2012年北京甲级写字楼市场年度报告

第一篇：2012年北京甲级写字楼市场年度报告

2012年北京甲级写字楼市场年度报告

说明

本研究咨询报告由南丰智库（CORC）领衔，联合中国写字楼行业联盟撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国土资源部、国家发改委、国家信息中心、国家住房和城乡建设部、北京市统计局、中国房地产业协会、房讯网、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，全面分析了北京写字楼行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对北京写字楼市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨，并对北京写字楼市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性投资建议，是写字楼业相关单位准确了解当前我国写字楼行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。定义 供应量

指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。空臵率

指报告期期末空臵房屋占同期房屋存量的比例。吸纳量

指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

概览 宏观经济

北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布2012年北京宏观经济数据：全年实现地区生产总值17801亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，增幅比上年低0.4个百分点。按常住人口计算，去年全市人均地区生产总值87091元，折合13797美元。

2012年国际经济形势依然严峻复杂，国内经济下行压力较大，在各项稳增长措施的带动下，北京经济增速逐季小幅回升，经济增长内在质量进一步提高。

截至去年9月末，全市法人单位从业人员同比增加近50万人，增长5.6%；城镇登记失业率基本控制在1.5%以内；全年政策性住房施工面积和竣工面积均相当于全市商品房供应总量的三成以上。

投资结构和消费结构优化则成为北京经济增长的重要动力。去年，服务业中的文体娱乐、信息服务业、科技服务业投资增速保持在40%以上；居民用于文化、娱乐、休闲、旅游等领域的新型消费增长较快，显示出消费结构持续升级。尽管去年经济增速处于新世纪以来的较低水平，但北京可持续发展能力不断增强。如高技术制造业增长达到11.3%，比工业整体增速高出4.3个百分点；生产性服务业、文化创意产业增速均高于经济整体增速；研发支出占GDP比重达到5.8%，继续在全国保持领先地位，专利申请量和授权量的增速也都保持在20%左右。

写字楼市场

世界并没有在2012年毁灭，与古代玛雅历法的“末日”预言相反，我们甚至是几乎毫发无损地度过了这一年。房地产调控以来，商业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。北京写字楼市场繁荣依旧，租金与售价上涨，供应偏紧，空臵率连续第三年下降。

2012年北京经济仍处于快速增长时期，写字楼需求量不断增长，促使成交量增长，另外住宅市场限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进写字楼成交量增加。同时全年北京甲级写字楼市场延续2011年以来供应减少，租金上涨的趋势。其主要表现在写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显；写字楼租赁市场空臵率持续下降，写字楼租金创历史新高领涨全国。

北京写字楼市场经历了2011年超过55%的暴涨，2012年租金的增速大大下降，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。主要原因是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。

从市场供需来看，今年写字楼市场新增供应达125万平方米，较2011年减少16%。市场需求方面，市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。其中以金融、汽车、IT、传媒、制造业医药和投资公司最为强劲。2012年北京写字楼租金、售价持续上涨，均达到十年历史高位。

从产品结构和分布来看，城区高品质写字楼产品租售两旺。同时，由于核心区写字楼项目可租赁面积有限，租金成本高，租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向偏远区域的搬迁或扩张明显，带动企业独栋、总部基地、以及产业园区的独栋产品进一步发展。

从商圈分布来看，除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外，目前东长安街、燕莎、东二环区域也有不俗表现，同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮，西客站、亦庄、空港都在积极拓展新的市场。

根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2012年12月，北京写字楼市场平均售价33683元/平方米（建筑面积报价），与2011年相比上涨10.2%；平均租金325元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比上涨24.0%；平均空臵率9.8%，与2011年相比下降21.6%。

市场供应

供应偏紧持续全年 新兴商圈首次领跑

南丰智库（CORC）调查显示，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。从供应区域上看，主要集中于非核心商圈，如丰台、顺义、大兴及朝阳、海淀的外延区等，土地供应的外围化也为将来写字楼外围化发展奠定了基础。

东部地区

租务市场供应包括朝阳区博瑞大厦、锐创大厦和东城区万豪酒店写字楼两个甲级写字楼入市，分别为市场提供建筑面积43,000平方米、60,000万平方米和38，000平方米。

销售市场新增供应包括龙湖时代天街、望京SOHO、保利东方中心、融科望京产业中心、北京绿地中心、金融街园中园、金成中心等。顺义区新增供应包括旭辉.空港中心等。

西部地区

金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构，近年来，金融街甲级写字楼基本满租，租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应仅有金益大厦、丰铭国际大厦、昌盛大厦提供15万平方米的面积，目前全部预租完毕，意味着已没有面积进入租赁市场。中关村区域年内新增供应仅有北师大〃学创大厦、国海广场，提供60,000平方米、42,000平方米的面积。

中关村区域新增供应包括博雅C-Center、光耀东方峰会、国投财富广场等，目前销售基本售罄。石景山区域新增供应仅有融科创意产业中心在售。南部地区

南部地区包括丰台区、大兴区，丰台区新增供应包括首科大厦，诺德中心，汉威国际广场，大兴区新增供应主要集中在亦庄，包括力宝广场、兴盛国际Ⅱ、天骥智谷、数字工场，以及纯租赁项目朝林广场等，目前力宝广场、天骥智谷销售基本售罄。

另外，根据北京市统计局的报告，2012年北京写字楼在住宅新开工面积出现大幅下滑的同时，写字楼开工面积则为481.5万平方米，增长7.4%。

南丰智库（CORC）调查显示，2013年，北京将有二十二个甲级写字楼项目入市，总建筑面积超过120万平方米。

市场需求

外资机构主动外迁 内资机构主导整售

根据南丰智库（CORC）统计，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。而市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。

租务市场

经济形势决定写字楼发展前景，同时写字楼租赁具有很强的区域性，北京写字楼核心商圈基本处于满租状态，导致区域内新增加可租面积的业主对租金上涨有强大预期。持续的市场需求及有限的市场供应量推动租金不断攀升，促使北京甲级写字楼空臵率维持在9.8%，创历史最低记录。

同时，国内外经济的不确定性、空臵面积稀缺以及租金不断创新高均造成了2012年净吸纳量下滑。第三季度已经有少数租户提前退租，而目前业主更愿意在租金等条款上让步以吸引高质量租户。

2012年北京写字楼租金的上涨已经停滞，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。南丰智库（CORC）认为主要原因有三个，第一是业主年底冲业绩，议价空间松动；第二是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；第三迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。

2012年，东部地区（朝阳区、东城区）写字楼年吸纳量为85万平方米，占年度全市总吸纳量的57%。主要需求源自服务业，高科技，及金融业，占比达到60%以上。例如霍尼韦尔从位于燕莎区域的鹏润大厦迁至位于望京区域的普天科技园，并将办公面积扩至12,000平方米，凤凰网在望京中轻大厦承租赁了15,000平方米。另外，戴姆勒在位于酒仙桥的颐堤港扩租了9400平方米；而雀巢公司也在颐堤港承租了3000平方米；壳牌石油在国贸中心三期承租赁了9100平方米；罗氏制药租赁了位于CBD的侨福芳草地6100平方米。

同时，西部区域（西城区、海淀区）市场仍处于供不应求的状态中。2012年第四季度金融街和中关村两个商务区市场整体空臵率5%以下，两区域几乎已没有空余面积可供选择。造成上述两区域整体空臵率低的原因主要是新增供应无法满足市场需求，同时迫于租金上涨企业成本压力，部分企业同样出现“外溢现象”。如中瑞岳华会计事务所从位于金融街区域的国企大厦向南二环中海地产广场搬迁及扩张共14,000平方米，搜房网从位于金融街区域的西环广场向位于丰台区的汉威国际广场搬迁及扩张共10,000平方米等。

销售市场

国内各大公司购买写字楼一方面出于业务增长带来的自用需求，另一方面也将其作为自身资产。住宅的限购使得更多投资者将资产保值增值的手段转向租售两旺的写字楼市场。值得注意的是内资2012年再次主导写字楼整售交易，并非通过收购获得商业项目谋求短期的利润增长，而是借此实现长期资产保值和增值。

2012年北京写字楼大单成交十分相对沉闷，整购大宗交易不多，涉及项目所处商圈亦较分散，但内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。年内重要大单成交包括新东方集团购买欧美汇大厦25000平方米；阿里巴巴集团购买北京绿地中心55,000平方米，成为2012年北京写字楼最大成交；平安信托购买中国电子大厦44,000平方米；奇虎360购买国际电子总部69,000平方米；吉宝地产收购以太广场100,000平方米；台达电子购买北辰6号院7号楼16,000平方米；中视金桥收购天阶大厦面积约22,187平方米等。

2010年以来，北京写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，地处五环内核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。由于散售写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势，2012年散售市场表现也较为乐观，中铁诺德中心、国投财富广场、融科望京产业中心的年内均告售罄，从一个侧面反映写字楼销售市场的温度。

另外，随着轨道交通的发展和核心区外溢效应，郊区化办公呈现了快速发展趋势。在政策支持下的产业转型和升级中，以联东U谷、天骥智谷、博雅C-Center为代表的一批企业独栋、总部基地、以及产业园区的写字楼在2012年都取得了不俗的销售业绩。

市场综述

创新转型开始加速 去中心化日渐明朗

2012年，北京写字楼行业通过创新谋求快速发展初见端倪，例如在中国写字楼发展论坛第九届年会期间，主办方发现和表彰了一批创新企业，尤其是在绿色节能方面走在前面的方兴地产、远洋地产、卓越臵业等等。当然，创新发展需要能力、治理、人才、机制、体制等协同的配套条件，在这些方面，整个行业还面临很多挑战。

南丰智库（CORC）认为在整个房地产行业转型，创新驱动的市场环境下，将逐步形成各具特色的写字楼开发房企。有以综合体取胜的，有以专业见长的，有凭借复合性开发展现深厚功底的，有以超高层地标产品树立信赖的。例如方兴地产、远洋地产、卓越臵业等等，在写字楼开发、运营、管理方面更专业、更专注，更具特色。

总之，2013年，更多的房地产企业将经历由传统模式向创新经营的艰难转变，在市场演变中逐步形成各自特色和市场格局。伴随着中国改革开放和实体经济繁荣而发展起来的北京写字楼，将迎来欣欣向荣的大好局面。

另一方面，2012年北京写字楼市场的“去中心化”趋势日渐明朗。“去中心化”主要是指一些公司从原三大核心区域的甲级写字楼搬迁至相对偏离市中心的写字楼或园区中。这种现象的产生有以下几方面的原因：首先，由于市政配套设施的加速建设，大量的城市人口迁往郊区或城郊结合部，居住区域不断向外延伸，以住宅先行带动写字楼发展的趋势逐渐显现；其次，城市核心区域甲级写字楼的租金水平不断上涨，加上土地的稀缺性使得三大核心区域的新建写字楼数量将逐年减少，因此有预见性的开发商纷纷选择在次中心区域兴建写字楼，以此降低了建造成本，还可以获得政府提供的税收等优惠政策。第三，从需求方来看，由于中心城区大面积的甲级写字楼供应有限，无法满足一些企业因业务增长产生的扩租需求。第四，交通便利度提高，尤其是轨道交通网络覆盖面的扩大缩短了次中心区域和三大核心区域的往来时间，满足了商务集聚对交通的要求。随着北京郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工，写字楼的“多中心”格局得到发展。在这一过程中，三大核心区域的客户将会发生选择性地外迁，产生更富有层次性的写字楼区域集群。

2013年，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向次中心商务区域的搬迁或扩张明显，带动相关区域租金上涨迅速。望京、酒仙桥、CBD东扩区等次中心区域高品质、配套设施齐全的写字楼得到越来越多的来自内资企业和外资企业的青睐。

南丰智库（CORC）调查显示，2013年北京将有二十二个甲级写字楼项目入市，总建筑面积超过120万平方米，主要分布在CBD东扩区、望京、亦庄、丽泽和石景山等次中心区域，供应的“去中心化”或将加快客户“去中心化”步伐。展望

综上所述，虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持在较高的速度，2013年北京写字楼市场有望继续维持租售两旺的局面。南丰智库（CORC）预计2013年北京写字楼市场平稳发展是主基调，总体上租金与售价上涨趋势不变，但上涨幅度将进一步缩减至10%左右。

2013年北京写字楼市场预测：第一，非核心区域写字楼项目将是2013年主要供应来源；第二，由于供应不足，预计全年写字楼空臵率依然保持10%以下低位运行；第三，2013年净吸纳量将稍低于2012年水平；第四，随着住宅市场限购政策延续，大量投资性需求有望继续流向写字楼市场。

2012北京甲级写字楼大单成交案例精选

项目名称

位臵 购买方

成交面积

成交价格 欧美汇大厦

中关村

新东方集团

25000平方米

40,000元/平方米 北京绿地中心

望京

阿里巴巴集团

55,000平方米

中国电子大厦

西二环

平安信托

44,000平方米 国际电子总部

酒仙桥

奇虎360

69,000平方米

以太广场

光华路

吉宝地产

100,000平方米

16,8100元/平方米 北辰6号院7号楼

亚奥

台达电子

16,000平方米

25,596元/平方米 天阶大厦

光华路

中视金桥

22,187平方米 普天科技园

望京

霍尼韦尔

12,000平方米 中轻大厦

望京

凤凰网

15,000平方米 颐堤港

酒仙桥

戴姆勒

9400平方米 颐堤港

酒仙桥

雀巢公司

3000平方米 国贸中心三期

CBD 壳牌石油

9100平方米 国贸中心三期

CBD 中旺集团

2000平方米 侨福芳草地

CBD 罗氏制药

6100平方米

中海地产广场

南二环

中瑞岳华会计事务所

14,000平方米 汉威国际广场

总部基地 搜房网

10,000平方米

关于南丰智库

南丰智库（CORC）前身中国写字楼研究中心，是专注于商用房地产各产业链条发展的学术研究机构，由中国写字楼行业联盟联合房讯网（http://www.xiexiebang.com）牵头成立，全国工商联房地产商会、中国房地产业协会提供行业指导，囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商用房地产行业发展的智库平台。

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★写字楼研究简报（每周提供）★商业地产研究简报（每周提供）★产业地产研究简报（每周提供）★企业研究报告（不定期提供）★产品研究报告（不定期提供）

★中国写字楼TOP100榜（每年提供）

法律声明

本报告为南丰智库（CORC）制作，报告中所有的文字、图片、表格均受到中国法律知识产权相关条例的版权保护。没有经过本公司书面许可，任何组织和个人，不得使用本报告中的信息用于其它商业目的。本报告中部分文字和数据采集于公开信息，所有权为原著者所有。没有经过原著者和本公司许可，任何组织和个人不得使用本报告中的信息用于其他商业目的。本报告中项目、面积、成交、价格、销售率、租赁率及相关市场预测主要为CORC研究员采用行业访谈、市场调查、二手数据及其他研究方法分析获得，部分数据未经开发商直接认可。本报告中发布的调研数据部分采用样本调研方法，其数据结果受到样本的影响。由于调研方法及样本的限制，调查资料收集范围的限制，部分数据不能够完全反映真实市场情况。本报告只提供给房讯新媒体机构（http://www.xiexiebang.com）注册用户作为市场参考资料使用，CORC对该报告的数据准确性不承担法律责任。

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第二篇：黄浦区甲级写字楼市场发展调研报告

黄浦区甲级写字楼市场发展调研报告

就我国的办公楼市场而言，综合考虑楼宇品质（主要包括装饰标准、配套设施、电梯系统、设备标准等）、建筑规模、物业服务水平、交通便利状况、所属区位和智能化水平等因素，一般可以分为甲级写字楼（高档物业）、乙级写字楼（中档物业）和丙级写字楼（低档物业）。所谓甲级写字楼，主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业界的一种习惯性称谓。众所周知，对大都市中心城区来说，甲级写字楼显得尤为重要。甲级写字楼，是发展楼宇经济的重要载体；甲级写字楼的拥有量，是衡量区域经济和社会发展水平的重要指标，体现了该区域的商务价值、投资价值和品质价值。

一、上海写字楼市场发展回顾和展望

（一）简要回顾

1990年上海出现首幢营业性写字楼“上海商城”，至今已有十多年历史了。经过十多年的发展，目前基本形成了浦东新区陆家嘴地区、黄浦区人民广场地区、长宁区虹桥开发区、静安区南京西路、卢湾区淮海中路、徐汇区徐家汇地区等六个甲级写字楼集聚的板块市场。近几年来，虹口区和闸北区的甲级写字楼也有了一定的发展。回顾本市写字楼市场的发展历程，主要经历了以下四个阶段：

1.第一阶段（1990年—1991年）：起步阶段

上世纪九十年代初，本市营业性写字楼从无到有，写字楼市场逐步繁荣和发展。

2.第二阶段（1992年—1996年）：迅速发展阶段

随着小平同志南巡讲话，本市加快了改革开放进程，经济社会迅速发展，写字楼市场发展迅速，1996年全市甲级写字楼日平均租金达到了1美元/平方米。

3.第三阶段（1997年—1999年）：快速回落阶段

一方面由于前几年写字楼的大量投资和建造，供应量超常规增长，另一方面由于受亚洲金融风暴的影响，甲级写字楼的主要用户——境外企业纷纷缩减办公面积或转移办公地点，基于上述两方面的原因，出现了写字楼供应远远大于需求的市场形势，租金不断下降，而空置率持续上升，1999年甲级写字楼日平均租金跌至历史最低点，仅为0.35美元/平方米，比1996年减少了0.65美元/平方米。

4.第四阶段（2000年至今）：成熟发展阶段

随着中国加入世贸组织，以及上海经济的快速发展和抗风险能力的增强、国际经济、金融、贸易和航运中心的建设、城市综合环境的进一步改善等多种因素的影响，从2000年开始，本市写字楼投资开发逐步趋向理性，写字楼市场需求不断增大，写字楼市场又进入了新一轮的发展黄金期，租金水平逐年增长，空置率持续下降，2006年全市甲级写字楼日平均租金上升到0.97美元/平方米，接近于1996年的水平，而空置率下降为5.84%，为近年来最低。

（二）前景展望

上海写字楼市场经过起步和迅速发展以及快速回落的周期性变化后，逐步走向了理性和成熟。展望未来几年本市写字楼市场的走势，综合市场的供应和需求判断，甲级写字楼市场发展前景看好。

1.从市场供应分析

2006年全市甲级写字楼新增供应量较少，只有1997年—2005年每年新增供应量平均水平的73%左右，根据对全市目前在建甲级写字楼项目的调研分析，2007-2008年甲级写字楼新增供应量还是较少，从2009年才开始有所回升，可以说目前每年甲级写字楼的新增供应量处于理性水平。

2.从市场需求分析

由于上海经济保持了持续两位数的快速发展，以及2010年世博会效应的驱动、城市功能的提升、产业结构的调整、对外资开放金融市场政策的实施等各种利好因素，本市甲级写字楼市场需求将继续扩大，今后几年将延续目前的供不应求走势并继续向上发展，租金可能进一步上扬，空置率进一步回落。

二、目前黄浦区甲级写字楼市场分析

黄浦区作为中央商务区，写字楼市场起步较早，在1995年时甲级写字楼日平均租金就达到了1美元/平方米，当时在全市是最高的。和全市的写字楼市场一样，经过1997年—1999年的低谷后，从2000年开始逐步回暖。下面从甲级写字楼的可供应量、租金、空置率等方面进行详细分析：

（一）可供应量

截止2006年底，黄浦区甲级写字楼可供应量为62.7万平方米，占全市总量（398万平方米）的15.6%，仅次于浦东新区陆家嘴地区（108.3万平方米）、长宁区虹桥开发区（75.0万平方米），列全市第三位。从可供应量分析，处于全市中等水平。

（二）租金

2001-2006年黄浦区甲级写字楼的日平均租金变动情况如表2所示，甲级写字楼日平均租金由2001年的0.53美元/平方米，上升到2006年的0.94美元/平方米，年均增长11.7%，已经接近1995年时的租金水平，仅差0.06美元/平方米。但从全市和各主要板块比较看，2006年还低于全市0.97美元/平方米的平均水平，在全市六大板块中仅高于长宁区，列第四位。从租金水平分析，还是比较低的。

（三）空置率

2001-2006年黄浦区甲级写字楼的空置率变动情况如表2所示，甲级写字楼的空置率由2001年的25.6%，下降到2006年的5.11%，共下降了20.49%。从全市和各主要板块比

较看，2006年空置率已经低于全市5.84%的全市平均水平，在全市六大板块中仅高于静安区，入住率列全市第二位。从入住率分析，处于较高水平。

三、对黄浦区甲级写字楼市场保持持续健康发展的几点建议

在目前本市甲级写字楼市场一派繁荣的情况下，为促进黄浦区甲级写字楼市场更加健康和可持续发展，抢占市场制高点，发展楼宇经济，放眼全市大局，结合黄浦实际，提出以下几点建议：

（一）加强对甲级写字楼市场的研究分析，进一步完善黄浦区甲级写字楼的发展规划 一是要深入研究目前本市甲级写字楼市场的总体发展情况，以及各大板块的优劣势、客户群对比分析等；二是要深入研究未来几年本市甲级写字楼市场新增可供应量和具体分布，以及总体需求规模和客户特征；三是要认真分析黄浦区未来几年可以上市的新建甲级写字楼情况，并在深入研究黄浦区前几年甲级写字楼需求的基础上，科学判断黄浦区未来几年的市场需求。通过对甲级写字楼市场的深入研究和科学分析，进一步完善黄浦区前甲级写字楼的发展规划（包括总体布局、发展理念、功能定位等，合理推出甲级写字楼项目。

（二）扎实推进目前在建甲级写字楼项目的开发建设，早日推向市场

由上面的分析可知，未来2-3年本市甲级写字楼的新增供应量较少，而市场需求则非常强劲，市场继续呈现供不应求的态势。基于上述情况，黄浦区一定要按照“品质达到一流、集聚效应明显”的原则，加快推进在建甲级写字楼项目的开发建设和竣工，在目前本市市场供应量有所减少而需求持续增长的情况下，让一些高品质的甲级写字楼尽快上市，构筑楼宇经济发展载体，以抢占市场制高点，吸引世界著名的大集团、大公司入驻，引资引税，发展楼宇经济。

（三）进一步完善运作机制，加快推进老大楼资源的置换和二次开发

黄浦区1949年以前建成的老大楼数量较多，共有216幢，建筑面积162.2万平方米，这是黄浦区独有的珍贵历史资源。老大楼置换开发要以科学发展观为统领，按照着力打造“经典黄浦”的发展方向，将老大楼置换开发和全区的楼宇资源整合、存量盘活工作结合起来。除加快推进“外滩源”、179地块等项目外，还要全面启动其他面上老大楼的置换开发，进一步盘活老大楼资源，使丰富的历史文化资源优势转化为功能产业的综合竞争优势，促进功能聚合，实现资源利用效益最大化，加快推进“一带三区”功能开发和建设。促进老大楼置换开发的主要措施：一是加强对老大楼的日常管理和交易控制，降低老大楼置换开发的前期成本；二是建立老大楼置换开发综合评估指标体系，从经济效益、社会效益、环境效益和文化效益等方面，对老大楼置换开发项目进行综合评估；三是建立老大楼置换开发的信息平台，加强与市属单位及其他系统产权单位的沟通联系，市区联手，资源共享，不求所有，但求所用，切实推动老大楼的置换开发。

（四）拓宽招商思路，加大招商力度，促进入住行业多元化

黄浦区作为传统的中央商务区和中心商业区，甲级写字楼主要集中分布在人民广场及外滩地区，入住行业以金融、保险、证券、贸易行业为主。在对外开放金融市场以后，保险业、银行业等领域的专业服务型公司（包括外资商业银行）等，对甲级写字楼的需求非常强劲，因此需要进一步加大招商引资力度，继续吸引保险业、银行业等入住黄浦区。此外，也要进一步拓宽招商思路，大力引进一些大型跨国企业总部以及商业相关的现代服务业，如IT、服装、餐饮、贸易、广告、投资咨询、证券、保险等行业，做到引资引税，提高甲级写字楼产出，不断提高对区域经济增长的贡献度。

第三篇：甲级写字楼标准

甲级写字楼的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和力量。对于“甲级写字楼”、“5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。

那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。过去也有3A及写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中；

近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。

建筑标准

甲级写字楼的内涵，包括有如下元素： 1.位置于中心商业区CBD内

2.有完善的中央空调充足数量及合理分布的升降机和电梯服务 3.甲级专业物业管理 4.楼层间隔等恰当 5.楼底净高在2.8米

6.每层建筑面积最少1千平方米 7.有零烦恼的停车场

标准参数

顶级

办公部分需超过50000平方米 参加《标准》制定工作的第一太平国际物业服务有限公司成都分公司有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。

建筑：其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。

安保：“产权只租不售，实行单一产权。”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。

甲级

电梯等候时间不超过40秒

建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。1-2年内的入住率不低于65%。

电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。

构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统

乙级

24小时内提供维修服务 “目前成都地区的高等级商务写字楼入住率都达到了90%以上。”来自“六大行”之一的仲量联行测量师事务所(上海)有限公司成都分公司相关负责人表示，乙级商务写字楼入住率不能低于50%。

建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。

构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300平方米应配置一个停车位。

电梯：按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米，速度不低于3米/秒。安保：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。

由此可看出，若我们要在即满足甲级写字楼的标准又节约成本和利于销售的情况下，建议本项目的写字楼单层面积在1200平方米左右，这样按公摊30%的情况下，办公部分的面积为840平方米，即可分为4个转角位置120平方米的大户型及其他6个60平方米的小户型。标准层单层层高在3.2米-3.5米之间（无中央空调情况下）或3.5米-3.9米之间（有中央空调情况下），这样在扣除梁高及设备所需管道后，装饰完成面能满足在2.7米-2.8米之间，不会让人显得特别压抑。走道宽度在1.5米-1.8米之间，即降低了公摊又不会造成拥挤。电梯数量在5-6部左右（含一部货梯），使上下班高峰期不会消耗过长的时间在等电梯上，且根据我们的考察成都多数甲级写字楼的电梯品牌都选用的一线品牌。大厅高度挑高三层即10米左右，彰显高贵大气。在装修风格上，大厅地板及墙面尽量采用天然石材，标准层的公共部分可铺地毯，即端庄又节约了成本。外立面可采用大块的玻璃窗加装饰线条。

第四篇：甲级写字楼标准

甲级写字楼的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和力量。

国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国

际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化。

电梯：电梯等候时间不超过40秒，根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

什么是5A智能化？ “5A”是指OA（办公智

能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

过去也有3A及写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。

设计与设施

国际甲级写字楼作为国际企业商务办公的首选。在产品设计和硬件设施配套方面，均要体现国际前瞻的设计理念和科技的创新。以满足市场细分条件下，越来越成熟的客户需求。因此，一座地标性国际甲级写字楼，首先在产品外观设计上应该有其独特的文化气质与个性。另外在建筑

类型、抗震等级、办公空间、标准层高、标准载荷、供电系统、空调系统、电梯系统、5a智能化系统的配置以及泊车位的数量方面均应达到业内的最佳标准。上述硬件配置水平将直接影响到写

字楼后期运行的舒适度。对于持有型写字楼物业来讲，更多的采用节能型的设备，能够很大程度降低自己后期的运营成本，使自身的可持续发展力变得更强。

在装饰装修方面，产品外立面、大堂的高度面积与装修风格的协调统一，电梯间的装饰与光感，办公间、走廊与卫生间的装修标准，绿色生态空间的设置以及办公环境是否节能、环保、均直接或间接的影响到商务人群的办公舒适度，成为办公人群新的需求趋势。

规模与配套

评价国际甲级写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个密不可分的整体。所以这里所说的规模，不仅是指建筑本身体量比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。因为写字楼的客户比较看重知名企业的群聚效应，即国际性旗舰客户与其带来的高品质租户的组合，这是形成商务气氛的基本条件。更重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合业态配套，形成一个集写字楼、公寓、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心等于一体的泛商务综合体。从而创造出较高的商务容积率。一个写字楼如果没有相当的建筑体量和规模化的配套设施，难以称得上是真正的国际甲级写字楼。因此，商务容

积率直接决定了写字楼产品价值的高低。

另外，国际甲级写字楼应该有自身齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、诊所、快递服务等。总之，一个称得上国际

甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入驻企业在日常办公和生活品质上的需求。

业权与物业

真正的国际级甲级写字楼大多数为单一业权。过去我们看到了分散业权为写字楼后期管理维护上带来的诸多弊端。这也是目前市场上大多数甲级写字楼产品无法良性永续经营的症结所在。因此保持物业单一业权在彰显开发商资本实力的同时，作为商业地产成熟运营的重要标志，将直接关系到写字楼今后整体的品质与发展命运。

写字楼物业管理主要分为策略管理和运行管理两个部分：物业策略管理的任务就是，制定项目总体物业发展战略计划，进行持有评估分析，进行物业更新改造和大修的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。而物业运行管理的任务，则是通过对写字楼物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个系统的功能，并通过租务管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益性物业运行管理的核心内容。租赁的策略、租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物物业运行管理中租务管理的基础工作。

因此，聘请行业经验丰富的国际知名品牌物业公司负责项目的物业管理，采用国际一流的酒店式管理模式，可以为客户提供星级物业管理及一系列外延服务。良好的物业管理服务将为企业节约使用成本，实现商务集约化和低成本化；也是写字楼保值和增值的重要环节。

升级与趋势

甲级写字楼应该在产品设计施工之初就为将来发展预留出足够的“可改造区间”。根据各行业客户在需求方面的差异化，对于一些硬件设施或者特殊的部位做到设计预留，并根据客户的后期的需求来加以完善；以保证产品在未来的市场发展中保持持续升级的能力，才真正算得上是“成长型写字楼物业”。譬如，金融企业会对备用发电机、备用电源、空调系统等的要求较高；而it企业则对通讯设备、楼板载荷、24小时空调机房等方面有着特殊的需求。因此，在行业客户细分的今天，行业的多元化导致的需求差异化是促使写字楼市场日趋成熟化和专业化的重要标志。

在写字楼经济走向繁荣的今天，工作的环境、项目的管理和可持续发展问题已经逐渐成为业内关注的新课题。而对于办公人群而言，环保问题、工作的空间和办公舒适度则成为被关注的热点。

综上所述，国际甲级写字楼建筑的意义已经不仅仅是建造一座高端办公场所那么简单，开发商要真正体现出“以用户为本”的原则；力争在各项竞争力指标方面都趋于完美，最终让自身开发的写字楼产品以前瞻的设计理念、顶尖的产品元素、至臻的管理服务、永续的市场经营来成功地打造出商务办公新的巅峰。

第五篇：甲级写字楼层高分析

前提 甲级写字楼,柱距8.4米,预测梁高650~750mm,户式中央空调（VRV多联机系统）无新风

梁下至吊顶空间垂直分布：电缆桥架或管线100mm,空调室内机风管200mm,消防喷淋管线100mm,吊顶50mm,共计约1150mm（含梁高及建筑面层）

结论：建筑层高下限3.6米，高端做法3.9米。室内净高2.4米以上

风机盘管式中央空调 有新风

梁下至吊顶空间垂直分布：电缆桥架或管线100mm,空调风机盘管及新风管道350mm,消防喷淋管线100mm,吊顶50mm,共计约1300mm（含梁高及建筑面层）

结论：建筑层高下限3.9米，高端做法4.2米。室内净高2.6米以上。