矿产资源项目投资收购流程(完整版)[共5篇]

第一篇：矿产资源项目投资收购流程(完整版)

矿产资源项目投资收购流程

通常的矿业项目投资收购目标为持有矿业权的矿业企业、持有矿业权的待开发或正在开发的项目。一般矿产资源类项目的投资收购流程包括：

一、战略规划

包括进行行业研究、细分子行业研究、确定投资方向、锁定收购目标、制定收购规划、制定收购程序等。

收购计划应有以下主要内容：收购的理由及主要依据；合作伙伴；对目标企业或目标项目的初步评估；标的资产的区域、规模；资金投资（或其它投入）计划、资金退出计划。

二、内部尽职调查

对符合投资战略规划的目标企业或项目，应签署保密协议，合作备忘录或框架协议，尽可能全面地获取对方资料，便于开展内部尽职调查。

内部尽职调查需要组织投资、财务、法律、技术专业人员组成团队，对目标企业或项目进行地质、资源、财务、管理、经营、法律、技术等方面的深入了解，必要时对地质资源状况进行钻探验证核实，形成阶段报告，不断补充更新，反复进行，直至基本确定投资可行并且立项。

三、经营预测与估值

无论目标矿企是否进行正常经营，均需要对该矿企主营目标 市场的规模、发展空间进行调查与评估，需要对该矿企经营能力进行调查与评估，需要对该矿企的未来收益进行合理预测，建立财务模型，进行风险评估、敏感性分析等多角度分析。

应针对不同性质矿产资源项目选用或同时采用储量/资源量倍数法、现金流折现法、收益/净资产/市盈率倍数法、可比交易案例比较法等办法进行估值，得出合理定价区间。

四、专业尽职调查

专业尽职调查一般需要根据投资方及相关法定程序的要求，安排国内或国际上具有专业资质的会计师事务所、律师事务所、资产评估机构（含矿业权评估）等担任第三方独立机构，对目标企业及项目进行尽职调查，形成财务尽职调查报告、法律尽职调查报告以及资产评估报告，进行项目的收购风险评估。

专业尽职调查的时机视项目具体情况而定，一般作为内部尽职调查的必要补充，在交易条款书或交易协议签署前进行。

五、投资方案设计与谈判

根据尽职调查、资产评估和估值结果，完成包括收购控股比例、交易价格、支付方式、操作流程及细节、投资风险及防范措施等内容在内的交易方案，必要时聘请专业投资银行机构作为交易顾问。

投资方案应与交易对手不断谈判，形成双方一致的方案后报评审委员会决策，与交易对手签署交易条款书。

五、筹资 包括企业自有资金、外部筹资（专业银行信贷资金、非银行金融机构资金等）、上市公司增发、结构化融资等方式。

六、签约与交割

在法律或合同顾问的帮助下，双方起草并签署正式交易协议。一般来讲，应以双方已签署的交易条款书作为核心内容，以法律语言书就，包含交割前提、生效条件和一般条款。

协议签署后，双方按照协议约定履行或等待交易前提实现。如交易前提繁琐，一方或双方同意后放弃某些前提条件的情况下，也可进行交割。

交割后应按照双方所在地区或国家的法律要求履行股权登记变更手续。

七、相关部门报批或报备

国内矿产资源投资并购项目可能涉及报批或报备的政府部门包括：国土资源部（包括项目探采矿权证登记、更新，地质勘探专项支持经费划拨等事项）、发改委、财政部、工信部、证监会、国资委、产权交易所、证券交易所等。

国际矿产资源投资并购项目可能涉及报批或报备的政府部门包括：中国驻外使馆、工程承包或机电设备进出口商会、商务部、发改委、财政部、国土资源部、外管局等。如需申请援外款项或优惠性质贷款，还需要与中国进出口银行、中国出口信用保险公司履行相关手续。

对于境外交易对手来说，可能涉及的报批或报备的政府部门 包括：资本市场监管或审查部门、贸易主管部门、技术主管部门、外交部门、地方政府、国会等。

如交易涉及上市公司的，还需要董事会及股东大会审核批准并履行相关披露手续。

如涉及债务重组的，还需要经过主要债权人同意。

八、投后整合发展

为被投企业提供资源整合与发展战略规划，包括经营定位、战略目标、组织架构、管理运营、资产重组、战略实施，以及业务管理、人力资源管理、财务管理等方面的内容确定与制度设计。

基金作为财务投资人，除按照交易约定派驻董事、监事会成员以及高管人员外，还应持续关注被投企业的经营计划、财务报告、管理报告以及重大经营事项，主动行使监管、建议、管理、决策等权力，保证投资收益实现。

九、投资资金退出

基金应视宏观环境、产品市场与资本市场状况，及时调整退出时点，做出退出决策。

一般地，基金退出所投企业或项目的方式或途径包括：买壳上市、IPO（含境内或境外）、增发、换股、协议转让、目标企业回购、资产证券化及其他资产处置办法等。

十、投资核算与评价

包括债务清偿、投资效益核算以及不同层次投资人之间的利益分配，并及时对所投项目进行评价，总结经验教训。

第二篇：股权收购项目一般流程

股权收购的具体操作流程

1、(起草、修改)股权收购框架协议

2、对出让方、担保方、目标公司的重大资产、资信状况进行尽职调查。

3、制定股权收购合同的详细文本，并参与与股权出让方的谈判或提出书面谈判意见;

4、起草内部授权文件(股东会决议、放弃优先购买权声明等);

5、起草连带担保协议;

6、起草债务转移协议;

7、对每轮谈判所产生的合同内容进行修改，规避风险并保证最基本的权益;

8、对谈判过程中出现的重大问题或风险出具书面法律意见;

9、对合同履行过程中出现的问题提供法律意见;

10、协助资产评估等中介机构的工作;

11、办理公司章程修改、权证变更等手续;

12、对目标公司的经营出具书面的法律风险防范预案(可选);

13、协助处理公司内部授权、内部争议等程序问题(可选);

14、完成股权收购所需的其他法律工作(限于非国有公司之间)股权收购的实务操作，不涉及资产收购的问题。对于股权收购，以下程序是必不可少的：

一、签署收购意向书，确定收购意向

收购股权涉及一系列复杂的法律问题及财务问题，整个收购过程可 能需要历经较长的一段时间，包括双方前期的接触及基本意向的达成。在达成基本的收购意向后，双方必然有一个准备阶段，为后期收购工作的顺利完成作好准备。这个准备过程必然涉及双方相关费用的支出及双方基本文件的披露，如果出现收购不成或者说假借收购实者获取对方商业秘密的行为，必然给任一方带来损失，同时为防止被收购方有可能与他人磋商收购事宜及最终拒绝收购的问题，必须有个锁定期的约定，因此这个意向书必须对可能出现的问题做出足够的防范。

二、收购方做出收购决议

在收购基本意向达成后，双方必须为收购工作做妥善安排。收购方如果为公司，需要就股权收购召开股东大会并形成决议，如果收购的权限由公司董事会行使，那么应由董事会形式收购决议，决议是公司作为收购方开展收购行为的基础文件。如果收购方为个人，由个人直接做出意思表示即可。

三、目标公司召开股东大会，其它股东放弃优先购买权。

这点是基于的《公司法》规定而做出的相应安排，我们知道，股权收购实质上是目标公司股东对外转让股权的行为，该行为必须符合《公司法》及《公司章程》的规定。根据《公司法》规定，股东转让股权必须经过公司持表决权股东过半数同意，其它股东对转让的股权在同等条件下有优先购买权。那么要顺利完成收购，目标公司的股东必须就上述事项召开股东大会并形成决议，明确同意转让并放弃优先购买权。上述股东会决亦是收购和约的基础文件。

四、对目标公司开展尽职调查，明确要收购对象的基本情况。尽职调查是律师开展非诉业务的一个基本环节，也是律师的基本素质要求，在尽职调查过程中，律师必须本着勤勉、谨慎之原则，对被调查对象做全方位、详细的了解，在此过程中，必要情况下可聘请相关会计机构予以协助调查。尽职调查所形成的最终报告将成为收购方签定收购和约的最基本的判断，对尽职调查的内容，可根据《律师承办有限公司收购业务指引》规定的内容操作，实践中根据收购的目的做出有侧重点的调查。

五、签订收购协议

在前述工作的基础上，双方就收购问题最终达成一致意见并签署收购协议，收购协议的拟订与签署是收购工作中最为核心的环节。收购协议必然要对收购所涉及的所有问题做出统一安排，协议一旦签署，在无须审批生效的情况，协议立即生效并对双方产生拘束，同时协议亦是双方权利义务及后续纠纷解决的最根本性文件。

因此下列条款是比不可少的：

1、收购对象的基本情况阐述;

2、双方的就本次收购的承诺;

3、收购标底;

4、收购期限、方式及价款支付;

5、收购前债权债务的披露、被收购方涉及抵押、担保、诉讼、仲裁的披露及违反相关义务股东的担保责任;

6、收购前债权债务的安排及承诺;

7、保密条款;

8、违责任;

9、争议解决。

当然协议内容并不仅仅是包含这些条款，就相应事项可以另外做出安排。

六、后续变更手续办理

股权收购不同于一般的买卖，必然涉及股东变更、法人变更、修改公司章程等问题，对于上述变更及办理登记手续，目标公司及其股东必须履行相应的协助义务;因此建议股权转让款的支付应拉长支付时间，预留部分保证金待上述程序办理完毕时支付。

第三篇：股权收购项目一般流程

股权收购项目一般流程

（非上市公司）

工作阶段

工作时间

工作内容

形成文件

工作人员

1、意向阶段

收购方与卖方进行初步接触，对卖方的资产及运营情况进行初步的了解

收购方、卖方

买卖双方共同就项目收购签署合作意向书

意向书

收购方、卖方

2、筹备阶段

买卖双方分别组建工作小组，负责整个并购过程的协调和谈判工作

收购方、卖方

收购方聘请律师和会计师、评估师（如需）等相关中介机构，组成专家顾问工作小组（与中介机构签署聘用合同及保密协议）

收购方

如目标公司为国有企业，且属于国资委特批许可协议转让的项目，卖方须就本次协议转让先报上级国资管理部门同意；如目标公司为涉及金融、保险等其他特殊行业，须就股权转让事宜先与相关监管部门进行沟通

收购方、卖方

收购方与卖方签署《收购框架协议》以及《保密协议》

《收购框架协议》、《保密协议》

收购方、卖方

3、尽调阶段

（所需时间：视目标公司规模、目标公司资料整理准备情况而定，一般工作时间为二至三周）

T日

律师、会计师、评估师等中介机构根据对项目的基本了解起草《尽职调查清单》

《尽职调查清单》

律师、会计师、评估师等

T+1日

收购方与卖方共同召开尽调协调会，确定各中介机构进场尽职调查的工作计划及人员安排，确定目标公司协助尽调的工作安排及联络人员

收购方、卖方、各中介

T+1~4日

目标公司根据《尽职调查清单》的要求搜集、整理、准备全部资料，建立目标公司尽职调查资料档案库

目标公司

T+1~15日

律师、会计师、评估师等中介机构进场开展尽职调查工作（目标公司提供指定房间存放资料并供现场尽调工作）

律师、会计师、评估师等

T+4~15日

律师赴国土局、工商等部门查询、核实目标公司相关土地房产资料信息、股权状况信息以及其他公司信息

律师

T+4~15日

律师、会计师等中介机构就尽职调查过程中发现的问题向目标公司相关负责人、相关工作人员、员工进行询问、访谈

律师、会计师、评估师等

T+16日

律师根据前期调查情况，向目标公司发出第二轮尽职调查清单

第二轮尽职调查清单

律师

T+17日

目标公司根据律师第二轮尽职调查清单要求进一步准备资料

目标公司

T+17~21日

律师根据尽职调查结果出具《尽职调查报告》，会计师、评估师出具相应财务调查报告、评估报告

《尽职调查报告》

律师

4、协议谈判阶段

收购方与卖方就收购事宜进行谈判

收购方、卖方

律师起草根据双方谈判情况起草《股权转让协议》

《股权转让协议》

律师

5、协议签署阶段

收购方与卖方就签署《股权转让协议》事项履行各自内部决策审批程序（上市公司一般由董事会先讨论通过，如交易标的超过董事会授权范围，则在签署后报上市公司股东大会审议通过）

相关决议、授权文件

收购方、卖方

收购方、卖方签署《股权转让协议》并办理公证、鉴证手续（国有股权转让须到产权交易中心办理鉴证手续，其他有限责任公司股权转让办理公证手续）

《股权转让协议》、公证、鉴证文件

收购方、卖方

6、报批阶段

律师起草股权转让报批所需相关法律文件

律师

上市公司股东大会审议通过股权收购事项（如收购方为上市公司）

股东大会决议

收购方

如卖方为国有企业，卖方须就股权转让事宜报国有资产管理部门审批

卖方

如目标公司为外商投资企业，目标公司需就本次股权变更报相关商务部门审批

目标公司

如目标公司为涉及金融、保险等特殊行业，须就股权转让事宜报相关监管部门审批

目标公司

7、变更登记

律师起草股权转让变更登记所需相关文件，如修改目标公司章程、目标公司新股东会决议文件、董事会决议文件等

律师

收购方与卖方签署股权变更登记所需全部文件

收购方、卖方

收购方与卖方、目标公司共同办理股权变更登记手续

收购方、卖方、目标公司

特别说明：

1、如收购方为上市公司，存在下列情形的，收购方就该次股权收购事宜还需公司股东大会三分之二以上审议通过，并报中国证监会审批，同时就该次收购还需聘请财务顾问（券商）：

（1）收购目标公司股权构成上市公司重大资产重组；

（2）收购方通过向买方定向增发股票方式购买目标公司股权；

（3）收购方与目标公司进行合并。

2、对于规模较小的交易而言，上述程序可以根据实际情况简化。意向书与框架协议可根据情况选择签署。

3、尽职调查的时间视目标公司规模、目标公司资料整理准备等情况决定。

4、如购买的资产标的未达到《深圳证券交易所股票上市规则》第9.3条所列标准，可不聘请会计师及评估师进行审计和评估，但交易所认为需要的除外。

5、上述程序仅为收购未上市之公司的一般流程，实际程序还需根据项目实际情况进行调整。

第四篇：收购流程

土地收购整理储备工作流程

一、土地收购整理储备的概念

（一）关于土地收购整理储备的概念。

2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》，在该办法中规定土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存已备供应土地的行为。

此前，2006年6月，我市颁布实施的《天津市国有土地有偿使用办法》第三章第十四条规定：本市实行土地收购储备制度。土地收购储备，是指土地收购储备机构将列入土地收购储备计划的土地实施收购、收回、征收，实施前期开发整理并予以储存的行为。

上述两个概念，一个是着重从土地储备的目的和意义方面说的；另一个是从工作实施的程序上说的。两者是统一的，表达了同样的意思。

（二）为便于开展工作，统一统计、报表口径，结合土地收购整理储备工作的特点，根据天津市的实际情况，我们又将其细分为三个阶段，需要说明的是，这个标准不是国家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一个内部的工作阶段的分类方法，这里介绍一下。

第一阶段，土地收购阶段。

土地收购是指，土地收购整理储备机构与被收购土地原权属方签订土地收购合同或协议，并将按合同或协议给予经济补偿的行为。在本市，以下行为可认为是土地收购。

1、土地收购整理储备机构与使用国有土地的企事业单位签订土地收购协议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按协议规定的期限拆除地上物及腾空、移交土地。

2、土地收购整理储备机构与拆迁实施部门，签订居民房屋拆迁协议，收回住宅占用土地的使用权，明确补偿标准和居民安臵方案，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定的期限实施拆迁并移交土地。

3、土地收购整理储备机构与农村集体经济组织所在的区县人民政府、或土地行政主管部门签订、或直接与被征地集体经济组织签订集体土地征收补偿协议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定实施农村集体土地征收的补偿、安臵等工作，在规定的期限内移交土地。

第二阶段，土地整理阶段。

土地整理是指，土地收购整理储备机构根据土地收购协议的约定，在规定的期限内支付土地收购补偿费用，土地被收购方按照协议的约定，在规定的期限内实施地上（地下）物拆除的过程。被收购土地达到场清地平（“净地”）并经土地收购整理储备机构验收合格后，即为土地整理工作完成。

在统计时，土地整理工作的完成情况，按照统计时点被收购土地的工作部位进行描述，分为完成拆迁整理80%以上基本形成“净地”、完成拆迁整理50%以上、正在拆迁整理但未达到50%三种状态。

1、完成拆迁整理80%以上基本形成“净地”的，是指已收购的单宗土地基本达到“净地”条件。“净地”的含义为已收购土地的地上物拆迁完毕，且土地权属已注销登记至土地收购整理储备机构名下。

2、完成拆迁整理50%以上的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整理进度已达到50%以上但未达到80%的。

3、正在拆迁整理但未达到50%的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整理工作已经开始，但尚未达到整理50%的状态。

三是土地储备阶段。

土地储备是指，土地收购整理储备机构实施收购的土地已经拆迁整理完毕，并已配备规划指标，可随时上市进行交易的土地，如果要用一个有别于“净地”的词汇，我们认为“熟地”比较恰当。

因此，我们所定义的土地储备，应同时具备“净地”和规划指标两个条件，缺一均不能称之为储备。

二、我市土地收购整理储备机构的设置情况

2003年颁布的《天津市国有土地有偿使用办法》(津政发[2003]51号)规定,我市实行土地收购储备制度和土地供应计划管理制度，天津市土地整理中心是本市土地收购储备的唯一机构，承担全市范围内土地征用、开发整理、收购储备、委托交易等工作。

鉴于当时历史原因和部分城市基础设施项目实施的需要，实际上讲，除市土地整理中心外，进行土地收购相关工作的还有天津市海河建设发展投资有限公司、天津市建设投资公司、天津市地下铁道总公司、天津市结构调整土地收购中心等单位。为进一步规范管理，2004年，根据有关文件，市土地整理中心与上述整理机构的关系被明确为委托和被委托关系，市土地整理中心负责全市土地收购的业务指导工作。

2007年，根据环外新家园居住区建设和市区散片平房拆迁工作的需要，经市政府批准，增加了天津市安居建设总公司、天津市房产总公司、天津市环境建设投资有限公司等单位作为受托土地整理单位。

今年，按照市内六区平衡试点工作的需要，各区分别设立了实施土地收购整理储备的机构，受市土地整理中心委托开展土地收购整理储备工作，最近我们也召开的授权仪式，出具了土地整理委托书。

今后，根据需要还有可能增加委托土地整理机构，收购整理储备工作的活力将进一步增强。

三、土地收购整理储备工作流程

土地收购整理储备工作主要分为四个阶段，即收购整理储备计划阶段、收购整理储备方

案阶段、收购整理储备实施阶段和委托出让阶段。

（一）土地收购整理储备计划阶段

按照《天津市国有土地有偿使用办法》规定，土地收购整理储备计划是市土地资产管理委员会审议的重要内容，也是土地收购整理储备机构实施土地收购、拆迁整理的依据。土地收购整理储备计划由市土地整理中心负责拟制，市国土房管局组织编制并上报市土地资产管理委员会审议。

土地收购整理储备计划具体落实到地块，市国土房管局根据各整理机构报送的实施计划和资金状况，汇总编制土地收购整理储备计划。

因此，各整理机构的项目实施计划是编制土地收购计划的基础。市内六区平衡试点办法施行后，各区平衡试点项目实施计划是土地收购整理储备计划的重要内容之一。

按照计划编制、上报、审议、批准的时间要求，一般是每年十一月中旬前将下一土地收购整理储备计划报市土地整理中心，由市土地整理中心汇总，将土地收购整理储备信息报市国土房管局，市国土房管局与规划、建设等行政主管部门共同研究论证计划盘子和具体项目。

就土地平衡试点项目讲，计划编制阶段，由各区向市土地整理中心报送收购整理储备计划。计划须落实到具体地块，报送材料包括计划文本、附表、地块范围示意图等。

土地收购整理储备计划下达后，市土地整理中心向各区出具土地整理委托书。

（二）土地收购整理储备方案阶段

这个阶段的主要工作是编制土地收购整理储备方案，具体包括现状调查、规划论证、投入产出分析等几个方面的工作。

1、现状调查

根据土地使用现状情况，主要划分为三个方面： 一是集体土地现状调查成果，包括：

（1）土地的地类、权属情况，各地类土地面积构成情况，各权属单位土地面积构成情况，由区县国土资源部门出具地类权属审核表。

（2）涉及多家集体单位的，进行土地现状权属指界、测量，由测绘部门出具测量报告。

（3）土地的现状使用情况，集体工矿用地有无抵押。

（4）涉及集体村庄的，调查成果包括村庄户数、人口数、居住房屋的建筑面积等。（5）涉及土地权属争议的，查清争议情况及解决方法的建议。（6）现场照片等其他资料。

二是企事业单位国有土地调查成果，包括：

（1）土地权属情况，权属单位国有土地使用权证，各单位土地使用情况，各单位经营情况。

（2）土地权利登记情况，应当在地籍管理部门的协助下，核查土地他项权利的情况。（3）没有国有土地使用权证的，查清原因，落实收购及后续登记的处理办法。（4）国有企事业单位用地范围内涉及居住用房的，同时调查居民的户数、房屋建筑面积等。

（5）涉及土地权属争议的，报告争议情况及解决方法的建议。（6）现场照片等其他资料。

三是城市居民住宅用地调查成果，包括：（1）土地面积。

（2）房屋的使用状况，区分楼房、平房，调查房屋建筑面积。（3）居民户数、人数等。（4）周边地区建设情况。（5）现场照片等其他资料。

现状调查的工作量很大，专业性很强，为提高效率，保证调查工作质量，在整理单位自行组织现状调查的同时，也可委托地籍管理部门、市国土资源分局、区房管局等专业机构负责。

2、规划论证

根据土地市场需求和招商引资具体项目，结合规划技术规范，进行收购地块的初步规划策划，以便于开展投入产出分析。这项工作主要是和规划管理部门衔接，此部分内容，后面市规划局同志将具体介绍，在此不再赘述。

3、投入产出分析

收购整理储备工作，一方面是实施规划、促成项目建设的重要阶段，另一方面也是对土地资产的经营。因此，在经济上要进行投入产出分析，经过经济可行性分析认为可行的才能继续实施土地收购。

（1）投入产出分析原理

土地出让价格=土地出让成本+大配套费+土地出让收益

其中，土地出让价格是指，开发单位取得土地使用权愿意支付的地价款总额，这个价格可以通过咨询土地价格评估机构或意向开发单位设定。

土地出让成本，包括两个部分，一是土地整理机构实施土地收购整理发生的土地整理成本，其最主要部分是土地收购补偿费用，一般而言，还有大约10%左右的其它费用，如财务费用、测量、评估等；二是市政府规定的政策性成本，目前主要包括综合规划费、城市环境改善费、平衡费、城市基础设施建设费、政府借贷资金等费用、迎奥运及达沃斯论坛分摊费用、铁路建设费等，下一步市政府将对这些费用进行整合，预计达700元/建筑平方米左右，最终还需要结合具体地块确定。这个成本在出让前通过核算、审计、审核等过程确定，在投入产出分析阶段，可以结合有关规定估算。

大配套费，由市大配套办公室统一收取的费用，具体标准市大配套办公室掌握，在规划性质、用地面积、建筑面积和地块区位确定的情况下，可以咨询市配套办公室具体数额。

土地出让收益是指土地出让价格减去土地出让成本，再减去大配套费剩余的部分。也即：

土地出让收益=土地出让价格-土地出让成本-大配套费

根据《天津市国有土地有偿使用办法》的规定，土地出让收益应不低于土地出让价格的20%。投入产出分析的原理就是通过已知的信息，测定土地出让金政府收益是否能够达到20%，如果达到，按规定讲，这个项目经济上是可行的，如果不到20%，则项目不可行。

（2）投入产出分析测算过程

下面结合一个简单的案例，介绍一下投入产出分析的测算过程。假设：某宗地，已知三个条件：

a.根据前期调查情况，收购面积3万平方米（45亩），预计收购价格150万元/亩；

b.根据策划方案，规划性质为居住用地，规划可用地面积为20000平方米，容积率1.5，规划建筑面积为3万平方米；

c.结合该地块周边房地产市场销售和楼面地价评估情况，预计该地块楼面地价可达4500元/建筑平方米；

现在需要论证一下，这个项目在经济上是否可行。按照前述原理：

土地出让收益=土地出让价格-土地出让成本-市政大配套费

其中：土地出让价格=预期楼面地价×规划建筑面积

=4500×3 =13500万元

土地成本=土地整理费用+政策性成本

=土地收购补偿费+其它费用+政策性成本 =45×150+45×150×10%+3×700 =9525万元

大配套费=大配套费标准×规划建筑面积

=200×3（假设咨询后确定标准为200元）=600万元

土地出让金政府收益=13500-9525-600

=3375万元

收益率=3375/13500 =25% 大于20%，符合有偿使用办法规定的条件，经济可行。

以上是一种最简单的推算过程，根据投入产出分析原理，我们还可以举一反三，用于不

同目的测算：（1）推算在土地出让价格、规划条件设定的条件下，最高可接受的土地收购补偿标准；（2）推算在土地成本、出让价格设定的情况下，理论上需要实现的建筑规模；（3）推算在土地成本、规划条件确定的情况下，最低需要达到实现的出让价格。

4、土地收购整理储备方案的拟定

上述土地现状调查成果及投入产出分析是土地收购整理储备方案的主要组成部分，除此之外，土地收购整理储备方案还应包括下面几个方面的内容：

（1）土地收购整理储备的实施期限。

（2）土地收购整理储备实施方式——委托收购或直接收购。（3）其它事项。

5、土地收购整理储备方案的报批

就土地平衡试点项目而言，土地收购整理储备实施方案是《土地平衡项目试点实施方案》的组成部分，需要纳入《土地平衡项目试点实施方案》上报市政府审批，经批准后实施。

（三）实施土地收购整理储备

各区根据市政府批准的《土地平衡项目试点实施方案》和土地收购整理储备计划及土地整理委托书，自行组织实施土地收购、拆迁整理、申请规划指标等工作。具体步骤如下：

1、签订土地收购补偿协议；

签订土地收购协议之前，一定要调查清楚，企业的土地或房产有无设定抵押，有无法院查封，有无权属纠纷，出现以上情况中的一种，必须先彻底解决，再签订协议。

2、办理土地、房产注销登记手续；

对于企事业用的国有土地，这个步骤尤为重要，是防范风险的重要措施，因为即使签订了土地收购补偿协议，只要土地、房产尚未注销或转移，在法律意义上仍然是企业的财产，与企业有债权债务或其它纠纷的单位可以通过法律渠道进行查封，如果在此前支付了补偿款，极有可能导致收购资金的损失。

3、实施拆迁整理并支付补偿费用；

按照拆迁实施进度拨付补偿费。

4、完成拆迁整理，实施土地看管；

必要时要圈建围墙，以防发生土地的非法侵占，花费不必要的处理成本。

5、申请规划指标，纳入储备。

（四）委托出让

根据土地市场需求和各区招商引资需要，各区将具备储备条件的地块交由市土地整理中心统一委托土地交易中心公开出让。

市土地整理中心在组织统一委托出让工作时，先由整理机构向市土地整理中心提供申请委托出让土地情况登记表、委托出让地块成本确认书、土地权属文件、土地出让成本文件、规划设计条件和土地测量成果等相关资料。

委托出让的程序具体为：

1、整理机构向市土地整理中心提出委托出让申请；

2、市土地整理中心组织出让成本审计；

3、市土地整理中心起草土地出让委托书；

4、市土地整理中心委托天津土地交易中心公开出让。

（五）关于土地出让成本构成

根据《天津市经营性土地出让成本及政府净收益管理办法》规定，可计入土地出让成本的主要有五项，具体包括：

1、土地收购费用，具体为：

（1）土地权属、地类、地籍的前期调查和土地现状评估工作经费（2）测图和购图费用

（3）征地拆迁、补偿、安臵费用

（4）收购土地过程中发生的管网拆改费用

2、相关税费，具体为：

（1）收购国有土地的拆迁管理费（2）耕地开垦费（3）耕地占用税（4）新鱼塘建设费

（5）新菜田开发建设基金（6）森林植被恢复费

（7）粮食差价补贴费

（8）新增建设用地土地有偿使用费（9）征用集体土地的征地管理费（10）被征地农民社会保障费用（11）海域使用金（12）综合规划费

3、土地整理费用，具体为：

（1）委托专业部门以自行配套方式进行市政基础设施配套的费用（2）对收购土地实施绿化、临时绿化的工程费用

4、土地储备和出让前的费用，具体为：

（1）临时绿化管养费用及砌建围墙、围档的费用（2）纳入土地储备库的日常管理费用（3）策划和可行性研究费用（4）财务费用

（5）管理费用（按照补偿费用的0.8%提取的业务费）（6）审计和法律咨询费用

5、其他费用，具体为：

（1）城市环境改善费用

（2）政府收回垫付的市政公用基础设施建设项目资金（3）平衡费

（4）城市基础设施建设费（5）其他相关费用

四、土地收购整理储备的相关制度规定

（一）国家级 1、2007年11月19日颁布实施的《土地储备管理办法》(国土资发[2007]277号)。2、2007年2月27日颁布实施的《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综[2007]17号）。

（二）市级 1、2003年5月31日我市颁布实施的《天津市国有土地有偿使用办法》（津政发[2003]51号），第三章第十四条规定“本市实行土地收购储备制度。” 2、2006年6月9日印发的《天津市经营性土地出让成本及

政府净收益管理办法》（津财综[2006]18号），是核算、审计土地平衡试点项目出让成本的根据。

3、《市内六区土地平衡项目试点暂行办法》。该办法作为土地平衡试点项目实施的主要依据。

（三）其他相关规定 1、2006年6月18日印发的《天津市经营性土地收购整理储备供应计划管理暂行办法》（津国土房地市[2006]671号），规定了收购整理计划报审的程序。2、2006年9月20日印发的《关于规范中心城区经营性土地统一委托出让工作的通知》（地整办字[2006]187号）主要进一步规范了委托出让地块应具备的条件，整理单位需提供的要件及委托出让工作的程序等。3、2006年8月16日印发的《关于中心城区土地收购价格拟定有关问题的通知》（地整办字[2006]142号）中规定了为避免同一区域、同类土地收购价格迥异而造成土地收购整理工作的被动，土地收购整理机构在正式确定收购整理价格前，需向市土地整理中心征求意见，由市土地整理中心依据掌握的全市范围内土地收购整理价格基本情况，提出书面具体意见。土地收购整理机构需在征询价格意见的同时附详细的投入产出分析报告。4、2007年3月22日印发的《关于进一步规范土地收购整理储备供应情况月报告格式的通知》（地整办字[2007]19号）规定，为进一步掌握全市范围内土地动态信息，将收购整理储备供应数据细化，进一步规范土地收购整理储备供应情况管

理，编制了定期土地收购储备供应报表格式，建立了统一的报表信息管理制度。

除上述规定外，涉及土地收购整理储备工作的相关规定还很多，在此鉴于时间关系不再一一赘述。在具体实施土地平衡试点项目时，欢迎大家提出工作中存在的问题，我们将积极解答，热情服务，协助大家做好土地平衡试点项目。

第五篇：招商引资项目投资流程

招商引资项目投资流程

一、洽谈、签订协议

（一）办理部门：招商局

（二）具体事项：了解丹东市情、区情、投资优势、资源等情况，达成初步投资意向，签订投资协议。

二、论证、选址

（一）办理部门：发改局、园区办、国土局、住建局、招商局、等有关机构。

（二）具体事项：编制项目建议书、可行性分析报告，进行项目选址，确定项目建设用地区域。

三、办理土地手续

（一）办理部门：国土资源局

（二）具体事项：签订《国有土地使用权出让合同》并办理相关土地手续

（三）需提供材料：（1）建设项目用地申请；（2）发改部门有关批准文件；（3）规划部门有关批准文件；（4）土地估价报告；（5）土地证书或土地有关权属来源证明；（6）建设项目用地土地勘测定界技术报告书；（7）新增国有建设用地需提供补偿到位的证明材料；（8）工业项目需提供环保评估报告或环保部门的意见；（9）建设项目平面布置图；（10）勘测定界图；

（11）建设项目用地所在区1：10000土地利用现状图；（12）其它需要提供的资料。

（四）收费情况：（1）行政审批不收费；（2）新增建设用地有偿使用费按照国家规定收取；（3）土地测绘、评估费用由中介机构收取。

四、办理环评手续

（一）办理部门：环保局、中介机构

（二）具体事项：办理项目环境影响评价手续

（三）需提供材料：（1）项目可行性研究报告；（2）项目投资备案表（备案项目）；（3）建设项目受理申请表；（4）环境影响报告表或环境影响报告书或环境影响登记表。

（四）收费情况：（1）行政审批不收费；（2）环境影响报告书或表费用由中介机构收取。

五、办理安评手续

（一）办理部门：安监局、中介机构

（二）具体事项：办理项目安全评价手续

（三）需提供材料：（1）安全评价机构甲级资质申请表；

（2）机构法人执照正本复印件；（3）安全评价过程控制文件（质量管理体系）；（4）工作设施、设备目录（包括办公设备、检测仪器仪表等）；（5）其他有关证明材料。

六、办理项目建设规划手续

（一）办理部门：规划局

（二）具体事项：

1、办理项目建设选址意见书；

2、办理建设用地规划许可证；

3、办理建设工程规划许可证；

4、建设方案审批、施工图审查。

（三）需提供材料：（1）建设项目定点申请书；（2）项目建议书；（3）可行性研究报告；（4）立项批复总平面布置图；

（5）环评报告。

（四）收费情况：（1）行政事业性收费全免；（2）营业性服务项目（1:1000现状地形图、用地区域图、工程定位图）依据宜阳县物价局核准的收费标准减半收取。

七、企业注册、登记

（一）办理部门：工商局

（二）具体事项：企业名称登记，批准营业执照

（三）需提供材料：（1）企业名称核准申请书；（2）公司法定代表人签署的设立登记申请书；（3）全体股东指定代表或者共同委托代理人的证明；（4）公司章程；（5）具有法定资格的验资机构出具的验资证明；（6）股东的法人资格证明或者自然人身份证明；（7）载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件以及有关委派、选举或者聘用的证明；（8）公司法定代表人任职文件和身份证明；（9）企业名称预先核准通知书；（10）公司住所证明。

（四）收费情况：设立登记费按注册资本总额的0.08%缴纳；注册资本超过1000万元的，超过部分按0.04%缴纳；注册资本在1亿元以上，超过1亿元的部分不再收费。不具备法人资格的企业及所有分支机构等级收费标准每次收费300元/户。

八、办理组织机构代码证

（一）办理部门：技术监督局

（二）具体事项：办理企业组织机构代码证

（三）需提供材料：

1、内资企业：企业法人营业执照；

2、外资企业：对外商投资项目的批准文件，企业名称预先核准通知书，中华人民共和国外商投资企业批准证书，企业法人营业执照。

（四）收费情况：（1）统一组织代码标识证书收费：100—140元/证；（2）工业产品生产许可证收费：1700—2200元/证。

九、备案或核准

（一）办理部门：发改局

（二）具体事项：项目建议书和可研报告的审批、备案、核准或转报

（三）需提供材料：（1）填写《企业投资项目备案申请表》；

（2）项目投资主体已经办理企业登记注册手续的，提供该企业的营业执照副本及复印件；未登记注册的，提供项目代理申报单位的法人证书副本及复印件，拟注册企业名称预先核准通知书，以及各投资方的营业执照副本及复印件（有自然人出资的，还须提供自然人身份证明）；（3）属国家规定实行许可证生产、经营管理的项目，须提供相关部门出具的许可意见；（4）法律、法规或者规章规定应当提供的其他文件。

（四）收费情况：项目备案不收费。

十、消防、人防、文物审查

（一）办理部门：相关单位

（二）具体事项：对项目所在地进行消防、人防、文物勘探等方面审查。

（三）需提供材料：（1）规划图；（2）项目文物勘察申请书；（3）相关需要的其他材料。

（四）收费情况：（1）文物调查费：500-1000元/km2；（2）文物普探费：6.8元/ m2（可优惠30%）；（3）文物发掘费：926元/ m2。

十一、税务登记

（一）办理部门：国税局、地税局

（二）具体事项：企业税务登记

（三）需提供材料：（1）企业营业执照或其他批准营业证件；（2）有关合同、章程、协议书；（3）银行账号证明；（4）身份证或其他证明身份的合法证件；（5）组织机构统一代码证书；（6）财务会计制度及会计处理办法；（7）要求提供的其他有关证件、资料。

十二、银行开户

（一）办理部门：各银行、信用社等金融机构

（二）具体事项：企业设立资金账户

（三）需提供材料：（1）营业执照副本；（2）税务登记证；

（3）组织代码证；（4）公章；（5）法人身份证及复印件，证明人身份证复印件；（6）银行开户申请书。

十三、报建

（一）办理部门：建设局

（二）具体事项：申报项目开工建设

（三）需提供材料：（1）规划图；（2）建设用地批准通知书；（3）建筑物的方案图和审批意见建设工程申报表；（4）建筑施工图。