开发商承诺终身免物业费被判无效

第一篇：开发商承诺终身免物业费被判无效

开发商承诺终身免物业费被判无效

中国消费者报

2015-07-24 12:26:23 本报长沙讯（记者余知都）物业公司要求业主缴物业费，被对方以购房时开发商承诺可终身免缴物业费为由拒绝，物业公司于是将业主告上了法庭。近日，湖南省安乡县人民法院公开开庭审理这起物业服务合同纠纷案，判决业主王女士向物业公司缴纳物业费7395.36元。

2005年1月1日，王女士与安乡某房产开发商签订了购房合同书，购买安乡县某小区的4套房屋。小区物业公司与小区业主委员会签订了物业管理服务合同。

原告诉称，王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期间，只缴了一套房屋的物业费，而没有缴纳另外3套房屋的物业费。

王女士辩称，自己购买的4套房屋，一套用于自住，另外3套用于开办幼儿园。因计划开办幼儿园，当时与房产开发商约定按照幼儿园格局建造另外3套房屋，且购房价格高于该小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对自己承诺了物业费“4套终身按1套收取”，自己才决定购买另外3套房屋。据此，王女士拒缴另外3套房屋的物业费。

法院经审理认为，购房合同书附件中“4套终身按1套收取”的约定对物业公司没有约束力，被告王女士不能由此主张免缴另外3套房屋的物业费。法院最终判决王女士需向物业公司缴纳物业费7395.36元。

●法官释案

开发商承诺属无权代理行为

该案件的争议焦点在于，开发商在售房时对业主做出的关于减免物业费的承诺对物业公司是否具有约束力，物业公司对此是否需要无条件地执行。

该案承办法官指出，房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。王女士与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。

在未获得物业公司授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业公司权利，无权在购房合同书附件中就物业费收取事项对被告做出承诺，减免物业费的承诺超越了房产开发公司在房屋买卖法律关系中的应有权利范围，可以理解为房产开发公司在售房时为促使被告成功购房所采取的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为。

根据《合同法》的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。事实上，对于房产开发公司为获取自身利益所做出的越权承诺，如果物业公司需要无条件执行的话，对物业公司而言显失公平。该法官同时指出，房产开发商在售房时为了打动购房者，往往会大力宣传楼盘优势，虚假或违法宣传的现象屡见不鲜：有的做出一些不属于自己权利范围内的承诺，如上述案例中擅自处分物业公司的收费权利；有的做出一些违法的承诺，如售后包租承诺，即开发商承诺对购房者购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报；还有的对出售房屋的位置、环境、周边设施等做虚假宣传。开发商在通过这些虚假宣传诱导业主购房后，对售楼时的承诺往往置之不理，使业主遭受损失。因此，消费者在购房时要擦亮眼睛，不要被误导而冲动购房，进而产生不必要的纠纷。（余知都）

第二篇：开发商承诺免物业费 法院认定该承诺无效

开发商承诺免物业费

法院认定该承诺无效

来源: 中国法院网

时间：2015-07-17 湖南省安乡县某物业公司要求王女士交物业费，王女士以购房时开发商向其承诺可以终身免交物业费为由拒绝交纳物业费。近日，湖南省安乡县人民法院公开开庭审理一起物业服务合同纠纷案，判决王女士向物业公司交纳物业费7395.36元。

2005年1月1日，王女士与安乡某房产开发商签订了购房合同书，购买安乡县某花园小区的四套房屋。原告系该花园小区物业公司，与小区业主委员会签订了物业管理服务合同。王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期间，只交纳一套房屋的物业费，而没有交纳另外三套房屋的物业费。王女士辩称，自己购买的四套房屋，一套用于自家居住，另外三套用于开办幼儿园。因计划开办幼儿园，当时与房产开发商约定按照幼儿园格局建造这三套房屋，且购房价格高于该小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对自己承诺了物业费“四套终身按一套收取”，自己才会决定购买这三套房屋，否则，自己不会购买。由此王女士拒绝交纳另外三套房屋的物业费。

法院经审理认为，购房合同书附件中“四套终身按一套收取”的约定对物业公司没有约束力，被告王女士不能由此主张免交另外三套房屋的物业费。法院最终判决王女士需向物业公司交纳物业费7395.36元。（夏江霞）

■法官说法■

开发商的承诺属于无权代理行为

这起案件的争议焦点在于开发商在售房时对业主作出的关于减免物业费的承诺对物业公司是否具有约束力，物业公司对此是否需要无条件地执行。

该案承办法官说，房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。王女士与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。在未获得物业公司授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业公司权利，无权在购房合同书附件中就物业费收取事项对被告作出承诺，减免物业费的承诺超越了房产开发公司在房屋买卖法律关系中的应有权利范围，可以理解为房产开发公司在售房时为促使被告成功购房所采取的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为，根据合同法的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。事实上，对于房产开发公司为获取自身利益所作出的越权承诺，如果物业公司需要无条件执行的话，对物业公司而言显失公平。

该法官同时指出，房产开发商在售房时为了打动购房者，往往会大力宣传楼盘优势，虚假或违法宣传的现象屡见不鲜：有的作出一些不属于自己权利范围内的承诺，如上述案例中擅自处分物业公司的收费权利；有的作出一些违法的承诺，如售后包租承诺，即开发商承诺对购房者购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报；还有的对出售房屋的位置、环境、周边设施等做虚假宣传。开发商在通过这些虚假宣传诱导业主购房后，对售楼时的承诺往往置之不理，使业主遭受损失。因此，消费者在购房时要擦亮眼睛，以免因误导而购房，遭遇王女士同样的苦恼。

第三篇：卖报废车协议书被判无效（范文）

卖报废车协议书被判无效

冯某将报废的车辆私下卖给王某，后因无法过户，王某诉至法院要求确认买卖无效，此案已由西城法院审结。

原告王某诉称，其与冯某于2009年8月6日签订购车协议，约定购买冯某神龙富康小轿车一辆。车款 12000元于当日给付冯某。后在河北某车管所办理过户手续时得知该车是报废车，无法办理过户手续。现认为冯某构成欺诈，故起诉要求确认购车协议无效，双 倍返还购车款共计24000元，赔偿误工费、办理过户时发生的高速路费、汽油费、食宿费及精神损失费等，并要求杜某退还过户费2000元。

被告冯某辩称，其只收到10000万元购车款，其余2000元作为好处费给了杜某，其没有欺骗原告，不同意原告的诉讼请求。

被告杜某辩称，原告请其帮忙打听买二手车，后得知冯某想卖车。冯某称车不能在北京过户，可以外迁到河北，并未告知是报废车。原告给了2000元用于过户，同意退还原告。

法院经审理认为，原告王某与冯某私下进行机动买卖的行为违法，且涉案车辆未登记在冯某名下，故双方之间 签订购车协议无效。虽然购车协议中购车款为12000元，但冯某为原告出具的收条中写明收到购车款的数额为10000元，现原告没有证据证明冯某实际收到 购车款的数额是12000元，故原告要求冯某返还12000元购车款法院不予支持。原告要求杜某返还过户费2000元，杜某表示同意，对此法院不持异议。

最终，法院判决如原告王某与被告冯某签订的《协议书》无效；原告王某将红色神龙富康小轿车返还被告冯某；被告冯某返还原告王某购车款人民币1万元，某赔偿原告经济损失人民币135元；被告杜某返还原告王某人民币2000元。

第四篇：免物业费申请书

申请书

尊敬的 小区领导：

您好！

我于 年购买了 小区 号楼 单元 室，年拿到钥匙后，我怀着激动、兴奋的心情请装修公司装修房子，拖着 岁病痛的身体，起早贪黑、跑前跑后的设计、装修了半年多，经常是一边输着液一边搞装修。虽然辛苦，但看着焕然一新的房子，想着我的孩子将在此结婚生子，身为父亲，我感到了满足。因为是给孩子准备的，所以装修完之后，我就锁门闲置了。可没想到，就在这之后，竟发生了两次跑水，雪白的墙壁上一片一片的水痕让我半年多的辛苦付之东流。原以为是装修公司在装修过程中碰破了暖气管导致跑水，找到装修公司后，装修公司刨开地砖，进行暖气打压，经过多次打压、多次检测，得出不是暖气跑水的结论。因此，所有费用就由我担负了。看着眼前一天没住的新房被水泡的惨状，想想一年来为防治跑水所付出的努力和内心所遭受的煎熬，至今未搞清跑水原因、还要负担所有维修费用的现状，都令我心痛不已：我买的是新房，一天都没住，装修公司没责任，那这责任该由我承担吗！

请各位领导理解我的苦衷和心情，免去我 年的取暖费和物业费，用以维修房子。恳请给予批准为盼。

申请人： 联系电话：

年 月 日

申请书

尊敬的东方苑领导：

您好！我于2011年购买了东方苑北9号楼一单元101室，2013年拿到钥匙后，我怀着激动、兴奋的心情请装修公司装修了房子。因为这个房子是为我小孩准备的新房，所以装修完之后，我就锁门闲置了。可是就在这之后，发生了两次跑水，原以为是装修公司在装修过程中碰破了暖气管导致跑水，后来我找到装修公司，五月中旬，装修公司刨开地砖，开始暖气打压，经过多次打压、多次检测，得出不是暖气跑水的结论。因此，所有暖气费用就由我担负了。看在眼前一天没用的新房被水泡的惨状，想想一年来为跑水所付出的的努力和心里所遭受的煎熬，现在还要负担所以维修费用，心里很不是滋味，装修公司没责任，我买的是新房，一天都没用，我哪来的责任？因此我想向各位领导申请免去我2014年的取暖费和物业费，用来维修房子。此致

敬礼

申请人：李志伟（电话：***）

第五篇：开发商免担保保函申请报告

关于“东海岸花园商业楼及地下车库工程”

开发商申请免担保保函的申请报告

中山市住房和城乡建设局

我司中山市金龙房地产开发有限公司开发位于中山市南朗镇榄边商住小区的“东海岸花园”项目分三期开发。前两期开发项目无发生任何违反工程建设合同的违约情况和拖欠工程款的情况。本公司在开发楼盘中一直保持良好信誉，没有发生不良行为，且承诺在本工程中认真履行与施工方所签署的相关合同。

现准备开发第三期“东海岸花园商业楼及地下车库”工程，总建筑面积26836.5㎡，幢数共1幢，建筑工程总价约3800万元。现准备办理施工许可证手续，由于该项目在前期资金投入较大，在办理施工许可证时按要求须办理建设单位工程建设合同工程款支付担保的保函，给我司带来一定的资金压力，为使该项目能顺利开发，特向贵单位申请“东海岸花园商业楼及地下车库”工程项目工程建设合同工程款支付担保的免担保保函，恳请批准！

中山市金龙房地产开发有限公司

2014年4月16日