世联怡高2012年济南房地产市场报告之宏观市场

第一篇：世联怡高2012年济南房地产市场报告之宏观市场

世联怡高2012年济南房地产市场报告之宏观市场

2013-01-31 21:59:42(参与讨论)

第一章 宏观市场

【统计范围】：济南市区和周边县市

【数据来源】：济南市统计局

第一节 宏观经济发展概述

济南市2012年一季度、上半年、前三季度，全市生产总值增速分别为7.5%、8.1%、8.7%，固定资产投资增速分别为11.3%、16.1%、19.4%，四季度各项主要经济指标继续向好，均比前三季度有新的提高，经济运行呈现“低位开局、逐季向好”的态势。截至2012年10月，济南地域财政收入为977.40亿元，经济运行态势总体良好。但目前面临的困难和问题仍然不少，发展中不平衡、不协调、不可持续问题依然突出。受宏观经济形势的影响，一些骨干企业生产经营比较困难，致使生产总值、规模以上工业增加值和进出口增长趋缓；传统产业比重过大，产业结构调整任务艰巨；实体经济支撑、增量消费拉动、城乡统筹发展的能力相对较弱等。

国内方面，预计2013年的中国经济增长总体呈平稳走势。但经济稳定的基础仍不扎实，包括外部市场不确定性加大，也包括国内房地产市场仍然存在一定的不稳定性等，这些都可能使经济增长的波动加大。

一、人口

济南市统计局公布的数据显示，近十年来济南市户籍人口基本保持平稳。全国第五次人口普查及第六次人口普查结果显示，2000年和2010年济南市常住人口①(详见图表备注)分别为592.17万人和681.40万人，十年间共增加了89.23万人(其中城区人口增加了75.74万人)，增长15.07%，年平均增长率为1.41%，即济南每年约新增近10万人口。从十年间人口增长的速度看，山东省内济南的人口增长数量仅次于青岛。对此，统计专家指出，济南常住人口增长快，说明近些年流入的人口增多，而这与济南经济发展速度快有很大关系。

截至2012年12月，济南全市的户籍人口是606.6万，其中，主城区户籍总人口是349.2万，登记在册的外来人口(流动人口)是192万。主城区外来人口和户籍人口之比是1：1.5。而10年前的2002年，济南市外来人口仅有60万，2009年达到了150万，2012年则达到了192万。预计到2020年，济南市的人口规模将达到900万至1000万。

(注：图内实体柱为户籍人口数据，实体柱加虚线部分为2000年及2010年全国人口普查数据，均为常住人口。①常住人口包括：居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人；户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作工作学习的人，“境外”指我国海关关境以外。)

二、GDP及产业结构

1.GDP

2012年前三季度，济南经济总体保持平稳较快发展，实现生产总值3500.68亿元。根据济南市经济工作会议上，市委副书记、市长杨鲁豫介绍，2012年预计全市生产总值(GDP)增长9.5%左右。推算得出，2012年全年生产总值约4824.89亿元，是近七年来的最高值。在确保经济平稳较快发展的任务下，济南前三季度GDP增长率已达到7.7%，邻近的青岛、西安、郑州、石家庄GDP增长率分别达到10.1%、10.5%、11.5%、11.8%。

(注：图内虚线代表的是2012年济南市全年生产总值的推算值。推算依据为济南市经济工作会议上通报的“2012年预计全市生产总值GDP增长约9.5%”)

2.产业结构

2006年以来，济南三大产业产值呈逐年上升趋势，2012年前三季度三大产业总量分别为168.75亿元、1391.07亿元、1940.86亿元，三产比例由2011年同期的4.8:41.4:53.8调整为4.8:39.7:55.4。全年数据方面，根据济南市经济工作会议中通报的“预计全年三产比例调整为5.2:41:53.8”，该数据与2011年同期相比，第三产业比重同比提高了0.7个百分点，产业结构进一步优化。近年来，三产所占比重逐年攀升，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果。然而，在产业结构积极转型的背后，还存有隐情。目前济南服务业在国内生产总值中的比重超过第二产业，很大程度上是由济南工业增长乏力造成的，济南市服务业的发展尚缺乏更加牢固的基础。在工业与服务业之间尚未形成真正的互动关系前，服务业带动国民经济发展的能力也就相对薄弱。

(注：图内虚线代表的是2012年济南市全年生产总值的推算值及三产比例。推算依据为济南市经济工作会议上通报的“2012年预计全市生产总值GDP增长约9.5%”和“预计全年三产比例调整为5.2:41:53.8”)

三、固定资产投资

2012年1-10月份，济南市固定资产投资1717.5亿元，同比增长19.7%。从产业结构看，第一产业61.7亿元，增长32.8%；第二产业540.1亿元，增长21.3%；第三产业1115.7亿元，增长19.0%，其中房地产开发投资557.0亿元，增长25.8%。2012年1-10月济南房地产开发投资额占全社会固定资产投资的32.43%，呈逐年上升的趋势。

四、对外贸易

2012年济南市进出口总值实现91.47亿美元，同比下降12.1%。其中，出口实现57.2亿美元，同比下降5.4%，增幅低于全省7.8个百分点；进口34.3亿美元，同比下降21.3%。其表现出的特点如下：一是内资企业成为出口的主力军。1-12月份内资企业出口41.97亿美元，占全市出口比重的73.4%；二是贸易方式以一般贸易为主。一般贸易出口37.99亿美元，占全市出口的66.4%；三是北美洲、非洲、南美洲均保持较快增长，南亚、欧洲下降幅度较大；四是出口商品以机电、高新技术产品为主。机电产品出口39.5亿美元，占全市比重69%，高新技术产品出口64249万美元，占全市比重11.2%。五是部分骨干企业出口下滑。1-12 月，省冶金设计院和省电建公司工程承包带动出口同比分别下降了86%和27.7%，减少出口4.9亿美元；济钢集团出口同比下降52%，减少出口1.84亿美元；力诺公司出口下降43.6%，减少出口4577万美元。以上4家企业共减少出口7.2亿美元，拉低出口增幅11.9个百分点。

五、居民生活水平和消费

1.人均可支配收入与人均消费性支出

济南市城市居民收入逐年平稳增长。2012年，济南城市居民人均可支配收入为32561.28元，同比增长12.7%。2013年济南经济社会发展的预期目标初步确定为，城市居民人均可支配收入增长11%。从支出来看，居民消费性支出不断增加，结构继续优化。预计全年城市居民人均消费性支出可达20000.00元。

2.社会消费品零售总额

济南市消费品市场呈现较为平稳发展的运行态势。2012年前三季度，全市实现社会消费品零售总额1660.60亿元，同比增长14.8%。生活必需品类消费稳步上涨；住宿餐饮业和家居建材市场销售增速回升，前三季度，住宿餐饮业实现零售额306.0亿元，同比增长14.9%；建筑及装潢材料类实现商品零售额7.3亿元，同比增长55.8%；家具类实现商品零售额15.1亿元，同比增长6.8%；石油及制品类消费稳步上涨，前三季度，石油及制品类实现零售额127.2亿元，同比增长27.2%；通讯器材类继续保持较大增幅。前三季度通讯器材类累计实现零售额17.4亿元，同比增长25.2%。

六、其他

1.财政收入

财政收入运行稳定。截止到2012年10月份，济南实现地域财政收入977.40亿元。

2.存贷款余额

2006年以来，金融业稳步提升。截至2012年11月，各项存款余额已达9450.40亿元，较年初增长14.19%，是近七年来的最高值。人民币各项贷款余额7390.60亿元。

第二节 房地产行业发展概述

一、房地产开发投资情况

2012年1-10月，济南市房地产投资额557.0亿元，同比增长25.8%。其中住宅投资额为373.9亿元，同比增长9.0%。自2006年起，济南市房地产投资额呈逐年上升趋势，其增长率虽然较去年同期有较大幅度的上升，这与2011年房地产投资增长率低(仅为8.8%，是近10年来的最低值)有很大关系。但从绝对值来看，25.8%的房地产投资增长率在近几年的数值中仅处于一个中间水平，分析仍受国家宏观调控影响所致，预计这种较低速增长的局面仍将持续一段时间。

二、销售面积及销售额

截至2012年10月，济南市商品房销售面积为521.3万平米，商品房销售金额为347.1亿元。自2006年起至2011年，商品房销售面积和销售额整体呈稳步上升趋势。从图中来看，本年1-10月成交情况仍较佳，限购政策使得高性价比的刚需产品成为成交主力。为顺应市场形势，不少开发商推出刚需大盘，市场新增供应量随之上升，加上系列优惠措施的配合，吸引大量前期观望的刚需客户出手，因此销售情况较好。

来源：世联怡高

第二篇：驻马店房地产市场宏观环境分析

宏观环境分析

第一节 政治影响因素分析

目前驻马店房地产市场发展势头强劲，消费持续升温，市场供求两旺，交易额有较大增长，这与驻马店市政府及各相关部门对房地产业的支持是分不开的。在城镇化发展中，注重城乡统筹，统一规划，协调发展；在城市发展中，注重土地资源和环境的承载力，实现集约式发展；在住宅建设中，注重整合资源，建管并重，实现内涵式发展；在产业发展中，注重科技创新、节能减耗、扶优扶强，几年内实现了驻马店市房地产业的跨越式发展。

一、驻马店市房地产市场管理工作成果

1、廉租住房保障全面建立

截止2010年全市实施廉租住房保障户数17589户，完成目标任务的102%，发放廉租住房补贴14082户，完成目标的103%。新建廉租住房开工37.2万平方米，完成目标的100%；竣工29.22万平方米、5844套，完成目标的167%。其他方式落实房源999套，完成目标的100%。开工经济适用住房8万平方米，竣工5.5万平方米、750套，开、竣工面积分别完成目标的100%和107%，为城镇低收入家庭提供经济适用住房房源750套。全市中心城区城市和国有工矿棚户区改造已签订拆迁安置补偿协议797户，实物安置355户，货币安置442户，已开工房屋面积5.63万平方米，竣工房屋面积4.3万平方米，完成计划的101%。

2、房地产市场保持繁荣

2010年全市共完成房地产投资总额95.73亿元,同比增长35.4%；施工面积达到1131.1万平方米，增长64.7%；房屋新开工面积597.25万平方米，增长57.3%；竣工房屋面积239.02万平方米,增长38.7%;商品房销售面积336.75万平方米，增长20.2%；商品房销售额达到59.58亿元,增长36.8%。为进一步激活住房市场，成功举办了2010年房地产展示展销会，合理引导居民住房消费，得到市委主要领导的关注与称赞。消费内需和全市经济增长。

3、行业管理进一步加强

2010全年新审核审批房地产开发企业资质34家、物业服务企业资质18家，完成全市220家房地产开发企业资质动态考核工作，全市房地产开发企业已达262家，审核颁发预售商品房面积92万平方米，查处房产违法案件25起，结案率100%，保障了市场的健康规范。

4、住房制度改革持续深化

截至2010年年底，中心城区共颁发房屋权属证书（证明）22943本，完成初始登记面积85.45万平方米，测绘面积199.37万平方米。办理房屋交易登记7082件，交易面积74.88万平方米，交易金额14.46亿元；办理房地产抵押登记7433件，抵押登记131.43万平方米，抵押金额21.8亿元；办理房屋预告登记8692件，预告登记面积94.68万平方米。评估面积49万平方米，评估项目4466宗，评估标的物价值5亿元。完成归档产籍档案8931卷。切实做好房屋安全管理工作，全年鉴定评定房屋11宗16幢约计4000余平方。

5、物业管理工作不断发展

截至2010年年底，全市已有20多家物业服务企业参与了住宅小区的管理，管理面积90多万平方米，住房6000多户，2个住宅小区顺利成立了业主委员会，对8家不合格企业进行了处理。为加强住房专项维修资金归集和管理，在商品房预售环节对房地产开发项目物业维修资金进行联审联验，对归集的维修资金分户录入电脑，逐步实现电脑查询。目前，全市已归集住宅专项维修资金6000多万元。为加强对物业企业的管理，一方面采取宣传版面、现场展示、散发资料等方式，加大宣传力度，另一方面强化物业管理宣传与培训，全年共举办物业企业从业人员岗位培训班2期，培训管理人员186人，组织50名物业企业管理人员参加全国物业管理师资格考试。年底，全市已有物业服务企业109家，从业人员2800多人，承接物业服务项目260多个，服务面积900多万平方米。

6、依法行政能力不断提高

2010年全市共完成房地产投资总额95.73亿元,同比增长35.4%；施工面积达到1131.1万平方米，增长64.7%；房屋新开工面积597.25万平方米，增长57.3%；竣工房屋面积239.02万平方米,增长38.7%;商品房销售面积336.75万平方米，增长20.2%；商品房销售额达到59.58亿元,增长36.8%。

二、政治因素对项目的支持与约束

驻马店政府及房管系统推出的政策法规对本项目将会带来一定的影响，在项目操作过程中，要时刻关注政府政策的新动向。从总体上来说，驻马店市政府及相关部门对房地产业发展未来的工作重点将集中于以下几个方面：

（一）健全和完善住房保障制度，让低收入群众住房困难得到改善，此项工作是市委、市政府承诺市民的十五件好事之一。

（二）重点发展经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房，切实改善城市其他住房困难群众的住房条件。

本项目需要时刻关注的是：驻马店市将制定和落实未来住房建设计划和住房建设规划、设计、施工、商品房预售等环节严格把关，新审批、新开工的商品住房建设总面积中中低价位、中小套型普通商品住房不低于70％；积极开展“两限”普通商品住房建设研究和试点。

（三）加大房地产市场建管力度，保持新乡市房地产市场的规范、健康、持续发展。

严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业。完善房地产市场信息系统和信息发布制度，做好房地产市场情况分析和检测工作。加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管，严格执行项目资本金制度和项目手册制度，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为。积极培育发展房地产中介服务，延伸产业链条，形成门类齐全、繁荣有序的市场发展环境。

（四）扶优扶强房地产市场主体，实现房地产业规模化、集约化、现代化发展。

建立房地产企业品牌评估体系，推进住宅产业化，支持有资信和品牌优势的开发企业，通过兼并、收购、重组等形式组建大型开发企业和企业集团。进一步拓宽房地产开发投融资渠道，支持和吸引多种经济成分参与新乡市房地产开发，积极鼓励支持优势开发企业向县（市）房地产市场延伸。积极探索房地产市场集体土地的流转管理，全面推动县域房地产业发展。推行“智能化”、“生态化”和“绿色环保型”住宅建设，引进先进的建筑设计理念，完善住宅使用功能，节约利用土地，改善居住环境，带动住宅建设整体水平的提高。

（五）大力推进物业管理，提高与改善城市现有住房功能和环境配套水平。

尽快出台驻马店市《公用部位、公用设施维修资金管理办法》，采取共赢方式，多

方筹措资金，做好实施规划，对驻马店原有破旧住宅小区进行环境改造和配套设施建设，完善小区功能，提高社会化管理水平，改善人民群众的居住条件。规范物业管理服务收费标准，提高从业人员素质，提高服务水平，积极开展创建国优、省优、市优住宅小区活动，为居民创造安定、舒适、又没的居住环境。

第二节经济影响因素分析

一、总体经济情况概述

初步测算，2010年全市生产总值突破1000亿元，年均增长12％，地方财政总收入达到60亿元；工业经济不断壮大，全部工业增加值达到450亿元；农业基础地位更加稳固，粮食产量连年稳定在130亿斤以上；城镇化快速推进，城镇化率达到31%，是历史上城镇化进程较快的时期；固定资产投资大幅增加，全社会固定资产投资达到665亿元；城乡居民收入持续提高，城镇居民人均可支配收入由6900元增加到13500元，农民人均纯收入由2486元增加到4600元；改革开放成效显著，各项社会事业蓬勃发展，文化建设、生态建设成效明显，党的建设、精神文明建设和民主法制建设全面推进，社会大局保持稳定。总体上看，经过“十一五”时期的发展，我市生产力水平有了明显提高，经济社会进入了新的发展阶段。

综合分析，驻马店整体GDP、人均消费能力、可支配收入中处于中上水平，对于项目投资房地产住宅和商业项目而言属利好。

二、产业结构

2009年，驻马店市规模以上工业企业达到1261家，比上年增加250家；规模以上工业增加值完成225.7亿元，增长17.6%；完成主营业务收入838.3亿元，增长18.8％，实现税金33亿元，增长20.6％，实现利润55.2亿元，增长13.5％。规模以上工业占全部工业的比重达到65％。食品、煤化工、建材、纺织、能源、装备制造等六大支柱行业经受住了金融危机的冲击，全部实现了增长，生产规模继续膨胀。四是强力推进节能减排，淘汰落后生产能力。组织实施了10个节能重点项目和3个工业点源治理项目。全面完成了12台燃煤工业锅炉和窑炉的节能改造任务，累计推广节能灯9万只，初步测算，可年节约标煤15万吨。先后关闭了小火电机组21.3万千

瓦、水泥立窑生产线16条，年减少能耗46.8万吨标煤。五是开发应用高新技术。大力开展企业技术中心建设，市级以上企业研发中心达到29家，其中，国家级1家，省级16家，市级7家，初步形成了国家、省、省辖市三级企业研发中心队伍。2009年完成高技术产业增加值13亿元,增长18.5%，占全部工业增加值的6.8％。

第三节社会影响因素分析

一、人口结构

驻马店市现有人口826万，自70年代实行计划生育以来，计划生育取得显著成绩，人口过快增长的势头得到了有效遏制。1974年全市人口出生率为29.03‰，自然增长率为22.42‰，到1999年全市人口出生率达到13.12‰，自然增长率7.11‰，与1974年相比，自然增长率下降了15.7‰。

汝宁市以汉族为主，约占全市总人口的99.9%，还有回、蒙、维吾尔、满、苗等51个少数民族人口、约占全市总人口的0.1%。

结合本项目而言，人口规划对于本项目有一定的不利影响，但是从整体来看，人口规模完全可以满足住宅市场的发展空间，商业市场需要提高项目影响力以吸附周边人气。

二、历史文化

驻马店有着悠久的历史，是中华民族古代文明发祥地之一。早在距今18000多年以前这里就有人类繁衍生息。在距今约4500年的杨庄新石器文化遗址中发现有地面式房基、儿童瓮棺、窖穴、精致的石器和各种各样的陶器，说明这里已有房屋和村庄，产生了农业、畜牧业，制陶制石的手工业也比较发达。明清时期，今驻马店市分属汝宁府和南阳府，隶河南道。经过元末多年的战争，汝宁地区人口锐减，满目荒凉。明太祖下令把太湖流域和山西无地农民迁至豫南。当时汝宁府各县接收大批移民，大片荒地被开垦起来种上庄稼。清初政府采取奖励垦荒措施，明令宣布明朝藩王的土地。谁耕种归谁所有。汝宁知府金镇把明崇王府霸占的6000多顷土地，登记造册，承认归原来的佃农所有。汝宁府的地方官吏重视兴修水利，清雍正五年至七年，汝阳、上蔡、新蔡、确山、西平、遂平、平舆七县疏浚治理河道，沟渠327条，改善了农业生产条件，减轻了洪涝灾害，促进厂生产的发展。„„悠久的历史，灿烂的文化，优美的环境，给驻马店留下了丰富的旅游资源，全市拥有各类自然景观和国家级文物保护单位众多。

驻马店市深厚的历史文化对项目价值的提升有着重要的影响，在项目操作过程中要注意项目主题的提炼，项目的设计也要体现出其深厚的历史文化特色。

第三篇：济南房地产市场调查报告

济南房地产市场调查报告、本次实习的目的：

深入房地产行业，分析了解济南房地产的市场 2、本次实习的内容：

我调查了济南房地产的各个片区，了解了每个楼盘的大体情况，并且对每个楼盘做出SWOT分析，写片区分析报告。3、本次实习的收获：

对济南房地产市场的大体了解。

济南楼市盛夏“火热”，众精品楼盘现销售高峰。市场的供不应求是市场繁荣的先决条件，济南城市化进程的加快和人均收入的增加，使得济南楼市需求市场长期处于稳定增长的势态，并且，济南市民对房地产始终保持较高的忠诚度，在股票等其他投资形式激增的环境下，大家对楼市的关注度依旧不减。楼市中新增的中小户型产品也成为需求激增的主要因素，适合的产品加上适中的总价，成为部分首次置业者关注的焦点。其次是开发商开发运营水平的提高。进入济南楼市稳定发展时期，众多开发企业已经从摸索期逐步过度到发展期，提高期。部分房产项目在项目定位之初就进行全面的市场调研，尽量在产品定位和规划方面贴合市场需求，做足了前期准备工作，在销售阶段取得良好的销售业绩也是必然的。

在刚刚过去的5年中，济南东部房地产市场得到了迅速的发展，其交通、配套及环境等都有了极大的改善。先前只是作为大济南发展蓝图下的一个板块，但现在却以其自身的发展势头，逐渐拥有了属于自身的版图雏形。济南“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的战略目标在济南东区板块的带动下也变得更加完美、靓丽。

济南在城市规划中将“东拓”放在首位。这几年，济南在东部的规划力度加强，投入资金越来越多，东部建设已成重中之重。在“东拓”大势下，济南东部将形成燕山片区、东部城区及章丘有机结合的大东区。

东部交通网系发达，为东部发展提供了有力的保障。东部的交通系统顺畅，绕城高速、济青高速公路、京沪高速公路、京福高速公路与之紧密相连，到济南国际机场十分便利，104、309、220国道纵横交错，已经形成了四通八达的交通网络。目前高新区内贯穿东西的有旅游路、经十路、工业南路和花园东路四条主干道，除此之外，横向的道路还有新泺大街、天辰大街、世纪大道和涵源大街等，纵向的道路虽然没有像横向那样拥有诸多主干道，但是有贤文快速路、崇华路、新宇路、颖秀路、开拓路、刘智远路等道路，这些足已能保证交通的顺畅。

经十东路的修建，把章丘和济南紧密地联系在了一起。章丘交通便利，经十东路紧密联系了章丘和济南，经十东路让章丘和济南融为了一体，而商业圈也开始向章丘渗透。相对于济南目前的房价，章丘目前的房价是很低的，住宅项目均价在2500元/平方米左右，最高的3300元/平方米，而且各项设施完备。

章丘以轻工业发展为主，极少有大型重工业基地，因此，它的污染也是非常轻微的。旅游资源丰富，章丘拥有多处自然风景区，白云湖、朱家峪、百脉泉每年都吸引大量游客前来观看。目前，众多房地产商将目光锁定在章丘，齐鲁涧桥、百脉豪庭、绣水如意、中国诺贝尔城、山水泉城等房地产项目都在这里落户。

济南城市西部房产颇有异军突起的趋势，从阳光100到实力荣祥花园，再到外海国际中央花园和新世界阳光花园，西部楼市在大家的不经意之中便热了起来。近几年的，如群盛华城及泉城花园等楼盘的出现，又制造了一个更强劲的上升势头。

从房地产行业的角度讲，由于拥有大量可以改造的城区土地、成熟的生活配套，并且档次正在提升、交通已经比较发达，西部区域现在已经受到了高度的重视。目前，西部房地产市场相对来看，还并不能够称得上已完全进入正规，虽说楼是在轰轰烈烈地建着，房子也在一天一天地卖着，但是开发相对来说还是不算太均衡，如以二环西路和段店立交桥为界，向东城市环境和城市功能及建设项目明显好过西面，向西南的楼盘基本已经成型，但是向西北的房子却规划相对效弱。

济南西部房地产产品从结构上来看其实并不丰富，住宅方面80%以上的都是以多层和小高层为主，很少有别墅和公寓项目。

西部由于历史留下的诸多原因，一度为本地人和外地人视作经济落后、消费水平低、居住环境差的代名词，一段时间以来，由于各种原因，西部各行业无法得到有效的发展支持，东西部差距不断拉大，房地产行业就是其中的一个典型代表，西部房地产市场从整体上看，无论从价格上还是从小区素质上，较东部及南部都有相当大的差距。

前些年，西部虽然拥有大量的土地资源，但是却很难得到房地产开发商的垂倾，在东部房地产业蒸蒸日上，标志性建筑不断拔地而起，新的商业形态不断出现的时候，西部房地产业却前进缓慢，“住东不住西”的居住观念和西部发展现状禁锢了西部房地产业在一段时间内像东部那样大踏步的前进。

近年，经过济南市各级政府和房地产开发商的共同努力，西部房地产业已经呈现出了良好的发展态势。长清的发展为西部发展奠定了一块良好的基石，新规划为西部发展构勒出了一幅美好的蓝图，而经一路、经六路、经十路的改造工程为西部发展注入了澎湃的动力，西部经济发展已经展开。同时，实力·荣祥花园、外海国际中央花园、新世界阳光花园、阳光100国际新城、京鲁山庄等一批档次 高、规模大的楼盘建成提升了西部楼市的形象，但就西部目前房地产市场本身来说，它的高端项目较西部拥有的广阔土地来说，实际上还并不是很多。另外西部房地产项目相对比较少，尤其缺少超大规模的楼盘，所以西部楼市期待更多有实力的开发商进驻，打造更多的精品、高档社区，为西部的房地产市场注入新活力。

西部房地产项目，有很多经济成分要考虑，济南西部作为老城区，很多都是福利分房，城区建筑密集，找块土地非常的难，而外围土地配套设施又不是特别到位，西部还需要高档次的楼盘出来，不是说提高房价，而是房子要好、环境要好、科技含量要高，物业管理要更上一层楼，提供给这个阶层需要的产品。西部城区的城市底蕴非常深，是济南的历史沉淀，西部不是缺房子，而是在改善居住环境方面要更加加强，西部的房地产很有潜力。

近年来，济南西部房地产市场价格已经在不经意之中有了相当大的增幅，从下面一组数据我们可以看到西部房地产市场价格的增长态势： 表：西部典型楼盘价格变动表

时间 阳光100国际新城 实力荣祥花园 新世界阳光花园 匡山小区

2007年4月 4600元/平方米 3700元/平方米 5600元/平米 3500元/平米（二手房）

2005年5月 3800元/平方米 3100元/平方米 4700元/平米 2700元/平米 2003年7月 3000元/平方米

南部是济南最适宜人居住的地方。近年来，济南南部的地位越来越凸显，城市配套设施也发生着日新月异的变化，不断完善。特别是南部道路系统和大型中高档居住片区的开发建设，比如旅游路、舜耕路、南二环围合的道路体系，以及由鲁能·领秀城、天泰·太阳树、泉景天沅、京鲁山庄、外海·蝶泉山庄、阳光舜城、伟东新都等众多大型房地产项目构成的板块，为南部这个即将崛起的济南新城区奠定了坚实的基础。

2007年6月1日《济南市南部山区保护与发展规划》进行了专家论证、评审，通过规划的编制和实施，我市将严格控制城市向南部蔓延和扩张，南部东片区禁搞房地产，该地区被划分为仲宫、柳埠、西营、环城四个控制性片区，同时对基本农田总量、度假休闲设施总量进行控制，增加林地和园地的数量。目前的方案将该地区定位为山东省兼具齐鲁文化特色的旅游区、济南都市圈中部的生态区，以及重要的水源涵养地和休闲度假区。方案将生态旅游、生态农业等定位为鼓励发展的产业，房地产被定位为禁止发展的行业。南部西片区总体布局为“三心两带一区”，“三心”包括万德、归德和五峰山度假旅游中心，“两带”是104经济带和220经济带，“一区”指的是马山、双泉生态农业经济区。根据目前的方案，该地区定位为生态经济区。主要打造都市农业、观光与休闲度假旅游，以及无污染能耗、相对集中的生态工业和生态人居。如果这个规划能通过和出台，那么南部山区东片区下一步不会再有新的住宅土地能挂牌出售。西片区的土地用途审查也会非常的严格。南部山区房产的发展依然是严格控制。

南部在济南人眼里是尊崇居住的地带，这不仅是因为其优人的居住环境，也因为其济南房地产市场上傲人的价位，几年前建成的南部楼盘的价位现在已经突破了5000元/平方米，而现在多数售楼盘也在4000元/平方米左右。南部向来不乏大盘，从阳光舜城、伟东新都，到鲁能·领秀城，南部大盘云集。占地8.71平方公里，地处千佛山南麓风景区，6000亩森林，2000亩社区绿化，总建筑面积269万平方米的阳光舜城曾经缔造着济南市首席“城中城”，带给人们一种全新的居住理念。而占地780亩，建筑面积103万平方米的伟东新都作为南部的又一大盘肩扛城市改造大旗，成功推进了济南大盘化开发进程，近期其后期项目——伟东帝景热销市场，也证明了该项目的成功。而南部另一大盘——鲁能·领秀城堪称“江北第一大盘”，无论其规模还是其配套都是极其恢弘，其总占地5000余亩，建筑面积324万平方米，配套建筑面积46万平方米，可容纳8万人生活居住，成为济南有史以来投资规模最大、档次最高的城建开发项目。该项目内，教育、商业、休闲等设施一应俱全，多样化满足了现代消费需求。

随着济南城市建设的不断深入，人们开始从传统的市中心向城市周边延伸，而城南，由于独特的地理位置和良好的自然环境，一直受到众多房地产公司的青睐和广大市民的欢迎。“富贵”或者说是“尊贵”也一直伴随着南城地产的发展。

案例一，于今年六月二十三号隆重开盘的鑫苑·碧水尚景，在开盘当天售出了很好的成绩。

鑫苑·碧水尚景占地面积61500平方米，总建筑面积110000平方米。鑫苑碧水尚景11万㎡现代国际高尚社区，以建筑对话艺术，规划超前、气质高贵，17栋（小）高层与1栋临街商业，在简约的线条变幻中围合出安全而静谧的现代主义至尚空间；三线双气、中水系统、地下车库等金装配套让居住与世界同步；70米阔朗楼间距，入口节点景观、中央灵动水系、主题休闲广场形成点线面和谐交融的诗意人居，以艺术节奏勾勒空间的节奏韵律。

其优势与机会：

（1）位于北园大街与东工商河交汇处向北300米，标榜地段，扼守城市发展脉络济泺路、北园大街、大纬二路等城市主干道环绕四周、交通顺畅；

（2）长途汽车总站、火车站近在咫尺，泺口服装城、西市场市场等商圈云集，坐地生金，财源尽在掌握；

（3）以建筑对话艺术，规划超前、气质高贵，17栋（小）高层与1栋临街商业，在简约的线条变幻中围合出安全而静谧的现代主义至尚空间；三线双气、中水系统、地下车库等金装配套让居住与世界同步；

（4）70米阔朗楼间距，入口节点景观、中央灵动水系、主题休闲广场形成点线面和谐交融的诗意人居，以艺术节奏勾勒空间的节奏韵律。

（5）户型面积32-144㎡，户型类型较多，满足购房者的需求。

其劣势与威胁：

（1）交通的顺畅，同时带来了噪声的污染；

（2）土地增值税各种税率的上调。整个市场房价在上涨，而居民的收入没有明显的看涨。

（3）本地商业品牌简单，增次不高。

一个月的实习使我学到了很多课本上不能够学到的知识，明白了市场调查的艰辛，感谢老师和单位给我这次机会，能够对济南的房地产市场有大体的了解。

第四篇：昆明房地产市场报告2016

昆明锐理——2016年上半年昆明房地产市场研究报告

一、宏观·平稳宽松 1.1 经济运行

【全国经济环境】经济运行总体平稳，PPI同比降幅缩窄，结构调整和转型升级在稳步推进。

【全国经济环境】M2供应增加，新增信贷随之高涨，居民贷款比重大，企业类贷款增长乏力。

【全国经济环境】全社会固定资产投资增速平稳，房地产投资增速自年初持续上升。

【昆明经济环境】昆明经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续，经济下行明显。

【昆明经济环境】居民消费能力稳中有升，金融机构人民币存款余额平稳增涨。

【昆明经济环境】固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占固定资产投资额比例也增加。

1.2 【经济小结】

全国GDP增速基本保持稳定，全社会固定资产投资增速自2015年后半年趋于稳定，房地产投资持续上升，房地产市场趋于稳定状态；昆明固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占比例也增加。房产市场先行指标回暖迹象明显。

1.3 政策环境

【全国政策解读】2008年-2016年6月重要政策总结。

【2016年1-6月全国重要政策节点】

【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。

【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。

【全国政策解读】降首付，延长贷款年限、购房补贴。现象：三四线城市及部分二线城市，走量缓慢，库存积压。

解析：一二线城市人流量大，购房/租房需求高。因此购房者与投资者均将目光放在了一二线城市，导致了三四线城市及部分二线城市走量缓慢，库存积压。

政策措施：在降低购房首付，延长贷款年限，购房补贴利好条件的基础上，大力推进棚户区改造货币化，多重措施去库存。

【全国政策解读】因地制宜，北、上、广、深及部分二线城市调控收紧。现象：至2015年下半年，各城市纷纷解除限购以及“90,70”政策，整个房地产市场回暖明显，与此同时房产市场分化现象明显加剧。热门一二线城量价齐升，其中部分城市频频拍出地王，三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖。

解析：三四线城市走量缓慢，有实力的开发商集体投奔热门一二线城市，小型开发商则在三四线城市 “楼市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根据各个省份（城市）的实际情况制定对应措施，收紧一线城市（北、上、广、深），降温热点二线城市（南京、苏州、合肥、武汉），扶持二三四线城市。

2016年上半年，北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、廊坊、合肥已逐步收紧调控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一览表】

【政策解读-昆明】2016年昆明施行四大房产新规

2016年1月1日起施行《云南省商品房销售明码标价实施细则》 锐评：商品房备案被取消，开发商自行公示而无需备案，如此一来，调整房价将不再受备案的限制，开发商可灵活掌控销售价格，房价由市场主导；而对于购房者来说，如今房价全由开发商说了算，购房者需了解房价公示制度，向开发商表明立场观看房价公示，以维护自身利益。

2016年2月1日推行《商品房买卖合同示范文本》

锐评：新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。昆明市还增加了安全设置，保障购房者明确知道自己权利义务。并对商品房买卖时的细节作出了更多的规范，新增内容更多指向监督开发商行为，最大程度维护购房者权益。

2016年1月1日起施行《昆明市电梯安全管理办法(修订)》

锐评：此次修订办法在防止报废电梯再入市、在电梯日常维护保养方面、将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象等方面做出了明确的规定。提高了电梯使用的安全系数，明确责任，加大监督检验力度，全面细化安全管理。

2016年2月1日实行《昆明市物业管理办法》

锐评：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利

益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。新规的施行，更加规范了地产环境。

【政策解读-昆明】昆明市规划局出台细则 明确“商改住”标准

摘要：市规划局出台了相关实施细则，重点明确了房地产项目部分地块用地性质变更、城市更新改造项目商改住、房地产项目调整住房套型变更的原则等内容。

锐评：商业体量较大，而昆明住宅用地供应不足，上半年昆明住宅去库存颇有成效，商办市场疲软。

此次明确“商改住”的标准，也有利于盘活商业项目，标准中提出关于商改住改造配套设施的细则，保障了“商改住”的有序实施。但地段位置不好的项目“商改住”后，由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，推进实施也不是那么容易。

【政策解读-昆明】昆明出台“46条”稳增长措施

亮点：涉及促进房地产市场稳定发展；努力降低商品房库存；切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。

锐评：政策的出台，明确了促进房地产市场和土地市场健康平稳发展。首先通过减压稳楼市，全面施行商品房预告抵押登记制度，提高金融机构开展住房贷款的积极性，通过房贷等金融改革措施，放宽政策，给房企松绑；其次通过调限，加大住房公积金促进住房消费力度，加大金融支持力度、实行财政补贴政策等，靠公积金激活楼市，进一步刺激楼市，达到降低商品房库存的目的；通过多达9

项土地制度，规范土地出让方式，减免多项费用等方式，切实加强土地保障，盘活市场土地市场。

【政策解读-昆明】昆明27条措施推进供给侧结构性改革。

摘要：《昆明市供给侧结构性改革实施方案》明确提出，要经过3年努力，供给侧结构性改革取得重要进展，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板工作取得明显成效。

锐评：《方案》提出了27条具体任务和措施，意味着昆明供给侧结构性改革动真格。着力化解房地产库存，进一步完善房地产调控政策，加大住房公积金促进住房消费力度，大力推广住房保障货币化，积极支持农民工和有意愿的农民进城购房，鼓励车库（位）销售租赁。

【政策解读-昆明】2018年底商品房库存规模比2015年减少25%。摘要：昆明市通过了《昆明市供给侧结构性改革实施方案(送审稿)》,方案对昆明市房地产业去库存提出了新的要求，2018年底商品房库存规模比2015年减少25%，并对2016~2018年商品房销售面积年均值提出要求。

1.4 锐评：

1、政府从土地供应上加强监管和控制，减少土地供应，从市场的最开端抑制库存的增长。

2、“商改住”标准的出台，有益于盘活部分商办项目，推进商办项目去库存的实施。

3、西山区、呈贡区出台对购买或租用辖区内商务楼，都有相应的补助，积极推动了整个办公市场的“去库存”力度。

4、加大住房公积金促进住房消费力度，并推动住房公积金缴存省内异地互认，公积金买房条件的一再放宽，无疑都是为去库存工作创造先决条件。

1.5 【全国政策小结】

1、降首付、减契税、购房补贴等多重优惠去库存。在多重优惠的刺激下，房地产市场回暖明显，多个城市量价齐飞；

2、支持农民进城买房，加大棚改户货币补偿比例去库存。在优惠政策的激励下，该部分人群有缴纳首付的能力，但后期还贷压力较大，因此购房可能性较小；

3、为控制市场平衡，防止后期“房产泡沫”，多个热门二线城市土拍都施行了“限价融断”措施；

4、因地制宜，多个城市调控收紧。从去年优惠政策入市以后，一线城市楼市量价齐升，土地市场频出地王。3月份开始一线城市政策开始收紧，开发商与

购房者则大量涌入周边的二线城市，造成以苏州、合肥、南京为首的多个二线城市楼市异常火爆。为促使地产平衡发展，热门二线城市已开始逐步收紧调控。

1.6 【昆明政策小结】

1、推行新版合同、实行电梯安全、物业管理办法，加大监督检验力度，最大程度维护了购房者、业主的权益。商品房备案被取消，开发商获得了掌控价格的自由，房价将由市场主导；

2、从2月1日开始实施的“新版商品房合同”对市场签约影响极大，在3月15日修改执行新规前，大量的项目延迟备案，致使应在2月份签约备案的量挤压在3月中下旬集中网签，造成了上半年2月份市场极度冷淡、3月份极度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商办市场的库存，盘活项目，但也可能由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，减缓推进实施的进程；

4、政府出台一系列政策措施，明确了到2018年“年平均销售1000万㎡以上”、“库存比2015年底减少25%”的目标，这将说明接下来政府还将延续积极宽松政策，在如此大的市场容量与利好的政策中，开发房企可遐想的空间是非常大的。

二、市场·奋勇前行

【昆明-供销】新增供应缩减，成交同比增长，7年后市场再现供小于求局面。

市场新增供应持续下滑，上半年合计供应387万㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合计成交555万㎡，同比增长21%，备案成交的增长与呈贡和南市区出现集中备案的项目有关。

商品房包括商品住宅、定向团购房、商业、办公与车位

商品房供应统计公布房间明细的预售项目面积

【昆明-存量】商品房库存处于高位，但市场出现好转信号，上半年去库存168万方。

供求逆转，备案成交面积比新增供应多168万㎡，整个上半年呈现出良好的去库存局面。

截止6月底，商品房库存2651万㎡，以近12个月市场共备案1124万㎡计算，现有库存去化时间约为2.4年。

昆明政府“去库存”政策指出，到2018年底，商品房库存要比2015年底减少25%。2016上半年市场表现为该去库存的目标打下良好的开局。

【昆明-月度供销】表现强劲，月均销售93万㎡，有3个月份销量过百万㎡。自2月1日起，昆明开始使用新版购房合同进行备案，但由于新版合同中诸多条款涉及到退房，房企持谨慎对待态度，致使项目备案延后，致使2月市场极度低迷。挤压延后的备案在3月得以备案，推高了该月市场成交。

除2月特殊因素影响外，2016年各月备案均在85万㎡以上，且均优于去年同期。

【主城区-供销】供应连续下滑，成交高位，市场供过于求局面改变。2016年主城区新增供应持续下滑，上半年合计供应371万㎡，同比下降14%。2016年上半年主城区商品房合计成交404万㎡，同比下降2%。

注：

1、主城区包含中市区、东市区、南市区、西市区和北市区，不包含呈贡与

空港区域

【主城区-存量】库存止升回落，市场出现去库存信号。

2016上半年备案成交面积比新增供应多32万㎡，市场库存首次止升回落。截止2016年6月底主城区商品房库存为2222万方，以近12个月市场共备案893万㎡计算，现有库存去化时间约为2.5年。

【主城区-月度供销】月均销售67万㎡，2季度月度之间成交量大、波动小。2月受政策（新版商品房合同）影响备案延迟，多数项目挤压在3月中下旬签约备案，使3月份成交显增。

剩余月份供求缺口小，市场近似处于供求平衡点。

【市场供销对比】2016上半年呈贡市场销售占比大幅增加，南市区供求占比依旧最大。

【市场供销对比】同比来看，呈贡供应骤减、成交倍增，南市区供求量微降但仍占主导。

【各区域供销存对比】市场供销存主要集中在南市区与呈贡，其中南市区存量第一。

【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。

【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。

【房企排名】2016年TOP20房企销售增加，市场份额进一步提高。

注：销售金额包含住、商、办与车位

2.1 锐理数据解析（商品房）1.昆明整体市场稳中有升，价格下行

2.上半年市场供应量整体减少，存量首次出现下降，去库存意图明显，效果初见端倪

3.依据目前昆明市场存量以及现有市场去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城区供减量平，其中南市区一直是供销主力区域；呈贡区成交大幅增长

5.定向团购房拉动销量上升，商品住宅供求平衡，库存量合理，商业与办公库存高，去化压力巨大。

6.上半年昆明房企并购重组加速，昆明楼市进入强者盛宴时代

总结：昆明市场新增供应缩减，以去库存为己任，市场供给侧调节初见成效。2.2 未来预判

1、下半年房价会出现小幅回升，尤其是商品住宅产品，其价格将得到改善盘入市的支撑

2、在利好政策不断释放与市场多方博弈的情况下昆明楼市将继续平稳前行 根据昆明市政府“去库存”政策，下半年将延续上半年供减销增去库存的良好态势

3、更多城中村改造停滞项目将被品牌房企接手盘活，市场上品质楼盘逐步增多，楼市良性发展

4、昆明的中小房企将进一步被收购、转型或者消失，未来大房企将占据更多市场份额。

三、土地供求失调

【土地供销】昆明土地市场楼面地价小幅下降，供应量微涨，成交量减半，流拍增多。

上半年土地市场较去年同期供应量上涨，销售量下降，供销比约2.29:1，楼面价小幅下降。供销价同比涨幅分别6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年开始，昆明土地供应紧缩明显，2015年下半年几乎是断崖式收紧。2016年上半年市场土地有适量供应，却存在起价过高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同时，碧桂园、万科、云南城投、实力等房企另辟蹊径，采用收购、入股或代建的方式增加项目土地储备。

【土地供应分布图】供地分布广，供应地块前三板块是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布图】滇池、次中心和北市等板块土地成交抢眼。

【土地性质】昆明住宅类与商业类土地供应约各占一半，成交地块中纯住宅占比大，商业用地流拍多。

上半年昆明纯住宅用地供应29宗，约1198亩，供应面积占比42%； 供应用地性质以纯住宅与商业为主，约占总供应面积的90%。

上半年昆明土地成交以纯住宅为主，该类用地除因故终止外，其他全数成交，这说明市场对住宅用地的需求旺盛；商住两用性质土地占总成交量的16%，商业用地占10%。

【土地金额】 上半年昆明土地出让金共51.4亿元，累计成交1238亩。

【溢价分析】平均溢价率6.47%，共7块土地溢价成交，2月蓝光约溢价27%竞得4宗纯住宅地块。

【流拍土地分布图】巫家坝地王由于起价过高流拍，并在6月底折价约1/3后成交。

【各性质土地对比】住宅土地价格在2月份和5月份较高，且在2月份有溢价；商业地价波动大，多底价成交。

【各区域供销对比】南市区为昆明土地供需热点区域，东市区亦有发力，中市区持续有地块供应。

上半年昆明共计供应土地52宗，合计2832.7亩；

东市区供应量超过1/3，供应面积为1010.5 亩，其中空港板块供应945.5亩；南市区次之，供应528.46亩，北市区稍逊一筹，供应472.35 亩。

上半年昆明共计成交土地31宗，合计1238.0亩；

本成交主要分布在南市区，成交面积为410.5亩，呈贡区成交353.5亩；中市区成交203.9亩。

【各区板块价格对比】呈贡、滇池板块供销走高，溢价地块位于北市、东南与高新板块，北市板块溢价最高。

【土地成交供求板块热度图】呈贡、滇池板块最热，其次是空港、北市与次中心板块。

【成交楼面价排行】蓝光溢价27%斩获北市4宗纯住宅地块，楼面价为3771元/㎡。

3.1 【成交总价排行】

3.2 【锐理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出让土地52宗，其中成交31宗，成交面积1238亩，同比下降52.9%。

2.土地出让金： 上半年土地吸金51.4亿元，相较于2015年同期的81.3亿元，下降36.8%。

3.土地溢价：上半年昆明土地市场较2015年下半年有所回暖，与去年同期相比销量约减半，流拍土地增加，地块总体溢价率仍然不高，为6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗。或因其起拍价过高，大量开发商无法负担。

5.成交区域：南市区土地市场仍为供销主力，其中滇池板块土地成交量较高。

3.3 【未来预判】

1.整体态势：供求不匹配的矛盾还将延续，土地市场将延续上半年平淡的态势。

2.成交走势：商业地块流拍或将成为常态，土地溢价能力弱，多数应是底价成交。

3.供应类型：预计下半年住宅用地仍为供求主力，纯商业用地占比应该下降。

4.热点区域：南市区仍将是主力区域，东市区随着碧桂园、花样年等品牌房企扎堆进入，或将成为下一个热点区域。

3.4 【总评】

1、从整体来看，土地市场如何走取决于政府的供地计划；

2、从土地成交性质层面看，市场对纯住宅用地需求旺盛；商业用地面临较大的成交压力，流拍可能性增加；

3、受昆明商业大体量的商业存量影响，商业用地的资产价值目前仍处于下降通道，且短期内难以实现根本性的逆转，商业用地的市场风险明显高于住宅用地；

4、品牌房企入市抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，小房企拿地更加困难；

5、市区内净地供应愈发稀少，映衬出问题频出并开发停滞的城中村改造项目地块的价值，在下半年一级市场拿地更加激烈的背景下，这部分项目或将迎来新生。

第五篇：济南白酒市场市场调研报告

济南白酒市场调查报告

济南人在喝白酒方面的喜好泾渭分明，一部分人拥有着“山东人”的传统美德，喜豪饮，爱高度酒，比如52度的白酒，拥有大量消费群体；另一部分人以年轻一代为主，新思想新个性，喜欢喝低度酒，比如38度白酒。济南人大都有着勤俭持家的美德，所以高档餐饮场所的个人消费比例小，主要是公务和商务消费；在济南的餐饮终端，自带酒水现象超过了50%，所以来打济南市场的酒品牌，要想“主打餐饮渠道，通过餐饮带动商超”是有难度的，若想攻下济南，就要“餐饮与商超齐头并进”，人力、物力、财力、精力、脑力的消耗要大于其它的省会城市，这正是攻打济南的一大难度；济南人的消费偏感性，相当多的“土著居民”有乡土情结，只拥护本地品牌，这里的“本地”概念不是以省为界限，而是以地市为界限，这种“热爱家乡品牌，支持家乡经济”的现象，在山东的许多地市都存在。有人评价说山东人保守、重感情，这既是问题，又是机会，因为一个品牌一旦得到了山东人的认同，就容易得到山东人长时间的品牌忠诚度。

鲁酒品牌

鲁酒自古在中国的酿酒行业中举足轻重，雄踞前列。因为山东不仅是孔孟之乡，更是酒的故乡。李白曾称赞鲁酒“玉碗盛来琥珀光”，武松景阳岗醉打猛虎的故事更是妇孺皆知。鲁酒在那时已是天名。

省内各品牌对济南市场空前关注，除扳倒井在各渠道齐头并进，古贝春在济南郊县和市区三级渠道实行有效突破，以及景阳春在中小型酒店大力度运作外，泰山特曲在礼品酒市场也提前占位，温和酒、景阳岗、禹王亭、百脉泉、兰陵和花冠酒等省内强势品牌也相继在济南扎根。济南市场成为了鲁酒会战的战场。

鲁酒主要品牌关注：趵突泉是济南白酒市场上的第一品牌，其整体销量在市场上所占比重在50％以上。趵突泉的产品主要靠酒精度来区分，主导市场的34度普通和34度精品零售价分别是50元和80～90元。另外，价格10～30元不等的39度、38度和36度三款产品也是低档市场上的畅销产品。在高端领域，52度以上的趵突泉主走A类酒店，2005年底厂家推出了高度的芝麻香型产品，厂价甚至突破千元。高端产品还不是趵突泉生命线的主导力量，其还很难与成熟的名酒抗衡。趵突泉不同度数产品所占比重 34度普通 30% 34度精品 20% 36度、38度和39度产品 30% 高度产品 15% 简装产品 5% 趵突泉在济南的终端和流通都有着无可比拟的优势。近几年趵突泉对产品和市场进行了双向调整，产品结构的调整概括为“抓大放小”，2003年开始厂家逐步削减和砍掉了一批简装产品，同时小幅度提高了中档产品的价格和研发了高度的芝麻香型高端产品。这为趵突泉进一步提升品牌奠定了基础。在产品线调整缓冲期过后，厂家开始对经营模式进行大刀阔斧的改革。由于趵突泉主做济南，厂家有足够的能力掌控这个近在咫尺的市场，而且在市场开发与维护中经销商更多扮演了配送商的角色。鉴于此，厂家收回了济南市经销商的经销权，同时几个买断产品由于市场表现不佳也一并收回，从此厂家开始直接掌控济南市场。通过两方面的调整不仅增加了趵突泉这一成熟品牌的产品利润，提高了企业竞争能力，而且使得厂家掌控终端的能力更强，有效杜绝了假酒和窜货现象的产生。据了解，趵突泉在济南市场有200多个业务员分管市区所有的终端网络，他们必须将厂家的主导产品摆在酒店的吧台上，否则就会受处罚。在流通领域，趵突泉的几款中高档产品有返点，而低档的产品就全靠自然走量了。趵突泉对于渠道的奖惩措施显示出厂家向中高档发展的目标。目前趵突泉销量80％以上来自于济南市场，从未来的发展看，趵突泉在大众消费市场上已经没有更多的拓展空间，其销量的提升将主要来自于高端产品的推广，而高端市场的培养不可一朝一夕促成，预计趵突泉的销量未来一两年可能变化不大。扳倒井和景芝扳倒井是除趵突泉以外在济南市场投入最大的省内品牌。2005年

初济南办事处成立，此后一年是扳倒井招兵买马的市场导入期，截止2006年上半年，5家代理商和17家开发商已全部到位，扳倒井加大了拓市力度，高铺货率使其他品牌只能望其项背。扳倒井的买断产品多是市场价在50元以下的中低档产品，办事处负责价格50元以上的四款产品的推广，这其中有终端价在300元以上的两款山东接待用酒。已知有700家左右的B类以上酒店被扳倒井掌控，数量还有可能增加。扳倒井2006年销量为1200万左右，销售业绩并不突出，不过产品导入期的投入产出比不平衡也很正常，所以2007年扳倒井厚积薄发大有可能。据悉，厂家还会加大广告和软性宣传的力度。在几个济南的二线品牌中景芝和扳倒井在进入时间、投入力度和销量对比较为接近。两年前景芝在济南投入精力有限，主要依靠自然走量，因此中低档产品所占销售比重较大。随着2005年黑土地的下滑和省内众多品牌对济南的觊觎，景芝也开始在终端发力，其办事处下设多家二批商，足以覆盖全市的终端，这些二批在部分终端的投入也功不可没。景芝在酒店有高额的瓶盖费回报促销员，为了防止假酒出现，景芝还有1元回收酒瓶的做法。景芝的主推产品是景阳春系列，终端售价58～128元比较畅销，其中58元的35度老虎瓶产品贡献最大，是景阳春系列的拳头产品。2006年以前的几年中，景芝的销量都比扳倒井略高，主要是由于其中低档产品市场表现强劲，而其在餐饮中并没有优势，因此其在未来一年中能否继续胜出有待观察。古贝春在市区主推的产品有3款，单瓶批价在60～90元的十年陈和五星，以及200元以上的百年老窖。多年来古贝春一直在进行着围圈打点的战术，在章丘和长清等几个郊县市场取得了不俗的表现后开始进入济南。2006年古贝春的在市区的销量为600万，但经销商的评价不低。在办事处的直接操作下古贝春正在稳步推进，2007年古贝春将完成招商工作，销售重心也会由办事处向经销商倾斜，逐步构建起良性运作机制。

外来品牌

分为三大阵营：

以五粮液家族为首的川酒阵营：

重头品牌都勒紧腰带，准备在济南市场决一雌雄，百年老店、五粮神、浏阳河、金六福、金尖庄、陈坛老酒等五粮液家族成员都将济南作为重点战略市场；

剑南春糜下的金剑南，在2002年风卷湖南白酒市场后，为了更好的开发山东市场，干脆把整个华东市场办事处设在了济南，另外，其刚刚上市的强势文化品牌---诸葛亮也对山东市场跃跃欲试；

泸州老窖家中的国窖1573、泸州特曲系列、永盛烧坊等系列品牌也虎视眈眈。

全兴家族中的音乐全兴、精品全兴、星级全兴、水井坊等品牌都趁热打铁，在山东各市场延续着其稳健的发展步伐；

郎酒（新郎酒、郎泉）等品牌或者子品牌也摩拳擦掌全力操作包括济南在内的山东市场。茅台镇阵营：

中国白酒市场的两大地域之争早已成为业内交互谈论的话题，有川酒的脚印就一定有茅台镇的身影。虽然在整个阵营阵势上不及川酒阵营的强大，但是经过这几年茅台镇产品形象的不断提升，整个茅台镇品牌系列正在逐步的被大众消费群体所认可。市场的发展虽然扑朔迷离，但是在山东市场，或者说整个中国白酒市场中能够抗衡川酒的也只有茅台镇。

以茅台集团（茅台、茅台王子酒、茅台迎宾酒、六冠王、茅台液、真得劲等品牌）为首的整个茅台镇阵营也在山东市场下了很大的赌注。

小糊涂仙（小糊涂仙、小酒仙、小福仙、小糊涂神）、赤水河、贵州液、天士力、天财酒等茅台镇二线品牌，应该是2003年山东白酒市场的一大亮点。

酒典酒、一口干、江山多娇、淮海特供等三线品牌同川酒、鲁酒在整个山东白酒市场形成了三大竞争阵营。

其他地区阵营：

皖酒中的古井贡、口子窖、种子酒、中国玉酒；苏酒中的洋河、四特、双洋；其它地区的如新疆伊力特、东北北大仓、内蒙奶酒系列、杜康三大地区品牌等等也早已在济南市场中占有一定市场份额。

综合分析以上四大竞争阵营，川酒和茅台镇主抓中高端市场，并且已经形成了规模优势和广泛的消费认同；鲁酒阵营虽然强烈向高端市场渗透，但是依然在低端市场徘徊；其他区域品牌由于在品牌文化和消费认同上没有形成规模化效应，仍然属于阵地站品牌。

目前的济南市场，是鲁酒占据优势，外省酒品牌不占优势。鲁酒品牌中，除本地产趵突泉市场表现突出外，外地的泰山生力源、扳倒井等在济南市场的表现亦是不错。当然，成绩与问题并存。鲁酒白酒品牌在济南市场的营销上还存在着品牌张力和传播不够、渠道单

一、营销模式选择不科学等问题，这些是鲁酒白酒品牌亟待解决的问题。

附：市场开发参考表：

济南酒类市场基本情况

主流品牌白酒：中高档为趵突泉系列，口子窖、扳倒井。中低档为趵突泉系列、老口子、景阳春系列。主流价位白酒：大众消费为10～30元，以38度以下低度酒为主。酒店概况：济南市现有A类酒店100多家，B类酒店约有200家以上。其中最据代表性的A类酒店有舜耕山庄、鱼翅皇宫大酒店、倪氏大酒店、净雅海鲜大酒店、天外山庄等。B类酒店有刘氏鸭肠王、重庆小天鹅、鲁能烧鹅仔、巴山夜雨、雅景生态园等。A类酒店的进店费一般为1万元－10万元之间，B类酒店的进店费一般为1000元－5000元之间，各酒店进店费并没有什么硬性指标，一般视经销商的社会关系和公司实力，可以给予适当的减免。但较之去年因为酒水市场竞争的持续加剧，进店费用有水涨船高之势。在A、B类酒店做促销专场和包店所需要的费用为5万－100万不等。但可以针对促销的手段和花样以获取酒店方的支持，其费用可以相应减少，因为没有那个商家拥有所有酒水，而且他们一般不和其他商家合作，所以单纯的包店在济南很少发生。白酒类品牌在济南市酒店基本没有做促销专场买店，其中也有一些实力商家利用从厂家申请来的买断费用，来达到自己买断整个酒店供应酒水专卖的目的。商超概况济南拥有A、B类商超有100多家，规模较大的有银座超市及下设的数十家统一银座超市，大润发5家店，另外还有西格玛、华联、家乐福、沃尔玛超市、易出莲花、荣井超市等。各大商超的单品进店费一般根据产品种类制定不同的政策，进店费、条码费和堆头费总共应在3000元－10000元不等。除了以上费用，各大商超还有名目繁多的费用，如店庆费、宣传彩页印刷费、促销员管理费等，结帐时还要扣除一定额度的返利。，近两年商超的费用在逐年递增，增长幅度在5％～15％之间，尤以堆头和各种临时费用上浮最快。

参考资料：

张华勇 中国广告人网站发表日期2009年8月27日

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