2014.05.19售楼员培训--房地产金融与租赁知识

第一篇：2014.05.19售楼员培训--房地产金融与租赁知识

今日分享售楼员培训--房地产金融与租赁知识

1、按揭贷款一一也叫住房抵押贷款。债务人(抵押人)在法律上将财产所有权转让给债权人，以取得贷款，若债务人到期不能偿还贷款本息，债务人有权处置该抵押物，并享有优先受偿的贷款方式。

◆个人住房贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人，即年满18周岁的公民。◆申请个人住房贷款需具备以下条件：

1）具有城镇常住户口或有效居留身份；

2）有稳定的职业或收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3）具有购买住房的合同或协议；

4）不享受住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；

5）享受住房补贴的个人承担部分的30%作为购房的首期付款；

6）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；贷款人规定的其他条件。

◆申请个人住房贷款应向银行提供下列材料：

1）身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

2）有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

3）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；

4）保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

5）申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

6）贷款人要求提供的其他文件或资料。

2、外地户口在本地按揭买房

需要提供在周口连续一年以上的纳税证明或社保，你夫妻双方的身份证，户口本，结婚证（没结婚的提供单身证明，去户口所在地县级以上民政部门开具），收入证明，近半年的银行流水（越多越好贷），无不良记录。然后去周口市房管局开个无房证明就可以了！

3、住房公积金制度一是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，是指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节，有机构成的整个运行机制和管理制度。

4、契税：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让；土地使用权转让包括出售、赠与、交换；房屋的买卖；房屋的赠与；房屋的交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。交纳契税也是购房者应尽的义务之一。

林旭东20140520

第二篇：房地产售楼员岗前培训(一)

第二讲：房地产售楼员岗前培训

（一）一、项目开发过程（高层为例）

立项—→策划、设计—→拆迁—→七通一平（前期1年）—→临时设施→地下连续墙—→基坑—→基础—→地下室（基础施工6个月）—→主体（6个月）—→外装修—→内装修—→竣工验收（安装工程1年）

（施工期2年）

工程投资比例：土建：安装：装修=4：3：3（一般）

土建：安装：装修=3：3：4（高档）

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

二、房地产常用术语

（一）土地类

毛地:就是一块啥也没成的地一般有建筑物 也许杂草丛生 也许还种着庄稼

生地：与毛地差不多的意思吧但一般感觉是没有建筑物的熟地：一把指三通一平或五通一平了而且拆迁和赔偿问题也协调好了

净地：该通的水电气通了 该拆迁的拆了 只等开发了

建设用地/国有土地/农村集体所有土地

（二）价格类

均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表现为×××元／平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。

预售价

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

违约金：买卖双方违约需支付一定赔偿资金。

（三）房地产权属类

产权证书

产权证书是指”房屋所有权证“和”土地使用权证“。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

回迁房/商品房

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；

商品房就是由发展 商自己出售的房子。

每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。

使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

已购公房

已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

（四）面积类

建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

公摊面积/公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

公用建筑面积

公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积

实用面积

它是”建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积

俗称”地砖面积“。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

竣工面积

竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验

销售面积

销售面积是指商品房按”套“或”单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

计租面积

作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

（五）属性类

容积率

容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

建筑密度

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的”居住区用地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

层数

中国《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）将住宅建筑依层数划分为：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层建筑和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。

层高/净高

层高是指住宅高度以”层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

阳台

阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

平台

平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

地下室/半地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者

玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的”领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道

过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

三、房地产忽悠大全

偏远地段---------远离闹市喧嚣，尽享静谧人生郊区乡镇---------回归自然，享受田园风光紧邻闹市---------坐拥城市繁华

挨着臭水沟-------绝版水岸名邸，上风上水挖个水池子-------东方威尼斯，演绎浪漫风情地势高-----------视野开阔，俯瞰全城

地势低洼---------私属领地，冬暖夏凉

楼顶是圆的-------巴洛克风格

楼顶是尖的--------哥特式风格

户型很烂----------个性化户型设计，紧跟时尚潮流楼间距小----------邻里亲近，和谐温馨

边上是荒草地------超大绿化，满眼绿意边上有家银行------紧邻中央商务区

边上有个居委会----中心政务区核心地标边上有家学校------浓厚人文学术氛围

边上有家诊所------拥抱健康，安享惬意边上有家小卖店-----便利生活触手可及边上有个垃圾站-----人性化环境管理

边上有火车道-------交通便利，四通八达

第三篇：房地产金融知识

房地产金融知识

——资金的时间价值

资金时间价值观念及资金等计算的原理和方法，是房地产经济分析必须的基础知识和基本技能。

一、资金时间价值存在原因

1．通货膨胀（钱不值钱）

2．承担风险（多得不如现得）

3．资金增值

4．机会成本

二、单利和复利

1．单利是指多期均按原始本金计算利息，即只有本金计利息，而本金所产生的利息不计算利息：F=P（1+in）

2.复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法，即通常所说的利滚利：F=P（1+i）n，其中n是计息周期，银行的计息周期一般是按月计息一次。

3．单利与复利的换算。如果处息相同，则通常情况下，单利计息的利息少，复利计息的利息多，如果要使单利计息与复利计息两不吃专亏，则两者的利率应不同：

i1= n－1

n

三、名义利率和实际利率

在利息计算中是假设利率的时间单位与计息周期一致当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。

例：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，如果一年按12%的利率计息一次，按半年6%的利息计息两次。按季度30%的利息计息4次，按月1%的利息计息12次，这4种情况的本利和分别如下：

一年计息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年计息两次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年计息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年计息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

这里的12%，对于一年计息一次的情况来说，即是名义利率又是实际利率，对于一年计息两次、1次和12次的情况来看，都是名义利率，而实际利率分别为：

一年计息两次：（1+6%）2－1=12.36%

一年计息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年计息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地产个人贷款

个人住房贷款的种类：

①按资金来源分：

●自营性个人贷款（也称商业性贷款，俗称按揭）

●委托性个人住房贷款（也称公积金个人住房贷款）

●个人住房组合贷款

②按交易形态分：

●一手房贷款

●二手房贷款

个人住房贷款中的几个主要术语

●贷款金额

●首付比例

●贷款比例也称贷款成数

●贷款期限也称贷款年限

●贷款利率

●偿还比例

1．个人商业用房贷款：

①贷款用途，适用于个人在中国大陆境内城镇购买商业用房，即通常所称的“个人商业用房按揭贷款”。

②贷款额度：最高为所购商业用房销售价格或评估价值的60%。

③贷款期限：最长为10年。

2．个人住房公积金贷款

①贷款用途：适用于按时足够缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：一般最期限长为20年，并由当地住房资金管理部门根据借款人的实际情况确定贷款。

3．个人住房组合贷款：

①贷款用途：适用于按时贵客缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值的80%，其中公积金个人住房贷款最高额度按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由当时住房资金管理门市部和贷款银行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。

五、个人住房贷款（商业用房）贷款债务转移。

①贷款用途：适用于银行个人住房（商业用房）贷款的借款人在合同履行期间因转让贷款所购住房（商业用房）而引起的债务转移，即通常所称“转按”。

★个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其续做贷款转移手续的业务。

转按主要涉及四个方面军的内容：变更期限，变更贷款银行、变更借款人及变更抵押物。

②贷款额度以截止债务转移目的贷款余额为债务转移的贷款本金。

③贷款期限：原则上以不变更原借款合同约定的贷款期限、利率、还款方式和还款计划。

办理指南：

当贷款人申请转按时，请原借款人和转按借款人同填写贷款申请审批表，对因原借款人死亡申请转达按的，可由转按借款人单独填写申请审批表。原借款人因其他原因不能填写该表的。可由其代理人代为填写，同时提交以资料：

（一）因房屋出售申请转按的，须提供《房屋买卖合同》，房龄在5年（含）以上及贷款人认为需要进行评估的，转按借款人应提供由贷款人认可的房地产估价机构出具的房屋价值评估报告。

（二）因房屋赠与申请转按的，须提供赠与合同和公证书等有关法律文书。

（三）因房屋继承申请转按的，须提供原借款人死亡证明和有关该房产的继承公证书。

（四）因夫妻离婚等其他原因申请转按的，须提供夫妻离婚证明和法院关于夫妻财产侵害的判决书或经过公证的财产分割协议，且其中必须对该房屋产权的归属做出明确说明。

（五）银行认为必要的其他材料。

一、个人住房贷款应具备的条件

个人住房贷款借款人应具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

二、提前还款该如何处理

如需提前还款，借款人应在经办行、会计部门核实目前剩余的贷款本金，并持会计部门打印的贷款余额凭证向建设银行个人住房贷款中心提出申请，凭个人住房贷款中心出具的《提前还款通知单》到银行办理还款手续，并凭经办行、会计部门出具的《贷款结清证明》到个人住房贷款中心领取相关贷款资料。

三、款期间如遇到利率调整怎么办？

贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。即贷款期限在1年以上的。遇法定利率调整，于下年1月1日开始按相应档次执行新的利率。

四、房地产常见按揭计算：

归还个人购房（抵押）贷款的常见两种方式，由贷款人选定或借款双方共同商定。月均等额还款法：即贷款期内分月以相等的额度平均偿还本金和利息，计算公式为：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月还款本息额（所有贷款本金+所在贷款利息）/贷款总月数。

注：P表示现值；F表示将来值；I表示利率；n表示计息周期数； A表示等额年限；K表示万元还款系数。

递减（等本）偿还法：

其计算公式为：每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率

已偿还期限为M，则贷款余额为：

例：某家庭购房价值30万的商品房，采用7成20年贷款，采用等额还款法还款月供款为多少。还款5年后该家庭准备提前还款，该家庭贷款余额是多少，若采用等本还款月供和余额又是多少。

解：

A、等额还款法

月供款=贷款额×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

还款余额：可用将等额年金转换为现值的公式：

n－1i(1+i)n

来计算，贷款余额在数量上等于以后的月还款额的现值之和，设贷款余额为PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(万元)

B、等本还款法：

每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率。

第一个月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二个月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三个月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月递减额为3.67（元）

贷款余额：

上月贷款余额=贷款总额－已还本金。

5年后贷款余额=210000－60×875=157500元

C、两种还款方式比较

a.等额还款：先还利息后还本金，提前还款显得不利，等额还款法主要用于一些贷款期限较长得固定还款方式。如果利率是明上升趋势，则选择采用该方式比较有利。

b.等本还款：呈逐月递减，提前还款金额明确，适合短期贷款，前期付款压力大。

D、申请输个人住房贷款时需提交哪些资料？

●借款申请书

●借款人夫妻双方身份证原件及复印件（或军官证、护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证）

●借款人户口薄原件及复印件

●借款人婚姻状况证明：结婚证、离婚证、未婚证明原件及复印件。

●建设银行认可的借款人夫妻双方资格证明原件及相关的证明材料。

●首付款凭证●购房合同、协议或意向书。●抵押物或质押权利清单及权限属证明文件，有处分权人出具的同意

抵押或质押的证明。

建设银行规定的其他文件和资料。

第四篇：EMC金融知识-金融租赁

EMC金融知识——金融租赁

中国合同能源管理网-2010-11-12 13:59:29

金融租赁是出租人(租赁公司)根据承租人(客户)的请求，按双方事先的合同约定，向承租人指定的出卖人(节能服务商或设备商)，购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一定时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。据统计，在国外的节能服务项目中，约有20%-25%采取金融租赁模式。2006年，西门子(中国)有限公司、内蒙乌兰水泥集团和南方国际租赁有限公司签署了一揽子涉及节能服务的金融租赁协议。根据内蒙乌兰水泥集团要求，南方租赁向西门子整体购买节能设备及服务，西门子承诺最低节能量为18%；乌兰水泥则以节能效益支付租金，该项目实际节能效果达到35%，项目实施顺利。

与银行保理一样，节能服务企业也同样面临租赁公司对其技术水平、资信能力的质疑。但租赁公司更关注的是客户(承租人)的资信能力，只要客户通过了租赁公司的信用审核，在得到客户认可的情况下，租赁公司甚至有可能在未形成租赁资产前，就可以支付节能项目资金。就融资期限而言，租赁可以提供最高达5年的融资，这大大突破一般银行保理最高1年的融资期限。

责任编辑：易木

第五篇：金融信托与租赁

金融信托与租赁

一、名词解释

1.养老金信托：也称年金信托，是信托机构接受委托人定期缴纳的养老基金，负责基金财产的运用管理，并在雇员退休后以年金形式向其支付退休金的一种信托业务

2.财产积累信托：是指把职工一定的财产积累储蓄委托给信托机构加以管理和运用，以便将来能形成一项财产的一种信托业务。3.投资信托：信托投资(TrustInvestment)，是金融信托投资机构用自有资金及组织的资金进行的投资。以投资者身份直接参与对企业的投资是目前中国信托投资公司的一项主要业务，这种信托投资与的委托投资业务不同。（信托投资基金也叫投资信托，即集合不特定的投资者，将资金集中起来，设立投资基金，并委托具有专门知识和经验的投资专家经营操作，使中小投资者都能在享受国际投资的丰厚报酬不同的减少投资风险。共同分享投资收益的一种信托形式，基金投资对象包括有价证券和实业。）

4.处理债务信托：是指债务人将其财产的全部或一部分移交给信托机构，由信托机构处理，再按信托契约将所得价款用于清偿委托人各项债务的信托业务。

5.遗嘱执行信托：遗嘱执行信托是指由受托人作为遗嘱的执行人，按照遗嘱处理有关事项并负责分配遗产的业务。

6.开放式基金：是指基金设立后基金规模不是固定不变的，投资者可以随时根据市场供求情况发行新份额或被投资人赎回的投资基金。8.抵押公司债信托：是信托机构为协助企业发行债券提供发行便利和担保事务而设立的一种信托业务。企业委托信托机构作为其发行债券的受托人，代债券持有者行使抵押权或其他权利，以保障债权人的权益，从而能顺利完成资金的募集，取得稳定而长期的营运资金 9.契约型投资基金：也称为信托型投资基金，是根据一定的信托契约而组建起来的代理投资行为，是由基金发起人和基金管理人、基金托管人订立基金契约而组建的投资基金。

10.杠杆租赁：是一种融资性节税租赁。在杠杆租赁交易中，出租人一般只需提供全部设备金额的20％～40％的投资，就可获得设备的所有权，享受百分之百的设备投资的税收优惠，设备成本中的大部分资金则以出租的设备为抵押，从银行和金融机构贷款取得，贷款人提供贷款时对出租人无追索权，其还款保证在于设备本身和租赁费，同时需要出租人以设备第一抵押权，租赁合同及收取租金的受让权作为该贷款的担保。杠杆租赁主要用于资本密集型设备的长期租赁业务，例如飞机、输油管道、石油钻井平台、卫星系统等的租赁。（自己删减）

11.委托贷款业务：指委托单位将贷款基金预先交存信托投资公司，并委托信托投资公司按其指定的对象和用途发放的贷款。

12.封闭式基金：是相对于开放式基金而言的，是指基金规模在设立时就已经限定，在发行期满后和规定的期限内，基金规模固定不变的投资基金。

二、简答 1.简述信托与银行信贷区别

（1）所体现的经济关系不同。信托是按照“受人之托，代人理财”的基本特征融通资金管理财产，涉及受托人、委托人和受益人三个当事人，其信托行为体现的是多边的信用关系。而银行信贷则是一种“信用中介”筹集和调节资金供求，是银行与存款人和贷款人之间发生的双边的信用关系。

（2）基本职能不同。信托的基本职能是财务管理职能，而银行的基本职能是融通资金。

（3）业务范围不同。银行信贷吸收存款和发放贷款为主要内容，而信托业务集“融资”与“融物”于一体。2.试比较封闭式基金与开放式基金（1）基金的存续期限不同；（2）基金规模的可变性不同

（3）基金单位交易价格的决定方式不同（4）基金单位的交易方式不同（5）基金的投资策略不同（6）披露要求不同

3.是比较契约型基金与公司型基金

（1）立法基础不同（2）法人资格不同（3）投资者的地位不同（4）资本结构不同

（5）融资渠道不同（6）投资顾问设置不同 4.我国法人信托业务的种类有哪些（1）针对证券发行的信托，如公司债信托、市政收益债券信托（2）关于公司创设、改组、合并、撤销和清算的信托（3）关于有形财产的信托，如各种动产、不动产信托

（4）关于权利的信托，如商务管理信托，发明专利、著作权、商标权信托。

（5）关于职工福利的信托，如养老金信托和其他雇员受益信托。5.简述信托约定的方式

（1）信托合同（2）个人遗嘱（3）信托宣言（4）法院命令（5）协议章程

6.公益信托的特点和主要有哪些种类

公益信托的特点：（1）目的是为了社会公众利益而设立的（2）受益人是不完全确立的（3）必须取得有关主管部门的批准（4）要接受社会公众和国家有关机关的监督（5）不得在中途解除合同

公益信托的种类：（1）公共基金信托（①.社会公众信托②专项基金信托）（2）公共机构信托（4）公共机构代理（3）慈善剩余信托 7.抵押公司债信托业务的基本程序有哪些（1）发行人提出申请

（2）信托机构审查核实发行人的相关情况（主要内容：公司的经营及资信状况；审核债券发行情况；核实抵押财产）

（3）签订抵押公司债信托契约（主要内容：一般性条款；抵押物品条款；债券证实条款；其他条款）

（4）转移信托财产（5）发行债券（6）发行公司偿还利息并到期支付本金

8.信托机构业务经营的原则（1）忠诚于受益人的原则（2）分别管理的原则（3）妥善管理的原则（4）亲自执行的原则（5）防范利益冲突的原则（6）信托管理的延续性原则（7）保密原则（8）赔偿原则

9.简述融资租赁及其特点

融资租赁：是一项融贸易、金融为一体的综合性金融服务，借助租赁标的这一载体，对金融与贸易创新。

特点：（1）三方当事人相互关联，当事人有时可以交叉重叠，如转租、回租。

（2）两个及以上合同相互制约，即租赁合同，购买合同和和贷款合同，其中购货合同确定投资成本，融资租赁合同确定投资收益。（3）租赁物以及供应商由承租人自行选定，设备缺陷、技术落后等风险，以及设备维护均由承租人负责。

（4）承租人的目的是中长期融资，租期接近设备有效使用年限，往往“一租到底”。

（5）租金支付的全额清偿性或完全支付性，出租人通过一次租赁交易即可收回全部投资并获利。

（6）合同具有不可解约性，无法继续履约时，承租人要付清全部租金并取得标的所有权。

（7）租赁期满时，租赁标的可按“留购、续租、退还”三种方式。10.我国投资基金的运作程序

（1）基金的募集（2）基金的交易、申购与赎回（3）基金的投资（4）基金的信息披露

（5）基金的终止（6）投资基金的财务管理 11.设立商务管理信托的目的以及设立的程序 目的：

（1）改善公司组织管理

（2）保证公司经营方针、作风的连贯性（3）防止其他企业对本企业的控制（4）协助企业重整（5）保障投资者的权益 程序：

（1）缔结信托契约

（2）股东将股票表决权转移给受托人（3）签发商务管理信托证书（4）受托人代为行使表决权（5）到期时的处理

13目前我国信托代理业务包括哪些内容

种类：信托机构承办的代理业务种类多样，主要有代理保管、代理收付款、代理有价证券业务、代理不动产管理等。

（1）代理保管：也称代理资财保管，是信托机构设置保管库，代理保管各种财务和有价证券的业务。（2）代理收付款项

是指信托公司接受单位和个人的委托，代理办理指定款项的收付事宜，包括代收款项和代付款项两大类。（3）代理有价证券业务

指信托公司接受客户的委托，代为办理有价证券的买卖、过户、登记、保管以及整合代理等。（4）代理不动产管理 ①代理不动产中间保管 ②代理发行不动产分割证 ③不动产的中介代理业务 ④不动产签证代理业务（5）其他代理业务

①代理催收款项 ②代理会计事务 ③代理保险 15.谈谈发达国家信托业务发展的趋势

（1）在强调财务管理作为信托业务的基本职能的同时，其他职能越来越受重视。（2）金融信托机构与其他金融机构的业务界限越来越模糊（3）金融信托业务不断创新（4）金融信托业务逐渐走向国际化

三、论述

1.结合我国信托业目前发展中存在的主要问题，谈谈如何促进信托业发展

我国信托事业发展中存在的问题

（1）历史原因。第一，在否定商品经济、建立高度集中的计划经济条件下，社会财产的所有者归于一体，经济形式趋向单一，信托关系无法存在，信托业自然失去了存在的基础和前提。

第二，我国商品经济不发达，经济实力薄弱，大部分实物货币由国家计划调拨，可用作信托财产的数量微乎其微，信托业缺乏客观需求。第三，一切信用集中在国家手里，金融形式简单归于单一的国家信贷体系，信托不复存在。所以，改革开放以前我国根本就不具备信托业务存在和发展的客观条件。（2）目前困境

主营业务匮乏，盈利空间狭窄 竞争环境恶劣，夹缝里求生存 信誉信任危机，客户基础薄弱 法规相对滞后，监管过分严厉 可结合（2）找出对应策略展开

2选择你感兴趣的一种信托业务，详谈你对他的认识和体会以及如何促进其在我国的发展（按上课时自己讲的答就好，答案不唯一）3.谈谈我国融资信托业中存在的问题以及未来发展趋势 中国融资租赁业存在的主要问题（1）租赁的社会认知度较低（2）租赁业务动机定位不准（3）租赁项目审查不合理（4）金融租赁公司经营管理水平低（5）一些租赁公司的股东恶意控制（6）租赁业的法律环境仍不完善 我国融资租赁业的发展前景

虽然我国融资租赁业在发展中遇到了许多问题，但是融资租赁在我国仍然有广阔的发展前景。

生产领域，运用融资租赁可以扩大实质性投资带动就业增长，加速企业的技术改造和设备的更新换代，推动高新技术和设备的使用； 流通领域，运用融资租赁可以改变原来的生产、运输、销售等部门相互分割的传统流通方式，建立产供销一条龙的生产营销体系，促进国产设备的销售，扩大国产设备的市场占有率； 金融领域，运用融资租赁可以改变单一的贷款融资方式，改善银行资产结构，降低经营风险，扩大中小企业融资规模；

财政领域，融资租赁与财政政策相互配合，可以改变原有的财政及投入方式，充分发挥财政资金的杠杆作用；

国有资产管理领域，运用融资租赁可以减少固定资产占有，提高资金流动性，盘活国有资产。

四、填空 填空

1.2.遗嘱信托主要有执行遗嘱和管理遗产两种业务

（3）根据委托人的风险承受能力和偏好，证券投资信托分为股票投资信托、债券投资信托、和

（4）不动产信托业务按是否提供融资服务可划分为融资性不动产信托和服务性不动产信托。目前我国信托投资公司办理的担保业务可分为、和其他类担保业务。（没找到）