教育建筑前期手续办理

第一篇：教育建筑前期手续办理

第四节、基础教育建筑的前期手续办理

一项建设的工程的实施，前期手续的办理是项目实施的前提条件，只有完成前期手续的办理，项目才能进入建设阶段。而且一项建设工程从其建设的周期上来说，前期手续的办理时间往往长于建设时间，本节就建设工程从项目启动到取得建设工程施工许可证，达到开工条件所需要办理的手续，进行详细解读。

一、基础教育建筑的提出

一项教育建筑工程的提出，一般情况下是由教育主管部门根据地区教育发展规划，结合具体的学校实际情况提出，并征得地方政府同意后提出。

二、项目实施的基础—土地

工程建设项目前提条件是土地，教育系统除极个别新建项目（新址新建）需要征地外，基本上都是在原有土地上改扩建，不办理征地、规划用地许可手续。本章节不再对新征土地进行论述，在自由用地的基础上进行。

三、建筑前期手续办理流程

建设工程的前期手续的办理涉及到地方众多的管理部门，其中审批部门有县政府、国土局、规划局、发改委、环保局、园林绿化局、民防局、林业局、消防大队、住建委、水务局；需要配合提供工程室外工程方案预算的有供电局、自来水公司、供暖所、市政等；委托单位协助办理的有设计公司、工程咨询公司、岩土勘察公司、审图公司、招标代理公司。

（一）项目实施的前提—立项

建设单位确定建设项目基本内容（选址、建设任务）后，即可委托设计单位进行方案初步设计（平面布局、设计方案）；

委托可研编制单位进行项目建议书（代可研）（建设必要性、投资估算）编写。

1.初步方案设计

建设单位委托设计公司，进行现场踏勘，并向设计提供设计任务书，明确本次设计的内容、要求，设计任务书主要包括：学校地形图、本次建筑规模、性质、市政条件、生活需求（就餐、住宿、停车机动车自行车）、体育活动需求、特点、办学特色、教育改革发展方向、校园文化要求等等。设计任务书要尽可能详尽的描述学校现状、需求、发展前景、办学特色、教育特征、现有建筑存在问题等，便于设计人员充分了解学校的设计意图。初步方案设计主要是完成建设项目的总平面布局和本建设工程的建筑结构布局，基本明确本次建设的主要建设内容： 建筑面积、层数、分层平面、结构类型、主要建筑材料、装修标准等。

2.项目建议书编制及可行性研究报告编制

在发改委建设项目的立项审批过程中，第一步是项目建议书审批，第二步是建设项目可行性研究报告审批。为了缩短建设周期，两项可以合并完成，直接进行项目建议书（代可研）的审批。建设单位委托建筑咨询公司进行项目建议书的编制，项目建议书包括总论、项目建设的必要性和可行性、建设规模与需求分析、项目建设选址和条件、建筑设计方案、节能措施、环境影响评价、项目组织机构、项目招标管理、项目实施进度、投资估算和资金来源、结论。项目建议书要阐述学校的发展历史、教育资源现状和近期发展计划，建设项目的必要性和迫切性、项目规模、规划选址、建筑面积、建设内容、建设标准、建设总投资及资金来源、建设起止年月及工期等。

3.《建设项目规划条件（自有用地）》办理

方案初步设计完成后，进行建设项目规划条件办理。办理方主要是建设单位，技术材料由委托的设计单位提供。申请核发《建设项目规划条件（自有用地）》时，主要需要以下材料：

（1）申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。

（2）申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。

（3）用地权属或使用土地的有关证明文件：《国有土地使用证》（含附图）复印件。

（4）拟建项目性质、规模及有关情况的说明。（5）拟建项目规划设计方案平面图（含主要经济技术指标）1份。

（6）拟建项目用地范围的地形图1份。4.向地方发展和改革委员会提交立项申请

完成方案初步审计和项目建议书（代可研）编制，取得规划条件后，可以向县发改委递交立项申请。申请立项所需材料主要包括：立项申请、规划条件、项目建议书（项目建议书代可研报告）、招标方案核准请示、节能登记表、节能登记申请表、节能登记计算表。

地方发展和改革委员会受理后，开具给地方环保局和国土资源局的征求意见函。5.环保批复

在地方发改委申请立项后，持发改委开具的给环保局的函，办理环保批复。环保批复需要的材料主要有：

（1）填写完整并加盖单位印章的《北京市建设项目环境管理申请登记表》和《建设项目环境保护审批登记表》（建设项

目环境影响评价登记表项目不提交《建设项目环境保护审批登记表》）及上述两表的电子文档（电子文档通过环保局建设项目审批系统网上审核通过）；

（2）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况。6.土地预审

在地方发改委申请立项后，持发改委开具的给国土局的函，办理土地预审。办理土地预审需要的材料主要有：

（1）建设项目用地预审申请表（原件）一式两份；（2）建设项目用地预审申请报告（原件）；（3）申请人身份证明材料：

①企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；

②法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）；

③委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）。

④规划部门核发的《规划条件》及附件、附图（复印件），或规划部门给发改部门的函复文件（复印件）。（4）项目建议书（代可研）报告（5）建设用地坐标 7.项目建议书代可研评审

取得环保批复和土地预审意见后，提交地方发改委上报省市发改委，由省市发改委进行项目建议书代可研评审。

项目建议书代可研评审一般由省市发改委委托专业的咨询公司进行。在接到评审通知后，建设方组织项目建议书代可研编制公司和初步设计方案设计公司准备评审材料，就项目建议书代可研和初步设计方案进行汇报，专家进行评审，就可研报告和初步设计方案提出质询和修改意见意见。评审会后建设单位组织建设方组织项目建议书代可研编制公司和初步设计方案设计公司针对评审专家提出的质询和修改意见进行材料补充和方案优化，在限定的时间内提交评审公司。评审公司在认定材料和方案合格后，进行评估，就项目建议书和设计方案评审结果向省市发改委提交评审报告，提出建设方案是否实施及方案的建设内容和投资。省市发改委通过后批准立项。8.设计招标

取得发改委立项后，可以进行设计招标。一般的设计招标由建设单位委托招标代理公司代为组织进行。设计招标大概需要40天左右，一般经过编制招标文件、发布招标公告、投标企业资格审查、公示、评标、中标公示、备案、签订合同几个阶段。

8.初步设计概算编制

设计招标完成后，由中标的设计公司进行方案深化设计，基本确定建设方案，在此基础上编制完成初步设计概算（本次建设工程所需资金），初步设计概算原则上不能超过立项批复金额的10%,且超出部分要详细说明原因。

9.初步设计概算评审

编制后上报地方发改委，申请初步设计概算审批，经发改委委托咨询公司进行初步设计概算评审后，进行初步设计概算批复，确定建设项目投资。初步设计概算评审由省市或地方发改委组织，委托专业咨询公司进行，基本程序类似项目建议书代可研评审。

（二）项目实施的方案审查

项目完成立项后，进入项目规划审查阶段，由地方规划局对建设项目方案进行审查，确定工程建设的相关指标要求、建筑外形，工程建设需要严格按照审批后的建设指标要求进行。

1.设计方案审查意见

设计公司完成方案深化设计后，由建设方向地方规划局申请办理设计方案审查意见，设计方案审查意见主要确定本次建设工程规划用地面积、建筑使用性质、建筑规模、建筑层数、建筑高度、容积率、绿地率等经济技术指标和建筑外形。

申报材料由设计公司提供，办理设计方案审查意见一般需要以下材料：

（1）建设项目方案审批申请（建设方提供）

（2）图纸（包括总平面图、平立剖图和建筑效果图）。2.人防审查

工程项目在取得规划部门发放的建设工程设计方案审查意见后，到地方民防局办理人防审查，人防审查有两种情况：一种是配套建设人防工程的，办理人防工程建设审查；另一种是本次建设不建人防工程，申请人防工程异地建设。

（1）人防工程建设审查

办理人防工程建设审查分两步进行，首先在地方民防局办理人民防空工程建设规划设计条件审查，办理所需材料主要有①填写完整并加盖印章的《人防工程建设规划设计条件审查申请表》；②填写完整并加盖印章的《人防工程面积指标明细表》；③设计单位提供的单体建设项目各层建筑面积指标明细表；④规划部门出具的修建性详细规划审查意见（复印件）；⑤《人防工程建设规划设计条件咨询意见书》（复印件）；⑥拟建人民

防空工程的设防方案及总平面图（一式四份）。申请由建设方办理，申报材料主要有设计公司提供。

第二步，在取得地方民防局人民防空工程建设规划设计条件审查后，办理人民防空工程建设初步设计审查（无办理条件的需要到上一级民防局办理）。申请由建设方办理，申报材料主要有设计公司提供。办理需要的材料主要有①填写完整并加盖印章的《人防工程初步设计审查申请表》；②《人防工程建设规划设计条件意见书》（复印件）；③拟建人民防空工程的初步设计文件（一套）； ④《人防工程初步设计审查修改通知书》（复印件）。

（2）人防工程易地建设审查

本次工程不配套建设人防工程的，向地方人防部门提出人防工程易地建设申请，人防工程易地建设审查。申请由建设方提出，办理材料由设计公司提供。办理人防工程易地建设审查主要需要的材料有①填写完整并加盖印章的《人防工程易地建设审查申请表》；（②填写完整并加盖印章的《人防工程面积指标明细表》；③设计单位提供的单体建设项目各层建筑面积指标明细表；④规划部门出具的修建性详细规划审查意见（复印件）。取得人防工程异地建设许可后，上缴人防工程异地建设费。

3.园林审查

工程项目在取得规划部门发放的建设工程设计方案审查意见后，到地方园林绿化部门办理办理建设工程园林绿化专业审查，申请由建设方办理，申报材料主要有设计公司提供，办理所需住主材料有（1）关于建设工程园林绿化专业审查的申请；（2）相关材料：《规划条件（选址）》、《设计方案审查意见》、《钉桩成果通知单》的全套原大整张复印件各一份，扫描文件各一份；（3）

方案图纸（蓝图）：绿地布置图、建筑首层、二层、地下各层平面图、立面、剖面图。

4.规划许可证办理

规划许可证是建设工程方案审查阶段最后也是最关键一个环节，取得规划许可证才可以进行施工监理招标，进入工程建设手续的办理环节。在取得人防审查和园林绿化专业审查后，可办理建设工程规划许可证，有建设方提交申请，设计公司提供材料。办理规划许可证主要需要以下材料：

（1）申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。

（2）申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。

（3）发改委立项批复。

（4）用地权属证明文件：土地证

（5）《建设项目规划条件》（含附图，复印件）。（6）《建设工程设计方案审查意见》（含附图，复印件），《建设项目规划条件》没有明确要求进行工程设计方案审查的项目可不提交。

（7）具有资质的设计单位绘制的全套施工图中的部分施工图纸：

①图纸目录（涵括各专业）、设计说明、总平面图、各层平面图、各朝向立面图、各主要部位剖面图、基础平面图、基础剖面图各1份，另附总平面图5份。

②施工图须为蓝晒图，须按A4规格竖向折叠并留出装订线； ③图纸目录和总平面图需要加盖设计单位年度“图纸报审专用章”、“注册建筑师章”、“注册结构师章”；

④按照国家有关法律、法规、规章的规定需要设置无障碍设施的项目，设计说明中须有无障碍设计情况的专项说明；

⑤总平面图须标注比例尺、指北针、建筑外轮廓尺寸及四角坐标、拟建建筑与现状参照物间距尺寸、建筑层数；图签中须有三人以上签名。总平面图应有《技术经济指标明细表》；

（8）《建设项目规划条件》、《建设工程设计方案审查意见》等相关文件，注明在申报建设工程规划许可时需要提交的相关主管部门书面意见（如人防、文物、园林等）及相关材料。

（9）园林绿化主管部门对项目建设方案附属绿化用地的审核意见。

（三）建设手续

1.施工、监理招标

取得规划许可证后，即可进行施工、监理招标。施工、监理招标一般由建设单位委托招标代理公司代为组织进行。施工、监理招标大概需要45天左右，一般经过编制招标文件、发布招标公告、投标企业资格审查、公示、评标、中标公示、备案、签订合同几个阶段。

2.消防备案（审查）

在正式施工图完成后，设计公司同时要完成消防专篇，建设方向地方公安消防部门提出消防审查申请，设计公司提供相关材料。消防手续分为消防备案和消防审查两种。单栋建筑1000平方米以下办理消防备案，单栋建筑1000平方米以上办理消防备案。二者需要的材料基本相同。消防审查需要以下材料：（1）建设工程消防设计审核申请表；（2）事业单位法人证书和行政机关组织机构代码证复印件；（3）规划许可证复印件；（4）设计单位资质证明文件复印件；（5）消防设计文件；（6）授权委托书和被

委托人身份证复印件；（7）发改委立项批复复印件；（8）施工图纸（全套）

3.施工图审查

施工图设计完成后，建设单位应当将施工图报相关的施工图审查机构进行审查。施工图一经审查批准，不得擅自进行修改，如遇特殊情况需要进行涉及主要审查内容的修改时，必须重新报审查机构审查后再批准实施。

4.施工许可证办理

在工程取得规划许可证，完成施工、监理招标，施工图通过消防审查和施工图专业审查合格后及施工现场达到“三通一平”（水、电、道路通，施工场地平整），可以办理施工许可证。施工许可证由建设方向地方住建委提出申请办理。建设方可委托建筑咨询公司代办，办理需要材料：（1）北京市建筑工程施工许可申请表；（2）规划许可证原件及复印件；（3）国有土地使用权证复印件；（4）施工图纸设计文件审查合格书原件；（5）施工、监理合同备案表原件（或直接发包登记表）；（6）建设项目资金落实证明文件；（7）人防意见；（8）建筑施工企业项目负责人及专职安全员安全生产考核合格证；（9）地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单；（10）涉及建筑节能审查的项目需提供北京市建筑节能设计审查备案登记表；（11）授权委托书及被委托人身份证复印件；（12）单体回执单复印件。取得施工许可证后，工程进入正式施工阶段。

第二篇：码头前期手续办理流程

码头前期手续办理流程

1、委托设计单位编制项目建议书。（设计单位编制）

2、进行地质钻探，编制地质钻探报告。（地质勘察单位编制）

3、编制工程可行性研究报告及初设报告。（设计院编制）

4、组织工程可行性研究报告及初设报告评审，取得工可及初设批复。（到交通厅）

5、编制施工图设计。（设计院编制）

6、由港务局组织施工图审查。

7、编制通航环境安全评估报告（设计院编制）。组织专家评审通航环境安全评估报

8、办理岸线使用行政许可。办理临跨栏手续。（到港务局）

9、办理通航水域使用岸线安全性意见。（到海事局）

10、编制海域使用论证报告书（编制单位）。取得海域使用证。（到海洋与渔业局）

11、编制安全预评价报告并通过评审。（编制单位）

12、编制环境影响报告表并通过评审。（到环保局）

13、招投标选择施工单位。

14、办理航行通告（施工单位办理）。

15、选择监理单位，并请质量监督单位。

16、组织交工验收，取得交工质量鉴定证书。

17、组织竣工验收，取得竣工证书。

工程从进场到竣工 资料报验的一般程序

1、施工组织设计（方案）报审

2、图纸会审记录

3、技术（安全）交底

4、开工报告

5、管理人员名单

6、各类材料报验

7、设计变更

8、现场签证

9、隐蔽报验

10、检验批报验

11、分项工程报验

12、分部工程报验

13、单位工程报验

14、竣工报告

其中6-8穿插在整个工程的施工过程中

资料整理及上报顺序：(一）进场伊始

工程技术文件报审表 表附施工组织设计

分包单位资质报审表 表附 企业资质

项目管理人员名单 附资格证书复印件

与甲方办理进场手续、签定安全协议

内部资料

整理施工队伍人员名单

附身份证复印件及特殊工种上岗证复印件

对施工队进行现场及书面的安全、技术交底并存档.技术资料

将经设计签认的图纸存档作为施工的依据。

（随时存档图纸的变化)

工程合同及施工队的合同招投标文件中标通知书。

按需要与施工队签定协议作为对合同的补充并存档

要求甲方提供书面的控制线交底、和安装的技术交底并存档.(二）材料进场

工程物资进场报验表

附材料构配件进场检验记录、产品合格证、检测报告等 内部资料

材料进场的票据、进场时间、数量、经手人记录存档

材料的产品合格证、检测报告等及时的追索并要求证明文件的有效（如出具的时间、位盖章）

工程安装报验

工程样板报验

如有要求可自制表格 署明位置、报验内容、时间等 分项/分部工程施工报验表

按要求附隐蔽工程检查记录、检验批质量验收记录表等

交接检查记录

与上下道工序相关单位进行试验、检测

三性检测、拉拔试验、探伤、胶的相容性试验等。按要求选做、由甲方选型、抽样。内部资料

施工进度计划

材料进场计划

人员调配计划

机具进场计划

试验检测计划

资料报验计划

施工日志

(四）工程经济、技术文件

工程洽商变更、收发文记录、报价单、认价单存档 图纸及图纸变更存档

(五）施工日志

包含天气变化、施工内容进度、安全管理内容、重要事件的发生记录。

(六）工程竣工

竣工资料整理 暂不细述

工程决算单与施工队的决算单

工程移交 工程总结

第三篇：房地产公司前期手续办理流程

房地产开发前期手续办理流程

第一部分：房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书，应附有详细的设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分：行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段，1）选址定点，2）规划总图审查及制定规划设计条件，3)初步设计及施工图审查，4）规划报建图审查，5）施工报建，6）建设工程竣工综合备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1.2.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3.4.5.建委办理投资开发项目建设条件意见书。环保局办理生产性项目环保意见书。

文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6.规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办理一下一般事项。1.人防办进行人防工程建设布局审查。

2.3.国土资源局办理土地预审。

公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4.规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5.规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段一般办理以下一般事项： 1.2.3.4.5.6.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。消防局对初步设计的消防设计进行审查。交警支队对初步设计的交通条件进行审查。人防办对初步设计的人防条件进行审查。国土资源局进行用地预审。

市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7.建委下发初步设计审批，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8.建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9.建委根据施工图设计单位审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审

查书》。

四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项 1.2.3.公安消防支队进行消防设计审查。人防办进行消防设计审查。

建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分相关专业内容和范围进行审查。4.规划部门对变更部分规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项 1.2.建设单位办理施工报建登记。

建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标规定确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。3.建委组织职能部门对开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项

由房地产管理部门办理预售登记，《核发商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1.以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2.3.4.开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 工程施工合同。

商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置装修标准、竣工交付日期、预售总面就、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项 1.建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2.财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3.规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局、以及其他需要验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划验收许可证》（正本）。4.建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，做退件处理并限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1.2.由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：

1）申请书； 2）企业营业执照；

3）用地证明文件或者土地使用证； 4）建设用地规划许可证； 5）建设工程规划许可证； 6）施工许可证； 7）房屋竣工验收资料； 8）房屋测绘成果；

9）根据有关规定应提交的其他文件。

第四篇：工程开工前期需要办理相关手续

工程开工前期需要办理相关手续

建设单位需要办理的手续

1、建设工程规划许可证（包括附件）；

2、建设工程开工审查表；

3、建设工程施工许可证；

4、规划部门签发的建筑红线验线通知书；

5、在指定监督机构办理的具体监督业务手续；

6、经建设行政主管部门审查批准的设计图纸及设计文件；

7、建筑工程施工图审查备案证书；

8、图纸会审纪要；

9、施工承包合同（副本）；

10、水准点、坐标点等原始资料；

11、工程地质勘察报告、水文地质资料；

12、建设单位驻工地代表授权书；

13、建设单位与相关部门签订的协议书。施工单位需要办理的手续

1、施工企业资质证书、营业执照及注册号；

2、国家企业等级证书、信用等级证书；

3、施工企业安全资格审查认可证；

4、企业法人代码书；

5、质量体系认证书；

6、施工单位的试验室资质证书；

7、工程预标书、工程中标价明细表；

8、工程项目经理、主任工程师及管理人员资格证书、上岗证。（上述资料均为复印件）

9、建设工程特殊工种人员上岗证审查表及上岗证复印件。（安全员、电工须持建设行业与劳动部门双证）

10、建设单位提供的水准点和坐标点复核记录；

11、施工组织设计报审与审批，施工组织设计方案；

12、施工现场质量管理检查记录；

13、建设工程开工报告。工程建设项目前期建设方需办理的手续

1、国土局办理土地证、2、发改局办理立项。

3、规划局办理用地规划许可证、用地红线图。

4、规划局办理建设工程规划许可证、建筑红线图。

5、消防审批、人防审批、绿化、环保审批、档案馆备案、质监部门签订质监合同。6建委办理施工许可证。

7、五通一平（项目所在地通水、通电、通路、通讯、通气、平整场地）

第五篇：房地产开发前期手续办理流程1

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了

6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。

人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？

不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

11、施工许可证