主题公园建设项目策划书

第一篇：主题公园建设项目策划书

*****主题公园建设项目

项 目 策 划 书

二零一一年十月

目 录 Contents 第一章 概要........................................4 1.1项目简介.....................................4 1.2项目管理模式.................................5 1.3项目投资.....................................5 1.4项目运作方式.................................6 第二章 主题公园名称提出原因.........................7 2.1**啤酒的品牌效应..............................7 2.2**啤酒节的品牌效应............................8 2.3**啤酒之都的美誉..............................9 第三章 项目建设的意义..............................11 第四章 项目规划设计方案............................12 4.1项目规划设计原则.............................12 4.2项目规划设计方案.............................12 第五章 项目经营与营销策略..........................14 5.1 项目经营策略................................14 5.2 主题公园十大主题区经营策略...................20 5.3主题公园附属区经营策略.......................23 第六章 效益分析....................................25 6.1 社会效益分析................................25 6.2 经济效益分析................................25 6.3 综合分析....................................27

第一章 概要

1.1项目简介

项目名称：****主题公园旅游项目

素有啤酒之都美称的**市，位于**北部中心地带，依傍在天上脚下，矗立于准噶尔盆地西南的广袤大地上，踞伊犁、塔城、阿尔泰三区要津，是通往阿拉山口、巴克图、霍尔果斯三大国门的咽喉，距自治区首府乌鲁木齐市260公里，是自治区西部大开发扶优扶强、优先发展的县（市）之一，也是国家和自治区优质棉基地、粮食基地和畜牧业基地之一。著名的独山子石化城、美丽的奎屯市和兵团的农七师同**市各族人民一起共同构筑起**经济发展最快的金三角地区，区域总人口近百万，各地相距不足10公里，经济发展上相互依存、相互补充、相互支持，共同打造出了**境内最佳的投资环境。

**待开发的旅游资源十分丰富。这里不仅有**的布达拉宫遗址，夏尔苏木喇嘛庙遗址，世界上最大的正在喷发的泥火山群，世界面积最大保存最完整的白梭梭林保护区，甘家湖梭梭林保护区，还有秀美而神奇的人间仙境乌兰萨德克原始湖泊独特的自然风光，最自然的温泉热气泉等浴热景观。独特的区域优势，方便的交通条件，西部大开发的优惠政策，丰富的自然资源，良好的投资环境，以及覆盖全市及周边区域联通世界的信息通讯网络给**带来发展的无限空间。**啤酒自1986年建厂生产以来，经过20多年艰苦奋斗，从一年产5000吨的县办小企业发展成为拥有11家子公司、年销售收入9亿元、利税3亿元的现代大型企业。**啤酒成为知名品牌，啤酒产业也成为**市的一大支柱产业。

近年来，**市通过举办**啤酒节，结合**当地丰富的旅游资源，大力宣传**啤酒品牌，树立**啤酒之都新形象，吸引了大批中外游客，促进**经济社会经济发展在更高平台上实现新跨越。

本项目充分利用“啤酒之都”城市名片，市场化运作贯穿始终，按照旅游主题休闲城的方向，以全新的理念和全新的策划，塑造一个注重运用高科技，将**啤酒文化与现代休闲娱乐的时尚精密结合的新型旅游景区及全疆最大的文化休闲娱乐城，成为综合娱乐休闲之都，集各项娱乐之大成，涵盖多个老少皆宜，丰富多彩的娱乐项目。

1.2项目管理模式

项目前期成立****主题公园项目部，负责项目规划、资金运作、项目招商、项目审核报批、施工建设，后期成立****主题公园有限公司，负责主题公园的运营管理。

1.3项目投资

本项目总投资54亿元，其中政府以土地入股投资方式投资4亿元，企业固定资产投资50亿元。

1.4项目运作方式

本项目采用以下六种运作方式，以达到最佳运营效果：（1）政府土地入股投资（2）企业联合体投资（3）国家相关项目投入（4）对口援建项目投入（5）各主题区分区招商（6）旅游房地产开发模式。

第二章 主题公园名称提出原因

2.1**啤酒的品牌效应

**啤酒是由****啤酒有限责任公司研制生产的，****啤酒有限责任公司是由四川蓝剑集团、全球啤酒行业排名第四的嘉士伯啤酒公司共同出资组建的分公司，是全疆最大的集啤酒酿造、麦芽加工、玻璃制品为一体的现代化龙头企业。

**啤酒拥有先进的生产设备、生产工艺、生产技术、管理经验和营销策略，拥有“嘉士伯”国际知名品牌和 “**啤酒”、“**啤酒”两大区域强势品牌，疆内市场综合占有率达87%。2001年跻身全国啤酒行业30强，2003年技术中心被自治区经贸委、财政厅、国税局和海关联合命名为自治区认定的企业技术中心，是中国“绿色食品发展中心A级认证”的啤酒企业，2004年，“新世纪**啤酒”被中国酿酒工业协会授予“全国优质新品啤酒称号”，**啤酒“新一代”产品获“2006年度中国啤酒著名创新产品”，**啤酒从2007年正式升格为“国宾宴用酒”

22年来，**啤酒从一个年产5000吨的县办小企业发展成为全国啤酒同行业15强之一，步入自治区30强大型企业行列，成为**和西北啤酒产业的龙头企业。目前，**啤酒公司总资产达5.6亿元，规模60万吨，拥有11家子公司，发展了**、**、天山、托峰等四大疆内强势品牌37个品种，年销售收入9亿元，利税3亿元，在全疆市场占有率近90%。**以**啤酒扬名天下，**啤酒也必将 促进**社会经济的发展。

**啤酒，给**市的招商引资工作带来了极大的推动效应，国民生产总值以每年20%的速度增长,2009年，农牧民人均纯收入已达7557元，率先在自治区进入小康前列。

2.2**啤酒节的品牌效应

醇香的酒花、绚丽的表演、畅快的笑声，每当**啤酒节举办时，****市人头攒动、彩旗飘飘，到处洋溢着节日的气氛，以“啤酒之都，价值**；**骄傲，情结**”为主题的****啤酒节在**市深受人们的欢迎。

**啤酒节，无处不在的啤酒意象，在**的每一个细节处满溢、渗透。户外标牌、建筑墙体、甚至果皮箱、隔离墩、地板、雕塑，都充斥着铺天盖地的关于**啤酒和啤酒文化的广告，而大大小小的商超、便利店或者洒落在这座城市路边每一个角落的小吃冷饮摊，也都无处不在、无时不有地出售着产销距离最近的**啤酒，当地不遗余力地做大做强一个地产品牌，将其作为一张响当当的城市名片，并且培育和引导与之息息相关的啤酒文化，使这座古老的城市和这个现代的城市工业品牌不再支离，而是共存共荣、你中有我、我中有你般紧紧地捆绑在一起。

**啤酒节不仅是企业的大舞台，它更是百姓的狂欢节。啤酒节上，**城乡居民像赶集市、逛庙会一样，扶老携幼，举家出动，人们徜徉在**大街的人海之中，脸上写满了欢笑和自豪，大家感 受着啤酒节给这座城市带来的开放空气——人们的打扮更时尚了，言谈举止更文雅了，在兴致勃勃的气氛中感受着杯杯啤酒带来的放松和愉悦

**啤酒给人们带来的是一种文化，任何企业的发展，都需要一种文化的支撑，**啤酒节不仅是**和我们塔城地区的盛事和骄傲，更是整个**的盛事和骄傲，**啤酒节，使**啤酒文化深入老百姓的心中，更好地宣传了**啤酒，更多的人更加深入了解了**，对宣传**有很大的作用。

**啤酒节着力打造集经贸、旅游和文化于一体、全体市民广泛参与的啤酒文化盛会。每年一度的**啤酒节，都有成千上万的疆内外各界人士前来**，各大媒体争相报导，将**市全方位地展示于世人面前。在**，无论是在繁华的都市、还是边远的乡村，处处都有**啤酒的“身影”。**啤酒已成为**人民生活中不可缺少的一个组成部分。

2.3**啤酒之都的美誉

**的城市性格，就像这片2.07平方公里拥有的风光一样，刚强干练果敢而又细腻慎密温婉。上世纪八十年代，**人民用纯净的天山冰川水酿造出甘醇的**啤酒，享誉疆内外并远销中亚，**啤酒成就了**啤酒之都的美誉。

**啤酒节突出了**啤酒故乡、**第一啤酒名城的特点，打造时尚休闲美城、浪漫啤酒之都的城市名片，进一步提高**市的知 名度、美誉度，促进**经济社会又好又快发展。

第三章 项目建设的意义

1、项目的建设是**啤酒节的实体化，经营**啤酒节，使**啤酒节成为永不落幕的啤酒节，**啤酒文化的具体传播载体。

2、项目建设是**市民乃至全疆人民落实娱乐福利和享受娱乐之民生快乐的具体体现。

3、项目的建设极大地拉动**三产服务业。为**市创造了大量的就业岗位，解决了**市的就业压力。

4、项目建设凸显**的现代城市气息，增强**的区域竞争力。

5、项目建设符合**城市发展规划中休闲娱乐的城市定位。

6、项目建设有利于实现空间上扩充承载来访客流，并通过延长客流逗留时间可以扩大其消费，使其“集客设施”和“收益设施”的优势得到极大发挥。

第四章 项目规划设计方案

4.1项目规划设计原则

（1）坚持珍惜合理利用土地和切实保护地表的原则。（2）坚持经济、社会、生态效益相统一的原则。（3）坚持因地制宜的原则。

4.2项目规划设计方案

本项目规划设计充分利用“啤酒之都”城市形象，以全新的理念和全新的策划，塑造一个注重运用高科技，将**啤酒文化与现代休闲娱乐的时尚精密结合的新型旅游景区及全疆最大的文化休闲娱乐城，成为综合娱乐休闲之都，集各项娱乐之大成，涵盖多个老少皆宜，丰富多彩的娱乐项目。

本项目规划用地2300亩，其中公园主题区占地1500亩，附属区占地800亩。

1、主题区

公园主题区占地1500亩，规划设计十大主题区：大型户外娱乐嘉年华、啤酒狂欢广场（**啤酒历史、啤酒工艺演示、自酿啤酒体验、演艺广场、啤酒大棚）、智勇大冲关、影视体验城、冒险山、CS山地实战区、卡丁车俱乐部、阳光海岸洗浴城、夜总会、麒仕会等。

2、附属区 公园附属区占地800亩，规划设计内容有：品牌折扣购物城、美食街、酒吧街、文化艺术品街、国学院（棋院、书画院、琴院、书院），疗养院等。

第五章 项目经营与营销策略

5.1 项目经营策略

本项目建设通过充分利用“啤酒之都”城市名片，市场化运作贯穿始终，按照旅游主题休闲城的方向，以全新的理念和全新的策划，塑造一个注重运用高科技，将**啤酒文化与现代休闲娱乐的时尚精密结合的新型旅游景区及全疆最大的文化休闲娱乐城，成为综合娱乐休闲之都，集各项娱乐之大成，涵盖多个老少皆宜，丰富多彩的娱乐项目。

项目经验过程中，巧用价格杠杆，尊重市场规律，门票的价格十分敏感，对项目的经验具有决定性的影响。****主题公园的客源主要是**周边地区的当地居民，而周边地区人们的收入水平普遍不太高，项目运营过程中，将从客源市场的实际出发，采取了“中档定价，让利销售”的方针，并向游客提供多种优惠和优质服务，来开拓和稳固客源市场。在接待游客团队时，又制定了“效益共享、争取双赢”的方针，给予旅行社和团队较大的折扣，从而使得客源市场逐年扩大，逐步提高****主题公园的声誉。

1.主题公园与零售业相结合策略

****主题公园采取与零售业相结合的方式经营，在****主题公园内建设品牌折扣购物城、美食街、酒吧街、文化艺术品街、国学院（棋院、书画院、琴院、书院）疗养院等，主题公园与零售业结合有利于吸引投资、延长顾客滞留时间，增加收入。2.灵活定价策略

定价要在考虑公司成本的基础上真正让利于游客，并把这种实惠很明显地传达给游客，突出性价比的衡量，让游客感到物有所值、物超所值。不仅采用现有的是“分园售票”、“年卡”两种票制，并加大针对特定人群(如家庭团体、儿童、老年人和残疾人等)的价格优惠，但这只是入场的门票，内部设臵的一些项目是另外收费的，针对这种情况，可以将入场门票与小项目整合起来，设计多种产品组合，针对不同的组合收取不同的费用，并给予一定的优惠，同时要将这些组合产品的费用与单项产品的收费做一个明显的对比，让游客感觉到实惠;也可以将品牌折扣购物城、美食街、酒吧街、文化艺术品街的购物优惠设计在产品组合中，以拉动这几个地方的消费。

3.市场开发策略

****主题公园将不断开发市场，通过多种多样的业务增加其市场占有率。不采取其他主题公园只注重游艺项目的业务的经营方式，而是将硬件游艺项目、节目表演和节庆活动齐头并进地发展，增加了****主题公园的游乐性。

4.产品创新策略

****主题公园采取全天候活动项目创新，开发淡季特色活动，永远给游客不一样的游玩感受。

不断挖掘体验型“寓教于乐”活动的内涵挖掘，如公司员工拓展训练基地、青少年夏令营活动基地、家庭亲子活动及儿童教 育基地等。

****主题公园将引领时尚潮流，开展极限运动、探险记野外活动培训中心、边缘活动尝试场所及另类娱乐活动主持人选拔及试用基地等，以此来吸引时尚新潮类游客。

****主题公园将用创新来保持公司的活力与吸引力，不断建设新的项目设施，不断更新升级原有的产品，坚持产品创新战略，使游客常玩常新。

5.品牌经营策略

品牌经营指企业针对市场需求的基本态势，以企业理念为核心，以品牌为手段，通过品牌营销、品牌推广、品牌资产管理等各种经营方式以实现企业利益最大化的最终目标。

****主题公园将通过实施品牌经营策略获得较好收益。品牌经营将为****主题公园赢得**啤酒爱好者支持，形成了差异化竞争优势。**啤酒这一品牌在人们心目中就是欢乐的代名词，它树立了良好的企业与产品形象，增强了消费者对****主题公园的认知度，并在**地区乃至全国范围内形成了良好口碑，从而为其带来了广泛的客源聚集效应。

品牌经营将自始自终成为本项目经营策略重点，在这个充满竞争的时代，衣食住行、旅游娱乐、休闲健身、臵业购物等各种各样的消费活动，无不围绕着消费品牌而运转.这是第三产业市场不断发育和市场竞争日趋激烈的结果.消费者选择这种消费之前无不看重经营者所创建的服务品牌。因此，本项目作为综合性多元化休闲服务业态项目，树立自身的整体形象、构造自身特色品牌是赢得消费者的最佳选择。

本项目打造品牌的方法拟为：在定位于普通消费者的基础上，通过个性创意、优质服务等打造“内功”；通过公共关系、政治权力等营销技巧和形象宣传，打造良好的外部形象；注意开发消费者对服务产品的心理特性，提升附加值.在形式产品的基础上开发核心产品和无形产品，树立现代整体产品概念，精心提供出迎合消费者心理的现代概念，用**啤酒节和**观光旅游服务等概念引导休闲消费，创造品牌。

6.文化制胜策略

欢乐和美，是人生最珍贵的巅峰体验，是生活最甜蜜的精神元素，**啤酒将目光瞄准时尚、浪漫和未来，把创造百姓生活的欢乐与美作为终极的价值追求。

**啤酒带给人的不仅是一种品味和陶醉，更包含着释放欢乐、情感的人文价值。

**啤酒给人们带来的是一种文化，任何企业的发展，都需要一种文化的支撑，**啤酒节不仅是**和我们塔城地区的盛事和骄傲，更是整个**的盛事和骄傲，**啤酒节，使**啤酒文化深入老百姓的心中，更好地宣传了**啤酒，更多的人更加深入了解了**，对宣传**有很大的作用。

****主题公园借助**这座城市所特有的自信而开放、因为开放而自信的气质，打造别样的现代休闲、浪漫、时尚的现代主题公园。

7.服务制胜策略

****主题公园将以高质量的服务水准吸引游客，公园运营过程中，首先保证客人舒适安全；其次保证职员彬彬有礼；最后是在满足以上二项准则的前提下保证工作具有高效率。在全体员工中有效落实这些经营理念和服务承诺，打造****主题公园优质、高效、细致的服务水准，以此赢得顾客良好的口碑效应和较高的重游率。

在任何情况下，保障游客安全是****主题公园首要的价值诉求。每逢节假日由于客流量增加导致拥挤混乱时，工作人员将为了保证游客享受到应有的服务标准以及出于安全考虑会采取诸如限制入园人数以及游客的移动途径等措施以保障游客安全。虽然这样会减少收入，而且会招来等待入园游客的不满，但是安全始终是****主题公园的首要考虑。在一些惊险、刺激的娱乐项目中，公园都会有详细的安全提示，并为有特殊需要的游客提供专门服务。

8.营销管理策略

****主题公园在营销管理方面独具特色，首先强调企业对员工的“内部营销”，然后才是企业对消费者的“外部营销”。主题公园将以内部营销管理为员工营造“享受工作、快乐工作”的工 作氛围，以激励员工为顾客提供高质量的服务。努力为员工营造“享受工作、快乐工作”的工作氛围，造就快乐的员工为顾客提供快乐服务的良性循环。确保员工对企业的忠诚度一直保持在很高的水平上。

在外部营销方面，****主题公园将花费大量资金用于电视、广播、报纸、橱窗等传统宣传媒介的同时，辅之以多样化的营销手段.利用因特网建立****主题公园网站，将企业文化作为商业宣传手段，在宣传卡通文化的同时大做商品广告；利于已有很高影响力的**啤酒做宣传；与当地旅行社合作开展主题营销活动等。

5.2 主题公园十大主题区经营策略

1、大型户外娱乐嘉年华

**啤酒主题王国主题公园用心打造集运动、音乐演出与娱乐活动的大型户外运动型嘉年华，计划定期举办国际运动盛事。设立了滑板、特技单车、极限越野等比赛项目，国内外的运动高手将一比高下。与此同时，丰富多彩的群众参与活动也把健康、文化与娱乐很好地结合在一起。手指滑板、街头弹子、陆地冰球等娱乐活动让人耳目一新。展现市民艺术素养的极限DV大赛、摄影、涂鸦等活动也将让男女老少一起融入欢乐的海洋。

2、啤酒狂欢广场

主题公园以“啤酒之都、价值**”为主题，定期在公园内开辟啤酒狂欢广场，向游客展示**啤酒历史、进行啤酒工艺演示、市民与游客可参与自酿啤酒体验。举办万人**啤酒狂欢节，节日当天设立演绎广场，舞台上，大合唱、少儿集体舞、车技表演、花车巡游以及锣鼓表演等节目精彩纷呈；舞台下，气球、白鸽、烟花、彩旗将现场点染得分外喜庆。届时，**啤酒、劲歌热舞、互动参与，将让市民与游客过足一把“狂欢瘾”。

3、智勇大冲关

****主题公园内的智勇大冲关节目区别于常规的竞技节目，将在“智”、“勇”两方面做足文章，将参与者的潜能进行无限的发掘。另外，除了有观众精彩的表现值得期待之外，关卡设计和嘉 宾主持阵容也同样是节目中的独特亮点。节目现场舞美不但会打造出一艘巨大无比内含挑战关卡的“智勇号”神秘帆船，主持人也将在这艘大船上化身成为船长、大副、舵手等角色。

“智勇大冲关”将以全新赛道设计图，热情欢迎充满活力、勇于挑战的世界各地游客来公园内体验非一般的刺激！

4、影视体验城

****主题公园将分三阶段逐步打造国内著名影视体验城。第一阶段，影视体验城进行旅游资源整合、树立整体品牌形象。每个景区围绕自己的特色定位，使其拥有自己的经典节目和不同的品牌个性。

第二阶段战略，融入“主题乐园型”所具备的现代“快乐、互动”诸要素，全面提升品牌形象，向全国影视旅游的首选目的地迈进。

第三阶段，是将影视体验城打造成一个在国内享有盛誉，在局部国际市场具有一定知名度的旅游目的地。

5、冒险山

****主题公园用心打造惊险刺激的冒险山,冒险山居高临下，惊险刺激，太空梭激情体验，终生难忘；漂流河险中有险，绝处逢生；九龙花街奇花异草，赏心悦目；青蛙跳全情参与，其乐无穷。

6、CS山地实战区

野外实战游戏区作战区域地域广阔，战争场景逼真，整个山地景区将被精心分布成数个作战区域。场地内丛林密布，高地、开阔地、沟壑、山丘自然分布，按照野战游戏要求修建的野战工事、战壕、掩体、碉堡星罗棋布，指挥台、了望塔巍然耸立。其中包括：排环形防御阵地、丛林场地、障碍场地、地道场地、两山头攻坚场地。适宜进行CS野战丛林搜索、丛林对抗、反恐战争、抢占高地夺旗战等课目。还有满山遍野的松树，一些山地植物，隐蔽性和作战条件绝佳。还可以乘新型体育娱乐项目空中溜索，感觉跳伞般的惊险刺激，天地合一的畅快。

7、卡丁车俱乐部

卡丁车赛道设计折蜿蜒，独具匠心，设臵21处弯道，弯道惊险刺激，最大的弯度约为180度，富有极战性，可令赛手兴奋、刺激、尽情挥洒车技。

卡丁车俱乐部将为赛车爱好者全天候提供赛车娱乐竞技的场所及设备，计划将卡丁车俱乐部建设成为一所集体运动、培训、竞赛、娱乐于一体的现代化新型高档场所。

8、阳光海岸洗浴城、夜总会、麒仕会

引进国内外娱乐业先进管理理念和演艺界名家名品，推出与**市投资环境、旅游资源相配套的新潮餐饮、娱乐精品，使之更好的振兴**经济，服务百姓大众。公园内阳光海岸洗浴城、夜总会、麒仕会建成后，有望成为**市规模最大，档次最高的综合性 休闲娱乐场所。

5.3主题公园附属区经营策略

****主题公园附属区计划打造集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的广场，广场内各建筑物的外观聘请意大利知名建筑、环境设计师设计。主体建筑和环境的建筑风格采用“晨曦*玫瑰迎宾客”的创意为基调，体现了古典欧式与经典现代的完美结合和统一。

塔柏、喷泉、鲜花之间的动静组合将是整个景观设计中最具代表性的元素，广场的地面铺设设臵成一块巨幅的布幔，其上镶嵌着状如纽扣的小花池、形似皮带的林荫道、黑珍珠般的镜面水池等。

意式风格的建筑设计，轻松明快的购物环境、琳琅满目的国际商品，实惠的价格，优质高效周到的服务，购物、餐饮、休闲、娱乐广场将用真诚为市民和游客打造一个“实现品质生活的购物乐园”。

广场将引进近百个国际国内知名品牌，可以让喜爱名牌的市民和游客享受到更大的“淘金”乐趣，充分体验到“自然、自在、自我”的购物氛围。

广场还将设有能容纳200余台车辆的大型免费停车场，让顾客购物无忧。入驻****主题公园购物广场的所有品牌，均被要求以最新的的形象装修和与专卖店保持一致的管理。广场内设国 际品牌区、国内品牌区、皮具箱包区、运动休闲区、儿童娱乐区、品牌折扣购物区、美食区、酒吧区、文化艺术品区等独特而完善的配套服务区域。

广场将坚持“价格打折，货品品质、购物环境、服务不打折”的一折三不折的经营理念，致力于把整个购物广场打造成**市的一个乐享世界，使之成为**市乐享运动，乐享美食，乐享休闲，乐享生活的好地方。

第六章 效益分析

6.1 社会效益分析

本项目建设将带来良好的社会效益，主要表现在以下几个方面：

1、项目的建设是**啤酒节的实体化，经营**啤酒节，使**啤酒节成为永不落幕的啤酒节，是**啤酒文化的具体传播载体。

2、项目建设有利于保证**市民乃至全疆人民落实娱乐福利和享受娱乐。

3、项目的建设极大地拉动**三产服务业，为**市创造了大量的就业岗位，减轻政府负担,对社会稳定产生较大的作用。

4、项目建设凸显**的现代城市气息，有利于增强**的区域竞争力。

5、项目建设有利于实现空间上扩充承载来访客流，并通过延长客流逗留时间可以扩大其消费，使其“集客设施”和“收益设施”的优势得到极大发挥。

6.2 经济效益分析

1、直接经济效益

本项目借助**啤酒节的品牌效应带动公园内各主题区经营，每年啤酒节举办时期，可保证40万人的游客量, 各主题区年可获旅游经营性总收入2亿元； 啤酒节方圆300公里（2.5小时经济圈）都是消费水平比较高的地区，人们对休闲娱乐需求较大，周边奎屯、独山子、农七师区域人口100万，奎屯、农七师职工工资水平年均2-3万元，独山子区域职工工资年均8万元，**地区居民收入不高但消费不低，个性中喜好消费，追逐名牌，喜好娱乐。周边地区的休闲娱乐消费习惯将为本****主题公园提供了稳定性的收入来源。

公园内的休闲娱乐经营性项目收入预测：品牌折扣购物城年收入2000万元、美食街年收入2600万元、酒吧街年收入4200万元、文化艺术品街年收入600万元、国学院（棋院、书画院、琴院、书院）年收入800万元，疗养院年收入1600万元等。

综合估算，****主题公园休闲娱乐经营性项目年可获经营收益11800万元，投资收益良好。

2、间接经济收益

项目建设完成后，将借助**市精心打造的“啤酒之都、价值**”的城市名片，继续拉动金三角地区第三产业的发展。预计**啤酒节期间，整个**市三产增加产值将达到3000多万元。

通过举办啤酒节，建设****主题公园，**市的知名度、**啤酒的知名度和销售量都得会到明显的提升。

项目建设完成后，预计**啤酒的销售量将会上升到占有**啤酒市场的92%，年销售收入将达到10亿元，上缴税收3.2亿元。

6.3 综合分析

本项目实施后能获得良好的社会效益和经济效益，有利于保证**市民乃至全疆人民落实娱乐福利和享受娱乐，拉动**三产服务业，促建**市经济发展；投资收益好，发展前景广阔。

第二篇：主题公园建设项目可研报告

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

中国•临平传奇世界主题公园

项目可行性研究报告

二O一二年十一月

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

项目名称：中国临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告 项目委托方：

项目承担方：

项目委托时间：2012年10月

项目完成时间：2014年10月 2

组 长

副组长

项目管理

技术负责

项目组成员

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

项目组成员

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

项目提出的背景

主题公园成为旅游者日益增长的旅游需求的一支生力军

我国主题公园虽然起步较晚，但起点不低，成功的典型不少；它们已经在我们这个旅游资源大国里大放异彩，成为丰富我国旅游产品、满足海内外旅游者日益增长的旅游需求的一支生力军。

自从１９８９年深圳华侨城投资创建的“锦锈中华”景区建成开业，到十多年来陆续建设开业的“中国民俗文化村”、“世界之窗”、“欢乐谷”一期等大型文化主题公园，都相继取得成功。大型主题公园在中国开创了新局面，北京的“世界公园”、江苏苏州的“苏州乐园”、浙江杭州的“宋城”和“杭州乐园”、云南昆明的“云南民族村”和“世界园艺博览园”、海南三亚的“南山文化旅游区”、广西桂林的“乐满地”等大型主题公园，都已达到较高水平。黑龙江省哈尔滨市在这几年冰雪节期间创建的“松花江冰雪大世界”，也可称为特定时间段内的大型主题公园，其策划和经营管理水平也已大体与国际接轨。对临平经济发展的迅速提高起着决定性的作用

截止目前，临平区合同利用外资9360万美元，同比增长28.27%，总额列重庆市“一小时经济圈”第7位，区域性中心城市第1位；实际利用外资6000万美元，同比增长250.88%，完成重庆市开放型经济目标任务的100%，总额列重庆市“一小时经济圈”第9位，区域性中心城市第1位。

建设的必要性：

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

以体现临平特色

临平区域位置优越，位于长江下游南岸，浙江余杭区临平有1000多年的城镇历史，为杭州市余杭区政府所在地。距杭州市区艮山门28公里。2008年年初，临平街道、东湖街道合署办公，现辖20个社区（其中8个为撤村建居社区），总户数30017户，人口78981人。城市建成区内12个社区面积2.82平方公里本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。627个居民小组，居民住户27282户，人口67574人。因此，建设以体现临平历史、文化特色的旅游项目将带动新城商业、房地产发展。

对临平建成大开放、多功能、强辐射、高效益的现代大城市有重要意义

该项目的建设社会效益凸显，对临平建成大开放、多功能、强辐射、高效益的钱江开发区（国家及开发区）内最具影响力和竞争力的现代大城市有重要的战略意义；完善公共空间与服务系统，集中城市丰富的文化、旅游活动内容，增强城市活力，体现地方特色和民俗风情，以历史民俗文化为灵魂，文化与休闲互为载体，紧密结合，极大的提升城市形象，提高城市品味；对区域经济、文化、社会的发展产生深远影响，从而进一步推进城市发展。从经济效益上看，有利于带动临平房地产业的持续发展，带来商业、贸易的繁荣，促进新城房地产业和第三产业发展，形成新的经济增长点。主题公园所提供的产品可规定为一系列可以满足游客消费需求的核心功能的组合，以此为基础，产品能够满足游客个性化要求的能力(机会)，将是产品的一个重要组成部分。

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

游客需要从主题公园中获得知识接受教育，他可以通过听讲解、看展板，或者自己找资料的方式来满足这一需求，但游客最喜欢的方式往往是：通过游戏来达到被教育的目的。因此，主题公园管理者需要解决的问题正在于此：将所有可能满足游客需求的方式排列组合为主题公园的产品，满足游客的需求，这种满足程度将决定游客愿意支付的门票价格，或者购买哪几种(产品)服务，尤其是游客愿意在购买主题公园门票之后，购买相关服务产品(体验)的需求正是主题公园产品的溢价能力。当然在现实中，经营者完全可以通过门票将这些内容打包出售。

综上所述，主题公园是一个以旅游方式提供文化产品(体验)的文化企业。从旅游经营的角度看，主题公园的盈利方式大致有：出售门票，提供有助于丰富游客体验的服务(包括基本服务和特殊服务)、出让面对游客的盈利机会(商铺出租)以及出让游客的注意力本身(商业赞助)、设计出售具备知识产权特点的纪念品。

主题公园应将旅游业与文化紧密揉合在一起，打造自己的品牌，同时也要将文化作为旅游业来经营，通过发掘和宣扬文化来综合性地发展旅游；以经营旅游地方式多方位地展示文化，赋予旅游产品以丰富的文化内涵，从而创造出具有鲜明特色的旅游文化。

不少主题公园顺应新世纪旅游业发展需要，以其高超的策划、精致的建筑、丰富的内涵和一流的管理服务水平，很快轰动海内外。他们的成功给人们提出启示：一个成功的主题公园，完全可以取得良好的投入产出效益和多方面的社会效益。建设主题公园在旅游资源丰富的地区是

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

对资源、产品的重要补充，在旅游资源不太丰富的地区则是突破发展“瓶颈”的重要举措，具有广阔的市场前景。建设好主题公园，关键在于搞好市场调研和项目策划，选准主题、创出精品；经营好主题公园，关键在于与时俱进、不断丰富内涵、推陈出新，使其吸引力长存。地理位置优势

临平市位于杭州城北是出入杭州的东大门，也是拱卫杭州的军事要地。沪杭铁路、杭申公路，穿越镇境南北，杭州公共汽车分两路达镇，每日有汽车班车通县内23个乡镇和杭州、嘉兴、义乌等地。上塘河横贯镇中，西通杭州，东至海宁，并经和睦港与钱塘江相联，经禾丰港与大运河沟通地区重要的交通、通讯枢纽和人流、物流、信息集散中心。相对而言人流量还是很大的。基础客源市场

包括浙江、上海、江苏和其它地区市场。该市场距离近，基础规模较大，促销成本低，重游率高，是本项目的基础市场。

该市场的需求类型是：猎奇需求、游戏体验需求。市场竞争激烈

随着中国经济的崛起和中国城市化进程的加快，主题公园这种都市型旅游休闲产品将逐渐成为人们闲暇游憩的主要消费对象。中国将成为世界主题公园巨头竞争的主场地。粤港地区、以上海为中心的长三角地区和国内主要城市，是业界主要争夺的市场。在上海即将建起的上海迪士尼乐园以及杭州本土的杭州乐园、宋城等主题

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

公园项目必将对临平传奇世界主题公园造成一定冲击。

主题公园拥有广阔的发展前景

主题公园是现代旅游业发展的主体内容之一，也是未来旅游业发展的重要趋势。中国的主题公园拥有广阔的发展前景。从数量上说，许多著名的大城市如天津、重庆、武汉、沈阳、西安等，都没有一个真正意义上的主题公园。2010年起，中国将进入一个大型主题公园发展的新时期。传奇世界主题公园作为第一个专业的大型网络游戏主题公园拥有大量的客户，这些客户来自于全国各地，主要分布在东南沿海地区。他们对游戏有一种不可摆脱的热爱，当以该游戏为主题的公园建立起来对他们必将有着如同穆斯林对麦加朝圣般的狂热。临平依托杭州配套设施丰富对游客的吸引不可小觑。临平传奇世界主题公园作为新兴旅游景点必将分得可观的收益。

第三篇：周庄主题公园营销策划书

周庄主题公园营销策划书

目 录

一、周庄镇现状和基础研究：

（一）城镇自然条件与地理环境

（二）城镇历史沿革(三)城镇传统风貌(四)周庄镇区保护规划

二、周庄镇房地产市场(主要是商业物业市场)综览

(一)房地产市场(主要是商业物业市场)现状及发展动态分析(二)商业物业未来供需情况预测

三、本项目投资判断及保值增值潜力分析(一)本项目综合环境价值评估(二)本项目保值增值潜力分析

四、本项目定位及经营主题可行性评估

（一）项目定位及经营主题

（二）项目定位的重要依据及主题要点

一、周庄镇现状和基础研究：(一)城镇自然条件与地理环境：

周庄镇位于昆山市西南隅，东经120°53’，北纬31°14’，居昆山、吴江、青浦三市县的交界处。镇域内有至昆山的昆周公路，至青浦的青周公路，北通沪苏机场路、沪宁高速公路与312国道，东接318国道。距离昆山市区30km，距离上海市60km，距离苏州市38km。至上海市淀山湖边的大观园仅6km。

周庄镇地处太湖流域冲积平原东部，土地肥沃。镇域南北长8．5 km，东西宽4．5 km，呈不规则的长方形，属太湖水网地区中的湖荡平源。陆地因受河港分割，大都呈岛状或半岛状，形成大小不等的田块120多个。镇区南北向河道主要有南北市河和寺前港，东西向河道有后港和中市河，呈“井”字形。(二)城镇历史沿革：

周庄镇位于淀山湖、澄湖、白蚬湖、南湖之间，急水江绕镇而过，镇内河网交叉，提供了以“鱼稻文化”为基础的生产方式和生活方法，有“水中桃源”之称。从周庄镇北太史淀良渚文化遗址出土的石器、木井、古生物遗骸和水稻种子，表明了远在五六千年前已有人类活动的踪迹。随着社会的推进和经济的发展，于1086年建镇，始以周庄为名，沿用至今。12世纪以来，先民凭借得天独厚的地理条件和

发达的水系，利用急水江沟通长江、运河，周庄成为江南水乡日常物资交换和社交的场所。特别是13世纪以来，由于周庄四乡是生产水稻、棉花和渔业的重要地区，使周庄成为江南水乡重要的粮食、棉布、手工艺品的集散地。富商巨贾，骚人墨客，纷至定居，以水建镇，以水成市，创造了人类与自然和谐相处的居住环境。以水为依托的石栏、深宅大院、过街骑楼、可埠水阁、驳岸踏渡等建筑，应运而生。

（三）城镇传统风貌

1、空间结构形态：

周庄镇现状城镇结构形态基本可以描述为“古镇区+古镇新区+新镇区”的模式。镇域被急水港一分为二，急水港以南为古镇区与古镇新区，急水港以北则是新镇区。

在古镇内部，河首先是作为最主要的交通运输通道，而陆路则只是辅助系统，依附或顺应已经成网的水道。主干道基本与主河道平行，次一级的街巷则在河道界定的地域内划分组团，或与河道垂直，以使住户能方便地到达水边。水道与街巷相互补充，形成平行并列的两套交通系统，而以桥梁与河埠作为水陆交通的交汇点，从而构成一个整体，水巷对外，以舟楫迎来送往，街巷对内，主要为居民所用。其次，水又不是古镇居民日常生活集结点。商品贸易的组织，日常生活中的洗涤、取水以及交往都以水为中心，或以水为背景。在宅居建筑中，则尽可能地接近水，利用水。因此，正是因为有了水，古镇才得以衍生发展，也正是因为有了水，古镇才拥有其独特的空间形态。

周庄古镇的发展先以后港、双桥一带为中心，至明清，以前港、富安桥一带为中心。均为二条河流交汇的地方。这是由于位于水陆要冲，形成赶集聚会的最好处所，继而形成一个贸易中心。依附于其商品贸易职能，设有菜馆、酒楼、饭店等供客商坐贾交谈、宴饮、娱乐的场所。周庄古镇从富安桥沿河道向外延伸，形成手工业作坊、商业、行庄店肆密布的街市，街市的功能首先是作为商业街，是客商坐贾贸易的地方，其次是居住区。另外，由于古镇的生产方式是以家庭手工业为主，而生产区则往往便以家庭作坊的形式紧附于商店和民宅，因而街市也具有生产区的功能。

街市的空间物质实体包括河道、街巷和建筑物三种，这三者之间的位置关系、组织方式由于地形条件与功能作用的不同而不同。

2、名胜古迹分布：

“上有天堂，下有苏杭，中间有个周庄”。周庄古镇历史悠久，风情独特，文物古迹众多，古镇区内现被列入省级文物保护单位的有二处，市级文物保护单位三处，尚有许多有价值的文物古迹在古镇区内密布。另外，镇域也有不少遗址、古迹等。

周庄古镇区面积24hm。，四面环水。河道上富安桥、双桥(世德桥、永安桥)、太平桥、贞丰桥、报恩桥等14座拱桥造型别致，结构迥异，成为河、街两边的对景，不但丰富了古镇的景观，而且美化了古镇，成为水乡古镇面貌最显著的特征。古镇以4条河道为骨架，依水形成8条长街，河街平行，前街后河，河路相间。自然而巧妙地把水、路、桥、房联成一体，河、桥、街、店、宅、楼、埠布局得宜，这是水乡古镇周庄的建筑艺术和建筑风格的集中体现。桥头是水路交汇处，桥楼夹街而设，茶楼酒店，尽得地利人气，凭栏闲眺，水乡美景尽收眼底。临街的前店后坊、前店后宅、下店上宅的各式建筑格局的商店密布，苏、徽、绍帮的传统民居高低错落，狭窄的街巷中，古朴典雅的沈厅、张厅等深宅大院紧相毗邻，院内风格各异、雕刻精细的49座砖雕门楼各展风采。镇上人家濒水而居，7处过街骑楼，4处临河水阁，5100m长的石栏驳岸上36处造型各异的缆船石与驳岸相映生辉，201座河埠踏渡，为人们日常生活提供了方便，处处充满了浓郁的水乡生活气息。(四)周庄古镇区保护规划：

保护规划原则与目标：1985年周庄镇的首轮保护规划把全镇分为3个区：老区—传统街区商业中心；新区一行政中心；急水港以北地段一工业区。提出了“保护古镇，建设新区，发展经济，开辟旅游”的基本方针，有效地保护了古镇的环境，并促进了旅游业和相关产业的发展。而1 997年的新保护规划针对一系列新问题，如观念、生活环境、老龄化、生产公共空间等，及时提出了在坚持可持续发展的原则下的新保护纲领：保护古镇风貌，整治历史环境，提高旅游质量，改善居住环境。

二、周庄镇房地产市场(主要是商业物业市场)综览：

(一)房地产市场(主要是商业物业市场)现状及发展动态分析：

由于周庄以江南水乡历史城镇为背景的旅游业的发展，使得周庄的经济成分发生了较大的变化，周庄镇政府除了从旅游景点的门票中获得一定的经济收益外，旅游业还对周庄带来了不可忽视的间接经济收益，如旅游服务业发展带来的就业机会的增加，饭店、酒楼，大小旅馆的大量增长及由此引发的消费购买的增长，以当地原材料生产出的土物产的影响日渐扩大，有特色的地方工艺品的销售和影响力也会

增长。游客的涌入为周庄带来了可观的经济收入，也为当地的经济发展注入了新的活力。

近五年内周庄的房地产开发一直呈持续走强的发展态势，虽然目前周庄镇内居民购房能力与上海市民相比有很大差距，但具有较大潜力。据调查资料显示，周庄镇内80％的居民对房屋价格认同度为1500元／M2左右，消费承受能力为12～18万元一套，这些数据都大大低于上海市民的承受能力。然而周庄镇内商铺的行情随着旅游经济环境带来的高利润获取给价位高走的动力显得极为活跃，南北市河、后港一带沿街的商铺为价位黄金区，市场潜在需求极旺，出现了供不应求的状况，甚至达到了“有钱也买不到店面”的地步。

现有的商铺主要分布在古镇区规划内，集中在全功路、全福路、南北市河、后港一带、销售价格沿街店面2800-4000元／m2，月租金(店铺)50-2000元／m2。在周庄，全民经商的状况是相当浓厚的，这必然带动店面房商住房的发展。而目前个体商铺的来源较为复杂，有以前沿街住家改建的、有买地自建的、有集体投资时分配的、有向原住家租借的„„这不是今后商铺房发展的真正方向。据悉，由昆山

市古建房屋开发公司承建的聚宝园项目，刚开始招商，就被个体者一抢而空。由此可见，目前周庄商业物业的需求潜力和发展空间之广阔。(二)商业物业未来供需情况预测：

如果以静止的眼光来看，随着周庄旅游市场的活路，今后商铺的数量还将日益增多，但真正能反映周庄本地特色的不多，如果以毫不限制地发展下去，“产品大同小异，缺乏特色，整体档次不高”的市场现状会导致严重竞争，这不仅会妨碍周庄商业物业市场的健康发展，对原有的经营状况也会造成破坏；但如果从发展的眼光来看，情况则应当有所不同。古镇周庄在“保护古镇，建设新区，发展经济、开辟旅游”的战略指导下，成功地走出了一条旅游业和高新技术产业两翼发展的路子，我们不应低估周庄目前所面临的机遇，新一轮的经济增长会刺激商业的蓬勃发展，只要我们做好市场调研工作，准确地做出市场定位和投资判断，周庄商业物业的市场前景和需求潜力将极为广阔。

三、本项目投资判断及保值增值潜力分析：(一)本项目综合环境价值评估：

本项目用地位于周庄镇西侧，南至农贸市场及住宅区，北接全功路及其100米延伸段，东邻全福路，西毗油车漾；基地总占地面积31．698亩(21132．20平方米)，由4块地块共同组成。(其中1号地块3100m2，2号地块9432．2m2，3号地块5000m2，4号地块3600m2)。基地内河道纵横，这为将来营造江南水乡特色的建筑和功能布局提供了传统而切实的物质要素和前提。地块现状仍为熟地，并有为数不多的传统民宅急待拆迁，镇政府需要投资发展商先期投入一定的费用(大约为400万元)完成本项目地块的拆迁工作，这些都预示着将来涉及的开发成本、拆迁费用、拆迁难度、区域环境整治成本及不可见风险因素等会有所很高。(二)本项目保值增值潜力分析：

1、对项目保值增值有利因素的分析：(1)优越、独特的地理位置。

本项目将成为提升周庄一“江南第一水乡”品牌形象的重点工程、民心工程、发展工程。外取交通之便，内聚金融商业街之财气，加上这里集中了遍至周边各地的公共总站，地理环境极其优越，人流量大且稳定。今后将成为人流、物流、车流、船流的汇聚之地，也是今后进入周庄的必经之地。如此卓越出众的地理位置，加上周庄独特的影响力，毫无疑问为本项目保值、增值提供了切实可靠的保证。(2)本项目所处区域拥有良好的发展前景。

在不久的将来，镇政府将对周庄的入口设计进行全新规划，做到人车分流，目前出入周庄镇的主干道全功路将成为单独的车道，不再允许游人由此进入镇内，同时在本项目基地上将重新规划和建造人行道，故本项目建成后将成为周庄向游人展示百年悠久历史，吸引游人走入古镇老街的必经之路。由于其在周庄镇特殊的地理位置及重要地位，它的发展得到镇政府的高度重视，无论在财力、物力、人力，还是在政策优惠措施方面，本项目都拥有良好的发展前景。

同时为了适应“保护古镇、建设新区、发展经济、开辟旅游”战略指导的需要，周庄古镇的经济开发建设会有很大的发展空间，尤其是商业物业的消费增长，使其地域性开发建设更加具有较高的价值。周庄良好的发展前景，为项目所处区域的商业物业的经营发展打下了一支强心针，投资经营者将拥有更好的投资环境，本项目的保值、增值更有保证。(3)政府支持

本项目属于与政府联手进行旅游资源新景点开发工程，容易获得政府在证件办理(土地证、房产证)政策放宽，税收优惠等方面的支持；原基地的拆近工作由周庄镇政府统一负责安排，这将会大大降低未来的开发成本、拆迁费用、拆迁难度、区域环境整治成本及将来涉及工程建设的不可预见风险。这一因素将给项目的资金运作带来一定程度的保障。同时，本项目的投资商作为周庄以外的客商进入急待资金进行开发建设的周庄，容易获得周庄镇政府的支持。(4)项目成本低，增值空间大

本项目土地将以划拨方式取得，土地成本低，镇政府将负责原基地一系列的拆迁工作，目前估计投资开发商需要投入的项目建设资金远远低于市场水平。

因此，本项目的增值潜力巨大，价格上调空间广阔。

2、对项目保值增值不利因素的分析：

消费者对商业物业所在区域的心理定位，对商业物业的保值增值有着一定的影响。在广大旅游消费者的眼里，周庄是中低档商品的零售集中地。在周庄商业市场快速膨胀的同时，在人们的心目中正年深日久对本地区形成了这样的概念：周庄卖的都是产品类同的中低档商品，此处求新不够，求变不多。鉴于人们对周庄商业物业市场的心理定位偏低，高中档商品的品牌形象难以快速建立，对本项目的增值会

产生一定负面影响。但是，随着古镇保护与发展规划等一系列措施的陆续出台，“周庄，中国第一水乡”地位的稳固，具有江南民族特色的商业物业规划的优势将日益实现。投资开发商应充分利用这一点开展多方面的营销工作，努力提高本项目“展现江南独特民风民俗民情”的质素，为项目创造更多的增值空间，进一步发掘其更大的增值潜力，使项目上档次，成为周庄的闪光点。

3、本项目租售价格预测：

沿街入口商铺(只租不售)月租金：50元／年／M2 沿街商铺 售价：3500-4000元／M2 月租金：40元／年／M2 中间商铺 售价：3000-3500元／M2 月租金：30元／年／M2(其中不同地段商铺房具体价位有所差异)根据本项目现有各项优势特性，相信未来开发过程中倘若操作得当，一定会收到良好的业绩回报。另外，需要提及的是，在目前周庄商业物业市场整体运行水平不够成熟，但规模日益扩大、同类型商品竞争过于激烈的现状之下，这一项目的市场前景要有所突破必须对以下四个方面因素加以充分重视和细化把握方能使整个操作过程更趋科学和有效：

(1)本次开发必需具备相应规模才能有效控制开发及营销成本，使产品更具市场竞争力，因而若有可能，尽量吸纳周边农贸市场、小商品市场、周庄中学三块待开发的土地，作为本项目的二期规划，从而获得更为广阔的市场前景和增值空间。

(2)由于周庄商铺租金回报率高，可考虑租售并举，出售中间商铺以回笼资金，同时沿街入口店面出租，将有号召力的品牌，名牌商户引入商场作为牵头商户，以获得稳定、良好的投资回报目标。(3)本项目主题定位和功能确立对项目经营运作有重大影响，对项目未来租售定价影响巨大，必须进行深入研究，慎重决策。本项目在营销策划方面必须有创新理念，全新手法和独特经营，以“特色立市”，赋予项目独特的商业主题，并以全新的品牌营销概念作吸引，才能在今后的销售经营方面有效减低竞争对手的影响力，尽快回笼资金，创造项目发展的契机，获得良好的投资效果。(4)作为投资商来讲，投巨资支持政府工程，将其中单一的观光景点，改造成集旅游，商业休闲，娱乐为一体的开放式特色商场，是对地方经济的大力支持。但是作为一个外来的投资者，在投资经营中首先会遇到许多难以凭自身力量解决的问题，是需要获得地方政府支持才能解决。因而政府部门预售许可证的发放、土地证、房产证的办理速度对项目运作，尤其是资金运作有较大影响，必须引起关注。

四、本项目定位及经营主题可行性评估：(一)项目定位及经营主题：

本项目作为周庄古镇旅游线上的起始序曲，是周庄镇政府为改造周庄镇入口门户环境，营造周庄镇特色主题突出的新旅游景点而批准开发的重要工程，今后，该项目将成为向游人展示周庄九百年的悠久历史，吸引游人走入古镇老街的必经之路。可以说，本项目占尽天时、地利、如我们有效地引导人流，将尽享人和，增值潜力不可限量。

由此，我们可以根据该项目的地方特性，区域环境，给予新的定位，一种超越目前周庄镇商业项目的定位，对这个富有江南水乡地方特色的项目，我们将之定位为“展现江南百年民俗风情的集游憩、集会、观演、美食、娱乐、购物为一体的开放式展览中心”。可借鉴“上海老街”、“多伦路文化街”、“上海新天地”等特色旅商业一条街的做法。

本项目由于其所处区域较为特殊，其紧邻的新牌楼、古牌楼又是周庄镇重要的旅游景点之一，因此在经营商业用途上不能太杂，为有别于一般的商铺规划，应根据江南水乡古镇建筑原有的地貌和功能性质，延伸其经营内容，使开发出的项目既体现江南小镇历史的民俗的建筑、景观特色又融入现代都市精致的、舒适的时尚消费特征。

周庄的商业经营经过百年不断发展，由于其经营商品差异不大，缺乏特色、档次较低、市场竞争已十分激烈，因此本项目的商业经营档次定位必须有其独特之处才能在竞争中求生存。我们建议商品经营应向中高档发展，着力让一些沿海在全国都享有声誉的厂商入市，相配套的商业物业一般是以购物、休闲、娱乐为主，我们建议该项目经营时，一方面遵循其普通的规律，另一方面要跳出框框，将其放在为 一个城市消费群体服务的大层面上，把文化做成产品，用投资的战略眼光去争取最大的利益空间。

(二)项目定位的重要依据及主题要点：

江南好，小镇知多少?可惜在穿越了漫长的岁月风雨之后，有的因沧桑变幻而没落，有的随城市的扩大而消溶，有的为赶时尚而作全面“整容”，丧失了本来的特色。历史留下的水乡历史城镇是江南这块水土所滋润、发展出的宝贵财富，经历了文化大革命的冲击，尤其是经济建设的飞速发展，大量的水乡历史城镇已经丧失了其原先所拥有的小桥、流水、人家恬静、纯朴的特色，而“面貌一新”了。能够

较完整地保留原有风貌、风味的水乡小镇已为数不多，周庄就是这为数不多的代表。水乡城镇已经从“俯拾皆是”变得“稀有珍贵”了，作为一个时代、一个地区发展的象征，水乡城镇在历史上的地位是毋庸置疑的。亲切、富有水乡地方特色江南小镇，真正能完整保存某历史时期传统风貌的已经非常稀少了，地方的即世界的，根据此次人流调查，今年来周庄的中外游客突破200万人次，2000年商业经营成交额达35841万元，人均消费达280元／天。由此可以得出结论：周庄作为重要的旅游景观，具有极大的商业机会待开发，现日均人流量6000人次，只是为观光景点而去，如开发成极具江南水乡地方特色、品味较高，同时体现现代都市文化时尚消费特征，集商贸、旅游、休闲、娱乐为一体的开放式“展览中心”，其日均人流量将更会数倍地增长。

本项目的商业经营平面划分要点可分三个层面：一是服务于旅游观光客，所提供的服务满足客人在该地区逗留1—2小时的休闲、娱乐、购物、饮食等基本需求，傍水商铺规划经营周庄本土餐馆和各地具有江南风味的特色小吃，如“秦淮八绝”等，优美的环境，可口的菜系，一定能获得良好的经济收益；二是为周庄镇内居民服务，提供休闲、娱乐的最佳场所，以弥补周庄镇内公共设施不足与老化的问题；三是“回顾历史，弘扬江南文化”的“民风民俗民情的开放式展览中心”，精心规划“中国服文化、中国酒文化、中国茶文化、中国食文化、中国养生文化”五大功能布局，在“开放式展览中心”，制作者可以现场加工、边做边卖，再现周庄昔日繁华兴盛的商埠风景。

第四篇：**体育休闲主题公园建设项目项目建议书

恩施体育休闲主题公园建设项目

项目建议书

一、总论

1、项目名称：恩施体育休闲主题公园

2、项目法人：东莞市岭南实业投资有限公司

3、建设地点：恩施市沙河片区

4、建设内容：新建体育休闲主题公园，其中建18洞72杆标准高尔夫球场一座；新建五星级酒店及会员高级会所；新建网球、羽毛球、篮球等配套体育设施、仓储及机械设备库房等配套设施；新建高级住宅用地800亩。

5、建设规模：新建体育休闲主题公园，其中建18洞72杆标准高尔夫球场一座，用地1500亩；新建五星级酒店，用地150亩；新建高级住宅若干，用地800亩。

6、概算投资：项目总投资13.8亿元

7、效益分析：高尔夫球场每年盈利750万元，投资回收期20年；五星级酒店年利润980.4万元，投资回收期10.2年；高级住宅投资收益218800万元。

二、项目建设的必要性

（一）项目背景：

1、建设单位概况

岭南集团有限公司（Lingnan group Co.LTD,以下简称集团）创立于1998年，前身为东莞市岭南园林绿化有限公司。集团总部位于民营经济飞速发展的东莞市，自创立以来，一直秉承敢为人先、勤奋务实的创业精神，励精图治，苦干实干，经过十一年的快速稳健发展，现已成为一家集房地产综合开发，金融投资、节电节能产品研发销售、园林景观设计及工程施工、高尔夫球场工程建设等为一体的大型综合性民营企业集团，净资产逾5亿元。目前已在全国十多个省市和地区设立了分公司及办事处，集体业务迅速发展。预计2009，集团总产值将突破9亿元，利税过亿元。回首过去，岭南人通过自身的不懈努力，挥就了一副多姿多彩的创业画卷。展望未来，岭南集团在全球一体化的市场潮流中，将秉承“以人为本，追求卓越”的企业精神，追求“厚德务实，臻于至善”的价值观，坚持“诚信、创新、务实、高效”的经营理念，将不断壮大企业规模。创建品牌企业，与时俱进，朝着现代化、国际化、综合性的大型企业集团昂首迈进。集团在2005年正式进军地产业，并成立了东莞市岭南实业投资有限公司，确立了以地产为核心，带动集团其他产业齐头并进，共同发展的战略方向。4年多的时间里，岭南地产已成功在东莞市内及广东清远，惠州等地开发了多个岭南系列商业街及别墅楼盘，也积累了丰富的房地产开发、经营及物业管理经验，至今已累计完成销售面积近40平方米，储备了可开发土地面积100多平方米，在发展本土房产的同时，积极拓展海外市场，在澳大利亚悉尼注册成立了澳大利亚卧龙城建设有限公司，投资开发别墅项目，目前，开发的每一期别墅已投向市场，反映良好。未来数年，岭南地产将加大投资开发力度，努力发展成为跨区域发展的全国性房地产开发企业。2009年，公司已确立以高档地产开发为主向，兼营大型体育旅游项目为配套的综合开发模式。

2、建议书编制依据

①湖北省《鄂西生态旅游圈发展规划》。

②《恩施州旅游发展总体规划》。

③《恩施州文化体育事业发展规划》。

④国家旅游局《旅游规划管理暂行办法》。

⑤国务院环境保护委员会、国家计委《建设项目环境保护管理条例》。

⑥建设部《风景名胜区建设管理规定》(1992年)。

⑦中华人民共和国国家标准《旅游区(点)质量等级的划分与评定》。

⑧国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。

3、提出的理由与过程

①开发区建设和发展的需要

恩施市定位于武陵地区副中心城市。恩施开发区通过加快改革和发展步伐，大力实施结构调整，着力培育经济增长点，对外开放水平进一步提高，城市建设月新日异，为进一步完善开发区城市基础设施，建设高水平和高次的文化体育设施已势在必行。

②开发区商务发展需要

随着开发区投资环境的改善，特别是“两路”的开通和金桂大道工业园区落户企业的增多，使开发区的发展越来越快，商机更宽，引起各类投资者的极大兴趣，各类商务活动和会议已日益频繁，外来投资者和商务人员流动量也日益增多。这对开发区高档接待场所提出了新的要求，为顺应开发区商务发展的需要，应需建设开发区恩施体育休闲主题公园。

③2009年10月9日，东莞岭南实业投资有限公司高尔夫球场工程公司总经理蔡自爱先生和东莞岭南集团有限公司董事长助理肖俊涛先生一行二人第四次莅临恩施，就新建恩施体育公园项目进行考察，与我方就该项目如何实施进行了深入磋商，该公司与恩施市政府达成框架协议，2010年签订正式协议并开工建设，项目建设期为6年（2010-2015年），项目资金来源为企业自筹。

（二）基本条件：

1、拟建地址状况

1)地质、水文条件

①地形地貌

项目区位置处恩施断陷盆地的北西边缘，属鄂西南构造剥蚀低山丘陵区，地貌为清江流域阶地。

②气象水文

该区属亚热带大陆性季风湿润型山地气候区，总的特点是气候湿润，雨量充沛，四季分明，雨热同期，多年平均气温16.4℃，极端最高气温为39.9℃，极端最低气温为零下3.5℃，无霜期282天，日照时数1297.8小时，相对湿度82%。年降雨量1525毫米，其中66%以上集中于五至八月。最大风速15m/s，多年平均风速0.5~0.6m/s，冬季以偏北风为主，夏季多偏南风。

③地层岩性

项目区内主要出露地层为白垩系及第四系，其中白垩系中上统跑马岗组地层在拟建区内出露，出露地层主要为第四系覆盖层，其岩性组合特征由新至老叙述如下：

A、第四系(Q)

坡积残积层(Qdl+el)：黄色至褐色粉质粘土，稍湿、稍密，粘土、粉质砂土夹少量细碎石。上部为0.40m左右的耕植层，层厚0.3~5.0m，整个工程建设区内均有分布。

B、冲洪积层(Qal+pl)：砾卵石、漂砾、砂及粉砂土，粘性土厚0~10m，呈条带状分布于底部，河漫滩及阶地。主要分布于调查区的东、西两侧及评估区内。

C、白垩系(K29－3)本组为一套山间地堆积(陆源碎屑岩相沉积成因)，出露于评估区垄岗与斜坡大部地段，岩性为浅灰~浅黄色厚层~块状石英砂岩夹砾岩，泥质粉砂岩，具大型板状斜层理，底部为厚层状砾岩，厚度>100m，该层主要矿物成份为长石、石英、含少量粘土质矿物，硅泥质接触式胶结。与下覆地层呈角度不整合接触。浅灰~浅黄色细砂岩经人工机械粉碎后，可作为砂浆原料之一。

D、地址构造及地震

项目区位于扬子准地台上扬子台坪八面山褶皱带的西部，处恩施断陷盆地的北西边缘，区内断裂构造不发育，整体上呈向西南倾斜的单斜岩层构造，出露基岩为白垩系上统正阳组，岩性为黄或浅黄色厚层至块状粉砂岩。整体上基岩岩层走向近南北向，倾向西偏南，与下覆地层成角度不整合接触。项目区内无大的断裂构造，地质构造条件简单。

项目区及附近区域无发震史记载，本调查区处于构造稳定的弱震区，根据《中共地震震动参数区划图》(GB18306~2001)资料，本地区震动峰值加速为0.05，特征周期为0.35s，对应的地震基本烈度VI度，该场址属地壳相对稳定区。

E、岩土体工程地质特征

该项目内地质条件简单，按岩土体工程地质性状可划分为松散岩类工程地质岩组合软弱碎屑岩类工程地质岩组。

a、松散岩类工程地质岩组

由第四系素填土、淤泥质粘土、坡残积粘土、粉质砂土组成。该岩类松散，孔隙较发育，厚度不稳定，力学性质差异较大，易饱水、变形，主要工程地质问题是易产生不均匀沉降，斜坡部位易坍塌与滑移。

b、软弱碎屑岩类工程地质岩组

为区内出露的白垩系上统正阳组(K2Z)厚层至块状浅黄色粉砂岩组成。岩体具砂泥质结构，厚层块状构造，岩石软弱。力学强度低，节理裂隙较发育。主要工程地质问题是岩体抗风化能力低，高徒边坡处易产生边坡失稳滑落。

F、水文条件

该场址地表水体为纵贯场区冲沟，平常断流，雨后才有水流，水量大小受季节性控制明显。20年年降雨量：1520.7mm；20年最高年平均降雨量：1892.5mm(2007年)；20年最低平均降雨量：925.4mm。

该场址地下水类型主要为松散岩类空隙水及基岩裂隙水两类。松散岩类空隙水主要赋存于第四系松散堆积层中，受季节影响明显，接受大气降水及两侧山体排泄的基岩裂隙水补给，顺槽谷由高向低径流，向西向东；白垩系粉砂岩浅部发育节理裂隙，含少量基岩裂隙水，深部随风化程度及节理裂隙发育程度降低显隔水特征，地下水一般由脊岭向槽谷汇流，大部顺槽谷向北东及北部排出区外汇入清江流域，少部顺槽谷向东排区外汇入金马水库，受地形条件限制，地表及地下水排泄条件一般。

G、地质灾害危险性现状评估

该场址当前未见岩崩、滑坡、地面沉陷等地质灾害现象，当前未见不良地质作用，现状较稳定，现状评估地质灾害危险性一般。

2、拟建地址的建设条件：

恩施市体育休闲主题公园拟选址于恩施市沙河片区，东抵龙洞河风景区，南与湖北民族学院相连，西临金桂大道，北抵七里坪高速公路连接线，总面积2550亩，属亚热带季风性山地湿润型气候，海拔高度437米，丹霞地貌，红砂土壤，丘陵、森林覆盖率达75%。该区域距恩施市区中心3公里，距宜万铁路恩施火车站5公里，距恩施许家坪机场3公里，距沪蓉西高速公路恩施市区七里坪站出口3公里，交通十分便利。

(2)市政基础设施条件

A、供电

本项目地块处在恩施市金桂大道，项目供电从园区内桂花树十一万伏变电站接入，供电能力可满足该项目的用电需求。

B、供水

本项目由恩施市自来水公司供水，供水主管已接至金桂大道，供水能力可满足项目用水需求。

C、排水

该项目的排水实行雨、污分流制，雨水经集水沟直接排入市政排水管，生活污水经三级化粪池处理后排放。

D、交通

该区域距恩施市区中心3公里，距宜万铁路恩施火车站5公里，距恩施许家坪机场3公里，距沪蓉西高速公路恩施市区七里坪站出口3公里，交通十分便利。

E、通讯

项目区通讯由市政通讯网提供，线路畅通。移动通信网络覆盖项目区，通讯条件极为方便。

(3)原材料供给

项目建设所需要的建筑材料，市内市场均有充足的货源，且质量优良，运输成本低廉。

综上所述，本项目建设项目具有政策优势，其建设环境、行业规划、场地地质条件及市政基础设施条件完全具备，能够满足项目的顺利实施。

（三）项目建设的意义：

恩施市具有“山、水、洞、情”等得天独厚的资源优势，与张家界，长江三峡构成中国的旅游“金三角”。被称为省级园林城市，已成功创建“中国优秀旅游城市”，境内有著名风景名胜，如恩施大峡谷，梭布垭石林，清江闯滩等自然风景区，同时每年举办“恩施女儿会”土家民族文化节，将致力打造成为“东方相亲之都”，享誉海内外，恩施已成为中国生态健康旅游重要目的地。近几年来，旅游发展十分迅

速，今年“十一”黄金周，我州旅游业再现火爆景象。全州共接待游客53.518万人次，实现旅游收入27093.34万元，创历史最高水平。恩施体育主题休闲公园的建设，将进一步完善恩施市文化体育设施，提升城市功能水平。

三、建设内容、规模及工程方案

（一）建设内容与规模

按照恩施市人民政府与东莞市岭南实业投资有限公司签订的《恩施体育休闲公园项目投资合作协议书》，项目确定选址于恩施市舞阳办事处沙河村（高速公路连接线南侧），该项目总投资13.8亿元（不含土地投资），需用土地2550亩，初步规划如下：

1、新建体育休闲主题公园，其中建18洞72杆标准高尔夫球场一座，用地1500亩，计划投资1.5亿元；

2、新建五星级酒店，用地150亩，计划投资1亿元；

3、新建网球、保龄球、篮球等配套体育设施，用地100亩，计划投资577.6万元；

5、新建高级住宅若干，用地800亩，计划投资11.28亿元。

1、建设规模及理由

Ⅰ、根据 恩施市人民政府与东莞市岭南实业投资有限公司签订的投资协议，按照国家相关法律法规，经甲、乙双方平等协商，达成乙方在恩施市投资新建恩施体育休闲主题公园项目的有关事宜。

Ⅱ、土地取得方式

①、用于建体育休闲主题公园的1500亩土地采取租赁或流转的形式取得。

②、用于建五星级酒店、高级会所及配套体育设施的250亩地采用先挂牌后奖励的方式提供给乙方。

③、用于建住宅的800亩用地采取挂牌的方式提供给乙方。

2、建设内容技术方案

①

会馆区：Ⅰ、会馆主体建筑三层，设有接待处、球童室、存包处、高尔夫专卖店、租赁处、住宿区、会客区、餐厅、酒吧、公共娱乐区、浴室、更衣室、医务室等为球手提供服务的设施。建筑面积10000平方米。Ⅱ、停车场1000平方米。Ⅲ、练习场，3000平方米

②草坪管理区10000平方米

③。球道区，总长6200米，占地750亩。

④其他设施:网球场、保龄球场、羽毛球场、篮球场。

标准网球场地的占地面积不小于36.6

米(南北长)*18.3米（东西宽）两片；

保龄球场10球道；

羽毛球场5片；

篮球场(塑胶)。

⑤五星级酒店。

建设规模：总建筑面积16800平方米，其中

1、客房建筑面积7000平方米，其中豪华客房20个，商务套房30个，标准客房150个。

2、餐厅2000平方米，健身娱乐用房1000平方米，会议厅1000平方米。

3、停车场：地下2000平方米。

4、办公及辅助用房2000平方米

另外建室外游泳池1000平方米。

⑥高级住宿区

按照容积率2.0计算，总建筑面积800*666.7*2=1066720平方米

3、建筑安装工程量及“三材”用量估算

四、投资估算及资金筹措

（一）投资估算

1、投资估算依据

——《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）

——《湖北省建筑、安装、市政、土石方消耗量定额及统一基价（单位估价表）》（鄂建文[2008]214号）

——《湖北省施工机械台班费用定额》（鄂建文[2008]215号）

——《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建文[2008]216号）

——恩施州建设工程造价管理站《工程材料市场信息价（2009年3季度）》及项目建设地周边近期完工的同类建筑物投资情况;

——各种设备按近期市场价估算;

——建筑物及其市内给排水、供配电、弱电等系统按单位面积指标法算；

——建设单位管理费按《财政部关于印发<基本建设财务管理规定>通知》（2002年9月27日

财建[2002]394号）计算；

——可行性研究费根据国家计委《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（价格[1999]283号）中的指导性收费标准计算；

——工程勘测设计费按国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）计算;

——工程监理费按国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号)计算；

——招标代理服务费按国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）计算；

——基本预备费按工程费用及其他费用之和的3%计算。

2、建设投资估算

①高尔夫球场1500亩（含租赁土地成本）150元/㎡,计15000万元。

②保龄球500万元、网球13.8万元/

片,计27.6万元、篮球场50万元。

③五星级酒店投资1亿元。其中：客房（均含设备）7000平方米，4200万元；餐厅2000平方米1400万元；健身娱乐800万元；会议厅500万元；地下停车场500万元；其他辅助用房1500万元；室外游泳池450万元；景观绿化及排水等户外工程650万元。

④高级住宅投资112800万元，其中：土地800亩*60万元/亩=48000万元；土建投资（单位造价600元/㎡）64000万元；绿化800万元。

3、投资估算表

投资估算表

科

目

费用名称

单

位

数

量

造价（元）

金额(万元)

合计

146480

固定投资合计

1414801、直接费用

138378

1.1

土地征用

亩

800

600000

48000

1.2

土地租赁

亩

1500

200

660

1.3

土建工程

72400

1.3.1

高尔夫球场

4600

1.3.2

五星级宾馆

5600

1.3.3

高级住宅

平方米

1066660

600

64000

1.4

草坪（运动）

平方米

503250

120

6039

1.5

配套设施

1600

1.6

绿化

平方米

400000

1600

1.7

设备购置

80792、间接费用

3100

2.1

建设单位管理费

2.2

项目咨询、勘测设计费

500

2.3

工程监理费

300

2.4

人员培训费

2.5

城市配套费

2200

3预备费用

5000

（二）资金筹措方案

1、项目法人自筹资金

自筹

五、效益分析

（一）经济效益

①高尔夫球场日常的养护费用主要有以下几个方面：1.员工工资福利；2.肥料和农药；3.机械维护和修理；4.水、电费；5油料（燃油、机油等）；6.喷灌维护和修理；7.园林维护；8.草种；9.沙类；10行政费用；11.其他。以上各项支出中肥料、农药、机械及维护等支出所占比例较高。俱乐部每年此项支出约为250万元，年费10000元/年，平均年会员1000人，每年盈利750万元，投资回收期20年。

②五星级酒店：Ⅰ、营业收入：3168万元

①客房收入：该项目总床位200个，按入住率60%计算，每人住宿标准平均250元/天。

350人×60%×250元/天×30天×12月=1890万元/年

②餐饮收入：该项目同时容纳600人就餐，按就餐率50%计算，每人每天80元计：

600人×50%×80元/天×30天×12月=864万元/年

③健身保健收入：按每天30%人消费，每人消费100元/天计算：

500人×60%×30%×100元/天×30天×12月=324万元

④停车场社会开放收入，按每天停车位500辆，每辆收费5元计：

500辆×5元/天×30天×12月=90万元

Ⅱ、费用支出：2187.6万元

①客房费用支出按收入40%计算成本：

1890万元×40%=756万元

②餐饮费用支出按收入50%计算成本：

864万元×50%=432万元

③健身保健费用按收入20%计算成本：

324万元×20%=64.8万元

④停车场费用按收入20%计算成本：

90万元×20%=18万元

⑤税金按营业收入10%计算：

3168万元×10%=316.8万元

⑥水电费支出全年估算：125万元

⑦管理费用及工资按475万元/年估算。

Ⅲ、营业利润

3168万元-2187.6万元=980.4万元

按此估算，本项目建成投入使用后，年收入3168万元，利润980.4万元，投资回收期10.2年（不包含建设期），具有良好的经济效益。

③高级住宅：建筑面积1067200平方米，平均成本1000元/㎡,销售3500元/㎡,土地成本48000万元，按照全部销售完计算，投资收益218800万元。

（二）社会效益

⒈体育休闲主题公园的建设，带动了旅游业、餐饮业、旅店业等服务行业的发展。

体育休闲主题公园的建成，特别是高尔夫运动的兴起不仅带动了与高尔夫相关的球具、服饰、球场养护肥料、机械、传媒（电视、图书和报纸杂志）、教育等产业的发展。以健身休闲业、用品制造业、竞赛表演业、传媒广告业为代表的高尔夫产业发展势头也非常强劲，不但带动了经济的增长，还创造了众多的就业岗位。高尔夫健身休闲业，吸引了大量的游客，在旅游业、餐饮业、旅店业等方面的消费高于球场消费，对这些行业起到了巨大的拉动作用，市场开发空间非常广阔。高尔夫旅游的发展潜力和优势十分显著，日本、韩国、香港、台湾等国家和地区已经成为我国高尔夫国际游的重要输入地区。有数据表明，一年有60多万人次来华进行高尔夫旅游，且逐年在增加，高尔夫旅游业已引领传统的观光型旅游经济向健身休闲型调整发展。当前，我国经济发展面临内需不足的难题，而高尔夫这项高品位、高质量的时尚、文明运动所能拉动的相关消费，对经济的促进作用将更加明显和直接。

⒉高尔夫球场的环境促进了房地产业的发展

高尔夫球场一般建在远离市区和工业区的荒山或丘陵地带，土地价值较低。然而，建设成的高尔夫球场是经过修整了的大自然，风景如画、鸟语花香。环境的改变提高了周边的土地价值。在高尔夫球场开发别墅，已经成为约定俗成的惯例，推动了房地产业的发展。

⒊高尔夫产业带来了税收的高速增长

从高尔夫场地建设到高尔夫球场的经营，本身就可以提供高额的税收，如果再加上其他各种相关产业，必将带来税收的高速增长。

七、结论

综上所述，经过对项目建设的必要性、市场前景、建设规模和方案、财务效益等方面的分析论证，本项目建设是必要的，建设方案可行，建设规模适宜，具有良好的经济效益和社会效益。

第五篇：恐龙园主题公园营销策划书

恐龙园主题公园营销策划书

篇一：哆啦A梦与仿生恐龙主题公园方案

北京中智信衡国际文化发展有限公司

多 啦 A 梦 与 恐 龙 主 题 公 园

（活动方案）

北京中智信衡国际文化发展有限公司

二○一五年 三月二十二七日

第一部分：活动概况

一、活动前言：地球形成距今已经有46亿年了，地球上有生命的历史也已经有30亿年。在30亿年中，地球上的生命从单细胞发展成多细胞，并且有了动物、植物和微生物的分化。距今约亿年前，地球是出现了完全适应陆地环境的一类古生动物。它们凭着庞大的身躯和凶猛的特征横行天下，称霸地球达亿年之久，这就是恐龙。

活动主题：多啦A梦与古生物仿生恐龙主题公园

二、活动时间：（XX年月 日—— XX年 月日）

三、活动方式：展览、销售门票

四、活动内容：古生物仿生机械恐龙与多啦A梦模型，引进100只1:1多啦A梦模型和20只栩栩如生的仿真恐龙模型，以多啦A梦带你穿越恐龙时代为主题，通过视觉、听觉、触觉三位一体的方式使恐龙文化与卡通文化完美融合。主要突出科普教育性、感官体验性以及互动娱乐性，以寓教于乐的方式让游客在游玩过程中学习到恐龙文化知识。

五、活动意义：结合景区内的一草一木来布置恐龙模型重现一个侏罗纪时代。景区主干道、主要景点周围，都布置了大量恐龙与多啦A梦知识介绍板，让游客得以详细的了解恐龙的种类、特点、习性、生活

方式以及生活年代，让游客在游玩之余接触到恐龙的科普知识，丰富游客的文化生活。

六、参观对象：老少年幼皆宜，合适家庭或团体组织参观。

活动卖点：

1、世界经典卡通形象、社会认知度高、深受80后喜爱、媒体关注焦点性话题关键词：经典 80后 怀旧 梦想 未来 冒险 勇敢 善良 友谊。

2、恐龙已是亿年前灭绝的稀奇动物，但我们通过高科技的技术还原到了我们现代社会来，能够近距离的了解恐龙的世界，触摸庞然大物的身躯，以满足人们对没有现实版的恐龙的幻想，从而吸引所有人群。

七、展期按排和细节:

（1）布展时间：XX 年月 日开始

共 __天

（2）展览时间：XX 年月 日 到月 日。

（3）撤展时间： 年 月日时

举办地点: 场地条件：景区、生态园、绿地、树荫、森林、公园、游乐场

4、用电满额负荷：220V，3000W

5、经营成本预算:展品租用成本约35万、广告投入成本约10万、人员工资约5万、运输费约2万、差旅费5万、其它杂支约5万。

6、投入广告，吸引学生参观

7、售票参观。

8、入口检票，购票参观的学生口获得恐龙蛋一枚。

八、活动创意：

1、通过针对性媒体组合和内容策划，将本次活动推向全市范围内的目标用户，带动景区客流、人气，强化既有消费群粘度。

2、提出“哆啦一代人”的概念。使“哆啦一代人”的阐述深入消费者心里，提高大家在关注这一概念时深度认知。

3、通过怀旧情感与梦想拉起多啦一代人的回忆.、通过20条仿真机械恐龙在

结合景区内的一草一木来布置恐龙模型重现一个侏罗纪时代。

第二部分：广告宣传

一、广告方式：

1、广告、新闻报道、媒体、微博、微信、论坛、报纸、信息、社区海报、旅行社等（平时媒体都不愿意报道是因为没有新、奇、特、大 的新闻，此次活动接近自然生态，他们就有话可说，公园方联系这方面的资源，以得到最好社会效益）。

2、我方的业务精英针对针对

全市的大、中、小学校、幼儿园学生进行DM单的宣传，从而达到一位小朋友就带动两位或四位或更多的大人过来参观。（此项是最难做，但是最有效的宣传，我方最擅长此项。DM单那样针对特定的人群进行宣传，所以效果最佳）。

3、通过新媒体,微信与微博来进行宣传。

4、教育局的文件，充分发动学生资源，组织学生参观，效果会比没有教育局文件好很多倍，当然公园的人气会更好。

总述：如能综合这几项所述，落实到位，参观的游客肯定纷纷而至，达到预期的效果。

九、推广计划：

篇二：恐龙谷营销策划方案资料

恐龙谷营销策划方案（参赛）默认分类 XX-12-11 12:54:08 阅读72 评论3字号：大中小 订阅

一、策划目的

本次策划目的是针对目前恐龙谷营销方案的美中不足之处提出自己的创造

性意见，并提出自己的营销策划方案。恐龙谷的目标是建设成为禄丰、楚雄乃至

云南、中国一个魅力四射的“恐龙主题小镇”，而本次策划的目的也是充分挖掘

恐龙谷魅力及潜在利益增长点，努力将恐龙谷的独特优势发挥到最大化，把“世

界恐龙谷”推向整个云南市场。

二、营销现状分析

恐龙谷的一系列营销活动对“世界恐龙谷”的宣传已经产生了很大的影

响。但是很有很多美中不足的地方，“世界恐龙谷”轰动效应还太局限，虽然恐

龙是一项世界级的顶级资源，“世界恐龙谷”的最终目标也是走向世界市场，但

截止到目前，就连云南市场还未完全打开，虽然称为“主题公园”，但主题却不

很突出，许多游玩过恐龙谷的人对恐龙谷的印象不深，恐龙谷的许多活动与恐龙

谷的主题没有特别的关系，人们去恐龙谷游玩的好奇和探险欲望却得不到很好的

满足，这些现象都说明恐龙谷的独特优势并没有被挖掘出来，恐龙谷的亮点和卖

点并不足以打动消费者。恐龙曾在这个世界上生活过，为什么会突然的群体灭

亡，为什么所有的恐龙死前头都面向东方，这一系列问题虽然还没结论，但我们

可以利用人们的好奇与探索，吸引游客。而这些吸引人思考与探索的东西目前为

止还没有系统的做过。

目前恐龙谷面临的问题还有，公园很漂亮，甚至有许多的“世界之最”，但

却吸引不了游客，广告宣传铺天盖地，覆盖面遍及云南，但达到的效果却是人们

只知道有个恐龙谷，其他的什么都不清楚，营销团队为营销煞费苦心，却总是遇

到营销瓶颈。投入了大量的成本，却没打造出自己的独特优势，不能吸引全国乃

至世界的游客来恐龙谷游玩是目前营销不得不面对的尴尬。

很多的旅游景点是“宣传效果比实际效果好”，而“世界恐龙谷”好像“宣

传的效果没有实际的效果好”，这不得不让我们去重新的思考一下了

三、营销的SWOT分析

优势

1、禄丰化石是中国恐龙的原乡，其年代长，个体数量多，类属丰富，保存

完整，埋藏区域集中举世罕见，具有唯一性和独特性，是享誉海内外的世界顶级

资源，以无以匹敌的“六大世界之最，七大之秘”，丰富着世界顶级自然资源，激发着人们对恐龙的想象，世界知名的恐龙专家和旅游专家们普遍认为“世界恐

龙谷”旅游资源的开发完全可以与埃及“金字塔”和中国的“兵马俑”相媲美。

2、禄丰举办了好几届恐龙文化旅游节，形成了一条比较好的产业文化价值

链。

劣势

文化是旅游的灵魂，旅游是文化的载体，恐龙虽在中国人的概念中存在了几

千年，但这不足以形成一种恐龙文化，也很少有对恐龙文化那种深入的剖析与延

伸。恐龙文化不同于迪士尼塑造的文化，人们可以在里面寻找到童年的感觉，寻

找到回家的轻松。恐龙谷的品牌形象是神秘、震撼、科普、快乐，而这都和感官

刺激有关，很难找到心灵上的归属感，如果仅立足于给游客感官上的刺是很难有

自己的核心竞争力的。恐龙谷不仅仅要成为游客旅游的“休息地”和“中转

站”，更应成为多数人旅游的“目的地”和“终点站”。机会

1、交通便利。安楚高速公路大大缩短了游人路途中所消耗的时间，从昆明

出发，一小时的车程就可以到达(转 载于: 校园 生活:恐龙园主题公园营销策划书)恐龙谷，提别适合周边地区的人们利用周末的时

间进行自助全家游。

2、中国人口众多，市场机会大，市场潜力丰富，如果营销成功，必定会得

到丰厚的利润。

3、“十一国庆”和“中秋节”双节长假的来临，不仅可以吸引省内大量的

游客，全国各地的朋友也有机会来到恐龙谷目睹它神奇的风采。

4、人们对恐龙产生的神秘感，对未知事物的好奇等种种因素都为恐龙谷的

发展奠定了坚实的基础，也为重塑一种恐龙文化提供可能。

5、各级政府的高度关注与重视，还成立乐专门的项目领导小组，把“世界

恐龙谷”看作是云南旅游二次创业的标志性产品和云南文化产业的破题之作。

威胁

1、面临省内甚至是全国其他旅游景点的竞争，这不仅表现在门票价格比较

高，而且周围的服务市场、目标市场较少，需要动用很大的精力，花费很大的营

销功夫才能把目标人群吸引过来。

2、常州“中华恐龙园”对那些对恐龙有强烈好奇心和消费欲望的客源的争

夺

3、最近，云南省出境旅游的人数开始大幅增长，也削弱了云南旅游市场

的消费量。

四、营销目标

本次营销方案主要定位在云南省内，开发云南市场，从而以云南

省为契机，把“世界恐龙谷”推向全国。

1、通过“青少年作文竞赛”，让青少年对恐龙产生强烈的关注度。使恐龙

谷的神秘在青少年心中产生一种情结，从而将这种情节引渡到对恐龙谷的热爱上

来，启发和诱导他们的创造性思维。

2、通过“未来的恐龙世界”活动，培养儿童从小关注恐龙的意识，使之对

恐龙产生持久的好奇心和兴趣，让恐龙在他们幼小的心灵扎根，从小就知道有个

“世界恐龙谷”，已形成一种特殊的情结，这是一种对未来的长远投资。

3、吸引社会公众对恐龙的强烈关注度，人人参与建设恐龙谷，关心恐龙谷，关注“世界恐龙谷”的成长，从而产生有良好的品牌价值与归属感。

4、吸引游客，增强“世界恐龙谷”在云南乃至全国的影响力，吸引全省乃

至全国的目光对准“恐龙谷”。

五、营销战略

（一）营销宗旨

从实际出发、重视投入产出比、良性循环、广开言路、可持续发展

（二）产品策略

目前恐龙谷拥有世界顶级的资源优势，而且各种配套设备也已经相当的完

善，以恐龙为主题，结合娱乐、休闲、科考、探险为一身，形成了一套旅游产品 的产业化价值链，产品的延伸也相当的到位。

（三）品牌策略

品牌形象：震撼、神秘、科研价值丰富、娱乐与教育于一体

（四）价格策略

（五）销售渠道 积极搞好与各大学校的公关活动，争取长期合作。昆明到禄丰的车费在20元左右，很多昆明的消费团体就是因为其路费高昂而回避消费，针对此问题，可以与校方签订协议，提供更低折扣的团体票优惠，比如说40人以上可以将票价低至折优惠，以低折扣来抵消高昂的团体运费成本，从而削弱阻碍性因素。又因折扣几乎是低于营运成本的，故可与校方签订长期合作协议：一年之内校方必须组织2次以上“恐龙谷之旅”，可以是不同的班级，不同团体，但必须每次游客量在40人以上。并且允许“世界恐龙谷”在一年内有2次机会（在遵守校方各种规定条件下）举行 “世界恐龙谷”相关的校园宣传活动，从而达到“双赢”的效果。

（六）广告宣传

（1）广告诉求：

以“震撼”、”神秘”为主要的宣传诉求点

（2）广告媒介选择：

公交车体的数字视频广告、省广播电台的传播广告、平面纸质广告

（3）广告形式：

A.公交车体的数字视频广告

主要面对昆明的消费人群，因为昆明是云南的省会，是云南省经济、文化中心，消费能力相对高并且旅游动力和需求都要比一般的地州市要大。且昆明公交线路繁多、络覆盖面广、公交车数量大而且公交媒体广告是一种极具优势的户外广告媒体形式。其优势主要表现为： 公交车流动性强，受众面广，每天近千万人次公交客流，各年龄、各层次的受众接触公交广告的频率大；

持续展示时间长，公交车辆的全天运营时间为16小时左右，广告展示时间从早上6时一直延续到晚22时；

视觉冲击力强，公交媒体广告画面色彩艳丽，图文并茂，在流动性同时带来重复性，具有强大的视觉冲击力；

选择性大，广告主可根据目标受众区域选择公交线路，进行针对性宣传；

“世界恐龙谷”站主页上的宣传视频是相当精彩的，可压缩至20秒，选择在20辆不同路线的公交车数字电视上播放，隔天播放一次，为期半年，重点强调其视觉冲击力。

B.省广播电台广告：

集中在一个电台，可选择影响力稍大一点的广播电台比如说“云南交通之声”做广播时间大概控制在30秒。广告为期半年，每天选择4个不同时间段播放。因电台广告主要依赖声音传播，所以把传播的重点突出为“七大千古之秘”上，加上一些震撼一点的背景音乐，达到神秘、震撼的宣传效果，勾起人们强烈的好奇心！

广告语：

“为什么如此多的恐龙聚到禄丰，禄丰究竟是恐龙的故乡还是恐龙的公墓？（隔一秒）

为什么相隔5000万年的恐龙会睡在一起？为什么没有发现一枚恐龙蛋化石，成群的恐龙如何出生？

（隔一秒）

为什么称霸地球2亿年恐龙会突然神秘失踪，谁拥有如此可怕的力量？为什么所有的恐龙面向东方，东方究竟发生了什么？

（隔一秒）

有没有幸存的恐龙，他们去了哪里中生代的琥珀，恐龙的DNA再哪里？（隔一秒）

穿越2亿年，相约侏罗纪，恐龙谷千古之谜--------“世界恐龙谷”，答案，让我们来一起探索！

（换音）

还有更多探险、更多娱乐、更多刺激等着您！”

C.平面纸质广告：

主要以云南省的地州市为主要得投放对象。强调神秘、休闲娱乐于一身，毕竟云南地州的景点能够做到像“嘉年华”那样的大娱乐还是很少的，加之文化以及各种群体观念的影响，固然不能像昆明那样把神秘感作为主打因素，加点娱乐的调料反而更好一点。

篇三：恐龙主题公策划方案(5)

扬州中城同进房地产有限公司

广州佶佶龙展览服务有限公司

合 作

推

广

方

案

一、在楼盘内外举办恐龙主题公园的意义

随着国家对房产调控政策的不断推出，房产将面临极大挑战，在接下来刚性市场中如何提升销售，达到资金迅速回笼，是每一个楼盘都急须解决的问题。

广州佶佶龙展览服务有限公司通过八年的实践探索，发现周末带孩子郊游已经是很多都市人的一种生活习惯，根据自身的优势和市场需求，我公司在XX年大胆推出新的营销方案，把“恐龙主题公园”引入楼盘，制造事件，吸引人流，通过看恐龙，同时看房，由于很多人都是一家老少过来的，提高了即时成交的机会，达到低投入，高效益的销售目的。现已成为房产最新的营销案例。

二、活动背景

扬州市“湖滨名都”高品质楼盘，园林式的居住环境最大限度的诠释了人与自然和谐相处的理念。为了让（“湖滨名都”未来的业主以及广大群众）更真切地感受这种氛围，特地举办“湖滨名都恐龙主题公园”活动

目的一：提高“宝能睿城”的知名度，让“湖滨名都”的人气更旺，让全市以及周边更多市民更清楚了解“湖滨名都”的环境和服务，加深广大市民对“ 湖滨名都”的印象。

目的二：把“恐龙主题公园”以公益活动推出，让我们“湖滨名都”在我们扬州市民里口碑更好，利用“恐龙主题公园”直接推动人群到我们项目现场，给潜在客户更多的选择机会，更多期待。

目的三：让更多学生和小朋友有机会与恐龙近距离接触，了解在白垩纪，三叠纪和侏罗纪时代各种恐龙习性，和怎样区分草食性恐龙，和肉食性恐龙。让更多学生可以在户外轻松上了一节古前生物课。

二、活动内容（分四大部分）：

1、恐龙化石展示。

2、高仿动态恐龙展示，（见附表）。

3、恐龙知识介绍。

4、恐龙互动。

5、3D电影投放。

三．活动时间：由双方协定，一般为活动推广时间，布景时间，展出时间，撤场时间。（根据扬州市人口及区域划分，想达到预想效果建议不低于3个礼拜即21天）

四．活动地址：扬州市邗江区“湖滨名都”售楼处外景

五．举办地点：湖滨名都

六．推广方式：以宣传单直接派发到孩子手中为主，以电视.报纸.络 等媒体为辅助。

七．活动对象： 主要针扬州市各城区中小学校，幼儿园小朋友。

八、宣传策略

1、以点带片，直达终端。前期的预热：时间拟定1周，利用宣传单派发的形式，使“恐龙展” 信息先渗透到全市所有学校学生及民公众的视野当中。(以小孩带动家庭，也就是说整个扬州市有小孩家庭都会过来。）

2、进而在空间和立度上进行幅射式宣传，主要形成冲击波效应，在媒体选择上，全市区县媒体、地方媒体互连媒体相结合，拉开宣传攻势，一一渗透。

3、立体全方位宣传：报纸、电台、电视台、互连、DM宣传单张、户外广告等全方位冲击。

4、以往楼盘，他们的营销方式就是不断的广告、电视、络、媒体等让人是在广告上知道了解楼盘名字，目的是在媒体上提高知名度，我们公司打破以往楼盘传统的营销方式，把人群直接带过来了解我们楼盘品质，配套设施，地理位置，居住环境等不再是纸上卖楼大大增加人群对我们楼盘的了解与售楼的成交率。(预算人流量到1—3万人次，预算开支60——80万）注：不同城市楼盘的成交率也有不同，湖南衡阳合创房地产开发有限公司XX年1月1日恐龙园开园当天人流量达一万多人次，当天成交房达三十套，浙江慈溪保利房地产开发有限公司中秋节当天人流量达八千人次以上当天成交房达十五套等等，可登陆官方站查询更多信息。

九、合作方式；

一、以公益推广方式：

由广州佶佶龙展览服务有限公司出租全套恐龙展品(大小共33条，详情见 附件图片1、2)包括3D影院设备，租给扬州中城同进房地产有限公司使用，租金人民币 ：40万元（以3个礼拜即21天计算）由扬州中城同进房地产有限公司自行运作，广州佶佶龙展览服务有限公司全力配合。

广州佶佶龙展览服务有限公司负责；

1、负责全套恐龙展品来回运输及安装，负责展品来回费用。配备技术

人员、维护人员3名等。、负责展出期间恐龙区域展品维护及3D影院放映工作，3、负责场地布置及恐龙展品包装，警示牌，说明牌，知识展板安装。

4、负责恐龙展品用电安全链接，总用电量为220V——3000W(分动态

恐龙区、3D影院、充气拱门, 充气恐龙)。

5、负责活动期间展品维修，确保展品正常使用。

6、派出相关人员配合甲方广告设计并提供素材，提供宣传方法。

二、广州佶佶龙展览服务有限公司市场推广；

另加费用：人民币12万（伙食费、住宿、人员单程车费、业务费、人员工资等)

1、活动前期及活动期间负责将宣传单发放到全市。（宣传单大约30万

张，覆盖全市及周边乡镇的中小学和幼儿园）

2、可根据“湖滨名都”的实际情况进行分区分段推广，保证每周的人流

量，达到最佳效益。也可以按“湖滨名都 ”的高.中.低的客户区分推广。

3、活动期间负责场内观众安全、疏导、讲解及场内公共设施保护。

三、扬州中城同进房地产有限公司负责；

1、负责活动期间现场安保(包括3D影院), 展品保管。(确保恐龙展出期闻不得人为损失及丢失)

2、安排人员对场地布电指导，提供正常用电，(220V端口并派出电工配合，安装漏电开关）

3、负责“生态恐龙主题公园”入口大门设计、安装及现场包装。

4、负责活动流程及人员安排。(我司全力配合)

5、负责广告设计、投放，(如电视、报纸、电台、广告牌、公交车、络等)我司提供广告素材。

6、负责DM单张、免费体验券、VIP贵宾券、业主赠送券的设计和印

刷（我公司可提供样版参考）

其他：