征收补偿决定书复议诉讼期间能否注销土地使用权

第一篇：征收补偿决定书复议诉讼期间能否注销土地使用权

征收补偿决定书复议诉讼期间能否注销土地使用权

湖北谦顺律师事务所

马家强

近年来，随着城市建设步伐的加快，房屋征收拆迁工作在全国各地如火如荼地进行，尤其以中部省会城市为突出代表。征收拆迁的早期，拆迁团队普遍“重拆除房屋，轻产权注销”，一旦土地达到“三通一平”或“五通一平”后，施工队进场开始施工，后期却发现，土地上仍有少量的土地证、房产证没有灭籍，如此一来，开发商的大土地证、建设工程规划许可证、施工许可证等全部无法正常办理，以往的这种操作模式让政府和开发商用重金买了沉痛的教训。所以，现如今比较成熟的征收拆迁团队都高度重视“产权灭籍”工作。在产权灭籍过程中，那些尚未与政府（或征收实施单位）达成协议的被征收人不会主动交出两证原件，但若因此等待其复议、一审、二审，将耗费大量的时间。由于我国现行法律法规对此没有明确的规定，所以，在城市基础设施建设和土地使用权人的利益之间，各地政府部门会形成具有自己特色的解决办法。

曾经在2016年11月11日至12月7日，武汉市国土资源和规划局连续公布了26个《不动产权属证书/不动产登记证明作废公告》，涉及户数达300多户，该新闻被《南方周末》、《中华网》、《腾讯网》、《中新网》、《凤凰网》、《搜狐新闻》、《亿房网》以及各地方网站、媒体争相报道。其中，《南方周末》原标题为《公告一出，产权证作废? 武汉汉阳注销330拆迁户不动产证引争议》，该文首发于2017年1月19日。武汉市国土资源和规划局的该职能现已由武汉市不动产登记局承接，武汉市不动产登记局官网至今仍有大量的该类型公告。为了阐述方便，笔者在本文中暂将该种操作模式称之为“武汉市模式”。顷刻之间，武汉市模式的合法性成为大家热议的话题，现笔者仅结合自身经验，就该问题谈谈个人浅见，供同行参考。

一、武汉市模式的合法性

首先，就法律依据而言，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，自人民政府征收决定生效时，物权即发生转移。所以，严格意义上说，政府的征收令一出，无论是否对被征收人作出征收补偿决定，国有土地使用权就已被国家收回，不再是被征收人的个人财产。同时，根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例》第十四条第三款之规定，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由单方申请注销登记。《不动产登记暂行条例》第二十三条还规定：“因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。”站在这个角度来说，国土部门在门户网站发布注销被征收人的国有土地使用权的行为完全符合法律规定。

其次，就政策依据来说，根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十条第三款之规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，房屋、土地管理部门可以根据征收补偿协议或者征收补偿决定直接办理注销登记手续。此时，武汉市国土资源和规划局依据征收补偿决定直接办理注销登记手续符合政策要求。

最后，从法理上讲，具体行政行为一经作出，即具有相应的拘束力、公定力和确定力。即，政府征收决定一经做出，在未经有权机关依法定程序撤销或变更之前，推定为合法。因此，征收引发的物权变动的时点应为征收决定做出之时，而与征收人和征收对象达成拆迁补偿协议的时间以及被征收人是否获得补偿、征收房屋是否拆除无关。从该视角出发，无论是征收令还是征收补偿决定，即使是在复议、诉讼过程中，但并不影响其与生俱来的公定力和约束力。该观点在《中华人民共和国行政复议法》第二十一条：“行政复议期间具体行政行为不停止执行”；《中华人民共和国行政诉讼法》第四十四条：“诉讼期间，不停止具体行政行为的执行。”；《中华人民共和国行政处罚法》第四十五条：“当事人对行政处罚决定不服申请行政复议或者提起行政诉讼的，行政处罚不停止执行，法律另有规定的除外。”等规定中也得到了充分体现。

二、武汉市模式的争议性

首先，《中华人民共和国物权法》所规定的并不是所有政府征收决定，而是“导致物权变更、转让或者消灭”的征收决定。这就意味着征收决定并非一经作出就必然产生物权转移。而且，众所周知，我国房屋产权与土地使用权不可分割，如果政府强行单方注销了被征收人的国有土地使用权，那么，被征收人的房屋所有权便成为了违法违章建筑。如此一来，人民政府完全可以在公告注销国有土地使用权后，以排除妨碍为由强行拆除被征收人的房屋，而此时违法强拆将摇身为合法的排除妨碍。

其次，根据《最高人民法院公报》2017年第1期(总第243期)发布的“山西省安业集团有限公司诉山西省太原市人民政府行政裁决案”(2016)最高法行再80号案，最高人民法院撤销了山西省高级人民法院（2015）晋行终字第50号行政判决和山西省太原市中级人民法院（2014）并行初字第43号行政判决，确认《通告》中有关收回山西省安业集团有限公司749.5平方米国有土地使用权的行政行为违法。其裁判要旨为：“有征收必有补偿，无补偿则无征收。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，国家可以依法收回国有土地使用权，也可征收国有土地上单位、个人的房屋；但必须对被征收人给予及时公平补偿，而不能只征收不补偿，也不能迟迟不予补偿。通常，征收决定应当包括具体补偿内容，因评估或者双方协商以及其他特殊原因，征收决定未包括补偿内容的，征收机关应当在征收决定生效后的合理时间内，及时通过签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定的方式解决补偿问题。征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。国家因公共利益需要使用城市市区的土地和房屋的，市、县人民政府一般应按照《征补条例》规定的程序和方式进行，并应根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《城镇土地估价规程》等规定精神，由专业的房地产价格评估机构在实地查勘的基础上，根据被征收不动产的区位、用途等影响被征收不动产价值的因素和当地房地产市场状况，综合选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法对被征收不动产价值进行评估，合理确定评估结果，并在此基础上进行补偿。对国有土地上房屋所有权人补偿内容已经包含了国有土地使用权补偿的，对同时收回的国有土地的土地使用权人不再单独给予补偿。对被征收不动产价值评估的时点，一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日。因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的，且被征收不动产价格明显上涨的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。被征收人对征收补偿决定或者征收补偿协议所确定的补偿金额和其他内容有异议的，可以依法提起行政诉讼。征收机关依法办理相关提存等手续并书面告知被征收人领取补偿款项、使用安置房屋等内容的，被征收人无法定正当理由拒绝领取的，征收机关对诉讼期间被征收财物价格上涨而形成的损失不承担补偿责任。”；“根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，补偿是收回国有土地使用权的前置程序，未进行补偿前，人民政府不按照法定程序即作出收回国有土地使用权的决定系违法行政行为，此时土地使用者有权拒绝交出国有土地使用权。”

第三，对于国有土地上房屋征收活动来说，因为相关具体行政行为涉及公民、法人或者其他组织的基本生存保障，在执行相关具体行政行为时应当慎之又慎。针对征收补偿决定，复议或者诉讼应当停止执行。最终出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条第1款规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”删除了《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》中关于“行政复议、行政诉讼期间，不停止补偿决定的执行”的相关规定，而是规定被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。同时，根据《行政诉讼法》第六十六条和《最高人民法院关于执行<行政诉讼法>若干问题解释》第九十四条之规定，在诉讼过程中，除不及时执行具体行政行为可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补的损失的外，人民法院应当裁定不予执行。《最高人民法院关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》规定对涉及征地拆迁申请法院强制执行的案件，凡是被执行人尚未超过法定起诉期限的，一律不得受理；凡是当事人就相关行政行为已经提起诉讼，其他当事人或有关部门申请先予执行的，原则上不得准许，确需先予执行的，必须报上一级法院批准。此外，《最高人民法院关于严格执行法律法规和司法解释依法妥善办理征收拆迁案件的通知》（法〔2012〕148号）中明确规定，对申请先予执行的案件，原则上不得准许；凡由人民法院强制执行的，须报经上一级人民法院审查批准方可采取强制手段。此外，笔者认为，人民政府作出征收决定并非自然生效，征收决定发布后,当事人可在60天内申请行政复议或在6个月内提起行政诉讼。在这期间，征收决定处于效力待定状态。

第四，有学者认为，征收决定做出后，政府收回土地使用权及房屋所有权，但并未取得相关不动产的占有权（及房屋使用权），因此这种物权变动是不完全的。甚至有学者认为，征收决定只是物权变动的原因，物权变动的时点应在征收补偿之后（协议签定或补偿到位）。江苏省镇江市不动产登记中心曹利在《中国不动产》（2017年第3期）刊登的《占有权未转移,实施注销登记弊大于利》一文中，载明：虽然不动产登记机构可以依人民政府嘱托办理相关不动产的注销登记，也无需审查相关不动产的占有权是否实际转移，但若明知房屋征收补偿存在纠纷，不动产依然由征收对象掌控，先行以权属证书“确实无法收回”为由注销不动产登记并宣告权属证书作废，将使征收对象在寻求救济过程中面临主要证据缺失的局面，也会导致不动产注销登记成为推进拆迁的“工具”。这与依法治国、依法行政的方向是存在偏差的，应引起地方人民政府及不动产登记机构的重视。

第五，根据《国家土地管理局土地登记规则》第六十八条第二款以及《国家土地管理局对浙江省关于注销土地登记进行公告的请示的批复》（国土批125号）之规定，“注销的土地权利及内容经土地登记机关审核，并报原批准登记机关批准后，进行注销土地登记、注销或更改土地证书，并将注销土地登记结果书面通知当事人。为便于社会公众了解土地登记的有关情况，土地登记机关可根据当地实际情况将注销土地登记结果进行公告。”部分地区人民政府会就此进行细化规定，比如《山东省土地登记条例》第三十一条规定：“土地登记机关直接办理注销土地登记，自注销之日起十五日内书面通知原土地权利人。”虽然湖北省和武汉市并没有就通知行为进行明确规定，但武汉市模式只选择在门户网站公告，并未将注销结果书面告知当事人，客观上剥夺了当事人权利救济的途径，也应属于程序违法或瑕疵。

三、争议的源头

国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并没有对征收决定的效力进行明确，目前，法学理论界对此也存在较大争议。一种观点认为，政府征收决定一旦作出便会生效，也就是说，从下达征收决定的一刻起，居民的房屋所有权、土地使用权便已灭失。不动产权证上交与否，都不再有任何意义。如果对征收决定不服，居民可以申请政府裁决、行政复议或提起行政诉讼。另一种观点认为，房屋征收决定只是征收过程的一个环节，是一个开端。有了征收决定，才能进入下一个程序，比如签订征收补偿协议。当补偿协议谈妥、补偿履行完毕，或政府裁决、行政复议、行政诉讼的一系列程序走完，房屋所有权、土地使用权才发生转移。当前，武汉市所采用的是第一种观点进行解释，而在北京市所采取的模式是按照第二种观点进行解释。按照第二种观点进行解释的，需要等被征收人将全部流程完结，才可以申请注销不动产权属证书，这样做显然比较缓和。

关于注销不动产登记行为能否撤销的问题，在现行法律行政法规层面没有具体规定。但参考最高人民法院于2003年11月作出的《关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》，房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，对相应的不动产权属证书予以注销，原不动产权属证书记载的权利人对注销有异议的，可以申请行政复议或提起行政诉讼。因此，原国有土地使用权人如果不服政府的征收补偿决定和不动产权属证书被注销的行政行为，可以寻求相应的行政复议或司法救济。

征收拆迁工作，本应是一件幸福愉悦的事情，是实现“中国梦”的开端，但在中国当今时代，征收拆迁工作却总是伴着被征收人的血和泪。笔者认为，这和地方人民政府的做法有着千丝万缕的关系，如果地方人民政府不能按照有利于人民的角度去阐述、解释法律规定，而是在法律边缘创设下位法，则如同打开了潘多拉魔盒，不仅有伤公民的财产权利，更与依法治国的方针相违背。

第二篇：房屋征收补偿决定书范本

房屋征收补偿决定书范本

×××人民政府

关于对×××房屋征收补偿决定

×政征补决字（2012）×号

×××，系×××××地段被征收人，有私产有证房屋一处，该房屋坐落于×××××，房屋产权证为×××××号，房屋产权证载明的建筑面积为96平方米，结构为混合，用途为住宅。另有附属物猪圈面积39.60平方米。×××人民政府于2011年12月27日对××××××地段作出房屋征收决定，确定×××人民政府具体实施房屋征收与补偿工作，并限定签约期限为一个月内。被征收人的房屋超过规定签约期限后，××××房屋征收办公室对未签约原因进行调查，被征收人对建筑面积96平方米的有证房屋要求分户安置建筑面积70平方米和建筑面积50平方米多层楼房各一套，不交纳增加面积款。被征收人提出的要求不符合《×××中心城区国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十一条之规定。现就被征收人提出的要求，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十六条及《×××中心城区国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十三条、第二十五条、第二十六条、第三十四条、第三十五条、第三十八条、第三十九条规定，作出如下补偿决定：

一、被征收人建筑面积96平方米的有证房屋选择房屋安置，可为其分户安置二套多层住宅用房，建筑面积分别为70平方米和建筑面积40平方米多层住宅房屋各一套，其增加建筑面积部分按多层住宅房屋的成本价每平方米2313.00元交纳增加面积款。同时计发两次搬迁费2304元；从搬迁验收之日起至通知进户之日止，每月按960元计发临时安置费。

二、被征收人建筑面积为39.60平方米的猪圈；沉井1眼的补偿，可依据×××（2011）42号文件《关于征收（用）土地中部分地上附着物建筑物构筑物及边角磨牛地等确认和补偿标准（暂行规定）》的规定标准给予补偿。

三、本决定公告之日起15日内被征收人应完成搬迁，逾期××××市人民政府将依法申请人民法院实施强制执行。

四、被征收人对本决定不服的，可在接到本决定之日起60日内提起行政复议或者在3个月内向人民法院提起行政诉讼。

二O一二年六月

第三篇：房屋征收补偿决定书

房屋征收补偿决定书

征收人：英德市人民政府,地址：英德市利民东路3号市政府大院。

法定代表人：黄镇生，职务：市长。

征收部门：英德市房屋征收办公室，地址：英德市金子山一号路市住建局副楼，联系电话：2655832、2655899。

被征收人：杨发优，男，1960年 6月出生，住址：英德市英城镇和平北路40号缫丝厂7幢208号房。

因城市规划、城区改造建设的需要，征收人于2011年8月10日公布《英德市缫丝厂生活区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》，征求社会各界以及被征收人的意见，征求意见结束后，征收人于2011年11月18日对缫丝厂生活区改造项目作出了《关于房屋征收的决定》，同时公布了《房屋征收决定通告》。《关于房屋征收的决定》确定的征收补偿协议签约期限为2011年11月23日至2012年2月20日，房地产价格评估机构由多数被征收人选定为广东国政土地和房地产评估有限公司。被征收人在法定期限内未对房屋征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，也未在规定的签约期限与房屋征收部门达成补偿协议。

登记在被征收人杨发优名下的房屋坐落在英德市英城镇和平北路40号缫丝厂7幢208号房,位于规定的征收范围内，建筑结构为混合结构，套内建筑面积57.28㎡，用途为住宅，房产证号为粤房地证字第3035491号，被征收房屋评估价值为137071元。

经征收部门多次与被征收人协商房屋征收补偿事宜，在协商过程中，被征收人提出了超出补偿方案标准的补偿要求，无法达成一致意见，未能与征收部门达成补偿协议，现征收决定规定的房屋征收补偿协议签约期限已过，为保证缫丝厂生活区改造项目建设的顺利进行，维护公共利益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十一条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定，结合《英德市缫丝厂生活区改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《方案》），作出如下征收补偿决定：

一、对被征收人杨发优名下位于征收范围内的房屋实施征收，按照《方案》的规定给予货币补偿或产权调换。

(一)如被征收人选择货币补偿，按《方案》规定被征收人应得货币补偿金额为：

1、房屋货币补偿：57.28㎡×3500元∕㎡=200480元。

2、房屋室内装饰装修、附属物补偿22748元。

3、各类补偿3964元（其中水电补偿2864元、搬家费1000元，以及电话、闭路电视移装补偿100元）。

上述三项合计由征收人给予被征收人房屋货币补偿金额为227192元。

（二）如被征收人选择产权调换，按《方案》规定，确定调换房地点、楼层，调换房与被征收房屋价值的差额，及被征收人应得的室内装修附属物补偿、各类补偿等。

1、产权调换房位于英城莲花园东园住宅小区第一幢04户型第20层、套内建筑面积76.60㎡（期房），被征收房屋套内建筑面积57.28㎡，按套内建筑面积1:1进行产权调换，调换后对比，调换房面积超出被征收房屋面积19.32㎡。根据补偿方案计算,按3150元∕㎡计算（按3500元/㎡9折优惠），被征收人应补交超面积房价款60858元。

2、被征收房屋室内装饰装修及附属物补偿，按现场丈量核实的装修工程量，参照市住建局造价站提供的装修材料结算参考价，给予被征收人室内装饰装修补偿款22748元。

3、各类补偿，给予被征收人水电补偿2864元、搬家费1000元、物业管理费补助5000元，以及电话、闭路电视移装补偿100元，合计补偿金额8964元。

根据上述三项计算，征收人给予被征收人2、3项补偿合计31712元，被征收人应补交超面积房价款60858元，对比由被征收人补交产权调换的房价款29146元给建设单位。

二、被征收人在收到本补偿决定书之日起30日内到英德市缫丝厂生活区改造项目房屋征收办公室对补偿方式进行确认，补偿方式确认后办理相关手续。逾期对补偿方式不作确认的视为放弃房屋产权调换方式，由征收人按第一条第（一）项对被征收人进行货币补偿。

被征收人确定货币方式补偿的，在收到本补偿决定书之日起30日内到英德市缫丝厂生活区改造项目房屋征收办公室处理征收补偿事宜，并腾空被征收房屋交给征收人。选择产权调换的，应在接到收楼书面通知之日起90日内，腾空被征收房屋交给征收人。

被征收人对上述补偿决定不服的，可在收到本补偿决定书之日起60日内，向清远市人民政府申请行政复议，也可以在收到本补偿决定书之日起三个月内依法向英德市人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，征收人将依法申请人民法院强制执行。

英德市人民政府 2013年11月8日

第四篇：土地使用权抵押注销申请书

土地使用权抵押注销申请书

潍坊市综合保税区国土局：

我公司的潍国用2010第H010号土地，面积16302㎡，座落潍坊出口加工区规划路以南、高新三路以西，地号2009-JG-10 ,用途属工业用地，取得价格5502262.50元，使用权类型：出让，终止日期2059年10月16日。该土地与2012年7月23日从潍坊建行高新支行抵押贷款450万元，贷款期限为一年，我公司已与2013年7月18日将该笔贷款本息全部还清。

现申请办理该土地使用权的抵押注销手续，请您批准。

山东中联盛国际物流有限公司

****年**月**日

第五篇：土地征收补偿安置协议

土地征收补偿安置协议

甲方：国土资源局

乙方：村民委员会

丙方：财政局

丁方：人力资源和社会保障局

为提供市城市建设用地需要，经市政府研究决定，拟

征收本协议项下乙方土地。根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省土地征收管理办法》等法律法规的规定，经甲、乙、丙、丁四方协商，达成以下协议：

一、征收土地位置、地类及面积

拟征收地块位于地段（详见附图）。征收土

地总面积为平方米,涉及农用地平方米，其中平方米；建设用地平方米，其中；未利用地平方米。

二、土地征收费用及拨付方式

（一）土地征收补偿安置费：按照省人民政府办公厅政

办发〔2009〕20号文件公布的征地综合区片地价标准执行。拟征收土地位于龙口市第级区片，补偿标准为万元/亩，共计万元（人民币大写：）。

（二）地上附着物及青苗补偿费：按照山东省物价局、省

财政厅、省国土资源厅 价费发〔2008〕40号文件公布的标准及市物价局、财政局、国土局价发[2009]25号文件公布的标准执行。本次征收土地地上附着物及青苗的种类和数量，依据

经有关各方签字确认的《土地征收勘测调查清单》为准。

青苗补偿费共计￥万元（人民币大写：）;地上附着物补偿费共计￥万元（人民币大写：）。

（三）费用拨付方式：本次征收土地自有批准权的人民政府依法批准之日起一个月内，由丙方负责将上述两款费用总额一次性拨入乙方账户。

丙方拨付到乙方账户内的补偿总额涉及地上附着物及青苗部分，乙方应在丙方到款之日起10个工作日内直接拨付给产权人。

三、村民安置意见

甲、乙、丙、丁四方同意，在市政府和镇（区、街）政府（管委、办事处）直接领导组织下，甲、乙、丙、丁四方及有关部门相互配合，按以下方式对村民进行安置。

（一）货币安置：土地征收补偿安置费拨付到乙方账户后，由村民代表大会研究分配方案。

（二）社保安置：市政府对本次征收土地按照万元/亩标准，对乙方村民一次性支付社会保障补贴￥万元，由丙方将上述补贴资金于征收土地报批前一次性划入本地社会保障资金专户，由丁方、乙方按有关政策规定制定社会保障方案并公示，办理村民入保事宜。

四、土地交付时间

乙方应协调本次征收土地的相关权利人及时清理地上附着物，自收到土地征收补偿安置费后20日内交付土地

五、其他

本协议正本一式八份，其中甲方五份，乙、丙、丁三方各一份。

本协议于20年月日签订，由各方签字盖章，并经有批准权的人民政府批准后生效。

附件：1.土地征收勘测调查清单

2.拟征收土地勘测定界图

甲方：

乙方：

丙方：

丁方：

（签章）法人代表：（签章）法人代表：（签章）法人代表：（签章）法人代表：