物业管理费用收缴管理讲稿

第一篇：物业管理费用收缴管理讲稿

物业管理费用收缴 讲稿

各位同志们大家好，今天我要讲解的是第五章：物业费用的管理。

物业公司要维持正常的运转，需要收取物业管理费、停车费等必要费用，因此，必须做好费用收缴管理工作。物业费用的管理主要包括物业管理费的收缴、车辆费的收缴、有偿服务费及拖欠费用的收缴。

我们首先看第一点：物业管理费的收缴。

物业公司依据《物业管理服务合同》为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据《物业管理服务合同》应当支付的费用即为物业管理费。在物业管理费的收缴中我们需要了解以下三个方面：物业管理费的构成、物业管理费的收缴程序、物业管理收费难的应对措施。

根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，住宅小区公共性服务收费的费用主要包括以下几部分。

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，工资标准和福利费的计提应符合国家的有关规定，并结合当地经济水平加以规定。

2.公共设施、设备日常运行、维修的保养费，包含水电费，各类系统维护费、道路维护费，更新储备金，不可预见费等。

3.绿化管理费，包括工具资料费，水费，景观再造费等 4.保安费，包括系统费用，器材费用等

5.办公费主要包括办公用品费用，交际费用，社区文化费用，车辆费用，广告宣传费用等

6.物业管理单位固定资产折旧费

7.保险费，指为小区房屋配套设施、设备所投保险支出的费用等

8.法定税金，指物业管理公司提供小区服务所收取的应计税部分的收入，按服务性行业收取营业税

9.利润，该利润由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定 接着，我们一起看一下物业管理的收缴程序

1.月末物业公司、相关部门对次月应收费用进行计算 2.月初物业公司向业主（用户）发放收费通知单 3.收费部门按照规定时间进行收费

4.月末，收费部门对本月欠费情况进行统计，并在月初向相关部门或物业公司提交欠费明细表

5.物业公司每季对收费情况进行统计分析，并提出相应的改进措施及建议 6.对即时收取的费用，至少需两人以上经手，并保持单据的可复核性

在物业管理费的收缴时，我们可能会遇到收费难的情况，为了更好的克服这些困难我们可以采取以下几种应对措施

1.友善面对业主（用户）的咨询，当业主针对物业管理收费问题进行询问时，物业管理人员要耐心的回答并且做好沟通工作 2.多走访业主，多做沟通工作，因为业主欠费各有原因，物业公司应多走访，了解欠费原因，经过沟通大多数是能改变态度的

3.与业主之间建立和睦的关系，在平时应从各个方面加强联系。例如在节假日时悬挂条幅，向业主表示祝福，或设置其他宣传标识，表达物业公司的服务热情，以便在收费时与业主很好的沟通

4.借助业主公约和业主委员会的力量，按时依约交费是业主公约中规定的每个业主的应尽的义务。物业公司应宣讲业主公约精神，发挥业主公约的基础制约作用

5.改进服务、计费方式和收费办法，物业可以尝试提供弹性服务项目，按项目收取服务费，并公开收支账目，给业主更多、更灵活的选择权和知情权，从而增强缴费主动性。6．物业管理收费公示，物业管理收费公示是为了让业主充分了解收费项目，服务内容，增加缴费透明度。

7.完善物业管理服务合同，严格依约行事，物业公司与业主应制定明晰的合同，详细明确约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等内容，为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下良好基础。

8.弄清业主拖欠原因，密切关注应收账款 的收取情况 当欠费情况发生时应弄清欠费原因和意图，采取相应的应对方式。一般来讲拖欠时间越长，催收难度越大，款项收回的可能性也有越小。

9.选择恰当的收费选择恰当的收费策略，对欠费业主保持足够的压力 10.建立应收款项坏账制度，真实反映应收账款的收取情况。以上部分就是物业管理费的收缴，接着我们看一下车辆费的收缴。

车辆费是停车场管理人员对停放车辆收取的费用，主要包括固定车位和临时停车费。我们会从五个方面学习车辆费的收缴，包括停车场收费的管理流程，固定车位的分类及收费，临时停车费的收缴，对于车主不要票情况的处理，车辆临时性停放服务费收费的核查

停车场收费管理流程包含四方面：

1.领票、领卡，物业公司收款员需到财务部领取停车场发票，到工程技术部领取车卡，两部门要将领取情况登记在案

2.收款、发票（发卡），物业公司相关人员根据车位使用情况收款，按时交接，要求做到票款相符

3.报账、提交报表，每月要及时报账、提交报表 4.核实、统计分析，核实票款，对收入进行统计 在进行固定车位的分类时应该分私家车位和出租车位。

1..私家车位，对于私家车位应 根据收费标准公示牌收取停放服务费。

2..出租车位，依据车主与物业公司签订的车位租赁合同，约定车辆停放的的专用车位为出租车位，并收取停放服务费。临时停车费的收缴

1.临时停放服务费由车管员直接收取，即时开票。2.车管员应于交接班之前点清临时车位停放服务费票款，填写“停车场交接班记录“，一并交给接班人员；次日早班车管员下班后与收款工作的主要负责人结清票款，并填写“停车场临时性停车服务费收款日结单”。

3.收款工作的主要负责人、车管员之间应建立双向沟通机制，掌握车主缴费情况。如果遇到车主不要票，也应分类处理

1.对于临时性停放车辆的车主不要发票的，车管员应首先劝其收票，劝说无效的情况下在发票的业主联上和出入小票上著名“不要票”

2.对于办理固定车位不要发票的，应首先劝其收票，在劝说无效的情况下，应将发票装入信封，投进业主信箱 车辆临时性停放服务收费核查

1.对于未实现智能化管理的停车场客户服务人员应按规定填写好“车辆临时停放服务收费情况核查表”

2.对于智能化管理的停车场，客户服务人员直接从软件中提取统计数据填入“停车场临时性停放服务费收款日结单”

3.核查时发现问题，要及时向经历或客户服务主管反映

以上，是车辆费收缴时的注意事项，最后我们看一下，有偿服务费及拖欠费用的收缴 有偿服务费的收缴的程序如下

1.有关部门工作人员在提供各种有偿服务时，应根据收费标准计费，并请业主在服务单上签字确认

2.各部门主管根据服务单对本部员工的计费项目进行审核，在部门审核栏中签字确认 3.各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计审核保管 4.财务部会计应在2个工作日内填写“收费通知单”

5.财务部会计应在每月28日前将所有的“收费通知单”交财务部主管审核 6.委托银行代收的费用，出纳员应于银行每次托收的2日内，到银行抄录收缴数据 7．出纳员在规定交费期限后的3日内，编制“费用收缴明细表” 报财务负责人审核 拖欠费用的催缴包括管理费的催缴和停车费的催缴，管理费催缴的基本程序有以下4步：

（1）物业公司在进行催缴之前，应核对无误之后再向业主发放通知单（2）物业公司及时与业主沟通，了解原因并根据不同情况，制定缓交期限（3）对欠费大户，物业经理应亲自登门拜访并作解释和劝导工作（4）若业主拖欠一年以上，物业公司可以用法律手段强制收回 在管理费用催缴的同时应在公告栏公布欠费业主名单

对于顽固拒交的业主应联合业主委员会共同做工作，采取行政仲裁或寻求司法解决等途径和手段以求问题的最终解决。

在催缴停车费时 物业公司应每月检查停车费的交缴情况，列出停车费到期的车辆及车主清单交护卫主管，由护卫主管安排车管员口头通知车主，对于未交停车费超过两星期的车主，有车官员通知车主

谢谢大家

第二篇：物业管理费用收缴程序

物业管理费用收缴程序

更新：2011-10-21 阅读： 栏目：财务

物业管理费用收缴程序提要：用户收到费用催缴通知单后，在一个星期内仍未缴纳费用时，收费员应继续做好费用催缴名单的统计并报部门负责人和财务部审核确认无误后，将其复印一份及时交客户服务部进行处理

物业管理费用收缴程序

1.0目的

加强对物业管理费用收缴的规范管理，确保物业管理费用收缴工作的顺利开展。

2.0范围

适用于管理费用的收缴。

3.0职责

3.1总经理负责费用收取的监管。

3.2财www.xiexiebang.com务部负责对费用收取工作的具体监控、指导。

3.3机电设备部负责抄水、电表。

3.4客户服务部收费员负责各项费用的收缴工作，并编制相关报表上报财务部。

3.5客户服务部负责管理费用催缴工作的过程实施和控制。

4.0方法与作业程序

4.1 物业管理费用：主要指物业管理费、空调管理费、水电费、装修管理费用、有偿服务费用、有偿维修费用等，物业管理费用的收缴标准请参见《物业管理费用收取标准》。

（注：空调管理费含空调使用费、空调维护费，是直接由深圳市电信局收取的）

4.2管理费的计算日期与会计期间相符，水电费的计算日期是每月的25日至下月的24日止为一个月。

4.3物业管理费用的集中收缴日期是：每月的1日至10日收取当月的管理费用和上月的水电费。

4.4物业管理费用的收缴步骤

4.4.1日结算费用的收缴程序

4.4.1.1收费员根据当天收费情况，编制《日收费清单》经客户服务中心经理签字后，连同当天开具的所有单据（收据、发票）及原始单据和收入（现金或支票）送交财务部，财务部核对确认签字后，收费员须复印一份留底，留待客户服务中心半月核算，并作为中心很重要资料保存。

4.4.1.2收费员应每半月和每一个月上报一次半月和一月的所有收入，填制《收费汇总表》经客户服务中心经理签字后送交财务部，经核实无误，加盖公章后复印一份留底，并作为中心重要资料保管。

4.4.2 月结算费用的收缴程序

4.4.2.1 由机电设备部负责水、电的管理人员在每月25日左右对用户的水、电表进行抄读，并将抄读结果及时记录于《用户水、电抄读记录表》，全部抄读结束后，应及时将抄读结果报给客户服务部收费员，同时应复印一份留底。

4.4.2.2机电设备部维修人员应在维修完成后及时将《服务联系单》的第三联交给客户服务部收费员。

4.4.2.3 收费员及时根据机电设备部人员抄读的水、电结果、《服务联系单》的维修费用和用户使用物业的实际情况做好记录，并编制出《月应收管理费用明细表》。

4.4.2.4收费员将《月应收管理费用明细表》经客户服务中心经理签字后于每月28日左右报财务部审核，经审核如有差错，应及时更正；如无疑问，财务部人员应在财务审核栏审核。

4.4.2.5 收费员应在每月30日前根据《月应收管理费用明细表》编制出《管理费用收缴通知单》确认无误后申请在《管理费用收缴通知单》上加盖公司公章。

4.4.2.6 收费员将有效的《管理费用收缴通知单》（已加盖公司公章）交客户管理员派发给各客户。

4.4.2.7 客户管理员以电话通知、人工派送、Email传递等方式将全部《管理费用收缴通知单》及时通知用户，并填写《文件签收登记表》，做好有关质量记录登记。

4.4.2.8在集中收缴日期内，收费员及时收缴用户的各项管理费用，及时与财务部核对，查询客户的缴费情况并做好相关的记录。

4.5物业管理费用的催缴

4.5.1 《管理费用收缴通知单》发出15日后，用户未及时交纳管理费用时，收费员应及时填写《管理费用催缴名单》（原件留底）做好统计，并报部门负责人和财务部审核确认无误后，复印一份及时交客户服务部进行处理。

4.5.2 由客户管理员按其名单首次开具《管理费用催缴通知单》（盖章后）以人工派送的方式送给用户，并由用户在《文件签收登记表》上进行签收，同时客户管理员应及时与用户有关负责人进行沟通，确实做好费用催缴工作。

4.5.3用户收到费www.xiexiebang.com用催缴通知单后，在一个星期内仍未缴纳费用时，收费员应继续做好费用催缴名单的统计并报部门负责人和财务部审核确认无误后，将其复印一份及时交客户服务部进行处理，客户管理员收到后则应立即第二次开具《管理费用催缴通知单》以人工派送形式再次拜访用户并了解原因，同时还应做好与用户的沟通协调工作，直到用户有一个妥善的答复。

4.5.4用户第二次收到费用催缴通知单后未在五天内及时交清，则收费员在派发下个月的管理费用通知单时，自当月16日起每日按应缴管理费总额的万分之五计收滞纳金，并及时交相关部门审核和公司领导

物业管理费用收缴程序提要：用户收到费用催缴通知单后，在一个星期内仍未缴纳费用时，收费员应继续做好费用催缴名单的统计并报部门负责人和财务部审核确认无误后，将其复印一份及时交客户服务部进行处理

批示（或盖章）后，由客户服务中心按照公司意见进行处理。

4.5.5《管理费用催缴通知单》以书面形式和人工派送的方式传达二次为准。

4.5.6超过二次后，用户仍未缴纳管理费用时，则物业管理公司可采取有效的措施对拖欠用户进行处理。

4.6 用户欠费的管理措施

4.6.1 欠费用户的条件：欠费在1个月以上的用户均为欠费用户。

4.6.2 物业管理公司对欠费用户在1个月至3个月内可采取的管理措施主要有：

a）2个月内由公司领导出面进行协调解决；

b）欠费达3个月以上（含3个月）的用户，物业管理公司有权对欠费用户采取有效措施。具体由客户服务部主任根据公司要求组织落实。

d）所有欠费用户未经物业管理公司许可均不允许搬出公司物品，直到交清所欠费用或经过法院判决办完有关手续为止。

第三篇：物业管理费收缴想法

又一年了，不管怎么样，领导终于考虑了我的工作安排，虽然有点屈才，但毕竟是我和领导的接触太少，和我本人刚直不讹的性格，决定着我不吐不快。去物业的这几天，明查暗访有一点想法：物业公司的生存关键在于它的循环运转，不能靠中心补贴。而循环运转的核心在于它的资金运转，也就是物业管理费的收缴。而咱们的物业管理费的收缴率很低，最低时不足30%————？

造成欠费的原因主要原因：

内因有三个：一是物业公司服务不到位，令业主不满意，但一般是个别业主，很少引起大范围欠款。二是房屋出现质量问题，比如天花板掉落和漏水问题，但业主难以找到开发商解决问题，会通过拒交物业管理费，希望物业公司进行处理。三是开发商或物业公司侵权，对承诺的事项执行不到位，或占用公共用地，销售车位等，有些问题是由于法律对权益界定不明确引起，可能导致大范围拒交。

外因一是物业管理混乱、服务质量较差或者存在违约行为；二是当未实际居住或房屋出租时，业主往往以未享受到物业管理服务而拒缴物业管理费；三是未签订物业管理服务合同，实践中有物业管理公司应当与业主委员会之间签订物业管理服务合同，而不需单独和每位业主签订合同，由于未订立物业合同，也有业主们会以此为由而拒不交物业管理费用；四是无正当理由。

有一个思路，就是将物业管理费纳入信用体系中，同时物业管理公司也建立一个诚信体系,业主一旦欠费，不管是水电费，还是管理费，都会在其信用档案中留下不良记录。这个不良记录和信用卡欠款一样，会影响其贷款、购房、子女上学、就业以及工商启照等，业主委员会、办事处不于开信证明。而物管公司建立的信用体系旨在呼吁业主和物业公司都要讲诚信，将整个行业都规范起来。此外，奖惩机制也要建立起来。比如：信用度高的业主可享受贷款上利率的优惠，业主针对服务不周到的公司也可直接投诉，信用度高的公司名称将予以公布以提高知名度。

通过强化业主委员会的职能，有效监督物业管理公司，促使物业管理公司提供优质服务。除通过正当有效途径来表达全体业主的意志，对业主逾期交纳管理费用的，业主委员会还有权督促其限期交纳。从源头上化解矛盾，减少纠纷。

确立新的物业管理消费观和签订完善的物业管理合同。通过宣传和公开物业管理收支财务情况，让业主理解到物业管理费的具体服务内容和价值所在。在签订物业管理服务合同时，应当把签订内容详尽、权利义务明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。在确定双方的权利义务的基础上，根据物业管理服务内容和标准来综合确定收费水平。积极协商解决。当发生物业管理费纠纷时，应通过沟通和谈判，积极协商解决问题。同时可请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解，妥善处理纠纷。预计，物业管理费纠纷大多数都可通过和解方式解决的。

措施：

1，每个拒交户都有它的理由拒交物业管理费，诸如物业管理服务不到位、开发商承诺的事未兑现等来转移他们自己缴交物业管理费的义务。首先，我们以客服主管名义拟写了一份《致业户的一封信》。这里强调一下所写信件并不是一视同仁的，而是根据不同内容写不同的信件。信中可专门以拒交户所提出的不同理由为核心，针对各业户所提出的问题一一加以说明，让拒交户了解物业管理企业生存的艰辛，让他们知道树立维权益识并不是通过拒交物业

费来体现以及物业管理真正的含义、涵盖范围、服务职能„„。，在拥有充足理由的前提下，应该派客服员到拒交户家中拜访（拜访次数不低于三次），然后再由客服主管进行上门劝说，劝说过程要注重业户的一言一行，面带微笑，适当地欢迎他到物业办公室坐客等。这就涉及到与业主沟通的技巧是因人而异。也可以用本人的特长给业主搞计算机维护、影视制作等等以沟通和融洽物业与业主的关系，对于通情达理并又无特别理由的业主是行之有效的。

2，发催款函是采用带法律性质的文件，首先要让业户感觉到我们物业企业已经是达到惹耐的最大限度了，将要通过法律途径来解决欠费纠纷问题。作为业主其实并不想惹上官司，那样做既失去了面子又浪费了时间，相当于赔了夫人又折兵。催款函中可添加一些法律上的专业术语，体现如不缴费将会造成怎么样的结果等。举个例子，催款函的主要内容是表明“业主拒交物业管理费用的行为是不合理、不合法的，也损害了其他业主的合法权益。请业主几日内付清所欠的物业费用，否则将通过诉论方式主张权利„„”。这样一来，业主不担心也得担心了。

3，每个单元的一楼墙上都统一用宣传板公示着每项物业管理费的收缴明细住户将物业管理费交到物业公司手中，那么住户就是上帝，物业公司就应该将服务主动送到住户的门前和手中，而不能被动地做服务工作，那样不但给住户造成不便，也给自己增添了不必要的工作量。总而言之，住户需要的是明明白白消费，这也是物业公司必须的、最基本的，.对于物业费，要做到两点，公开化、民主化。多数业主的观点是既然物业管理商业化了，就应该缴纳费用，只要服务到位，缴纳物业费是合理的应该的，但业主缴纳了物业费之后应该享有知情权，对于物业费的使用，业主有权了解各项费用的去向：包括设施改善，环境的清理，哪怕是随物价指数带来的物业费的上涨，这些都应让业主有所了解，只有收费透明，公开账目才能让业主心里有底，大家才会顺利交费。对于民主化而言，物业和业主最好能共同来制定一份关于物业管理上的规划，把业主的所想所需都体现出来，这样业主们才觉得自己的钱没有白花，才会心安理得的来缴费。营建一种物业和业主之间的和谐氛围。另外，各居住区中都有很多产权难以界定的公共设施，包括道路、停车场、绿地、地下室、配套商业用房等等，这些公共设施其实开发商都已打入了房价，应该都属于业主。但公共产权又难以分割，很多就都被开发商算在了自己名下。这些公共设施产权应该明确界定到业主名下，委托物业公司出租经营。一些空置房也可以交给物业公司出租经营。所得充抵一部分物业管理费，以降低收费标准，减轻居民负担。

过去，在每一任领导我都有一份关于工作上的策划报告，诸如，关于劳服设想、材料供应应是劳服经营步入市场的跳板、关于组建南方地产网站的策划等等不下十项，可基本上是泥牛入海，我一直不明白的是一个屡屡提出新想法，经常有奇照妙想的人不被领导重视？？？？？？

第四篇：浅谈物业管理费收缴心得

浅谈物业管理费收缴心得

星光在闪，日历在翻。2013年已过去，我们又迎来了崭新的2014年。回顾2013年的工作，我们歌林春天物业管理处，在上海复欣物业公司领导的大力支持下，全体员工的共同努力下，较好地完成了领导布置的工作任务。现将本物业处收费工作情况总结如下：鉴于物业管理是一个高投资、高成本、低回报的行业，要确保物业管理工作的持续正常运作物业管理费的收缴率必须达到公司规定的要求，但由于各种原因缓交、欠缴、迟缴、或拒缴物业管理费是目前物业管理服务行业比较突出的问题。由于缺乏有效的追缴手段，使得住宅小区物业管理费的收缴令各小区管理处颇为头痛的一项工作。既然这种困难客观存在并且不可避免。那么，我们只能积极面对，发挥我们的主观能动性把这一风险降到最低点，这样才是正确的应对之道。

我们根据前几年的收费记录后进行分析，对比发现每年的第一、第四季度的管理费的收缴总额占全年应收金额的比例超过七成，因此在制定管理费的收缴计划时，有针对性的在两个几个季度加强催缴力度。比如：“元旦”过后，除投送催缴通知单外，另外请示公司给予一些优惠政策来激励业主的付费积极性。而在第四季度主要通过安排专人上门进行催缴（时间安排为每周一至周五晚上18:30～20：30时间段，周六、周日全天），这样面对面的接触方式可以直接了解到业主对物业服务的需求和评价，管理处针对反馈来的意见进行整理、分类后，分析业主反映的情况有的问题能及时解决，对有些业主提出的一些要求只要在管理处有能力解决的范围之内，尽量予以满足。通过这种收费形式也取得了一定的成效，我们还通过电话形式告知业主或业主来领取挂号信的时候我们也会善意提醒一下业主。

总之，今年能较好地完成公司领导布置的任务，这背后离不开管理处领导的亲力亲为、各部门工作人员的同心协力取得的成绩。但我们深知：成绩只能代表过去，我们又将回到原点，只有不断提高业务水平，本着“急业主所急，想业主所想”的服务宗旨努力做好各自的本职工作，热情接待业主的来电来访，及时处理业主提出的维修要求，让业主高兴而来，满意而去。

一分耕耘一分收获，歌林春天物业管理处经过一年的努力取得了一点小小的成绩，在新的一年里我们面临着新的起点、新的机遇和新的挑战。我们坚信在公司领导的大力支持下，在管理处全体员工的共同努力下，歌林春天馨苑的明天会更美好。

歌林春天馨苑管理处

2014年2月17日

第五篇：物业服务费收缴通知书

物业服务费收缴通知书

尊敬的号楼房业户：

根据“物业服务合同”规定，本辖区的业户应于2011年1月15

日前在××物业管理处缴清本的物业服务费。贵户房屋面积为平方米，约定收费标准为元/月·平方米，所以，贵户应缴的物业服务费共计人民币元，该项费用金额不含滞纳金。

过期仍未缴费以及逾期缴费的，每日按总金额的%加收滞纳

金。

敬请贵户收到本通知后于2011年1月15日前缴纳相关费用。贵

户可选择的缴款方式有支票、现金或银行转账。

联系电话：

缴费地址：

开户银行及账号：

××物业管理服务有限公司

××物业管理处（签章）

年月日