房地产开发贷款审查要点

第一篇：房地产开发贷款审查要点

房地产开发贷款审查要点

一、定义

本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

二、房地产行业总体特征

1、政策敏感性。

2、资金密集性。

3、区域性较强。

4、自偿性特征。

三、项目审查判断三大关键因素

（老城区、大型居住新区、户型-购房群体）区位和客户群销售风险完工风险股东（股东和集团实力、开发经历、、销售排名、市场品牌）品牌和实力商住项目财务风险实力：完工风险、整体抗风险能力品牌：销售风险（跌价空间-市场波动风险、定价合理-可比项目成本与价格除上述外部条件外，内部的管理和操作风险（抵押、预售资金监管）是风险管控的关键

四、申请人及股东审查要点

主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。

1、股东（实际控制人）的实力和品牌：

21）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权益的措施；

（2）股东主营业务板块构成。关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等；关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；

（3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名。

2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比。

3、集团财务情况，关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。

五、项目位置审查要点

主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度

（一）地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区，具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。

1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况，以及当地居民对该区域的认可度。是否政务/商务或居住新区核心地段等

2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。

（二）周边生活配套设施情况

1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情况（有河相隔的）。

2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况），六、项目自身审查要点

（一）项目土地审查要点

主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。

1、土地取得过程和取得方式。

2、土地成本和支付情况，并计算楼面地价。

3、土地证取得情况及相关记载内容。

4、土地出让合同中是否有配建保障房、无偿移交或还建（回迁）、限制销售等特殊约定。

5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。

（二）项目规划审查要点

主要审查项目规划规模、业态、套型，判断销售群体和去化风险

1、整体规划情况：项目商住等业态规划面积、主要套型和层高、精装/毛坯，分期概况（包括前期开发进展）。

2、授信区域项目规划情况。即上述具体规划情况。

（三）四证取得情况

主要审查已取得证照情况和预计后续取得时间。

（四）项目总投资和筹资计划审查要点

主要审查投资成本、筹资计划是否合理，资本金能否落实，对销售滚动投入依赖度是否过高

1、总投资构成以及投入情况。关注土地楼面价与周边项目对比有无优势，单位建安成本是否当地市场合理区间；

2、筹资计划和已投入情况。关注资本金能否在放款前落实到位，融资比例和模式是否合理，销售滚动投入依赖是否过高。

3、关注外部融资（包括本项目和项目公司其他项目）情况：金额、期限、利率、担保方式、还款来源。对我行融资安全的影响，授信方案的应对措施。

（五）项目建设进度审查要点

项目目前建设进度、计划开盘时间和竣工入住时间。

（六）项目销售审查要点

主要审查周边销售去化率和价格、本项目前期销售去化和价格、授信项目按可比价格测算的销售收入。

1、周边可比项目销售情况。

2、授信项目前期销售情况（如有）。关注已售部分去化率情况以及销售收入、价格、资金回款情况。

3、授信项目预计未来销售价格和总收入情况。有意向性销售或定向销售的，根据具体协议内容分析未来销售情况。

4、计算可售面积成本、保全价格和跌价空间。

（七）封闭管理审查要点

1、根据当地政策规定和我行与借款人确定的管理方案，能否落实预售资金唯一监管，销售回款能否全部我行归集。

2、经营机构是否已制订明确的贷后管理措施，包括成立专项小组、责任人、抵解押和资金封闭管理（建设资金和预售回款）的具体要求。

（八）还款方案审查要点

ABC三类：根据股东情况以及项目所在地区，并结合项目具体情况，以三类方案为基础制定具体的还款方案（具体分类方案参见审查报告模版）。

七、项目担保方式审查要点

（一）抵押担保

1、土地、在建工程能否全程办理抵押；

2、无法办理全程抵押的，解释原因，要求落实预售阶段的风险防控措施。

3、抵押物评估方式以及估值的合理性，抵押率的设定。

（二）质押担保

1、质押物的评估方式、估值的合理性、质押率的设定。

2、当地办理相关质押登记的相关规定、流程以及可操作性。

（三）连带责任担保

1、担保人与借款人的关系。

2、担保人的担保履约能力：股东背景、资金实力、偿债压力等。

八、授信方案审查要点

制订明确的授信方案（参照审查报告模版），主要关注是否符合总行政策和模版相关要求，风险管控方案是否合理。

第二篇：房地产开发贷款-风险审查要点

房地产开发贷款风险审查要点

一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查

为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告；公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书（股份制企业），贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件；经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件；公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。

实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。

（一）对房地产开发企业营业执照的审查

对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照；如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。

（二）对房地产开发企业房地产开发资质的审查

房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。

二、对房地产项目资料的法律审查

银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。银行对房地产贷款项目审查应要求借款人提交以下项目资料文件：立项批准文件、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证、地价款缴交凭证复印件；施工许可证；自筹资金比例；合作项目需提供合作开发协议或有权部门批准合作开发的批件。实践中商业银行对房地产开发项目的法律审查应重点放在立项批准文件和四证上及自筹资金比例上。

（一）对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查。

银行对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查应主要注意审查两方面：

1、注意审查立项批准文件及四证的有效性

首先，要注意审查借款人提供的批准文件是否有权机关颁发的。其次，在审查项目四证时，应注意审查四证的颁发时间，确认四证的有效期。我国有关法律法规规定，开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或建设用地超过两年未使用，由城市规划行政主管部门撤消其建设用地规划许可证。开发商在取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准，《建设工程规划许可证》即行失效。

建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或超过延期时限，施工许可证自行废止。因此银行审查中应注意国家法规对四证时效的规定，防止超过时效导致项目不合法。

2、注意项目立项批准文件及四证确定项目开发地域

根据中国人民银行（银发[2003]121号）文件的规定，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区房地产项目，严禁跨地区使用。银行可根据项目资料提供的有关信息，如批准机关的名称，项目地块的坐落等确保借款人申请发放的贷款项目在本地区之内。

（二）商业银行对房地产项目建设自筹资金的审查

《城市房地产开发经营管理条例》13条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”同时中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）文件也规定，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。”银监会颁布的《房地产贷款风险监管指引》将自筹资金的比例提高到不低于35%。

为了满足上述条件，获得贷款，许多房地产企业对自筹资金采取了灵活态度。在实践中，银行要区别情况认真审查：

1、同一房地产项目，房地产企业在多家有银行贷款的，其中一家银行计算借款人自筹资金比率时，将企业向其他银行融资所获得的贷款也计入其自筹资金的范畴，这种做法是不符合要求的，银行不应接受此种自筹资金比例计算方式。

2、房地产企业的股东或其他企业投入，但不作为企业资本金投入，而是作为房地产企业与其股东之间的其他往来款项的形式作帐。此时，对于银行所要求的借款人自筹资金比率高于法律法规和人民银行规定要求的，股东或其他企业暂借借款人的款项可视为借款人的自筹资金。但为防止抽逃资金，银行应要求借款人的股东或其他企业书面承诺，借款人还清贷款前不收回该笔资金，以确保不因资金缺口而影响项目建设和按时还贷。

（三）对房地产贷款项目几种特殊情况的审查

1、对房地产贷款项目运做是否规范进行审查

我国法律法规及规章规定：房地产开发贷款中只有合法的开发主体才能享有所开发项目的销售收入；立项批准文件确定的开发主体与“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致、“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致时，开发商（借款人）不是项目的合法建设主体。借款人不是项目建设的合法主体，可能引发纠纷使借款人陷入诉讼争执中；同时也会使借款人能否享有项目的销售收入存在一定的不确定性，给银行的贷款带来风险。

为防止项目运作不规范而引起的风险，银行可采取以下措施加以防范：严格按照人民银行及银监会的的信贷政策，审查房地产开发贷款中的批准文件和权证中记载的开发商的名称是否一致，对不一致的，应建议向银行申请贷款的开发商（借款人）变更有关权证，使其成为项目建设的合法主体；对借款人非自身原因不能获取政府有权批准机关关于立项批准文件及有关权证的变更批复，但政府有权批准机关答复肯定了借款人项目开发的合法主体地位，在这种情况下，可以要求原开发主体作为银行共同还款人，和借款人一起对银行贷款承担还本付息的责任。

2、对房地产开发项目实质是否合法进行审查

房地产开发是一个综合开发过程，应与城市规划、环境保护、交通运输、水利设施、城市绿化等方面协调一致，以达到综合治理的目的。房地产开发的立项审批，涉及到城市建设、规划、交通、水资源保护、行污排捞、环境保护、文化构成等诸多方面的问题，一个合法的房地产项目应符合城市规划法、环境保护法、防洪法等相关法律法规的规定。但是实践中，主管房地产开发项目审批的某些政府职能部门、审批部门的工作人员往往忽视、无视、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立项批准，导致项目被依法撤消或项目建成后成为违章建筑被依法撤除。如果开发商投入巨大的开发成本后，项目被依法撤消或所建房屋被撤除，将直接造成开发商还贷资金的缺乏，严重影响银行贷款的安全。银行可以从以下几个方面进行防范：

（1）审批人员应熟悉与房地产开发立项的有关法律法规及规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地产开发贷款中，如对项目的合法性存在疑惑，应及时查阅有关的法律法规直至咨询有关业务人员。

（2）要求借款人提供有效担保，实践中借款人多以开发项目的土地使用权为借款提供抵押担保，但是如果项目因实质不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用权也有可能因项目被撤消而无效，导致贷款担保落空。因此贷款银行在审批开发贷款时，对项目的合法性特别是土地审批手续的合法性存在疑问时，应要求借款人提供除土地使用权以外的有效担保。

（3）依法维权，保护银行利益。如果房地产项目的不合法是因为政府审批部门的过错造成的，贷款银行可督促借款人提起行政赔偿诉讼，要求有过错的政府审批部门承担赔偿责任，在借款人取得行政赔偿款后，贷款银行可要求借款人用以偿还贷款。

3、商业银行对房地产开发项目转让引发贷款风险的审查

房地产项目转让是指一方将已获得的土地使用权连同项目规划许可正、施工许可证等有关文件和已建成的房地产实物部分有偿转让给受让方，由受让方去完成项目建设，此时如银行已对该项目发放了房地产开发贷款，则由于借款人（原项目开发商）转让项目后不再是适格借款人，增加了银行的信贷风险。贷款银行可根据情况采取以下措施：

（1）要求借款人提前偿还贷款本息，结束房地产开发贷款法律关系。为此贷款银行可在借款合同中约定，如借款人转让所开发项目的，贷款银行可要求其提前偿还全部贷款本息。（2）与借款人、项目受让人协商，将开发贷款的借款人变更为项目受让人，由项目受让人承担原借款人根据借款合同应承担的义务，如贷款银行采取此种措施应注意审查开发项目转让的合法性。

首先，房地产开发项目的转让必须符合《城市房地产管理法》的规定。《城市房地产管理法》第38条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋建成的，还应当持有房屋所有权证书。

该法第39条还规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。房地产开发项目转让必须符合上述条件。

其次，房地产开发项目必须履行特定手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第21条的规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

再次，房地产开发项目受让人必须符合法定条件。由于我国对房地产业实行市场准入及资质管理制度，因此房地产开发项目受让人必须是取得房地产开发资质证书且其资质等级符合要求的房地产开发企业。

三、房地产开发类贷款的担保

实践中由于房地产开发类贷款金额大、周期长，为保证此类贷款的安全，银行一般只接受房地产抵押贷款，对保证、质押及房地产以外其他资产的抵押不宜接受。

（一）商业银行在受理房地产抵押时应注意审查以下法律风险及防范措施

1、在接受房地产抵押时，应注意审查产权证的真实性及来源的合法性。

银行在对房地产抵押进行审查时，不应仅进行形式上的审查，还应对抵押人取得权属证明是否经过了法定程序进行实质性审查。实践中，银行应特别关注以下情况：

（1）应注意审查土地出让合同的出让主体是否合法。根据现行有关法律及司法解释规定，我国只有县级以上人民政府或土地管理部门才有权出让土地使用权，而像开发区管委会等单位是无权出让土地，更无权颁发土地证的；

（2）注意审查土地出让金是否已经交清。应要求抵押人提供与合同价款相符的发票；对以协议方式出让的土地使用权，还应注意审查土地使用权出让金不能低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，否则无效。

（3）对于在二级市场受让的用于房屋建设工程的土地使用权，注意审查该土地在转让时是否已经完成了原土地出让合同规定的开发计划等；

（4）在接受二手房抵押贷款时，针对一些关联交易,特别是近亲属之间的交易。应注意审查交易的真实性，如是否支付对价、赠予行为是否是真实意思表示、房产交易双方当事人身份的真实性以及房屋买卖合同是否合法有效等；

2、在接受学校、幼儿园、医院等公益性事业单位房地产作抵押时应注意的问题。根据《担保法》第37条第3款规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押。因此，一般来说像学校、幼儿园或医院等单位，不管其是公立还是私立，都不得接受其以公益设施作抵押，但学校、幼儿园或医院等公益单位以公益设施以外的财产（如店面）为自身债务设定抵押的，原则上应当可以接受。

一般来说，社会公益性事业单位，包括学校、幼儿园、医院、卫生防疫站、体育馆等。社会公益性团体，包括红十字会、残疾人联合会、环境保护协会、宗教协会等。

3、在接受光地抵押时应注意的问题。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金25%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”根据这一规定，抵押的土地使用权，可能由于该土地超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满两年未开发，被土地主管部门依照该规定无偿收回，被抵押的土地使用权会随之依法转移归国家所有，致使抵押权落空。

为避免出现上述风险，银行在接受土地使用权（光地）抵押时，应加强贷后管理，及时关注土地开发进展情况，对于未能在规定期限内进行开发的，应当积极敦促抵押人及时到土地主管部门办理延期开发手续，或及时采取合同中约定的违约救济措施，避免土地使用权被国家无偿收回。

4、接受集体土地使用权抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第34条和第36条的规定，集体土地使用权中，只有抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒地等“四荒”土地使用权和乡（镇）、村企业的厂房及其占用范围内的土地使用权可以设定抵押。但鉴于集体土地使用权在流转方面限制比较多，且实际价值难以判断，如林地使用权。因此，在实践中，一般不得接受集体土地使用权抵押。

5、办理土地使用权及房屋所有权同时抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这就是通常所说的房地产抵押时“房随地走”和“地随房走”的原则。法律上虽然明确规定房地需同时抵押，但在实践中，如何办理抵押登记手续，去实现房地同时抵押，却是横亘在银行面前的一道难题。

由于我区房屋和土地是实行分别管理、分开发证的，因此如地方法规无明确规定，为防范法律风险，办理房地产抵押时应分别到房屋和土地管理部门分别登记，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而与其他抵押权人产生法律纠纷。

6、关于对一栋楼房仅以部分楼层抵押（或一栋房屋，其占地面积远小于其土地证面积），其土地如何办理抵押登记的问题。对一栋楼房仅以部分楼层抵押，可以从以下两个方面办理土地抵押登记：（1）对于能够办理土地分割的，应要求抵押人先行办理土地证分割，再办理房屋、土地的抵押登记；（2）对于不能办理土地分割的，如果抵押人同意，应要求其将整栋楼的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，则应要求其到土管部门出具同意该栋房屋部分抵押的“抵押联系通知单”，并注明土地证号，抵押权人及抵押金额。

7、关于抵押登记期限的问题。

根据《担保法》司法解释第12条规定我国法定的担保物权存续期间为主合同债权诉讼时效结束后二年，只要在此期间内行使担保物权，人民法院都应予以认可。根据该规定，可以认定：其

一、物权登记机关自行设定物权担保期限没有法律依据，是无效的；其

二、在法定担保物权存续期间即主合同债权诉讼时效结束后二年内主张担保物权均是合法有效的。但为了防范经营风险，在条件允许的情况下，银行应从审慎性原则出发，按时前往登记部门办理续登记，以免造成抵押物重复抵押，产生纠纷。

8、关于国有划拨土地使用权抵押登记问题。

根据国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》以及最高人民法院转发该通知时所作的规定，银行在办理以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押担保贷款时，只要在土地管理部门依法办理了抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地管理部门的批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。另外，银行在测算划拨土地的抵押率时，应注意先行从其总价值中扣减与其在出让时应缴纳的土地出让金等金额相当的这部分价值。

9、关于在建工程抵押的问题。

根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为，由此可知，以在建工程抵押取得的贷款只能用于该在建工程的继续建造。换言之，在建工程的开发商不得以在建工程为他人债务作担保，也不能为自己其他性质的的债务进行担保，而只能为取得在建工程的继续建造资金的贷款担保。另外根据《城市房地产抵押管理办法》有关规定，在建工程在竣工验收办理产权证后，应及时将在建工程抵押变更为房地产抵押，防止银行抵押权落空。

（二）注意审查房地产抵押中涉及到的几种法律关系

1、注意审查在建工程抵押与建设工程工程款优先权的关系

《合同法》第286条规定了建设工程优先受偿权优先于银行抵押优先权实现。最高人民法院于2002年6月11日通过的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)也明确规定,建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此,银行应注意防范建设工程式优先受偿权带来的贷款风险。

由于法律和司法解释并未规定建筑工程优先权公示制度,导致该建设工程式的抵押权人在接受抵押时无从了解该建设工程上是否存在承包人的优先权。因此,假如贷款银行在发放房地产开发时接受了在建工程抵押,但开发商并未如约支付承包人建筑工程款时,贷款银行的抵押权很可能落空。为了最大限度的防范在建工程抵押权落空的风险权落空的风险,贷款银行在发放开发贷款时可以采取以下措施:（1）注意审查建筑工程承包合同对工程价款的约定。贷款银行应注意审查了解《建设工程合同》约定的工程总价款、支付条件、支付方式以及是否存在承包商垫资建设的情况，在承包商欲行使优先受尝权时贷款银行应该协助开发商。根据《建设工程合同》的约定和法律规定，对建设工程价款超过合同约定或超过预算数额时要求开发商行使拒绝权。另外最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，承包人的优先权的行使须在建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月之内行使才为有效，因此贷款银行还可根据《建设工程合同》掌握承包人行使优先权的期限，以便及时提出抗辩。

（2）在确定抵押物价值时扣除工程价款。由于承包人的工程价款优先于贷款银行的贷款抵押权受偿，因此银行在确定拟抵押的房地产（尤其是在建工程和竣工未超过6个月的房地产抵押）的价款抵押时，可将工程款相应部分剔除。但是由于开发商支付承包人的价款后，承包人的优先权自然释放，所以银行在办理抵押登记时，仍然应对抵押的房地产作全部、第一顺序抵押权的登记，以便在优先权终止后获得优先于开发商的其他抵押权人、无担保债权人优先受偿的效力。

（3）要求承包人提供担保或要求承包人书面放弃优先受偿权。为了对抗承包人的优先受偿权，贷款银行可尝试以下两种方法：第一，贷款银行可与承包人协商，要求承包人提供连带责任保证，双方还应在合同中约定，承包人应在贷款银行开立帐户，对于其行使“建设工程优先受偿权”获得资金应存入该帐户，并授权银行进行扣划。第二，贷款银行可要求承包人出具放弃优先受偿权的书面文件。我们认为，法律赋予承包人对于建设工程的有限受偿权是一种授权性规范，承包人有权放弃，法律应遵守当事人意思自治的权利。但目前无明确规定和判例的情况下，从谨慎原则考虑贷款银行不应完全依赖于承包人放弃优先受偿权这一途径，而应结合其他方法保障银行信贷资金的安全。

2、房地产开发抵押贷款与商品房预售所涉及的法律问题

商品房预售是指房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《城市房地产管理法》第44条规定，房地产开发商如要预售商品房，必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，由于开发商已将项目土地使用权预先抵押给贷款银行。

商品房预售后,项目土地使用权的变现能力将受到预售合同的限制,如开发商不能按时偿还贷款,贷款银行不能就抵押土地使用权折价、拍卖并就折价、拍卖款优先受偿。为防范此种风险，贷款银行可采取以下措施：

第一，要求开发商将预售款交存贷款银行，由贷款银行进行监管。《城市管理法》第44条第3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。实践中贷款银行可要求开发商将预售款交存我银行，对其进行监管，银行可以借此有效控制预售资金的用途，防止借款人滥用预售资金或将预售资金移转用于其他项目的开发。

第二，要求开发商与购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。在房地产开发贷款中，开发贷款的偿还往往依赖于项目房屋的销售收入，而房屋的销售收入大部分又来源于银行发放的个人住房贷款。开发贷款的发放银行发放个人住房抵押贷款，可使银行仍取得对房屋和土地的抵押权，有利于维护银行贷款资金的安全。为此，贷款银行可与开发商签定办理按揭贷款业务合作意向书，作为向其发放开发住房开发贷款的条件。第三，要求开发商为个人住房贷款提供保证担保。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》有关规定，消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这就意味着银行的抵押权也不能对抗购房人的期待权。因此商品房预售后，银行对土地使用权的抵押权几乎失去了变现能力。为了保证贷款资金的安全性，贷款银行可要求开发商在房屋预售后，房屋产权证办出之前，为购房人在银行的抵押贷款提供连带责任保证。

四、几种特殊形式的房地产开发贷款法律风险防范

（一）借款人为企业集团成员法律风险防范

就房地产企业集团组织结构而言，集团母公司或控制公司是纯粹持有股份的公司，本身不参与房地产经营，由集团下属的房地产开发公司从事房地产项目的申报业务，房地产开发公司有时根据需要再设立项目公司，具体从事特定项目的开发和建设。房地产企业集团具有企业集团固有风险，在实践中控制公司利用控制权损害商业银行利益表现在以下几种情况：

1、借款人资本明显不足，借款人向控制公司或关联企业借款，以增加资本金，以满足贷款银行对资本金的要求。但在银行发放贷款后，借款人的控制公司抽回资金或将贷款资金移用于其他房地产开发项目。

2、房地产开发项目预售后，控制公司要求借款人移转预售款给控制公司或企业集团中的其他公司，从而使贷款银行的还贷来源落空，不仅将对项目继续开发产生实质性的影响，而且削弱了借款人的偿债能力，增加了银行房地产开发贷款的风险。

3、在偿还贷款银行债务之前，提前分配或转移销售收入，为贷款银行的贷款债权带来了一定风险。

因此针对上述情况，银行在发放贷款前，与控制公司协商并可根据情况取得控制公司对下列事项的承诺：

（1）承诺在借款人偿还商业银行贷款前，不得抽回借款或投资、不得要求借款人偿还所欠控制公司的借款，或承诺其对借款人的债权在银行贷款债权之后获得清偿。（2）承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得要求借款人移转预售款。（3）承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得分红。

（4）承诺在某些情况下，商业银行可直接要求控制公司偿还贷款本息。这些事项包括如借款人资本明显不足、借款人存在欺诈行为、借款人的资产及财务与控制公司的资产及财务混淆不清等，事实上当借款人发生上述事项时，借款人的独立法人地位已明存实亡，银行可运用处理关联企业的法律规则“揭开公司面纱”制度，要求控制公司直接对从属公司的债务负责。

（二）借款人为房地产开发项目公司法律风险防范

房地产开发项目公司是为开发某一特定房地产开发项目而专门设立的企业。在实践中银行应注意对房地产开发项目公司进行以下审查：

1、注意审查房地产开发项目公司营业执照的时效性。建设部、国家工商总局于1992年颁发的《关于房地产开发企业管理的通知》第3条规定，项目公司经营对象只限于批准的项目，项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。但在实践中，许多项目公司在特定项目开发完毕后，为避免高昂重新成立费用及复杂的手续，并不去工商机关注销营业执照，而是继续开发经营其他房地产项目。

2、注意审查房地产开发项目的政府立项批准文件和有关权证。某房地产开发公司（股东公司）以自身名义取得了某项目的批文及“四证”，此后股东公司就同一项目设立项目公司，而该项目公司又以自己的名义向商业银行申请房地产贷款是否允许？根据中国人民银行（银发[2003]121）号各商业银行对未取得“四证”的项目，不得发放任何形式贷款规定，银行对未取得四证的项目公司不得发放贷款。在这里需要明确的是，银行如与未取得四证的项目公司签定房地产开发借款合同，借款合同是否有效？就合同的效力而言，由于商业银行向项目公司开发贷款并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《合同法》规定合同无效条件，借款合同不会因此无效。但由于商业银行此种行为违反了人民银行及银监会的信贷政策而可能受到监管部门的处罚。

3、注意审查因项目公司股权整体转让对商业银行房地产开发贷款的影响。

股权转让形式下的房地产转让不需要到房地产交易中心办理过户手续，免却了复杂手续和费用，受让方可以合法的以股东身份参与经营管理项目，由于具有上述优点，收购房地产项目公司股权逐渐成为房地产项目转让中常用的手段。

作为贷款银行应防止股东公司滥用权利损害债权银行利益的情况发生，实践中表现有： 其一，项目公司股东低价转移股权行为造成了项目公司自有资产减少，偿债能力下降。另外如受让股权的企业资产较差，不仅不能给项目公司追加资金，而且还可能挪用项目资金，给银行贷款造成风险。

其二，项目公司股东因土地增殖股权高价转让导致项目开发成本增加，项目利润下降，导致贷款的还款来源可能落空。

按照《公司法》规定，公司股东转让股权，不必取得债权人的同意。因此为防范股东整体转让股权引起的法律风险，银行可在借款合同中约定：如借款人股权结构发生重大变化，应事先取得作为债权人的商业银行的同意。

（三）房地产合作开发贷款的法律风险防范

房地产合作开发是指在房地产开发中享有土地使用权的一方与他方签定合同，共同开发土地，建造房屋，并按投资比例分享房屋产权的经营行为，实践中多称为“连建”、“参建”。合法的房地产合作开发应具备以下三个要素：

1、合作开发双方必须签定合法有效的合作开发协议；

2、一方必须是取得房地产开发资质的房地产开发企业；

3、一方必须取得土地使用权。

银行在实践中应注意防范几种不合法的房地产合作开发方式：

1、名为合作开发，实为借贷的合作开发形式

在房地产合作开发中，如双方在合作开发合同中约定，建设方只收取固定货币利益，不承担经营风险，则这种条款构成合作开发合同中的“保底条款”，双方虽名为合作开发关系，实为借贷关系，根据国家有关法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同应属无效。同时根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款也属于联营合同的“保底条款”，也应认定无效。

2、名为合作开发，实为非法转让土地使用权的合作开发形式 实践中主要表现为以下三种方式：

第一，在保底条款中约定土地使用权人不承担经营风险，只收取固定货币利益。在房地产合作开发协议的保底条款中，如双方约定的是供地方不承担经营风险，只收取固定货币利益，则这种约定虽名为合作开发，实为土地使用权的非法转让，应认定无效。

第二、以划拨土地使用权与他人合作开发，但未办理审批手续，未补交土地出让金。土地使用权的划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付其使用的行为。根据《划拨土地使用权管理办法》第5条、第40条的规定，如土地使用权人以划拨土地使用权与他人合作进行房地产开发的，应取得市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，否则此种房地产合作开发就因非法转让划拨土地使用权而应归于无效。第三、改变土地用途，与他人合作进行房地产开发

根据《土地管理法》第56条规定，土地使用权人以土地使用权与他人合作开发房地产的，如要改变土地用途的，首先要取得规划局的同意，再报原批准的人民政府批准，否者合作开发可能因非法改变土地用途而无效。

第三篇：并购贷款法律审查要点

一、房地产企业并购尽职调查关注要点

（一）适用法律 《城乡规划法》等

（二）关注要点

1、目标企业是否持有与其项目开发规模相适应的《房地产开发资质证书》。房地产开发企业应凭资质证书从事房地产开发经营活动。

2、目标企业名下房地产开发项目是否取得相关审批手续。（1）投资核准手续

建设房地产开发项目须就其项目建议书或可研报告取得投资主管部门核准文件。

（2）环境影响评价及审批手续：

房地产开发项目应进行环境影响评价，并就其环境影响评价报告取得环保主管部门批准文件。

（3）规划审批手续：

建设项目应取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。（4）建设用地审批：

建设项目用地由其核准机关同级国土资源管理部门进行预审。

3、核查目标企业名下房地产开发项目用地是否已取得《国有土地使用权证》，如尚未取得，应关注取得是否存在障碍。

4、目标企业所拥有土地使用权的取得方式。

房地产开发用地的土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

5、土地使用权出让金的缴付情况； 关注《土地使用权出让合同》中对出让金缴付的约定。

6、关注土地未按期开工、竣工可能导致的风险。

关注《土地使用权出让合同》对项目开工、竣工期限的约定。

二、矿业企业并购尽职调查关注要点

（一）适用法律 《矿产资源法》等

（二）关注要点

1、关注目标企业是否已具备生产经营所必须的资质。（1）勘察许可证

从事矿产勘查的企业应取得《勘查许可证》。（2）采矿许可证

从事矿产开采的企业应取得《采矿许可证》。

提示：煤炭生产企业的特殊规定

开采煤炭资源的煤矿企业，还须取得《煤炭生产许可证》。（3）矿产经营许可证

矿企经营非本企业生产、加工的矿产品，应申请办理《矿产经营许可证》。提示：煤炭生产企业的特殊规定

煤矿企业经营非本企业生产、加工的煤炭产品，应当取得《煤炭经营许可证》。（4）矿山安全生产条件合格证、矿长安全资格证、矿长资格证

由地方政府劳动主管部门管理。

2、资产并购中目标企业的采矿权是否已具备转让条件；（1）出让方应具备的条件 投产期限、权属无争议、缴纳相关费用。（2）受让方应具备的条件

符合有关探矿权申请人或者采矿权申请人的条件。

3、股权并购中目标企业的采矿权是否具备抵押条件 以矿业权进行抵押应满足的条件与矿业权出让的条件相同 提示：矿业权抵押的特殊规定

（1）矿业权人只能以矿业权为其自身债务设定抵押，不得为他人债务设定抵押。

探讨：矿业权人以其合法拥有的矿业权为他人债务提供抵押担保的法律效力。

（2）已出租的矿业权不得设定抵押

4、其他

三、上市公司并购尽职调查关注要点

（一）适用法律法规 《公司法》、《证券法》等

（二）关注要点

1、目标公司非公开发行股票是否履行了董事会及股东大会决议程序 关注：董事会、股东大会的召开程序及披露。

2、上市公司（国有控股）非公开发行股票方案是否经国资委批准。国有控股上市公司证券发行方案应报国资委审核。

3、上市公司非公开发行股票方案是否经证监会核准。上市公司非公开发行股票需报请证监会核准。

4、上市公司非公开发行股票方案是否取得证监会出具的豁免以要约收购方式增持股份的批准。

5、并购方与目标公司是否已经签署附生效条件的《股份认购协议》，所附生效条件的进展情况。

上市公司应与相应发行对象签订附条件生效的股份认购合同。

6、借款人在并购完成后是否仍保持目标公司控股股东或实际控制人地位； 为满足监管要求，借款人在并购完成后须保持上市公司实际控制人地位。

7、上市公司为借款人提供担保的，是否依照监管部门规定履行了董事会、股东大会批准程序。

上市公司对外提供担保至少须经董事会批准，特定条件下还须经股东大会批准。

第四篇：wwj-090810流动资金贷款审查要点

流动资金贷款审查要点

一、信贷业务工作经营理念

• 注重质量：追求过滤掉风险后高速增长

• 适度授信(不过度授信)：循序渐进、周转使用、有进有退

• 支持发展： 保证资产增长>=负债增长

二、中小银行应遵循的授信三原则

• 适度授信：企业有生命周期，银行要建百年老店。不大包大揽，不与企业同生死、共存亡

• 循序渐进：不了解的不做；了解多少做多少

• 周转使用：收回再贷，还旧借新，考察企业的现金流

三、每笔授信业务应回答的几个问题

市场人员调查、风险人员审查时要注意回答以下几个问题：

1.合法性：合法吗？

2.授信主体：贷给谁？

3.资金用途：干什么？

4.还款来源：用什么还？

5.担保方式：担保如何？

如果难以决策，你愿意把自己的钱借给它吗？

四、信贷业务合法性审查

对经办行提供的资料及法律文件的齐备性、完整性、规范性和借贷行为及担保行为的合法性进行审查。

1.审查报送资料齐全性、内容完整性、法律要素的齐备性：包括对申请书、调查报告、借款合同、担保合同、抵（质）押物以及其他与业务有关的资料及法律文件等方面的审查。

2.主体资格（申请人、担保人）的审查

3.对申请人、担保人等关于借款、担保等意思表示是否真实的审查（董事会决议，核保）

4.对信贷业务操作合法性、合规性的审查

五、信贷业务安全性审查（风险缓释能力）

1、申请人基本情况、资信情况审查

2、项目背景或借款用途

3、对申请人、担保人的经营状况、财务状况的审查

4、还款来源及担保人代偿能力的审查

5、对抵（质）押物的足值性、变现性的审查

六、借款用途审查

1.借款动机分析－如资金投向、贸易背景

是否用于生产经营活动

是否会被挪用到固定资产投资项目，形成短贷长用

归还他行贷款（替换他行贷款）

有无真实贸易背景

我行主动营销，挤出他行贷款

七、对申请人、担保人的经营状况、财务状况的审查。

1.经营状况审查

• 企业持续经营能力

• 有无负面报道

• 经营管理层决策能力，管理能力

• 主营业务是否突出、购销渠道、价格（上下游情况）

• 企业所处行业状况，企业在行业内的排名，市场占有率（地区，国内和全球）、竞争力、等

• 主要结算方式（结算方式：电汇、信用证；购销方式：赊销、款到发货）生产及贸易周期（账期）、经营规模及效益、主要资金需求环节及解决方式等

2.财务状况审查

• 对企业财务报表核实和调整

• 资产、负债主要构成、流动性指标及简单对比，负债率等

• 在他行贷款，长、短期贷款增加情况

八、还款来源及代偿能力的审查

Must Know your client

• 担保人与申请人的关系

• 经营范围交叉情况

• 财务指标分析

• 现金流量分析（经营、投资和筹资活动）

• 表外业务—对外担保，保函等

• 股东实力（注资/借款）/上市公司配股/增资

• 银行再融资能力

• 财务报表是否经过审计

• 信息是否充分披露

• 关注财务科目异常变化

• 长、短期债务

• 自有资金比例（企业“缺血程度”，是否大部分资金都用于补血了，）

九、对抵（质）押物的足值性、变现性的审查

1.抵（质）押物评估是否足值、变现能力如何、不动产的评估及抵押率设定及相关法律问题

如，公路收费权质押，控制操作风险，谁去每天收款？回款是否在我行归集？滞留时间长短？能给我行带来多少存款？

2.备用信用证条款

3.开证行的资信是否可接受等

4.政府或财政出具的还款承诺函。虽不具备法律效力，但对市政项目或事业单位项目而言，当地政府可能愿意承担还款责任。

十、信贷业务可行性审查

申请人发展前景、与我行往来情况、合作前景及本笔业务的综合效益等方面的审查

1、对项目可行性审查（可研报告）

2、对申请人未来发展前景及与我行今后合作潜力等方面的审查

3、对申请人与我行的本外币结算情况及本笔业务的综合效益的审查

十一、How如何审？

定性

定量模型，财务分析，现金流量分析

1.财务指标分析

比率分析和趋势分析

（一）盈利能力

• 毛利率

•净利润率

（二）效率补充完全

• 应收帐款周转天数

• 存货周转天数

• 存货周转率

• 应付帐款周转天数

• 总资产周转率

（三）流动性

• 流动比率

• 速动比率

（四）杠杆比率

• 债务权益比率（总体债务/所有者权益）

• 银行借款与权益比率

• 资产负债比（负债总额/资产总额）

2.对上市公司重点审查

• 大股东与上市公司之间资金往来，挪用上市公司资金

• 通过母公司调整财务报表。始、末点银行借款减少

• 对外担保，规定不超过资本金的50%

• 每股经营活动现金净流量（前十位）>2.14元

十二、流动资金贷款项目审查格式及内容

（一）介绍企业授信需求及具体条件。如涉及特殊操作模式，应作以说明。

（二）介绍授信对象基本情况，重点介绍授信对象的企业性质（是否民营企业）及主营业务范围。

（三）分析授信对象财务状况，重点审查相关财务指标，并进行现金流量分析。

（四）介绍担保方式并分析担保质量(风险缓释能力)，重点包括：

1、如为保证人担保，应重点分析担保人的代偿能力（企业的实际经营情况：财务分析、经营风险分析），并分析担保的实际意义（是否关联企业担保，是否互保，等等）。

2、如为抵押方式，应重点分析抵押物价值、抵押率及变现能力。

房产：评估值，抵押率原则上不超过6折，一般为5折——依坐落位置而定

（包括工业区集群等因素）

机器设备：一般4折，专业化程度，变现性

3、如为质押方式（目前我行所接受基本为权利质押），应分析质押的合法合规性、是否可办理质押登记、是否具备变现能力，等等。

（五）指出授信存在的主要风险点，并提出风险控制措施。

（六）介绍银企合作的历史状况，并分析合作潜力。

（七）给出审查结论，并对分行提出具体要求。

第五篇：流动资金授信及贷款审查要点

企业流动资金授信及贷款审查要点

为指导和规范信贷业务审查，提高审查质量，有效防控信贷风险，根据《中国XX银行信贷管理基本制度》、《中国XX银行法人客户授信管理办法》和《中国XX银行流动资金贷款管理办法》等相关文件，特编定本审查要点。

一、前臵审查

(一)客户类别审查

区分客户为集团性客户还是单一客户。集团性客户原则上对集团进行统一授信，不单独对集团内单个企业授信。单一客户应进一步区分是小企业客户还是非小企业客户。

集团性客户识别执行《中国XX银行集团客户授信业务风险管理办法》的规定；小企业客户的识别执行《中国XX银行小企业信贷管理办法（试行）》的规定。

（二）业务审批流程及权限审查

确认客户管理行，目前我行客户包括总行管理客户、分行管理客户及支行管理客户三类。

按照本级行转授权文件，确定该客户申请的业务是否为本级行审批权限，属本级行权限的业务应进一步确定是否需要向上级行报备或备案，超本级行权限的业务应进一步确认有权审批行，并确定业务上报审批流程，具体业务审批流程执行《中国XX银行关于规范信贷决策行为的若干规定》。

（三）内部运作资料审查 企业基本情况调查表（用信时除涉及要素变更需重新提供外可不提供）、统一授信审议表（授信时需提供）、借款申请书（或流动资金借款申请表）和流动资金贷款调查表（这两项申请贷款时提供）、调查报告、主责任人员名单及材料清单填写是否齐全并合乎要求，应注意各资料在时间顺序上是否衔接一致。

（四）存量客户附加审查情况

1、存量业务评价报告

要素是否齐全；存量业务中是否存在风险点。

2、检查底稿

是否有总分行历次检查和风险排查中的工作底稿及整改意见，如有，则应了解落实进度及具体情况。

3、存量批复 是否存在限制性条款未落实及贷后管理未到位情况。

4、会审情况

会审结果及信贷策略是否与本次业务操作一致。

二、客户主体审查

（一）主体资格的合法有效性审查

1、企业是否具有独立的法人资格，如属分支机构，应了解所属企业的详细情况及对分支机构的授权。

2、企业证照是否年检有效，各证照反映的企业要素是否一致。

3、注册资本是否与现行章程相符；实收资本与验资报告及财务报表入帐是否一致。

4、企业法人经营期限是否覆盖办理业务期限；经营范围是否与办理业务的用途一致。

5、章程及有关修正案是否齐全，是否有股东签章，对公司办理融资业务是否有限制。

6、验资报告中股东是否与现行公司章程一致；股东出资方式、出资额及占比；实物出资是否已办理权属变更。

7、涉及的资质证书及行业许可证书，应查看其是否在有效期内

8、审核工商局打印的户卡是否与上述情况一致，不一致的原因。

（二）与金融机构合作情况审查

1、基本户、一般户、专户及临时帐户开立情况，主要流水结算行。

2、综合查询中是否存在不良的信用记录及对外担保记录；了解企业整体融资（含直接融资）额度、用信品种、担保方式及对外担保情况。

3、重点审查企业与农行的合作情况：建立合作关系的时间，合作过程中信誉如何，在我行流水结算情况，当年信用等级是否已评定，是否满足本次授信中用信品种准入要求。

（三）客户的股东、法定代表人及实际控制人情况审查

1、特别要关注民营企业的法定代表人、主要个人股东及实际控制人的资质、任职经历、从业经验、社会信誉及地位；是否有兼职情况，兼职企业是否有不良记录，如有不良记录，不良形成原因及解决情况；个人股东之间的关系；人行查询情况中是否有不良，不良形成原因；个人财产调查是否详细，财产权属是否清晰，是否存在可供抵质押的财产及担保意向。

2、客户股东为法人客户的，应了解股东的背景，重点包括其所有制性质、实力和在行业中的地位。

（四）集团客户审查

关联或集团的认定理由；集团股权及关联架构；业务关系如何；资金往来情况如何；整体融资情况及对外担保情况；在我行融资额度、业务品种及担保方式。

（五）涉及具体流动资金贷款的审查

1、是否存在法定代表人授权情况，存在授权时应审查：是否有合法的委托书，委托权限及期限如何；受托人身份证明；签定时是否有调查人员在场并核对身份。

2、法律文本签定时是否有调查人员在场并核对身份；签章的名称（姓名）是否与有关资料一致。

3、根据企业章程分析企业有权决定贷款的内部机构是股东会、董事会或执行董事；股东（董事）是否在工商局备案的注册及登记资料显示的范围之内；股东（董事）会决议出席及签字人数是否达到公司章程或法律规定要求，签字与预留签字样本有无明显偏离；授权代理股东（董事）是否履行了法律法规或公司章程规定的授权程序；决议内容是否与企业申请贷款的内容有偏差。

（六）客户的准入标准

1、授信主体准入

（1）增量授信（含核定特别授信额度）、存量续授信客户应同时具备以下条件：

①持有有权部门颁发并年检有效的营业执照（或事业单位法人证书）、组织机构代码证、贷款卡（银行、信用社等金融机构客户可不提供贷款卡）。

②生产经营合规合法，财务制度健全（小企业可适当放宽），符合国家产业、行业政策和XX银行的信贷政策。

③有稳定的经营收入和良好的信用记录，五级分类无不良，能按期偿还贷款本息。

④授信用途符合国家法律法规及有关政策规定。⑤客户信用等级原则上应在A级以上（含）；对办理出口信用保险项下的融资和保理业务的贸易型客户，客户信用等级可放宽至B级；办理注资盘活业务或低风险业务，可不受客户信用等级和五级分类限制。（2）余额授信客户原则上应具备（1）规定的条件，并已制定详细的压缩退出计划。

2、流动资金贷款客户主体准入

（1）借款人申请流动资金贷款应具备以下基本条件： ①已经XX银行核定统一授信额度；

②生产经营合法合规，符合营业执照范围，符合国家产业政策和XX银行的信贷政策；

③在XX银行开立基本账户或一般存款账户（低风险业务品种可只要求开立临时存款账户），自愿接受XX银行信贷监督和结算监督；

④持有有效的营业执照或事业单位登记证、组织机构代码证，人民银行核准发放并经过年检的贷款卡，特殊行业或按规定应取得环保许可的，还应持有有权部门的相应批准文件；

⑤实行公司制的客户、合资合作客户或承包经营客户申请信用必须符合公司章程或合作各方的协议约定；

⑥管理、财务制度健全，生产经营情况正常，财务状况良好，具备到期还款付息的能力；

⑦无不良信用记录，或虽然有过不良信用记录，但不良信用记录的产生并非由于主观恶意且申请本次用信前已全部偿还了不良信用，信用状况已恢复正常的；

⑧贷款用途符合国家法律、法规及有关政策规定；

⑨不符合信用贷款条件，要提供合法、足值、有效的担保； ⑩申请外汇流动资金贷款，须符合有关外汇管理政策； 办理属总行规定的低风险业务品种的流动资金贷款业务，应具备以下条件：借款人具备借款主体资格；生产经营合法合规，符合营业执照范围；无主观恶意造成的不良信用记录；贷款用途合法且符合国家产业政策；第二还款来源真实合法、风险可控。

（2）可循环流动资金贷款的申请人除需满足上述基本条件规定的条件外，还应满足下列条件：

①XX银行信用评级在AA＋级以上（含）；

②财务结构合理，现金流量充足（经营未满两年的申请人或虽经营已满两年但根据经营计划尚未达产的，预计现金流量充足），发展前景良好，预计具备到期还本付息能力；

③与XX银行合作关系良好，无不良信用记录。

（3）中期流动资金贷款申请人除需满足上述基本条件规定的条 件外，还应满足下列条件：

①XX银行信用评级在AA＋级以上（含）；

②居行业排名前列，财务结构合理，现金流量充足（经营未满两年的申请人或虽经营已满两年但根据经营计划尚未达产的，预计现金流量充足），发展前景良好，预计具备到期还本付息能力；

③与XX银行合作关系良好，无不良信用记录；

④若不符合信用贷款条件，申请人能够提供合法、足值、有效的抵（质）押担保或由信用等级在AA级以上（含）客户提供的保证担保。

3、小企业信贷业务客户主体的准入

（1）具备企业法人资格，生产经营符合国家政策，设备先进，产品或服务具有较强的市场竞争力和成长性；

（2）有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资符合国家有关规定；实行公司制的企业法人申请信用符合公司章程，或具有董事会授权或决议；

（3）持有人民银行核准发放并经过年检的贷款卡，以及技术监督部门颁发的组织机构代码；

（4）经过工商行政管理机关办理营业执照年检手续，从事特殊行业的须持有有权机关颁发的营业许可证；

（5）在XX银行开立账户，自愿接受XX银行信贷监督和结算监督；

（6）销售回笼好，现金流量充足，还款意愿强，能够按期偿还本息；

（7）主要管理人员具有1年以上从业经验；企业盈利，评定的信用等级在A＋级（含）以上；

（8）信用记录良好，无不良贷款和欠息；企业主要投资人和管理人员遵纪守法、信誉良好；

（9）能够提供合法、足值、有效的担保，符合信用贷款条件的除外。

（10）只办理低风险信贷业务的小企业可不受第（7）款的限制。（11）禁止对以下小企业办理信贷业务：

①法人代表以及主要投资人、管理人员有恶意逃废银行债务、信用卡恶意透支、以及涉黑、涉赌、涉毒等不良行为的；

②财务管理混乱、有严重偷漏税行为的； ③生产技术落后、严重污染环境等不符合国家产业政策、环境保护政策的；

④大中型企业由于生产经营恶化、规模缩小而符合小企业标准的。

（12）以下客户不作为小企业准入： ①房地产企业； ②集团成员企业。

三、客户经营情况审查

（一）国家行业政策审查

企业所处行业的确定是否合理；是否为《产业结构调整目录》中限制或淘汰行业、工业设备及产品，外资企业投资行业是否为《外商投资产业指导目录》中限制或禁止的投资项目；国家当前对行业的基本政策。

（二）农行行业政策审查

是否为本年总分行明确的高风险行业；经营方面是否符合特定行业或相关业务品种的准入条件。

（三）经营条件审查

1、硬件情况

经营场所（位臵、面积、权属）；人员配备情况及结构；涉及生产及加工的，应提供其机器装备情况及产能且是否有符合环保政策的证明材料；产品保管情况。

2、软件情况

企业在该行业的积累；经营及管理模式；技术装备情况，产品质量检测及保障。

（四）市场情况审查

企业上下游客户情况及稳定与否；产品采购情况及资金结算情况；产品的市场销售情况及回款情况；产品的平均利润情况。

（五）企业发展情况审查

企业发展潜力和软硬件改造提升情况；发展预测是否明显偏离企业的经营和市场情况。

（六）集团客户经营审查

除对集团内各企业进行上述第（一）至第（五）审查外，还应掌握集团经营模式、资金管理和财务核算情况、交易运做情况和集团内经营实体和非经营实体。

（七）小企业经营审查

除对企业进行上述第（一）至第（五）审查外，要特别对企业上及本年纳税申报表或有效汇总纳税申报资料和近二年及近期电费、水费缴纳清单或有效汇总缴纳凭证（新建企业可不提供）进行审查。

（八）授信期内办理流动资金贷款业务的审查

应重点关注与授信时相比，国家政策调整、市场环境变化、企业经营策略调整、关键管理及技术人员更迭、软硬件升级改造、上下游合作客户变更及授信时发展预测的实际落实程度等情况，把握相关变化对企业经营及还款风险程度的影响情况。

四、财务情况审查

（一）审计情况审查

是否为需要审计的财务报表，未经审计的是否有调查核实认定；审计的会计师事所是否为我行不予认可的事务所；审计是否有专门目的；审计报告的签章是否符合要求；审计范围是否包括资产负债表、损益表及现金流量表并附有报表附注；是否为标准无保留意见，有保留意见的，是否有调查说明。

（二）报表勾稽关系审查

各张报表内部各项目之间勾稽关系是否平衡；资产负债表、损益表及损益表表间勾稽关系是否平衡；本期与上期报表之间勾稽关系是否平衡。

（三）财务数据及比率准确性审查

核对财务数据调查报告中的财务数据与企业财务报表中的数据是否一致、财务报表数据是否与CMS录入一致、财务比率的计算是否准确（需要采用有效数值和平均数值进行测算的是否已进行了相应的测算）

（四）重点科目关注

对于报表中余额较大的科目应关注其形成原因、构成及帐龄；是否存在关联单位往来资金，存在往来资金的形成原因。

（五）财务数据有无异常变化

连续财务报表及近期财务报表中有无异常变动科目，财务比率有无异常变动，如有，是否有相应的调查说明及可明显推知的理由。

（六）财务状况评价

财务核算规范是否；连续的对比，反映企业自身发展变化情 况；同行业企业绩效评价标准值对比，反映企业在行业中盈利能力、资产质量状况、债务风险状况及经营增长状况的优劣；从保证授信安全性的角度，是否需要对企业某些财务科目或财务指标进行规范或限制及应采取的相应措施。

另外，授信期内办理流动资金贷款业务的，应着重审查财务指标变动状况，特别注重财务异动情况，深入了解并分析其变动的深层原因及合理性，判断对用信偿还能力的影响程度，充分揭示企业风险变化情况，并结合业务实际提出有针对性风险防范措施。

财务情况的分析应注意以下几个问题：

1、财务分析时应以剔除待处理损失、待摊费用、递延资产等无效资产后的有效资产作为审查、评价客户财务状况的数据。

2、对财务审查中发现的问题，应根据会计政策和制度，对相关数据作相应调整，并以调整后的数据作为财务分析的依据。如难以估计或作出相应调整，则应在财务分析中予以揭示，并分析判断该因素对财务评价的影响程度。

3、分析现金流量时应注意与资产负债表和损益表相结合。如经营活动中的现金净流量明显低于报告期内实现的净利润与计提的折旧、摊销、坏帐准备、减值准备之和，往往说明企业经营活动中的现金大量被应收帐款、存货所占用，经营质量较差；如造成当期经营活动中现金净流量偏低的主要原因是季节性大额原料采购所引起，则应区别对待。具体审查时应注意剔除季节性收购等偶然因素对现金流量的影响。

4、财务分析应结合行业、产业、企业特点及历史作具体分析。如新建企业由于处于投入期和业务拓展期，财务指标不尽理想；受季节性影响较大的XX、规模较小的房地产企业，财务状况波幅较大；产品处于导入期企业往往销售增长较快，成熟期企业主要财务指标较为稳定，衰退期企业，则出现销售收入下降、财务指标持续恶化等。

5、注意揭示并分析或有负债、对外借款、关联交易、涉诉案件等重大事项对客户生产经营和财务状况的影响。

6、对集团母公司的财务审查，一般应以集团公司本部财务报告为依据，合并财务报告为参考，汇总财务报告不能作为财务分析的依据；对集团合并财务报告的分析，应当注意合并财务报表的范围，审查是否存在应合并而未并，不应合并而合并以及应抵冲而未抵冲等情况，防止申请人通过报表合并虚增资产或少计负债、虚增收入或少计 成本。

7、对不具备独立法人资格的分公司申请信用的，应结合分公司财务报告以总公司财务报告审查为主。

五、授信及贷款额度核定

（一）授信额度理论值

以公式法测算的，采用的行业可接受值是否准确，授信理论值测算表中各项数值填写是否正确；采用担保法测算理论值的是否符合相应条件。在测算企业授信额度理论值时应注意以下几点：

1、确定客户对应行业可接受值时，要对照行业目录，尽量选择较细分的行业级别所对应的行业可接受值，无法找到对应目录的，可选择尽量接近的行业可接受值。

2、能够提供合并报表的集团性客户，应根据集团合并报表，结合所属行业和集团整体信用等级测算整体授信额度理论值；对于单一成员企业，根据各自财务报表，结合各自所属行业和信用等级测算授信额度理论值。

3、对于多元化经营的客户，客户在某一行业营业（销售）收入占营业（销售）总收入的比例60%（含）以上的，采用该行业的可接受值测算授信额度理论值；否则（或其他难以归并类别的客户）采用综合类行业的可接受值测算授信额度理论值。

4、测算公式中的De（客户报告期负债总额）不得剔除企业银行承兑汇票中保证金占用的相应额度；C（客户报告期在农行信用余额）中如包含企业在农行办理的低风险信用额度，则在得出的T（授信额度理论值）中应剔除相应部分额度才是企业非低风险业务的授信额度理论值。

（二）授信及贷款额度核定的理由

企业正常的流动资金需求及使用安排；企业资金周转情况；整体流动资金使用包括的企业自有资金及融资的相应比例；授信额度是否考虑了企业对整体授信的偿还能力。

授信期内办理流动资金贷款业务的，应着重审查其贸易背景的真实性。贸易背景真实性一般以交易合同为依据，但非唯一依据，审查人员还应结合企业的结算流水、交易特点及通常的交易规模分析判断贸易背景的合理性，要重点关注关联企业交易，应结合市场交易情况分析其对价的合理性及实际履行的可能性，必要时应要求调查部门补充调查过程及调查方法并结合分析。

六、担保情况审查

（一）存在受信企业的物的担保及第三人的担保组合情况

是否有其他担保人就XX银行实现担保权的先后顺序承诺放弃抗辩权的材料。

（二）保证担保（上市公司及关联企业担保应在对其他保证担保审查要点的基础上进行，不含自然人担保）

1、上市公司保证担保

是否符合《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发[2005]120号）的要求。

2、关联企业保证担保

保证担保授信额度比例是否超过规定。

3、其他保证担保（分支机构担保应有所属企业授权并了解其详细情况）

主体审查及财务审查参照受信主体审查进行，另外，应重点关注以下内容：

经营期限是否覆盖保证期限；是否存在互保及循环保证；信用等级是否评定且符合要求；信用担保机构作为保证人的，实缴的资本金是否符合要求以及担保额度是否符合要求；是否存在需要一级分行以上审批方可担保的情形；是否存在我行禁止接受保证的情况；是否属于中短期信贷业务且担保期限符合规定；可担保额度测算是否准确。

（三）抵押担保（应对抵押人主体资格及信用情况进行审查）

1、权属及权证

权属是否清晰；权属证书是否齐全；房产权属是否经过了房管局网站的查询并核定是否一致，是否存在查封情况。

2、抵押可行性及价值

是否属于我行不得接受的财产抵押八种类型；抵押人经营期限是否覆盖抵押期限；抵押物是否进行了评估并经有关调查人员确认抵押的价值，应当予以扣除的款项是否已经扣除；抵押比率是否符合规定；抵押物是否存在在先抵押情况；抵押登记是否需要有权机关批准；抵押权属证书记载是否有有效期限制。

3、抵押物变现能力

国家法律法规或有权机关对抵押物处臵是否有限制政策；抵押物使用情况，如存在出租，租赁人是否出具放弃抗辩权的书面材料；在建工程是否已有建设施工单位出具放弃抗辩抵押权的证明材料；是否能够办理以我行为第一受益人的财产保险。

（四）质押担保（应对质押人主体资格及信用情况进行审查）

1、质押权属

是否为出质人所有或出质人依法可设定质押。

2、质押可行性及价值

是否属于法律规定的可出质的动产或权利的范围；是否存在农行不接受的动产或权利质押的六种情形；质押物是否进行了评估认定并扣除了应扣除的款项；质押物价值波动是否较大，估值及保管的难易程度如何；金钱、商业汇票、保单、仓单、非上市公司股权、非上市且无银行担保的企业债权及以外币计价的质物是否能够落实农行制度的具体条件或要求；质押比率是否符合规定；是否存在已质押的债权；农行规定需要办理质押登记的是否能够落实有效的质押登记手续；第三方保管的质物是否已取得保管人的资质等级证书（或证明保管人保管能力的证明材料）、保管合同、记载保管事项的书面文件及财产保险单

3、质押物变现能力

质押变现的操作程序难易程度；质物属性及变现中的潜在受众如何；质押期间产生风险时的处臵措施如何；是否需要且能够办理相应的保险手续。