如东高新物业管理服务公司物业管理以及安全管理制度

第一篇：如东高新物业管理服务公司物业管理以及安全管理制度

如东高新物业管理服务公司物业管理以及安全管理制度

江苏如东高新创业投资有限公司为如东生命健康产业孵化平台物业承租主体，如东高新物业服务管理有限公司为孵化平台运营和管理主体。物业服务管理公司代表如东创投行使物业管理和维护职责。为切实加强园区物业及安全管理，特制定如下物业及安全管理制度。

一、承租主体职责：

1、如东创投作为承租主体与业主方签署《房屋租赁协议》。

2、如东创投根据《房屋租赁协议》以及园区规定定期支付房屋租金、物业管理、维护、水电煤等相关费用。

3、如东创投与物业管理服务公司签署《委托管理协议》。如东创投委托物业服务管理有限公司对其所承租的物业行使管理和维护职责。

4、如东创投顾翠华作为物业管理监管方对物业服务管理有限公司在其物业管理和维护工作中进行监督管理。

5、如东创投协助管理中心处置物业管理各项事宜。

二、管理主体职责

1、物业管理服务有限公司作为物业管理主体与如东创投签署《委托管理协》。

2、物业管理服务有限公司正常行使物业管理和维护工作。

3、物业管理服务有限公司负责人每月月底向如东创投顾翠华汇报物业管理情况。

4、物业管理服务有限公司定期通报如东创投各项物业费用的催缴

5物业管理服务有限公司代表如东创投定期通知入驻企业催缴房租和各项能源费用。

6、入驻企业二次装修管理：入驻企业需装修的应递交工程申请，入驻企业填写《装修申请书》。《装修申请书》由物业管理服务有限公司报汇如东创投审批，如东创投审批通过后，出具《装修决议以及装修建议书》后方可实施装修工程。《装修申请书》、《装修决议以及装修建议书》物业管理服务有限公司归档。

7、管理中心做好生产安全管理工作。

三、物业安全管理制度

安全管理方针： 树立安全理念建设安全文化 坚持以人为本认识安全效益 创建预防系统把握安全本质 完善自律机制落实安全责任

四、组织架构及成员职责 1.组织架构

为保障安全工作始终贯穿孵化平台正常运营全过程，并根据管理中心实际，园区设立安全领导小组，全面领导孵化平台的各项安全工作。顾翠华为安全领导小组组长，是孵化平台安全工作的主要负责人。吴天亮为安全管理协调员，协助顾翠华开展安全工作，包括拟、修订园区安全管理制度，定期检查园区安全工作等。安全领导小组成员即安全员由物业管理服务公司工作人员组成。安全员具体执行园区的各项安全事务，开展日常安全工作的监督与执行，安全事故的处理等。2.安全领导小组成员职责

组长职责：依据谁主管谁负责的原则，安全领导小组组长是孵化平台各项安全事务的主要负责人，对本孵化平台日常安全工作负全面责任。

安全专员职责：是孵化平台安全事务的直接责任人，协助组长管理并执行安全工作。负责监督、检查、巡视、指导孵化平台开展安全工作；经组长批准，对安全隐患发出整改通知书；并具体负责孵化平台安全报告及会议的组织、起草及内外部安全宣传、教育等工作。所有有关安全的文件，包括但不限于工作小组的年度报告、实验室安全评估报告、孵化平台季度安全工作报告、各类事故报告及处理整改情况汇报、安全隐患整改通知书等安全工作相关文件原件由安全专员按季度交管理中心办公室存档，安全专员应保留复印件。

五、日常安全管理细则 1.办公室安全管理

1.1 办公室安全管理分级负责制：办公室安全管理实行内部分级管理负责制，1.2 办公区域每日安全点检制度：各部门最后离开者必须检查部门所属区域的安全情况，并在《安全点检表》上签字。各部门负责人每季度至少三次抽查此制度的执行情况，并在“抽查者意见栏”内签字。物业服务管理公司办公室将予以定期/不定期检查此制度的执行情况，并纳入管理中心对各部门安全工作的季度评价。

1.3 节假及双休日孵化平台内部安全自检及值班制度：节假日前发布孵化平台内部安全自检及会议通知，安全工作小组对孵化楼进行例行检查。双休日及国家法定节日期间由物业服务管理公司办公室组织人员进行行政值班，并做值班记录。节假及双休日结束后由物业服务管理公司办公室统一汇总值班记录情况报安全工作小组审核。

六、入驻企业安全管理

1．入驻企业评审：对入驻企业或项目，管理中心应对其可能产生的环境污染、安全隐患进行严格的评估，凡有严重安全隐患和可能造成环境污染的企业或项目严格限制其入驻。

2.入驻企业安全承诺书：所有入驻的企业必须在入驻前签订《安全责任承诺书》，承诺书中应明确企业对安全管理的责任和义务。3.安全管理约谈制度：企业入驻及退租前，安全领导小组须对企业负责人进行一次安全管理约谈，明确其安全管理上的责任和义务，管理中心及安全领导小组成员有责任就安全责任书中的承诺事项开展检查与验收。

4.入驻企业废弃物管理：入驻企业凡从事实验工作的，均须与有资质的废弃物回收公司签订废弃物回收合同，管理中心须跟踪入驻企业的《废弃物回收合同》的签订情况，每季度末向安全协调员顾翠华递交汇总情况表，安全专员不定时予以抽查，并将抽查情况通报安全领导小组和安全协调员。

5.入驻企业危险化学品管理：入驻企业每月向安全领导小组递交本企业现存危化品品种与数量统计表，安全领导小组每月将统计结果、情况分析上报至安全管理领导小组负责人顾翠华。如发现企业危险化学品数量品种有异常情况，应及时到企业现场查验并向安全领导小组以及安全协调员通报查验情况。

6.入驻企业高压气瓶管理：入驻企业使用高压气瓶的必须符合国家安全管理规范，安全专员负责监督巡查企业的气瓶使用符合各项规定。7.孵化楼禁烟管理：根据孵化平台实际安全需求，楼宇全面禁止吸烟且不设吸烟区。为保证楼宇安全，任何人都有劝导、阻止、举报在楼宇内吸烟行为的义务。

8.孵化楼巡检制度：安全专员应每日对孵化楼进行安全巡检，并填写《入驻企业安全检查记录表》。巡检过程中应对企业实验环境、人员操作规范、化学品及废弃物管理、消防设备、物业安全设施等情况重点检查，发现安全隐患的需立即要求企业整改，并根据隐患程度向企业提出口头或发出《安全隐患整改通知书》。《入驻企业安全检查记录表》每周安全领导小组组长审核，《入驻企业安全检查记录表》应保留一年以上。安全领导小组成员应适时对孵化楼点检情况予以抽查，抽查后应确认签字。9.孵化楼维修管理：物业管理服务公司负责园区各楼宇的物业维护及报修工作，安全专员负责孵化楼公共区域的各项基础设施、设备维护报修工作，发现设施、设备损坏应及时联系相关单位或者园区物业管理机构进行维修，如无法修理或暂不能修理且对孵化楼存在安全隐患的，应及时向安全领导小组负责人报告。10.孵化楼安全环境评估制度：安全专员每年应就孵化楼进行一次整体环境、安全评估，对楼宇的安全设施、入驻企业安全制度执行、废弃物处理、安全隐患及事故发生频度、人员安全意识等情况进行综合评价，并将评价结果上报安全领导工作小组，对评估中发现的安全隐患及不良因素应提出整改计划并按时进行改进。

五、安全报告及安全教育 1 安全报告

安全领导小组组长每月安全工作执行情况进行检查与总结，发现安全隐患或不安全因素应第一时间汇报安全协调员顾翠华并及时进行整改。安全小组负责人应根据季节、入驻企业数量、入驻企业业务开展情况等因素，对未来安全工作形势做出前瞻性判断，并提出重点工作及指示。

1.1入驻企业季度安全工作会议：每季度召开一次入驻企业安全员联络会议，所涉内容包括近期安全情况通报，国家及地方安全会议精神的传达，各类安全知识的学习等。

1.2安全例检制度：每季度及国定假日前安全员应同安全协调员对入驻企业进行联合检查，对检查中发现的隐患应及时予以整改并跟踪整改情况，检查完毕填写检查记录《安全检查表》并存档。1.3档案保存制度：安全工作小组的年度报告、安全评估报告、管理中心季度安全工作会议报告及纪要、安全事故报告及处理整改情况汇报等安全工作相关原始文档由管理中心办公室负责建档保存，安全专员可保留复印件。2安全教育及培训

2.1员工安全培训教育：管理中心对员工进行定期和不定期的生产安全教育培训，内容包括消防安全教育、易制毒类化学品安全管理教育、常用化学物品安全管理及防护、5S 现场管理、防台、防汛、防震安全教育等。特殊岗位员工，应按有关规定实行教育培训并持证上岗，并按要求定期复验资格证书。

2.2预案演习及安全活动：管理中心应不定期实施各类预案的演习及开展安全专题活动。对入驻企业安全员的安全教育每季度开展一次，并做好培训记录。有针对性的对某些或集中出现的安全隐患或事故，聘请外部机构专家对入驻企业人员以及管理中心人员进行专项安全教育培训。

七、安全事故的分类与处置 1.安全事故的分类

按安全事故的不同性质分为安全隐患、安全事件、一般安全事故、重大安全事故四类。

1.1安全隐患：是指在生产经营活动中存在的可能导致不安全事件或事故发生的物的不安全状态及人的不安全行为，该隐患尚未导致安全事件或事故的发生。

1.2安全事件：是指生产经营单位在生产经营活动中发生的安全事故，但该事故未造成任何人员伤害或财产损失，也未产生任何不良社会影响。

1.3一般安全事故：是指在生产经营活动中发生安全事故导致人员轻伤或造成损失低于50 万元人民币，并未产生重大不良社会影响的。

1.4重大安全事故：是指在生产经营活动中发生安全事故导致人员重伤或死亡，或事故造成财产损失大于50 万元人民币的，或因事故的发生给管理中心造成重大社会负面影响的。2.安全事故的处置流程

2.1安全隐患：物业管理服务公司人员发现安全隐患应立即向安全领导小组组长及协调员汇报，如遇有重大安全隐患或即发性安全事故的隐患，安全领导小组组长应责令立即停止作业，对隐患进行整改，同时对隐患现场进行拍照存档，向隐患方开具隐患整改通知书。在巡检过程中发现入驻企业存在安全隐患的，应立即予以指出并督促其整改，直至消除隐患。隐患整改通知书应存入物业管理服务公司安全档案中。

2.2安全事件：发生安全事件责任人应立即向安全领导小组组长、安全协调员汇报，并根据现场情况进行补救。责任人及所单位应认真分析事件原因，在规定的时限内向安全领导小组提交事件报告及整改方案，事件报告、工作报告、整改通知书等应存入物业管理服务公司安全档案中。

2.3一般及重大安全事故：事故发生后，现场有关人员应立即向安全领导小组组长、安全协调员汇报，以上人员在接到报告后应立即赶至现场。安全领导小组组长及安全协调员到达现场后先期进行补救及人员救治并及时对事故现场加以控制保护，进行现场勘查、证据采集或配合相关部门进行现场勘查、证据采集。责任企业在规定时间内向安全领导小组提交事件报告，安全领导小组根据事故性质出具事故分析报告及处理、处罚建议。3.责任认定与奖罚

3.1安全工作是每个员工工作的一部分，在员工的绩效考核中占 10%的比例。

3.2物业管理服务公司对在安全工作中表现突出，有贡献的个人予以表彰和奖励，具体方式包括口头、书面表扬及绩效加分等。创投公司设立安全贡献奖，对安全工作做出突出贡献的个人予以奖励。

3.3安全工作责任落实到人，凡因违反安全管理制度、玩忽职守、监督管理不力而造成安全事故或安全事件及隐患频发的，当事人或入驻企业必须相应给以处罚。对个人的处罚包括扣减工资、行政警告处分、降职直至解除劳动合同，对入驻企业的处罚包括不再续签租赁合同、立即中止租赁合同、停止发放租金补贴、设施赔偿。个人或入驻企业因违反国家法律法规而酿成安全事故的，还应追究当事人及企业的法律责任。安全领导小组就事故分析、责任认定提交相应的处罚建议报告到创投公司，经创投公司批准后执行。

3.4对安全隐患及事件频发的企业应给予适当处罚以督促其整改，对连续发生安全隐患并整改不力的，或季度内发生安全事件的企业，当事企业根据情节轻重给予没收房租押金的处罚。对年度内发生安全事件超过两次的入驻企业，下一年度不再续签租赁合同。3.5一般安全事故经事故调查认定，对发生事故的入驻企业，肇事企业除赔偿全部经济损失外，根据事故的责任认定和情节轻重，对该企业可以采取不再续签租赁合同或立即中止租赁合同的措施。

3.6重大安全事故经事故经调查认定，对发生重大安全事故的入驻企业，肇事企业除赔偿全部经济损失外，根据事故的责任认定和情节轻重，对该企业可以采取立即中止租赁合同的措施，如企业有违反国家法律法规行为的，追究企业的法律责任。3.7为体现安全工作人人有责，如创投公司和入驻企业发生安全事故，根据事故的责任认定和情节轻重，该季度创投公司全员的工资视情况给予扣减。

3.8物业管理服务公司人员对任何安全隐患、事件、事故有故意谎报、瞒报、漏报的，一经查实，当事人视情节轻重给予行政警告处分直至解除劳动合同的处罚。6.附则

本安全管理制度由安全工作小组制订并负责解释，经创投公司办公会议研究决定自颁布之日起执行。

第二篇：物业管理：安全检查管理制度

（一）目的为大厦安全检查工作提供准则，确保及时发现安全隐患并及时有效地进行处理

（二）使用范围

适用于本公司指定的各项安全检查工作。

（三）职责

项目经理以及各部门负责人是大厦安全检查的主要负责人，安保部负责具体的组织和实施。

（四）工作要求

1、安全检查内容

（1）大厦各级、各部门、各项安全制度、安全操作规程是否落实。

（2）来访人员人员登记等各项手续是否健全并按要求办理。

（3）重点部位的门窗是否牢靠，下班后是否坚持关窗锁门。

（4）各种钥匙的管理是否严格，有无交接手续，有无漏洞。

（5）客户房门、门锁是否完好，有无撬痕。

（6）各种电器设备、消防器材、设施、烟感报警系统等是否完好和灵敏有效。

（7）有无易燃、易爆、剧毒等危险物品存放。

（8）有无火险隐患及其他不安全因素。

（9）各个部门值班情况，有无脱岗现象。

（10）各部门领导对安全工作是否重视，对检查|考试|大|发现的不安全因素是否认真整改。

2、安全检查制度的实施和要求

（1）各部门、各班组的领导和工作人员每天要对所负责的区域进行检查巡视，发现不安全因素及时处理和报告。

（2）重要节日前夕或有重大活动时，总经理组织各部门负责人进行全面检查。

（3）安保部对各部门、各部位的安全情况随时进行监督检查，各部门要予以支持和合作。

（4）公安机关、消防监督机关来大厦进行安全检查时，各部门要如实汇报情况，予以协作。

（5）每次安全检查情况，安保部要认真记录在相应表格上，建立安全检查档案，对检查发现的不安全隐患，要及时通知有关部门或由安保部发出“消防检查整改通知单”或“隐患通知书”限期整改。

（6）各部门对存在的安全隐患，要按要求的期限认真整改，一时解决不了的，要及时报告总经理并传达至安保部，同时必须采取临时安全措施，保证安全。

（7）公司根据安全检查结果，依据公司有关条例|考试|大|进行奖优罚劣，以促进安全保卫工作的开展。

3、保安员巡楼的具体要求

保安员巡楼是安全检查制度的重要内容，其巡楼要求按照《巡楼岗操作规程》中的相关规定执行。

第三篇：物业管理项目管理制度

物业管理项目管理制度

1、凡入库物料，需根据进仓单进行数量、外观、技术资料和品质的检查、清点，对缺损和不合格物料，应及时在进仓单内说明。

2、物料入库后要及时登帐、立卡、建立物料档案，帐卡物要经常核对，做到帐物相符。如发现备料不足或缺损要查明原因提出书面报告。

3、入库物料要尽量合理堆垛，定量存放，过目成数，做到不歪不倒，搬运方便和安全不受损坏。

4、应做好仓库的门窗和库存物料的保管和安全防患工作，要经常检查、维护、保养、保证物料不变形、不受损、不变质。

5、仓库内严禁吸烟和火种入内。对存放库内的贵重、易燃或挥发性化工物料，要定期重点检查和防护。

6、物料出库或领用均要按物料出仓单内容填写好出仓物料品名、规格、数量、经办清出库或领用交接手续后，方可发料。

7、物料出仓后，仓管人员要及时清理库房，整理货垛，搞好库内整洁，并及时凭出仓单上所发的物料登销帐卡。

8、非本单位或本单位非有关人员，未经仓管人员许可严禁进入仓库，仓管人员所管理的`仓库锁匙亦不准任意交他人保管或开启。

9、出库物料一般要成套领发，对散件及包装好的散装部件，应分别附有标明物料品名、规格的标签。属配件的，还应标记“备品备件”文号。

10、任何负责物料运输的公司，在运送途中应确保货物的安全和完好。特殊和贵重物料仓管人员应随车押运，做到接运及时、超卸安全、交接准确。

11、对回收剩余或废旧的物料，仓管人员应负责将所回收的物料分类收存保管，并在入库时亦应办理进仓手续，另立帐册及时进行登帐。

第四篇：物业管理公司财务管理制度

物业管理公司财务管理制度

1.基本任务

财务管理的基本任务是: 筹集和管理公司的资金和资产，组织 日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、系统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计划的执行情况。

2.会计制度

小企业会计准则。

3.会计

为了符合国内《会计法》要求，即自公历1 月1日起至12月31日止，编制一套符合国内要求的会计报告。

4.记帐本位币

以人民币为单位。

5.收入和费用的确认

正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。

6.财务报告分类

1>月报、季报和年报

2.>财务报告组成及内容

财务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有： 资产负债表； 利润表；

3>财务报告提交与审批时间

季报应于每月5日以前、年报应于终了10日内，报公司物业经理审批。

7.预算及审批预算流程

1>预算制度

1.1公司的一切财务收支活动都要按财务预算执行，受财务预算的制约；

1.2公司的财务预算由财务预算、季度财务预算组成；

1.3公司的财务预算要树立全局观念，搞好综合平衡，做到统筹兼顾；

1.4财务预算需经地区总监审批后才能执行；

1.5预算编制禁止巧立名目，弄虚作假。

2.预算编制根据

2.1 公司业务范围及工作方式；

2.2 公司所在地区生活及工资水平；

2.3由公司付薪的员工人数；

2.4 公司拥有或控制的固定资产的构成及数量、价值等；

2.5租赁的房屋、设施等的数量及价格；

2.6 其他

3.预算编制、审批及拨款流程

3.1前季度第二个月月末各公司部门向财务提供预算所需数据，然后财务部按总

部统一规定之预算格式编制。

3.2 公司在前季度第三个月第一个星期，将预算报物业经理审批。

3.3物业经理收到各公司预算，在10日内审批完成。

3.4 审批完毕后，交地区总监最后审批，审批于5日内完成。

3.5 审批后的财务预算，及时回复各公司并通知公司总部（项目中心）财务部。

3.6公司总部财务部根据审批后的公司预算的拨款金额、拨款时间等，及时为各

公司拨款。

4.预算与实际对比

4.1 各公司的财务报告，要有反映预算数与实际完成数对比资料；

4.2 实际完成数大于预算5%以上时，要有文字说明；

4.3 实际完成数小于预算10%以上时，要有文字说明；

2.3审批管理

1.营运开支审批

1.1 范围:非业主,住客按金/基金等的物业公司营运开支,一般多于RMB500。

1.2 申请程序

1.3 未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理

1.4 审批权

1.4.1物业公司主管可签批支付每单不多于RMB500。

1.4.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB3000或以下。

1.4.3物业管理公司财务总监（即项目中心财务总监）加签每单RMB3,000至

RMB30,000。

1.4.4物业管理公司总经理（即项目中心地区总监）加签每单RMB[ ]以上。

1.4.5有效合同或预算。

1.5 复核

2.备用现金开支审批

2.1最高存放金额:RMB5,000；申请现金补充备用现金金额:RMB500；存款应付约一

星期需要。

2.2备用现金适用范围：难以用支票形式支付的小额支出，一般不多于RMB200。

2.3申请程序。

2.4未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理。

2.5审批权

2.5.1物业公司主管可签批支付每单不多于RMB300 2.5.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB300以上

3.合同方面

3.1 如已有合同之约束，及既定协议之金额，则由物业经理签批后便完成审批。

3.2 未有合同,则按如下情况

3.2.1 对外签约(备预算)

3.2.1.1 预算金额 30,000元或以上 审批: 总经理

3.2.1.2 预算金额 3,000-30,000元或以下 审批: 财务总监

3.2.1.3 预算金额 3,000元以下 审批: 物业经理

3.货币资金及往来帐项管理

3.1现金管理

1.现金处理

1.1公司的现金管理由现金出纳和会计负责，现金出纳，应每天登记当天的现金

收支记录及整理有关凭证资料，公司负责人可以随时监督检查。

1.2公司办公室应储存适量现金，现暂定500元，足够3-5天内的日常零星开支。

现金存量在规定的限额内。当现金余额到达现金存量下限时,由出纳通知会计，并准备支票由物业经理签署后提取现金。

1.3现金出纳根据公司开支情况，提出现金存量上下限报总部物业经理批准。

1.4办公室应把现金储存于保险箱内。

1.5保险箱密码与保险箱锁匙由二人分别持有管理，未得物业经理批准不得移交第三者。

1.6出纳与会计每周末及月末下班前进行现金盘点；由出纳填写现金盘点登记表两

人共同签字。月末盘点，会计核对现金帐无误后，再由会计及出纳共同签署确

认帐物相符。公司负责人可以随时进行监督盘点。出纳每日必须登记现金日

记帐，保证账目与现金数额相符，并每月与会计对帐。

2.现金提款

2.1 公司每月的用款由项目的专用帐户开支。

2.2 公司现金储存量在规定限额内（现暂定在不超过5，000元。每当现金余额

到达现金存量下限（500元）时，出纳要通知会计，并准备转帐支票预约签署。

财务部要每月咨询公司主管，建议财务部主管修订现金存量上下限。

2.3 每次提款由出纳负责安排，公司派员与出纳一同提款。

3.2押金管理

1.退还装修押金及装修工作证押金程序

1.1 装修后3个月内，公司对已装修单位验收合格后，填写《装修押金发还申请表》，并附上文件凭证.1.2 公司经理签名同意后可予以退还装修押金及工作证押金。

1.3 财务核实发还申请表后才发放款项。

3.3支出报销流程

1.支出简化流程

1.1各部门需指定一人与财务部对口办理有关支出报销管理工作。（其他人员支

出报销亦统一由部门与财务部对口）

1.2 部门任何支出，先向财务部索取《付款申请表》，填好后连同有关单据合格、发票等并作背书，经部门负责人核实签字。

1.3 公司经理签批后，再交财务部核对。会计核对后，将付款申请书及有关

单据交财务部出纳。

1.4出纳登记现金日记帐，将签署后的付款申请书与发票、原始凭证等交会计。

1.5财务部会计入帐，制作凭证。

1.6若要开支票，会计负责准确支票并安排盖章。

1.7遇到物业经理审批权限以外，需要总部审批的支出，由物业经理与有关高层

预约时间审批。

2.支出报销时限

2.1由公司负责人确定每周的某段时间天为报销日期，非特殊情况，其他时间不审

批报销。

2.2公司人员有因工预借款项，应在完成业务返回公司后3日内报销结帐，对有

特殊情况的其清帐日期亦不得超过30天。出差前领款亦不可以早于出差前3天领款。

3.现金预支

3.1公司货品购买，尽可能地使用非现金结算方式。

3.2预借现金必须填写《借支单》，经公司主管签字后，向出纳领款，副本留在出

纳处，正本予会计入帐，但出纳及会计要在副本上签署确认。预借现金必须在借出日起3日以内归还/清帐。清账前，借款人需个人承担借款责任；每次借款

不得越过人民币3000元，若部门总借款共3次而未清账时，共3000元便不可

再预借款项。

3.3员工使用现金应取得原始凭证/合格方案并背书，填《付款申请表》，本人签字后，交公司经理批准签字，会计审核，向出纳领款。有预借现金者，应同时还清所

借现金。

3.4若有特殊情况不能取得原始凭证/合格方案，用款人应以书面形式说明原因，并得

到部门主管核实批准，财务部审核，作为自制凭证入帐。

注：凡采购办公用品及各种设备、物料，要经行政部办理入仓出仓手续，并签字核实。

3.4 帐户管理

1.帐户分类

物业管理公司 物业公司

帐户类别 负责人 用 途 帐户类别 负责人 用 途

1、基本帐户 财务总监 作收支费用

1、小额帐户 物业经理 支付日常支出

（储备额不超过10,000元）（3000元以下）

2、大额帐户 财务总监 处理日常收款及转帐

至小额户

3、押金帐户 财务总监 收取装修按金、管理费押金

4、基金帐户 财务总监 收取资产储备金

注：每个公司均开设以上类别帐户 2.帐户运作

1.小额户

1.1 支付RMB3,000或以下物业公司营运开支。

1.2小额户运作类似备用金运作模式,资金不足时以实报实销的形式大额户转入。

1.3小额户不收管理费和其他物业公司的收入。

1.4帐户签名人除管理物业管理公司的地区总监与财务总监外，物业管理公司主管 可单独执行。

2.大额户

2.1 主要支付RMB3,000以上的物业公司营运收入。

2.2大额户运作类似公司的基本户运作模式，资金不足时以实报实销形式大额户调

入。

2.3大额户收管理费和其他物业公司的营运开支。

2.4资金不足由所属物业管理公司免息借入补足，一些非一般支出经特定审批程序或

会由基金户拨入应付。

2.5帐户签名人参考广州项目中心下属公司银行户运作模式，物业管理公司主管可单独签RMB3000以下的支票。

3.押金户

3.1 专门收支物业公司客户的各类押金。

3.2 帐户签名人物业管理公司主管要单独签RMB3000或以下的支票。

4.基金户

4.1 专门收支物业公司客户的各类基金。

4.2 一些非一般支出经特定审批程序或会由基金户调拨至大额户应付。

4.3 帐户签名人,物业管理公司主管 可单独签RMB3000或以下的支票。

4.固定资产的管理

4.1 计价方法

1.资产计价采用历史成本原则。

2.凡单位价值5，000元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原来物质

形态的资产，列为固定资产。

3.设备或物品要作报废,填写《物品报废申请表》

4.2折旧

1.折旧按照建立时的成本价及预期可使用年限，以直线法每月计算，不预计残值和清

理费用。

2.购建的固定资产,从次月开始计提折旧；处理的固定资产从次月开始不计折旧。

资产 预计可使用年限

汽车 10年

电脑及其辅件 3年

家具 5年

办公室仪器 3年

装修 3年

其他 报总部批准后执行

5.费用的管理

5.1报销手续

1.用款申请

1.1购买大宗物品（1,000元以上）需做三份报价分析填报《报价分析表》；在有

预算情况下1,000元以下由公司经理审批：1,000元至3,000元由总部物业

经理审批；3000元以上由总经理或授权物业经理审批。

2.报销手续

2.1持原始凭证（购物发票）填写《付款申请表》，经手人按审批单要求填写后交

公司有关领导签名。

2.2报销审批单由公司经理或有关领导签名后，现金开支的结清余款，有备用金的补足备用金。1000元以下之零星开支费用，由公司经理审批予以报销。

3.备用金

3.1各部门主管因公需零星购物的可申请备用金，备用金限额公司经理1,000元，各部门主管300元。

3.2申请备用金需填写《借支单》由总部物业经理签名同意，再到财务部领取，作

为本部门购物使用。

4.车费报销手续

4.1公司派员外出办事，根据取回的合理凭证填写《付款申请表》（车票）贴在后

面，经手人签名、交由有关领导审批签名后结清余款。

5.2工资发放

1.工资发放

1.1财务部于每月10日前将工资发放资料报总部物业经理审批。

1.2物业经理应在每月10日前审批完毕，并将工资发放资料返回公司财务部。

1.3公司于每月15日根据审批后的工资资料发放工资。

1.4财务部负责准备支票及汇款单。

1.5人事部负责考勤及核实出席时间

5.3应酬费用

1.应酬费用

1.1所有应酬费用（包括送礼）必须由财务部另册详尽列同被接待单位的资料、日期、人数、地点。

1.2与公司有关的对外单位发生的应酬费用，公司人员内部的文娱活动费用，应

在预算中另列。

1.3应酬费用只为公司部份有业务上需要的员工而设。各部门员工的应酬费必须事

先经公司主管经理同意。

1.4公司每月应酬费用不得超出预算上限，及每次应酬费用不得超出RMB500元。若公司主管认为当月需较多应酬或某次应酬将超出标准时，应预先请示物业经理批准后,方能为之。

6.营业收入的管理

6.1 管理费收取指引

涉及部门：公司管业部、财务部

1.缴交管理费方法

1.1缴交现金

1.2银行划帐

2.出管理费单之安排（包括日期、部门跟进）

3.追收程序

3.1正常—发通知书致业户

3.2欠费追收—特别函件

3.3再跟进追收—律师信

4.每段时间报告

4.1每周管理费收取明细

4.2每二周管理费收取明细

4.3每月管理费收取明细

5.表格

5.1管理费事宜(表格一)5.2再次催款通知(表格二)5.3最后催缴通知(表格三)

5.4管理费收取明细（适用每周，每二周，每月）

表格一

花园

编号：

致： 居 座 单元业主

先生/女士：

有关：管理费事宜

您好！根据本处记录，贵单元 月份之管理费仍未付清，唯恐 阁下公务繁忙，一时遗忘，现特函通知。管理费等必须于每月七日内缴付。恳请 阁下尽快前来公司缴交。

若 阁下已缴付上术款项，请不须理会本通知书。

如 阁下有疑问，可到公司或致电公司查询，电话：。

专此奉达，敬祝商安！

物业公司

年 月 日

表格二

花园 编号：

致： 居 座 单元业主

先生/女士：

再次催款通知

您好！本处于上次致 阁下的专函中提及 月份之管理费共人民币 元，至今仍未付清。截至本函日期为止，贵单位之总欠款额为人民币 元。本处唯恐 阁下公务繁忙，一时遗忘，现特函通知。恳请 阁下尽快前来管理缴纳。

凡超过7日未付款的，将按月息1.5%的滞纳金有为采取有关程序追讨。为避免不必要的附加费用之损失，本处恳请 阁下早日缴清上述欠款。

请鼎力支持为盼！

专此奉达，敬祝商安！

物业公司谨启

年 月 日

花园 编号：

致： 居 座 单元业主

先生/女士：

最后催缴通知

您好！本处已两次致函于 阁下请付清 月份之管理费共人民币 元、水费共人民币 元，至今仍未清付。截至本函日期为止，贵单位之总欠款额为人民币 元（其中滞纳金 元），请 阁下务必于本月30日前付清。

如届时贵单元仍未缴纳上述款项及滞纳金（按管理公约规定结算），本处在不得已的情况下，将采取相应措施。敬请谅解。

特此通知！敬祝商祺！

物业公司谨启

年 月 日

8.附件一

例行程序时间表

1.预算程序时间

1.1季前第二个月月末各部门向财务部提交并由财务部汇总下季度预算。

1.2季前第三个月第一个星期公司将预算呈交总部物业经理。

2.工资发放程序时间

2.1 每月2日前公司将工资发放资料报总部物业经理审批。

2.2每月6日前总部物业经理应在二日内审批完毕并将工资发放资料返回公司。

2.3每月8日公司依据审批后的工资发放资料发放工资。

3.财务汇报程序时间

3.1每月5日内各公司向总部物业经理报送月度财务报告，总部物业经理收到报

告次日起3日内审完。

3.2每个会计终一个月内公司向总部物业经理报送财务报告，总部物业

经理收到报告次日起7日内审完。

4.报销及清帐时间

4.1每月20日及月底凡员工于每月20日前欠公司款超过30日，公司财务人员要

报告公司负责人，公司负责人要在月底前作出处理决定，交财务人员执行。

5.其他

5.1总部财务部将不定期派员至公司进行内部审计；

5.2总部财务部根据审批后的公司预算拨款金额、拨款时间，及时为公司拨款一

第五篇：物业管理投诉管理制度

物业管理投诉管理制度

物业管理投诉管理制度1

物业管理投诉的处理原则:五清楚,一报告

1、听清楚。在接待用户投诉时,应耐心听用户讲完,不得打断用户的讲话,更不能急于表态。

2、问清楚。待用户讲完后,要进一步问清有关情况。切忌与用户正面辩驳,应客观、冷静地引导用户叙述清楚实际情况。

3、跟清楚。受理用户投诉要一跟到底,直到问题得到解决并回复用户为止。对不能解决的投诉,应婉转地向用户讲清楚,并确定下次回复的时间。

4、复清楚。对用户的投诉在充分了解有关情况后,应衣时把处理的.过程及结果清楚地回复用户,以表明用户的投诉已得到足够的重视和妥善的解决。

5、记清楚。处理用户投诉后,应把投诉的事项、处理过程及结果清楚地记录于'用户意见受理表'内,由用户添加意见后收回存档案。

6、报告。重大投诉,必须马上报告部门主管或公司领导。

物业管理投诉管理制度2

项目物业管理投诉处理时间规定

(1)值班人员接到业户口头/书面投诉后,若能立刻回复业户则应立刻回复,并将有关投诉内容和回复内容记录下来。

(2)诉处理人应及时分析问题产生的原因,分析判断投诉是否有效。若投诉有效,投诉处理人应立即拟定解决措施,在顾客要求回复的时间内回复业户。

(3)对于业户没有明确回复时间的,投诉处理人应根据事件的轻重缓急在规定的时间内回复顾客:

a、严重且紧急事件和不严重但紧急事件应在2小时内回复,对于严重但不紧急和不严重不紧急事件可在2个工作日内回复;

b、若投诉无效,投诉处理人应在1个工作日内,将投诉无效的`原因知会顾客。

c、对于无效的投诉,对业户应当予以合理、耐心的解释。