房地产培训知识一

第一篇：房地产培训知识一

一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场； 土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

8、地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

9、地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限： a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行； 2）土地使用年限到期后如何处理： a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

10、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

11、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

12、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。

13、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

14、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

33、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

34、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

34、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。

35、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

36、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）。

37、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2%；电梯房、门面：3%）。

二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

11、容积率：总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式：植被垂直面积/占地面积*100%

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。

进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年

砖混结构：40-60年

砖木结构：30-50年

其他：15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里=100万平方米（km2）

1公顷=1万平方米（hm2）1公顷=15亩

1亩=667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层

高层住宅为：10-30层

多层住宅为：4-6层

超高层住宅为：40层以上

中高层住宅：7-9层

第二篇：房地产相关知识培训

房地产相关知识

一、土地及综合类

1、土地用途包括哪些种类？

土地用途分为农用地、建设用地和未用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的用地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

2、什么是集体土地？

集体土地是指农村集体所有的土地。

3、对集体土使用权有何规定？

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土使用权依法发生转移的除外。

4、什么是行政划拨用地？

县级以上人民政府依法批准，在土使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。

5、什么是土地使用权出让？

是政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用权出让金。

6、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ /居住用地：70年 /工业用地：50年

/教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 /综合用地或者其他用地：50年 /商业、旅游、娱乐用地：40年 /加油站、加气站用地：20年

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二、开发与建设类

7、什么是商品房预售？

房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

8、《房地产预售许可证》包含哪些内容？

预售许可证编号；发展商名称；项目名称；项目坐落地点；

土地使用权出让合同书号、地块编号；

《房地产证》编号、栋数；

批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；

发证机关、有效证明；附注内容

9、商品房预售需要具备哪些条件？

/预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

/按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；

/持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

/投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度的竣工交付日期；

/七层以下达到主体工程封顶；七层以上主体工程预算投资总额的三分之二以上层数；

/商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

10、什么是商品房现售？

房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

11、房地产现售应具备哪些条件？

/取得房地产开发资质证书、营业执照； /取得土地使用权证书；

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/持有建设工程规划许可证和施工许可证； /已通过竣工验收； /拆迁安置已经落实；

/供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

/物业管理方案已经落实。

12、房地产预售合同主要包括哪些内容？

1、当事人名称或者姓名和住所

2、商品房基本状况

3、商品房的销售方式

4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

5、交付使用条件及日期

6、装饰、设备标准

7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

8、公共配套建筑的产权归属

9、面积差异的处理方式

10、办理产权登记有关事宜

11、解决争议的方法

12、违约责任

13、双方约定的其他事项

附件：

预售商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的；楼号、楼层、和房号的位置

13、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？

1、买卖合同公正费（自愿），按成交价的3‰计收，由公正处收取

2、按揭合同公正费，按揭款额的3‰计收，由公正处收取

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3、保险费、按成本价的1‰计收，由保险公司收取

4、按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定

三、规划与设计类

14、“五证” “两书”

国有土地使用权证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

建设工程施工许可证

商品房销售许可证

住宅质量保证书

住宅使用说明书

15、房屋共有建筑面积包括哪些内容？

共有建筑面积的内容包括：电梯、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，外墙以水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室内都不计入共有建筑面积。

16、建筑面积

房屋各屋面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积，辅助面积和结构面积三部分。

17、使用面积

住宅分户门内的卧室和起居室等净面积的总和。

18、销售面积

指商品房的建筑面积。

19、套内建筑面积

套内建筑由三部分组成：即套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。20、套内使用面积

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通常是指卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。

跃层住宅的户内楼梯按自然数的面积总和计入使用面积。

不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道并均计入使用面积。

21、套内墙体面积

建住宅各套之间的分隔墙，与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙），公用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面积安装厚度计入套内墙体面积。

23、阳台建筑面积

封闭阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。挑阳台，按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台，按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积。半挑半凹阳台，挑出部分按其地板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

24、公用建筑面积

公用建筑面积=全栋建筑面积-全栋各套建筑面积之和-单独具备使用功能的独立空间（地下车库、仓库、人防工程等）

25、公用建筑面积的分摊系数

整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和，算出公用建筑面积分摊系数。

26、绿地率

指居住区用地范围内各种绿地的总和与居住区用地的比率。通常新小区不低于30%，旧小区不小于25%。

27、容积率

在建筑用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建筑用地面积的比率。

28、均价

将各单位套房销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的总和，第0页

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即得出每平方米的均价。

29、基价

经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。30、起步价

楼盘销售价格中的最低价格。

31、预售价

商品房预售合同中的专用术语，预售价不是正式价格。

32、解困房

政府为解决本地市民住房困难，专门修建用于解决特别困难户的拥挤住房的问题的住房。其特点是：适用、开发成本低、减免部分费用，价格在市场上比其它任何类住房要优惠。特困户购买的解困专用房，除具有使用权外还拥有部分产权。

33、安居房

国家为了推动房改，由国家安排贷款和地方自筹资金建设，面向广大中低收入家庭的非赢利性住房。特别是为4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非赢利性住房。购买的住房具有使用权和部分产权。

34、经济适用房

指具有社会保障性质的，带有很强政府行为的商品房，具有经济适用性的特点。其房屋价格、住房面积相对适中，销售对象是广大中低收入的家庭。这尖住房省去了很大部分的土地费用和其它一些政府收取的费用，其成本低于商品房。

35、健康住宅

指能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。应注意以下几个方面因素：

/ 阳光。

/ 冬至日底屋住户必须不少于一小时满窗日照。/ 通风。

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/ 空气对流效应良好，能够产生穿堂风。/ 厨房和卫生间的空间。/ 扩大面积，明厨、明卫设计。/ 室外环境建设。

/ 除保持一定绿化外，还要防止噪声的污染，空气的污染。

36、绿色生态住宅

在以人为本的基础上，追求节水、节能、改造生态环境、减少污染、延长建筑物寿命为目标人类理想居住地。9大系统：

能源系统——避免多条动力管道入户，建筑节能50%以上。

水环境系统——包括排水系统、雨水收集系统、景观用水系统、小区环保用水系统。

气环境系统——室外空气质量达到二级标准。

声环境系统——白天小于35分贝，晚上小于30分贝。

光环境系统——室内自然光以及居住区防止光污染。

热环境系统——保持人们正常生活对温度要求。冬天达到20~40

度，夏天达到22~27度。

绿化系统——达到生态环境功能、休闲生活功能、景观文化功能

三者合一。

废弃物管理处置系统——垃圾袋装化、分类装置。

绿色建筑材料——提供3K材料（可重复使用、可循环使用、可

再生使用）。选择绿色装修材料：无毒、无害。

37、住宅的层数划分应符合下列规定

1、低层住宅为一层至三层（≤10m）

2、多层住宅为四层至六层

3、小高层住宅为七层至九层

4、高层住宅为十层至三十层

38、层高和净高标准

1、住宅层高不应低于2.80M

2、卧室、起居室的净高不应低于2.4M 第0页

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3、利用坡屋顶内空间作卧室时，其局部净高不应低于2.2M，其余部分最地度高度不宜低于1.5M，低于2.2M部分不计入面积。

39、常见住宅平面类型

1、基本平面类型

/ 梯间式

楼梯平台直接进分户门，一般每梯可安排二~四户

A、一梯两户

每户有两个朝向，便于组织通风，户间少，较易组织户内交通，单元面宽较窄，拼接灵活。这种形式适应地区较广。

B、一梯三户

楼梯使用率较高，每户都能有好朝向，但中间的一户常是单朝向，通风较难组织。这种形式在北方目前还较多使用。

C、一梯四户

楼梯使用率高，每户有可能争取到好的朝向，一般将一室户布置在中间，三户室布置在两侧。有些地区可布置成四个单朝向的两室以上户。这种形式必然存在一些户通风不好。/点式

其特点是数户围绕一个楼梯布置，四面临空，皆可采光、通风。分户灵活，每户有可能获得两个朝向而有转角通风。外型处理也较为自由，可丰富建筑群的艺术处理。建筑面积占地小，便于因地制宜地在小块零星的插建。高层住宅的平面类型

1、单元组合式

以单元组合成为一栋住宅建筑。各单元各住户以电梯、楼梯、为核心布置。

单元组合式高层住宅平面形式很多，为提高电梯使用效率，增加外墙采光面，照顾朝向及建筑体形的美观等，平面形状有多种变化，常见有矩形、T型、十字型、Y型等。

2、长廊式高层住宅 A、长内廊

长内廊高层住宅是在内廊两侧布置各户，可经济利用通道，使电梯服务户数增多。但由于这种方案过道通风条件很差，在发生火灾时 第0页

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不宜排除烟热，需设置机械通风设备，故这种形式很少采用。B、长外廊

以长外廊作为水平交通通道，可增加电梯的服务户数，优缺点是与多层住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高层风力很大，敞外廊不蔽风雨，故一般有将外廊封闭。

3、塔式住宅

这种类型住宅是以一组垂直交通枢纽为中心，各户环绕布置，不与其他单元拼接，独立自成一栋。

塔式住宅具有多层点式住宅的特点，一般每层布置四~八户。目前这种形式较多。

4、跃廊式

跃廊式高层住宅每隔1-2层设有公共走廊，由于电梯每隔1或2层停靠，从而大大提高了电梯利用率，即节约交通面积，有减少了干扰。对每户面积大、居室多的户型，这种布置方式较有利。

单元式、长廊式、跃廊式等各种方案可取长补短，混合使用。

40、常见缩略语解释

CBD（central business district）中心商务区

CID(central information district)中央科技区 CLD(central living district)中央生活区 SOHO(small office home office)小型家庭办公室 SOLO 单身公寓 LOFT 超高层办公空间

卫星城（卫星城镇）satellite town 在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。

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第三篇：房地产知识培训学习体会

在临安的三天房地产知识培训，让我收获很多，如xx企业的文化、xx人的精神、职涯规划、房地产知识及商业地产价值、项目的讲解、客户开拓、营销技巧和商务礼仪等等一些知识。

开训的一堂课是王忠校老师的课，他告诉我们，作为一个销售员最重要，又缺少的东西是人脉，而一个好的销售员要拥有很强的“要”性。在此之前，我们首先要认清自己，给自己正确定位，只有认清自己，才知道下面的路该怎么走。我们还要拥有良好的态度和梦想，因为态度决定一切，有梦想人生才会更精彩。最重要的是，做为一名销售员，你要明白你自己的价值所在，你可以为公司带来什么。

第二堂课是xx企业文化，xx老师的讲述让我更进一步了解xx公司的文化，学习到了xx人的精神，xx司训。在xx，我们都是创业者。

第三堂课是xx老师为我们带来的知识篇―向解放军学习，坚持不懈，坚决服从命令的精神。拥有很强的执行力，把目标变成结果。在此过程中要做到三要(敢、快、对)和三化(先僵化接受，再固化运用，后优化改良)，态度要不能找任何借口，做到《亮剑》中李云龙说的，我唯一的借口就是没有任何借口。

第四堂课是xx老师讲述的职涯规划，这堂课让我学到了职涯规划应具有的条件:清晰的目标，进行具体设计和形成行动方案。还有初期致胜的方法:慎重择业，快速学习，强化执行，发现亮点，积极的心态和勇于突破。相信这堂课对我有很大的帮助，我会全力以赴去完成我的目标。

第五堂课是xx老师为我们带来的知识篇―房地产知识及商业地产价值，这堂课让我对房地产这方面了解的更深了，它的特性，类别，一些名词的意义等等，一个从无到有的过程，真的让我学习到了不少东西，感谢这次的培训，相信这将会是我的一大笔财富。

第六堂课是xx老师就《杭州-乔司地铁商城市》项目讲解，从这当中我学习到了，怎么为一个项目讲解，为自己的商品推销。商品所处的地段和周边配套及交通最为重要，同时这三个条件也是影响价格的重要因素，所以要想做的好，这些都是你的必修课。在为项目讲解的同时要并着十四大服务体系，这样才能做的更好。

第七堂课是客户开拓，xx老师就客户开拓的重要性，客户开拓的意义，准客户具备的条件和优质的，值得开拓的客户这四点为我们讲解，学到了准客户的开拓方法:缘故法，陌生法和转介绍法。为我们客户开拓奠下了良好的基础，算是为我们的客户开拓修建一条路，让我们今后走的不是特别艰辛。

第八堂课是xx老师为我讲述的顾问式销售，学习它的定义，理念和具备要素。对于客户的需求要学会发现、激发和满足。记住成功等于反复学习加实践。

第九堂课是商务礼仪，金海青老师为我们介绍销售员的仪容仪表仪态，需要注意的细节和禁忌，还有职场基本礼节和基本接待礼仪。其中很多都是我们在工作中特别需要注意的，也为我们良好的服务奠下基础。

最后一堂结训亦是我们的xx老师来为我们结束，老师送了我们六个字“不抛弃，不放弃”。不要抛弃自己的伙伴，不要抛弃理想，更不要抛弃自己，不放弃自己的目标，不放弃努力，更不要轻易说放弃。这六个字将会伴随我一生，我要做到不抛弃，不放弃。

十堂课的培训，真的让我收益匪浅，让我对自己有了个全新的认识。所以我要感谢xx给我这次机会，也要感谢各位老师的细心讲解。在xx，我会全力以赴，做到最好。

第四篇：房地产售楼员岗前培训(一)

第二讲：房地产售楼员岗前培训

（一）一、项目开发过程（高层为例）

立项—→策划、设计—→拆迁—→七通一平（前期1年）—→临时设施→地下连续墙—→基坑—→基础—→地下室（基础施工6个月）—→主体（6个月）—→外装修—→内装修—→竣工验收（安装工程1年）

（施工期2年）

工程投资比例：土建：安装：装修=4：3：3（一般）

土建：安装：装修=3：3：4（高档）

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

二、房地产常用术语

（一）土地类

毛地:就是一块啥也没成的地一般有建筑物 也许杂草丛生 也许还种着庄稼

生地：与毛地差不多的意思吧但一般感觉是没有建筑物的熟地：一把指三通一平或五通一平了而且拆迁和赔偿问题也协调好了

净地：该通的水电气通了 该拆迁的拆了 只等开发了

建设用地/国有土地/农村集体所有土地

（二）价格类

均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表现为×××元／平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。

预售价

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

违约金：买卖双方违约需支付一定赔偿资金。

（三）房地产权属类

产权证书

产权证书是指”房屋所有权证“和”土地使用权证“。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

回迁房/商品房

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；

商品房就是由发展 商自己出售的房子。

每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。

使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

已购公房

已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

（四）面积类

建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

公摊面积/公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

公用建筑面积

公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积

实用面积

它是”建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积

俗称”地砖面积“。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

竣工面积

竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验

销售面积

销售面积是指商品房按”套“或”单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

计租面积

作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

（五）属性类

容积率

容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

建筑密度

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的”居住区用地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

层数

中国《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）将住宅建筑依层数划分为：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层建筑和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。

层高/净高

层高是指住宅高度以”层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

阳台

阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

平台

平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

地下室/半地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者

玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的”领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道

过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

三、房地产忽悠大全

偏远地段---------远离闹市喧嚣，尽享静谧人生郊区乡镇---------回归自然，享受田园风光紧邻闹市---------坐拥城市繁华

挨着臭水沟-------绝版水岸名邸，上风上水挖个水池子-------东方威尼斯，演绎浪漫风情地势高-----------视野开阔，俯瞰全城

地势低洼---------私属领地，冬暖夏凉

楼顶是圆的-------巴洛克风格

楼顶是尖的--------哥特式风格

户型很烂----------个性化户型设计，紧跟时尚潮流楼间距小----------邻里亲近，和谐温馨

边上是荒草地------超大绿化，满眼绿意边上有家银行------紧邻中央商务区

边上有个居委会----中心政务区核心地标边上有家学校------浓厚人文学术氛围

边上有家诊所------拥抱健康，安享惬意边上有家小卖店-----便利生活触手可及边上有个垃圾站-----人性化环境管理

边上有火车道-------交通便利，四通八达

第五篇：房地产知识岗前培训计划

培训计划

如何制定培训计划

一、培训预算

1、预算的确定 在制定培训计划时，首先要考虑预算问题。

2、预算的分配 虽然在确定培训预算时，可能会采用人均培训预算的方式，但是在预算的分配时，往往不会人均平摊。

3、解决预算与计划的冲突 培训预算往往会与培训计划产生冲突，最主要的冲突是培训预算无法完成培训计划所涉及的培训，当然也会有培训预算费用花不完的情况

二、培训分类

1、培训类型 根据培训的内容不同，我们可以将不同培训项目归纳为不同的培训类型，这样更有利于对培训进行统一安排和管理，节约企业资源。

2、培训方式 对于不同的培训项目，我们可以采取不同的培训方式。大体而言，我们可以将培训方式分为以下六类：

3、培训级别 根据培训的范围不同，我们可以将培训分为公司级培训和部门级培训两类。

三、培训计划的制定

1.根据各职位所应担负的职责（key responsibilities）、主要工作成果（KRA，key results area）、所需工作技能（skill-required）及（performance），跟各职系训练发展委员会访谈确认各职位在职期间各阶段的训练需求（到职3个月，到职12个月，到职24个月），设定在公司工作个人训练需求定义的基础（各职位职责，主要工作成果及应具备之工作技能）

职位训练课程设计，同时应考虑管理系统，或特定客户要求。由各职系教育训练功能委员会依照训练需求，设计开发训练课程，确定训练课程内容，并培养内部讲师

2.用人单位主管从员工所处职位的功能别训练需求出发，根据员工的个人能力特点及绩效表现，给员工设定个人训练发展计划，生成员工的个人训练课表，包含个人应上课程，研修方式（必修/必选/选修/免修）及课程到期时间《新进、3个月、12个月、24个月等）

四、制定培训计划的步骤

（1）分析确定培训需求；

（2）分析数据，总结差距和根源，明确组织能力、员工技能与业务目标的差距，明确各种培训项目信息（培训月份、培训类型、培训名称、参加人员范围、重点参加人员、费用预算）；

（3）确定培训解决方案；

（4）培训计划的沟通与确认。

五、培训计划的制定的七大原则

原则一：培训计划必须首先从公司经营出发，“好看”更要“有用”；

原则二：更多的人参与，将获得更多的支持；

原则三：培训计划的制定必须要进行培训需求调查；

原则四：在计划制定过程中，应考虑设计不同的学习方式来适应员工的需要和个体差异；

原则五：尽可能多的得到公司最高管理层和各部门主管承诺及足够的资源来支持各项具体培训计划，尤其是学员培训时间上的承诺；

原则六：提高培训效率要采取一些积极性的措施；

原则七：注重培训细节

原则八：注重培训内容