房地产开发贷款管理办法(2016年版)

第一篇：房地产开发贷款管理办法(2016年版)

张家口银行房地产开发贷款管理办法

（2016年版）

第一章 总 则

第一条 为了加强房地产管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》等有关法律、法规和制度规定，制定本办法。

第二条 本办法所称房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。

第三条 发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性原则。

第四条 房地产开发企业实行名单制。对未列入名单的开发企业，不得为其办理房地产开发贷款业务。

第五条

本办法适用于张家口银行各分支机构。

第二章 贷款种类和条件

第六条 贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。

（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。

（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。

（三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。

第七条 借款人条件。借款人应具备以下条件：

（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；

（二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

（四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户；

（五）评定的信用等级符合总行要求；

（六）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

（七）贷款人规定的其他条件。

第八条 贷款项目条件。贷款项目应具备以下条件：

（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；

（二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷；

（三）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；

（四）项目资本金不低于项目总投资的35％，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；

（五）项目实际功能与规划用途相符，符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；

（六）有我行认可的有效担保；

（七）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款期限与利率

第九条

房地产开发贷款期限一般不超过3年，总行另有规定的除外。

第十条 房地产开发贷款利率按照中国人民银行及我行产品定价相关规定执行。

第四章 贷款担保与保险

第十一条

房地产开发贷款执行总行担保管理等相关制度规定，主要采取抵押担保方式，优先以本项目土地及在建工程设定抵押。以土地作抵押的，抵押贷款金额不得超过抵押物价值的70％；以在建工程作抵押的，抵押贷款金额不得超过抵押物价值的50％。

第十二条 借款人提供的抵押物，应当符合《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规及关于商业性房地产信贷的相关政策规定。

第十三条

房地产抵押价值，可由贷款人与抵押当事人进行协商议定，或委托贷款人与抵押登记部门共同认可的的资产评估机构进行评估。

第十四条 以土地使用权作抵押的，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。

第十五条 房地产开发贷款采取质押担保方式、保证担保方式的，执行我行相关担保管理规定。

第十六条 对需要办理保险的，借款人应按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。保险期间，保险单原件由贷款人保管。

第五章 贷款受理、调查、审查与审批

第十七条 贷款受理。借款人申请贷款时，应向贷款人提交借款申请，并提供以下有效资料：

（一）借款人资料

1、营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、组织机构代码证、基本存款账户开户许可证；

2、公司章程及相关验资报告；

3、借款人中征码及信用报告查询授权书；

4、法定代表人身份证明及信用报告查询授权书；

5、公司最高权力机构或其授权机构同意申请借款的决议文件；

6、公司上三个年度及近期财务报表；

7、贷款人要求提供的其他资料。

（二）贷款项目资料

1、项目立项批文或备案资料；

2、项目可行性研究报告或具有相当性质的项目相关资料；

3、国有土地有偿使用合同和土地出让地价款缴交凭证；

4、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；

5、已投入的项目资金凭证；

6、建筑施工合同及监理合同；

7、贷款人要求提供的其他资料。

第十八条 贷款调查。贷款调查核实内容主要包括以下方面内容：

（一）借款人情况

1、基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营业绩和发展前景等；法定代表人、实际控制人和其他高级管理人员的学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等；主要股东的实力和经营业绩等情况。

2、财务情况。主要分析借款人上三个年度和近期财务报表，调查企业经济实力、经济效益和偿债能力等，要特别关注重点会计科目财务数据和指标的异常变化。

3、资信情况。主要通过有关资信查询系统调查借款人资信情况。

4、关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关系和业务情况。

（二）贷款项目情况

1、项目基本情况。主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致；核实项目资金凭证，验证项目资本金是否如实投入项目并达到35%；项目建设进度是否合理，实际建设是否与规划相符；贷款用途是否真实，是否用于缴交土地出让金。

2、建设内容情况。主要调查项目用地性质和用途；项目类型、特点、地理位臵、规划设计、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等。

3、建设条件和资金情况。主要调查土地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、设施情况；项目监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安臵情况，是否存在拆迁纠纷；项目土地闲臵情况；预（销）售情况；其他融资方式的合法、合规、合理性；项目投资预算情况及资金缺口应对措施；贷款用途和用款计划。

4、项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况；项目周边同类物业的销售和出租情况；项目定位定价是否合理，目标客户定位是否明确；销售或出租计划是否合理。

（三）担保情况

主要调查抵押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足；保证人的保证资格和保证能力等。

（四）其他需要调查核实的情况。

第十九条 贷款审查。贷款审查人员结合以上调查内容对借款人、贷款项目、贷款担保、还款能力等情况进行审查和风险判断，提出审查意见。

第二十条 贷款审批。贷款审批人员结合贷款风险因素和风险规避措施，做出贷款决策。

房地产开发贷款审批按照总行有关审批授权规定执行。

第六章 贷款发放

第二十一条 对已审批同意的贷款，应按照项目建设的工程进度放款。在贷款发放前，贷款人应与借款人及其他相关当事人签订书面借款合同、担保合同等相关合同，并办妥担保手续，落实各项发放前提条件。

第二十二条 房地产开发贷款采取受托支付方式，由贷款人根据借款人委托将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

第七章 贷后管理

第二十三条 贷款人应为借款人建立贷款档案，贷款档案管理执行总行授信业务档案管理有关规定。

第二十四条 贷款人应做好贷后管理相关工作。贷后管理内容包括贷后检查、资金监管、贷款本息催收、风险预警等，要按照总行相关制度规定执行。

第二十五条 贷款人应要求借款人定期提供财务报表等资料，定期对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及经营情况进行跟踪调查和检查。

（一）对借款人信用状况下降或擅自改变规划、变更项目的，贷款人要及时采取措施直至收回贷款；

（二）贷款人应对抵（质）押物价值的变化情况进行监测和评估，对抵（质）押手续不完善的要及时补充完善，对抵（质）押物价值不足值的要及时追加担保或采取其他措施。

第二十六条 贷款人应要求借款人在借款合同履行期内出现下列情况之一时，必须事先通知贷款人或征得贷款人同意：

（一）法人、法定代表人及主要股东变更；

（二）担保能力发生较大变化；

（三）产权变动或重要财产被处臵；

（四）经营方式及经营范围有调整；

（五）项目实施进度或资金使用计划有重大调整；

（六）经营场所迁移；

（七）影响贷款人权益的其他重要变动。

第二十七条 贷款人应要求借款人按期足额归还贷款本息；贷款需要展期的，执行总行贷款展期管理有关规定。

第二十八条 贷款作业监督、监测、分析、检查、预警等执行总行贷后管理有关规定。

第二十九条 贷款形成不良的，执行总行不良贷款管理有关规定。

第八章 附 则

第三十条 本办法与以往规定不一致的，按本办法执行；未尽事宜，按我行信贷管理相关规定执行。

第三十一条 本办法由张家口银行总行负责解释和修订。

第三十二条 本办法自印发之日起执行。《张家口市商业银行房地产开发贷款管理办法》（张商银字[2014]300号）同时废止。

第二篇：房地产开发贷款管理办法

房地产开发贷款管理办法

第一章

总

则

第一条

为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。

第二条

本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。

住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。

商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。

对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。

－1－ 房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。

保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。

第三条

房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。

第四条

房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。

第五条

对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。

第六条

房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。

－2－ 第七条

本办法适用于我行境内各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。

第八条

我行发行的涉及房地产开发项目用途的融资性理财产品、自营资金投资涉及房地产开发项目等非标债权资产业务准入标准、审查内容和封闭管理要求参照本办法执行。

第二章 业务准入标准

第九条

借款人应具备以下基本条件：

（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人。

（二）具备房地产开发资质二级（含）以上，从事房地产开发经营2年以上（含控股股东）；借款人为项目公司的，如开发资质为暂定资质，则暂定资质应自初次批准最长不超过3年，且股东须具备二级以上资质。

（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范，核心管理人员素质较高。

（四）财务状况、信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

（五）持有有效贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户。

（六）我行评定的信用等级原则上在6C级（含）以上；借款人为项目公司的，其控股股东信用等级应为6C级（含）以上。

－3－

（七）如为外商投资企业，外商投资审批手续齐备，注册资本金应符合国家相关规定。

（八）愿意接受我行封闭管理的各项要求。

（九）房地产开发项目一般以房地产建成后的销售收入作为还款来源，如果商业地产项目建成后不出售，而是由发展商出租或自行经营并以物业出租/经营收入作为还款来源的，可申请商业物业开发+经营模式的开发贷款。开发+经营模式要求借款人或其母公司须具备2个以上商业物业成功经营的经验，具有独特的商业经营模式和品牌效应，可保证物业建成后的出租/经营收入来源；且接受我行对出租经营收入的监管，保证还款。

（十）我行规定的其他条件。

第十条

房地产开发项目应同时具备以下条件：

（一）经办行一级分行本行政区域内项目（行内银团方式可叙做异地项目），已纳入国家或地方建设开发计划，立项或备案文件合法、完整、真实、有效，符合环评要求。

（二）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。贷款项目用地出让、转让手续已经办妥，土地出让款已全部缴清。

（三）项目资本金比例符合国家对应项目最低资本金比例的－4－ 政策规定，并能够在使用银行贷款之前到位。股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。

（四）项目符合当地市场需求，预期市场前景良好，预期净现金流充裕，贷款还款来源稳定、可靠。

（五）我行规定的其他条件。

第三章 贷款担保、期限和还款方式

第十一条

房地产开发贷款原则上应优先以项目土地及其在建工程抵押，根据需要还可补充其他担保方式。不得接受空置3年（含）以上的商品房、或闲置2年（含）以上未开发的土地作为抵押物。

对于开发+经营项目，须在项目竣工验收合格后，将房地产项目抵押给我行。原则上还应要求客户将经营物业应收租金质押给我行。

抵押物和抵押率必须符合我行授信担保管理办法的有关要求。抵押物必须经我行认可的合格机构进行评估。

第十二条

房地产开发项目贷款金额应根据项目资本金比例要求和到位情况、项目整体投资规模和实际资金缺口、借款人风险承受能力、他行融资情况以及我行贷款担保条件等因素合理确定。

－5－ 房地产开发贷款不得循环使用。

第十三条

贷款期限应根据项目性质、开发周期、市场状况等因素合理确定：

（一）住房开发贷款的期限不超过3年。

（二）商业用房开发贷款期限，用于出售或转让的项目一般不超过3年，最长不超过5年。

项目建成后用于出租或经营的项目期限原则上最长不超过12年，其中还本宽限期最长不超过3年。

房地产开发贷款按照外部规定不允许展期。

第十四条

贷款利率及计结息方式，按照中国人民银行和我行的有关定价政策确定，并在借款合同和借据中载明。

第十五条

房地产开发贷款的还款方式要根据项目建设运营周期和预期现金流情况，合理确定建设期内还本宽限期以及本息的还款方式。原则上项目进入销售阶段后，每年至少两次偿还本金，不得集中在贷款到期时一次偿还。

（一）对住房开发贷款，应要求借款人在借款合同约定的还款期内，根据销售进度分期分批归还本金。原则上项目完成80%销售时应收回全部贷款本息。

（二）对于出售、转让的商业用房开发贷款，应要求借款人－6－ 在借款合同约定的还款期限内，按销售进度分期归还本金，原则上项目完成70%销售时应收回全部贷款本息。

（三）对于向我行申请开发+经营模式的商业用房开发项目贷款，还本宽限期原则上不超过3年，宽限期内可只还息，宽限期过后分期偿还本息，根据预期收入进度，须在合同中约定按月/季/半年等额（或按约定比例）归还我行本金和利息。

第四章 贷款受理、调查、审查和审批

第十六条 借款人申请房地产开发贷款应提供以下资料：

（一）借款人资料

1.企业法人营业执照，组织机构代码证、房地产开发资质证书、税务登记证、贷款卡，外商投资企业需提供有关部门批准设立的文件、证书。

2.企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况、公司章程或联营协议。

3.法定代表人身份证明资料。

4.借款人最高权力机构或其章程规定的有权机构同意申请借款的决议文件或相关书面材料（可在借款合同签订前补充提供）。

－7－ 5.经审计的近3年会计报表及近期会计报表（如有）。6.我行要求提供的其他资料。

（二）贷款项目资料

1.经有权部门批准的项目立项文件；建设项目的可行性研究报告及项目建设资金筹措计划；

2.合作项目需提供合法有效的合作开发协议。

3.《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，上报审批阶段，应提供《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》如在申请阶段仍在办理中，必须在放款前补齐。

4.国有土地有偿使用合同和土地出让价款（土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等）缴交凭证。

5.项目资本金及其他自筹资金已到位的凭证，对已投入项目的资金，应出具相关凭证和证明。

6.项目销售或出租规划，已签订销售意向书、出租意向书或租约的应提供相应资料。

7.若项目已进入实质性开发阶段，须提供主要的工程承包合同及工程现有形象进度证明材料。若已经开始销（预）售的，还需－8－ 提供《商品房屋销（预）售许可证》。

8.政府有权部门出具的环评批复（如需要）。9.其他相关资料。

（三）担保资料按照我行授担保管理办法的相关要求提供。第十七条 贷款经办行接到借款人的申请及有关资料后，应对借款人的借款资格及项目开发条件进行初步审查，符合我行政策准入标准的发起尽职调查。调查人员要对借款人提交资料的真实性和合法性负责。应重点调查核实以下内容：

（一）借款人情况

1.基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营模式等；法定代表人和其他高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况等；借款人为项目公司的，还应调查借款人主要股东的实力和经营业绩等情况。

2.经营财务情况。主要调查了解借款人资金管理体制和财务制度，核实财务报表数据的可靠性，了解企业近3年的经营管理和财务状况，以往的开发经营和开发项目情况等。调查并核实资产负债表中的各科目构成内容，主要了解存货、在建工程、应收应付款项、预收预付款项、固定资产、银行借款等会计科目的具体构成，要特别关注重点财务数据和指标的异常变化、闲置土地和

－9－ 商品房存货以及负债情况。对借款人经济实力、经营状况进行分析，并结合借款人上两个和近期会计报表对借款人偿债能力进行初步判断。如为项目公司，应重点了解母公司上述情况。

3.资信情况。通过资信系统查询借款人资信与违规情况，对于有不良记录的借款人不得介入。

4.关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关系以及与关联企业的业务往来，了解客户项目资金真实来源及贷款真实用途。

（二）贷款项目情况

1.项目基本情况。主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致，有无缺项及原因；核实项目资金凭证，验证项目资本金投入是否符合规定比例。项目资本金比例要求如下：

（1）住房开发项目自有资本金不低于30%；（2）商用房开发项目资本金比例不低于35%；（3）外资房地产开发商项目自有资金比例不低于35%。如国家法律法规有调整的，以法律法规调整为准。

2.建设内容、规模和建设方案情况。主要调查项目用地性质和用途；项目动迁安置计划；项目类型、特点、地理位置、规划设计、户型结构、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等建设内容是否符合国家政策及土地出让合同约定。

－10－ 3.建设条件和资金情况。主要调查土地出让地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、市政设施、配套工程、环保指数情况；项目设计、监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安置房源和补偿政策，是否存在拆迁纠纷；项目土地闲置情况；项目总投资测算是否合理；预（销）售款和其他融资占比是否合理；在项目投资预算被突破或某项资金来源未落实、未及时到位的情况下，是否有可以弥补资金缺口的措施；项目盈利能力是否较强，还款来源是否充足。如有必要，贷款人应要求建设工程承包方提供同意在在建工程设定抵押期间放弃应得工程款优先受偿权的书面承诺。

4.项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况，包括市场房地产整体存量、销量、去化周期以及价格水平，项目周边同类物业销售或出租情况，项目定价是否合理，目标客户定位是否明确，销售或出租计划是否可行。

（三）担保情况

1.主要调查抵（质）押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足。

2.了解当地土地使用权抵押置换为在建工程抵押的程序、在建工程预售解押的流程及风险可控程度。

3.调查了解保证人的保证资格和保证能力等。

－11－

（四）其他需要调查核实的情况。

第十八条

贷款审查。重点审查各项资料的完备性和有效性，借款人主体资格、资产负债情况、借款用途、贷款项目条件是否符合国家房地产开发贷款政策和我行有关规定；贷款金额、期限、还款方式是否与借款人还款能力、贷款项目计划相配套等。应根据审查情况进行风险判断，提出合理有效的贷款前提条件和可操作的贷后管理要求。

第十九条

贷款审批。有权审批人应根据借款人、贷款项目、贷款担保以及贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因素和风险规避措施，作出审批决策。对第十七条第（二）款中尚未提供的贷款项目资料，应在授信审批意见中明确要求经办行在借款合同签订前收集并出具专项说明，提交审贷官或放款人员审核确认。此项要求为放款必要前提条件。

第五章 贷款发放

第二十条

房地产开发贷款只能通过房地产开发贷款科目/业务品种发放，严禁以流动资金贷款及其他形式贷款科目/业务品种发放。

－12－ 经办行应根据授信审批意见全面落实放款前提条件。依据相关法律法规和总行授信担保管理、集中核保等有关规定，与借款人签订《固定资产借款合同(房地产开发和土地储备贷款专用)》（附），办妥抵（质）押、保证等担保手续。

第二十一条 借款人在申请阶段暂未能落实的资料必须由审批人员或放款人员确认已经补齐且核对无误方可审批进入放款程序。

放款中心应根据《放款中心放款操作规程》负责放款资料的审核，在确认贷款前提条件全部落实，抵（质）押相关权证收妥后，方可在系统进行额度生效或合同生效操作。

第六章

封闭管理

第二十二条 房地产开发贷款实行封闭管理，不愿意配合我行进行封闭管理的开发商，我行不予提供贷款。管户客户经理、支行行长/经营团队负责人是封闭管理的第一责任人和主要责任人。

第二十三条 封闭管理，是指经办行对房地产开发贷款的发放与支付、项目资金归集与使用、项目建设与销售进度、销售回款至我行、贷款回收等环节实行全过程监督和管理，以确保我行房地产贷款的安全收回的管理要求

－13－ 第二十四条 房地产开发贷款按照“专户管理、用款审核、进度监控和按比例回收”的原则进行封闭管理。

第二十五条 “专户管理”指要求借款人须在我行开立项目资金专用结算账户。贷款发放和归还、工程款结算和对外支付、销售收入回款等须通过该专户进行结算并接受我行监督。贷款结清前，专户内资金只能用于项目建设、企业合理的经营管理费用或归还我行贷款。

客户在贷款发放环节在我行开立项目资金专用结算账户。如项目进入销售阶段或经营阶段，借款人需要另行开立销售回款/经营收入专户的，该等账户必须开立在我行，并接受我行专户管理要求对专户资金的管理。

第二十六条 纳入专户管理的资金包括：

（一）我行发放的贷款资金；

（二）已到位但尚未投入贷款项目建设的项目资本金；

（三）借款人用于贷款项目建设的其他自筹资金；

（四）贷款项目的预售/销售款、定金、首付款、一次性付款、其他销售款以及按揭款等。

（五）开发+经营模式项目的经营/出租收入。

如项目开发存在多家银行贷款，我行贷款份额相对其他银行－14－ 较小的，须对第（一）

（四）（五）项我行贷款资金和不少于我行贷款份额的销售回款封闭在我行管理，对于

（二）（三）项企业自筹资金争取按贷款份额划归我行管理，对优质项目，（二）

（三）两项项资金可由主贷款行进行封闭管理。

第二十七条 “用款审核”指专户内资金使用必须经过有权人审批，确保专户内资金用于项目开发与配套设施建设，保证项目顺利完工实现销售。

可接受的资金用途包括：项目建设投入、企业合理的经营管理费用（包括与开发项目相关的前期工程费、建筑安装费、配套设施费、管理费用以及税费等）或归还我行贷款等。

严禁用贷款资金支付土地出让金、拆迁费、补偿费和其他与项目无关的费用；严禁将贷款用于置换已投入的项目资本金；严禁将贷款转到借款人同名账户（银团贷款除外）；严禁将信贷资金用于归还他行贷款和股东借款（项目审批时同意的除外）；严禁将信贷资金用于借款人的其他开发项目资金支付。

第二十八条 专户资金用款审核要求借款人提供相关的施工合同、工程进度（监理报告）、实际进度计量资料、与设备和材料供应商签订的相关协议等资料，说明贷款实际用途、金额和收款人，由我行有权人审核同意后按管理相关要求进行支付。

－15－ 第二十九条 “进度监控、按比例回收”指经办行客户经理在建设期内要按月对项目进行现场检查以监控建设进度；销售期内要通过查询当地房管部门网上销售备案情况或通过现场检查方式监控房地产项目销售进度，按销售进度回收贷款。项目销售达到70%-80%时应收回我行全部贷款。

第三十条 建设期内至少每月现场检查一次，检查重点内容如下：

（一）项目工程建设是否顺利，建设进度是否符合计划，是否存在项目停工或烂尾的风险。

（二）项目累计完成工程量与项目资金累计支出额是否匹配，是否存在项目资金被挪作他用的风险。

（三）项目建设资金是否充足，是否存在资金缺口，施工单位垫款金额是否较大等。

第三十一条 贷款项目进入销售期，即从取得项目销（预）售许可证的次月起，按月统计项目销售收入，销售较快的项目要按半月或每周进行统计。通过现场调查、查阅当地房管部门网上销售备案系统和借款人按月提供的销售明细表、查询企业销售合同及收费收据、分析企业财务报表等方法核实分析项目销售情况，重点核实以下内容：

－16－

（一）项目销售策略是否合理，销售进度是否正常，是否存在滞销风险。

（二）销售回款是否与销售进度相匹配，是否按规定纳入专户管理，是否存在借款人隐瞒销售收入、转移销售款等问题。

（三）贷款回收比例与销售进度是否匹配，是否存在未按销售比例收回贷款的问题。

（四）与项目销售相关的情况。

第三十二条 开发+经营模式项目，进入经营期后，在物业竣工验收完成后，须及时办理房地产权抵押给我行的登记手续。同时关注客户经营/出租情况，要求客户经营/出租收入账户开立在我行，经营/出租收入按期收入我行，原则上要求客户提供物业出租的商业合同备查，并严格监控客户将出租/经营收入按照商业合同定期收入我行。对于客户将经营/出租收入存入他行的，要求客户整改，整改无效的，我行有权提前收回贷款。

第七章

抵押物及贷后管理

第三十三条 审批同意贷款发放时以项目对应土地使用权抵押，贷款发放后，随着工程进展具备在建工程抵押条件的，应按

－17－ 审批要求追加办理在建工程抵押手续。

第三十四条 对于开发+经营项目，须在项目竣工验收合格后，及时办理竣工物业的房地产抵押登记手续，并办理商业财产保险手续，我行为保险第一受益人。审批意见要求办理经营物业应收租金质押手续的，还应参照我行经营性物业贷款管理办法相关规定办理质押和告知租户等手续。

第三十五条 因房产预（销）售需要，可根据借款人申请注销部分抵押房产（在建工程）抵押登记手续。借款人申请释放抵押物，应提交申请，客户经理调查核实符合第三十六条管理要求后，提交有权人审批（分行自行指定）。

第三十六条 对申请撤销抵押登记的房产（在建工程），经办行应进行预（销）售的真实性调查，应跟踪核查对应房产预（销）售款的入账情况以及住房贷款审批情况，在确保转化过程中贷款安全的前提下释放押品。对释放部分抵押物后导致抵押率不足的，应采取收回部分贷款或追加还贷保证金的保障措施。

第三十七条 客户经理在进行本次撤押申请调查时，应对前次撤押房产（在建工程）后尚未全额到账的销售资金归集情况进行跟踪核查。如发现借款人预（销）售资金未按预期归集专户且理由不充分的，应要求借款人按要求归集资金后方可办理当次撤押。

－18－ 第三十八条 经办行应根据我行授信后检查频率要求开展贷后检查。要求借款人定期报送项目进度、贷款使用情况以及财务报表等相关资料，并采取查询相关信息咨询系统、现场检查等方式，对借款人经营状况、财务状况、项目建设和销售进度、贷款收回等情况进行检查。重点检查内容除封闭管理要求内容外，还包括：

（一）借款人经营状况、财务状况是否良好，是否存在被政府相关部门曝光、处罚等违规情况。

（二）贷款抵押担保是否充足有效，项目开始销售后，须定期对变动抵押率进行测算。

第三十九条 借款人在出现下列情形之一时，经办行应及时进行风险重评估，必要时安排风险经理参与风险排查。如发现存在对我行贷款不利的重大情况，应及时向上级领导报告，并立即采取冻结授信额度使用、调降授信额度、调低信用等级、暂停资金使用、追加有效担保、要求借款人提前归还贷款本息等措施，积极防控风险。

（一）法定代表人、主要股东或注册资本发生不利变更。

（二）经营方式、经营范围发生重大调整，或经营情况严重恶化。

－19－

（三）项目实施进度严重滞后或项目拆迁遇到重大纠纷。

（四）项目总投资出现较大资金缺口，缺口资金来源无法落实，或资金使用计划出现不利于还款的重大调整的。

（五）擅自改变土地用途和性质。

（六）借款人提供虚假资料、不按借款合同约定使用贷款资金或挪用专户资金。

（七）借款人存在囤地、炒地、捂盘惜售、囤积房源、拖欠土地出让金等违法违纪行为的。

（八）项目完成工程量或形象进度与专户资金使用不匹配，存在挪用项目资金嫌疑的。

（九）借款人未能在我行开立销售回款账户有意隐瞒项目销售进度或其他项目资金，未按规定将项目资金纳入专户管理的。

（十）借款人参与办理“假按揭”，骗取银行贷款资金的。

（十一）贷款担保发生不利于我行贷款的变化。

（十二）发现借款人存在民间高利贷融资行为的。

（十三）银行贷款出现逾期、欠息，或被分类为关注、不良类。

（十四）可能对我行贷款安全造成重大影响的其他情况。

（十五）客户经营/出租收入未按照约定收入我行。

－20－

第七章

附

则

第四十条 本办法由总行信用风险管理部负责解释。第四十一条 本办法自2014年10月13日起施行。2007年9月11日印发的《关于进一步加强房地产开发贷款封闭管理的通知》。

附: 固定资产借款合同（房地产开发贷款和土地储备贷款专用）

－21－

－22－

第三篇：中国银行房地产开发贷款管理办法(试行)

中国银行房地产开发贷款管理办法（试

行）

中银信管[1998]214号

颁布时间：1998-5-21发文单位：中国银行

第一章 总则

第一条 为支持我国商品房开发和经营，加强对房地产贷款的管理，保障贷款人和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷

款通则》和《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》等有关法规，特制定本办法。

第二条 各类房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流动性原则。

第三条 本办法适用于中国银行国内分支机构（港澳分支机构除外）发放的各类开发性房地产贷款。

第二章 贷款对象和用途

第四条 贷款对象。经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。

第五条 贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套

设施建设所需的资金。

第三章 贷款种类和条件

第六条 贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产

开发贷款。

（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。

（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商

业行为而非家庭居住用房的贷款。

（三）其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地

产贷款。

第七条 贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：

（一）符合本办法中第四条规定的贷款对象条件；

（二）具有健全的经营管理机构和合格的领导班子，以及严格的经营管理制度；

（三）企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；

（四）在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在中国银行办理结算业务；

（五）已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；

（六）已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项

立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；

（七）贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；

（八）贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目

完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；

（九）具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30％），并能够在银行贷款之前投

入项目建设；

（十）将财产抵（质）押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保证；

（十一）落实中国银行规定的其他贷款条件。

第八条 借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料：

（一）借款申请书。其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等。

（二）借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料。

（三）经有权部门或会计（审计）事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表。

（四）贷款项目开发方案或可行性研究报告。

（五）开发项目立项文件、工程设计和批准文件。

（六）土地使用权使用证书、土地使用权转让合同和施工合同。

（七）企业董事会或相应决策机构关于借款和抵（质）押、担保的决议和授权书。

（八）开发项目资金落实文件。

（九）开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和计划。

（十）抵（质）押财产（有价证券除外）的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵（质）押物清单、权属证明、抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函。

（十一）还款保证人的资信证明材料。

（十二）贷款人要求提供的其他证明文件和材料。

第四章 贷款期限和利率

第九条 贷款期限。

（一）住房开发贷款，最长不超过三年（含三年）；

（二）商业用房开发贷款，最长不超过五年（含五年）；

（三）其他房地产开发贷款，最长不超过五年（含五年）。

第十条 贷款利率。人民币住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款和安居工程贷款的利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率；外币住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产

开发贷款的利率均执行中国银行公布的外汇贷款利率。

第五章 贷款担保与保险

第十一条 申请房地产开发贷款的借款人，应在签订借款合同之前提供贷款人认可的财产抵（质）押

或第三方不可撤销的连带责任担保。

第十二条 借款人提供的抵（质）押物，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定，以房地产作抵押的，还应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。

第十三条 借贷双方商议采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续；贷款人认为需要公证的，借款人（或质押人）应

当办理公证手续。

第十四条 用于抵（质）押的财产，需要估价的可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行评估。抵押贷款金额不得超过抵（质）押物价值的70％；以土地使用权作抵押的，抵押合同有效期限应长于贷款期限，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩

余年限为限。

第十五条 抵（质）押期间，借款人未经贷款人同意，不得转移、变卖或再次抵（质）押已被抵（质）

押的财产，对质押的有价证券如发生遗失，未经质押权人核实同意，不得以任何理由挂失。

第十六条 借贷双方商定采取保证方式的，借款人应提供贷款人认可的第三方保证人。第三方保证人提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保。借款人、保证人和贷款人之间应签订保证合同。第十七条 借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款人，并与贷款人重新签订借款合同修正文本和贷款保证合同文本。

第十八条 房地产开发贷款抵（质）押物品的评估登记费和借款合同公证费均由借款人负担；贷款人

可以向借款人一次性收取质押和保管物品的保管费。

第十九条 申请开发贷款的借款人，应在借款合同签订前按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。办理保险所需的一切费用由借款人负担。第二十条 在保险期间，保险单交由贷款人执管。在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤

销保险。如保险中断，贷款人有权代为投保，一切费用由借款人负担。

第六章 贷款审批与发放

第二十一条 借款人申请房地产开发贷款，必须填写书面申请，并向贷款银行提交本办法第八条规定的各项文件、资料。

第二十二条 借款人提出借款申请和提供符合规定的有关文件、资料后，贷款人应按贷款审批程序进

行审批，并在规定的期限内及时对借款人做出答复。

第二十三条 借款申请批准后，借款人应及时与贷款银行签订借款合同和办理用款手续。凡逾期未签

订借款合同和办理用款手续的，原对借款申请的批准可被撤销或视为失效。

第二十四条 经贷款人核准的用款计划，应包括在借款合同中。贷款人应按照合同和核定的用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时，应在调整计划前15个工作日内向贷款人书面提出，经贷款人审

查同意后，方可调整用款计划。

第二十五条 按照国家有关规定，房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30％，国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60％，借款人必须按照规定比例及时足额地将自有资金存入贷款银行，或投入项

目前期工程使用。借款人自有资金没有足额到位的，贷款人不予批准贷款。

第七章 贷款使用与偿还

第二十六条 借款人必须按合同规定使用贷款。借款人违反借款合同规定的条款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定计收或

加收利息。

第二十七条 借款人如不按借款合同规定的用款计划用款或提前归还贷款，应按借贷双方约定的承担

费率向贷款人支付承担费用。

第二十八条 借款人必须在贷款银行开立基本结算户或一般存款户。除经贷款人同意外，借款人的各项资金往来均须通过基本结算户或一般存款户办理。如违反规定，贷款人有权停止贷款或收回贷款，并对

挪用贷款部分加罚利息。

第二十九条 贷款人对借款人投入贷款项目的自有资金有权实行监督管理。借款人投入项目的自有资金和银行信贷资金必须专款专用。借款人挪用或擅自改变资金用途，贷款人有权收回贷款和加罚利息。第三十条 借款人须按合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请展期。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。并办理延长抵（质）押登记、保险的手续。展期协议经抵（质）押人、保证人书面认可后生效。

第三十一条 贷款到期未还或未批准展期的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息，并可直接从其存款账户中扣收或用其抵（质）押物清偿。采用第三方担保的应通知保证人代为偿还。如担保方

不履行担保责任，贷款人可直接从其存款账户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。

第八章 贷款管理与考核

第三十二条 贷款人要加强对房地产开发贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收与总结工作。

第三十三条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款是否按合同规定用途使用，是否达到预期的经济效益。同时要检查贷款抵（质）押物品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。第三十四条 在借款合同有效期内，借款人应当接受贷款人的监督管理，定期向贷款人报送有关贷款项目建设和销售进度情况，提供企业财务计划、会计报表及其他有关资料，为贷款人定期检查了解贷款项

目施工生产或项目经营管理情况、监督其资金使用提供便利条件。

第三十五条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核贷款逾期率、贷款呆滞率、贷款呆账率、贷款

收息率。

第九章 附则

第三十六条 房地产开发贷款的借款合同、保证合同和抵（质）押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。

第三十七条 本办法由总行负责解释、修订。各省、自治区、直辖市、计划单列市、经济特区分行，可根据本办法制定实施细则，并报总行备案。

第三十八条 本办法自颁布之日起执行。

第四篇：XX银行房地产开发贷款准入管理办法（精选）

中国XX商业银行房地产开发及经营性物业抵押贷款

业务准入管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为深入贯彻国家宏观调控政策，适应房地产市场变化，进一步提升房地产开发及经营性物业抵押贷款客户和项目的质量，促进房地产信贷业务平稳、持续、健康发展，根据中国商业银行信贷管理的有关制度，制定本办法。

第二条 准入管理的基本原则：

优化信贷结构原则，通过房地产贷款业务准入管理，进一步调整和优化房地产信贷客户、产品和区域结构。

控制信贷风险原则，适应房地产市场变化的新形势，实行房地产贷款业务准入审核，控制一般客户的新增贷款风险。

精细化管理原则，根据各类房地产贷款的风险程度不同，按照贷款品种制定各类产品的准入标准，实施精细化的信贷管理。

第三条 总行房地产信贷部负责制定全行城市房地产开发及经营性物业抵押贷款业务准入制度，并对客户及本管理办法印发后受理的其首个项目贷款进行统一的准入审核（总行规定免准入审核的客户及信贷业务除外）。对总、分行级房地产开发优质客户和总行同意准入的客户实行名单制管理，并在“中国商业银行办公业务资源网房地产信贷部网页”上发布。对总行已审核同意准入客户的后续房地产项目，总行不再进行客户和项目准入审核。对总行已审核同意准入的集团客户，其集团本部及其直接或间接控股比例50%（含）以上子公司及其房地产项目不再准入审核。

第四条 本办法适用于商品房开发贷款、城市土地开发贷款、经营性物业抵押贷款所涉及客户和境内项目的准入。

第二章 客户准入标准

第五条 商品房开发贷款客户准入标准：

（一）公司治理完善，依法经营，管理规范，报表真实，并提供审计报告。

（二）信用等级AA及以上，无不良信用记录。

（三）资产负债率低于75％，经营性现金流充足。

（四）一类地区上年末所有者权益1.5亿元及以上，二类地区上年末所有者权益8000万元及以上，三类地区上年末所有者权益5000万元及以上。

（五）具备三级及以上房地产开发资质，连续经营商品房开发3年以上，且开发业绩良好，其中：以住宅开发为主的客户，一类地区累计开发面积20万平方米以上，二类地区累计开发面积15万平方米以上，三类地区累计开发面积10万平方米以上；以商业及营业用房开发为主的客户，一类地区累计开发面积3万平方米以上，二类地区累计开发面积2万平方米以上，三类地区累计开发面积1万平方米以上。

（六）有一定的项目储备，持续发展能力较强。

第六条 保障性住房（含廉租房、政策性租赁房、经济适用房）开发贷款客户准入标准：

(一)产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高。

（二）客户或其控股股东信用等级AA及以上，无不良信用记录。

（三）如借款人是企业法人客户，须具备房地产开发资质，上年末所有者权益3000万元及以上。

第七条 城市土地开发贷款客户的准入范围包括：

（一）政府土地储备贷款客户，应为上所辖区域GDP在200亿元以上的地级及以上城市的政府本级土地储备机构和直辖市、计划单列市、上所辖区域GDP在1000亿元以上省会城市的市辖区政府本级土地储备机构。

（二）园区土地开发贷款客户，应为在国家发改委和国土资源部审核的国家级开发区和省级开发区内，受开发区管委会委托的，从事土地开发的企业或机构。

（三）土地一级开发企业或机构（含负责城市拆迁、旧城改造客户）应为上所辖区域GDP超200亿元的地级以上城市和直辖市、计划单列市、省会城市下辖区属国有垄断性基础设施建设企业、城市建设投资公司等政府背景企业或机构，及其直接或间接控股比例50％（含）以上的企业或机构。

第八条 经营性物业抵押贷款客户准入标准：

（一）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况 良好。

（二）信用等级AA及以上，无不良信用记录。

（三）资产负债率低于75％。

（四）主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强。第九条 商品房开发贷款客户、城市土地开发贷款客户、经营性物业抵押贷款客户应纳入法人客户授信管理。政府土地储备机构还应取得同级财政部门核准的贷款规模批件。

第三章 住房开发贷款项目准入标准

第十条 普通商品住房（不含别墅、低密度类住宅）开发贷款项目准入标准：

（一）按照土地出让合同约定，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、契税等），并取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

（二）项目资本金比例不低于总投资的35%。项目资本金到位比例（实际到位金额/应到位金额，下同）不低于50％，且反映在所有者权益中。

（三）项目的土地成本和经营有竞争优势。第十一条 保障性住房开发贷款项目准入标准：

（一）廉租房开发贷款项目准入标准：

1、廉租住房项目应已纳入政府廉租住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件。

2、已与政府签订廉租住房回购协议。

3、新建廉租住房已取得所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；改建廉租住房已取得有关部门颁发的许可文件。

4、新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资的20%，改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资的30%。项目资本金到位比例不低于50％，且反映在所有者权益中。

5、贷款期限最长不超过5年。

（二）政策性租赁房、经济适用房开发贷款项目准入标准：

1、建设项目已列入当地保障性住房建设投资计划和土地供应计划，并取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

2、项目资本金比例不低于总投资的30%。项目资本金到位比例不低于50％，且反映在所有者权益中。

第十二条 别墅、低密度类住宅开发贷款项目准入标准：

（一）按照土地出让合同约定，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、4 契税等），取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

（二）别墅类项目须于2005年12月2日之前取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》。

（三）低密度住宅项目应符合国土资源部和国家发改委2006年联合下发的《限制用地项目目录》的有关要求，即禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。

（四）项目资本金比例不低于总投资的40%。项目资本金到位比例不低于70％，且反映在所有者权益中。

（五）项目的土地成本和经营有竞争优势。

第四章 商业及营业用房开发贷款项目准入标准

第十三条 区域准入范围：

（一）写字楼项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市。

（二）宾馆酒店项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市、全国重点旅游城市和其他经济发达城市（见附件三）。

（三）购物中心、综合商业项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市和其他经济发达城市。

第十四条 商业及营业用房开发贷款项目准入标准：

（一）按照土地出让合同约定，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、契税等），取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

（二）项目资本金比例不低于总投资的40%，项目资本金到位比例不低于70％，且反映在所有者权益中。

（三）业态规模准入标准：

1、写字楼项目为甲级（含）以上项目。

2、宾馆酒店项目为四星级（含）以上项目。

3、购物中心（商场、商铺）类项目为位于城市商业中心区域的大中型商业项目。

混合业态的物业应至少满足以上一个条件。

第五章 城市土地开发贷款项目准入标准

第十五条 城市土地开发贷款项目准入标准：

（一）政府土地储备贷款项目需符合土地利用计划和土地储备计划。

（二）征用集体土地的，需取得有权审批部门对征地方案的批复，涉及农用地的，还需取得农用地转用批复。收购国有存量土地时，属于企业搬迁用地的，需取得收购合同或协议；属于居民搬迁用地的，需取得有权部门下发的拆迁方案批复。

（三）拟收储土地规划用途应为经营性用地，土地出让前景良好，经济效益测算可行。

（四）土地一级开发企业须提供政府或政府土地储备机构委托其进行土地开发的文件或协议。

（五）政府土地储备机构、园区土地开发企业（机构）申请的项目贷款，自有资金比例不低于总投资的30%，自有资金到位比例不低于50％。

（六）土地一级开发企业或机构（含拆迁、旧城改造项目）申请的项目贷款，项目资本金比例不低于35%，项目资本金到位比例不低于50％。

（七）政府土地储备贷款应采取抵押方式，用于抵押的土地要取得合法的土地使用证。抵押物评估价值应按照市场评估价值扣除应上缴政府的土地出让收益确定，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%。

第六章 经营性物业抵押贷款项目准入标准

第十六条 区域准入范围：

（一）写字楼类经营性物业抵押贷款项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市。

（二）宾馆酒店类经营性物业抵押贷款项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市、全国重点旅游城市和其他经济发达城市。

（三）购物中心、综合商业类经营性物业抵押贷款项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市和其他经济发达城市。

第十七条 经营性物业抵押贷款项目准入标准：

（一）按照土地出让合同约定，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、契税等），办妥相关房地产权证。

（二）物业的经营管理方具有良好的经营性物业运营能力和丰富的物业管理经验。

（三）物业营业期一般不低于12个月，经营收入稳定，且在未来3年内能够实现盈利，未来经营性现金流充裕、足以覆盖贷款本息。对总、分行级优质客户申请的及我行有存量开发贷款的经营性物业抵押项目，物业经营期限按我行经营性物业抵押贷款管理办法的相关规定掌握。

（四）业态规模标准：

1、写字楼项目仅介入甲级（含）以上，年均出租率不低于80%的项目。

2、宾馆酒店项目仅介入四星级（含）以上，由国际、国内品牌酒店管理公司（见附件四）经营，年均入住率不低于60%的项目。

3、购物中心（商场、商铺）类项目应位于城市商业中心区域，可供我行抵押面积不低于1万平米，年均出租率不低于90%的项目。

混合业态的物业应至少满足以上一个条件。

（五）物业的租金收缴率（租金收缴率=实收租金/应收租金）不低于90%。

（六）总行优质客户贷款项目抵押物价值控制在物业市场评估价值的70％以内；其他客户贷款项目抵押物价值控制在物业市场评估价值的60％（或账面成本的70％）以内。

第十八条 不得介入以下经营性物业抵押贷款项目：

（一）产权存在纠纷、权属复杂、不利于资产处臵的项目。

（二）处于开发建设期的项目。

（三）工业经营性物业抵押项目（经总行审批的试点项目除外）。

第七章 贷款额度准入要求

第十九条 总、分行级房地产开发优质客户及其直接或间接控股比例50%（含）以上的子公司项目不受贷款额度限制。

第二十条 住房开发贷款额度规定：

一类地区，项目贷款额度不低于8000万元；二类地区，项目贷款额度不低于5000万元；三类地区，项目贷款额度不低于3000万元。

第二十一条 政府回购的保障性住房开发项目不受贷款额度限制，但不得高于政府回购协议确定的回购价款。

第二十二条 商业用房开发贷款额度规定：

一类地区，项目贷款额度不低于1.5亿元；

二、三类地区，项目贷款额度不低于1亿元。

第二十三条 土地开发贷款额度规定：

一类地区，项目贷款额度不低于1亿元；二类地区，项目贷款额度不低于8000万元；三类地区，项目贷款额度不低于5000万元。

第二十四条 经营性物业抵押贷款额度不得低于1亿元。

第八章 房地产开发及经营性物业抵押贷款业务准入的审核

第二十五条 房地产开发及经营性物业抵押贷款业务准入审核流程： 需报总行（房地产信贷部）准入审核的房地产开发及经营性物业抵押贷款业务，客户准入和项目准入应一并申报。经营行调查后逐级上报一级分行，或一级分行房地产信贷部门（公司部门）直接调查并形成准入申请报告。经一级分行分管行长同意后，以行发文形式上报总行。总行房地产信贷部起草客户及项目准入审核签报，报总行分管行长。分管行长同意后，总行房地产信贷部发文批复并抄送总行信贷管理部。

第二十六条 对于商住综合开发项目的准入，住房建筑面积占项目总建筑面积超过60％（含）的项目按照住房开发项目准入，其他项目按照商业用房开发项目准入。

第二十七条 房地产开发及经营性物业抵押贷款业务准入批复的时效。经审批通过的客户准入有效期两年。项目准入有效期（即准入批复下发日至首笔贷款发放日）不超过6个月。

第二十八条 对已审批准入的客户及项目发生重大变更事项，需按原流程重新进行准入报批。

第九章 附则

第二十九条 本办法由中国商业银行总行负责制定、解释和修订。第三十条 原相关政策制度与本办法不一致、相抵触的，以本办法为准。

第三十一条 本办法自印发之日起执行。

第五篇：中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效)

中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法（试行）农银发（2000）58号［失效］

第一条 为了加强房地产贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等有关法律法规和《中国农业银行贷款管理制度》，制定本办法。

第二条 本办法所指房地产开发建设贷款系指房地产开发、建筑安装、装修等房地产类企业用于房地产开发和建筑安装以及翻新的二次装修等房地产开发建设方面的贷款。

第三条 房地产开发建设贷款管理应符合《中国农业银行贷款管理制度》和《中国农业银行贷款操作规程（试行）》的一般规定。同时，依据本办法，加强房地产贷款专业管理。

第四条 根据资金用途和性质，农业银行对房地产开发建设贷款实行分类管理。房地产开发贷款实行中长期项目贷款管理。建筑安装贷款可根据贷款用途和期限，按短期贷款或中长期项目贷款管理。

第五条 本办法适用于农业银行本、外币房地产开发建设贷款管理。

第二章 贷款对象、用途、基本条件和科目

第六条 房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。建筑安装贷款是指对分类承担建筑、安装、市政建设以及从事房屋修缮和建筑物装饰等施工任务的企业发放的用于建筑材料储备和购置建筑安装设备的贷款。

第七条 借款人申请房地产开发贷款的，除具备《中国农业银行贷款管理制度》规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：

（一）具备有权部门核定的开发资质等级证明。

（二）持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》。

（三）项目资本金不得低于项目总投资的30％，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发。对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资要求资本金比例；对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资要求资本金比例。对贷款风险预期较大的项目，应相应上浮资本金比例。

（四）抵押物合法有效，对以房地产在建工程作为贷款抵押的，只能用已形成的现实资产部分作为抵押物，且在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50％。

（五）工程监理单位有相应的资质等级。

第八条 借款人申请建筑安装贷款的，除具备《中国农业银行贷款管理制度》规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：

（一）具备有权部门核定的开发资质等级证明。

（二）外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证。

（三）申请中长期项目贷款的，自有资金至少应占中标或承建项目总投资的20％，并在贷款发放前投入工程建设；申请短期贷款的，符合《中国农业银行短期贷款管理办法》规定的条件。

（四）贷款担保合法有效。

第九条 房地产开发建设贷款在房地产类贷款科目中核算反映。

第三章 贷款申请和受理

第十条 房地产开发企业或建筑安装企业直接向开户行提出借款的书面申请，申明借款金额、币种、期限、用途、贷款方式、担保方式、还款来源及偿还能力等情况。

第十一条 对开户行同意受理的借款申请，申请房地产开发贷款的，通知开发商正式填写《固定资产（中长期）借款申请书》；申请建筑安装贷款的，根据资金期限，属于短期贷款的，通知建筑安装企业正式填写《流动资金（中短期）借款申请书》，属于中长期项目贷款的，通知借款人正式填写《固定资产（中长期）借款申请书》。

第十二条 开户行除要求开发商或建筑安装企业提供《中国农业银行贷款操作规程（试行）》规定的一般相关资料外，开发商还应提供以下资料：

（一）开发资质等级证书；

（二）经济适用住房开发项目列入国家经济适用住房建设投资计划和信贷计划以及政府部门对该项目减免税费的有效批件；

（三）土地出让合同、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图，经济适用住房开发项目土地划拨证明；

（四）《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》；

（五）项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、供水、供电、供气和雨水、污水排放合同及公建配套资料；

（六）抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；

（七）参建、联建合同或协议；

（八）建筑工程保险单或借款人同意投保建筑工程险的承诺函；

（九）与贷款相关的其他资料。

建筑安装企业除提供贷款操作规程规定的一般相关资料外，还应提供以下资料：

（一）建筑施工企业资质等级证书；

（二）外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证；

（三）中标和承建协议、合同及承建项目清单；

（四）中标和承建项目的规划设计方案、投资概（预）算书；

（五）其他贷款相关资料。

第四章 贷款调查

第十三条 贷款合法性调查。

贷款调查部门对房地产开发贷款合法性的调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：

（一）从事房地产开发的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目。

（二）开发资质等级证书的有效性。调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否经有权部门办理年检。

（三）土地出让合同的真实性、有效性。应调查土地出让合同是否真实有效，土地规划红线图是否经批准。

（四）合法批件的完整性。应调查项目所在地块的土地出让金是否已交清，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施（开）工许可证》是否齐全有效；已经开始销预售的，是否持有有效的《销预售许可证》；上述批件是否为临时性质的批件。

（五）贷款用途的合规性。应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策。对涉及农用地转为建设用地的，应调查是否办理了农用地转用审批手续，是否属改变农业用地用途进行房地产开发或利用建设项目、规划许可和红线图转让等形式变相“炒卖”土地；对利用城市规划区内的集体所有的土地进行房地产开发的，应调查是否依法征用转为国有土地后可进行有偿出让。

（六）参建、联建协议或合同的合法性。

（七）对经济适用住房开发项目，还要调查该项目是否列入国家经济适用住房建设投资计划和信贷计划，减免税费的证明文件是否真实有效，划拨土地的取得是否合法。

（八）抵押物的合法性。

根据房地产管理的有关法律、规定，不得用下列房地产进行抵押：

1.违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施；

2.军事设施；

3.以出让方式取得土地使用权，满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权；

4.国有土地使用权已抵押登记的地上房屋所有权，地上房屋所有权已经抵押登记的国有土地使用权作为抵押物。

根据房地产法对房地产转让的有关限制规定，应避免用下列房地产进行抵押：

1.未按土地出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的；

2.按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25％以上的，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的；

3.城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。

对建筑安装贷款的合法性调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：

（一）从事建筑安装的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含建筑安装、装修等项目，营业执照是否经工商行政管理部门办理年检手续。

（二）建筑施工企业资质等级证书的有效性和建筑活动的合法性。应调查建筑施工企业资质等级证书是否有效，是否经有权部门办理年检，其建筑活动是否超越该企业资质等级许可的业务范围，是否用其他建筑企业的名义承揽工程。

（三）外地企业承建许可证。应调查外地注册的建筑安装企业是否持有进入本地区承建项目的许可证，许可证是否真实有效。

（四）建筑安装企业提供的中标和承建合同、协议真实有效。

（五）贷款实际用途合规。是否用于垫资承包等国家政策所列禁项。

第十四条 贷款安全性调查。

贷款调查部门除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对房地产开发贷款的安全性还应调查以下内容：

（一）项目资本金比例和到位情况。对参联建项目，应调查项目资本金是否用贷款或债务抵充。

（二）抵押物的变现能力。对设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，应调查拍卖所得价款中扣除优先缴纳出让金后第二还款来源的偿债能力。调查是否将抵押人所有的、在土地和房屋管理部门登记的国有土地使用权和地上房屋同时进行抵押，不得分立抵押。

（三）个人住房按揭贷款配套情况。应调查该项目个人住房按揭贷款来源意向以及构成。

（四）建筑工程监理落实情况。应调查工程监理单位是否具有与该工程对应要求的资质等级，在其资质等级许可的监理范围内承担工程监理业务；调查监理单位的业绩、信誉；调查委托监理协议内容是否完善，建设资金使用是否纳入监理范围。

除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对建筑安装贷款的安全性还应调查以下内容：

（一）自有资金比例和到位情况。

（二）建筑安装企业承建的工程清单中是否有我行发放的房地产开发贷款项目。

（三）房地产项目开发企业的资金投入是否到位。

（四）中标、承建协议或合同中规定的付款时间是否早于借款人提出还款时间。

第十五条 贷款效益性调查。

贷款调查部门除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对房地产开发贷款的效益性还应调查以下内容：

（一）从项目所处地段、户型设计、房屋质量设计标准、物业管理水平、周边环境等方面，与同类项目的销售（出租）相比，预测市场前景；

（二）项目供水、供电、供气和雨水、污水排放等公建配套对市场销售（出租）的影响；

（三）项目的销售（出租）策略是否符合市场的需要；

（四）给存款、中间业务等带来的附带效益；

（五）对已开始销预售的项目，要调查其销预售情况，分析市场风险；

（六）对于经济适用住房开发项目还要调查其价格构成要素的测算是否合理。

除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对建筑安装贷款的效益性还应调查以下内容：

1.借款人提出的建筑安装、装修的标准是否与工程设计标准相符；

2.借款人提出的建筑安装、装修的进度是否影响施工项目的到期完工，实现销售（出租）。

第十六条 在对贷款合法性、安全性、效益性进行调查了解的基础上，按照《中国农业银行房地产开发企业信用等级评定办法（试行）》的有关规定对借款人进行信用等级测评。

第五章 贷款审查、审批和发放

第十七条 房地产开发建设贷款实行审贷部门分离运作，贷款审查部门独立对贷款调查意见的准确性、完整性和合理性进行审查核准。

第十八条 房地产开发建设贷款实行分级审批、授权管理。房地产开发贷款按照中长期项目贷款审批权限，对授权权限内的贷款进行审批。对建筑安装贷款，根据贷款用途、期限，按短期贷款或中长期项目贷款审批权限审批。

第十九条 在项目资本金或自有资金全部到位，投入项目或工程建设后，开户行根据借款合同的约定和贷款发放的有关规定，办理贷款发放手续。

第二十条 房地产开发贷款以及建筑安装中长期贷款实行逐笔核贷，逐笔发放，按照工程设计和实际施工进度的需要逐笔办理贷款发放手续。

第六章 贷后检查和收回

第二十一条 对房地产开发贷款和建筑安装中长期贷款要派驻项目经理或项目管理组，并实行项目经理负责制，项目经理负责具体的贷后管理。

第二十二条 贷后检查包括对外检查和对内检查。对外检查是指贷款发放后，派驻公司信贷员或信贷组对借款人贷款的使用和运行情况进行的跟踪检查。对内检查是指上级单位对项目经理、项目管理组贷后管理工作进行的检查。

第二十三条 房地产开发建设贷款实行专款专用，封闭运行。要对贷款逐笔进行跟踪检查，并按月提交贷款检查的书面报告。定期检查报告的主要内容有：

（一）项目是否按预定的设计要求和计划工程进度施工、竣工、出售和运行；

（二）借款人是否按照借款合同规定和实际用款计划使用贷款，有无挪用贷款；

（三）借款人贷款归行和还款付息情况；

（四）对建筑安装贷款，要检查借款人材料储备是否正常，应收账款是否及时清理收回，是否向外单位投资，或垫资承包等问题；

（五）其他影响贷款安全的情况。

第二十四条 上级单位应定期对项目经理或项目管理组的贷后管理工作进行对内检查，检查内容主要是：

（一）督促项目经理或项目管理组对项目进行检查和报告；

（二）及时发现和反映信贷工作中存在的问题，提出改进措施；

（三）对项目经理或项目管理组的贷款跟踪管理工作情况和所辖大额贷款项目情况以书面形式上报。

第二十五条 建立贷款风险早期预警制度。项目经理、项目管理组、上级检查单位发现借款人出现以下情况时，应随时向有关领导、上级主管单位报告，及时采取相应的风险防范措施。

（一）借款人主要管理人员无故离岗、逃逸、隐匿、被司法机关关押、逮捕等；

（二）实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组、项目有偿转让等投资主体变更；

（三）企业发生法律纠纷和诉讼，银行账户被冻结；

（四）改变项目设计，项目工程进度缓慢，工程质量下降，亏损持续、大量增加；

（五）不接受信贷监督，资金体外循环，贷款逾期、拖欠利息；

（六）未经贷款行同意，将已设定抵押权的房产出让或进行再抵押；

（七）抵押物遭受火灾等重大灾害，损失严重；

（八）改变销售策略，项目销售不畅；

（九）其他加大贷款风险的重大事件。

第二十六条 房地产开发贷款的收回。对以在建工程作开发贷款抵押并提供配套按揭贷款的项目、楼盘，在产权过户给置业者、办妥产权变更手续、按揭贷款抵押转为房产抵押的同时，收回该楼盘、项目的房地产开发贷款，以避免同一抵押物重复抵押。

第七章 附则

第二十七条 单位自建房贷款比照本办法执行。

第二十八条 本办法由总行负责制定、解释和修订。省市分行可依据本办法制定相应的操作细则。对超出本办法规定条件的项目需报总行审定。

第二十九条 本办法自发布之日起试行。试行期一年。