【维修案例】红旗轿车空间不吸合的维修过程

第一篇：【维修案例】红旗轿车空间不吸合的维修过程

【维修案例】红旗轿车空间不吸合的维修过程

行驶里程超22.6万km的红旗轿车。该车打开空调之后，压缩机电磁离合器不吸合，散热风扇不运转。

故障诊断：用万用表测量空调压力开关、环境温度开关以及冷却液温度开关都正常，只是各开关上没有电压。最后经过对各线路进行测量，最终确定为空调控制单元损坏，导致输出至各开关及空调控制单元向发动机控制单元申请空调提速的信号线路没有输出电压。若额外引入12V电源，空调便会正常工作。新科汽修资料QQ929517423空间日记大量免费汽修资料，维修手册，电路图，汽车维修案例，疑难杂症等.空间日记资料每天定时更新，并出售各种汽修电子版资料与教程和汽修图书，轻松助你实现高薪或独立开店创业梦！购买资料的朋友请看空间日志介绍和选购

像这种情况，只需要加装一个普通继电器便可以解决问题，但是继电器必须受空调开关的控制。反复打开和关闭空调开关，同时用万用表进行测量，有1根至暖风控制电磁阀的导线符合条件。在打开空调开关时总是输出12V电压，在关闭空调开关时输出电压是0V，且能驱动继电器。于是在不影响其他功能的情况下，进行改动，改动后试车一切正常，行驶1个月，电话回访，故障始终没有出现。

罗记提醒：通过改动线路和加装一个继电器的办法解决了问题，省去了更换相对昂贵的空调控制单元。这里提醒广大驾修人员，对线路进行改动和加装，必须熟悉原车线路和工作原理，同时在选择继电器的各输入和输出端子的接线时，注意不能对其他系统造成干扰或破坏。由于该车控制压缩机运行的信号线路与通向发动机控制单元申请空调提速的信号线路之间为并联电路，并且两条信号线路都来自空调控制单元。因此，在进行这种加装之后，空调提速不会受到影响。

第二篇：维修案例

维修案例（别克）

99款上海别克GLX轿车玻璃升降器间歇性工作

故障现象：一辆1999年的上海别克GLX轿车，车主反映该车的玻璃升降器一会工作，一会不工作，如果把左前门主开关上的锁定开关断开，四门升降器又工作，接通，四门升降器工作大约1min左右又停止工作。故障诊断与排除：要解决次问题，首先应对该车的玻璃升降系统电路图有所了解。其工作原理是该车的玻璃升降电动系统由永磁式电动机做为动力源，工作中，12V双向电动机通过与车窗相连的驱动器调节车窗上下运动，车窗的上升和下降由永磁式电动机通过开关改变电流方向进而改变电动机的运转方向来实现。在驾驶员侧设计一个总的组合控制开关，无论行驶还是停车，操作此开关均能控制4个门玻璃的起和落，同时，在组合开关上设计一个锁定开关，其作用是控制后门的分动开关，锁定开关断开后，后部两门分动开关就不起作用，以增加后部乘客安全性(尤其是儿童)，当锁定开关接通时，各门上的分动开关便能操纵所控车门。根据此车的故障现象采取以下步骤:（1）首先，将左前门的升降器总开关处的C2插头拨下，将点火开关转到“ON”位置，然后操纵左前门开关，这时两前门升降正常。可见，两前门玻璃升降器无故障，问题可能出现在左前门升降总开关、两后门升降器线路及两门上的分动开关等。

（2）连接左前门总开关的C2插头，将锁定开关拨到接通位置，打开钥匙门，用试灯测量总开关处C1-G脚，然后用手按总开关上的左后门玻璃升降器按钮，发现试灯逐渐熄灭，左后门的玻璃也是逐渐停止；然后再测量C2-A处的电压为0V，显然故障出现在C2-A的输出火线上，而且是在连接两后门的线路上，于是，用试灯逐点测量，最后经过一番检查线路，发现该线与左后门升降器开关上小灯的搭铁线混连在一起，致使在锁定开关接通时大量放电，偶尔严重时使升降器上的熔断器断开，当温度降下来后又自动接上，所以造成偶尔工作的假象，重新包扎这两根线后，故障排除。

99款上海别克GL轿车空调冷风时有时无

故障现象：一辆1999年的上海别克GL轿车，高速行驶一段时间后，空调制冷系统出风口处有热风吹出，关闭空调一段时问后，空调系统又恢复正常。故障诊断：上海通用别克轿车的空调制冷系统采用的是可变排量节流管式控制方式。因此，在维修之前有必要对它的系统有所了解，其主要特点在于采用的压缩机是具有可变排量的，压缩机根据高端和低端压力的不同而改变它的排量，如果压力低，压缩机使用短活塞行程，活塞行程由压缩机内部摆动盘决定，摆动盘的位置由曲轴箱的压力确定，而这个压力受控制阀总成控制 根据车主提供的现象，我们发现空调不制冷时低压管处产生了厚厚一层霜，可见，当不制冷时蒸发器表面也会结霜，产生冰冻现象，内外空气不能循环，从而不能制冷。对于可变排量节流管式系统而言，产生此故障主要有以下几点原因:（1）制冷剂不纯。当制冷剂不纯时，它的蒸发温度低，产生的压力低，可变排量压缩机内部的压力调节阀接收到此信号后，使压缩机的排量变大，使制冷能力过剩。

（2）压力调节阀性能失效，制冷能力过剩。

（3）高压管路处有堵塞的地方，如二级节流管处等。因此在维修的过程中，首先用冷媒分析仪检测制冷剂的纯度，经过检测为Rl34a纯度为100。再根据拆卸的难易程度看，压力调节阀较易拆卸，于是，回收了制冷剂重新更换一个新的压力调节阀，再次试验制冷系统，故障排除。

维修后的感想:上述的维修过程几步下来故障就被排除，但是，当我们第一次维修此类故障时反复替换很多配件，也不能立即解决，可见只有对系统的工作原理掌握之后，才能在工作之中运用自如。2000款上海别克G轿车转向有异响

故障现象：一辆上海别克G轿车，正常行驶中，打转向有异响，而且无论是在高速或低速打转向时均能听到“咯噔”声。

故障诊断与排除：首先路试检查，发现故障现象如车主所述，低速20km/h时声音更明显，这种声音听起来与拉杆球头松旷的声音相似，于是升起车辆做如下检查:

(1)用两手水平把住轮胎来回晃动，检查转向外拉杆球头是否松况，检查结果正常；然后用力晃动转向器内侧两内拉杆球头也未发现故障。

(2)重新紧固底盘螺栓，特别是涉及转向部分的螺栓，然后落下车继续路试，故障依旧。

(3)由维修经验认为，有些配件检查时无故障但更换后就能解决问题，于是将两侧外拉杆球头更换，路试检查故障依旧，声音感觉比以前更大了，左右打转向都是如此，由于没有车身振动测试仪，只有对怀疑的部件进行更换，于是又将以下配件更换:转向器的两侧内拉杆球头、转向器中间十字轴等。

(4)更换上述部件占用了近4个小时，反复路试仍是无法排除故障。此时的心情烦躁急了。声音听起来很清晰，但是就找不到故障，本着认真态度又找来其他同事共同解决此问题，最后大家归纳以下可能原因:减振器上盖轴承、两侧的半轴等，为了尽快解决问题不影响车主用车，换了上述配件，故障如初。

再次询问车主有关故障发生情况，车主称:“前几天在外地花3000多元换了前轮轴承”。当时第一反应是“轴承是否为假配件？”拆下左前轮轴承一看，左前轮轴承与原厂配件完全不一样，轴承直径略比原厂件小，更换新件后，路试，故障排除。

由此故障可以看出，市场上的假冒配件害人不浅，如果大修发动机或者变速器之类用假冒配件，后果将不堪设想。

2003年之前上海别克3.0L(W)L46 GL8防盗学习程序

2003年之前上海别克3.0L(W)L46 GL8防盗学习程序如下： ◆ 打开点火开关，防盗灯30s自动熄灭；

◆ 关掉点火开关再打开，让防盗灯点亮3s左右自动熄灭。◆ 重复3次。

防盗学习功能完成。

2003年之前上海别克3.0L(W)L46 GL8更换新车身电脑学习程序

2003年之前上海别克3.0L(W)L46 GL8更换新车身电脑或遥控器、点火开关的学习程序如下： ◆ 拔出钥匙；

◆ 关上车门，按住UNLOCK键不动； ◆ 插入、拔出点火钥匙两次；

◆ 再插入点火钥匙不动，同时按下UNLOCK、LOCK键7s，等门铃响两声。学习完成。

别克GL轿车怠速时发动机抖动

故障现象：别克GL轿车怠速时发动机抖动厉害，而且加速不良。

故障检修：用Tech Ⅱ检查发动机电控系统，结果为真空度与压力传感器电压偏高，约为3.0V，已经超出怠速时一般为1.5-2V的标准，测量发动机尾气，发现CO为0.5%左右。而HC约为1300PPm，严重超标。而且发动机的抖动也证明其尾气很有可能不合格，发动机燃烧极为不好，查看“λ”（混合比）值约为1.29以上，正常情况约0.98-1.1左右（视发动机型号而定），此值表明现在混合比偏稀。

此车的点火系统已经检查过，有些部件也替换过，但故障仍如此。于是，做如下检查：

首先测量供油系统压力，为305kpa左右，符合284-325kpa之间的要求。因此，对燃油系统压力不作考虑。因为混合比过稀，有可能是因为喷油头或节气门体太脏所致，于是利用喷油头平衡试验的办法，对各缸的喷头进行了平衡试验，做完试验后发现各缸压力差均在7kpa以内，完全满足压力差在10kpa以内的要求。因此，可以认为喷油雾化或喷油量较好，基本上不存在堵垢问题。

用Tech Ⅱ（通用检测仪）测试OBD系统，没有故障代码，除了MAP（真空度压力传感器）所示的电压比正常值偏高外，没有发现其他不正常的数据。用表测量MAP的信号值，与用Tech Ⅱ测得的相同，用代替法更换MAP后，其结果仍然相同。加大油门后，MAP值也随之变化，会不会是那里漏真空呢?于是仔细寻找，并未发现，只是若隐若现的有一点漏气的声音，对每一处真空管寻找也未发现有破损的地方，用化学清洗剂轻轻在容易引起漏气的部位喷，也没有发现发动机转速上升，当无意中喷到1缸喷油器附近时，发动机转速有了较大的提高，上升约150rpm/min之后又缓慢下降，再喷转速又有所上升。于是拆下1缸喷油器，发现1缸喷油器的密封胶圈破损，更换新件后故障排除。这里值得注意的是，喷油器上下两个密封圈大小相同，但上部的为黑色O形圈，下部的为棕色O型圈，因材质不同，所以用不同的颜色以示区分，同时要注意确保O型圈与支承体配合到位，以防泄漏。

总结分析：上述案例是电控发动机中喷射故障中的一个原因，在每例当中，怠速不稳，尾气不合格是最难处理的一种病症，因为怠速工况时发动机的每个系统部件要求均较高，而尾气不合格则是发动机故 障的集中体现，这个故障的引起原因也就很多，像点火系统、供油系统、真空泄漏等许多原因，甚至气门不密闭、缸盖有裂口、活塞的故 障，也会同样引发此故障。但真空泄漏是较常见的故障之一，尤其是汽车运行几万公里之后，有些部件会因温度原因、反复拆卸原因、外力原因等多种因素而遭到破坏，因此对于真空泄漏的故障要采取一听二试三摸四看的四步法加以寻找。一听：仔细倾听发动机转动时的声音。

二试：在注意安全的前提下，对各真空部位进行化清剂喷射试验，如有泄漏会有转速变化，有时还会熄火。

三摸：对于有些怀疑的部位，可以用手感觉到发动机运转时的真空吸力。

四看：可以利用烟雾生成器的烟雾，在进气口加入气体，密封之后看气体从哪个部位漏（此时不着车，要在熄火状态下进行）。当判断或怀疑喷油头O型圈处漏真空时，可以采取以下的方法试验：利用纸片将发动机的怠速旁通道堵住，关闭空调，使速度降低。每次撕开一个喷油器导线接头，使喷油器不能工作。注意观察提速变化，有泄漏的气缸撕开接头后反应会相对不明显，而良好的缸可能会导致灭火。

也可以利用润滑脂或真空脂来检查泄漏。在发动机运转状态下，以某处压抹润滑脂或真空脂，如果压抹后发动机运转情况好转，则说明该处漏气。如没有反应，则说明该处密封良好，查到漏气部位之后，通过紧固、更换等方法修理后，就可解决问题。

上海别克GL8动力不足

故障现象

客户反映别克GL8行驶到3万km后，起步感到没有动力；长途行驶中加油门车速只有60km/h，明显感觉动力不足；踩油门没有反应。冷车起步时，稍有动力，1-2km后动力不足。此车曾来维修站三次，出现过故障码P0131(氧传感器电路电压过低，混和气加浓故障)，更换过两次氧传感器，更换好以后一两天内稍好一点，但过了两天又跑不起来。

故障检查

检查发动机机油液位无异常，检查自动变速箱油位及油色无异常，未发现焦味。到车间坡道下停稳车，挂上OD挡，松掉油门，车子无法爬到坡顶。退下后，挂到一挡，不加油门，松掉刹车踏板，车子无法爬到坡道中间高度。将车调头，挂入R挡，松掉刹车踏板，车子勉强可以爬到坡顶。

接上TECH2到道路上进行路试。踩下油门，感觉车子跑不起来，动力明显不足。将车停稳后，猛踩油门到底，再松点油门，稳住一段时间后，再松点油门，脚下感觉到自动变速箱有换挡的过程，但车速无法提高。查看TECH2的数据，发现各挡位的换挡时间均处在0.45～0.5s左右，换挡时间稍长。

查看完数据后，再进行路试。刚开始猛加油门的1-2s内，感到车子有动力，过后再踩油门就感到没有动力，车速无法提高。连续两次猛踩油门到底，在稍松油门--稳住油门--再松油门的过程中，查看TECH2过程数据，齿数比均随着挡位变化从2.5～0.7连续正常变化，但换挡时间较长，自动变速箱没有故障码。连续进行了几次以上过程，发现仪表板上的ABS灯和驻车灯瞬时亮了一下，查看TECH2，发现有故障码P0131(氧传感器混合气加浓)及ABS后轮刹车分泵系统的故障信息。停车半个小时，将故障码全部清除。刚开始起步稍有动力，过后又没有。

将车开回维修站，停下查看后轮，轮毂处有些冒烟。将车抬起后，用手转动左右后车轮，明显比较困难。过了5～6分钟后，再转动车轮，稍有点松，但比前轮还是紧。用手触摸前后轮毂，感觉后轮比前轮烫。

由于后轮ABS分泵故障无法完全卸压，使得刹车始终处于工作状态，但又不是完全结合，所以车子能跑起来，但又被拖住。当驾驶员加大油门让车子加速时，必定油门较大，PCM根据节气门开度增加喷油量，造成混和油气过浓，连续几次就产生了故障码P0131，造成氧传感器失效。冷车启动时由于刹车较冷，尽管ABS刹车还是处于半工作状态，因热涨冷缩的原理，刹车片与轮毂之间的间隙相对来说稍大点，所以感到停车后再起步稍有动力。

更换后轮刹车分泵，清洗刹车管路及接头，故障消失。

上海别克GLX轿车安全气囊灯常亮

故障现象：一辆上海别克GLX轿车安全气囊灯常亮。

故障检查：车接上专用的诊断设备TECH2，检测车身部分的安全气囊，就是进入不了相关的程序。由此可以认为最大可能是SRS的SDM安全气囊诊断模块有问题，也有可能是相关的线路接触不良、断路造成的。

拆下座椅，拿出SDM，发现SDM己被泡水，其上已布满水碱。看来这辆车是事故车，车内进过水。

更换SDM后，安全气囊灯熄灭，用专用工具检测，SRS系统恢复正常。

第三篇：电梯维修案例

电梯频出故障的20号楼。

正定县晨光花苑小区20号楼是小区里唯一的一座高层住宅楼，有27层高。可入住后，两部电梯频出故障。小区物业向当地房管部门申请启用住宅专项维修资金，却未通过。理由是，开发商未交纳全部维修基金。然而，开发商却认为电梯维修费不该从公共维修基金出，而该由物业公司负担。那么这笔费用到底该由谁出？

文/图 本报记者 杜慧 实习生 邓卫超

读者反映

电梯频出状况，物业没钱维修要撤离

昨日，家住正定县晨光花苑小区20号楼的王先生反映说，他们这栋楼是小区里的唯一高层，有27层高，入住时，因为这栋楼被称为“正定县第一高楼”，令不少业主兴奋不已。然而，承担运营任务的两部电梯却状况百出。

“不是突然下坠，就是突然停止不动了，不少业主都遭遇过„电梯惊魂‟！这不，半个多月前，其中一部电梯是彻底不能用了！”王先生说，不少业主要求物业对两部电梯进行大修，可物业却无法从当地房管部门申请到住宅专项维修资金（以下简称维修基金）。因为开发商没交全款。

如今物业与开发商协商未果，小区物业已经贴出通知，准备撤离该小区。小区马上面临停水、停电的难题，20号楼的业主希望能引起有关部门的关注。

记者调查

业主：电梯走走停停，险象环生

昨日10时许，闻听记者打听高层电梯的事情，晨光花苑20号楼的业主纷纷聚拢过来，向记者大吐苦水。

“你快看看吧，27层的大高楼，就有两部电梯，一部坏了，另一部还经常出故障，这让我们怎么办？”家住23楼的张先生说，他是2009年正式入住该高层的，该高层每层楼7户，共用两部电梯。一到上下班高峰期，大家就得排队乘电梯，有时一等就是五六分钟。如今，电梯运营三年多了，故障频出，他们都害怕乘电梯了。

家住24层的住户王女士说，她的母亲和孩子被困在电梯里好几次了，“电梯走着走着，突然不走了，吓得我家宝宝直哭，嚷着不乘电梯。可不乘电梯，每天爬楼也不是个事儿呀！”王女士无奈地说，因为担心上班遇到电梯故障，她每天都要提前十几分钟出家门。

采访期间，记者发现那部正在使用的电梯又出现了故障，停在一楼突然不走了，可过了两三分钟，它又能正常使用了。

物业：维修电梯无法启用维修基金

“这没什么奇怪的，电梯出故障，常有的事儿！”小区保安王先生说，他在这里工作一年多了，经常从电梯里救人，因为有时电梯会走走停停，只要人被困在电梯里，就会按电梯里的报警器，他就会拿着开启电梯门的钥匙，第一时间冲过去救人，晚上睡觉睡得也不踏实，“谁知道电梯啥时会出问题呢？”

在20号楼入口处，记者看到小区物业张贴的一张通知，大致内容是“关于电梯维修问题，物业公司正在与开发商协商解决，如在8月1日之前，开发商仍未给出正式答复或解决，物业公司将撤离，不再服务广大业主，敬请谅解。”

对此，该小区物业公司一王姓工作人员解释说，这是他们的无奈之举，因为他们收取的电梯费（含在物业费中）远远不够支付两部电梯的维修费。他们是2010年8月从开发商手中接管的20号楼，当时，就发现这两部电梯频出故障。由于这两部电梯已经过了保修期，他们只能自费维修。可如今，一部电梯已经彻底不能使用了，他们想要对两部电梯进行整体大修，所需费用达到五六万元，遂向正定县房管所申请维修基金，却因开发商的缘故没能申请下来。

开发商：公共设施维修由物业公司负责

该小区开发商负责人则认为，该小区没有业主委员会，只有物业公司。既然高层业主向物业交纳了物业费，物业费中包含了电梯费，那么，电梯出现了故障，维修费就该由物业公司承担。

说着，该负责人还拿出了与物业公司签订的协议，认为公共设施的维修维护由物业公司负责。

对于向有关部门缴纳维修基金事宜，该负责人表示“这不是物业该管的事儿”。

县房管所：开发商只交了一半维修基金

昨日下午，记者联系了正定县房管所，该所物业科的一位工作人员表示，他们确实已经收到了该小区物业递交的撤离报告，原因就是电梯损坏后，维修基金无法启用。

“开发商只缴纳了45万的维修基金，只占应缴款的50%左右，缴款不足无法申请使用这笔钱。”这位工作人员说，目前，他们正在与开发商协商，希望开发商尽快补交剩余款项。

各方说法

石市物业协会：电梯大修可启用维修基金

近年来，随着城市的日益发展，石市的高层住宅楼越来越多，电梯与高层居民的关系也日益密切。那么，当电梯在保质期后出现故障，需要进行保养、维修、维护时，是物业出钱维修，还是该启用维修基金？

对此，石市物业协会刘明秘书长表示，因为电梯属于特种设备，物业公司会雇佣专业的维保公司定期进行必要的维护和保养，这都需要支付费用。根据石市物业收费管理办法有关规定，物业公司向高层业主收取的电梯费，就会包含支付这部分日常维护的费用，以及用于保证电梯的正常运行和支付年检的费用。

然而，一旦电梯遇到大故障，远远超出电梯费的支付范围，那么，物业公司可申请启用维修基金。河北明杰律师事务所主任王惠民认为，小区电梯出现重大故障，需要进行维修时，业主可委托物业公司向维修基金代管部门申请使用维修基金。

使用维修基金需2/3业主同意

那么，维修基金该如何申请？刘明表示，根据《住宅专项维修基金管理办法》，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，物业公司根据维修和更新、改造项目提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内，专有部分需三分之二以上的业主讨论通过；物业公司或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

如果维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，则由业主大会依法通过使用方案。

省消协：维修基金未足额缴纳属房管部门监管不力

针对维修基金管理问题，河北省消协副秘书长孙常军认为，住宅专项维修基金属于全体业主共同所有，在小区没有成立业主委员会的情况下，则由当地的房管部门代为管理。如果开发商没有足额缴纳，就说明房管部门在催缴过程中存在监管不力的问题。

他说，按照《住宅专项维修基金管理办法》规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款。孙常军认为，正定县房管所以“住宅专项维修资金缴纳不足额”为由，拒绝物业申请维修基金的说法也不尽合理。

第四篇：电信公司障碍维修过程

电信公司障碍维修过程

---------社区经理上门施工流程

▲ 宽带装维人员在上门服务注意事项

1、上门服务前主动与用户预约上门时间，了解用户是否有网卡、电脑软硬件配置情况，并按时上门服务。

2、准备好工具、仪表、材料等有关物品。

3、按规定统一着装，佩戴徽标和工号牌。

▲上门服务时应携带哪些工具材料

1、工具仪表类：工具包、线路测试仪、查线机、压线钳、螺丝刀（一字、十字）、偏口钳、尖嘴钳、锤子、光功率计等；

2、材料类：接线盒、双绞线、五类线、家用无线路由器、ONU、语音分离器、胶带、RJ-11水晶头、RJ-45水晶头、卡钉等；

3、其它类：鞋套、垫布、抹布、垃圾清理袋、服务卡、施工单等。

▲故障处理流程

1、收集并记录故障信息

在故障处理的初期收集各种相关信息，可以帮助定位故障原因，提高维护人员处理故障的效率。

2、确定故障范围和类别

在获取故障信息以后，需要对故障现象进行分析，确定故障的范围和类别。

3、定位故障原因

故障定位就是从众多可能原因中找出具体原因的过程。维护工程师使用各种方法分析、比较各种可能的故障原因，排除不可能的原因，最终确定故障发生的具体原因

4、屏蔽/隔离故障

正确定位故障原因后，对故障进行屏蔽或隔离来恢复业务或避免故障范围扩大。

5、排除故障

排除故障是指采取适当的措施清除故障、恢复设备正常运行的过程，如检修线路、更换部件、修改配置数据、复位单板等。

6、确认故障处理结果

在完成故障排除的工作后，还需要根据故障影响的范围，对受影响的相关业务进行验证测试，来确认故障现象是否消失。

▲故障处理步骤

1.初步定位故障位置 2.检查光纤状况

3.检查ONU的指示灯 4.在线检查ONU状态 5.检查设备运行状态 6.检查设备数据配置 7.检查设备统计信息 8.检查上层设备状态

第五篇：房屋结构改造维修方面案例：

房屋结构改造维修方面案例：

案例

一、设计本“一卫” 业主改“两卫”

案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。

问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？

判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。

依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。”

房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。

案例

二、外墙开一窗 大楼留一疤

案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。

问题：自己的物业是否就有权随意破墙？

判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。

依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。”

作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。案例

三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。

问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？

判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。

依据：《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定：“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定：“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。”

公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。

房屋租赁引起的纠纷

案例

四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？

去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而

偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。

时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。

点评：执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来

设施设备损坏方面

案例

六、空调室外机毁坏 物业公司有无责任

王女士：我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不在他们。请问他们到底有没有责任？律师分析：要分清责任，首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。分两种情况：第一，如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃，根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定，业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换；如果该事故给自己或他人造成损害，可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的。第二，如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火，除法定的不可抗力的情况外，小区的物业公司应当承担相应的责任。这里的不可抗力指的是不可预见、不可避免、不可克服的突发事件，物业管理人员无法采取保护措施或者是已采取保护措施而无效果的情况。因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务，保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之一。尤其是空调外机，它完全是属于业主私有财产，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空间里，所以它

必然是物业公司保护业主财产安全的重点。如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害的话，物业公司就应该承担相应的赔偿责任。物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使追索权。因此，如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的，并且小区的保安也没有尽看管的义务，您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。物业公司要是拒绝的话，可以向人民法院提起诉讼，维护自身的合法权益

物业收费引起的纠纷

物业管理收费、收租难是一个公开的秘密，在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。据了解，一些小区有半数以上的人欠费、欠租，个别小区甚至只有30％的收缴率，严重影响了物业管理的正常进行。

由于物业管理的不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益。怎样解决这一问题，物业公司可谓“绞尽脑汁”：有的派专人攻关，与业主搞好关系；有的给按时缴费的业主送上小礼品，“以致谢意”。上海轻工物业公司管理着八十多万平方米的物业，其中不乏系统房、售后公房，其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95％以上。他们的秘诀主要是提高物业管理服务质量，对恶意“抗缴”的业主、住户，通过打官司追讨。去年，他们对历史老账进行了一次彻底清算，对有能力缴费、缴租却故意欠缴的，进行了集中诉讼，全年打了65个欠费官司，标的额42万元，除两起待判外，物业公司全部胜诉。其中，对拒不执行法院判决的，要求法院对其实施强制执行。

业主到底因何种理由不缴费？法院是怎样判决、怎样执行？请看以下几个典型案例。

案例

七、蚌埠市物业管理第一案？没有交电费，供电部门停供电……

2002年6月17日，在有关部门的推荐下，悦来物业公司与中区青年街华丰街小区业主委员会签定了为期三年的物业管理委托合同。去年10上旬，该小区用户因长期没有交电费，供电部门停止了供电，致使该小区7层以上依靠增压水泵供水的住户没有水吃。

电费到底应该由谁来承担，物业公司和业主委员会各持已见。为此，业主拒交物业管理费，物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。业主委员会反诉状称“被告（悦来物业公司）不履行委托合同，造成居民住宅区及商场二楼垃圾成堆，臭气熏天，偷盗现象时常发生，严重影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安全”。

蚌埠市中区法院民庭于2003年3月25日审理了这桩合同违约案。最后双方同意调解后宣布庭审结束。这明显是一宗互相推委的案例，双方都有责任，两个单位都是作为服务者都没有很好的做好自己的职能工作，没有协调好双方的工作关系进而给住户带来了麻烦这是不应该的。

住户拒交室内维修费用怎么办……

案例

八、住户洗菜池下水管堵塞，住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费……

去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。

维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向

往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。

谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。

情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意（选择这一话题切入，自然贴切，同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝）。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担（如果能事先说明需要收费及收费标准，效果可能更好），并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。

这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。

点评：即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。

案例

九、法院封家电全家住宾馆

不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”，却拖欠物业管理费、水电费一年多。去年8月，长宁法院判决生效后，他依然拒不执行。法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。第二天，他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到100％。物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：“秉公办事，执法如山”。案件回顾

原告（物业公司）———业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费；水费也未缴纳；并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催讨，对电费价格也作了必要的解释，但被告仍拒绝缴纳。为此，要求法院判令业主缴纳物业管理费12319 元、电费7071 元、水费1215 元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。

被告（某业主）———对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。另外，前期物业管理阶段，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。

法院———经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面积2.70 元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效，原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费，被告也承认原告催讨过，故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。

案例

十、欠租2000 元被拘一整天

百年不赖，千年不还。这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。法院判决生效后，面对法院工作人员，她依然如故。法院只好强制执行，决定拘留户主。老头被拘留，老太

慌了神，儿女也埋怨，只好立刻拿着钱到物业公司，要求物业公司到法院为其求情。法律无情人有情。物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院，但按规定该户主依然被拘留24小时。

一人吃官司，众人缴费忙。该小区另外6户欠费的业主、住户，都迅速缴纳了所欠费用，小区的物业管理费、房租收缴率达到了100％

案件回顾

原告（物业公司）———接受开发商委托管理宝山某小区，并代收房租。被告入住后，已有两年未付房租。其间多次上门催讨，每年还寄挂号信（有邮寄挂号信的收据两张为证）催要，结果被告仍不缴纳所欠房租。

被告（某户主）———未答辩。

法院判决———经审理查明，宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。该公司委托原告对该房屋进行管理并收缴房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之间的租赁关系合法，有效，应受法律保护。被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金，延期支付租金的应当支付违约金，原告要求的违约金低于依法应得到的数额，可予支持。被告于判决生效之日起10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费。

公告见报端欠款送上门

法院判决生效后，某业主置之不理，依旧不缴纳所欠物业管理费。法院只好在某报上刊出公告，把业主的姓名、住址等事项公之于众，并要求其一周内把钱送到法院，结果该业主立刻把钱送来。