营改增全面推行工作中各项问题汇总

第一篇：营改增全面推行工作中各项问题汇总

1、关于预付卡业务开票征税问题

纳税人取得《支付业务许可证》，核准支付业务类型为预付卡发行与受理，覆盖餐饮、购物、娱乐等多种形式消费。营改增后如何开票、征税？

意见：根据《非金融机构支付服务管理办法》（中国人民银行令【2010】第2号）第二条，本办法所称预付卡，是指以营利为目的发行的、在发行机构之外购买商品或服务的预付价值。对纳税人销售预付卡向购卡人收取的款项，只得开具普通发票，不得开具增值税专用发票，且开票内容为“预付卡”或“预收款”。如纳税人按照上述要求开具发票，则开票时间可不作为纳税义务发生时间，票面金额可不作为应税销售额全额计税。纳税人因销售预付卡并办理相关收付款业务，以实际收取的手续费收入为计税依据，按照“金融服务——直接收费金融服务税目”缴纳增值税。

2、关于保险公司个人代理人问题

保险行业中存在着大量个人代理人，其向保险公司收取代理手续费，并在授权范围内代为办理保险业务。营改增前保险公司直接到地税局代开发票、代缴营业税。营改增后，个人代理人取得的代理手续费收入是否延续原营业税的管理模式，采取集中代开发票的形式？

意见：由于个人代理人数量多，结算业务量与发票开具量大，为方便纳税人，减轻代开发票工作量，暂按以下方式处理：

一、保险公司按月或按季自行汇总代理人清单，详细注明其姓名、身份证号、当期代理费收入、是否免税、是否个体工商户等信息。保险公司受托为代理人向主管国税机关申请代开发票时，必须提供加盖公章的申请报告及上述清单。申请报告中应注明所属期、收入类型、收入金额、汇总代理人人数等信息。上述资料由主管国税机关留存。

二、清单分三种：代开免税发票清单、代开增值税普通发票清单、代开增值税专用发票清单。代开增值税专用发票需要按照《税务机关代开增值税专用发票管理办法》的要求，提供每个代理人的纳税人识别号、纳税人名称、代开增值税专用发票缴纳税款申报单。

三、对于代理人中的自然人与保险公司签订长期代理合同，且不属于一次性取得收入的，可视为按期纳税的纳税人，按规定适用小微企业增值税优惠政策。

四、对未超过小微企业标准的代理人，可申请为其免税代开增值税普通发票；对超过小微企业标准的代理人，申请代开发票时应按规定缴纳增值税。

五、对代理人中的个体工商户，可按规定为其申请代开增值税专用发票。

六、保险公司必须与代理人签订委托代办代开发票的相关手续，留存备查。若手续不符合本意见要求，保险公司取得的该发票不得作为抵扣凭证和所得税前列支凭证。

七、证券公司、直销企业（仅指国家工商管理局批准的直销企业）可比照执行。

3、自然人申请代开增值税发票适用小微企业免税销售额的规定如何操作？

意见：鉴于征管信息系统中已做设定，自然人发生应税行为到办税服务厅或委托代征单位代开点申请代开增值税普通发票，其免税销售额的确定暂只能适用按次500元。

4、房地产企业预收款如何开票征税

原营业税管理模式下房地产开发企业在收取定金、首付环节先行开具专门的预收款发票，等交房尾款收齐后换开统一的房地产销售发票。营改增后，房地产开发企业在预售环节如何开票、征税？

意见：总局进一步明确前，暂按下列方式处理：

房地产开发企业销售自行开发的房地产，收取定金等预收款时，可以开具增值税普通发票，开具增值税普通发票时，税率栏填“0”，同时在发票备注栏注明“房地产企业预售不动产预收款项”。按照上述要求开具发票的，开具发票视同收据,开具发票时间不作为纳税义务发生时间，申报当期税款时不需反映该项收入，该申报操作造成的一窗式比对异常，通过手工清卡方式处理。

根据国家税务总局公告2016年第18号规定，收取预收款应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。

例如：房地产公司2016年8月收到1000万元预收款时，开具增值税普通发票，无需在《增值税纳税申报表》第1行 “按适用税率计税销售额”中填报，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。

5、建筑业纳税人预缴是否适用小微企业免税政策

意见：根据总局【2016】17号公告等文件，纳税人异地提供建筑服务，需预缴增值税。预缴增值税不同于申报增值税，在总局进一步明确之前，暂不适用小微企业免税政策。同时对预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

6、关于酒店赠送行为的税收处理

酒店提供住宿服务，在客户住宿期间赠送商品或服务，其赠送行为是否属于无偿赠送作视同销售？如赠送景区门票、大闸蟹、送机交通服务等。

意见：财税【2016】36号文件规定：住宿服务，是指提供住宿场所及配套服务等的活动。因此，提供住宿服务同时赠送商品、服务，是否视同销售征收增值税，要结合赠送的商品、服务是否与提供住宿服务密切相关进行判断，如赠送的一次性牙刷牙膏、赠送的送机交通服务，属于提供的住宿配套服务，不视同销售；赠送景区门票、大闸蟹，则应按视同销售计算缴纳增值税。

7、纳税人选择简易计税方法是否需要办理备案 意见：纳税人按规定选择简易计税方法，不属于税收优惠范畴，目前的政策规定中未规定纳税人必须到税务机关办理备案。现有纳服规范和征管系统中有相关备案事项，但是征管系统中该备案事项未做强制监控，未备案纳税人也可申报简易计税。

8、纳税人出租或转让其购进的不动产，取得时间如何把握

意见：纳税人出租或转让其购进的不动产是否能够选择适用简易计税政策，关键在于取得时间。一般情况下可结合其上游纳税人销售行为的纳税义务发生时间进行判断，有特殊规定的除外。

9、纳税人采用总分包形式提供建筑服务且适用简易计税方法的，支付的材料款能否差额扣除？

意见：《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》规定：“纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。

上述凭证是指：

（一）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。

（二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。”

因此，在总局进一步明确之前，暂按下列原则掌握： 试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，允许从销售额中扣除的支付的分包款为建筑服务项目的款项，材料款暂不允许扣除。

10、纳税人出售车位或储藏间，没有独立产权，是否按不动产出售处理？

意见：根据财税【2016】36号有关应税服务注释规定，转让建筑物永久使用权，按照销售不动产缴纳增值税。因此纳税人出售没有独立产权的车位或储藏间，应按销售不动产缴纳增值税。

11、扣除土地价款计算公式中，可售建筑面积口径是以《工程规划许可证》还是《预售许可证》或最终实测面积为准？可售面积里是否包含可售车位、储藏室？有些情况下销售车位无产权，若开票选“其他不动产”项目，是否计入“可售建筑面积”？

意见：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》：“当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款”

上述“当期销售房地产项目建筑面积”与“房地产项目可供销售建筑面积”，应保持同口径计算，一经确定，不得随意变更。每销售一套房屋，均可按照既定的口径计算分摊可以扣除的土地价款。直至全部房屋销售完毕，土地出让金全部扣除。

12、某纳税人提供老项目建筑服务，取得收入100万元，选择简易征收，取得了2016年4月30日前开具的营业税发票30万元，按规定其可以按照70万元差额缴税。问：该纳税人能否按100万元全额开具增值税专用发票？

意见：根据总局公告2016年第17号第六条规定“从分包方取得的2016年4月30日前开具的营业税发票，在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。”纳税人提供建筑服务，按照简易计税方法计税，且按照差额计税的，可就其取得的全部价款和价外费用，按规定自开或代开增值税专用发票。

13、餐饮行业的混合销售如何鉴定？消费者在用餐时同时消费了酒烟，烟和酒是单独计价的，是否作混合销售按餐饮的适用税率缴税？

意见：按照总局视频培训精神，上述行为应该作为混合销售按照餐饮服务征税。

14、关于幕墙专业分包的混合销售问题

案例：幕墙专业分包在建设部门备案的资质为幕墙专业分包施工企业，而幕墙专业分包企业往往有两种模式，一种就是自产幕墙同时提供安装服务，另一种是外购幕墙同时提供安装服务。（两种模式幕墙大约占60%，安装服务占40%）当前企业开具的发票大部分为货物销售发票。营改增后，选择简易计税的纳税人总包方可以按规定扣除分包业务进行差额。幕墙专业分包企业提出来，按混合销售行为，直接全额开具11%或者3%的建筑业发票。

意见：幕墙专业分包企业在销售幕墙同时提供建筑安装，应当按照混合销售的原则处理：“从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。”

根据上述规定，幕墙专业分包企业，属于“以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务”的企业，应当按照销售货物计算缴纳增值税。如能将幕墙销售与建筑安装服务分开计价、分别核算，可按兼营的规则处理。

第二篇：关于“营改增”问题

关于“营改增”试点范围开展税收自查和

专项纳税评估的工作方案

各区地税局、市局稽查局、直属局、相关处室：

根据市局领导意见和当前工作需要，决定从七月十五日至九月三十日在全市“营改增”试点范围开展税收自查和纳税评估工作。现将有关工作明确如下：

一、营改增试点范围。

㈠交通运输业。陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务。

㈡部分现代服务业。

1、研发和技术服务。包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。

2、信息技术服务。包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。

3、文化创意服务。包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。

4、物流辅助服务。包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬运服务。

5、有形动产租赁服务。包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。

6、鉴证咨询服务。包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。

二、纳入本次税收自查和纳税评估的具体对象。

㈠交通运输业。货运自开票纳税人、航空客货运纳税人、管道运输纳税人。㈡服务业的勘察设计纳税人。

㈢广告业的广告发布单位纳税人（如广播、电视台、公汽、地铁、网络等

单位）。

㈣2011纳税50万元以上的、纳入上述现代服务业试点范围的其他纳税人。

三、税收自查和纳税评估的主要内容。

（一）、税款缴纳情况；

（二）、税收政策执行情况；

（三）、发票使用情况。

四、营改增试点范围评查的所属时期。

这次税收自查和纳税评估的所属时期为纳税人2011和2012年1-6月税源期。有欠税和纳入各区局备案管理的纳税人，自查和评估所属时期追索至欠税和备案。

五、营改增试点范围评查的方法。

㈠各区局对上述营改增试点范围管理的纳税人进行摸底，确定具体自查和评估名单。

㈡组织确定评查对象的纳税人，填定《分行业调查表》（见附件1-4）进行自行检查。

㈢开展纳税评估。自查的基础上，对有疑点的户进行纳税评估，各区局纳入评估的户数不得低于评查对象的20%。发现有政策执行不到位、违规抵扣应税收入、违规使用发票、长期欠税不缴、备案管理存在风险等情况，要积极宣传税收政策，督促限期改正，依法清缴税款。

㈣进行专项稽查。对拒绝自查或不认真自查的纳税人，以及在纳税评估中发现有重大偷漏税情形、欠税数额较大的（50万元以上）的纳税人，移送稽查部门组织专项稽查和清缴欠税。

六、时间安排。

此项评查工作分三个阶段进行，第一阶段（7月15-31日）：纳税人自查期。

第二阶段（8月1-31日）：纳税评估和税款入库期；第三阶段（9月1-30日）：移送和专项稽查及总结期。

七、几点要求。

1、加强领导。营改增试点是“十二五”规划确定的加快我国财税体制改革重要内容之一，是今明两年税收改革工作的重要内容，各区局必须加强对些项工作的领导。

2、专人负责。各区局税政部门是本次评查工作的责任单位，要指定专人负责此项工作，组织精干力量，切实做好营改增试点行业的税收自查和纳税评估工作。

3、追缴欠税。对清理出来的欠税要严格的执行税收政策，加强追缴欠税力度，做到及时入库、应收尽收。

附件：1-4（交通运输、勘察设计、广告发布、其他行业）表一、二。

武汉市地方税务局税政管理一处

武汉市地方税务局纳税评估管理办公室

二○一二年七月十二日

第三篇：房地产营改增问题

关于房地产业营改增几个问题

1.问题：房开企业将在建工程项目划转给全资的物业公司，是否需缴纳土地增值税？ 回复：房地产开发企业将在建工程划转给物业公司因涉及到所有权转移，因而按照土地增值税暂行条例及其实施细则的的规定，必须确认土地增值税计算缴纳土地增值税。

2.问题：营改增后交政府的费用如土地费、市政配套费等预计会有进项税额抵扣吗? 回复：营改增后缴纳的土地出让金是否可以抵扣问题是一直是营改增的难题之一，但总体的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但对房地产开发企业而言，一定是在整个项目清算前抵扣。至于市政配套费，由于本身并没有负担增值税，因而，主流的观点是不存在（不是不让）进项抵扣，但也有观点主张按一定的综合抵扣率进行抵扣。

3.问题：政府回购房有哪些优惠税收政策？

回复：政府回购房，除了经济适用房，其他一律没有优惠，按照销售不动产进行所有的税收处理

4.问题：营改增，房产公司的尾盘的房子在政策前面先做销售还是？？？，该如何操作？ 回复：营改增的政策尚未明确，因而有关营改增过程中尾盘销售应当如何处理很不好说，但从目前的有关消息分析，老项目老办法，新项目新办法，因而初步估计营改增前已经开发并开始销售的房产，在营改增后应当还是继续征收营业税，或者采取简易的方式征收增值税

5、问题：房地产业纳税人处置办理产权登记的地下车位等附属设施如何征收营业税？ 回复：签订销售合同，销售地下车位和附属设施，无论是否办理产权登记，应按规定征收销售不动产营业税。（地下车位及其他附属设施只要进行销售，有销售合同并入营业额，征收营业税。如若签订的是租赁合同，那就征收租赁业营业税，只要建了地下车位和附属设施给业户用，无论购买还是租赁，只是税目不同，税率都为5%，一个是租赁业营业税，一个为销售不动产营业税）。

6、问题：销售小产权房是否征收营业税？

回复：销售小产权房应按规定征收销售不动产营业税，（小产权房是一时半不出来房产证，用自有土地建出来的）。

7、问题：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的如何确定其营业税纳税义务发生时间？

回复：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的对偿还面积与拆迁面积相等的部分，其营业税纳税义务发生时间为办理交房手续的当天。

8、问题：如何确定回迁安置房的计税依据？

回复：对建设安置回迁房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按照同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对纳税人以自己名义立项，再改纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房的，土地价款是纳税人不承担的，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，在核定计税依据时，土地没付款，不包括回迁安置房所属地方土地价款，只要没付出，就不把金额核上。

9、问题：房地产开发企业在取得预售证之前以诚意金、意向金等名义收取的款项是否征收营业税？

回复：在取得预售证前可以不征收，一旦取得预售证要申报缴纳税款，诚意金转为预收款，转为预收款的当天为纳税义务发生的时间。

10、房地产业税收清查的重点？

回复：

1、房地产企业是否存在低价销售的行为，有无价格明显偏低，而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。

2、各种以房地产抵债、无偿赠予房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、是否按照规定申报纳税。

3、拆迁补偿或者安置等行为是否按规定申报纳税。

4、车位、阁楼、地下室等附属设施，销售收入是否申报纳税。

5、农村集体组织、社区委员会、房地产开发企业所取得的小产权房收入、棚户区改造收入，是否申报纳税。

6、销售房产预收款或预收定金分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款是否申报纳税，采取银行按揭贷款购房的取得的按揭贷款是否申报纳税。

11、营改增以后对房地产业税负影响分析？

回复：假定三个条件

1、营改增前后房地产开发企业含税收入总额和含税的成本保持一致。

2、营改增前后,房地产开发企业使用税费营业税为5%，假定房地产增值税税率为11%。

3、营改增前后,房地产开发企业房屋可抵扣的进项税额对应成本全部计入到价税扣除范围内。取得的可抵扣进项税额占房地产售房收入比重不会超过10%前提下，房地产行业税负只增不减。

8、土地使用税

房地产业将土地证办到买房人户后，可以减少应税土地面积。（有人咨询买完房是否能按开完发票的减少土地？不行。什么时候把土地证分割到买房户后，由土地局第几科出具证明，报到征收单位，给你减除土地依据，有依据后土地使用税可以不交。如果土地登记信息不变更，不报土地变更信息表，土地使用税不能免于缴纳）。

注意：房地产企业在移交回迁安置房时，应按计税价格为安置人全额开据不动产销售发票。安置房在销售时按差额征税的，以不动产销售发票为扣除凭据。

注意：个人所得税明细申报（汇缴时工资费用据实填，个人所得税明细申报表工资部分要和企业所得税纳税申报表工资费用相等）。

注意：营改增，自查税款如果是写当期税款只认当期应申报缴纳税款，补交税款要重新补交，并按照偷税漏税处罚。

总结：在现实情况下，营改增不可能降低房地产企业税负，营改增之后将增加房地产企业整体税负2%-3%。

第四篇：营改增问题答案doc

你最关心的营改增问题，答案都在这了

从5月1日起全面推行营改增纳税制度，你单位相关工作做得怎么样了？还有哪些问题需要解决？为了方便学习，我们将大家最关注的问题进行了汇总，依据现行营改增管理办法进行了初步解读，仅供参考。

1、如何防止税改后税负有所上升？

答：对于建筑业的实际情况，营改增在方案设计、税率确定时给予了充分考虑。比如，采取过渡性措施，对老合同、老项目区别对待，对劳务用工方式的调整，甲方提供材料的处理等，政策上都给予照顾。这些细化的政策措施国家规定得很具体，各单位应对照细学，以确保建筑行业总体上税负只减不增。

2、项目所在地和机构所在地不一致的情况，纳税地点在哪里？

答：纳税人应按照规定的计税方法在项目所在地预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、哪些项目不征收增值税，有何政策规定？

答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中明确不征收增值税项目包含：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。4、4月30日前执行合同在“营改增”后收到增值税专用发票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企业、房地产 “营改增”过渡期间有三种不能抵扣进项税金的增值税专用发票：

一是“营改增”前签订的材料采购合同，已经履行合同，但建筑材料在“营改增”后才收到并用于“营改增”前未完工的项目，而且“营改增”后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。

二是“营改增”前采购的材料已经用于“营改增”前已经完工的工程建设项目，“营改增”后才支付采购款，而收到供应商开具的增值税专用发票。

三是“营改增”之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但“营改增”后收到供应商开具的增值税专用发票。

5、“营改增”后新业务收到增值税专用发票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企业、房地产“营改增”后不能抵扣进项税金的特殊增值税专用发票主要有：

一是供应商开具发票摘要为“材料一批”的运输发票、办公用品等汇总清单的发票，但没有补充开具《销售货物或者提供应税劳务清单》的不能抵扣进项税金。国家税务总局《关于修订<增值税专用发票使用规定>的通知》(国税发[2006]156号)第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。

二是购买职工福利用品的增值税专用发票。

三是发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金(例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥)。

四是建筑施工企业自建工程所采购建筑材料收到的增值税专用发票。

五是房地产公司开发的产品，例如商铺、商场、写字楼由自己持有经营，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

六是获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天，则不可以抵扣进项税额。6、4月30日之前已经收款，但没交税和开票，如何纳税？

答：如果企业在4月30日之前已经收款，但没交税和开票，纳税义务已经发生，需要照章纳税。当然各企业对纳税时点也需要充分考虑，避免遭受损失，2

其中营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。建筑业纳税义务发生时间比较复杂，需划分几种具体情况：

一是实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天；

二是实行旬未或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，其纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；

三是实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；

四是实行其他结算方式的工程项目，其纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天。

7、房地产开发企业是否可以在项目开发初期（即在他们取得收入之前）登记为增值税一般纳税人？

答：一般纳税人的认定是以公司为主体，不是以项目为主体。一般情况下，对于已经成立的公司，年销售收入（不含税）大于500万的公司会被税局强制认定为一般纳税人资格；对于销售收入不足500万的公司，如果会计核算健全、能够提供税务资料的公司也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局审核通过并登记为一般纳税人资格；对于新成立没有营业收入的公司，如果能向税局提供相关资料证明公司未来一年可以达到一般纳税人的收入和相关要求，也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局管理科室审核通过并登记为一般纳税人资格，这样可以解决对于新公司新项目在公司成立初期发生的成本费用所产生进项的不能认证抵扣问题，这样等到公司实际产生销售收入，前期的累计进项将可以用来抵扣产生销售收入的当期销项。

8、小规模纳税人可以自己开增值税普票和专票吗？

答：小规模纳税人可以自己开增值税普票，如果需要开增值税专用发票，则需要凭销售合同向当地税务局申请代开发票。

9、房地产开发企业营改增的计税方法有哪几种？分别适用什么项目类型？

答：房地产开发企业营改增后有两种计税方法，对于符合“房地产老项目”定义的自建项目可以由企业自行选择一般征税方法或用简易征收方法，如果选择简易征收办法则按照5%征收率，如果选择一般计税的办法，企业可以按照抵减土地价款后的差额部分按11%征税，另外，在收到预收款时须先按3%预缴。

10、对于可以选择一般征税和简易征收过渡性政策的“房地产老项目”如何具体定义？

答：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条规定：房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

11、对于可以界定为老项目的房地产企业，如何选择适用征收办法对企业更有利？

答：对于集团型房地产企业来说，一方面，要考虑平稳过渡，如果采用简易计税方法，至少保证税负不增加，这是基本的一个底线；另一方面，需要对项目毛利率、土地成本占比以及进项收入比做一个综合测算，看哪种情况下税 4

负水平更低，针对一些特殊的项目，比如低毛利或者负毛利的项目，如果按简易计税去征收，则必须交5%的增值税，但按一般计税方法的话，可能不用交增值税，因此，需要作整体的测算。

12、对于4月30日前已收到预售款并已经缴纳了营业税，但未开具营业税发票的，如何处理？

答：在营业税体制下，许多的预收款可能已经交税，但未开具营业税发票，现在《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》明确：4月30日前收到的预收款，如已缴纳营业税但未开具营业税发票，后续可以开具增值税普通发票，但不可开具专用发票。

13、土地出让金是按一次性扣减还是采取其他分摊办法？

答：按销售面积分摊到各期。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条、第六条、第七条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

14、营改增之前已经签订了商业地产出租合同，合同尚未到期，营改增之后如何征税？

答：4.30之前签订的出租合同，意味着这个项目可以选择简易计税法，如果重签合同，税负是稍微有利的。

15、用于简易计税方法计税项目，如非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务,能不能抵扣？

答：不能抵扣。

16、房地产企业购买贷款服务及贷款利息可否进项抵扣？

答：不可抵扣。

17、营改增后企业的招待费能做进项抵扣的吗？

答：不可抵扣。餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务、集体福利或者个人消费，这些不能抵扣，纳税人的交际应酬消费属于个人消费，所以不能抵扣。

18、关于房地产企业售后返租的问题，房地产企业面向终端客户租金收入是按11%征收吗？那小业主返租给房地产企业所开具的发票能抵吗？

答：售后返租其实对房地产企业而言是个二房东角色，没有过渡期的优惠，业主可以用过渡政策，按5%简易征收，但由于二房东不是业主，所以没有办法使用这个过渡期政策，需要按照11%征收。

另外售后返租，由于小业主是个人，根据目前法律规定无法开具增值税专用发票，因此，小业主返租给房地产开具的发票无法抵扣。可能面临比较大的 6

税率增长，这个需要注意。但在实际执行中，各地政策有差异，比如深圳规定个人出租可以由当地税务机关代开增值税专用发票，需要区别对待。

19、5月1日前房地产开发老项目所收取的乙方保证金，并已缴营业税，5月1日后是否可向税局申请退税？

答：可以申请退税，但裁量权在当地税务局。

第五篇：营改增问题 -整理稿含答案

营改增问题集

1.我是业主方，已完工程，未做结算，营改增后如何处理这部分？ 处理建议:按原来的计价办法处理。条文依据: 2.增值税模式下，管理费，利润，措施费和其他项目费是否都需要计算增值税？增值税下的费率为多少？

需要计算增值税，如果是一般纳税人一般计税是11%，其他情况是3% 3.房地产公司，现在已经结构封顶，剩下的建筑部分正在施工，想问后面的建筑工程计价怎么取税为好？

可以采用简易计征。如果采用一般计征，需要乙方同意，还需要测算哪种计税方式进项抵扣额度高。这样的项目销售时也是按老项目，可以简易计征的。如果销售是选了简易计征，施工合同即使一般计税也是不能抵扣进项的，所以需要综合考虑。

4.已中标项目，但是五一前不能取得中标通知书，是按营业税还是按增值税模式？ 增值税模式

5.简易计税分包代开的增值税发票不能抵扣吗？该项目的材料增值税发票也不能抵扣吗？

简易计税征收率只有3%，是不能抵扣进项税的。

6.我们是施工单位，对于在施未竣工项目，我们是以集团公司的名义承接的本工程，但分包合同都是以分公司名义签署的，这样的话是不是需要把分包合同主体变更为集团公司？单独做一个补充协议，变更合同主体，可行么？ 这样的项目是老项目，可以采用简易计征。没必要进行主题变化。分包合同是分公司和业主签订的吗？

7.如果是小工程很多发票开不了，是否能不用增值税得形式定合同？ 按规定只有清包工和甲供材工程可以采用简易计征，还需要甲方同意，不管哪种计税方式，都是增值税，以后没有营业税了。

8.已签施工合同但未取得施工许可证的，未开工的，执行增值税的话原中标综合单价还如何处理？

肯定需要按增值税模式重新计算，否则综合单价含税。

9.甲方业主方已支付了工程款，施工单位未开具发票，需要在5月1前将已收款的发票全部开具吗？如果在政策之后才开具，税费会增加吗？ 需要在5月1日前做好营业税业务清理工作

10.请问原来的城市建设维护费、教育费附加、地方教育费附加还要计算吗？ 这些税还是要缴纳的，只是不和增值税一起缴纳，而是合并到管理费中。11.工程过程中，变更，计量等，是否需要按新的营改增费率来计算呢 如果是一般计税工程，就需要用不含税价格来计算 12.私人与甲方签订的施工合同如何处理较好？

私人是不能提供发票的吧。不知道你的意思是挂靠还是真的是私人。13.是不是老项目要选择简易计税跟一般计税两种？

老项目可以选择简易计税，也可以选择一般计税，但是从实际操作来看选择简易计税更容易操作。14.老师，我想问下假设钢筋税前100万，如果一般纳税人，那增值率17%，那他造价117万，如果是小规模纳税人，增值税是3%，那他的造价是103万，那这样你虽然能抵扣的少了，但你支出也少了，这样不是不管增值税是17%或者3%，你实际支出是没区别的？那这样甲方要不要甲供材料不是也没区别了？

如果施工企业是一般纳税人，不管钢筋供应商是一般纳税人还是小规模纳税人，计算造价都是按11%增值税计算，也就是造价是111万。

15.正在建设的楼盘，肯定还有很多项目没有完工，比如五一之后要装修样板房、园林建设、二期开工，那像这样的是作为老项目还是作为新项目？ 老项目。按施工许可证日期。零星工程肯定是没有施工许可证的。16.简易计税其实就是以前营业税模式吗？

不是。营业税是价内税，增值税是价外税。假设工程造价100万，营业税和增值税征税率都是3%，营业税下缴纳100*3%=3万，增值税下缴纳100/(1+3%)*3%=2.91万

17.我想问下：营改增后如果所有材料都没发票的话是不是按11%计税 ？ 不管什么情况销项税都是按11%计算，只是有增值税专用发票的话可以抵扣进项税，除了材料，劳务、机械租赁的增值税专用发票也可以抵扣进项税，应纳税额=销项税额-进项税额 18.人工如何计税呢？

计算工程造价时11%，如果劳务分包能开增值税专用发票，可以抵扣6% 19.现在的标底税金怎么算？ 问题不清晰。现在没有标底吧，如果是招标控制价就是按11%算呀，除非业主方明确投标人必须是小规模纳税人，而且项目造价不大于500万或者是甲供材工程。如果是上述情况，可以按3%简易计税，算法同营业税下相同。20.有甲供材的项目如何交？

可以选择简易计税，具体看甲乙双方协商。21.简易计税其实就是以前营业税模式吗？ 不是。

22.4月30号做的项目的结算该怎么进行结算？ 按原方式。

23.我想问下老师增值税税率和增值税征收率有什么区别？

一般纳税人采用增值税率11%，小规模纳税人或者国家相关部门规定可以简易计征的项目采用征收率3% 24.请问营改增后，招标文件是否要分为两种不同的纳税人来编制？ 我认为不需要，只需在招标文件中明确投标人资格和计税方法即可 25.时间以合同签订为准吗？

你是说新老项目划分吗？如果是这个问题，有两个时间，施工许可证和合同中约定的开工日期为判断标准。

26.我们刚已招标完毕，但开工是5月1日后 的，是否按新工程？

如果已经发出中标通知书并签订合同，可以按合同中约定的开工日期来判断是否属于老工程，如果还没有签合同，肯定应该按新工程。27.征收率3%是针对哪种情况下用？ 小规模纳税人，或者符合财政部国家税务总局规定的特殊情况时一般纳税人也可以采用，具体情况如下：(1)包清工的项目(2)甲供材项目

在营改增过渡期，老项目也可以采用简易计税。28.3%的增值税和营业税对项目成本有啥影响？

成本没什么影响，成本和造价是不同的概念，采用简易计税和过去营业税下计算造价没什么区别。

29.我是房企，如果我的施工单位无法提供11%，我该怎么应对，有什么好的办法？

主要是要在招标文件中明确投标人必须是一般纳税人，然后合同中约定好必须提供11增值税专用发票，如果不能提供可以不付款等。你是甲方钱在你手里，你的办法可以很多呀。

30.总承包与业主合同开工时间是5月1日前，专业分包是5月1日后签定的合同，专业分包应该是算那种税？

这样的项目属于老项目，分包可以采用简易，也可以采用一般，具体由双方自己协商，大家要注意老项目也是可以简易，不是必须简易

31.我手上有个项目，3月份已经中标了，但是没有签合同，招标控制价是按以前的文件编制的。这个项目是老项目还是新项目？可以用简易计税吗？ 按现在的规定不属于老项目，也许后面会出一些具体的规定来明确你的这种情况。

32.老项目如果甲方要求交增值税票呢，如何处理？ 这属于政策风险，可以索赔。具体要计算出增值税比营业税增加的负担具体是多少，找甲方索赔即可。

33.老师，部分甲供材料项目怎么定义？有甲供材的项目是否按简易征收？ 具体提供多少甲供材算甲供材项目，目前没有清晰的标准。如果有甲供材可以简易计税，关键还是要看甲乙双方的约定。

34.老师比如我项目是15年3月做完，那我5月份进行结算，这个我结算的时候也是否按照增职税进行还是？ 属于老项目，建议按简易计税。

35.纳税的周期是怎么计算？按每月纳税？还是按工程结算来统一计算？ 建设项目通常是按月度进行纳税申报。

36.5月1日之前的工程，但是5月1日之后付款开票，是开增值税票吗 按规定是开增值税发票。可以采用简易计税。

37.5月1号之后补签开工日期5月1号之前的合同可以按简易计证吗？ 这个不好说，关键是如何能看出是补签的合同。

38.如果投标的材料单价跟进项票的单价不一样，那该怎么抵扣？

按实际抵扣呀。投标报价是市场化的行为，价格波动很正常，肯定是按发票实际情况抵扣。

39.劳务发票的税率是多少？ 一般纳税人6%，小规模纳税人3% 40.我是的项目是15年完工，目前还没有结算，我是按增值税交费，还是按原先的税费缴纳？

属于老工程，可以采用简易计税。41.简易征收招投标计算是否和原来一样？ 按广东省的细则规定是一样的。

42.老师我想问一下如果工程4月30号前做完了，然后我结算的时候是要按照什么算？

这样的项目属于老项目，可以采用简易计税，具体按什么方法算甲乙双方协商确定。

43.合同是以备案合同还是按双方施工合同？ 肯定是备案合同，签阴阳合同本身就不合法呀。

44.那现在新开发票的话，是不是结算里面要重新调整呢？

你的问题描述不清晰。如果是老工程可以采用简易计税，和原来营业税下计算造价相同。

45.同一个单位，不同的项目是否可以选择不同的征税方法？ 可以。

46.我们刚已招标完毕，但开工是5月1日后的，是否按新工程？ 按规定属于新工程。

47.5月1日之前的工程，但是5月1日之后付款开票，是开增值税票吗 是的。如果选择建议计税，可以开3%征收率的发票。

48.5月1号之后补签开工日期5月1号之前的合同可以按简易计证吗？ 重复问题。

49.如果投标的材料单价跟进项票的单价不一样，那该怎么抵扣？ 重复问题

50.简易征收招投标计算是否和原来一样？ 重复问题

51.如果按简易计税，我们是就工程我们的材料又没有发票，那就得按造价的11%来计税吗？

建议计税的老工程按3%交税。

52.那现在新开发票的话，是不是结算里面要重新调整呢？

53.老师，如果公司是在一个地区战略投标，定为负利润的，若增值也是负的，国家能退税吗？

国家不会退税，只是进项税额大于销项税额，可以留抵以后的销项税。54.对劳务分包和包部分辅材究竟有多大的影响？ 问题不清晰，建议认真阅读36号文件的前3个附件。

55.老师比如我项目是15年3月做完，那我5月分进行结算，这个我结算的时候也是否按照增职税进行还是？

这样的项目属于老项目，可以采用简易计税，需要甲乙双方达成一致，不是必须简易计税。

56.对于甲供材较多的项目，甲方要求开增值税发票抵扣，乙方应该如何谈判？请教老师有何建议？

简易计税也是增值税发票。如果甲方坚决要求按一般计税开具11%的增值税专用发票，那就只能在确保合理利润水平的基础上适当调高造价了。57.合同中未明确开工日期，是否根据监理签的开工日期算？

不行，规定只认施工许可证上的开工日期和合同中约定的开工日期。合同连开工日期都不约定，这个合同也是够可以的。58.收到预付款后的一两个月都没有大的材料进项，那是否预付款就直接交11%的税呢？

是的。所以施工企业要做好现金流筹划。59.营改增对造价人员最应该注意什么内容？

系统学习吧，问这样的问题一看就是不想系统学习投机取巧的人 60.已经中标，但是还没有开工的怎么算

目前认定老工程就是两个条件，不符合的都是新工程。也许后面会有这些模糊问题的解释。

61.请问管理费的系数调整是软件自动调整吗？ 广联达软件会自动调整。

62.结算已经评审，但财局还没确认，那该开什么票？ 5.1之后都是增值税票，只是一般计税和简易计税的区别。

63.请问，劳务分包公司为小规模纳税人，他们开具的增值税普通发票施工单位可以抵税吗，如果小规模纳税人去税局代开增值税一般纳税人发票又可否抵税？

小规模纳税人开的3%的增值税普通发票不可以抵扣，但是小规模纳税人去税局代开的增值税专用发票可以抵扣，税率也是3%。

64.问题：《关于建筑业营改增后调整广东省建设工程计价依据的通知（征求意见稿）》第八条，选择简易计税方法的建设工程老项目，税金调整为增值税征收率，其他参照执行营改增前的计价规定是否可以理解为采用简易计税的老项目，税金由3.477%调为3%，其他不变？ 这个问题规定没有给出很明确的算法。首先大家要理解3.477是怎么计算出来的，营业税3%，城建税是营业税的7%，教育附加是营业税的5%，综合税率=3%*（1+7%+5%）=3.36%，因为营业税属于价内税，所以不含税造价乘的计税税率就是3.36%/(1-3.36%)=3.477%。如果城建税和教育附加按增值税额纳税额为基数，那么简易计税的税率应该为3.36%，具体怎么计算建议咨询省造价站。