物业问题楼盘风险分析

第一篇：物业问题楼盘风险分析

老旧问题楼盘风险分析

近年来，全国各地接连出现一些大型品牌物业服务企业主动退出在管项目，和一些中小物业服务企业被业主“炒鱿鱼”被动出局的现象。据了解，这些大型品牌物业服务企业主动退出的大都是已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。由于已售公房小区当初确定的收费标准过低，拆迁户小区普遍存在服务费收缴率低等问题，致使收不抵支一直困扰物业服务企业。近两年人工和材料成本大幅度增加，而管理费标准却未能同步增长，一些大型品牌物业服务企业经营这些老旧问题楼盘难以为继，选择退出以减少亏损。

老旧问题楼盘是“香饽饽”还是 “烫手山芋”

多年来，由于大型物业服务企业盲目的市场拓展战略，一大批老旧问题楼盘被沉淀在大型物业服务企业手中。但随着企业的管理与服务能力被摊薄，致使管理与服务水平降低，再加上管理成本的持续攀升，物价的持续上涨，业主期望的日益提高，遗留问题的日益暴露与严重，导致项目经济效益持续下滑，同时也对企业品牌构成了潜在或现实的威胁，大型品牌物业服务企业放弃低端物业市场已成行业的发展趋势。同时，随着物权法的实施，业主维权运动在全国风起云涌，一大批老旧问题楼盘的管理权被业主打破垄断而无奈地进入物业服务市场。在这种行业形势下，民营物业服务企业作为行业中的第二方阵，由于大多还没有形成一定的管理规模，市场份额占有率较少，为了摆脱多年来国有企业占主导地位形成的市场格局的坚冰和壁垒，要想迅速扩大物业拓展面积占有市场份额，通过在激烈的市场竞争中接管老旧问题楼盘就成为必然。显然，老旧问题楼盘已成为民营物业服务企业的“香饽饽”。

据统计，万厦居业、中航物业、招商物业、福田物业等品牌物业服务“巨头”，每家的物业服务顾问面积均在1000万平方米左右。近年来，随着中国房地产及物业服务行业的迅猛发展，我国的物业服务高端、中端与低端的市场层次逐步显现，市场已开始细分。目前，行业较为知名的大型品牌物业服务公司大多都将目标锁定在了写字楼、公寓等高端物业项目上。从规模面积来看，大型品牌物业服务企业这些年来的发展已经达到了相当规模，对这些企业来讲，目前最重要的是提高企业的盈利能力，提升品牌形象，老旧问题楼盘将严重制约这种战略调整。目前在物业服务市场的招投标中，我们可以发现大型品牌物业服务企业接管的几乎都是非常成熟、品质较高的别墅、公寓等高档物业小区，对于老旧问题楼盘大多是远避之而惟恐不及。显然，老旧问题楼盘已远离大型品牌物业服务企业视线，过去盲目拓展的低端老旧问题楼盘，已成为大型品牌物业服务企业的“烫手山芋”。

老旧问题楼盘经济效益低、经营风险高、管理难度大

从经济效益来看，老旧问题楼盘的物业服务费标准和收费率均明显低于新楼盘及行业平均水平，其中经过业主多次更换物业服务企业的老旧问题楼盘的收费标准和收费率更低，物业服务费比新楼盘及行业平均水平低约25%到50%，且收费率平均仅在60%到80%左右。特别是不少老旧问题楼盘的电梯几年都不维修保养一次，带病运行，要解决这些遗留问题，没有几十万元下不来，而一般物业服务企业一年利润也就几十万元，所以谁也不愿意去填那个窟窿。然而，就在收费标准低、收缴率低和维修保养及设施设备需要更新换代的情况下，业主的期望与要求大多越来越高，维权意识越来越强，物业服务企业的盈利空间越来越小。

从经营风险来看，综观更换物业服务公司的老旧问题楼盘，基本上都存在这样那样的问题，要么是原来的物业服务公司管理服务不到位，要么是历史积累的问题解决不了，要么是物业的经济效益低，所以民营物业服务企业必须充分估计到这些楼盘的经营管理难度，看清要接管物业历史遗留问题是否可以化解。譬如，许多老旧问题楼盘像老人一样疾病缠身，却没有养老钱（维修基金的积累）。接管过来让业主一下子拿那么多钱出来是很困难的，但问题又不能那么放着。这样使物业服务企业进退维谷，处理的好则罢，处理不好就是一大败笔。特别是有不少老旧问题楼盘，是民营物业服务企业为了市场占有率通过低价恶性竞争得来，一味降低价格致使项目经营始终在成本附近徘徊，抗风险能力明显不足，稍有风吹草动，都可能导致亏损甚至破产。

从管理难度来看，凡是更换物业服务公司的，基本上都存在这样那样的问题，业主要求高，维权意识强，历史遗留问题多年积累并难以一时化解或彻底解决。从房屋建设质量及配套设施设备等情况来看，这些小区由于建设时间相对久远，普遍存在房屋老化、设备陈旧、配套不齐、设计不优、绿化面积小、停车位不足、供水供电设备和消防设备有隐患等问题。譬如，针对老旧问题楼盘设备大多比较陈旧，面临大修和更新改造的问题，当需要大笔资金投入时，往往会发现这些老旧问题楼盘没有专项物业维修基金。还譬如，老旧问题楼盘的收费标准低、收缴率低，而这些年来物业服务成本包括劳动力成本却不断追高，业主要求很高很多甚至很刁，企业的经营管理面临巨大的挑战。

民营物业服务企业接管老旧问题楼盘的风险化解途径 综上所述，针对老旧问题楼盘的风险状况，笔者以为，民营物业服务企业接管服务老旧问题楼盘的过程中，有以下几条途径可以最大程度减轻和化解风险。

1、要在接管老旧问题楼盘时，对房屋整体质量及破损程度，电梯质量及配置老旧，电梯设置合理与否，消防设施设备质量及完善程度，供水供电设施设备质量等问题，做地毯式、全方位、不留任何死角的检查评估。为了增加检查评估的权威性，拟进入或中标的民营物业服务企业可以邀请相关质量技术主管部门、行业权威专家，检查评估的结果需业主委员会、退出物业服务公司及拟进入或中标的民营物业服务企业三方确认，以分清新旧物业服务企业管理服务的责任。

2、对老旧问题楼盘检查评估的结果要进一步做好分析总结，争取第一时间制定切实可行的整改方案并尽快实施。因为，一般来说一些物业服务费标准较低的小区基本上都有这样那样的问题，特别是消防设施、电梯设备、高层楼宇的供水供电设备等都是“黑洞”，切不可麻痹大意、掉以轻心。譬如，对接管一些业主与物业服务公司矛盾积怨较深的楼盘，由于业主的物业费交缴率过低，为了追求利润，原物业服务公司可能在硬件维护上省钱，导致老旧问题楼盘隐患丛生。

3、要摸清老旧问题楼盘的专项维修改造基金和本体维修基金的归集使用情况，尽量乘势利用业主、政府主管部门等各方的力量，向开发商及原物业服务公司追缴“两金”，以利于社区未来的永续经营。对于确实无法短期内归集“两金”的社区，要争取业主委员会、街道办、政府主管部门协调建立老旧小区紧急救助基金，以用于紧急

避险及过渡期的资金保障。

4、要正确引导业主期望。对于一些物业服务公司主动退出的老旧问题楼盘，一般大都是低收入群体较集中的老旧住宅区或经济效益不理想的小区，特别是很多老旧问题楼盘在更换物业服务公司后，物业服务费也大幅降低，因此，接管老旧问题楼盘的物业服务企业要着眼于建立质价相符的物业服务收费方案，坚持按照合同约定提供质价相符的服务，引导业主树立质价相符的物业服务消费意识。

5、对老旧问题楼盘的经营，一方面要挖潜节流创新经营，改善项目生存状态，尽量做小企业的内部成本。譬如，通过专业化分包模式，在严格监管的前提下，将清洁卫生、环境绿化、电梯维保等专项服务分包给相应的社会专业公司，这样既可以减少操作层的员工人数，降低劳动力成本，也可以避免直接雇佣员工带来劳资纠纷和用工难问题；一方面要积极争取政府相关部门的支持，除在重大改造项目上申请适当的财政补贴，还可以争取向政府税务机关申请减免物业服务税费等。

此外，接管老旧问题楼盘后，要第一时间制定社区综合整治方案并尽快实施，整治内容包括拆除居住小区内违章建筑和逾期临时建筑，打通消防通道，实现市政管线的畅通；对供电供水设施设备进行维修保养或更新换代；对小区损毁道路进行修补；规范停车管理秩序；对小区内绿化补建、修葺；完善小区公共照明；建立长效管理机制。

如何来理解物业接管验收的重要性？-摘自 上海物业网-和谐论坛接管验收是由物业管理企业依据建设部颁布的 《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。其首要条件是竣工验收合格，并且，供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号经有关部门确认,同时，还接收相关的物业资料。接管验收后，由物业管理公司依据前期物业服务合同履行物业运行、维护和保养的责任。

对新建物业而言，接管验收往往处于物业管理公司对物业正式开始实施前期物业管理的前夕；对非新建物业而言，接管验收往往是由物业管理公司接管开发商或者前任物业管理公司移交的物业及其资料。物业的接管验收，实际都是一种责任转移的形式，不仅法律意义重大，而且直接关系到对物业建设与开发质量的确认，和今后物业管理工作能否正常开展。因此，要搞好前期物业管理，确保物业使用的百年大计和业主的根本利益，就必须严格物业的接管验收。然而，现实的问题是要真正做到严格物业的竣工验收并不容易。开发商为了追求效益的最大化，赶工期、偷工减料、施工不讲规范、安装敷衍了事、竣工验收采取“公关策略”等问题，在不同程度上普遍存在。

开发商为了加快资金流动，早日收回投资，获取丰厚的利润，会忽略对物业建设质量的监控和对确保物业质量的投入，在竣工验收与接管验收时，往往会采取表面走形式，私下内部处理（建立物业管理子公司，自建自管）和对外风险转移（发包给一家急于要项目的物业管理公司）的策略，使得物业竣工验收形同虚设。

自建自管的物业管理公司由于上下级关系和利益驱动，不得不服从开发商的利益而损害业主的利益乃至自身的利益，在参加接管验收时，不能真正地把好验收关。而走市场化道路，想得到物业项目的物业管理公司,由于求项目心切，往往不敢得罪开发商，能忍则忍，能过就过，因而，在参与接管验收时，很少能够按照验收标准把关号脉，做到严格程序，质量第一。

物业公司是企业,不是福利单位,更不是慈善家,他与开发商的不平等的交易亏空,最终必将由业主买单,而其物业接管验收的失职或失误,他们往往推得一干二净,理由无外乎这样.关于房产质量应该由开发商负责,我们与开发商是各自独立的民事主体,打官司你找物业是找错人了,我们体谅物业公司接项目的困难,往往是屈辱的与开发商签下不平等条约,但是作为物业公司你在物业竣工验收你不尽责任,是不是也应该对业主承担过失责任.王雪飞:物业管理中主要纯粹风险分析与管理

【主持人】现在我们介绍一个比较新的题目给大家，物业管理中主要纯粹风险的分析与管理，谈到物业管理的风险，各个从事不同物业管理专业部门有不同的感觉，一线经理最多反应的就是收费收不上来的风险。但是王雪飞工程师的部门让我们从风险分析的角度让我们对物业管理的工作有更深入的分析。他参与了包括中国工商银行、中国联通、上海大众、包钢众多大型企业和项目的风险评估工作，特别值得一体的是，在她众多的客户中，还有一个很重要的客户，北京银达物业。

现在有请王雪飞工程师演讲！【王雪飞】各位领导、各位来宾大家上午好！我来自北京江泰保险经济有限公司，非常感谢清华房地产研究所和北京银达物业给我们提供一个很好的交流的平台，看到主题发言人都是各个领域的专家、前辈，感觉很受压力，再也很受鼓舞。物业管理在国内十几年的发展时间，差不多也是上个世纪末八、九十年代引入国内的，两个学科的交叉领域是一个全新的空间，我们是国内第一家保险经济公司，当然这个风险管理研究所也是第一家，在众多项目的基础上，我们对风险管理做了一个分析和总结。在这个基础上，期望对咱们物业管理企业和物业管理行业的发展，提供一个理念和视角上的支持。

【王雪飞】主要分成以下几个部分来进行，大概介绍一下物业管理的风险和风险管理，物业管理中纯粹风险的分析，还有一个是火灾因为是建筑面临主要的风险，对它的原因做了一个统计分析。再有风险管理方法在物业管理中的应用。我们知道风险是普遍存在于人类的社会生活中，它一般是指某种事件发生的不确定性，比如说环境很多的因素难以预测，导致实际状况与行为主体预期之间会有一定的差异，由此产生的一种损失就叫风险。风险的分类根据性质，我们把风险分为纯粹风险与投机风险，所谓的纯粹风险主要是指既有损失机会，又有获利可能的风险，比如说自然灾害他的发生会导致损失的发生，投机风险是既有损失机会，也有获利可能的风险。

【王雪飞】风险管理分为财产风险，人身和信用风险，另外是根据风险产生的环境，风险产生的原因，以及风险是否可以被保险公司来承保。风险管理起源于美国一个新兴的学科，研究风险的发生规律和控制技术一门新兴的管理学科，他的管理流程主要是通过这个风险的识别、衡量，以及风险的评估，然后在选择风险评估的基础上，选择适合行为主体的风险管理的技术，循环使用的评价来循环进行的。物业管理风险的定义，在物业管理企业签订了物业服务合同以后，在他的合同约定特定的管理期间和范围之内，对业主的人员、财产以及相关的服务承担相应的法律和合同责任。由于服务过程中出现的不可控的因素，不确定的因素导致的财产损失，人身的伤害等等的损失，物业管理企业是要承担风险的。总体上来说，称为物业管理的风险。

【王雪飞】他产生的损失主要在以下几个方面，第一是业主委托管理和物业管理自有的财产损失，再有就是业主人员、本公司员工及第三者的人身伤害，还有就是业主项目经营的利润。还有包括其他的财务费用的支出，包括法律责任等等。物业管理的风险有一定的风险特征，首先设计的因素比较多，管理对象比较宽，层次不一，包括物业管理水平之间也存在一定的差异性。再有一个是暴露时间比较长，再有一个是责任风险比较突出，受社会政策和法律环境影响比较大。另外对于风险防范和应急处理要求比较高。物业管理和风险管理，就是将风险管理流程中的一些方法，一些依据应用到物业管理当中，因为风险管理涉及的领域非常宽，我们的角度主要是从纯粹风险的角度对风险进行了分析，主要是对物业管理企业可能造成损失的这种风险的分析。这个分析主要也是从两个角度，第一个是从众多项目面临的事故风险这个角度进行分类，这个其实怎么说呢，一方面可以让咱们的物业管理企业客观的认识项目存在的风险，提高这种风险防范，防灾防损这一块儿提供帮助。再有一个，也能更好的防范物业管理公司的责任风险。

【王雪飞】第一大类的风险就是自然灾害的风险，根据自然灾害的成因主要分为气象灾害、洪水灾害、地震灾害、海洋灾害，跟所在区域的自然条件关系比较密切。另外一个就是火灾风险，是比较突出的一个风险，首先它是高层建筑人员和财产比较集中，另外火灾一旦发生，施救、烟雾对人的伤害都比较大，造成财产的损失和人身的伤害后果比较严重。再有一个，火灾的成因是比较多，在建筑项目里面，比如说吸烟、雷击、明火、管理不善等等都会引发火灾，因此火灾风险是物业管理企业重点防范最主要的风险。另外一个是爆炸风险，主要源于两个方面，一个是天然气等易燃易爆气体的使用，再有一个就是压力容器，像锅炉。漏电风险影响主要是两个方面，一个是供电中断造成服务覆盖区正常的生产、经营受到影响，再有一个供电中断以后，会导致这种消防设施、应急的疏散等等一些安全发生风险。再就是水管爆裂，高层建筑里面也是比较常见，下面有两个以往发生事故的案例。另外一个是设备毁损，在高层建筑里面专用设备很多，设备毁损的风险，一方面会造成直接的财产损失，另外一方面可能对项目正常运行也会造成干扰。第七个风险就是一个盗窃风险，这是比较普遍的一种风险，这是从物业管理项目自身面临的风险的角度做的分析。

【王雪飞】下面对于物业管理企业面临的主要责任风险做一个分析。根据风险承受，风险损失的对象不同，分为三个，一个是管理责任风险，这个主要是业主，另外是第三者损失，还有一个就是雇主责任风险。这是下面在物业管理企业中发生的一些可能导致责任风险，就不再阐述了。除了主要的责任风险之外，物业管理企业还有其他金融风险，包括办公用具和车辆等自有财产损失风险，现金风险，还有就是雇员忠诚风险。

【王雪飞】由于火灾是物业项目里面面临最主要的风险，我们做了一个统计的分析，以下就是火灾的原因和火灾报警的类型，进行的统一分析，还有一个火灾发生时间的分析。另外呢，分别对机械、设备和电器火灾做了一个报警和发生时间的统计。得出以下的结论，人为过错是建筑物起火的主要原因，建筑物火灾发生时间以上午和晚间居多，机械设备火灾多发生于物业至凌晨6点这段时间，此间在岗工作人员相对减少。

【王雪飞】最后一章站在风险管理方法的角度，对于风险管理方法在管理物业当中的应用做了一个比较。首先保险是风险转移最主要的方式，通过这种缴纳数额较少的保费把企业承担大损失的风险由保险公司承担，在风险发生的时候，可以及时从保险公司获得赔款，资金方面的支持，尽快的组织抢险，恢复生产。据统计，有60—70％的风险都是可以通过保险转移的，以物业管理企业来讲，它的众多自有的或者是受托管理的建筑财产、机械设备、运输工具都可以投保，另外管理责任风险、雇主责任风险以及第三者责任风险都可以通过保险进行转移。

【王雪飞】另外是合同转移，物业管理企业可以通过与他方订立合同，当发生损失时，由接受方负责承担损失。玻璃外墙清晰的工作包给专业公司的时候，都可以在合同里面通过约定把这个责任转移出去。第三种方法，就是损失控制，他按照措施的性质分为工程法控制和行为法控制，工程法是以风险单位的物质性质为控制的着眼点，行为法控制是以人们的行为为控制的着眼点。按照损失控制的目的，可以分为损失的预防和损失的抑制，这种预防主要侧重于施工发生之前，采取一系列的措施，降低风险发生的概率。还有一种方法就是风险分散，就是通过这种风险单位的增加，把风险在多个个体之间进行一个分担，相当于不要把鸡蛋都放在一个篮子里面的道理是一样的，但是这必须在管理项目达到一定数量的基础上才能发挥作用。这个物业管理企业在注重风险分散的同时，也要看到地面以下的现象，管理项目太多，管理难度增大，管理的资源有限，也可能会造成企业的管理风险能力增加。

【王雪飞】另外一个就是风险自留，就是把风险自己承担了，但是这个承担并不是消极的承担，也要通过一些事先的财务预算等等，这种方法进行自我风险的控制和规避。还有一种方法就是风险避免，对于风险项目自身感觉难度比较大的，可能损失可能性比较大的项目，我不接受这种项目，本质上就杜绝了这种风险的产生。但是因为放弃项目的同时，也意味着放弃收益了，所以在使用这种方式的时候，要综合的考察。最后就是物业风险管理的实施，有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处理、实施与监控等几个环节连续进行、反复循环、不断改进的过程。谢谢大家！【提问】刚才他提到管理过程中造成业主人身、财产损失的这一条，这个观点我想是错的，合同法里面明确规定，作为人身和财产损失在合同法中以免责的条款规定是无效的，所以这种责任要转嫁是不行的。O 【王雪飞】那意思看来保险是风险转移最佳的方式，但是合同转移应该说在风险管理里面是作为一种，也是一个工具之一，这个可能受到具体的法律环境和社会环境的影响比较大，具体的操控环节中有细节的问题，根据具体的项目可能会有一定的区别。

【提问】企业管理项目由于不可抗力导致的发生的损失可以理赔，具体到理赔的话，有什么要求。【王雪飞】目前市面上有四个险种承担，财产基本险，财产综合险财产一切险，财产生活险，最主要的区别就在于对于风险损失相当于是一个承担的范围不一样，财产基本险承担火灾、爆炸几个基本原因造成的风险损失的后果予以赔付。综合险保障的范围更为全面一些，暴雨、煤电自然灾害，财产一切险是采用一种除外责任的风险，是完全予以赔付的，所以你说的不可抗力主要是自然灾害造成的损失，在财产综合险，财产一切险里面是能得到赔偿的。

第二篇：楼盘分析

楼 盘 实 例 院（系）专业 年级 指导老师作者

概 况 报 告

| 华

富

世

家

一、华富世家项目概况

总体概况：

华富世家位于安东新区核心位置东临永明路，西接中华路，北靠文明大道。小区周围有多个大型公交站点16路、36路、7路、17路等多条公交路线通达全城，京珠高速、107国道瞬间可达，构成立体交通，进退从容。政府招商引资重点项目，占地340余亩，总投资40亿人民币，海纳五星级酒店（未完工）、6A级写字楼（未完工）、50-70㎡百变LOFT、高端智能化住宅，SHOPPINGMALL五重业态。

周边配套：

项目周边配套完善。在教育方面，项目周边有外国语中学等一批重点学校；在生活方面，项目周边分布有水果批发市场、蔬菜市场、超市、药房、建材市场等基本生活配套设施，除此以外，项目还在德隆街和明福街上设置有两层临街商铺，完全可以满足小区居民的日常生活需求。项目周边有中国银行、建设银行、工商银行等一批银行网点。在医疗方面，离项目最近的医院有安阳市第六人民医院车程仅需五分钟，同时，二十分钟车程直达医疗设备一流的安阳市第一人民医院、安阳市地区医院等。在国家级文字博物馆、易园、市政府、市民休闲广场、图书博物馆体育会展中心中轴线之上，与多家行政事业单位为邻。

车位数：地下车位 采暖方式：集中供暖 周边商业： 周边分布有水果批发市场、蔬菜市场、超市、药房、建材市场等基本生活配套设施，除此以外，项目还在德隆街和明福街上设置有两层临街商铺，完全可以满足小区居民的日常生活需求。

周边医院：安阳市第六人民医院 周边学校：外国语中学。

开发商：安阳新华富置业有限公司 物业顾问：金地物业

项目地址：安阳市中华路与文明大道交汇处东南 产权年限：70年 产权类型：大产权房 容积率：3.5 绿化率:40%

二、投资户型

华富世家一共有10种户型，分别是：两室两厅一厨一卫113㎡，四室两厅一厨两卫178㎡，一室一厅一厨一卫54㎡，六室两厅两卫242㎡，三室两厅两卫130㎡/150㎡，两室两厅两卫153㎡，两室两厅一卫双阳台110㎡，三室两厅两卫双阳台159㎡。

过去两年间房地产价格的飙升令人眩目，大量的热钱在财富效应的驱使下纷纷涌入房地产，但是今天房产投资已经告别“遍地黄金”的年代，合理选择房产投资品种，才能继续获得较高的投资回报，本文将就此进行探讨。

投资低档民宅？土豆不能永远卖高价！

房地产投资有个怪现象，就是性价比低的民宅反而升值快。比如，在北京两年前如果4000元/米在比较偏远的地段购买普通民宅，目前的二手房成交价已经达到9000到10000之间，投资回报100%以上；反过来，在两年前购买中档公寓花费大约8000元/米，而今天的二手房的成交价不超过12000元，投资回报不足50%。显然在过去几年投资民宅可以获得高回报。

内在价值低的民宅价格飙升主要得益于“吉芬”效应。1845年爱尔兰爆发饥荒，没有营养也不好吃的土豆价格暴涨，而老百姓反而购买更多的土豆而不是其他价格上涨很少的奶酪和牛肉，这就是“吉芬”效应。原因是土豆是老百姓的主食，比较容易填饱肚子，土豆价格上涨让老百姓更没有钱了，不得不放弃吃奶酪等稍贵的食品来购买更多的土豆，而这又令土豆继续上涨到无法理解地步。过去两年低档民宅价格的上涨正是由于“吉芬”效应，低档民宅和土豆一样虽然没有太大投资价值，但都是老百姓生活的必需品，房地产价格的上涨让本来可以购买中高档住房的居民不得更改购房计划，转而购买性价比低的住宅，这是民宅过去涨幅醒目的根本原因。

“土豆”不能永远卖高价，这是常识，民宅从长期来看没有太大投资价值。第一、低档民宅的地段、建筑设计、人文环境都令高端自用客户不会买入，因此无法长期维持高价；第二、政策导向上限制住宅尤其是民宅的炒作，政府为城市低收入者提供保障住房是大趋势，这种政策导向随着时间的推移会明显影响低档民宅价格。所以未来5年随着市场供应量增加，居民住房升级和投资客逐渐抛售低档民宅，民宅的价格上涨必将大幅放慢。

投资中高档公寓？捕捉地产未来热点！

《圣经》“马太福音”第25章中说：“凡有的，还要加给他，叫他多余；没有的，连他所有的，也要夺过来。”越是有钱的人越有钱，这就是所谓的“马太效应”。马太效应产生的原因之一就是有钱人可以投资于普通大众暂时买不起但以后有需要的产品或领域，这种提前“卡位”的优势让有钱人可以提前布置资产，守株待兔坐等资产未来升值。

过去几年全国掀起了轰轰烈烈的购房运动，在“居者有其屋”的想法支配下，人们不计代价的购房，这种全民性需求的爆发是过去房地产尤其民宅价格飞升的原因。而随着居民收入的提高，大量中高端群体居住升级的需要会推高中高档公寓的价格，这可能是未来5年房地产发展的趋势。

目前，北京地区中高档公寓一、二手房价格都已经超过1万元，偏高的单价和高总价都让中高档公寓成交不活跃，但相比低档民宅理想的中高档公寓无论一、二手房屋性价比都更高，投资潜力更大。在北京这样的城市有大量的中高端群体在过去全民的购房热潮中，或仓促或盲目的购买了小户型或低档住宅这样不适合自己的房屋，随着居民对房地产价值的认识逐渐理性，以及居民收入的提高，未来中高档公寓必将再次成为市场追捧的热点。

高档住宅长期风险低，投资把握核心策略！

一些刚接触房地产投资的人认为中高档住宅总价高、维护成本高不如购买小户型或低档住宅好出手。这样的想法就像买股票不买长期看好蓝筹股，反而买价格便宜的垃圾股一样没有道理。

我认为从投资角度看，中高档住宅长期风险反而要小：首先，过度炒作普通民宅有违国家政策导向，未来不确定政策因素非常多，而高档住宅的投资属于富人间的博弈，政府干预可能小；其次，从国外的经验来看，日本也曾因日元升值而出现了房地产价格飙升的局面，当泡沫破灭的时候普通住宅下跌幅度超过一倍的比比皆是，但高档住宅的下跌幅度要明显小。尤其是2006年以来日本的房地产价格出现回升，但是“淘尽黄沙始见金”，价格迅速上涨50%的都是“一等地”的住宅，而很多普通住宅价格上涨幅度则较小。可见以长期战略眼光看，高档房屋投资的长期风险要比低档房投资小得多。

房地产投资需要考虑的前三个问题是“地段、地段、还是地段”，高档住宅投资更是如此。以中长期投资房地产的角度来说最常见的投资误区有两个，一是认为城市中心区就是最好的地段，实际并非如此，随着城市的发展中心区也会发生移 动，导致中心区变成“老城”；二是投资风景怡人的郊区，但实际情况是受到生活配套和日益拥堵的城市交通影响影响，日本等很多发达国家的富人最终选择回城，回城首选的住宅恰恰是中高档公寓。

个人认为，通常随着国民经济同步增值的地段是核心商务区和核心教育区(比如北京海淀的高校聚集区)，而核心商务区和教育区一旦形成几乎没有迁移的可能。投资中档住宅可多关注这两个区域。

根据现在国内形势的变化和房价的走势投资大户型是现今最好的选择，所以作为房地产投资商两厅一厨两卫178概是100万左右。

178㎡的空间家。优点：1.南北3．厨房有明窗

很适合现在的三口之通透 2．卫生间为明间 4．主卧带有阳台并且我中意的户型是：四室㎡，按照现在的市价大朝南5．景观好6．房型设计规整 7．有两个卫生间 8.拥有两个阳台

缺点：1.靠山墙 2．生活成本高 3．卫生间有一个是暗间 4．客厅不朝阳

三、对比的优缺点（华富世家和亚龙湾东湖）

优点：

1、华富世家的地理位置要比亚龙湾东湖的位置好，华富世家位于安东新区，城市南北中轴线上。由于市政府已迁到东区，那安阳的市中心也必然会从老城转移到东区过来，而华富世家里市政府也比较近，所以，以市政府为圆心，周围的发展也会比其他地方快。现在华富世家也已经比亚龙湾东湖繁华许多，旁边有义务国际商贸城可以供大家购物，易园、安阳市图书馆、安阳市体育会展中心也是在这周围，可以学习、休闲两不误。并且华富世家的前方也会建一个万达广场，样子购物就更加方便了。虽然说亚龙湾东湖临近高铁站，发展也会相对较快，但是，就目前来说，亚龙湾东湖的周围条件不如华富世家的成熟。

2、华富世家对于小区的定位为普通住宅，有坪数小的，也有坪数大的。对于消费群体较为广泛。而亚龙湾东湖主打的是别墅和花园洋房，这样子就限制了消费群体，消费群体会比较局限。并且亚龙湾的别墅区属于联排别墅不是独栋别墅，这样购房者考虑的因素就会增多。

3、华富世家的定价对于安阳市来说是属于中上等的，接近安阳市的平均房价，较为合理。而亚龙湾东湖定位虽然是高档小区，但是和同档次的小区相比亚龙湾东湖的房价偏贵。缺点：

1、华富世家现在推出的是三期的房子，但是这个小区从开始建到现在已经差不多十年了，还在建房当中，并且还有一栋很醒目的烂尾楼是准备建一个五星级酒店“安阳国际酒店”，目前已经停在那里，没有动工。小区的不成熟，有烂尾楼，这是华富世家的致命伤。

2、就目前的规划来看，华富世家小区的内部环境没有亚龙湾东湖的好，华富世家属于一般普通的绿化，而亚龙湾东湖是集水岸庭院大宅、多层瞰景洋房、华美达五星级酒店、风情商业街、幼儿园等为一体的低密水岸住区。社区水系，小型的高尔夫球场，会所等等，这些都是亚龙湾东湖吸引消费者的优势。华富世家在小区环境上没有亚龙湾东湖做得好。

四、总结

现在利用目标市场营销来总结华富世家。目标市场营销又称STP三部曲，这里S指Segmenting market,即市场细分；T指Targeting market，即选择目标市场；P指Positioning，亦即定位。正因为如此，营销大师菲利普·科特勒认为是当代战略营销的核心，可以被定义为STP。

按照楼房的类别将华富世家细分为高层，对于那些对楼房要求较高的和追求生活品质的购房者来说，高层是较为吸引他们的。华富世家进入目标市场模式是复合产品模式，华富世家的户型面积从50平方米到360平方米，涵盖了一室一厅、二室二厅，三室二厅、四室两厅、六室两厅等多种规格。华富世家通过这样的开发建设来满足不同的目标市场（小康型住宅需求群体、富裕型住宅需求群体、豪华享受型住宅需求群体）的需求。对于华富世家的定位，运用波士顿矩阵来进行定位，我认为它属于金牛产品，金牛产品是指处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群，已进入成熟期，企业不必大量投资来扩展市场规模，同时作为市场中的领导者，该产品享有规模经济和高边际利润的优势，因而给企业带来大量现金流。其财务特点是销售量大，产品利润率高、负债比率低，可以为企业提供资金。如今，华富世家已经投入到第三期的建设当中，也就无需再大量的进行投资，只是保持现有的市场份额，所以我认为华富世家的定位是金牛产品。

综上所述，是本组对华富世家楼盘所做的实例分析报告，其中详细阐述了此楼盘的优缺点和我们对房地产投资的认识以及理解。

第三篇：网上银行风险问题分析

网上银行风险问题分析

摘要:文章从技术上、操作上、社会环境等方面阐述了网络银行的风险及一些基本的防范措施。

关键字:网上银行风险业务电子商务企业网络

随着科学技术的发展，人们的生活已离不开计算机和网络，在家里足不出户便能交各种费用，办理各种业务，而如果至今仍没有出现网上银行的话，相信很多事情就不能实现了。

第一章网上银行的简介

网上银行，又称在线银行，是指银行利用Internet技术，通过Internet向客户提供开户、销户、查询、对帐、行内转帐、跨行转账、信贷、网上证劵、投资理财等传统服务项目，使客户可以足不出户就能够安全便捷地管理活期和定期存款、支票、信用卡及个人投资等。可以说，网上银行是在Internet上的虚拟银行柜台。相对于传统的银行，网上银行的业务办理起来更加方便、快捷、高效、可靠，无时空限制。目前，越来越多的民众开通了网上银行，在接受新事物的时候，我们也必须了解到它可能存在的种种风险。下面我们就来对网上银行可能存在的风险进行分析。

电子商务的发展推动和促进了网上银行的发展，但网上银行在发展的同时也面临各种安全问题，而且网上银行对安全性的要求比网络机构更高。网上银行既面临着黑客和网络技术发展的考验和挑战，同时还面对着银行内部操作人员的操作性风险等多种风险。网络银行的存在基础是风险，其获取利润的基础也在于风险。网上银行存在一天，就不可能有纯粹意义上的安全，关键是如何处理风险，从风险的有效处理中使网上银行的安全水平得到不断的提高。评估网上银行的风险，一半是企业的事情，一半是政府的事情。或者说，网络银行风险不仅是商业银行需要评估的项目，也是中央银行需要监管的内容。

与传统商业银行面临的风险相比，网上银行面临的风险没有什么本质的区别，但是，引发风险的因素及这些风险对传统商业银行和网上银行的影响则很不相同，某些风险因网络银行提供电子货币和电子结算业务表显得尤其明显。从业务技术角度分析，网上银行的基本风险包括两类，即基于信息技术投资导

致的系统风险和基于虚拟金融服务品种形成的业务风险。虚拟金融服务的生成方式不同，也会形成不同的网上银行风险。如前所述，网上银行提供的各种虚拟金融服务有两种生成方式，一是将传统商业银行的业务延伸到网上，称为业务电子化外挂或网络化外挂，二是创造纯粹的网上金融服务品种。现阶段我国商业银行推出的网上服务基本是前一种方式形成的，从风险角度分析，前一种方式生成的虚拟金融服务风险小，后一种生成的虚拟金融服务风险高。下面再详细分析下几种可能产生的风险。

第二章网络银行技术风险

网络银行业务及大量系统控制工作都是由电脑硬件和软件系统完成，所以，电子信息系统的技术性和管理性的安全就成为网络银行运行的最为重要的风险之一，也是金融机构和广大客户最为关注的问题。这种风险既来自计算机系统主机、磁盘破坏等不确定因素，也来自网络外部的网络攻击和病毒破坏等。

尽管目前金融机构网站均采用了防火墙和网络检测等安全措施，但网上黑客的攻击活动却以每年10倍的速度增长，他们利用网上的任何漏洞和缺陷非法侵入主机、窃取商业信息、发送假冒电子邮件、散播网络病毒等。在传统金融中，技术风险可能只带来局部损失，但在网络金融中，技术风险可能会导致整个金融网络的瘫痪，造成难以估量的损失，这是网络银行风险的核心内容。

第三章网络银行法律风险

网络银行在现在来说还是一个新事物，它的发展还需要国家的新商业法律法规的保护。它先进的信息技术也要一系列的法规相配套。但是我国的金融立法工作相对滞后，网络金融立法还处于酝酿和发展中。目前，网络银行采用的规则都是协议，出现争端时责任的认定、承担、仲裁结果执行等复杂的法律关系问题是现有条件下难以解决的。随着网络银行的发展，各银行、高科技企业势必为争夺市场和客户展开激烈竞争。

针对目前网络金融活动中出现的问题，借鉴先进国家的经验，建立相关的法律，以规范网络金融参与者的行为。电子商务立法首先要解决电子交易的合法性、如怎样取用交易的电子证据，法律是否认可这样的证据，以及电子货币、网络银行的行为规范，跨国银行的法律问题。其次，对网络银行的安全保密也

必须有法律保障，对计算机犯罪、计算机泄密、窃取商业和金融机密等也都要有相应的法律制裁，以逐步形成有法律许可、法律保障和法律约束的电子商务环境。因此，及时出台相应的法律是非常必要的。加快电子商务和网络银行的立法进程。与经济发达国家相比，中国网络金融立法相对滞后。

第四章网络银行操作风险

操作风险是指由于系统可靠性、稳定性和安全性的重大缺陷导致的潜在损失的可能性。这类风险可能来自于网络银行安全系统和其产品的设计缺陷及操作失误，也可能来自于网络银行客户的疏忽，商业银行职员在业务上的误操作，也可能导致网络银行严重的业务风险。

操作风险主要涉及网络银行账户的授权使用、网络银行的风险管理系统、网络银行与客户间的信息交流、真假电子货币的识别等领域。例如，网络银行改变了传统的以图章为支付指令的结算手段，采用数字签名方式对支付指令的有效性进行确认。由于网络的“虚拟性”，数字签名的可靠性完全取决于银行安全控制系统的严密与否。

第五章网络银行信用风险

对于银行来讲，历来是“信用第一”。由于中国现阶段社会信用体系发展的相对滞后，经济活动当中失信的现象比较严重，而网络银行又是基于Internet的、虚拟的银行服务手段，使得大多数个人或企业客户对电子商务、网络银行采取的是观望态度。这里所说得不信任感不仅仅是客户企业对网上银行的，还包括网上银行对客户企业的、企业对企业的等。网络银行既然是互联网的产物，互联网所带来的一切安全隐患，自然会波及网络银行，影响其信用。

既然有潜在的风险，就应该对其设定相应的安全策略和措施，以防特殊情况发生时不能做出快速有效的回应。

对于我们普通百姓来说，平时应做好自身电脑的日常安全维护，一是经常给电脑系统升级。二是安装杀毒软件、防火墙,经常升级和杀毒。三在平时上网是尽量不上一些小型网站,选大型网站,知名度比较高的网站,避免网站挂有病毒、木马造成中毒。四尽量不要在公共电脑上使用自己的有关资金的账户和密码。五有条件的情况下,在初装系统后确认电脑安全的后,给自己的电脑做上备份,在使用资金账户前做一次系统恢复。在使用网上银行进行各种交易之前，应建立完善的身份认证和各种绑定。

而对于国家，应加快研发先进的、具有自主知识产权的信息技术，加快和完善网络银行风险的法律制度建设，加强公众网上银行安全教育等。

成熟的现代支付体系是实施电子商务的基础，今天即使在信用卡轨制已经成熟和完善的西方国家，购买者普遍采用的仍是传统的信用卡和支票支付形式，要实现终极意义上的电子商务，还有赖于网上银行的普遍建立以及电子现金，电子支票等电子支付的真正实现。

在中国，网上银行的发展还有一些障碍，信用卡轨制刚刚起步，网上银行还存在一定的不安全因素，我国的银行体系缺乏必要的信用评价机制等。但是，跟着科学技术的发展和我国金融体系条例改革的进一步升华与成熟，这些题目终将得到圆满的解决。代表现代银行金融业发展方向的网上银行，必将得到快速发展。

参考文献：

（1）刘建《我国网上银行策略探讨》载于《中国城市金融》2002年第六期

（2）王道军《浅谈网上英航风险防范和控制策略》

（3）黄京华《电子商务教程》北京清华大学出版社 1999

（4）周天虹《浅析网上银行业务的安全规划和实施措施》信息网络安全 2007

（5）杨瑾《网络银行中国银行业的选择》西安金融，2003，7

第四篇：物业楼盘参观学习心得体会

物业楼盘参观学习心得体会

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2004年是大恒不寻常的一年，她迎来了大恒二次创业，大上台阶。第一阶段，我们出色地完成了“做大”的目标，第二阶段，我们要把大恒“做强”，为以后的“做长”打下坚实的基础。

说到广州市比较有名气的房地产开发商，人门会不约而同想起大恒、越秀城建、合生创展、富力等名字。没错，对于名气，我可以自豪地说：有。但是，说到精品名盘，我大恒13个楼盘中又能举出几个来呢？“做大”并不是一件难事，“做强”才是一门高深的学问，因为她关系到如何“做长”，如何打造百年老店。许主席不愧是我们的领头人，在这个关键时刻，他敢于转变思想，提出了：“从我做起，从零开始；打造精品，重塑大恒”的战略目标。秉着“勇于开拓，集百家精华”的精神，5月12日下午，我们集团上下怀着学习的态度，组团参观了市内几个出名的楼盘----星河湾、美林湖畔花园金碧世纪花园。通过“以盘比盘”，发现别人的优点，找出自己的缺点，把好的东西带回“家”，把坏的东西扫出“家”门。

第一站是星河湾。该楼盘远离广州市中心，位于成熟的华南板块，北邻珠江，东部为自然山坡，西邻番禺迎宾大道，万亩生态果林使星河湾远离城市的喧嚣，倍显宁静、清幽。车子一路驶入星河湾楼盘，一下车，一排排整齐的绿树立刻映入眼帘。一条条的林荫小路向四周延伸，就象树叶的叶脉，非常清晰、有续。我在整个小区兜了一圈，沿路树木郁郁葱葱，花草修剪得层次有续，柏油路上极少见到有垃圾，也看不到打扫垃圾的工具。公共路上每隔一段距离就有一个垃圾箱，而且还对垃圾分门别类。星河湾的建筑风格还是挺有特色的。星座式布局是星河湾规划的核心，建筑结构，园林规划都以此为基础展开，星座式楼宇布局，形成每一住户视野开阔，开窗即见景，避免对视。此外，令我感到最敬佩的是星河湾隐蔽工程非常到位，很好的保持了小区的统一外观和风格。这里我可以举一两个例子。我非常细心地留意了他们安装的空调位置。他们的做法非常聪明，原来他们都把空调位置统一用与阳台栏杆相同颜色的铁架遮盖，从外面看非常隐蔽，尺寸布局也很合理。另外，走在公共路上，几乎看不到有沙井盖。做工程的都知道小区内不可能没有沙井盖，要不然排水成大问题了。他们把沙井盖修饰得跟路面的外观非常相似，在外面不容易发现。这些都是值得我们借鉴的经验。总括来说，星河湾是一个非常成熟的小区，隐蔽工程让人很满意，各方面规划都很舒服。

第二站是位于东圃板块的美林湖畔。一进美林湖畔小区，感觉来到了一个公园。车子走了将近三分钟才来到住宅区，沿路是一个2310㎡的超大无极泳湖，非常壮观。因为是比较新的楼盘，我特意参观了样板房。美林湖畔向业主推销的是“精装修”，“精装修”在层次上要比“豪华装修”要高。开发商的“精装修”有三个版本供业主选择，风格不一，有开放式的，有传统式的，适合不同的年龄段。他们对样板房的资金投入是蛮高的，室内各种摆设的真实度很高。配合发展商“没有看不到风景的房子！”主题，每一户型的房间均可看到园区的风景，其中中心游泳池是一卖点。另外我还发现，户型相对差一点的房子看到的风景要比户型相对好一点的房子看到的风景好，这样发展商在开发上找到了平衡点，自然也有利于销售。总括来说，美林湖畔的建筑风格一般，稍逊星河湾。但是美林的超大园林湖区和休闲配套设施是他们的强项。这样价钱高也是有道理的。

最后是我们自己的http:///楼盘，金碧世纪花园。

大恒的楼盘和上述两个楼盘相比确实有不足之处。相比之下，我们的楼盘在结构上比较单一。拿第三金碧小区的别墅为例，建筑体现不了风格，比较死板，花园还满布沙井盖，影响外观。大恒有些楼盘的绿化面积够是够，但离美观还差很远。我们一直强调楼房的外观要统一，但是我们在设计上却没有考虑周全，以致于有些时侯根本行不通。在楼房和配套设施的规划上还有很多需要改进的地方。另外，以金碧世纪花园为例，从大门口到销售部，我们

沿路都看不到一个垃圾箱。园区卫生是业主对园区的首要印象，试问连垃圾箱的配套都不足卫生又怎么会搞得好呢？

我感觉，我们所标榜的“特色保安、特色管理”已经不再是我们的优势了。其他的楼盘在保安和管理上都有自己的特色，而且和我们不相上下。就拿上述两个楼盘来讲，星河湾的保安穿的是蓝色制服，戴的是蓝色鸭舌帽，站姿是两脚分开与肩同宽，双手背后交叉。而美林湖畔的保安穿的是一身夏威夷服，正配合炎热的夏日。这两个楼盘的保安都配合了楼盘悠闲、轻松、渡假式的风格，避免了那种不协调的拘束。不过，话又要说回来，每个楼盘的定位都不同。过于死板的比较也没多大意义。

我们应该吸取星河湾和美林湖畔花园两个小区的养分，扬长避短，在管理人文环境、公共配套等方面都应仔细推敲斟酌。我认为硬件的高标准投入、人员的高素质服务、管理的高起点突破至关重要，是打造金碧精品的有效途径。

第五篇：物业租赁相关法律规定及法律风险分析

物业租赁相关法律规定及法律风险分析

目录

目录.......................................................................................................................................................1 第一编 法律条文

一、《中华人民共和国合同法》关于房屋租赁相关条款.......................................................2

二、《中华人民共和国房地产管理法》关于房屋租赁相关条款.....................................3

三、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》.........4

四、《深圳经济特区房屋租赁条例》............................................................................................7

五、深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定................9 第二编 房屋租赁实务分析

六、房屋租赁合同双方权利义务及产生的法律责任分析................................................12

七、关于转租业务法律提示........................................................................................................13

八、房屋租赁备案登记的法律效力分析................................................................................13

九、房屋租赁过程中存在的法律风险提示...........................................................................13

第 1 页

第一编 法律条文

一、《中华人民共和国合同法》关于房屋租赁相关条款

第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第 2 页

第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

二、《中华人民共和国房地产管理法》关于房屋租赁相关条款 第四节 房屋租赁

第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

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第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

三、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。二○○九年七月三十日

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

第 4 页

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的；

(二)已经办理登记备案手续的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

(二)租赁房屋权属有争议的；

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第 5 页

第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第 6 页

第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的；

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

四、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第一条 为贯彻实施《深圳经济特区房屋租赁条例》（以下简称《条例》），根据《条例》第六十七条的规定，制定本实施细则。

第二条 《条例》第二条所称“其他用房”，是指深圳经济特区（以下简称特区）内经有关主管机关批准搭建的临时性、简易性用房和室内停车场。

第三条 区房屋租赁主管机关（以下简称区主管机关）可根据工作需要设立派出机构，代表区主管机关实施房屋租赁的管理。

第四条 《条例》第七条第一款第（二）项所称“证明其产权的其他有效证件”是指：

（一）具有正当理由尚未办理房地产权登记但能够证明其产权的红线图、《建筑许可证》；

（二）已开具付清房款证明的购房合同及有关主管机关批准搭建临时性、简易性住房的批准文件。

第五条 办理房屋租赁登记时，承租人应按规定如实填写《租住人员登记表》，并同时向受理登记的机关提交《条例》第三十八条规定的证明承租人身份和法律资格的有效证件的复印件。必要时，经办人员可要求当事人出示上述证件的原件。

委托代理人办理房屋租赁登记的，应当出具授权委托书。委托人为境外人士的，授权委托书须依法律规定经过公证和认证。

受理登记机关应将登记后的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及有关附件归档存查。

第六条 租赁合同文本以中文本为正本。

第七条 市主管机关应当每半年公布1次指导租金。但根据市场变动的实际需要，也可少于半年公布1次指导租金。指导祖金由市主管机关在《深圳特区报》、《深圳商报》和《中外房地产导报》上公布。

第八条 承租人于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋的占有和使用的权利。非

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经承租人同意，出租人不得擅自进入已出租给承租人的房屋，但出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形除外。

第九条 承租人出于合理需要经出租人同意与第三人互换租赁房屋时，应变更租赁合同并办理变更登记。

第十条 承租人于租赁合同期限届满之前死亡的，具备承租条件的其他合法共同居住人有权要求出租人继续履行租赁合同。

承租人在租赁期间发生产权转让，产权受让人要求出租人继续履行租赁合同的，出租人应继续履行；承租人要求解除租赁合同的，应当经出租人同意，因此给出租人造成损失的，并应予以赔偿。

第十一条 当事人应按合同约定支付租金并按《条例》规定交纳租赁管理费。

租金支付方式为货币，经租赁双方当事人同意，亦可将实物抵作租金。

第十二条 由于出租人的责任致使出租人不能使用全部或者部分租赁房屋的，可以相应免除承租人交付全部租金或者部分租金的义务。

第十三条 出租人收取租金时必须向承租人开具发票。出租人不开具发票的，承租人可以拒付租金。

第十四条 租赁房屋的附属设施及室内设备、家具的使用费用应纳入租金之中。除租赁合同有特别约定及承租人同意外，出租人不得就上述附属设施、设备和家具另外收取费用及押金。

第十五条 除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成租赁房屋及设备、设施、家具毁损的，应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。承租人有防止和制止其他共同居住人和客人毁损租赁房屋及设备、设施和家具的义务，否则造成的毁损由承租人负维修及赔偿责任。

第十六条 出租人迟延交付租赁房屋的，承租人可要求将合同租期延长，但延长时间不得超过出租人迟延交付房屋的时间。

出租人经承租人同意对租赁房屋进行改建、扩建或装修期间，由出租人另行提供房屋供承租人居住或使用的，租赁合同的期间可不延长。出租人不能提供房屋的，承租人可要求在租赁期间内扣除改建、扩建或装修的时间。

上款出租房屋改建、扩建或装修后未经承租人同意，出租人不得擅自提高租金标准。

第十七条 承租人按租赁合同规定向出租人支付的保证金，出租人应于合同履行后返还承租人，或者将保证金抵作租金。抵作租金的，应折抵最后租期承租人应付的租金。

第十八条 利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益由出租人享有，但租赁合同另有约定的除外。

第十九条 出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示。转租人与受转租人到登记机关办理登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。

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第二十条 转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租期届满前3天将房屋交还给转租人。

第二十一条 承租人须于租赁期间届满时按合同约定条件将房屋返还给出租人。

第二十二条 出租人于租赁期间届满时需要收回出租房屋的，应当书面通知承租人迁出房屋。到期不通知且收取承租人所付房租的，视为默示同意承租人延续租期。延续租期期间以承租人交付租金核算。

第二十三条 本实施细则自发布之日起施行。

五、深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定

为了进一步明确房屋租赁安全责任，加强出租房屋安全管理，保护人民群众生命财产安全，根据法律、法规和有关规定，结合本市实际，作如下决定：

（一）本市行政区域内生产经营性用房（包括各类商品市场及其档位、柜台）、办公用房、住宅及其他房屋的出租人和承租人应当严格遵守房屋出租管理的法律、法规和有关规定，依法承担相关安全责任，并接受有关行政部门的监督管理。

（二）出租人出租房屋应当取得房屋权属证明或者市政府规定的其他证明文件。委托他人出租房屋的，业主应当与受托人签订书面委托协议，约定各自的安全责任。房屋转租人、其他有实际出租行为的人和房屋出借人应当承担出租人安全责任。

（三）出租人应当保证用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃气、电力设施等符合有关法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准。法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件的，应当依法取得相关许可证或者批准文件。

市政府应当在本决定通过之日起三个月内整理、释明并公布出租房屋的安全标准，为房屋出租人履行安全责任提供指导和服务。

（四）出租人应当对出租房屋的安全使用情况和使用性质进行查看，承租人应当予以配合；因客观原因不能亲自查看的，应当委托他人查看。

承租人利用出租房屋进行生产经营活动的，出租人应当要求承租人在开业前出示已办理消防手续的相关证明及工商营业执照或者开业许可证书。

出租人应当将出租房屋的安全隐患情况和承租人擅自改变房屋使用性质情况向出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门报告。承租人擅自改变房屋使用性质的，出租人可以依法解除房屋租赁合同。

出租人、承租人应当协助和配合有关行政部门对出租房屋的安全检查和管理，如实提供相关材料和信息。

（五）出租人和承租人应当使用房屋租赁合同和房屋出租委托代理合同示范文本。合同示范文本由市房屋

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租赁管理机构会同市安全生产和工商行政管理部门在本决定通过之日起三个月内共同拟订并发布。示范文本应当明确出租人和承租人的安全责任。

出租人和承租人对合同示范文本的条款做出改变的，应当特别标注，并不得改变涉及房屋安全责任的条款。

（六）承租人应当按照法律、法规的规定和房屋租赁合同的约定，安全合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和使用性质。

承租人发现出租房屋存在安全隐患的，应当立即通知出租人，并同时报告出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门。

（七）市、区政府应当建立和强化房屋租赁安全监管协调机制，必要时，指定有关主管部门牵头组织联合执法。

安全生产、房屋租赁、公安、消防、建设、环保、卫生、规划、工商、文化、城市管理综合执法、贸工、国土、质监、食品药品监管等有关部门应当严格依法行政，监督出租人、承租人等相关责任人履行各自的安全责任。

（八）公安、消防、安全生产、国土、建设、规划、工商、城市管理综合执法、出租屋综合管理机构等有关部门应当建立报告登记制度，对出租人和承租人有关出租房屋的安全隐患情况和承租人擅自改变房屋使用性质情况的报告进行登记，并依法及时处理。

消防、安全生产、建设、规划、出租屋综合管理机构接到报告或者发现出租房屋存在安全隐患的，应当按照职责分工责令出租人或者承租人限期整改，并依法处罚；存在重大安全隐患的，应当责令停止使用或者依法查封出租房屋，并依法处罚。

市政府应当根据需要依法另行规定处罚的具体标准和数额。

（九）出租屋综合管理机构和出租人、承租人三方应当就出租房屋的安全管理签订责任书，明确出租人、承租人的安全责任和出租屋综合管理机构的安全监督责任。

出租屋综合管理机构应当定期对出租房屋开展安全巡查。

出租屋综合管理机构和其他有关行政部门应当加强出租房屋安全知识的宣传教育，提高出租人和承租人的安全意识。

（十）供电、供气企业应当按照相关法律、法规的规定向用户发放安全手册，进行安全用电、用气宣传；定期对出租房屋安全用电、用气情况进行检查，发现安全隐患的，应当及时书面告知用户整改。对存在严重安全隐患的，依法采取停止供电、停止供气等安全保护措施。

物业管理单位发现出租房屋存在安全隐患的，应当及时向出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门报告，并告知房屋出租人和承租人。

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（十一）鼓励知情人向有关部门举报违反出租房屋安全管理的违法行为。有关部门可以给予举报人适当的奖励。举报奖励的具体办法由市政府另行制定。

（十二）出租人或者承租人未依法履行安全责任，导致他人人身、财产受到损害的，受害人可以要求出租人或者承租人依法承担相应的赔偿责任。

有关行政部门或者企业、其他社会组织处理安全事故垫付有关赔偿款项的，垫付人可以依法向出租人或者承租人追偿。

出租人或者承租人违反治安管理规定的，公安机关应当依法实施治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十三）国家机关、事业单位、国有企业作为房屋出租人或者承租人，未履行安全责任的，对有关责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

公安、消防、安全生产、国土、建设、规划、工商、城市管理综合执法、出租屋综合管理机构等相关部门的工作人员对安全隐患情况处置不当的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十四）本决定自公布之日起施行。

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第二编 房屋租赁实务分析

六、房屋租赁合同双方权利义务分析

租赁合同是出租人将租赁物有有限期地交给承租人使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。

（一）租赁合同中出租人权利和义务

1．出租人权利包括以下几个方面：

（1）出租人有选择承租人并获取租金收益的权利。

（2）承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（3）利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益有出租人享有，但租赁合同理由约定的除外。2．出租人义务包括以下几个方面：

（1）交付租赁房屋。出租人应依照合同约定的时间和方式交付租赁房屋。

（2）在租赁期间保证租赁房屋符合法定用途。租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租应保证其物业符合法律规定的正常使用或经营范围。如对工业用地、商业用地的限制规定。

（3）对租赁房屋的瑕疵担保。出租人应担保所交付的物业能够使承租人依约正常使用、收益的状态，即交付的物业符合约定的用途。

（4）权利的瑕疵担保义务。出租人应当担保不因第三人对承租人主张物业上的权利而使承租人无法依约对租赁房屋进行使用收益。

（5）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另行约定的除外。除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成损坏的应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。

（二）租赁合同中承租人的权利和义务

1．承租人权利包括以下几个方面：（1）同等条件下的优先购买权。

（2）在租赁期间对承租房屋的使用权与收益权。

（3）在租赁期间，租赁物发生多有权变动，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：a.房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；b.房屋在出租前已被人民法院查封。2.承租人义务包括以下几个方面：

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（1）支付租金的义务。租金数额由当事人自行约定。（2）按照合同约定用途使用租赁物。

（3）妥善维护租赁房屋使用状态。承租人应以善良管理人的义务，注意、保管、维护的义务，避免造成租赁房屋的毁损灭失。

（4）不得擅自改变或增设他物。承租人必须经出租人或相关管理部门同意，可以对租赁房屋进行改善或增设他物。

（5）通知义务。租赁关系存续期间，发生可能对租赁房屋造成灭失损坏的情况时承租人应尽告知义务。（6）返还租赁物。

3.法律责任

出租人与承租人在签订合同时，约定双方的权利义务。双方当事人应当依约履行，如果某一方未履行合同约定的义务将产生相应的法律责任。

对于违约方具体如何承担法律责任，将由双方约定的违约条款进行限制。

七、关于转租业务法律提示

《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《深圳经济特区房屋租赁条例》第19条规定，出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示，转租人与受转租人到登记机关便利登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。

因此，根据我国相关法律法规的规定，只要经出租人许可就可以进行转租，但是转租期限不能超过原租赁期限。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第20条规定，转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租赁期限届满钱3天将房屋交还给转租人。

八、租赁房屋备案登记的法律效力分析

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

在现实租赁业务实施过程中，存在当事人双方签订合同与房屋租赁管理中心提供模板合同两份备案合同。若两份合同中相关内容发生冲突，应当约定以那份合同为准，将避免纠纷的发生，维护双方当事人的利益。

九、房屋租赁过程中存在的法律风险提示

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（一）承租方需要了解出租人和出租物的基本情况

1.作为承租方，应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形，包括以下情形等：(1)未依法取得租赁物的相关证件；(2)共有租赁物未取得共有人同意的；(3)权属有争议的。

2.作为承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是租赁物的所有人，必须提供相关的证明文件；如果承租方不是租赁物的所有人，必须具有转租权。

3.为了避免争议，在合同中对租赁物的基本信息应进行明确约定，如租赁物的规格、质量、数量等。

（二）租赁合同之租期条款

在合同中，约定租赁物的租赁期限，明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用租赁物，应支付给出租方超时使用的租金。

（三）租赁合同之租金条款

1.在合同中，明确约定租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式（采用银行转账需写上户名、银行账号），实行按月支付、按季还是年支付等。

2.在合同中，明确约定租金支付时间，应于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。

（四）租赁合同之保证金条款

在租赁合同订立时，合同双方当事人都尽量避免风险，预防欺诈，承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金或押金，应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。同时对于保证金退还的条件，应进行明确约定。

（五）租赁合同之转租条款

在合同中明确约定承租方是否可以转租。

1.作为承租方，经过出租方的同意，可以将租赁物转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不受转租的影响。

2.承租方未经出租方同意，擅自将租赁物转租给第三人的，出租方可以解除租赁合同，因转租造成租赁物损坏的，承租方还应承担赔偿责任。

（六）租赁合同之妥善保管责任条款

在合同中明确约定，承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物及配套设施损毁、灭失的，应承担赔偿责任。如，应爱护并合理使用租赁物，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。

（七）租赁合同之维修责任条款

在合同中，对维修责任进行明确约定，出租方应确保租赁物符合约定用途，但也可以约定由承租方承担

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维修义务。

（八）其他事项

在合同中，建议根据实际情况对双方权利义务、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障双方的合法、合理利益。

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