第一篇：房地产基本制度与政策第二章笔记 建设用地制度与政策（写写帮推荐）
房地产基本制度与政策第二章 集体土地征收
征收集体土地 特点：1.具有一定的强制性。
2、妥善安置被征地单位和人员的生产生活。经济补偿3,、被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。征收集体土地应遵循的原则
1珍惜耕地，合理利用土地的原则。2,保证国家建设用地原则
3,妥善安置被征地单位和农民原则。
妥善安置包括 ：a，对征收的土地要合理补偿；b，对因征地给农民造成的损失要合理补助；c，对征地造成的剩余农民劳动力 要适当安排。4,有偿使用土地的原则 5,依法征地的原则
征收征用集体土地的政策规定
物权法规定为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。征收土地批准权限的规定
征地用途、位置、补偿标准、安置途径等，书面形式告知
1、征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批
2、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续
3、征收基本农田，基本农田以外耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批
4、其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案
申请征地不得化整为零，一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。
铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征收的土地，以分段申请批准，办理征地手续。征收土地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
临时使用土地的期限最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。期满后，应清理场地并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权。
联营使用集体土地 ：可以按照国有建设用地的规定实行征收，业可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件，不改变土地权属性质。
征收土地公告：被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。、征收土地公告内容：
1、征收批准机关、文号、时间用途；
2、被征收土地的所有权人、位置、地类和面积
3、安置补助费的标准、数量、支付对象和方式
4、地上附着物和青苗费补偿标准和支付方式
5、农业人口具体安置途径
6、其他有关征地补偿安置的措施 土地补偿费
征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍 安置补助费
按需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4到6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
人均耕地特别少的地区，经省级人民政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。地上附着物和青苗补偿费
地上附着物是指依附于地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。青苗指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。
征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼虾的商品菜地和精养鱼塘。
临时用地按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。
土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体经济组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
征收集体土地的工作程序
申请用地 建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写《建设用地申请表》，并附1.、建设单位有关资质证明
2、项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件
3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告
4、初步设计或其他有关材料5 建设项目总平面布置图 6占用耕地的，提出补充耕地方案 7建设项目位于地质灾害区的，应提供地质灾害危险性评估报告 8提供地价评估报告
县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请，审查，报批工作，对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案，补充耕地方案，征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。
第二节 建设用地使用权出让
出让的含义1 土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权。土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。4 集体土地不经征收不得出让。土地使用权出让时国家以土地所有者身份与土地使用者关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。
土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。建设用地使用权出让方式
经营性用地及同一土地上有两个以上意向用地者，采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。出让人在投标、拍卖或挂牌开始日前20日在土地有形市场或者指定的场所媒介发布招标拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招拍挂的时间地点。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。
市 县人民政府国土资源行政主管部门应该根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低标准。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。招标
投标人少于3人，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为5人以上单数。按价高者得原则确定中标人的可以不成立评标小组。
对能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。拍卖
竞 买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达底价时，应当终止拍卖。价高者得 挂牌
挂牌时间不少于10个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
挂牌截止，有竞买人愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。无竞买人愿意继续竞价的，在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；由两个或两个以上竞买人的，出具高者得。报价相同的，先提交报价单者为竞得人，单报价低于底价者除外。挂牌期内无应价或竞买人报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
以招拍挂方式确定中标人胡，竞得人支付的保证金转作受让地块的定金。其他人支付的竞买保证金，出让人必须在招拍挂活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。出让人应当在10个工作日内将招拍挂出让结果在土地有形市场或者指定场所、媒介公布。
协议出让方式
政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为，协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适合于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
建设用地使用权出让年限 1 居住用地 70年 2 工业用地 50年 教育、科技 文化卫生、体育用地50年 4 商业 旅游 娱乐用地40年 5 综合或其他用地50年 建设用地使用权的收回 土地使用权届满。住宅：自动续期。非住宅：使用者于届满前一年申请续期。届满前因公共利益提前收回的，依法对该土地上的房屋及其他不动产补偿，并退还相应的出让金。土地使用者不履行使用权出让合同而收回。A，未如期支付地价款。签约后60日应支付全部地价款 b 未按合同约定期限和条件开发利用土地。4 司法机关决定收回土地使用权。触犯国家法律 建设用地使用权终止 建设用地使用权因土地灭失而终止。自然原因造成 2 建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止
建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，有成片土地使用权出让合同，项目用地（宗地）土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。
超过出让合同约定的动工开发日期一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回。
用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
土地使用者延期付款超过60日，土地管理部门催缴后仍不能支付的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
土地管理部门延期交付土地超过60日的，经土地使用者催缴不能交付的，使用者有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，退还已支付的地价款并可以请求违约赔偿。闲置土地的认定
未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地
1自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的，已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的 3 法律 行政法规规定的其他情形 闲置土地的处置 延长开发建设时间，但最长不得超过1年 2 改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设 安排临时使用，待原项目开发建设条件具备胡，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价 政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或现有建设用地进行开发建设 政府采取招拍挂等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿 土地使用者与政府签订土地使用权交还协议文书，将土地还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。
非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设，缴纳闲置费
超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发，20% 以下土地闲置费 连续2年未使用，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回。
第二篇：2010房地产基本制度与政策
云南省2010年房地产经纪人协理从业资格考试
《房地产基本制度与政策》试卷A
一、单项选择题（每题的备选答案中，只有一个最符合题意。每题1分，共30分）
1、按照法的效力范围，特殊法与一般法的关系为特殊法（）一般法。
A、等同 B、服从 C、优于 D、弱于
2、自然人从出生时起到死亡时止，具有（）。A、民事行为能力 B、民事权利能力 C、民事法律行为 D、民事责任
3、甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲名义与丙公司订立商品房买卖合同。在上述关系中，称为第三人的是（）。
A、甲 B、乙 C、丙 D、乙和丙
4、在众多的房地产法律关系中，其主体法律地位不平等的是（）关系。
A、房地产开发 B、房地产交易 C、物业管理 D、房地产行政管理
5、按照房地产法的有关规定，债务人不履行债务时，（）有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
A、抵押人 B、抵押权人 C、权利人 D、债务人
6、根据我国《宪法》规定，我国全部的土地为（）。
A、全民所有制 B、劳动群众集体所有制
C、社会主义公有制 D、社会主义私有制
7、临时用地的具体期限可以在临时使用土地合同中由双方约定，一般不超过（）。D、三年
8、某房地产开发商因种种原因未能按出让合同约定时间开工，时间已过了2年，根据有关规定，对其可作（）处理。
A、征收土地闲置费 B、延长2年开发时间
C、有偿收回土地使用权 D、无偿收回土A、半年 B、一年 C、二年 地使用权
9、为了加强城乡规划管理，改善人居环境，十届三次人大会议审议通过了（）。
A、《城市规划法》 B、《城乡规划法》
C、《物权法》 D、《村庄和集镇规划建设管理条例》
10、按有关规定，拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向（）咨询。
A、政府部门 B、经纪机构 C、监管机构 D、估价机构
11、《城市房地产开发经营管理条例》规定，（）应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
A、勘察设计单位 B、建筑施工企业
C、工程监督单位 D、房地产开发企业
12、商品房合同中应当就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，保修期从（）之日起计算。
A、合同签订 B、产权登记 C、交付使用 D、实际入住
13、按照国家有关规定，购买（）不满5年，不得直接上市交易，如确需转让，由政府按有关规定进行回购。
A、商品房 B、廉租房 C、经济适用房 D、已购公有房屋
14、经规划部门批准的规划变更，房地产开发企业应当在变更确定之日起（）内，书面通知买受人。A、7日 B、10日 C、15日 D、30日
15、按有关法规规定，共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有（）。
A、优先承租权 B、优先购买权 C、优先使用权 D、优先转让权
16、甲将自己的一间房屋出租给乙，双方签订了房屋租赁合同，其中租期为25年。根据《合同法》有关规定，该租赁合同（）。
A、无效 B、有效 C、部分有效 D、超过20年部分无效
17、申请人委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交（）。
A、申请书和身份证 B、委托书和其身份证明
C、公证书和身份证明 D、申请书和委托书
18、经济适用住房登记按对应性质房屋登记收费标准（）。
A、一半收取 B、全额收取 C、60%收取 D、70%收取
19、设立房地产中介服务机构，在向当地工商部门申请设立登记领取营业执照后的（），到登记所在地的房管部门备案。
A、一个星期内 B、半个月内 C、一个月内 D、三个月内
20、新成立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设（）暂定期。D、三年 A、半年 B、一年 C、二年
21、房地产经纪人员张某因自身原因已脱离房地产经纪工作岗位连续2年以上了，对此由原注册机构（）。
A、不予注册 B、重新注册 C、暂缓注册 D、注销注册
22、房地产管理部门应及时将房地产经纪机构的名称、注册经纪人等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。这是房地产经纪管理的（）措施。A、职业资格制度 B、机构备案公示制度
C、规范经纪行为 D、办事公开制度
23、在税收的特征中，其关键特征是（）。
A、时间性 B、强制性 C、无偿性 D、固定性
24、凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的单位和个人为（）的纳税人。A、城镇土地使用税 B、土地增值税
C、契税 D、营业税及其附加
25、国家住房税收优惠政策对个人转让自用（）以上，且是唯一家庭生活用房的所得，免收个人所得税。D、8年
26、住房公积金的本质属性是（），是住房分配货币化的重要形式。
A、工资性 B、福利性 C、奖励性 D、互助性
27、单位和职工个人缴纳住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在地设区城市上一职工月平均工资的（）。D、五倍
28、住宅小区建筑区划内的物业服务用房属于（）。
A、开发企业 B、物业服务企业 C、业主委员会 D、业主共有 A、2年 B、3年 C、5年
A、一倍 B、二倍 C、三倍
29、在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的处罚依据是（）。A、《城市房地产管理法》 B、《城市房地产开发经营管理条例》
C、《城市房地产中介服务管理办法》 D、《商品房销售管理办法》
30、超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动是属于违反房地产（）规定的行为。
A、开发经营管理 B、交易管理 C、中介服务管理 D、权属登记管理
二、多项选择题（每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意。每题2分，共40分。错选、多选不得分；少选所选择的每个选项得0.5分）
1、人身权是指以人身利益为内容的，如（）等。
A、姓名权 B、肖像权 C、生命权 D、健康权
2、有关企业、组织的（）制度，属于行政许可的设定范围。
A、资格 B、等级 C、资质 D、管理
3、在房地产行业细分中，（）又合称房地产服务业。
A、房地产开发经营 B、物业管理 C、房地产中介服务 D、其他房地产活动
4、在合同分类中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）合同。D、借用
5、作为一种违约后的补救方式，在一方违反合同的同时，另一方有权要求其依据合同的规定继续履行，又称（）。
A、强制继续履行 B、依约履行 C、延后履行 D、实际履行
6、按照国家相关法律规定，（）的土地使用权出让最高年限为50年。
A、居住用地 B、工业用地 C、教育用地 D、商业用地
7、建筑工程施工许可制度规定，工程（）以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。A、投资额30万元 B、投资额50A、买卖 B、赠与 C、租赁 万元
C、建筑面积300㎡ D、建筑面积600㎡
8、房屋建筑工程质量保修期限规定（）最低保修期限为5年。
A、装修工程 B、屋面防水工程 C、给排水管道 D、外墙面的防渗漏
9、《商品房销售管理办法》规定，商品房现售应当符合（）等条件。
A、取得预售许可证 B、办理了预售登记
C、已通过竣工验收 D、物业管理方案已落实
10、《城市房屋租赁管理办法》对有（）情形的房屋规定不得出租。
A、未依法取得房产证的 B、司法机关查封房地产权利的
C、权属有争议的 D、属于违法建筑的
11、根据相关法律规定，法定的房屋登记和发证机关是（）人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。D、乡、镇
12、房地产中介服务具有（）等特点。
A、人员特定 B、公司经营 C、委托服务 D、服务有偿
13、根据《房地产估价机构管理办法》的规定，（）资质房地产估价机构不得设立分支机构。D、暂定
14、我国房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人（）考试。
A、从业人员 B、执业资格 C、岗位培训 D、协理从业资格
15、税收作为财政收入的一种手段具有（）特征。
A、强制性 B、无偿性 C、固定性 D、时间性 A、直辖市
B、市
C、县
A、一级 B、二级 C、三级
16、国家契税减免的情况有（）。
A、城镇职工第一次购买公有住房 B、城镇职工第一次购买商品住房
C、因不可抗力灭失住房而重新购买住房 D、法定继承人继承房屋权属的
17、住房公积金具有（）特点。
A、主动性 B、强制性 C、义务性 D、保障性
18、住房公积金的提取和使用应当遵循（）原则。
A、效益最优 B、定向使用 C、安全运作 D、严格时限的效率
19、按服务性质和提供的方式分，物业管理服务可分为（）。
A、公益性的服务 B、常规性的公共服务
C、针对性的专项服务 D、委托性的特约服务
20、《城市商品房预售管理办法》规定，未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，有关部门可以对其处予（）。
A、吊销营业执照 B、降低企业资质
C、没收违法所得 D、已收预付款1%以下罚款
三、综合分析题（每小题2分，共30分。多选、错选不得分；少选，所选择的每个选项目得0.5分）
（一）小王现年16周岁，还在学校读书。5年前其父母以他的名义购置了商品房一套，后父母在一次事故中双双离开人世。小王便由其外婆抚养。去年因小王外公生重病急需费用医疗，其外婆便委托房地产中介公司将该套房屋转让，并与买家订立了房屋买卖合同。小王得知此事后，不予同意，要求认定此房屋买卖合同无效。
1、本案中的小王应属于（）能力人。A、完全民事行为 B、视为完全民事行为 C、限制民事行为 D、无民事行为
2、小王的监护人是其（）。
A、委托代理人 B、法定代理人 C、指定代理人 D、被代理人
3、根据本案情况和相关法律规定，此房屋买卖合同（）。
A、无效 B、效力待定 C、有效 D、难以判断
4、小王对其名下的房屋享有（）。
A、抵押权 B、担保物权 C、用益物权 D、所有权
5、房地产中介公司对小王外婆提供的资料、文件等有（）义务。
A、保管 B、保密 C、保护 D、留存
（二）李某想改善自己的居住条件，通过房产销售公司提供的信息想购买B公司正在开发建造的商品房一套，总建筑面积在110平方米左右。由于购房资金有一些短缺，李某想把自己现居住的房屋转让，并通过房地产中介公司寻到了买家赵某，双方签定了买卖合同，并约定了违约责任。如一方违约，则违约方向对方支付3万元，同时赵某向李某支付了5万元的预付款。之后因李某家庭成员意见难以一致，最后决定中止与赵某的房屋买卖合同，并将已收的预付款返还给赵某，但赵某认为李某违约，要求李某承担违约责任，并双倍返还已收的预付款。
1、根据本案情况，B公司销售房屋给李某，要取得（）。A、开发企业资质等级证书 B、商品房销售许可证 C、开发企业营业执照 D、商品房预售许可证
2、中介销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的（）。
A、售楼说明书 B、有关证明文件 C、销售委托书 D、合同文书
3、如果李某购买的商品房面积误差比绝对值在（），李某请求解除合同的，法院不予支持。
A、2% B、3% C、3%以内 D、4%
4、赵某要求李某承担违约责任，其违约金为（）元。
A、3万 B、5万元 C、8万 D、10万
5、李某返还赵某的预付款应该是（）元。
A、5万 B、8万 C、10万 D、13万
（三）钟某受公司委托，筹划组建一家房地产经纪公司。在筹建中，需要招聘一些房地产经纪专业人员，需要制订公司经营、运作等方面的管理规章制度。在其一位在房地产中介行业工作多年的朋友辅助之下，该房地产经纪公司顺利开张营业。
1、依照相关法律规定，房地产中介服务机构设立应具备（）等条件。
A、有自己的组织机构 B、有行业人士推荐 C、有自己的不动产 D、有足够数量的专业人员
2、房地产中介服务机构是自主经营、自担风险、平等竞争的经济组织，其必须（）地执业。
A、独立 B、主观 C、客观 D、公正
3、如果钟某所聘房地产经纪人员中，又在另一家房地产经纪公司兼职，对此，房地产经纪注册机构可以对该聘用人员（）。
A、不予注册 B、暂缓注册 C、注销注册 D、罚款
4、该房地产经纪公司在经营活动中，工作人员的具体行为需要（）共同去调节。
A、管理 B、法律 C、行政 D、道德
5、按照我国税收法规的有关规定，该房地产经纪机构在从事经营活动时应缴纳（）等税。
A、契税
B、营业税
C、印花税
D、企业所得税
第三篇：房地产基本制度与政策
《房地产基本制度与政策》精华试题
单项选择题
1．土地使用权出让合同由()与土地使用者签订。答案（）A．原土地使用人 B．市．县人民政府
C．市．县人民政府土地管理部门 D．市．县人民政府规划部门
2．债券的()，是债券价格形成的主要依据。答案（）A．票面价值 B．实际价值 C．内在价值 D．外在价值
3．下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是()。答案（）
A．交易双方应如实申报成交价格
B．申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准 C．交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估 D．成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据
4．房屋权属档案应当以()为单元建档。答案（）A．登记流水号 B．丘 C．门牌号 D．权证字号
5．房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以()作为缴纳税费的依据。答案（）A．成交价格 B．正常市场价格 C．评估价格 D．双方协商价格
6．下列关于住房公积金会计核算的表述中，不正确的是()。答案（）
A．住房公积金管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算
B．住房公积金增值收益和住房公积金管理中心管理费用应分立账户单独核算
C．住房公积金个人明细账实行四级明细核算 D．住房公积金会计核算的内容包括业务支出核算
7．某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲．乙．丙．丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲．丙．乙．丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为()。答案（）
A．三家银行按贷款额分摊 B．甲-乙-丙-丁
C．乙-丙-甲-丁 D．甲-丙-乙-丁
8．下列对房屋拆迁的概念表述正确的是()。答案（C）
A．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使人进行补偿和安置的行为
B．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对使用人进行补偿和安置的行为 C．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿或安置的行为
D．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置行为
9．王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为50万元的商品住宅一套，并约定甲房地产开发公司于次年5月30日交房。合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了2万元的定金。如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还定金()。答案（）A．2万元 B．4万元 C．6万元 D．8万元
10．维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由()代管。答案（）
A．当地财政管理部门 B．当地税收主管部门 C．当地房地产行政主管部门 D．物业公司
11．甲开发商通过出让方式获得了某块土地的使用权，这块土地的使用权为()。答案（）A．自物权 B．用益物权 C．不动产所有权 D．地役权
12．下面四个选项中，说法不正确的是()。答案（）
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物 B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C．乡．村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡．村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
13．违约的形式有实际违约和()。答案（）A．赔偿损失 B．预期违约 C．继续履行 D．定金罚则
14．边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起()的增加。答案（）A．效用 B．总效用 C．价值 D．使用价值
15．()的资产负债规模居我国各家商业银行之首。答案（）A．中国银行 B．中国农业银行 C．中国工商银行 D．中国人民建设银行
16．部门规章与地方政府规章之间的效力关系为()。答案（）
A．部门规章高于地方政府规章 B．部门规章低于地方政府规章
C．部门规章与地方政府规章具有同等效力 D．两者不可比
17．目前，我国未售公有住房的租金标准是由()根据当地政治．经济的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。答案（）
A．县级以上人民政府 B．国家建设部
C．县级以上人民政府房地产管理部门 D．人民政府
18．对一审法院判决不服的，自一审判决书送达之日起()日内提出上诉。答案（）A．10 B．15 C．5 D．7 19．核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满()未动工开发建设的，属于闲置土地。答案（）A．6个月 B．1年 C．2年 D．3年
20．房地产开发项目竣工后，经()后，方可交付使用。答案（）A．综合验收 B．验收合格 C．使用单位认可
D．建设单位认可
21．根据权利标的的不同性质，民事权利可以分为()。答案（）A．物权和人身权 B．财产权和生命健康权 C．财产权和人身权 D．物权和肖像权
22．某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为()。答案（）
A．47年B．67年C．70年D．无限年 23．测定权属单元产权面积，要绘制()。答案（）
A．房产分幅立面图 B．房产分幅图 C．房产分丘图 D．房产分户图
24．()是房地产权属档案的生命。答案（）
A．动态性B．专业性C．真实性D．完整性 25．房屋买卖合同不属于()。答案（）A．要式合同 B．不要式合同 C．有偿合同 D．双务合同
26．新购买的房屋分割时，应当办理房屋()。答案（）A．初始登记 B．转移登记 C．变更登记 D．注销登记
27．刘某要求房地产开发企业提供《住宅使用说明书》，他是在行使消费者的()。答案（）A．保障安全权 B．自主选择权 C．知悉真情权 D．公平交易权
28．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过()年。答案（）
A．1 B．2
C．3
D．4
29．某市区一经营用房出租，月租金400元，经税务机关委托评估其原值为50000元，问需缴纳的房产税应是()元／年。答案（）
A．72 B．420
C．540
D．576
30．按房产租金收入计征的房产税，税率为()。答案（）A．10％ B．12％ C．20％ D．30％ 多项选择题
1．民事法律关系构成部分包括()。答案（）A．主体 B．行为 C．内容 D．客体 E．权属
2．下列有关房屋拆迁的表述中，错误的有()。答案（）
A．临时建筑不论是否超过批准期限，拆迁时都不予以补偿 B．产权不明确的房屋在被拆迁前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向房屋权属登记机关办理备案手续
C．拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用
D．房屋拆迁货币补偿标准用房地产市场评估的办法确定 E．房屋拆迁时，货币补偿和房屋产权调换均遵循等价原则 3．下列行为中，属于无偿转让的房地产有()。答案（）A．房地产买卖 B．房地产入股 C．房地产抵押 D．房地产赠与 E．房地产继承
4．国家对建设项目，特别是大．中型建设项目，在可行性研究阶段，主要是通过()来实现的。答案（）
A．计划管理B．报建审批管理C．批后管理D．规划管理 E．监理
5．住宅共用部位．共用设备设施维修基金可用于修缮()。答案（）A．消防设施B．楼梯间C．承重墙体 D．屋顶E．自用阳台
6．《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市．县人民政府房屋拆迁管理部门提交()等资料。答案（）
A．建设项目批准文件 B．建设用地规划许可证 C．国有土地使用权批准文件 D．房屋拆迁估价报告 E．拆迁计划和拆迁方案 7．下列属于民事义务的是()。答案（）A．指定义务 B．主要义务 C．附随义务 D．约定义务 E．法定义务
8．房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书的情形有()。答案（）A．申报不实的 B．涂改他项权利证书的
C．抵押期限已到，而抵押当事人未办理他项权利注销登记的 D．房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的
E．因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的 9．收益性物业的物业管理费用构成中一般包括()。答案（）A．人工费
B．共用部位的大修费用 C．不可预见费
D．公共部位．公共设施设备日常运作．维修及保养费 E．共用设备设施的更新．改造费用 10．房产税的征税范围是()。
答案（）A．乡镇B．建制镇C．工矿区 D．县城E．城市
11．拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行的活动有()。答案（）
A．新建．扩建．改建房屋 B．改变房屋和土地用途 C．买卖房屋 D．租赁房屋 E．装修房屋
12．工程建设监理中的信息管理的内容有()。答案（）
A．信息流程结构图．信息目录表 B．会议制度 C．信息的编码系统
D．信息的收集．整理及保存制度 E．信息的提供
13．下列属于质权特征的有()。答案（）
A．具有占有．使用．收益的权利 B．是就质物优先受偿的权利 C．标的物只能是动产或财产权利 D．须转移质物的占有 E．是一种担保物权
14．依据(行政诉讼法)，下列行为中房地产经纪机构可以提起行政诉讼的有()。答案（）
A．对行政机关做出的罚款决定不服的 B．认为行政机关侵犯其合法经营自主权的 C．认为行政机关颁布的部门规章有失公平的 D．认为行政机关侵犯其财产权的
E．认为符合法定条件申请行政机关颁发执照，行政机关拒绝颁发的
15．属于减轻纳税人负担的措施有()。答案（）A．减税B．免税C．规定起征点D．规定免征额 E．规定加成税
16．下列建设工程项目中，必须实行工程监理的有()。答案（）
A．国家重点建设工程
B．非成片开发建设的住宅小区工程 C．中型公用事业工程
D．外企在某城市投资建设的办公大厦 E．利用国际组织贷款建设的水利枢纽工程
17．国有企业改革中涉及的划拨土地，经批准可保留划拨土地使用权的情况有()。答案（）
A．组建企业集团的 B．国有企业租赁经营的 C．改组为国有独资公司的
D．非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的 E．国有重点扶持的能源企业改组为公司制企业，但土地用途不发生改变的
18．下列房屋不得出租的有()。答案（）
A．属于违章建设的房屋 B．被司法机关查封的房屋 C．未取得房屋权属证书的房屋 D．其他房屋共有人不同意出租的房屋 E．已购公有住房
19．土地增值税的扣除项目为()。答案（）
A．取得土地使用权时所支付的金额 B．土地开发成本．费用
C．建房及配套设施的成本．费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D．与转让房地产有关的税金
E．对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计10%的扣除
20．房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》的，应提交()等证件及资料。
单项选择题答案
答案（）
A．建设工程规划许可证 B．工程施工合同 C．建设用地规划许可证 D．企业资质等级证书
E．投入资金达到工程建设总投资的20％以上的证明
21．城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的()应依法予以补偿。答案（）A．违章建筑 B．已抵押的房屋 C．产权不明的房屋
D．未超过批准期限的临时建筑 E．产权有纠纷的房屋
22．下列权利中，属于财产权的有()。答案（）A．房屋所有权 B．姓名权 C．土地使用权 D．债权 E．肖像权
23．目前，我国行政赔偿以实际损害为主，实际损害包括()。答案（）
A．人身自由的损害 B．政治权的损害 C．生命健康的损害 D．财产的损害
24．行政诉讼程序是()。答案（）
A．起诉B．受理C．裁决D．审理E．判决 25．下列属于房地产转让的行为有()。答案（）A．房地产买卖 B．房地产赠与 C．以房地产抵债 D．房地产抵押
E．因企业被收购．兼并或合并，房地产权属随之转移的1：C| 2：A| 3：B| 4：B| 5：C| 6：C| 7：D| 8：B| 9：B| 10：C| 11：B| 12：C| 13：B| 14：B| 15：C| 16：C| 17：D| 18：B| 19：B| 20：B| 21：C| 22：B| 23：D| 24：C| 25：B| 26：B| 27：C| 28：B| 29：D| 30：B| 多项选择题答案
1： A． C． D． | 2： A． B． | 3： D． E． | 4： A． D． | 5： A． B． C． D． | 6： A． B． C． E． | 7： B． C． D． E． | 8： A． B． D． E． | 9： A． C． D． | 10： B． C． D． E． | 11： A． B． C． D． | 12： A． B． C． D． | 13： B． C． D． E． | 14： A． B． D． E． | 15： A． B． C． D． | 16： A． C． E． | 17： C． D． E． | 18： A． B． C． D． | 19： A． B． C． D． | 20： A． B． D． | 21： B． C． D． E． | 22： A． C． D． | 23： A． C． D． | 24： A． B． D． E． | 25： A． B． C． E． |
第四篇：2010年房地产基本制度与政策
2010年房地产基本制度与政策及房地产估价相关知识真题及参考答案
（一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1．我国土地用途管制的核心是（）。
A．实行土地有偿有限期使用制度
B．经营土地有偿使用
C．不能随意改变农用地的用途
D．不能随意改变建设用地的用途
2．征收集体土地的补偿费归（）所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡(镇)人民政府
C．土地使用者
D．农村集体经济组织
3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。
A．15
B．25
C．35
D．55
4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。
A．3
B．5
C．7
D．10
5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。
A．5％
B．10％
C．15％
D．20％
6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。
A．规划
B．土地
C．房地产开发
D．建设
7．修建性详细规划应当符合（）规划。
A．控制性详细
B．区域
C．近期建设
D．分区
8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。
A．注册建筑师
B．注册结构工程师
C．注册建造师
D．注册监理工程师
9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。
A．商品房销售代理机构
B．商品房预售人
C．商品房购买人
D．商品房购买人和商品房预售人
10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。
A．不受该抵押权影响
B．应当解除
C．没有效力
D．不得对抗抵押权
11．人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（）个月。
A．1
B．3
C．6
D．12
12．房屋预告登记后，债权消灭之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。
A．30日
B．3个月
C．1年
D．2年
13．下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（）登记。
A．预购商品房预告
B．房屋转移
C．在建工程抵押权
D．房屋抵押权
18．住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（）。
A．风险基金
B．保证金
C．预留金
D．周转金
19．住宅专项维修资金的使用须经（）同意。
A．房产管理部门
B．物业服务企业
C．业主委员会
D．业主大会
20．实施加成征税，加二成等于加正税的（）。
A．10％
B．20％
C．30％
D．40％
21．甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（）万元。
A．8.00
B．11.76
C．16.80
D．24.00
22．耕地占用税的计税依据是纳税人（）面积。
A．经批准占用的耕地
B．经批准占用的土地
C．实际占用的耕地
D．实际占用的建设用地
23．个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税（）形式向税务机关缴纳。
A．预交款
B．预订金
C．订金
D．保证金
24．关于个人住房公积金的说法，正确的是（）。
A．个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％
C．个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
25．在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是（）。
A．宏观区位
B．中观区位
C．微观区位
D．其他区位
26． 通常是构成居住区的基本单位是（）。
A．居住小区
B．居住组团
C．独幢住宅楼
D．分户家庭
27．根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于（）。
A．疗养区
B．居住区
C．工业区
D．大学区
28．框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是（）。
A．独立基础
B．条形基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
29．在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（）。
A．沉降缝
B．伸缩缝
C．温度缝
D．防震缝
30．假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为（）万元。
A．1130.00
B．1165.43
C．1910.00
D．2003.70
31．在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是（）。
A．概算指标
B．概算定额
C．预算定额
D．施工定额
32．下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是（）。
A．地籍图和房产分户图
B．宗地图和房产分户图
C．地形图和房产分户图
D．宗地图和房产分丘图
33．下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是（）。
A．提高贷款利率
B．提高购房最低首付款比例
C．提高法定存款准备金率
D．提高房地产交易环节税收
34．某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为（）亿元。
A．4000
B．5000
C．7000
D．7500
35．下列股东权利中，属于自益权的是（）。
A．股票过户的权利
B．表决权
C．查询公司经营状况的权利
D．出席股东大会的权利
39．张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（）万元。
A．96
B．104
C．140
D．166
40．在强制拍卖中，拍卖的主体是（）。
A．人民法院和拍卖公司
B．竞买人和买受人
C．人民法院和拍卖标的所有权人
D．拍卖公司和拍卖标的所有权人
（二）多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分）
1．下列用地，法定出让年限为50年的有（）。
A．居住用地
B．工业用地
C．体育用地
D．娱乐用地
E．旅游用地
2．建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（）。
A．当事人的名称和住所
B．土地界址、面积
C．宗地平面界址图
D．开发投资强度
E．市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件
3．房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。
A．估价方法选用
B．估价结果确定方式
C．估价师的职业道德
D．估价技术路线
E．估价参数选取
4．根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得（）。
A．涉及贷款服务
B．出现融资的内容
C．承诺为入住者办理户口
D．利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E．使用建筑设计效果图
5．商品房销售中，禁止的行为包括（）。
A．返本销售
B．实名制购房
C．未取得商品房预售许可证收取定金
D．成套住宅分割拆零销售
E．预购人将购买的期房再行转让
6．关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（A．抵押权末登记的，按照债权先后清偿
B．抵押权未登记的，按照债权比便清偿
C．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。）
D．抵押权未登记的，经过公证的优先清偿
E．抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿
7．根据《房屋登记办法》可以办理预告登记的有（）。
A．预购商品房设定抵押
B．在建工程设定抵押
C．房屋所有权转让
D．房屋所有权设定抵押
E．购买预售商品房
8．根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有（）。
A．缓刑期未满的人员
B．现职公务员
C．年龄超过65周岁的人员
D．具有完全民事行为能力的人员
E．申请在2个房地产估价机构执业的人员
9．城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（）。
A．名胜古迹自用的房产
B．寺庙出租的经营用房产
C．校办工厂的房产
D．房地产开发企业建造未售但自用的房产
E．地下停车场
10．下列污染类型中，属于辐射污染的有（）。
A．灯光污染
B．视觉污染
C．高压输电线污染
D．垃圾臭气污染
E．医疗照射
11．建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（）。
A．确定项目合理规模
B．确定功能分区
C．选择建设地点
D．工程变更
E．设计方案评价
12．房产分户图的主要内容有（）。
A．房屋权界线
B．房屋建筑面积
C．用地面积
D．四面墙体的归属和楼梯走道等部位
E．房屋边长
13．在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（）。
A．众数法
B．最小二乘法
C．时距扩大法
D．中位乘数法
E．移动平均法
14．在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有（）。
A．资产类账户
B．负债类账户
C．期间成本费用账户
D．期间收人账户
E．所有者权益账户
15．拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（）。
A．委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人
B．委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错
C．拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质
D．买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵
E．买受人的误解可能直接导致拍卖标的瑕疵
（三）判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用 “×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1．房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（）
2．工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（）
3．国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（）
4．城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（）
5．拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取用市场比较法估价，则主要选用收益法估价。（）
6．以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得十地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（）
7．房地产开发企业转止房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（）
8．城市供水设施用地的界线由城市黄线控制。（）
9．单位建设面积为240㎡的健身房，可以不申请办理《施工许可证》。（）
10．地上房地产抵押人不一定就是债权人。（）
11．地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（）
12．订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。（）
13．公告是房屋登记的必经程序。（）
14．构筑物登记也属于《房屋登己办法》的调整范围。（）
15．二、三级资质房地严估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。（）
16．王某2006年取得房地产估价师资格，如在2010年申请初始注册时应提供继续教育合格证明。（）
17．注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求。（）
18．物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。（）
19．加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。（）
20．学校兴办的招待所用房可免征房产税。（）
21．土地增值税的正税范围包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。（）
22．某经营性房地产转让后，出售方获得了现金100万元，有价证券若干，计算土地增值税时的房地产所得收入应为100万元。（）
23．住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特殊情况下支付的工资。（）
24．房租超出家庭工资收入规定的比例，职工可以提取住房公积金支付房租。（）
25．住房层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。（）
26．城市生活污水不是酚类污染物的来源（）。
27．结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（）
28．钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、起重机梁、外墙围护系统、基础四大部分组成。（）
29．计算工程量，分部分项工程计算顺序可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。（）
30．房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。（）
31．对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。（）
32．证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。（）
33．在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（）
34．债券的短期市场是指发行和买卖2年期内的短期政府债券活动的总称。（）
35．保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。（）
36．在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。（）
37．编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方分额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。（）
38．损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。（）
39．要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。（）
40．王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。（）
（四）综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分，每小题的各选答案中有1个或1个以上符台题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）某市2009年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价2800元/㎡补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记薄上记载的该房屋建筑面积50㎡，实际建筑面积为60㎡，其中10㎡建筑面积为刘某3年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为80㎡，其被拆迁房屋的市场价格为13.85万元。
1．刘某应补交房款为（）万元。
A．5.60
B．8.40
C．8.55
D．22.40
2．关于安置李某的说法，正确的为（）。
A．应由拆迁人负责安置
B．应由刘某负责安置
C．如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务
D．如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住
3．关于刘某申请安置房的房屋登记的说法正确的为（）。
A．签订房屋买卖合同后，房地产开发企业应当申请预告登记
B．签订房屋买卖合同后，刘某应当申请商品房预售合同登记备案
C．房地产开发企业未按约定与刘某申请预告登记，刘某可以单方申请预告登
D．房屋竣工交付后，刘某应当申请房屋初始登记
4．关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（）。
A．应缴纳房屋所有权登记费80元
B．免征营业税
C．免征契税
D．无须交纳土地增值税
（二）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得《商品房预售许可证》后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80㎡。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为83㎡，商品房买卖合同对面积误差未作约定。
5．赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（）。
A．向人民法院提出行政诉讼
B．另行委托房地产估价机构评估
C．要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D．申请房屋拆迁行政裁决
6．甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为（）。
A．风水好，上等人居
B．位置优越，距市中心仅一分钟车程
C．设施配套绝佳，升值在即
D．提供前期物业服务
7．关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为（）。
A．张某无权退房
B．张某有权退房
C．张某退房，甲企业应承担违约责任
D．张某退房应承担违约责任
8．甲企业对张某所购房屋的保修期，从（）起计算。
A．房屋竣工之日
B．验收合格之日
C．开发商通知交房之日
D．商品房交付之日
9．张某购买该房屋应缴纳的税为（）。
A．房产税
B．城镇土地使用税
C．契税
D．营业税
（三）甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司根据相关法律按税后利润的10％提取法定公积金，至2008年年底累积提取100万元，2009年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。2008年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。
10．甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为（）。
A．公共服务设施用地
B．住宅用地
C．市政公用设施用地
D．绿化用地
11．甲公司2009年实际获得的超额利润为（）万元。
A．30
B．90
C．120
D．120
12．甲公司取得贷款种类为（）。
A．担保贷款
B．信用贷款
C．中期贷款
D．短期贷款
13．甲公司2009年底所有者权益总额最多为（）万元。
A．338
B．350
C．362
D．420
14．甲公司2009年为员工投保的险种为（）。
A．社会保险
B．政策保险
C．人身保险
D．财产保险
15．贷款银行签订合同后，属于从合同的为（）。
A．借款合同
B．抵押合同
C．保险合同
D．委托估价合同
参考答案
（一）单项选择题
1-10：C D B B D C A C B A
11-20：C B C D B A D B D B
21-30：B C D A C B C A A D
31-40：D B D A A B A D B A
（二）多项选择题
1.BC
2.CE
3.ABDE
4.BCD
5.ACDE
6.BCE 7.ACDE
8.ABCE
9.BCDE
10.ABCE
11.ACDE
12.BDE
13.CE
14.ABD
15.BCDE
（三）判断题
1.×
2.√
3.×
4.×
5.×
6.×
7.√
8.√
9.√ 10.×
11.× 12.√
13.×
14.√
15.√
16.√
17.√
18.×
19.√
20.×
21.× 22.×
23.×
24.√
25.√
26.×
27.√
28.×
29.× 30.√
31.√ 32.√
33.×
34.×
35.√
36.√
37.×
38.√
39.×
40.√
（四）综合分析题
1.B
2.BCD
3.C
4.A
5.B
6.D
7.BC
8.D
9.C
10.A
11.C
12.AC
13.B
14.AC
15.BC
解 析
（一）单项选择题
（四）综合分析题
1．（80-50）㎡ ×2800元/㎡=84000元。
11．所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。《中华人民共和国公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取10％列入法定公积金（当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的50％后可不再提取）。甲公司2009年底所有者权益总额=[200+100+（120-70）]万元=350万元。
第五篇：房地产管理基本制度与政策
房地产管理基本制度与政策
1、下列关于《物权法》不动产登记制度中的异议登记制度，表述不正确的是（）。C
A.异议登记是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记
机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程
B.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记
C.不动产登记簿记载的权利人口头同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当
予以更正
D.登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效
2、（）制度是协调物权与债权的利益平衡机制B
A、产权登记B、预告登记C、抵押权登记D、预售备案
3、权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交材料，申请（）登
记。A
A、更正 B、转移 C、变更 D、注销
4、在我国，“按揭”一词既不是在建工程抵押也不是预购商品房的抵押。而在建工程抵押也
不同于预购商品房的抵押。（）√
5、在办理某房屋产权登记时，工作人员发现该房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权
人不是同一人，同时对暂时查不清原因的，因此可以暂不予以办理登记。()√
房地产管理基本制度与政策
1、住房公积金的特点包括（）ABC
A、义务性B、互助性C、保障性D、互利性
2、房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是（）。B
A．有利于发挥销售专长B．销售队伍建设成本低C．销售策略调整快捷D．销售效益好
3、房屋登记簿具有（）特征ABCD
A、法定性B、权威性C、统一性D、永久性E、合理性
4、处分共有的 不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额四
分之二以上的按份共有人或者全体共同有人同意，但共有人之间另有约定的除外（）错
5、房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯
一、确
定的纸介质转化形式并应当定期异地备份（）对
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