购房尾款ABS项目的评级要素浅析

第一篇：购房尾款ABS项目的评级要素浅析

购房尾款ABS项目的评级要素浅析

随着市场对此类产品认可度的加强，购房尾款贷款类原始权益人的资质不再集中于本身信用质量较高的主体，发行主体资质存在下沉的可能性。2015年，房地产行业ABS产品发行快速增长，主要的类型包括物业费ABS、物业租金ABS、类REITs和购房尾款等多种类型。截至2016年6月末，物业费ABS已发行11单、类REITs产品发行9单、购房尾款产品发行3单。购房尾款作为新型的基础资产，其关注度与日俱增。购房尾款的含义及市场发行情况购房尾款，在特定期间内，由原始权益人在专项计划设立日、循环购买日转让给管理人的，原始权益人依据购房合同自基准日（含该日）起对购房人享有的应收账款债权和其他附属权利。对于房地产开发商而言，是一种以个人消费信用为基础的应收款债权。购房尾款ABS的入池基础资产，限定于自客户与银行贷款合同（同时签订购房合同）后，至银行划款至房地产项目公司这一特定期间内的应收账款（见图），商业贷款按揭购房主要流程如下。

一般而言，购房者购房时需要签订相关《贷款合同》及《买卖合同》，在签订以上两份合同的当天，购房者需要缴纳不低于20%的购房首付款，同时向项目公司的客户专员开始提供完整的资料用来申请银行按揭贷款。在资料收集完整后，项目公司客户专员会向房产局递交预售备案的申请，各地房产局备案的流程各地区存在差异，整个项目楼盘的第一套出售房屋需要在取得预售备案申请通过的凭证后，才可与其他购房者资料一齐递交银行，申请按揭贷款。但自第二套房屋开始，项目公司客户专员只需要在取得房产局预售备案申请的受理凭证后，便可递交银行申请按揭贷款。一般情况下，银行审批通过后会在1至2天内放款。在银行取得他项权证之前，项目公司需要对购房者进行阶段担保。项目公司一般在楼盘竣工备案完成后，可办理项目的整体的产权证明，即后购房者可以办理个人的房屋产权证。目前市场上已发行的3单购房尾款ABS中，碧桂园一期为分期付款购房所对应的应收账款，此应收账款由购房人支付，不需通过银行；世茂ABS和碧桂园二期是传统的购房尾款，即通过银行商业贷款、公积金贷款或者组合贷等各类贷款形式而应收的尾款。传统的购房尾款具有期限短、风险相对较低的特点，如世茂ABS和碧桂园二期ABS初始基础资产的加权平均剩余期限分别为3个月和2个月年。而碧桂园一期ABS的回款回收期相对较长，同时无需通过银行风控审核，风险控制上不确定性较大。购房尾款的特点及问题购房尾款ABS的特点：

1、资产同质性强。基础资产均已支付不低于购房总额30%的购房款。

2、分散度良好。单个合同的应收款金额占比很小，债务较为分散。

3、回收时间存在不确定性。购房合同由签订至尾款放款的时间具有不确定性，主要体现在审批资料收集期限、房管局登记备案期限及银行审批耗费的时间。自购房者签订贷款合同至银行放款期间，购房尾款的回收时间存在一定的不确定性。（1）客户专员向房产局备案之前，需要向购房者收集完善个人资料，这段期间的时间取决于购房者的配合度。（2）房产局备案的流程时间会受国家政策或当地政策影响，但是同一时间内具有一定的规律性。（3）银行审批通过后，放款的时候受放款时间点影响，具有不确定性。例如：若按揭贷款通过时期在当年年末，由于银行资金紧张，会有推迟放款的可能性。同时，购房尾款的回收金额也具有一定的不确定性。银行审批人员会根据购房申请者的历史信用记录和收入情况，判断是否通过审批，或者是否减少审批通过的额度。在这种情况下，未通过的按揭金额需要由购房者自己承担，若购房者缺乏经济能力，则构成了一定的违约行为，需要缴纳购房总金额10%至20%的违约金。交易结构特点及关注要素在评级过程中，需要对专项计划的交易结构和基础资产的质量进行全面的分析。

（一）交易结构特点（1）资产池均具有折价发行的特点。以世茂尾款ABS为例，资产池应收尾款总额为77856.17万元，实际资产支持证券发行规模为60000万元，其中优先级54000万元。目前市场上发行的3单购房尾款均对应收账款本金折价入池，覆盖倍数约1.2至1.3倍。（2）交易结构中不仅利用优先或次级的结构进行内部增信，同时也可利用设置外部担保或维好承诺达到增信作用。例如，世茂尾款ABS由世茂房地产控股有限公司进行维好承诺，碧桂园一期尾款ABS由碧桂园控股有限公司进行外部担保，对两单尾款ABS产品形成有利信用支撑。碧桂园二期未设置外部增信措施，产品分层主要由基础自身质量来决定，其中AAA部分比例较碧桂园一期有所减少。（3）循环购买解决期限错配问题。由于购房尾款期限普遍较短、逾期情况较为普遍，且期限均具有一定不确定性，因此一般会设置循环购买机制，满足产品的期限配置。

（4）不合格资产赎回设置也资产端现金流提供一定保障作用。目前市场上发行的3单产品均设置了不合格资产赎回的机制，但是由于购房尾款回款期限具有一定不确定性，不合格资产的定义不同于信贷资产证券化中对企业贷款不合格资产的赎回。购房尾款中不合格资产赎回主要是由于项目开发资贷截流、因房屋质量问题应收款无法收回或有所减少这类情况下的不合格资产赎回。

（二）评级关注要素由于购房尾款对项目开发商自身的依赖程度较大，因此在评级过程中会从基础资产和原始权益人两个方面进行关注。

1、基础资产分析区域分散性。房地产项目或楼盘分散度可以一定程度上避免受同一地区经济下行或楼市政策影响，以至基础资产整体后期销售数量及收入的下降。楼盘项目以一线城市及二线核心城市为优质资产。金额分散性。单笔购房人占比超小，则单笔基础资产违约或逾期对产品端影响越小。

2、购房人资质情况购房人的基本情况如职业、收入水平对银行审批通过率及通过金额比例造成一定的影响。一般情况下，首套房购买者的购房用途主要为刚需，因此相对来说其违约的可能性相对较小。

3、付款方式不同的贷款方式，对违约成本和回款周期都会造成一定的影响。例如，银行商业贷款周期因各银行政策、放款时间节点、银行资金要求，在审批和放款速度上有一定差异。首付分期的方式则杠杆比例高，违约成本低于其余付款方式，违约可能性也相应高于其他付款方式。公积金贷款的回款周期则会受到各地的政策、审批效率、额度等因素的影响，例如个别城市要求房屋建设进度达到封顶才可发放公积金尾款。

4、灭失可能性灭失可能性是分析基础资产池损失情况的重要指标，当基础资产表现正常时，能够为证券化交易带来足够的流动性，而当购房者发生合同认定的灭失行为时，则需要对该部分应收账款认定为损失并予以核销。

灭失基础资产一般是出现以下任何一种情况的基础资产。（1）售房人未能履行相关商品房买卖合同项下的约定导致购房人退房或解除商品房买卖合同。（2）相关商品房买卖合同生效的法律前提条件未能得以满足或购房人履行商品房买卖合同项下支付应收款义务失去合法依据。（3）购房人消灭，包托法人被解散或自然人死亡，且不存在合法的应收款偿付义务继承人。

5、房价跌价可能性一般情况下，需要结合城市发展及其房价，对基础资产房价高低进行一定判断。若房价处于高位，在楼市出现大幅跌价时，出现恶意逾期的可能性较高，从而也会对入池资产的覆盖倍数产生一定影响。

6、历史逾期率对于购房尾款项目未来回收的判断主要是基于历史样本数据的情况，因此对于历史2至3年的历史数据的逾期和回收情况的统计对于未来现金的回收的预测也是十分必要的。

7、循环购买备选池情况由于期限配置的要求，购房尾款项目一般设置循环购买机制。因此，项目后期的备选池质量及项目储备对于循环购买期的现金流回收情况影响重大。一般情况下，交易结构中会相应设置加速清偿等机制提前进行优先级本金的偿付。

8、原始权益人情况（1）原始权益人的管理能力原始权益人房地产业务的经营和财务情况对未来项目的建设和推进均有较大的影响。同时，原始权益人对于购房人贷前的审核及贷后资料收集流程和效率对于购房尾款的回收也具有一定的影响。（2）预售款使用用途购房尾款项目入池房地产项目一般分散于多个城市，各地区房管局对预售款的使用用途可能进行一些限制。例如，某些城市可能要求预售款中5%需要作为保证金保留在账户中，或要求优先偿付工程款或开发贷等建设款项。结论整体而言，购房尾款ABS项目对于房地产企业而言是一种新型的盘活资产流动性的创新方式，受到越来越多房地产企业及金融机构的关注。尽管目前市场上已经发行的购房尾款项目仅3单，鉴于我国房地产企业数量众多，房地产行业去库存步伐加快，其发行潜力巨大。同时，随着市场对此类产品认可度的加强，购房尾款贷款类原始权益人的资质不再集中于本身信用质量较高的主体，发行主体资质存在下沉的可能性；而基础资产也将呈现多元化趋势，例如出现商业贷款、公积金等不同的贷款类型。

第二篇：房屋交付及购房尾款结清确认书

房屋交付及购房尾款结清确认书

买方:刘佑龙

卖方 :吴令蓉

买、卖双方根据已签订的‘住房买卖合同’及‘存量房买卖合同’，已于2018年4月23日至24日共同办理了相关房屋产权交易过户手续，买方也于24日支付卖方购房款220000元（贰拾贰万元整）。

为了确保买、卖双方的共同权利，在房屋尾款没有结清和房屋没有交付之前，买、卖双方有义务和责任共同完成该房屋相关事宜。

1、2018年4月26日，买、卖双方共同办理了水、电、气相关缴费及更名咨询。

1.1卖方垫支水费80元（水表读数1291—1318）,气费152.46元（气表读数155—309）（注:电费系电卡自行充值用电）。该垫支款由卖方与承租方张莉结清，与买方无关。

1.2水、电、气更名:经咨询,由买方持房产证、身份证和原电卡到相关部门办理，与卖方无关（注:待买方办理完电卡更名须将原电卡归还卖方处理）。

2、买、卖双方于2018年4月28日对该房屋的附属设施设备、装饰装修、相关物品的具体情况进行了现场确认，同时根据买方要求，卖方对相关的管道、煤气灶等已请人进行了维修。目前水、电、气三通，水、电、气三表运行正常。

3、装饰装修:房屋现状。

4、相关物品:物品现状归买方（详见房屋相关物品清单）。

5、承租方张莉与买方已答成口头协议续租该房，原交卖方押金1500元，卖方已于2018年4月24日退还张莉，已由张莉交与买方。

6、卖方原室内的钢琴，按合同仍寄存在买方屋内原处，待女儿房子装修好后搬走。买方和存租方均不得毁损。

7、买方原付定金10000元（壹万元整）冲减购房款后，目前尚余购房尾款5000元（伍仟元整）。

8、经买、卖双方商定，买方于2018年 月 日前结清购房尾款5000元（伍仟元整），卖方随即交付房屋。

买方签字:

卖方签字:

二○一八年

月

日

附:房屋相关物品清单

合同内物品:挂式空调、冰箱、全自动洗衣机、热水器（煤气）、抽油烟机、煤气灶1组、太阳能热水器、书柜2组、电视机、衣柜2组、实木沙发1组（3人座1个、单人座2个）、电脑桌、宽床（带习梦思）、小床、电磁炉、餐桌1套、饮水机。

合同外物品:电视柜、大小茶几1组。

买方签字:

卖方签字:

二○一八年

月

日

第三篇：房地产物业费ABS项目操作手册

房地产物业费ABS项目操作手册

目录

一、物业费ABS概述

二、物业ABS底层资产

三、物业费ABS基础资产入池标准

四、物业费ABS交易结构设计

五、物业费ABS四个核心实操问题

一、物业费ABS概述

物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同，一般而言物业合同期限较长，物业费用相对稳定。

二、物业费ABS底层资产

物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同。

1、物业服务合同的法律特征

物业服务合同是一种特殊的委托合同。由于物业管理行业的特殊性，在物业服务合同的履行过程中，参与各方（无论是物业公司，业委会或个别业主），均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同，只有在符合法律规定或合同约定的解除条件时，才可依法解除物业服务合同。物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。物业服务合同以特定劳务为内容，只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。

2、备案及双备案

物业服务合同是要式合同，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案。地方性物业管理规定中通常规定前期物业合同到主管部门进行双备案，即在县级以上建设局或房管局备案，以及在物价局备案。但物业合同的生效不以备案为前提，亦不因未办理备案而无效。例如，深圳经济特区物业管理条例（2008版）“第七十五条 物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。” 未及时办理物业合同备案可能会使物业服务企业面临行政处罚。

3、收费政府指导价

通常，普通住宅的物业服务收费需要执行政府指导价，并需要报当地价格主管部门备案；非普通住宅的物业费收费标准根据市场调节，由物业合同委托人与物业服务企业在物业合同中进行约定。如住宅项目收取的物业服务费高于当地政府指导价，物业公司面临行政处罚风险，收费合规性对基础资产现金流的稳定性构成影响。住宅项目收取的物业服务费高于当地政府指导价，存在物业公司被行政处罚、影响现金流稳定性的风险。

4、前期物业合同

项目尽调中，需审阅前期物业合同，就前期物业服务企业确定方式相关材料进行审阅，如招投标备案材料、主管部门批准采用协议方式选聘的相关证明材料。前期物业合同收费相关注意事项。关注并披露如未交付小区物业未能及时向业主实际交付而导致物业费无法按时足额归集对专项计划现金流的影响，充分揭示风险并提供缓释措施。

此外，鉴于开发商与物业管理公司通常为关联公司，开发商作为该期间的付款人将导致债务人集中问题，对专项计划的关联信息披露产生影响，需对该部分物业费用的入池比例、历史支付情况和延迟支付风险进行详细披露，关注其作为重要债务人的经营及资信情况。

5、合同有效期及续期

在合同期限上，业主委员会与物业公司签署物业服务合同通常期限固定，1-5年不等。同时合同可能存在自动续期条款，约定如到期未选聘新的物业公司/未续签合同，则合同持续有效。

基础资产直接为物业服务合同债权的，物业合同期限应与专项计划期限相匹配。对于不以物业服务合同债权为基础资产的，物业合同期限如果不能覆盖专项计划期限，管理人和律师应在专项计划文件中就合同续签事项发表明确意见，同时对投资者充分揭示风险并提供合理缓释措施。

6、停车管理费与案场合同

区别与停车费等租金形式的收费，由于物业公司并不拥有车位产权，物业公司只有基于物业管理服务而收取的的停车管理服务费可以入池。停车位服务费是基于原始权益人向停车位使用人提供车位、车库的公共设施设备运行及维护保养、清洁卫生、秩序维护等服务，并不包括车位的使用费用，因而停车位的权属并不影响原始权益人收取停车位服务费的权利。

案场合同通常为开发商与物业公司就营销中心、展示中心、售楼处或样板房而签订的物业服务合同。可以作为入池资产，参照前期物业合同执行。

7、包干制与酬金制

根据《物业服务收费管理办法》，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。在包干制下，物业合同的标的额可全额入池；酬金制下，仅合同中仅物业公司计提的物业酬金可入池。

8、持续经营

对物业服务公司历史经营情况进行核查，收入是否覆盖经营成本，并对未来的收入成本情况进行测算，关注其持续经营能力。对于成本无法覆盖的物业服务公司，建议设置股东支持、资金留存等缓释措施。

9、多个物业公司主体

根据资产证券化业务问答，专项计划可将原始权益人从第三方受让的资产作为基础资产。因此，可将各物业子公司的物业费转让至某一适格主体中，以此作为底层资产持有方，这种处理方式在现有案例中被广泛采用。

此外，专项计划也可以直接设置多个原始权益人，但须根据实际情况设置多个资产服务机构，在《资产服务协议》中明确约定各资产服务机构之间的关系以及相应的权责分工。

三、物业费ABS基础资产入池标准

物业费ABS通常为静态资产池。底层资产的入池标准如下：

1、合法有效

物业服务合同》依法成立且有效存续，合同内容未损害任何第三方权益，也不存在其他无效或可撤销或提前终止的情形；合同项下的应收账款相关的文件及权利凭证均合法、完整、真实、有效。

2、无权利瑕疵

《物业服务合同》的任何一部分或全部均不存在任何债务负担、质权、抵押权、留置权、抵销权或者第三方的其他有效的权利主张，不存在针对原始权益人或《物业服务合同》的、正在进行的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其它法律程序，也不存在潜在的针对物业公司或《物业合同》的、正在进行的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其它法律程序。

3、转让具备合法性

原始权益人（这里不一定是提供服务的物业公司）合法拥有基础资产，且基础资产上未设定抵押权、质权或其他担保物权；基础资产可以进行合法有效的转让，且无需取得委托人或其他第三方的同意。

4、前置条件

物业公司已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份物业合同项下的应尽义务；物业合同规定了双方的权利义务，物业费收取的前提是物业公司已经提供了相应的服务。

5、持续性稳定性

物业费现金流的持续性、稳定性。任一份物业合同项下的到期物业费的历史缴费率不低于80%；业主在物业合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利；入池物业项目数量多、分布广，使得基础资产具备足够的分散性，基础资产的现金流越稳定；关注物业合同是否存在自动续期条款。

6、物业类型范围 特定《物业合同》对应的物业住宅、商业、商住物业项目，不包括短期物业管理项目。

四、物业费ABS交易机构设计

物业费ABS采用何种交易结构，目前并无统一标准或明确的规定，建议综合分析项目综合情况后灵活运用。目前市场物业费ABS主要有以下三种交易结构：

1、单SPV交易结构

以华鑫-中南建设物业资产支持专项计划为例：（1）底层资产集中

中南物业在各地项目由多个物业管理子公司进行物业管理的情形。各物业管理子公司原始权益人与中南建设物业服务公司分别签订《物业服务费债权转让协议》（受让各子公司的基础资产）。最大程度提供高了原始权益人的主体信用情况，同时简化了特定原始权益人的信息披露内容。深圳证券交易所资产证券化业务问答（2017年3月修订），对于交易结构中涉及母公司从子公司受让物业合同债权的情形，项目文件中应明确约定在基础资产购买前已支付债权转让对价。（2）设立发行

计划管理人设立资产支持专项计划，投资者认购支持支持证券并缴付认购资金。（3）认购基础资产

计划管理人与原始权益人签订《资产买卖协议》，将专项计划资金用于向特定原始权益人购买其持有的物业收费债权。计划管理人与原始权益人签订《资产服务协议》，委托原始权益人作为资产服务机构对基础资产进行管理，资产服务机构根据《服务协议》的约定在每个物业费归集日将基础资产产生的现金划入资金归集账户，并将该现金流回款与中南建设的自有财产、中南建设持有或管理的其他财产严格区分并分别记账。（4）资金监管与专项计划资产托管

监管银行按《监管协议》的约定，在专项计划收款日将监管账户内全部余额划入专项计划账户，由托管人根据《托管协议》托管专项计划资产。（5）增信措施

发生差额补足启动事件时，差额补足人根据《差额支付承诺函》履行差额补偿义务。

在长城证券-康景物业资产支持专项计划项目中，除原始权益人提供差额支付承诺外，担保人（合生创展）承诺对原始权益人在《差额支付承诺函》项下的差额补足义务提供不可撤销的连带责任保证担保。

根据深圳证券交易所资产证券化业务问答（2017年3月修订），差额支付承诺人、担保人等专项计划相关参与方涉及房地产企业的，计划管理人和律师应对前述主体是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在被行政处罚或调查的情况及相应的整改措施和整改结果以及是否影响其履行差额支付和担保义务等出具明确意见。（6）分配与兑付

计划管理人根据《计划说明书》及相关文件约定，向托管人发出分配指令，托管人根据分配指令，将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券本金和预期收益。

2、双SPV结构优劣势 优势：

（1）双SPV结构通过基础资产“真实销售”可实现风险隔离，有效解决了单个专项计划SPV的风险隔离不彻底问题。

（2）双SPV结构可形成持续的、稳定的、规律的现金流。如底层现金流来源较为分散，支付周期（频率）不规律，通过嵌套一层SPV（信托或委托贷款，私募基金常见于REITS项目）有助于形成持续的、稳定的、规律的现金流（贷款本息现金流更为稳定，可持续）。由于行业特性，因物业合同到期不再续签、业主在以后延迟缴费或不缴费等原因，影响现金流稳定性。资产池中，若前期物业管理合同占入池基础资产的比重较大，由于其合同存续期限存在不确定性，一定程度上影响了基础资产现金流的稳定性。

（3）解决基础资产权属不明确的问题。基础资产底层现金流产生所基于的法律关系可能为双务合同关系，底层现金流指向的债务人对于是否按约支付费用可能主张抗辩权，原始权益人构建委托贷款关系可以解决该等问题。

（4）提高转让合法性。由于行业特点或特定条件限制，底层现金流直接转让受到限制、有难度或者转让程序较为复杂，通过构建委托贷款/信托关系可以避免转让受限。

劣势：

交易机构中法律关系变复杂，交易成本变高，需付出信托通道费。

3、双SPV结构——嵌套委托贷款

以招商资管－华南城物业费（第一期）委贷资产支持专项计划为例，嵌套委托贷款形式的双SPV物业费ABS交易结构如下：（1）构造委托贷款债权

原始权益人（华南国际工业原料城（深圳）有限公司）、委托贷款银行与物业公司（以下简称“第一亚太”）共同签署《委托贷款合同》，由原始权益人将货币资金委托给委托贷款银行，委托贷款银行第一亚太发放委托贷款原始权益人享有该委托贷款债权。

第一亚太及其分公司以旗下运营管理的《物业合同》项下的特定期间物业服务费收入作为委托贷款的还款来源。（2）设立专项计划（略）（3）购买基础资产

计划管理人根据与华南城签订的《资产转让协议》，以专项计划资金向华南城购买其持有的委托贷款债权。

委托贷款债权转让后，第一亚太及其分公司以旗下运营管理的《物业合同》项下的特定期间对应收账款债务人享有的应收账款质押给计划管理人（代表专项计划）。（4）增信措施

原始权益人就监管账户内的资金与当期委托贷款本息×110%金额的差额部分，承担差额补足义务。同时，在专项计划存续期间，华南城向第一亚太提供流动性支持保证其持续经营能力。（5）分配与兑付（略）委托贷款新规影响？

2018年1月《商业银行委托贷款管理办法》正式落地, 委贷新规对委托贷款资金来源作出了限制性规定，原始权益人如果以银行授信资金、其他债务性资金等资金作为委托贷款资金，存在商业银行无法接受委托资金发放委托贷款的风险。

4、双SPV——嵌套单一资金信托

以华林-新和昌物业费信托收益权资产支持专项计划为例：（1）设立单一资金信托

原始权益人（中瑞集团）与信托公司签订《信托合同》，设立单一资金信托，原始权益人获得信托收益权；（2）发放信托贷款

信托公司与借款人签订《信托贷款合同》，构建信托贷款，以物业费收入作为信托贷款的主要还款来源，原始权益人将特定期间物业服务合同项下的物业收益应收账款质押给信托公司。（3）设立专项计划（略）（4）购买基础资产

计划管理人根据与原始权益人（中瑞集团）、信托受托人签订的《资产买卖协议》，将募集资金用于购买原始权益人享有的信托受益权。

其后物业资产服务机构、基础资产服务机构、计划管理人签订《服务协议》，资产服务机构提供与物业资产和基础资产有关的管理服务及其他服务。（5）外部信用增级

由差额支付人、担保人对专项计划提供增信。差额支付承诺人与计划管理人签署《专项计划差额支付承诺函》，发生任一差额支付事件，差额支付承诺人支付优先级资产支持证券当期的预期收益和所有本金的差额部分承担补足义务。担保人与计划管理人签署《专项计划担保函》，担保人对对特定原始权益人在《差额支付承诺函》项下所承担的差额支付义务承担连带保证责任。另外一种外部信用增级途径是通过信托贷款的担保措施达成。（6）分配与兑付（略）

五、物业费ABS四个实操核心问题

1、既有债权和未来债权的区别

物业管理费是指物业公司依据物业合同向业主（一般多适用于住宅物业）或承租人（一般多适用于商业、办公、仓储等地产）收取的物业服务费（还可以包括停车管理服务费用等，视物业合同而定）。

在实际操作中，物业费ABS的基础资产有一些特殊，包含既有债权和未来债权的一个双重属性。

既有债权是指该债权已经形成，从会计角度考虑，就是基于我提供的劳务所形成的债权。在未来一段时间内，我会收到一笔服务对价（现金流），这类债权的金额是比较确认的，会确认一笔应收账款。

比如A物业公司给10个小区提供物业管理服务，假设每平米物业费5元，一共10万平米，那根据合同，我下个月会收到50万的物业费收入。

而未来债权，比如CMBS、类REITs等形式，是基于我持有了这个物业资产，资产预期未来会给企业带来经济利益，但具体这个利益（即未来物业费收入）有多少，是一个不确定的因素，因为未来物业费可能会上涨会下跌，而且物业公司也可能因为经营不善，服务不好等因素被替换掉，他会面临很多的不确定因素。

2、双SPV的选择：委托贷款还是信托受益权？

对于未来债权这类不太稳定的现金流，我们一般会采用双SPV的形式，常见的操作方式有委托贷款和信托受益权两种方式来稳定这个债权，也有直接转让合同债权的，但很少见。

这里我们主要探讨下委贷和信托的利弊。

首先信托的费率是略高于委贷的，但受限于委贷新规的影响（募集资金不能放委贷），目前在与银行的沟通过程中，会遇到重重困难。其次，就是过桥方的问题。委贷业务是银行受委托人将资金发放给贷款对象。在转让委贷债权之后，还款的时候钱是先回到委托人账户，再回到专项计划，如果委托人是你的差额补足方或者关联方企业，那还好处理一些。如果委托人是我们找的一个过桥机构，就比较麻烦了。

比如下图，明华物业通过晋城银行提供过桥服务。

第三，在发生风险时，委贷行会拒绝追索，但信托必须以自己名义追索起诉。第四，存在抵押质押时，信托的担保权利人很明确是信托公司。委贷的担保手续谁去办，担保物权人登记为委托人还是贷款银行?这一点各地做法都不一样，我相信连银行自己也未必搞的清楚。

因此，实务中选取信托受益权更为常见，由于近期信托公司压通道规模，通道费上升，目前应对的方式主要是采用财产权信托来构建，这也是没有问题的。

3、没有签订物业合同如何处理？ 这里有两类情况，第一是前期物业合同的情形。

根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业是由业主或业主大会选聘的，其中第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

什么意思呢？由于很多楼盘刚开始销售的时候，没有成立业主大会，因此开发商会先选定一家物业服务企业先做好服务工作，这个时候是没有签订物业合同的，这是一种可以接受的情况，如不出现解聘等重大事件，没有太大影响。第二个情况是物业合同到期，是否必须续签？

假设业主和物业服务企业签了3年的服务合同，后续物业费我们一般会在银行办理托收，银行到点自动扣钱。因此从物业公司的角度考虑，如果合同到期，他也不会特别要求与业主续签，反正钱都收了。

那我们在挑选基础资产的时候，如果遇到这类合同到期未签的情况，如何处理呢？

这时作为管理人，我们可以与项目律师沟通，判定物业服务企业与业主之前是否存在“事实物业合同关系”，并在法律意见书中注明。

从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定可知，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。简单说，就是物业服务合同到期了，但服务仍在继续，合同仍在正常履行，则业主仍需按原约定标准支付物业费。

在一些地方法院网站上，也发布了一些业主以合同到期为由不交物业费的案件，比如大庆：

4、入池资产的是按毛收入还是净收入？

在目前的实务操作中，物业费主要以毛收入来入池的更多一些，就是把物业服务企业的全部现金流都入池，做账户监管，这样才能满足发行规模的要求。那既然所有的现金流都被监管了，用来偿付ABS利息了，物业公司的日常费用营业成本怎么处理？人吃马喂都是需要开销的啊。

实务中一般由股东或者差额补足机构出具支持承诺等补足措施，这样一来就可以保证物业公司的正常经营。

第四篇：项目管理要素

项目管理需要着重控制的要素

一、质量控制

工程项目管理中的质量控制五要素

1、人的因素

人的因素主要指领导者的素质，操作人员的理、技术水平，生理 陷，粗心大意，违纪违章等。施工时首先要考虑到对人的因素的控制，因为人是施工过程的主体，工程质量的形成受到所有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素。首先，应提高他们的质量意识。施工人员应当树中五大

观念即质量第一的观念、预控为主的观念、为用户服务的观念、用数据说话的观念以及社会效益、企业效益（质量、成本、工期相结合）综合效益观念。其次，是人的素质。领导层、技术人员素质高。决策能力就强，就有较强的质量规划、目标管理、施工组织和技术指导、质量检查的能力；管理制度完善，技术措施得力，工程质量就高。操作人员 应有精湛的技术技能、一丝不苟的工作作风，严格执行质量标准和操作规程的法制观念；服务人员应做好技术和生活 服务，以出色的工作质量，间接地保征工程质量。提高人的素质，可以依靠质量教育、精神和物质激励的有机结合，也可以靠培训和优选，进行岗位技术练兵。

2、材料因素

材料（包括原材料、成、半成、构配件）是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。所以加强材料的质量控制，是提高工程质量的重要保证。影响材料质量的因素主要是材料的成份、物理性能、化学性能等、材料控制的要点有：1）优选采购人员，提高他们的政治素质和质量鉴定水平、挑选那些有一定专业知识。忠于事业的人担任该项工作。2）掌握材料信息，优选供货厂家。3）合理组织材料供应，确保止常施工。4）加强材料的检查验收，严把质量关。

5）抓好材料的现场管理，并做好合理使用。6）搞好材料的试验、检验工作。据统计资料，建筑工程中材料费用占总投资的70％或更多，正因为 样，一些承包商在到工程后。为谋取更多利益，不按工程技术规范要求的 种、规格、技术参数等采购相关的成 或半成，或因采购人员素质低下，对其原材料的质量不进行有效控制，放任自流，从中收取回扣和好处费。还有的企业没有完善的管理机制和约束机制，无法杜绝不合格的假冒、伪劣产 及原材料进入工程施工中，给工程留下质量隐患。科学技术高度发展的今天，为材料的检验提供了科学的方法。国家在有关施工技术规范中对其进行了详细的介绍，实际施工中只要我们严格执行，就能确保施工所用材料的质量。

3、方法因素

施工过程中的方法包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等。施工方案正确与否，直接影响工程质量控制能引顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增

加投资。为此，制定和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。

4、机械设备

施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑结构形式、施工工艺和方法、建筑技术经济等合理选择机械的类型和件能参数，合理使用机械设备，正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。

5、环境因素

影响工程质量的环境因素较多，有工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点，如气象条件就变化万千，温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一分项、分部工程的环境。因此，根据工程特点和具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。此外，冬雨期、炎热季节、风季施工时，还应针对工程的特点，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作业等，拟定季节性保证施工质量的有效措施，以免工程质量受到冻害、干裂、冲刷等的危害。同时，要不断改善施工现场的环境，尽可能减少施工所产生的危害对环境的污染，健全施工现场管理制度，实行文明施工。“百年大计，质量策一”。工程施工项目管理中，我们要站在企业生存与发展的高度来认识工程质量的重大意义，坚持 “以质取胜”的经营战略，科学管理，规范施工，以此推动企业拓宽市场，赢得市场，谋求更大发展。

二、安全控制

1、充分认识安全工作的重大意义，坚持“安全第一、预防为主”的原则。

2、加强对项目相关人员的安全教育与资质确认，现场必须有安全员，安全员必须接

受过正规的培训，必须持证上岗。施工中具有良好的安全记录。

3、加强施工技术交底、安全交底，注重编制有针对性的安全技术措施 每个项目都有其不同的特点，施工队伍应该针对每个项目的不同特点编制有针对性的安全技术措施和方案。为了确保施工队伍在施工中采取正确有效的安全措施以保障项

目的安全，作为项目经理要组织进行详细的施工技术交底和现场调查。一个合理、有

效的施工安全技术措施并能够在项目施工过程中得到认真的执行是项目得以顺利实施的良好保障。

4、加强安全检查制度是项目安全管理工作的重要手段

5、加强现场危险源控制，加强施工与生产的协调

总之，安全管理是大事。每个项目经理在每个项目的管理过程中，都必须结合项目本

身的特点对安全予以高度的重视。只有安全管理做好了，才能真正将项目管理搞好。

三、进度控制

1、高度重视工程项目施工准备

工程项目施工准备是施工生产的重要组成部分，是拟对工程目标，资源供应和施工方案的选择，及其空间布置和时间排列等诸方面统筹安排，是土建施工和设备安装得以顺利

进行的根本保证。因此，认真做好施工前的技术准备、物资准备、劳动组织准备、施工

现场准备、施工场外准备等，对合理供应资源加快施工速度，提高工程质量，确保施工

安全，赢得社会信誉都有重要作用，要加强工程项目进度控制，就必须高度重视工程项

目准备，做好施工前准备。

2、按照项目合同工期要求，编制施工进度计划

按合同工期，完成施工任务，这既是合同要求也是实现企业经营目标的需要。在这一点

上，建设单位(业主)同施工单位双方的利益是完全一致的。因此，加强施工进度控制，确保合同工期履约，是项目经理的基本职责和主要工作内容。计划是控制的前提，没有

计划，就谈不上控制，控制就是将实际值与计划值进行比较，找出期间的偏差，然后进

行反馈调整。编制施工进度计划，就是确定一个控制工期的计划值，并制定出保证计划

实现的有效措施，保证工期计划合同工期的完成。

3、项目进度计划的编制依据

依据长期从事施工生产经营管理实践和施工进度控制理论知识，笔者认为，项目施工计

划的编制依据：

(1)本项目的工程承包合同。合同中工期的规定是确定工期计划值的基本依据，合同规

定的工程开工、竣工日期，必须通过进度计划来落实。

(2)本项目的施工组织设计。这个资料明确了施工能力部署与施工组织方法，体现了项目的施工特点，因而成为确定施工过程中各个阶段目标计划的基础。

(3)企业的施工生产经营计划，项目进度计划是企业计划的组成部分，要服从企业经营方针的指导，并满足企业综合平衡的要求。

(4)项目设计进度计划。图纸资料是施工的依据，施工进度计划必须与设计进度计划相衔接，必须根据每部分图纸资料的交付日期来安排相应部位的施工时间。

(5)材料和设备供应计划。如果已经有了关于材料和设备及周转材料供应计划，那么，项目施工进度计划必须与之相协调。除上述五点编制项目进度计划作为主要依据考虑外，还应注意有关现场施工条件的资料，主要包括施工现场的水文、地质、气候环境资料，以及交通运输条件，能源供应情况，辅助生产能力等。还要在编制项目施工进度计划之前，对已建成的同类或相似项目的实际施工进茺项目施工进度计划之前，对已建成的同类或相似项目的实际施工进度进行收集，并认真进行分析、整理，列出控制的约束条件，明确影响工期达到强制时限，为编制项目进度作好充分准备。项目管理论坛。

4、项目施工进度计划的优化

用来控制项目施工进度的计划应该是优化的计划。计划的优化，是提高经济效益的关键。施工工期、资源投入量与成本消耗量，是三个相互联系又相互制约的因素。项目施工进度网络计划的优化，就是通过合理的改变工序之间的逻辑关系，充分利用关键工序的时差，科学地调整工期与资源消耗使之最小，不断地改善初始的计划，在一定约束条件之下，寻求优化的项目进度计划。在项目施工中，采用不同的施工组织方案，工程成本会不相同。寻求成本最低的计划方案，是施工进度网络计划优化的重要内容。工程成本由直接费用和间接费用组成。一般说来，直接费用低的计划方案，工期比较长;为了缩短工期，需要采用效率更高的施工机械或施工工艺，直接费用往往就要增加;如果不改变效率，就需要投入更多的人力和物力，增加资源的使用强度，那就势必要扩大现场的临时设施和附属企业的生产规模，增加一次性费用的投入，其结果也要导致直接费用的增加。通常项目经理部总是优先彩用那些增加费用不多而缩短工期效果显著的方法。不过，随着工期的缩短，直接费会更快的增加。间接费与项目施工的关系不那么直接，无论现场施工情况如何，每天大体上总要发生那么多费用。工期越长费用越多，费用与工期成正比。

四、成本控制 ⒈加强事先控制的措施。

一是要加强制度建设。项目开始前，应结合企业的特点和实际情况,必须建立严格的成本管理制度,并具有一定的操作性、可行性。项目成本管理制度一旦建立,必须按规章制度进行操作,具体落实到每个人或部门任何领导或任何人首先要以身做责。但是制定制度时一定要详细具体,包括数量、质量、费用、责任大小、职责范围、奖罚办法、工期、措施等一系列问题制度建立越严密越详细越能保证项目进行过程中不出现漏洞,避免建设过程中预想不到的意外情况发生而带来的后果,没有规矩不成方圆,对具体的操作人员来讲能够有章可循,规章制度的顺利执行,才能为企业的经济效益创造条件。

二是对项目成本费用的进行预测与计划。项目开工前必须作科学的分析论证,预测出完整项目所需要的总成本额,以此作为进行计划成本控制与目标考核的依据。对每一个项目的开展,都应当有精心的预测,以免造成不应有的失误。项目部人员应做好项目开工前的准备工作,选定先进的施工方案,选好合理的材料供应商,制定好该项目的成本计划,做到心中有数。在建设中严格审批,从而达到控制支出的目的。

三是控制主要材料成本支出。一方面，在数量上,首先把住材料进场关,防止备料过程中材料数量亏吨现象。其次还要避免在项目开展过程中材料数量的损失浪费现象和料场保管过程中的流失现象,如果控制好材料运行中这“三个环节”完全可以保证材料数量避免亏吨现象。另一方面，在价格上,防止价格偏高现象。首先要了解市场价格以及产地、质量、厂家实力信誉情况,做到货比多家,以最低的价格选购同样数量的材料,既保证质量又达到成本价最低。

⒉加强事中控制(程控制)的措施。

应做到：一是加强信息化管理,提高统计分析的管理水平。要积极创造条件、优化施工方案、改进施工工艺、严格落实质量责任、克服质量通病,用杜绝质量事故、不停工、不返工来有效节约成本。安全是获取效益的保证。首先安全是项目管理中最重要的任务。项目安全管理必须要及时进行危害辨识,确定项目中安全管理重点部位,加大安全设施投入,落实管理责任和保证措施,同时项目安全主管经理和安全员要深入施工现场,确保万无一失。三是加强检查监督工作。要随时检查制定的规章制度落实和执行情况,与每道工序工艺和技术规范操作情况,控制好管理人员手中的权力,各负其责,检查监督各个环节的落实情况,发现问题及时解决、及时处理,做到信息反馈及时。

⒊加强事后控制的措施。

进行事后分析是下一个循环事前控制科学预测的开始,是成本控制工作的继续。在坚持每个项目都实行综合分析的基础上,及时检查、分析、修正、补充,以达到控制成本和提高效益的目标。这些措施包括：一是进行成本费用分析。成本费用分析要以施工管理强弱、技术管理高低、材料费用节超、人工费用多少、机械使用费用大小、其他直接费支出情况、管理费用增减、预算收入余缺等为切入点。成本费用分析内容、数据必须真实准确,常用因素分析法进行分析对比,找出偏差原因,提出挖潜措施,改进成本管理工作,以提高企业的经济效益。二是开展项目责任成本执行情况考核。必须落实项目责任,做到完工一个、清理一个、考核一个、奖惩一个。

第五篇：公司项目及研究报告评级办法

公司项目及研究报告评级办法

公司项目及研究报告评级办法

一、项目评级好范文

1.项目评级指对单用户、多用户市场研究项目级别的评定。

2.项目完成后，项目负责人组织项目组成员进行总结，形成书面材料递交公司总裁。总裁或总裁指定领导组织有关人员对项目进行评级。好范文

3.总

裁或总裁指定领导对项目级别进行最后审定。

4.项目级别实行五级制，由高到低依次是：优、良、中、合格、差。

5.项目级别的确定包括两大方面：

(1)研究报告级别的确定。包括报告的实用或学术价值、结构框架、词句组织等。

(2)项目组织实施进程级别的确定。包括项目可行性方案的质量、项目实施的效率、项目实施效果、项目经济效益等。

6.对不同级别的项目实行相应的奖惩。好范文

二、研究报告评级

1.研究报告评级包括单用户报告、多用户报告(含半/报告)、媒体刊登文章的评级。

2.研究报告定稿以后,总裁或总裁指定领导组织相关人员对报告评级。

3.研究报告级别实行五级制，由高到低依次是：优、良、中、合格、差。

4.研究报告级别的确定包括以下方面:

(1)报告的实用或学术价值；

(2)报告的结构框架；

(3)报告的语辞组织；

(4)报告的反馈效果,主要指客户反馈效果或社会反馈效果。

5.对不同级别的报告实行相应的奖惩(纳入项目评级范畴的报告按项目评级奖惩标准执行)。

（附：项目评级奖惩标准）