财务管理工作在房地产开发中的重要性

第一篇：财务管理工作在房地产开发中的重要性

财务管理工作在房地产开发中的重要性

山东管理学院李凯 2015/7/2 摘要：随着社会主义市场经济体制的逐步建立，我国房地产业得到迅猛发展，并在社会经济中占有越来越重要的地位。影响房地产企业发展的因素很多，其中企业财务管理薄弱是影响其发展的一个重要内因素。必须进一步，突出财务管理的地位，提高财务管理的水平，发挥财务管理的职能，才能促使房地产企业健康快速发展。

关键词：房地产

财务管理

融资

一、房地产企业财务管理的特点

1、开发周期长，筹资金额大，筹资任务重

房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资金的投入。高额的地价和房屋工程造价，要求企业投入大量的资金；加之开发经营过程时间长，资金，周转率偏低，所以需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，相应的资金筹集任务十分繁重。

2、开发风险大，投资决策分析责任重，要求高

房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，在较长的开发经营周期性，还在着许多不确定的因素。因此，房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，以便为企业经营者提供及时、可靠的信息，有效地降低风险。

3、开发经营活动独特，成本管理工作繁杂

虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。

二、房地产开发企业财务管理中存在的问题

1、财务管理意识淡薄

在国内房地产开发企业的发展中，管理工作的重点过多集中于经济效益方面，而缺乏对于财务管理工作的深刻认识。很多房地产开发企业仅是将财务管理定位于记账等基础性的会计工作，对于财务管理缺乏深刻的认识。房地产开发企业财务管理意识淡薄现象的存在，不但会影响到企业的综合管理效果，而且客观增加了企业的经营与管理风险，不利于企业的长期发展。

2、企业会计机构不健全，财务管理制度缺失

中国的房地产企业虽然都设立了会计机构，但不少会计机构的设置不够科学，存在着层次不清、分工不明的弊端，在房地产企业快速发展壮大的今天，仍有不少企业缺乏完善的财务管理制度，如内部财务牵制制度、稽核制度、财务收支审批制度。而会计机构不健全、财务管理制度缺失，必然导致企业经营成本的增加。

3、融资渠道狭窄，资金不足

在国内不断调整房地产市场监管政策的背景下，很多企业因无法获得大量的投资，而不得不面临破产的局面。在房地产开发企业融资

过程中，要综合考虑到融资条件、融资环境等因素，而不是仅局限于银行贷款等融资方式，由于其他融资方式的应用相对较少，必然会导致企业面临资金链脱节的问题。从而导致企业的资金压力加大，财务管理工作也失去了应有的作用。

三、强化房地产企业企业财务管理的策略

1、提高财务管理意识，培养高素质财务人员

管理层要重视企业的财务管理工作，全面提升财务人员综合素质，建立财会人员的后续教育体系，经常组织学习和培训，对财会人员进行适时的知识更新，鼓励财务人员思考和创新，参与到企业的经营决策之中。

2、建立完善企业会计机构，加强内部审计

建立完善一整套科学合理的企业会计机构，加强内部牵制制度。要建立健全涵盖财务管理各方面的内部控制制度，在现金、银行存款、采购、销售管理上建立规范的操作程序，堵住漏洞，维护资金的安全。加强对存货和应收账款的管理，建立成本控制系统。

3、优化企业的融资方式，降低资金管理成本

目前，国内房地产开发企业所采取的融资方式过于单一，其中借债是最为主要的融资途径。因此，在房地产开发企业选择融资方式时，要结合房地产行业的特点，利用先进的财务管理方法进行资金管理成本的控制，拓宽企业融资渠道。

四.结束语

综上所述，在房地产开发企业的财务管理工作中，必须认识到现

阶段所面临的形式，逐步改革与完善现行的财务管理模式，构建完善的财务管理体系，不断提升财务管理工作的效率与质量，从而推动企业的快速发展。参考文献：

1李晓梅.房地产企业财务风险管理及其防范.大众商务报,2011,9.2张刚明.浅谈如何构建房地产企业财务管理体系.财经日报2015,4.3阮龙海，加强房地产企业的财务管理工作.财经论坛2014,7

第二篇：加强机关财务管理工作的重要性

加强机关财务管理，提高财务管理水平

机关财务管理，是单位财务管理的重要组成部分。加强机关财务管理，是依法理财、提高资金效益、建设高效节约机关的必然要求。强化机关财务管理，不仅能减少运行成本，提高资金的使用效益，还有利于从源头上反腐倡廉有效预防和遏制腐败行为的发生。

一、机关财务管理中存在问题

（一）对机关财务管理重要性的认识不到位。受传统思想的影响，部分单位领导和人员仍旧认为机关财务就是报销开支、零碎事项，而没有把机关财务纳入到整个治黄体系的中枢地位来考虑。通过近几年的预决算分析，各级机关财务经费开支占整个单位经费开支的比重很大，涉及的开支事项、内容、人员、范围较广，与传统计划经济体制下的管理方式有很大区别。

（二）个别机关单位固定资产管理不规范，存在重资金、轻资产的心理。固定资产总账和明细账不符，账务和实物不符，购进的固定资产未及时入账。

（三）无预算乱开支、超预算开支现象存在。目前，上级财政拨款水平不及单位开支的50%，一方面给机关工作的正常运转带来很大的影响；另一方面，也为无预算开支带来了借口。根据

1上级部门预算管理的要求，今后单位的各项收支都要纳入预算，经上级批准使用，出现无预算乱开支现象将带来潜在违规影响。

（四）部分日常公用经费开支管理不规范。由于黄河治理工作中应急事物比较多、临时事物安排突然，带来了部分日常公用经费开支随意，经费使用不规范的问题。一方面是工作特点形成，另一方面没有强有力的规章制度来约束。

（五）财务监督机制尚未完善。表现为上级检查多、突击检查多、被动检查多，单位之间相互检查少、财务管理人员相互检查少、日常经常性的检查少。

（六）机关财务管理人员参加学习、培训的机会少。受传统思想意识的影响，机关财务管理人员出外参加学习、参加单位组织的各类业务学习活动较少，当前财政体制改革步伐推进较快，新知识、新政策、新要求较多，不及时更新知识，很难更好的适应工作要求。

二、提高机关财务管理的建议

（一）提高加强机关财务管理工作的认识。要提高对新形势下财务管理工作重要性和必要性的认识，确立财务管理在机关管理中的重要地位。各级领导要高度重视机关财务状况管理，加强资金筹措、投放、使用和分配的管理，提高资金运作水平和使用效益，保障各项工作正常运转。

(二)加强国有资产的管理。一是抓好国有资产管理。严格固定资产购置审批程序，避免盲目购置、重复购置问题。要着力解

决资产管理中的“重购置、轻管理”现象，全面使用统一的固定资产管理软件，提高固定资产信息化管理水平，实现固定资产的动态管理和静态管理相结合，做到账实相符。要定期认真组织对固定资产进行清查，并及时报告清查结果。固定资产重大或例行维修，必须由使用部门提出申请，经资产管理和财务管理部门审核，列入公用经费支出预算。要进一步规范固定资产处置程序和手续，严格按照规定审批权限进行。对达到规定额度的固定资产处置必须实行公开拍卖，防止资产流失。注重加强对低值易耗品的管理，要特别加强对日常低值易耗品的购置、领用的控管。

(三)严格预算执行管理，强化预算约束力。在预算执行过程中，要坚持勤俭办一切事业的方针，积极采取措施，精打细算，少花钱多办事。反对花钱大手大脚和铺张浪费，将勤俭节约措施落实到资金筹集、分配和使用的每一个环节。同时，加强日常费用开支控制。一是实行预算审批。经费开支实行预算审批制度，无预算的各项开支不予报销。根据工作需要，需开支的费用，由经办人填写预算审批表，经单位负责人签字后报财务部门初审，财务部门审核后按权限报局领导审批，领导审阅批准后方可支出。大额开支要经局长办公会研究同意后方可办理，属于报上级审批的，要正式行文向上级局报批，上级局批复同意后方可办理。二是把好原始票据审核关。原始单据由经办人及单位负责人签字后，送交财务部门审核、汇总和确认，然后按权限报批。非正式

发票、不符合行政事业单位开支项目的发票和无预算的发票一律不予报销，物品采购类发票需附采购清单。领导按权限审核签批后财务部门方可进行账务核算。第三，明确财务人员的职责分工，例如会计出纳人员的职责分离、经济业务授权与执行人员的职责分离等；要严格把关授权与批准环节，即每项业务都要经授权与批准方可执行；会计、出纳、财产保管人员的各项经济业务必须有合法凭证和完整记录，要对财产和实物的记录实施控制和内部独立检查，并理顺内部报告控制的流程，及时全面地反映经济活动的情况。

(四)建立健全财政资金运行全过程的监督检查机制，把日常监管与专项检查相结合，积极开展财政支出的有效性监督检查，促进科学理财。建立预算执行报告制度，同时实行财务内审制度，每半年组织局机关及直属事业单位开展财务互审工作，达到互相监督、互相学习、共同提高的目的。通过检查，切实保护财政资金安全、完整，提高资金使用效果。

（五）加强机关财务管理人员的业务培训。定期对机关财务人员进行相关的财经法规知识培训，加强对财务人员的后续教育，通过走出去，请进来的方式，使财务会计人员能够不断更新知识，提高业务管理水平，有效化解财务风险。

第三篇：房地产营销在房地产开发经营活动中的重要性

房地产营销在房地产开发经营活动中的重要性

市场经济的不断完善和发展，要求房地产开发商成为自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展的生产者和经营者。要实现这样的目标，必然要求开发商尽可能开发出品质优良、价格合理且适销对路的商品房，并努力把该物业销售出去，以取得良好的经济效益。为此开发商不但要做好开发工作，更重要的是要研究房地产市场，了解消费者需求，按照消费者的意愿来进行产品开发和销售。由此，房地产市场营销的研究自然成为房地产开发经营活动中的一个重要组成部分。

随着房地产市场的发展，各种物业之间的竞争必然更加激烈，开发商的活动重心将由开发经营转移到营销策略的制定。市场经济条件下，一个正确的经营决策，不仅需要对企业的内部条件进行认真的研究，更有赖于对企业外部客观环境的分析，掌握它的发展趋势和变化规律，同时还有赖于对市场和客户的分析了解。这种了解，反过来影响开发商及其物业素质，从而成为提高竞争能力的重要手段。通过物业在市场的销售情况，可以了解客户对该物业的意见和要求，以及竞争对手的情况，有利于提高后续物业的质量，优化开发的种类，制定合理价格，搞好销售服务，改善经营管理，增强竞争能力，求得开发商的生存和发展。

房地产开发商通过对房地产市场营销的研究，可以解决自己的经营思想、经营方针等决策方面的重大问题，具体有以下三点作用：

1、可以帮助开发商确定投资方向，作出正确的投资决策

不同的社会需求，决定着房地产商品的等级、规模、形式。对房地产市场营销的研究，可以揭示社会对各种商品房的需求情况，进而决定开发商有限资金的最佳投向和合理的开发规模。

2、可以解决房地产开发及今后发展方向等有关的决策问题

现今房地产市场需要的种类、档次等都可通过市场营销研究来了解，因此，房地产市场营销研究将对企业今后的开发活动起到很大的促进作用。

3、可以解决房地产销售有关问题的决策和技巧

房地产商品要最终出售到消费者手中还需要通过一系列的营销活动来实现。市场营销研究可以给开发商提供诸如如何定价，选择销售渠道，促销活动技巧等一系列信息和知识，能够帮助开发商制定行之有效的营销组合策略。

第四篇：财务分析在财务管理中的重要性

财务分析在企业管理中的重要性

随着市场经济的不断完善，财务管理日益成为企业管理的核心工作。作为企业的管理者以及债权人，他们最想了解和掌握的就是企业的生产经营状况和企业的发展潜力。那么这些信息从哪儿来？当然是从财务报表。但是面对数目众多的财务报表，并不是所有的使用者都能完全理解它所包含的经济涵义。如何能够把企业综合的财政状况，生产经营水平给企业管理层作一个全面，清晰的展现，真正发挥企业财务管理的预算，规划，控制作用，很重要的一点就是做好财务分析工作。

一．财务分析

(一)财务分析的定义

财务分析，是以会计核算和报表资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动，投资活动，经营活动的偿债能力，盈利能力和营运能力状况等进行分析与评价，为企业的投资者，债权者，经营者以及其他关心企业的组织或个人了解企业的过去，评价企业现状，预测企业未来，做出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用学科。这里采用的是东北财经大学张先治教授的观点，这一观点是对财务分析定义较为全面的解释。

(二)财务分析的目的财务分析按分析主体，可分为内部分析和外部分析。内部分析是由企业经营管理人员所进行的分析，外部分析主要是投资人，债权人或其他利益相关单位所进行的分析。总的来说，不同的人员和单位都要通过财务分析作出正确的财务评价和财务决策，以便取得最佳的经济效益。具体地说，各个主体分析的重点又有所不同。

1.企业经营管理人员分析的目的企业经营管理人员是企业生产经营活动的指挥者和组织者。在生产经营活动中，他们既要保持企业雄厚的偿债能力和良好的营运能力，又要为投资者赚取较多的利润。因此，他们对企业财务分析的目的与要求是全面的。通过分析要评价企业前一时期的经营业绩，要衡量企业当前的财务状况，还要预测企业未来的发展趋势，为进行财务决策提供依据。

2.企业投资者分析的目的企业的投资者是企业的所有权人，他们的利益与企业的财务成果有密切的联系。投资者对企业投资后，享有与投资额相适应的权益，可以通过一定的组织形式参与企业的决策，这需要通过对企业财务活动的分析来评价企业经营管理人员的业绩，考核他们作为资产的经营者是否称职。投资者还需要通过财务分析，评价企业资本的盈利能力，各种投资的发展前景，投资的风险程度等方面，作为进行投资决策的依据。

3.债权人分析的目的债权人与企业之间存在着借贷关系，对他们供给企业的资金，企业要按期付息，定期还本。如果企业经营不好，不能及时偿还债务，债权人的资金周转就会发生困难。如果企业发生亏损，资不抵债，债权人就会发生坏账损失甚至全部借款收不回来。因此，债权人也需要密切关注企业的财务状况，偿债能力，要分析企业资产的流动性，负债对所有者权益的比率等。

4.其他有关方面分析的目的其他有关方面主要包括：会计师事务所，财政部门，税收部门，银行等。会计师事务所作为社会中介机构，要对企业年中，年末的财务报告进行查证，分析，并向投资者和有关单位提供企业经营成果和财务状况；财政，税收和银行等部门和单位，也需要从企业对拨款的使用，税金的缴纳，贷款的运用和归还等方面进行分析，以便取得宏观调控需要的资料。

(三)财务分析的内容

各个不同方面进行财务分析有不同的重点，也有共同的要求。企业财务分析的基本内容，主要包括以下几个方面：

1.分析企业的偿债能力

偿债能力是企业偿还各种到期债务的能力，通常按债务的流动性分为短期偿债能力和长期偿债能力。1

偿债能力分析就是通过对企业负债水平，资产变现能力和债务的物质保障程度的观察，判断企业偿还到期债务能力的强弱。企业在一定时期的资产（特别是流动资产）结构状况和变现能力，决定着企业对债务的清偿能力。进行偿债能力分析，既可为投资者，债券人了解债务的物质保障程度提供财务信息，又可为企业经营管理者了解举债是否适度，筹资有无风险提供财务信息，以提高企业的资信水平。

2.分析企业资产的营运能力

营运能力是指企业对各种有限资源的配置和利用能力，从价值的角度看，就是对企业资金的运用效率。企业在资源的配置和利用上是否有效，可以从企业资产结构状况，资金周转速度，现金流动情况等方面反映出来，并从不同角度说明企业经营管理能力。进行资产营运能力分析，可以为经营管理者提供企业资产的利用程度和使用效果，为增强企业营运能力，提高经营管理水平提供支持。

3.分析企业的获利能力

获利能力是企业赚取利润的能力，反映着企业的经营绩效。企业获利能力的高低，是企业人力，物力，财力等资源利用效果的综合体现，与企业各方面的生产经营活动紧密相关。进行获利能力分析，研究利润与销售额，成本费用，总资产，股东权益之间的关系，评析影响企业利润水平高低的各种因素，可以总结经验，发挥优势，揭露矛盾，找出差距，为企业制定提高企业经济效益的战略和措施献计献策。

4.综合评价企业的财务实力和发展能力

一个企业能否持续发展，关键取决于对偿债能力，营运能力和获利能力的协调程度。如果片面追求偿债能力的提高，增大易变现资产的占用，势必会使资产的收益水平下降，影响企业的营运能力和获利能力；如果一味谋求提高资产的营运能力，就可能不择手段扩大一定时期内的销售收入规模，从而增加应收账款上的资金占用，就会降低资产的流动性和短期偿债能力；如果只顾追求获利能力的提高，又可能增大不易变现资产的占用而忽视资产的流动性，对企业的偿债能力构成不利的影响。因此，要分析各项财务活动的相互联系和协调情况，揭示企业财务活动方面的薄弱环节，找出改进理财工作的主要矛盾。要从财务活动中评价企业的发展能力，研究各项指标的增长情况，为企业长期的经营决策和投资决策服务。

以上各种分析内容互相联系，互相补充，可综合地描述出企业财务状况和经营成果，以满足各种财务信息使用者的需要。

(四)财务分析所依据的资料

进行财务分析所依据的主要资料，是企业的财务报告。企业财务报告是反映企业财务状况和经营成果的书面文件。它包括会计报表主表，附表，会计报表附注和财务情况说明书。会计报表主表有资产负债表，利润表，现金流量表。会计报表附表有资产减值准备明细表，股东权益增减变动表，利润分配表，主营业务收支明细表等。会计报表附注是为了帮助理解和分析会计报表所作的说明，它往往能为财务分析提供许多重要的具体情况，所以在分析中应该予以重视。财务情况说明书是为了评价企业财务状况和经营成果所提供的书面资料。

进行财务分析所依据的资料，除了财务报告以外，还应包括日常核算资料（凭证，账簿等），计划资料，生产技术方面资料，同行业其他企业发布的财务报告，调查研究所收集到的资料等。

(五)财务分析的方法

开展财务活动，需要运用一定的方法。财务分析的方法主要有：水平分析法，垂直分析法，趋势分析法和因素分析法。

1.水平分析法，指将反映企业报告期财务状况的信息与反映企业前期或历史某一时期财务状况的信息进行对比，研究企业各项经营业绩或财务状况的发展变动情况的一种财务分析方法。其主要作用，在于揭示财务活动中的数量关系和存在的差距，从中发现问题，为进一步分析原因，挖掘潜力指明方向。因此，水平分析法是最基本的财务分析方法。

2.垂直分析法，其基本要点是通过计算报表中各项目占总体的比重或结构，反映报表中的项目与总体关系情况及其变动情况。

3.趋势分析法，是根据企业连续几年或几个时期的分析资料，运用指数或完成率的计算，确定分析期各有关项目的变动情况和趋势的一种财务分析方法。

4.因素分析法，是用来确定几个相互联系的因素对分析对象----某个综合财务指标或经济指标的影响程度的一种分析方法。采用这种方法的出发点在于，当有若干因素对分析对象发生影响作用时，假定其他各个因素都无变化，顺序确定每一因素单独变化所产生的影响。

二.财务分析的必要性

从有关企业的调查分析资料可以得知，目前企业在经营管理中主要存在以下问题：

1.重大投资项目选择不慎或不当，缺乏目的性，致使企业的财务状况急剧恶化；

2.企业的财务成果与年初的预计数相去甚远，缺乏科学有效的财务预算及财务计划控制体系；

3.企业内部财务制约机制薄弱，缺乏整体性，有的甚至人为操纵；

4.盈余分配不当，如采用高收益政策，这样虽能暂时提高企业在市场上的吸引力，但由于留存收益下降，给企业资金周转带来一定的困难，使企业丧失扩大再生产和持续盈利的机会；若采用低收益政策，虽能发挥投资的潜在价值，符合长期投资者投资价值的保值，增值，但不利于筹集社会闲散资金，影响企业在市场上的吸引力；

5.对其他投资企业缺少有效的财务监督机制和手段，出现投资收回失控的情况；

6.资金利用能力弱，缺乏计划性，整体性和系统性，长期的计划经济模式，造成企业融资手段单一，主要依赖国家投资或银行贷款。

出现这些问题的主要原因之一就是对企业的经营状况及其成果缺乏必要的财务分析，没有为企业的管理和决策者提供及时，准确，可靠的财务信息，也就是说，没有为企业的管理者在进行投资决策，财务计划和成本控制中提供全面的信息资料。

随着经济全球化和我国加入WTO，作为一个独立的商品生产者，经营者，企业的组织形式，经营方式都会发生根本性的变化。市场经济的发展和完善，使得市场竞争日趋激烈，这对企业的财务管理工作提出了更高的要求。企业资金的筹集和投放，资金的分布与耗费，收益以及分配都与企业的生存密切相关。所以有必要通过全面的财务分析，来判断企业经营业绩的好坏，以便及时做出正确的决策。

三.财务分析的局限性

我们必须清醒地认识到，财务分析与评价的结果并非绝对准确，有时可能会与实际情况相差甚远，究其原因在于财务分析本身所固有的各种局限性。

财务分析局限性来源于财务分析方法本身的局限性：财务分析指标的局限性，以及财务分析所依据的资料的局限性。譬如公司可以采用窗饰技术（Window Dressing Techniques），使其财务分析依据的财务报表变得较为有利的状态以蒙骗财务分析师。例如在1998年底时，宁波一家房地产开发公司从银行得到一笔金额为200万元的贷款，但该公司将这笔资金作为现金搁置几天后，就提前于1999年1月4日将贷款还清。这种做法可以提高该公司在1998年底的流动比率和速动比率，但这种改善只是一种暂时的假象而已，当公司在1999年初将贷款还清后，公司的流动比率与速动比率又恢复到现状。

四.现代企业进行财务分析须注意和完善的问题

随着我国加入WTO，国内企业要想与国际一些知名企业进行竞争，首先要积极引进好的管理人才和先进的管理技术，切实加强企业的财务分析。

1.企业应全面，准确，及时的披露会计信息，为会计信息使用者在进行投资决策，财务计划和成本控制中提供全面有用的信息资料。我国现有的大部分国有企业面临会计信息披露难以规划的现实问题。要做到这一点，除了要有会计准则作保障外，大力发展注册会计师队伍，发挥其有利的外部监督作用，并且加强其职业道德教育，三管齐下，才能收到成效。

第五篇：人才测评应用培训在房地产开发企业管理中的重要性

国家职业资格全国统一鉴定

企业培训师论文【范例】

（国家职业资格一级）

论文题目：人才测评应用培训在房地产开发企业管理中的重要性

姓

名：

张皓月

职

务：

项目经理

身份证号：

准考证号：

所在省市：

北 京 市

所在单位：

北京钧涵基业企业管理顾问有限公司

人才测评应用培训在房地产开发企业管理

中的重要性

张皓月

北京钧涵基业企业管理顾问有限公司

摘要：随着近些年国内房地产行业的飞速发展和国内大小房地产开发企业管理体系的日益完善，房企管理的深度和广度均进入了快四发展时期。然而，几乎所有的房地产开发企业，在一些各行业通见的难题上，无法取得管理上的突破，如人才流失、沟通受阻、内耗严重、用人不当等等，造成企业成本增加，经营不畅，很大程度上阻碍了企业的发展。本文着重分析了人才测评工具的应用落地对房地产开发企业管理产生的影响，强调人才测评应用培训的重大意义，并对该培训的体系建设、实施流程策划等，提出建议和设想。

随着外国咨询公司的壮大发展和影响，国内的咨询行业近些年也以燎原之势红红火火的发展起来。有需求才有供给，咨询行业的蓬勃正反映了我国公私企业对企业管理方面的发展需求和重视，其中，房地产开发企业尤为活跃。

人是企业的最重要的组成部分，人才更是企业的最重要的财富，能不能管理好人，是企业发展永恒的课题。所以，人才管理便日益登上房企管理核心模块的几大宝座之一。

对于人员和人才的管理，是每个房企面临的头痛问题，人才的引进、选拔、培养、晋升，每一步都能直接或者间接的影响到企业的发展和进步，若是在关键职能上“棋差一招”，后果不堪设想，真可谓步步惊心。

尤其是我国新一代的年轻人，在前所未有的教育环境和社会环境中长大，他们有独特的世界观、价值观、交流方式、行为模式，他们加入社会建设的主力军，更是让企业没有管理方向的参考标杆，对相对传统的房地产开发企业管理体系提出了空前的挑战。世界各国的心理学专家、组织行为学专家、管理学专家等通力合作、潜心研究，为人类奉献了很多人才测评工具，来协助我们对“人”的潜在素质，即冰山素质模型①中水面之下的部分，进行科学合理的量化和分析。我国的大多数企业都已经引进了各种各样的人才测评工具。

然而，我国的房地产开发企业，管理方式相对传统，在人才测评工具的使用上，并没有掌握到要领，很多人才测评工具沦为人力资源部的面试参考，仅仅发挥了非常微小的一部分作用，更别提深刻影响到整个企业管理。所以，提高企业管理层对人才测评工具的应用能力，是能够快速提高房地产企业整体管理能力的一个重要方法，人才测评应用的培训也应该快速走上管理舞台。

一、目前行业中人才测评工具的应用状况和培训需求分析

（一）管理能力与人才测评应用价值不对等

山东某地产开发公司下属物业公司的物业总监因病突然离岗，该公司集团人力资源部迅速放权给物业公司，同时批准其与12家猎头公司合作，要求该岗位必须半月内有人补缺。我有幸在这个阶段认识了该物业公司招聘经理梅女士，并旁观了全过程。

梅女士的执行力不容小觑，命令下达第三日，即有5名同地区标杆企业的优秀人才参加面试，次日，面试者又增加3名，梅女士对这种“幸运”的激动之情，从话筒里都听得出来。

又过了几天，一个履历精彩、能力出众候选人顺利入职。一个月后，这位新总监就离职了，同时因为首次招聘对区域内人才资源的透支，第二轮招聘，不得已只能从临近的城市搜寻，更加大了招聘难度。集团人力资源部没有对这件事发表任何评论，只是将这个招聘任务回收到了集团层面，无疑，这是对梅女士工作能力的一次无声的否定。

梅女士又冤枉又不解的说：“面试的时候没有发现任何问题，怎么入职了一切都不对劲了？企业文化没问题、上司沟通方式没问题、架构也是跟他原来类似的、资历和能力都过硬、工资也不低，到底为什么离职？总部为什么也不出面挽留？”

梅女士遇到的问题，很多房企招聘人员都遇到过，人才测评连“面霸”都拦不住，还有什么价值呢？其实并不是工具不管用，是用工具的人没有正确判断的水平。

1、中高层管理人员的不重视

因为测评工具的使用过程或者很复杂、需要专业人员陪同，占用时间多；或者很简单、傻瓜式操作，执行起来完全没有技术含量，而房地产开发企业的高层往往都很忙。所以在与供应商对接的时候，公司中高层管理人员往往是“权力下放”的，派基层员工去接受培训，执行后期操作，而自身对测评报告只花少量时间，做个粗浅的了解，极少肯花时间深究。

甚至很多公司直接将人才测评工具敲定为人力资源部门的应用工具，完全不将其与整个企业管理挂上关系。归根到底，是对人才测评结果的不重视、不学习、不分析。

梅女士的遭遇，其实问题出在集团总部，梅女士能够提取人才测评报告里面的诸多重要指标，并且与岗位进行择优配比，作为一个招聘人员，她没有任何失误。问题是，从梅女士的层级和角度，是没办法完整审视一个集团公司的现行发展状况的，集团人力资源部也无法了解集团物业方向的发展战略，又怎么能去考虑公司是不是能给这个履历能力都精彩的人一个合适的发展通道呢? 梅女士看到了候选人的自信与高效，她的企业宏观管理能力不足，使她忽略这份“履历、能力”背后的高期待。而集团层面的物业分管副总进行复试的时候，根本就看不懂那份报告里赤裸裸的危机预警。

RTC、PDP、九型人格、16PF、MBTI……无论是哪种人才测评工具，都能够基本解决沟通问题、执行问题，能够前置判断胜任力、发展取向；能够协助管理人员分析下属的适岗度、优势领域、潜力极限、可调整方式，但是这些管理步骤并不止局限于人力资源部的工作流程中，而是存在于每个职能部门、每个项目团队的日常管理内容中，也就等于存在于房地产开发企业经营的每一个环节中、存在于每个项目流程的每一个环节中。

让房企中、高管理层意识到人才测评应用的重要性，并提高每个管理人员对人才测评结果的分析判断能力，充分调动企业中的每一个分子，从每个微环节整体提高企业管理水平，是非常有价值的行为。

2、测评执行层综合能力不足

现在房企里普遍的测评工具执行人员级别都不高，除了他们所在位置的视野限制了测评结果应用的范围，测评工具执行人员本身的素质能力，也无法实现测评结果的全面展现。

2.1测评执行层无法判断测评工具的优劣

从人才测评普遍的应用效果来看，目前的房企管理过程中，86%的中小企业只选用一种甚至不选用人才测评工具，管理方式简单粗放，只要能达成、季度绩效，甚至只要有进账就行，完全不关注企业工作人员的能力提升和情绪管理，造成人员不断流失，项目进度受阻。只有占房企总数5%的大型企业会同时引入2种以上的人才测评工具，但究其原因，也是因为几种测评工具的指标能够互补，只能使测评结果达到“无遗漏”状态，却不能将人才测评反馈充分应用到企业管理中。

各公司的人才测评执行层，往往能够熟练解读测评报告，却不了解各指标背后投射的管理意义。所以判断一个测评工具的优劣，更多是以指标的多少来衡量，而对结果精准率、样本采集效率、报告指标实用性、指标间关联性以及指标对本企业的适应性基本没有概念。

操作方式也是流水线式，不分对象层级、岗位职责、工作年限，均是所有测评走一遍，然后提交洋洋洒洒的解读报告和粗浅的分析，甚至无法给出一定深度的合理建议，领导当然不重视，进而影响了人才测评的进一步应用，形成了恶性循环，这种现状是非常普遍而且应该尽早引起企业重视。

2.2人才测评执行层不具备宏观分析判断测评结果的能力 房地产企业的人力资源管理在近些年才引起企业管理者的重视，并不断的从国外引进先进的管理理念和方法，同时国内的一些学者也在行业人力资源管理领域取得了一些针对我国国情的管理创新成就。

但不能否认的是，我国的房地产开发企业对人力资源管理的掌控力，总体上还是相对疲软的，主要是在招聘、档案管理等基础性工作上有明确的关注度，薪酬和绩效系统建立还处在摸索层面，不否认取得了一定的成果。但是在人力资源战略规划和员工关系方面，依然是弱项。所以目前房企采用的人力资源战略管理，都是以完成短期指标为导向，缺少前瞻性和战略性，无法做到对资源组合和制衡的判断。

人才测评的执行层，更是不具备宏观分析判断测评结果的能力。水平高一点的人才测评执行人员，能够做到将测评指标与该员工的工作环境、领导风格、职责内容相结合进行分析，很少有人能做到将人才测评指标与企业发展阶段、人资战略方向、跨部门协调成效相结合，普通水平的人才测评执行人员，也就只能是一个将量表翻译成易读文字的“翻译机”了。

3.没有行之有效的流程和制度对人才测评工作进行引导 因为大多数房企高层对人才测评及其应用的不重视，就导致了对人才测评工作管理上的疏忽，很少企业里具备专门的岗位和人员来负责人才测评工作，一般都是其他岗位的工作人员进行兼任，而对这些兼任的员工来说，既然不是本职工作，自然不够重视。

因为以上的种种原因，自然也很少有企业对人才测评工作进行流程控制和制度引导，仅仅收集数据、存储报告、汇总台账，却没有阶段性分析、发展性规划、调整性反馈，使人才测评工作流于形式，变得越来越不起眼。

（二）企业管理忽视人性化沟通的管理效能

房企的项目管理制，决定了房地产企业的关键人才多具有不可取代性，只要换人，必有损失。为了留住人才，房企越来越多的采用人性化管理方式，如创造更舒适、更自由的工作环境，或者对工作时间和假日赋予更大的灵活性和可选择性，表现出了对企业员工的充分尊重。

但是，大多数公司的人才流失现象，并没有减缓。与此同时，重视员工成长的企业，花费重金对员工的执行力和管理层的胜任力进行分析和培养，但是也收效甚微、或者效果难以持久。

除去企业薪酬福利及发展平台等硬件的约束外，还有以下原因： 企业管理者不了解或者不重视沟通性差异化的存在。

美国著名学者理查德②，在会见美国安然公司的高级管理层时，经常会有人告诉他，自己的下属明明都是从常春藤那样的高级学府毕业的优秀人才，但是在工作中经常表现的像“脑死亡”一样。可见在沟通中，他对下属的表现是多么失望。但是从人性化管理的角度看，这些高级管理人员，明显没有注意到沟通的差异化问题。

简单的说，人与人是不同的，这种不同不仅仅是基因构成的差异，还有成长环境的影响。从人才测评研究结果可以基本了解，有的人关注结果，有的人关注表达，有的人关注过程细节，还有的人会被发出信息的一方的情绪、态度严重影响信息接收完整度。

对一个翘首期待命令结果的人，过多的强调细节，对方就很容易把过程当做结果来重点操作，进而忽略了重要的目标，执行力就难以呈现，而这位领导的胜任力，也会被考核显示不合格。

俗话说，不能打好仗的将军不是好将军，不能带好兵，就自然不能打好仗，很多管理者下达指令完全不掌握方法，简单粗暴，结果就是下属情绪上反感、内容上理解不透，最后在执行过程中出现问题，大家都不乐见。其中，沟通的不充分、或者说沟通方式的不恰当，对整个过程有很大影响。

而几乎所有的人才测评工具，都是将测评核心放在了沟通差异化这个点上，能够以最简便的方式给予管理者们合理的提醒建议，所以人才测评应用良好，能够全面提升企业管理层的胜任力，和企业执行层的执行力，大费周章的进行专项培训、洗脑激励而不解决沟通问题，无异于缘木求鱼。

（三）人才测评执行层的定位应合理

综上所述，我们不可能迅速的将基层人才测评操作人员的宏观管理能力提升，所以应该改变人才测评执行层的定位问题，人才测评的执行层在企业管理中应具有一定的高度，且应给予足够的资源去进行测评结果的应用分析和落地。

因此，对企业管理层进行人才测评应用方面的培训迫在眉睫，主要体现在：

1.房地产市场的“去投资化”和房地产企业的激烈竞争对企业管理转型提出了更高的要求，企业以资源为运转中心的经营模式，已经全面向以人才为运营中心的经营模式转型，对人的科学管理和企业文化的落地，直接决定了一家房地产企业成败，对企业管理层的能力，提出了更高的要求； 2.社会经济的高度发展，和国家的政策扶持，使更多的创业者和行业新秀加入到社会竞争中来，人才有了更多的选择，人力资源市场的买方市场也已经渐渐的变成卖方市场，为了能够确保公司培养的人才，能够深扎在公司的土壤中长久共赢，以人才测评应用为基础的人才保留机制，对企业发展有巨大影响；

3.公司的内外部竞争压力，使得人力资源管理从职能执行转变成渗透在公司整个运营流程中的战略手段，所以对公司各级人员进行针对性的人才测评应用培训，不容忽视；

4.要通过培训使高层管理者具备对人才测评执行层人员的定位能力，让中层管理者具备人才测评结果的应用能力，让人才测评执行层人员提高专业水平和跨部门协调能力，迅速从管理角度提高企业的竞争力。

二、培训项目策划建议

（一）培训的意义及预期结果

人才测评应用培训能快速推进房地产企业各管理层对人才测评工具的应用能力、提高沟通效率、提升管理者胜任力、提升员工执行力、降低企业内耗、提高人才保有率，并能够根据人才阶段性测评结果，确认员工适岗度、精力管理、需求管理，最大程度的减少人才流失、减少劳动关系冲突，创建有竞争力、积极向上、团结共荣的企业文化。

（二）培训课程对象

企业各级管理层，都应进行人才测评应用培训，从整体上提高人性化管理意识，切实有效的落实到工作中，激活企业的每一个细胞，提高企业的竞争力，同时员工能够在一个合适的成长环境中发展壮大，达成公司与员工的共赢。

企业的基层员工，也能从培训中对自身状况有明晰的了解，根据人才测评结果，有方向的进行学习和自我调节，以实现自己的职业理想，在实践中不断校正，规划一个理想的人生。

（三）培训课程规划及实施建议

人才测评应用的培训实施，应该有一个系统化的逻辑顺序。1.首先要针对企业高层管理人员，开发“基于人才测评应用的企业管理”培训课程，全面提高决策层对人性化企业管理落地的意识，引起管理层对人才测评应用的重视；

2.其次要针对企业高层、中层管理人员，开发“人才测评结果在沟通及汇报中的应用”课程，同时，根据各部门的特殊需要，可开发有针对性的“工作实务中的人才测评应用”课程；

3.针对人才测评执行层，应开发“人才测评解读强化”培训课程、“人才测评工具甄选实操”课程、及“人才测评工具指标提取、分析”课程，加强人才测评执行团队的实效性，能够给各部门提供最有价值的测评报告指标；

4.针对基层员工，应开发定期的“人才测评报告集体解读及自我调整”课程，提高员工的自我能动性，主动积极与上司和公司政策配合，同时不断的自我修炼和提升。

三、培训课程的实施建议

培训课程范围应从大至小，从宏观到精准，从上级至下级，同时保证跨级互动。

方法主要采用讲授法、案例法、讨论法、经验交流法和模拟实战法。

结语：人才是企业最宝贵的财富，人性化管理越来越成为企业管理的重要，借助先进的人才测评技术，对企业管理人员组织实施人才测评管理培训并将其应用到企业管理的每个环节中，对企业的健康发展和竞争力的提升，具有重要的意义。

参考文献：

（1）、理查德·康尼夫 编著《办公室里的大猴子》，中信出版社，2007年1月第一版第5页

（2）、劳动和社会保障部、中国职工教育和职业培训协会组织编写《企业培训师培训教材（高级企业培训师）》，新华社出版，2002年2月第一版 第46

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