房地产企业会计实务问答

第一篇：房地产企业会计实务问答

问:房产分两期开发，一期建造的园林景观，会所等的成本应在两期成本中分配。分配的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的分配标准？

答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。可销售面积是单位成本计算基础。参见下面详述：

由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。

由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。

根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。

问:把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费“还是在”公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容包含些什么？

答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

按售楼处核算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于（2）类，则无矛盾。但如果无产权，为业主共有则应该核算在公共配套设施费项下。

31号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑。

在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容主要是配套设施建造成本，很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费。

问:房屋实测报告的“房屋建筑总面积”是不是等于“可售产品的销售面积”+“公建面积(公共绿化占地面积)”？（实测报告上可售面积指的是“住宅”）

答：根据《房产测量规范》房屋实测报告的房屋建筑总面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。

问:基础设施费的中绿化的核算内容，是否仅指建造绿化的工程费用？绿化的面积不在建筑面积计算范围吧？

答：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建筑物，不应纳入建筑面积计算。

问:31号文中”计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。“哪些是税收规定可以预提和应付计入成本的？

答：税收规定可以预提和应付计入成本的包括：

⑴应付福利费、教育经费、工会经费；

⑵财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。”

⑶国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：“

六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”外资房企在开发费用预提方面有更大的空间。

问:为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？

答：至于用什么科目核算，见仁见智。我们认为进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用发生后产生的成果还可以用于其他金融机构融资。

问:售楼处设在小区的会所，发生的售楼处装修费用是作为销售费用处理还是记入会所的建造成本？

答：如果该装修费用金额较大，且装修中考虑了以后会所经营或使用的需要，售楼结束后，该会所即可直接投入使用，不对原装修作大规模调整，应该计入建造成本。如售楼处仅是临时装修或布置，可以计入销售费用。

问:哪些费用可入销售费用？

答：房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。

销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。

销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。

合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。

销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。

第二篇：施工企业会计实务

XX建筑施工企业财务及相关业务流程

现金的核算

1.6月2日,企业从银行提取现金10000元,以备日常零星开支.应作会计分录: 借:现金 10000

贷:银行存款 10000

2.6月4日,企业购买办公用品一批,共计960元,以现金支付.应作:

借:管理费用 960 贷:现金 960

3.6月5日企业处理一批废旧材料,收到现今1200元 借:现金 1200

贷:其他业务收入 1200

4.6月8日,企业将超过库存限额的现金10000元送存银行 借:银行存款 10000 贷:现今 10000

施工企业会计--现金清查的核算

某施工企业对库存现金清查后,发现帐款不符,现金短缺800元.后经核查,短缺现金中有200元系出纳员责任事故所致,应由个人赔偿;目前无法查明原因,经批准予以转销.(1)短缺原因查明前:

借:待处理财产损溢--------待处理流动资产损溢 800

贷:现金 800(2)短缺原因查明后:

借:其他应收款---------应收现金短缺款(ＸＸ个人)200 管理费用----------现金短缺 600

贷:待处理财产损溢--------待处理流动资产损溢 800 银行存款的核算

6月2日，企业收到发包单位银行汇票一张，支付上月结算款200000元，当日填制进帐单入帐。借：银行存款 200000

贷：应收帐款------应收工程款 200000

6月6日，企业签发转帐支票一张，支付购买钢材款10000 借：物资采购--------主要材料（钢材）10000 贷：银行存款 10000

6月10日，企业对外销售混凝土预制构件一批，对方以转帐支票支付货款5850元，当日填制进帐单入帐。借：银行存款 5850 贷：其他业务收入 5850

6月12日，企业收到银行付款通知，支付到期的商业承兑汇票8000元 借：应付票据 8000

贷：银行存款 8000 其他货币资金的核算

（一）外埠存款的核算

某企业6月8日，电汇200000元到采购地银行开立采购专户。6月16日采购员交来供货单位发票帐单等报销凭证，报销采购钢材的货款及运杂费187200元，采购专户的剩余款项已退回企业存款户。

（1）汇出资金开立采购专户时：

借：其他货币资金-----外埠存款 200000 贷：银行存款 200000（2）采购付款报销时：

借：物资采购----主要材料（钢材）187200 贷：其他货币资金-------外埠存款 187200（3）结束采购专户余额转回时： 借：银行存款------外埠存款 12800 贷：其他货币资金------外埠存款 12800 二）银行汇票存款的核算

企业向开户银行提交“银行汇票委托书”及30000元的转帐支票办理银行汇票。办妥后，持汇票向外地采购木材26910元，余款转回企业存款户。

（1）取得汇票时，根据银行盖章退回的委托书存根联： 借：其他货币资金------银行汇票 30000 贷：银行存款 3000

（2）报销时，根据发票帐单等凭证：

借：物资采购-----------主要材料（木材）26910 贷：其他货币资金---------银行汇票 26910

（3）余款转回时，根据银行转来的汇票第四联（多余款收帐通知）借：银行存款 3090

贷：其他货币资金-------银行汇票 3090 三）信用卡存款的核算

企业向开户银行提交“信用卡申请书”以及2000元转帐支票办理信用卡。办妥后，用信用卡支付购买大宗办公用品18000元。以后又续现金20000元。

（1）办妥信用卡时，根据银行退回的申请书存根联： 借：其他货币资金-------信用卡 2000 贷：银行存款 2000

（2）报销时，根据发票帐单及开户银行转来的凭证等： 借：管理费用---------办公费 18000 贷：其他货币资金----------信用卡 18000（3）续存资金时，根据转帐支票存根： 借：其他货币资金------信用卡 20000 贷：银行存款 20000 应收帐款的核算

某施工企业月终,向发包企业开出“工程结算帐单”，结算工程价款600000元，按合同规定，应扣还预支工程款200000元、预收备料款100000元，余款发包单位通过银行已用转帐支票支付。

（1）向发包单位办理工程价款结算时

借：应收帐款----应收工程款（发包单位）600000 贷：工程结算 600000

（2）按合同规定从结算工程价款中扣还预支工程款、备料款时 借：预收帐款——预收工程款 200000

——预收备料款 100000

贷：应收帐款——应收工程款（发包单位）300000（3）收到转帐支票，填制进帐单入帐时： 借：银行存款 300000

贷：应收帐款——应收工程款（发包单位）300000

某施工企业月初对外销售预制构件一批，货款35100元，以银行存款代垫运杂费1200元，货已运达购货单位，委托银行收款手续已办妥。（1）开出销售发票，确认销售收入时： 借：应收帐款——应收销货款（Ｘ单位）36000 贷：其他业务收入 35100

银行存款 1200（2）收到货款时： 借：银行存款 36300

贷：应收帐款——应收销货款（Ｘ单位）36300 预付帐款的核算

“预付帐款”帐户应分别按“预付分包单位款”和“预付购货款”两个明细帐户，并分别按分包单位和供应单位名称设置明细帐，进行明细核算。预付帐款不多的企业，也可以将预付帐款直接记入“应付帐款”帐户的借方，不设置该帐户。

企业按预付分包单位工程款和备料款时，通过“预付帐款——预付分包单位款”帐户核算。若企业以拨付材料抵付预付备料款的结算价格与双方协商的结算价格不一致，其差额应通过“工程施工——合同成本（分包成本）”帐户进行调整。企业预付给分包单位的工程款或备料款，在结算已完工程价款时应当抵扣。

例：

某施工企业按合同规定，已主要材料一批拨付给分包单位抵作备料款，其计划 成本60000元，材料成本差异率为2%，双方协商作价为58000元；同时，以银行存款预付分包单位工程款200000元。月末，企业与分包单位办理价款结算，根据分包单位提出的“工程价款结算帐单”，应结算工程价款350000元，扣除已预付的工程款200000元、备料款58000元，余款以银行存款支付。

（1）企业向分包单位拨付抵作备料款的材料时： 借：预付帐款——预付分包单位款（备料款）58000 工程施工——合同成本（分包成本）3200 贷：原材料——主要材料 60000

材料成本差异——主要材料 1200（2）企业预付分包单位工程款时：

借：预付帐款——预付分包单位款（工程款）200000 贷：银行存款 200000

（3）收到分包单位“工程价款结算帐单”，结算工程价款时： 借：工程施工——合同成本 350000

贷：预付帐款——预付分包单位款（工程款）200000

——预付分包单位款（备料款）58000

应付帐款——应付工程款（分包单位）92000（4）开出转帐支票支付分包单位工程价款时： 借：应付帐款——应付工程款（分包单位）92000 贷：银行存款 92000 例：

某施工企业根据购货合同规定，预付建材公司钢材款40000元。供应单位发货后，开来发票帐单，列明钢材价款46800元，代垫运杂费1300元。

（1）按合同规定预付货款时：

借：预付帐款——预付购货款（建材公司）40000 贷：银行存款 40000（2）根据供应单位发票帐单所列金额： 借：物资采购——主要材料（钢材）48100 贷：预付帐款——预付购货款（建材公司）48100（3）补建材公司货款时：

借：预付帐款——预付购货款（建材公司）8100 贷：银行存款 8100 其他应收款的核算

1.某施工企业向水泥厂购买水泥一批以银行存款支付水泥纸袋押金3000元。借：其他应收款——存出保证金（水泥厂）3000 贷：银行存款 3000

2.企业仓库因火灾造成一批主要材料毁损，经保险公司确认，应赔偿损失100000元。借：其他应收款——保险公司 100000

贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢 100000 3.企业某职工因损坏公物被企业罚款400元。借：其他应收款——Ｘ职工 400 贷：低值易耗品——在用低值易耗品 400 内部往来的核算

内部往来是指企业与内部所属各个独立核算的单位之间，或内部独立核算单位彼此之间，由于工程价款结算、产品、作业和材料销售、提供劳务等作业所发生的各种应收、应付、暂付、暂收的往来款项。

应注意的是，企业与内部独立核算单位之间有关生产资金的上交下拨业务，企业可分别在“上级拨入资金”和“拨付所属资金”帐户中核算，而不在“内部往来”帐户中核算。

1.企业与所属单位之间的往来核算

某工程有限公司第一公司（内部独立核算单位）因办理开工前期准备，向公司总部财务部借款100000元。（1）第一公司应作会计分录： 借：银行存款 100000

贷：内部往来——公司总部 100000（2）公司总部应作会计分录

借：内部往来——第一公司 100000 贷：银行存款 100000

2.企业内部独立核算单位之间的往来核算

企业内部独立核算单位之间的往来核算，可以通过企业（公司）集中核算，也可由个内部单位直接核算，现将两种方法分别介绍如下：

第一种：通过公司集中结算

即各单位之间的往来核算，都要作为各单位与公司之间的结算，通过公司办理结算手续。例：

某工程有限公司的机械化公司（内部独立核算）为一公司（内部独立核算）的甲工程提供机械作业服务，根据机械化公司填制的“内部转帐通知书”结算机械使用费6200元。

公司各方应作分录：（1）机械化公司应作分录 借：内部往来——公司总部 6200 贷：其他业务收入 6200（2）公司总部应作分录 借：内部往来——一公司 6200 贷：内部往来——机械化公司 6200（3）第一公司应作分录

借：工程施工——合同成本——甲工程 6200 贷：内部往来——公司总部 6200 第二种：各单位直接结算

即各内部独立核算单位之间发生的日常结算业务，先在各单位之间进行直接结算，月末再由企业（公司）组织各单位对帐后，转入企业（公司）往来帐。

例：仍以上例为例，假定机械化公司直接向一公司办理结算。（1）机械化公司应作分录： 借：内部往来—— 一公司 6200 贷：其他业务收入 6200（2）一公司应作分录：

借：工程施工——合同成本——甲工程 6200 贷：内部往来——机械化公司 6200

月末，公司总部财务部组织内部独立核算单位集中对帐，各方将相互结算款项核对无误后，根据各单位的内部往来帐的余额汇总编制“内部转帐凭证汇总表”，各方据以转帐。

本例月末根据编制的“内部往来转帐凭证汇总表”各方应作分录：（1）机械化公司应作分录

借：内部往来——公司财务部 6200 贷：内部往来—— 一公司 6200（2）一公司应作分录：

借：内部往来——机械化公司 6200

贷：内部往来——公司财务部 6200（3）公司总部应作分录：

借：内部往来—— 一公司 6200 贷：内部往来——机械化公司 6200 备用金的核算

备用金是指企业拨付给非独立核算的内部单位（职能部门、施工单位、车间等）备作差旅费、零星采购或零星开支等使用的款项。

施工企业 必须建立和健全备用金的预借、使用和报销制度，并指定专人负责管理，按照规定的用途使用，不得转借给他人或挪用他用。支付的备用金，应在规定期限办理报销手续，交回预额。前帐未清，不得继续支付。“备用金”帐户应按备用金的领用单位或个人设置明细帐，进行明细分类核算。根据备用金的管理制度，备用金的核算分为定额管理和非定额管理。

1.定额管理。实行定额备用金制度的企业，对于领用的备用金，应定期向财务部门报销。财务部门根据报销数用现金补足备用金定额时，借记“管理费用”等帐户，贷记“现金”或“银行存款”帐户，报销数和拨付数都不再通过“其他应收款”帐户核算。

例：企业物资供应部门实行定额备用金制度，财会部门根据核定的备用金定额8000元，以现金拨付。借：备用金——物资供应部门 8000 贷：现金 8000

上述物资供应部门报销日常管理支出5600元 借：管理费用 5600 贷：现金 5600 2.非定额管理

是为了满足临时需要而暂付给有关部门和个人的现金，使用后实报实销。例：企业总务部门李江外出参加会议，预借差旅费3000元，以现金支付。借：其他应收款——李江 3000 贷：现金 3000

上述总务部门李江出差归来，报销差旅费2400元，退回现金600元。（1）借：管理费用 2400

贷：其他应收款——李江 2400（2）借：现金 600

贷：其他应收款——李江 600 应收票据的核算

（一）概念

应收票据是指企业采用商业汇票结算方式销售商品、产品而收到的商业汇票。对于施工企业而言，应收票据是指施工企业因结算工程价款以及对外销售产品、材料而收到的商业汇票。

（二）分类 1.商业承兑汇票和银行承兑汇票。商业承兑汇票是由付款人承兑的汇票，它可以有收款人签发，也可以由付款人签发，但必须由付款人承兑；银行承兑汇票是由在承兑银行开立存款帐户的存款人签发，由开户银行承兑付款的票据。

2.不带息票据和带息票据.带息票据指票面金额和票面利率并计算到期利息的票据;不带息票据是指票据到期按票面额支付，票据上无利息规定。目前，我国的商业汇票都是不带息票据。

应收票据贴现的计算 计算贴现值的步骤： 第一步，计算到期值

票据到期值=票据面值+票面利息

=票据面值*（1+票面利率*票据期限）第二步，计算贴现息

贴现利息=票据到期值*贴现率*贴现期 第三步，计算贴现净值

贴现净值=票据到期值-贴现利息 计算票据到期日和到期值时应注意：

应收票据的期限有按“天数”表示和按“月数”表示两种。

1.如果票据的期限按“天数”表示，应从签发日起按实际经历的天数来计算到期日。通常签发日和到期日只能算一天（也就是算头不算尾或算尾不算头）。与此同时，计算利息使用的利率，要换成日利率（年利率/360）如企业收到一张面值100000元的商业汇票,利率为9%,80天到期,票据的签发日为8月1日。票据的到期日计算如下：8月份算30天（31-1），9月份30天；尚有20天（80-30-30），所以到期日为10月20日。2.如果票据的期限按“月数”表示，应以到期月份中与签发日数相同的那一天为票据的到期日（也就是对月对日）。与此同时，计算利息使用的利率要换成月利率（年利率/12）。

如企业收到一张面值10000元的商业汇票，利率为9%，5月6日签发，三个月到期，它的到期日为8月6日。（对月对日）

如果是月末签发的票据，不论月份大小，以到期月份的最后一天为到期日。如2月28日签发、一个月到期的商业汇票，其到期日为3月31日。

3.带息票据的到期值即为票据的面值与利息之和,不带息票据的到期值为票据的面值.贴现期的计算与票据到期日的计算应一致.某企业有两张6月10日签发的票据，每张面值为10000元，期限为6个月，A票据不带息、B票据带息，年利率为6%。企业因资金紧张，于10月15日持票据向银行贴现，贴现率为8%，求A、B两张票据的贴现息和贴现净额。

票据的到期日：12月10日（对月对日）

票据贴现天数=（10.15~12.10）=17+13+9=56（天）A票据贴现息=10000*8%/360*56=124.44（元）贴现净值=10000-124.44=9875.56（元）

B票据到期值=10000*（1+6%/12*6）=10300（元）贴现息=10300*8%/360*56=128.18（元）贴现净值=10300-128.18=10171.82（元）应收票据的核算

（一）不带息应收票据的核算

例：企业与发包单位进行工程价款结算，收到承兑期限为3个月的不带息商业汇票一张，票面金额为100000元。

（1）收到商业汇票时

借：应收票据——商业承兑汇票（发包单位）100000 贷：工程结算 100000（2）假设三个月到期后，收回票款 借：银行存款 100000

贷：应收票据——商业承兑汇票（发包单位）100000（3）假设三个月到期后，付款人无力付款 借：应收帐款——应收工程款（发包单位）100000 贷：应收票据——商业承兑汇票（发包单位）100000

（二）带息应收票据的核算

某施工企业向建筑公司出售预制构件一批，收到该公司3月11日签发的60天到期的商业承兑汇票一张，面值15000元，该票据为带息票据，年利率为6%。

（1）收到汇票时：

借：应收票据——商业承兑汇票（某建筑公司）15000 贷：其他业务收入 15000

（2）计提3月份带息票据利息50元（15000*6%/360*20）借：应收票据——商业承兑汇票（某建筑公司）50 贷：财务费用 50 例：

4月11日，企业因资金紧张，将建筑公司签发的商业汇票送存银行贴现，银行按年利率8%扣除贴现息后，其款项已转入企业存款户。企业计算的贴现净额及会计分录如下：

贴现日数：（4.11~5.10）=196（30-11）+10=29（天）到期值=1500*（1+6%/360*60）=15150（元）贴现息=15150*8%/360*29=97.63（元）贴现净额=15150-97.63=15052.37（元）借：银行存款 15052.37

贷：应收票据——商业承兑汇票（某建筑公司）15050

财务费用 2.37 例：

5月10日，建筑公司签发的商业承兑汇票到期，因对方无款支付，银行将已贴现的票据退给企业，并从企业存款帐户中扣回贴现款项。

借：应收帐款——应收销货款（某建筑公司）15150 贷：银行存款 15150 坏帐准备的核算

（一）按余额百分比法计提坏帐准备的核算

在余额百分比法下，施工企业首次计提坏帐准备时，应按年末应收款项余额的一定比例提取。提取时，应借记“管理费用”帐户，贷记“坏帐准备”帐户。需要指出的是，企业应提取的坏帐准备数额是年末“坏帐准备”帐户应保留的余额，而“坏帐准备”帐户的帐面余额未必等于这一数额。因此，只有首次计提坏帐准备时，才是按应计提数入帐的，以后各年计提坏帐准备时，均使用“坏帐准备”帐户的帐面余额与当年估计的坏帐准备数额一致。

例：

某施工企业2000年末，应收帐款余额为100000元，提取坏帐准备的比率为1%。2001年发生坏帐损失12000元，其中甲单位7000元，乙单位5000元，年末应收帐款余额为1600000元；2002年已转销的上年乙单位应收帐款5000元又收回，年末应收帐款余额为1400000元。

（1）2000年末，计提坏帐准备（假定“坏帐准备”帐户无余额）时： 应提取坏帐准备=100000*1%=10000（元）借：管理费用——计提的坏帐准备 10000 贷：坏帐准备 10000

（2）2001年转销已确认的坏帐损失12000元时： 借：坏帐准备 12000 贷：应收帐款——甲单位 7000

——乙单位 5000

（3）2001年末，计提坏帐准备（坏帐准备借方余额2000元）时： 应提坏帐准备=1600000*1%=16000（元）实提坏帐准备=16000+2000=18000（元）借：管理费用——计提坏帐准备 18000 贷：坏帐准备 18000

（4）2002年收回已转销的乙单位应收帐款5000元，按实际收到的金额：

借：应收帐款——乙单位 5000 贷：坏帐准备 5000 同时：

借：银行存款 5000 贷：应收帐款——乙单位 5000

（5）2002年末，计提坏帐准备（坏帐准备贷方余额21000元）时： 应提坏帐准备=1400000*1%=14000（元）实提坏帐准备=14000-21000=-7000（元）借：坏帐准备 7000

贷：管理费用——计提坏帐准备 7000 按帐龄分析法计提坏帐准备的核算

例：某施工企业年末应收帐款余额为１１５０００００元，根据应收帐款个明细帐中的有关帐龄资料，编制估计坏帐准备表如下：

估计坏帐准备表

帐龄

金额

估计坏帐率（％）

坏帐准备 未过期

４００００００

０.５

２００００ 一年内

３００００００

１

３００００ 二年内

２５０００００

２

５００００ 三年内

１５０００００

３

４５０００ 三年以上

５０００００

５

２５０００ 合计 11500000

170000 根据表计算结果及“坏帐准备”帐户年末余额，作会计分录如下：（１）假定年末调整前“坏帐准备”帐户贷方余额60000元 实提坏帐准备=170000-60000=110000（元）借：管理费用——计提坏帐准备 110000 贷：坏帐准备 110000

（2）假定年末调整前“坏帐准备”帐户借方余额12000元 实提坏帐准备=170000+12000=182000（元）借：管理费用——计提坏帐准备 182000

一、材料业务流程

1、申购：每月初，由各工程项目部根据施工进度估算每月需耗用的材料品种、规格、数量，向公司材料部提出申请。

2、供应商的选择和评价：

材料部根据供应商的资质、供应能力、信誉等条件编制供应商名册，对达到要求的供应商评出相应等级，优先选择高等级的供应商，坚决杜绝不合格的供应商参加投标和供货。

按材料供应商建立采购信息档案，并对已验收的材料做好相应的标识，保证各种材料的可追溯性。

3、采购：材料部收到项目部提出的材料申请后，按照交易额的大小采取招标、直接采购等方式，向在册供应商进行询价，按照同质低价的原则决定供货商和供货数量。

4、验收：

供应商送货至项目部，项目部材料保管员按照提出申请的材料品种、规格、质量、数量逐一核对无误后，办理入库手续并在验收单上签字，同时报经各项目部材料员签字确认。

材料验收单一式三联，一联留材料保管员处作为登记仓库材料账的依据，一联交供应商作为结账凭据，一联送公司财务部入账。

5、领用：

项目部各班组，应严格按照相应施工进度的材料需用量领用，不得集中领用或领用与当前施工不相符的材料。

领用时，应由仓库保管员填制领料单，由领用班组签字，同时应报经项目部负责人签字批准后，仓管员按领料单上的品名、规格、数量发料。

6、结存：每月月末（26日前），各项目部应对库存的各种材料（暂时对钢筋、钢材、水泥三种材料）进行盘点，编制材料收发存月报表，填清结存材料的数量、单价、金额，经盘点人员和仓管员签字后于当月29日前报送至公司财务部。

7、库存管理：

材料仓库应按照库存材料的品种、属性分别采取有效的保管措施，以保证库存物资的完好无损。

材料仓库应建立库存材料台账，严格按收料单、领料单登记，月末及时计算出各种材料的账面结存数，定期盘点库存。如有差额，应即使查找原因，并按实际盘点数调整账面数，做到账实相符。

8、废旧物资的处理：

9、检查与督导：公司材料部对各项目部库存材料的使用、管理负有检查、督导的责任。材料部应定期不定期地对各项目部库存材料的管理进行检查，发现问题及时予以指出。

二、产值申报流程

1、确认形象进度：每月月末由经营部根据各在建工程的形象进度计算出完工百分比。

2、确认当月产值：经营部按各在建工程的总造价乘以完工百分比，计算出当月完工产值。

3、申报产值：经营部将各项目的当月产值，报财务部入账。

4、财务部根据经营部经理签字的产值确认单，作为当月收入入账，同时确认各在建工程相应建设单位的应收账款。

三、报表编制、报送流程

1、结账：各单位总账会计于每月末收入、成本、费用、资产、负债、权益等相关业务处理完毕后，先对固定资产、工资等相关系统进行结账，最后对总账系统进行结账。

2、报表编制：总账会计按照集团公司的要求，按月编制资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表等9表及按季撰写财务分析。

3、分公司确认：报表编制完成由分公司财务负责人签字后，报至分公司负责人签字确认。

4、上报：

每月5号下午5：00前，各分公司财务部应将经分公司总经理签字确认后的上月报表的电子文件以电邮方式发至集团财务部合并报表会计处。

每月报表的正式文本以邮寄方式按月或按季度寄至集团财务部。

5、合并报表：

合并报表会计在收到各单位会计报表后，应对其先行复核，勾稽关系不符的报表应退回改正。

合并报表会计按照规定的模板编制集团合并会计报表，并于每月8日下午5：00前上报至集团财务部经理处。

6、财务分析：集团财务部经理根据合并会计报表及各单位财务分析，撰写集团财务分析，并于每月10日下午下班前报集团公司总会计师审核后上报集团董事会。

四、会计核算（出纳、成本、总账、固定资产）流程

1、基本流程：凭证制单——凭证审核——记账——对账——其他系统结账——总账系统结账。

2、支付社会保险费：

划出社保费用时，借：管理费用——员工保险（公司缴付部分）

其他应收款——员工保险（个人缴付部分）

内部往来——XX分公司（按全额）贷：银行存款

发放工资时，借：应付工资（按未扣除社保费金额）

贷：其他应收款——员工保险（个人缴付部分）银行存款或现金（按其差额）

3、交纳税金：

开具工程款发票时，在沪各分公司不做会计处理，上海办事处作，借：应收账款——建设单位 贷：工程结算收入——各项目

在沪分公司收到办事处按已交税费金额开具的收据时，借：应交税金——各税种

其他应交款——各费种

贷：银行存款（或内部往来——上海办事处）

4、固定资产：收到购进单据——在固定资产系统“日常处理——资产增加——固定资产卡片”——在固定资产系统中生成凭证——月末计提折旧——与总账系统核对无误——对固定资产系统进行结账。

固定资产增加时，借：固定资产——各部门

贷：银行存款（或应付账款）计提折旧时，借：管理费用——折旧费（管理部门用）

工程施工——项目部（生产用、项目部管理用）贷：累计折旧

5、低值易耗品：对按相关规定应作为低值易耗品核算的，先计入低值易耗品科目——按九一摊销法摊销90%计入相关项目成本——另10%在该低值易耗品报废时予以核销，转入相关成本。

购进时，借：低值易耗品——具体名称

贷：银行存款（或应付账款）

领用时，借：工程施工——项目部——办公用品等科目

管理费用——低值易耗品摊销

贷：低值易耗品——具体名称

如有人为遗失或损坏，应追究相关人员责任的，按该低值易耗品的10%余额，借：待处理财产损失——待处理流动资产损失

贷：低值易耗品——具体名称 经研究决定处理办法后，借：现金（或其他应收款——相关责任人）

营业外支出（余额大于赔偿的差额）

贷：低值易耗品——具体名称

营业外收入（赔偿大于余额的差额）

自然报废时，按其10%余额，借：工程施工（或管理费用）

贷：低值易耗品——具体名称

6、库存材料：项目部购进主要材料（钢筋、钢材、水泥）时，计入库存材料科目——月末项目部进行实地盘点，编制材料收发存月报表送交公司财务部成本会计处——成本会计根据月末结存数，倒扎出各项目部主要材料实际使用量及金额，作为当月成本。

7、临时设施：对按相关规定应作为临时设施核算的，先计入临时设施科目——首次使用该临时设施的项目部按总造价的60%计入该项目部成本——第二次使用该临时设施的项目部，按原总造价的40%以及为拆卸、重新搭建该临时设施而发生的成本计入该项目部成本。

购进临时设施时：借：临时设施——具体临时设施

贷：银行存款（或应付账款）进项目部成本时：借：工程施工——项目部——临时设施摊销

贷：临时设施摊销

8、计提无形资产摊销：根据自制的计算表，在规定的使用年限内对账面的无形资产平均进行摊销。即： 借：工程施工（或管理费用）

贷：无形资产

9、计提工资、福利费：根据每月末人力资源部和各项目部报来的考勤记录分部门分别计算出管理人员、点工的当月出勤总工日——按照规定的日工资率分部门分人员计算当月应计入成本、费用的工资和福利费金额——制作相关会计凭证。即：

借：管理费用——工资（或福利费）

工程施工——项目部——项目管理人员工资、点工工资、福利费 贷：应付工资——管理人员、项目管理人员、点工工资 应付福利费

10、确认工程结算收入：每月末经营部报来当月产值确认单——总账会计根据各项目产值确认当月各项目部的工程结算收入。即：

借：应收账款——建设单位

贷：工程结算收入——各项目部

11、计提流转税金：根据每月末经营部报来的产值确认单，按照各项应缴税费的比率，分项目计算出应交税金和其他应交款，即：

借：主营业务税金及附加（各项目部）

贷：应交税金（各税种）

其他应交款（各费种）

12、成本结转：月末前，成本会计将当月应计入各项目部成本单据所载事项计入相关项目成本——总账会计按项目部将当月所有成本发生额结转至工程结算成本科目的对应项目。即：

借：工程结算成本——各项目部

贷：工程施工——工程结转

13、结转损益：按当月所有损益类科目的发生进行损益结转，自动生成的凭证为，借：本年利润

有贷方发生额的各明细科目

贷：有借方发生额的各明细科目 本年利润

14、凭证审核：出纳、成本制作的凭证由总账会计审核，总账会计制作的凭证由财务部经理审核。

15、在月末结账日核对现金、银行存款的账实数，编制现金盘点表和银行余额调整表，如有差异，应及时查找原因进行处理。

16、记账与结账：凭证经审核后进行记账，在记账、对账无误以及其他系统均已结账后，对总账系统进行结账。

17、数据备份：财务软件中的数据应按公司规定定期进行备份，备份工作由公司网络管理员负责

第三篇：房地产企业会计心得

房地产企业会计学习心得

在我们的前言中说到房地产企业会计是一门行业会计，是房地产经济开发，经济管理，工商管理，财务会计及相关专业一门重要的专业基础课，既有理论性，又有很强的实践性，所以，我们在学习这门课程的时候主要是以房地产经营过程为例来介绍会计的基本核算理论和方法。在我们学习这本房地产企业会计这本书时，它的主要特点在于；一是操作的规范性，它系统的介绍了会计核算范围理论与方法。二是内容的更新，教材是用最新的小企业会计核算制度，针对性强。三是可操作性，本书演示了账证表的会计核算程序。在我学习这本书时，里面的章节有些对于我们来说是已经学习过了，这对我们来说是一次更好的复习。

学习房地产企业会计这本书，其中一共分为10章。其中涵盖了总论，会计核算远离，房地产企业货币和应收款项，房地产企业存货核算，房地产企业固定资产和无形资产，房地产负债的核算，房地产所有者权益的核算，房地产企业卡发成本的核算，房地产企业收入费用和利润的核算，房地产企业财务报告，在这十章中我们主要是来学习了第四章的房地产企业存货的核算和第八章的卡发成本的核算，在学习时我感到税法的很多我都记不牢固，发现税率很的要去好好的理解和记和运用，还有房地产企业会计和平常的财务会计的不同，在学习房地产开发的阶段中有很多是自建的，转让的，商品的，国家的，收租的等等吧，其中的房产税，契税耕地占用税，土地使用税，在土地使用税时又有耕地和非耕地之分，在开发房地产的时候有一些的附

加税等业务。

在存货中，有存货的账户设置和物资采购，采购的保管与库存的设置，在物资采购过程里分为材料采购和设备采购细节，在存货这一章节中我们主要是学习存货的概念，内容，成本构成；采捞按计划成本法和实际成本法核算的方法；出租和周转房的核算；期末存货的计价原则及方法等。在第八章的开发成本中怎样取得土地所有权的确认有先竞拍保证金，竞拍成功后转做土地的购买费用里，然后支付剩余土地使用款，最后转入土地成本，在在建工程中，有自营规模的大小之分来记账的，而本章的只要内容就是学习房地产企业成本的构成，土地开发的核算，配套设施和代建工程开发成本的核算，房屋开发成本的核算，在学习的一二三章中我们主要是学习会计的基本知识，它的职能要素，目标。原则。凭证的审核填制，保管，程序与规则。与应收应付，债权债务的核算等。在五六七章节中我们又学习了固定资产无形资产的取得，折旧，分类，处理和在负债中的各种税务以及损益类的各种核算方法，在最后的九十章节中我们学习的主要就是成本类费用类的核算和我们一定要牢记的四表一注知识，最后，这本课本的知识对于我们以后无论从事于房地产和普通会计来说都是很有实质性的用处的，不仅让我们又巩固了一边会计的基础知识又增添了一些实际操作房地产的性质，很受用。

第四篇：房地产企业会计账务处理

房地产企业会计账务处理

学以致用，这是我把刚学到的房地产会计知识加以运用。开发房地产（住宅）单项会计核算其实也不是很难，但也不是很容易，主要抓住要点，用心去学就会很快学会。

房地产开发流程可以用五证来贯穿1.《建设用地规划许可证》、2.《.国有土地使用许可证》、3..《建设工程规划许可证》4..《建筑工程许可证》、5.《商品房许可证》。

开始建账时会涉及到这些会计科目和这些成本项目

一、首先是各股东的投资：经会计师事务所的注册会计师验资确认各股东的出资额。

各股东的出资额存入基本账户时的会计分录：

借：银行存款------账号

贷：实收资本------某某

注有多个股东投资要分明细设账

如有某股东用购买的土地出让金作投资的会计分录：

借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金

贷：实收资本-----某某

如果经股东确认土地评估大过购买价时的会计分录：

借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金（评估后的金额）贷：实收资本-----某某（购买时支付的土地出让金金额）

贷：资本公积（差额）

二、土地征用及拆迁补偿费：包括为开发房地产而取得的土地使用权支付的土地出让金，土地征用费，如果是耕地用地还要有耕地占用税，劳动力安置费及地上、地下折迁补偿支出等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-----某花园----土地征用相关费用

贷：银行存款---某账号

三、前期工程费：包括设计规划费、测绘费以及“三通一平”支出、临时用电，排污等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-----某花园----前期工程------XXXXX贷：银行存款---某账号

四、用银行存款支付代垫工程用材料和土方工程款时的会计分录：

借：预付账款----XXXX

贷：银行存款-----某账号

取得对方开给发票时的会计分录：

借：开发成本----某花园----前期工程------XXXXX

贷：预付账款------XXXXX

五、开发间接费用：包括现场管理人员的薪筹、固定资产折旧、办公费、水电费，通讯费，伙食费.....等如发生这类成本作如下付分录：

用银行支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：

借：管理费用-----XXXXX

贷：银行存款-----某账号

六、交当年需交税费的会计分录：（注：刚开始时只交印花税、土地使用税，由于年交的税费不用预提）

建安合同印花税按工程项目总额*0.03%、账本本数*5元、账本记载的注册资金*0.05%，土地使用税面积*4元.....等

用银行存款支付各种印花税时：

借：管理费用----印花税

贷：银行存款-----某账号

用银行存款支付当年要交土地使用税时的会计分录：（注：我们那里是按土地使用面积*4元）

借：管理费用----土地使用税

贷：银行存款-----某账号

这个阶段发生的会计业务基本完成，明细账、总账跟其他企业设定基本一样，做完凭证、科目汇总后就可以做报表了，为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。以上只是代表性的处理，如果还有什么会计业务发生的话，要看这项会计业务是属于什么性质的，就要用到什么样的会计科目了。

七、接着到了工程准备完工，可以达到预售阶段时，就可以申请《商品房预售许可证》取得证件后才可以销售，这时是属于期房销售。根据《企业会计准则》的规定，由于企业销售商品不满足收入条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时再确认收入。

收到期房房款，已存入银行时的的会计分录：

借：银行存款-----某账号

贷：预收账款-----XX楼-XX单元-XX房

用银行存款支付工程进度款和代付工程材料时的会计分录分录：

借：预付账款-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号

取得对方开给的建安发票时的会计分录分录：

借：开发成本---建安工程

贷；预付账款----XXXXXX

用银行存款支付销售部的费用包括人员工资、广告费，水电费、租金.....等时的会计分录：

借：营业费用-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号

管理费用的会计分录基本上跟以上的第五项一样

提当月税款时的会计分录：包括营业税5%、城建税按营业税款的7%、教育费附加按营业税款的3%、我们这里还有一个地方教育费按营业税款的2%(地方自己定的，有差异)、土地增值税预缴按收到期房款的1%、（企业所得税预缴按期房款的10%确定成本利润率-期间费用-税金）*25%、如当年未交的土地使用税、印花税、还要补交。

借：主营业务税金及附加

贷：应交税费----营业税

贷：应交税费-----城建税

贷：其他应交款----教育费附加

用银行存款支付税款时的会计分录：

借：应交税费----营业税

借：应交税费----城建税

借：其他应交款----教育费附加

贷：银行存款-----某账号

以上所提税款的会计分录也按类似营业税来做，明细改成所得税或土地增值税.....等

检查做完会计分录无误后，就可以科目汇总做会计报表了。为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。

八、接着又到了竣工结算阶段把房交付给购房者了。由建设监督部门检查工程质量，测算出面积等

收到竣工结算单时的会计分录：

借：开发产品----

贷：开发成本------

交付给购房者开票时冲预收账款：已挂的预收账款转入主营业务收入借：预收账款

贷：主营业务收入

结转销售成本时的分录：

借：主营业务成本

贷：开发产品

这个阶段的间接费用跟以上处理差不多。

税款的清算，由于企业所得税，土地增值税是先预缴的到竣工清算后也要清算税款。少补多退。

第五篇：金融企业会计实务第一次作业

《金融企业会计实务》第一次作业

1、某储户于2008年1月2日开立活期储蓄存款户，存入了5000

元。他在2008年2月14日支取了3000元，在3月6日续存了4000元，最后于2008年3月20日销户，假设活期存款年利率为0.72%，请写出该储户在存钱、支取和销户时的银行会计分录。（要考虑利息税）

2、A储户于2007年3月26日存入20000元1年期整存整取定期

储蓄存款，于2007年9月26日提前支取5000元，其余存至到2008年5月20日一次性取出，假设一年期定期储蓄利率是5%，活期储蓄利率是1%，请写出该储户在存钱、支取和销户时的银行会计分录。（要考虑利息税）

3、某储户于2008年1月5日存入个人通知存款15万元，约定办

理7天通知存款，假设个人通知存款利率是2%，活期储蓄存款利率是0.5%，要考虑利息税，若该储户：

（1）于2008年1月15日约定取款15万元，并与2008年1月25

日支取15万元，求储户实得利息。

（2）于2008年1月10日约定取款15万元，但一直未来支取，于

2008年2月5日又约定取款15万，并于2008年2月12日支取，求储户实得利息。

（3）于2008年1月8日约定取款5万元，但于2008年1月15日支

取了10万元，求储户10万元的实得利息。