房地产企业会计处理(配套设施开发成本的核算)

第一篇：房地产企业会计处理(配套设施开发成本的核算)

房地产企业会计处理（配套设施开发成本的核算）

（一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车 棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业 性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能 有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些 大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城 市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿 转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

（二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个 成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费；

（5）配套设施费；

（6）开发间接费。

其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设 地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本 或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一 般可仅设置如下四个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费。

由于这些配套设施的支 出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成 本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

（三）、配套设施开发成本的核算

企业发生 的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或 批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成 本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款“等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设 施开发成本明细分类账的”配套设施费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本—— X X“账户的借方和”开发成本——配套设施开发成本——XX“账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账 的”开发间接费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本“账户的借方和”开发间接费用“账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步 开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本 明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需 要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销 售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施 的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租 时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周转房 800 000元

201大配套设施——商店 500 000元

251幼托设施 320 000元

则

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周转房；800 000元×8％＝64000元

201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。

现举例说明配套设施开发成本的核算如下：

如 某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业 部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设 施共发生了下列有关支出（单位：元）：

201

251

252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000

支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000

应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000

应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000

分配水塔设施配套设施费 35 000

分配开发间接费 55 000

预提幼托设施配套设施费 40 000

则用银行存款支付征地拆迁费时，应做：

借；开发成本——配套设施开发成本 105 0005 贷：银行存款 105 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本 80 000

贷：银行存款 80 000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本 765 000

贷：应付账款—一应付工程款 765 000

分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000

贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000

分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000

贷：开发间接费用 55 000

预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应做：

借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000

贷：预提费用——须提配套设施费 40000

同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。

（四）、已完配套设施开发成本的结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：

1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账户的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，做如下分录入贴：

借：外发产品—一配套设施

460000 贷；开发成本——－配套设施开发成本

460000

配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

2.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，做如下分录入账：

借；开发成本——－房屋开发成本 265000

开发成本—一配套设施可发成本 35000

贷：开发成本—一配套设施开发成本 300000

3.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，做如下分录入账：

借：预提费用—一预提配套设施费 320 000

贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000

如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。学会计论坛

第二篇：房地产企业会计账务处理

房地产企业会计账务处理

学以致用，这是我把刚学到的房地产会计知识加以运用。开发房地产（住宅）单项会计核算其实也不是很难，但也不是很容易，主要抓住要点，用心去学就会很快学会。

房地产开发流程可以用五证来贯穿1.《建设用地规划许可证》、2.《.国有土地使用许可证》、3..《建设工程规划许可证》4..《建筑工程许可证》、5.《商品房许可证》。

开始建账时会涉及到这些会计科目和这些成本项目

一、首先是各股东的投资：经会计师事务所的注册会计师验资确认各股东的出资额。

各股东的出资额存入基本账户时的会计分录：

借：银行存款------账号

贷：实收资本------某某

注有多个股东投资要分明细设账

如有某股东用购买的土地出让金作投资的会计分录：

借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金

贷：实收资本-----某某

如果经股东确认土地评估大过购买价时的会计分录：

借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金（评估后的金额）贷：实收资本-----某某（购买时支付的土地出让金金额）

贷：资本公积（差额）

二、土地征用及拆迁补偿费：包括为开发房地产而取得的土地使用权支付的土地出让金，土地征用费，如果是耕地用地还要有耕地占用税，劳动力安置费及地上、地下折迁补偿支出等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-----某花园----土地征用相关费用

贷：银行存款---某账号

三、前期工程费：包括设计规划费、测绘费以及“三通一平”支出、临时用电，排污等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-----某花园----前期工程------XXXXX贷：银行存款---某账号

四、用银行存款支付代垫工程用材料和土方工程款时的会计分录：

借：预付账款----XXXX

贷：银行存款-----某账号

取得对方开给发票时的会计分录：

借：开发成本----某花园----前期工程------XXXXX

贷：预付账款------XXXXX

五、开发间接费用：包括现场管理人员的薪筹、固定资产折旧、办公费、水电费，通讯费，伙食费.....等如发生这类成本作如下付分录：

用银行支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：

借：管理费用-----XXXXX

贷：银行存款-----某账号

六、交当年需交税费的会计分录：（注：刚开始时只交印花税、土地使用税，由于年交的税费不用预提）

建安合同印花税按工程项目总额*0.03%、账本本数*5元、账本记载的注册资金*0.05%，土地使用税面积*4元.....等

用银行存款支付各种印花税时：

借：管理费用----印花税

贷：银行存款-----某账号

用银行存款支付当年要交土地使用税时的会计分录：（注：我们那里是按土地使用面积*4元）

借：管理费用----土地使用税

贷：银行存款-----某账号

这个阶段发生的会计业务基本完成，明细账、总账跟其他企业设定基本一样，做完凭证、科目汇总后就可以做报表了，为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。以上只是代表性的处理，如果还有什么会计业务发生的话，要看这项会计业务是属于什么性质的，就要用到什么样的会计科目了。

七、接着到了工程准备完工，可以达到预售阶段时，就可以申请《商品房预售许可证》取得证件后才可以销售，这时是属于期房销售。根据《企业会计准则》的规定，由于企业销售商品不满足收入条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时再确认收入。

收到期房房款，已存入银行时的的会计分录：

借：银行存款-----某账号

贷：预收账款-----XX楼-XX单元-XX房

用银行存款支付工程进度款和代付工程材料时的会计分录分录：

借：预付账款-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号

取得对方开给的建安发票时的会计分录分录：

借：开发成本---建安工程

贷；预付账款----XXXXXX

用银行存款支付销售部的费用包括人员工资、广告费，水电费、租金.....等时的会计分录：

借：营业费用-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号

管理费用的会计分录基本上跟以上的第五项一样

提当月税款时的会计分录：包括营业税5%、城建税按营业税款的7%、教育费附加按营业税款的3%、我们这里还有一个地方教育费按营业税款的2%(地方自己定的，有差异)、土地增值税预缴按收到期房款的1%、（企业所得税预缴按期房款的10%确定成本利润率-期间费用-税金）*25%、如当年未交的土地使用税、印花税、还要补交。

借：主营业务税金及附加

贷：应交税费----营业税

贷：应交税费-----城建税

贷：其他应交款----教育费附加

用银行存款支付税款时的会计分录：

借：应交税费----营业税

借：应交税费----城建税

借：其他应交款----教育费附加

贷：银行存款-----某账号

以上所提税款的会计分录也按类似营业税来做，明细改成所得税或土地增值税.....等

检查做完会计分录无误后，就可以科目汇总做会计报表了。为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。

八、接着又到了竣工结算阶段把房交付给购房者了。由建设监督部门检查工程质量，测算出面积等

收到竣工结算单时的会计分录：

借：开发产品----

贷：开发成本------

交付给购房者开票时冲预收账款：已挂的预收账款转入主营业务收入借：预收账款

贷：主营业务收入

结转销售成本时的分录：

借：主营业务成本

贷：开发产品

这个阶段的间接费用跟以上处理差不多。

税款的清算，由于企业所得税，土地增值税是先预缴的到竣工清算后也要清算税款。少补多退。

第三篇：房地产项目开发——成本核算细则

房地产开发企业核算原则

一、编制目的

基于目前地产板块三个项目公司财务会计人员多数没有地产行业从业经验，对该行业核算特征不甚熟悉等原因。为达到公司的运作规范和各项财税法规的要求，加强会计核算，规范各项财务操作流程，特编制此核算原则。指导、规范、统一日常核算工作，以达到为决策者提供准确、及时的财务信息。

二、适用范围

地产事业中心管理范围内的法人。

三、核算内容

土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。

目前现有项目都处于开发初期，涉及的成本项基本在土地成本、前期成本及开发间接费用三项。由于时间原因，现就上述三项进行细则解释，日后随着项目进度尽快完善。

项目开发成本核算细则

一 房地产企业开发成本的核算内容

房地产开发成本包括八大块：土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。(一)土地成本：

土地费是指房产商取得土地的花费，主要包括土地出让金、土地转让费、拆迁补偿费、土地征用费、耕地占用费、安置费、拆迁补偿费、旧城改造费（个别区域有）、和其他与土地有关的费用（如取得土地使用证的契税、印花税、拍卖佣金、公证费、评估费和交易费）。这是房地产开发成本的最重要组成部分，地段越好、售价越高的楼盘，土地费占总成本的比重越高。

土地费用的核算内容根据土地的取得方式不同而有所区别，土地的取得方式主要有四种：划拨、转让、出让和收购股权。

1.土地使用权的划拨是指县以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。一般只有国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源交通水利等项目用地和法律行政法规规定的其他用地方可以划拨方式取得土地。

2.土地使用权的出让是指国家以土地所有权者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，即从一级市场取得土地。出让的最高年限为；居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。其出让方式有三种，一是拍卖，二是招标，三是双方协议。从2003年8月1日起，上海市所有土地的出让均采用招标方式进行。

3.土地使用权的转让是指土地使用者或土地经营单位（包括房地产开发公司）有偿地将土地使用权横向转让他方的行为，即从二级市场取得土地。原以划拨方式取得的土地应按规定签订土地使用全权出让合同，并向市、县级人民政府补交土地使用权出让金方可转让，以出让方式取得的土地在转让时，由于更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，需向政府补交一笔地价。

4.在不能用转让方式取得土地，通过招投标取得土地也比较困难的情况下，我们也可通过收购项目公司股权的形式取得土地。在这种情况下，土地费用仍然是原开发商取得土地时发生的成本，土地的溢价只能通过溢价收购的形式完成（而这部分溢价只能记入收购方投资收益的借方由以后项目公司分回的利润来弥补），很难记入开发成本的土地费中，势必会造成项目公司承担很大的一笔土地增值税和所得税。所以，采用这种方式取得土地，在对项目收购进行论证时必须考虑税收的因数，以免误导决策者。

土地费用的归集依据土地合同签订方式的不同而有所区别，土地合同的签订一般有以下几种形式：（1）闭口合同，即合同金额是固定的，合同签订后不再变动。一般通过出让方式取得土地都签订这种合同，那么土地费用就由合同价加上拆迁、安置费用等构成，核算比较简单。（2）开口合同，即合同金额在签订合同时并不固定，而到合同结算时才最后确定。一般通过转让方式取得的土地都签订此类合同，它们均是基于签订合同时许多扣除项目如土地出让金等，或土地面积和规划方案等还是未知数，为了维护双方的利益，先确定计算原则，待所有未知数变成已知数时才最后结算，它分两种形式：A、合同约定一个总价，然后再规定土地方应承担动拆迁、安置费用、土地出让金、场地平整、供配电等费用。根据交地是按七通一平交付，还是三通一平交付的不同扣除的费用有所不同。还有约定建好的公建配套设施如商场等归土地方所有，由开发商向土地方收取造价成本等，并约定这些费用由开发商支付，从土地款中扣除。B、先预计转让的土地面积和容积率，约定房屋造好后，土地方分得多少比例的面积，再按约定的单价折合成土地合同价，并约定这些房屋的税金，以及应承担的土地出让金、大市政配套费由土地方承担，从土地款中扣除。对于这类土地费的核算，由于项目立项单位为开发商，所以开发商支付以上款项后取得的发票可直接记入开发成本，事实上的合同总价为扣除以上约定费用后的价款。为了保证核算的清晰性和一贯性，在发生以上费用时按费用类别归类记入相应的成本科目，但在合同执行情况表中要将这些费用全部归入合同支付款中，以便与土地方结算土地款。当所有未知数变成已知数后，必需再重新签订一份补充协议，确定明确的合同总价。

以上土地费用的归集是基于取得的土地至少是完成了三通一平的土地，即动拆迁工作由土地方完成的，如取得的土地是毛地，即动拆迁工作由开发商来做，费用由开发商承担，不含在地价中的情况下。由于开发商一般没有动拆迁的能力，一般是委托动拆迁公司来操作，开发商监督并支付动拆迁费用。

还有一种取得土地的方式就是在建工程转让，即通过拍卖方式取得在建的烂尾工程，或通过协商的方式将土地转让变成在建工程转让（由别的房地产公司通过划拨或出让方式取得土地，完成25%的投资后再进行转让）。对后一种方式取得的土地可能存在一个问题，即这25%的投资有可能均是由我公司承担，但有些发票却开的是原开发商的名称，为了入帐凭证的合法性，须关注此事，要求在转让过程中和转让方协调此事，将发票重新开具为我方抬头的发票。在核算土地费时应根据评估报告，将已发生的前期费用和建安费用分别记入“前期开发费”和“建筑安装费”的相应科目中，将合同总价扣除以上两项费用后的金额记入“土地补偿费”中。

(二)前期成本

房地产开发成本中的前期开发费用主要核算房地产开发企业取得土地后，为取得项目开发、销售所需的各类证照而进行规划设计等发生的直接费用和中介咨询费用等。

1.勘察费用

勘察费用包括：

1、勘察方案的设计和咨询及初勘、详勘；

2、水文、地质、文物和地基勘察费，管线监测费，日照测试费（仅高层、小高层在上报规划时需要），拔地钉桩验线费，复线费，定线费，施工放线费，丈量、测绘费、各类检测费等。

测绘费包括红线定界费、预售面积测算费、竣工面积测绘费、竣工后沉降观测、避雷测试及其他与测绘有关的支出。其中红线定界费是指测绘院对项目施工建设位置确定实地施测规划道路定界费包括验线费和座标订界服务费；竣工面积测绘费核算内容有建设工程竣工规划验收测绘费和实际勘丈费等支出；其他还有与测绘支出有关的核算内容有地形数字化图、修测费及标高测量费。

检测费包括管线监测费、试桩费、桩测试费及其他与监测及试桩、桩测试费有关的支出。其中桩测试费核算内容有预制桩静载荷试验及低应变动测、静动测试；其他与监测及试桩、桩测试费有关的支出有幕墙检测费、噪音检测、桩基施工安全监测及办理监护绿卡。2.规划设计费

规划设计费包括规划费、设计费、专项工程设计费及其他与规划设计有关的费用。规划费中含详规编制费、方案招标咨询费、模型及效果图制作费。设计费中包括方案及方案深化设计费、扩初及施工图设计费、修改设计费等，有方案、扩初、施工图、专项工程、景观、外立面、室内精装修、公共部位装修、机电方案、节能、人防、钢结构、水电、等各类设计费，但不包括样板房设计费。

其他设计费主要有可研编制费、市场调查费、项目建设咨询费、配套方案征询费；市场调查费核算的主要内容有项目市场定位调研、市场推广策划报告；项目建设咨询费核算的主要内容有小区设计咨询、面积与层高技术咨询、开设道口咨询费、安装沉沙池技术咨询、翻照港湾式停车场技术咨询、供电咨询费（站式改箱变）、管线设计；环境评估费核算内容有气象环评费、辐射环境咨询。配套方案征询费包括煤气、上水、排水、供电及其他与配套方案征询费有关的支出。其中煤气是指供气、排管、调压器设置规划方案征询费。3.报批报建费

报批报建费包括报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、“两证一书”申报费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费、大市政配套费等。

人防费有两种情况一种是自行建造则不收取人防费，另一种情况是开发商自己不建造则区人防办按土地规划面积收取30元/平方米。

招标管理费：开发商自己没有招标管理权，所有招标事项必须通过专业招标公司公开招标，招标公司收取一定招标管理费。招标管理费包括勘测招标费、设计招标费、施工招标费、招标代理费、监理招标费及其他与招标管理费有关的支出。

质监费及交房前各项验收费包括质监费、二次供水水箱清洗和消毒保洁、二次供水水质测试费及其他与质监费及交房前各项验收费有关的支出。

执照费核算内容包括城市规划许可证执照费、大产证登记费、办理预售证证照费及相关手续费、入户许可证、住宅质量保证书等证照费。

大市政配套费即住宅建设配套可分为市政配套费和公建配套费。市政配套费是指规划红线外为小区住宅建设配套的城市道路、雨污水系统、供电、供水、供气、公共交通、电话通讯等市政公用基础设施项目的建设。公建配套费是指在市区用于街道办事处、派出所、中小学、幼托、独立公园的征地、儿童乐园、邮政等公建设施项目的建设。这种配套设施一般是由政府住宅发展局安排市政公司根据城市的总体规划来安排实施，开发商按规定标准支付配套费给住发局。但如果开发商有能力，且建大面积小区也可向住发局申请自行建造配套设施，那么，此科目核算的内容就为建造此类设施实际发生的费用。如果政府的基础配套设施建设跟不上小区发展的要求，开发商为了满足交房要求只能自己建设，如代建学校、幼儿园以及红线外接水、电等，这部分建造费用可向住发局申请返还已交的部分配套费。

住宅建设配套费是指住宅，收取标准为住宅面积，不是住宅的不收，即便在商住楼计算时要扣除商业部分面积，只计住宅的面积。如果通过转让方式取得的土地费中已包含了大市政配套费，这里就不再单独核算。4.红线外市政工程费

红线外市政工程费包括小区外各种管线接到地块周边的费用（道路、水、电、燃气、热力、通讯、电视等），包括建造费、管线铺设费、接口补偿费等。5.工程造价咨询及审价费

工程造价咨询及审价费包括支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用，包括请咨询公司计算工程量及法务审计中心要求外审的费用，钢筋翻样审计费等。6.监理费

监理费包括设计、工程、市政等监理。7.七通一平

七通一平包括临时用水（施工用临时给水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用）、临时用电（施工用的临时用电规划设计、管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除等费用）、临时道路（施工用的临时道路设计、建造等费用）、临时排水排污系统、临时热力燃气、临时通讯、场地平整（基础开挖前的场地平整、拆除、场地清运，包括建设场地上的竖向土石方平衡、盈土现场多余土石方外运、亏土现场土石方调入等）。8.临时设施费

临时设施费包括临时围墙围板（围墙、围栏等的设计、建造、维护、装饰等费用，如含在总包合同范围，则此项费用归在主体结构）、临时场地设施（临时办公室及临时场地借用，如含在总包合同范围，则此项费用归在主体结构）。9.前期杂费

前期杂费包括前期物业费（交房前的物业服务及房屋空置的物业管理费等）、维修基金、工程保险费等。

前期物业费包括交房前的物业服务、物业接管费、房屋空置的物业管理费、物业用房和居委会用房的装修和设备安装配套、无法收回的业主委员会成立前发生的小区公共部位的维修和养护费用等相关费用。

维修基金是指应由开发商承担的小区公共部位的维修和养护费用，该基金按政府规定的标准在办理房产初始登记时交到住宅发展局指定的帐户内，代小区业主委员会成立后由业主委员会负责管理和使用。

其他是指与项目前期有关的但上述各明细没有包括的内容。主要有竣工档案编制费、工程保险费、地名管理费、购买地形图、地名登报及办理门牌费等支出。(三)开发间接费用

开发间接费是指直接参与项目建设的项目部成员的人工成本和为项目的正常经营而发生的各类间接费用，包括工资、四金、计提的三项费用、差旅费、业务招待费、会务费、水电费、车辆使用费、办公费、咨询费、折旧费、修理费、印花税、房产税和其他与项目开发有关的费用。

目前项目公司发生的费用分为两部分：一部分来源于集团职能部门，涉及部门主要有房地产管理部、采购及造价部、产品及营销部、战略发展部。上述部门为支持项目公司开发所发生的费用，在期间费用管理费用列支；另一部分来源于项目人员为项目经营发生的费用，该部分费用全部列支在开发间接费用中。(四)财务费用

财务费用是指为项目开发筹集资金而发生的支付给金融机构和非金融机构的利息支出和汇兑损益等。在项目竣工交付使用后发生的利息支出不在此科目核算，而在期间费用中列支。

第四篇：房地产企业会计处理(资产类会计科目核算)

房地产企业会计处理（资产类会计科目核算）（1）现金

从银行提取现金：

借：现金

贷：银行存款

支取现金或是预支现金：

借：其他应收账——XX

成本类或材料类科目

贷：现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法。

提取坏账准备金：

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时：

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款：

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票：

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）：

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票：

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料：

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）：

借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款。

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额：

借：应付账款——应付工程款

贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购——设备采购

贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

借：库存设备 贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：预付账款

贷：银行存款

设备到达验收入库

借：物资采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款

借：应付账款——应付供货款

贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款

借：应付账款

贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）

借：银行存款

贷：其他业务收入

结转成本

借：其他业务支出 贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工

借：委托加工材料

贷：库存材料

材料成本差异

加工完后验收入库

借：委托加工材料

贷：银行存款

借：库存材料——XX材料

贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等。

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

借：开发间接费用

贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法：

借：待摊费用

贷：低值易耗品

借：采购保管费

贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工验收时

借：开发产品

贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目。

出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品

贷：开发产品

租金收入：

借：银行存款或应收账款

贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目。

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销

借：开发成本或开发间接费用

贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大

借：开发成本或开发间接费用

贷：银行存款

如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用

贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

借：固定资产

贷：银行存款

购入需要安装的固定资产

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

支付安装费用

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

安装完毕交付使用时

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

领用材料时

借：固定资产购建支出

贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费

借：固定资产购建支出

贷：应付工资

应付福利费

完毕建筑交付使用

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）

借：固定资产

贷：实收资本

累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产——生产生用固定资产

残料变卖时

借：银行存款

贷：固定资产购建支出

支付扩建工程款时

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产购建支出

交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产

贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

第五篇：房地产企业会计心得

房地产企业会计学习心得

在我们的前言中说到房地产企业会计是一门行业会计，是房地产经济开发，经济管理，工商管理，财务会计及相关专业一门重要的专业基础课，既有理论性，又有很强的实践性，所以，我们在学习这门课程的时候主要是以房地产经营过程为例来介绍会计的基本核算理论和方法。在我们学习这本房地产企业会计这本书时，它的主要特点在于；一是操作的规范性，它系统的介绍了会计核算范围理论与方法。二是内容的更新，教材是用最新的小企业会计核算制度，针对性强。三是可操作性，本书演示了账证表的会计核算程序。在我学习这本书时，里面的章节有些对于我们来说是已经学习过了，这对我们来说是一次更好的复习。

学习房地产企业会计这本书，其中一共分为10章。其中涵盖了总论，会计核算远离，房地产企业货币和应收款项，房地产企业存货核算，房地产企业固定资产和无形资产，房地产负债的核算，房地产所有者权益的核算，房地产企业卡发成本的核算，房地产企业收入费用和利润的核算，房地产企业财务报告，在这十章中我们主要是来学习了第四章的房地产企业存货的核算和第八章的卡发成本的核算，在学习时我感到税法的很多我都记不牢固，发现税率很的要去好好的理解和记和运用，还有房地产企业会计和平常的财务会计的不同，在学习房地产开发的阶段中有很多是自建的，转让的，商品的，国家的，收租的等等吧，其中的房产税，契税耕地占用税，土地使用税，在土地使用税时又有耕地和非耕地之分，在开发房地产的时候有一些的附

加税等业务。

在存货中，有存货的账户设置和物资采购，采购的保管与库存的设置，在物资采购过程里分为材料采购和设备采购细节，在存货这一章节中我们主要是学习存货的概念，内容，成本构成；采捞按计划成本法和实际成本法核算的方法；出租和周转房的核算；期末存货的计价原则及方法等。在第八章的开发成本中怎样取得土地所有权的确认有先竞拍保证金，竞拍成功后转做土地的购买费用里，然后支付剩余土地使用款，最后转入土地成本，在在建工程中，有自营规模的大小之分来记账的，而本章的只要内容就是学习房地产企业成本的构成，土地开发的核算，配套设施和代建工程开发成本的核算，房屋开发成本的核算，在学习的一二三章中我们主要是学习会计的基本知识，它的职能要素，目标。原则。凭证的审核填制，保管，程序与规则。与应收应付，债权债务的核算等。在五六七章节中我们又学习了固定资产无形资产的取得，折旧，分类，处理和在负债中的各种税务以及损益类的各种核算方法，在最后的九十章节中我们学习的主要就是成本类费用类的核算和我们一定要牢记的四表一注知识，最后，这本课本的知识对于我们以后无论从事于房地产和普通会计来说都是很有实质性的用处的，不仅让我们又巩固了一边会计的基础知识又增添了一些实际操作房地产的性质，很受用。