浅谈安置房工程的质量、进度控制[★]

第一篇：浅谈安置房工程的质量、进度控制

浅谈安置房工程的质量、进度控制

摘要：近几年来，我们国家为解决居民的拆迁安置、帮助困难家庭改善居住条件，相继推出了一大批保障性安置房的工程建设。人们从中得到了众多实惠，同时也经历了因安置房工程质量和进度方面存在问题带来的诸多纠纷。笔者根据经历，浅谈了在安置房工程监理中如何做好在“质量、进度”方面的控制工作，确保在安全的环境下抓好质量，按期交房，尽可能地减少因质量缺陷原因导致“纠纷”，杜绝质量问题和工期拖后导致“投诉”“上访”等事件发生。

关键词：安置房

交底

目标

控制

前言

近几年来，我们国家为解决居民的拆迁安置、帮助困难家庭改善居住条件，相继推出了一大批保障性安置房的工程建设。人们从中得到了众多实惠，同时也经历了因安置房工程质量和进度方面存在问题带来的诸多纠纷。笔者有幸在二00六年未参与了两个标段安置房工程项目的建设，整个工程受建设方委托，担负着“质量、进度、投资控制以及合同、信息管理、安全监督和组织协调”等任务，下面我就围绕监理如何在工程质量、进度控制方面开展工作的进行浅谈，以供读者参与和共勉。2 工程简况

江苏省某市安置房工程项目地处市郊外，八栋小高层（11+1层），预应力管桩基础，剪力墙结构，设一层地下室，两个标段施工，建筑

总面积约为8.5万M。建设工期要求330天，确保拆迁安置居民及时

2入住。3 工作目标

安置房工程是市政府重点工程，是“民心”“政治”工程。监理公司自接受建设方委托后，选择了政治素质好、业务技能强、管理水平高的监理人员组建了项目监理队伍。监理人员进驻现场后，立即统一思想，制定工作目标：监理人员必须提供高智能的服务，做好交底工作，加强安全、质量等方面的预控和过程控制，确保按期交房，尽可能地减少因质量缺陷原因导致“纠纷”，杜绝因质量问题和工期拖后而导致“投诉”“上访”等事件发生。4 工作交底

我们监理认为，对施工单位进行工作交底是监理控制工作开展顺利的有力保障。两个标段平行作业，在过程中随工程进度的深入，每个标段在不同施工阶段参与的施工单位较多，最初由原来的土石方、预应力管桩、静压桩机，发展到施工总承包、砼供应、防水、人防、消防、电梯、防火门、防盗门、塑钢窗安装以及外涂等十余家施工单位。为了确保每个施工单位在不同的施工阶段，坚持服从监理程序控制，满足工程建设需求，我们监理部对每个进场单位及时地进行开工前的交底会议工作，并将交底内容整理发放，并要求对照执行，指定专人抓落实。主要对施工单位在思想意识、人员管理、材料准备、安全文明、施工作业条件、施工技术保障、机械设备投入、资料管理工

作、现场协调以及成品保护、“关于加强建筑结构工程施工质量的若干规定”文件以及分户验收工作方面重点详细交底，把好开工关。

在施工阶段，监理部对桩基、土方开挖回填、钢筋绑扎、模板及排架支设、砼浇筑、防水工程、构造柱植筋、墙体砌筑以及脚手架搭拆、塔吊安拆、水电预埋安装、保温节能、质量通病防治在质量、进度方面进行专项交底工作会议。

通过各类工作交底，使施工方明白了监理的控制目标和重点，始终处于了受控状态，为监理抓紧好控制工作打下了扎实的基础。5 控制 5.1审查

首先，我们认真熟悉图纸和各种规范、规程的要求，根据工程的特点编制监理规划，要求施工单位建立质保体系，认真审核施工组织设计、工艺标准和技术交底，协助业主组织了图纸会审，提出修改意见若干条，由设计单位进行了修改，随工程施工进度的进展，在不同的施工阶段前编制监理实施细则，指导日常工作。在工程开工前，根据工期要求认真审核总进度计划，在人员、机械设备投入、材料进场、施工项目内容按排等方面作具体要求和建议，同时要求施工单位报施工节点计划和月施工进度计划，凡有不符合总进度计划要求的建议修改，直至满足要求为止。

5.2质量控制

我们监理部在质量控制上主要对预应力管桩静压、土方开挖、地下室、主体结构、防水工程、保温砂浆粉刷进行重点控制。

桩基施工阶段主要在预应力管桩的原材料供应、桩定位和静压实施旁站以及静载和完整性检测方面进行控制。对预应力管桩单位进行实地考察，要求货到现场随合格证明资料一道验收，过程中曾对略见裂纹等缺陷的给予及时记录，并用红漆做好标记，且在监理的见证下装车清出了施工现场；按排专业测量监理工程师负责桩定位工作，控制偏差；对桩静压旁站实行“一机一人”负责，重点进行油压值和标高控制，曾对“爆桩”现象给予及时处理，立即记录桩号，在报告建设单位的同时，与设计单位联系拿出“补桩”方案，且书面通报材料供应单位和桩机施工单位，在监理的旁站下进行“补桩”。

对土方开挖主要控制人员操作和机械设备的使用要保持处于良好的工作状态，避免操作和使用不当造成伤桩、断桩；基底标高控制，要求留200MM厚土层需人工清理；施工现场排水沟、井设置数量、位置等满足不得有积水；截桩位置、长度、桩填芯强度、桩头处理、土方放坡、临边堆集荷载以及防护控制符合要求。在地下室施工期间主要对施工缝处、底板后浇带位置处防水以及在桩承台与底板结合处钢筋、抗渗砼施工质量控制，实施旁站。

主体施工阶段，本监理部在坚持国家规范、标准、规程和“关于加强建筑结构工程施工质量管理的若干规定”文件规定的同时，为加强施工质量的过程控制，结合类似工程的管理经验，制定了“主体施工质量控制标准”。《标准》主要从方案报审、原材料控制、模板支设、钢筋绑扎、保护垫块设置、砼浇筑养护、二次结构（砖隔墙）砌筑、水电管线预埋等方面作具体细化规定，经建设方同意后，组织施工方

技术人员进行讨论、学习，最后商定后立即要求各施工单位贯彻执行，并定于每月十五日由建设方、监理、施工方成立检查组，对工程按《标准》规定进行综合检查，实行计分评定（总分为100分，80分为合格分），监理在施工中跟踪对照，检查中严格评比，并根据评比结果，建议建设方给予适当的奖罚，另督促施工方对存在的问题进行整改。

监理工作中建议建设方采取点奖罚措施，促进管理，加强控制，虽有必要，但并不是最终目的，因此，我们除此之外，经常性的采取了智能服务、监帮结合的工作方式。为了防治现浇楼板裂缝的产生，根据我们多年的监理工作经验，发联系单提醒他们在施工中注意以下几点：

1、砼浇筑时供料要连续，振捣要有专人负责，控制好状态，以略见气泡，泛浆为好，且认真做好现浇板板的养护工作，是保证砼强度、防治裂缝产生的重要环节之一；

2、预埋导管、洞口部位要设置加强筋；

3、现浇板上不得上人、堆料等增加施工荷载，要保证有一个硬化过程。通常施工方为赶进度在砼尚未达到一定强度的情况下，在其上堆放砖等建筑材料，这样会导致砼因强度不足，产生更多的裂缝，因此，要求施工单位必须做到间隔48小时以上，才允许在其上堆放材料（不得集中堆放）和施工作业。

防水施工阶段控制，为杜绝住宅工程在厨卫间、地下室外墙、屋面处无渗漏水现象发生，我们提醒施工配合做好以下几介方面工作：

1、水泥地面基层验收无空鼓、起砂现象，交接处以及泛水找平结束、水电预埋管线试验结束、阴角圆弧、洞口已吊模、结构试水完成，且符合要求；多余砼、砂浆块清除到位，基层处理后需浇水湿润;

2、厨卫间地坪灰饼设置、厚度、厨卫间地坪标高低于客卧室地坪不少于3CM；

3、室内净高尺寸记录，监理抽验。（允许偏差-15MM，控制极差不大于20MM）；

4、各类防水材料质量证明资料符合要求，且现场抽样送检复试合格；

5、涂膜涂刷均匀、无流淌、厚度均符合设计要求，管道、止水带处防水加强；

6、本工程的外墙保温砂浆施工中，监理主要对保温砂浆的聚笨颗粒和水泥原材进行抽样送检复试，在浆料配比、搅拌、使用时间上要求挂牌、计时控制，在保温砂浆、抗裂砂浆粉刷厚度以及帖钢丝网方面，要求施工方挂线做饼，钢丝网搭接和铺帖平整度方面均符合规范要求，对粉刷完的墙面采取针入法实测，对厚度不足的及时要求返工处理，直至符合要求。

厨卫间24小时蓄水试验确保无渗水现象。

在质量控制阶段，监理通过巡视、平行检查、旁站以及发联系单提醒，通知单要求整改，且采取检查、评比、奖罚和监帮结合等各种手段加强预控、过程控制，如此反复，工作中取得了较好的管理成效，质量上得到了保证。5.3进度控制

由于该工程是安置房项目，本着工期紧、工作量大、交叉作业以及冬季施工等特点，我们主要在基础、主体结构、二次结构（隔墙、砼构造柱）、装饰节点阶段加以重点控制：

工程基础阶段施工正处于春节前，为保证节后所有施工人员能有工作面施工，监理要求施工方在临近春节一周前不得松懈，项目部做好思想和后勤保障工作，加班加点，最终确保了基础砼浇筑完成，为节后的各工种以及施工人员进入最佳状态施工创造了良好的条件。

主体阶段为了搞好平面流水、主体交叉作业，我们进行了分段报验、小段验收的方法，即每段工程分几段验收，在巡视和旁站中发现问题及时进行整改，避免了在验收当中出现返工或较大的返修，从而加快了工程的进度，达到了主体工程每月完成四层，甚至五层；为确保工程能如期地进入分户验收阶段，我们监理从二次结构以及装饰阶段，就开始要求施工单位召开日碰头会，制定内部计划并考核，对三天的工作视情况作调整，保持周平衡。施工过程中，监理针对某一标段的施工单位管理较为混乱、施工人员少且后序工作内容多，在临近交房验收要求时间仅剩四十余天，如再不采取措施，将无法按期验收的情况下，监理立即向建设方汇报，并与建设方一道找项目负责人座

谈，要求更换不称职的管理人员；发出进度类通知单，要求倒排后序工作内容，编制工作计划；建议建设方与施工方签定考核责任书；要求施工方根据工作计划，增加人员，调整班组；要求施工方每日下午4：30定时参加监理组织的工作协调会，监理跟踪日常工作，并根据情况对照责任书，进行考核。监理通过跟踪检查、耐心说服、出谋划策、协调帮助和考核，此单位引起了高度重视，采取了“人海战术”、项目部管理人员对口负责、对施工班组进行“日现金结算”等措施，最终完成了计划。5．4 分户验收

分户验收工作阶段，监理组织施工方认真学习《住宅工程质量分户验收管理办法》，要求施工方编制《分户验收工作方案》，且报监理审核。监理主要从墙面空鼓、阴阳角及感观、空间尺寸、头遍乳胶漆、楼地面空鼓及观感、地下室、木门、楼梯、塑钢窗扇框、塑钢窗淋水、二遍乳胶漆、外涂、水电、预验收内容方面作重点审查，并提出要求增加人员、适时加班等合理化建议，确保计划的实施具有可操作性。监理为抓好此项工作，在《分户验收工作方案》的基础上制定《分户验收监理实施细则》，并指定专人负责，同步跟踪，对工作过程中发现的问题，及时地发通知单要求整改，直至符合分户验收管理办法的要求。之后，如期地确保了各单位工程均一次性通过质监部门的验收，顺利地完成了工程的交付。6 结束语

笔者仅仅浅谈了监理在安置房工程中的质量、进度方面的控制工作，其实监理的工作中还会涉及到投资控制、安全监督、合同信息管理、与建设、施工、设计单位以及相关部门之间的协调等工作，因环节较多，内容广、过程复杂，这里就不再浅谈。总之，我们监理人员如能在接受建设方委托后定好工作目标，尽最大努力地发挥管理水平，抓好交底等相关控制工作，将工作做细，且不断地与参建各方灵活沟通协调，终能顺利地实现目标。

作者姓名：吴达金 联系电话：***

作者单位：江苏建发建设项目咨询有限公司 单位地址：江苏省南京市白下路2号4楼

邮政编码：210001

（本论文已发表在2009《南京监理》第5期和2010《建设监理》第02期上）

第二篇：安置房进度情况报告

关渡社区

安置房建设项目建设进度情况

一、整体形象进度

截止4月1日，关渡社区安置房建设项目累计完成投资4000余万元。完成土石方开挖约55000立方米、回填约58000立方米。先后启动了22栋楼施工，其中已完成6栋楼的主体施工；2栋楼正在进行独立基础施工；9栋楼正在进行孔桩基础施工；5栋楼正在进行主体施工。

二、本周建设进度

本周以来，施工单位每天投入挖掘机2台、铲车1台、运输车5台、塔吊3台、混凝土搅拌站2座、190名工人，累计完成土石方开挖约5000立方米。启动了18栋楼施工，其中正在进行基础施工的有：8号楼独立基础回填、9号楼独立基础承台钢筋绑扎、16、17、19、20、32、33、34、35、36号楼孔桩基础开挖；正在进行主体施工的有：21号楼二层主体施工、22号楼一层楼面模版安装、23号楼二层楼面支模、26号楼斜屋面模版安装、31号楼一层楼面砼浇筑。

三、待解决的问题

因项目地块内的有部分土地未征、社区内南北向主干道与老公路交叉口一栋民房及原关渡小学建筑未拆迁，影响了13、14、35、37、38、39号楼地勘和场平施工的推进，需尽快组织征地和拆迁，以便进行13、14、35、37、38、39号楼地勘和场平施工。

2013年4月1日

第三篇：安置房项目形象进度计划

安置房项目形象进度计划

以下为工程形象进度的初步计划，应以正式工程施工合同要求、实际进行开工指令为基准进行调整：

2017年10月：（1）完成生活区和生产管理区临时设施建设；（2）工程现场基底清淤转运；（3）建筑场地土石方回填整治工程。2017年11月：（1）完成50%的建筑桩基工程；（2）生产区施工道路、施工场地、生产设施建设、主要施工机械设备安装（如塔吊）等； 2017年12月：（1）完成全部建筑桩基工程；（2）50%的建筑基础承台和地梁工程；

(3)2018年第1季度：完成主体结构至1~6层;（4）2018年第2季度：完成主体结构至16~20层；

（5）2018年第3季度：（1）主体结构全部封顶；（2）砌体围护结构完成至15~20层；

（6）2018年第4季度：（1）砌体围护结构全部完成；（2）外墙装饰工程完成70%；（3）室内装饰装修完成50%；（4）主体建筑内除配套性的市政供水供电工程而外的一般水电工程全部完成；（5）建筑消防工程完成50%。

（7）2019年第1季度：（1）主体建筑内的各类工程基本完成；（2）室外管网工程基本完成；（3）园林硬景工程完成50%。（4）地库内的各类建筑装饰工程基本完成；各类安装工程完成50%。

（8）2019年第2季度：（1）园林软景工程全部完成；（2）地库内的地库内的各类工程基本完成；（3）各类工程进入专项验收阶段，组织工程竣工验收阶段，为综合验收和工程移交做准备。

第四篇：安置房

安置房

基本简介

安置房，也叫动迁房，是指在政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有市区户籍（含从事农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房。

“拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭[2]。

主要分类

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：

一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。

基本优势

1、是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善;

2、户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑

3、政府统建的房屋质量较为稳定;

4、安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快 更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。

当然，还有一个客观原因，安置房的业主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆迁条件

1、符合设计规范;

2、每套房屋面积不低于45平方米;

3、要符合国家安全和技术标准，具体说要有房屋验收合格证，所有的证照应齐全，从修建到竣工都必须达到安全标准。

过户手续

一、个人拆迁安置房转移过户程序

先给该安置房办理房产证，然后才可以进行过户，办理房产证的条件是房产住满5年。办理房产证后可以按照正常的流程进行过户，流程如下：

先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到)，在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。

过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的.二、申办材料

(1)、开发商名下的房产证原件。(2)、开发商的法人委托书。

(3)、拆迁前个人房产证原件或房产证注销证明。(4)、被安置人身份证复印件。(5)、拆迁安置协议。(6)、房屋移转过户申请书。(7)、房屋权属登记申请书。(8)、测量分户平面图。

(9)、如被拆迁人死亡，应提供死亡证明和代理人证明及代理人身份证复印件。注：提供的复印件应加盖公章、私章；填写的相关表格应按要求签字盖章。[3] 交易风险 买卖的风险

第一、政策因素。

根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

第二、价格因素。

目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

第三、人的因素。

“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。

因此，为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。

交易风险 随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年)无法将该房过户给其他人。虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为;但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。这主要表现在以下几个方面：

第一，房价上涨容易诱使卖方违约。

按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。

第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。

在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。

第三，易受不确定因素影响。

交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。

买房者在购买拆迁安置房时，不能仅仅看到其相对低廉的价格，更应当看到其特殊的风险。笔者认为，购买拆迁安置房并非明智之举，因为要顺利完成交易所消耗的时间过长，其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。买方所获得的只是有限的差价，而其可能损失的却是整个房屋。

政策风险

这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范，出现或抬高一些入市门槛，比如2004年6月开始由政府统建的解困房(不包括安置房)，产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

如果你们签订了预约合同，但国家法规又规定该房屋不得转让，那法律上可以视为情势改变，造成该合同不能履

入市销售

安置房的入市销售

很多人购买安置房时看重产权转让和价格，却忘了关注该安置房的销售本身是否合法？其实，安置房能否销售要依具体情况来定。

相关人士介绍，严格意义上，不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；以及权属有争议的和法律法规规定禁止转让的其他情形。

安置房主要有几种情况，如果拆迁前这房子就是业主自有房，安置房办出的产权证也是业主的，拿到产权证后就可以交易，但除了正常的房屋交易税外，还需要交纳一份土地出让金。对于没有产权证房屋就出售，按照《房地产管理办法》视为非法，但土地房产局不参与裁定。

如果拆迁前这房子是公房，住户是租住的，该房就不能转让；如果是公房，业主已向单位购买，而且安置房的产权证上是业主本人名字，就可以转让，但也需要额外交纳土地出让金。预约销售因为没有看到产权证，购买时的房屋情况不能只听业主一面之词。如果买到的安置房其实是公房，虽然购买程序合法，还是被判无效。

签订预约合同时，要到土地房产局核实该安置房的性质，转让是否合法。如果业主已婚一定要夫妻双方都签字，或者得到另一方同意转让的授权书，业主未结婚的要请其出示未婚证明。

价格因素

目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

人的因素

“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。

因此，为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。

基本区别

与回迁房的区别 拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口（含农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。

他们之间的区别是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房；但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

与一般商品房的区别

因为拆迁安置房的安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内（通常为五年）无法将该房过户给其他人。

常见问题

安置房可以买卖吗?买卖的风险是什么?

其实，所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。

现金市面上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大，甚至没有保障的。尚未去得产证的拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。如：没有产权证的拆迁安置房，或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多，可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险：

1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能每部起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定;

2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证;

3、因交易时间漫长，房价变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房母的了，只能主张债权了;

4、在购买房等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。

购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。

有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别;对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：

(1)调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的;

(2)一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。

(3)有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。

什么是安置房?安置房的类型?

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

拆迁安置房也叫动迁房。是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置房在房产交易中占据了一个比较重要的位置。

● 预约销售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让，所以买家购买房屋后暂时不能过户。“最常见的方式就是买卖双方找一家可靠的中介，由中介牵头双方签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但要等产权办好再过户。”中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。

付款方式也根据协商各有不同，比如有的是先预付30万元订金，交房后再付20万元或一次性付清总房价的90%，余下的办理房产过户后付清。不过，没有过户就买房无法进行银行按揭，购买的市民就得一次性付出几十万元现金，压力也不小。

● 安置房之所以这么受欢迎，有他自身的优势存在：

首先，它是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善;其次，它的户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑;再次，.政府统建的房屋质量较为稳定;最后，安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快。

更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。● 买安置房存在政策风险：

这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范，出现或抬高一些入市门槛，比如2004年6月开始由政府统建的解困房(不包括安置房)，产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

如果你们签订了预约合同，但国家法规又规定该房屋不得转让，那法律上可以视为情势改变，造成该合同不能履行

● 安置房可以贷款吗、安置房有房产证吗?

1、如果不是拆迁安置户而购买拆迁安置房是不能申请公积金贷款。

2、拆迁安置户在取得产权证契税证后的6个月时间内，您可以向我部申请住房公积金贷款。

3、如果安置房的地已归为国有土地的话，那栋房子是可以办到产权证的，如果安置房为集资的土地，则是办不到产权证的。

4、买安置如果只是自己住的话，合同签得好的话是没有什么问题的，如果买来用于交易的话就有风险。

拆迁安置房和回迁房区别 拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。

他们之间的区别是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房;但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

经济适用房、安置房、安居房的区别

经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：一是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房;二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房;三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。

安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

第五篇：如城街道安置房工程质量安全自查情况汇报

如城街道安置房工程质量安全自查情况汇报

如皋市住房和城乡建设局：

根据贵局下发的«关于组织开展全市建设工程质量安全自查工作的通知»（皋建发[2014]68号）文件精神，我局积极响应，迅速召集相关单位及人员，针对文件要求，进行了工作布置，开展了一次全面的质量及安全自查工作，具体检查情况如下：

一、基本情况

5月 12日开始，共检查了4个35.4万平米的安置房工程，重点检查了质量资料和现场实体，共发现施工质量安全问题和隐患28条。

一、工程建设手续办理及质量管理体系方面

项目各方总体能够按照有关规定、标准、规范执行，工程质量处于受控状态。

1、建设单位方面：在建项目的规划许可证、施工许可证尚在办理中；东郡丽水、如意新城东三期、如意新城南二期均进行了施工图审查工作；施工、监理、设计、勘察、检测等均有相应合同；各项目均进行了设计交底及图纸会审工作，设计变更手续齐全。

2、监理单位：总体能够认真履行监理职责；但个别监理单位监理规划、细则内容针对性不强，人员到位率偏低，个别单位旁站记录内容简单，监理日记记录不及时。

3、施工单位:各施工单位施工资料总体齐全，均有相应的施工组织设计、技术方案；但个别单位存在人员不到位情况，施工技术方案、施工组织设计缺乏针对性，对分包的管理有待加强。

二、安全管理情况

我局履行日常的巡查、抽查工作，同时，要求项目管理单位、监理单位按照各自的职责分工，做好安全隐患检查、整改工作。本次检查中，各单位总体上能够认识到安全工作的重要性，落实各项安全措施，保证安全生产，但是，通过检查，也发现了一些不可忽视的问题:如个别单位悬挑脚手架存在锚固端长度不足，个别保险钢丝绳缺少，连墙件设置不规范或数量不足；临时用电存在私拉乱接现象；个别临边及洞口防护不到位等等。

针对检查存在的问题，我局已经要求各单位限期整改落实，确保工程安全、优质开展。

二〇一四年五月十四日