成都房屋维修基金管理办法及成都现行房屋基金收取比例

第一篇：成都房屋维修基金管理办法及成都现行房屋基金收取比例

成都房屋维修基金管理办法及成都现行房屋基金收取比例 成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法 第一章 总 则

第一条 为维护业主的合法权益，建立城市住房维修保障机制，加强住房专项维修资金管理，根据国务院《物业管理条例》，结合成都市实际，制定本办法。

第二条 本市城市规划区国有土地范围内住房专项维修资金的缴存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称住房专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。

本办法所称业主，是指房屋所有权人。

本办法所称共用部位，是指一幢房屋内部、由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

第四条 拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按本办法规定统一建立专项维修资金。策五条 专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。

第六条 市房产管理部门是本市专项维修资金的主管部门，负责对本市专项维修资金的统一归集和监督管理。区(市)县房产管理部门按规定权限负责本辖区内专项维修资金缴存、使用的监督管理。

第七条 房产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主、业主大会设立的业主委员会和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。第二章 专项维修资金的缴存

第八条 商品房的首次专项维修资金，由房地产开发建设单位和购房人分别按下列规定缴存：

(一)房地产开发建设单位对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3．5％缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3％缴存；所缴存的专项维修资金，进入当期销售费用，归物业管理区域内全体业主所有。

(二)购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2．5％缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2％缴存，该专项维修资金归购房业主所有。

商品房每平方米建筑面积成本价，由市房产管理部门会同有关部门定期发布。

第九条 商品房的首次专项维修资金的缴存时限：

(一)房地产开发建设单位应当在办理商品房所有权初始登记前，按本办法第八条第(一)项的规定，将该商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。

(二)购房人应当在办理房屋所有权分户登记前，按本办法第八条第(二)项的规定，将所购商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。(三)业主大会成立时尚未出售的商品房，房地产开发建设单位应当在业主大会成立之日起30日内，对配备电梯的房屋和未配备电梯的房屋，分别按每平方米建筑面积成本价的2．5％和2％，将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。商品房出售时，所缴有的首次专项维修资金转由购房人承担。

第十条 公有住房售后的首次专项维修资金，由售房单位和购房人分别按下列规定提取和缴存：

(一)售房单位对配备电梯的住房按售房款的30％提取，对未配备电梯的住房按售房款的20％提取，专款专用。

(二)购房人按售房款的2％缴存，该专项维修资金归购房业主所有。第十一条 公有住房售后的首次专项维修资金的缴存时限：

(一)售房单位自房改售房款存入单位住房资金专户之日起30日内缴存至专户管理银行。

(二)购房人在办理房屋所有权登记前，缴存至专户管理银行。

第十二条 房地产开发建设单位、公有住房售房单位在出售房屋时，应当与购房人在合同中约定首次专项维修资金缴存事项。申请办理房屋所有权登记的，应当向房屋产权登记机关提交专户管理银行出具的首次专项维修资金全额交款凭证。

第十三条 一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30％时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。

第十四条 利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该房屋业主的分户帐。

利用业主依法享有的物业管理区域共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该物业管理区域全体业主的分户帐。

第十五条 房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主缴纳专项维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。

在已建立专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存首次专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的，由转让当事人协商足额缴存后，方能办理房屋所有权转移登记。第三章 专项维修资金的管理

第十六条 市房产管理部门应当与商业银行(即专户管理银行)签订委托合同，委托专户管理银行办理专项维修资金帐户的设立、缴存、使用、结算等手续，并在专户管理银行设立本市专项维修资金专户。

在专项维修资金专户中，应当建立专项维修资金明细帐，以一个物业管理区域为单位立帐，并以房屋户门号设分户帐，记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。房地产开发建设单位、公有住房售房单位缴存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独列帐。

专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。

第十七条 业主大会未成立的，首次专项维修资金由市房产管理部门统一代为监管。

第十八条 业主大会成立后，其业主委员会应当按本办法第十六条第二款的规定，持下列资料到专户管理银行设立所在物业管理区域的专项维修资金帐户：

(一)设立银行帐户申报表；(二)业主委员会设立备案文件；(三)业主清册：(四)物业服务合同；(五)其他有关资料。

专项维修资金帐户设立后的帐目管理，由业主委员会负责，也可委托物业管理企业或者社会中介机构办理。

专项维修资金帐户，接受市房产管理部门的统筹监管。

第十九条 业主委员会设立专项维修资金帐户后，应当书面告知所在地区(市)县房产管理部门，由市房产管理部门将代为监管的该业主委员会所在物业管理区域的首次专项维修资金的本金和利息，划转至该业主委员会设立的专项维修资金帐户。

第二十条 有下列情形之一的，业主委员会持相关手续到专户管理银行办理专项维修资金帐户的有关变更手续：(一)物业管理区域发生变动的；(二)物业管理企业发生更换的；

(三)业主委员会主任、副主任发生更换的。

第二十一条 因买卖、赠与等发生房屋所有权转让的，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续。

第二十二条 因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的，由业主办理有关手续后到专户管理银行提取原房屋专项维修资金分户帐中的资金余额，并办理分户帐户注销手续。

第二十三条 业主委员会可每半年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金帐目，并向业主公布。业主对公布的专项维修资金帐目有异议的，可要求业主委员会复核。

专户管理银行应当每季度向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，业主委员会对专项维修资金帐户变化情况有异议的，可向专户管理银行申请复核。

专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。第二十四条 专项维修资金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。第四章 专项维修资金的使用

第二十五条 专项维修资金应当按本办法规定的用途使用，属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。

供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用专项维修资金。物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

第二十六条 专项维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支：

(一)用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

(二)用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

(三)用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

第二十七条 业主大会未成立需使用专项维修资金的，由物业管理企业或者相关业主根据维修项目提出使用方案，经专项维修资金列支范围的全体业主所持投票权三分之二以上通过，并报所在地区(市)县房产管理部门备案后，由专户管理银行将所需资金划转到物业管理企业或维修单位。业主大会成立后需使用专项维修资金的，由物业管理企业提出年度使用方案，经业主大会依法通过，并报所在地区(市)县房产管理部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划转到物业管理企业。专项维修资金的使用条件由市房产管理部门另行制定。

第二十八条 经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修房屋或其设施设备的，物业管理企业应当及时向业主或者业主委员会提出维修建议并报告所在地区(市)县房产管理部门； 区(市)县房产管理部门应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，责成物业管理企业维修，费用由相关业主承担。物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。第五章 法律责任

第二十九条 房地产开发建设单位未按本办法第八条第（一）项规定、第九条第（三）项规定缴存或足额缴存首次专项维修资金的，由市或区（市）县房产管理部门责令其限期改正，给予警告，并可处3万元以下罚款。第三十条 公有住房售房单位未按本办法第十条第（一）项规定提取或足额提取专项维修资金的，市或区（市）县财政部门、房产管理局门应当责令其限期提取；逾期不提取的，由市或区（市）县房产管理部门予以警告，并可处3万元以下罚款。

第三十一条 挪用专项维修资金的，按国务院《物业管理条例》第六十三条的规定处理。

第三十二条 房产管理部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章 附则

第三十三条 因专项维修资金的缴存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。

第三十四条 本办法实施前，未建立专项维修资金的，业主应当依法召开业主大会作出决定，在业主公约中规定、并按照业主公约规定将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。本办法实施前，已按原来有关政策规定交纳专项维修资金的，应统一缴存至专户管理银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。第三十五条 住宅小区外有二个以上房屋所有权人的非住宅物业专项维修资金的建立，参照本办法执行。

本市城市规划区外国有土地范围内专项维修资金的缴存、管理、使用、监督，参照本办法执行。

第三十六条 本办法具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释。第三十七条 本办法自2004年4月1日起施行。本市过去制定的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。成都市人民政府令 第103号

《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》已经2004年2月11日市人民政府第11次常务会议讨论通过，现予发布，自2004年4月1日起施行。市长 葛红林 二OO四年三月八日

《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》将于4月1日起正式实施，昨日，成都市房管局会同成都市物价局正式公布了商品房每平方米建筑面积成本价：成都市五城区和高新区的商品住房每平方米为1100元，按照规定缴存比例计算，购房者在购买市区的商品房时，每平方米最低要缴存22元的首次专项维修资金。

住房专项维修资金，指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。

据了解，成都市其他区（市）县商品住房每平方米建筑面积成本价的情况是：青白江、龙泉驿、新都、温江、郫县、双流、都江堰为720元，崇州为600元，金堂、蒲江、大邑、彭州为550元，新津、邛崃为500元。商品住宅小区内的非住宅物业、与单幢商品住宅结构相连的非住宅物业，其首次专项维修资金也要按上述核定标准计算。

按《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》规定，商品房的首次专项维修资金，由开发商按每平方米建筑面积成本价的3.0%（未配电梯）、3.5%（配电梯）缴存；购房人按每平方米建筑面积成本价的2.0%（未配电梯）、2.5%（配电梯）缴存。依照这一缴存比例，开发商和购房者可以根据自己所处的区域，计算出需要缴存的商品房首次专项维修资金数额。以成都市五城区和高新区为例，对于配备电梯的商品房，开发建设单位每平方米需缴存38.5元、购房者每平方米需缴存27.5元到专户管理银行；对未配电梯的商品房，开发商每平方米需缴存33元、购房者每平方米需缴存22元到专户管理银行。市房管局物管处负责人说，如果你购买的商品房是没有配备电梯的房屋，面积为100平方米，那么你缴存的首次专项维修资金就应该是：（1100元/平方米×2%）×100平方米=2200元。

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第二篇：2010年专项维修基金收取管理办法

西安市首部住宅专项维修资金管理办法

住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。是为了提高和保持房屋完好率，延长房屋使用寿命，保障房屋安全，维护业主的共同利益和社会公共利益。

其中，住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。

西安市有了第一部关于维修资金的地方性法规，即《西安市住宅专项维修资金管理办法》，将于2009年12月23日正式实施。结合实际情况，决定实施新、旧标准过渡期，时间自2009年12月23日至2010年2月22日 1．什么是新旧标准过渡期？

鉴于维修资金交存标准转化过程中出现的一些情况，结合西安市实际，决定实施新、旧标准过渡期，时间自2009年12月23日至2010年2月22日，过渡期间新、旧标准并行。2010年2月23日前，已在西安市房屋维修资金管理中心办理维修资金立户的项目小区，仍可按原交存标准办理，过渡期后，一律按照新标准执行：

2． 新的维修资金交存标准是什么？

新的标准规定，首期专项维修资金的交存数额为：多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元／平方米；多层住宅（配备电梯的）：90元／平方米；小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元／平方米； 何时交存 有无利息？

业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。未按照本办法规定交存的，建设单位不得交付房屋。而开发商不能代收业主的维修资金。

有利息，维修资金自存入账户之日起按国家有关规定计息。维修资金账户是按照四级建账管理，以立户项目小区，按照楼幢、单元、房号作为个人账户建账单位。

此外，要求开发建设单位或物业服务单位企业在2010年2月23日前必须将整幢楼业主的资料提交完毕，从2010年2月23日开始上报的资料一律按新标准交存。3.维修资金用完了怎么办？

答：当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应及时续交。此外，业主持购房合同原件，业主身份证原件到西安市房屋维修资金管理中心就可以查询自己的维修资金。4．维修费用如何分摊

答：住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：

1、用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支；

2、用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的维修资金中列支；

3、用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支 5.管理方式有哪些

维修资金实行由业主大会自主管理或者物业行政管理部门代为管理的方式。鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主大会自主管理。维修资金由业主大会管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托物业行政管理部门代为管理的，其维修资金由物业行政管理部门代为统一管理。

6． 违反规定有何处罚？

开发建设单位或者物业服务企业未按规定将代收的维修资金转入维修资金专户的，由物业行政管理部门责令限期转入专户，对拒不转入专户的，处维修资金总额1％以上5％以下的罚款。违反本办法规定的其他行为，按照有关法律法规的规定予以处理。而国家机关工作人员在维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

7．维修资金与物业管理费有何区别？

住宅专项维修资金是用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造，相当于房屋的“养老金”。而物业管理费是指对小区公共秩序、环境绿化等进行的日常管理服务并对小区共用部位共用设施设备的日常维修、保养，而向业主收取的报酬，主要用于人员工资、垃圾清运、小修费用等。

8.维修资金的使用谁说了算

根据该办法规定，维修资金使用管理遵循“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，简单来说，在专款专用的前提下“所有权人决策”也就意味着维修资金的使用由业主说了算。

9.无物业小区能否申请维修资金

没有物业服务企业的，由业主、业主委员会提出使用建议，并在西安市房屋维修资金管理中心指导下，委托相关单位申请使用专项维修资金。

此外，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

10.哪些情况不能动用维修资金

对于房屋共用部位、共用设施设备的维修，以下几种情况不能动用维修资金：

依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三篇：房屋物业及维修基金使用

聊城市物业服务收费管理实施办法

（试行）

第一条 为规范城市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）和省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》（鲁价费发[2004]205号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 本办法适用于聊城市范围内经工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对住宅及写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市政府价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

县级政府价格主管部门会同同级房地产主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作（东昌府区和经济开发区除外）。

第六条 物业服务收费应遵循合理、公开的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

（一）为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政府指导价。

成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业管理企业根据本办法规定的物业服务等级收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报当地价格主管部门备案。协商不成的，由物业管理企业报当地价格主管部门核定。未成立业主大会的，由物业管理企业报当地价格主管部门核定。

（二）实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。

（三）为写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅提供公共性物业服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定，报当地价格主管部门备案。政府价格主管部门应给予规范和指导。

（四）为满足部分产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方协商议定。

（五）安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，物业管理企业应单独设帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。

第七条 为体现“优质优价、质价相符”的原则，实行政府指导价的物业服务收费实行等级收费管理。各等级收费基准价上下浮动幅度为10%。对达不到等级服务标准的物业住宅小区其收费标准按四级最低收费标准以下确定。收费等级由物业管理企业提出申请，报经当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照《聊城市住宅小区物业管理服务等级评定标准》考核、确定。住宅小区物业管理服务等级评定以住宅小区为单位，一个小区执行一个等级收费标准。住宅小区的收费等级每两年评定一次。

第八条 物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。业主自用的车库、储藏室、地下室、阁楼不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室、阁楼的物业服务费，可适当高于住宅物业服务收费标准，由双方协商确定。

第九条 住宅小区物业管理服务基本项目及内容包括房屋管理、公共设施设备维修保养、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等内容。

第十条 未经价格主管部门同意，物业管理企业不得以任何名目向物业产权人、使用人收取长期占用性质（超过一年以上）的违约金、押金、保证金等。

第十一条 住宅小区物业管理服务等级，原则上在住宅销售或入住率达到60%后评定，对入住率未达到60%的住宅小区，物业管理企业已按住宅区物业管理服务与收费等级标准进行管理的，由同级价格主管部门制定试行标准，试行期限一般不超过一年。

第十二条 业主与物业管理企业协商议定物业服务费用的，可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十五条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十六条 物业管理企业在实施收费时，应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的醒目位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十八条 政府价格主管部门对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查，凡收费标准与服务质量不符的，予以调整其收费标准。

第十九条 物业管理企业自用的办公及生活用水、用电等，应单独设表计量，其费用由物业管理企业承担，不得向业主分摊。

第二十条 装修期间产生的建筑垃圾，由业主或使用人按有关规定自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运收费由双方协商确定。

第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主未按时交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍未交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结算物业服务费用或者物业服务资金。

第二十二条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，手续费应由委托单位承担，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十五条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得强行重复服务，强行收取费用。

第二十六条 物业管理企业为小区居民和车辆办理进出小区的通行证，不得收取费用。物业管理企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

第二十七条 住宅小区内没有专用停车场的，不得收取车辆停放服务费。设有专用停车场的，可按规定收取车辆停放服务费。物业管理区域内车辆看管费实行政府定价（具体收费标准由同级价格主管部门另行制定）。

第二十八条 物业管理企业在向政府价格主管部门申请确 认收费等级、收费标准或备案收费标准时，应分别提供以下资料：

1、工商营业执照；

2、物业管理资质证书；

3、物业管理委托合同；

4、业主委员会章程及成员名单；

5、申请核准物业服务收费等级、收费标准的书面报告；

6、聊城市公共性物业服务收费等级申报表；

7、聊城市公共性物业服务收费标准备案表；

8、其他相关材料等。

第二十九条 各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规和规定予以处罚。

第三十条 本办法由聊城市物价局、聊城市房地产管理局按各自职责负责解释。

第三十一条 本办法自2006年1月1日起执行。此前凡与本办法不符的，一律以本办法为准。

聊城市商品住宅专项维修资金使用办法

第一章 总则

第一条 为进一步加强我市物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）使用管理，严格专项维修资金使用审批程序，提高工作效率，保证专项维修资金的合理有效使用，特制定本办法。

第二条 凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并缴入监管专户的商品住宅专项维修资金的使用适用本办法。

第三条 专项维修资金的使用应当坚持“业主决策、专款专用、核算到户、政府监督”的原则，量入为出，合理使用。

第四条 专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造，不得挪作他用。

业主应当增强住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。物业管理企业应当按照物业管理服务合同的约定，加强对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，最大限度延长物业使用寿命。

第二章 使用范围 第五条 房屋共用部位维修工程范围：

（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的。

（二）楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的。

（三）门厅、楼梯间、地下室及走廊通道等部位楼地面、内墙和顶棚面层脱落、门窗破损影响正常使用，需要修缮的。

（四）外墙面层构造脱落、防水层损坏等影响正常使用，需要修缮的。

第六条 共用设施设备维修、更新改造工程范围：

（一）物业管理区域内道路、绿地、路灯、沟渠、池、井等破损严重，影响安全和正常使用，需要整体或局部修复的。

（二）公共排水管道、落水管、水箱、加压水泵等老化、损坏，需要更新改造的。

（三）整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价10%的工程。

（四）整体更新电梯或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价10%的工程。

（五）非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋因损坏，需要整体修缮、更新的。

第七条 专业服务部门按照有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。与专业服务部门有约定的，从其约定。

第三章 使用程序

第八条 物业管理企业应当按照专项维修资金使用范围，根据房屋现状以及业主大会或者相关业主的意见，制定维修、更新改造方案。维修、更新改造方案包括：

（一）维修、更新改造内容；

（二）工程预算；

（三）涉及户数及按户分摊费用；

（四）专项维修资金缴存余额；

（五）维修、更新改造组织方式。

第九条 物业管理区域内共用设施设备维修，涉及全体业主利益的，应当由业主大会决策；整幢住宅或者每个单元共用部位、共用设施设备维修，涉及部分业主利益的，应当由相关受益业主集体决策，业主委员会负责监督实施。

业主委员会应当在物业管理企业的协助下通过召开会议或者按户走访等形式对维修、更新改造方案进行书面确认（附件1）。维修、更新改造方案应当征得涉及范围内所持投票权三分之二以上的业主书面同意。

经业主书面确认的维修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示（附件2），公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

未成立业主委员会的，由开发建设单位或其委托的物业管理企业依照前款规定向相关业主征求意见，并接受当地房地产管理部门的指导和监督。

第十条 物业管理企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业，也可以委托房地产管理部门指定的招标代理机构进行，委托招标费用计入维修、更新改造成本。

物业管理企业应当与中标的施工企业签订工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。

第十一条 物业管理企业到项目所在地的房地产管理部门提出专项维修资金使用申请，须填写《商品住宅专项维修资金使用申请登记表》（附件3），并提交下列材料：

（一）维修、更新改造方案；

（二）相关业主书面确认证明原件及复印件（附件1）；

（三）公示情况照片及维修、更新改造方案公示证明（附件4）；

（四）工程施工合同。

第十二条 房地产管理部门受理申请后，要件齐全的应当在接件后3个工作日内按下述要求完成支用核准手续：

（一）审核工程预算书；

（二）核对维修资金存款余额；

（三）按照维修、更新改造方案确定的工程预算的50%，开具专项维修资金划转拨付单，并将支用部分资金由专户划转入支用户；

（四）按照工程进度向申请人分期拨付。

提交申请要件不齐全的，当场一次告知需要补正的全部内容，并出具补正告知单（附件5）。

第十三条 工程竣工后，施工企业应当提供完整的竣工资料。物业管理企业应当组织施工企业及工程质量鉴定单位对工程进行验收，并签署《维修工程竣工验收表》（附件6）。

工程验收合格的，物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任阅后签章。

第十四条物业管理企业应当按照决算费用作出《维修、更新改造工程费用决算分摊清册》（附件7），并在物业管理区域内进行公示，公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

第十五条 物业管理企业到房地产管理部门办理工程尾款核拨手续，应提交下列材料：

（一）公示后的分摊清册；

（二）公示情况照片及维修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明（附件8）；

（三）发票及费用清单；

（四）《维修工程验收合格证明》。

房地产管理部门应当在5个工作日内，将工程尾款核实后划转到支用户，拨付给物业管理企业。同时，按照分摊清册从相关业主的个人专项维修资金明细账中核减。

第十六条 专项维修资金使用后，房地产管理部门应当将《商品住宅专项维修资金使用申请登记表》、相关业主书面确认证明原件、工程施工合同、《维修、更新改造工程费用决算分摊清册》、维修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明、维修费用发票复印件及《维修工程验收合格证明》按物业项目立卷存档。

物业管理企业应当将维修、更新改造方案、相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票复印件、《维修工程验收合格证明（副件）》及维修、更新改造工程费用决算分摊清册按物业项目立卷存档。

第四章 服务监督

第十七条 房屋主体结构因损坏影响住用安全的，业主委员会或者相关业主应申请房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用计入维修、更新改造成本。

第十八条 房屋维修工程，业主委员会应当委托物业管理企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理，费用计入维修、更新改造成本。

第十九条 业主对维修、更新改造费用有疑义的，物业管理企业应当负责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核，委托费用由委托人支付。

第二十条 在施工过程中，业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。

因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位装修损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入维修、更新改造成本。

第二十一条在施工过程中，施工企业应当文明施工，减少噪音，防止污染。物业管理企业应当对工程的工期、质量进行监督，对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。

第二十二条业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的，业主委员会应当及时向物业管理企业反映，确有问题的，物业管理企业应当尽快与施工企业协商、解决。

第五章 附 则

第二十三条 本办法自颁布之日起施行。

第四篇：青岛市房屋维修基金相关信息

青岛市房屋维修基金相关信息

2012年3月1日起《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（以下简称为《办法》）将正式施行，青岛市市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等各类非住宅房屋）的业主都应当按照本办法的规定交存房屋专项维修资金，但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。属于出售公有住房的，售房单位、购房人也应当交存房屋专项维修资金。

交存标准：交付标准依照成本价计算

按照《办法》规定，首期房屋专项维修资金的交存标准为：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。

“这样规定，一是因为在一个地区的一段时期内，房屋每平方米建筑面积建安费是相对稳定的，楼层、朝向、地段的不同对其影响不大，也不影响维修的投入。且国家、省的有关规定中，也都明确了业主应当按照建筑安装工程每平方米造价的5%～8%交存专项维修资金；二是考虑到带电梯的房屋由于电梯、消防等公用设施设备较多，维修费用大于未配电梯的房屋，因此确定了两种交存标准。这里有一个概念要明确，维修资金是按照建筑安装造价的8%和5%交存，而不是购房款。以2010年为例，根据市建设行政主管部门提供的建筑安装工程造价指标测算，目前青岛市住宅建筑安装工程造价，高层每平方米平均约为1670元，多层每平方米平均约为1020元。”国土资源局相关负责人表示。

交存方式：按房屋户门号设立分帐 一户一帐

据了解，按照《办法》的有关规定，房屋专项维修资金管理机构将委托商业银行，开立房屋专项维修资金专户，并按房屋户门号设立分帐，也就是一户一帐。

对于购买商品房的市民，应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金，由建设单位在办理房屋初始登记前存入资金专户。

对于购买公有住房的市民，应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

对于原有房屋没有交存维修资金的市民，应当按照业主大会决定的方式补交，未成立业主大会的，由街道办事处组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数比例达到三分之二以上的业主决定补交形式。

资金权属：维修资金放银行计息滚存使用

“房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。”国土资源局相关负责人表示，房屋专项维修资金属于业主所有。根据房屋专项维修资金是用于房屋共用部位、共用设施设备维修的特性，市民资金专户中的维修资金将按照人民银行有关规定计息，滚存使用，维修资金属于业主所有，是业主用于维修房屋共用部位和共用设施设备的，由资金管理机构管理。

已买的房子咋交存？

对于现在已经购买了的房子如何交存专项资金？办法（征求意见稿）规定，原有房屋未建立专项维修资金的，业主应当按照首期房屋专项维修资金的标准补建。具体方式由业主大会决定；未成立业主大会的，由所在地街道办事处或社区居民委员会组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。

业主不交钱怎么办？ 如果单位和个人不交存专项维修资金，将承担法律责任。办法（征求意见稿）规定，单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。新闻延伸 物业—— 屋顶常漏雨三年没修好 “作为物业管理单位，我们真是让公共部位的维修费用给难住了，一栋楼协商了两三年也没修成屋顶。”市北区一物业公司负责人王主任说，物业管理工作中的麻烦事首推公共部位和共用设施的维修问题了。“小区一栋上世纪90年代的房子屋顶漏雨两三年了，一直得不到彻底解决，最大障碍就在一维修费上。”王主任告诉记者，他们所管理的居民小区大多是上世纪90年代的房子，产权多元化，有的是单位自管房，有的是个人产权，有的是部分公房，还有部分公房出售，而只有公房出售的房子才有公共部位维修基金，问题就来了。

王主任说，漏雨的这栋房子共有46户居民，只有16户是有公共维修基金的，要彻底维修屋顶费用较大，可是只能按照比例动用部分基金，其他维修费用需要居民们分摊，一家至少得摊800到1000元，可是非顶楼住户因为事情没危及到自家利益，就不愿意拿这笔钱，结果导致屋顶拖拖拉拉了两三年，得不到大修，只能小修小补一下。

第五篇：房屋维修基金如何进行审核

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房屋维修基金如何进行审核

核心内容：房屋在维修基金的审查过程中，需要注意什么内容呢?审核房屋维修基金是否按规定或购房协议到位、审核维修基金是否按规定正确使用、审核维修基金相关的物业管理区域的经营收支是否符合规定和协议规定和审核公布的主体、内容和时限是否符合规定。下文将作详细分析，法律快车小编希望下文内容可以帮助到您。

一、审核房屋维修基金是否按规定或购房协议到位

房屋维修基金审核的首要基础是审核房屋维修基金是否按照规定或购房协议到位，判断房屋维修基金的起点数据是否符合规定。如果不对维修基金的缴纳基数进行审计，就难以得出正确的审核结论，也难以分清各届特别是首届业主委员会或前期物业管理企业的责任。

审核目的是：根据房屋类别和房屋销售时期，确定各方交纳维修基金的标准，明确相关方的责任，保证各方的合法权益;审核结果作为业主委员会或物业管理企业向业主公布房屋维修基金收支的基础和使用情况审核的基准点。

审核方法是：根据房屋出售的时间分不同阶段依据上海市有关维修基金的规定和相关合同、协议、文件进行审核。

二、审核维修基金是否按规定正确使用

根据各届业主委员会任期或者物业管理企业管理阶段相对应时期的维修基金政策法规，审核维修基金的使用是否经过合法的批准程序，是否符合法规政策的规定，是否正常使用。

审核目的是：确定使用过程的合法性、合规性，作为向业主公布和解释的依据，以确保全体业主的权益，同时也保护了业主委员会和物业管理企业的公正，分清了各届业主委员会主任的责任。由审核机构对审核结果的合法性、合理性承担相应的法律责任。

审核的具体要求根据业主大会决议和委托审计合同确定，一般包括：

1、确定使用维修基金或参与维修基金管理各方的主体是否合法；

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2、确定使用维修基金的各项使用标准决策依据是否符合规定或业主全体的利益；

3、确定使用是否经过依法审核手续；

4、经委托，对于没有经过合法审核或必要审核的主要项目进行事后的审核，并向有关各方进行必要的沟通；

5、帐务处理是否符合国家规定；

6、对使用情况作基本结论，并提出有关建议。

三、审核维修基金相关的物业管理区域的经营收支是否符合规定和协议规定

根据有关规定，物业管理区域内的相关经营收益应该纳入维修基金。因此应该对相关经营收支进行审核。审核内容包括：

`

1、相关经营项目是否经过业主同意，或者业主委员会集体讨论通过，是否符合广大业主的利益；

2、相关收费标准和控制制度是否有效执行，是否符合市场标准；

3、审核经营收入相关支出是否合理，或者经过审批通过，是否符合规定；

4、帐务处理是否符合国家规定。

四、审核公布的主体、内容和时限是否符合规定

根据有关规定，维修基金的收支使用应该由相关主体定期公布，中介咨询机构一般需要根据委托审核的要求，向业主大会报告相关规定的执行情况，包括公布主体、内容和时限等是否符合规定和满足业主了解维修基金情况的需要，并提出相关建议。

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