政府对自来水价格的影响

第一篇：政府对自来水价格的影响

组员： 范莎莎 1109020158 刘梦怡 1109020126 程熙瑶 1109020111 张怡姝 1109020140 杨麓丽 1109020103

（一）政府为什么要对自来水进行价格管制

如果资源从生产到使用的过程中其社会平均成本分担比例明确，市场本身能

达到资源配置的优化而无需政府干预，否则就需要政府介入。

自来水作为公共品，其价格调控是政府的重要工作，政府必须对其实施管制，政府对自来水行业的管制主要体现在对其价格的管制，主要基于以下几方面原因：

第一，水资源的短缺。

进人21世纪以来，我国因水资源短缺带来的水源性缺水和污染恶化造成的水质性缺水日益严重，随着经济不断发展、城市化进程逐步加快和人民生活水平不断提高，用水需求将随之增大，水资源供需矛盾更加突出，随着水资源的短缺以及水污染的加剧，自来水的消费将直接影响水资源的保护，政府应制定有利于水资源可持续发展的价格管制政策。

第二，自来水行业的垄断性。

首先，在竞争性行业中，消费者可以通过讨价还价购买到自己满意的商品，而在自来水领域中，消费者通常不具备与企业讨价还价的能力，只是现行价格的被动接受者，在市场竞争中这种现象容易导致垄断的产生。

其次，由于自来水行业的垄断性特点，政府通常只允许一家企业经营该地的自来水，如果授予该企业定价权，为实现利润最大化目标，企业必然垄断售水价格，从而降低资源分配效率。

最后，水是人们生活消费的基本必需品，需求弹性低。在缺乏充分市场竞争以及对市场竞争的评判有失公正的情况下，如果不对垄断行为进行管制，自来水生产企业就会大幅提高垄断价格，价格的持续上涨不仅不会导致用水量的减少，反而进一步提高了供水企业的利润与福利水平，造成一方利益增加另一方利益受损的局面，不合理地减少了消费者的经济利益。居民、尤其是中低收入阶层的生活成本大大提升，引发更多的社会矛盾；同时自来水作为工业生产的基础产品，其他价格提升会对下游产品市场带来连锁涨价冲击，进而推高整体通胀水平。因此，为了维护整个社会的利益，政府必须对自来水企业所制定的价格实施管制。

第三，公共安全是居民的共同需求。

一旦饮用水出现安全事故，必然影响一大批居民，也就是说，“公共安全”与作为普通物品的饮用水捆绑在一起，才构成了自来水的全部。换言之，如果是生产或销售普通的饮用水，政府是不会介入的，例如矿泉水的生产。

一家自来水供应公司通常会供应很多客户，才能生存下去。如果某家公司的自来水有危害健康的物质，受害的居民就比较多，这样就容易引起社会治安问题。并且如果自来水供应中断则会导致居民生活的极大不便，因此，政府通常会制定饮用水标准，强制自来水厂执行。最关键的问题是，自来水这种产品的生产与销售的信息费用都不大，可竞争的维度不多，容易导致非市场竞争。比如，一家公司为了占领另一家公司的市场，在别家公司的水管里投毒。这种竞争方式的后果是会导致很严重的社会治安问题。而政府要防止这类治安问题，需要花费巨大的监管费用。但如果只允许一家经营，就不会出现这个问题。

（二）政府如何干预

2009年08月12日，近期各地政府纷纷上调水价，许多网民认为当地的供水成本和水价调整依据不透明。水价可称得上是中国最为复杂的价格，它虽然被称为价格却不是由供需决定的市场价格，而是政府根据多种因素的综合定价。供

水价格不仅是企业与公众的博弈，更是包括政府在内的三方平衡。由于其区域性特性，政府尽到公共服务责任体现在以下方面：

（1）通过监管实现对供水服务价格和服务质量的约束。

（2）通过适当的投资补助来调节总体服务价格，同时定向性的弱势补助来实现服务的均等性，让属地所有人享受同样质量的服务。

第一，干预在垄断性公用设施。

自来水行业为垄断性公用设施行业，城市供水行业与电力行业是同种性质。是具有典型的区域性特征。但是此行业与电力行业有很大区别，在于拥有区域特征。由于水的传输成本非常高，难以在大的范围内对供水自由调度，不可能建立全国性的运输管网。因此我国城市供水行业实际上是在各自区域内实行垄断经营，地方城市政府作为责任主体。区域性特征决定了各城市间的供水成本差异巨大，导致成本监审部门难以简单明确而单一地确定合理的成本和监审标准。

第二，干预在自来水的定价。

水价虽然被称为价格，但却不是由供需所决定的市场价格，而是政府根据多种因素的综合定价。价格是政府最主要的调控手段之一，在地方城市政府所掌握的为数不多的价格手段中，以水价手段最为敏感和突出。因此，水价虽然在居民支付比例中所占很小，却往往搀杂了过多的政府政策性因素，水价调节手段在多种层次被滥用。

一般的水价调整过程：自来水公司向县物价局提出调价申请，物价局向县人民政府报告，经县人民政府同意后，由物价局组织人员对自来水公司供水成本进行核算并对周边县市水价进行调研。在此基础上形成认证报告，提出水价调整方案，再由物价局组织水价调整听证会，听从社会各方面、各层次共25位听证会代表的意见后，形成水价调整报告报县人民政府，经由县人民政府常务会议研究批准，最后由市物价局批复方可执行。因此，水价的调整不仅要经过很多程序，还需要社会各界的积极参与，才能最终形成。

第三 干预在补贴自来水公司。

作为需要政府提供一定补贴的准公共产品行业，自来水和公交行业一样接受政府补助达到盈亏平衡，如果任由这些垄断行业自主定价相当于政府对公众的变相征税。因而放开自来水生产企业定价中主要的受害者应该是公众消费者，考虑到后续整个经济体的通胀成本，事实上这一政策转向的间接成本可能远大于直接收益。相关部门在这一问题需要进行深入的改革分析研讨。

目前，水环境恶化，水源地已经不是二三十年前的水源地了，大量污染水源产生，原水现在合格率是不能乐观的。而原水污染的环境代价由城市供水行业担负，而水环境污染的收益已经部分体现在了政府税收之中。因此需要一定程度的政府投资和中央政府的转移支付来补偿。

第四，干预在补贴弱势群体。

政府城市供水的公共服务责任，除了沉淀性设施的投资之外还包括对弱势群体的补贴，以实现供水公共服务的均等化。政府在提高价格的同时还要考虑对弱势群体的保护，因为，价格提高了并不是所有人支付得起，对贫困人群进行补贴是国际上一致的做法。间接方式是，通过社保，考虑水价增加的因素来增加社保。直接的方法就是用水补贴，老百姓用水在最低水量之下政府允许其少付钱甚至减免。

（三）政府对自来水定价的影响

政府对于自来水价格与供给进行政策性干预的同时，也会因为政府其他政策与措施带给自来水价格一部分影响。

第一，据部分资料调研显示，一些城市供水公司迫于地方政府城市建设的压力，为其他城市建设项目提供了贷款或担保，部分亦间接进入了水价成本。也有一些城市为了配合当地政府的引资政策，对定向企业减免了水费。还有少量城市政府及事业机构少付水费等等。这些政府因素导致的社会成本最终会体现在价格之中。

第二，由于政府的投资缺位，将所有供水设施的投资成本全部推进了价格，造成过大的价格压力。因为供水是政府提供给老百姓的公共服务，但是供水不是普遍公共服务，所以国际上叫受益者支付原则。不主张完全拿政府税收的钱支付供水成本，因为这对没有享受供水服务的人群是不公平的(目前城市供水服务人口不到4亿人)，所以一般供水叫全成本核算，要通过付费负担基本运营成本，但是，收益者支付的原则不排斥政府特定的投资义务。现在，政府在城市供水中沉淀性资产的投资却长期存在缺位，2008年底，国家出台了4万亿的投资拉动计划，许多方面照顾到了，唯独将城市供水被排除在外，近20年来很多政府基础设施专项列支里都很少有供水的钱。由于政府的投资缺位将所有供水设施的投资成本全部推进了价格，造成过大的价格压力。

第三，一户一表及配套管网的改造都是服务于政府社会目标的投资，但是政府采取适用于使用者支付的原则。因此，水价总体压力也有上升。

（四）政策性建议

从政府管理的政策制定技术，政府对自来水产业的良性培育，和政府在市场机制下对自来水企业的引导三个方面着手提出了一系列政策建议。

首先，考量更为科学的计价标准。一方面不再单独核算水资源价格和环境成本价格，将其纳入自来水成本统筹考虑；另一方面在考虑供水企业合理利润率的基础上将多收水款纳入财政统一安排，可用于边远区域涉自来水基础设施建设、低收入家庭用水补贴、供水企业提高服务质量奖励等等；第三方面调整阶梯水平，降低第一阶梯用水量，提高居民用水户节水意思，目前12立方米的第一阶梯无法达到促使用水户节约用水的目的。

其次，调整涉水行政部门价格以外职能。目前地级市涉水行政职能主要由建设部门、水利部门、环保部门承担，其中建设部门承担城市自来水供应的职能，水利部门承担水资源费征收与自备井审批职能，环保部门承担排污量、污水处理及排污费征收职能。多部门之间因职能有交叉，形成管理效率低下、部门利益纠葛等不利于供水行业发展的局面，建议将全部职能调整到一个部门，这样有利于高效便捷的形成管理。

第三，将水价调整制度化。第一个环节上开展定期成本监审制度，在核定供水企业固定利润的基础上如果水价低于或高于成本监审结论则对供水价格进行调整。第二个环节上将水价调整方式按照不同的调价因素设定固定的数学模型，将数据计入数学模型调整供水价格，减少人为控制因素。第三个环节规范听证程序，加大听证会的公开透明程度，捋顺普通群众对价格调整的意见反映渠道，增

加征求意见环节。

最后，采取多样化水价模式。综合使用阶梯式水价、两部制水价、季节性水价等多种水价方式，科学合理化调整供水结构，调整消费需求，调整供水方式。

第二篇：浅谈价格双轨制及其影响

浅谈价格双轨制及其影响

－－ 读《中国的奇迹》有感

自十一届三中全会后，中国的改革开放便一直如火如荼的进行。到八十年代，随着经济体制的改革将重点转入城市工业部门，随着经济学家对市场经济的理解进一步深化，关于如何推进价格改革的问题的研究争论便达到了高潮。我国的经济体制改革包括价格改革，不是采取突变式一次行动一个早上完成的，而是采取渐变式逐步发展和逐步完成的。改革的初期，原有的体制仍占主导地位，但新的体制也开始占一定地位，其一定作用；然后两种体制并存，经过一系列过渡阶段后，新的体制才逐渐占主导地位并最后取代原有的体制。两种体制（计划和市场经济体制）的并存反映在价格上便出现了价格双轨制。

在计划经济向市场经济转轨的过程中，取消计划的控制并不意味着一个竞争性市场的出现，以什么样的方式取消计划控制对于一个改革中经济的市场化进程来说是至关重要的。在这个问题上，传统国有部门的绝对规模优势无疑成为影响市场化过程中新兴市场之结构的最重要力量。然而中国的国有企业是适应推行重工业优先发展的需要发展起来的，企业内部结构不合理，员工冗杂，工人缺乏积极性，企业没有竞争力，在经济改革中，在小型国有企业和非国有企业逐步进入市场，经济体制逐步改革的同时，国有大中型企业的改革步履维艰。为了保障作为国民经济基础的国有大中型企业的生产有利性，同时由于生产资料的短缺，对生产生产资料的企业予以一定的价格管制对于逐步放松计划配置和引起另一个竞争性的市场结构是必要的。于是，中国的价格改革便采取了利用双轨制走出双轨制的方式。

所谓价格双轨制，顾名思义是指同一种产品和物资计划内部分实行政府定价，计划外部分实行市场定价。一般计划内部分主要是针对国企，计划外部分主要是针对非国企，这主要是因为国企缺乏竞争力，改革困难，但是它又是国民经济的基础需要执行政府的战越性目标，掌握着国民经济的命脉，所以国家必须借助政府的强制力来支持国有企业。面对来自非公有制经济蓬勃发展的竞争和挑战，国企便更加需要生产要素有计划而不是市场定价

这样对于同一种产品而言，便有了两种不同的价格水平，“计划外”价格高于“计划内”价格，这边决定了不公平竞争的出现。同时这也为人们追逐价格差价的非生产性努力提供里诱饵，使得“寻租”活动和“官倒”腐败现象接连不断。如八十年代海南省正式划为经济特区后，由于国家政府为其提供了许多特殊的价格上的或者其他方面的政策优惠，一时间取得内部价权再转手的投机活动和“寻租”活动便成为了几乎所有海南人以及一部分外来投机者的最重要的工作，各种贿赂和贪污腐败也此起彼伏„

因此许多经济学家便认为价格双轨制是“寻租”活动和“官倒”腐败的根源。但是寻租“和腐败活动并不直接是价格双轨制的产物。“寻租”的产生直接与政府的管制有关，有管制就有疏通的活动；没有价格双轨制，但只要有计划管制，照样有疏通活动，“寻租”活动在原有的经济体制下依然存在。至于腐败问题，他所产生的原因和背景远比价格双轨制要复杂的多，不可简单的归为价格双轨制的影响。

事实上，随着价格双轨制的实行，计划外生产、流通和非国有经济的快速扩张，市场价格轨所占的份额越来越大，计划价格轨所占的份额越来越小，有中国特色的社会主义市场经济体制逐步形成。价格双轨制虽然带来了一定程度上的不平等和寻租等负面影响，但是它是从旧体制进入新体制的桥梁，是中国经济转轨成功的重要原因，在中国的改革历史中有着不可替代的重要作用和意义。

姓名：杨宏琴学号：41004161班级：金融四班

联系电话：***2010-12-30

第三篇：价格变动对生活的影响教案

课题：价格变动对生活的影响教案

遵化市高级中学---------王海瑛

设计思想】

通过汽车价格变动这个生活例子来展开教学，让学生通过观察生活中的汽车价格涨跌的等经济现象，来发现、总结、归纳经济的常识。充分发挥多媒体的作用，将视频、文字、图片资料等信息有机整合，创设轻松、愉悦的学习氛围。做到教学直观性、科学性与实效性的统一。【教材分析】

教材第二课是接着第一课货币的相关内容的基础上编写的。用货币购买我们所需要的商品，毫无疑问会涉及到价格这一消费者最为关心的因素。经济生活中价格和我们的生活息息相关。教材由浅入深地介绍价格变化对我们的生产和生活产生的影响。价格变化会影响消费者对该商品的需求量，但不同商品的需求量对价格变化的反应程度不同。同时价格变化还会影响相关商品的需求量。价格变化对消费者产生的这些的影响是本节的重点，也是本节的难点。价格变化还对商品生产者的生产经营活动产生一系列的影响。本节知识也是新课标中新增内容，教师必须讲得透彻，而且也要讲得生动有趣。【学情分析】

高中阶段学生的形象思维已经得到一定程度的完善，抽象思维能力正在发展。对生活中的现象也有一定程度的关注和了解，但可能缺少对现象的本质的、深刻的分析。他们正需要在学习中加深对一些现象的分析，培养和提高理解问题、分析问题的能力。【教学目标】 1.知识目标

（1）通过教学，使学生识记的知识：替代品和互补品的含义

（2）通过教学，使学生理解的知识：价格变动对消费需求的影响；价格变动对生活必需品和高档耐用品需求的影响；价格变动对生产的影响。

（3）通过教学，使学生能运用所学知识联系实际问题，针对经济生活中某种商品的价格变动，解释导致价格变动的原因，并说明价格变动前后企业的供给量和消费者的需求量都发生了什么变化。2.能力目标

本课的教学，着重培养学生分析问题的能力，使学生具有透过现实经济生活中的复杂现象认清问题本质的能力，从而提高参与经济生活的水平。在学习“价格变动对人们生活的影响”时，让学生初步了解在市场经济中，企业决定和调整产量，提高劳动生产率及开发新产品是根据什么来考虑的。通过探究、分析这些问题，有助于提高学生对现实经济生活的认识和参与日常经济生活的能力。3.情感态度价值观目标

通过本课的学习，使学生懂得在市场经济生活中，在什么时候，什么地方，什么情况下购买商品是比较经济合算的，从而可以提高其参与经济生活的能力，也有助于培养市场活动的自主性、竞争性和独立精神。【教学重难点分析】

教学重点：价格变动对生活、生产的影响。通过这节课的学习旨在让学生了解并掌握这一内容。只有理解和懂得了这一影响，才能正确认识社会主义市场经济发展过程中因价格杠杆而引起的一系列经济现象，深刻理解党和国家的现行经济制度政策，提高学生参与经济生活的能力，因而是重点。

教学难点：需求弹性问题。由于不同的商品价格变动对生活的影响不同，在加上其他因素，如心理预期等的影响，价格变动显得复杂，而且需求弹性问题是高等教育重点讨论的问题，理论性很强，学生现时的抽象思维能力较弱和生活阅历较浅，决定了理解这一问题有不小难度。因此是本框题的难点。【教学策略与手段】

教学策略：合作、启发、探究式

教学手段：多媒体辅助教学 【课前准备】

学生的学习准备：利用课外时间收集并整理有关影响价格的因素，以及价格变动影响生活、生产的典型案例；做好课文的预习工作。教师的教学准备：在市场上捕捉大家比较关注的价格变动的资料，制作多媒体课件、撰写教案和教学设计。【教学过程】

（一）【导入设计】：激趣设疑

兴趣是最好的老师，所以在导入时应尽可能激发学生兴趣。[课前小调查]咱们班有没有春末买毛衣，夏末买凉席的？（学生纷纷举手示意自己是）

教学过渡：老师我也是喜欢这时购买，为什么呢？此时多媒体展示

教学过渡：那么，商品的价格变动将会带来怎样的影响？今天我们就来共同学习“价格变动的影响”。

（二）【突出重点设计】：教学互动、合作探究

面向全体学生，充分发挥学生的主体地位，加强学生自主探究、合作学习是新课标下教学模式的有效形式，通过课堂互动，及时反馈学生的学情，通过合作探究分享学生的智慧。故此在教学重点设计中我采用，教学互动，合作探究的方式。以增强学生学习的主动性，调动其积极性。

教师引导：通过表格中生活实例要求学生回答汽车、数码相机、电脑、金项链的价格对这类商品的影响

学生回答：当汽车、数码相机、电脑、金项链的价格下降时，人们会增加对它的购买；当价格上升时，人们减少对它的购买。

教师小结：看来商品的价格变动会对人们的生活产生影响，会影响人们对某种商品的需求量。

一、价格变动对人们生活的影响（板书）

1、价格对需求量的一般影响（板书）

教学过渡：生活中商品的价格经常在变化。请善于观察生活的同学说说，最近有哪些日常生活用品的价格也在变化？

（学生举例：鱼、大米、夏天的衣服、汽车等）

教师引导：当鱼、米的价格上涨时，人们对它的需求量会急剧减少吗？为什么？ 学生回答：不会。因为这是生活必需品。

教师引导：如果汽车的价格下降时，人们对它的需求量会急剧增加吗？为什么？ 学生回答：会。因为这是高档耐用品。

教师引导：不同商品的价格变动对他们需求量的影响相同吗？

学生回答：当粮食、食盐等生活必需品的价格上涨的话，人们对它的需求量不会急剧减少。但是轿车等高档耐用品的价格大幅度下降，则会导致人们对它的需求量迅速增加。

由此我们知道，需求是有弹性的。也就是说不同商品的价格变动对它们的需求量影响是不同的。

2、不同商品对价格变动的反应程度不同（板书）

教学过渡：那么是不是只有商品本身的价格变动才会影响该商品的需求量呢？

设置问题

① 飞机票降价，火车票、汽车票有什么变化，为什么？ ② 猪肉涨价，其他肉类有什么变化，为什么？ ③ 飞机与火车、汽车，猪肉与其他肉类是什么关系? ④ 汽油涨价，对汽车销售有什么影响？ ⑤ 汽车与汽油是什么关系？ 学生回答：略

教师过渡：因此我们说相关商品的价格变动也会影响商品的需求量。

教师小结：如果两种商品的功用相同或相近，可以满足消费者的同一需要，这两种商品就互为替代品；如果两种商品必须组合在一起才能满足人们的某种需要，这两种商品就是互补商品。

3、替代品、互补品对人们消费选择的影响（板书）教师活动：判断: 多媒体展示选择题 学生活动：思考问题，积极发言。

教师活动：请善于发现生活的同学来说说，生活中还有哪些商品是互补商品和互为替代品？

学生活动：学生积极举例。

教师小结：以上这三点是价格变动对人们的生活所产生的影响。那么价格变动除了对生活造成影响之外，还对哪些方面产生影响？ 学生回答：对生产经营有影响。

二、对生产经营的影响(板书)教学过渡：那么它对生产具体造成什么样的影响呢？彩电行业价格大战

如果你们每个合作小组都是一个很有经济实力的汽车投资财团，你们将做出何种投资决策，来占据彩电市场并处于优势地位？

合作小组1：我们先会调查市场，分析市场到底需要哪种类型的彩电，然后根据调查结果来生产。

（马上有其他小组的成员反对此种决策）

合作小组2：他们这样调查没有错，但是时间不等人，别的彩电企业也会做调查的，所以我们要采取更有噱头的措施吸引顾客，一个是在价格方面，首先我们把价格抬高，过段时间就把价格往下降，这样顾客会认为很实惠，这是一个很好的促销措施；另一个就是引进先进设备，缩短生产汽车的劳动时间，提高劳动生产率，这样我们就可以做到薄利多销。

（此时，班级的氛围一下子活跃起来，学生纷纷争相发言）

合作小组3：我们投资财团认为，质量是企业的生命，如果说一家企业生产的汽车没有质量保证，即使你价格再实惠，顾客买了第一次就不可能再买第二次，这样企业的利润都只是短期的，而且质量不会也会影响企业的信誉，因此，产品的质量一定要高。至于价格，我们小组认为如果质量很好，顾客也不会在乎价格的，没有必要搞价格战。

教师引导：不管每个投资财团以何种决策进军彩电市场，就在由于在座各位引领的许多投资者争相进入彩电市场之后，整个彩电行业生产规模一年以来以30%—40%的增长率迅猛发展，彩电市场在无形之中发生了巨大变化。此时，你发现彩电市场有何变化吗？ 学生回答：本来人们对彩电的需求量是挺大的，现在由于大家都投资彩电市场了，现在彩电是供过于求，因此彩电价格不得不下降。

教师引导：当你关注到这种市场信息后，你们的财团又将做出合作决策？ 合作小组2：我们将缩小彩电的生产量。

合作小组3：我们将投资其他行业，不然可能会亏本。

教师归纳：当生产者看到市场上某种商品供过于求时，商品的价格下降，他会缩小生产规模，减少产量，因为获利减少了；当生产者看到市场某种商品供不应求的时候，商品的价格上涨，他会扩大生产规模，增加该产品的产量，因为获利增加了。因此，价格的变动是一种信号，是对生产的引导信号。因此我们说价格变动可以调节生产。

1、调节生产（板书）

当你看到汽车市场激烈的价格战，你作为投资财团的CEO如何抉择？ 合作小组4：我们将搞科技研发，降低生产成本，减少人财物的投入 合作小组3：我们依然坚持生产高质量的产品。

合作小组1：我们小组认为可以生产环保型汽车，以后大家都有车了，环境污染的问题会很严重，因此我们要生产环保型的汽车。

合作小组5：我们认为节能型汽车会比较受欢迎，到时候在价格上可以避开跟别人竞争。

教师归纳：从刚才几个小组的讨论中，我们可以发现很多投资财团都对价格变动采取了积极的措施。降低生产成本和生产高质量、小排量、节能的汽车都是不错的决策。这些决策的采取都价格变动所带来的影响。

2、调节生产要素的投入---降低成本，降低人财物的投入（板书）

教师指出：为了生产产品，生产者必须投入一定数量的人财物，当一些生产要素可以互相替代时，为了降低生产成本，那种生产要素的价格下降，生产者就会增加使用量，反之就会减少使用量

（三）【突破难点设计】：比较反思 难点突破关健在于引导是否得法，能否引发学生兴趣和思考，利用学生已有知识深化认识。在这里，我主要是采用比较法与归纳法。使学生通过身边的事例，切实体验需求是有弹性的。见多媒体表格

设计说明：通过这一环节，在加上老师对有关需求弹性的理论讲解，学生不难明白价格变动对需求有影响，其中不同产品的弹性是不同。这既可以再次巩固重点，也可以突破难点，还可以培养学生用比较分析法分析问题、解决问题的能力和理论联系实际能力，也是在教师引导下学生自觉进行思想教育的一个过程。【知识结构】

本节内容讲述了价格变动对人们生活、生产的影响作用，主要知识框架如下：（1）、价格变动会影响人们的消费需求，商品价格上涨，人需求就减少，反之，则增大。价格变动对不同商品需求影响程度是不一样的，对生活必需品的需求量影响较小，对高档耐用品的需求量影响较大。相关商品价格变动对消费需求的影响不同，某种商品价格上涨，就会减少需求量，其替代品需求量增加，其互补品需求量则减少。

（2）、价格变化也会影响生产经营，价格变动会调节生产，调节生产要素的投入 【作业设计】

针对学生的生活实际，我设计了一道来自生活的作业进行训练，这样做既可以使学生掌握基础知识，又可以使学生将所学知识运用到实际生活当中，体现学以致用的教学目标。简述价格对生活的影响 【问题研讨】

1、贴近生活但要高于生活，切勿乱堆砌生活事例

从生活中的现象入手分析，能接近学生的实际情况，让学生感受学习乐趣，又能增强学生对生活的思考，关心生活，激发学生的学习兴趣。但如果课堂只停留在生活中，长此以往，学生对经济学的认识就只能停留在感性认识上，而不能及时上升到理性认识，因此，课堂在做到贴近生活的同时要高于生活，准确地分析和归纳生活中的经济学常识。在新课程教学中，事例是要贴近生活，但切勿引用多个事例，以免造成教学过程的混乱。

2、巩固知识，适当开展课外活动调查和探究。

除了让学生自主学习外，如果要达到有效的学习效果，那就需要适当开展一些课外活动，比如家庭的消费调查，或就某个汽车话题展开讨论，把课堂上学到的知识应用到实际中，来分析和解决生活中的经济学问题。当然还要布置适当和适量的作业，以达到教学反馈和“因材施教”的作用

第四篇：自来水价格和污水处理费价格

南海金沙片区

发布日期：2012-08-21 来源:转载 [字号:大 中 小] 订阅

一、自来水价格和污水处理费价格

根据佛山市南海区人民政府2009年12月25日南府复[2009]885号、佛山市南海区物价局南价[2010]19号及丹灶镇人民政府丹府复[2010]2号文件精神，丹灶镇自2010年1月1日起调整污水处理费和自来水价格。具体调整情况如下：

1、污水处理费价格：污水处理费自2010年1月1日起，居民用户按实际用水量调整为0.72元/立方米，非居民用户按实际用水量调整为0.90元/立方米；自2011年1月起，居民用户按实际用水量调整为0.81元/立方米，非居民用户按实际用水量调整为0.99元/立方米。

2、自来水价格：自2010年1月起，居民用水1.60元/立方米，非居民用水1.85元/立方米，特种用水2.35元/立方米。

以上收费标准如有变化，以最新的标准为准。我公司保留根据国家有关规定调整收费标准的权利。

二、水费交费方式

客户缴纳水费可采用银行代扣、银行转帐、现金交费三种方式。具体如下：

1、选择委托银行代扣水费方式的客户须携带水表编号、南海区范围内的农村信用社(或农行)的存折复印件、存折户主身份证复印件，到我公司营业厅签定《委托代缴水费协议书》，每月3日、15日、22日在银行划扣（逢节假日顺延）。

2、在银行以存入现金或转帐将水费汇入我公司的水费帐号。我公司的水费帐号：

公司名称：佛山市南海金沙自来水有限公司

开户银行：佛山市南海区丹灶农村信用合作联社

银行帐号：***0

注意：采用此方式交费的用户，必须于当月底前将存款回单交到我公司营业厅核销水费。

3、到我公司营业厅现金交费。

水费的催缴

为了提醒客户及时缴纳水费，我公司一般在缴费期限截止前，通过以下方式提醒缴费：

1、电话或短信通知。

2、派发水费通知单（或水费催缴单）。

3、派发停水通知单。

客户因欠费停水，必须交清欠费，并到我公司营业厅办理恢复用水手续后方可恢复供水。

办理欠费停水恢复用水的手续

用户应按时交纳水费，逾期交水费者，我公司每天按应交金额5‰计算违约金，并可根据规定停止供水，欠费停水的用户在缴清欠费后，若需恢复用水的，应填写《用水业务申请表》，我公司将在24小时内恢复供水。

第五篇：房地产税费制度对房地产价格变动的影响

第1章 绪论

1.1 选题背景及研究意义

1.1.1 选题背景

近年来,尤其是2002年以来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经。

我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下,加强对房地产市场的监督管理,规范市场交易行为,以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点,为遏制畸高房价的,给过热的房地产市场降温,税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税收改革比其他控制土地,提高利息,加强房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此,完善我国房地产税制发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需,势在必行。

1.1.2 研究意义

它是中央政府进行宏观调控的重要领域,它是地方政府重要的财政收入来源,它与中国的金融市场、相关制造业、劳动力市场等有着紧密的联系,它关系到中国普通百姓的居住和生活,它是经济学家争论最多的问题之一,它也是社会上利益矛盾集中的领域之一。总之,它深入地影响着中国经济的效率与公平,影响着中国经济的健康发展。税收可通过制度和政策两种方式对房地产市场产生重要影响,故是政府进行房地产市场调控的重要手段之一。但对于如何更好地改革当前的税收制度和改进税收政策,以更好地发挥税收的调控作用,却存在着较多的争论和分歧,是值得认真、深入和系统研究的重要问题。

1.2 我国房地产市场发展现状

(1)经济增长迅速刺激中国房地产市场的消费需求改革开放以来，中国经济长期保持着两位数的高速增长，成为全球经济发展最为迅速的国家，在发展中国家中处于领先地位。经济快速增长，使得我国人民生活水平和社会购买力水平不断提高，社会对房地产的需求不断上升，原有的楼市供求矛盾加剧，最终给我国带来了更大的房地产市场消费需求。

(2)房地产业是经济发展的重要领域经过长期的发展，我国房地产行业逐渐走向 1

经济发展的前台，体现出产业化发展趋势。2006-2008年连续三年的经济发展过程中，房地产吸引了众多行业领域的资本进入，这也是2006-2008年我国房地产市场价格不断攀升的重要资金缘由。

(3)房地产业是扩内需、保增长的重要支撑。首先，房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国在外需不足的前提下，提出转变经济增长方式，扩大内需，以应对金融危机的影响。在这一过程中，房地产行业对我国经济发展的支撑作用不断显现出来。其次，房地产是我国面对金融危机压力、刺激就业等方面不可忽视的行业。这主要是由房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。总之，由于我国内需产业发展相对落后，竞争力不足，在外部经济环境复杂多变情况下，房地产是我国扩大内需、保增长，应对金融危机对我国经济影响的重要产业，也是我国当前转变经济增长方式，促进产业结构升级等重大决策实施过程中的重要支撑产业。

(4)规范房地产行业的发展是一项重要的民生工作根据不完全统计，中国当年的普通居民，几乎有50%以上的收入属于个人的住房消费。住房消费是我国居民消费的重要组成部分，不仅牵动着居民的收入水平，而且与我国银行业发展有着重要的关联性，也是我国居民财产性收入的主要构成部分。

我国房地产行业已经成为国民经济发展中的支柱产业。由于房地产行业本身又是一个高风险的行业，通过产业链条，对整个国民经济的运行产生重大影响。因此，在我国房地产市场发展迅猛的同时，我们也应该注意到我国房地产业存在的问题，并积极主动的去应对，税收政策应该发挥积极的作用。

1.3 国外利用税收手段调控房地产市场

国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法。

(1)以高额税率对房地产行业进行征税,有效抑制房地产市场的投机行为房地产市场价格持续攀升,与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象,主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种:一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国;二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。如韩国;三是对房地产保有环节征收高税。

(2)对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴。房地产市场价格的持续升温,导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾,平衡供求关系,许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案:一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。二是实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。三是利用税收收入推行福

利住房,满足低收入阶层的住房需求。

(3)充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同,但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。

(4)设计差别性税收政策体系,即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿,并考虑实际占有权属时间长短征税。这在一定程度上实现二者在税收政策上的差别对待,保护合理的理性需求,增加投机性需求的交易成本。

1.4 研究内容

第一部分，阐述了我国房地产税制的概况，分析了我国房地产税费收入情况，分析了我国房地产税制存在的问题以及解决方案。

第二部分，分析我国房地产税费政策对房地产价格的影响。

第三部分，从我国承包商索赔存在的问题及措施，阐述我国承包商索赔现状。第四部分，说明了要运用税收工具调控房地产市场。

第2章

我国房地产税制分析

2.1 我国现行房地产税制概况

我国目前涉及房地产的税种非常多，直接的税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等；间接相关的税种有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等；相关费用有教育费附加等。涉及到房地产保有环节的税种主要是房产税和土地使用税。

2.1.1 土地增值税

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产的收入减去税法规定扣除项目后的余额。规定扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额、土地开发成本及费用、新建房及配套设施的成本和费用（或旧房和建筑物的评估价格）、与转让房地产相关的税金、财政部规定的其他扣除项目。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产可以免

征土地增值税。此外，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

2.1.2 企业所得税

企业所得税是根据最新企业所得税法规定，房地产企业在计算企业所得税允许扣除的成本项目可分为：土地实际成本，包括土地征用及迁移补偿费、七通一平费（包括道路、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气和场地平整等方面的费用）、管理费用；住宅和其他商品房开发实际成本，包括土地开发费、建筑安装工程费、设备工程费、配套工程费、管理费用。但是作为土地增值税加计20%的扣除项目不得在计算企业所得税中列支扣除。

2.1.3 营业税

营业税政策中涉及房地产行业的税收政策主要是两个行业：一是建筑业；二是转让不动产，因此房地产涉及的营业税税率主要是3%和5%两档。它是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人，就其营业额按税率计征的一种税赋。营业税税法中规定，土地所有者出让土地使用权以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。以房地产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险行为，不征营业税，但转让该项股权例外。同时，对自建自用的房地产免征营业税。2008年3月1日起出租自有住房，不再区分用途，一律按照3%的税率征收营业税。

2.1.4 房产税

房产税主要由产权所有人缴纳，产权属于全民所有，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有者、承典人不在房产所在地或产权未确定以及承典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。根据纳税人不同的经营方式采取两种方式计税：一是纳税人经营自用的房产，以房产余值计税，即从价计征；二是将自有房产出租经营，以房产租金收入为计税依据，即从租计征，税率为12%。

2.1.5 城镇土地使用税

该税是国家按使用土地的等级和数量，对城镇（城市、县城、建制镇、工矿区）范围内的土地使用单位和个人征收的一种税赋。计税依据是纳税人实际占用的土地面积，由土地所在地的税务机关按照规定的税额计征，实行定额税率，按年计算，分期缴纳。

2.1.6 契税

契税指由于土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠予、交换等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税。

计税依据依不同的房地产权属转移方式而不同：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；土地实用权赠予、房屋赠予，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换和房屋交换，为所交换的土地使用权和房屋的价格差额。如成交价格或交换价格差额明显低于市场价格，并无正当理由，由征税机关参照市场价格核定，实行3%-5%比例税率。同时规定国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，城镇职工按规定第一次购买的公房以及财政部门规定的其他项目，免征契税。

2.1.7 印花税

印花税是对中国境内经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证以及在境外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人征收的一种税。计税依据是书立、领受的房地产凭证所承载的资金量或实物量

针对不同的凭证情况实行两种税率：一是比例税率，适用于房地产产权转移书据、房屋租赁合同、房地产买卖合同；二是定额税率，适用于房地产权利证书以及合同金额无法确定的凭证，为每件5元。

2.2 我国房地产税费收入情况分析

2.2.1 房地产税收

(1)保有环节

我国保有环节的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税。我国自房地产税开征以来，经历了收入规模偏小、增长缓慢和收入增长明显加快的两个阶段。以城镇土地使用税为例，1994年之前，由于土地计税面积变化不大，全国城镇土地使用税收入长期停留在30亿元左右的规模；1994年实行分税制后，各地纷纷改按幅度税率的上限征收，1994年至2004年，该税收入逐渐增长但增长速度依然较慢，年均增幅在10％左右，低于该阶段税收总收入的年增幅15％；随着房地产业行业的快速发展，自2005开始，该税收收入快速增长，尤其是2007年、2008年，该税收入连续两年大幅攀升；2008年，全国城镇土地使用税为816.90亿元，增长幅度达到112％。但总体来看，房地产税收收入的增长步伐慢于税收 5

收入总额的增长，房地产税收收入占税收收入的比重平均为2%左右；占地方财政收入的比重平均为4%左右，比重不高。

(2)流转环节

我国流转环节的房地产税收主要有营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等。我国房地产流转环节的各项税收呈现逐年增加的态势，占总税收收入和地方财政收入的比重不大；受政府对房地产行业宏观调控政策的影响，2008部分相关税种税收收入占总税收收入和地方财政收入的比重略有下降。

2.2.2 房地产类收费

我国目前涉及房地产的收费门类繁多且有地区差异，包括土地登记费、土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、房屋工程质量监督费等等，可谓五花八门，数目繁多。由于相当数量的收费由财政部门之外的市政规划，工商管理等部门征收，数据难以取得和统计。

从1998年开始，我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配取代了实行40余年的住房福利分配制度，住房分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动。1998年至2003年是我国房地产发展的第一个重要阶段。在这一阶段，政府将住宅作为居民新的消费热点，把房地产作为经济增长的支柱产业，并采取了优惠房贷、减免税、放宽商业住房信贷规模控制、实行预售房制度等一系列措施鼓励购房，刺激住房消费。居民住房需求得到了充分释放，房地产业快速发展。1992年至2003年，全国土地出让收入收入累计1万多亿元，其中2001至2003年就高达9100多亿元。自2003年下半年起，我国部分地区出现了房地产投资过热、房价上涨过高的现象。2004年，全国土地出让收入达到5894亿元；2005年达到5505.15亿元，2006年为7677.89亿元，2007为1.3万亿元。在国家信贷、税收、利率、土地收益分配管理等领域调控房地产政策的作用下，2008年，土地出让收入规模略有下降，为9600亿元。2009年全国土地出让收入突破1.5万亿元。在我国房地产投资快速发展、房地产价格高速上涨的几年间，我国土地出让收入占地方本级收入的比重超过三分之一甚至二分之一；在房价飙升的2007年，该比重比超过50％，即便是在受全球金融危机影响房地产市场滑坡的2008年，该比重也高达30％。土地出让收入对地方政府收入的贡献的确很大。

2.3 我国房地产税制存在的主要问题

从我国现行税制来看，主要存在内外税制不统一，重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等问题有待解决。

2.3.1 税种多，重复征税严重

我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特定目的税等多个相关税种，例如，对土地课税有城镇土地使用税和耕地占用税。这些税种在形式上虽相互独立，但实质上却有内在联系，甚至造成对同一税基的重复征税。例如对房屋租金收入，不仅要征收营业税，还要征收房产税，等等。税种过多，既不符合简化税制的原则，还会导致纳税人的地下交易行为增多，偷逃税行为普遍，造成税款流失和税负不公。

2.3.2 税基窄，税款流失较多

我国房地产税征税范围一般针对的是经营活动中所涉及到的房地产行为，而对于个人的生活用房等则排除在征管范围之外，相应地缩小了房地产税基范围。随着农村经济的不断发展以及小城镇建设步伐的加快，农村已出现大量营业、出租用房，而现行房产税只对我国城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收，对农村的房产不征收，造成农村房地产税的流失。

2.3.3 重交易轻保有，税负不公

我国房地产在开发流通阶段设置了营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、企业所得税、个人所得税等税种，另外还要缴纳各种收费，这些税费一般占房产价格的30-40%。而在房地产保有期间设计的税种只有房产税和城镇土地使用税，税负低，且免税范围大，通常情况下只对一部分企事业单位征收，私人拥有住房一般无须缴税。这种典型的交易重保有轻的税制模式造成了严重的税负不公平。一方面，房地产开发流通环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动市场价格上扬。例如，在开发前期阶段，土地受让方为了获得土地不仅交纳了土地出让金，开发完毕前每年还要承担土地使用税(费)，再缴纳契税，仅仅为了取得土地使用权就要承担如此之重的税费是不合理的。这种高价格在偏离建安成本、超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置，制约房地产市场正常的开发与再生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类相对少，税负较轻，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有。与此形成鲜明

对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地使用权的正常交易，助长了隐性流动的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费并存的现象日趋严重。

2.3.4 规模小，不能满足地方财政需要

由于房地产税课征对象较难隐藏，税源比较稳定、容易控制和管理，因此在很多国家的地方税收入中占有较重要的地位。如美国，其房产税收入占地方税收入的40—50%。而我国，房地产税开征以来收入规模一直偏小。虽然近年来随着房地产行业的蓬勃发展，房地产税收入有了明显增加，但房地产税收入占税收收入的比重仍然不高。

2.3.5 费大税小，扭曲了税费关系

目前，涉及房地产的收费五花八门，收费总额难以统计。但费大税小是不争之实。高收费一方面加重了纳税人的负担，另一方面也大大削弱了税收的调节作用。同时，各种收费由于未纳入预算管理，其使用得不到有效的监督，浪费、挪用甚至贪污的现象比较严重。

2.3.6 计税依据不合理，背离房地产税的本质特性

我国现行主要房地产税收的计税依据分别为房产余值、租金收入或实际占用的土地面积，这些计税依据不能正确地反映房地产的现有价值、土地的级差收益和土地、房产的时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节收入的作用。

2.3.7 配套制度不完备，制约房地产税的发展

我国现有土地使用制度是“批租制”，根据土地不同用途，批租期限从40年至70年不等，而其中部分税费，用地者须一次性支付。实际上是将后 40年至70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱，靠“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然是导致对土地的滥用。“批租制”的弊端就在于每届政府都无法实现货币共享，而土地储备是有限的，随着土地使用权的不断出让，政府在这方面获取的财政收入也在不断锐减，长此以往，最终将会出现没有土地使用权出让的尴尬局面。

另外，我国财产评估制度、财产登记制度不健全。加上房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成房地产

税收入的流失。

2.4 采取措施完善我国房地产税制

2.4.1 重新调整各环节的税负水平

(1)降低取得及流转环节税负水平

针对房地产开发费用负担过重的问题，需要对一些开征合理但分布不合理的项目进行调整，即能达到调整税负分布的目的。比如改革土地供应管理制度，将现在的土地出让金改为土地年租制，一年一收。还有要对收费项目严格清理，取消不合理收费项目等等。另外，对二手房交易过程中税种较多，税率较高的情况，应理顺流转环节税收设计，鼓励小户型、低总价的普通住房流通，有利于盘活住房存量市场。

(2)设置房地产保有税类

基于“宽税基、低税率、少税种”这样税制改革趋势，把流转环节的税种合并、取消，重新设计房地产保有环节的税种，目前，对房地产保有环节开征物业税已达成共识，关键是要设计好恰当的税率，免征额，征收范围等等，还要选择好合适的时机，同时，比较严密的征管制度，先进的征管手段也是保证物业税顺利开征的必要条件。在讨论对房地产开征物业税的同时，还应着手不动产遗产和赠与税的问题的研究。国际经验显示，遗产税与赠与税是完善房地产税的一个重要保障，可以有效地防止纳税人利用赠与和继承等手段偷逃物业税。而且对因继承或受赠而获得房地产的纳税人进行课税，也是对财产进行调节，防止社会贫富两极分化的客观需要。

2.4.2统一内外房地产税制

照市场原则对内外资企业实行统一的税收政策和给予一致的国民待遇。一是择机恢复对“三资”企业征收城建税、教育费附加、耕地占用税;二是改革和兼并外资企业的房产税和土地使用税；三是调整和统一内外企业的税收负担。

2.4.3加强税收征管工作，建立健全税收征管保障体系

(1)加强税收征管，理顺税收执法体系，强化执法的严肃性和权威性 首先，要健全征管机构，加强征管力量，进一步完善符合我国国情的房地产评估和纳税申报制度 ；

其次，税收部门要与工商部门、金融部门加强配合与联系，协同做好对纳

税人的管理工作。国税、地税、财政部门间要互通纳税人的信息，同时应建立税务机关与土地，房产等部门的协调机制，共同做好税收征管工作。

再次，强化税务职能，从法规上授予税务部门直接参与对房地产交易活动进行检查的权力。

(2)加强对房地产全过程的税收征管工作

一方面，在土地协议出让和招标拍卖阶段，税务机关不仅应做好土地出让手续完成后按合同成交价格收取契税、耕地占用税和印花税等工作，而且应安排专门的稽查人员参与监控土地协议出让和招标拍卖的整个过程，严格监督土地出让环节，减少这一环节寻租的可能性。税务机关还有必要设立专门部门，协助政府相关部门开展经济适用房的审批工作，严格调查经济适用房的落实情况，一旦发现开发商未按规定执行，就由税务机关追缴其免税款项，并对房地产开发企业进行严厉惩罚；

另一方面，认真做好房产税的税收优惠评估工作，提高登记和评估工作的透明度，避免骗税性寻租行为。同时，要提高税务人员的职业素质和工作能力，提高税务稽查水平。

(3)建立健全税收保障体系

首先，强化房地产产权登记制度，要在清查土地，明确土地位置，权属及面积的基础上，建立台账，加强管理，改变分块管理的状况，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，并建立实名登记制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的严肃性和有效性 ；

其次，建立房地产评估机构，健全房地产价格评估制度 一方面要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面要在税务部门内部建立房地产税收评估机构，加大房地产税收征管的力度。

最后，理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的状况，建立精简、高效、权威、统一的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。

第3章 房地产税费政策对房地产价格的影响

税收是在市场经济条件下国家参与国民经济分配的主要形式，在国家获得行政资金的同时，税收对于经济活动中的各微观主体的决策也会产生一定的影响，正因为如此，在一定条件下，税收也成为国家主动进行宏观经济调控的重要手段之一。近几年来，我们国家房地产价格增速明显过快，税收政策也成为调整房地 10

产市场的重要手段之一，此处我们试图通过理论和现实分析，厘清房地产税费变动对房地产价格的影响。

3.1 流转环节的税费变动对房地产价格的影响

在经济学中，税收对价格的影响主要是通过税收对市场供求的影响和税收转嫁来实现的。根据供求规律，当一种商品价格上升时，供给量增加，反之亦然；当一种商品价格下降时，需求量增加。一般而言，对房地产购买者征税，会导致需求的减少，对房地产供给者征税，会导致供给减少。因此，征税将导致形成新的均衡价格和均衡数量。在对房地产市场征税时，通常会发生税收转嫁，即纳税人通过种种途径将税收负担转移给他人。税收转嫁取决于市场结构以及供给和需求的价格弹性。如果需求相对于供给缺乏弹性，则税收主要是向前转嫁给购买者；而如果供给相对于需求缺乏弹性，则税收要向后转嫁给供给者。

在我国现行税制体系中，对房地产在流转环节的税种有：营业税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税和印花税。这些税收政策的变动势必对房地产价格变动产生一定的影响。

从征收对象上来看，由于流转环节的房地产税费有的是对供给者征收，有的是对购买者征收，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。从期限上来看，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。

3.1.1 短期内税费变动对房地产价格的影响

当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，在短期内，政府对房地产供给者征税会使得房地产的价格升高。

此外，在对供给者征税，通常会发生税收转嫁，影响了房地产价格的变动。流转环节的税收变动对房地产价格的影响，主要取决于税收转嫁和税负最终的负担者。经过税收转嫁，房产税收的负担最终可以出现三种情况：一是买者与卖者按一定比例分摊；二是全部由卖者负担；三是全部由买者负担。究竟由谁承担或谁承担多少税收取决于很多因素，这些因素包括房地产的供给者和购买者在市场上的垄断程度、房地产的供给与需求状况和政府的政策目标等等。而当政府同时对购买者和供给者同时征税时，房地产的价格变化则比较复杂。通过前面的分析，当政府对购买者征税时，同等价格下消费者的需求量会减少，当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，此时房屋的成交量下降，而新的价格水平则不定，其具体大小由政府对双方的征收力度等因素决定。

3.1.2 长期内税费变动对房地产价格的影响

在长期内，作为供给者决定性生产要素的土地数量是一定的，因此长期供给曲线是一条垂线，但房产不同于其它商品，其可以作为一种固定资产来长期持有，在价格低于一定水平时，供给者宁愿自己持有也不愿意对外出售，此时如果政府对购买者征税的话，同等价格下消费者所愿意购买的数量是减少的，即：政府对购买者征税，不会引起价格的变化。

若政府对供给者征税，从长期来看，供给者为了保持一定的利润，必然会想办法把这部分税额转嫁到购买者身上，这样，购买者购买同等数量的房屋所需要的付出的价格必然会提高，即：政府对供给者征税，会引起价格的上涨。

从以上的分析可以看出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。

3.2 房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响

针对房地产市场供求状况，我国为调节房地产市场正常运转，适时调整了房地产税费政策。从2001年来，我国房地产税费政策变动情况如下：

2001年，主要调整了两项政策：一是调整住房租赁市场税收政策（为方便分析，可简称“政策1”，以下相同）。为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。二是消化空置商品房有关税费政策（政策2）。2001年4月19日，财政部、国家税务总局下发了《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。

2004年，规定物业服务收费从2004年10月1日起明码标价（政策3）。2005年，出台了关于加强房地产税收管理的一些规定，要求各地本地区享

受优惠政策的普通住房标准，普通住房的平均交易价格，每半年公布一次（政策4）。2005年6月1日以后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应向地方税务部门申请办理免征营业税手续。个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

2006年，调整的政策主要有：一是2006年5月31日下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件）（政策5），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。二是2006年7月26日下发了《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（政策6），规定从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。三是2006年9月14日，下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006] 144号）（政策7），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。

2007年，调整的政策主要有：一是10月10日发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)（政策8），未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。二是8月7日国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（政策9），规定廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。三是11月30日，建设部、财政部、国家税务总局等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》（政策10），规定经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

2008年，调整的政策主要有：一是2008年1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）（政策11），严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。二是1月23日，下发 13

了《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（政策12），全面清查土地税收缴纳情况；严格落实“先税后征的政策”；没有财税部门的完税凭证，土地部门不得办理土地登记。三是2月26日下发了《耕地占用税暂行条例实施细则》(财政部令第49号)（政策13）。四是10月22日财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）（政策14），规定11月1日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

2009年，调整的政策主要有：一是12月9日将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象（政策15）。二是12月23日下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（政策16），除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”

2010年，调整的政策主要有：一是4月2日财政部下发通知规定，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策（政策17）。二是5月25日下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》(政策18)，对于预征率大幅上调，核定征收率原则上不得低于5%。三是5月4日下发《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（政策19），对于城市和国有工矿棚户区改造安置住房的有关税收政策做了调整。四是5月19日、5月31日分别下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（政策20）和《关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》（政策21），对土地增值税、涉及房地产的个人所得税做了进一步明确规定。五是9月29日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（政策22），规定自2010年10月1日起，对符合规定的个人购买首套普通住房契税将减半征收，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

从政策调节的目的来看，国家出台的这些政策有的主要影响供给，如政策8、9、11、12、13、18、19、20等；有的主要影响需求，如政策6、7、14、15、16、22；还有的对二者皆有影响，如政策1、2、5等。对于不同的房地产市场，这些政策的作用的性质也是不同的，如影响新建住宅需求的政策，可能成为影响二手住宅供给的政策。

从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍 14

未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。造成这种情况的主要原因在于房地产市场供求关系和市场需求的结构情况。

政府通过房地产税费的变动，来影响房地产市场的供求关系，并最终影响房地产的价格。因此，分析房地产税费变动对房地产价格变动的影响，首先要考虑房地产市场的总体供求状况。通过前面分析可知，在房地产市场的供不应求的情况下，房地产税费的变动与房价变动呈现正向关系，亦即房地产销售者会通过税负转嫁，将增加的税收转嫁给购买者，无疑增加了房地产的价格或是提高了购房者的隐性负担（即不包括在价格内，但仍由购买者负担）。例如：我国大中城市和东部经济发达地区出现的房价过高和上涨过快的问题主要是由需求过旺和供需失衡造成的，这时政府通过增加税费来遏制房价的上升，有可能出现事与愿违的结果，导致了房价的进一步攀升。相反，如果房地产市场处于供过于求的情况下，政府通过税费政策的变动可以对房地产的需求和供给进行一定的调节，进而影响到房价的变化。

房地产税费的变动，对于房地产价格的影响，还取决于市场需求的结构情况。目前支持房价走高的有三种需求力量：一是自住保障性需求，二是投资性需求，三是投机性需求。其中，前两者为真实需求，影响房价的长期走势，而后者则是虚拟需求，对房价产生短期需求。因此，需要对这三个因素导致的需求加以分解。这是有效的调节房价的前提。这三种需求混合在一起，使我国的房地产市场呈现总量不足和结构缺陷两个主要问题。为此，需要实行差异化调节措施，即：抑制投资、投机性需求，支持自住保障性需求。对于基本的自住保障性需求，政府必须尽量减免各种税费，甚至由政府投入一部分资金来解决；而对于投资性需求和投资性需求，政府要积极引导，必要时通过税收政策等来抑制这种需求，这样不但可以调控房地产市场，还可以增加财政收入。

第4章

运用税收工具有效调控房地产市场

第一，土地增值税是调节开发商利润比较有效的政策工具。建议继续加大对土地增值税按实征收的力度。对居民非经营性自住房产按评估价征收房产税要经过充分试点总结经验后，再考虑是否要进一步扩大征收面。德国曾经对居民非经营性自住房产按评估价征收房产税，但1997年停征了。

第二，流转税、城建税、印花税、契税等间接税是抑制房地产投机需求比较有效的政策工具。

第三，尊重价值规律，合理引导房地产市场的供求。价格会围绕价值上下波动，从长期看，政府可以综合运用行政手段包括税收手段调控房地产市场，防止房地产市场大起大落，但同时也要注重利用市场机制，如增加供给、抑制投机需求、提高居入收入在国民收入中的分配比例等，来提高国民居住条件。

第5章

结论

房地产税费包括交易环节的税费和保有环节的税费，两者对房地产价格的影响渠道和结果存在较大差异。从交易环节来看，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。从保有环节来看，税费变动与房地产价格变动呈现负相关关系，即如果保有环节的税负增加会在一定程度上抑制房价的过快上涨，尤其是在存在房地产投机的情况下，保有环节的税负增加有利于抑制投机。

由于各种税费对房地产价格的影响是不同的，因此，用税费调节房地产价格，需要实行差异化调节措施，灵活选择和合理运用有关税费手段。如果对有关税费的效果不加区分，忽视房地产市场的总体供求状况和市场需求的结构情况，一味盲目的增税或减税，就无法达到预期的调节目标。从我国目前情况来看，需要抑制投资、投机性需求，支持自住保障性需求。对于基本的自住保障性需求，政府必须尽量减免各种税费，甚至由政府投入一部分资金来解决；而对于投资性需求和投机性需求，政府要积极引导，必要时通过增加购买者或持有者的税收负担等税收政策等来抑制这种需求，进而对房地产市场有效调控。