地铁建设对房地产价格影响分析-文献综述

第一篇：地铁建设对房地产价格影响分析-文献综述

地铁建设对房地产价格影响分析的研究现状

学号：201640100125姓名：周信文

摘要：本文简要介绍了地铁建设对房地产价格影响分析的研究概况，阐述地铁影响房价的存在性、范围程度和时空效应，并对地铁与房价影响的分析方法进行讨论。关键词：地铁；住房价格；空间分布；

1.课题背景

1969年10月1日北京地铁2号线正式通车，中国开始进入地铁时代。随着经济快速发展和城市化进程加快，城市交通需求剧增，天津、上海和广州相继于1984年、1995年和1997年开通了地铁，长春、大连、武汉和深圳也分别于2002年、2003年、2004年开通了地铁。截止2014年底，被发改委批准营运、建设、筹划地铁的中国城市已达40个。其中，已开通地铁的城市22个，营运里程2601公里。

另一方面自1998年住房制度改革以来，中国城市房价不断上涨，特别是2004年之后，房价增速加快。图1显示，住宅平均售价与城市年末轨道交通运营线路总长度增长趋势一致[1]。因此，“地铁热”是否显著提高了房价? 进一步地，地铁开通如何影响房价? 实际上，地铁建设不仅有利于缓解城市交通拥挤、改变城市结构，而且影响房价。现有研究表明，地铁能够资本化为房价，提高地铁周边房价。

2.研究现状

目前，研究学者对地铁与周边房价的关系做了大量研究。研究的内容主要涉及以下方面:地铁影响房价效应的存在性研究；轨道交通影响房价的范围和程度研究；地铁站对房屋价格影响的时空效应等。2.1影响效应存在的原因

地铁的建设促进了沿线经济繁荣、提高了城市运作效率、提升了住宅的交通可达性、改善城市人居环境，从而造成了住宅的稀缺性，导致住宅价格的提升。

地铁对住宅价格影响的机制框架

[2]2.2影响范围和程度

王霞等（2004）以北京市轻轨13号线为例，以2001年至2004年轻轨站点周围4km范围内新建商品住宅小区均价和住宅出让地价作为数据源，分析了各个环路区间内13号线站点周围每间隔1km平均房价和平均地价的变化情况。结果表明，轻轨站点在城市中心区对房价的影响较小，越远离城区对房价的影响程度和范围越大在城市中心区和外围区对地价的影响一直集中在1km范围内[3]。

胡晓霞（2008）选择特征价格模型方法分析了新建地铁项目对周边住宅价格的空间、时间增值效应，估算出地铁对沿线住宅的平均增值和总体增值效果。得出杭州地铁一期工程规划前后，周边住宅价格平均上涨140%，终点站上涨200%-300%，由于地铁的规划建设引起的涨幅达到100%楼盘每靠近地铁站1m，平均每建筑平方米增值0.0016%，价值0.19305元/㎡。杭州地铁一期工程对2km范围内平均每个楼盘增值3534万元,而对所有个样本楼盘的总增值约为14.1亿元[4]。

杨中良（2013）利用交通成本模型，构建了西安地铁与住宅价格关系模型，选取西安地铁周边楼盘数据为样本，计算出住宅价格受地铁影响的部分，分析出西安地铁对住宅价格的影响半径为1500 米，而且影响效果伴随着距离的增加先加强后减弱，在800米时达到最大[5]。

王洪卫等（2015）基于特征价格模型(Hedonic)构建半对数方程，量化了城郊轨道交通对市区和郊区房价影响的差异性，并借助GIS手段量化了市区和郊区轨道交通建设对房价的不同影响。得出城郊轨道交通线路对郊区房价的影响幅度明显大于对市区房价的影响幅度，可进行多条线路换乘的站点，其对周边房价的促进作用明显高于非换乘站点[6]。

2.3影响的时空效应

帅燕（2015）选定Hedonic模型（特征价格模型），通过STATA软件，实证分析了南昌地铁1号线对站点周边房价影响的空间效应与时间效应。“空间效应”的研究结果表明：南昌地铁1号线对周边住宅价格的影响半径约为1.5千米,对处于地铁站点沿线周边500m半径区域住宅溢价作用最明显,接着是0.5-1km和1-1.5km半径区域。500m半径区域、0.5-1km半径区域、1-1.5km半径区域与1.5-2km相比增幅分别达17%、12.5%和10.2%。

“时间效应”的研究结果表明：在2009至2013南昌地铁1号线建设施工的五年间,前三年里1号线站点500米半径住宅价格均受到地铁建设的正向影响,只是受影响程度是递减的,但到了第四年却出现了负向影响。此外,南昌地铁1号线周边住宅市场对1号线的“正式开工”这一标志性时间反映最强烈,其次是“公布站点”事件,最后是“全线开工”事件[7]。

3.总结与展望

从现有文献综述可以看出，近年来许多学者将特征价格模型这一方法应用到轨道交通对住宅价格影响的研究领域，并不断在研究中丰富其函数形式,使其更加贴近住宅产品的实际情况，定量分析出地铁建设对房地产价格的实际影响。

地铁建设是一个周期性工程，大致包含规划期、建设期、建成营运期三个阶段。研究发现，地铁开通前，周边房价就已有上涨，存在明显的预期性；地铁建设宣布日对房价有正影响，建成后对房价无影响。同时在区位方面，住宅价格与地铁站口及市中心（CBD）的距离都有关。现有文献研究都有考虑房价同地铁建设时间与站点空间分布的影响，但大部分都是停留在特征价格模型结果的数据类

描述，缺乏住宅价格属性、住宅与地铁站口地理空间位置结合的分析方法。利用特征价格模型与GIS技术结合，会使分析结果既可信又直观易懂。

参考文献

[1]况伟大,王优容,马海云.地铁站设立与城市房价空间分布[J].中国软科学,2016,04:45-57.[2]王德起,于素涌.城市轨道交通对沿线周边住宅价格的影响分析——以北京地铁四号线为例[J].城市发展研究,2012,04:82-87.[3]王霞,朱道林,张鸣明.城市轨道交通对房地产价格的影响——以北京市轻轨13号线为例[J].城市问题,2004,06:39-42.[4]胡晓霞.杭州地铁对新建住宅价格影响的定量分析[D].浙江大学,2008.[5]杨中良.西安地铁对住宅价格的影响分析[D].西安建筑科技大学,2013.[6]王洪卫,韩正龙.地铁影响住房价格的空间异质性测度——以上海市地铁11号线为例[J].城市问题,2015,10:36-42+48.[7]帅燕.南昌地铁1号线对周边房价的影响[D].江西财经大学,2015.

第二篇：地铁发展对房地产发展的影响

地铁发展对房地产发展的影响

摘要：

地下铁路是一个城市的缩影。当地铁贯穿了一个城市,地铁将不再仅仅是交通的轨道,更是一个城市的血脉。从全世界范围看,地铁的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。因此,地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的拉动作用。进行地铁建设对商业房地产影响的研究,具有重要的理论意义和实用价值。本文将以西安市地铁的修建为背景,通过对国内外城市地铁修建对城市发展的影响,分析地铁建设对房地产的影响。

地铁拉动生活，地铁引擎地产。

地铁的建设不仅能够大大缓解当前巨大的交通压力,而且将对房地产产生较大的影响。房地产一般会集中在城市人口聚集而且交通便利的区域,地铁的建设会改变地铁沿线商业房地产的区位条件,进而使沿线商业房地产增值。

借鉴全国其它城市，如香港、北京、上海、广州、香港等地铁已经投入运作使用的城市，地铁的运作所带来的郊应显而易见，近年“地铁上盖物业”、“地铁商圈”、“地铁生活圈”等概念不断出现。地铁拉着地产跑，地铁规划“一线”，带活地产“一片”，地铁站方圆１公里范围内，甚至，许多地产项目已纷纷打出“地铁牌”。这意味着，西安地铁自开建以来，一个围绕地铁形成的地铁“生活圈”已经离我们越来越近。

一、国内外城市地铁修建对城市发展的影响

1.新加坡的地铁系统

新加坡的地铁系统称得上是世界最安全的地铁系统之一,也是世界上少数几个能盈利的地铁公司。新加坡在发展地铁时,就提出建设“一站式”或“户到户”的交通枢纽网络,争取做到乘客不出站就能中转到新加坡各个角落。政府实行公共交通优先,严格限制私人汽车拥有量的倾斜政策;同时,政府还做了大量工作确保地铁的有效运营。例如,政府会出面调整现有公交车线路,以免与地铁线重叠,造成资源浪费,政府还有意限制地铁车票涨价,鼓励民众乘坐地铁。

2.香港的地铁运营模式

香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司,其运营在各“地铁城市”中最为成功据说地铁开通后,上盖物业平均升值近50%,投资回报率达到15%。它的成功与香港地铁建设和城市规划的紧密联系,和房地产市场紧密协作是直接相关的。香港的地铁公司在世界各国的地铁大多赔钱的大背景下,能够赚钱的一个重要原因之一就是充分利用地铁沿线地产增值的优势。地铁使沿线各站形成许多新的繁华地区,沿线的地产也不断增值。香港每天大概是超过23万人次的流量。将整个在沿线的店铺还有地铁站的商业物业,全部带动起来。地铁公司充分利用这一优势,把发展地铁与发展房地产业结合起来,这给地铁公司带来了丰厚的利润,解决了工程建设部分资金来源。另外,地铁公司历年出售物业所获得的利润,全部用于地铁建设,成为香港地铁发展重要资金来源之一。

3.北京市的地铁效应

据了解,到2008年,北京地铁的总里程将达到280公里。先后开通的地铁、轻轨、八通线已经成为北京交通的一个重要符号、一个特殊标志。在北京堵车现状还没有彻底解决之前相形于路面交通的瓶颈状况,日常上、下班、出行的人们愈发感受到轻轨交通所带来的便利。地铁沿线周边的诸多新楼盘、二手房市场都呈现出活跃的态势。

4.广州地铁商机效应

广州地铁催生了巨大商机。最明显的是地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏。1993年广州地铁一号线规划刚一出台,沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来。同时,地铁沿线写字楼日渐走俏。目前,广州市地铁沿线高档写字楼项目达到50多个,占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额。看到地铁物业的良好前景,不少有眼光的商家纷纷将目光投向了在建的地铁二号线沿线物业。广州地铁和周边商圈带动了城市的繁荣。

二、地铁建设对房地产的影响因素分析

1.地铁建设对地铁沿线房地产价格的影响

地铁可以说是一个大城市的命脉。地铁一旦建成,必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机。

2.地铁建设对城市周边房地产的影响

地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。可以预见的是,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。“涨价是必然的,不涨才是真正的新闻!”地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用。但是由于地铁的建设需要一定的建设周期,所以,地铁沿线房价在近一年至二年内不会有什么大的涨幅。

3.地铁建设对城市居民购房标准的影响

交通问题将不再是主要考虑的因素。居民的购房范围将逐步扩大,会考虑选择地铁沿线的楼盘。主要的考虑有二点:一是生活交通方便。二是认为地铁楼盘可以升值。事实上,地铁在房地产开发中确实有“点金棒”的作用,可以令无人问津的区域变为楼市的热点。

4.地铁建设对其它城市配套工程的影响

对于一个城市来说,交通方式一旦改变,人们的购物模式也将随之改变。随着地铁的开通, 在中转站点或大型地铁出入口,二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。

三、地铁对沿线房地产价格的影响 1.空间区位的影响

1）地铁站点具有磁力效应或漏斗效应。在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产，即对于投资者而言，最有价值的不是一条地铁线的本身，关键是出入口。

2)车站地区范围内的房地产，与所在区域其他类似房地产相比，前者比后者的价格要高出10%～15%。根据国外城市的经验，那些与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。房地产本身的价值越高，对噪音、振动的影响的敏感程度越高，甚至会超过对可达性提高的敏感性；如果沿线的住户属于低收入阶层，这个阶层对可达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度，因而低收入地区的房地产价格对噪音、振动的敏感程度一般不大。在沿线买房的消费者大多是中、下收入阶层的人群，沿线特别是线路两端地区的房屋，其档次应以中等偏上为主。真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。

3)不同区位的土地，其房地产价格是不同的。因此，即使是同一条线路，位于不同区位的车站，其周边房地产价格的空间特征也是不同。已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。

四、西安市城市化发展趋势 【西安市经济背景运行】

2007年，全市生产总值达到1737.1亿元，增长14.6%，地方财政收入125.33亿元，增长31.3%；2008年，今年全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长13.5%，即为1971.7亿元，地方财政一般预算收入可比增长20%,即150.6亿元。

【西安市城市交通现状】

西安是全国六大交通枢纽城市之一，未来西安将建成面向国际的航空运输中心、国内重要的公路和铁路交通枢纽、西部最大的物流中心，构筑以高速公路、铁路为构架的路空综合交通运输体系。

城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，支持城市多心化，分散老城区交通压力，形成“棋盘”加“环”加“放射线”的形式。主城区形成“两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。

【城市人口的不断迅整扩张】

2007年西安市常住人口达到830.54万人，比去年增加了8.02万人，城区人口超过500万；根据有关部门测算，在人口增长幅度较小的情况下，到2020年总人口达到1200万。

交通绪塞的情况已经成为制约经济和社会快速发展的重要因素。

五、西安市地铁交通线网规划发展

1994年，西安市提出城市快速轨道交通线网规划，由4条线组成，线网总长度73.17公里，并纳入1999年经国务院批复的《西安城市总体规划（1995—2010年）》。

2004年，西安市重新编制了城市快速轨道交通线网规划，其目标是形成以公共交通为主体，轨道交通为骨干，其它公交为辅助的多元化、快速、高效、环保的城市公共交通体系，实现公共交通的可持续发展，形成“棋盘加放射型”的城市快速轨道交通线网布局。

轨道交通线网远期规划由6条线组成，总长251.8公里。

二号线概况：西安市城市快速轨道交通二号线（铁路北客站～韦曲段）工程北起铁路北客站，南至韦曲，沿西安市南北向主客流走廊布设，线路经过铁路北客站、市行政中心、经济开发区、北大街、钟楼、小寨商业文化中心、西安国际展览中心、长安区等大型客流集散点，连接了将在2010年建成的郑西铁路客运专线西安北客站、市行政中心和三个开发区。二号线作为轨道交通线网中的骨干线，与一号线构成了轨道交通网络中的十字骨架。

二号线规划线路为陈家堡～韦曲，线路全长32.402km，共设24座车站。近期建设的是铁路北客站～韦曲段，正线全长26.4km，全线共设21座车站，其中5座车站分别与后期建设的其它轨道交通线换乘。最高行车速度80km/h，远期运能4.32万人次/小时。工程自2006年下半年开工，2011年全线建成通车。

规划工程进展

2006～2010年，建成铁路北客站～长延堡（含）段，长度20.3km，为一期工程。

2009～2011年，建成长延堡（不含）～韦曲段，长度6.1km，为二期工程。2036年前，建成铁路北客站至陈家堡段，全线贯通。

六、对房地产分类住宅的影响

1.品质提升：地铁不仅仅作为一种城市化的快速交通工具，更深一层的是作为一种地铁品牌，地铁口附近物业在某种情度上受益于地铁这一品牌的带动；再加上地铁周边汇聚众多繁华商业网点和生活配置等，地铁周边物业在品质上得以提高。

2.价值提升：地产业内人士普遍认为“地铁开通一片，带动一片”，地铁的动工对沿线在售物业或土地价格来说，都会使其有较大的增值空间。有资料显示，广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15%～25%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%～25%。

3.二手租售市场被激活

根据目前已经开通地铁的城市经验，地铁沿线楼盘有着特殊的抗跌和保值功能，地铁口周边二手房未来的租售市场与投资前景看好。而地铁物业的投资保值升值作用，非常符合买家投资置业的心理。

4.地铁概念营销手法

近期上市的楼盘都打出了“地铁概念”，从地铁开建的消息传出后，“地铁概念”就成了西安地产界最为时髦的名词。西安地铁成了最近西安房产开发商的“拉客”手段，稍微靠近规划中的地铁线路的项目，特别是正在开工建设的二号线，房地产开发商都借势给贴上了“地铁”标签，“地铁”成了时尚、方便、快捷的代名词。

从城北的凤城明珠、雅荷春天、广丰花园、赛高国际、白桦林居、魏玛公馆、西安印象、海荣名城等，城内的宏府嘉会公寓、假日国际公寓、粉巷一号等，小寨周边的雁塔文化新天地、阳阳国际、慈恩镇等；再到城南的华城国际、名轩艺术城、启航029，到大学城区域的智慧城、悦明园、太阳新城等，地铁沿线或附近的楼盘都在争相的亮出“地铁牌”。

结语：目前,西安地铁正处于修建的初期,地铁的施工,给周边交通和居家生活带来了诸多不便,但这些不便都是短暂的,更多的便利是在于地铁开通后,城市骨格的拉大,大关中经济的发展,对地铁沿线物业的带动,对市民生活出行的便利。总的来说,地铁将带西安经济进入快速发展的道路,为西安房地产的发展更是带来飞速的发展。

参考文献：中国论文网《浅谈地铁建设对房地产商圈的影响》

第三篇：货币政策对房地产价格影响因素分析

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货币政策对房地产价格影响因素分析

作者：纪艳玉

摘要：本文在对国内有关货币政策对房地产价格影响的梳理上，总结出国内学者主要从货币供应、利率以及银行信贷方面去探讨货币政策对房地产价格的影响。本文尝试着分析各个因素对房地产价格的影响，以期能更加全面地了解货币政策对房地产价格影响因素。关键词：货币政策；房地产价格；影响因素

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-000-01

一、引言

我国房地产市场从1998年以来经历了较长时期的价格上涨，整体上至今仍未出现较深幅度的价格下跌。由于我国房地产行业在国民经济增长中贡献率较高，其行业属性也决定了它对实体经济的影响更加直接。货币政策作为宏观调控的重要手段之一，它的调整如何房地产价格是我们值得深究的问题。

关于货币政策对房地产价格的影响研究，国内大多学者的研究都是从利率、货币供应量和银行信贷角度进行分析：戴国强、张建华（2009）认为通过利率变动或货币供应量的变化，货币政策可以通过直接和间接机制影响房地产市场价格，且对具体传导机制进行了深入分析。贺建清、邓宏亮（2011）实证分析了房地产市场在货币政策传导机制中的作用，研究结果表明房地产市场在货币政策传导机制中发挥了重要作用，货币供应量M1、M2是房地产价格指数变化的Granger原因。单克强（2012）研究结果表明我国货币增长与房价上涨之间存在着显著的双向因果关系，与前面的研究角度不同的是，薛磊（2006）采用实证分析的方法从信贷资金角度进行分析，实证结果显示银行信贷与房地产价格之间存着这显著的正向关系，即银行信贷的减少会抑制房地产价格的上涨。

二、货币政策对房地产价格影响因素分析

从以上对国内相关的研究进行总结的过程中，我们可以看到大多数学者在有关货币政策对房地产价格的研究中，主要考虑的货币政策因素包括：货币供应量，利率及银行信贷量，下面我就这几个方面具体分析。

（一）货币供应量对房地产价格的影响。货币供应量的多少关乎社会资金面的宽松与否。货币供应量的增加会使房地产市场活跃，房地产价格上涨，因此货币供应量与房地产价格是正相关关系的，货币供应量的增多，促使更多的投资资金要寻找更多的投资渠道，资本追逐利润的本性促使房地产市场活跃，如果投机过热，可能会导致房地产价格泡沫的生成，这样发展下去将会给经济带来严重的灾难。

（二）利率对房地产价格的影响。利率是货币政策中的重要手段，利率对房地产价格最直接的影响是房贷资本。利率是从供需两方面对房地产价格产生影响，下面从这两方面进行具体分析。

首先从供给方面看，利率的高低决定这开发商的融资成本。利率升高时，开发商的融资成本增加，为此开发商将会减少房地产的投资开发规模，使得房地产供应量下降，房地产价格上涨。因此，从供给方面看，利率与房地产价格变化呈正向关系。其次从需求方面看，我们从投资需求和消费需求两方面进行分析。对投资需求来说，利率的上涨，投资者的贷款成本上升，可贷资金减少，还款压力增大，可获利空间减少，在这种情况下，投资者必然会减少其投资需求。另外，利率的持续上升会使公众产生房价将下跌的预期，致使房地产的投资需求降价，因此，投资需求与利率呈负相关关系。消费需求来看，其中存在着收入效应和替代效应。利率的变动对两个效应都存在着影响。就目前形势而言，房地产的价格远远高于普通居民的收入，替代效应的影响要远远大于收入效应产生的影响，因此，房地产的消费

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需求往往与利率呈负相关关系。

综上所述，利率是同时从供需两方面影响着房地产价格的，并且利率对房地产的需求影响要比对房地产的供给影响更加明显，因此利率的变化与房地产价格变化是呈反比关系的。

（三）信贷对房地产价格的影响。银行信贷资金主要是通过多种流动性效应影响房地产的供求，进而影响房地产价格。银行信贷资金主要通过以下四个渠道影响房地产价格：（1）向房地产开发商发放开发建设贷款（2）向居民发放购房贷款；（3）银行自身持有的房地产资产；（4）以房地产为抵押品的抵押贷款。从我国的实际情况看来，向房地产开发商发放开发建设贷款和向居民发放购房贷款是银行信贷资金流向房地产的主要渠道，从而推动房地产价格的上涨。

银行信贷资金是房地产市场上供需双方的主要资金来源。在银行实行宽松的房贷政策时，对购房者来说，居民的住房贷款的可得性增加，会促使房地产需求的增加，从而促进房地产价格的上涨；对于房地产开发商来说，房地产开发贷款的增加会使房地产开发商扩大投资开发规模，从理论上而言，这会使房地产的供给增加，但房地产商品的供给弹性小，因此在短期内，银行信贷的增加并不能有效的增加房地产商品的供给，相反的是，房地产开发商在拥有更多贷款的情况下，他们会选择以高价拿地进行房地产开发，这会导致房地产开发成本的增加，使得房地产价格上涨；另外，在资金充足的情况下，房地产开发商更倾向于开发建设高档房，这会使得房地产产品供需不合理，使得房地产价格上涨。从长期来看，在房地产商认为有利可图时，总体看来他们会逐渐开发新的房地产，随着新一批房地产项目的完工，房地产价格开始会有逐渐下降的趋势。

三、小结

从以上分析的可知，货币政策中的货币供应量、利率和银行信贷均对房地产价格有着正向或方向的影响，而在我们现行的货币政策中更多的依赖于利率单一工具，这使得调控的效果有所下降的，因此我国在制定货币政策时，应该调动一切可支配的工具，协调配合一起对我国的经济进行宏观调控。

参考文献：

[1]戴国强，张建华.我国货币政策的房地产价格传导机制研究.财经研究，2009（12）：31-37.[2]贺建清，邓宏亮.房地产市场在货币政策传导机制中的作用研究.区域金融研究，2011

（1）：24-28.[3]薛磊.房地产信贷对房地产价格影响的实证分析.广西金融研究.2006（4）：33-37.[4]徐红芬.我国货币政策对房地产价格影响的实证分析.金融理论与实践，2011（10）：112-115.

第四篇：房地产税费制度对房地产价格变动的影响

第1章 绪论

1.1 选题背景及研究意义

1.1.1 选题背景

近年来,尤其是2002年以来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经。

我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下,加强对房地产市场的监督管理,规范市场交易行为,以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点,为遏制畸高房价的,给过热的房地产市场降温,税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税收改革比其他控制土地,提高利息,加强房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此,完善我国房地产税制发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需,势在必行。

1.1.2 研究意义

它是中央政府进行宏观调控的重要领域,它是地方政府重要的财政收入来源,它与中国的金融市场、相关制造业、劳动力市场等有着紧密的联系,它关系到中国普通百姓的居住和生活,它是经济学家争论最多的问题之一,它也是社会上利益矛盾集中的领域之一。总之,它深入地影响着中国经济的效率与公平,影响着中国经济的健康发展。税收可通过制度和政策两种方式对房地产市场产生重要影响,故是政府进行房地产市场调控的重要手段之一。但对于如何更好地改革当前的税收制度和改进税收政策,以更好地发挥税收的调控作用,却存在着较多的争论和分歧,是值得认真、深入和系统研究的重要问题。

1.2 我国房地产市场发展现状

(1)经济增长迅速刺激中国房地产市场的消费需求改革开放以来，中国经济长期保持着两位数的高速增长，成为全球经济发展最为迅速的国家，在发展中国家中处于领先地位。经济快速增长，使得我国人民生活水平和社会购买力水平不断提高，社会对房地产的需求不断上升，原有的楼市供求矛盾加剧，最终给我国带来了更大的房地产市场消费需求。

(2)房地产业是经济发展的重要领域经过长期的发展，我国房地产行业逐渐走向 1

经济发展的前台，体现出产业化发展趋势。2006-2008年连续三年的经济发展过程中，房地产吸引了众多行业领域的资本进入，这也是2006-2008年我国房地产市场价格不断攀升的重要资金缘由。

(3)房地产业是扩内需、保增长的重要支撑。首先，房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国在外需不足的前提下，提出转变经济增长方式，扩大内需，以应对金融危机的影响。在这一过程中，房地产行业对我国经济发展的支撑作用不断显现出来。其次，房地产是我国面对金融危机压力、刺激就业等方面不可忽视的行业。这主要是由房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。总之，由于我国内需产业发展相对落后，竞争力不足，在外部经济环境复杂多变情况下，房地产是我国扩大内需、保增长，应对金融危机对我国经济影响的重要产业，也是我国当前转变经济增长方式，促进产业结构升级等重大决策实施过程中的重要支撑产业。

(4)规范房地产行业的发展是一项重要的民生工作根据不完全统计，中国当年的普通居民，几乎有50%以上的收入属于个人的住房消费。住房消费是我国居民消费的重要组成部分，不仅牵动着居民的收入水平，而且与我国银行业发展有着重要的关联性，也是我国居民财产性收入的主要构成部分。

我国房地产行业已经成为国民经济发展中的支柱产业。由于房地产行业本身又是一个高风险的行业，通过产业链条，对整个国民经济的运行产生重大影响。因此，在我国房地产市场发展迅猛的同时，我们也应该注意到我国房地产业存在的问题，并积极主动的去应对，税收政策应该发挥积极的作用。

1.3 国外利用税收手段调控房地产市场

国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法。

(1)以高额税率对房地产行业进行征税,有效抑制房地产市场的投机行为房地产市场价格持续攀升,与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象,主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种:一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国;二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。如韩国;三是对房地产保有环节征收高税。

(2)对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴。房地产市场价格的持续升温,导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾,平衡供求关系,许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案:一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。二是实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。三是利用税收收入推行福

利住房,满足低收入阶层的住房需求。

(3)充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同,但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。

(4)设计差别性税收政策体系,即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿,并考虑实际占有权属时间长短征税。这在一定程度上实现二者在税收政策上的差别对待,保护合理的理性需求,增加投机性需求的交易成本。

1.4 研究内容

第一部分，阐述了我国房地产税制的概况，分析了我国房地产税费收入情况，分析了我国房地产税制存在的问题以及解决方案。

第二部分，分析我国房地产税费政策对房地产价格的影响。

第三部分，从我国承包商索赔存在的问题及措施，阐述我国承包商索赔现状。第四部分，说明了要运用税收工具调控房地产市场。

第2章

我国房地产税制分析

2.1 我国现行房地产税制概况

我国目前涉及房地产的税种非常多，直接的税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等；间接相关的税种有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等；相关费用有教育费附加等。涉及到房地产保有环节的税种主要是房产税和土地使用税。

2.1.1 土地增值税

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产的收入减去税法规定扣除项目后的余额。规定扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额、土地开发成本及费用、新建房及配套设施的成本和费用（或旧房和建筑物的评估价格）、与转让房地产相关的税金、财政部规定的其他扣除项目。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产可以免

征土地增值税。此外，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

2.1.2 企业所得税

企业所得税是根据最新企业所得税法规定，房地产企业在计算企业所得税允许扣除的成本项目可分为：土地实际成本，包括土地征用及迁移补偿费、七通一平费（包括道路、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气和场地平整等方面的费用）、管理费用；住宅和其他商品房开发实际成本，包括土地开发费、建筑安装工程费、设备工程费、配套工程费、管理费用。但是作为土地增值税加计20%的扣除项目不得在计算企业所得税中列支扣除。

2.1.3 营业税

营业税政策中涉及房地产行业的税收政策主要是两个行业：一是建筑业；二是转让不动产，因此房地产涉及的营业税税率主要是3%和5%两档。它是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人，就其营业额按税率计征的一种税赋。营业税税法中规定，土地所有者出让土地使用权以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。以房地产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险行为，不征营业税，但转让该项股权例外。同时，对自建自用的房地产免征营业税。2008年3月1日起出租自有住房，不再区分用途，一律按照3%的税率征收营业税。

2.1.4 房产税

房产税主要由产权所有人缴纳，产权属于全民所有，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有者、承典人不在房产所在地或产权未确定以及承典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。根据纳税人不同的经营方式采取两种方式计税：一是纳税人经营自用的房产，以房产余值计税，即从价计征；二是将自有房产出租经营，以房产租金收入为计税依据，即从租计征，税率为12%。

2.1.5 城镇土地使用税

该税是国家按使用土地的等级和数量，对城镇（城市、县城、建制镇、工矿区）范围内的土地使用单位和个人征收的一种税赋。计税依据是纳税人实际占用的土地面积，由土地所在地的税务机关按照规定的税额计征，实行定额税率，按年计算，分期缴纳。

2.1.6 契税

契税指由于土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠予、交换等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税。

计税依据依不同的房地产权属转移方式而不同：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；土地实用权赠予、房屋赠予，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换和房屋交换，为所交换的土地使用权和房屋的价格差额。如成交价格或交换价格差额明显低于市场价格，并无正当理由，由征税机关参照市场价格核定，实行3%-5%比例税率。同时规定国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，城镇职工按规定第一次购买的公房以及财政部门规定的其他项目，免征契税。

2.1.7 印花税

印花税是对中国境内经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证以及在境外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人征收的一种税。计税依据是书立、领受的房地产凭证所承载的资金量或实物量

针对不同的凭证情况实行两种税率：一是比例税率，适用于房地产产权转移书据、房屋租赁合同、房地产买卖合同；二是定额税率，适用于房地产权利证书以及合同金额无法确定的凭证，为每件5元。

2.2 我国房地产税费收入情况分析

2.2.1 房地产税收

(1)保有环节

我国保有环节的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税。我国自房地产税开征以来，经历了收入规模偏小、增长缓慢和收入增长明显加快的两个阶段。以城镇土地使用税为例，1994年之前，由于土地计税面积变化不大，全国城镇土地使用税收入长期停留在30亿元左右的规模；1994年实行分税制后，各地纷纷改按幅度税率的上限征收，1994年至2004年，该税收入逐渐增长但增长速度依然较慢，年均增幅在10％左右，低于该阶段税收总收入的年增幅15％；随着房地产业行业的快速发展，自2005开始，该税收收入快速增长，尤其是2007年、2008年，该税收入连续两年大幅攀升；2008年，全国城镇土地使用税为816.90亿元，增长幅度达到112％。但总体来看，房地产税收收入的增长步伐慢于税收 5

收入总额的增长，房地产税收收入占税收收入的比重平均为2%左右；占地方财政收入的比重平均为4%左右，比重不高。

(2)流转环节

我国流转环节的房地产税收主要有营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等。我国房地产流转环节的各项税收呈现逐年增加的态势，占总税收收入和地方财政收入的比重不大；受政府对房地产行业宏观调控政策的影响，2008部分相关税种税收收入占总税收收入和地方财政收入的比重略有下降。

2.2.2 房地产类收费

我国目前涉及房地产的收费门类繁多且有地区差异，包括土地登记费、土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、房屋工程质量监督费等等，可谓五花八门，数目繁多。由于相当数量的收费由财政部门之外的市政规划，工商管理等部门征收，数据难以取得和统计。

从1998年开始，我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配取代了实行40余年的住房福利分配制度，住房分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动。1998年至2003年是我国房地产发展的第一个重要阶段。在这一阶段，政府将住宅作为居民新的消费热点，把房地产作为经济增长的支柱产业，并采取了优惠房贷、减免税、放宽商业住房信贷规模控制、实行预售房制度等一系列措施鼓励购房，刺激住房消费。居民住房需求得到了充分释放，房地产业快速发展。1992年至2003年，全国土地出让收入收入累计1万多亿元，其中2001至2003年就高达9100多亿元。自2003年下半年起，我国部分地区出现了房地产投资过热、房价上涨过高的现象。2004年，全国土地出让收入达到5894亿元；2005年达到5505.15亿元，2006年为7677.89亿元，2007为1.3万亿元。在国家信贷、税收、利率、土地收益分配管理等领域调控房地产政策的作用下，2008年，土地出让收入规模略有下降，为9600亿元。2009年全国土地出让收入突破1.5万亿元。在我国房地产投资快速发展、房地产价格高速上涨的几年间，我国土地出让收入占地方本级收入的比重超过三分之一甚至二分之一；在房价飙升的2007年，该比重比超过50％，即便是在受全球金融危机影响房地产市场滑坡的2008年，该比重也高达30％。土地出让收入对地方政府收入的贡献的确很大。

2.3 我国房地产税制存在的主要问题

从我国现行税制来看，主要存在内外税制不统一，重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等问题有待解决。

2.3.1 税种多，重复征税严重

我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特定目的税等多个相关税种，例如，对土地课税有城镇土地使用税和耕地占用税。这些税种在形式上虽相互独立，但实质上却有内在联系，甚至造成对同一税基的重复征税。例如对房屋租金收入，不仅要征收营业税，还要征收房产税，等等。税种过多，既不符合简化税制的原则，还会导致纳税人的地下交易行为增多，偷逃税行为普遍，造成税款流失和税负不公。

2.3.2 税基窄，税款流失较多

我国房地产税征税范围一般针对的是经营活动中所涉及到的房地产行为，而对于个人的生活用房等则排除在征管范围之外，相应地缩小了房地产税基范围。随着农村经济的不断发展以及小城镇建设步伐的加快，农村已出现大量营业、出租用房，而现行房产税只对我国城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收，对农村的房产不征收，造成农村房地产税的流失。

2.3.3 重交易轻保有，税负不公

我国房地产在开发流通阶段设置了营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、企业所得税、个人所得税等税种，另外还要缴纳各种收费，这些税费一般占房产价格的30-40%。而在房地产保有期间设计的税种只有房产税和城镇土地使用税，税负低，且免税范围大，通常情况下只对一部分企事业单位征收，私人拥有住房一般无须缴税。这种典型的交易重保有轻的税制模式造成了严重的税负不公平。一方面，房地产开发流通环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动市场价格上扬。例如，在开发前期阶段，土地受让方为了获得土地不仅交纳了土地出让金，开发完毕前每年还要承担土地使用税(费)，再缴纳契税，仅仅为了取得土地使用权就要承担如此之重的税费是不合理的。这种高价格在偏离建安成本、超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置，制约房地产市场正常的开发与再生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类相对少，税负较轻，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有。与此形成鲜明

对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地使用权的正常交易，助长了隐性流动的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费并存的现象日趋严重。

2.3.4 规模小，不能满足地方财政需要

由于房地产税课征对象较难隐藏，税源比较稳定、容易控制和管理，因此在很多国家的地方税收入中占有较重要的地位。如美国，其房产税收入占地方税收入的40—50%。而我国，房地产税开征以来收入规模一直偏小。虽然近年来随着房地产行业的蓬勃发展，房地产税收入有了明显增加，但房地产税收入占税收收入的比重仍然不高。

2.3.5 费大税小，扭曲了税费关系

目前，涉及房地产的收费五花八门，收费总额难以统计。但费大税小是不争之实。高收费一方面加重了纳税人的负担，另一方面也大大削弱了税收的调节作用。同时，各种收费由于未纳入预算管理，其使用得不到有效的监督，浪费、挪用甚至贪污的现象比较严重。

2.3.6 计税依据不合理，背离房地产税的本质特性

我国现行主要房地产税收的计税依据分别为房产余值、租金收入或实际占用的土地面积，这些计税依据不能正确地反映房地产的现有价值、土地的级差收益和土地、房产的时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节收入的作用。

2.3.7 配套制度不完备，制约房地产税的发展

我国现有土地使用制度是“批租制”，根据土地不同用途，批租期限从40年至70年不等，而其中部分税费，用地者须一次性支付。实际上是将后 40年至70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱，靠“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然是导致对土地的滥用。“批租制”的弊端就在于每届政府都无法实现货币共享，而土地储备是有限的，随着土地使用权的不断出让，政府在这方面获取的财政收入也在不断锐减，长此以往，最终将会出现没有土地使用权出让的尴尬局面。

另外，我国财产评估制度、财产登记制度不健全。加上房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成房地产

税收入的流失。

2.4 采取措施完善我国房地产税制

2.4.1 重新调整各环节的税负水平

(1)降低取得及流转环节税负水平

针对房地产开发费用负担过重的问题，需要对一些开征合理但分布不合理的项目进行调整，即能达到调整税负分布的目的。比如改革土地供应管理制度，将现在的土地出让金改为土地年租制，一年一收。还有要对收费项目严格清理，取消不合理收费项目等等。另外，对二手房交易过程中税种较多，税率较高的情况，应理顺流转环节税收设计，鼓励小户型、低总价的普通住房流通，有利于盘活住房存量市场。

(2)设置房地产保有税类

基于“宽税基、低税率、少税种”这样税制改革趋势，把流转环节的税种合并、取消，重新设计房地产保有环节的税种，目前，对房地产保有环节开征物业税已达成共识，关键是要设计好恰当的税率，免征额，征收范围等等，还要选择好合适的时机，同时，比较严密的征管制度，先进的征管手段也是保证物业税顺利开征的必要条件。在讨论对房地产开征物业税的同时，还应着手不动产遗产和赠与税的问题的研究。国际经验显示，遗产税与赠与税是完善房地产税的一个重要保障，可以有效地防止纳税人利用赠与和继承等手段偷逃物业税。而且对因继承或受赠而获得房地产的纳税人进行课税，也是对财产进行调节，防止社会贫富两极分化的客观需要。

2.4.2统一内外房地产税制

照市场原则对内外资企业实行统一的税收政策和给予一致的国民待遇。一是择机恢复对“三资”企业征收城建税、教育费附加、耕地占用税;二是改革和兼并外资企业的房产税和土地使用税；三是调整和统一内外企业的税收负担。

2.4.3加强税收征管工作，建立健全税收征管保障体系

(1)加强税收征管，理顺税收执法体系，强化执法的严肃性和权威性 首先，要健全征管机构，加强征管力量，进一步完善符合我国国情的房地产评估和纳税申报制度 ；

其次，税收部门要与工商部门、金融部门加强配合与联系，协同做好对纳

税人的管理工作。国税、地税、财政部门间要互通纳税人的信息，同时应建立税务机关与土地，房产等部门的协调机制，共同做好税收征管工作。

再次，强化税务职能，从法规上授予税务部门直接参与对房地产交易活动进行检查的权力。

(2)加强对房地产全过程的税收征管工作

一方面，在土地协议出让和招标拍卖阶段，税务机关不仅应做好土地出让手续完成后按合同成交价格收取契税、耕地占用税和印花税等工作，而且应安排专门的稽查人员参与监控土地协议出让和招标拍卖的整个过程，严格监督土地出让环节，减少这一环节寻租的可能性。税务机关还有必要设立专门部门，协助政府相关部门开展经济适用房的审批工作，严格调查经济适用房的落实情况，一旦发现开发商未按规定执行，就由税务机关追缴其免税款项，并对房地产开发企业进行严厉惩罚；

另一方面，认真做好房产税的税收优惠评估工作，提高登记和评估工作的透明度，避免骗税性寻租行为。同时，要提高税务人员的职业素质和工作能力，提高税务稽查水平。

(3)建立健全税收保障体系

首先，强化房地产产权登记制度，要在清查土地，明确土地位置，权属及面积的基础上，建立台账，加强管理，改变分块管理的状况，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，并建立实名登记制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的严肃性和有效性 ；

其次，建立房地产评估机构，健全房地产价格评估制度 一方面要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面要在税务部门内部建立房地产税收评估机构，加大房地产税收征管的力度。

最后，理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的状况，建立精简、高效、权威、统一的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。

第3章 房地产税费政策对房地产价格的影响

税收是在市场经济条件下国家参与国民经济分配的主要形式，在国家获得行政资金的同时，税收对于经济活动中的各微观主体的决策也会产生一定的影响，正因为如此，在一定条件下，税收也成为国家主动进行宏观经济调控的重要手段之一。近几年来，我们国家房地产价格增速明显过快，税收政策也成为调整房地 10

产市场的重要手段之一，此处我们试图通过理论和现实分析，厘清房地产税费变动对房地产价格的影响。

3.1 流转环节的税费变动对房地产价格的影响

在经济学中，税收对价格的影响主要是通过税收对市场供求的影响和税收转嫁来实现的。根据供求规律，当一种商品价格上升时，供给量增加，反之亦然；当一种商品价格下降时，需求量增加。一般而言，对房地产购买者征税，会导致需求的减少，对房地产供给者征税，会导致供给减少。因此，征税将导致形成新的均衡价格和均衡数量。在对房地产市场征税时，通常会发生税收转嫁，即纳税人通过种种途径将税收负担转移给他人。税收转嫁取决于市场结构以及供给和需求的价格弹性。如果需求相对于供给缺乏弹性，则税收主要是向前转嫁给购买者；而如果供给相对于需求缺乏弹性，则税收要向后转嫁给供给者。

在我国现行税制体系中，对房地产在流转环节的税种有：营业税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税和印花税。这些税收政策的变动势必对房地产价格变动产生一定的影响。

从征收对象上来看，由于流转环节的房地产税费有的是对供给者征收，有的是对购买者征收，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。从期限上来看，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。

3.1.1 短期内税费变动对房地产价格的影响

当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，在短期内，政府对房地产供给者征税会使得房地产的价格升高。

此外，在对供给者征税，通常会发生税收转嫁，影响了房地产价格的变动。流转环节的税收变动对房地产价格的影响，主要取决于税收转嫁和税负最终的负担者。经过税收转嫁，房产税收的负担最终可以出现三种情况：一是买者与卖者按一定比例分摊；二是全部由卖者负担；三是全部由买者负担。究竟由谁承担或谁承担多少税收取决于很多因素，这些因素包括房地产的供给者和购买者在市场上的垄断程度、房地产的供给与需求状况和政府的政策目标等等。而当政府同时对购买者和供给者同时征税时，房地产的价格变化则比较复杂。通过前面的分析，当政府对购买者征税时，同等价格下消费者的需求量会减少，当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，此时房屋的成交量下降，而新的价格水平则不定，其具体大小由政府对双方的征收力度等因素决定。

3.1.2 长期内税费变动对房地产价格的影响

在长期内，作为供给者决定性生产要素的土地数量是一定的，因此长期供给曲线是一条垂线，但房产不同于其它商品，其可以作为一种固定资产来长期持有，在价格低于一定水平时，供给者宁愿自己持有也不愿意对外出售，此时如果政府对购买者征税的话，同等价格下消费者所愿意购买的数量是减少的，即：政府对购买者征税，不会引起价格的变化。

若政府对供给者征税，从长期来看，供给者为了保持一定的利润，必然会想办法把这部分税额转嫁到购买者身上，这样，购买者购买同等数量的房屋所需要的付出的价格必然会提高，即：政府对供给者征税，会引起价格的上涨。

从以上的分析可以看出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。

3.2 房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响

针对房地产市场供求状况，我国为调节房地产市场正常运转，适时调整了房地产税费政策。从2001年来，我国房地产税费政策变动情况如下：

2001年，主要调整了两项政策：一是调整住房租赁市场税收政策（为方便分析，可简称“政策1”，以下相同）。为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。二是消化空置商品房有关税费政策（政策2）。2001年4月19日，财政部、国家税务总局下发了《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。

2004年，规定物业服务收费从2004年10月1日起明码标价（政策3）。2005年，出台了关于加强房地产税收管理的一些规定，要求各地本地区享

受优惠政策的普通住房标准，普通住房的平均交易价格，每半年公布一次（政策4）。2005年6月1日以后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应向地方税务部门申请办理免征营业税手续。个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

2006年，调整的政策主要有：一是2006年5月31日下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件）（政策5），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。二是2006年7月26日下发了《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（政策6），规定从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。三是2006年9月14日，下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006] 144号）（政策7），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。

2007年，调整的政策主要有：一是10月10日发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)（政策8），未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。二是8月7日国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（政策9），规定廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。三是11月30日，建设部、财政部、国家税务总局等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》（政策10），规定经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

2008年，调整的政策主要有：一是2008年1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）（政策11），严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。二是1月23日，下发 13

了《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（政策12），全面清查土地税收缴纳情况；严格落实“先税后征的政策”；没有财税部门的完税凭证，土地部门不得办理土地登记。三是2月26日下发了《耕地占用税暂行条例实施细则》(财政部令第49号)（政策13）。四是10月22日财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）（政策14），规定11月1日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

2009年，调整的政策主要有：一是12月9日将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象（政策15）。二是12月23日下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（政策16），除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”

2010年，调整的政策主要有：一是4月2日财政部下发通知规定，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策（政策17）。二是5月25日下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》(政策18)，对于预征率大幅上调，核定征收率原则上不得低于5%。三是5月4日下发《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（政策19），对于城市和国有工矿棚户区改造安置住房的有关税收政策做了调整。四是5月19日、5月31日分别下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（政策20）和《关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》（政策21），对土地增值税、涉及房地产的个人所得税做了进一步明确规定。五是9月29日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（政策22），规定自2010年10月1日起，对符合规定的个人购买首套普通住房契税将减半征收，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

从政策调节的目的来看，国家出台的这些政策有的主要影响供给，如政策8、9、11、12、13、18、19、20等；有的主要影响需求，如政策6、7、14、15、16、22；还有的对二者皆有影响，如政策1、2、5等。对于不同的房地产市场，这些政策的作用的性质也是不同的，如影响新建住宅需求的政策，可能成为影响二手住宅供给的政策。

从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍 14

未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。造成这种情况的主要原因在于房地产市场供求关系和市场需求的结构情况。

政府通过房地产税费的变动，来影响房地产市场的供求关系，并最终影响房地产的价格。因此，分析房地产税费变动对房地产价格变动的影响，首先要考虑房地产市场的总体供求状况。通过前面分析可知，在房地产市场的供不应求的情况下，房地产税费的变动与房价变动呈现正向关系，亦即房地产销售者会通过税负转嫁，将增加的税收转嫁给购买者，无疑增加了房地产的价格或是提高了购房者的隐性负担（即不包括在价格内，但仍由购买者负担）。例如：我国大中城市和东部经济发达地区出现的房价过高和上涨过快的问题主要是由需求过旺和供需失衡造成的，这时政府通过增加税费来遏制房价的上升，有可能出现事与愿违的结果，导致了房价的进一步攀升。相反，如果房地产市场处于供过于求的情况下，政府通过税费政策的变动可以对房地产的需求和供给进行一定的调节，进而影响到房价的变化。

房地产税费的变动，对于房地产价格的影响，还取决于市场需求的结构情况。目前支持房价走高的有三种需求力量：一是自住保障性需求，二是投资性需求，三是投机性需求。其中，前两者为真实需求，影响房价的长期走势，而后者则是虚拟需求，对房价产生短期需求。因此，需要对这三个因素导致的需求加以分解。这是有效的调节房价的前提。这三种需求混合在一起，使我国的房地产市场呈现总量不足和结构缺陷两个主要问题。为此，需要实行差异化调节措施，即：抑制投资、投机性需求，支持自住保障性需求。对于基本的自住保障性需求，政府必须尽量减免各种税费，甚至由政府投入一部分资金来解决；而对于投资性需求和投资性需求，政府要积极引导，必要时通过税收政策等来抑制这种需求，这样不但可以调控房地产市场，还可以增加财政收入。

第4章

运用税收工具有效调控房地产市场

第一，土地增值税是调节开发商利润比较有效的政策工具。建议继续加大对土地增值税按实征收的力度。对居民非经营性自住房产按评估价征收房产税要经过充分试点总结经验后，再考虑是否要进一步扩大征收面。德国曾经对居民非经营性自住房产按评估价征收房产税，但1997年停征了。

第二，流转税、城建税、印花税、契税等间接税是抑制房地产投机需求比较有效的政策工具。

第三，尊重价值规律，合理引导房地产市场的供求。价格会围绕价值上下波动，从长期看，政府可以综合运用行政手段包括税收手段调控房地产市场，防止房地产市场大起大落，但同时也要注重利用市场机制，如增加供给、抑制投机需求、提高居入收入在国民收入中的分配比例等，来提高国民居住条件。

第5章

结论

房地产税费包括交易环节的税费和保有环节的税费，两者对房地产价格的影响渠道和结果存在较大差异。从交易环节来看，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。从保有环节来看，税费变动与房地产价格变动呈现负相关关系，即如果保有环节的税负增加会在一定程度上抑制房价的过快上涨，尤其是在存在房地产投机的情况下，保有环节的税负增加有利于抑制投机。

由于各种税费对房地产价格的影响是不同的，因此，用税费调节房地产价格，需要实行差异化调节措施，灵活选择和合理运用有关税费手段。如果对有关税费的效果不加区分，忽视房地产市场的总体供求状况和市场需求的结构情况，一味盲目的增税或减税，就无法达到预期的调节目标。从我国目前情况来看，需要抑制投资、投机性需求，支持自住保障性需求。对于基本的自住保障性需求，政府必须尽量减免各种税费，甚至由政府投入一部分资金来解决；而对于投资性需求和投机性需求，政府要积极引导，必要时通过增加购买者或持有者的税收负担等税收政策等来抑制这种需求，进而对房地产市场有效调控。

第五篇：影响房地产价格的七大要素

影响房地产价格的七大要素

一.自身因素：1.区位（地段决定一切）

2.土地面积和形状。

3.地形、地势（平坦、起伏、低洼）

4.地质条件（承载力、稳定性、地下水位）

5.日照、风向、降水量、天然周期性灾害

6.建筑物状况(结构、用途、质量、功能、装饰、装修)

二.环境因素:1大气环境，（化工厂，屠宰场，酱场，酒厂，厕所等）污染物2 声觉环境,(汽车，火车，飞机，工厂，人群等)噪声水文环境，（地下水，沟渠，江湖，海洋0污染程度视觉环境，（电线杆，广告牌，标识牌）是否美观卫生环境，（清洁，卫生，垃圾堆）

三．人口因素；1 人口数量，（城市人口增加时，对房地产的需求也增加）人口素质，（文化教育，生活质量。文明程度，可以引起对价格的变化3 家庭人口规模，（家庭小型化，房地产价格上涨）

四．经济因素：1 经济发展，（对厂房，写字楼，商店，住宅和各种娱乐设施增加）2 利率（利率升降对房地产价格有着很大的影响）物价（水泥，钢材，木材的价格）建筑设备价格（建筑人工费）涨4 居民收入，居住与活动，从而会增加对房地产的需求导致房地产价格变动

五．社会因素：1 政治安定状况，（冲突，市场动荡）社会治安状况，（偷窃，抢劫，强奸，绑架，杀人）房地产投机，（利用房地产价格的涨落变化，以期从价差获利）4城市化，（城镇化，都市化）

六．行政因素：1房地产制度（对房地产价格的影响也许是最大的）

2房地价格政策,(是指政府对房地产价格高低的态度)行政隶属变更，（县级市升级为地级市）特殊政策，（经济特区）城市规划，（城市规划是为了实现一定时间内城市的经济社会发展）6 交通管制，税收政策

七．国际因素和心理因素世界经济状况国际竞争状况政治对应状况军事冲突状况购买或出售心情个人欣赏时尚风气接近名家住宅的心理将就风水或吉祥号码