浙江省房地产市场宏观环境及开发投资环境调研提纲

第一篇：浙江省房地产市场宏观环境及开发投资环境调研提纲

浙江省房地产市场宏观环境及开发投资环境调研提纲

一、经济环境分析

经济环境是消费者信心和商业投资活动的基础。

具体经济指标包括主要经济发展指标、国内生产总值、三大产业比重及发展情况、财政收支及各种社会经济因素。

二、政策环境分析

这里的政策环境不一定局限于区域，全国性的重要政策同样需要重点研究。政策环境主要包括金融政策（货币政策、利率、房地产按揭政策）、土地制度、住房制度、税收政策、招商引资政策及其他特殊政策等各项内容。

三、市政环境分析

房地产的开发离不开城市总体发展规划及相关的市政规划。只有充分分析了市政规划，才能明确是否开发、何时开发和开发何种类型项目等问题。

四、人文环境分析

城市人口规模及变迁、人口结构、居民就业（在大多数时候，低失业率对房地产行业而言是一个积极的指标）、居住文化等因素对房地产业也会造成一定的影响。

五、综合评述

结合以上分析，综合评述所在地区的房地产投资宏观环境各项因素及趋向，分析地区宏观市场环境将对区域房地产业带来的影响。建议在地区概念下，对小区域做出对比分析。（如杭州可分为主城区、萧山、余杭、富阳、临安、建德、淳安、桐庐进行适当地比较分析）。

第二篇：驻马店房地产市场宏观环境分析

宏观环境分析

第一节 政治影响因素分析

目前驻马店房地产市场发展势头强劲，消费持续升温，市场供求两旺，交易额有较大增长，这与驻马店市政府及各相关部门对房地产业的支持是分不开的。在城镇化发展中，注重城乡统筹，统一规划，协调发展；在城市发展中，注重土地资源和环境的承载力，实现集约式发展；在住宅建设中，注重整合资源，建管并重，实现内涵式发展；在产业发展中，注重科技创新、节能减耗、扶优扶强，几年内实现了驻马店市房地产业的跨越式发展。

一、驻马店市房地产市场管理工作成果

1、廉租住房保障全面建立

截止2010年全市实施廉租住房保障户数17589户，完成目标任务的102%，发放廉租住房补贴14082户，完成目标的103%。新建廉租住房开工37.2万平方米，完成目标的100%；竣工29.22万平方米、5844套，完成目标的167%。其他方式落实房源999套，完成目标的100%。开工经济适用住房8万平方米，竣工5.5万平方米、750套，开、竣工面积分别完成目标的100%和107%，为城镇低收入家庭提供经济适用住房房源750套。全市中心城区城市和国有工矿棚户区改造已签订拆迁安置补偿协议797户，实物安置355户，货币安置442户，已开工房屋面积5.63万平方米，竣工房屋面积4.3万平方米，完成计划的101%。

2、房地产市场保持繁荣

2010年全市共完成房地产投资总额95.73亿元,同比增长35.4%；施工面积达到1131.1万平方米，增长64.7%；房屋新开工面积597.25万平方米，增长57.3%；竣工房屋面积239.02万平方米,增长38.7%;商品房销售面积336.75万平方米，增长20.2%；商品房销售额达到59.58亿元,增长36.8%。为进一步激活住房市场，成功举办了2010年房地产展示展销会，合理引导居民住房消费，得到市委主要领导的关注与称赞。消费内需和全市经济增长。

3、行业管理进一步加强

2010全年新审核审批房地产开发企业资质34家、物业服务企业资质18家，完成全市220家房地产开发企业资质动态考核工作，全市房地产开发企业已达262家，审核颁发预售商品房面积92万平方米，查处房产违法案件25起，结案率100%，保障了市场的健康规范。

4、住房制度改革持续深化

截至2010年年底，中心城区共颁发房屋权属证书（证明）22943本，完成初始登记面积85.45万平方米，测绘面积199.37万平方米。办理房屋交易登记7082件，交易面积74.88万平方米，交易金额14.46亿元；办理房地产抵押登记7433件，抵押登记131.43万平方米，抵押金额21.8亿元；办理房屋预告登记8692件，预告登记面积94.68万平方米。评估面积49万平方米，评估项目4466宗，评估标的物价值5亿元。完成归档产籍档案8931卷。切实做好房屋安全管理工作，全年鉴定评定房屋11宗16幢约计4000余平方。

5、物业管理工作不断发展

截至2010年年底，全市已有20多家物业服务企业参与了住宅小区的管理，管理面积90多万平方米，住房6000多户，2个住宅小区顺利成立了业主委员会，对8家不合格企业进行了处理。为加强住房专项维修资金归集和管理，在商品房预售环节对房地产开发项目物业维修资金进行联审联验，对归集的维修资金分户录入电脑，逐步实现电脑查询。目前，全市已归集住宅专项维修资金6000多万元。为加强对物业企业的管理，一方面采取宣传版面、现场展示、散发资料等方式，加大宣传力度，另一方面强化物业管理宣传与培训，全年共举办物业企业从业人员岗位培训班2期，培训管理人员186人，组织50名物业企业管理人员参加全国物业管理师资格考试。年底，全市已有物业服务企业109家，从业人员2800多人，承接物业服务项目260多个，服务面积900多万平方米。

6、依法行政能力不断提高

2010年全市共完成房地产投资总额95.73亿元,同比增长35.4%；施工面积达到1131.1万平方米，增长64.7%；房屋新开工面积597.25万平方米，增长57.3%；竣工房屋面积239.02万平方米,增长38.7%;商品房销售面积336.75万平方米，增长20.2%；商品房销售额达到59.58亿元,增长36.8%。

二、政治因素对项目的支持与约束

驻马店政府及房管系统推出的政策法规对本项目将会带来一定的影响，在项目操作过程中，要时刻关注政府政策的新动向。从总体上来说，驻马店市政府及相关部门对房地产业发展未来的工作重点将集中于以下几个方面：

（一）健全和完善住房保障制度，让低收入群众住房困难得到改善，此项工作是市委、市政府承诺市民的十五件好事之一。

（二）重点发展经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房，切实改善城市其他住房困难群众的住房条件。

本项目需要时刻关注的是：驻马店市将制定和落实未来住房建设计划和住房建设规划、设计、施工、商品房预售等环节严格把关，新审批、新开工的商品住房建设总面积中中低价位、中小套型普通商品住房不低于70％；积极开展“两限”普通商品住房建设研究和试点。

（三）加大房地产市场建管力度，保持新乡市房地产市场的规范、健康、持续发展。

严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业。完善房地产市场信息系统和信息发布制度，做好房地产市场情况分析和检测工作。加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管，严格执行项目资本金制度和项目手册制度，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为。积极培育发展房地产中介服务，延伸产业链条，形成门类齐全、繁荣有序的市场发展环境。

（四）扶优扶强房地产市场主体，实现房地产业规模化、集约化、现代化发展。

建立房地产企业品牌评估体系，推进住宅产业化，支持有资信和品牌优势的开发企业，通过兼并、收购、重组等形式组建大型开发企业和企业集团。进一步拓宽房地产开发投融资渠道，支持和吸引多种经济成分参与新乡市房地产开发，积极鼓励支持优势开发企业向县（市）房地产市场延伸。积极探索房地产市场集体土地的流转管理，全面推动县域房地产业发展。推行“智能化”、“生态化”和“绿色环保型”住宅建设，引进先进的建筑设计理念，完善住宅使用功能，节约利用土地，改善居住环境，带动住宅建设整体水平的提高。

（五）大力推进物业管理，提高与改善城市现有住房功能和环境配套水平。

尽快出台驻马店市《公用部位、公用设施维修资金管理办法》，采取共赢方式，多

方筹措资金，做好实施规划，对驻马店原有破旧住宅小区进行环境改造和配套设施建设，完善小区功能，提高社会化管理水平，改善人民群众的居住条件。规范物业管理服务收费标准，提高从业人员素质，提高服务水平，积极开展创建国优、省优、市优住宅小区活动，为居民创造安定、舒适、又没的居住环境。

第二节经济影响因素分析

一、总体经济情况概述

初步测算，2010年全市生产总值突破1000亿元，年均增长12％，地方财政总收入达到60亿元；工业经济不断壮大，全部工业增加值达到450亿元；农业基础地位更加稳固，粮食产量连年稳定在130亿斤以上；城镇化快速推进，城镇化率达到31%，是历史上城镇化进程较快的时期；固定资产投资大幅增加，全社会固定资产投资达到665亿元；城乡居民收入持续提高，城镇居民人均可支配收入由6900元增加到13500元，农民人均纯收入由2486元增加到4600元；改革开放成效显著，各项社会事业蓬勃发展，文化建设、生态建设成效明显，党的建设、精神文明建设和民主法制建设全面推进，社会大局保持稳定。总体上看，经过“十一五”时期的发展，我市生产力水平有了明显提高，经济社会进入了新的发展阶段。

综合分析，驻马店整体GDP、人均消费能力、可支配收入中处于中上水平，对于项目投资房地产住宅和商业项目而言属利好。

二、产业结构

2009年，驻马店市规模以上工业企业达到1261家，比上年增加250家；规模以上工业增加值完成225.7亿元，增长17.6%；完成主营业务收入838.3亿元，增长18.8％，实现税金33亿元，增长20.6％，实现利润55.2亿元，增长13.5％。规模以上工业占全部工业的比重达到65％。食品、煤化工、建材、纺织、能源、装备制造等六大支柱行业经受住了金融危机的冲击，全部实现了增长，生产规模继续膨胀。四是强力推进节能减排，淘汰落后生产能力。组织实施了10个节能重点项目和3个工业点源治理项目。全面完成了12台燃煤工业锅炉和窑炉的节能改造任务，累计推广节能灯9万只，初步测算，可年节约标煤15万吨。先后关闭了小火电机组21.3万千

瓦、水泥立窑生产线16条，年减少能耗46.8万吨标煤。五是开发应用高新技术。大力开展企业技术中心建设，市级以上企业研发中心达到29家，其中，国家级1家，省级16家，市级7家，初步形成了国家、省、省辖市三级企业研发中心队伍。2009年完成高技术产业增加值13亿元,增长18.5%，占全部工业增加值的6.8％。

第三节社会影响因素分析

一、人口结构

驻马店市现有人口826万，自70年代实行计划生育以来，计划生育取得显著成绩，人口过快增长的势头得到了有效遏制。1974年全市人口出生率为29.03‰，自然增长率为22.42‰，到1999年全市人口出生率达到13.12‰，自然增长率7.11‰，与1974年相比，自然增长率下降了15.7‰。

汝宁市以汉族为主，约占全市总人口的99.9%，还有回、蒙、维吾尔、满、苗等51个少数民族人口、约占全市总人口的0.1%。

结合本项目而言，人口规划对于本项目有一定的不利影响，但是从整体来看，人口规模完全可以满足住宅市场的发展空间，商业市场需要提高项目影响力以吸附周边人气。

二、历史文化

驻马店有着悠久的历史，是中华民族古代文明发祥地之一。早在距今18000多年以前这里就有人类繁衍生息。在距今约4500年的杨庄新石器文化遗址中发现有地面式房基、儿童瓮棺、窖穴、精致的石器和各种各样的陶器，说明这里已有房屋和村庄，产生了农业、畜牧业，制陶制石的手工业也比较发达。明清时期，今驻马店市分属汝宁府和南阳府，隶河南道。经过元末多年的战争，汝宁地区人口锐减，满目荒凉。明太祖下令把太湖流域和山西无地农民迁至豫南。当时汝宁府各县接收大批移民，大片荒地被开垦起来种上庄稼。清初政府采取奖励垦荒措施，明令宣布明朝藩王的土地。谁耕种归谁所有。汝宁知府金镇把明崇王府霸占的6000多顷土地，登记造册，承认归原来的佃农所有。汝宁府的地方官吏重视兴修水利，清雍正五年至七年，汝阳、上蔡、新蔡、确山、西平、遂平、平舆七县疏浚治理河道，沟渠327条，改善了农业生产条件，减轻了洪涝灾害，促进厂生产的发展。„„悠久的历史，灿烂的文化，优美的环境，给驻马店留下了丰富的旅游资源，全市拥有各类自然景观和国家级文物保护单位众多。

驻马店市深厚的历史文化对项目价值的提升有着重要的影响，在项目操作过程中要注意项目主题的提炼，项目的设计也要体现出其深厚的历史文化特色。

第三篇：茶叶市场人口,环境宏观分析

茶叶市场人口，环境宏观分析

从国内来看，喝茶已成为多数中国人的一种生活习惯，茶已成为社会生活中不可缺少的健康饮品和精神饮品，而且，随着人们健康消费观念的普及，茶正在被越来越多的人接受、喜爱和追求。

从国际需求来看，中国茶出口也一直保持稳定增长姿势。另外中国茶产业已得到当地政府的大力支持与扶持，也得到投资者的关注，茶产业开始走向规模化、现代化、正规化，未来增长潜力很大。文化环境宏观分析

中国的茶文化可谓源远流长，其不仅带动了人们对茶的消费，更成为我国文化的重要组成部分，因此，中国的茶文化已经成为我国茶贸易的重要载体。然而当前我们正面临着传统的茶文化和现代消费理念的冲突，如何继承和发展传统的茶文化，使其更好地融入现代的生活方式中，将是我国茶生产企业生存和发展面临的重要问题。

（1）教育水平：随着教育水平的提升，人们对生活的态度，对健康的态度等都有了不同的看法。中国茶作为一种健康饮品，一种精神饮品，一种情感饮品，一种文化饮品越来越被广大消费者所认同。并且在相比之下，茶比水有味道，比酒，对人的身体百利而无一害，在人们的普遍认知上来讲，品茶如品人，喝茶能显出一个人，特别是领导人自身的修养，是对生活的热爱与追求的一种美好体现。同时随着教育水平的提高，人们越来越来了解茶，而对于选茶和品茶可谓是更加细致，抽烟的人可能对烟不讲究，喝酒的人也可能对酒不讲究，但一个喝茶的人对茶的品种，色泽，味道可会钻研一些，这也更加推动茶文化的进展，对中国茶产业具有深远影响，另外也是更加促进茶教育的水平。

（2）价值观念：不同的文化背景下，人们的价值观念差别是很大的，而消费者对茶叶的需求和购买行为深受其价值观念的影响。文化程度高的人觉得品茶是一种享受，而文化程度低的有可能就不这么认为，觉得这一消费是一种浪费。而现在的人们对茶不会那样想，随着改革开放后国家富裕，人们的生活水平提高，对茶具有一种特殊的眼光，“善待茶文化”的理念渐出，人们把茶当作了一种业余的享受，一种体验生活的方式，喝一口茶，不仅喝的是茶，更是对茶，对生活的一种思索。也许这样说显得不那么恰当，但是茶确确实实成为了从上曾领导到普通老百姓的一种生活用品，扎根进普通老百姓的心中。

（3）风俗习惯：不同国家对茶叶也有不同偏爱，要入乡随俗，根据不同国家对茶叶的偏好出口相应的茶叶。只有杭州能产出西湖龙井，只有普洱能产出普洱茶。不同的茶对应的不同地方的气候，土壤，和风俗习性。更能满足各地不同口味人的需求，上百种茶，总有一种会适合一类人。根据不同地区人对茶叶的偏好去销售，物尽其所。

2、人口环境分析

（1）人口数量与增长速度对茶叶市场的影响。中国人口众多，茶叶市场无疑是一个巨大的市场。人口的迅速增长促进了茶叶市场规模的过大。因人口增加，其消费需求也会迅速增加。（2）人口结构对茶叶市场的影响。居家是购买、消费的基本单位。居家的数量直接影响到某些商品的数量。目前，居家数量的剧增必然引起茶叶市场需求的增加。中国的人口绝大部分在农村，因此，农村是个广阔的市场，有着巨大的潜力。但是农村的发展较城市的发展相对落后，所以可以将价格便宜的茶叶广泛在农村销售，将质量高价格的茶叶在城市销售。

（3）人口的地理分布及区间流动对茶叶市场的影响。人口的集中程度不同，则市场大小不同；消费习惯不同，则市场需求特征不同。当地人口增加也会加大当地的茶叶需求量，带来更多的市场份额。

第四篇：房地产项目开发前期市场调研提纲

房地产策划 —— 市场调研

2005年10月

邯郸某房地产项目开发前期调研提纲

一、邯郸市宏观环境调查

1、邯郸市基本概况：行政区划、人口规模、城区面积、交通位置等；

2、邯郸市区的居民人均收入水平、物价水平、消费习惯等；

3、邯郸市的城市发展规划和发展方向、相关投资环境和政策。

（这部分资料主要通过政府职能部门印制的宣传册、官方网站资料获知，近几年的居民收入状况和相关消费指数可通过统计局获知，邯郸人的消费心理和消费习惯则主要通过与当地人交谈分析）

二、邯郸市房地产市场调查

1、宏观：邯郸市区房地产市场现状及走势调查，包括：

① 全市房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格；

② 房地产项目主要开发区域在哪个区？销售状况及价格水平怎样？

③近几年邯郸市商品房开发总量（面积）多大？销售率是多少？ ④ 邯郸房地产市场目前热销的小区有哪些，是哪些房型最受购房者青睐？

2、中观：项目所在地——复兴区的房地产市场调查，包括：

① 复兴区房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格；

② 复兴区近三年建设的住宅项目有哪些？销售价格和销售情况怎样？

③ 复兴区目前在售的房地产项目有哪些？销售价格和市场反映情况怎样？

④ 复兴区有哪些大的工矿企业和事业单位？目前区内的购房主体是哪些？

（以上资料一方面通过公开的媒体资料、房产广告获知，另一方面需要到市场去踩盘调查。总的来说，房地产项目前期调研中，宏观方面的信息主要通过两个手段获取：一是与房管、土地、建设、规划等相关部门人员访谈；二是收集报刊、文献、网站的相关资料进行分析。）

房地产策划 —— 市场调研

2005年10月

三、项目地块环境调查

㈠、土地性质和规划条件调查，包括：

1、此次转让方所报的35万元/亩价格具体包含哪些内容？其所拥有土地证上登记的用地性质是什么？土地使用年限有多长？

2、如果接过来进行房地产开发，是否还需办理土地变性手续？是否需要补交土地出让金？以及土地增值税、转让交易手续费等？

3、邯郸市土地部门对项目地块的开发是否还其它要求？

4、邯郸市规划部门对项目地块的开发、建设规划技术指标有什么限制？

5、项目地块的建筑、地上附着物是否会涉及拆迁补偿？如果需要补偿，按邯郸市拆迁办规定的标准，需要补多少？

6、项目地块内现租户与原房主签订的租期有多长？能否顺利提前解约？

7、项目地块周边临近区域的规划用地性质是什么？我方进行开发是否会受到影响（项目南侧是否规划有高层？我方建高层对北侧的影响能否被认同？）

8、项目地块东侧所临的前进大街，将来开通项目的出入口是否有限制？

㈡、周围景观和社会状况调查，包括：

1、项目四周有什么景观？是否存在污染源？

2、项目临近郊区，周边的环境卫生状况和社会治安状况怎样？

3、项目附近的农民与周围住宅区居民的关系如何？以前有无大的冲突？

4、项目地块周边居民对邯钢的污染问题是何评价？邯郸市其它城区有购房需求的消费者对此区域的邯钢污染问题能否接受？这对他们购房的影响有多大？

㈢、交通条件和配套环境调查，包括：

1、项目地块的交通是否便利？有无连通市区的公交线路？

2、项目周边的商业设施、生活配套和公建有哪些？分别有多远？（需调查菜市场、商店、超市、幼儿园、小学、中学、医院、体育娱乐设施、餐饮酒店、银行、邮局等因素）。

房地产策划 —— 市场调研

2005年10月

㈣、项目地段楼盘购买对象调查，包括：

1、项目地块周边已建成住宅区的主要购房者是哪些群体？他们的收入水平和消费习惯怎样？能承受的平均购房价格如何？

2、项目地块周边已建成住宅区的性质（单位福利房？集资房？商品房？）主力户型是什么（以什么房型为主？面积有多大？）

3、项目地块周边已建成住宅区的二手交易价格多高？房屋出租价格怎样？

4、愿意在项目地段置业的潜在消费者喜欢多层还是小高层？

（关于这方面的信息调研，因目前主要是做土地开发决策，前期可只做一些粗略的调查，以后还需要设计详细的调查问卷进行访谈、分析。）

㈤、项目地段周边竞争楼盘调查，包括：

项目周边地段的竞争楼盘，在这里是指以项目为中心，1000m范围内在建（售）和已规划征地、近两年内待建的所有楼盘，其调研内容包括：

● 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、容积率、绿化率 ● 开发商、总投资、开工竣工日期 ● 类别、档次及整体规划布局 ● 装修材料、水平、硬件设备

● 配套服务功能及功能分区、停车场、车位配置情况

● 公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 ● 付款方式、银行按揭安排

● 物业管理方案、物管公司、物业收费项目及标准

第五篇：旅游市场开发调研报告

旅游市场开发调研报告

安丰塘因其为天下第一塘，从而 使其闻名暇身，妇孺皆知，围绕安丰塘的产生，发展又有许多优美、传奇的故事在人间广为流传，更增添了这座千年古塘的神秘性。得天独厚的自然条件，使得这里人杰地灵，物产丰饶，各种水产品养殖、水生作物的种植应运而生。为了纪念安丰塘的创始者楚国宰相孙叔敖，人们在塘北岸修建

了孙公祠(现已被申报为省aa级文物保护单位)，详细记述了安丰塘的地理位置、水源灌区分布、用水规划及历代整修情况，是古今研究安丰塘的珍贵历史资料，其中很多具有很高的书法艺术和鉴赏价值。围绕安丰塘的传说和自然资源，人们建造了“八大景点”，分别是“五里迷雾、洪井晚霞、沙涧荷露、老庙木塔、凤凰观日出、皂口看夕阳、利泽赏明月、石马观古塘”等。徜徉其间，你会觉得这里绿柳垂堤，花开四季，塘面微波荡漾，清水涟漪，各种养殖水产品嬉戏其间，好不快乐。八大景点相映成趣，让人流连忘返，仿佛置身于人间仙境，这一切构成了安丰塘独特的自然景观和人文景观，是安丰塘旅游开发的天然优势。

2、县委县政府南工北旅的政策机遇

新桥国际机场的兴建以及合淮阜、合六叶高速公路的建成通车，县委、县政府结合本县实际，审时度势，提出“南工北旅”发展战略，首批成立八公山风景管委会和安丰塘旅游管委会，这为安丰塘的旅游开发提供了难得的政策机遇，掀开了安丰塘旅游开发新的一页。“南工北旅”战略的提出和安丰塘旅游管委会的成立，将为安丰塘的开发提供很好的政策支持、资金扶持及智力保障。

3、安丰塘护堤及相关工程的顺利实施

投资1亿多元的安丰塘除险加固及配套工程顺利实施，提高了安丰塘的防洪防涝标准，新建了多处观景点，满足了游客观景需要，环塘路硬化、绿化、美化工作正在筹建之中，工程完工可实现晴雨通车，大大改善了交通状况。

4、安丰塘镇土地平整工程的开展

继07年国投5千余万元的土地平整工程完成之后，09年又投资4千余万元资金，用于新一轮的土地平整工作，两项工程的完工，安丰塘镇将有80%的耕地得到平整，初步实现“田成方、路成框、渠成网、树成行”的现代农业景象。土地平整和“村村通”工程的先后完工，使得全镇的交通状况大大改善，现已基本实现村村通水泥路，下一步将实现组组通砂石路。这为建立现代观光农业和农家乐休闲中心打下了坚实的基础。

5、有一支敢打硬仗，善打硬仗的镇村干部队伍

机关效能建设的开展，使得镇村干部的形象大大改善，工作效率大大提高，镇党委和村党总支的凝聚力、号召力、战斗力大大增强。07年的土地平整项目，难度之大，工作量之大，超乎人的想像，但敢打硬仗，善打硬仗的安丰塘镇镇村干部，硬是把它给完成了，而且无一例信访案件发生。这样的一群干部队伍一定能协助投资者开发好安丰塘，管理好安丰塘。

6、有着一群热情好客，勤劳朴实的人民群众

这里的人民群众勤劳朴实，热情好客，听党话，跟党走，盼安丰塘早日开发的愿望十分迫切，定会为安丰塘的旅游开发做出自己应有的贡献。

7、小城镇建设初具规模，服务功能日益完善

为满足安丰塘旅游开发的需要，这些年镇党委政府加大了小集镇建设规模和品位，使之于创建旅游乡镇相协调。今年投资10万元的安丰塘街道亮化工程，已顺利完工，方便了人们夜晚出行；小商品琳琅满目，充分满足人们的购物需要；旅游接待舒适，价廉，给人以“家”的温馨。小城镇建设可为每位投资者、观光者提供优质、高效的服务，充分满足人们食、住、行、娱、购的需要。随着安丰塘旅游开发的不断深入，新一轮小城镇建设规划正在制定之中。

8、便捷的交通条件

安丰塘镇毗邻新桥国际机场，十迎路(十字路至迎河)、双安路(双桥至安丰塘)、陶建路(陶店至建设)等省级公路纵贯全境，距合阜高速公路入口30公里，距合六叶高速公路六安北入口55公里，加上“村村通”土地平整工程的顺利实施，使得该镇的交通四通八达，极为快捷方便，实现晴雨天镇内外交通无阻。

9、开发成本低廉

安丰塘旅游开发的基础设施建设已基本完成，投资者只需在景点建设上再锦上添花，这里可为投资者提供一流的服务和低廉的土地和劳动力。

10、丰富的旅游资源

除环安丰塘景点外，这里还有驰名中外的席草、荷仁豆及各具特色的水产养殖，投资者可依托现有资源直接开发成旅游项目，如现代观光农业、各种休闲垂钓中心、农家乐中心、各具特色的地方美食等。

(二)不利因素

1、安丰塘管理体制未理顺

目前安丰塘水面由安丰塘分局管理，水面养殖由养殖场进行管理、承包，由于利益的关系，两者之间常产生矛盾。安丰塘旅游开发需要优质的水面，而为了养殖的需要，承包水面养殖的经营者又不断地向塘内抛洒一些物质，严重污染本文

来源：好范文 http://www.xiexiebang.com/了水面，这两者矛盾常常 是不可调和，为了安丰塘旅游开发的需要，必须理顺管理体制。

2、景点破坏严重

安丰塘环塘八大景点，均承受到不同程度的破坏，有的破坏严重，已找不到昔日的感觉，这需要我们一边保护，一边开发，两者要并举，开发工作未进行之时，对已有资源的保护显得尤为重要，有关部门要出台相关政策，制定保护的办法。

3、投资不足，建设力度不够，开发意识不强

也许是由于经济的原因，安丰塘旅游开发这些年也只是美好的设想，一直未付诸行动，地方财政仅是吃饭型财政，安丰塘自主开发无能为力，因此等靠要思想严重，影响了安丰塘开发的进度。

4、规划定位不够

旅游开发是一项长线投资工作，要求我们必须要先制订好规划，然后分年分项实施。安丰塘开发的长远规划与近期目标未制定出来，未给安丰塘开发一个准确的定位。

5、人才短缺

乡村旅游竞争的核心是人才的竞争。其中的关键，要处理好借助“外脑”与培养自身人才的关系。旅游事业在发展之初，特别是在进行旅游规划的时候，非常需要旅游专业人才的“外脑”，以引导旅游业走上正轨，对于日常的经营管理人才，可以自己培养，也可以引进，但是一般的服务人员和导游人员最好是自己培养，这样有助于增强服务特色，同时还能为当地提供更多的就业机会，而目前我镇的旅游人才既无引进，也无自身培养，突显人才的短缺，制约了旅游业的发展。

6、宣传影响不够。

目前，安丰塘的旅游宣传还是“羞答答的玫瑰静悄悄地开”，仅仅靠“回头客”及口碑传播，影响小，见效慢。

二、思路与对策

透过安丰塘旅游发展的现状，不难看出，当前旅游要想实现跨越式发展，必须思维前瞻，着眼问题，寻找策略，这样才能有效进行重组、变化和提升，才不会使安丰塘旅游“新瓶装旧酒”。

1、完善旅游开发相关规划，有序开发

要紧紧围绕县委县政府形成的“南工北旅”这一共识，深化“一业带百业”认识，按照“大旅游、大市场、大产业”发展思路，坚持以“总体规划，分步开发，突出重点，体现特色，面向市场，合理利用”为原则，切实加强旅游规划工作，并积极 创造条件，有序开发，要不仅建设观光旅游，时机成熟还要发展成会议旅游、商务旅游、休闲度假旅游等为一体的综合性旅游产业。

2、争取政府资金投入，加快基础设施建设步伐

目前，安丰塘除险加固工程已基本告一段落，但环塘路面的硬化、绿化、美化直至亮化工作还没有启动，希望政府继续争取项目资金，做好这一工作，为安丰塘旅游开发打下坚实的基础。

3、加大小城镇建设步伐，提升旅游接待品位

目前，我镇的旅游接待小而全，不能上档次、上品牌，且富有地方特色的旅游产品少，无法满足游 客的多种需求，今后要在提高接待规模和提升档次、品位上下功夫，做文章。

4、积极推进景区建设，开发旅游景点

目前安丰塘旅游老景点有不同程度破坏，且配套开发的力度不够，景点不精，新景点开发滞后，推出去的景点特色不明显，没有形成自己的特色，可游性、可参与性、可感染性不强，农家乐资源丰富，但开发不够，加快景点建设刻不容缓。建设需资金，光靠政府投入非常有限，需要多渠道融资，多途径参与开发：(1)向上争取项目资金；(2)招商引资。吸引客商前来投资参与安丰塘开发。(3)吸引捐助资金。(4)金融信贷资金。

5、加大旅游区域协作，制定精品旅游线路

我县的旅游要形成一盘棋思想，淡化本位意识，形成资源共享，市场共有，优势互补的态势，安丰塘的旅游开发要与瓦埠湖、八公山森林公园等景区统一规划、管理，形成规模，打造寿州一日游，使分散的景点设施统一协调，有机组合，使资源优势得到集中体现，大小景区共享产业规模效益。

6、加大宣传推销力度

目前，很多人都只知道有天下第一塘------安丰塘，但安丰塘的具体位置、特产、人文历史、自然景观等都不清楚，这需要我们加大宣传推销力度，多与记者接触，多渠道、多途径宣传安丰塘，既宣传景观，又宣传政策，可统一编制宣传材料，充分利用各种媒体、载体和多种形式，全方位、多角度、立体式地开展营销宣传，吸引更多游客了解安丰塘，走进安丰塘，感受安丰塘。

7、理顺体制，建立天然无污染养殖

安丰塘的水面和养殖的管理体制必须理顺，不能两家单位各自从自身利益出发，各自为政，必须统一管理，服务于旅游开发的大局。我认为安丰塘的养殖要遵从自然生物链条，减少人为因素影响，保护好水质，涵养水质，把安丰塘变成一个天然养殖场。

8、加强旅游管理干部作风建设

“人是生产力中最活跃因素”，旅游管理干部队伍作风的好坏，关系到一个地方的形象，反映了一个地方人的精神 面貌 和思想素质，必须加强旅游管理干部效能建设，提高工作效率，树立形象，引导旅游业向健康方面蓬勃发展。

三、未来3--5年的思考与打算

1、申报创建旅游乡镇

我镇要积极配合有关部门做好旅游乡镇的申报工作，争取上级旅游项目专项资金支持。

2、建立 安丰塘旅游专抓队伍，解决“有人管事、有人办事”问题

3、因地制宜，做好农家乐项目建设

依托本地资源优势，因地制宜，因势利导，做好农家乐有关项目建设，打造品牌，如利用席草、荷仁豆、甲鱼、各种水产品等，加工成精美工艺品和美食。

4、继续加强小城镇建设，在“食、住、行、游、购、娱”上做文章

要继续加强小城镇规模建设和亮化、美化工作，提升接待档次和水平，着力开发适应市场需求的系列旅游产品，特别是富有地方特色的旅游产品和纪念产品。

5、加强旅游从业人员的素质教育和旅游环境的治理

加强旅游从业人员的诚信教育、法治教育和安全教育，监督其合法经营，避免欺、蒙、拐、骗现象的发生。加大旅游环境的治理，避免脏乱差现象出现。

我坚信，只 要我们坚定发展思路，坚持开发与保护并重，坚持促进人与自然、资源、环境的整体和谐，安丰塘一定会成为寿县旅游产业中一颗璀璨明珠。

安丰塘镇位于寿县城南30公里，因位于天下第一塘-----安丰塘畔而得名。全镇共有48195人，辖8个村、2个街道居委会，总面积 92平方公里，耕地面积6.8万亩，因地理位置优越，得天独厚的水利条件，蕴藏了丰饶的农业资源，这里地势平坦、气候宜人、风景优美、景点星罗棋布。特色农业有“荷仁豆”、“席草”、“中华甲鱼”以及依托安丰塘水面而养殖的银鱼、河蟹、鲫鱼、鲤鱼、鳜鱼、河蚬等名特优水产品，绿色、环保、无污染，畅销海内外。近年来，县委县政府提出“南工北旅”发展战略，安丰塘旅游迎来发展的春天，掀开了新的一页。如何抢抓机遇，乘势而上，做大做强安丰塘旅游产业，提高旅游经济对镇域经济发展的贡献率。