第一篇：2010年物业管理师执业资格考试《物业管理实务》全真模拟试卷-中大网校
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2010年物业管理师执业资格考试《物业管理实务》全真模拟试卷（5）
总分：100分
及格：60分
考试时间：120分
（共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
(1)有关物业服务企业成本费用的管理，叙述不正确的是（）。
(2)投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在一定的期限内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由（）签章。
(3)物业查验过程中，（）检查是通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。
(4)为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确规定，前期物业管理服务由（）选聘物业服务企业。
(5)物业服务费的测算编制应考虑的因素不包括（）。
(6)工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以（）为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。
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(7)物业服务企业利用物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，称为（）。
(8)拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于（）。
(9)物业管理机构更迭时，管理工作需移交的物资财产不包括（）。
(10)物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，（），给水排水、电梯，消防水系统等。A.低压配电设施 B.高压配电设施 C.运动场地
D.休闲娱乐设施
(11)物业服务企业培训常用的方法中，具有系统性、连贯性的特点是（）。
(12)招标人在发布招标公告或投标邀请书的（）日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。
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(13)物业装饰装修登记，要求物业管理单位一般在（）个工作日内完成登记工作，超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。
(14)以下选项中，不属于权属资料档案的是（）。
(15)业主人住房屋验收表的主要内容包括：物业名称、楼号；业主、验收人、建设单位代表姓名；验收情况简要描述；（）；验收时间等。
(16)物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手，下列选项中，属于来自竞争对手的风险是（）。
(17)实行一级成本核算的物业服务企业，可不设（）费用。
(18)最主要的客户管理对象是（）。
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(19)前期物业管理最明显的特点是（）。
(20)房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋主体安全、设备运行状况和事故分析中有时起着十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限应有明确规定，一般不能低于设备的使用年限的（）倍。
(21)在商品交易中受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同为目的的一种意思表示，称为（）。
(22)有关空调系统管理工作的主要内容，以下叙述错误的是（）。
(23)物业管理方案关键性内容包括项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）；（）；费用测算与成本控制；管理方式、运作程序及管理措施。
(24)在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验的资料不包括（）。
(25)物业服务企业应以其（）作为公司的地址。
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(26)业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划。经（）。
(27)在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的技术等特点，称为（）。
(28)物业查验的过程中，（）检验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。
(29)对企业薪酬管理的目标，以下叙述错误的是（）。
(30)对蟑螂的防治方法，以下叙述错误的是（）。
(31)经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以Eh招标人从中选择不少于（）家资格预审合格的投标申请人。
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(32)以下不属于确定服务费成本构成的注意事项的是（）。
(33)下列关于制订物业管理方案要求的叙述中，不正确的是（）。
(34)创建文明小区计划用一年半的时间，分五个阶段完成，在第一、第二、第三、第四阶段结束时，要将有关情况让下级各单位了解，就要用（）。
(35)在常规物业管理中，使用请示应注意的问题不包括（）。
(36)对合同承诺的法律意义的表述中，不正确的是（）。
(37)为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为（）。
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(38)物业服务企业利润的构成不包括（）。
(39)投标人在分析招标物业项目的基本情况时，主要是从物业的性质、类型人手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、（）、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。
(40)下列选项中，不属于邀请要约的是（）。
(41)以下不属于海报结构的是（）。
(42)对运行和使用者的责任和配合，下列叙述不正确的是（）。
(43)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（）倍的罚款。
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(44)以下属于组成公文式标题的最基本要素的是（）。
(45)在设计应聘申请表时，应注意的问题不包括（）。
(46)全国一级资质物业服务企业及执（从）业人员信用档案系统的建立和监督管理是由（）负责。
(47)客户希望听到“我会优先考虑处理您的问题”，体现了客户（）的需求。
(48)早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在内容作用和（）的不同。
(49)由业主大会制定、全体业主承诺、对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，称为（）。
(50)要约人在要约中提出合同的基本条件，并表明愿意以此条件订立合同。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为（）。
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（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
(1)面试程序一般包括（）。
(2)物业管理投标的主要风险来自于（）。
(3)《中华人民共和国合同法》规定了要约人不得撤销要约的情形是（）。
(4)物业管理招标中，为进行项目评估和风险防范，投标人对竞争对手的分析评估内容应包括（）；竞争对手对招标项目是否具有绝对优势；竞争对手可能采取的投标策略等。
(5)物业服务企业的财务管理包括（）管理。
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(6)根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为（）。
(7)按股东出资形式来划分，物业服务企业可分为（）。
(8)物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持（）企业法定代表人的身份证明等资料向当地的房地产主管部门申请资质。
(9)物业管理机构更迭时查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有（）。
(10)物业服务企业中，主营业收入的内容不包括（）。
(11)物业服务企业的财务管理不包括（）。
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(12)在进行小区园林设计时，必须首先考虑的因素有（）。
(13)下列选项中，有关合同要约与邀请要约的表述中，正确的是（）。
(14)物业服务合同可以因（）原因终止。
(15)紧急事件的性质包括（）。
(16)动火过程中的要求包括（）。
(17)物业服务企业信用档案工作的指导思想是（）。
(18)物业管理项目的承接方式有（）方式。
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(19)有关物业管理机构更迭时的承接查验的准备工作的叙述，正确的是（）。
(20)有关物业服务企业职能机构及其职责的表述中，正确的有（）。
（共2题，每题5分）
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答案和解析
（共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）(1):B(2):C(3):D(4):C(5):C(6):D(7):D(8):C(9):B(10):A(11):B(12):B(13):A(14):C(15):B(16):B(17):C(18):C(19):C(20):B(21):A(22):D(23):A(24):C(25):D(26):A(27):B(28):A(29):A(30):D(31):B(32):D(33):B(34):B 中大网校
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(35):B(36):B(37):C(38):D(39):B(40):A(41):D(42):C(43):B(44):B(45):B(46):D(47):B(48):D(49):A(50):C（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）(1):A, B, C, D(2):A, B, C(3):A, D, E(4):A, B, C, D(5):A, B, C, D(6):A, B, E(7):A, B, C(8):A, B, C, E(9):A, B, D, E(10):B, E(11):C, E(12):C, D(13):C, D, E(14):A, B, C, D(15):A, C, D(16):A, B, D, E(17):A, C, E(18):A, B, E(19):C, D, E(20):A, B, C, E（共2题，每题5分）(1): 中大网校
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>(2): 1 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 2010 年物业管理师全国统一考试试卷 《物业管理实务》 一、单项选择题（共 10题，每题1分，每题的备选项中，只有1 个最符合题意）1．前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响。所以其实 际履行的期限具有（）特点。A．延续性 B．不确定性 C．长期性 D．稳定性 2．机构更迭时，物业承接查验一般包括以下工作内容：（1）新的物业服务企业管理人员进 行承接查验；（2）物业移交；（3）对查验中发现的问题进行处理；（4）业主委员会与原物业 服务企业解除合同，与新的物业服务企业签订合同，正确的定作程序是（）。A．（1）→（2）→（3）→（4）B．（2）→（1）→（3）→（4）C．（4）→（2）→（1）→（3）D．（4）→（1）→（3）→（2）3．业主在办理装饰装修手续时，物业服务企业应该审核（）。A．装饰装修方案 B．装饰装修施工合同 C．企业资信证明 D．装修材料供贷合同 4．物业管理早期介入的主要服务对象是（）。A．规划设计单位 B．建设单位 C．施工企业 D．监理单位 5．某住宅小区房屋总建筑面积为32万平方米，其中，完好房屋26万平方米，基本完好房 屋4万平方米，一般损坏房屋 1.8万平方米，危险房屋 0.2万平方米。该住宅小区的住宅完好率是（）。A．81.25% B．93.75% C．96.28% D．96.88% 6．某住宅小区突发燃气泄漏事故，该小区物业服务人员采取的下列应急处理措施中，错误 的是（）。 A．立即通知燃气公司 B．疏散现场人员 C．使用电风扇驱散泄漏燃气 D．关闭燃气阀门 7．物业管理档案主要包括物业权属资料、技术资料和（）等。A．业主户籍资料 B．房屋买卖记录 C．验收文件 D．公司人事档案 8．物业服务企业对薪酬结构的确定和调整主要掌握两个基本原则。即给予员工最大激励的 原则和（）的原则。A．成本收益 B．均衡分配 C．积累、发展兼顾 D．公平付薪 9．业主大会选聘了新的物业服物企业，原物业服务企业应向（）交还有关物业管理档案 资料和物业管理用房。 A．建设单位 B．业主委员会 C．政府主管部门 D．新物业服务企业 10．某物业服务企业撰写的四份行政公文，其中标题正确的是（）。A．给上级公司的函 B．给××物业管理公司的通知 C．关于开展值班主任培训的通知 D．关于申请配备电脑的报告 二、多项选择题（共5题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0.5分）11．某物业服务企业的组织形式和机构设置情况如下图所示： 这种组织形式的主要优点有（）。A．有利于加强各职能部门之间的横向联系 B．有利于减少各职能部门之间的协调工作量 C．有利于发挥各职能部门的工作积极性 D．组织结构的稳定性较强 E．组织结构的机动性和适应性较强 12．物业服务企业制定的消防灭火预案内容除包括物业基本情况，火灾危险性、火灾发展特 点外，还应包括（）。A．灭火注意事项 B．灭火预案图 C．灭火力量部署 D．灭火物资采购计划 E．灭火措施及方法 13．物业服务合同终止的原因有（）。A．因不可抗拒力致使物业服务合同无法履行 B．大多数业主拒交物业服务费 C．物业服务企业与业主双方协调商一致解除合同 D．业主委员会委员变更 E．物业服务企业被宣告破产 14．处理业主投诉应做到（）。A．“谁受累、谁跟进、领导回复” B．接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验 C．尽快处理，暂时无法解决的，向业主说明，并约时间处理、及时跟进 D．接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求 E．对业主的过多要求不予理会 15．物业服务企业员考评通常采用（）考核法。A．职称 B．职务 C．定量 D．随机 E．定性 三、案例题（共8题，第16题至第23题，共80分）案例一 某住宅物业项目入住已两年，业主投诉该项目存在以下问题。（1）部分楼层的防烟防火门经常处于开启状态；（2）部分业主的屋面出现渗漏水（3）小区周边治安环境恶劣 根据以上问题，结合自己工作实践经验，回答以下问题： 16、简述处理业主投诉的一般程序。（10分） 17、结合实际工作经验，提出解决以上三个问题的措施。（15分） 案例二 某住宅物业的部分业主，因外墙渗水，供暖不足，物业配套等问题，多次和建设单位、物业管理公司交涉。未有结果后，遂以串联协商、互选等方式自行组建了临时业主委员会。临时业主委员会与建设单位、物业管理公司经几轮谈判，上述问题仍未解决。临时业主委员会协商决定：业主集体拒缴物业服务费：“炒掉”现物业管理公司、另聘新的物业管理公司；同时，邀请媒体介入。决定公告后，广大业主积极响应，开始集体拒缴物业服务费。新的物业管理公司也以协议方式选定，经媒体报道后，社会、业主反响强烈，部分业主开始围堵售楼处和物业管理处办公室。问题： 18．根据本案例提供的材料，依照现行法规和物业管理服务操作要求，例举本案例中违规之 处，并作简要阐明。（10分） 19．如果您是该项目物业管理处经理，您将如何应对化解当前面临的问题。（20 分）案例三 某住宅物业项目总建筑面积 29万平方米，可收费总面积 26 万平方米，现公开招标选聘物业服务企业，某物业管理公司目前管理的各类物业项目房屋建筑面积分别为：多层住宅 20万平方米、高层住宅 20万平方米、别墅4万平方米。拟参与该项目投标。该公司物业服务费报价部分项目如下： （一）人工费用； 1．人员工资、社会保障和按规定提取的福利费。包括以下人员：（1）公司分管该项目副总经理；（2）该项目经理； （3）该项目客服、维修等其他人员。2．补充养老金： 3．项目部年终绩效奖。 （二）共用部位、共用设施设备运行维护费 （三）工程保修费 （四）管理区域清洁卫生材料费 （五）管理区域专修垃圾清理费 （六）公共秩序维护费 （七）项目管理办公费 （八）项目履约保证金 （九）用于项目物业服务的固定资产折旧 （十）项目共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 （十）社会“爱心捐赠” 问题： 20．按照物业服务企业资质管理要求，何种资质等级企业具备该项目投标资格？（2 分）21．该公司目前所管项目的类型和面积，符合哪一级物业服务企业资质等级的相应要求？（3分） 22．该公司物业服务费报价测算项目中，哪些费用项目不应计入该项目物业服务成本（支出）（10分） 23．假设本项目物业服务成本A为542万元，营业税及附加为 5.5%。项目成本利润为 8%，如果不计项目其他物业服务的经营性收支，请分别计算本项目利润 B、营业税及附加费 C、本项目年物业服务费总额 D（单元：万元）和物业服务费标准 d（元/平方米·月）（列出计 算式，保留至小数点后两位）。（10分） 参考答案 一、单项选择题 1、B 2、D 3、A 4、B 5、B 6、C 7、C 8、D 9、B 10、C 二、多项选择题 11、ACE 12、ABCE 13、ACE 14、BCD 15、CE 三、案例题 16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分） 答：物业服务企业处理业主投诉的一般程序为下面八个步骤： （一）记录投诉内容。在接受投诉时，应将投诉的内容详细记录，其中包括时间、地点、投诉人姓名、联系电话、所居住地、被投诉人及部门、投诉内容、业主的要求和接待人或处理人等。（2分） （二）判定投诉性质。首先应确定投诉的类别，然后判定投诉是否合理。如投诉属于不合理的情况，应该迅速答复业主，婉转说明理由或情况，真诚求得业主谅解。（2分） （三）调查分析投诉原因。通过各种渠道与方法调查该项投诉的具体原因，并及时进行现场分析，弄清投诉问题的症结所在。（2分） （四）确定处理责任人。依据调查与分析后所获得的信息，确定该项投诉由谁（责任人或责任单位/部门）负责专项落实与处理。（2分） （五）提出解决投诉的方案。由处理投诉事件的专项负责人或部门/单位根据业主投诉的要求，提出解决投诉的具体方案。（2分） （六）答复业主。运用信息载体如信函、电话、传真、电子邮件以及走访等方式及时和业主取得联系，将投诉处理情况告知业主（或物业使用人），经业主认可后立即按照方案付诸实施。（2分） （七）回访。在投诉事件全部处理完毕后，一般要进行回访，向业主征询投诉事件处理的效果，如存在的不足或遗漏，对投诉处理的满意程度等等。（2分） （八）总结评价。物业管理人可以按照每月或每季度将各类投诉记录之文件给予归类存档，同时进行总结、检讨和评价。（2分） 17．解决上述三个问题的主要措施（9分）答：解决上述三个问题的主要措施分别为： （一）防烟防火门属于物业消防关键设施，日常应始终保持在关闭状态才能发挥其作用（1分）。本案例中部分楼层防烟防火门经常处于开启状态，如系闭门器损坏需组织工程部人员及时维修（1分），如因业主或使用人使用不当造成，则应在这些部位张贴警示告示，以提醒他们注意出入时随手将防烟防火门关闭（1分）。 （二）在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任（1分）。根据有关文件规定，《住宅使用说明书》中明确屋面防水工程的保修期限不应低于3年，本案例中该小区入住已有两年，说明尚未过保修期（1分）。因此，物业服务企业应及时与开发企业取得联系，要求其认真履行保修责任（1分）。 （三）为了共同做好社区管理，创建安全和谐社区，物业服务企业除做好各项物业管理服务工作外，还应协助有关部门做好安全防范服务（0.5分）。针对本案例中“小区周边治 5 安环境恶劣”问题，物业服务企业仅履行协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理工作的义务（1分）。 1．物业管理企业在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故（0.5分）。 2．物业管理辖区内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作（0.5分）。 3．积极配合相关部门做好法律政策宣传教育（0.5分）。 18．上述有几点操作违规之处（10分）答：本案例中共有如下5点操作违规之处： （一）部分业主因遗留问题多次交涉物业公司和开发商，该小区物业服务企业和开发建设点位应根据有关合同约定及相关法律法规之规定，对自己合同义务之内的问题要予以及时处理解决，不能推诿、搪塞，对约定义务、法定义务之外的问题，要积极帮助业主协调有关部门予以解决（2分）； （二）部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立的“临时业主委员会”不合法，不符合《业主大会和业主委员会指导规则》有关业主大会、业主委员会成立程序的规定（2分）； （三）业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必须按合同约定按时交纳物业服务费，不得无故拖延和拒交。“临时业主委员会”做出集体拒交物业费等决定不具有法律效力，对业主不具有法律约束力（2分）； （四）“临时业主委员会”以协议方式选聘了新的物业服务企业，在程序上也不合法。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律文件规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（2分）； （五）业主与物业服务企业之间的纠纷，应通过协商、调解、仲裁、诉讼等法定程序予以解决，而不能采取“围堵售楼处、物业管理处办公室”等过激行为，如违反了《中华人民共和国治安管理处罚法》，还将承担相应的法律责任（2分）。 19．假如您是该项目经理，应如何化解当前面临的问题（20分）答：如果我是该项目的经理，我应从如下几个方面化解当前面临的问题： （一）危机公关处理 1.做好危机公关管理：主动与介入报道的新闻媒体取得联系，一方面向媒体表明一种诚恳接受监督、认真解决问题的态度，将负面社会影响降到最低、将企业形象受损程度降到最低，另一方面也通过媒体向本物业管理区域内的业主和非业主使用人解释道歉，争取公众的谅解，并说明问题的原因、解决思路，承诺解决问题的时限（2分）。2.正确对待客户投诉：教育员工要认识到，接待和处理客户投诉是物业管理服务中重要的组成部分，也是提高物业管理服务水准的重要途径，如果对待业主的各类投诉置之不理、敷衍了事，非但不能解决问题，还有可能将问题扩大化。在接到投诉过程中，首先要使业主从戒备、焦虑的心理状态中解脱出来，采用良好的沟通方式化解业主的对立情绪；不要将注意力纠缠于谁对谁错，而是应当注重问题的有效处理和解决（2分）。 （二）解决遗留问题 1．外墙渗水：在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。根据有关文件规定，《住宅使用说明书》中明确墙面防水工程的保修期限不应低于1年，本小区刚刚入住，显然尚未过保修期。因此，我要及时与开发企业取得联系，要求其认真履行保修责任（4分）。 2．供暖不足：针对供暖不足问题，我将组织工程部人员到现场检查，分析具体原因，如果是因为业主使用不当或擅自拆改添建供暖管道、散热器等造成的供暖不足，则可由工程技术人员或供热管理单位有偿代修；如果是供暖系统本身的问题，根据《物业管理条例》及其他相关规定，“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任”，要求工程部主管协调供热管理单位，及时检修、处理（4分）。 3．物业配套：对于物业配套设施设备不齐全或存在质量缺陷的问题，我会要求客服部门开展一次客户调查，对调查数据进行分析、汇总，了解业主需求及实际情况。从发生原因和处理责任来看，主要可能存在两种情况：一种是由施工单位引起的质量问题，应由建设单位督促施工单位负责保修；另一种是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，应由建设单位负责做出修改设计，改造或增补相应配套设施（4分）。 （三）成立业主大会 在物业管理区域内以书面形式告知全体业主，“临时业主委员会”及其所做出的各种决定均不合法，建议业主依据法律程序成立业主大会以行使业主的权力，通过业主大会会议决定是否解聘本物业企业，并选聘新的物业企业（2分）。 （四）总结吸取教训 如果业主大会继续聘用本物业企业，则承诺规范履行物业服务合同约定之有关义务，如果业主大会做出解聘决定，本企业也将与新聘企业认真做好交接工作。无论去留，都要及时总结并吸取教训，更新服务观念，提高服务意识，以便最大限度地为自己项目范围内的业主和使用人提供服务（2分）。 20．按照物业服务企业资质管理要求，何种资质等级企业具备该项目投标资格？（2 分） 答：根据《物业服务企业资质管理办法》之规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目、二级资质物业服务企业可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住宅项目、三级资质物业服务企业可以承接20万㎡以下的住宅项目和5万㎡以下的非住宅项目，而该住宅物业项目总建筑面积为29万㎡，所以该项目可以由一级、二级资质的物业服务企业承接（2分）。 21．该公司目前所管项目的类型和面积，符合哪一级物业服务企业资质等级的相应要求？（3分） 答：根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级为二级资质。《物业服务企业资质管理办法》中二级资质关于面积的规定为：“管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万㎡；②高层住宅50万㎡；③独立式住宅（别墅）8万㎡；④办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡”，而本案中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为： 多层住宅：20/100=20%； 高层住宅：20/50=40%； 别墅：4/8=50% 20%+40%+50%=110% ＞ 100%，符合条件。据此判断该公司资质等级为二级资质。 22．该公司物业服务费报价测算项目中，哪些费用项目不应计入该项目物业服务成本（支出）（10分） 答：依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有： 1．奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取（2分）； 2．分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也不应计入物业管理成本（2分）； 3．工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本（2分）； 4．管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本（2分）； 5．对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本（2分）。 23．假设本项目物业服务成本A为542万元，营业税及附加为 5.5%。项目成本利润为 8%，如果不计项目其他物业服务的经营性收支，请分别计算本项目利润 B、营业税及附加费 C、本项目年物业服务费总额 D（单元：万元）和物业服务费标准 d（元/平方米·月）（列出计算式，保留至小数点后两位）。（10分） 答：设可收物业服务费用面积用S表示，计划成本用A表示，营业税及附加的总税率用i表示，项目平均成本利润率用I表示，利润用B表示，税金用C表示，物业服务费总额用D表示，物业费单价用d表示，营业额用E表示。则可得： 1、利润=成本×项目成本利润率 B=A×I=542×8%=43.36（万元）即利润为43.36万元（2分）； 2．税金=营业额×营业税及附加的总税率=（成本+利润）×营业税及附加的总税率 C=（A＋B）×i=542+43.36×5.5%=32.20（万元）即税金为32.20万元（2分）； 3．物业服务费总额=成本+利润+税金 D= A＋B＋C=542+43.36+32.20= 617.56（万元）即物业服务费总额为617.56万元（3分）； 4．物业费单价=物业服务费总额/（可收物业服务费用面积·12个月）d=D/（S·12）=6175600/260000·12=1.98（元/平方米·月）即物业费单价为1.98元/平方米·月（3分）。 中大网校引领成功职业人生 2013年物业管理师考试《物业管理实务》实战模拟试题(3)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分 一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) (1)物业服务企业薪酬结构设计需考虑的因素不包括（）。 A.个人绩效 B.市场的变化情况 C.职位等级 D.个人的技能和资历 (2)物业服务企业在领取营业执照之日起（）日内，应持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。 A.10 B.20 C.30 D.45 (3)在物业管理招标的类型中，将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标的依据 是（）。 A.物业管理项目的服务内容 B.物业类型 C.物业管理招标主体 D.物业管理服务方式 (4)物业的供电种类按供电方式的不同分为（）。 A.高压供电和低压供电 B.无自备电源供电和有自备电源供电 C.单回路供电和多回路供电 D.长期供电和临时供电 (5)关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，正确的是（）。 A.电梯每隔2年要由政府技术监督部门进行检查 B.供配电运行应建立12小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 C.每周检测烟感、温感探测器是否正常工作 D.定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性 (6)物业管理单位发现装修人有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（）倍的罚款。 A.2～3 B.2～4 C.1～2 D.1～3 (7)根据房屋完损等级分类，下列属于基本完好房屋特征的是（）。 A.结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好 B.结构构件完好，装修和设备完好、完整 C.结构一般性损坏，装修局部有破损，但不影响居住安全和正常使用 D.结构基本完好，虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复好 (8)物业服务企业的培训方法中，（）主要适用于操作性较强岗位的员工培训。 A.现场教学法 B.师徒式培训法 C.课堂教学法 D.网络课件培训法 (9)物业入住期收集的物业管理档案中，属于权属资料的是（）。 A.房屋产权证 B.购房合同原件 C.户口本复印件 D.业主有效证件复印件 (10)影响企业薪酬政策的微观因素是（）。 A.企业的经营策略 B.国家经济运行状况 C.当地生活指数 D.劳动力市场的供求状况 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分) (1)在物业可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容是（）。 A.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案 B.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容 C.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准 D.根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式 E.就物业环境的适应性提出建议 (2)物业绿化管理的工作内容包括（）。 A.绿化翻新改造 B.道路清洁 C.花木种植 D.污水管道疏通 E.绿化有偿服务 (3)物业服务企业组织机构设置的要求是（）。 A.借鉴国外，汲取经验教训 B.精干、高效、灵活 C.按照规模、任务设置 D.统一领导、分层管理 E.分工协作 (4)在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有（）。 A.对业主人住、装修实施管理和服务 B.提出投标物业的其他管理建议 C.对物业服务费和专项维修资金的使用和管理 D.参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见 E.建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案 (5)合同承诺的构成要件是()。 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 A.承诺是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图 B.承诺必须由受要约人或其代理人作出 C.承诺必须在要约的有效时间内作出 D.承诺必须与要约的内容一致 E.承诺必须传达给要约人 三、案例分析题(共3题，共80分) (1)2010年6月，施先生向A开发公司购买了新建路某小区别墅一套，当年装修后人住。同年10月，A开发公司与B物业公司签订了物业服务合同，由B物业公司对该小区的物业行使管理之职，施先生每年均向B物业公司支付物业管理费。2011年3月1日上午11时30分左右，施先生从公司返还家中准备休息时，发现妻子身中数刀躺在血泊中，经报案后，公安机关确认被害人已身亡，此案虽经公安机关全力侦查，但因没有任何线索至今尚未侦破。施先生认为，B物业公司作为小区的物业管理者，未能有效行使小区的管理之职，采取必要的措施保障业主个人安全，导致家人在小区内遇害，应承担主要民事赔偿责任。B物业公司认为，小区内24小时都有保安员进行巡逻，且出入车辆均有记录，被害人在自家遇害，自己无任何失职行为。施先生认为B物业公司推卸责任，于是将B物业公司告上了法庭，要求被告赔偿经济损失共计人民币15万元。人民法院最终判决，证据不足，驳回了施先生的诉讼。问题 1．业主在小区内遇害，物业公司是否必须承担民事责任?2．B物业公司是否应进行赔偿?3．你认为人民法院驳回施先生诉讼的理由是什么?4．物业服务企业公共安全防范管理服务的内容有哪些?5．结合案例分析，物业服务企业应如何加强安防系统? (2)一天，一个新取得驾照的业主将自己的车从公共车库中移位开出。但由于技术不熟练，将自己的车猛撞到车库中另一辆车上，造成另一辆车侧面受损，但开车业主并未受伤。问题 1．假如你是该业主，面对这种情况应如何处理?2．小区中若发生交通意外，物业公司的处理措施有哪些?3．假如该业主与受损车主在协商中发生打斗致人受伤事件，物业公司应如何处理? (3)某小区人住3个月，部分业主投诉：①小区部分墙体渗漏；②供暖不足；③物业配套不完善；④小区安全防范管理措施不完善等问题。小区业主在多次找物业公司及开发商反映和协商未果后，决定：(1)以互相选举的方式组建临时业主委员会，经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物业服务费。 (2)业主委员会决定解除与现物业公司的服务合同，另选聘新物业服务公司。(3)通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了物业管理处办公室。问题 1．针对供暖不足，如果是供暖系统本身的问题，该物业公司应如何解决?2．分别指出业主投诉问题①、③、④的解决办法。3．物业管理人接到投诉的处理方法有哪些?4．小区业主成立“临时业主委员会”的做法是否正确?临时业主委员会通过的拒缴物业服务费的决定是否合法?5．上述(2)的做法是否正确，说明理由。6．签订物业服务合同时，除《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利义务之外，业主委员会还有哪些权利义务?7．物业服务合同终止的原因有哪些? 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 答案和解析 一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1):B(2):C(3):B(4):A(5):D(6):A(7):A(8):B(9):A(10):A 二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)(1):A,B,C,D(2):A,C,E(3):B,C,D,E(4):A,B,D,E(5):B,C,D,E 三、案例分析题(共3题，共80分)(1): 1．业主在小区内遇害，不能认定物业公司就一定要承担民事责任，这需要作具体的分析。物业公司虽有安全防范的义务，但物业公司并不能根治和完全杜绝治安案件。假如物业公司 已按合同的约定设置了门岗及安全防范人员，同时也实施了24小时安全防范值班，并有证据证明自己在管理上不存在过失，则不应当承担民事责任。 2．按罪责自负原则，业主的损失应由犯罪分子赔偿。假如B物业公司有违反合同约定的违约责任，则B物业公司应按合同约定承担相应的管理责任赔偿。 3．原告施先生购买了该小区的别墅并人住，同时向B物业公司交纳物业管理费，其与B物业公司形成物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束。B物业 公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该物业公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。案发当天，B物业公司按合同约定不问断地对小区进行巡逻，登记外来进入车辆，B物业公司已履行了服务合同中约定的义务，因此，B物业公司依法不需承担责任。 4．物业服务企业公共安全防范管理服务的内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和 管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。 5．物业管理安防系统是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统有闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、燃气自动报警系统和巡更系统等。为确保安防系统功能的正常发挥，安防人员要熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合，正确使用，如利中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 用监控系统和自动报警系统的相互配合，减少误报，提高管理效率。同时，安防系统应由专人维护与保养，定期检查、检测，发现问题及时处理。 (2): 1．面对这种情况可做如下处理： (1)保护现场，并立即通知受损车主到场。 (2)如有必要，可对现场拍照，保留相关记录。 (3)与受损车主协商解决，若无法达成一致意见，可通知交警部门到现场进行处理。 (4)撤离现场，疏导其他车辆出入。 2．小区中若发生交通意外，物业公司的处理措施有： (1)在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理。 (2)有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话。 (3)如有需要，应对现场进行拍照保留相关记录。 (4)应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶。 (5)应协助有关部门尽快予以处理。 (6)事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标志、减速坡、隔离墩等的设置。 3．物业公司应采取的措施有： (1)物业公司或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场。 (2)如证实发生刑事案件，要立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达。 (3)禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品。 (4)积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。 (3): 1．根据《物业管理条例》及其他相关规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任。因此，物业公司应要求工程部主管协调供热管理单位，及时检修、处理。 2．①在保修期限内发生墙体渗漏，属于保修范围的质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 ③应由开发建设单位负责做出修改设计，改造或增补相应配套设施。 ④物业公司加强出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展 社区管理等工作。 3．物业管理人接到投诉的处理方法有： (1)耐心倾听，不与争辩。要以真诚的态度、平和的心态认真耐心地听取业主的投诉，不要轻易打断。同时，可以通过委婉的方式进行提问，及时弄清投诉的原因和要求。对那些失实、偏激或误解的投诉，适度表示理解，不做任何敌对性、辩解性的反驳，以免发生冲突。 (2)详细记录，确认投诉。在倾听业主投诉的同时，应当面认真做好尽可能详细具体的投诉记录，并对业主所投诉的内容以及所要求解决的项目进行复述，确认业主投诉事项。 (3)真诚对待，冷静处理。对各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示理解或同情。如业主投诉时情绪激动、态度粗暴，物业管理人员应冷静处理，必要时暂时离开，避免冲突。 (4)及时处理，注重质量。对投诉要求要尽快提出处理意见和解决问题方案，立即行动，采取措施处理。拖延处理也是导致业主产生新的投诉一个重要原因，同时还要特别注重投诉处 理的质量。 (5)总结经验，改善服务。在投诉处理的回访中，对业主提出的意见和建议要表示感谢。同时，将业主的投诉加以整理与分类，进行分析，总结教训与经验，完善和改进管理及服务工作。 4．小区业主成立“临时业主委员会”的做法不正确。临时业主委员会通过的拒缴物业服务费的决定不合法，不具有法律效力。 5．做法不正确。理由：根据《物业管理条例》等有关法律文件规定，选聘和解聘物业服务 企业的行为应由业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的且占总人数过半数的业 主同意才能生效。 6．除《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利义务之外，业主委员会的其他权利义 务有： (1)业主委员会有权对物业服务企业的服务质量，按照合同规定的程序提出意见并要求限期整改。 (2)业主委员会应承担相应的义务，包括督促业主按时交纳物业费，积极配合物业服务企业工作，尊重物业服务企业专业化的管理方式和措施等。 7．物业服务合同终止的原因如下。、中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 (1)物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的。 (2)物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的。 (3)因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止。 (4)物业服务企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行。 (5)法律、法规规定的其他情形。 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 2013年物业管理师考试《物业管理实务》实战模拟试题(4)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分 一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) (1)设区的市级人民政府房地产主管部门负责（）级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 A.一 B.四 C.三 D.二 (2)物业服务企业制订物业管理方案时，对招标物业项目的基本情况进行分析并收集相关信息、资料的紧后工序是（）。 A.测算物业管理服务费用 B.确定组织架构和人员配置 C.根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作 D.根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案 (3)有关物业服务企业常见模式的说法，错误的是（）。 A.独立的物业服务企业是常见模式之一 B.物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成 C.房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业服务企业 D.物业管理集团公司一般按地域或专业服务内容设置集团总公司 (4)物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行（）。 A.市场定价和政府指导价 B.政府指导价和市场调节价 C.市场调节价和政府定价 D.政府指导价和政府定价 (5)在物业装饰装修中，装修人侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由（）部门责令其改正，并依法承担赔偿责任。 A.建设行政主管部门 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 B.城市规划行政主管部门 C.城市房地产行政主管 D.当地人民政府建设主管部门 (6)物业人住阶段，物业档案资料收集来源于（）。 A.建设单位 B.物业服务企业 C.业主 D.监理单位 (7)物业入住时，首先应（）。 A.房屋验收，填写业主入住房屋验收表 B.领取提供给业主的相关文件资料 C.持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认 D.提交办理产权所需资料，签订委托协议并缴纳相关费用 (8)前期物业管理的风险有很多，最主要的是（）。 A.合同风险 B.专业服务咨询的风险 C.项目接管的不确定性带来的风险 D.物业管理日常运作过程中存在的风险 (9)物业服务企业可通过（）了解应聘者的某一方面(如人际关系等)，考虑此人适合担任哪些工作。 A.个性测验 B.特殊能力测验 C.智力测验 D.知识测验 (10)下列物业类型和规模的组合中，符合二级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（）。 A.高层20万㎡，多层50万㎡ B.多层70万㎡，高层10万㎡ C.多层30万㎡，高层20万㎡，别墅5万㎡ 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 D.多层20万㎡，高层10万㎡，别墅4万㎡ 二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分) (1)企业薪酬管理的目标主要是（）。 A.调整员工收入，防止企业人员流动频繁 B.控制企业主营业主成本 C.使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力 D.努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调 E.吸引高素质人才，稳定现有员工队伍 (2)物业管理常用的档案分类方法有（）。 A.地区分类法 B.季度分类法 C.组织机构分类法 D.事件分类法 E.分类法 (3)常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容包括（）。 A.物业与业主的沟通 B.房屋出租 C.项目机构的设置 D.环境管理 E.精神文明建设 (4)对共用设施设备采用管理手段节能降耗的具体措施有（）。 A.落实组织和管理体系 B.对耗能较大设备进行更换或局部改造 C.加强节能宣传和培训，树立节能意识 D.建立能源消耗的计划和考核制度 E.在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用 (5)物业管理礼仪文书常用的类型有（）。 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 A.邀请书 B.请柬 C.感谢信 D.贺信 E.海报 三、案例分析题(共3题，共80分) (1)王先生居住在某花园小区内已有3年。一天，深夜的风吹开了王先生睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小张发现。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况下，小张认为，肯定是有歹徒进入了房间，遂进屋查看。小张的脚步声吵醒了王先生。王先生慌忙 起身下床，惊慌失措的王先生走出卧室发现保安员小张。王先生认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是企图盗窃，遂要求物业管理公司就员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险，以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5 000元人民币。问题 1．保安员小张的行为是否妥当?说明理由。2．王先生的要求是否合理?3．假如你是物业管理公司负责人，为杜绝本案类似事情的发生，请作出对此案例的培训方案? (2)某物业项目位于沿海城市，总建筑面积达80余万m2，属中高层、高层住宅物业，项目分三 期建设，是当地最大的住宅建设项目，也是该市的重点工程倍受当地居民和政府关注。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。物业服务企业在规划设计阶段，参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。问题 1．通过案例分析早期介入的必要性。2．物业服务企业早期介入的作用有哪些?3．列举物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容。4．物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有哪些? (3)某高层住宅小区入住3年，前期物业管理由开发建设单位委托的A物业管理公司负责。该小区业主大会成立后，决定选聘B物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会以书面形式通知A、B物业管理公司办理交接验收。B物业管理公司在交接时，发现小区部分屋面漏水，A物业管理公司解释属保修期，应由开发建设单位解决。于是，A、B两物业管理公司未将该问题列入移交工作范围。问题 1．本案例中，A物业管理公司的解释是否正确?说明理由。2．A、B两物业管理公司未将部分屋面漏水列入移交工作范围的做法是否正确?说明理由。3．B物业管理公司在办理交接手续时应注意哪些问题?4．A、B两物业管理公司在移交工作中应注意哪些问题? 答案和解析 一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1):C(2):C 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 (3):D(4):B(5):C(6):C(7):C(8):A(9):A(10):C 二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)(1):C,D,E(2):C,D,E(3):C,D,E(4):A,C,D,E(5):A,B,C,D 三、案例分析题(共3题，共80分)(1): 1．保安员小张的行为不妥当。 理由：小张敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险，故其冒昧进入屋内，行为不妥当。 2．王先生的要求不合理。根据我国有关法律规定，王先生主张侵权损害的赔偿，应列举出其损失的证据，而精神损失的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严重后果的，才赔偿精神损失费。 3．培训方案：保安员在发现可疑情况时，应在不损害他人权益的前提下，弄清楚状况并及 时通知业主；通知领导加强警戒，防止犯罪分子逃脱；如必须进入房间时应有其他同事陪同，必要时可报警。 (2): 1．在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介人活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规赳设计，并且在建设、施工、销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。 2．物业服务企业早期介入的作用有：优化设计；有助于提高工程质量；有利于了解物业情 况；为前期物业管理作充分准备；有助于提高建设单位的开发效益。 3．物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容包括： (1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式。 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 (2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容。 (3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准。 (4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准。 (5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。 4．物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有： (1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议。 (2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。 (3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见。 (4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。 (3): 1．A物业管理公司的解释恰当。 理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由开发建设单位负责。 2．A、B两物业管理公司未将部分屋面漏水列入移交工作范围的做法不正确。 理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。 3．B物业管理公司在办理交接手续时应注意的问题有： (1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度。 (2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用应明确收取、支付方式。 (3)确认原有物业服务企业退出或留下人员名单。 (4)提出遗留问题的处理方案。 4．A、B两物业管理公司在移交工作中应注意的问题如下。 (1)明确交接主体和次序。物业管理工作移交是A物业管理公司将物业管理工作移交给B物业管理公司的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的8物业管理公司。 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 (2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 2011年物业管理师《物业管理基本制度与政策》模拟试卷(1)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分 一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) (1)根据筹备业主大会的工作要求，业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（）日前以书面形式在物业管理区域内公告。 (2)下列关于《住宅质量保证书》内容中，正常使用情况下部位、部件保修内容及保修期说法错误的是（）。A.屋面防水2年 B.门窗翘裂、五金件损坏1年 C.管道堵塞2个月 D.灯具、电器开关6个月 (3)评标活动由（）依法组建的评标委员会负责。A.招标人 B.投标人 C.物业服务企业代表 D.业主委员会 (4)以在建工程抵押的，抵押合同不需要载明的内容是（）。A.《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号 B.已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额 C.已投入在建工程的工程款 D.未完成的工程量 (5)城市规划是指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市（），协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。A.特产 B.气候 C.第三产业 D.土地 (6)《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级，其中达到一中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 级资质等级的条件为从事房地产开发经营（）年以上。A.5 B.4 C.3 D.2 (7)首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由（）负责筹备和召集。A.业主大会的监督者 B.业主 C.业主代表人 D.业主委员会 (8)取得物业管理师《资格证书》的人员逾期1年提出初始注册申请的，在申请初始注册时，还应当提交（）。 A.通过继续教育的证明材料 B.中华人民共和国物业管理师初始注册申请表 C.资格证书 D.与聘用单位签订的劳动合同 (9)业主应按设计用途使用物业，因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得（）书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。A.相邻业主 B.所有业主 C.物业服务企业 D.业主委员会 (10)管理规约必须协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照（）的原则解决存在的分歧。A.平衡性 B.少数服从多数 C.公平、公正 D.民主协商 (11)物业管理市场化的集中体现是（）。A.单向选择和等价有偿 B.双向选择和自主经营。C.自主经营和等价有偿 D.双向选择和等价有偿 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 (12)出售公有住房的，售房单位按照（），从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。A.多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30% B.多层住宅不低于售房款的30%、高层住宅不低于售房款的20% C.多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的20% D.多层住宅不低于售房款的30%、高层住宅不低于售房款的30% (13)下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，属于对招标人及招标项目简介的内容是（）。 A.物业服务项目 B.投标人资格 C.物业管理用房的配备情况 D.服务应达到的标准 (14)下列关于物业服务收费原则中的合理原则的表述，错误的是（）。A.在物业服务合同中约定 B.研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策 C.适当调整物业服务费用的政府指导价标准 D.不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众生活水平的提高 (15)《房地产开发企业资质管理规定》中规定，一级资质的企业从事房地产开发经营须（）年以上。A.1 B.3 C.5 D.7 (16)物业服务的无形性使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业服务企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于（）。A.物业服务企业的自我评价 B.业主的主观评判 C.国家对物业服务企业的考核 D.社会对物业服务企业的满意度 (17)以下对包干制收费形式的表述，说法错误的是（）。A.包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式 B.包干制物业收费形式比较简捷、交易透明度较高 C.物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按合同约定的服务标准提供相应服务 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 D.收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损 (18)物业管理服务的（）源于其服务产品的特征。A.即时性 B.长期性 C.持续性 D.无形性 (19)新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起（）日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。A.10 B.15 C.30 D.90 (20)代收代管单位未按规定依法移交住宅专项维修资金余额和账目的，由建设主管部门责令改正，给予警告，并可处以（）罚款。A.1万元以上 B.3万元以上 C.1万元以下 D.3万元以下 (21)改革开放几十年来，我国房屋管理一直采取（）的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。A.私有型 B.福利型 C.多元型 D.强制型 (22)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）同意。A.有利害关系的业主 B.业主大会 C.其他业主 D.业主委员会 (23)物业服务企业对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为应（）。A.及时向有关主管部门报告 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 B.向物业服务企业主管部门报告 C.向规划管理部门报告 D.向市政管理部门报告 (24)一级物业服务企业资质证书由（）负责颁发。A.省级人民政府建设主管部门 B.国务院建设主管部门 C.县市人民政府房地产主管部门 D.设区的市级人民政府房地产主管部门 (25)下列选项中，可以转让房地产的情况是（）。A.达不到法定条件的 B.依法收回土地使用权的中大网校(∩_∩)在线考试中心O C.共有房地产，未经其他共有人书面同意的 D.依法登记领取权属证书的(26)下列性质中，临时管理规约具有（）。A.广泛性 B.持续性 C.长期性 D.过渡性 (27)下列选项中，（）为我国房地产管理体制的改革指明了方向。A.全国第一次物业管理工作会议的召开 B.确立了物业管理新体制 C.制定了物业管理服务考评标准 D.党的十六大确立全面建设小康社会的宏伟目标 (28)《物业管理条例》规定，建设单位制定的临时管理规约应当在物业销售之前向物业买受人明示，这里的明示应理解为（）。A.以口头形式向物业买受人告示 B.以书面形式向物业买受人明确无误的告示 C.以转告形式向物业买受人传递信息 D.以广播形式向物业买受人播报告示 (29)招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的（）。A.政府主管部门 B.物业管理机构 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 C.建设部附属机构 D.社会中介组织 (30)下列选项中，物业服务企业（）岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。A.总经理、部门经理 B.管理员、监督员 C.总经理、管理员 D.部门经理、管理员 (31)针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立（）。A.市场完善和优化制度 B.市场管理和准入制度 C.市场监督和管理制度 D.市场准入和清出制度 (32)异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织也可委托其他组织，在当地（）的指导下，负责房屋的使用、修缮等管理工作。A.房地产行政主管部门 B.城市规划局 C.税收部门 D.房地产开发商 (33)在实践中，物业保安方面出现的问题较多，其中，有关部门对小区保安人员的违法失职行为监管不力，没有有效的措施属于（）的原因。A.业主 B.管理部门 C.保安人员 D.物业服务企业 (34)业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是（）。A.自我管理 B.等价有偿 C.平衡利益 D.民主协商 (35)物业服务企业资质等级为一级的，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 类的专职管理和技术人员不少于（）人。A.10 B.20 C.30 D.40 (36)下列关于《物权法》对建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属的表述，不正确的是（）。 A.建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外 B.建筑区划内的绿地、道路的土地所有权归业主所有 C.建筑区划内的其他公共场地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有 D.建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 (37)建筑物及其附属设施的维修资金，属于（）共有。A.业主大会 B.业主委员会委员 C.业主 D.业主委员会 (38)下列选项中，不属于承租人治安责任的是（）。A.必须持有本人身份证或其他合法证件 B.停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办理注销登记手续 C.租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记 D.将承租房屋转租、转借他人的，应当向当地派出所申报备案 (39)物业管理一级服务标准在关于房屋管理的要求中，应根据（），定期检查房屋共用部位的使用状况。 A.房屋规划部门的要求 B.房屋实际使用年限 C.物业服务合同的约定条款 D.业主的要求 (40)房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发“暂定资质证书”，申请“暂定资质证书”的条件不得低于的（）企业条件。A.一级资质 B.二级资质 C.三级资质 D.四级资质 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 (41)物业管理的主要内容是（）。A.维护业主的财产权利 B.维护业主的民主权利 C.遵守管理规约 D.维护物业管理的共同机制 (42)房地产开发企业一级资质等级中，有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的40人，下列关于专业管理人员的说法正确的是（）。A.中级以上职称的管理人员不少于20人 B.持有资格证书的专职会计人员不少于6人 C.中级以上职称的管理人员不少于10人 D.持有资格证书的专职会计人员不少于5人 (43)商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（）日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。A.20 B.30 C.60 D.90 (44)．与一般的服务性行为不同，物业管理服务具有（）的特点。 A.强制性 B.临时性 C.单一性 D.长期性 (45)业主对物业的专有部分享有（）、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。A.转让 B.占有 C.出售 D.拍卖 (46)《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，（）。A.前期物业服务合同继续履行 B.前期物业服务合同终止 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 C.物业服务合同与前期物业合同共同履行 D.物业服务合同与前期物业合同终止 (47)物业管理作为房地产（）的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。A.开发阶段 B.设计阶段 C.消费阶段 D.使用阶段 (48)物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取（）。A.手续费 B.水、电费 C.通信费用 D.取暖费 (49)物业服务的对象是（）。A.物业管理区域内的开发商 B.小区建设单位 C.物业管理区域内的全体业主 D.物业管理区域内的商业机构 (50)下列选项中，关于房地产中介服务机构管理的说法错误的是（）。A.从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构 B.房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案 C.设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记 D.房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的政治组织 (51)物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的技术资料是（）。 (52)房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送（）行政主管部门。A.房屋所有权房地产 B.房屋监督勘察机构 C.房屋所在地房地产 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 D.房屋投资机构房地产 (53)下列说法中错误的是（）。 A.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人 B.抵押房地产为共有或者出租的，应当同时书面通知共有人或承租人 C.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产 D.在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权 (54)在下列情况中，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家的是（）。 A.经城市规划行政主管部门批准转让的土地用于《物业管理条例》规定可以使用划拨土地的项目 B.公有住宅转让后仍用于居住的 C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D.根据城市规划土地使用权可以出让的(55)对于故意违规的业主，给其他业主造成损害后果，（）不承担物业服务合同的违约责任。 A.物业服务企业 B.物业管理部门 C.违规业主 D.业主大会 (56)修建性详细规划是依据（）的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。A.城市性详细规划 B.控制性详细规划 C.近期建设规划 D.各项专业规划 (57)业主大会是建筑区划内建筑物及其附属设施的（）机构。A.监督 B.执行 C.审查 D.管理 (58)按照我国《公司法》的规定，物业服务企业股份有限公司的注册资本不得低于（）万元。 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 A.50 B.100 中大网校(∩_∩)在线考试中心O C.500 D.1000 (59)物业管理服务的（）对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。A.即时性 B.系统性 C.监督性 D.完整性 (60)由于承租权（），目前房地产行政主管部门不作为房屋产权管理机构的登记事项，仅由房屋交易管理机构作房屋租赁备案登记。A.周期暂短、变化很快 B.周期长、变化很快 C.周期暂短、变化缓慢 D.周期长、变化缓慢 二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分) (1)下列选项中，物业管理的重要作用不包括（）。 A.维护社区秩序 B.缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移 C.协助公安等有关部门侦破刑事犯罪 D.防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故 E.辅导小区内的学生完成作业 (2)住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度，其弊端表现在（）。 (3)评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据（）等情况进行综合评标。A.招标标准 B.标书评分 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 C.投标限制 D.现场答辩 E.合同标准 (4)房地产开发项目管理应当遵循的制度包括（）。 A.必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地 B.房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于30% C.项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施 D.房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范 E.房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用 (5)作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的（），对建筑物的维护、养护、管理属于业主行使所有权的体现。 (6)异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏，修缮费用原则主要包括（）。 (7)常见的业主违反物业管理区域秩序的行为主要包括（）。A.占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行 B.经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害 C.使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患 D.阻挠、妨碍或者拒绝配合物业服务企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益 E.擅自改变房屋用途的行为 (8)关于物业服务企业资质等级的变更、注销与撤销说法正确的有（）。 A.物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续 B.物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后15日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级 C.物业服务企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续 D.审批部门工作人员滥用职权，玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的。资质审批部门可根据利害关系人的请求撤销资质证书 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 E.超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的，资质审批部门根据利害关系人的请求可以撤销资质证书 (9)建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有（） A.建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包 B.建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料 C.建设单位在领取施工许可证或者开工报告后，可以开始施工 D.建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量 E.涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工 (10)前期物业管理招标文件包括（）。A.招标人及招标项目简介 B.物业管理服务内容及要求 C.对投标人及投标书的要求 D.评标标准和评标方法 E.物业服务合同的免责条款 (11)商品房销售原则包括（）。 A.商品住宅按套销售，不得分割拆零销售 B.商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业管理的协议 C.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 D.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 E.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人 (12)选用《普通住宅小区物业管理服务等级标准》需要考虑的因素有（）等。A.配套设施设备 B.绿化养护管理 C.住宅小区的建设标准 D.业主的居住消费能力 E.保洁服务的要求 (13)申请参加物业管理师资格考试应具备的条件有（）。 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 A.取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年 B.取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年 C.取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年 D.取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年 E.取得经济学，管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年 (14)物业管理服务受益主体具有（）的特点。A.广泛性 B.针对性 C.差异性 D.综合性 E.单一性 (15)住宅专项维修资金专用票据的（），应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。A.购领 B.使用 C.保存 D.处理 E.核销管理 (16)《物业管理条例》在坚持民法基本原则和立法规定的原则下，突出了（）立法理念。A.发展为重 B.平衡利益 C.保护弱者 D.实事求是 E.强调业主利益 (17)物业服务收费原则包括（）。A.合理原则 B.维护全体业主合法权益的原则 C.从实际出发，实事求是的原则 D.公开原则 E.收费与服务水平相适应的原则 (18)下列选项中，属于城市控制性详细规划的主要内容的是（）。A.总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 B.规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型 C.规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标 中大网校(∩_∩)在线考试中心O D.规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等 E.工程量估算和投资效益分析 (19)业主将住宅改变为经营性用房的危害有（）。 A.会造成来往小区人员过多，外来人员杂乱，干扰业主的正常生活 B.造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张 C.造成楼板的承重力过大 中大网校(∩_∩)在线考试中心O D.会造成国家税费的大量流失 E.对小区绿化工作造成阻碍，不利于环境的保护 (20)下列转让房地产的方式中，合法的是（）。 A.以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的 B.一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的 C.因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的 中大网校(∩_∩)在线考试中心O D.以房地产抵债的 E.改变建筑物的承重结构以增加原房产的利用空间 答案和解析 一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1):B(2):A(3):A(4):D(5):D(6):A(7):D(8):A(9):A(10):B(11):D(12):A(13):A(14):A(15):C(16):B(17):B 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 (18):D(19):C(20):D(21):B(22):A(23):C(24):B(25):D(26):D(27):B(28):B(29):D(30):D(31):D(32):A(33):B(34):D(35):C(36):B(37):C(38):B(39):B(40):D(41):A(42):A(43):D(44):D(45):B(46):B(47):C(48):A(49):C(50):D(51):D(52):C(53):C(54):C(55):A(56):B(57):D(58):D(59):A(60):A 二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com 中大网校引领成功职业人生 有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)(1):C, E(2):A, C, D, E(3):B, D(4):A, C, D, E(5):B, C, D, E(6):A, B, C, E(7):A, B, C, D(8):A, B, D, E(9):A, B, D, E(10):A, B, C, D(11):A, B, C, E(12):A, C, D(13):A,C,E (14):A, C(15):A, B, C, E(16):A, B, C(17):A, D, E(18):B, C, D(19):A, B, C, D(20):A, B, C, D 中大网校 “十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构” 网址：www.xiexiebang.com第二篇：2010全国物业管理师执业资格考试《物业管理实务》试卷及答案
第三篇：2013年物业管理师考试《物业管理实务》实战模拟试题-中大网校
第四篇：2013年物业管理师考试《物业管理实务》实战模拟试题-中大网校
第五篇：2011年物业管理师《物业管理基本制度与政策》模拟试卷-中大网校
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