制度中的百分数、房地产制度日期汇总

第一篇：制度中的百分数、房地产制度日期汇总

基本制度的一些数据

1、经济适用房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息、和税金等7项因素。计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项成本因素为基础计算，经济适用房开发利润控制在3%以下。

2、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。

23、房价收入比(即本地区一套建筑面积为60m的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。

4、征用土地批准权限的规定

（1）征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。（2）征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。

（3）基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。

（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

5、用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征用前3年

平均年产值的30倍。

6、超过开工满一年未开工的,按地价款的20%以下收土地闲置费；满二年,无偿收回土地。

7、置土地：已动工开发,但开发建设面积不足开发建设面积1/3,或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的。

8、产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%。

9、资本金占项目总投资的比例不得低于35%。(开发中为30%)

10、出让土地转让：必须同时具备：

一、属于房屋建设的,除出让金外,实际投入资金应占全部开发投资额的25%以上；

二、属于成片开发土地的,应形成工业或其它建设的用地条件。

11、商品房面积误差比超过3%,买受人有权退房。

12、工程投资额在30万以下或者建筑面积在300平米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

申领施工许可证的条件：建设资金已经落实。建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或其他第三方担保。

13、商品房预售条件：投入开发建设的资金应达到建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

14、依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或市价的80%；如果出现流拍，在行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%

15、商品房最低保修期(开发商)保修期从交付之日起计算：屋面防水3年 管道堵塞2个月 灯具电器开关6个月 供热供冷1个供热冷期

商品房最低保修期(建筑单位)保修期从工程竣工验收合格之 1 日起计算：屋面防水5年 电气系统、给排水管道、设备安装为2年 供热供冷2个供热冷期。

16、置业担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。实有资本不少于1000万人民币，最大担保额度：担保大贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍，超过30倍的，应当追加实有资本。

17、咨询收费：

口头咨询费：双方协商议定；

书面资询费：普通咨询报告每份300~1000元；技术难度大、情况复杂……,一般不超过资询标的的0.5%.房地产评估采用差额定率累进计费： 房产100万以下5‰；101—1000万2.5‰；1001—2000万1.5‰ 宗地100万以下4‰；101—200万3‰；201—1000万2‰；1001—2000万1.5‰

18、房地产经纪收费：

租赁代理：无论租期长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取

买卖代理：成交价格的0.5%~ 2.5%,最高不超过3%。独家代理，由双方协商，但最高不超过3%

评估、经纪收费,对经济特区的收费标准可适当提高,但最高不超过上述标准的30%。

19、物业管理：

1）业主大会临时会议的召开要有20%以上业主提议

2）主大会可以采用集体讨论，也可以书面征求意见，但应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

3）大会做出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过 4）须持投票权2/3通过的事务：

① 制定和修改业主公约②业主大会议事规则③选、解聘物业管理企业④专项维修资金使用、筹措方案的决定

5）业主委员会一般由五至十一名的单数业主担任。6）业主大会应当由1/2以上投票权的业主参加，会议决定必须经与会业主持投票权1/2以上通过

7）经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会任期届满2个月前，应召开业主大会会议进行业主委员会换届选举

8）维修基金：

①商品房,购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修基金。基金属全体业主所有。

②公有住房,售房单位按照一定比例从售房款中提取,多层住宅按不低于售房款的20%,高层住宅不低于30%，基金属售房单位所有。购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金，基金属全体业主所有。

20、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。交纳标准不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。

21、住房公积金：

1）新设立的单位自设立之日起30日内到公积金管理中心办理缴存登记，自登记之日起20日内到受托银行办理公积金帐户设立手续。

2）缴存比例：指缴存公积金数额占职工上一年度月平均工资的比例。一般不得低于5%，原则上不高于12%

3）职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2至3倍。汇缴年度为上年7月1日至下当年6月30日。

4）当年缴存的公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。每年6月30日为结息日。

5）个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日定下一年度利率水平。

22、房地产开发企业资质等级分为一、二、三、四等，房地产开发企业设立条件，注册资本100万。《暂定资质证书》有效期1年。延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

22、勘察设计企业分三级

项目经理资质分一至四级

监理企业资质分甲、乙、丙三级

工程招标代理机构资质分甲、乙两级

注册结构工程师资格分一级、二级；注册建筑工程师资格分一级、二级

房地产价格评估机构资格分为一级、二级、三级、临时资格四类。100万—70万—40万

物业管理企业资质分为一、二、三级 500万—50万

建筑业企业资质分：施工总承包、专业承包和劳务分包

设计资质分为：综合资质（只设甲级）、专业资质、劳务资质

勘探资质分为：综合资质（只设甲级）、行业资质、专项资质

房地产制度日期汇总（总结复习增强记忆）

2日

1、拍卖标的的展示时间不少于2日。拍卖公告于拍卖前7日，房地产于半个月至一个月。5日

1、拆迁当事人对估价结果有异议的，在收到估价结果5日内，申请复核；

2、原估价机构收到复核申请5日内答复；

7日

1、拆迁估价：估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构申请复核估价，或另行委托估价机构估价，估价机构自收到复核申请起5日内给予答复，结果改变的，重新出具报告，未改变的出具书面通知。另行委托的，受托机构10日内出具估价报告。仍有异议，自收到复核结果或另行委托估价报告5日内，向估价专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会10日内出具书面鉴定意见。

2、房地产权属登记，登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记，不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)；

3、登记机关对符合抵押登记条件的在7日内核准登记并颁发他项权利证书；

4、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料

5、建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间，地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。10日

1、房屋拆迁管理部门在收到拆迁延期申请之日起10日以书面形式给与答复；

2、征地，在收到征收土地方案后，10日内以书面或其他形式进行公告。

3、物业管理企业发生变更时，代管的维修资金帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起10日内送房地产行政主管部门和业主委员会备案。

4、契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款

5、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，3 书面通知买受人；买受人在接到通知之日起15日内，作出是否退房的书面答复。15日内未做出书面答复的，视同接受。

6、不良行为纪录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10内将有关信息直接报系统管理部门。

7、不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10天内将有关信息直接报送系统管理部门。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15日内反馈意见。15日

1、需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前15日，申请延期； 拆迁部门10日内给答复，延长暂停期不得超过1年。

2、拆迁行政裁决规定的搬迁期限不得少于15日

3、房屋拆迁管理部门实施强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人。

4、登记发证时限：注销登记：15日；

5、当地建设行政主管部门及其授权机构，在收到《建设工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；不符合条件的，自收到申请之日起15日内通知建设单位，并说明理由。

6、拆迁行政裁决，终结裁决：作为自然人的申请人死亡，15日内没有近亲属或近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的。20日

1、估价机构一级资质审批，建设部自收到初审意见和材料之日起，20个工作日内作出决定，因故经分管部长批准可延长10个工作日，做出行政许可决定。30日

1、市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当收到申请之日起30日内，对申请事项审查

2、征地，县以上土地行政管理部门对受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案，补充耕地方案，征地方案和供地方案，建设项目用地呈报说明书。

3、拆迁行政裁决应当由受理单位在收到申请之日起30日内作出。

4、拆迁裁决应当自收到申请之日起30日做出（当事人对裁决不服的，在接到裁决书之日起60日内申请行政复议，也可以在3个月内向人民法院起诉，在诉讼期间，拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转房的情况下，诉讼期间不停止拆迁的执行）

5、新设立的房地产开发企业，自领取营业执照之日起30日内，到房地产开发主管部门备案。

6、设立房地产中介服务机构在领取营业执照后30日内到房地产行政主管部门备案。

7、房屋租赁当事人应在租赁合同签订后30日内到房产管理部门登记备案。

8、集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，自事实发生之日起30日内申请登记。变更、注销登记和他项权利登记自事实发生之日起30日内提出。

9、登记发证时限：房屋初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记：30日

10、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到房地产开发主管部门备案。未备案或未按规定期限备案房地产转让行为无效。

11、商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理备案手续；

12、房地产当事人在抵押合同签订后的30日内办理抵押登记；

13、签订、变更、终止租赁合同或签定抵押合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，办理房屋租赁登记备案；管理部门对符合登记条件的应在7日内核准登记并颁发他项权利证，特殊原因的最长不得超过法定办理期限。

14、业主委员自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员名单等材料向房地产行政主管部门备案；

15、房地产开发主管部门自收到竣工验收申请之日起30日内，进行验收。

16、新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并在登记之日起20日内持住房公积金中心的审核文件，4 到受托银行为本单位职工办理住房公积金帐户的设立手续。

17、估价师续期注册的，注册管理初审机构应当在接到材料之日起30日内，做出是否续期注册的决定。准予许其续期注册的，应在30日内报注册管理机构备案。

18、准予变更注册的，应在30日内报注册管理机构备案。

19、耕地占用税的纳税期限为30天，20、建设单位通过招投标选聘物业管理企业，新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业应当在交付使用前90日完成。2个月

1、国家收回土地使用权的情况之一：未在60日内支付全部地价款。3个月

1、拆迁当事人对裁决不服的，在裁决书送达起3个月内向人民法院起诉；

2、发证机关自收到申请之日起15日内颁发施工许可证，建设单位应当在领取施工许可证3个月内开工，不能开工的应当在期满前向发证机关申请延期，以2次为限，每次不超过3个月；

3、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请；房地产管理部门在7日内作出是否受理的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。

4、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签定租赁合同。

5、房屋转移登记，自事实发生之日起90日内申请转移登记。

6、房屋初始登记，房屋竣工后90日内申请登记。

7、新建房屋初始登记申请人应在房屋竣工后3个月内提出申请；集体土地上的房屋因土地使用权变为国家土地，申请人应当在事实发生之日起30日内申请。登记机关受理申请后,对初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记30日内作出，对注销登记15日内作出。

8、建设单位通过招投标选聘物业管理企业，非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

6个月

1、城市规划区的建设工程，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料；

2、租赁时间超过6个月，应办理租赁合同，合同期限不能超过出让年限。

3、房屋权属证书遗失，权利人应及时登报申明作废，而登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可补发房屋权属证。

4、人为终止租赁合同的：无正当理由拖欠房租6个月以上，公有住宅房屋无正当理由闲置6个月以上；

5、房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可 免征房产税； 1年

1、房地产开发企业暂定资质证书有效期1年，延长期不得超过2年，当取得证书1年内无开发项目的，有效期不得延长。开发企业设立条件，注册资本100万。

2、拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年；

3、延长开发建设期限的，但最长不得超过1年；

4、房地产中介服务机构实行年检制度。

5、土地使用权出让合同：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的闲置费；满二年未动工的，可无偿收回土地使用权；但因不可抗力或政府，政府有关部门的行为或动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

6、对闲置土地的处置方式：延长开发建设期限，但最长不得超过1年。

第二篇：房地产制度相关日期汇总

房地产制度相关日期汇总（如有错误之处自己修改一下）30日

1、市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当收到申请之日起30日内，对申请事项审查

2、征地，县以上土地行政管理部门对受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案，补充耕地方案，征地方案和供地方案，建设项目用地呈报说明书。

3、拆迁行政裁决应当由受理单位在收到申请之日起30日内作出。

4、拆迁裁决应当自收到申请之日起30日做出（当事人对裁决不服的，在接到裁决书之日起60日内申请行政复议，也可以在3个月内向人民法院起诉，在诉讼期间，拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转房的情况下，诉讼期间不停止拆迁的执行）

5、新设立的房地产开发企业，自领取营业执照之日起30日内，到房地产开发主管部门备案。

6、设立房地产中介服务机构在领取营业执照后30日内到房地产行政主管部门备案。

7、房屋租赁当事人应在租赁合同签订后30日内到房产管理部门登记备案。

8、集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，自事实发生之日起30日内申请登记。变更、注销登记和他项权利登记自事实发生之日起30日内提出。

9、登记发证时限：房屋初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记：30日

10、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到房地产开发主管部门备案。未备案或未按规定期限备案房地产转让行为无效。

11、商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理备案手续；

12、房地产当事人在抵押合同签订后的30日内办理抵押登记；

13、签订、变更、终止租赁合同或签定抵押合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，办理房屋租赁登记备案；管理部门对符合登记条件的应在7日内核准登记并颁发他项权利证，特殊原因的最长不得超过法定办理期限。

14、业主委员自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员名单等材料向房地产行政主管部门备案；

15、房地产开发主管部门自收到竣工验收申请之日起30日内，进行验收。

16、新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并在登记之日起20日内持住房公积金中心的审核文件，到受托银行为本单位职工办理住房公积金帐户的设立手续。

17、估价师续期注册的，注册管理初审机构应当在接到材料之日起30日内，做出是否续期注册的决定。准予许其续期注册的，应在30日内报注册管理机构备案。

18、准予变更注册的，应在30日内报注册管理机构备案。

19、耕地占用税的纳税期限为30天，20、建设单位通过招投标选聘物业管理企业，新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业应当在交付使用前90日完成。

2个月

1、国家收回土地使用权的情况之一：未在60日内支付全部地价款。3个月

1、拆迁当事人对裁决不服的，在裁决书送达起3个月内向人民法院起诉；

2、发证机关自收到申请之日起15日内颁发施工许可证，建设单位应当在领取施工许可证3个月内开工，不能开工的应当在期满前向发证机关申请延期，以2次为限，每次不超过3个月；

3、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请；房地产管理部门在7日内作出是否受理的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。

4、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签定租赁合同。

5、房屋转移登记，自事实发生之日起90日内申请转移登记。

6、房屋初始登记，房屋竣工后90日内申请登记。

7、新建房屋初始登记申请人应在房屋竣工后3个月内提出申请；集体土地上的房屋因土地使用权变为国家土地，申请人应当在事实发生之日起30日内申请。登记机关受理申请后,对初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记30日内作出，对注销登记15日内作出。

8、建设单位通过招投标选聘物业管理企业，非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

6个月

1、城市规划区的建设工程，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料；

2、租赁时间超过6个月，应办理租赁合同，合同期限不能超过出让年限。

3、房屋权属证书遗失，权利人应及时登报申明作废，而登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可补发房屋权属证。

4、人为终止租赁合同的：无正当理由拖欠房租6个月以上，公有住宅房屋无正当理由闲置6个月以上；

5、房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税；

1年

1、房地产开发企业暂定资质证书有效期1年，延长期不得超过2年，当取得证书1年内无开发项目的，有效期不得延长。开发企业设立条件，注册资本100万。

2、拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年；

3、延长开发建设期限的，但最长不得超过1年；

4、房地产中介服务机构实行年检制度。

5、土地使用权出让合同：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的闲置费；满二年未动工的，可无偿收回土地使用权；但因不可抗力或政府，政府有关部门的行为或动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

6、对闲置土地的处置方式：延长开发建设期限，但最长不得超过1年。

2年

1、批准的临时建设和临时用地的使用期限不得超过2年；

2、注册结构工程师注册有效期2年，期满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册有；

3、新成立的房地产评估机构，其临时资格的最长期限为2年，在2年内仍达不到3级机构资格条件的，不得再次申请临时资格，机构资格等级每2年重新评定一次。

4、耕地占用税加成：对获准征用或占用耕地超过2年未使用的，加征规定税额2倍以下的耕地占用税。3年

1、房地产估价师执业资格注册有效期3年，有效期前3个月申请续期注册。注册管理初审机构应当自接到上述材料之日起30日内，作出是否准予其续期注册的决定。5年

1、对于个人转让5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税；

2、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住宅，经税务机关申报核准，凡居住5年以上的，免征土地增值税；

3、房地产估价师注册： 1）因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止，不满5年的；

2）因在房地产估价或相关业务中犯错受行政处罚或撤职以上行政处分，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满2年的；

3）被注销房地产估价师注册的，自被注销注册之日起至申请之日止不满5年的。

20年

1、租赁期限不得超过20年；

（1）申请登记时限：

①总登记公告：登记期限开始之日30日内

②初始登记：竣工后3个月（90日）内（新建房屋：竣工（验收）后3个月内）③转移登记：90日内

④变更登记、他项权利登记、注销登记：30日 ⑤集体土地征用：30天

（2）登记机关受理登记申请后的发证时限：

①初始登记、初始登、变更登记、他项权利登记：30日 ②注销登记：15日

（租赁登记备案申请：合同签定后30日内；抵押登记申请：合同签定后30日内）

第三篇：房地产,管理,制度

物业部申购与领用管理制度

为加强公司各物业小区的物品申购和领用管理，保障各物业小区工作的正常进行，控制物品的规格及节约经费开支，提高资金和物品的利用率，特制定本制度。

一、物业部物品的申购

1、物业部各物业小区对日常所需的办公用品、保安用品、保洁用品、绿化用品、安全消防器材、物业及工程维护维修保养所需的工具物品等，原则上要求按月填报《月度物资申购表》，报物业仓库核查库存情况。具体如下表所示：

2、物业部各物业小区填写《月度物资申购表》时，要本着计划性、节约性的原则，预估易损易耗及常规消耗配件和常规消耗物料，分类、分项标明规格、型号及用途等，各物业小区主任要严格把关，防止重复、超标准购买，避免造成人为积压。

3、物业部各物业小区应于每月20日前填写《月度物资申购表》，于25日前完成物业经理和分管领导审核签字后，报采购部询价初审、财务部复审，30日前报总经理批准进入采购流程，次月10日前采购部完成物品采购交物业仓库入库。

4、物业仓库可根据实际库存情况和日常库存的消耗记录，设立常用消耗物品安全库存量，一般以三个月的消耗量储备。

5、各物业小区所需的物品，均须按年分季做 出计划，经物业经理和分管领导审核，报总经理批准后，知会采购部备案。

6、如遇突发性等特殊情况，急需购买配件物料时，可随即填写《物资申购表》，经物业小区主任、物业经理和分管领导审核确认签字后，急转采购部进入采购流程处理。采购部在接到经过审批的急需购买配件或物品《物资申购表》，必须在3个工作日内完成采购交物业仓库入库。具体申报表如下：

7、物业部或各物业小区可设立应急维修备用金，金额为人民币1，000元，主要用于工程维 修和突发事件，如供水、供电、消防、排水、备用发电、道闸、门襟等设备所需物品维修的釆购，需动用备用金采购的物品，必须提前上报分管领导，待批准后实施，费用在1，000元之内，可从备用金内支取，1，000元以上的由公司统一开具支票或转帐。

8、若遇设备／系统紧急故障，急需要采购物品，费用在人民币500元之内，可先支取备用金，维修好后再上报公司统一报销。

二、物品采购

1、物品选购三原则：

⑴同种物品购置部门找三家。⑵同种物品报三家。⑶同种物品最后定三家。

2、定购三原则： ⑴同类物品质量最优。⑵同类物品价格最低。

⑶同类物品的供应商服务最好。

3、验收三原则：

⑴由购置部门、使用部门、资产管理等部门共同参与验收。

⑵经参与验收的各方代表签字方能视为有效。⑶发现假伪劣产品，一票否决，坚决退货。

4、物业部和各物业小区正常申购的物品，经申购审批流程完成后，交由采购部按《采购流程》处理，并在规定要求期限完成采购交物业仓库入库。

5、若遇设备／系统紧急故障，急需要零星采购费用在人民币500元之内物品，可经过物业经理和分管领导同意批准后，先行支取备用金实施 零星采购急需物品或配件，要求零星采购必须取得相关票据，待维修好后再按报销流程统一报销。

三、物品入库

1、物品入库，是为了确保采购物品的质量，办理完备的入库手续。

2、入库时需登记的内容为：日期、时间、名称、数量、品种、重量、有效期及类别等，并要有申购物业小区和使用明细，并要求与发票或收据相吻合。

3、入库时需开箱／盒查验物品的质量，若仓库人员无法把握时，可请申购或维修或工程人员协助，并对查验的物品签字认可。

4、仓库管理人员应将验收入库的物品分别堆放、编号，方便查找。

5、燃油、应急发电机和装修工程等使用的汽 油、柴油、油漆、涂料等燃料和化学品，不需入库，但供货商必须送到申购地时，仓库管理员要在现场核实油料和化学品的质量、数量。

6、所有申购的物品、配件、设备等可不进入物业仓库，但入库、出库的手续必须按公司规定办理相关领用手续。

7、申购的物品、配件、设备到申购地开箱后，若有技术数据和随机文件，需交物业工程或档案管理人员统一归档，安装和使用人员需阅用这些数据文件时，可办理借阅手续。

四、仓储管理

1、物品在仓库内储存，应按不同种类分别存放，并设置品种代码与之对应，设立“物品的进、出、存货卡”，物品要先进先出，定期盘点，当提货时可快捷的提出

2、要节约仓容，合理使用仓容，对干货、液体货、物品轻重、危险品等需区分和分开存放，重载物品与轻抛物品不要混放，有挥发性物品与吸潮物品不要混放。

3、仓库管理员要留意仓房的温度和湿度情况，注意防火和防潮安全，确保所有物品的安全存放。

4、仓库管理员对仓储的物品应经常检查，对存放在仓库时间较长的物品要主动向部门经理和分管领导反映滞存情况，对仓储中发现霉变、破损或超保管期的物品应及时提出处理意见。

5、仓库重地，除仓库管理人员和因业务、工作需要的有关人员外，任何人未经许可不准随意出入仓库。

6、仓库管理员必须每月最少2次与各物业小区主任核对物品情况和具体数据，每月30号完成 对各物业小区的物品盘点，于次月2号完成物业仓库和各物业小区物品的《月度统计报表》，交物业经理和分管领导备案，防止人为流失和造成浪费。

五、工具借用

1、临时借用工具，由使用小区主任填写《临时工具借用申请表》，经物业经理和分管领导批准后，向仓库管理员申请借用，并在《工具借用登记本》上登记。在交还时，仓库管理员也要在该表上写明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是否完好无损，若发现问题立即记录，并向物业经理和分管领导反映。

2、个人借用工具的品种根据需要配备，由使用人提出申请，经物业经理和分管领导批准后到仓库办理借用乎续，借用后个人负责使用和保管，业务完成请及时交还，仓库管理人需作签收记录。

3、公共工具借用由工程人员或小区主任申请，经物业经理和分管领导批准后，到仓库办理借用手续，借用后由申请人或指定专人负责保管。

4、工具调换原则上以旧换新，发生丢失和毀损，由保管者写明原因，向上级领导报告，不属人力不可抗拒的丢失和损坏，由使用人按当时工具的价格赔偿；属长期使用正常磨损或损坏，由物业经理和分管领导批准办理报废手续。

5、工具一律不得公物私用，特殊情况须经物业经理和分管领导批准同意，否则丢失或损坏由使用人全部赔偿。

六、物品领用

1、物品到各物业小区后，请物业工程人员或各物业小区主任到物业仓库办理物品领用手续，填写《物资领用记录表》，注明数量、规格、名称、维修或施工内容、安装位置等，经物业经理和分管领导批准后领取使用。

2、《物资领用记录表》一式三联，一联留存仓库（核账对账用），一联由领料工程人员或小区主任保管（核账对账用），一联由仓库管理员月底转交财务（核算成本，冲减库存用）。

3、物品领用原则上以旧换新，但在实施过程中可先领后交，若发生多领，应主动归还物业仓库。

4、若工程或维修中确需新增的物品，被盗或遗失的物品，需在领料记录表上注明，经物业经理和分管领导批准后备案。

5、物业仓库严格落实履行物品验收、出入库手续，建立物资物品仓库管理台账，做到账物相符，数量一致；做好日常物资物品卫生整洁、有序摆放；坚持每月一查一清工作。

6、工程人员和各物业小区主任，必须将领用 的物品使用和维修情况，在《物品使用记录表》进行记录，将换下来的物品和配件归还物业仓库。

七、物品报废

1、工程人员对所有物业设备除加强日常运行、维修和保养等工作外，还应认真做好物业设备、材料的更新工作。

2、工作人员以旧换新的旧料，如灯具、阀门和配件等集中到一定数量作报废处理，对有回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站，所得款项交财务入帐。

3、申请设备报废，经物业经理和分管领导 批准同意后，填写“固定资产报废鉴定书”，经财务部和相关领导同意后方可报废。

4、设备报报废需符合下列情况之一 ⑴经预测，继续大修后技术性能仍不能满足工作（技术）要求，并且大修需要费用相对更新设备较多的。

⑵严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起事故的。

⑶严重污染环境，危害人体健康，进行改造又不经济的。

⑷其它需淘汰或更换的设备。

⑸对仓库中发现因过期、损坏和老化不能使用的物品，仓管员应按报物业经理和分管领导批准报废，相关人员应吸取教训，在以后的工作中加以避免。

八、物品盘点

1、每月30日前各物业小区主任，负责统计小区物资的库存情况报物业仓管。

2、物业仓管应定期（每月30日前）盘点物业仓库和各物业小区物品库存，发现升溢或损缺，应寻找原因，并写出盘盈盘亏报告，若差额严重，物业仓管应承担相应的责任。

3、物业仓库内的各种物品应做到帐、物、卡三相符，物业经理和分管领导需监督物业仓库的情况，防止物品过多、过少、损坏或过期等情况。

4、物业仓管负责在次月2日前，根据物业仓库和各物业小区物品库存数据，统计编制《月度物资进出库存统计表》交物业经理和物业分管领导，防止人为流失和造成浪费。

九、物品报销

1、为了减少因附件不齐单据被退回的情况，报销人要按《财务报销制度》所列各类具体业务的附件要求备齐附件，如《物业部零星费用报销汇总表》、《物资申购表》、《发票或收据》、《送货单》、《验收单》、《入库单》、《物资领用记录表》、《物品使用记录表》等。

2、报销人可按照《财务报销制度》附表所列的审核要点首先进行自审，自审通过后再送下一环节的物业小区主任——物业工程人员——物业经理——分管领导审核与审批，并按审核、审批 要点进行审核审批，确保及早发现问题及早解决。

3、物业部门的办公费用、清洁绿化费用、劳动保护费用、物业活动费用、公司车辆费用、维护维修费用等报销，按上述审核审批流程和《财务报销制度》执行。

4、关于物业部门处理应急供水、供电、发电、排水、三防、消防、道闸、门襟、电梯、救人等维修设备设施，紧急需要购买的物品，需要先电话报告物业经理或分管领导同意后才可实施应急采购活动，事后按《财务报销制度》的报销和审核审批流程处理。

5、报销单上的报销摘要内容必需与发票或收据内容填写一致，严格控制无票据报销的行为，如需要附加说明的必须用铅笔在备注栏注明。

6、预算内物业维修费用的报销要与预算审批 表一一对应标注，当月预算的费用必须在下月25日前报销完毕，否则如果要发生该笔费用必须重新进行预算审批，正常预算内的费用不得挪作他用。

十、附则

1、本《物业部申购与领用管理制度》自2018年8月1日起实施，之前如有相关制度或规定冲突的，以本制度执行为准。

2、腾瑞地产公司物业部负责本制度的执行与解释。

十一、附页

1、《月度物资申购表》

2、《物资申购表》

3、《临时工具借用申请表》

4、《物资领用记录表》

5、《物品使用记录表》

6、《物品报废申请鉴定表》

7、《月度物资进出库存统计表》

8、《物业部零星费用报销汇总表》

9、《物业部物资申购与领用流程》

腾瑞地产公司物业部 2018年7月18日

第四篇：房地产销售部制度

名筑·新东城销售部规章制度

博晟机构名筑新东城项目组

一、行为规范

1.仪容仪表

① 员工上班时要精神振作、情绪饱满，以积极的态度和端正的仪容投入工作岗位； ② 员工在接待中心上班时内外着装必须保持整洁；

③ 注意随时保持个人卫生，做到无汗味、无异味；上班不得使用异味食品；

④ 员工要讲究文明礼貌，待人要热情友好，不讲粗话、脏话；会见客户必须面带微笑、举止大方，在任何情形下都不准与之争执、顶撞；与客户同行时，不许礼让，请客户先行； ⑤ 员工在上班时间内对上级主管必须称呼职位，如“X总”、“X总监”、“X经理”；

2.工作守则

① 员工要遵守纪律，服从管理，专心工作，严格执行公事的各项规章制度，履行各自的岗位职责；

② 销售人员的手机必须全天开通（开会时调为震动）；

在工作期间不准嬉戏、扎堆聊天、高声喧哗、唱歌听音乐、吃东西、玩手机；

不准未经主管许可而擅自脱岗；不准工作时间外出办私事；不准阅读与销售无关的报刊、杂志或书籍；

③ 不得长时间打私人电话，不准用销售热线拨打私人电话；

④ 不得私下传播闲言闲语或背后诋毁他人；不得做出有损客户尊严或上级领导形象的言行；

⑤ 爱护工作区内的各种设施、设备、办公家具、文具等，努力降低消耗；下班前应随手关闭空调、灯及门窗；

⑥ 禁止利用工作及业务上的便利，收取不正当的财务或回扣。

二、来电客户接待制度

1.基本要求

① 销售代表应及时迅速的接听电话并在电话铃声响起三声前接听

② 接听来电时不得报于客户自己的姓名，所有来电下班前经主管分配后重新约访； ③ 接听电话时应精神饱满、语言亲切、吐字清晰，开场白为“您好，名筑新东城”； ④ 主动询问客户姓名、认知途径、工作区域、购房预算等重要讯息，随手做好记录工作，便于日后追电、追访跟进客户

⑤ 主动询问客户的联络方式，并热情邀约其亲临现场看房；

⑥ 通话结束后必须等客户先挂断电话后轻放听筒；

⑦ 将所得信息完整记录在来电登记表上

2.注意事项

① 通话内容应尽量简短，以不超过3分钟为宜；

② 尽量创造诱因以吸引客户亲临现场看房；

③ 每天下班前必须约访完所分配客户，尽量使其牢记你的姓名及联系方式；

④ 遇到找人电话时回答“请稍等”，轻叩听筒于桌面，如对方不在应回答“对不起，X人暂时不在，请问您是？方便留言吗？”并随手做好记录工作

⑤ 遇到寻找甲方、上级领导或询问甲方电话时，应问清原因再给予答复。

三、来访客户接待制度

1.基本要求

① 销售代表应持销讲夹迅速上前自我介绍并辨明客户来意；

② 了解客户的认知途径并确定是否与其他销售代表曾有接触或事先预约；

③ 迅速把握客户的需求方向，结合沙盘与展板，生动自然并由侧重点的介绍本案的地理位置、交通状况、周边环境、开发理念、规划、建筑形式、户型特点、配套设施、建筑设备及物业管理等方面；

④ 适时创造生活性话题，引导客户视线，同事确认客户所需户型、面积、楼层、朝向及其购买动机；

⑤ 结合户型为客户做出形象的说明，尽量营造真切的空间感受；

⑥ 请客户落座洽谈区，将户型面向客户摆放，从平面空间为客户做详细解说；

⑦ 引导客户发问，引发客户对产品的兴趣，消除其购买抗性；判断客户的需求重

点，购买能力与诚意度；

⑧ 与销售主管配合，适时制造卖场气氛，调动客户的购买欲望，说服下定；

⑨ 确认客户的联络方式并邀请其再次看房，将客户送至门口；

⑩ 如实完整的填写来访客户登记表，并认真填写工作日志，制定切实有效的客户

追踪计划并积极实行

2.注意事项

① 热情诚恳待客，努力建立彼此信任关系；

② 注意重点强调本案的区域性整体优势；

③ 不得对客户轻言许诺；

④

⑤

⑥

⑦ 不得刻意诋毁贬损其它竞争楼盘； 带客户看工地现场时应注意安全，并佩戴安全帽； 其余未接待客户的销售人员应及时给客户倒水； 客户走后销售人员应及时打扫洽谈区域，整理桌面卫生。

四、收定制度

1． 基本要求

① 视具体情况收取客户的定金，并告知客户其对买卖双方的行为约束；

② 详尽解释《认购书》中的各项条款与内容；

③ 客户决定购买并下定金时及时呈报各同事及销售主管做好销控；

④ 若使特殊情况客户交于小定金，应与客户确定大定金的不足日期（不超过3天）

以及应补足金额，填写于认购书上；

⑤ 详细告诉客户签约或补足定金时的各种注意事项及所要带齐的各类证件。

2.注意事项

① 打定金保留日期一般以15天为限，具体情况可报主管掌控，超过时限原保留

房源则可自由介绍给其他客户；

② 特殊情况收取小定金时应尽量缩短其转签或补足大定的时限，以防止各种节外

生枝的情况发生；

③ 如遇折扣或其他条件，应及时抱于销售主管批准。

五、签约制度

1.基本要求

① 协助验对身份证原件，审核其购房资格；

② 出示《商品房买卖合同》样本，解释合同主要条款以及补充协议等附件的主要

内容；

③ 与客户确定所购房屋的内容，价格优惠在职权范围内的作适当的让步；

④ 签约后将客户的认购书及时收回备案，整理完合同后报于销售主管。

2.注意事项

① 事先充分预估签约时可能出现的各种问题，及时向销售主管报告，研讨解决方

案；

② 签约时，如遇客户出现临时问题而无法将其说服，应迅速呈报销售主管寻求帮

助；

③ 解释合同条款时，应准确无误，无模糊概念；

④ 对于签约后的客户，应始终热情保持接触，请其介绍朋友看房，详细介绍老带

新的优惠政策。

六、退房、换房制度

1.基本要求

① 分析退房及换房原因，无本销售部责任的情况下尽量劝其不要退换房；

② 无法说服的客户应呈书面申请说明原因报于销售主管处决定；

③ 结清款项后，将作废的认购书或合同收回，交公司存档。

七、考勤制度

1.销售人员上班时间为：8:00—18:00（按季节、天气情况变动）

2.销售人员上班执行签到制度，考勤表不得涂改，严禁代签、补签、早签，否则均视

为迟到，按同等法则处理，情节严重的按旷工论处，外出人员应及时向主管请示，并说明返回时间，得到批准后方可执行。

3.销售代表每月休息四天，销售忙时无休，特殊情况按公司规定执行。

4.上班时间不得迟到、早退；迟到早退（10分钟内1分钟1元罚款）；超过20分钟罚

款30元，超过30分钟视为旷工。月内迟到累计达三次以上者视为旷工。

5.上班人员到达销售部后必需签到，不得代签，一经发现两人均按旷工论处

6.员工如有事假，提前一天报销售主管批准，病假亦需及早通知，销售经理同意后方

可休息，否则按旷工论处。病假的申请由他人转告均视为无效；除特殊情况之外请假扣除当天工资，调整休假私下协商，协商后告知经理批准。

7.旷工一次罚款100元，在当月累计旷工两次，公司予以开除。

8.无故缺勤、早退即为旷工；

9.遇到广告日、展会、活动期等期间所有人员必需上岗不得请假。

八、销售人员行为准则

1.销售现场执行统一销控制度，严禁私自给予客户销控留房、降价承诺及私收定金，如经发现立即开除。

2.严禁争抢客户，应该提倡团结、互助、互爱的工作态度。保持现场气氛，不服从调

配、消极怠工者，主管有权停止其业务接待。严重影响业务进程，破坏团结并造成客户流失者，公司予以开除。

3.销售人员对来电来访客户疏于10天以上追访，致使客户和其他业务员接洽并成交的，该业务员无权对业绩产生异议。

4.工作中应团结协助，不得在公共场所与同事发生争执。

5.严禁因业绩冲突私自向客户取证。

6.严禁私查或修改客户确认记录。

7.销售人员不得越级上报工作，一切业务事宜均由上级主管统一负责。

8.对他人客户及老客户应积极对待，不得态度冷淡或置之不理。不得与客户发生争执

与冲突，如有此类现象发生，主管有权停止其业务接待。情节严重并给公司造成不良影响者，将给予开除。

9.销售人员根据业务量可以统一领取销售工具，均视为公司财产，销售人员不得故意

损坏，离职时必须交还公司。

九、员工离职制度

1.员工离职需提前一月提交辞职申请，公司批准后需与主管或交接人员进行业务、客

户资料、销售工具、交接手续后方可离职。如未按规定擅自离职者，公司予以开除处理。

2.凡被公司开除人员，留存佣金不予结算。

十、奖罚制度

1.佣金业绩：客户与本案签订《商品房买卖合同》并至少交纳首付款后即视为成交，业绩与奖金归属于负责客户的首次带看并全程追踪直至最终成交的销售代表

2.惩罚

①违反《销售部管理制度》中所定规范制度而情节较轻者，记口头警告一次，情节严重者，记书面警告一次罚款50元

②销售人员连续两个月未完成销售任务的，记书面警告一次，同时罚款50元，取消其所有奖金

③如有下列行为中的任何一条者，将被立即辞退：

拒不执行上级主管分派的工作任务

累计旷工三次

累计遭受书面警告三次

④以上罚款将作为销售部公共基金之用（公共基金用处为销售部每月聚餐）

3.奖励

① 月奖励：完成当月制定目标任务，成为销售冠军（奖励200元）

② 季度奖励：连续一个季度完成每月销售任务，成为季度冠军（奖励300元）

③ 冠军：总销售额完成制定任务，并是销售冠军者（奖励丰厚，请

努力）

第五篇：房地产企业内部控制制度

万科企业股份有限公司内部控制制度

第一章 总 则

第一条 为有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据《加强上市公司内部控制工作指引》、《万科企业股份有限公司章程》、《万科企业股份有限公司员工行为手册》、各专业系统风险管理和控制制度等有关规则，制定本制度。

第二条

职责：

（一）董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估

（二）总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况；

（三）公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。

第二章 主要内容

第三条 本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制内部：括环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。

第四条 环境控制包括授权管理和人力资源管理：

（一）通过授权管理明确股东大会、董事会、监事会、总经理和公司管理层、总部各职能部门和各一线公司的具体职责范围；由集团董事会办公室和总经理办公室制定相关细则并负责具体实施和改善。

1、股东大会：《股东大会议事规则》明确“股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论：

(1)决定公司经营方针和投资计划；

(2)选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；

(3)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；(4)审议批准董事会的报告；(5)审议批准监事会的报告；

(6)审议批准公司的财务预算方案、决算方案；(7)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；(8)对公司增加或者减少注册资本作出决议；(9)对发行公司债券作出决议；(10)对公司合并、分立、解散和清算等事项作出决议；(11)修改公司章程；

(12)对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；

(13)审议代表公司发行在外有表决权股份总数的百分之五以上的股东的提案；(14)审议法律、法规和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。

《股东大会议事规则》明确股东大会的职责权限，规范其运作程序。（具体内容见附件1“授权管理”中的1－1）

2、董事会：《董事会议事规则》明确董事会是公司的经营决策中心，对股东大会负责。董事会行使下列职权：

（1）负责召集股东大会，并向大会报告工作；（2）执行股东大会决议；

（3）决定公司的经营计划和投资方案；（4）制订公司的财务预、决算方案；（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（6）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；（7）拟定公司重大收购、回购本公司股票或者合并、分立和解散方案；

（8）批准公司拟收购、出售资产的事项符合《深圳市证券交易所股票上市规则》7.2.2、7.3.5款所列标准的行为；属需股东大会批准的项目提请股东大会审议批准；

（9）在股东大会授权范围内，决定公司的风险投资、资产抵押及其他担保事项；（10）决定公司内部管理机构的设置；

（11）聘任或解聘公司总经理、董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人等高级管理人员；聘任董事会顾问，并决定其报酬事项和奖惩事项；

（12）制订公司的基本管理制度；（13）制订公司章程的修改方案；（14）管理公司信息披露事项；

（15）向股东大会提出聘请或更换为公司审计的会计师事务所；（16）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；（17）拟定董事报酬和津贴标准；

（18）法律、法规或公司章程规定，以及股东大会授予的其他职权。

《董事会议事规则》明确了董事会的职责权限，规范董事会内部机构及运作程序，充分发挥董事会的经营决策中心作用。（具体内容见附件1“授权管理”中的1－2）

3、监事会：《监事会议事规则》明确监事会是公司依法设立的监督机构，对股东大会负责，并报告工作。（具体内容见附件1“授权管理”中的1－3）

监事会行使下列职权：

（1）检查公司的财务，对公司的重大生产经营活动行使监督权；

（2）对董事、总经理、副总经理和其他高级管理人员执行公司职务时违反法律、法规或公司章程的行为进行监督；（3）对董事、总经理、副总经理和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求予以纠正；不予纠正的，有权向股东大会报告；

（4）经监事会监事表决同意，提议召开临时股东大会；（5）列席董事会会议；

（6）公司章程规定或股东大会授予的其他职权。

4、总经理：《总经理工作条例》明确规定了总经理行使下列职权：

（1）组织实施董事会的决议，全面主持公司的日常生产经营与管理等工作，并向董事会报告工作；

（2）拟订公司中长期发展规划、重大投资项目及生产经营计划；

（3）拟订公司财务预决算方案、公司税后利润分配方案、弥补亏损方案和公司资产用于抵押融资的方案；

（4）拟订公司增加或减少注册资本和发行公司债券的建议方案；（5）拟订公司内部经营管理机构设置方案；（6）拟订公司员工工资方案和奖惩方案；（7）拟订公司基本管理制度，制订公司具体规章；（8）提请董事会聘任或解聘副总经理及财务负责人；

（9）决定公司应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员的任免；（10）决定公司员工的聘用、升级、加薪、奖惩与辞退；（11）审批公司日常经营管理中的各项费用支出；

（12）非董事总经理列席董事会，有提议召开董事会临时会议的权利，但在董事会上没有表决权；

（13）公司章程和董事会授予的其他职权。同时，也规定了副总经理得主要职权：

（1）副总经理作为总经理的助手，受总经理委托分管部门的工作，对总经理负责并在职责范围内签发有关的业务文件。目前公司已经确立了分别由副总经理分管产品线、品牌线、运营线和管理线的分工安排；

（2）总经理不在时，副总经理受总经理委托代行总经理职权。

《总经理工作条例》进一步完善了公司的治理结构。（具体内容见附件1“授权管理”中的1－4）

5、子公司控制：公司对所属各子公司实行扁平化的直线管理，各职能部门对各子公司的相应对口部门进行专业指导、监督及支持。各子公司必须统一执行公司颁布各项规范制度，必须根据公司的总体经营计划进行土地储备及项目开发经营等，公司对各子公司的机构设置、资金调配、人员编制、职员录用、培训、调配和任免实行统一管理，以此保证公司在经营管理上的高度集中。

（二）通过人力资源管理为公司营造了科学、健康、公平、公正的人事环境，其内容包括招聘管理、薪酬管理、培训管理、休假管理和离职管理等，由集团人力资源部负责制定相关细则并负责具体实施和改善。

1、招聘管理：

（1）目的：规范招聘流程，提高招聘的专业水平。

（2）主要流程和内容：各公司结合人力资源规划（计划）及公司现时经营需要，每年初向总部申报职位空缺信息。公司首先考虑内部的人力资源储备情况，然后再面向社会公开招聘。招聘渠道选择、招聘信息发布严格按程序组织进行，对应聘资料进行筛选后，由人力资源部、相关专业人员组织面试。经过初试、复试和测评确定预选人员，再经过用人单位负责人面试，综合评定最终确定人选。对高级管理人员的录用除经过上述必要程序，还需要经公司领导面试。新职员在报到后必须统一进行脱产的入职培训。（具体内容见附件2“人力资源管理”中的2－1）

2、薪酬管理：

（1）目的：公司按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，吸纳和保有优秀人才。（2）主要流程和内容：公司人力资源部依据各地区行业薪酬调查结果、岗位评估结果、地区物价指数等确定薪金体系和标准，并由职工委员会、集团办公会审批后下发；各公司依据薪金体系，初步建议新员工薪金级别，经公司业务部门负责人、人力资源部、单位第一负责人内部审批流程确认后，再报公司人力资源部审批后执行。公司每年上半年统一安排一次调薪，下半年再作补充性调整。（具体内容见附件2“人力资源管理”中的2－2）

3、培训管理：

（1）目的：为了适应集团的业务发展、促使万科的培训开展服务于公司战略，明确培训职责的划分，保证培训有序、高效开展。

（2）主要内容：由公司总部人力资源部和各一线公司专职培训人员拟订培训规划和计划、费用预算；负责建设、完善以及调配培训资源；组织实施集团类的管理培训、专业培训项目。（具体内容见附件2“人力资源管理”中的2－3）

4、休假管理：

（1）目的：规范职员的休假行为。

（2）主要流程和内容：由职员本人向所在部门的负责人提出申请，经同意后报送所属公司人力资源部审核，并进行备案和数据更新，根据数据更新情况发放薪酬，在做好工作交接后开始休假。（具体内容见附件2“人力资源管理”中的2－4）

5、离职管理：

（1）目的：充分合理地分配企业内部资源，规范离职相关制度及办理程序，明确离职审批的流程及权限。

（2）主要内容：职员明确离职意向或公司准备与之解除劳动合同后，所在部门需立即通知人力资源部及IT部门，冻结该职员信息访问的权限，包括万科局域网登录权限、电子邮件系统、文档管理系统、明源售楼系统、金蝶账务系统、成本管理系统、SAP人事系统、网上招投标系统、万网景个人网站等；职员离职时需由本单位人力资源部安排面谈，并将面谈结果如实记录做好《面谈记录》并录入在ＳＡＰ－ＨＲ系统；离职审批相关文档均采用电子文档，通过邮件进行传递和审批，一线公司在完成本单位内部审批流程后，启动离职事件，在ＳＡＰ－ＨＲ系统中录入离职信息，并停发工资，用邮件通知集团人事管理员，完成集团审批流程后，对其数据审核并生效。申请和审批流程包括主动离职和被动离职。（具体内容见附件2“人力资源管理”中的2－5）

第五条 业务控制指公司总部各职能部门根据自身专业系统的特点和业务需要，制定各项业务管理规章、超作流程和岗位手册，以及针对各个风险点制定必要的控制程序等。本制度所规定的业务控制包括：工程管理类、项目发展类、集团办公类和其它。

（一）工程管理类：主要包括工程的招标管理、材料设备采购管理、工程管理和项目管理规范、项目开发计划管理等内容。包括以下三个主要环节：

1、设计工程管理

公司实行严格的设计工程管理，在项目管理和工程管理方面均形成了较为完善的管理规范，其中项目管理规范主要包括项目设计管理程序、项目设计技术指引、设计信息收集管理程序、万科南方地区住宅品部标准、新技术新材料认证及执行程序、住宅智能化性能标准、材料设备采购规定等；工程管理规范主要包括万科企业股份有限公司及地区项目工程业务对接关系、项目经理部设立与撤消程序、项目报批报建管理程序、项目施工过程管理程序、工程管理部对工程质量及安全检查管理程序、专业图设计审查管理程序、工程质量检查管理程序、项目中间验收管理程序、工程竣工验收管理程序、工程档案管理程序等。

2、目标成本管理

公司推行目标成本管理，建立了成本管理责任体系，制定了目标成本管理实施细则，开发了成本管理软件。

目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据听证会通过的目标定位报告中的预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。目标成本制定后，由成本管理部编制《目标成本控制责任书》，将成本目标分解到项目开发的各个环节和各个责任部门，在经由各部门第一负责人签字确认后由各单位总经理签发执行。在项目实施过程中，为及时反映项目成本的动态情况，各公司每月编制成本信息月报，对实际成本与目标成本之间的差异进行分析，说明原因并提出成本控制的建议，以便采取措施加以纠正，从而达到控制成本的目的。

施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可。工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时，应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报公司财务部成本审算中心备案。

3、过程控制制度

针对房地产开发全过程的各个环节，公司制订了相应的成本控制制度，包括设计变更、现场签证、工程招标、工程合同、工程预结算等各项管理办法。

对于金额（工程造价）在5万元以上（含5万元）的工程施工项目和所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标。

合格承包商是经各相关部门推荐，并经公司招标工作小组审查合格的工程施工、监理、造价咨询单位，工程管理部主持合格承包商相关资料的收集、整理，并建立合格承包商数据库，所有项目的招标都需从合格承包商数据库中选择投标单位。合格承包商资格（并非终身制），每隔一定时间应对其进行重新评审、调整。

评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证，中标单位应满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价；对于技术简单、规模不大的施工招标原则上应按合理最低投标价法确定中标单位。

对于工程进度，公司有严格的控制程序。公司运作的所有新项目，均需编制项目开发规划计划表，并由公司总经理签批执行。项目开发计划具有严肃性，确定后不可随意变更。确因经营需要，拟对项目开发计划作出重大变更，必须视情况报公司总部审批或备案。各子公司必须针对已有项目，动态编制最近24个月项目分期开发计划汇总表，该表包括所有已确定的、计划在最近24个月内进行开发活动的分期开发项目。各公司每月至少对该报表进行一次审查，监控项目进度，及时更新进度差异，并报送总部。

公司对工程款的支付有严格的审批程序，首先由采购管理部、项目经理部等相关部门填写项目工程付款审批表，写明项目完成情况，并附上所有相关资料，在工程部、外部监理人员、成本管理部、财务部审核签字后，报分管副总或总经理审批。财务部在上述手续完备之后进行付款。

工程竣工验收合格，由项目、工程、成本及财务部门统一意见后，发给施工单位《工程结算通知书》。承包单位将整理齐全的工程结算资料报送项目部，监理公司对其进行审核并签字后，由成本管理部进行复审。如果工程结算并非在施工图总价包干的基础上进行，须选择确定造价咨询机构进行审核，外审结果经成本管理部复查，财务管理部复核后，由主管副总签署意见，报公司总经理批示。最后由成本管理部组织甲乙双方根据工程合同签署竣工结算价款协议书，并核对已付金额、应扣金额、保修款、余款等。

工程管理类管理制度由总部工程管理部和项目开发计划管理委员会制定，并负责落实和修订。（具体内容见附件3“业务控制”中的3－1－1——3－1－5）

（二）项目发展类：主要包括新项目发展制度、投标和竞拍管理办法、项目跟踪管理制度和公示项目红线外不利因素操作指南等。

公司设立地产项目投资听证会制度，有效地保障地产项目投资决策的科学化和高效化。地产项目投资具体操作程序如下：

1、重点介入项目

重点介入项目是指子公司的在所接触项目中，条件较为成熟即土地权属情况清晰、法律手续完备、市场情况较为清晰的项目。子公司认为可以报请总部进入听证会程序。

子公司向企划部提交项目资料，并申请成立项目发展小组。企划部根据子公司上报的《新项目情况通报表》，对项目土地权属情况、法律手续情况、市场情况及项目初步收益情况进行初步审核并批准成立项目发展小组。项目发展小组成立一周内(视项目紧迫性可适当改变)，完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议。子公司根据项目发展小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并向项目发展小组提交《召开项目听证会申请》和《项目可行性报告》。项目听证会召开之前，项目发展小组向由公司总经理、副总经理、各职能部门总经理及有关人员组成的「决策委员会」及其它与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、项目发展小组专业意见等资料，听证会与会评委三分之二及以上表决同意立项，则该项目通过。之后由管理层将通过听证委员会立项的项目的《可行性研究报告》和《董事会议案》等报公司董事会审议通过后方能实施。

2、大型的项目

大型的项目是指单个项目土地的购置额超过4.7亿元人民币的项目。

大型的项目除执行如（1）所述程序外，需报董事会决议通过后才可立项；特别大型的项目（单个项目投资额超过净资产50%的），还需报股东大会通过后方能实施。

对通过立项的项目，在实施过程中建立了跟踪评估管理制度。

3、土地使用权的取得

鉴于各城市土地使用权出让市场日渐规范，通过投标、竞拍方式取得土地使用权正成为取得项目用地的重要方式，为推动和规范这两种项目用地取得方式，公司制定了《房地产开发用地投标、竞拍管理办法》。

在土地投标中对于单个投标项目，在投标、竞买底价4.7亿元人民币内授权董事长决定，向董事会通报有关情况，如超出4.7亿元人民币需向董事会报批。

项目发展类相关业务控制制度由集团企划部和审计法务部制定，并由集团企划部、营销部指导各一线公司进行项目发展和营销宣传等工作。（具体内容见附件3“业务控制”中的3－2－1——3－2－4）

（三）集团办公类：主要包括《集团投诉处理制度》和《文件管理程序》。（具体内容见附件3“业务控制”中的3－3－1——3－3－2）

（四）其它类：包括《安全责任制度》、《办公室环境布置及功能配置指引》、《万科集团标准职位说明书》等。（具体内容见附件3“业务控制”中的3－4－1——3－4－3）

第六条 会计系统控制包括会计核算控制和财务管理控制，由集团财务管理部依据《会计法》、《会计准则》、《企业会计制度》、《财务通则》、《会计基础工作规范》等法律法规制定。

（一）会计核算控制：集团制定《会计管理及核算规范》，包括会计政策、岗位设置、会计操作流程、会计档案保管、财务交接、会计资料调阅、会计电算化及财务安全保障等各项控制内容。（具体内容见附件4“会计系统控制”中的4－1）

（二）财务管理控制：主要包括计划（预算）管理、资债项目管理、权益项目管理、或有事项管理、税务管理、票据印鉴管理方面的制度。重点项目包括：

1、费用控制

公司实行费用预算制度，每年年初由各级职能部门（包括子公司）编制本部门费用支出计划，经各级财务管理部审核，总经理办公会讨论通过，并向董事会汇报。部门职能总费用应控制在预算费用之内，如果突破预算，部门报专题费用报告经总经理办公会审批确定。部门预算总费用中的非经常发生项目，于预算报批时应附专项说明，于实际发生时仍应事前出具专题报告，按程序报批。

各部门总经理在部门工作安排中主动控制、压缩费用，对本部门的各项费用的必要性、合理性负责，对本部门总体费用水平的合理性负责；财务部总经理维护费用管理制度的正常执行，对重大开支发表意见，审批1万元以下付款，组织费用报销工作和信息通报工作；分管部门副总审批分管部门的非例常性费用和重大开支，确认这些费用的必要性、合理性；公司总经理对1万元以上非例常性费用和资产购置开支，具有立项权与否决权。

职员非公务事项不得从公司借支备用金。公司职员因公出差、接待客户或购买小额物品等，申请借支备用金时，财务部门根据业务情况，确定借支备用金的合理限额，并将严格控制职员借取大额备用金。借支备用金应按照公司《费用管理制度》，完善借款手续后方能办理借款。

各子公司根据经公司总部批准并下达的经营计划，对费用进行控制。公司制定统一的费用核算制度，各下属子公司按固定格式每月上报费用明细表，万科企业股份有限公司定期进行汇总、分析，找出差异及原因，从而采取有效控制措施。

2、财务汇报管理

各下属子公司必须定期或不定期地向公司总部上报各种财务信息，其中，定期信息按固定格式编制，其中月报包括各种会计报表、反映销售及动态结算情况的经营信息表等；不定期信息包括总部要求的其他重大财务信息，如滚动的经营计划等。对经营中出现的问题，也要求各下属子公司及时向总部汇报，总部对问题的处理情况及时进行跟踪，对因信息报送不及时或漏报造成严重后果的，将追究相关责任人的责任。

这些经营信息经过总部财务部汇总分析后，通过月度经营例会汇报给公司管理层。通过财务汇报管理，对公司及各子公司的财务情况进行及时的跟踪，从而有效地控制财务风险。

公司每季度向董事会报送财务报表并汇报经营情况。

公司对财务报告的报出进行了规定，财务报告经公司聘请的会计师事务所审计报董事会审批通过后对外报送，披露。其他定期报告也根据有关规定，经过董事会批准后及时报出。

3、会计入帐程序及会计资料保管

会计机构必须取得原始凭证并经财务主管审核无误后才能入帐，原始凭证必须手续齐全、填列完整，不得涂改、挖补。发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或更正。

记账凭证应在业务发生并取得完整的原始凭证后及时录入，不得积压。录入的记帐凭证需经财务主管审核后方可过账；更正错误的方法必须符合财政部《会计基础工作规范》的要求。

公司严格按照国家《会计档案管理办法》规定的建档要求、调阅手续、保管期限、销毁办法等管理会计档案。

终了后，会计机构指定专人对上的会计凭证、账簿、报表、会计人员移交清册和重要的经济合同等会计资料进行收集、核对、整理立卷、编制目录，进行妥善保管，防止丢失损坏。

公司内单位之间调阅会计档案，需经本单位会计机构负责人同意；外单位人员调阅会计档案，需持正式介绍信，经本单位会计机构负责人批准；调阅人员一般不得将会计档案携带外出，特殊情况需带出室外或需要复制的，需经本单位会计机构负责人同意，并限期归还；对已入库会计档案的调阅，档案管理人员必须详细登记。

4、相关的制度安排包括：《集团财务管理规则》、《目标成本管理实施手册》、《总部费用管理制度》、《总部费用报销及付款审批流程》、职务授权及代理方面的制度等。（具体内容见附件4“会计系统控制”中的4－2－1——4－2－7）

第七条 计算机管理信息系统控制由集团总部IT中心和各一线IT人员共同进行，并由IT中心制定和实施相关规则，主要包括《员工电脑使用指南V2》、《用户帐户管理规范》、《计算机数据备份管理制度》等规定。（具体内容见附件5“计算机管理信息系统控制”中的5－1——5－3）。

计算机管理系统控制制度明确规定了以下具体内容：

（一）电脑维护部门的职能及职责划分：IT中心运营组负责集团总部的电脑维护、集团网络、各业务应用系统的运行和维护；各地分公司有1－3名IT人员，隶属总经理办公室，负责分公司的电脑、网络的运维。

（二）电脑程序及资料的存取控制：通过Windows AD集成验证用户访问，NTFS等技术，以及文档加密系统对资料进行控制。

（三）基础数据的输入输出控制：技术上，各业务系统都使用统一的indows AD集成验证用户，来控制基础数据的输入和报表等打印输出控制；管理上，通过《用户帐户管理规范》制度规范用户的使用，达到基础数据输入输出的准确性。

（四）资料备份、档案及设备的安全控制：管理上，集团总部及各地公司必须遵守《万科企业股份有限公司计算机数据备份管理制度》；技术上，备份系统实现实时在线，自动化地对万科各信息系统，以备份服务器形成备份中心，对各种平台的应用系统及其他信息数据进行集中的备份，保障企业各项业务信息系统的稳定运行，有效地保护商务的连续性；RADIUS集成验证网络设备。

(五）硬件及软件系统的购置、使用及维护的控制:《万科企业股份有限公司电脑应用及管理规定》规定了软硬件购买的流程控制，《员工电脑使用指南》则指导员工如何使用万科系统，明确员工的职责范围。

（六）系统复原及测试程序的控制：集团总部及各地公司必须遵守《万科企业股份有限公司计算机数据备份管理制度》，定期做备份的恢复测试；技术上采用了高可靠技术，如RAID,SAN，群集等，保障了各应用系统的可恢复。

第八条 信息传递控制分为内部信息沟通控制和公开信息披露控制，主要包括：

（一）内部信息传递管理：为明确集团信息管理原则及流程，促进内部信息共享以提高工作效率，增强管理透明度以降低经营风险，由集团总经理办公室负责制定、实施和修订《万科企业股份有限公司信息管理办法》，并依据此规定对总部各职能部门和各一线公司的信息传递情况进行定期检查。（具体内容见附件6“信息传递控制”中的6－1）

（二）对外信息披露管理：为进一步明确公司内部有关人员的信息披露的职责范围和保密责任，确保信息披露真实、准确、完整，公司董事会和董事会办公室负责制定、实施和修订《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，总部各职能部门、各一线公司严格按照此办法提供信息披露所需的所有文件和资料，并对所提供的内容的准确性负责；总部董事会办公室负责完成具体的信息披露工作；董事会秘书对所披露的信息的真实性、完整性进行总体监督。（具体内容见附件6“信息传递控制”中的6－2）

第九条 内部审计控制由总部审计法务部负责实施。

（一）审计法务部直接向董事下设的审计委员会负责，接受审计委员会的领导和监督。

（二）审计法务部部门负责人的任免由总经理提名，董事会审计通过。

（三）审计法务部内部设置专职内部审计人员，这些内部审计人员至少应具备会计、法律、管理或与公司主营业务相关专业等任一方面的专业知识。审计人员必须严格遵守审计人员职务行为规范及专业审计系列要求。（具体内容见附件7“内部审计控制”中的7－1）

（四）审计法务部审计主要工作是针对房地产业务主要环节进行专项审计，建立营销、设计、工程、成本、物业、离任审计等工作程序，并逐步完善。审计工作严格按照《内部审计实施细则》、《销售专项审计方案》、《设计专项审计方案》、《工程专项审计方案》、《成本专项审计方案》、《物业专项审计方案》、《离任审计方案》。（具体内容见附件7“内部审计控制”中的7－2－1——7－2－7）

（五）审计法务部每年拟订审计计划，每季度根据实际情况进行调整，并报部门负责人和公司总经理及分管领导审阅后执行。

（六）审计人员开展专项审计工作需要编制工作底稿、收集相关资料，并且出具专项工作审计报告；内部审计人员应对报告中反映的问题提出建议后加以追踪，并定期撰写落实情况报告，对相关部门的整改措施进行评估。上述工作底稿、专项工作审计报告、整改落实报告及其他相关资料等至少应保存五年。

（七）专项审计报告和整改落实报告应及时向集团管理层和董事会提交。

第十条

内部控制制度总结报告由董事会办公室和审计法务部依据本制度相关规定共同完成。

（一）董事会办公室和审计法务部共同成立“内部控制审计联合工作小组”（以后简称“工作小组”），负责监督检查本制度的执行情况、评价内部控制有效性、提出完善内部控制和纠正错弊的建议。

（二）每年四月底前向董事会提交上一内部控制审计总结报告，内部控制审计总结报告应据实反映上一中所发现的内部控制的缺陷及异常事项、对发现的内部控制缺陷及异常事项的处理建议及整改情况等内容。

第三章 内部控制效果的评估

第十一条 总部各职能部门依据本制度相关规定在每年2月份前完成对自身专业系统内的控制制度实施情况和效果进行评估，并向“工作小组”提交评估报告，评估报告应包括：

（一）本专业系统内部控制情况综述，并给出自评结果，包括：“优秀”、“正常”和“待改进”三种评级：

1、优秀：是指内部控制制度得到有效的落实，本专业系统严格按照此规定执行，并且有相应的执行情况记录；本专业系统没有发现任何对公司经营运作产生风险的行为；本专业系统所有员工对于自身系统的内部控制制度了解并且熟悉，而且自发的去实行。

2、正常：是指内部控制制度得到了实施，对于重大的决策严格按照相关规定执行；没有发现重大经营风险，对于个别风险进行了及时的防控，相应对本专业系统的内控制度进行了及时的完善，并主动说明风险的情况、处理结果和可能的隐患。

3、待改进：是指内控制度没有得到有效的落实，工作中出现了重大风险或者风险隐患，没有及时的进行处理和改善，并隐瞒相关情况。

（二）对于待改进的职能部门应该在总结报告中详细列明改进计划、目标和直接负责人，并定期向“工作小组”汇报工作进展情况。

第十二条 工作小组根据各专业系统的自查报告对公司整体内部控制情况进行总结，总结主要从以下几个方面进行：

（一）控制环境——指影响内部控制效果的各种综合因素。控制环境是其他控制要素发挥作用的基础，直接影响到内部控制的贯彻执行及内部控制目标的实现。主要包括：董事会的结构；经理层的职业道德、诚信及能力；经理层的管理哲学及经营风格；聘雇、培训、管理员工及划分员工权责的方式；信息沟通体系等。

（二）风险评估——指可能导致内部控制目标无法实现的内、外部因素进行评估，以确认这些因素的影响程度及发生的可能性，其评估结果可协助公司制定必要的内部控制制度。

（三）控制活动——指协助经理层确保其指令已被执行的政策或程序，主要包括核准、验证、调节、复核、定期盘点、记录核对、职能分工、保障资产安全及与计划、预算、与前期效果的比较等内容。

（四）信息及沟通——主要包括与内部控制目标有关的财务及非财务信息在公司内部的传递及向外传递。

（五）监督——指对内部控制的效果进行评估的过程，包括评估控制环境是否良好，风险评估是否及时、准确，内部控制活动是否适当、确实，信息及沟通系统是否良好顺畅等。监督可分为持续性监督及专项监督，持续性监督是经营过程中的例行监督，包括经理层的日常管理与监督，员工履行其职务时所采取的监督等；专项监督是由公司内部相关人员或外部相关机构就某一特定目标进行的监督。

第十三条 工作小组对总部各职能部门的内部控制进行统一的考核，并给出相应的意见。对于待改进的部门要负责专人进行跟踪监督。

第十四条 工作小组应依据具体的评估项目进行评估。评估项目每年进行完善和修订。（具体内容见附件8“评估项目”）

第十五条 工作应于每年四月底前完成对上一内部控制的评估工作并向董事会提交内部控制评估报告。评估报告至少应包括对附件所列五个方面的评价及对公司内部控制总体效果的结论性意见。

第十六条 内部控制效果的结论性意见，可分为有效的内部控制或有重大缺陷的内部控制。所谓有重大缺陷的内部控制，是指附件所列五个方面中任一方面存在缺陷，且此种缺陷将导致内部控制目标无法实现。

第十七条 董事会应就上述内部控制报告召开专门的董事会会议并形成决议。

第四章 附则

第十八条 本制度由董事会办公室负责解释