物业企业八大风险

第一篇：物业企业八大风险

物业企业八大风险

物业管理的风险指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。

物业服务企业业务繁杂，涉及多重法律关系，风险管理涵盖物业服务全过程。物业管理的风险特点是，物业责仼界定较难，风险事故类型多样，物业管理区域内，一旦出现事故发生人身、财产损失，物业服务企业往住脱不了干系。企业抗风险的能力依仗于公司的前瞻性，各项制变的严密性和各种抗风险的预防措施。

物业管理的风险包括项目决策、合同、管理责仼、业主使用不当、企业运作、自然灾害、服务人员伤害等七方面风险。

听听物业管理从业者谈【物业管理那些事儿】说说都是泪！

一、项目决策风险

企业经营中，接管哪些项目，预期目标与最终结果等，都会给企业带来较大风险，有些企业为急于接盘，扩大规模，不问来龙去脉，矛盾重重，投入较多人力、物力和财力，结果陷进拔不出或是未被聘用或是亏损严重。

二、服务合同风险

(一)、企业与委托方签订的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。企业与委托方签汀的合同，由 1

于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。如车场车辆丢失赔偿费的问题，《南京市物业管理办法》规定车辆停放应签停车服务协议，如需保管的应另订保管协议。

(二)、(条例)规定“期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此前期物业管理合同具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对项目的各种投入将被遗失，待收的欠费将形成矛盾。、企业在投标的承诺及盲目压低物业服务费，签订合同时被转嫁风险的条款(如负责安全等)，企业对业主的各项许愿(高院司法建议明确，实施细则、承诺乃至行业规范都作为合同组成部分)…

(三)、《现代快报》2012年3月13日“因小区物业未将楼外广告收益向业主公示，作为业主的央视主持人赵普将物业告上法庭。该案最后在法庭的主持下和解，业主方获得86万余元的公共空间收益，约占小区6年来公共空间总收益的85％。”

风险防范：重视合同管理，对合同的审核、签署、档案管理都有明确规定。对有关权利义务的约定严格把控，从根源上防范因合同内容导致的法律风险避免因合同约定含混不清而导致企业承担超出自已应当承担的义务范围之处的责任。特别关注一些容易引起纠份的物业服务环节条款的订立；

1、停车场物业服务中物业服务方与业主方责任的划分。

2、公共区域秩序维护中物业服务方应承担的安全义务。

3、物业服务收费标准及费用调整的约定。

三、承接查验风险

06年8月2日晚，沈阳市8岁男孩宋某随父母到沈河区某小区28楼老师家补课，在补完课后，孩子在走廊玩耍，坠楼身亡。宋某的父母将为该楼提供服务的辽宁宝珑物业公司告上法庭，要求赔偿死亡赔偿金、丧葬费和精神抚慰金共计 2

21万余元。在庭审时，宋某父母认为当时楼梯间的所有窗户都是打开的，窗户与楼层地面之间的距离太小，没有设置警示性标志，也设采取任何防护性措施。物业公司则辩称，自已在管理上并无不当，原告所提都是设计的原因。

法院查明，宋某当时坠下的消防窗未达到国家规定的强制性标准，物业公司应该知道存在安全隐患，却设有在适当的区域设置警示标志或防护措施，应对男童的坠楼死亡承担相应的赔偿责任。男童父母作为监护人，在孩子进入电梯到坠楼死亡这一过程中，疏于监护，也有一定责任。法院于07年9月6日最后判决，物业公司赔偿宋某父母死亡赔偿金和丧葬费的60％，分别为10.9万余元和3000元，另外赔偿宋某父母精神损害抚慰金2万元。第二天沈阳各报刊登“一男童高楼坠亡、物业被判赔偿13万余元”

风险防范： 1、2011年1月1日执行的建设部《承接查验办法》对物业管理工作提出更高的要求

作为《条例》的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充，《承接查验办法》与技术较性强的“物业接管验收标准”相比，更偏重于制度性和程序性；与涉及综合性整体项目的“物业服务项目交接办法”相比，涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。

关于《办法》的适用范围，应明确限定为前期物业管理阶段的新建物业，虽然《办法》规定前期物业服务合同终止后，业主委员会和业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动可以参照执行，但这仅限于其中部分程序性和技术性的条款。

2、物业承接查验存在的问题一定要有记录，有甲方承担责仼的承诺。

四、管理责仼风险

(一)、违规装饰装修

业主违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位、共用设施设备损坏、安全隐患和邻里纠纷等，坛加物业管理的运行、维修成本，还会使物管企业承担一定的物业装饰装修管理风险。

1、电焊施工，火花落到易燃物品上，引发火灾。

09年4月19日，南京50层中环园际广场起火，18层的一户业主装饰施工，四名工人操作电焊时，溅出的电焊火花溅落到楼下平台保温层，引发了大火。火灾间接引起的水患把裙楼健身馆变成了游泳池，后追究物管责仼；一是动火人未经审批即动火，物管人员应知未知。二是动火现场应有安全负责人，发现不安全苗头时，应立即停止动火。三是着火部位的灭火器数量尚不到位等。2、2010年八11月15日14时，上海胶州路一栋高层公寓起火，大火导致58人遇难，事故原因查明是由无证电悍工违章操作引起。

风险防范：

由于物业服务企业对装修等违规违章行为设有行政执法权，只有劝阻和向行政执法部门报告的义务，其在处理私拆乱改等违规违章行为时，要做到“宣传、巡检、制止、报告、”四方面工作内容：

宣传告之：物业服务企业要依据法律法规和有关规范性文件，结合夲地区的实际情况，制订适合于住宅小区的装修管理规定。企业应主动将相关规定和禁止行为，通过多种途径向业主尽到详细的告之义务，让业主明白私拆乱改是法律法规规定的的禁止行为；违反规定、私拆乱改是要承担赔偿责任的。业主进住时，物业服务企业要通过发送《（前期）物业服务合同》、《（临时）管理规约》、《业主手册》等文字材料，对物业管理区域内装修管理的注意事项和禁止行为，向业主书面告知。要和业主签定住宅装修协议书，明确住宅装修的禁止行为。文字材料要留档保存，以备查验。

《中华人民共和国物权法》第八十三条规定 ；“业主大会和业主委员会，对任意损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

上述条款规定，在物业管理区域内，一旦发生私拆乱改等违规违章行为，不仅物业服务企业要在职责范围内及时处理，广大业主和业主大会、业主委员会也应按照法律规定要求，出面干预，要求违规违章当事人立即停止拆改、恢复原状、赔偿损失。对于私拆乱改行为的相关受害业主，可以从两方面维护自已的权益。一是向物业服务企业、业主委员会或有关部门举报投诉；另一方面可根据法律法规，对肇事者提起司法诉讼。对此规定企业也要广泛宣传。

巡检到位：物业服务企业要加强对业主装饰装修行为的监督、管理，坚持装修期间的现场巡检，随时记录有关亊项，及时采取应对措施，做好全方位的日常监管。(巡检要有规定、有记录、有检查)

制止劝阻：物业服务企业对违反装修协议、私拆乱改的行为要及时进行处理，应在发现问题后的第一时间内到达现场，劝阻、制止违规违章行为。由于物业服务企业不是行政执法主体，所以在对业主不当行为进行劝阻、制止时，要在职责范围内，采取合法合理措施，切不可采取强行拆除或其他过激手段，以免陷于被动。要及时对私拆乱改者下达违章装修整改通知，并请当事人或装饰装修单位签字确认，事后要做好证据保全，为日后分清责任做好准备工作。成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业可会同业主委员会共同进行处理。

报告及时：物业服务企业对劝阻制止无效的，应及时会同业主委员会向有关行政执法部门送达书面报告，避免责任和损失的扩大。业主委员会尚未成立的，物业服务企业应将书面报告抄报社区居委会，并可张贴告示，让广大业主有对私拆乱改的知情权和对处理过程的监督权。

(二)、治安

主要指由于外界第三人的过错和违法行为，给业主造成人身伤害和财产损失等风险。目前，因人口流动率的提高，社会各层次的收入差距增大，由社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区及其它物业管理区域内，入室盗窃、抢夺抢劫、故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生，给秩序维护服务工作带来了严峻的挑战和高风险

曾经被判刑的抢劫犯朱寿俊于95年被准阴市中院判处无期徒刑，09年被假释，通过其牢友，世豪物业香樟园小区保安主管的介绍，当上香樟园小区的保安，而这保安于2010年12月23日残忍杀害了女业主。案发时正是小区新老物业公司更替，原来的世豪物业准备2011年1月1日正式退出，而新的物业公司已经提前进驻小区。受害女业主的家属状告新老物业：

原告认为世豪与开发商签订的“前期物业服务合同”中明确约定，“保安应24小时值班，无重大火灾、刑事事故”，如今业主不但在小区内遇害，行凶者还是物业的保安，且是个有犯罪前科的惯犯，物业公司让这样的人进入物业，担任保安一职明显存在过失，对这起惨案的发生应承担全部赔偿责任，受害人家属要求物业赔偿全部损失57万余元。

世豪物业认为朱寿俊已在2010年12月18日辞职，离开世豪物业公司，而案发是在12月23日，此时朱已不是世豪工作人员。至于朱犯罪前科一事，尽管保安主管在笔录中称明知朱有犯罪前科，但这并代表世豪就一定知道。况且世豪在12月21日就已经和新物业进行交接，至12月31日交接结束，因此世豪不应该承担相关法律责任。

第二被告新物业名城认为，名城合同履行期限是2011年1月1日，虽然世豪在2010年12月19日己终止与香樟园小区的服务合同，但这只是合同的终止，世豪的扫尾工作仍在进行，直至12月28日仍有世豪员工在小区内活动，名城认为自已没有任何责任。

区法院审理认为：

1、物业服务合同是一种有偿的委托合同，具有特殊性，其提供的保安服务，不是治安保障服务，只能提前发现并制止。根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司的安全保障义务是一种预防性行为，它并不必然能够阻止业主及相关人员的财产、人身遭受第三人的侵害，只是对不法人员产生威慑作用，客观上减少发生侵害案件的可能性。

2、世豪物业履合同的终止日期是2010年12月31日，新物业从2010年12月21日已经逐步交接，案发期间，两家物业公司均应该提供必要的物业服务工作。但两家物业均没有尽到合理艰度范围内的安全保障义务，在安全防范问题上均存在一定的过错。杀人犯此前是世豪物业公司的保安，由其牢友介绍来的，公司在保安人员的审核上存在过错，综合相关情况，两家物业公司应当在能够防止或制止的范围内各自承担一定的经济赔偿责任，2012年，法院判决世豪物业赔偿7万元，新物业赔偿3万元。

原被告三方均不服判决，同时提起上诉，市中院经过审理，作出维持原判的终审判决。

风险防范：

1、做好上节提及的“宣传、巡检、制止、报告、”四方面内容

2、明确物业管理的法律地位和职责，维护社会治安，是公安部门的法定职责，物业公司提供的秩序维护是一种有限的协助安全防范服务，一些违法违规行为具有较强的随意性、突发性和不可预测性，物业公司不可能对每个业主或使用人的每个行为进行有针对的性的事先管理。《条例》第二条规定“物业管理……维护物业管理区域内……相关秩序的活动”并非是治安管理，不负有保障业主和住户人身财产安全问题的责任。中物协(2008)1号文中明确对协助开展安全防范人员使用“秩序维护员”称谓，企业在签订合同时，确定“秩序维护管理”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语，以减少管理服务纠纷，规避企业风险。

物业管理项目内，发生业主被盗等治安案件，物业公司是否承担责仼呢？这要看物业公司是否履行了服务合同责仼。物业公司根据相关口合同履行了责仼，而被盗事情仍然发生，这是一神不可抗拒行为，物业公司没有违约也就沒有义务承担责仼。

(三)、车辆管理

主要指在停车场至经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损，车辆失窃等现象，该类事件和诉讼，物业公司面临可能赔付金额较大的风险。

车辆被盗：

1)、8月17日早晨，业主孟先生在城南小区内摩托车不见了，后状告物业公司说，业主办理入住手续时，物业公司与所有业主签订了《业主公约》《车辆行驶停放管理规定》，要求进出小区的机动车要领取出入卡，对出入车辆进行登记、凭卡取车，但物业公司却从未按规定实施登记出入管理制度。认定对小区管理存在疏漏，要求索赔九千元。

建邺区法院在案件审理中对小区的监控、录象设施进行了现场勘验，查明小区的值班保安不能正常操作监控、录象设备，认定物业公司小区监控器及探头不能完全正常使用，只能对小区东、南侧的物业、道路、大门等实施监控，而对小区西、北侧范围无法实施监控，设备多数功能按纽失灵，无法正常使用。在孟先生摩托车失窃的当晚，值班保安对小区安全监控情况也没有作记载。

法院审理认为，物业公司不能提供“案发当晚孟先生车辆是否停入小区”的反证，应当推定摩托车是在小区内丢失的，物业公司与孟先生等业主，建立了物业服务法律关系，应履行对物业管理区域内公共秩序、安全防范的协助管理等义务，其在履行义务时存在疏漏和瑕疵，应承担60％赔偿责任，即3970.80元。后物业公司上诉中院，强调物业公司履行了在保安方面的全部责任，并且双方形成的并非是保管合同关系，业主财产毁损丢失的责任应由内车主自行负担。市中院驳回上诉，维持原判，理由是“物业公司不能举证证明对摩托车丢失已经尽到了合理的安全防范义务。”)。(民事诉讼中举证责任的一般原则是“谁主张、谁举证”，然而在一些特定情形下，提出主张的当事人因为客观原因难以提供证据证明自已的主张，此时由对方当事人提供证据则更为恰当，这就是举证责任倒置。)

2、)深圳李某驾车到住宅小区看房，进入小区时入口保安人员发给一张车辆出入证，并申明出大门时凭此证放行车辆。李某半小时后看完房下楼，发现自己汽车已不翼而飞。

防范措施：

1、掌握政策法规，增加风险防控意识，了解司法审判意见，地方规章有关规定(市办法规定，需要保管的，另订保管合同)。

2、细化停车合同，明确管理责仼。

3、运用科技手段，完善防控体系。如运用门禁识别系统、电子监控系统等。制订车辆停放管理制度，对车辆出入严格管理。对进入停车场所有车辆发放停车凭证，凭证出门。

4、运用保险机制，转移赔偿风险。

(四)、消防事故和隐患

消防设施的维修保养不善，无消防用水供应，消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业服务企业面临的风险不仅是经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和单位主要负责人等个人还可能因此承担刑事法律责仼。

(五)、设施设备管理

设施不是物质财富的简单供给，还应包含公共服务的内容。管理者干万不能把设施作为一种形象展示和摆设，忽视必要的管理和维护

1、游泳池

某小区配套的游泳池，一男孩被池底出水管道吸住而亡，当时水深仅1.3水，还是发生意外。经查,进出水口上的封闭铁丝焊接点有质量向题造成此事。最终由开发商和物业赔偿几十万元

某小区游泳池一名6岁小女孩逃票溜进深水区溺水昏迷，三天后死亡。出事后，体总会及公安部门、卫生部门都赶到现场。提出按规定，开设游泳池必须要向当地的体育主管部门申报，在验收通过后才能营业。这个泳池和夲市小区大多泳池一样，从未申报过，涉嫌违规经营。检查过泳池后，体育总会又点出多处违规，如泳池应设置至少两个高1.5水以上的救生观察台，配备救生室和氧气袋、救生床、急救药品及器材等。应该在泳池相应位置设置相应的深水标，应该有持专业资质的救生人员及水质处理人员(现救生员是物业工作人员)，但这里均沒有。最终死者父母将小区物业及开发商一起告上法院.法院审理认为.赔付各项损失共计27万余元

2、水阀门

河西嘉业阳光城物管人员夜间检查水压，到了11层空关房，打开水龙头，里面没有水流出来，工作人员忘记关水龙头就走了，后水流出，从墙壁上流到楼下10层扬某家，致使花了20万元刚装修好的新房一夜之间成了“水房”。整个房子地板泡在水中，水是从厨房顶棚流下来的，墙壁、灶台等都是潮湿。灶台、电器都是品牌，而厂家表示“不包修了，因为被水浸泡过了夕”，因线路、水管都埋在地下，被水浸泡后很可能出现问题，而业主说眼看婚期已到，酒席喜糖都订好了，这怎么办？要求物管赔偿经济和精神损失！最终物业公司赔偿了业主损失。

3、公益设施

06年9月28晚，上海浦东南汇区某小区业主张某在小区健身区内用上肢牵列器健身，因钢丝绳突然断裂，致其失去重心，摔倒在地，由于后脑直接着地，当即失去知觉，终因脑干功能哀竭于10月1日死亡。

物业公司说，在开发商购录健身器材后，其已检验了产品合格证，日后的维护、保养是生产商的责任。物业公司不是专业公司，平时对健身器材的管理只能凭肉眼判断是否存在安全室隐患，其已尽了物管之责。

生产商说其产品是合格产品，已根据合同约定每3个月巡视保养一次已尽到售后服务义务，牵引器选用的钢丝绳可承担15T重量，从断裂情况广判断，系非正常磨损，若属正常磨损则愿承担责任。

法院判决，物业公司系小区管理者，对小区内健身设施负有维护管理之责，受害人因设施原因，导致倒地死亡。物业公司对此负有疏于维护管理之责，没有尽到一个善良管理人之义务，对此应承担相应的民事赔偿责仼。在维护中，未尽心尽责，事故恰发生于其对健身设施进行巡视维护后的当曰。后法院了判决生产商与物业共同连带承担40多万元的赔偿责任

风险防范：

1、承接物业時，应做好承接查验对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的向题进行交底和记录，进行书面确认。对不具备条件开放的游泳池等公众设施应提出书面文字意见及有关资料，以备查验。

2、物业公司明确。自已的管理责仼范围，如共用部位、业主窗户坠落，阳台放置物品或悬挂物品坠落荫造成损失的，由业主承担全部赔偿责仼，管理责仼范围决定风险责仼承担授的范围。分请管理责仼，并公开宣传，促使业主防范风险意识提高。

3、在当前司法实践中，建筑物及其设施或附着物、悬挂物坠落造成的诉讼，举证责仼由建筑物或设施管理人和所有权人承担。通俗讲，就是损害发生后，受害人只需证明损害结果和该结果是由建筑物或设施导致的。而物业公司在法律上有义务证明自已在管理过程中沒有过错或损害经结果是由受害人的故意行为造成的，如不能证明这一点，法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责仼。

(六)、维修服务

烟台市一名孩童被小区铁门砸伤，小区物业公司因未及时修复有安全隐患的铁门，被法院判决承担责任，一次性赔偿儿童人身损害３５０００元。

２００７年４月１８日傍晚，烟台市芝罘区某小区住户李某５岁的儿子在小区门口玩耍时，被小区大门砸伤。后经医院诊断，李某之子左锁骨骨折，住院治疗１３天。后经司法鉴定，其左锁骨骨折构成九级伤残。

李某与物业公司因赔偿问题未达成协议，遂将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿其子医疗费、残疾赔偿金等共计５.５万余元。物业公司辩称，铁门是因为小孩玩耍时故意推拉导致被破坏，其所受伤害是由于其个人行为造成的，与物业公司无关。

烟台市芝罘区人民法院审理认为，小区物业管理部门对小区的物业设施有维护、保养、管理的责任，发现不安全隐患应及时予以修缮、整治，即使不能及时修复，亦应设置警示标志，而被告未作任何处理，李某的儿子不应承担民事责任。最终，法院判决物业公司赔偿原告医疗费、残疾赔偿金等共计５.５万余元。被告物业公司对一审判决不服，上诉至烟台市中级人民法院。日前，经烟台中院主持调解，双方当事人达成协议，物业公司支付李某之子人身损害赔偿金３.５万元。

风险防范：

明确维修责仼范围和经费渠道：维修范围是共用部位，中修以上工程要纳入维修资金，降低物业管理的风险责仼。(06年物业管理师考试题就有其内容)。

五、业主使用不当或违规行为引发的风险

在物业日常使用过程中，业主对物业使用出现不当行为，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用没施设备和场地等，有时难以确定责任人的,业主过错，企业担责，业主生病、企业吃药。

1、南京近期发生胡先生骑车路过中华路时，突然被一个大罗卜(一斤半重)砸中太阳穴，当即头晕不能骑车，报警求助，民警到场，找到腌制罗卜的二楼住户，经调解赔了300块钱。企业要提醒住户，阳台上晾硒物品，一定要做好防护，以免坠落伤人。

2、《深圳好来居高空坠物案》

2006年5月31日下午5时40分左右，上小学4年级的小宇在放学回家路上，途经位于深圳市南山区南山大道与海德二路交叉口处好来居大厦旁的人行路面时，被一块从天而降的玻璃砸到头部而死。

南山警方成立专案组调查，但没找到凶手。小宇的父母将好来居大厦2楼以上的73户业主、负责好来居大厦管理的物业公司告上法庭，提出76万多元的民事赔偿。2008年3月18日，南山法院作出一审判决：可以确定造成受害人死亡的玻璃是出自好来居楼上，本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成他人损害的案件，应由好来居的物业管理公司对小宇父母的损失承担30%的赔偿责任，共计 22.9万余元。其他业主不承担责任。

小宇父母不服一审判决，向深圳市中级法院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，并改判73户业主和物管公司连带赔偿其各项损失76万余元。

好来居的物业管理公司也不服一审判决，提出上诉。经深圳中级法院审理，作出终审判决：撤销南山法院的一审判决，由好来居大厦北侧的73户业主(其中一户业主有两套房)每户补偿4000元，总计29.6万元。好来居的物业管理公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司不承担责任。

六、企业运作时的风险

(一)、企业承诺

司法突出“发展为重、平衡利益、保护弱者”的立法理念,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第三条规定，即是扩充了物业企业应承担义务,“为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服企业应承担义务的依据范围。即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。”

因此，物业服务行业要对履行委托合同，避免因服务存在瑕疵承担违约责任，同时，要对相关承诺以及类似行业规范进行清理，在保持先进性同时，要有可操作行，要诚实信用，一诺千金。

(二)、劳动用工

《劳动合同法》的实施暴露和揭开了物业管理行业长期以来存在的，以廉价劳动力和低成本运作、支撑和维持物业服务的问题。(扬子晚报07年8月31日“保洁员跳槽变保姆”报道，河西一小区从6月以来的三个月内，有10位保洁员纷纷辞职跑到业主家做保姆，其原因是小区保洁薪酬低，物业一时难以找人填缺，小区保洁遇困难。)由于历史原因，物业管理成为违规用工的“重灾区”、劳动纠纷投诉的频发区，从某种意义上说，物业管理企业是在牺性广大从业人员的切身利益情况下，支撑着全市物业服务的正常运行。这种局面应该扭转。

落实《劳动合同法》，解决劳动用工不规范的问题，是个综合性的系统工程，要从多方面入手，其根本途径，在于将从业人员所有的劳保、福利费用全部纳入物业服务费成本，实行真正意义上的质价相符、成本运作，实现物业管理的良性循环。当前，全巿物业服务企业仅有40％，实现利润，且利润率较低，而60％的企业处于亏损或持平的状态。提高物业费标准、提升物业费收交率，在当前，还有一个逐步、渐进的过程，随着各项成本的提高，人员工资要求翻一番，对物业压力越来越大。

(三)、各种额外费用

1、消防培训费

2、统一服装和培训发证

3、物业用房缎纳房产税

七、自然灾害风险

张先生家住常州新北某小区，２００５年，他买了小区的地下车位。２００７年７月３日晚，张先生将自己的奔驰轿车停到车库。当晚突降暴雨，第二天早晨，张先生发现车库部分被淹，自己的车子未能幸免。当年９月１１日，奔驰4S店出“车辆损失证明”，证明张先生的轿车因浸水时间较长，导致电路、零部件及内饰损坏，贬值损失估算为１８万元。在要求物业公赔偿未果后，张某将该小区物业公司告上了新北法院。审理中，法院委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对

奔驰轿车因水淹产生贬值的损失进行鉴定，该中心鉴定认为，贬值损失为９６５００元。物业公司认为天降暴雨系不可抗力，自己已尽到管理责任，再说即使存在车损失，张某也有疏忽，公司不应承担赔偿责任。

法院审理认为，不可抗力是指当事人不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。本案中天降暴雨，首先有天气预报可预知，其次，当暴雨来临时也并非不能避免和无法克服，可以积极采取有效的应急排水措施，或者当排水措施不能够避免车库被淹时，可及时通知车主将车辆开出车库等。因此，本案的天降暴雨并非不可抗力情形。虽然险情发生时，物业公司采取了一定措施，但在险情无法排除时未及时通知车主导致车辆被淹受损，物业公司未尽到充分的物业管理责任，故其对车辆被淹受损应承担民事赔偿责任。而业主将车辆停放于车库，其有理由相信车库是安全之地，具备避免车辆遭受风雨等自然界侵蚀的应有条件，故其对车辆被淹的后果无任何过错。

去年８月２７日，新北法院作出一审判决，认为物业公司抗辩天降暴雨系不可抗力且业主也有过错等理由不能成立，判令物业公司赔偿张先生９６５００元。一审判决后，物业公司不服上诉至市中院。去年１２月２１日，中院立案受理后，依法成立合议庭对该案进行审理，于日前作出判决，维持原判。

八、服务人员的意外伤害风险

(一)、在服务过程中

服务人员在服务过程中受到外来侵袭或工作不当造成的人身伤害或丧失生命的现象，存在着较大的人身安全风险。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为“雇主责任”，物管企业也将承担其属下员工不当行为的赔偿责任。

1、伤亡：某国际花园一维修人员为19层某住户装窗帘，在室内安装未采取安全防范措施，由于其用力过猛，异致身体重心外移坠地死亡。虽系违规操作，但物业也为此补偿死者家属50多万元。

2、触电，物业维保人员最可能遇到触电危险，因与电接触的机会最频繁。08年8月6日，本市某小区内一幢小高层电梯发生故障，维修工王某修理时触电身亡，倒在水中。事发原因是电梯安全阀出了故障，他到电梯井内清理积水，未按要求 14

穿工作鞋(胶鞋)，想拔掉电线插头，以切断电源，不料被水浸湿的插头带电，导致当场触电。

此外，在给配电柜除尘时，违规使用铁丝刷，引起触电伤害，设备也遭到损坏。

3、消杀药品:消杀类药品、绿化使用的农药都具有很强的毒性，保管、使用不慎，容易对人体引起侵害，如有的綠化人员在喷药时，特别在高温天气，未采取防护惜施，农药会通过汗腺进入人体引起中毒。

4、操作失误，物业服务人员因工作需要，经常使用一些专业工具，如电锯、射枪等，如操作不当，很容易误伤自己或他人，某员工在操作射枪时，不慎将射钉射入自已左手，如射到要害部位或他人，后果就严重了。某大厦操作人员在操作晶面处理机时，由于把手失控飞起击中太阳穴死亡。在外幕墙清洁，清洁人员不按规定系安全带或图省事采取两人互联的保护方式容易发生危险。另外，在保洁人员在请理墙顶、墙壁、中庭，维修人员在更换灯泡等维修时，也应做好安全防范。

(二)、其他意外

1、饮酒，节日过量饮酒致死

2、意外，09年6月13日晚7点多，秦淮区某小区物业公司1名秩序维护员(该人沒有和物业公司签订劳动合同)下班后,自已帮8楼业主田老师翻窗拿钥匙时，不幸跌下当场身亡，死者律师认为，因死者沒办理“五险一金”，应认定工伤赔偿约20万元。而劳动仲裁部门竟认定应以工伤处理,区法院也维持工伤结论,物业公司上诉到市中院也维持原判。

风险总体防范措施

1、物管企业要学法、懂法和守法，相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定尽可能详尽，避免歧义。如签订服务合同时，应写明双方在维持秩序和协助安全防范方面应承担的责任，细化合同条款(包括免责条款)。

1）、明确物业服务的内容、范围和期限。

2)、明晰收费标准。

3)、明确双方的权利义务。

4)、明确双方违约责仼。不做不属于自身义务的承诺，一旦发生问题依据合同处理，避免矛质和纠纷。

2、物管企业要抓制度建设，加强安全建章建制工作，牢固树立安全思想，抓员工素质和抓管理落实，不断提高员工风险防范意识。要加强内部管理，健全安全机制，完善规章制变，落实各个部门的责任，严格按操作程序操作。要做到认识、责任、措施、隐患排查和监督管理五到位。管理中要特别注意对事故隐患的排除，定期组织安全检查，发现潜在不安全因素及时解决，尽可能避免意外事件的发生。按照国际航空领域事故遵循的“海恩法则”，一起重大的飞行安全事故背后有29起事故征兆，每个征兆背后还会有300起事故苗头。(合计8700起事故苗头)。照此分析，如果失误只停留在表象，而不重视对“事故征兆”和“事故苗头”进行排查。那么，这些末被发现的征兆和苗头，就成为下一次重大事故的隐患。

3、强化证据意识，规避企业风险，这里的证据更多的是指管理过程中的书面化内容，或者记录。“没有记录就没有发生”，可见记录的重要性。

4、企业要强安全专业培训，对于特种作业人员，如中控人员、高压值班人员等明确要求应具备岗位操作资格，坚持持证上岗。

5、引入市场化的风险分担机制，比如为共用设施设备购买保险，若发生楼宇外墙墙皮脱落伤及行人或砸坏车辆等意外事件，由保险公司承担相应赔偿责任

南京宁南某小区三户业主遭窃，笔记本电脑、洋酒、摄像机等价值上万元物品被盗，由于企业给小区每户业主买了家庭财产保险，所以损失的三户业主事后得到保险公司的1万元赔偿，转移了风险。

物业管理行业是劳动密集性行业，员工数量越多，人身安全风险系数也会相对较高，而物业服务企业抗风险的能力相对较弱，一旦发生员工人身安全亊故，如果沒有购买相关保险，企业是很难承受的。因此企业在加强员工人身安全教育，做好防范措施的同时，也要通过给员工购买保险的形式，进行风险规避。

第二篇：商业银行八大风险

八大风险：信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、国家风险、流动性风险、声誉风险、战略风险

一、信用风险

1.定义：是指交易对手未能履行约定契约中的义务而造成经济损失的风险，即受信人不能履行还本付息的责任而使授信人的预期收益与实际收益发生偏离的可能性，它是金融风险的主要类型。

2.形成原因：信用风险是借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。发生违约时，债权人或银行必将因为未能得到预期的收益而承担财务上的损失。信用风险是由两方面的原因造成的。

①经济运行的周期性；在处于经济扩张期时，信用风险降低，因为较强的赢利能力使总体违约率降低。在处于经济紧缩期时，信用风险增加，因为赢利情况总体恶化，借款人因各种原因不能及时足额还款的可能性增加。

②对于公司经营有影响的特殊事件的发生；这种特殊事件发生与经济运行周期无关，并且与公司经营有重要的影响。

3.应对措施：传统的方法是贷款审查的标准化和贷款对象多样化；较新的方法是资产证券化和贷款出售。

二、市场风险

1.定义：是由于利率、汇率、股票、商品等价格变化导致银行损失的风险。2.形成原因：在经济运行中的任何一项交易中，如果交易双方所拥有的与该项交易有关的信息是不对称的，则会引起逆向选择，它是引起商业银行市场风险的重要根源。

3.应对措施：①构建独立、高效的市场风险管理组织体系 ②营造良好的市场风险管理文化

③实现现代市场风险管理技术与IT技术的有机结合

三、操作风险

1.定义：操作风险遭受潜在损失的可能，是指由于客户、设计不当的控制体系、控制系统失灵及不可控事件导致的各类风险。损失可能来自于内部或外部事件、宏观趋势以及不能为公司决策机构和内部控制体系、信息系统、行政机构组织、道德准则或其他主要控制手段和标准所洞悉并组织的变动。

2.形成原因：①公司治理结构不健全。一是所有者虚位，导致对代理人监督不够。二是内部制衡机制不完善。三是存在“内部人”控制现象。由于国有商业银行所有者虚位，很容易导致银行高管人员利用政府产权上的弱控制而形成事实上的“内部人”控制，进行违法违纪活动。四是内部控制能力逐级衰减。

②内控制度建设尚不完备。一是没有形成系统的内部控制制度，控制不足与控制分散并存，业务开拓与内控制度建设缺乏同步性，特别是新业务的开展缺乏必要的制度保障，风险较大。二是内控制度的整体性不够。对所属分支机构控制不力，对决策管理层缺乏有效的监督。对业务人员监督得多，而对各级管理人员监督得较少、制约力不强。三是内控制度的权威性不强。审计资源配置效率低下，稽核审计职能和权威性没有充分发挥，内部审计部门没有完全起到查错防漏、控制操作风险的作用。

③风险管理方法落后，信息技术的运用严重滞后。

④员工队伍管理不到位。银行管理人员在日常工作中重业务开拓，轻队伍建设；重员工使用，轻员工管理，对员工思想动态掌握不够，加之举报机制不健全，使本来可以超前防范的操作风险不能及时发现和制止。

⑤与风险控制有冲突的考核激励政策容易诱导操作风险。

⑥社会转型及银行变革容易引发操作风险。当前社会治安形势仍然严峻，针对银行的抢劫、诈骗、盗窃等犯罪时有发生。从银行内部来看，国有银行正在进行股改，伴随机构撤并，也带来了大量富余人员消化问题，并导致各种矛盾的尖锐化。

3.应对措施：①加大改革力度。一是建立完善的公司法人治理结构。我国商业银行要建立规范的股东大会、董事会、监事会制度，设立独立董事，构建以股东大会－董事会－监事会－行长经营层之间的权力划分和权力制衡有效结构，通过高级管理层权力制衡，抑制“内部人”控制、“道德风险”的发生。二是按照“机构扁平化、业务垂直化”的要求，推进管理架构和业务流程再造，从根本上解决操作风险的控制问题。三是改革考核考评办法。正确引导分支机构在调整结构和防范风险的基础上提高经营效益，防止重规模轻效益。要合理确定任务指标，把风险及内控管理纳入考核体系，切实加强和改善银行审慎经营和管理，严防操作风险。不能制定容易引发偏离既定经营目标或违规经营的激励机制。

②不断完善内部控制制度。一是建立相应的授权体系，实行统一法人管理和法人授权；二是建立必要的职责分离，以及横向与纵向相互监督制约关系的制度；三是明确关键岗位、特殊岗位、不相容岗位及其控制要求；四是对于重要活动应实施连续记录和监督检查；五是对于产品、组织结构、流程、计算机系统的设计过程，应建立有效的控制程序；六是建立信息安全管理体系，对硬件、操作系统和应用程序、数据和操作环境，以及设计、采购、安全和使用实施控制；七是建立并保持应急预案和程序，确保业务持续开展。

③全面落实操作风险管理责任制。首先，要通过层层签订防范操作风险责任合同，使风险防范责任目标与员工个人利益直接挂钩，形成各级行一把手负总责，分管领导直接负责，相关部门各司其职、各负其责，一线员工积极参与的大防范工作格局。其次，要真正落实问责制。要明确各级管理者及每位操作人员在防范操作风险中的权力与责任，并进行责任公示。今后银行发生大案，既要有人及时问责，又要深入追查事件责任人。对出现大案、要案，或措施不得力的，要从严追究高管人员和直接责任人的责任，并相应追究检查部门、审计部门及人员对检查发现的问题隐瞒不报、上报虚假情况或检查监督整改不力的责任。

④切实改进操作风险管理办法。一是不断摸索，逐步完善操作风险计量方法。虽然对操作风险的计量还没有一个十分完善的方法，但是随着的深入开展，准确计量操作风险并计提准备金是一个必然的发展趋势。二是加强信息技术应用。在数据大集中的进程中，要加强业务系统操作平台建设，全面查找设计上的漏洞，完善系统软件。三是建立健全操作和评估体系。要借鉴国际先进经验并运用现代科技手段，逐步建立覆盖所有业务类别操作风险的监控、评价和预警系统，识别和评估所有当前和未来潜在的操作风险及其性质。四是建立和完善内部信息交流制度。针对多发的管理人员带头实施违规，强迫命令下属违规操作，形成案件和的问题，银行要建立和完善员工举报制度，依靠和发动一线员工，鼓励检举违法违规问题，坚决遏制各类案件特别是大案要案的高发势头。

⑤加强人员管理。一是要牢固树立以人为本的经营思想，充分发动和依靠广大员工抓好操作风险管理工作。二是加强。要深入开展矛盾纠纷和不安定因素排查化解工作，多方面、多层次将矛盾纠纷和不安定因素化解在单位内部和萌芽状态。三是加强风险意识教育。要坚持不懈地进行安全教育、典型案例教育、规章制度教育，提高全行员工和遵纪守法观念。四是要及时、深入了解重要岗位人员工作、生活情况，掌握思想和行为变化动态，对行为失范的员工要及时进行教育疏导和诫免谈话，情节严重的，要严肃处理。

四、法律风险

1.定义：的日常经营活动或各类交易应当遵守相关的商业准则和法律原则。在这个过程中，因为无法满足或违反法律要求，导致不能履行发生争议/诉讼或其他法律纠纷，而可能给商业银行造成经济损失的，即为法律风险。

2.形成原因：引发商业银行法律风险产生的因素是多元的，根本在于法律、金融与风险之间的互动关系，具体源于法律的内在缺陷、商业银行基于错误的法律理解或适用而实施的商业行为、监管机构的不当法律执行等因素。

3.应对措施：一是必须强化风险意识。企业家必须要认识到，法律一旦发生，会给企业带来严重的后果，但事前是可防可控的；二是必须完善工作体系。建立健全法律防范机制，要与加快建立现代企业制度、完善有机结合起来，使法律风险防范成为体系的重要组成部分；三是必须加快以企业总法律顾问制度为核心的制度建设。企业法律顾问制度建设与国外特别是欧、美等国家相比还存在较大的差距。尽管目前全国企业法律顾问队伍已超过10万人，但大多数企业法律顾问专业人才相对短缺，有的企业甚至连一名专职的法律顾问都没有；四是必须突出、知识产权管理和授权管理。加强是防范企业法律的基础性工作，要建立以事前防范、事中控制为主，事后补救为辅的合同。

五、国家风险

1.定义：国家风险（Country Risk）指在国际经济活动中，由于国家的主权行为所引起的造成损失的可能性。国家风险是国家主权行为所引起的或与国家社会变动有关。在主权风险的范围内，国家作为交易的一方，通过其违约行为（例如本金或利息）直接构成风险，通过政策和法规的变动（例如调整汇率和税率等）间接构成风险，在转移风险范围内，国家不一定是交易的直接参与者，但国家的政策、法规却影响着该国内的企业或个人的交易行为。

六、声誉风险

1.定义：声誉事件是指引发商业银行声誉风险的相关行为或事件。重大声誉事件是指造成银行业重大损失、市场大幅波动、引发系统性风险或影响社会经济秩序稳定的声誉事件。

2.形成原因：①民事诉讼案件。商业银行由于没有履行自身应尽义务，导致客户遭受损失，从而引发民事诉讼。银行一旦涉及民事诉讼案件，如果处理不当，将明显损害其声誉。引发民事诉讼的情形主要有存款被冒领、信用卡资金被盗；拓展业务时进行虚假宣传导致无法兑现承诺；涉嫌不公平交易引起的诉讼；单方面宣布对某种服务进行收费引起的诉讼等。

②公众投诉。如在零售柜台业务中，由于与客户之间发生误解或争执而导致的投诉事件；客户对产品或服务质量不满意而通过媒体曝光等。公众投诉事件如不能通过银行投诉渠道及时加以解决，将给银行声誉造成不良影响。

③金融犯罪案件。商业银行发生的金融犯罪案件将使社会公众对银行的业务管理能力产生怀疑，从而损害银行声誉。

④监管机构行政处罚。商业银行因违反金融行业管理法律法规，被银监会、人民银行等监管机构予以行政处罚，以及违反财经管理法规，被审计、税务、工商行政管理部门处罚等事件，都易引发公众负面评价，使得银行声誉大打折扣。

⑤权威机构评级降低。由于权威评级机构在市场中占有特殊地位，影响力较大，一旦其调低对银行的评级，将可能引发市场投资者和公众的负面猜测，从而引发银行声誉风险。

⑥市场传言。市场传言对商业银行的经营管理有时会产生致命的影响。特别是在金融危机蔓延阶段，市场上任何不利甚至荒唐的传言都有可能导致银行“挤兑”。

3.应对措施：①确保实现承诺。无论对利益持有者做出何种承诺，商业银行都必须努力实现。如果经过努力确实无法实现的，则必须做出诚恳、明确的解释。

②确保及时处理投诉和批评。商业银行在运营和发展过程中，产生某些错误是不可避免的，正确处理投诉和批评有助于商业银行提高及服务质量和效率。通过接受利益持有者的投诉和批评，深入发掘商业银行潜在的风险才是真正有价值的收获。

③从多种渠道积累早期预警经验。商业银行应当将接受投诉和批评看作是与客户、公众沟通的“黄金机会”，及时监测和分析投诉的起因、规律、相关性等特征要素，以便为业务运营提供非常有价值的信息。④增强对客户、公众的透明度。现在，越来越多的商业银行将产品研发、未来发展计划向客户、公众告知，并广泛征求意见，目的之一就是为了提早预知和防范新产品、服务可能引发的声誉风险。⑤强化声誉风险管理培训：要有效识别各岗位存在的并采取正确的应对措施，高度重视对员工守则和利益冲突政策的培训，确保声誉风险管理渗透到每一个环节，从微观处减少声誉风险因素。

⑥建立良好的声誉风险管理体系：良好的声誉风险管理体系，有利于维持客户的信任度和忠诚度，创造有利的资金使用环境，增进和投资者的关系，强化自身的可信度和利益持有者的信心，吸引高质量客户，增强自身竞争力，最大限度的减少诉讼威胁和监管要求。

⑦进一步完善激励和约束机制。由于银行的各项业务均存在不同程度的，因此只有建立完善的激励和约束机制，各层次员工才有可能实施不违背银行利益的业务操作行为。同时，制定制度或规则，奖赏和鼓励那些提高银行声誉的员工，阻止和惩罚那些损害银行声誉的行为。⑧保持与媒体的良好接触。媒体是商业银行和利益相关群体保持密切联系的纽带，因此，商业银行应借助各种媒体平台，定期或不定期的宣传商业银行的价值理念。发言人制度、媒体访谈等方式都可以成为商业银行在利益持有者以及公众心目中建立积极、良好声誉的重要媒介。

七、战略风险

1.定义：对风险概念的定义目前学术界尚存在着分歧，但基本上都没有脱离风险字面的基本涵义。风险的基本定义是损失的，战略风险就可理解为企业整体损失的不确定性。风险是影响整个企业的发展方向、企业文化、信息和生存能力或企业效益的因素。风险因素也就是对企业发展战略目标、资源、竞争力或核心竞争力、企业效益产生重要影响的因素。

2.形成原因：企业当出现严重的产品或流程失误时，就转变为风险；如果是对实施战略有重要影响的价值、知识产权或者是资产的自然条件发生退化，资产损伤就变成一种战略风险；产品或服务与众不同的能力受损伤的竞争环境的变化，竞争风险就会变成战略风险。商誉风险是上述三个方面的综合结果，当整个企业失去重要关系方的信心而使价值减少时，就产生了商誉风险。

3.应对措施：①风险辨识与评估（严重性、可能性、时间性，不同时间的可能性）。

②风险测绘（制作风险图）。

③风险定量（采取通用的量度标准，如经济资本风险、）。④风险机会辨识（是否能够将风险转变为机会）。⑤风险降低行动方案规划（由风险管理团队负责）。⑥资本调整决策（从资本配置与资本结构两个方面着手）。

八、流动性风险

1.应对措施：①相机抉择原则。商业银行在流动性、安全性和盈利性之间必须做出选择，在保证银行正常经营活动的前提下要努力提高盈利性。要根据不同时期的业务经营重点权衡轻重，相机抉择。当出现流动性缺口时，银行管理者既可以通过主动负债的方式来扩大经营规模以满足流动性需求(通常可通过发行债券、大面额存单及向金融市场拆借资金来补充流动性)，也可以收缩资产规模，通过出售资产或以资产转换的方式宋满足流动性需求。通过主动负债筹集资金有利于银行业务扩张，降低银行经营成本，提高经营效益：但另一方面，主动负债筹集资金具有一定的风险性，易受利率、市场及公众心理等诸多因素影响，有时反而会造成银行筹资成本增加或者不能筹集到足够的资金。而通过收缩资产、资产转换等方式进行流动性管理，银行的资金调整、转换受市场因素影响较小，在遭遇不确定的资产需求时，可通过内部资金调整来满足流动性，因此安全可靠且风险较小；但银行将为之付出较高的机会成本，因为以这种方式进行风险管理，必须要准备大量的准备资金，这必然将以其他利息较高的资产规模收缩为代价。总之，无论通过何种方式来进行流动性风险管理，最根本的一点就是筹措资金的成本必须小于运用其所获得的收益，只有做到这一点，管理策略才是可行的。一般而言，一些实力雄厚的大银行，在金融市场上拥有良好的借款信誉，易于通过主动负债的方式获得成本较低的资金，而广大中小银行由于其规模、资金实力、信用等方面与大银行存在差距，因而多采取收缩资产、资产转换宋获得资金。②．最低成本原则。无论是主动负债方式筹集资金还是通过自身资产转换来满足需求，都要牢记一点，那就是保证成本最低。成本最小化是最优方案选择的基础之一。在此基础上银行可以在对未来流动性需求及市场资金供求趋势进行预测并以此为依据做出多种筹资方案以供选择。当然，成本最低化只是相对而言的。

第三篇：物业服务企业应对物价上涨的八大措施

物业服务企业应对物价上涨的八大措施

发表时间:2011年04月13日 关键词:物价上涨

内蒙古-呼和浩特 李文生

087114090 摘要

针对物价上涨给物业管理企业带来的影响，本文力图从八个方面为企业降低成本，增加收入，以便更好的进行服务工作。文/李文生

近年物价不同程度的上扬，各地最低工资也纷纷调高，给用人单位的正常经营带来了很大的压力。物业服务企业面对的是劳动力成本的大规模增加，而应当收取的物业服务费用却不可能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，而物业服务收费标准全国却是直线下降，两者差距越拉越大，企业的合法经营变得越来越困难。物业服务企业作为劳动密集型企业，最大的支出在于人员工资，工资支出可占到物业费收入的60%以上，物业服务企业当前的形势极为严峻，甚至到了生死存亡的边缘。因此物业服务企业如何化解这个风险就显得尤为重要和迫切。笔者通过多年来对物业服务经营的了解，认为可以采取以下八个措施对此风险进行化解和防范：

一、开拓特约服务和配套服务

目前由于绝大多数的物业管理服务处于低水平层次运行，因此服务内容较为单一，多数公司处于传统的服务项目中。物业管理服务不仅包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动的公共性物业管理服务，还包括内容丰富多彩的特约服务和配套服务，所谓物业管理特约服务是指具有物业管理服务性质并采用物业管理核算方式但超出常规性物业管理服务项目之外的服务项目。通常的特约服务有：户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。小区（大厦）配套服务是为了充分发挥物业的使用和服务功能而开设的配套经营服务项目。如文件打印、复印、停车场管理服务、受业主委托代理租赁房屋或场地、商品的批零销售业务、餐饮娱乐服务业务、广告代理发布业务、电话代办服务业务、水电气代收代缴业务等等。

无论何种服务通常都可以是有偿的，物业服务企业应该和业主就服务的内容、报酬的数额、支付方式、支付时间等作出约定。随着人民生活水平的不断提高，人们的消费层次也逐渐拉开，需求也各不相同。物业服务企业应当针对不同业主的消费需求提供不同的服务，这样既增加了物业服务企业的收入，也通过多种渠道和业主接触、了解，进一步加深和业主的感情，以便于服务工作的开展和进行。

二、催收欠费

业主拖欠物业服务费是导致物业服务企业难以维持的重要原因。物业服务企业提供了合格的服务，业主就应该缴纳物业费。但目前的情况却并非如此，有相当一部分业主在侥幸、贪小便宜、心理不平衡等想法的驱动下，以开发商遗留问题、物业管理的服务质量与收费不符、没有签订物业服务合同、社区共有财产权属、管理、收益不明等种种理由拒绝缴纳，能欠就欠，能拖就拖。有的业主自入住以来就没有交过物业费，经过数年积累多者可达到上万元，给物业服务企业的正常运营形成了极大的负担。在此情况下物业服务企业必须催收被拖欠的物业服务费。

根据不同的欠费情况和催收阶段，针对不同的欠费业主，催收欠费的方法也有所不同，通常有如下几种：通过业主委员会催收、上门向业主催收、仲裁、诉讼。一般而言在无正当理由拒交物业费的业主中，仅选择典型的欠费业主使用诉讼的催收方法。通过诉讼给这部分欠费业主和其他业主以警示和教育，让他们端正对物业管理服务的认识，拖欠物业费实质上是对于其他已交费业主权利的侵害。

三、科学管理，减少支出

按照《物业服务收费管理办法》的规定，以实行物业服务费用包干制的为例，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括九部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业服务企业是可以通过对管理的挖潜，减少相关支出。

理顺供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共事业单位和园林、绿化、环卫等城市管理部门与小区物业管理的衔接关系，为物业管理创造有利条件，减少不合理支出，切实维护业主的权益。搞清与物业管理活动密切相关部门和物业服务企业之间的权利和义务对于减少支出具有重要的意义。物业管理条例第五十二条规定:供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。这些应由其他相关部门支出的费用是需要引起物业服务企业重视的。例如保修期内的责任问题就是一个很重要的内容，建设工程质量管理条例第四十一条规定建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因此保修期内的建设工程质量维修是不应该由物业服务企业进行的，也就意味着这部分的支出是不应该从物业费中列支的。如果不了解这方面的规定进行了这些工作，既增加了人员工资的开支，也增加了维护修理费用的开支。

另外，可以根据企业自身的情况采取一些减少支出的办法，例如空调运行根据每天气温的实际情况进行供给调整，节约水电费；加强设备的日常维护保养工作，发现异常及时维修，消除安全隐患，节约维修费；对低值易耗品制定具体的量化标准，节约低值易耗品；完善采购制度，建立专门的采购管理机构保证所购物品质优价廉，最大限度的降低采购成本，大宗物品的采购实行招投标制度；加强对职工职业纪律和职业道德的教育，杜绝水、电等“跑、冒、滴、漏”浪费现象的发生。

四、开展物业经营管理服务，提升物业服务档次，扩大收入

扩大物业经营规模、拓展服务领域、追求规模效益、走多元化发展的道路是提高物业服务企业盈利能力重要的抗风险手段，也是衡量物业服务企业经营能力强弱的重要标志之一。物业服务企业具有相对雄厚的各种资源，如专业技术人员等，积极开展物业经营管理服务，为广大业主、业主大会及其特物业管理人提供资本投资管理决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估的经营服务，例如物业费及租金的测算、物业管理方案的制定、物业服务合同及其他相关合同的起草、修改，物业管理的各项规章制度应急预案的制定等，都可以作为物业服务企业创收的亮点，同时也超越了传统服务的范围，使物业服务企业的内容上了更高的档次。

通过对市场进行深入调研，经过充分论证，以物业服务企业自有的技术及人力资源，积极开展对外承接物管业务，提供保洁、保安及装修等服务工作，将外包项目的收入占物业服务企业经营收入的比重逐步增加，避免一些经营风险。打造良好的信誉及优质的服务，打开市场，取得良好的商业信誉，努力达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展目标，增强物业服务企业经营的稳定性和可靠性，可使企业的运行更加平稳。

五、上调物业费或降低物业服务标准

上调物业费的收费标准或降低服务标准是解决一切问题的基础，但无论是上调物业费还是降低服务标准都必须召开业主大会进行表决。物业服务费的上调是不可避免的，但是难在业主大会的召开和表决。降低服务标准可采取如减少清洁卫生和保安巡逻的次数、减少人员开支如压缩人员编制等、减少用品损耗如清洁用品的维修利用等。但从长远来看，降低服务标准只是权宜之计，不利于物业管理的持续进行和良好发展。

六、及时解除物业服务合同

在物权法出台之前社会各界对物业服务合同的法律属性存在着不同的意见，有人认为该合同是委托合同，有人认为不是。其是否属于委托合同不仅关系到应该适用的法律，也关系到合同主体应当享有的权利和义务。物权法第八十一条明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，物业服务合同是业主将物业服务工作委托给物业服务企业进行的委托合同。委托合同的前提条件是委托方与受托方之间相互信任，如果其中一方无意将合同进行下去，应该允许随时解除，因此合同法第四百一十条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。物业服务企业在订立合同时约定的物业费经过若干年后的变化已经很难继续支撑起正常运行，例如水、电等重要生产资料的物价大幅上涨、人员工资的增长等客观情况的变化，在这种情况下物业服务企业可以向业主大会或业主们提出解除物业服务合同，以减少自身的损失。

值得注意的是，物业服务企业要按照有关规定做到依法退出管理区域，不可以不辞而别，否则给业主造成的损失要承担赔偿责任。在退出时有两点最需要注意：

1、及时通知业主委员会做好接收准备以及新的物业管理人的选聘；向所在区域（地）的物业管理主管部门汇报，接受其监督和指导；告知街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。

2、做好竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料、物业使用、维护、管理所必需的其他资料、物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房、受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品的移交。

七、请求政府价格干预

根据价格法的规定，我国市场中的价格分为三种：政府定价、政府指导价和市场调节价，政府对于某些价格需要进行监督，从而保障市场经济的正常运行和发展。根据物业服务收费管理办法第六条的规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”。政府可对物业服务价格进行监督指导。价格法第二十八条规定：“为适应价格调控和管理的需要，政府价格主管部门应当建立价格监测制度，对重要商品、服务价格的变动进行监测”。在特定情况下，物业服务企业可以向政府价格主管部门提出申请，对物业服务价格进行检测，给与必要的干涉，以保护物业服务企业的正常运转，保障广大业主的正常生活秩序。

八、争取税收优惠政策

财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知财税[2005]186号规定：对商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，可上下浮动20％。

目前部分物业服务企业安置了大批下岗失业人员，既为国家缓解了就业的压力，也为下岗失业人员的生活提供了一定的物质保障。对于符合以上条件的企业，可以按照规定申请减免税收，增加企业的利润。这也给企业一个启示，应当关心和学习国家政策，充分享受政府对企业的保护。

综上所述，物业管理服务在我国属于朝阳产业，物业服务企业伴随着物业管理服务的发展而共同成长，共同经历种种坎坷和磨难，这些问题的产生是难免的，但是却是可以解决的。只有经历了种种艰难困苦，我们的企业才会真正的发展壮大，走向成熟，为繁荣我国的物业管理服务行业奠定良好的基础。

第四篇：商业银行八大风险要点

八大风险：信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、国家风险、流动性风险、声誉风险、战略风险

一、信用风险

1.定义：是指交易对手未能履行约定契约中的义务而造成经济损失的风险，即受信人不能履行还本付息的责任而使授信人的预期收益与实际收益发生偏离的可能性，它是金融风险的主要类型。

2.形成原因：信用风险是借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。发生违约时，债权人或银行必将因为未能得到预期的收益而承担财务上的损失。信用风险是由两方面的原因造成的。

①经济运行的周期性；在处于经济扩张期时，信用风险降低，因为较强的赢利能力使总体违约率降低。在处于经济紧缩期时，信用风险增加，因为赢利情况总体恶化，借款人因各种原因不能及时足额还款的可能性增加。

②对于公司经营有影响的特殊事件的发生；这种特殊事件发生与经济运行周期无关，并且与公司经营有重要的影响。

3.应对措施：传统的方法是贷款审查的标准化和贷款对象多样化；较新的方法是资产证券化和贷款出售。

二、市场风险

1.定义：是由于利率、汇率、股票、商品等价格变化导致银行损失的风险。2.形成原因：在经济运行中的任何一项交易中，如果交易双方所拥有的与该项交易有关的信息是不对称的，则会引起逆向选择，它是引起商业银行市场风险的重要根源。

3.应对措施：①构建独立、高效的市场风险管理组织体系 ②营造良好的市场风险管理文化

③实现现代市场风险管理技术与IT技术的有机结合

三、操作风险

1.定义：操作风险遭受潜在损失的可能，是指由于客户、设计不当的控制体系、控制系统失灵及不可控事件导致的各类风险。损失可能来自于内部或外部事件、宏观趋势以及不能为公司决策机构和内部控制体系、信息系统、行政机构组织、道德准则或其他主要控制手段和标准所洞悉并组织的变动。

2.形成原因：①公司治理结构不健全。一是所有者虚位，导致对代理人监督不够。二是内部制衡机制不完善。三是存在“内部人”控制现象。由于国有商业银行所有者虚位，很容易导致银行高管人员利用政府产权上的弱控制而形成事实上的“内部人”控制，进行违法违纪活动。四是内部控制能力逐级衰减。

②内控制度建设尚不完备。一是没有形成系统的内部控制制度，控制不足与控制分散并存，业务开拓与内控制度建设缺乏同步性，特别是新业务的开展缺乏必要的制度保障，风险较大。二是内控制度的整体性不够。对所属分支机构控制不力，对决策管理层缺乏有效的监督。对业务人员监督得多，而对各级管理人员监督得较少、制约力不强。三是内控制度的权威性不强。审计资源配置效率低下，稽核审计职能和权威性没有充分发挥，内部审计部门没有完全起到查错防漏、控制操作风险的作用。

③风险管理方法落后，信息技术的运用严重滞后。

④员工队伍管理不到位。银行管理人员在日常工作中重业务开拓，轻队伍建设；重员工使用，轻员工管理，对员工思想动态掌握不够，加之举报机制不健全，使本来可以超前防范的操作风险不能及时发现和制止。

⑤与风险控制有冲突的考核激励政策容易诱导操作风险。

⑥社会转型及银行变革容易引发操作风险。当前社会治安形势仍然严峻，针对银行的抢劫、诈骗、盗窃等犯罪时有发生。从银行内部来看，国有银行正在进行股改，伴随机构撤并，也带来了大量富余人员消化问题，并导致各种矛盾的尖锐化。

3.应对措施：①加大改革力度。一是建立完善的公司法人治理结构。我国商业银行要建立规范的股东大会、董事会、监事会制度，设立独立董事，构建以股东大会－董事会－监事会－行长经营层之间的权力划分和权力制衡有效结构，通过高级管理层权力制衡，抑制“内部人”控制、“道德风险”的发生。二是按照“机构扁平化、业务垂直化”的要求，推进管理架构和业务流程再造，从根本上解决操作风险的控制问题。三是改革考核考评办法。正确引导分支机构在调整结构和防范风险的基础上提高经营效益，防止重规模轻效益。要合理确定任务指标，把风险及内控管理纳入考核体系，切实加强和改善银行审慎经营和管理，严防操作风险。不能制定容易引发偏离既定经营目标或违规经营的激励机制。

②不断完善内部控制制度。一是建立相应的授权体系，实行统一法人管理和法人授权；二是建立必要的职责分离，以及横向与纵向相互监督制约关系的制度；三是明确关键岗位、特殊岗位、不相容岗位及其控制要求；四是对于重要活动应实施连续记录和监督检查；五是对于产品、组织结构、流程、计算机系统的设计过程，应建立有效的控制程序；六是建立信息安全管理体系，对硬件、操作系统和应用程序、数据和操作环境，以及设计、采购、安全和使用实施控制；七是建立并保持应急预案和程序，确保业务持续开展。

③全面落实操作风险管理责任制。首先，要通过层层签订防范操作风险责任合同，使风险防范责任目标与员工个人利益直接挂钩，形成各级行一把手负总责，分管领导直接负责，相关部门各司其职、各负其责，一线员工积极参与的大防范工作格局。其次，要真正落实问责制。要明确各级管理者及每位操作人员在防范操作风险中的权力与责任，并进行责任公示。今后银行发生大案，既要有人及时问责，又要深入追查事件责任人。对出现大案、要案，或措施不得力的，要从严追究高管人员和直接责任人的责任，并相应追究检查部门、审计部门及人员对检查发现的问题隐瞒不报、上报虚假情况或检查监督整改不力的责任。

④切实改进操作风险管理办法。一是不断摸索，逐步完善操作风险计量方法。虽然对操作风险的计量还没有一个十分完善的方法，但是随着商业银行全面风险管理的深入开展，准确计量操作风险并计提准备金是一个必然的发展趋势。二是加强信息技术应用。在数据大集中的进程中，要加强业务系统操作平台建设，全面查找设计上的漏洞，完善系统软件。三是建立健全操作风险识别和评估体系。要借鉴国际先进经验并运用现代科技手段，逐步建立覆盖所有业务类别操作风险的监控、评价和预警系统，识别和评估所有当前和未来潜在的操作风险及其性质。四是建立和完善内部信息交流制度。针对多发的管理人员带头实施违规，强迫命令下属违规操作，形成案件和资金风险的问题，银行要建立和完善员工举报制度，依靠和发动一线员工，鼓励检举违法违规问题，坚决遏制各类案件特别是大案要案的高发势头。⑤加强人员管理。一是要牢固树立以人为本的经营思想，充分发动和依靠广大员工抓好操作风险管理工作。二是加强思想政治教育。要深入开展矛盾纠纷和不安定因素排查化解工作，多方面、多层次将矛盾纠纷和不安定因素化解在单位内部和萌芽状态。三是加强风险意识教育。要坚持不懈地进行安全角势教育、典型案例教育、规章制度教育，提高全行员工安全防范意识和遵纪守法观念。四是要及时、深入了解重要岗位人员工作、生活情况，掌握思想和行为变化动态，对行为失范的员工要及时进行教育疏导和诫免谈话，情节严重的，要严肃处理。

四、法律风险

1.定义：商业银行的日常经营活动或各类交易应当遵守相关的商业准则和法律原则。在这个过程中，因为无法满足或违反法律要求，导致商业银行不能履行合同发生争议/诉讼或其他法律纠纷，而可能给商业银行造成经济损失的风险，即为法律风险。

2.形成原因：引发商业银行法律风险产生的因素是多元的，根本在于法律、金融与风险之间的互动关系，具体源于法律的内在缺陷、商业银行基于错误的法律理解或适用而实施的商业行为、监管机构的不当法律执行等因素。

3.应对措施：一是必须强化风险意识。企业家必须要认识到，法律风险一旦发生，会给企业带来严重的后果，但事前是可防可控的；二是必须完善工作体系。建立健全法律风险防范机制，要与加快建立现代企业制度、完善法人治理结构有机结合起来，使法律风险防范成为企业内部控制体系的重要组成部分；三是必须加快以企业总法律顾问制度为核心的企业法律顾问制度建设。中国企业法律顾问制度建设与国外特别是欧、美等国家相比还存在较大的差距。尽管目前全国企业法律顾问队伍已超过10万人，但大多数企业法律顾问专业人才相对短缺，有的企业甚至连一名专职的法律顾问都没有；四是必须突出合同管理、知识产权管理和授权管理。加强合同管理是防范企业法律风险的基础性工作，要建立以事前防范、事中控制为主，事后补救为辅的合同管理制度。

五、国家风险

1.定义：国家风险（Country Risk）指在国际经济活动中，由于国家的主权行为所引起的造成损失的可能性。国家风险是国家主权行为所引起的或与国家社会变动有关。在主权风险的范围内，国家作为交易的一方，通过其违约行为（例如停付外债本金或利息）直接构成风险，通过政策和法规的变动（例如调整汇率和税率等）间接构成风险，在转移风险范围内，国家不一定是交易的直接参与者，但国家的政策、法规却影响着该国内的企业或个人的交易行为。

六、声誉风险

1.定义：声誉事件是指引发商业银行声誉风险的相关行为或事件。重大声誉事件是指造成银行业重大损失、市场大幅波动、引发系统性风险或影响社会经济秩序稳定的声誉事件。

2.形成原因：①民事诉讼案件。商业银行由于没有履行自身应尽义务，导致客户遭受损失，从而引发民事诉讼。银行一旦涉及民事诉讼案件，如果处理不当，将明显损害其声誉。引发民事诉讼的情形主要有存款被冒领、信用卡资金被盗；拓展业务时进行虚假宣传导致无法兑现承诺；涉嫌不公平交易引起的诉讼；单方面宣布对某种服务进行收费引起的诉讼等。

②公众投诉。如在零售柜台业务中，由于与客户之间发生误解或争执而导致的投诉事件；客户对产品或服务质量不满意而通过媒体曝光等。公众投诉事件如不能通过银行投诉渠道及时加以解决，将给银行声誉造成不良影响。

③金融犯罪案件。商业银行发生的金融犯罪案件将使社会公众对银行的业务管理能力产生怀疑，从而损害银行声誉。

④监管机构行政处罚。商业银行因违反金融行业管理法律法规，被银监会、人民银行等监管机构予以行政处罚，以及违反财经管理法规，被审计、税务、工商行政管理部门处罚等事件，都易引发公众负面评价，使得银行声誉大打折扣。

⑤权威机构评级降低。由于权威评级机构在市场中占有特殊地位，影响力较大，一旦其调低对银行的评级，将可能引发市场投资者和公众的负面猜测，从而引发银行声誉风险。

⑥市场传言。市场传言对商业银行的经营管理有时会产生致命的影响。特别是在金融危机蔓延阶段，市场上任何不利甚至荒唐的传言都有可能导致银行“挤兑”。

3.应对措施：①确保实现承诺。无论对利益持有者做出何种承诺，商业银行都必须努力实现。如果经过努力确实无法实现的，则必须做出诚恳、明确的解释。

②确保及时处理投诉和批评。商业银行在运营和发展过程中，产生某些错误是不可避免的，正确处理投诉和批评有助于商业银行提高金融产品及服务质量和效率。通过接受利益持有者的投诉和批评，深入发掘商业银行潜在的风险才是真正有价值的收获。

③从多种渠道积累早期预警经验。商业银行应当将接受投诉和批评看作是与客户、公众沟通的“黄金机会”，及时监测和分析投诉的起因、规律、相关性等特征要素，以便为业务运营提供非常有价值的风险预警信息。④增强对客户、公众的透明度。现在，越来越多的商业银行将产品研发、未来发展计划向客户、公众告知，并广泛征求意见，目的之一就是为了提早预知和防范新产品、服务可能引发的声誉风险。⑤强化声誉风险管理培训：要有效识别各岗位存在的风险因素并采取正确的应对措施，高度重视对员工守则和利益冲突政策的培训，确保声誉风险管理渗透到每一个环节，从微观处减少声誉风险因素。⑥建立良好的声誉风险管理体系：良好的声誉风险管理体系，有利于维持客户的信任度和忠诚度，创造有利的资金使用环境，增进和投资者的关系，强化自身的可信度和利益持有者的信心，吸引高质量客户，增强自身竞争力，最大限度的减少诉讼威胁和监管要求。

⑦进一步完善激励和约束机制。由于银行的各项业务均存在不同程度的道德风险，因此只有建立完善的激励和约束机制，各层次员工才有可能实施不违背银行利益的业务操作行为。同时，制定制度或规则，奖赏和鼓励那些提高银行声誉的员工，阻止和惩罚那些损害银行声誉的行为。

⑧保持与媒体的良好接触。媒体是商业银行和利益相关群体保持密切联系的纽带，因此，商业银行应借助各种媒体平台，定期或不定期的宣传商业银行的价值理念。发言人制度、媒体访谈等方式都可以成为商业银行在利益持有者以及公众心目中建立积极、良好声誉的重要媒介。

七、战略风险 1.定义：对战略风险概念的定义目前学术界尚存在着分歧，但基本上都没有脱离战略风险字面的基本涵义。风险的基本定义是损失的不确定性，战略风险就可理解为企业整体损失的不确定性。战略风险是影响整个企业的发展方向、企业文化、信息和生存能力或企业效益的因素。战略风险因素也就是对企业发展战略目标、资源、竞争力或核心竞争力、企业效益产生重要影响的因素。

2.形成原因：企业当出现严重的产品或流程失误时，运营风险就转变为战略风险；如果是对实施战略有重要影响的财务价值、知识产权或者是资产的自然条件发生退化，资产损伤就变成一种战略风险；产品或服务与众不同的能力受损伤的竞争环境的变化，竞争风险就会变成战略风险。商誉风险是上述三个方面的综合结果，当整个企业失去重要关系方的信心而使价值减少时，就产生了商誉风险。

3.应对措施：①风险辨识与评估（严重性、可能性、时间性，不同时间的可能性）。

②风险测绘（制作战略风险图）。

③风险定量（采取通用的量度标准，如经济资本风险、市场价值风险）。④风险机会辨识（公司是否能够将风险转变为机会）。⑤风险降低行动方案规划（由风险管理团队负责）。⑥资本调整决策（从资本配置与资本结构两个方面着手）。

八、流动性风险

1.应对措施：①相机抉择原则。商业银行在流动性、安全性和盈利性之间必须做出选择，在保证银行正常经营活动的前提下要努力提高盈利性。要根据不同时期的业务经营重点权衡轻重，相机抉择。当出现流动性缺口时，银行管理者既可以通过主动负债的方式来扩大经营规模以满足流动性需求(通常可通过发行债券、大面额存单及向金融市场拆借资金来补充流动性)，也可以收缩资产规模，通过出售资产或以资产转换的方式宋满足流动性需求。通过主动负债筹集资金有利于银行业务扩张，降低银行经营成本，提高经营效益：但另一方面，主动负债筹集资金具有一定的风险性，易受利率、市场及公众心理等诸多因素影响，有时反而会造成银行筹资成本增加或者不能筹集到足够的资金。而通过收缩资产、资产转换等方式进行流动性管理，银行的资金调整、转换受市场因素影响较小，在遭遇不确定的资产需求时，可通过内部资金调整来满足流动性，因此安全可靠且风险较小；但银行将为之付出较高的机会成本，因为以这种方式进行风险管理，必须要准备大量的准备资金，这必然将以其他利息较高的资产规模收缩为代价。总之，无论通过何种方式来进行流动性风险管理，最根本的一点就是筹措资金的成本必须小于运用其所获得的收益，只有做到这一点，管理策略才是可行的。一般而言，一些实力雄厚的大银行，在金融市场上拥有良好的借款信誉，易于通过主动负债的方式获得成本较低的资金，而广大中小银行由于其规模、资金实力、信用等方面与大银行存在差距，因而多采取收缩资产、资产转换宋获得资金。②．最低成本原则。无论是主动负债方式筹集资金还是通过自身资产转换来满足需求，都要牢记一点，那就是保证成本最低。成本最小化是最优方案选择的基础之一。在此基础上银行可以在对未来流动性需求及市场资金供求趋势进行预测并以此为依据做出多种筹资方案以供选择。当然，成本最低化只是相对而言的。

第五篇：预拌混凝土企业八大风险管控

预拌混凝土企业八大风险管控

2013/2/1 14:18:32 | 浏览154次

毛瑞忠，王佐东

（河北筑鑫预拌混凝土有限公司，河北

石家庄）

［摘 要］本文主要分析了预拌混凝土企业在生产经营活动中存在的八大风险，并对如何规避这些风险提出了管控办法，仅供同行业参考。［关键词］预拌混凝土；风险；管控

0 引言

风险犹如企业的影子，自企业成立伊始就时刻相伴，正 所谓“如影随形”。企业最大的风险就是没有意识到风险的 存在，有风险并不可怕，只要意识到存在风险并采取相应的 措施，就可以化险为夷。笔者在一家预拌混凝土企业工作了 多年，通过自己经验的积累及与同行业交流，感觉这一行业 在生产经营活动中存在八大风险，现就如何规避这些风险提 出几点意见和建议，以减少企业经济损失。下错生产任务单的风险

1.1存在风险

大多数预拌混凝土企业的生产任务单包括以下几项内 容：委托单位、工程名称、施工单位、强度等级、施工部 位、数量、坍落度要求等。为了方便联系，任务信息来源大 都是委托单位项目负责人电话提前通知预拌混凝土企业，再由企业相关部门填写任务单形成制式表格（或由局域网）下达到搅拌楼进行生产。在这一过程中，由于电话传递信息 会受到通话信号、传递人口音不清等因素影响，易出现生产 任务单信息传递错误的风险。尤其是混凝土强度等级出现错 误，会造成不可逆转的混凝预拌混凝土企业八大风险管控2013/2/1 14:18:32 | 浏览154次

毛瑞忠，王佐东

（河北筑鑫预拌混凝土有限公司，河北 石家庄）

［摘 要］本文主要分析了预拌混凝土企业在生产经营活动中存在的八大风险，并对如何规避这些风险提出了管控办法，仅供同行业参考。

［关键词］预拌混凝土；风险；管控

0 引言

风险犹如企业的影子，自企业成立伊始就时刻相伴，正 所谓“如影随形”。企业最大的风险就是没有意识到风险的 存在，有风险并不可怕，只要意识到存在风险并采取相应的 措施，就可以化险为夷。笔者在一家预拌混凝土企业工作了 多年，通过自己经验的积累及与同行业交流，感觉这一行业 在生产经营活动中存在八大风险，现就如何规避这些风险提 出几点意见和建议，以减少企业经济损失。下错生产任务单的风险

1.1存在风险

大多数预拌混凝土企业的生产任务单包括以下几项内 容：委托单位、工程名称、施工单位、强度等级、施工部 位、数量、坍落度要求等。为了方便联系，任务信息来源大 都是委托单位项目负责人电话提前通知预拌混凝土企业，再由企业相关部门填写任务单形成制式表格（或由局域网）下达到搅拌楼进行生产。在这一过程中，由于电话传递信息 会受到通话信号、传递人口音不清等因素影响，易出现生产 任务单信息传递错误的风险。尤其是混凝土强度等级出现错 误，会造成不可逆转的混凝土质量事故，给企业带来重大经 济损失和不良信誉，且很难追究到底是谁的责任，没有可追 溯性。

1.2管控办法

源头控制。委托单位提供的任务信息应该以文字形式 通知预拌混凝土企业，最好是采用传真或业务人员上门去拿 的方式获取任务信息；也可以采用短信或邮件的方式传递信 息，避免电话传递。预拌混凝土企业无论通过何种方式获得 任务信息，都要保留好备查，便于出现问题分清责任，降低 企业经营风险。配合比输入错误的风险

2.1存在风险

预拌混凝土企业的指挥中心是搅拌楼微机操作室，一般 是有一名调度员、一名搅拌操作员和一名试验室人员组成。预拌混凝土企业都是24小时运转，工作时间长、劳动强度 大，操作室内有电话机、对讲机、GPS监控等设施，受其干扰，操作员极易疲劳。新开盘工地只凭一名操作员输入配合比容易出现输入错误的风险，给企业带来巨大经济损失。

2.2管控办法

一是加强质量意识教育，并增加一名搅拌操作员；二是 做好混凝土开盘鉴定工作，并建立专门台账。由操作员输入 配合比，试验室人员负责监督检查配合比输入结果，二人在 台账签字后保留结果以增加可追溯性。这也是大多数预拌混 凝土企业采用的方法。原材料打错仓的风险

3.1存在风险

预拌混凝土企业所用原材料包括砂子、石子、水泥、矿渣粉、粉煤灰、外加剂和水等。其中水泥、矿渣粉、粉煤 灰按不同厂家不同型号分别由不同的筒仓储存，外加剂也是 由地仓或罐仓储存。如果向仓内卸料时监管不到位导致原材 料打错仓，造成原材料混淆，生产出的混凝土不符合设计要 求，发生质量事故，给企业造成严重经济损失。

3.2管控办法

对合同供方严格要求，加强对送货司机责任心教育，供 需双方搞好配合；储料仓标识清楚，不论同一现场有几条生 产线，有多少储料仓，一定不要有重复的仓号；不同厂家、不同品种的水泥仓、矿渣粉仓、粉煤灰仓、外加剂仓，进料 口处必须加锁，每次卸料时有专人核对无误后再开锁卸料。

混凝土送错的风险

4.1存在风险

生产好的混凝土由搅拌运输车送到指定的施工工地，识别工地的依据是预拌混凝土发货单。有时同一施工工地会 有几个楼号同时施工，同一楼号不同施工部位的混凝土强度 等级可能不同。如果运输司机粗心大意，没有看清楚发货单 上的详细信息，到工地盲目卸料，就容易造成送错工地或楼 号，再加上施工现场收料人员不认真核对发货单上的信息，使混凝土浇错部位，容易造成质量事故，给企业造成经济损 失。

4.2管控办法

一是对司机加强质量意识教育，养成好的职业习惯，核对清楚发货单后再送往工地；二是在司机领取随车发货单时，再领取一个相应的强度等级标识牌，强度等级标识牌放在搅拌运输车前挡风玻璃处，便于施工现场收料人员识别； 三是对同一施工现场有几个楼号同时施工的工地，调度应提醒司机特别注意。安全的风险

5.1存在风险

这里所说的安全风险指交通事故和生产现场存在的安全 隐患。“常在河边走，哪有不湿鞋”，搅拌运输车轧死人的 报道和传闻时有发生，甚至一起事故多条人命，给企业带来 重大经济损失。生产现场存在的安全隐患主要有四点：一是 清理搅拌机拌和筒搅死人风险；二是清理地仓下砂漏易漏下 人风险；三是洗车、涮罐沉淀池口不覆盖掉进人风险；四是 触电死亡的风险。这四点都是易发生人身伤亡事故的部位，一旦发生事故，处理起来会牵扯到大量的精力，影响正常工 作，还会造成很大的负面影响，企业会付出几十万，甚至上 百万的经济损失。

5.2管控办法

建立完善的安全生产体系。每周一召开安全会，有旬 检、月检制度，奖罚与个人收入挂钩。招录司机必须考核，从驾龄、年龄、从业经验等方面把好司机录入关口，所有搅 拌运输车都要上保险。清理拌和筒时要切断电源，悬挂安全 警示牌，并有专人看管；清理地仓下砂漏也要有专人看管； 沉淀池口要牢固覆盖；电器设备全部安装漏电保护器，避免 造成人员伤亡。用工不上保险的风险

6.1存在风险

有的预拌混凝土企业用人很随意，既不签定劳动合同也 不给职工上养老、医疗、工伤等人身保险。一旦发生伤亡事 故就会给企业造成严重经济损失。不与职工签订劳动合同，会导致职工队伍不稳定，一旦举报查出，要赔偿双倍工资。随着政府职能部门监管力度的加强，职工法律意识的提高，不上保险的企业会遭到举报和查处，一经查出，会受到严厉 制裁，不但补缴职工在该单位工作期间的各种保险，还要缴 滞纳金。

6.2管控办法

企业必须关心爱护职工，他们是企业财富的创造者，该得到的都要让职工得到，只有这样才能稳定职工队伍，使 职工无后顾之忧，安心工作，提高工作效率，为企业创造更 大的财富。企业负责人要守法经营，依法参保，既是对职工 负责，又是对企业负责，更是对社会负责。做人要有品，做 事要有格。意识决定想法，认识决定做法。好人品才有好思 想，好思想才有好企业。

偷欠税的风险

7.1存在风险

有的预拌混凝土企业不在加强企业内部管理、降低成

本、提高服务水平上下功夫，而是两套帐、开假票，在偷欠 税上做文章。一旦查出，会受到严厉制裁。我国《税法》和

《刑法》规定了偷税罪和逃避追缴欠税罪。如果纳税人采取 伪造假账、开假发票等手段偷税，或者采取转移、隐匿财产 等手段欠税，情节轻的，处3年以下有期徒刑或拘役，并处 偷欠税款1倍以上5倍以下罚金；情节严重的，处3年以上7 年以下有期徒刑，并处偷欠税款1 倍以上5 倍以下罚金。

实际上，一家预拌混凝土企业应该缴多少税，会从你的 年用电量、用水量、水泥用量等某一项参数推测出来。一旦 你被税务机关盯上，不但会补缴偷欠税款，还要处5倍以下 罚款，甚至追究刑事责任。如果出现这种情况，这家企业离 关门就不远了。

7.2管控办法

规规矩矩办企业，守法经营，提高纳税意识，交税是一 项义务，多交税是一种光荣。投资者的权益，职工的利益，对社会应尽的责任是每一个企业必须尽的义务。税务机关的 监管力度会越来越大，偷欠税是发不了财的，世界上没有哪 一家企业是靠偷欠税发展壮大的。债权管理不到位的风险

8.1存在风险

预拌混凝土企业大都是垫资赊销，有20%的资金很难回 收。有的预拌混凝土企业盲目进入该行业，在任务承接上不 对客户进行资信调查，盲目垫资，既无完善的合同，结算又 跟不上，业务人员频繁更换或用社会上的无业人员，形成大 量的呆、坏账。他们1～2年内对市场冲击很大，几年后就会 在债权管理上出现大量问题，进入恶性循环。一家预拌混凝 土企业能否持续的经营下去，管理水平如何，很大程度上取 决于债权的管理水平。如果债权管理不好会导致债权增加，出现大量呆、坏账，现金流中断，生产经营运转困难，甚至 有关门倒闭的风险。

8.2管控办法

加强客户资信调查。不要为一个陷阱争得你死我活，完 善合同管理和及时结算，形成有效的债权。进行债权账龄分 析，根据不同的对象采取不同的收账策略。对在施工程依合 同付款节点严格控制，对拒不付款的该停的停，该诉的诉。时刻牢记干活不是目的，挣钱才是硬道理。结束语

预拌混凝土企业只有意识到存在的风险，制定有效的管 控措施，守法经营，诚信经营，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

土质量事故，给企业带来重大经 济损失和不良信誉，且很难追究到底是谁的责任，没有可追 溯性。1.2管控办法

源头控制。委托单位提供的任务信息应该以文字形式 通知预拌混凝土企业，最好是采用传真或业务人员上门去拿 的方式获取任务信息；也可以采用短信或邮件的方式传递信 息，避免电话传递。预拌混凝土企业无论通过何种方式获得 任务信息，都要保留好备查，便于出现问题分清责任，降低 企业经营风险。配合比输入错误的风险

2.1存在风险

预拌混凝土企业的指挥中心是搅拌楼微机操作室，一般 是有一名调度员、一名搅拌操作员和一名试验室人员组成。预拌混凝土企业都是24小时运转，工作时间长、劳动强度 大，操作室内有电话机、对讲机、GPS监控等设施，受其干扰，操作员极易疲劳。新开盘工地只凭一名操作员输入配合比容易出现输入错误的风险，给企业带来巨大经济损失。2.2管控办法

一是加强质量意识教育，并增加一名搅拌操作员；二是 做好混凝土开盘鉴定工作，并建立专门台账。由操作员输入 配合比，试验室人员负责监督检查配合比输入结果，二人在 台账签字后保留结果以增加可追溯性。这也是大多数预拌混 凝土企业采用的方法。原材料打错仓的风险

3.1存在风险

预拌混凝土企业所用原材料包括砂子、石子、水泥、矿渣粉、粉煤灰、外加剂和水等。其中水泥、矿渣粉、粉煤 灰按不同厂家不同型号分别由不同的筒仓储存，外加剂也是 由地仓或罐仓储存。如果向仓内卸料时监管不到位导致原材 料打错仓，造成原材料混淆，生产出的混凝土不符合设计要 求，发生质量事故，给企业造成严重经济损失。3.2管控办法

对合同供方严格要求，加强对送货司机责任心教育，供 需双方搞好配合；储料仓标识清楚，不论同一现场有几条生 产线，有多少储料仓，一定不要有重复的仓号；不同厂家、不同品种的水泥仓、矿渣粉仓、粉煤灰仓、外加剂仓，进料 口处必须加锁，每次卸料时有专人核对无误后再开锁卸料。混凝土送错的风险

4.1存在风险

生产好的混凝土由搅拌运输车送到指定的施工工地，识别工地的依据是预拌混凝土发货单。有时同一施工工地会 有几个楼号同时施工，同一楼号不同施工部位的混凝土强度 等级可能不同。如果运输司机粗心大意，没有看清楚发货单 上的详细信息，到工地盲目卸料，就容易造成送错工地或楼 号，再加上施工现场收料人员不认真核对发货单上的信息，使混凝土浇错部位，容易造成质量事故，给企业造成经济损 失。4.2管控办法

一是对司机加强质量意识教育，养成好的职业习惯，核对清楚发货单后再送往工地；二是在司机领取随车发货单时，再领取一个相应的强度等级标识牌，强度等级标识牌放在搅拌运输车前挡风玻璃处，便于施工现场收料人员识别； 三是对同一施工现场有几个楼号同时施工的工地，调度应提醒司机特别注意。安全的风险

5.1存在风险

这里所说的安全风险指交通事故和生产现场存在的安全 隐患。“常在河边走，哪有不湿鞋”，搅拌运输车轧死人的 报道和传闻时有发生，甚至一起事故多条人命，给企业带来 重大经济损失。生产现场存在的安全隐患主要有四点：一是 清理搅拌机拌和筒搅死人风险；二是清理地仓下砂漏易漏下 人风险；三是洗车、涮罐沉淀池口不覆盖掉进人风险；四是 触电死亡的风险。这四点都是易发生人身伤亡事故的部位，一旦发生事故，处理起来会牵扯到大量的精力，影响正常工 作，还会造成很大的负面影响，企业会付出几十万，甚至上 百万的经济损失。5.2管控办法

建立完善的安全生产体系。每周一召开安全会，有旬 检、月检制度，奖罚与个人收入挂钩。招录司机必须考核，从驾龄、年龄、从业经验等方面把好司机录入关口，所有搅 拌运输车都要上保险。清理拌和筒时要切断电源，悬挂安全 警示牌，并有专人看管；清理地仓下砂漏也要有专人看管； 沉淀池口要牢固覆盖；电器设备全部安装漏电保护器，避免 造成人员伤亡。用工不上保险的风险

6.1存在风险

有的预拌混凝土企业用人很随意，既不签定劳动合同也 不给职工上养老、医疗、工伤等人身保险。一旦发生伤亡事 故就会给企业造成严重经济损失。不与职工签订劳动合同，会导致职工队伍不稳定，一旦举报查出，要赔偿双倍工资。随着政府职能部门监管力度的加强，职工法律意识的提高，不上保险的企业会遭到举报和查处，一经查出，会受到严厉 制裁，不但补缴职工在该单位工作期间的各种保险，还要缴 滞纳金。6.2管控办法

企业必须关心爱护职工，他们是企业财富的创造者，该得到的都要让职工得到，只有这样才能稳定职工队伍，使 职工无后顾之忧，安心工作，提高工作效率，为企业创造更 大的财富。企业负责人要守法经营，依法参保，既是对职工 负责，又是对企业负责，更是对社会负责。做人要有品，做 事要有格。意识决定想法，认识决定做法。好人品才有好思 想，好思想才有好企业。偷欠税的风险

7.1存在风险

有的预拌混凝土企业不在加强企业内部管理、降低成

本、提高服务水平上下功夫，而是两套帐、开假票，在偷欠 税上做文章。一旦查出，会受到严厉制裁。我国《税法》和

《刑法》规定了偷税罪和逃避追缴欠税罪。如果纳税人采取 伪造假账、开假发票等手段偷税，或者采取转移、隐匿财产 等手段欠税，情节轻的，处3年以下有期徒刑或拘役，并处 偷欠税款1倍以上5倍以下罚金；情节严重的，处3年以上7 年以下有期徒刑，并处偷欠税款1 倍以上5 倍以下罚金。实际上，一家预拌混凝土企业应该缴多少税，会从你的 年用电量、用水量、水泥用量等某一项参数推测出来。一旦 你被税务机关盯上，不但会补缴偷欠税款，还要处5倍以下 罚款，甚至追究刑事责任。如果出现这种情况，这家企业离 关门就不远了。7.2管控办法

规规矩矩办企业，守法经营，提高纳税意识，交税是一 项义务，多交税是一种光荣。投资者的权益，职工的利益，对社会应尽的责任是每一个企业必须尽的义务。税务机关的 监管力度会越来越大，偷欠税是发不了财的，世界上没有哪 一家企业是靠偷欠税发展壮大的。债权管理不到位的风险

8.1存在风险

预拌混凝土企业大都是垫资赊销，有20%的资金很难回 收。有的预拌混凝土企业盲目进入该行业，在任务承接上不 对客户进行资信调查，盲目垫资，既无完善的合同，结算又 跟不上，业务人员频繁更换或用社会上的无业人员，形成大 量的呆、坏账。他们1～2年内对市场冲击很大，几年后就会 在债权管理上出现大量问题，进入恶性循环。一家预拌混凝 土企业能否持续的经营下去，管理水平如何，很大程度上取 决于债权的管理水平。如果债权管理不好会导致债权增加，出现大量呆、坏账，现金流中断，生产经营运转困难，甚至 有关门倒闭的风险。8.2管控办法

加强客户资信调查。不要为一个陷阱争得你死我活，完 善合同管理和及时结算，形成有效的债权。进行债权账龄分 析，根据不同的对象采取不同的收账策略。对在施工程依合 同付款节点严格控制，对拒不付款的该停的停，该诉的诉。时刻牢记干活不是目的，挣钱才是硬道理。结束语

预拌混凝土企业只有意识到存在的风险，制定有效的管 控措施，守法经营，诚信经营，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。