房地产企业会计处理(资产类会计科目核算)

第一篇：房地产企业会计处理(资产类会计科目核算)

房地产企业会计处理（资产类会计科目核算）（1）现金

从银行提取现金：

借：现金

贷：银行存款

支取现金或是预支现金：

借：其他应收账——XX

成本类或材料类科目

贷：现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法。

提取坏账准备金：

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时：

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款：

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票：

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）：

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票：

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料：

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）：

借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款。

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额：

借：应付账款——应付工程款

贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购——设备采购

贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

借：库存设备 贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：预付账款

贷：银行存款

设备到达验收入库

借：物资采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款

借：应付账款——应付供货款

贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款

借：应付账款

贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）

借：银行存款

贷：其他业务收入

结转成本

借：其他业务支出 贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工

借：委托加工材料

贷：库存材料

材料成本差异

加工完后验收入库

借：委托加工材料

贷：银行存款

借：库存材料——XX材料

贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等。

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

借：开发间接费用

贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法：

借：待摊费用

贷：低值易耗品

借：采购保管费

贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工验收时

借：开发产品

贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目。

出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品

贷：开发产品

租金收入：

借：银行存款或应收账款

贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目。

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销

借：开发成本或开发间接费用

贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大

借：开发成本或开发间接费用

贷：银行存款

如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用

贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

借：固定资产

贷：银行存款

购入需要安装的固定资产

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

支付安装费用

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

安装完毕交付使用时

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

领用材料时

借：固定资产购建支出

贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费

借：固定资产购建支出

贷：应付工资

应付福利费

完毕建筑交付使用

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）

借：固定资产

贷：实收资本

累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产——生产生用固定资产

残料变卖时

借：银行存款

贷：固定资产购建支出

支付扩建工程款时

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产购建支出

交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产

贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

第二篇：工业企业会计账务处理流程,会计科目

工业企业会计账务处理流程

1、采购原材料

借：原材料

应交税金—应交增值税—进项税额

贷：银行存款（应付帐款、票据）

2、生产领用材料

借：生产成本

制造费用

管理费用

贷：原材料

应付职工薪酬二级明细科目有：工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、非货币性福利、辞退福利、股份支付等

3、分配工资

借：生产成本

制造费用

管理费用

贷：应付职工薪酬-工资

4、计提福利费

借：生产成本

制造费用

管理费用

贷：应付职工薪酬-福利费

5、发工资

借：应付职工薪酬-工资

贷：银行存款（库存现金）

6、平时车间费用

借：制造费用

贷：库存现金

7、月末结转

借：生产成本

贷：制造费用

8、结转完工产品

借：库存商品

贷：生产成本

9、销售商品

借：银行存款（应收帐款、应收票据）

贷：主营业务收入

应交税金—应交增值税-销项税额

10、结转销售商品成本

借：主营业务成本

贷：库存商品

11、计提应交税金 借：营业税金及附加

贷：应交税费—城建税

—教育费附加

--地方教育费附加

12、结转厂部费用 借：本年利润

贷：管理费用

13、发生借款利息 ①

支出 借：财务费用

贷：银行存款（库存现金）② 收入

借：银行存款（库存现金）

贷：财务费用

14、结转各项收入 借：主营业务收入

其他业务收入

投资收益

营业外收入

贷：本年利润

15、结转各项费用 借：本年利润

贷：主营业务成本

其他业务支出

主营业务税金及附加

管理费用

营业费用

财务费用

营业外支出

16、确认计提应交所得税 借：所得税费用

贷：应交税费—应交所得税

17、结转所得税 借：本年利润

贷：所得税费用

18、结转净利润 ①

盈利 借：本年利润

贷：利润分配 ②

亏损 借：利润分配 贷：本年利润

第一项、货币资金及应收款项 1．现金 ⑴备用金 ①开立备用金

借：其他应收款－备用金

贷：现金

②报销时补回预定现金 借：管理费用等

贷：现金（报销不用备用金科目核算）③撤销或减少备用金时 借：现金

贷：其他应收款－备用金 ⑵现金长短款

①库存现金大于账面值 借：现金

贷：待处理财产损溢－待处理流动资产损溢 查明原因后作如下处理：

借：待处理财产损溢－待处理流动资产损溢

贷：其他应付款－应付现金溢余（X单位或个人）

营业外收入－现金溢余（无法查明原因的）②库存现金小于账面值

借：待处理财产损溢－待处理流动资产损溢

贷：现金

查明原因后作如下处理：

借：其他应收款－应收现金短缺款（XX个人）其他应收款－应收保险赔款

管理费用－现金短缺（无法查明原因的）贷：待处理财产损溢－待处理流动资产损溢（2）接受捐赠

借：现金

贷：待转资产价值-接收货币性资产价值

缴纳所得税

借：待转资产价值-接收货币性资产价值

贷：资本公积-其他资本公积

应交税金-应交所得税 2．银行存款

①企业有确凿证据表明存在银行或其他金融机构的款项已经部分或全部不能收回 借：营业外支出

贷：银行存款

3．其他货币资金（外埠存款）①开立采购专户

借：其他货币资金－外埠存款

贷：银行存款 ②用此专款购货 借：物资采购

应交税金-应交增值税（进项税额）

贷：其他货币资金－外埠存款 ③撤销采购专户 借：银行存款

贷：其他货币资金－外埠存款 4．坏账损失 ⑴直接转销法 ①实际发生损失时

借：管理费用-坏账损失

贷：应收账款 ②重新收回时 借：应收账款

贷：管理费用-坏账损失 借：银行存款

贷：应收账款 ⑵备抵法

①提取坏账准备金时 借：管理费用-坏账损失

贷：坏账准备 ②发生坏账时 借：坏账准备

贷：应收账款 ③重新收回时 借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款 5．应收票据(见后)A、收到银行承兑票据

借：应收票据

贷：应收账款 B、带息商业汇票计息

借：应收票据

贷：财务费用（一般在中期末和年末计息）C、申请贴现

借：银行存款

财务费用（＝贴现息-本期计提票据利息）贷：应收票据（帐面数）D、已贴现票据到期承兑人拒付

（1）银行划付贴现人银行帐户资金

借：应收账款-X公司

贷：银行存款

（2）公司银行帐户资金不足

借：应收账款-X公司

贷：银行存款

短期借款（帐户资金不足部分）

E、到期托收入帐

借：银行存款

贷：应收票据 F、承兑人到期拒付

借：应收账款（可计提坏账准备）

贷：应收票据

G、转让、背书票据（购原料）借：原材料（在途物资）

应交税金-应交增值税（进项税额）贷：应收票据

6、应收账款 A、发生：

借：应收账款-X公司（扣除商业折扣额）

贷：主营业务收入

应交税金－应交增值税（销项税）B、发生现金折扣：

借：银行存款（入帐总价-现金折扣）

财务费用

贷：应收账款-X公司（总价）

7、应收债权出售(不含追索权)借：银行存款

营业外支出

其他应收款(预计销售退回)

贷：应收账款 发生销售退回时 借：主营业务收入

应交税金—应交增值税(销项税额)贷：其他应收款 借：库存商品

贷：主营业务成本

第二项、存

货

1、原材料（1）取得

①发票与材料同时到 借：原材料

应交税金－应交增值税（进项税额）

贷：银行存款

②发票先到

借：在途物资（含运费）

应交税金－应交增值税（进项税额）

贷：银行存款

③材料已到，月末发票账单未到 借：原材料

贷：应付账款－暂估应付账款

注：下月初，用红字冲回，等收到发票再处理

（2）发出

平时登记数量，月末结转

借：生产成本/在建工程/委托加工物资/…

贷：原材料

⒉委托加工物资 ①发出委托加工物资 借：委托加工物资

贷：原材料

②支付加工费、运杂费、增值税 借：委托加工物资

应交税金－应交增值税（进）

贷：银行存款等

③交纳消费税（见应交税金）④加工完成收回加工物资

借：原材料（验收入库加工物资＋剩余物资）

贷：委托加工物资 3.包装物

（1）生产领用，构成产品组成部分 借：生产成本

贷：包装物

（2）随产品出售且

借：营业费用（不单独计价）

其他业务支出（单独计价）

贷：包装物

（3）包装物的出租、出借 ①第一次领用新包装物时 借：其他业务支出（出租）

营业费用（出借）

贷：包装物

注：出租、出借金额较大时可分期摊销 ②收取押金 借：银行存款

贷：其他应付款 ③收取租金 借：银行存款

贷：应交税金－应交增值税（销项税额）

其他业务收入

④退还包装物（不管是否报废），借：其他应付款（按退还包装物比例退回押金）

贷：银行存款

⑤损坏、缺少、逾期未归还等原因没收押金 借：其他应付款(按没收的押金)

其他业务支出（消费税）

贷：应交税金－应交增值税（销项税额）

应交税金－应交消费税

其他业务收入（差额部分）

⑥不能使用而报废时，按其残料价值 借：原材料

贷：其他业务支出（出租）

营业费用（出借）

(残值以外的，成为真正的费用、支出了)⑤摊销（略）——一次、五

五、分次 4.低值易耗品（处理同包装物）

5.存货清查 ⑴盘盈 ①确认

借：原材料

贷：待处理财产损溢－待处理流动资产损溢 ②报批转销

借：待处理财产损溢

贷：管理费用 ⑵盘亏或毁损 ①确认

借：待处理财产损溢

贷：原材料

应交税金－增（转出）②报批转销

i属于自然损耗产生的定额内损耗 借：管理费用

贷：待处理财产损溢

ii属于收发计量、核算、管理不善造成的损耗 借：原材料（残料）

其他应收款（保险、责任人赔款）

[管理费用] 贷：待处理财产损溢

iii属于自然灾害或意外事故造成的存货损耗 借：原材料（残料）

其他应收款（保险、责任人赔款）

[营业外支出－非常损失]

贷：待处理财产损溢

注：待处理财产损溢在结帐前必须将其转平。分两种情况：

①如果已经董事会等类似权力机构批准，转入损益等，不用披露；

②如果未经董事会等类似权力机构批准，应按上述方法结平，同时在附注中披露；如果其后批准的结果与自行处理不一致，则要调整当期报表的年初数。补充部分

B、投资者投入 借：原材料

应交税金-应交增值税（进项税）

贷：实收资本（或股本）C、非货币性交易取得（1）支付补价 借：原材料

应交税金-应交增值税（进项税）

贷：原材料（固定资产、无形资产等换出物）

应交税金-应交增值税（销项税）

银行存款（支付的补价和相关税费）（2）收到补价

借：原材料应交税金-应交增值税（进项税）

银行存款（收到的补价）

贷：原材料（等）

应交税金-应交增值税（销项税）

营业外收入--非货币性交易收益

补价收益＝补价-补价/公允价*帐面价-补价/公允价*应交税金和教育费附加 D、债务重组取得（1）支付补价

借：原材料（应收账款-进项税+补价+相关税费）

应交税金-应交增值税（进项税）

贷：应收账款

银行存款（＝补价+相关税费）（2）收到补价

借：原材料（应收账款-进项税-补价+相关税费）

银行存款（补价）

贷：应收账款

银行存款（相关税费）E、接受捐赠

借：原材料

应交税金-应交增值税（进项税）

贷：待转资产价值-接受捐赠非现金资产准备

银行存款（相关费用）

应交税金（税费）

月底：

借：待转资产价值-接受捐赠非现金资产准备 贷：资本公积-接受捐赠非现金资产准备

处置后：

借：资本公积-接受捐赠非现金资产准备

贷：资本公积-其他资本公积 D、工程领用

借：在建工程（或工程物资）贷：原材料

应交税金-应交增值税（进项税额转出）E、用于职工福利

借：应付福利费

贷：原材料

应交税金-应交增值税（进项税额转出）存货的期末计价

3、计划成本法

A、付款、发票到达

借：物资采购（实际成本）

应交税金-应交增值税（进项税）贷：银行存款（应付账款）B、入库

借：原材料（等）

贷：物资采购（计划成本）C、月底物资采购余额转出

借方（超支）：

借：材料成本差异

贷：物资采购

贷方（节约）

借：物资采购

贷：材料成本差异

计划成本＝实际入库数量（扣减发生的合理损耗量）*计划价 实际成本＝包含合理损耗的购货金额（即发票价）

材料成本差异率＝（月初结存差异+本期差异）/（月初计划成本+本期计划成本）D、结转本月材料成本差异

借：生产成本、制造费用、营业营业费用等

贷：材料成本差异（正差用蓝字，负用红字）

4、零售价法

成本率＝（期初存货成本+本期存货成本）/（期初存货售价+本期存货售价）期销售存货的成本＝本期存货的售价（销售收入）*成本率

例：某商品公司采用零售价法，期初存货成本20000元，售价总额30000元。

本期购入存货100000元，售价120000元，本期销售收入100000元，本期销售成本是多少？

成本率＝（20000+100000）/（30000+120000）＝80％

销售成本＝100000*80％＝80000元

5、毛利率法

销售成本-销售收入-毛利

例：某商业公司采用毛利率法，02年5月月初存货2400万元，本月购货成本1500万元，销货收入4550万元，上月毛利率24％，求5月末成本。

5月销售成本＝4550*（1-24％）＝3458万元

5月末成本 ＝2400+1500-3458＝442万元

7、委托加工物资 委托方：

A、借：委托加工物资

贷：原材料

B、支付运费、加工费等

借：委托加工物资

应交税金-应交增值税（进项税）

贷：银行存款（应付账款）

C、支付消费税

借：委托加工物资(直接出售)

应交税金-应交消费税（收回后继续加工）

贷：银行存款(应付账款)消费税计税价格＝（发出材料金额+加工费）/（1-税率）。

增值税＝加工费*税率

D、转回

借：原材料(库存商品)

贷：委托加工物资 计提跌价准备

借：管理费用-计提的存货低价准备

贷：存活跌价准备

三、投

资 1．短期投资 ①购入

借：短期投资--股票/债券/基金X

应收股利、应收利息

贷：银行存款

其他货币资金

注：收到购入时的现金股利、债券利息

借： 银行存款

贷：应收股利、应收利息 ②收到持有时期内的股利或利息 借：银行存款/现金

贷：短期投资－股票/债券X ③转让、出售 借：银行存款

短期投资跌价准备－股/债X(分摊部分)贷：短期投资 －股票/债券X

应收股利/应收利息(计入应收尚未收回的)投资收益－出售股/债X（借或贷）

4、计提跌价准备

借：投资收益-计提短期投资跌价准备

贷：短期投资跌价准备 2长期股权投资投资

1、成本法

1、取得

（1）购买

借：长期股权投资-X公司

应收股利（已宣告未分派现金股利）

贷：银行存款

（2）债务人抵偿债务而取得

a、收到补价

借：长期股权投资（=应收账款-补价）

银行存款（收到补价）

贷：应收账款 b、支付补价

借：长期股权投资（=应收账款+补价）

贷：应收账款

银行存款（支付补价）

（3）非货币性交易取得（固定资产换入举例）a、借：固定资产清理

累计折旧

贷：固定资产 b、（1）支付补价

借：长期股权投资-X公司

贷：固定资产清理

银行存款（2）收到补价

借：长期股权投资-X公司

银行存款

贷：固定资产清理

营业外收入-非货币性交易收益(差额部分)1-

2、日常事务（1）追加投资

借：长期股权投资-X公司

贷：银行存款

（2）收到投资以前的利润或现金股利 借：银行存款

贷：长期股权投资-X公司

（3）投资的利润和现金股利的处理

借：银行存款

贷：投资收益-长期股权投资-X公司

【投资公司投资应享有的投资收益】=投资当年被投资单位实现的净损益*投资公司持股比例*（当年投资持有月份/全年月份12）

○我国公司一般是当年利润或现金股利下年分派，由此导致冲减成本的核算。

【应冲减初始投资成本的金额】=被投资单位分派的利润或现金股利*投资公司持股比例-投资公司投资应享有的投资收益(正数时冲减，否则全部作为收益。即：超过应享有收益部分冲减投资成本)（4）投资以后的利润或现金股利的处理

【应冲减初始投资成本的金额】=（投资后至本年末被投资单位累积分派的利润或现金股利-投资后至上年末止被投资单位累积实现的净损益）*投资公司的持股比例-投资公司已冲减的初始投资成本 ○计算结果>0时，冲减，<0时，恢复冲减的初始投资成本(最多到原冲减数)【应确认的投资收益】=投资公司当年获得的利润或现金股利-应冲减初始投资成本的金额 a、恢复以前会计期间冲减的投资成本

借：应收股利000

期股权投资-X公司10 000

贷：投资收益-股利收入40 000 b、继续冲减投资成本 借：应收股利 45 000

贷：长期股权投资-X公司 5 000

投资收益-股利收入40 000 举例：A公司2003年1月1日以已银行存款购入B公司10％股份，准备长期持有。投资成本110 000。（1）B公司2003年5月8日宣告分派上现金股利100 000； 取得时：

借：长期股权投资-B公司

000

贷：银行存款

000 宣告分派股利时： 借：应收股利000

贷：长期股权投资-B公司000 假设：（2）B公司2003年实现净利润400 000，2004年5月8日宣告分派300 000现金股利 冲减投资成本额=【（100 000+300 000）-400 000】*10％-10 000=-10 000 借：应收股利000

长期股权投资-X公司

000

贷：投资收益-股利收入

000 假设：（3）B公司2003年实现净利润400 000，2004年5月8日宣告分派450 000现金股利 冲减投资成本额=【（100 000+450 000）-400 000】*10％-10 000=5 000 借：应收股利

000

贷：长期股权投资-X公司000

投资收益-鼓励收入

000 假设：（4）引用例（3），B公司2004年实现净利润100 000，2005年4月8日宣告分派30 000现金股利 冲减投资成本额=【（100 000+450 000+30 000）-（400 000+100 000）】*10％-（10 000+5 000）=-7 000

借：应收股利

000

长期股权投资-X公司

000

贷：投资收益-股利收入

000 此时长期股权投资-X公司帐面=110 000-10 000-5 000+7 000=102 000 假设：（5）引用例（3），B公司2004年实现净利润200 000，2005年4月8日宣告分派30 000现金股利 冲减投资成本额=【（100 000+450 000+30 000）-（400 000+200 000）】*10％-（10 000+5 000）=-35 000-35 000高于累计冲减投资成本部分，最多恢复=10 000+5 000=15 000 借：应收股利000

长期股权投资-X公司

000

贷：投资收益-股利收入

000 此时长期股权投资-X公司帐面=110 000-10 000-5 000+15 000=110 000（原投资帐面价值）注：至此以前冲减部分全部确认为收益

2、权益法 所用科目：

长期股权投资--X公司（投资成本）（股权投资差额）（损益调整）（股权投资准备）投资收益-股权投资收益、股权投资损失、股权投资差额摊销 A、取得

（1）

借：长期股权投资-X公司（投资成本）……占被投资公司应享有份额

长期股权投资-X公司（股权投资差额）

贷：银行存款(教材中分两步做分录)（2）初始投资成本低于应享有被投资公司份额

借： 长期股权投资-X公司（投资成本）占被投资公司应享有份额

贷：资本公积-股权投资准备……投资差额部分

银行存款 B、被投资公司实现净损益

(1)被投资公司分派投资以前股利 借：应收股利

贷： 长期股权投资-X公司（投资成本）（2）被投资公司实现净利润

借： 长期股权投资-X公司（损益调整）

贷：投资收益-股权投资收益

（3）被投资公司发生净损失

借：投资收益-股权投资损失

贷：长期股权投资-X公司（损益调整）

加权持股比例=原持股比例*当年持有月份/12+追加持股比例*当年持有月份/12（4）被投资公司分派利润或现金股利 借：应收股利

贷：长期股权投资-X公司（损益调整）（5）被投资公司接收捐赠

a、被投资公司帐务处理（举例：固定资产）1 借：固定资产

贷：待转资产价值-接受捐赠非货币性资产

应交税金（或银行存款）……支付的相关税费 2 借：待转资产价值-接受捐赠非货币性资产

贷：资本公积-接受捐赠非现金资产准备

应交税金-应交增值税

3处理

借：资本公积--接受捐赠非现金资产准备

贷：资本公积-其他资本公积 b、投资公司

借：长期股权投资-X公司（股权投资准备）………被投资公

司确认资本公积*应享有份额

贷：资本公积-股权投资准备（6）被投资公司增资扩股

借：长期股权投资-X公司（股权投资准备）……被投资公司确认

资本公积*应享有份额

贷：资本公积-股权投资准备

（7）被投资公司接受其他单位投资产生的外币资本折算差额（同上）（8）专项拨款转入（同上）（9）关联交易差价（同上）

（10）投资差额摊销（期限：

1、合同约定投资期限，按此期限；

2、无规定不超过10年）

借：投资收益-股权投资差额摊销

贷：长期股权投资-x公司（股权投资差额）

（11）被投资公司重大会计差错更正（例：发现某办公用设备未提折旧）分录中1 2 3代实际金额 a、被投资公司 1）补提折旧

借：以前损益调整……1

贷：累计折旧 2）调减应交所得税

借：应交税金-应交所得税…….=1*所得税率

贷：以前损益调整………2 3）减少未分配利润

借：利润分配-未分配利润

贷：以前损益调整… 3=1-2 4）冲回多提公积金

借：盈余公积-法定公积金……按调整计提比例*3

盈余公积-法定公益金

贷：利润分配-未分配利润……………4 调整后减少未分配利润（净利润）=3-4 b、投资公司 1）损益调整

借：以前损益调整……=上

3-4*股权比例

贷：长期股权投资-x公司（损益调整）2）若与被投资公司所得税率相同所得税不作变动 3）冲减未分配利润

借：利润分配-未分配利润……5

贷：以前损益调整

4）冲回多提公积金

借：盈余公积-法定公积金

-法定公益金

贷：利润分配-未分配利润……6 调减的未分配利润（净利润）=5-6

3、权益法转成本法（资本公积准备不作处理）P89 A、出售、处置部分股权（导致采用成本法）

借：银行存款

贷：长期股权投资-x公司（投资成本）

长期股权投资-x公司（损益调整）

投资收益（借或贷，差额部分）B、转为成本法

借：长期股权投资-x公司……成本法投资成本

贷：长期股权投资-x公司（投资成本）……权益法下帐面余额

长期股权投资-x公司（损益调整）……权益法下帐面余额 C、宣告分派前期现金股利 ……冲减转为成本法下投资成本

借：应收股利

贷：长期股权投资-x公司

4、成本法转权益法P90［以（追溯调整后长期股权投资帐面余额+追加投资成本）为基础确认投资差额］ A、取得长期股权投资（成本法）借：长期股权投资-x公司

贷：银行存款

B、宣告分派投资前现金股利

借：应收股利

贷：长期股权投资-x公司 C、再投资后，追溯调整

【追加投资前应摊销投资差额】=追加投资前确认投资差额/摊销年限*已持有期间……1

=（成本法初始投资成本-应享有被投资公司份额）/摊销年限*已持有期间 【持有期间应确认投资收益】=持有期间被投资公司净利润变动数*所占份额………

【成本法改权益法的累计影响数】=持有期间应确认投资收益-追加投资前应摊销投资差额=2-1 借：长期股权投资-x公司（投资成本）(初始投资成本-确认的原始投资差额-分派的股利)

（股权投资差额）=调整前确认的投资差额-确认摊销部分

（损益调整）…………=2 贷：长期股权投资-x公司…………调整时帐面数利润分配-未分配利润…………=2-1（累计影响数）

D、追加投资

借：长期股权投资-x公司………实际投资成本(含税费)

贷：银行存款 E、以下分录见例题

举例：A公司2002年1月1日已银行存款520 000元购入B公司股票，持股比例占10％，另支付2 000

元相关税费。

（1）2002年5月8日B公司宣告分派2001年现金股利，A公司可获得40 000元； a、借：长期股权投资-x公司

522 000

贷：银行存款

522 000 b、借：应收股利

000

贷：长期股权投资-x公司

000 长期股权投资帐面余额=522 000-40 000=482 000（2）2003年1月1日A公司以1 800 000再次购入B公司25％股权，另支付9 000元相关税费。持股比例达35％，改用权益法核算。

B公司2002年1月1日所有者权益合计4 500 000元，2002年实现净利润400 000，2003年实现净利润400 000。

A与B所得税率均为33％，股权投资差额10年摊销。A、追溯调整

2002年投资时产生的投资差额=552 000-450 000*10％=72 000 2002年应摊销投资差额=72 000*10*1=7 200 2002年应确认的投资收益=400 000*10％ =40 000 成本法改权益法累计影响数=40 000-7 200=32 800 借：长期股权投资-b公司（投资成本）

410 000=（522 000-40 000-7 200）

（股权投资差额）

800=（72 000-7 200）

（损益调整）

000=（400 000*10％）

贷：长期股权投资-b公司

482 000

利润分配-未分配利润

800 B、追加投资

借：长期股权投资-b公司（投资成本）809 000=（1 800 000+9 000）

贷：银行存款809 000

C、因改用权益法，2003年分派2002年利润应转入投资成本（详见书P91）

借：长期股权投资-b企业（投资成本）

000

贷：长期股权投资-b企业（损益调整）

000 E、股权投资差额=1809000－（4 500 000-400 000+400 000）*0.25=684000［初始权益加利润减分红］

借：长期股权投资-b公司（股权投资差额）

684 000

贷：长期股权投资-b公司（投资成本）

684 000 新的投资成本=410000+40000+1809000-684000=1575000 占所有者权益份额=(4500000-400000+400000)*35%=1575000 F、摊销投资差额

借：投资收益-股权投资差额摊销

75600=(64800/9+684000/10)

贷：长期股权投资-b公司（股权投资差额）

756000 H、2003年投资收益

借：长期股权投资-b公司（损益调整）

000=400000*35％

贷：投资收益-股权投资收益

000 F、【长期股权投资的账面价值】=长期股权投资科目下

∑（投资 成本）（股权投资差额）（损益调整）

十、长期债券投资

1、债券投资 A、取得

借：长期债权投资-债券投资（面值）

（溢价）

（应计利息）……投资前确认的利息

（债券费用）……相关费用较大

投资收益-长期债券费用摊销……相关费用较小时

贷：银行存款

长期债权投资-债券投资（折价）B、一次还本付息：终了计提利息、摊销溢折价

借：长期债权投资-债券投资（应计利息）(增加账面价值)

长期债权投资-债券投资（折价）

贷：长期债权投资-债券投资（溢价）(摊销)

长期债权投资-债券投资（债券费用）(摊销)

投资收益-债券利息收入(摊销后差额部分)C、分期付息：终了计提利息、摊销溢折价（1）计提、摊销

借：长期债权投资-债券投资（折价）

应收利息

贷：长期债权投资-债券投资（溢价）(摊销)

（债券费用）(摊销)

投资收益-债券利息收入(摊销后差额部分)（2）收到付息

借：银行存款

贷：应收利息

（3）实际利率法溢折价摊销（分期付息）P94 【应收利息】=面值*票面利率 【投资收益（利息收入）】=（面值+未摊销溢折价）*实际利率 【本期溢折价摊销】=应收利息-利息收入(溢价正，折价负)【未摊销溢折价】=溢折价总额-本期摊销数(A)、溢价时，多收款，多付利息

借：应收利息

贷：投资收益-债券利息收益

长期债权投资-x债券投资（溢价）(B)、折价时，少收款，少付利息。

借：应收利息

长期债权投资-x债券投资（折价）

贷：投资收益-债券利息收益

D、可转换公司债券（1）取得时

借：长期债权投资-x可转换公司债券投资（债券面值）

（溢价）

贷：银行存款（2）计提利息

借：长期债权投资-x可转换公司债券投资（应计利息）

贷：投资收益-债券利息收入（3）转换时（本例成本法）

借：长期股权投资-x公司（若为短期持有，借：短期投资）

贷：长期债权投资-x可转换公司债券投资（面值）（溢价）..未摊销部分（应计利息）

E、各投资项目的处置

借：银行存款

投资收益---xx投资损失

xx投资减值准备

贷：xx投资

（按处置比例转出）…帐面数

投资收益-xx投资收益

(有收益时)注意：长期股权投资权益法“资本公积”

借：资本公积-接收非现金资产准备

贷：资本公积-其他资本公积

F、投资减值准备

按成本与市价孰低法

借：投资收益-xx投资跌价准备

贷：xx投资跌价准备

十一、委托贷款

1、计提利息

在“委托贷款”下还有“本金”科目

借：委托贷款-利息

贷：投资收益-委托贷款利息收入

2、到期利息未收回，全部冲回，做1相反分录

3、年终计提减值准备

借：投资收益-委托贷款减值

贷：委托贷款-减值准备 附：“投资收益”科目下明细科目有

--短期投资跌价准备

--委托贷款利息收入

--委托贷款减值

--债券利息收入

--长期债券费用摊销

--股权投资收益

--股权投资差额摊销

--股权投资损失

--计提的长期投资减值准备

十二、投资的期末计价

1、短期投资

借：投资收益-短期投资跌价准备

贷：短期投资跌价准备--股票A

--债券

2、长期投资减值

借：投资收益--长期投资减值准备

贷：长期投资减值准备----B公司

3、投资时产生“长期股权投资----XX单位(股权投资差额)”科目借方额的，计提股权投资减值准备时，先摊销掉“权投资差额”：

借：投资收益--股权投资差额摊销

贷：长期股权投资-------XX单位(股权投资差额)不足部分，再记

借：投资收益--计提的长期投资减值准备

贷：长期投资减值准备---XX单位

4、投资时产生“资本公积----(股权投资准备)”科目贷方额的，计提股权投资减值准备时，先冲减掉。不足部分，再正常计提，错记“投资收益-计提的长期投资减值准备”。价值恢复时，顺序正相反。

减值时：

借： 投资收益-计提的长期投资减值准备------1-2

资本公积----XX单位(股权投资准备)------2

贷：长期投资减值准备---XX单位-------1

价值恢复时，先恢复减值准备部分

借：长期投资减值准备---XX单位-------1

贷：投资收益-计提的长期投资减值准备----1-2

资本公积----XX单位(股权投资准备)------2

5、如果计提减值准备的长期股权投资，其价值在处置时没完全恢复，应将处置收入先恢复提取减值准备时冲减的资本公积准备金额。

借：银行存款

长期投资减值准备---XX单位

投资收益(借为损失，贷为收益，由差额确定)

贷：资本公积----股权投资准备［先恢复］

长期股权投资---XX单位［处置时账面余额］

应交税金［除所得税外］

同时：

借：资本公积----股权投资准备

贷：资本公积----其他资本公积

【长期股权投资账面余额】=投资成本+损益调整+股权投资差额。【账面价值】=长期股权投资账面余额-减值准备贷方余额

股权分置改革(一)支付现金方式

借：股权分置流通权

［支付的金额］

贷：银行存款(二)送股或缩股方式 借：股权分置流通权

［送股或缩股部分所对应的长期股权投资账面价值］

贷：长期股权投资

［权益法核算的，要按比例贷记相关明细科目］(三)发行认购权证方式

1、将认购权证直接送给流通股股东的，发行的认购权证在相关备查登记簿中予以登记。（1）、认购权证持有人行使认购权向企业购买股份时： 借：银行存款

［收到的价款］

股权分置流通权

［行权价低于股票市场价格的差额］

贷：长期股权投资

［减少股份部分所对应的长期股权投资账面价值］

投资收益

［差额部分，或借］（2）、要求以现金结算行权价低于股票市场价格的差价部分的： 借：股权分置流通权

［实际支付的金额］

贷：银行存款

在备查登记簿中应同时注销相关认购权证的记录。

2、将认购权证以一定价格出售给流通股股东的：

借：银行存款

贷：应付权证（1）、认购权证持有人行使认购权向企业购买股份时： 借：银行存款

［收到的价款］

股权分置流通权

［行权价低于股票市场价格的差额］

应付权证

［行权部分权证的金额］

贷：长期股权投资

［减少股份部分所对应的长期股权投资账面价值］

投资收益

［差额部分，或借］（2）、要求以现金结算行权价低于股票市场价格的差价部分的： 借：应付权证

［行权部分权证的金额］

股权分置流通权

［差额］

贷：银行存款

［实际支付的金额］ 认购权证存续期满，“应付权证”科目的余额应首先冲减“股权分置流通权”科目，“股权分置流通权”科目的余额冲减至零后，“应付权证”科目的余额计入“资本公积”科目。

(四)以发行认沽权证方式取得的流通权

1、将认沽权证直接送给流通股股东的，在相关备查登记簿中予以登记。

（1）认沽权证持有人行使出售权将股份出售给企业： 借：股权分置流通权 ［按行权价高于股票市场价格的差额］

长期股权投资/短期投资

［差额］

贷：银行存款

［支付的价款］

（2）持有人以现金结算行权价高于股票市场价格的差价： 借：股权分置流通权

［实际支付的金额］

贷：银行存款

在备查登记簿中应同时注销相关认沽权证的记录。

2、将认沽权证以一定价格出售给流通股股东： 借：银行存款

贷：应付权证

（1）认沽权证持有人行使出售权将股份出售给企业：

借：股权分置流通权 ［按行权价高于股票市场价格的差额］

应付权证

［行权部分权证对应的金额］

长期股权投资/短期投资

［差额］

贷：银行存款

［支付的价款］

（2）持有人以现金结算行权价高于股票市场价格的差价： 借：应付权证

［行权部分权证对应的金额］

股权分置流通权

［差额］

贷：银行存款

［实际支付的金额］

期满，“应付权证”科目的余额处理同

（三）(五)以上市公司资本公积转增或派发股票股利形成的股份，送给流通股股东： 比照本规定第(二)款的规定对向流通股股东赠送股份进行会计处理。

(六)以向上市公司注入优质资产、豁免上市公司债务、替上市公司承担债务的方式取得的流通权

按照注入资产、豁免债务、承担债务的账面价值，借记“股权分置流通权”科目，贷记相关资产或负债科目。

(七)以承诺方式取得的流通权

（八）取得流通权的非流通股份出售的会计处理

按出售的部分按比例予以结转。企业出售取得流通权的非流通股时，借：银行存款［收到的金额］

贷：长期股权投资

［出售股份部分所对应的长期股权投资账面价值］

投资收益

［按差额，借或贷］

同时，结转股权分置流通权成本： 借：投资收益

贷：股权分置流通权 按照，”科目，按照，科目，按其差额，贷记或借记“”科目。同时，按应结转的

（九）企业应在其资产负债表中的长期资产项目内单列“股权分置流通权”项目反映；应在流动负债项目内单列“应付权证”项目反映。

对于以承诺方式或发行权证方式取得的非流通股的流通权，应在财务报表附注中予以披露，说明承诺的具体内容；

对于发行的认购权证或认沽权证，也应在财务报表附注中说明发行的认购权证或认沽权证的具体内容.第五项 固定资产

1、取得

价值构成（达到预定可使用状态前发生的一切合理、必要的支出）=价款（含增值税）+运杂费+包装费+安装成本+税金+（资本化的）借款利息+外币借款折合差价+分摊的工程人员工资+专业人员服务费+其他间接费用（契税、车辆购置税、耕地占用税）等 A、外购不需安装的 借：固定资产

贷：银行存款 B、外购需安装的（1）借：在建工程

贷：银行存款（支付的买价、运杂费等）（2）借：在建工程

贷：银行存款（支付的安装费等）（3）借：固定资产

贷：在建工程……达到预定可使用状态时结转 C、自行建造

（1）购买工程物资

借：工程物资（含增值税）

贷：银行存款（2）领用工程物资

借：在建工程

贷：工程物资（3）领用本企业产成品

借：在建工程

贷：库存商品………帐面成本

应交税金-应交增值税（销项税额）（4）领用本企业外购原材料

借：在建工程

贷：原材料（等）

应交税金-应交增值税（进项税额转出）（5）工程物资转做企业存货

借：原材料

应交税金-应交增值税（进项税额）

贷：工程物资（6）联合试车发生费用

借：待摊费用…………一年内摊销

贷：银行存款………………支付的费用

原材料…………使用本企业外购材料

应交税金-应交增值税（进项税额）

应付工资……………应支付的工资（8）辅助生产车间提供的劳务

借：在建工程

贷：生产成本-辅助生产成本（7）完工交付

借：固定资产

贷：在建工程（8）改扩建

借：在建工程

贷：银行存款（等）（9）改扩建变价收入

借：营业外收入

贷：在建工程

（10）参照预计可收回净额①与改扩建+（原成本-累计折旧）②熟低确认新的投资成本

借：固定资产

营业外支出………②>①时

贷：在建工程 C、投资者投入（投资各方确认的价值）

借：固定资产

贷：实收资本（股本）D、债务重组

（1）收到补价

借：银行存款………收到的补价

固定资产

贷：应收账款（2）支付补价

借：固定资产

贷：应收账款

银行存款………支付的补价 D、非货币性交易换入（举例）（1）收到补价

确认的收益=补价/（换出资产）公允价

*（换出资产）帐面价+补价/（换出资产）公允价教育费附加

借：银行存款

固定资产

贷：原材料

应交税金-应交增值税（进项税额转出）

营业外收入-非货币性交易收益（2）支付补价

借：固定资产

贷：原材料

应交税金-应交增值税（进项税额转出）

银行存款 E、接受捐赠

*应交税金和

（1）借：固定资产

贷：待转资产价值-接受捐赠非货币性资产价值

银行存款［支付的相关税费］

（2）借：待转资产价值

贷：应交税金-应交消费税 资本公积-接受非现金资产准备

F、无偿调入（按调出单位帐面价值+相关税费）

借：固定资产

贷：资本公积

银行存款

G、盘盈

通过“待处理财产损溢”

入帐价值：1）市价-依新旧程度估计的损耗；

2）预计未来现金流量（1不可使用情况下）

（1）借：固定资产

贷：待处理财产损溢

（2）借：待处理财产损溢

贷：营业外收入

H、出包工程

（1）付款或补付工程款

借：在建工程-x工程

贷：银行存款

（2）完工交付

借：固定资产

I、租入（暂略）J、融资租赁

（1）借：固定资产-融资租入固定资产…需安装的租入在建工程

贷：长期应付款-应付融资租赁款（2）分期付融资租赁款

借：长期应付款-应付融资租赁款

贷：银行存款（3）期满，资产产权转入企业

借：固定资产-生产经营用固定资产

贷：固定资产-融资租入固定资产 融资租赁费用暂略

2、固定资产折旧

借：制造费用（管理费用、营业费用、其他业务支出）

贷：累计折旧 A、年限平均法（略）B、工作量发（略）C、双倍余额递减法

第一年=固定资产价值* 2/使用年限

第二年=（固定资产价值-已提折旧）*2/使用年限 依此类推

倒数第二年=（固定资产价值-已提折旧-净残值）/2=最后一年 D、年数总和法(扣除预计净残值)年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限的年数总和

总年数（即分母数）=n(n+1)/2

即[n+（n-1）+…+2+1]

贷：在建工程

n为预计使用年限

分子：第一年=n；第二年=n-1………依此类推

倒数第二年=2；最后一年=1 举例：

（1）可使用年限为8年

分母=8*(8+1)/2=36

第一年比例=8/36，第二年比例=7/36

3、后续支出

（1）汽车修理

借：管理费用

贷：银行存款

（2）固定资产装修，借“固定资产-固定资产装修 ”（两次装修之间提完折旧，未提完，一次全部记入营业外支出）

4、处置

第一步：

借：固定资产清理［数值=净额+税费］

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产

银行存款（应交税金等科目）……支付的费用 第二步：分以下情况：

A、投资转出

借：xx投资［如长期股权投资等］

贷：固定资产清理 B、捐赠转出

借：营业外支出-捐赠支出

贷：固定资产清理 C、债务重组

借：应付账款

营业外支出--债务重组损失［有损失时］

贷：固定资产清理

资本公积--债务组收益［有收益时］ D、非货币性交易换出

借：原材料

应交税金

贷：固定资产处理

C、D参照前例，双方均可能涉及“营业外收入-xx收益

（或支出-xx损失）” E、无偿调出

借：资本公积-无偿调出固定资产

贷：固定资产清理 F、盘亏

借：营业外支出

贷：固定资产清理

(P129，书本借记“待处理财产损益”，最终处理完后，实质一样)G、出售、报废

(1)第一步，可能涉及“应交税金-应交营业税”(2)出售收入和残料

借：银行存款

原材料

贷：固定资产清理(3)保险及赔偿

借 ：银行存款

其他应收款

贷：固定资产清理(4)清理后净收益处理

冲减工程成本

借：固定资产清理

贷：在建工程

长期待摊费用［已达预计使用状态］

营业外收入--处置固定资产净收益［不属于筹建期间］(5)如为净损益，需要结转

借：营业外支出--处置固定资产净损失(非常损失等)

贷：固定资产清理

5、期末计价（重难点，书本提及较少，注意符合计提减值的条件）

以固定资产帐面价值比较“可收回金额” 孰低法计减值准备。（1）发生减值

借：营业外支出-计提的固定资产减值准备

贷：固定资产减值准备（2）以后期间“可收回金额”恢复

a、价值恢复后仍低于未提减值准备状态下固定资产至本期的帐面价值，因提减值准备造成的未提减值准备状态下累计折旧与提取减值准备后计提的累计折旧的差额，全部补提。影响的损益（营业外支出贷方）=恢复后的市值-当期帐面数

b、价值恢复后若高于未提减值准备状态下固定资产至本期的帐面价值，因提减值准备造成的未提减值准备状态下累计折旧与提取减值准备后计提的累计折旧的差额，全部补提。影响的损益（营业外支出贷方）=未提减值准备状态下当期价值-当期帐面数（3）继续减值，继续提。

第六项

无形资产及其他资产(第4部分)1．无形资产

①购入的无形资产

借：无形资产（实际支付价款）

贷：银行存款 ②投资者投入

借：无形资产（投资双方确认价）

贷：实收资本/股本

如为首次发行股票而接受投资者投入 借：无形资产（投资方账面价值）

贷：实收资本/股本

③接受捐赠(P140，书上先贷记“待转资产价值-接受捐赠非货币性资产价值)借：无形资产（凭据金额＋支付的相关税费）

贷：递延税款

资本公积

银行存款/应交税金（相关税费）④自行开发并按法律程序申请取得

i取得时发生的注册费、律师费等相关支出

借：无形资产（确定的实际成本）

贷：银行存款

ii研究开发费用（如材料费、直接参与人员的工资及福利费、租金、借款费用等）借：管理费用

贷：银行存款、原材料、应付工资

⑤购入的或以支付土地出让金方式取得的土地使用权

借：无形资产－土地使用权（实际支付价款）

贷：银行存款 注：该项土地开发时 借：在建工程

贷：无形资产－土地使用权

⑥用无形资产对外投资，比照非货币性交易 ⑦出售无形资产（即转让所有权）借：银行存款

无形资产减值准备

[营业外支出－出售无形资产损失]

贷：无形资产

应交税金-应交营业税

[营业外收入－出售无形资产收益] ⑧出租无形资产（即转让使用权）借：银行存款

贷：其他业务收入 结转发生的相关支出

借：其他业务支出（如服务费，营业税）贷：银行存款

⑨摊销（期限一经确定，不能改）

借：管理费用（自用的无形资产）

其他业务支出（出租的无形资产）

贷：无形资产（帐面价值/尚可使用年限）

注：无形资产摊销期：当月增加的无形资产，当月开始摊销，当月减少的无形资产，当月不再摊销。

若当期发生减值准备，则下期摊销额要按预计可收回金额和剩余可使用年限进行摊销 预计某项无形资产已不能为企业带来未来经济效益，则将其摊余价值全部转入当期管理费用

⑩无形资产的后续支出，比如取得专利权之后，每年支付的年费和维护专利权发生的诉讼费，直接计入当期管理费

⑾计提减值准备

借：营业外支出

贷：无形资产减值准备 ⑿

2．其他资产 ①长期待摊费用

应由本期负担的部分不得做为长期待摊费用。i发生时

借：长期待摊费用

贷：银行存款 ii摊销时

借：管理费用、制造费用、营业费用

贷：长期待摊费用

第七项

负债

(一)流动负债

1.应付账款（略）2.应付票据（见表格）3.短期借款 ⑴借款时 借：银行存款

贷：短期借款

⑵按月预提利息

借：财务费用 －利息支出

贷：预提费用 ⑶到期还本付息时 借：短期借款 预提费用

财务费用（尚未提取的利息）

贷：银行存款 4.短期债券 ①收到债券款 借：银行存款

贷：应付短期债券(实收发行债券款)②计提利息

借：财务费用(票面利息±折溢价)

贷：应付短期债券

注：若金额小可在还本付息时处理 借：应付短期债券 财务费用 －利息支出

贷：银行存款 ③到期偿还本息 借：应付短期债券

贷：银行存款 5.预收账款 ①预收时

借：银行存款

贷：预收账款 ②发货时 借：预收账款

贷：主营业务收入

应交税金－应交增值税(销项税额)

银行存款（运杂费）③补付货款时 借：银行存款

贷：预收账款 6.应付工资

①支付职工工资 借：应付工资

贷：现金

注：支付退休人员工资（即退休费）借：管理费用

贷：现金

②月份终了进行分配，计入有关费用

借：生产成本（生产工人）

制造费用（车间或分厂管理人员）

管理费用（厂部行政管理人员）

营业费用（专设销售机构人员

在建工程（在建工程人员）

应付福利费（医务托幼人员）

其他应付款（工会人员）

贷：应付工资 7.应付福利费

①提取福利费时（按工资总额的14%提）借：生产成本等（科目同工资的提取）

贷：应付福利费

注：外商投资企业按规定从税后利润中提取 借：利润分配－提取职工奖励及福利基金 贷：应付福利费 ②支付时

借：应付福利费

贷：现金

用于职工医疗费（包括交纳的医疗保险费），医务经费，因公负伤就医路费，生活困难补助，医务人员、职工浴室、理发室、幼儿园和托儿所人员工资。8.应付股利

①董事会提请股东大会批准的利润分配方案中应分给股东的现金股利 借：利润分配-应付股利

贷：应付股利

注：若股东大会与董事会批准的不一致，则应调整会计报告相关项目的年初数（以董事会多为例）借：应付股利

盈余公积

贷：利润分配-未分配利润 9.其他应付款 ①提取工会经费

借：管理费用（工资总额×2％）

贷：其他应付款-工会经费 ②提取职工教育经费

借：管理费用（工资总额×1.5％）

贷：其他应付款-职工教育经费 ③应付经营性租赁的租金

借：管理费用、营业费用、制造费用

贷：其他应付款

④收取存入保证金(如包装物押金)借：银行存款

贷：其他应付款 10.其他应交款

①应交教育费附加(按流转税比例)借：主营业务税金及附加（主营业务）其他业务支出（其他业务）

固定资产清理（销售不动产有关）

贷：其他应交款-应交教育费附加 ②矿产资源补偿费

i按月计提时(按月矿产品销售收入)借：管理费用-矿产资源补偿费

贷：其他应交款-应交矿资偿费

ii收购未税矿产品代扣代缴，计入成本 借：物资采购

贷：其他应交款-应交矿资偿费 ②住房公积金

i企业按规定交纳的住房公积金 借：管理费用-住房公积金

贷：其他应交款-应交住房公积金 ii应由职工个人交纳的住房公积金 借：应付工资

贷：其他应交款-应交住房公积金 iii实际上交时

借：其他应交款-应交住房公积金

贷：银行存款

注：以后企业按规定和要求从住房公积金账户为职工提取款项时，不做账务处理。11.应交税金（1）增值税

①一般纳税人购销业务（略）

②一般纳税人购入免税农产品、废旧物资 借：物资采购（买价*87%）

应交税金－应交增值税(进项税额)（买价*13%）

贷：应付帐款(银行存款等)注：应交的农业特产税计入采购成本。③小规模纳税人购销业务 i购进货物

借：物资采购（价税合计）

贷：应付帐款

ii销售货物或提供劳务

借：应收账款［销售价格］.....1

贷：主营业务收入（不含税价）

2=［1/(1+6%)］

应交税金－应交增值税

［=2*6%］ ③视同销售的账务处理（以投资为例）i销售方

借：长期股权投资

贷：原材料/库存商品［成本价］

应交税金－应交增值税(销项税额)［计税价格*税率］ 注：若存在销售收入则须确认收入和结转成本 ii接受方，视同购进

借：原材料/库存商品［成本价］

应交税金－应交增值税(进项税额)［计税价格*税率］

贷：实收资本［=投资方，长期股权投资借方数］ 注：收到投资方，与自己购买原材料比，成本下降了。

④不予抵扣项目的账务处理

i购入时即能确认不予抵扣增值税计入成本 借：固定资产/原材料（价税合计）

贷：银行存款 ii购入时不能确认 借：原材料

应交税金－应交增值税(进项税额)

贷：银行存款

注：如以后这部分货物用于按规定不得抵扣进项税额项目，可将税额转入有关科目 借：在建工程/应付福利费/待处财产损溢

贷：应交税金－应交增值税(进项税额转出)

原材料

⑤转出多交和未交增值税的账务处理

(当月“应交增值税”通过以下方式转到“未交增值税”借或贷方)i转出多交增值税

借：应交税金-未交增值税

贷：应交税金-应交增值税(转出多交增值税)ii转出未交增值税

借：应交税金--应交增值税(转出未交增值税)

贷：应交税金-未交增值税

［注：当月交纳当月增值税，仍然通过“应交税金-应交增值税(已交增值税)”核算；交纳以前的，通过“应交税金-未交增值税”科目核算］

⑥进项税额转出－货物、在产品、产成品发生非常损失时 借：待处理财产损益－待处理流动资产损益

贷：应交税金－应交增值税(进项税额转出)［购入时记借方］ ⑦已交税金－上交增值税

借：应交税金－应交增值税(已交税金)

贷：银行存款

注：若退回多交税款，用红字作相同分录予以冲销?（2）消费税

(价内税，从利润中出)①产品销售

i将产品直接对外销售(P148)借：主营业务税金及附加

贷：应交税金－应交消费税

ii以应税消费品换取生产资料、消费资料、抵偿债务（视同非货币性交易），计税处理同i iii用应税消费品对外投资，或用于在建工程、非生产机构等，计入有关成本。借：长期股权投资（用于投资）

在建工程（用于工程）

营业外支出（用于非生产机构）［未列成本部分］

贷：应交税金－应交消费税 ②委托加工应税消费品的账务处理 I委托加工物资为非金银首饰 A受托方（代收代缴）

借：应收账款（代收代交税款）

2000

贷：应交税金-应交消费税

2000 B委托方

a材料收回后用于连续生产应税消费品，准予抵扣(材料)借：委托加工物资

200 000

贷：原材料

200 000 借：委托加工物资（加工费）

80000

应交税金-应交增值税（进项税额）

13600（80000*17%）

应交税金-应交消费税

2000

贷：应付账款

113610 b材料收回后直接用于销售，则将代扣代交的消费税计入成本 借：委托加工物资（含消费税款）100000

应交税金-应交增值税（进项税额）

13600

贷：应付账款

113600 II委托加工物资为金银首饰，由受托方直接交纳，受托方于交货时 借：主营业务税金及附加

贷：应交税金－应交消费税

③进出口消费品的账务处理 I进口消费品交纳的消费税 借：物资采购/固定资产

贷：银行存款

II免征消费税的出口应税消费品

i直接出口或通过外贸企业出口，可不计算应交消费税

ii委托外贸企业代理出口，应在计算消费税时

借：应收账款

贷：应交税金－应交消费税

［贷方额再怎样处理？］ 注：①收到外贸企业退回的税金 借：银行存款

贷：应收账款

②发生退关、退货而补交已退的消费税时，作相反的分录（3）营业税

(价内税，从利润中出)①出租无形资产及其它业务收入 借：其他业务支出

贷：应交税金一应交营业税 ②出售无形资产

借：营业外支出/营业外收入［不设支出科目时，用收入借方］

贷：应交税金－应交营业税 ③销售不动产 借：固定资产清理

贷：应交税金－应交营业税

注：企业收到先征后返的消费税、营业税等，应于实际收到时，冲减当期的主营业务税金及附加或其他业务支出等；

收到先征后返的所得税，于实际收到时，冲减当期所得税费用；收到先征后返的增值税，于实际收到时，计入当期补贴收入。（4）所得税 i企业所得税 借：所得税

贷：应交税金－应交所得税

ii个人所得税（单位代扣代交---书上没有的内容）

借：应付工资

贷：应交税金－应交个人所得税（5）资源税 ①销售应税产品

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金－应交资源税 ②自产自用应税产品 借：生产成本/制造费用

贷：应交税金－应交资源税

③收购未税矿产品，计入该矿产品的成本 借：物资采购/原材料

贷：应交税金－应交资源税［代扣代缴，进入成本］

银行存款 ④外购液体盐加工固体盐 i外购液体盐 借：物资采购

应交税金－应交资源税［可抵扣的］

贷：银行存款 ii销售固定盐

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金－应交资源税

［按贷方余额上交］（6）城建税

借：主营业务税金及附加/其他业务支出

贷：应交税金－应交城市维护建设税

（7）耕地占用税

［不通过 “应交税金”核算］ 借：在建工程

贷：银行存款

注：耕地占用税以实际占用耕地面积计税，税额一次征收。（8）印花税（于购买印花税票时入账）借：管理费用/待摊费用

贷：银行存款

（9）土地使用税、房产税、车船使用税 借：管理费用

贷：应交税金－应交房产税(土地使用税、车船使用税)（10）土地增值税

［增值额*税率］ ①兼营房地产业务的企业 借：其他业务支出

贷：应交税金-应交土地增值税

②转让国有土地使用权、地上建筑物及附属物 借：固定资产清理/在建工程

贷：应交税金-应交土地增值税

③工程竣工前转让房地产取得的收入，应预交税款 借：应交税金-应交土地增值税

贷：银行存款

待该房地产销售收入实现时再按上述方法进行冲销，多退少补(11)其他流动负责》［分录举例］

借：财务费用

贷： 预提费用

借：主营业务税金及附加/其他业务支出

贷：

其他应交款--应交教育费附加

借：管理费用-矿产资源补偿费

贷：其他应交款--应交矿产资源补偿费(二)

长期负债 1.长期借款 ①取得借款 借：银行存款

贷：长期借款

②利息支出、汇兑损失等借款费用处理 借：长期待摊费用（筹建期间）

财务费用（生产经营期间）

在建工程（符合条件的专门借款费用）

贷：长期借款

［短期借款利息通过“预提费用”核算］ ③还本付息 借：长期借款

贷：银行存款

④将长期借款划转出去，或无需偿还的长期借款 借：长期借款

贷：资本公积－其他资本公积 2长期应付款

（1）应付补偿贸易引进设备款 ①引进设备

借：在建工程/固定资产

贷：长期应付款-应付补偿贸易引进设备款

［设备价＋国外运杂费］

银行存款 ［进口关税＋国内运杂费＋安装费］ ②用产品销售款偿还设备价款（销售处理略）借：长期应付款-付补偿贸易引进设备款

贷：应收账款

（2）应付融资租赁款（略）

3、长期债券

设置“应付债券”科目，下设--债券面值、债券溢价、债券折价、应记利息，4个明细科目。(1)发行债券

借：银行存款

应付债券--债券折价

贷：应付债券--债券面值

--债券溢价(2)计提利息、摊销溢价 借：在建工程/财务费用

应付债券--债券溢价

贷：应付债券--应计利息

［折价时的摊销］

借：在建工程/财务费用

贷：应付债券--应计利息

应付债券--债券折价

4、可转换公司债券

P158(1)发行时：

借：银行存款

应付债券--可转换公司债券(债券折价)

贷：应付债券--可转换公司债券(债券面值)

应付债券--可转换公司债券(债券溢价)(2)计提利息时：

借：在建工程/财务费用

贷：应付债券--可转换公司债券(应计利息)(3)转换时：

借：银行存款

应付债券--可转换公司债券(债券面值)

应付债券--可转换公司债券(债券溢价)［折价在贷方］

应付债券--可转换公司债券(应计利息)

贷：股本

现金［不可转换部分］

资本公积--股本溢价

附有赎回权的可转换公司债券，利息差额在发行日到赎回届满时间之间计提应付利息，按贷款费用原则处理。

第八项

所有者权益 ⒈实收资本 ⑴常规处理

借：资产科目［投资双方确认价］

贷：实收资本

注：投入无形资产必须＜20%注册资本 ⑵国有独资公司的投入资本

投入的资本全部作为实收资本；不发行股票，不会产生股票发行的溢价收入；也不会在追加投资时因维持一定投资比例而产生资本公积 ⑶有限责任公司的投入资本 ①初建时，全部计入实收资本 ②增资扩股时 借：有关资产科目

贷：实收资本

资本公积［出资额-所占份额］ ⑷股份有限公司的投入资本 ①筹资费用的处理

I发起式设立（筹资风险小）借：长期待摊费用/管理费用

贷：银行存款

II募集式设立（筹资风险大）

i采用溢价发行股票，可从溢价收入中支付 ii采用面值发行股票

借：管理费用［金额小］

长期待摊费用［金额大，≤2年］

贷：银行存款 ②取得发行股票收入 借：银行存款

贷：股本（面值部分）

资本公积［溢价收入-发行费用］ ⑸实收资本的增减变动 ①实收资本增加 i资本公积转增资本 借：资本公积

贷：实收资本 ii盈余公积转增资本 借：盈余公积

贷：实收资本 iii所有者投入

iv发放股票股利方式增资

借：利润分配-转作股本的普通股股利

［实发数］

贷：股本［股票面值总额］

资本公积

注：应在股东大会批准董事会提请的利润分配方案并且办理了增资手续后进行处理 董事会宣告发放现金股利时需做账，但宣告发放股票股利时不需做账 ②实收资本减少

i资本过剩，发还股款

借：实收资本/股本（面值）

贷：银行存款

注：股份有限公司超面值付出的价格处理

①溢价发行的，则先冲减溢价收入，然后冲销盈余公积，再冲销未分配利润 借：股本［面值］

资本公积-股本溢价

资本公积-盈余公积

利润分配-未分配利润

贷：银行存款

②面值发行的，冲销盈余公积、未分配利润 ii发生重大亏损，需要减少实收资本 ⒉资本公积

明细科目有：资本(股本)溢价、接受捐赠非现金资产准备、股权投资准备、拨款转入、外币资本折算差额、关联交易差价、其他资本公积。①资本/股本溢价

借：固定资产/银行存款［实收出资额］

贷：实收资本/股本［在注册资本中所占份额］

资本公积［扣除发行费用］ ②接受捐赠资产

i捐赠物为银行存款或现金 借：银行存款/现金

贷：资本公积－接受现金捐赠 注：外商投资企业：（要交所得税的！）

借：现金

贷：应交税金-应交所得税

资本公积-接受现金捐赠

年终清算时，按实际应交数与计提数的差额调整： 借：应交税金-应交所得税

贷：资本公积-接受现金捐赠 ii捐赠物为实物资产

借：固定资产(凭据金额＋支付的相关税费)

贷：资本公积-接受捐赠非现金资产准备

递延税款 注1：以后处置或使用时 借：固定资产清理

累计折旧

贷：固定资产

借：银行存款/应收账款（处置收入）

贷：固定资产清理

借：资本公积-接受捐赠非现金资产准备

贷：资本公积－其他资本公积

借：递延税款（接受捐赠时计入该科目的金额）

贷：应交税金-应交所得税

注2：外商投资企业不直接通过“资本公积”。①接受捐赠资产时

借：固定资产、原材料(确定价值)20000

贷：待转资产价值

20000 ②终了时

借：待转资产价值

6600

贷：应交税金－应交所得税

6600 借：待转资产价值

13400

贷：资本公积-其他资本公积

13400 ③资本汇率折算差额

借：银行存款［收到日市场汇率］

贷：实收资本－外商资本［约定汇率］

资本公积－外币资本折算差额 [借或贷] ④拨款转入

i收到国家的专项技改、技术研究拨款 借：银行存款

贷：专项应付款（属长期负债项目）ii拨款项目完成后，形成各项资产的部分 借：固定资产（按实际成本）5000

贷：银行存款等5000 借：专项应付款5000

贷：资本公积－拨款转入5000 注：属于费用及其他未形成资产需核销的部分，直接借：专项应付款，贷：有关科目。⑤企业收到国家拨补的流动资本 借：银行存款

贷：资本公积－补充流动资本

⑥企业收到无偿调入的固定资产

借：固定资产（调出单位帐面值＋附加费）

贷：资本公积－无偿调入固定资产 ⑦企业无偿调出固定资产

借：资本公积－无偿调出固定资产

贷：固定资产清理（该科目借方余额）⑧关联交易差价

借：资本公积－关联交易差价

贷：资产科目 ⑨豁免的债务

借：应付账款、长期借款等

贷：资本公积－其他资本公积 ⒊留存收益

［年终，通过“本年利润”科目归集收入和成本费用，贷方额为盈利。然后从借方转出、贷方转入“利润分配--未分配利润”科目进行分配。利润分配下的其他明细科目有：

(其他转入、提取法定盈余公积、提取任意盈余公积、提取法定公益金、应付优先股股利、应付普通股股利、转作股本的普通股股利、提取的储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金］。分录见下面（2）未分配利润

（1）盈余公积 ①提取

借：利润分配－提取法定盈余公积

－提取任意盈余公积

－提取法定公益金

贷：盈余公积－法定盈余公积

盈余公积－任意盈余公积

盈余公积－法定公益金 注：A、外商投资企业

借：利润分配－提取的储备基金

－提取企业发展基金

贷：盈余公积－储备基金

盈余公积－企业发展基金

B中外合作企业，在合作期内以利润归还投资

借：已归还投资［实收资本减项］

贷：银行存款 同时

借：利润分配－利润归还投资

贷：盈余公积－利润归还投资 ②使用

i补亏（先任意后法定盈余公积金）借：盈余公积

贷：利润分配－其他转入

注：外商投资企业经批准可用储备基金补亏 借： 盈余公积－储备基金

贷：利润分配－其他转入 ii转增资本 借：盈余公积

贷：股本（股票面值×新增股数）

资本公积－资本溢价/股本溢价 iii发放现金股利或利润 借：盈余公积

贷：应付股利

③法定公益金用于集体福利设施的处理 i固定资产购入的处理 借：固定资产

贷：银行存款

ii实际用公益金支付时

借：盈余公积－法定公益金

贷：盈余公积－任意盈余公积

iii处置用公益金购买的资产时，转回 借：盈余公积－任意盈余公积

贷：盈余公积－法定公益金（2）未分配利润

在终了，由以下两项目结转而形成

①结转本年利润（以盈利为例，亏损时借、贷正相反）借：本年利润

贷：利润分配-未分配利润 ②结转利润分配各明细项目 借：利润分配-未分配利润

贷：利润分配－提取盈余公积等明细项目 4.弥补亏损的核算

①用税前利润弥补（发生亏损后的五年内）

借：本年利润

贷：利润分配-未分配利润 ②用税后利润弥补（五年后）i计算交纳所得税 借：所得税

贷：应交税金-应交所得税 借：本年利润

贷：所得税

ii结转本年利润，弥补以前亏损 借：本年利润［扣除当年所得税］

贷：利润分配-未分配利润

注：若税后利润还不够弥补，可用盈余公积补亏。

5、以前损益调整P180(书上以纠正少提折旧为例)(1)调整上年利润

借：以前损益调整 000

贷：累计折旧 000(2)计算多交所得税

(30 000*33%)

借：应交税金--应交所得税900

贷：以前损益调整900

(3)结转未分配利润

借：利润分配--未分配利润［减少未分配利润］100

贷：以前损益调整

100

第九项

收入、费用、利润 1．商品销售收入

（1）收入无法确认（如货款收回存在不确定性）i发出商品时

借：发出商品/委托代销商品/分期收款发出商品

贷：库存商品

同时，将增值税转入应收账款［纳税义务发生时才做］ 借：应收账款-企业（应收销项税额）

贷：应交税金－应交增值税(销项税额)ii以后可以确认收入时 借：应收账款-企业

贷：主营业务收入 iii结转成本

借：主营业务成本

贷：发出商品（2）代销商品

①视同买断方式的处理

A委托方（收入为协议价）的处理 i将商品交给受托方时

借：委托代销商品［成本价］000

贷：库存商品000 ii收到代销清单（按协议价开具）借：应收账款400

贷：主营业务收入［协议价］

000 应交税金－应交增值税(销项税额)3 400

iii结转成本时

借：主营业务成本［成本价］000

贷：委托代销商品000 iv收到款项 借：银行存款

贷：应收账款-企业

B受托方（收入为售价-协议价）处理 i收到商品

借：受托代销商品［协议价］

000

贷：代销商品款

000 ii实际销售代销商品 借：应收账款080

贷：主营业务收入［受托方的售价］

000

应交税金－应交增值税(销项税额)080 iii结转成本时

借：主营业务成本（协议价）000

贷：受托代销商品

000

借：代销商品款（协议价）

贷：应付账款

iv按协议价款项付给委托方

借：应付账款（协议价）

400

应交税金－应交增值税(进项税额)3 400

贷：银行存款

400 ②收取手续费方式 A委托方的处理

i将商品交给受托方时

借：委托代销商品（成本价）000

贷：库存商品000 ii收到代销清单

借：应收账款

400

贷：主营业务收入（协议售价）20 000

应交税金－应交增值税(销项税额)400 iii结转成本时

借：主营业务成本（成本价）000

贷：委托代销商品000 iv支付手续费时

借：营业费用

［协议售价(不含税)*费率］

贷：应收账款-企业 v收到款项

借：银行存款［扣除手续费］

贷：应收账款-企业 B受托方的处理 i收到商品

借：受托代销商品［协议售价］ 20 000

贷：代销商品款000 ii实际销售代销商品（不确认收入）借：银行存款

400

贷：应付账款（协议售价）000

应交税金－应交增值税(销项税额)400 借：应交税金－应交增值税(进项税额)400

贷：应付账款--A企业

借：代销商品款［协议售价］ 20 000

贷：受托代销商品000 注：此方式无须结转成本时

iii归还委托方货款并计算代销手续费

借：应付账款［协议售价＋进项税］400

贷： 主营业务收入/其他业务收入400

银行存款［手续费］

000（3）销售折扣

①商业折扣（即数量折扣）借：银行存款/应收账款

贷：主营业务收入［实收金额］ ②现金折扣(总价法)

i销售实现时

借：应收账款

11700

贷：主营业务收入（按总价）10000

应交税金－应交增值税(销项税额)

1700 ii付款期内付款(2/10,n/30)借：银行存款(总价-折扣额)11500

财务费用［折扣额=10000*2%］ 200

贷：应收账款

11700 注：税金不能享受折扣优惠。

（4）销售折让（依上例，假设折让率为10％）i销售实现时

借：应收账款

600

贷：主营业务收入

000

应交税金－应交增值税(销项税额)

600 ii发生销售折让时

借：主营业务收入

000

应交税金－应交增值税(销项税额)1 360

贷：应收账款360（5）销售退回

①发生在收入确认之前 借：库存商品

贷：发出商品 ②发生在收入确认之后 a冲减主营业务收入 借：主营业务收入

应交税金－应交增值税(销项税额)

贷：应收账款/银行存款

财务费用（现金折扣）b结转退回产品的成本 借：主营业务成本

贷：库存商品

［注］若以前的销售商品在资产负债表日至会计报告批准日之间发生退回的： i现金折扣在资产负债表日及之前发生的 借：以前损益调整［收入－现金折扣］

应交税金－应交增值税(销项税额)

贷：银行存款 借：库存商品

贷：以前损益调整［结转的退回产品成本］ 借：应交税金－应交所得税

贷：以前损益调整 借：利润分配

贷：以前损益调整［该科目余额］

ii现金折扣在资产负债表日之后发生的，不须冲减报告的现金折扣。借：以前损益调整［收入］

应交税金－应交增值税(销项税额)贷：银行存款

财务费用［现金折扣］（6）分期收款销售 i发出商品

借：分期收款发出商品

贷：库存商品 ii按合同规定每期收到的货款 借：银行存款

贷：主营业务收入（总售款/期数）

应交税金－应交增值税(销项税额)iii结转每期销售成本

借：主营业务成本（总成本/期数）

贷：分期收款发出商品

（7）以旧换新的销售，视同购销两项业务处理（8）售后回购

售后回购本质上属于融资交易，在售后回购情况下，企业不能确认收入。若回购价大于原价的差额相当于融资费用，应在计提时直接计入当期财务费用，并在回购时将此差额冲回。

例，2000年5月1日，甲企业向乙企业销售一批商品，成本为8000元，售价10000元，增值税1700元。协议规定甲企业应在2000年9月30日购回，回购价为11000元（不含税），商品已发出，货款未收到。i 5月1日发出商品时：

借：银行存款/应收账款

11700 ［数额上等于售价+增值税］

贷：库存商品

8000

应交税金－应交增值税(销项税额)

1700

待转库存商品差价

2000 ［售价-商品成本］

ii由于回购价大于售价，因而应在销售与回购期间内按期计提利息费用（1000/5，共5期，包括回购时）借：财务费用

200 贷：待转库存商品差价

200 iii 9月30日回购时

借：库存商品

8000

［仍为原价］

应交税金－应交增值税(进项税额)

1870 ［按回购价算］

待转库存商品差价

3000

贷：应付账款

12870 在未回购前，存在的“待转库存商品差价”，在“其他流动资产”或“其他流动负债”核算。2提供劳务收入 ①实际发生成本时 借：有关劳务成本科目

贷：银行存款、应付工资、原材料 ②确认收入（常用完工百分比法）借：应收账款、预收账款

贷：主营业务收入

③结转成本（常用完工百分比法）借：主营业务成本

贷：有关劳务成本科目 3让渡资产使用权（略）P196

4、建造合同

一．建造工程合同的定义、特征和分类

定义：指为建造一项资产或者在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的数项资产而订立的合同。

特征：①先有买方（客户），后有标底（资产）②资产的建设期长（跨）③所造资产体积大、造价高④建造合同不可取消。

分类：按工程价款确定方式分为固定造价合同（总价或单价固定）和成本加成合同。二．合同分立与合同合并

1．一般情况下，准则适用于单项建造合同。

2．如果一项建造合同包括多项资产，在同时具备下列条件，每项资产应分立为单项合同处理：

（1）每项资产均有独立的建造计划；（2）建造承包商与客户就每项资产单独进行谈判，双方能够接受或拒绝与每项资产有关的合同条款；（3）每项资产的收入和成本可单独辨认。

3．一组合同无论对应单个客户还是几个客户，在同时具备下列条件，应合并为单项合同处理：

（1）该组合同按一揽子交易签订；

（2）该组合同密切相关，每项合同实际上已构成一项综合利润率工程的组成部分；

（3）该组合同同时或依次履行。

三、合同收入

1．合同收入包括（1）合同中规定的初始收入；（2）因合同变更、索赔、奖励等形成的收入

四、合同成本

1．合同成本应包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用。

直接费用包括：耗用的人工费用、耗用的材料费用、耗用的机械使用费、其他直接费用

间接费用是企业下属的施工单位或生产单位为组织和管理施工生产活动所发生的费用

2．直接费用在发生时应直接计入合同成本，间接费用应在期末按照系统、合理的方法分摊计入合同成本。3．与合同有关的零星收益，例如合同完成后处置残余物资取得的收益，应冲减合同成本。

4．合同成本不包括下列费用：

（1）企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动所发生的管理费用；

（2）船舶等制造企业的销售费用；

（3）企业筹集生产经营所需资金而发生的财务费用。

5．因订立合同而发生的差旅费、投标费等有关费用，应直接确认为当期管理费用。

五、合同收入与合同费用的确认

1．建造合同的开工日期与完工日期属不同的会计，应将合同收入和合同成本分配计入实施工程的各个会计；

但在一个会计内完成的，应在完成时确认合同收入和合同费用。

2．如果建造合同的结果能够可靠地估计，在资产负债表日按完工百分比法确认

如不能可靠地估计，应区别以下情况处理： 合同成本能够收回的和不可能收回的。

如果合同预计总成本将超过合同预计总收入，应将预计损失立即确认为当期费用

3．采用累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定合同完工进度时，累计实际发生的合同成本不包括下列内容：

（1）与合同未来活动相关的合同成本，例如施工中尚未安装、使用或耗用的材料成本；

（2）在分包工程的工作量完成之前预付给分包单位的款项。

六、帐务处理

【当期确认的合同收入】＝（合同总收入×完工进度）－以前会计累计已确认的收入

【当期确认的合同毛利】＝（合同总收入－预计合同总成本）×完工进度－以前会计累计已确认的毛利

【当期确认的合同费用】＝当期确认的合同收入－当期确认的合同毛利－以前会计预计损失准备 【最后一会计确认的合同毛利】＝合同总收入－实际合同总成本－以前会计累计已确认的毛利 1．本实际发生的合同成本 借：工程施工

贷：原材料、应付工资、累计折旧 发生间接费用时：

借：工程施工－间接费用

贷：银行存款等 间接费用分至合同成本：

借：工程施工－××合同

贷：工程施工－间接费用 2．本已结算的合同价款 借：应收账款

贷：工程结算

3．本实际收到的合同价款 借： 银行存款

贷：应收账款

4．确认和计量当年的收入和费用 借：主营业务成本

工程施工－毛利

贷：主营业务收入

5．工程完工，将“工程施工”科目余额与“工程结算”科目余额对冲 借：工程结算［反映收入数］

贷：工程施工

［反映成本］

工程施工－毛利［两者之和为工程总价款］

说明：“工程施工”对于建筑、安装企业的，“生产成本”是对于飞机、船舶制造业的。○费用的内容：P202

第十项 财务会计报告

第十一项

所得税会计

1、应付税款法

将本期税前会计利润与应税所得之间的差异均在当期确认为所得税费用。即本期所得税费用=应交所得税

借：所得税

［所得税费用］

贷：应交税金--应交所得税

2、纳税影响会计法：确认时间性差异。

2-1利率不变时：P245例2

借：所得税

100

［所得税费用］

贷：应交税金--应交所得税

150

递延税款950 递延税款贷方：应纳税时间性差异---先少交，后补交，为负债

递延税款借方：可抵减时间性差异---先多交，后少交，为资产

○当税率不变时，应付税款法与纳税影响会计法，计算的应交税金--应交所得税数额相同；

○在税率变动时，递延法、债务法计算的应交税金--应交所得税数额也相同。

2-2利率变化时：会计分录与2-1相同，差别在所得税费用计算结果不同，税后利润也不同。

(1)递延法：递延税款账面余额，不符合资产或负债的定义，按照产生时间性差异时的所得税率计算，不用现行税率，转回时也一般用当初原有税率计算。

(2)债务法：在税率变动或开征新税时，需要调整递延税款的账面余额，使其生于累计时间性差异与现行所得税税率的乘积。

第十二项

外币业务

(一)外币兑换

1、卖出外币

借：银行存款(人民币户)

200

财务费用

800

贷：银行存款--美元户(10 000美元)

000

2、买入外币

借：银行存款--美元户(10 000美元)

000

财务费用

800

贷：银行存款(人民币户)

800

3、外币购销业务 买入设备：

借：固定资产--机器设备

000

贷：应付账款--美元户(10 000美元)

000 购原材料：

借：原材料

［美元价*汇率+进口关税］

应交税金--应交增值税(进项税额)

贷：应付账款--美元户(2 000美元)

000

银行存款

［用人民币支付的增值税+关税］

4、接受外币投资

借：银行存款--美元户(20 000美元)

650 000

贷：股本

600 000

资本公积

000

5、期末汇总损益

【科目汇总损益】=折算的人民币期末数-［期初数+当期增加数-当期减少数］ 资产类科目，计算结果为正数，记在借方，负责类正数记贷方。借： 应收账款［正数］

应付账款 ［负数］

财务费用

［补平差额］

贷：银行存款［负数］

短期借款［正数］

第十三项

借款费用

1、在建工程资本化费用

借：在建工程

5000 ［专门借款中，可资本化部分］

财务费用

3000

［专门借款中，不能资本化部分］

贷：长期借款

000

［长期专门借款本期利息费用］

2、专门外汇借款汇总差额部分，全部记入 借：在建工程--借款费用

100

贷：应付债券--债券面值(美元户)

5000

应付债券--债券利息(美元户)

［原记提利息］

第十四项程

或有事项

因或有事项引起的，“很可能”的预计负责，要做分录，并增加费用。但“很可能”的或有资产，只能进行披露。

借：管理费用--诉讼费

营业外支出--赔偿支出/罚息支出

贷：预计负债-未决诉讼

［在资产负债表中，单独反映］ 形成的费用，在利润表中，不单项反映。

第十五项

租赁

(第5部分)

一、承租人的会计处理

1、经营租赁

确认各期租赁费用时，不能以各期实际支付的金额确定，而应采用直线法分摊。P318例，租期3年，分四次支付费用。租期开始第一次：

借：长期待摊费用

000

贷：银行存款

000 第一年未付第二次租金：

借：管理费用

250 000

［直线法分摊的年租金］

贷：长期待摊费用

000

银行存款

000

［本次实际支付金额］（后两年略）

2、融资租赁

2-1 融资租赁资产>资产总额30% 借：固定资产-融资租入固定资产

［账面价值与最低租赁付款

未确认融资费用

［差额--可视为贷款利息］

贷： 长期应付款-应付融资租赁款 ［最低租赁付款额］

未确认融资费用的分摊时，可采用实际利率法、直线法、年数总和法等。借：财务费用

贷：未确认融资费用 2-2 < =30% 借：固定资产-融资租入固定资产

［最低租赁付款额］

贷： 长期应付款-应付融资租赁款 ［最低租赁付款额］ 如果需要安装，先通过“在建工程”科目核算。2-3 支付租金时

借：长期应付款-应付融资租赁款

贷： 银行存款 2-4 或有费用

借：营业费用/财务费用［以物价指数为依据计算时］

贷：银行存款/其他应付款 2-5 计提折旧

借：制造费用-折旧费

贷：累计折旧 2-6租赁期届满时(1)返还租赁资产

如存在承租人担保余值：

借：长期应付款-应付融资租赁款

累计折旧

［因折旧时，扣除了余值］

贷：固定资产-融资租入固定资产 如不存在承租人担保余值：

额现值中较低者］

借：累计折旧

［结转折旧］

营业外支出

［如果还存在净残值］

贷：固定资产-融资租入固定资产(2)优惠续租

视同租赁一直存在，如继续支付租金。(2)留购租赁资产

借：长期应付款-应付融资租赁款

贷：银行存款

二、出租人的会计处理

1、经营租赁

收取的租金在租赁期内，按直线法确认为收入(包括免租期)，如有费用，应从租金中扣除。(1)确认各期租金收入时：

借：应收经营租赁款/其他应收款

贷：主营业务收入--租金收入/其他业务收入/经营租赁收入(2)实际收到租金时： 借：银行存款

贷：应收经营租赁款/其他应收款

2、融资租赁

2-1 开始日租赁债权的确认

借：应收融资租赁款

［按最低租赁收款额］.............1

未担保余值

贷：融资租赁资产

［按资产的原账面价值］

递延收益-未实现融资收益［按差额，作为1的抵减项目］ 2-2 未实现融资收益分配

一般应按实际利率法，结果差异不大时，也可按直线法等。分配未实现融资收益

借：递延收益-未实现融资收益

贷：主营业务收入--融资收入

［超过一个租金支付期未收到租金，应停止确认融资收入，已确认的，也应转回，分录与上面相反］ 每期收到租金时： 借：银行存款

贷：应收融资租赁款

2-3 坏账准备的计提

只须对应收融资租赁款 减去 未实现融资收益的差额部分，合理计提坏账准备。

借：管理费用

贷：坏账准备

确实收回时，经批准作为坏账损失，冲销计提的坏账准备： 借：坏账准备

贷：应收融资租赁款 2-4 未担保余值发生变动时

减产时，应重新计算租赁内含利率，并将由此引起的租赁投资净额(最低租赁收款额+未担保余值-未实现融资收益)的减少确认为当期的损失。调整时，不作追溯调整。

借：递延收益-未实现融资收益

贷：未担保余值［本科目减少，引起上科目减少］ 同时，46

借：营业外支出

贷：递延收益--未实现融资收益 确认的损失恢复时，相反记录。2-5 租赁期届满时(1)收回租赁资产 借：融资租赁资产

贷：应收融资租赁款

［担保的余值部分］

未担保余值

［存在未担保余值时］(2)留购租赁资产

借：银行存款

［按收到的价款］

贷：应收融资租赁款 如果存在未担保余值

借：营业外支出-处置固定资产净损失

贷：未担保余值

3、售后租回

形成融资租赁时，售价与资产账面价值的差额，予以递延，作为折旧费用的调整。经营租赁时，作为租金费用的调整。3-1 出售时： 借：固定资产清理

累计折旧

减值准备

贷：固定资产 3-2 收到价款时： 借：银行存款

贷：固定资产清理

递延收益-未实现售后租回损益(融资租赁/经营租赁)

［借或贷，视差额确定］ 3-2 租回资产时

例子见P332-337，四种情况

(1)形成融资租赁时，会计分录同上页2-2融资租赁一样。形成经营租赁时，作备查登记。(2)各期分摊未实现售后租回损益时：

借(或贷)： 递延收益-未实现售后租回损益

贷(或借)：制造费用/营业费用/管理费用

第十六项

债务重组

1．以低于债务账面价值的的现金清偿债务(1)债务人

借：应付账款--乙企业

bbb

贷：银行存款

aaa

资本公积--其他资本公积

［少还部分］(2)债权人

借：银行存款

aaa

坏账准备

营业外支出-债务重组损失

［差额］

贷：应收账款-甲企业

bbb 2．以非现金资产抵偿债务

2-1 以短期股票偿债为例P342

(1)债务人

借：应付账款--乙企业

000

短期投资跌价准备

000

贷：短期投资

000

资本公积--其他资本公积

000［少还部分］

(2)债权人

借：短期投资

000

坏账准备

000

贷：应收账款-甲企业

000 2-2

以产品偿债为例P343

(1)债务人

借：应付账款--乙企业

700 000

贷： 库存商品

440 000

［成本］

应交税金--应交增值税(销项税额)

500

［销售价*税率］

资本公积--其他资本公积

166 500［差额］

(2)债权人

借： 库存商品

606 500 ［应收账款-税金，商品价格变了］

应交税金--应交增值税(进项税额)

500

贷：应收账款-甲企业

700 000

3、债务转为资本

(1)债务人

借：应付账款--乙企业

aaaa

贷：股本

［股数*面值］

资本公积--股本溢价

［差额］

(2)债权人

借： 长期股权投资

坏账准备

贷：应收账款-甲企业

aaaa

4、修改其他债务条件 4-1 不附或有条件的(1)债务人

借：应付账款

AA

贷：应付账款-债务重组

A ［减免后的本金+需付利息］

资本公积--其他资本公积

［差额］

(2)债权人

借： 应收账款-债务重组

A

坏账准备

［已计提的］

营业外支出-债务重组损失 ［冲减坏账准备后不足部分］

贷：应收账款

AA 4-2 附或有条件的P347

或有支出记入债务人的“应付账款-债务重组”科目中，但债权人不体现，将来收到时，计入当期财务费用。债务人付不出的或有负债，计入 “资本公积--其他资本公积”。但是，如果重组时，债务人发生债务重组损失并计入当期营业外支出的，先冲减债务重组损失，有余额再计入“资本公积--其他资本公积”

5、混合重组方式

考虑顺序：现金清偿--非现金资金、债务转为资本--修改其他债务条件。

5-1书P438例7(1)债务人

借：应付票据

000

贷：银行存款

000

无形资产

000

［转让前的账面价值］

应交税金-应交营业税 ［ 无形资产转让形成的］

资本公积--其他资本公积

500［少还部分，差额］

(2)债权人

借：银行存款000 ［归还的现金］

无形资产

000 ［转给一项专利权］

贷：应收票据

000

［面额+利息］ 5-2书P439例8(1)债务人

借：应付账款

000 000

贷：库存商品

600 000 ［以还债的商品的成本］

应交税金--应交增值税(销项税额)

400

［还债商品的市价*17%］

股本

200 000

［ 用自己的股票抵债，相当于债转股］

银行存款

4320

［转让股本的印花税，0.4%］

资本公积--股本溢价

880 000［面值5.4-1，乘股数］

资本公积--其他资本公积

193 280［少还部分，差额］

(2)债权人

借：

库存商品

751 040

=(2 000 000-720 000*17%)*

［720 000/(720 000+1 080 000)］按公允价分摊

应交税金--应交增值税(进项税额)

400

长期股权投资

880

=(2 000 000-720 000*17%)*

［1 080 000)/(720 000+1 080 000)］+4320

贷：应收账款000 000

银行存款

4320

［转让股本的印花税，0.4%］

第十七项

非货币性交易

1、判定标准：

补价不大于交易金额的25%★

收到补价的---补价/换出资产的公允价值<=25% 支付 补价的---补价/(补价+换出资产的公允价值)<=25%

2、通常以换出资产的账面价值+应支付的相关税费，作为换入资产的实际成本。如果比公允价值小，待期末时采取计提减值准备的方式处理。（1、支付补价的企业

【换入资产的入账价值】=换出资产的账面价值+应支付的相关税费+支付的补价（2、收到补价的企业

【换入资产的入账价值】=换出资产的账面价值+应支付的相关税费-补价+(或-)确认的收益(或损失)★收到补价的一方，可按一定比例确认非货币性交易的损益，作为营业外收入(支出)处理。

【应确认的收益】=补价(1-)-

×应交的税金及教育附加

=补价

3、一般纳税企业存货的非货币性交易

【换出资产价值总额】=换出资产账面价值+应支付的相关税费

-可抵扣的增值税进项税额(进项-销项)★如果换入的不是一项资产，应按照公允价值比例，对换出资产的价值总额进行分配。以A公司库存商品与B公司原材料交换为例：P362 原材料和库存商品公允价值和市场价值均为120万元。A公司［库存商品

换成原材料］ 借：原材料000 000

应交税金-应交增值税(进项税额)

204 000

贷：库存商品

000 000

应交税金-应交增值税(销项税额)

204 000 B公司

借：库存商品000 000

应交税金-应交增值税(进项税额)

204 000

贷：原材料

000 000

应交税金-应交增值税(销项税额)

204 000 ★进项税额在借方，相当于资产；销项税额在贷方，相当于换出商品的成本。

4、既涉及存货又涉及补价时(1)确定是否属于非货币性交易(2)计算收到补价方应确认的收益

(3)计算双方应分配的换出资产价值总额(4)对换入的各项资产价值进行分配 可以合并成一个总公式

【换 出(入)资产价值总额】=换出资产账面价值+应支付的相关税费+支付的补价(或应确认的收益)-可抵扣的增值税进项税额(进项-销项)★规律：

1、涉及固定资产时，先做固定资产清理，且有减值准备时，单独结转。

2、实质是资产的转化(包括银行存款)，原资产在贷方，换入的记在借方。

3、收到补价方确认的收益(营业外收入-非货币性交易收益)，贷记营业外收入，实质是增加了交换的成本和换入资产的价值；除此，不确认其他交换损益。

第十八项

会计政策、会计估计变更和会计差错更正

1、追溯调整法：要计算累积影响数，并调整变更的期初留存收益，以及会计报表的相关项目。

如果提供比较会计报表，应调整比较各期的数据。★

【累计影响数】=原年初留存收益金额-追溯调整后的留存收益

包括：法定盈余公积、法定公益金、任意盈余公积、未分配利润P372例题：成本法改权益法 调整累积影响数：

借：长期股权投资－乙公司（损益调整）

000

贷：利润分配-未分配利润

000 调整利润分配：

借：利润分配-未分配利润

000 ［15%提取］

贷：盈余公积

000

2、未来适用法：不计算累积、期初留存收益，只计算对当期净利润的影响数进行披露。

3、会计估计变更：适用未来适用法。

第三篇：房地产企业会计账务处理

房地产企业会计账务处理

学以致用，这是我把刚学到的房地产会计知识加以运用。开发房地产（住宅）单项会计核算其实也不是很难，但也不是很容易，主要抓住要点，用心去学就会很快学会。

房地产开发流程可以用五证来贯穿1.《建设用地规划许可证》、2.《.国有土地使用许可证》、3..《建设工程规划许可证》4..《建筑工程许可证》、5.《商品房许可证》。

开始建账时会涉及到这些会计科目和这些成本项目

一、首先是各股东的投资：经会计师事务所的注册会计师验资确认各股东的出资额。

各股东的出资额存入基本账户时的会计分录：

借：银行存款------账号

贷：实收资本------某某

注有多个股东投资要分明细设账

如有某股东用购买的土地出让金作投资的会计分录：

借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金

贷：实收资本-----某某

如果经股东确认土地评估大过购买价时的会计分录：

借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金（评估后的金额）贷：实收资本-----某某（购买时支付的土地出让金金额）

贷：资本公积（差额）

二、土地征用及拆迁补偿费：包括为开发房地产而取得的土地使用权支付的土地出让金，土地征用费，如果是耕地用地还要有耕地占用税，劳动力安置费及地上、地下折迁补偿支出等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-----某花园----土地征用相关费用

贷：银行存款---某账号

三、前期工程费：包括设计规划费、测绘费以及“三通一平”支出、临时用电，排污等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-----某花园----前期工程------XXXXX贷：银行存款---某账号

四、用银行存款支付代垫工程用材料和土方工程款时的会计分录：

借：预付账款----XXXX

贷：银行存款-----某账号

取得对方开给发票时的会计分录：

借：开发成本----某花园----前期工程------XXXXX

贷：预付账款------XXXXX

五、开发间接费用：包括现场管理人员的薪筹、固定资产折旧、办公费、水电费，通讯费，伙食费.....等如发生这类成本作如下付分录：

用银行支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：

借：管理费用-----XXXXX

贷：银行存款-----某账号

六、交当年需交税费的会计分录：（注：刚开始时只交印花税、土地使用税，由于年交的税费不用预提）

建安合同印花税按工程项目总额*0.03%、账本本数*5元、账本记载的注册资金*0.05%，土地使用税面积*4元.....等

用银行存款支付各种印花税时：

借：管理费用----印花税

贷：银行存款-----某账号

用银行存款支付当年要交土地使用税时的会计分录：（注：我们那里是按土地使用面积*4元）

借：管理费用----土地使用税

贷：银行存款-----某账号

这个阶段发生的会计业务基本完成，明细账、总账跟其他企业设定基本一样，做完凭证、科目汇总后就可以做报表了，为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。以上只是代表性的处理，如果还有什么会计业务发生的话，要看这项会计业务是属于什么性质的，就要用到什么样的会计科目了。

七、接着到了工程准备完工，可以达到预售阶段时，就可以申请《商品房预售许可证》取得证件后才可以销售，这时是属于期房销售。根据《企业会计准则》的规定，由于企业销售商品不满足收入条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时再确认收入。

收到期房房款，已存入银行时的的会计分录：

借：银行存款-----某账号

贷：预收账款-----XX楼-XX单元-XX房

用银行存款支付工程进度款和代付工程材料时的会计分录分录：

借：预付账款-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号

取得对方开给的建安发票时的会计分录分录：

借：开发成本---建安工程

贷；预付账款----XXXXXX

用银行存款支付销售部的费用包括人员工资、广告费，水电费、租金.....等时的会计分录：

借：营业费用-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号

管理费用的会计分录基本上跟以上的第五项一样

提当月税款时的会计分录：包括营业税5%、城建税按营业税款的7%、教育费附加按营业税款的3%、我们这里还有一个地方教育费按营业税款的2%(地方自己定的，有差异)、土地增值税预缴按收到期房款的1%、（企业所得税预缴按期房款的10%确定成本利润率-期间费用-税金）*25%、如当年未交的土地使用税、印花税、还要补交。

借：主营业务税金及附加

贷：应交税费----营业税

贷：应交税费-----城建税

贷：其他应交款----教育费附加

用银行存款支付税款时的会计分录：

借：应交税费----营业税

借：应交税费----城建税

借：其他应交款----教育费附加

贷：银行存款-----某账号

以上所提税款的会计分录也按类似营业税来做，明细改成所得税或土地增值税.....等

检查做完会计分录无误后，就可以科目汇总做会计报表了。为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。

八、接着又到了竣工结算阶段把房交付给购房者了。由建设监督部门检查工程质量，测算出面积等

收到竣工结算单时的会计分录：

借：开发产品----

贷：开发成本------

交付给购房者开票时冲预收账款：已挂的预收账款转入主营业务收入借：预收账款

贷：主营业务收入

结转销售成本时的分录：

借：主营业务成本

贷：开发产品

这个阶段的间接费用跟以上处理差不多。

税款的清算，由于企业所得税，土地增值税是先预缴的到竣工清算后也要清算税款。少补多退。

第四篇：房地产企业会计处理(配套设施开发成本的核算)

房地产企业会计处理（配套设施开发成本的核算）

（一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车 棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业 性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能 有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些 大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城 市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿 转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

（二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个 成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费；

（5）配套设施费；

（6）开发间接费。

其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设 地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本 或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一 般可仅设置如下四个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费。

由于这些配套设施的支 出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成 本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

（三）、配套设施开发成本的核算

企业发生 的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或 批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成 本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款“等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设 施开发成本明细分类账的”配套设施费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本—— X X“账户的借方和”开发成本——配套设施开发成本——XX“账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账 的”开发间接费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本“账户的借方和”开发间接费用“账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步 开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本 明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需 要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销 售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施 的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租 时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周转房 800 000元

201大配套设施——商店 500 000元

251幼托设施 320 000元

则

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周转房；800 000元×8％＝64000元

201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。

现举例说明配套设施开发成本的核算如下：

如 某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业 部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设 施共发生了下列有关支出（单位：元）：

201

251

252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000

支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000

应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000

应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000

分配水塔设施配套设施费 35 000

分配开发间接费 55 000

预提幼托设施配套设施费 40 000

则用银行存款支付征地拆迁费时，应做：

借；开发成本——配套设施开发成本 105 0005 贷：银行存款 105 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本 80 000

贷：银行存款 80 000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本 765 000

贷：应付账款—一应付工程款 765 000

分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000

贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000

分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000

贷：开发间接费用 55 000

预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应做：

借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000

贷：预提费用——须提配套设施费 40000

同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。

（四）、已完配套设施开发成本的结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：

1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账户的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，做如下分录入贴：

借：外发产品—一配套设施

460000 贷；开发成本——－配套设施开发成本

460000

配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

2.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，做如下分录入账：

借；开发成本——－房屋开发成本 265000

开发成本—一配套设施可发成本 35000

贷：开发成本—一配套设施开发成本 300000

3.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，做如下分录入账：

借：预提费用—一预提配套设施费 320 000

贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000

如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。学会计论坛

第五篇：房地产企业的会计科目及帐务处理[模版]

房地产企业的会计科目及帐务处理

一.预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付工程款 贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购 贷：银行存款 计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：物资采购——设备采购 贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备 贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款 贷：银行存款 设备到达验收入库 借：物资采购——设备采购 贷：应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发 贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款 贷：其他业务收入 结转成本 借：其他业务支出 贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料 贷：银行存款

借：库存材料——XX材料 贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借：开发间接费用 贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法： 借：待摊费用 贷：低值易耗品 借：采购保管费 贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本 贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品 贷：开发产品 租金收入：

借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房——在用周转房 贷：开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房——周转房摊销 其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款 如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产 贷：银行存款

购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 支付安装费用 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 安装完毕交付使用时 借：固定资产 贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 领用材料时

借：固定资产购建支出 贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费 借：固定资产购建支出 贷：应付工资 应付福利费 完毕建筑交付使用 借：固定资产 贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产 贷：实收资本 累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借：银行存款 贷：固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借：固定资产购建支出 贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产购建支出 交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产 贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

二、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本 贷：应付账款 以预支款抵冲应付款时 借：应付账款 贷：预付账款 补付其余款时 借：应付账款 贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款 贷：预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款（3）应付工资

开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付工资 贷：现金 结转代扣款项 借：应付工资

贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）贷：应付福利费 用现金支付福利费时 借：应付福利费 贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用

贷：应交税金——房产税 ——车船使用税 ——土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税

贷：应交税金——应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税金——XX税 贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款——教育费附加

三、成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用： 借：开发成本——土地开发 贷：银行存款

或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用 借：开发成本——土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——土地开发。②配套设施开发 计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发 贷：开发产品

支付的配套设施开发费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本——配套设施开发 贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 应付工资 库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品——房屋 贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用 发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款 或应付账款

四、收入、利润的主要会计科目核算

1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算 ①在实现营业收入同时收到价款时 借：银行存款 贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的。借：应收账款 贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的 借：银行存款 贷：预收账款 移交使用时 借：应收账款 贷：主营业务收入 借：预收账款 银行存款 贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款 贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入 借：银行存款 或应收账款 贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转 借：主营业务成本 贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本 借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品（4）其他业务支出（5）主营业务税金及附加 计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税 借：主营业务税金及附加 贷：借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 ——应交土地增值税

其他应交款——应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 其他应交款——应交教育费附加

五、配套设施开发成本的核算

一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； 3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务 的有关设施的开发成本。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

（三）、配套设施开发成本的核算

企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工

程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度

安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100% 式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。