关于武汉市地铁建设对周边房价影响的问卷调查

第一篇：关于武汉市地铁建设对周边房价影响的问卷调查

关于武汉市地铁建设对周边房价影响的问卷调查

您好！感谢您在百忙之中抽出宝贵的时间帮我们填这份问卷。我们是中南财经政法大学的学生，希望通过这次对您的访问，了解您对武汉市地铁建设对房价影响问题的看法。这次的问卷采用不记名的方式，调查结果仅用于研究，我们承诺会保证您的隐私。

谢谢您的合作，祝您生活愉快！

问卷编号：调研员：时间：地点：

请花上您宝贵的几分钟仔细考虑后回答下列问题：

1、请问您的年龄？

A、18岁以下B、18~25岁C、25~35岁D、35~45岁

E、45~55岁F、55岁以上

2、您现在的职业？

A、个体经营者B、教师C、企业普通员工D、专业人士或技术工作者E、政府官员、公务员F、企业管理者G、学生

H、离退休人员I、其他

3、您现在的居住地？

A、市区

B、郊区

4、您最常用的交通工具是？

A、公交B、出租车C、自行车

D、私家车E、地铁F、其他

5、您是否拥有自己的住房？

A、是

B、否

6、是否计划购买自己的住房？

A、近期就有打算

B、最近应该不会，但一定会买

C、不一定

D、不会

7、如果计划购房会考虑面积为？

A、40~70㎡B、70~90㎡

C、100~130㎡D、130~150

E、150㎡以上

8、能接受的房价为？（元/㎡）

A、4000~60000B、6000~9000C、9000~12000

D、12000~15000E、15000~20000F、20000以上

9、您选择购房时主要考虑的因素？（可多选）

A、交通情况B、周围环境因素C、价格因素D、配套设施

10、能否接受地铁周围房价上涨？

A、可以，交通方便了生活

B、在一定范围内可以接受

C、不能

11、您更倾向于哪种户型？

A、一室一厅B、两室一厅C、两室两厅

D、三室一厅E、三室两厅F、其他

12、地铁是否会成为您购房的影响因素？

A、是

B、否

C、不一定

13、您觉得地铁的建成对一手房和二手房的影响哪个比较大？

A、一手房

B、二手房

C、不清楚

14、您怎么看待地铁周围人群产生的噪声对您的影响？

A、正常，影响不大

B、不能忍受，影响生活质量

C、无所谓

15、对地铁周边房价未来的走势是否会影响您的购房计划？若有影响，您会怎么做？

A、没影响B、加紧购房C、暂时观望，再做打算

D、延迟购房E、不好说

16、您认为房地产商目前的利润水平是高还是低？

A、非常高B、比较高C、处于正常水平

D、比较低E非常低

17、您怎么看待房奴现象？

A、生活水平要打折扣

B、为了将来可能的加息而惶恐

C、生活有个压力和动力，也是好事

D不好说

18、您一般会通过哪些渠道了解住房信息？（最多选3项）

A、电视广告B、报纸杂志C、网络广告

D、短信广告E、路上分发的传单F、其他

19、对房地产现状有何感受？

再次谢谢您的合作！

第二篇：税收政策对房价产生什么影响

税收政策对房价产生什么影响？不确定

“国五条”中征收“差价20%个税”，虽然是2006年就有的“旧政策”，但其引发的后果，超出许多人的想象。“20%个税政策”啥时候严格实施？目前还未有定论。值得关注的是，不少老百姓因为担心“被多征税”，恐慌性地办理二手房交易手续。记者了解到，郑州市房管部门已有6位工作人员，因为3月2日以后长期加班而晕倒，但第二天仍要坚守在岗位上——因为办事老百姓太多！

秦虹认为，税收作为调控房地产市场的经济手段之一，强制性很强，它的特点是市场选择性好。但税收对房价传导机制是比较复杂的，税收政策能在一定程度上调整供求，但是它对房价产生什么样的影响，是不确定的。例如，香港去年出政策，外地人买房子交12%印花税，销量降下来了，但房价没有降。因为税收不像土地政策那样，对房价产生直接作用。

对于买房缴个税，任志强显然有更多的抱怨。他说，中国有两条税是最高的，一个是租金70年的，一起收了，第二个就是先让你拿个人所得税，然后让你拿税后的钱去买房子之后再收你房子里的税，“这种重复性收税首先提高了进入市场的门槛。”

第三篇：货币政策对房价的影响

价格变化的趋势显示,1998-2004年我国房地产开发贷款余额与个人住房贷款余额持续上涨。其中,1998-2001年,房地产贷款余额保持在较为平稳增长的水平上;2002-2004年房地产贷款余额的绝对值则出现大幅上涨的趋势。从总体趋势看,个人住房贷款增长速度明显快于房地产企业的开发贷款速度,并且个人住房贷款在房地产贷款中的比重也较大。与此同时,1998年以来,我国房价的增长速度一直保持上升趋势。尤其是进入2001年以后,商品住宅价格的上涨与房地产贷款量的扩张表现为同步运行,由此可以认为货币供应量的增加能够在一定程度上作为解释近年来我国房价上涨的原因。

2004年开始,为抑制上涨过快的房价,中央政府相继出台了以提高信贷门槛和市场利率为标志的适度紧缩的货币政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房价涨幅同比增长17.8%和14%,达到历史高位,这与信贷放量仍然较大有直接关系。2007年三季度,中国人民银行“货币政策报告”显示:2007年9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.76万亿元,同比增长26.9%;购房贷款余额2.86万亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。

2007年9月27日与12月5日,中国人民银行和中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,对利用贷款购买住房的首付款比例和房地产开发贷款做了更加严格的规定。对申请购买第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和贷款利率,规定商业银行对项目资本金比例不到35%或未有“四证”的项目、有囤积土地和囤积房源行为的房地产企业不得发放贷款。以“二次房贷”为标志的从紧的货币政策改变了过去我国房地产市场得以快速发展的金融环境,全国房地产市场成交量持续走低,房价明显回落。据国家发改委、国家统计局调查显示,2008年9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%,环比下降0.1%。其中,深圳房价降幅最大,新房价格同比下降10.8%。这一事实表明,货币供应量的减少,对抑制房价上涨是有一定作用的。

三、货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣

从货币政策影响房价波动的机理与经验分析来看,货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣,也是催生我国房价上涨的重要原因,由此决定了银行信贷潜在而现实的风险和危机。因此,为实现经济的持续健康发展,有必要合理控制货币供应量增长速度和个人消费信贷规模,尤其是通过按揭贷款进行的投机性信贷;在国内资金来源渠道狭窄的情况下,可适当增加房地产信贷规模,营造供略大于求的市场氛围,避免因供不应求造成购房者心理恐慌而盲目入市,进而抬高房价的现象发生。同时,当前部分城市出现房价有所下跌的局面,虽然房价的理性回归凸显了宏观调控的政策效应,但需要警惕的是,房价下跌很可能通过银行控制信贷损失的行为,进一步加剧房价的波动,从而令其负面影响产生放大效应。

第四篇：高尔夫球场建设对周边生态的影响及相关政策研究

高尔夫球场建设对周边生态的影响及相

关政策研究

摘要：随着我国高尔夫球场数量的不断增加，“高尔夫球场的建设是否会给其周围的生态环境带来不利影响”成为公众关注的焦点。本文主要分析高尔夫球场建设对周边生态的影响，并通过比较国内外高尔夫球场相关环境保护政策，提出加强我国高尔夫球场生态环境保护政策的建议。

关键词：高尔夫 球场建设 生态政策

高尔夫球场的建造是一个复杂的系统工程，涉及的专业面广，施工工序多。一般要经过清除原有植被、地形改造、改良土壤、种植草皮等多个过程。而且高尔夫球场占地面积较大，不科学、不合理的开发建造过程很有可能破坏当地生态环境。因此，建造前必须做好充分准备，制定完善的措施，提高施工的计划性、预见性和科学性，将各种不利影响减少至最低。

一、高尔夫球场建设对周边生态的影响

作为进行高尔夫球运动的场地，高尔夫球场与其他的体育运动场地差异很大，不仅其占地广阔，而且高尔夫球场是依据原有地形、地貌而建造，几乎不存在相同的高尔夫球场。但每座球场都对自然系统进行了重整，带有明显的人工痕迹（高玉忠，1995）。

高尔夫球场建设过程需要清除原有植被、整地挖填，扰动土层破坏水文体系统，改变地形地貌，工程土方量大，产生大量松土及不稳定的人工边坡，对水土资源的冲击和负面影响最大（郑新兴等，1995）。一旦突降暴雨，将造成土壤坡面侵蚀，引起水土流失，降水丰沛的山地丘陵地格外明显，将对区域生态系统和自然景观造成一定扰动（贾良清，2003）。

高尔夫球场建成运营后，球场全面被新建植的草坪和树种覆盖，与施工期形成强烈对比，加上高强度的人工维护，景观系统的恢复能力较强，经过一段时间的调节后逐渐趋于稳定，对水土保护具有正面的意义（郑新兴等，1995）。高尔夫球场建设对绿化植树、改善生态环境方面发挥了积极作用。北京市已建的高尔夫球场的绿地面积约为3500公顷，约占城市绿化用地的13%，这是对北京绿化工程的一大贡献（王晓伟，2002）。欧洲《环境管理计划》研究结果表明，高尔夫球场对自然保护做出了很大贡献。最显著的证据是鸟类数目增加。在这些试验方案球场上记录到132种，占欧洲鸟类的25%。新高尔夫球场（1990年或以后开办的）提供的数据证实这些球场已经改善了当地的生物多样性（David Stubbs，1997）。

研究发现，我国高尔夫球场的草木种植情况相差很大（见表3-1）。有的高尔夫球场树木种植率达到了50%，有些则相对少些，只有1%。.一般地，高尔夫球场树木种植率应达到20-30%。除了非常古典的林克斯球场以外，内陆高尔夫球场必须种树，树木可以提升高尔夫球场 2 的景观质量。所以，一些高尔夫球场建成后每年仍投资栽树。高尔夫球场草坪草种的选择对生态系统及球场维护成本的影响较大。北京市大多数高尔夫球场果岭区种植的是匍匐翦股颖，发球台为早熟禾，球道和高草区为高羊茅、中华结缕草、早熟禾和黑麦草。中华结缕草为国产草种，节水、耐旱，并且很少有病虫害，耐粗放管理，管理成本低，新建球场的高草区和球道多采用。

我国现在用于高尔夫球场建设的草坪草种有相当大的比例需要依赖进口。由于我国发生过水葫芦等引进生物入侵而付出惨重代价，人们担心高尔夫球场引进草种会不会与当地作物和主要杂草间生态位的冲突，发生生物入侵。我国高尔夫球场引进草种主要有草地早熟禾、翦股颖、多年生黑麦草、高羊茅、细羊茅、杂交狗牙根、海滨雀稗。以安徽元一高尔夫球场为例，建植的草种主要为暖季狗牙根、百慕大和匍匐翦股颖，均属引进草种，但不会改变农作物在周边稳定农业生态系统中的生态位，不会对区域生态系统构成严重不良影响（贾良清等，2003年），国内尚未见到高尔夫球场引进草种不当引起生物入侵的报道。

据2003年1月9日《人民日报》报道，在高尔夫球场选址方面，我国的高尔夫球场一般建在交通便利、风景较好的市郊，建在水库周边的多达68.3%，建在城市中的占12.6%。上海国际高尔夫球场位于上海西郊的青浦县淀山湖畔（水质常年维持在国家二级水标准，是上海独一无二的净水）；江苏省昆山市大上海高尔夫球场位于闻名遐迩 3 的阳澄湖畔。北京市高尔夫球场也大都分布在水源和风景较好的地段。北京万柳高尔夫球场毗邻颐和园，北京国际高尔夫球场位于十三陵水库边上，北京高尔夫球俱乐部、大运河高尔夫球俱乐部、窑上高尔夫球场分别靠近或位于潮白河、大运河、永定河等北京市的主要水系上。

二、国内外高尔夫球场生态环境保护政策

在高尔夫运动发展历程中，发达国家在高尔夫球场生态环境保护方面也走过一段弯路。上个世纪70年代以前，美国等国家为了追求高品质的球场与优美的景观，有很多球场是建造在天然景观区上的，影响了野生动植物和当地的生态系统，受到了公众和环保组织的抨击。台湾地区在70年代山坡地开发为高尔夫球场热潮中，由于认识上的不足及相关法规不健全，发生了多起山坡地开发不当引起的水土流失灾害事故，引起各界关注。目前，高尔夫球运动发达国家都出台相关政策，保护生态环境。

韩国政府为了国土有效利用、地域间均衡开发、防治灾害、保护自然环境，在《体育设施的设置与利用法律》及其实行令中规定“政府可以对不符合高尔夫球场准入基准及环境保护相关规定的申请加以限制”。根据韩国《高尔夫球场准入基准及环境保护等规定》，“以特别市、广域市或道为单位，高尔夫球场总占地面积超过林业总面积的5%；高尔夫球场规划选址内森林原形保存地保有率未达到20%的”均属于不符合范畴。同时，考虑到规模特别大的球场对生态系统的 影响，超过72洞的球场即使符合《高尔夫球场准入基准及环境保护等规定》，但也得提前与文化观光部协商。《规定》还要求，保护森林及树林和原形保存地应在高尔夫球道周围多个地点确保适当分布。

台湾地区高尔夫球场生态环境保护工作侧重于水土保护及防止土石崩塌危害。由于台湾地区山坡地面积占全岛面积的2/3，山坡地开发为高尔夫球场案例很多, 政府相关法规及行政命令总的精神在于坡度的限制，以避免或减少高尔夫球场开发中水土流失。台湾地区《高尔夫球场管理规则》、《非都市土地高尔夫球场开发审议规范》、《高尔夫球场使用农业用地审查要点》等规定，坡度大于55%的林业用地或易崩、易冲蚀的危急区建设高尔夫球场，必须经主管机关同意；平均坡度超过55%以上的地区，其面积80%以上土地应维持原始地形地貌；高尔夫球场开发区内总平均坡度不得超过40%等等。总的精神是，限制坡度，以避免大量挖填扰动破坏原有地形、地貌，使山坡的利用达到自然生态平衡，防止土石崩塌危害，土壤冲蚀。同时，在提交《高尔夫球场设立许可申请书》时，须同时提交《水土保持计划书》，球场完工后还需经水土保持主管部门验收方可进入运营。

美国、欧盟、日本和韩国等发达国家为保护生态环境，都出台了在重要的环境敏感区域限制或禁止建设高尔夫球场的法规，如在濒危珍稀动植物的栖息地、自然保护区、有重要科学研究和考古价值的区域是不允许高尔夫球场建设的。根据韩国《高尔夫球场准入基准及环境保护等规定》，高尔夫球场计划选址位于“广域上水源保护区上游 5 方向距离20公里以内，一般上水源保护区上游方向10公里以内，取水场上游方向15公里以内、下游方向1公里以内，或者特别对策地区内的”申请，是受到限制的。台湾《非都市土地高尔夫球场开发审议规范》规定，重要水库、水源、水量保护区，限制或有条件地禁止兴建高尔夫球场。美国还建立了高尔夫球场鸟类保护合作项目，出版发行《景观修复手册》，建立野生动物链研究项目等，使高尔夫球场建设和管理与生态环境保护相协调。国外普遍进行高尔夫球场建设项目环境影响评价，重点对原始自然景观、野生动植物的物种、群落的影响和可能发生的水土流失进行分析、预测和评估，规定防治措施，使高尔夫球场的建设和运营对周围生态环境所造成的不利影响降低到最小程度，对可能带来的污染进行有效控制。2001年台湾地区《高尔夫球场设置草案》经过环保署环评委员会审核，成为了台湾地区首宗通过的政策环境影响评估案。

我国已建立了一整套的环境保护法规体系，涉及生态环境保护方面的法规较多。如根据我国《环境保护法》、《野生动物保护法》、《水土保护法》、《森林法》、《草源法》，“各种类型的自然生态系统区域，珍稀、濒危的野生动植物自然分布区域，重要的水源涵养区域，具有重大科学文化价值的地质构造，著名溶洞和化石分布区、冰川、火山、温泉等自然遗迹，以及人文遗迹、古树名木，应当采取措施加以保护，严禁破坏”；“加强对农业环境的保护，防治土壤污染、土地沙化、盐渍化、贫瘠化、沼泽化、地面沉降和防治植被破坏、水土流失、水源枯竭、种源灭绝以及其他生态失调现象的发生和发展”。《中华人民共和国水污染防治法》及实施细则规定，“禁止在生活饮用水地表水源一级保护区内新建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目。” 《中华人民共和国自然保护区条例》规定，“禁止在自然保护区的缓冲区开展旅游和生产经营活动”。另外，《建设项目环境保护管理条例》、《环境影响评价法（2003年9月1日起施行）》规定，“建设污染环境的项目，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定”，“实行建设项目环境影响评价制度”，“对建设项目的环境影响评价实行分类管理”。

然而，我国已建、在建高尔夫球场普遍存在环境保护审批手续不完备甚至根本未经环保部门审批等问题，进行了环境影响评价的球场很少，球场生态环境保护措施落实情况不容乐观。分析原因，一方面是由于我国高尔夫球运动起步较晚，相关领域研究不多，球场管理缺乏科学的理论依据，在一定程度上影响了科学决策。另一方面，我国相关法规原则性和指导性强，现实中可操作性不强。对高尔夫球场是否属于污染环境的建设项目、如何做环境影响评价，是否属于限制范围、是否应该禁止建设，国家均没有做出明确要求。地方政府根据自身的理解和现状，有的严格限制或禁止球场建设，而有些地方则采取观望态度，不受理球场建设申请，政策执行的随意性强，各地区差异很大，发展不平衡。如广东省2001年就加强高尔夫球场项目规划管理提出要求，“高尔夫球场项目建设要符合当地的城市规划、土地利用规划和环境保护规划”，“不得在水源保护区、自然保护区及其他需要特殊保护的地区内建设高尔夫球场项目”，业主要按程序做“环境影 响报告”。浙江省于2003年提出《适度建设高尔夫球场项目的指导意见》，“高尔夫球场建设和运营，必须符合环保规划和环境功能区划的要求。项目建设要避开饮用水源和自然保护区等敏感区域，江河源头及缺水地区要严格限制高尔夫球场项目建设．植被要尽量选用当地的生物物种，慎重引入外来物种。”

随着我国立法加强，高尔夫球场生态环境保护工作将有法可依。2002年10月13日，国家颁布《建设项目环境保护分类管理名录》，明确规定所有的高尔夫球场建设项目都必须做环境影响评价报告书。《北京市实施<中华人民共和国水污染防治法>办法》明确规定，“在生活饮用水地下水防护区内，禁止新建高尔夫球场等场所”。

三、加强我国高尔夫球场生态环境保护建设的政策建议

1、根据《中华人民共和国环境影响评价法》、《建设项目环境保护分类管理名录》要求，所有高尔夫球场建设项目进行环境影响评价，对高尔夫球场项目的建设和运营过程可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，包括提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施。将环境影响评价作为高尔夫球场建设和运营过程中污染控制的重要手段。

2、对未做环境影响评价的已建、在建和拟建高尔夫球场，无论目前处于停工整顿状态还是已经建成运营，都必须补做环境影响评价。其中包括对高尔夫球场环境现状分析、球场建设期间已产生的环 8 境影响进行分析、评估；球场在养护管理过程中所施用的肥料、农药对地表水、地下水可能造成的污染进行分析、预测和评估。环境影响评价审批通过后方可继续运营或开工建设。

3、在《建设项目环境保护分类管理名录》中第三条所涉及的重要环境敏感区内不得建设高尔夫球场。如饮用水源一级保护区、自然保护区核心区和缓冲区、重点风景名胜区、濒危珍稀动植物栖息地、基本农田保护区、世界遗产地、国家重点文物保护单位、历史文化保护地等。

4、我国是世界上地质灾害最为严重的国家之一。要对高尔夫球场开发过程中水土流失等问题引起关注。要根据《中华人民共和国环境影响评价法》及《地质灾害防治条例》等，涉及水土保持的高尔夫球场建设项目，制定水土保持方案和减灾方案。球场施工要分区分期进行，避免全区域同步开发，减少裸露面，防止扬尘，要尽量避开雨季施工防止水土流失。

5、高尔夫球场建设中要强调对自然景观的利用。要根据当地森林资源、林业面积、绿化覆盖率等情况，积极探索高尔夫球场建设中森林、树木保有率及草坪比例等限制，并从立法角度加以规范。

6、引进高尔夫球场草坪草种，应当考虑与当地作物和主要杂草间生态位的关系，防止引进草种引发周边生态系统中生态位的竞争而导致不良生态入侵后果。引进草种必须经过国家有关动植物检疫部门 9 的植物检疫，防止生物入侵，防止危险性病、虫、杂草带入传播和蔓延危害。参考文献：

[1]王晓伟.关于北京市高尔夫球场绿色经营问题的研究.[硕士学位论文].中国人民大学，2002 [2]贾良清，欧阳志云等.高尔夫球场建设对生态系统影响分析及环境管理对策.城市环境与城市生态，2003，16（4）：43～45 [3]郑新兴、陈文福.台湾山坡地区开发为高尔夫球场对水土保持之影响.台湾:水土保持研究，1995(9):89～10 [4]高玉忠.中国高尔夫球场建设的现状与思考.中国园林，1995，11(4)，54，28 [5]David Stubbs，Liz MacGregor.推进欧洲高尔夫球场环境管理计划.产业与环境，1997，19（1）：47～49

作者:瞿斐翎 田晓丽 崔英淑 崔建宇 胡林

第五篇：限购政策对我国房价的影响

限购政策对我国房价评估值影响分析

摘要：房地产限购政策经过了长时间的修改和演变，成为今年最新出台的“国八条”。这种行政直接干预的新政策，对我国房价评估值和交易价格将产生积极影响，有利于抑制投机投资行为，从而抑制房价过快增长，缓解城市住房压力。本文将使用房地产评估的市场法就第二套、第三套房限购政策、新房贷政策和房产税开征三方面对房价评估值的影响作出分析。

关键词：限购令；房价评估值；影响；

Abstract: The most concerned word of house property is “house property to be restricted” in the year 2011.There are plenty of opinions about restricted policy.After a long time of evolution, the house property restricted policy become to the new “kingdom eight” which issued in this year.In this environment which is interposed by the government, the restricted policy will how to be an affect to our housing price, how our house will be and it will appear to which tendency ,and this policy will be banned in which time.Key words: restricted policy;house price;influence;value trend

一、限购政策

（一）中央及各地的限购政策

2011年1月26日国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。国务院出台新国八条房地产调控政策，控制房价过快增长。在国内房价居高不下的形势下，从2010年初开始，国务院便依次颁布了“国十条”、“9·29新政”，意图对房价进行有效抑制，缓解房地产市场的压力。但是这些软性措施的成效并不明显，于是，在2011年初便出台了“国八条”，这是多年来我国政府首次对房地产市场进行直接的行政干预。

国八条的具体内容为：

1、二套房房贷首付比例提高至60%；

2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税；

3、本地2套房和外地1套房家庭将停购；

4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；

5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷；

6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；

7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；

8、坚持和强化舆论引导。

在新国八条出台以后，各个城市纷纷出台限购政策，对新国八条做出了回应。其内容基本围绕“国八条”为中心，具体细节有所变动。作者现居城市郑州市也在2011年初出台了相应政策：

“2011年1月5日起在本市建成区内对人口过密区域和其他区域实施差异化的限购政策。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购一套商品住房。”

郑州市的限购政策是围绕中央的限购政策而制定的，在购房套数上有所区别。同时又根据本市自身条件，增加了“本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”。

类似地，厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州等几十个大型城市也都纷纷出台限购政策，内容在与国八条保持基本一致的前提下，在限制范围、限制时间、纳税以及缴纳社会保障金的年限等方面依据自身情况有所更变。最大的差异则在于对“限购”的界定。这其中，最大的分岐有两点。分岐之一，限购区域有所不同。分岐之二，对外地人的限制条件有点差异。总体而言，东部繁华地区偏严，中西部偏宽。从上述实例不难发现，这些条例、细则的核心内容即是“限购”。

（二）限购的本质

什么是限购？其本质是什么？

限购指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。房地产限购的一个本质则是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。

限购新政的本质，就是采用行政手段临时性地冷冻一部分需求，即局部性的资本管制，这是机制设计理论的具体运用。房产限购成功的关键在细节，在于设计一个有效甄别消费需求和投资需求的机制。房产限购是过渡性的制度安排，在今天的环境下，它比传统的调节手段更为有效，但其成本也十分明显，因为它阻碍或推迟了部分消费需求的实现。

从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。

限购是对泡沫房价持高不下而采取的必要而强硬干预措施。泡沫房价即房产价格本身远远超出房产价值，如果任由房价按照现有趋势增长，最终必将导致房地产市场的崩溃。例如清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵认为：地产限购是强力降温药。“限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。”

（三）限购政策的演变过程

限购并不是一个新话题，它在经过不断地修改、改革后，限制条例不断明朗，条件也更加严厉、苛刻。

2010年4月出台“国十条”中首次提出：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。结果只有北京在5月出台了措施，暂时规定一个家庭只能新购一套商品住宅。

“9·29新政”中严厉了许多，明确要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。其后至今年1月，上海、深圳、福州、厦门、温州、广州等20余城市也加入限购阵营。

中央通过“国十条”稳定房价效果欠佳的情况下，又对限购条款进行修改，使之更为严格。

于是，今年1月26日出台的国八条中，限购令再次升级：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

二、限购政策对我国房价评估值的影响

房地产价格评估是提高银行信贷质量，防范信贷风险的重要手段，房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款以及房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。科学评估房地产抵押物的价值是合理有效利用银行信贷资金，构筑房地产贷款风险防范的屏障。

采用市场法对资产进行评估的理论依据是：在市场经济条件下，商品（资产）的价格受供求规律的影响。具体来说，当宏观经济中总需求大于总供给时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格会下降。同样的道理，任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况。

在采用市场法对房地产进行评估时，关键是确定近期发生的类似房地产交易实例、交易价格、和需要考虑的修正因素及如何对它们进行量化。修正因素有交易情况因素、交易日期因素和房地产状况因素。交易情况修正主要是修正交易实例的交易价格；交易日期修正主要是把交易实例的交易日期修正为评估基准日；房地产状况因素修正主要是对交易实例的区位状况、权益状况和实物状况进行修正。

市场法的基本计算公式为： P=P’·A·B·C 式中：P——被估房地产评估价格；

P’——可比交易实例价格；

A——交易情况修正系数；

B——交易日期修正系数；

C——房地产状况修正系数。

成本法是以取得被估资产的的重置成本为基础的评估方法，是房地产评估的基本方法之一。任何投资者在购买某项资产时，所愿意支付的价格不会超过构建该项资产的现行成本。房地产评估的成本法认为房地产评估值等于重置一宗与待估房地产效用相同的房地产所需耗费的各项费用与一定的利润与税金之和。

新建房地产成本评估的基本计算公式为：

新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润 成本法可以单独使用，也可以作为市场法的辅助和检验手段。

下面，我们将运用市场法评估原理和市场法、成本法计算的基本公式，定性分析第二套、第三套房屋限购政策、新房贷政策和房产税开征这些新政策对房价评估值的影响。

（一）第二套、第三套房屋限购政策对房屋评估值的影响

“国八条”明确规定：本地二套房和外地一套房家庭将停购。各地也针对自身情况相应对购房套数作出限制。限制购房套数的条款限制了有房者以地产升值、投机倒卖为目的的购房。

房地产评估市场法的操作步骤为：交易实例收集；确定可比交易实例；进行因素修正。因素修正包括交易情况修正、交易日期修正和房地产状况修正。

在进行房地产买卖时，由于价格的个性比较明显，在采用交易实例时需要考虑其中交易情况的个别差异，需要对选取的交易实例进行交易情况修正。将交易实例调整为正常交易。

对购房套数的限制属于“政府为了对某种产业进行鼓励、扶植或控制，在政策上给予某些优惠或限制，甚至对一些房地产交易进行干预和管制”的特殊情况，需要进行交易情况修正。限购政策就属于政府为了控制房地产市场，在政策上给予限制。确定了交易情况影响因素后，需要测定各因素对价格的影响程度，并量化为具体的修正比例或系数。根据修正系数调整交易价格，修正公式为：

交易情况修正后的正常价格=交易实例价格× =交易实例价格×

正常情况指数交易实例情况指数100

（）

联系限购政策实施后各地房价变化情况，可以得出房价变化是分三阶段展开。第一阶段是僵持，就是一级市场上开发商并不愿意降价，但二级市场价格可能有所下降，当然交易量会萎缩。第二阶段是预期的改变，大家开始注意到投资需求在下降，于是预期未来价格会降。第三阶段是降价和一定的交易量的回升。

经过这样三个阶段的变化，房地产行业所呈现的价格狂热状态就会缓和，居高不下的房价也会回落，而房地产的交易量则会保持在一个相对稳定的状态。总体的结果是房价下降和交易量的减少（投机投资的减少）。

综上可知，可比交易实例价格P’可以通过交易实例的收集得到，交易情况修正系数A，B，C则是根据正常交易情况指数、基准评估日价格指数、待估对象房地产状况指数与可比实例的相应指数的比值得到的。

如果交易实例的成交价格低于正常情况下的成交价格，则分母小于100；如果交易实例的成交价格高于正常情况下的成交价格，则分母大于100。由于房价经过三个阶段的变化会出现下滑，也即交易实例成交价格高于正常情况下成交价格，此时得到A值变小，也即交易情况修正后的正常价格会出现下降。

第二套、第三套房限购目的旨在限制投资投机行为，如本地二套房停购这一政策，有效抑制了本地人口囤房，以待高价出售的行为；人口一套房停购，抑制了一些人选择在房价高、上涨快的城市炒房的投资行为。

这条政策实施后，最显著的效果是各地房产成交量显著下降。根据在上海、北京、深圳、南京、重庆等房价过高、上涨过快、供应紧张的城市的调查显示，房贷新政推出后，房市成交量明显下降，投资性需求受到遏制。新房贷政策推出一个月内，上海市商品房成交量与同期相比下降17%。

（二）新房贷政策对房屋评估值的影响

新房贷政策在“国八条”中体现为：

1、二套房房贷首付比例提高至60%；

2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。国务院在2011年4月17日发出的通知中再次指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对于二套房，不仅有房贷首付方面的要求，同时规定贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

目前房地产市场中存在不少以投资为目的的买房者，政策的调整，会给他们带来不小的打击。一些投资者为减轻贷款压力，同时也担心新政策出台会导致楼市波动，所以选择了在现在这个时候出售房源。同时，政策的变动也会改变购买者对后市的预期，一些抱着“再等等” 心态的买房群体也会出现。另外，一部分人还会因为首付款不足而推迟购房。

运用市场法基本运算公式P=P’·A·B·C进行分析，房贷的提高主要对交易情况修正系数A和交易日期修正系数B存在影响。根据交易情况修正后的价格公式可知，由于二套房房贷水平提高，从而使交易实际情况指数高于正常情况指数，即交易情况修正系数A小于1。

由于房贷提高，很多消费者延缓了购房计划。房贷新政实施后，高房价大体呈现下降趋势。因为房价变动趋势基本稳定，在定性分析时，不妨假定房价是以一个固定指数a%下降，而延缓购房的月份为n，则在n个月后，交易实例进行交易日期基准价格为：

P=P’×（1-a%）n

即评估基准日价格指数小于交易实例交易日的价格指数，从而使得交易日期修正系数B小于1。显然这个价格小于交易实例价格。

根据在上海、北京、深圳、南京、重庆等房价过高、上涨过快、供应紧张的城市的调查显示，房贷新政推出后，房市成交量明显下降，投资性需求受到遏制。新房贷政策推出一个月内，上海市商品房成交量与同期相比下降17%，而深圳日均成交量较之最高值下降八成。

随着银行开始提高对第二套住房的房贷门槛，二手房市场近来已逐步呈现出供应放量、需求趋缓的迹象，部分二手房中介处甚至还出现了房东降价销售的新动向。银行房贷新政无疑已对部分房东产生了心理影响。在房东不再一味加价的同时，市场供求关系也在逐步发生变化，供给开始放量，需求则趋缓。

（三）房产税开征对房价评估值的影响

国务院4月17日发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

根据税法规定，房产税的计算方法为：按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为（按年征税）：

年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2% 房产税属于个人财产税，征税对象为房屋。根据市场法评估计算原理，当对房屋征收房产税后，交易实例情况指数会高于正常情况指数。这时交易情况修正系数A小于1，交易情况修正后的正常价格会下降。

以美国为例，这是目前世界公认的房价最为稳定的国家之一。其房价稳定的原因除了人均占有土地资源多，住房压力小以外，还有一个重要原因，就是美国的高额房产税。在美国，一套普通商品房每年要纳税几万美元。房产税发挥了税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，一方面抑制居民过高过快的消费需求，另一方面，对于投资投机目的的购房，因为每年要缴纳高额房产税，如果房子没有及时转手，那么房产税就要由投机者承担。这样以来，投资投机者就必须为投机行为要承担的风险做好准备。

对第二套、第三套房屋限购、采用新房贷政策、开征房产税，这些政策的目的都在于改变供求关系。根据资产评估的市场法的理论依据，在市场经济条件下，商品（资产）的

价格受供求规律的影响。当市场处于供不应求的卖方市场时，商品价格会上升；当市场处于供过于求的买方市场时，商品价格会下降。限购政策的实施，从表面上抑制消费需求，采用行政手段临时性冻结部分消费需求，降低消费热度。进而使供求关系进一步趋于平衡。由于任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况，所以当供求关系缓和时，房价也会相应下降。这与我们运用市场法和成本法分析得到的评估结果是一致的。

三、限购政策下今后房价走势

“国八条”出台后，重点城市住宅量价发生变化。多数城市成交量受到影响，百城价格涨幅得到明显遏制。

受限购政策和传统淡季春节的双重影响，2月住宅成交量出现大幅下滑，第6周(1.31-2.6)达到最低点。①春节过后，与以往情况相同，成交量有明显回升，但仍低于春节前水平。从环比来看，10个代表城市(北京、上海、广州、南京、天津、杭州、青岛、成都、宁波、东莞)中，只有天津和成都环比上升，涨幅分别为15.2%和2.7%，其他城市环比均有不同程度下降，其中青岛下降幅度最大，降幅76.3%；但是从同比来看，仅北京、上海、青岛同比下降，北京下降最大43.2%，青岛最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。但从最近两周(2.28-3.13)的数据来看，春节后成交量回升的态势并未延续。

一线城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈现下降趋势；二三线城市中仅大连保持较大的涨幅，其余大部分城市或开始出现下降苗头或已经大幅下降，17个城市最近两周的总成交量在100万-150万平方米之间，明显低于新政出台前的200万平米以上。

这些数据已经表明：一系列限购政策正在开始逐步发挥效应，对市场成交量的抑制作用正在扩散。

从价格来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，较上月上涨0.48%，比上月缩小近一半，这表明1月出台的新政已对房价上涨势头产生显著影响。其中80个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，18个城市环比下跌。

根据最新消息，社会科学院于2011年5月5日发布2011年《房地产蓝皮书》，探讨了我国房地产发展中的热点问题，展望了“十二五”房地产市场的变化趋势，根据蓝皮书的预计，我国房价走势将会出现分化格局，低档商品房价格将走低，平均房价水平将下降。

蓝皮书认为，目前我国房地产市场存在地方政府过度依赖土地财政，保障性住房建设严重滞后、监管力度不够，房地产宏观调控效果没有完全表现出来，房地产税费制度不合理等问题。

蓝皮书预计，2011年房地产市场的政策环境仍会非常严厉，关于今年房地产政策走向，蓝皮书预测认为，更严厉的调控政策可能将在今年被迫陆续出台。面对房价快速上涨，我国政府不断加大房地产市场调控，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑 ①中国指数研究院：《国八条背景下2011年房地产市场走势预判》，《中国经济报告》，2011年04月06日

制。而且，由于政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点。

关于具体的房价走势，蓝皮书预计，商品住房市场中高档房价将走高，低档房价将走低，两者形成相持的格局。而纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。

蓝皮书的分析肯定了新国八条及各地出台的限购政策起到的积极作用，并且明确肯定房价总体趋势将持续下降。

2011年房地产新政，无论是政策严厉程度还是出台频率，均超过2010年。近期两会在京召开，温总理政府工作报告、住建部等相关部委记者会均有许多有关房地产调控政策的内容，2011年房地产市场仍将保持强有力的调控力度。①温家宝总理在两会闭幕的记者会上提出“控制货币流动性”是调房价的手段之一，并同时反复强调保障性住房的建设。预计在2011年乃至更长的时间内，收紧货币将是调控房价的重要手段，差别化信贷政策将得到严厉执行，而伴随着资金、土地等相关政策的落实，保障性住房建设将逐步得到落实。

首先，房地产市场在“控制目标”和限购令双重限制下，更将出现价格和销售面积双下降的局面。

一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变。根据房地产业中长期发展动态模型预测，2011年房地产市场将出现价格和销售面积双下降的局面，商品房销售价格微幅下跌1.5%-4.3%，商品房销售面积下降2.8%-7.8%。明确列入限购范围的35个大中城市(包括直辖市、计划单列市、省会城市)的需求降幅将更加明显(2010年此类城市商品房销售面积下降3%，而全国为增长10%)，这也是全国商品房销售均价下降的主要原因(各城市价格总体基本平稳)。

具体来看，在此轮调控中，一线城市作为调控的重点，投资性外来购房比重大，但市场供应有限需求总量较大，总体量跌价稳；二线城市为本次调控扩大区域，但地方细则相对温和、刚需比重较大，受冲击力度小于一线城市，需求降幅较小；而三四线城市房价相对较低、发展潜力大、受政策调控影响小，市场总体量价可能上升。

其次，土地市场的供应力度继续加大，房价总体平稳。

2009-2010年，土地平均供应面积约10亿公顷，其中商品住宅用地约8亿公顷，明显高于2005-2008年的5亿-6亿公顷。根据“国八条”，2011年商品住宅用地供应不低于过去两年平均水平。此外，政府继续加大保障房建设力度，计划2011年建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套。因此，房屋新开工面积增长率、施工面积增长率仍将在高位运行，但各项指标增幅将明显低于2010年。随着监管层严格控制房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将会不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011年将面临更大的资金压力。

① The People’s Bank of China.China's Real Estate Finance and Policy Implications.综上可知，房地产市场总体都已受到限购政策的影响。国八条等限购政策调控效果显现，已有成效。各地房价都已出现下滑，幅度因各地情况而异，但是房价曲线所呈现的下降势头是明显的，预计这个势头今后仍将保持。实际情况和运用资产评估市场法原理得到的结论——限购政策使房价评估值下降相符合。运用供求关系原理分析，也可得到相同结论。

论文完成时间：2011年5月14日

参考文献：

1．杨红旭：《限购何时退出取决于房价变化》，《中华工商时报》，2011年02月28日。2．李稻葵：《限购就像一剂退烧针》，《东方早报》2011年02月23日。3．卢映川：《车房限购执行期视调控效果而定》，新华网，2011年03月22日。4．谢逸枫：《限购政策目的只为暂时抑制需求》，搜房网，2011年02月14日。5．Mattkhourie：《世邦魏理仕：限购令难减中产阶层购房需求》，财新网，2011年03月10日。

6．中国指数研究院：《国八条背景下2011年房地产市场走势预判》，《中国经济报告》，2011年04月06日。

7．中国社会科学院：《房地产蓝皮书》，2011年5月5日。

8．新华社：《我国平均房价水平将下降》，《天下财经》，2011年5月6日。

9．王逸红：《投资性需求受遏制》，《中国房地产报》，2010年02月26日。

10．The People’s Bank of China,14.May.2011.China's Real Estate Finance and Policy Implications.致

谢

本论文是在导师吴尚宗教授的悉心指导下完成的。吴教授渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。虽然这是第二学位的论文，但是导师仍然严格要求，他认真的态度使我深受鼓舞，也使我通过这次论文的写作收获到了意想不到的知识，不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！

本论文的顺利完成，离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助。在此感谢我的同学们四年来对我学习、生活的关心和帮助。

刘鋆

2011年5月14日