融资作业指导书

第一篇：融资作业指导书

融资工作作业指导书

房地产行业是我国重要的支柱产业之一，对我国拉动内需、促进经济增长和提高人民生活水平具有不可替代的作用。同时，房地产行业也是一个高风险、高收益的资金密集型行业。其具有投资规模大，开发周期长的特点，因而房地产行业对金融市场有着高度的依赖性.房地产项目的融资渠道和方式多种多样，企业应根据市场的环境要素、自身特点和需求以及市场规划拟定符合企业和开发项目发展战略的融资工作安排。融资方式即企业融资的渠道。是指经济主体获取资金的形式、手段、途径和渠道。根据不同的标准可以对融资方式进行不同的分类。按照融资过程中资金来源的不同方向可以把融资方式分为内源融资和外源融资。1.内源融资方式 1.1 留存收益

留存收益是企业在经营管理过程中所创造的，但由于企业经营发展的需要或由于法定的原因等，没有分配给所有者而留存在公司的盈利。是企业从历年实现的利润中提取或留存于企业的内部积累，它来源于企业内部的生产经营活动所实现的净利润，包括企业的盈余公积金和未分配利润两个部分。房地产公司的股利分配政策是左右未分配利润这部分数额的决定因素，不分配股利或者少分配股利是内源融资的一种常见手段。企业自身的资金积累能力是企业发展壮大的前提条件，只有先把内源融资做好，才能更好的拓展外源融资。房地产企业的多种外部融资方式均要求企业具有一定的自投资金比例，留存收益就是这部分自投资金的主要来源之一。1.2 票据贴现

票据贴现是指资金的需求者，将自己手中未到期的商业票据、银行承兑票据或短期债券向银行或贴现公司要求变成现款，银行或贴现公司收进这些未到期的票据或短期债券，按票面金额扣除贴现日至到期日的利息后付给现款，到票据到期时再向出票人收款。当房地产开发企业有融资需求时可首先选择内部资产的变现，票据或债券的贴现是相对简单便捷的途径。房地产企业贴现票据的来源可能是多种途径的，可能是正常商品房销售收取的票据；还可以从集团内部关联单位获取票据，这样既能有效利用集团内不可动用的资金余额，也可以更好利用银行的杠杆作用，因为有些银行的承兑票据并不要求 100%的存入保证金。票据贴现作为房地产企业内源融资的一种方式，还具有不占用房地产行业专项额度的优势，期限短，变现快，是目前银行比较愿意接受的融资方式之一。

2.外源融资方式 2.1 开发贷款

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。贷款原则上应采取抵押

担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。房地产开发贷款目前还是我国房地产开发商所采取的最主要的融资方式。央行 121 号文件下发后银行贷款紧缩，现阶段很多小开发商很难取得开发贷款。但苦于没有更多的融资渠道，而且银行贷款的成本相对较低，财务杠杆作用大的银行开发贷款还是有着极大的诱惑。从商业银行的角度看，房地产信贷业务还是普遍被认为是优质资产，银行的贷款热情丝毫未减。

2.2 股票融资

股票融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。这种控制权是一种综合权利，如参加股东大会，投票表决，参与公司重大决策，收取股息，分享红利等。它具有以下几个特点：（1）长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。（2）不可逆性。企业采用股权融资不用还本,投资人要收回本金，需要借助于流通市场。（3）无负担性。股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少可以视公司的经营需要而定。企业上市进行股票融资是国内很多房地产开发商梦寐以求的融资方式。但是，自2008 年以来，中国证监会基本上暂停了国内房地产企业的上市审批。欧美等国家的上市公司监管非常严格，监管成本很高，国内的中小企业很难承受，在欧美国家上市对于国内的房地产企业来说基本上是天方夜谭。目前，国内房地产企业比较有可能的上市地点是香港。目前国内房地产公司在香港上市的很多，赴港上市既能使房地产公司与国际资本市场接轨，也能增加企业的国际化色彩，提高企业的知名度，并提升企业自身的运营能力。

2.3 债券融资

债券融资是指项目主体按法定程序发行的、承诺按期向债券持有者支付利息和偿还本金的一种融资行为。债券融资与股票融资一样，同属于直接融资。债券融资有自己的特点：第一、债券融资在资金的使用期限上，与股权融资相比，相对较短，到期后需要还本付息。第二、债券融资具有可逆性。与股权融资相比，房地产开发企业采用债券融资方式获取的资金，到期后必须偿还本金，并且支付利息。第三、债券融资具有负担性。债券融资是房地产开发企业取得资金来源的方式之一，但该融资方式必须按时付利息，因而债券融资会形成企业财 务的固定负担。所以，对于我国中小型房地产企业来说，由于采用债券融资的方式要求的起点高、资产规模大、并且要求运营管理规范，中小企业采用此种融资方式是相对较难实现的。

2.4 融资租赁

融资租赁也称为金融租赁或购买性租赁。是指出租人根据承租人的请求及提供的物品规格，向供货商购买承租人所需的物品，并将物品出租给承租人使用，出租人在租赁期限内向承租人分期收取租金，在租赁期满前，物品的所有权属于出租人所有，承租人只拥有使用权。

租期届满后，根据融资租赁合同确认物品的归属权。如果没有约定的或者约定不明又不能达成补充协议的，租赁物件所有权归出租人所有。融资租赁具有一些特有的优势：首先，融资办理过程中手续简单，可以大大提高融资的效率；其次，租赁合同中的条款可以根据租赁人的实际情况适当调整，还款方式更加灵活，更能满足企业现金流预算的需求；最后，租赁的会计处理简便，租赁过程中不受物价变动和货币贬值的影响，抵御风险的能力较强。房地产企业在开发建设过程中，常常需要购买一些大型设备，例如，电梯、中央空调系统等。这些设备完全可以通过融资租赁的形式购买，在不影响生产的同时，扩大企业的资金来源。

2.5 房地产信托基金

房地产信托基金作为信托业务的一种，各国对其定义有所不同。例如：美国对房地产投资信托基金的定义是：房地产投资信托是一种筹集众多投资者的资金用于取得各种收益性房地产或向收益性房地产提供融资的公司或商业信托机构。日本的定义是：土地所有者以管理和出卖土地、房屋为目的，将土地信托给受托人，并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。德国的定义是：投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作。

我国房地产信托根据《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》定义为：房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所称的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。近年来，房地产信托基金呈爆炸式增长，主要特征是：（1）房地产信托基金的投资主体大众化。除少数属于私募外，大多是集体投资并向社会公开发售，筹资规模相对比较大。房地产行业投资规模比较大并且投资周期比较长，所以投资门槛比较高。房地产信托基金是将房地产投资证券化，使小投资者也可以投资房地产.（2）房地产信托基金不参与所投资项目的建设，只是购买已有的建设项目；不从事非房地产业务，也不持有股票、债券等非房地产资产。房地产信托基金以长期持有物业为目的，不是通过买卖赚取差价，而是主要靠赚取租金收入。（3）很多国家法律规定，房地产信托基金及时将收益以股息形式支付给投资人就可以享受若干税收优惠。（4）房地产信托基金的投资有很多限制条件。借款规定限额、不能直接参与房地产开发建设、不能过度持有一些金融投资工具。3.评价

3.1 对商业银行贷款融资方式的评价

目前，商业银行贷款是房地产企业最普遍采用的融资方式。下面

我们对其适用条件和优缺点归纳如下：房地产企业申请商业银行贷款的适用条件：①企业达到银行要求的信用等级，贷款主体通过银行审批；②企业自有资金投入达项目开发总投资金的 35%以上；③已经取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（下文简称“四证”）。

商业银行贷款的优点：第一、银行数量多，资金规模大；第二、与股票、债券发行相比，筹资速度快，效率比较高；第三、资金成本相对较低；第四、国家关于商业银行信贷的金融法律规范健全，审查手续相对固定；第五、弹性大，可约定根据企业经营情况随时借款、还款；第六、房地产开发贷款一般被认为是银行优质资产，银行贷款积极性比较高。

商业银行贷款的缺点：第一、对开发资金比例及四证有硬性规定，审批时间长，手续复杂，审批条件严格；第二、要求定期偿还本金和利息，给企业造成一定的资金压力。

3.2 对房地产企业上市融资方式的评价

房地产企业上市融资是规模比较大、优点比较多、能为企业提供长期发展资金的一种渠道。但是上市融资也存在着门槛高，审查严等限制条件，更适合综合实力较强的大型房地产企业使用。

房地产企业上市融资的优点：第一、可以增加企业自有资金比例；第二、不要求还本付息，不会增加企业财务负担；第三、期限长、资金规模大；第四、可以实力公司的品牌形象，提高公司的知名度，增

强企业的再融资能力。

房地产企业上市融资的缺点：第一、投资者要求的回报率较高，不同于贷款融资只需还本付息；第二、股利不具有抵税的作用，增加企业负担；第三、上市成本和监管成本较高；第四、削弱股东的控股权，增加被收购的风险。信息披露使财务状况公开化，审批流程复杂，时间成本高，股权稀释。

3.3 对发行房地产企业债券融资方式的评价

房地产企业发行债券的适用条件：①股份有限公司净资产不低于 3000万元；②有限责任公司净资产不低于 6000万元；③公司累计发行债券的总额不超过该公司净资产的40%；④最近三年公司平均可分配利润足以支付企业债券一年的利息。由此可以看出发行公司债券对中小房地产公司来说难度也是相当大的。

发行房地产企业债券的优点：第一、与股票融资相比，不会分散企业控股权；第二、资金期限相对较长，资金使用自由；第三、融资成本低，合理的利率水平应该在同期银行存款利率和同期银行贷款利率之间。

发行房地产企业债券的缺点：发行成本高于有银行贷款，还本付息会给企业造成较大财务负担。

3.4 对发行房地产企业金融租赁的评价

企业融资租赁的适用条件：企业具有购买大型设备等融资租赁标的物的需求。

金融租赁的优点：①为房地产企业突破单一的融资渠道提供了一种可选择的融资方式；②租赁融资无需支付首付款，门槛低；③租赁合同灵活，可以灵活安排还款和利息支付，租金价格市场化。

金融租赁的缺点：①整体规模有限，并且有较强的风险收益特征和行业指向性；②审核手续严格，要求对融资项目的风脸和收益情况进行评估；③成本相对较高，融资租赁的总成本一般高于同期银行贷款利率；④有时融资租赁还需要提供融资额度 20%左右的保证金。

3.5 对房地产信托基金融资方式的评价

房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金,通过发行基金单位,集合公众投资者资金,并由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将出租不动产等所产生的收入以派息的方式分配给投资人,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

房地产投资信托基金的适用条件：①具有大型优质集中的商业物业或基金认可的房地产开发项目；②项目具有稳定的租金收入或物业增值；③投资人或合同份数不超过 200 份。

房地产信托基金优点：第一、与债务融资相比，房地产信托基金以股权形式投资，不会增加企业的债务负担。第二、基于房地产信托基金的分散投资策略，在一个项目的投资不会超过基金净值的规定比例，房地产开发企业不会失去企业或项目的控制权；第三、房地产开

发商可以将较差项目与优质项目打包与房地产信托基金合作，充分释放资产的融资价值。第四、房地产信托基金权益的法律保障程度较高，基金的财产与基金管理人、基金托管人的财产相互独立，这样在法 律地位上保证了基金的安全运作和投资者财产的安全。基金的财产不属于清算财产除法律另外有规定外，一般不得对基金财产进行强制执行。第五、与债券相比，现金股利率超过甚多，同时税率较低，配息较高。当经济景气时，股价有望受惠，但当经济萧条时，仍可以有稳健的收益，对于投资者来说还可以为投资者节省大量的税负，当发行上市后，股权增值收益丰厚，它能够快速回笼资金，要求回报率较低，但收益相对较大，再次变现能力较强，变现净收益比直接出售房产要高出许多。

房地产信托基金缺点：第一，它对资产规模，商业质地要求较高，操作程度比较复杂，时间相对来说也会比较长，而它所针对的类型是大型优质集中的商业物业。第二，风险意识不容忽视。一般来说，信托基金可分为权益型、抵押型和混合型三种形式，前二者的风险相对较小，但混合型风险相对较大。混合型是指既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商提供资金。当开发商或房地产所有者为某个项目募集到足够的资金，项目即开始动工，但他们受到资金及市场的影响较大，一旦资金出现短缺，这个项目就要停工并寻求再一次的募集资金，这时要募集到足够的资金非常困难，如果募集失败，这些投资者的资金就会化为乌有。相对而言，权益型和抵押型相对稳健，权益型主要是投资者拥有并经营收益性房地产，并提供物业管理服务，出租房地产获得租金是他们的主要收入来源；抵押型是投资者直接向房地产开发商提供抵押信贷，其主要收入来源为贷款利息，因此这类资产组合的价值受到利率影响较大。第三，信托基金作为一个新生事物，公众知晓度有限，推行起来具有实际困难，但从国外房地产行业发展的成功经验证明信托基金会是中国房地产业融资模式的一个必然发展趋势。

4.融资管理模式设计

4.1价值创造型融资管理模式

4.1.1 融资集中管理是实现价值型融资管理模式的核心

融资集中管理的目的在于：统筹全国项目的融资能力、集中与银行进行谈判获得最优条件、适应总部对房地产开发和资金集中管理的要求、控制分散融资的风险。集中管理融资并非总部大包大揽全国融资，废除各地公司的融资能力，而是通过总部的集中谈判、集中统筹，发挥总对总模式的优势。融资集中管理需要落实以下一些管理手段： ⑴ 建立融资集中管理的制度和流程

大型房地产企业总部应制定融资管理的制度，从融资方案选择、授信条件及合同审批、提款、还款四个阶段全程参与项目融资决策，掌握各项目的四证进度及融资能力，在此基础上根据整体资金情况统一安排年度授信，进行项目融资决策 ⑵ 建立融资需求测算模型，科学测算融资需求

融资需求主要取决于公司可自由支配资金和战略性资本支出，同

时融资需求受制于公司资本结构所决定的可融资空间限制。在资本结构理论中，可融资空间更多是从资本结构指标限制角度来测算，但在房地产企业的融资实践中，可融资空间还受到现有房地产政策和项目实际所具备的可融资能力所限制。比如国家调整项目自有资金比例和放款条件，都会直接影响可融资空间。因此，根据集团、金融机构、评级机构对公司静态和动态资本结构的要求，结合房地产政策和项目 情况，可以通过一定的模型来计算公司未来的最大可融资空间，进一步确定战略资本支出的上限。

4.1.2融资平台的管理对于发挥融资优势意义重大

融资平台管理是指大型房地产企业选择什么样融资主体和融资模式。在目前国内房地产企业融资实践中，融资模式包括总对总模式和非总对总模式，总对总模式根据融资平台的不同又分为总部融资模式和项目融资模式。总对总模式的核心特点在于五个统一：统一授信价格、统一担保条件、统一合同文本、统一授信操作流程、统一窗口。在总部融资模式下，上述五个统一可以完全执行，但在其他一些目前采用的项目融资的模式的大型房地产企业融资实践中，因各地融资平台不一致，融资中 5 个方面无法做到全部统一。在目前的融资环境下，授信价格、担保条件和操作流程的统一还需进一步优化。实现整体融资条件需要企业将横向最优变为纵向最优。目前房地产的模式 下，大型房地产企业各地项目公司一般都能在各地银行获得当地相对最优的授信条件，可称为横向最优。但由于各地银行市场化程度和竞争压力差异明显，很多内地城市的授信条件和服务意识相比深圳、上

海、北京等发达地区的条件尚有一定差距，因此从全国市场来看，横向最优并非实际最优，但同时，这类企业一般在深圳、上海、北京等城市的大区公司可以获得相对优质的授信条件，而各家银行这些分行在总行的地位都比较重要，因此大型房地产企业在此类分行所获得的 授信条件为目前国内融资的最优条件，可称为纵向最优。大型房地产企业进行融资平台管理的核心目标就是整合融资平台，实现现有股权架构下，全国融资项目的纵向最优。4.1.3 融资渠道管理可以优化资金筹集方式

融资渠道管理是指对于大型房地产企业合作银行的关系维护和总体授信限额管理。落实总体授信下审批项目和提款规模管理，提升融资能力。通过关系维护建立战略合作关系，确保大型房地产企业在各家银行总行的战略合作地位，从而获得最优授信合作条件。一般各家银行对这些大型房地产企业多采取年度集团限额管理的模式，总对总限额管理指完成企业在各家银行年度总对总限额的审批，确保授信限额符合企业年度发展要求。同时做好日常限额管理工作，合理分配各家银行的授信份额，安排同一家银行限额在不同地区公司的合理分配。渠道管理中，大型房地产企业要充分发挥集团的优势，包括：集团整体协同优势；行业地位优势；上下游产业链优势；按揭业务及存款业务优势；商业地产优势等综合优势。具体银行关系合作中，可以通过举办年度总对总沟通协调会，加强关键分行总对总牵头行优势地位，可通过银企互相支持等方式建立比较牢固的银企关系。具体的融资渠道管理工作还包括：

⑴建立主要合作银行名单。包括短名单和长名单。当整体市场宽松时，可以采用短名单制，授信业务向战略合作银行（短名单）集中，以通过集中优势获得最优授信条件。当整体市场偏紧时，可以采用长名单制，在战略合作银行基础上，根据各家中小银行的特点，增加合作银行数量，解决融资中不同的问题。

⑵加强各家银行三级联动机制。发挥总行和相关分行的牵头作用。房地产企业总部直接与各家银行总行确定战略合作关系，由总行统一牵头全国的集团授信。根据地域特点，由各家银行相关分行作为授信的日常牵头行，负责日常全国授信的牵头和协调工作。4.1.4 融资产品管理可以优化融资结构

产品管理包括两方面内容：一是对大型房地产企业全国融资的授信产品进行统筹管理，确保融资在不同授信产品上的合理分布；二是不断进行产品创新，利用新产品拓展融资渠道，降低融资成本。具体包括：融资产品分布、融资产品融资能力评价、新产品创新、产融协同统筹管理等具体管理工作。不同产品的融资能力和资金使用灵活度不同，企业需要密切关注银行融资产品的不同政策变化和趋势，分析企业在不同融资产品上的资金使用效率，建立评价体系，促进融资规模在不同融资产品上的合理分布。下面对不同融资产品的特点进行分析：开发贷款属于中期限、周期性、封闭贷款，虽然申请期限一般为 2-3 年，但银行贷款条件一般为施工证获得才能够提款，销售 50%就开始还款，80%还清，所以实际贷款使用时间较短。开发贷款的使用和归还与项目开发和销售周期密切相关，贷款要求专款专用，只

能用于项目本身的资金需求。因此开发贷款无法作为战略性资本支出直接使用，即使有些贷款提款后归集集团，也主要是对前期集团投入资金的置换。所以开发贷款短周期封闭的特点决定了其资金筹集主要满足经营性现金流支出。经营性物业抵押贷款属于长期限、非周期性、开放式贷款，其贷款期限长，与商业物业的开发建设周期没有关系，还款来源与物业租金相关，基本属于自偿性贷款。贷款用途灵活，可归集总部用于战略性支出。流动资金贷款属于短期限、非周期性、开放式贷款，虽然资金使用灵活，价格较低，但期限较短，如果在信贷结构中占比较大，就会存在负债结构和资本结构错配的问题，导致流动性风险。因此，流动资金贷款可以按一定比例配置，同时尽量增加可借贷空余额度，满足临时性资金周转需求。供应链融资产品，其主要特性与流动资金贷款类似，但通过此种方式解决了房地产项目公司无法开展流动资金贷款的政策限制，可以延后工程款的对外支付，间接减少开发贷款的提用，但产品弊端也与流动资金贷款相同，如果开展规模和比例在整体融资规模中过大，会造成流动性风险。因此在贷款比例分布上可以并入流动资金贷款统计。4.1.5 融资能力管理有利于有效发挥融资潜力

包括可融资空间测算和融资项目选择。可融资空间受资本结构和项目实际融资能力两方面限制。资本结构限制可以通过计算静态和动态资本结构指标来计算。而项目实际融资能力则需要结合房地产融资政策和项目实际情况来测算。对于房地产企业来讲，由于本身资产负债结构合理，经营性现金流比较充足，其资本结构所限定的融资规模

在未来一段时间都大大小于当前阶段项目实际融资能力，但由于资本结构融资规模限制偏向静态指标（有息负债/投入资本；有息负债/EBITDA），短期变化幅度较小。而项目实际融资能力是动态变化指标，每个月都会随着项目进度、四证获取等因素发生变化，在开发贷款期限以三年为主的情况下，每年都有约三分之一的到期贷款，因此要保持融资规模就必须做好可融资项目储备，预防因政策、规模等原因导致的提款限制，保持融资弹性。可融空间确定后，因为同一阶段具备融资能力的项目很多，就需要在满足融资弹性的前提下，做好融资项目的选择问题。要做到选择，需将每种融资产品按照可融资项目条件优劣进行排序。比如假设目前企业具备经营性物业抵押贷款融资项目共有20个，可融资额160亿，但现阶段企业需要的战略性资本支出仅有50亿，那么这50亿需求如果通过20个项目来满足，应该优先选择哪几个项目进行融资并提款，就需要大型房地产企业的融资决策部门来解决。排序的标准主要是融资成本、融资效率和贷款条件，而这些都是一个动态的过程，需要结合日常的融资平台、融资渠道的管理来动态了解并更新排序。同时，不同金融市场环境下集团对于融资项目选择的条件是不同的。比如当金融形势相对宽松时，融资项目的选择条件应该为：成本较低、资金使用比较灵活、项目本身对银行融资比较迫切。当融资环境紧张的情况下，融资项目选择的条件就调整为：贷款规模可以保障、可以附带按揭规模的支持、资金使用比较灵活。从理论上讲，利率就是对资金流动性价值的一种体现，因此利率与流动性在银行融资方面常常表现为反向关系。在融资项目的选择

上，决策原则应该是在考虑银行整体合作关系基础上，在资金流动性和成本两方面寻求一个平衡。当流动性宽松的情况下，资金成本作为首要考虑因素，当流动性紧张的情况下，可以牺牲成本换取流动性。但上述分析只是一个理论的考虑，具体融资实践中，资金成本与流动性并不是一个简单的二元反向关系，而与融资平台、融资渠道和融资产品密切相关，而这三方面正是企业融资管理可以进一步优化的地方。

4.2融资的项目分析

4.2.1无论是项目融资方还是项目投资方，对于房地产项目价值评估最重要的因素包括：①房地产融资项目的基本要件及法律尽责调查。提交的项目资料一定要真实、完整、齐备，有关特定的要件可以提供补充资料或附加说明。②项目的评估与价值分析。

4.2.2 价值创造是企业经营的核心目标。现代企业制度下，企业经营目标是回报股东，而股东价值最大化的体现就是企业价值的不断提升。因此企业经营的目标经营设定为企业价值的创造，基于这一原则，企业日常经营的各个方面都应该体现出价值创造的核心目标。融资管理作为企业日常管理的重要一部分，也应该以价值创造为核心目标。

企业价值的评估方法：价值创造既然是企业经营的核心目标，那么如何衡量这一目标的实现，就需要关注企业价值的评估方法。在目前企业价值评估中，主要有收益法、市场法、成本法三种评估方法。目前收益法是使用最广泛的评估方法，收益法是把企业未来的现金流

进行折现的价值，未来的现金流主要是指企业创造的自由现金流。而 折现率一般取加权平均资本成本（WACC），即权益融资成本和债务融资成本的加权平均值。

4.2.3 按照企业所属上级单位的要求，向相关金融机构提供所需项目资料和数据。配合金融机构做好项目的抵押和解押工作。

5.融资流程速达

5.1 融资准备阶段：根据公司资金运作需要和长远发展资金需求目标，结合具体项目的特点，按照融资市场运作方式，提出具体融资方案。

5.2 协调金融机构：与金融机构（包括银行、信托公司等、证券公司等）接触，提供项目可行性报告予以金融机构初审，确定合作意向，并根据金融机构的反馈意见确定融资结构与方式，包括：融资的主体、金额、期限、方式、增信措施等。

5.3 细化融资方案：根据与金融机构协调沟通情况，进一步完善、细化融资方案。

5.4 董事会审核：重大的融资项目，是公司的重大经营决策，需要董事会会议认真审议，权衡各个方面的利弊，做出最有利于公司的融资决策。

5.5 确定融资方案：董事会会议审核后，确定最终的融资方案，财务部需要安排具体实施。

5.6 跟踪协调：在办理具体融资业务的过程中，需要跟踪协调相关部

门。

5.7 融资执行阶段：金融机构通过审批后，与金融机构签订经法律顾问审核的相关融资合同。融资的具体业务完成，筹集的资金到位，确保资金的运用不超出合同规定的范围，财务人员负责资金入帐等具体事宜。

6.项目融资流程须知

6.1 股权融资流程（在公司项目处于拿地阶段，需要借助金融机构给予资金支持时，采取股权融资的方式）

6.1.1公司提出地产项目融资需求意向；（支付部分土地款）6.1.2提供项目的可研报告及与土地出让部门签署的协议复印件。6.1.3配合金融机构考察融资项目，确定融资方案。6.1.4与金融机构签署融资的意向协议（可能）

6.1.5配合金融机构的尽职调查工作（考察项目现场、提供相关资料等）

6.1.6金融机构取得相关同意融资的批复后，在法律部门配合下，完成相关合同的审定。同时向上级主管部门申请股权的转让和质押。6.1.7上级主管部门同意股权的转让和质押并与金融机构签署相关协议后，办理股权转让和质押的工作。如有上级主管部门的担保，还需协调与上级部门的担保事宜。6.1.8金融机构放款。

6.2 项目开发贷融资流程

6.2.1公司提出地产项目融资需求意向；

6.2.2公司提供初步资料：土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》，也可以先提供前两证，放款前提供余下两证。

6.2.3配合金融机构（地产信托、地产基金或银行合作公司等）对项目所在城市房地产市场及融资项目作初步了解、考察与评估； 6.2.4与金融机构签订房地产融资服务协议，明确房地产项目公司所需融资金额及可接受的融资年利息比例；

6.2.5金融机构实地考察项目并与项目决策人会谈，6.2.6金融机构正式项目尽职调查； 6.2.7金融机构方给出项目融资正式意见； 6.2.8项目符合条件，决定放款；

6.2.9如果决定放款，出资方与项目方签订相关协议，明确项目借款的金额、期限、利息及资金管理方法；提供贷款所需资料，执行贷款手续。

6.3 部门配合

6.3.1 集团综合办公室负责融资所需的基本资料提供及工商查询工作。

6.3.2 涉及集团下属项目公司的融资工作所需要的资料均由项目公司综合办提供，无综合办的由项目公司负责人提供。

中国房地产市场可谓是一个“政策市”，国家宏观经济政策的调控对于房价走势、房地产市场波动影响很大。房地产企业也应当做好与政府监管部门的沟通协调工作，加强企业内部控制，提高企业管理水平，提高抵御风险的能力。融资管理应确立价值创造型的管理战略，企业应积极研究加权平均资本成本的构成，降低 WACC，企业还应建立全流程的融资集中管理体系，并建立统一的国内和境外融资平台，重视海外融资市场对于融资结构调整的积极意义，从而落实价值创造型融资管理模式，实现企业价值提升的目标。

第二篇：作业指导书

五金有限公司作业文件

QMS/C-ZY.01-2007

生产作业指导书

拟制：崔平日期：2007.10.0

1审批：潘强日期：2007.10.01

版本：I

受控状态：Y □N□

2007年10月01日发布2007年10月01日实行目的对合页的生产过程进行有效控制，确保产品符合要求。适用范围

适用于本公司合页产品的生产和控制。主要职责

3.1 操作工负责按作业指导书的要求进行生产和过程控制。

3.2 技术质量部负责操作工的培训工作，确保操作工能胜任该岗位工作。

3.3 检验员负责产品的检验和试验工作并按规定做好标识，确保只交付合格的产品。操作程序

4.1 生产过程

4.1.1 落料：根据生产计划要求领用相应的原材料和模具，安装调试好模具后开始落料，对首件落料产品进行外观和尺寸的检验，确认合格后方可开始批量生产，要求落料时出手送料向前要平直，严禁用手直接伸入模具，发现有异常问题关机后再处理；

4.1.2分片：用镊子将落料好的合格品放入模具中进行分片，做到手脚动作一致协调，严禁用手直接放料，对首件进行外观检验，确认合格后方可开始批量生产；

4.1.3卷边：将合格的分片放入模具中进行卷边，做到手脚动作一致协调，严禁用手直接放料，对首件进行外观、尺寸检验，确认合格后方可开始批量生产；

4.1.4 组装：将卷边合格的分片用不锈钢棒组装好，要求转动灵活，间隙符合要求；

4.1.5 钻眼：将组装好的合页在钻床上进行钻眼，外观及尺寸应符合标准要求，做到光滑无毛刺，钻眼深浅一致；

4.1.6 抛光：将钻好孔的合页在砂轮机上进行抛光，要求表面光滑，花纹一致，达到标准要求

4.1.7包装：按客户要求进行包装，并在内包装及外箱上贴上标签。

4.2 现场管理

4.2.1 生产过程中产生的可回收材料，操作工应按要求进行收集，放到规定区域，堆放整齐，标明回料的名称和规格型号；

4.2.2 生产过程中产生的废料应及时清理，堆放到指定区域，操作工应保持生产现场的整洁；

4.2.3 严格执行安全操作规程，严禁违章作业和违章指挥。

第三篇：作业指导书样本

爆破作业指导书

1、目的

为了规范爆破作业过程，防止爆破安全事故，提高爆破施工质量和效率。

2、适用范围

某某露天采区爆破作业，包括爆破器材运输、装药、充填、联线等，其作业地点包括采矿场中深孔、二次爆破。

露天采区从事爆破工作的管理人员、工程技术人员、爆破员（工）、安全员、保管员和押运员。

3、编制主要依据

《民用爆炸物品安全管理条例》国务院令第466号 《爆破安全规程》(GB6722-2003)《金属非金属矿山安全规程》（GB16423-2006）《某某露天爆破安全管理制度》 《某某露天采矿场风险评价》 《爆破工安全操作规程》

《爆破工的操作程序与动作标准》

4、作业环境规定

某某露天开采主要采用台阶深孔爆破法，台阶高度设计为15m，采用混装乳化炸药车机械化装药，二次爆破人工装药。

4.1 爆破前应对爆区周围的自然条件和环境状况进行调查，了解危及安全的不利环境因素，采取必要的安全防范措施。

4.2 爆破作业场所有下列情形之一时，不应进行爆破作业： —— 岩体有冒顶或边坡滑落危险的； —— 作业通道不安全或堵塞的； —— 危险区边界未设警戒的；

—— 未按《安全操作规程》的要求作好准备工作的。

4.3 露天爆破装药前遇以下特殊恶劣气候、水文情况时，应停止爆破作业，所有人员应立即撤到安全地点：

—— 雷电、暴雨雪来临时；

—— 大雾天气，能见度不超过100m 时；

—— 风力超过六级，浪高大于8 m 时，水位暴涨暴落时。

4.4 采用电爆网路时，应对高压电、射频电等进行调查，对杂散电进行测试;发现存在危险，应立即采取预防或排除措施。

4.5 在残孔附近钻孔时应避免凿穿残留炮孔，在任何情况下不应打钻残孔。

5、作业工艺过程

5.1深孔爆破作业

5.1.1 根据现场工程条件及地测科提供的爆破区地形图、爆破区岩性情况进行爆破作业设计，特殊区域（临近最终边坡、工业设施）的爆破设计应经生产副场长或采矿主任工程师审批后方能实施。

5.1.2 爆破技术人员应根据爆破设计到现场协同测量科进行布孔，确定炮孔孔位

5.1.3 钻机司机按爆破设计要求依序穿孔。穿孔作业结束后，爆破工段对炮孔位置、孔深进行验收，如发现不合格孔，需及时通知穿孔工段套孔或重打。

5.1.4 爆破技术员根据当天爆破量领取、运输和加工爆破器材。5.1.5 严格按爆破设计要求进行现场装药、充填。

5.1.6 在爆破技术人员指导下，严格按爆破网路设计的要求铺设，导通检查。使用电爆网络时，必须进行导通和杂散电流测定。

5.1.7 按照《某某露天爆破安全管理制度》进行爆破警戒和信号，在检查确认爆破网络和警戒无误后，在规定的爆破时间内，进行起爆。

5.1.8 爆破技术人员爆破后超过15min进入爆区检查，爆后检查内容主要包括确认有无盲炮；露天爆破爆堆是否稳定，有无危坡、危石；周边保护设备是否安全。

5.1.9 爆后检查无误后，解除起爆信号。爆破技术人员一但发现盲炮及其他险情，应及时上报或处理；处理前应在现场设立危险标志，并采取相应的安全措施，无关人员不应接近。5.2二次爆破作业 5.2.1 根据调度安排对二次爆破作业点进行打孔。

5.2.2 爆破技术员根据当天二次爆破量领取、运输爆破器材，由爆破人员进行加工和装药。

5.2.3 爆破人员铺设、检查起爆网络。使用电爆网络时，必须进行导通和杂散电流测定。

5.2.4 按照《某某露天爆破安全管理制度》进行爆破警戒和信号，在检查确认爆破网络和警戒无误后，在规定的爆破时间内，进行起爆。

5.2.5 爆破人员在爆后应超过5min，方准许检查人员进入爆破作业地点；如不能确认有无盲9炮，应经15min后才能进入爆区检查。爆后检查内容主要包括确认有无盲炮；露天爆破爆堆是否稳定，有无危坡、危石；周边保护设备是否安全。

5.2.6 爆后检查无误后，解除起爆信号。爆破人员一但发现盲炮及其他险情，应及时上报或处理；处理前应在现场设立危险标志，并采取相应的安全措施，无关人员不应接近。

6、爆破作业中的不安全因素和安全对策措施

爆破作业主要其过程中存在的不安全因素主要有：爆破伤害和炸药爆炸、爆破环境的危害（粉尘、中毒、雷电、大雾天气等）。

其安全对策措施有：

爆破作业过程需要严格执行国家《爆破安全规程》（GB6722—2003）和《露天爆破安全管理规定》。还需要按照某某采矿场《爆破安全管理规定》防火防爆安全对策措施、防爆破事故的安全对策措施。针对中毒窒息这一不安全因素采取的措施为在爆破安全规程规定的检查时间外进行爆后检查。作业人员做好个人防护，戴好防尘口罩等防护用品，禁止雷电、大雾天气进行爆破作业。

7、爆破安全管理标准

7.1 根据《爆破安全规程》（GB6722）、《民用爆炸物品安全管理条例》、《爆破工安全操作规程》、《民用爆破器材企业安全管理规程》及有关爆破设计、施工、爆破器材管理等有关要求，结合我矿实际情况，制定本制度。

7.2 本制度规定了采矿场露天爆破作业的有关安全要求，适用于进入采区的所有人员和设备。7.3 矿授权采矿场对采区露天爆破进行管理，由安全防尘部进行监督。采矿场安全环保科负责露天爆破作业的安全监督和管理。采矿场爆破工段负责露天爆破作业的日常安全管理。采矿场保卫科负责露天爆破的保卫工作。7.4 从事爆炸作业的人员应符合下列条件； ——政治可靠，责任心强； ——身体合格；

——具有一定的文化程度；

——熟悉爆炸物品的性能和操作规程；

——参加过爆破物品技术知识培训并考试合格，取得相关资格证书。7.5 每次爆破作业必须有一名副段长全面负责指挥、协调工作，每个爆破作业点应有安全责任人（露天深孔爆破时当班技术员为安全责任人，二次破碎时负责该点的爆破工为安全责任人）。所有爆破作业人员和有关设备操作、维修人员必须服从指挥。

7.6 每次爆破的当天上午，爆破工段必须将爆破地点、联系人、爆破时间、需要撤离的设备及机台人员、需要做掩体的设备（电动轮汽车、电铲、钻机或其他设备）等要求书面通知场调度室，场调度室接爆破工段通知后向各有关单位传达。

7.7 露天爆破必须在白天规定时间内进行（中午11:30～13:00，下午15:00～16:30），禁止在黄昏、夜晚、大雾天时起爆。如遇特殊情况需提前或推迟爆破作业，爆破工段需事先通知采矿场调度室，并经生产副场长或值班场长同意，场调度向各有关单位传达，各有关单位安全负责人向避炮点落实并得到返回确认安全后，爆破工段方可提前或推迟爆破作业。

7.8 穿孔、铲装、汽运、铲修、养防等工段值班段长接场调度避炮的通知后，要切实联系到避炮的设备和人员。

7.9 在地面作业点临时存放安全管理 ——运至作业地点爆破器材应有专人看管。

——作业地点只准存放当班作业所需的爆破器材，大爆破时可存放本次工程所需的爆破器材。雷管和起爆体不得与炸药放在一起，同时还要选择安全位置，有安全防范措施。7.10装药前，爆破施工作业人员必须用红旗等明显安全标志圈定爆区范围，无关人员和设备一律不准进入爆区。

7.11人员与爆破点的最小安全距离:深孔爆破:正面方向为300m，左、右、后侧为200m；二次破碎（含根底炮）:四周各为400m；沿山坡向下爆破时，以上数据的增加量按设计计算确定。

装药车装药时，其周围20m范围内严禁钻机同时穿孔作业和电铲的铲装作业。设备撤离的最小安全距离:爆破正面方向为120m，后方、侧方各为60m。

7.12 爆破器材进入爆区前必须先清除爆区内的带电物体，装药前应及时通知调度室将危险区内的设备及人员在规定时间内撤离至安全位置。

7.13 充填完毕后，爆破副段长和技术员应仔细检查危险区内的设备及人员是否撤离至安全位置。

7.14 特殊情况下的爆破作业（如设备撤离距离不够）必须视影响生产的程度或可能造成的危害程度向主管场领导或矿领导书面请示汇报，经审批同意并采取必要的安全防范措施后方可爆破。

7.15 对临近建筑设施、采空区、最终边坡等特殊或危险区域的爆破，必须尽量将各方面的因素考虑周全，认真做好爆破设计，并将设计方案交矿有关职能部室审批及场主管领导审核同意后，方可进行施工作业。

7.16 联线、导通完毕后，主管副段长必须指派各警戒点的警戒人员。警戒人员必须手持红旗、佩带袖章，并随身带好口哨、对讲机等。

7.17 爆破警戒人员必须严格按主管副段长的指令在规定位置警戒，坚守岗位。各警戒点必须设置“禁止通行”警示牌，必须待所有警戒到位后方可开始拉爆破信号（爆破信号以电笛声为准，信号规定为:预备信号:一长两短声。预备信号发出后，任何人员和设备禁止进入爆区。起爆信号:连续急促短声。在预备信号发出约5分钟后发出，持续1分钟以上。解除信号:一长声。必须在确认起爆无误后，方可发出）。

7.18 采区范围内的一切人员及设备必须严格听从警戒人员指挥，预备信号发出前必须全部撤离至危险区外。预备信号发出之后至解除信号发出之前，禁止任何人员或设备进入警戒区。

7.19 预备信号发出前，爆破工段要对避炮设备与人员是否避好炮进行确认，在确定避炮设备与人员处于安全范围后可拉响预备信号。

7.20 避炮设备的操作人员在炮响完但未确认解除信号已发出的情况下，需离开避炮位置前要向当班值班段长或场调度询问。

7.21 爆区内严禁吸烟或明火作业，不准大声喧哗、打闹。严禁进入爆区拾包装品或爆破线。

8.应急

第四篇：作业指导书

作业指导书

1、蓟县项目正常收款、更新台账、并于月末上报台账。蓟县中行8119账户的管理与维护如年检等，与银行方对账并上报公司账户资金情况。

2、与蓟县案场销售对接、协调及对账。

3、旅游公司的不动产发票领用、保管、使用，及与当地税务的一切联系事宜和上报给领导税务对企业的各项文字与口头的转达与要求。（包括地税与国税）。

4、从协万豪酒店半与的固定资产盘点及其他事宜。

5、房管局的解进抵押和各项咨询问题。

6、招待与账务有关的一切外联单位来访，并负责接待以及垫付招待费等。

7、公司领导临时安排各种加急事件。

财务蓟县项目现场出纳：谢红军

2015年4月15日

第五篇：电气焊作业指导书

电气焊作业指导书

一、岗位职责

负责动力厂、电气焊和维修工作，确保设备正常运行，保证设备人员安

全无事故。电气焊负责填写本岗位动火作业票，维修工负责填写本岗位检修

工作票，负责本岗位责任区域卫生，严格执行安全规程。

二、工作前准备

1.按规定穿戴好劳保用品，高空作业时必须佩带安全带，严禁酒后上岗。

2.按时参加班前会，了解上班生产情况及设备运转情况，清楚本班生产

任务和安全注意事项。

3.清点检查设备、工具、用具及材料、备件情况，做好交接。

三、作业前准备

1.检查电焊机接地良好，外壳要完整。焊钳要绝缘良好。

2.检查氧—乙炔表是否准确灵敏，乙炔表有回火防止器。

3.割炬、焊炬的检查：割炬要有足够的射吸能力，保证切割 能

力。

手轮是否好用，有无漏气现象。

4.检查氧—乙炔气是否能达到工作要求。

5.把氧—乙炔表安装好，割炬按要求装牢装好。

6.把氧—乙炔气瓶放在安全地方，相距不得小于5米。

四、操作程序

1、目的

加强电焊机及切割工具使用的管理，控制有毒有害气体伤害人体健康，防止电击伤人及火灾的发生。

2.电焊操作要求

2.1电焊机设置地点应防潮、防雨、防砸，操作人员必须 持证上岗，严格

执行操作规程。

2.2电弧焊接时，严禁在运行中的压力管道上、有易燃易爆物品的容器中

和在受力构件上进行焊接和切割。

2.3焊接铜、铝、锌、铅等有色金属

时，必须在通风良好的地方进行，焊接人员应戴防毒面具，或呼吸滤清器。

非施工人员应远离现场，防止中毒。

2.4高空焊接时，必须挂好安全带，焊件周围和下方应采取防火措施并有

专人监护。

2.5电弧焊接地线及手把线不得搭在易燃易爆和带有热源的物品上。

2.6电弧焊施焊现场的10m范围内，不得堆放氧气瓶、乙炔瓶、木材等易

燃物，现场附近必须设置防火设施。

2.7焊接施工完毕后，应及时将电焊渣清扫到垃圾站中。电焊机等设备及

焊条必须退回库里保管，做到活完脚下清。

3.气割操作程序

3.1检查工作场所是否符合安全要求，将割件切口下面垫空，以便于气割

时散发热量和排除熔渣。不允许把割件放在水泥地板上切割，以避免水泥遇高

温后发生崩裂。

3.2检查乙炔发生发生器和回火防止器工作是否正常，然后将气割设备按

操作规程连接好。

3.3.清除气割工件割缝表面的氧化铁皮和污垢。