第一篇：绩溪上河国际养老中心项目调研报告
绩溪上河国际养老中心项目调研报告
为进一步了解省内养老服务市场需求及养老产业发展情况，加快公司养老服务产业的筹划与发展，相关人员对绩溪上河国际养老中心项目进行了实地考察调研，在此基础上形成以下考察调研报告。
一、项目概况
绩溪上河国际养老中心位于安徽省宣城市绩溪县瀛洲镇仁里村东侧上河徽院项目内，与仁里村隔登源河而望,距县城约5公里。上河徽院项目由安徽思瑞投资集团开发建设，三面环水、一面临山，占地280亩，总投资7.5亿元。2009年通过公开出让取得建设用地，地价20万元/亩。项目2010年开工建设，2012年8月27日首批产品小户型公寓开盘，2013年所有类型物业具备销售条件，但受到当时全国房地产行业形势和项目自身定位等问题的影响，产品难于去化，由于资金压力，企业转变思路，将部分产品改造成养老公寓，即上河国际养老中心项目。该养老中心于2013年8月招募会员，2014年5月正式运营。
上河徽院交通区位图
上河徽院全景图
（一）项目规划情况
上河徽院项目规划包括准五星级酒店、配套服务设施（商业中心、医疗中心）、养老中心、可售物业（小高层住宅、花园洋房、联排别墅、独栋别墅）四部分。
上河徽院功能分区图
项目总建筑面积20.5万平米，其中地上建筑面积19.4万平米，地下建筑面积1.1万平米，容积率1.04，建筑密度28.23%，绿地率61.05%。上河国际养老中心总建筑面积1.97万平米，规划1496套居住单元，可容纳2000人同时入住。
（二）开发企业性质及产品定位
安徽思瑞投资集团是一家以房地产业为核心，集房产开发、养生养老、五星级酒店、物业、建工、科技、贸易等多种经营为一体的大型民营企业，总部位于安徽省合肥市，代表项目有合肥瑞生自由舱大厦、淮南斯瑞明珠城等。上河徽院项目原整体定位为高端旅游地产项目，现定位为高端养老 地产项目。其中上河国际养老中心属于民办非企业单位，性质为社会福利机构，产品定位是高档会员制老年公寓。
上河徽院实景图
养老中心实景图
独栋别墅实景图
（三）项目配套设施 1.准五星级酒店
项目配套的准五星级酒店投资近2亿元，包含住宿、餐饮、会议、学习、休闲、健身于一体，不仅可为养老中心会员及家属提供服务，也可为周边及以外的人群服务。
花园洋房实景图
联排别墅实景图
酒店入口处实景
酒店大堂实景
2.休闲娱乐设施
养老中心配有健身室、阅览（书画）室、乒乓球室、棋牌室、多功能室（影院、卡拉OK、舞蹈、琴房等），供会员免费使用。
3.老年大学
养老中心以能者为师的方式开设老年大学课程，涵盖舞蹈、健身、音乐、美术、书法、保健养生等，满足老人的各种爱好需求。
餐饮中心
阅览书画室
乒乓球室
棋牌室
4.医疗设施
养老中心设有诊疗室、输液室和药房，并配备有全科医生，同时与绩溪县中医院进行合作，安排中医院医生定时义诊，为老人提供基本医疗服务，并建立个人健康档案。开通120急救中心绿色通道，紧急情况先进行治疗，费用由医院和养老中心进行直接结算,事后养老中心再与患者进行结算。
目前养老中心已与几家当地知名医院进行接洽，筹备联合开办医院，选址于项目入口西侧的医疗中心内，医院的具体运作模式目前还在商谈中。5.商业中心
项目入口东侧规划有商业中心，满足居住、生活的基本要求，具体业态目前还未明确。
6.餐饮中心
养老中心配套餐饮中心，提供三正餐（早餐、中餐、晚餐）和两辅餐（下午茶、宵夜），并根据老年人特点供应低糖餐、低脂餐、流食、半流食、素食等特殊配餐，老人可根据不同需求进行有偿就餐。
7、党支部
建立中共上河国际养老中心支部委员会，定期开展党支部学习等活动。
（四）目前经营状况 1.养老中心
养老中心入住采用会员制，成为会员后才有资格入住养老中心。目前中心有会员4000余人，建成床位300余张，另有400张床位正在装修中，6月份即可投入使用。据介绍，中心每年12月份-4月份入住率能达到50%以上，5月份-11月份基本达到100%。目前中心出售会员卡每月可实现1000万元的现金流。
2.小高层、花园洋房、联排、独栋别墅
小高层、花园洋房、联排、独栋别墅采取出售的形式，除小高层尚在建设阶段，其余类型物业均为现房。据介绍，目前花园洋房销售已超过三分之二，小高层、联排和独栋别墅去化较少，目前总销售收入约2亿元，约为总投入的50%。
3.准五星级酒店
目前酒店客房入住率较低，配套设施使用率不高，年亏损1000万元左右。
二、项目运营模式及盈利模式
（一）运营模式 1.入住条件
目前养老中心会员均为可自理的老人，入住前需提交三甲医院的体检报告，审核通过后方可入住。
2.运营团队
项目运营团队由企业自身组建，主要包括医疗、卫生、前台、餐饮、客服、旅居、财务等部门，约30余人，其中普通员工基本工资每月1000多元。
企业目前已与日本的一家养老项目运营团队签订了合作协议，本月15号抵达项目，与企业自身团队合作运营，旨在学习国外养老的先进运营模式和经验，培养自己的团队，为本项目和今后开发的其他项目提供更好的服务。
3.运营方式（1）体验式营销
养老中心在北京、上海、南京、合肥、芜湖、淮南等13个城市设有营销中心，并定期组织客户自费到项目现场参 观，并结合周边的旅游线路，在体验项目本身的同时，感受周边环境，游览周边景点，通过客户全方位的体验实现项目去化和中心会员卡的办理。
（2）旅居服务
养老中心目前与海南、青岛、北戴河、嘉兴、扬州等全国34家养老机构以及韩国养老机构进行合作，定期组织短期旅游和长期度假，提供候鸟式养老服务。
（3）会员费有息全额返还及会员差别式服务 养老中心会员卡从3.3万到16.5万元不等，分为五个档次，按照购卡金额的不等企业每年给予会员不同金额的福利补助，3年后，会员费全额返还会员。会员入住养老中心的费用，同样也是按照会员卡的档次进行打折，折扣从95折最高至75折。此外公司正在研究根据缴纳会员费的不同，提供差别式服务，目前方案还在进一步研究中。
（4）买房送保险，60岁后按月领取
小高层、花园洋房、联排、独栋别墅目前分别以3500 4000、6500、7500元/平米的销售价格对外出售。开发企业与泰康人寿保险公司合作，对于购买住宅的业主，在60岁后按月领取退休金，领取期限至少20年，根据购买时的年龄和购房款不同，每月领取金额在1000元至13000元不等。
4．运营中出现的问题及困难（1）老人人身伤害的风险 老人存在意外跌倒、撞击等人身伤害，中心一方面通过购买意外伤害险来提供保障，一方面通过强化员工的安全意识，提高服务水平，争取最大程度预防上述情况的发生。
（2）养老中心亏损
由于养老中心收费偏低且较为单一，而运营成本较高，在实际运营中是亏损的。项目目前主要是通过提供旅居服务，收取旅游公司和会员之间的差价实现盈利。
（3）联排、独栋别墅难以去化
由于定位问题，项目目前联排和独栋别墅去化率较低，且外观已大量出现破旧的现象，一方面占用大量资金，另一方面增加了销售难度。企业目前虽采用了“买房送保险”，“置业住全国”等营销手段，但收效甚微。
（二）盈利模式 1.出售会员卡
通过出售会员卡，实现稳定的现金流。2.出售房产
通过出售房产，资金能够快速回笼。3.旅居服务
养老中心与其他养老机构合作，采取候鸟式养老结合旅游的模式，通过与旅游机构合作，赚取差价，实现收益。
4.与医疗机构合作
养老中心目前已开始接洽医疗机构，与其合作，未来医 院运营后可实现收益。
5.进入老年人产品市场
中心目前在打算筹建面向会员的老年人产品的销售网站，在会员不断积累的前提下，通过销售老年人产品可实现收益。
6.拓展养老中心的类型，扩大客户群体。
目前企业已打算在合肥市建设一所康复疗养中心，收住半自理和不能自理的老人，此外还打算在淮南等地收购当地养老机构进行运营。以上举措旨在进一步拓展市场，扩大客户群体，增加收益。
7.餐饮收入
餐饮中心为老年人提供有偿餐饮服务，通过经营实现收益。
8.物业收入
项目采用的自己的物业公司，通过物业费的收取实现收益。
三、项目获取的政策支持情况
（一）该项目开始阶段并不是养老项目，而是房产开发，因而在前期建设费用上基本无补贴，后期项目申请改造补贴20余万元。
（二）养老中心运营后每年每床位政府补贴4000元。
（三）养老中心在运营过程中水、电煤气费用执行居民 生活类价格。
四、养老中心入住客户群体情况及收费标准
（一）入住群体情况
项目目前入住的群体均为可自理型老人，年龄阶段在50-70岁之间居多，职业以教师、公务员、离休干部居多，也有少部分工人。
（二）收费标准
随着会员人数的增多和项目知名度的扩大，收费标准呈逐年增长的趋势。目前的收费标准为：
双人间：1300元/人*月； 单人间：2400元/人*月；
（三）免费服务内容（1）住宿服务
提供单人间和双人间两种类型的房间，床头、卫生间安装了触碰按钮，配备紧急呼叫系统（SOS），卫生间配备了部分老年人设施。
（2）卫生服务
中心每星期会集中一到两次给老年人打扫室内卫生、清洗床上用品。
（3）理发服务
有专门的理发人员每月一次义务为老人提供理发服务。
房间内景
卫生间内老年人设施
卫生间内老年人设施
卫生间内老年人设施
（4）医疗服务
中心内部配有全科医生，医务室和药房，提供24小时值班服务，可进行简单的身体检查，建立健康档案。此外，定期请县中医院医生来中心义诊。
（5）亲情服务
养老中心与入住老人采取交朋友的方式，每月要给会员至少打一次电话，每个星期要去入住老人房间谈心、做家务，时刻与老人保持沟通，了解老人的想法，与老人建立亲密的关系。
五、项目考察印象
（一）值得借鉴之处 1.提供特色旅居服务
养老中心与国内外多家养老机构进行合作，采取候鸟式养老结合旅游的模式，在给老人提供不同居住体验的同时，通过开展旅游服务，提升养老中心的吸引力和附加值，促进房产的销售和会员卡的办理，继而带动旅游服务的不断更新和扩展，在通过旅游服务收费赚取差价，形成持续稳定的收益的同时，赢得客户好评，赚取口碑，促进的项目运作的良性循环，形成具有项目自身特点的运作和盈利模式。
2.延长产业链
项目打算引进一家医疗机构，合作进行运营，此外，还打算建立老年人用品网站，出售老年人用品，企业把养老中心作为项目运作的母体，通过其带动附属产业发展，形成产业链的延伸，占领更大的市场，寻求更多更广的盈利点。
3.丰富养老机构类型
通过逐步建立不同类型的养老机构，服务不同需求和不同自理程度的老人，扩大客户群体，抢占市场，在未来产业链的扩展中占据更多的资源，在行业中形成优势地位。
4.会员费有息全额返还及差别服务
通过这种方式，能够增加会员卡办理的吸引力，有利于项目快速融资，形成持续稳定的现金流，相比银行繁琐的贷 款手续可也省去很多工作量。即使3年后全额有息返还会员，也可以赚取利息差价。
5．买房送保险
增加置业对于客户的吸引力，尤其是即将年满60的客户，公司只需要从客户的购房款中支出一小部分用来购买保险，由保险公司在业主60岁后按月支付收益，此举不仅有助营销，加快回笼资金，也可使业主获得可观的收益。
（二）不足之处 1.老年人设施不完善
养老中心走廊及公共空间无老年人扶手、房间内部卫生间有部分老年人设施，但并不完善。
2．养老中心房间装修风格趋近于宾馆，缺少居家的温馨感。
房间内景
走廊
3.酒店建设标准过高，入不敷出。
由于土地出让时当地政府要求，酒店建设标准过高，规模较大，使用率较低、造成目前运营亏损。
4.可售物业总体定位过低，造成高端产品难于去化。可售物业定位较低，尤其是联排和独栋别墅，显得品质较低，此外，项目景观绿化也较为粗糙，虽然周边环境得天独厚，但对于高端客户的吸引力不足，造成去化困难，是目前项目的难点所在。
第二篇：国际养老中心项目可行性研究报告(目录)
中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
--------国际养老中心项目可行性研究报告（目录）
甲级工程资质资质
国统调查报告网
出版单位：中金企信（北京）国际信息咨询有限公司
项目可行性报告
国统调查报告网（即中金企信国际咨询公司）拥有10余年项目可行性报告撰写经验，拥有一批高素质编写团队，卓立打造一流的可行性研究报告服务平台为各界提供专业可行的报告（注：可出具各类项目的甲级资质、乙级资质、丙级资质）。项目可行性报告用途
1、企业投融资
--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
--------
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
2、项目立项
此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，国家发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。
3、银行贷款申请
商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。
4、申请进口设备免税
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、外资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
5、境外投资项目核准
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
--------中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
6、政府资金项目申报
企业为获得政府的无偿资助，需要对公司项目进行策划、设计、技术创新、技术规划等，编写的可行性研究报告包含管理团队、技术路线、方案、财务预测等，是政府无偿资助的项目申报的主要依据。项目可行性报告分类
可行性研究报告分为：政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。
（1）审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；具体概括为：政府立项审批，产业扶持，中外合作、股份合作、组建公司、征用土地。
（2）融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、申请高新技术企业等各类可行性报告。
国统调查报告网（即中金企信国际咨询公司）以专业的服务理念、完善的售后服务体系为各界提供精准、权威的项目可行报告。【报告说明】
可行性研究报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
--------学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。
项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。
可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。
【相关推荐】
《国际养老中心项目立项可行性报告》 《国际养老中心商业策划书》 《国际养老中心资金申请可行性报告》 《国际养老中心项目建议书》 《国际养老中心融资可行性报告》
《国际养老中心行业市场调查分析及投资前景预测》等报告课题，具体请咨询国统报告网（中金企信国际信息咨询有限公司）。
--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
--------
由于可行性研究报告属于订制报告，以下报告目录仅供参考，成稿目录可能根据客户需求和行业分类有所变化。第一章 项目概况
第一节 项目概况
一、项目基本情况
二、研究项目主要结论
1、项目投资结构及资金来源
2、项目投资效益情况
(1)经济效益
(2)社会效益
3、项目综合评价
第二节 可行性研究报告的编制依据
第三节 可行性研究报告的编制原则和研究范围 第二章 项目建设背景及必要性分析
第一节 项目建设的背景
一、政策背景
二、市场背景
第二节 项目建设的必要性分析 第三章 项目产品市场分析 第四章 项目产品方案和生产规模
第一节 项目产品方案
--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
--------
第二节 项目生产规模
第二节 设备方案
第六章 总体布置及公用辅助工程 第七章 项目选址及建设条件 第八章 项目环境保护
第九章 项目能源节约方案设计
第十章 职业安全与卫生及消防设施方案 第十一章 企业组织机构、劳动定员和人员培训 第十二章 项目实施进度与招投标 第十三章 项目总投资与资金筹措
第一节 估算范围
第二节 估算依据
第三节 编制说明
第四节 项目总投资估算
一、建设投资估算
二、流动资金估算
三、总投资估算
第五节 资金筹措 第十四章 项目经济效益分析
第一节 评价依据
第二节 营业收入和税金测算
--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
--------
第三节 成本费用测算
第四节 利润测算
第五节 财务效益分析
第六节 项目盈亏平衡分析
第七节 项目评价总论
第十五章 建设项目风险分析及控制措施 第十六章 建设项目可行性研究结论及建议
第一节 建设项目可行性研究结论
第二节 建设项目可行性研究建议
附 表
附表1 销售收入预测表
附表2 总成本表
附表3 外购原材料表
附表4 外购燃料及动力费表
附表5 工资及福利表
附表6 利润与利润分配表
附表7 固定资产折旧费用表
附表8 无形资产及递延资产摊销表
附表9 流动资金估算表
附表10 资产负债表
附表11 资本金现金流量表
--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
--------附表12 财务计划现金流量表
附表13 项目投资现金量表
附表14 借款偿还计划表
商业计划书
商业计划书撰写目的
商业策划书，也称作商业计划书，目的很简单，它就是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。因此，一份好的商业计划书，要使人读后，对下列问题非常清楚：
1、公司的商业机会；
2、创立公司，把握这一机会的进程 ；
3、所需要的资源；
4、风险和预期回报；
5、对你采取的行动的建议；
6、行业趋势分析。
撰写商业计划书的七项基本内容
一、项目简介
二、产品/服务
三、开发市场
四、竞争对手
--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
--------
五、团队成员
六、收入
七、财务计划 商业策划书用途
1、沟通工具
2、管理工具
3、承诺工具
--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.
第三篇：“十三五”重点项目-国际医疗养老中心项目可行性研究报告
“十三五”重点项目-国际医疗养老中心项目可行性研究报告
编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司
0 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。
可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投 资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。
报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等
关联报告：
国际医疗养老中心项目建议书 国际医疗养老中心项目申请报告 国际医疗养老中心资金申请报告 国际医疗养老中心节能评估报告 国际医疗养老中心市场研究报告 国际医疗养老中心商业计划书 国际医疗养老中心投资价值分析报告 国际医疗养老中心投资风险分析报告 国际医疗养老中心行业发展预测分析报告
可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 国际医疗养老中心项目总论
第一节 国际医疗养老中心项目概况
1.1.1国际医疗养老中心项目名称 1.1.2国际医疗养老中心项目建设单位
1.1.3国际医疗养老中心项目拟建设地点 1.1.4国际医疗养老中心项目建设内容与规模
1.1.5国际医疗养老中心项目性质
1.1.6国际医疗养老中心项目总投资及资金筹措 1.1.7国际医疗养老中心项目建设期
第二节 国际医疗养老中心项目编制依据和原则 1.2.1国际医疗养老中心项目编辑依据
1.2.2国际医疗养老中心项目编制原则
1.3国际医疗养老中心项目主要技术经济指标
1.4国际医疗养老中心项目可行性研究结论
第二章 国际医疗养老中心项目背景及必要性分析
第一节 国际医疗养老中心项目背景
2.1.1国际医疗养老中心项目产品背景
2.1.2国际医疗养老中心项目提出理由
第二节 国际医疗养老中心项目必要性
2.2.1国际医疗养老中心项目是国家战略意义的需要
2.2.2国际医疗养老中心项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要
2.2.3国际医疗养老中心项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要 第三章 国际医疗养老中心项目市场分析与预测
第一节 产品市场现状
第二节 市场形势分析预测
第三节 行业未来发展前景分析
第四章 国际医疗养老中心项目建设规模与产品方案
第一节 国际医疗养老中心项目建设规模 第二节 国际医疗养老中心项目产品方案
第三节 国际医疗养老中心项目设计产能及产值预测
第五章 国际医疗养老中心项目选址及建设条件 第一节 国际医疗养老中心项目选址
5.1.1国际医疗养老中心项目建设地点
5.1.2国际医疗养老中心项目用地性质及权属
5.1.3土地现状
5.1.4国际医疗养老中心项目选址意见
第二节 国际医疗养老中心项目建设条件分析
5.2.1交通、能源供应条件 5.2.2政策及用工条件
5.2.3施工条件
5.2.4公用设施条件
第三节 原材料及燃动力供应
5.3.1原材料 5.3.2燃动力供应
第六章 技术方案、设备方案与工程方案 第一节 项目技术方案
6.1.1项目工艺设计原则
6.1.2生产工艺
第二节 设备方案
6.2.1主要设备选型的原则 6.2.2主要生产设备 6.2.3设备配置方案 6.2.4设备采购方式 第三节 工程方案
6.3.1工程设计原则
6.3.2国际医疗养老中心项目主要建、构筑物工程方案 6.3.3建筑功能布局
6.3.4建筑结构
第七章 总图运输与公用辅助工程 第一节 总图布置
7.1.1总平面布置原则
7.1.2总平面布置
7.1.3竖向布置
7.1.4规划用地规模与建设指标
第二节 给排水系统 7.2.1给水情况
7.2.2排水情况
第三节 供电系统
第四节 空调采暖
第五节 通风采光系统
第六节 总图运输
第八章 资源利用与节能措施
第一节 资源利用分析
8.1.1土地资源利用分析
8.1.2水资源利用分析
8.1.3电能源利用分析
第二节 能耗指标及分析
第三节 节能措施分析
8.3.1土地资源节约措施
8.3.2水资源节约措施
8.3.3电能源节约措施
第九章 生态与环境影响分析
第一节 项目自然环境
9.1.1基本概况
9.1.2气候特点
9.1.3矿产资源
第二节 社会环境现状
9.2.1行政划区及人口构成 9.2.2经济建设
第三节 项目主要污染物及污染源分析
9.3.1施工期 9.3.2使用期
第四节 拟采取的环境保护标准
9.4.1国家环保法律法规
9.4.2地方环保法律法规
9.4.3技术规范
第五节 环境保护措施
9.5.1施工期污染减缓措施 9.5.2使用期污染减缓措施
9.5.3其它污染控制和环境管理措施
第六节 环境影响结论 第十章 国际医疗养老中心项目劳动安全卫生及消防
第一节 劳动保护与安全卫生
10.1.1安全防护 10.1.2劳动保护 10.1.3安全卫生 第二节 消防
10.2.1建筑防火设计依据
10.2.2总面积布置与建筑消防设计
10.2.3消防给水及灭火设备
10.2.4消防电气
第三节 地震安全
第十一章 组织机构与人力资源配置
第一节 组织机构
11.1.1组织机构设置因素分析 11.1.2项目组织管理模式
11.1.3组织机构图
第二节 人员配置
11.2.1人力资源配置因素分析 11.2.2生产班制 11.2.3劳动定员
表11-1劳动定员一览表
11.2.4职工工资及福利成本分析 表11-2工资及福利估算表 第三节 人员来源与培训
第十二章 国际医疗养老中心项目招投标方式及内容
第十三章 国际医疗养老中心项目实施进度方案 第一节 国际医疗养老中心项目工程总进度
第二节 国际医疗养老中心项目实施进度表
第十四章 投资估算与资金筹措
第一节 投资估算依据
第二节 国际医疗养老中心项目总投资估算
表14-1国际医疗养老中心项目总投资估算表单位：万元
第三节 建设投资估算
表14-2建设投资估算表单位：万元
第四节 基础建设投资估算
表14-3基建总投资估算表单位：万元
第五节 设备投资估算
表14-4设备总投资估算单位：万元
第六节 流动资金估算
表14-5计算期内流动资金估算表单位：万元
第七节 资金筹措
第八节 资产形成第十五章 财务分析
第一节 基础数据与参数选取 第二节 营业收入、经营税金及附加估算
表15-1营业收入、营业税金及附加估算表单位：万元 第三节 总成本费用估算
表15-2总成本费用估算表单位：万元
第四节 利润、利润分配及纳税总额预测
表15-3利润、利润分配及纳税总额估算表单位：万元 第五节 现金流量预测
表15-4现金流量表单位:万元 第六节 赢利能力分析
15.6.1动态盈利能力分析
16.6.2静态盈利能力分析
第七节 盈亏平衡分析
第八节 财务评价
表15-5财务指标汇总表
第十六章 国际医疗养老中心项目风险分析
第一节 风险影响因素
16.1.1可能面临的风险因素
16.1.2主要风险因素识别
第二节 风险影响程度及规避措施 16.2.1风险影响程度评价
16.2.2风险规避措施
第十七章 结论与建议
第一节 国际医疗养老中心项目结论
第二节 国际医疗养老中心项目建议
第四篇：养老调研报告
浅析**地区
未来五年老年人机构养老需求
截止到2011年6月30日，**地区的老年人口（60岁以上）是15545人，占地区总人口92791人的16.76%，70岁以上老年人口占地区总人口的7.36%。这两个指标表明：**地区已经进入人口老龄化社会而且老年人口进入高龄化。（地区人口老龄化的标志是老年人口占地区总人口的比例超过10%；老年人口高龄化的标志是70岁以上老年人占地区总人口的比例超过7%）。
**老龄办近五年对**地区老年人口的统计显示如下：
2005年12月31日统计老年人口11514人，地区总人口92025人，老年人口占地区总人口12.51%。
2006年12月31日统计老年人口11810人，地区总人口89264 人，老年人口占地区总人口13.23%。
2007年12月31日统计老年人口 12528人，地区总人口 89444 人，老年人口占地区总人口比例14.01%。
2008年12月31日统计老年人口13229人，地区总人数93538人，老年人口占地区总人口比例14.08%。
2009年12月31日统计老年人口14200人，地区总人口95570人，老年人占地区总人口比例是14.86%。
老年人口统计数字表明，**地区近年来老年人口总数是增加的（六年增加4086人），老年人口占地区总人口的比例是上升的（六年上升4.67个百分点）。按照**地区前六年的老年人口增长预计，到2015年，**地区的老年人口将达到18000人。
为进一步了解我地区老年人养老生活状况及机构养老服务需求，2011年3月，**老龄办进行了**地区老年人机构养老服务需求调查。发放机构养老服务需求调查表5000份，收回4948份，调查采取问卷方式，现将老年人调查情况报告如下：
一、调查对象基本情况
1、性别、年龄分组：男性2337人，占47%，女性2611人占53% ；年龄分组：60-69岁的2860人，占58%；70～79岁的1627人，占33%，80岁以上461人，占9%。
2、居住方式情况分组：与子女同住1855人，占37% ；老人自己居住（空巢老人）3093人，占63%。
3、从是否愿意入住养老机构分组：愿意入住养老机构的老人2851人，占58%；不愿意入住养老机构的老人2097人，占42%。
4、养老机构收费价格承受。老年人家庭收入绝大部分以退休金为主，养老机构收费价位是老年人对养老机构的第一关注，有2602人，占53% ；老年人入住养老院所能承受的费用水平，认为每人每月能承受1000-1500元的4266人，占86%，能承受1500元-2500元的390人，占8%。能承受2500元以上的292人，占6%。
当前**地区养老机构现状及未来五年机构养老服务需求分析。
当前**养老专业机构现状：当前**地区有二家养老机构，**养老院，隶属**办事处，公办公营，床位100张，入住老人96人，当前登记想要排队入住的有50人；已处于饱和状态下运行。**康福寿养老院，属于民办民营养老机构，床位80张，现入住老人71人，调查发现他们也多次接待想要入住的来访者，同样处于饱和状态下运行。由此可见，当前**养老机构都处在饱和状态下运行，且把部分老人入住养老院的诉求拒之门外。**地区的养老机构已经不能满足**地区老年人机构养老的服务需求。
北京市养老服务机构建设目标明确
随着未来五年老年人口逐渐增加，社会人口老龄化、老年人口高龄化趋势日趋加剧,养老问题尤其是一些高龄、空巢、独居老人的养老问题变得越发引人注目。为应对目前养老服务需求高峰，北京市人民政府办公厅转发北京市民政局北京市残联《关于北京市市民居家养老（助残）服务（“九养”）办法》的通知，该办法提出了北京市“９０６４”养老服务模式（北京市民政局养老服务机构十二五规划目标），即到２０15年，９０％的老年人在社会化
服务协助下家庭养老，６％的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，４％的老年人入住养老服务机构集中养老。北京市养老服务机构建设和运营扶持力度逐步加大
从2011年1月1日起，提高街道乡镇敬老院建设资助标准，最高资助额从100万元提高到200万元；乡镇机构每新增加一张床位资助额从5千元提高到1万元；社会办养老机构每张床位补贴标准，从100至200元提高到200至300元；在全国率先出台低保家庭失能老人入住养老机构补贴办法，每人每月补贴1100元；出台养老机构星级评定以奖代补政策，对获评1至5星级的养老机构分别给予2至32万元的奖励。
**地区十二五期末养老机构建设建议：
按地区老年人口4%的比例测算**地区2015年入住养老院集中养老的老人数应为720人。即2015年**地区要有800张床位才能满足**地区机构养老服务需求。
因上述原因我们对**地区十二期间养老机构建设提出如下建议。
1、在**的**地区按北京市养老机构星级评定的四星级标准建设400张床位的（中档300张床位和高档100张床位）集老年餐桌、托老（残）所、制式养老机构等系列的综合性养老服务机构。
2、在**地区和**地区采取改扩建的形式，利用社区内现有的闲置资产建设养老机构（在现有180张床位的基础上增加220张）。标准按中档和低档建设，改扩建后的两地养老床位数要达到400张（中档100张床位、抵挡300张床位）。
**老龄办 2011年7月13日
第五篇：养老项目报告
XXXXXXXXX限公司
关于XX国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目
情 况 汇 报
XX省民政厅：
随着我国社会老龄化现状来临，经济模式转型，家庭机构变化，人才流动等因素，依靠原有的居家养老、机构养老和公立机构养老模式已不能完全满足社会养老的需求。为了响应国家有关鼓励社会资源参与养老产业，多种渠道兴办养老机构的政策精神，我公司拟建设遵义国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目工程。现将项目的有关情况汇报如下：
一、公司简介
XXXXXX限公司成立于2005年，公司发展至今，已有员工近130人。公司成立之初就致力于向贵州省各医疗卫生机构引进国内外一流的体外诊断产品和服务。公司主要经营范围：日本SYSMEX的三分类、五分类血球仪、尿沉渣分析仪、全自动血凝仪、日本OLYMPUS全自动生化分析仪、美国NOVA全自动血气分析仪、雅培免疫发光分析仪、美国BD微生物鉴定药敏分析系统和全自动血培养仪等；代理经营OLYMPUS原装优质生化试剂，中生北控生化试剂，宁美康生化试剂，日本积水医疗株式会社（原日本第一化学）生化试剂和美国德灵优质血凝试剂。
公司设有销售部、售后服务部、物流部、财务部、行政部等 部门。经过多年的磨合，具有丰富内涵的企业文化正在形成之中，全体员工上下一心，凝聚成XXX省检验界一颗璀烂的明珠。
在公司多年的经营中，我们接触了养老行业养生保健行业，同时在国家提倡社会资源进入养老产业的政策精神倡导下，我们也希望进入养老行业，为社会恭喜绵薄之力。
二、国内养老基本概况 1）人口老龄化
自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多
2）现有养老模式简介
目前，我国的养老模式主要有三种：一是居家养老；二是社区养老；三是机构养老，机构养老又分为公立机构和社会机构。
长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，人才流动区域增大，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多，所以家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化。
社区养老由于硬件设施较弱，从事养老的专业人员严重不 足，导致社区养老规模和质量一直徘徊不前，有待提高。
2010年，全国60岁以上的人口1.78亿，占总人口的13.26%，参照发达国家养老床位在5%-7%，同时考虑我国传统居家养老实际国情，理论养老床位数按2.5%-4%计算，全国各类养老床位数应在534万左右较为合理。但截至2010年底，在全国4万个各类收养性养老机构中，养老床位仅达314.9万张，养老床位缺口巨大。在养老床位数最高的北京市，现有养老服务床位数不到4万张，只占60岁以上老年人口的1.8％，养老床位也同样不足。
三、XXX市养老情况概述
XX市位于XX省北部，面积30762平方公里，辖二区二市十县，是XX省第二大城市。根据遵义市统计局2011年5月20日发布的《XXX市2010年第六次人口普查主要数据公布》，全市常驻人口612.7 万人，65岁以上人口为56.8.万人，占总人口9.27%。
全市有各类养老服务机构236个，其中，农村敬老院223个，民办养老机构4个，老年公寓9个。各类养老服务机构总床位数7458张，其中，中心城区仅有460余张床位。
根据向XX市民政有关部门的咨询情况来看，目前的情况是“一床难求”，到2015年年底XX市养老床位缺口高达20000张，形势较为严峻。
四、项目基本情况
项目业主：XX公司。工程名称：XXX国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目。项目建设地址：XXXXX区 村。项目占地：33455m。建筑占地面积：10350.5 m。建筑总面积：
3357185.6m。项目建设期：1年。项目服务范围：XX市市域范围。
项目总投资：17514.475万元 其中：
体检中心：5993.7m，土建投资1498.425万元，设备3000.00万元；
康复会所：4813.9m，土建投资1498.425万元，设备800.00万元；
疗养（养老）住宅：19397.5m，土建投资4267.45万元；
商业建筑（中医养生）、办公室等附属建筑：26980.5m，土建投资6745.125万元。
项目收益估算：6978万元/年
其中：
体检中心年收益： 4950.00万元 康复会所年收益： 500.00万元 疗养（养老公寓）住宅年收益： 378.00万元 中医养生年收业年收益： 1100.00万元
项目净利润估算：1814.28万元
项目净利润暂按项目总收入的26%计算，项目每年净利润1814.28万元。
投资回报期：17514.475万元/1814.28万元=9.65年。XX国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目的养老疗养公寓以50m-65m为主，房间设置以2室1厅带厨卫，给老人们居家 3
33333的感觉和专业机构的双重感觉。这种公寓设计还能满足老人亲属探望时暂住要求，更多的给予老人精神抚慰。项目中的体检中心、康复会所、中医养生堂在对外服务的同时，更多的也是养老疗养公寓的老人们服务，实现了养老和医疗康复（服务）有机结合。
五、项目存在困难
1、项目收益较低风险大
根据测算，项目预期收益较低，投资回报期长，经营风险较大。根据测算，项目的投资回报期为9.65年，远高于一般项目的回收年限，经济评价较低。疗养（养老住宅）住宅建筑面积占总建筑面积的33.92%，投资占投资的24.36%，但收入仅占总收入5.42%，所以在投入和产出经济性较差，2、商业经营规模小
由于项目主要的疗养（养老公寓）产业板块经济性较差，自我运营能力弱，所以需要其它商业收入来补贴。项目商业经营部分由于规模较小，同时考虑市场风险等因素，因此商业经营收入贴补疗养（养老公寓）板块也存在一定的困难。
六、下一步工作安排
1、尽快完成项目的可研、环评等前期工作；
2、尽快完成项目施工设计等工作；
3、完成前期工作后，力争在2014年第一季度，开始项目现场的平场工作，第二季度开始基础设施建设工作。
4、鉴于项目收益低和运营风险较大的实际情况，公司积极向 有关领导部门汇报，争取把本项目纳入新型养老机构建设试点范围和扩大商业建设规模，以降低项目运行成本和增加项目自主造血能力。
二零一三年十二月十七日
点击咨询 