房地产法讲稿

第一篇：房地产法讲稿

课程概述

房地产作为不动产来研究，房地产法属于民法，房地产作为产业来研究，房地产法属于经济法。程信和、刘国臻编著的北京大学出版社出版的21世纪法学系列教材《房地产法》是把房地产作为一个产业，研究如何调整该产业运行过程所发生的各种关系，并创立其理论体系的。当前，房地产在已经成为我国国民经济中的一个新的经济增长点。房地产法是调整房地产开发、交易和管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。特别在我国房地产商品化过程中，本部门法起到非常重要的规范作用。因此，房地产法是法学专科教育重要的经济法基础课。

第一章 房地产法概述

学习指导

房地产法的基础理论，是学习和研究房地产法首先必须掌握的基本内容。本章以房地产、房地产市场和房地产业作为切入点，阐述房地产关系的法律调整，房地产法的概念、体系、基本原则，房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系。本章涉及房地产法的基本概念和基本原理，与房地产法其他各章节有密切的联系，是其他各章节的基础。通过本章的学习，要了解房地产、房地产市场和房地产业的基本知识；

掌握对房地产关系实行法律调整的必要性；掌握房地产法的概念、体系和基本原则；认识房地产法与相关法律的关系。

第一节 房地产 房地产市场和房地产业

一、房地产市场的发展历程

我国房地产市场的发展大致经历了四个阶段:

（一）1949年--1956年 土地改革阶段:这一阶段首先废除封建的土地所有制，实现农民的土地所有制。“耕者有其田”的愿望变为现实，这是新民主主义革命的辉煌成果。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。

（二）50年代中期，即1956年前后，私有房屋社会主义改造阶段:这一阶段逐步改变城市中私有房屋资本主义性质。但无论在城市还是在农村，国家都依法保护公民的合法的私有房屋，某些不适当的做法后来逐步得到纠正。城乡房屋买卖、租赁等交易仍在进行，但多年来并没有形成有规模的房地产交易市场，土地有偿使用甚至成为一个“禁区”。计划经济体制、教条主义观念束缚了房地产市场的发展。

（三）房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展：1978年12月中共十一届三中全会重新确立了党的马克思主义的思想路线，将全党全国工作的重心转移到社会主义现代化建设上来，对内推进改革，对外实行开放。正是在这

种新的社会历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展：如土地使用权的出让、转让，土地的开发，商品房的兴建、买卖(含预售)等。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。

（四）由房地产商品化走向成熟的房地产市场阶段：1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过《土地管理法》。1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《城市房地产管理法》是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易实施房地产管理的法律，从房地产商品化建立起成熟的房地产市场。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过《物权法》，物权的客体主要是动产和不动产，而不动产指土地以及建筑物等土地附着物主要对象是房地产，该法进一步确定了房地产的不动产物权性质、完善了保护房地产物权的方法。

二、房地产业

1．狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。另一类是从事开发经

营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。

2．广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。

三、房地产业的地位和作用

在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。

1．基础性

土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。西方古典政治经济学家威廉〃配第曾正确指出：“土地是财富之母，劳动是财富之父”。

2．先导性

一是包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。

二是房地产业的发展为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。如果基础设施不行，就很难引进外资。

三是特别要指出的是，在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。对此，必须有敏感的认识、积极的行动。

总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。

四、房地产的法律含义(一)现实生活中的房地产

房地产是土地、房屋财产的总称。现实生活中“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。

(二)法律意义上的房地产

房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、-房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。

五、房地产市场

我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场与商品市场(日用消费品、生产资料市场)、金融市场、劳务市场、技术市场、信息市

场、企业产权转让市场、期货市场一起，将形成全国统一的、开放的市场体系。决不能把房地产市场仅仅看作是某地的看的见的交易场所.第二节 房地产关系的法律调整

一、房地产关系

房地产关系是指人们取得、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产关系，按其法律特征，可分解为民事(商品)性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。

1．民事(商品)性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等民事关系。如市民之间的房屋租赁行为。

2．行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。如房地产管理部门办理房产产权证书的行为。

二、对房地产关系实行法律调整的必要性有哪些？(一)规范房地产市场秩序的需要

社会主义市场经济应当成为法制型经济，即以法律为规范，以合同为中介。房地产关系复杂而又重要，客观上要求相应的法律予以调整。房地产权与房地产法，是密不可分的。此时，“法”确认“权”，“权”体现“法”。

在规范和发展房地产市场的过程中，我们逐步积累了丰富的经验，其中有许多已上升为国家的法律规范，制定为法律、法规；但是，也出现过一些问题，产生了一些纠纷，有

待于通过深化改革的实践和健全房地产的法制，求得进一步的妥善解决。

存在的主要问题有：

其一，某些地方违法批地、乱占耕地、浪费土地的问题时有发生，造成耕地面积锐减，土地资产流失。据统计，1986—1995年，农业结构调整占用耕地2960万亩。城镇外延扩张、村庄分散建设占用耕地严重，人地矛盾已经十分尖锐。

其二，某些地方进行了不少盲目的重复建设；房地产开发投资结构不尽合理；沿海部分地区1992、1993年的“房地产热”、“开发区热”，导致以后几个年度的泡沫经济成分增多，使得部分债权人银行和非银行金融机构陷入经营困境。

其三，房地产开发企业数量过多，其中部分企业资质低下；许多房地产市场行为不规范，价格混乱，单纯炒卖地皮，牟取非法收益。

其四，长期实行的福利分房政策产生了许多弊端。此外，还存在其他一些具体问题。

种种情况表明，如果对高投资、高利润、高风险的房地产市场、房地产业不加以严格规范，那么它是难成气候的。我们的对策应当是：依法整顿和规范全国各类房地产市场，促进房地产业健康发展。为此，国家多次修正《土地管理法》及其配套法规；制定与《城市房地产管理法》配套的法规、规章；将福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策。通过加强宏观调控和必要的具体行政管理，严格控制土地供应总量，切实保护耕地；形成房地产开发投资的合理结构，保证国家建设重点和城市普通居民住宅建设；促使房地产开发企业和房地产交易市场规范化，纠正混乱现象，合理调节收益分配，防止国家收益流失。

(二)巩固和发展房地产改革成果的需要

自进入社会主义现代化建设新时期以来，我们对过去的房地产管理制度进行了重大的改革。最基本的改革措施有两项：第一，实行国有土地有偿使用制度；第二，推进城镇住房商品化。与上述两项改革相联系，推行了房地产综合开发建设体制。二十年的实践表明，国有土地有偿使用制度、城镇住房商品化制度行之有效，已结硕果；不继续坚持这两大改革，房地产业就没有出路。

房地产改革是整个经济改革的重要组成部分。房地产改革，改变的是不适应社会生产力发展、不适合人民群众实际需要的房地产管理制度。房地产管理制度涉及房地产的所有权和使用权，涉及对房地产的开发经营实施管理和服务的各项规则、办法。所有权决定管理权，管理权是为着实现所有权，说到底，房地产管理的目标，是要在保护土地资源的同时，充分发挥土地、房屋的使用价值，更好地满足国民经济建设和人民群众物质文化生活的需要。

现在，国有土地有偿使用制度正在进一步完善，城市住房制度改革正在进一步深化。改革与立法必须结合：改革要靠立法开路，改革成果要靠相应立法予以确认。举一个很值得研究的例子。1998年10月14日十五届三中全会通过的《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》提出：“要坚定不移地贯彻土地承包期再延长三十年的政策，同时要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规，赋予农民长期而有保障的土地使用权。”国家已确定，农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。其中，土地承包是一个关键。如何制定这一类法律、法规?能否提出一个“永耕权”的概念?现行有关立法的过于原则和滞后状况，亟待改变。房地产法制的健全，正是为了巩固和发展改革开放的经验和成果。

我国将长期处于社会主义初级阶段。国家的根本任务是，沿着建设有中国特色社会主义的道路，集中力量进行社会主义现代化建设。邓小平同志指出：“社会主义时期的主要任务是发展生产力，使社会物质财富不断增长，人民生活一天天好起来，为进入共产主义创造物质条件。”发展房地产，正是发展社会主义市场经济的一个重要组成部分。生产力的发展要靠经济措施、科学技术，也要靠生产关系、上层建筑的变革。经济与法制，是现代社会生活中的一个永恒的主题。把房地产市场纳入法制化的轨道，恰成为其中不可或

缺的分课题。我们一定要坚持一手抓经济，一手抓法制，努力开拓科学管理和依法管理房地产市场、房地产业的新局面。

第三节 房地产法概念、体系和基础

一、房地产法

房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二因房地产关系复杂，涉及面太广。

二、房地产法调整对象的内容是什么？

房地产法调整房地产关系的具体内容包括如下几项： 1．土地利用和管理关系 2．城市房地产开发经营关系 3．土地、房屋财产关系 4．城市房地产管理关系 5．城市物业管理关系

三、房地产法的体系

我国的房地产法律体系｛按其内容分布｝划分，应由三部分立法组成：

一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。

二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。

三是相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。

四、房地产法的地位

对一国的法律、法规如何分类，即划分为哪些法律部门，学术界存在多种意见。我们认为，从中国社会主义的实际出发，在宪法这一根本大法之下，主要有六大法律门类：行政法、民法、经济法、社会法、刑法和诉讼仲裁法。不同的法律部门分别担负着不同的任务，在某些方面、某些情况下也会发生相互交叉的现象，这是社会关系的多元化和法律调整社会关系的内部结构和谐一致的表现。

有人认为房地产法是民法的内容，有人认为房地产法是经济法的内容，有人认为房地产法应成为一个独立的法律部门。

房地产法作为我国社会主义法律体系的一个组成部分，它既具有民事性质的规范，又具有行政性质的规范。前者如土地、房屋所有权、使用权及买卖、租赁、抵押等市场行为的规定；后者如登记、审批等行政行为的规定。按法学原理分析，前者属于私法领域，后者属于公法领域。

纵观房地产法的全部规范，我们认为，它兼具民法、经济法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一个综合性的法律体系。但从我国有关房地产立法的指导思想，从我国

房地产的两部基本法律——《土地管理法》、《城市房地产管理法》都冠以“管理”二字来看，它更侧重于经济法的性质，因为经济法是着眼于从社会整体利益出发，国家依法管理和协调国民经济运行关系的。房地产法更适合经济法的这一质的规定性。这样说，并不排斥物权法、债权法规则在房地产法中的应用。

五、房地产法的基本原则有哪几项？其内容与含义是什么？

1．土地公有原则

社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国坚持社会主义道路，基本原则之一就是实行土地的社会主义公有制。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，一经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。

2．土地有偿使用原则

国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。

农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。

农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，农民集体土地的使用权土地使用权转移条件：（1）符合土地利用总体规划（2）依法取得的建设用地，（3）因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。

3．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。

对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。

4．房地产综合开发原则

房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。

5．城镇住房商品化原则

国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。

6．宏观调控与市场调节相结合的原则

鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，特别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。

六、房地产法律关系

房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。

1．房地产法律关系主体

主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

2．房地产法律关系客体

客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象，权利。客体分为土地和房屋，它们属于不动产权。

3．房地产法律关系内容

内容即房地产法律关系主体享有的具体的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。所谓权利，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，按照自己的意志，为某种行为或实现某种利益的资格。所谓义务，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，承担的某种责任或付出的某种代价。

第四节 房地产法与规划法、建筑法的关系

一、房地产法与规划法的关系

城乡规划是城乡建设的“龙头”，是房地产业发展的前提。

《城市房地产管理法》规定：“房地产开发必须严格执行城市规划”。《城市房地产开发经营管理条例》更具体地规定为：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照《城市规划法》和《城市房地产管理法》的要求进行。城市应当按照现代化的要求进行规划。凡是违反城市规划的房地产建设，一定要纠正过来。

因此，从特定意义上说，城市规划法的部分规范也可列为广义房地产法的重要组成部分。

二、房地产法与建筑法的关系

建筑工程的质量和安全，事关重大。所以人们常说：“百年大计，质量第一”。

为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，国家制定了《建筑法》。

《城市房地产管理法》规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照(建筑法》和(城市房地产管理法》的要求进行。现在，某些建筑物(大型的、中型的、小型的都有)，工程质量低劣，甚至给人民群众的生命财产造成重大损失，对此必须依法追究有关单位和人员的法律责任。政府、政府建设行政主管部门必须切实负起责任，加强对建筑质量的监督管理，杜绝事故隐患。

因此，从特定意义上说，建筑法也可列为广义房地产法的重要组成部分。

本章练习题

一、单项选择题

1.国有土地使用权出让属于房地产的(1分)一级市场

二级市场

三级市场

四级市场

2.1998年8月29 第二次修正的《土地管理法》自()起施行。(1分)1999年1月1日

1998年10月1日

1999年8月29日

1999年10月1日

3.规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”中的“一书”是指：(1分

建设用地规划书

土地利用规划书

房地产开发意见书

选址意见书

4.1991年5月24 H，国务院决定，每年的 即《土地管理法》颁布纪念日为全国“土地日”。(1分)7月1日

6月25 1月1日

5月1日

5.房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是：(1分)土地所有权、土地使用权增长

房屋所有权、房屋使用权

房屋所有权和其占用范围内的土地所有权

房屋所有权和其占用范围内的土地使用权 6.在我国现阶段，大力发展______，将成为国民经济的一个新的经济增长点(1分)外销房

经济适用房

普通居民住宅建设

商业用房

7.1994年7月25日的《城市房地产管理法》是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易实施房地产管理的法律。该法自——起施行。(1分)1994年8月1日

1995年1月1日

1994年10月1日

1995年10月l 日

8.以下可归类于建国初期房地产立法的规范性文件是：(1分)《中国土地法大纲》

《土地改革法》

《建筑法》

《土地管理法实施条例》

9.在我国房地产法的体系中，下列属于综合法的是：(1分)《土地管理法》

《建筑法》

《民法通则》

《森林法》

10..根据《建筑法》，——对全国的建筑活动实施统一监督管理(1分)国务院

国务院建设行政主管部门

城市规划行政主管部门

国土资源部

二、多项选择题

1.在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为:(1分)农用地

建设用地

商业用地

集体用地

未利用地

2.房地产法律关系的客体包括:(1分)土地

房屋

行为

工业产权

专用技术

3.房地产法调整对象的内容包括()(1分)城市物业管理关系

土地、房屋财产关系

土地利用和管理关系

城市房产管理关系

城市房地产开发经营关系

4.房地产法律关系主体主要有(1分)国家

集体

国家机关

社会团体

公民个人

5.在我国房地产法律体系中属于专门法的有(1分)《民法通则》

《住宅法》

《继承法》

《土地管理法实施条例》

《城市房地产管理法》

6.规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制，“两证”是指:(1分)建设用地规划许可证

房地产开发许可证

建设工程规划许可证

土地利用规划许可证

土地年度开发许可证

7.在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在(1分)基础性

先导性

物质性

实践性

现实性

8.广义的房地产法的基本内容包括(1分)关于房地产权属的规定

关于房地产交易的规定

关于房地产开发利用的规定

关于社会化、专业化的物业管理的规定

关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定

三、名词解释 1.房地产：(5分)房地产，是土地、房屋财产的总称。“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋

2.房地产市场：(1分)指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

3.房地产关系：(1分)指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。

4.房地产法：(1分)是调整房地产关系的法律规范的总称，是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。

5.物权：(1分)指权利人能够在某物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利。

6.不动产：(1分)

通常指土地以及房屋、林木等地上定着物。7.房地产权：(1分)是房地产作为一项财产在法律上的反映。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权，房屋使用权，当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。

8.房地产法律关系主体：(1分)即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

四、简答题

1.怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用?(5分)在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。（1）基础性土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。西方古典政治经济学家威廉·配第曾正确指出：“土地是财富之母，劳动是财富之父。”其实，农民最懂得土地的重要。而我们在建国之后的一段很长时期内却忽略了土地应有的价值。现在，到了重新认识土地的价值、真正实行科学用地和依法管地的时候了。土地的开发利用是大有可为的事业。唯物主义认为，满足衣、食、住、行等项需要是人们从事生产活动和社会活动的起点。房地产业的发展直接服务于解决“居者有其屋”的基本要求，提高人民群众的生活质量。安居乐业，自古已然，于今尤是。（2）先导性包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。房地产业的发展为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。如果基础设施不行，就很难引进外资。特别要指出的是，在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。对此，必须有敏感的认识、积极的行动。总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。2.什么是房地产法律关系?其构成要素是什么?(1分)房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系，房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。房地产法律关系由主体、客体和内容三要素构成。主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系主体的权利义务指向的对象。一般理解，客体分为土地和房屋，还包括行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本要素，也可以说是主体双方关系的落脚点。

3.房地产市场具有哪些特征?(1分)房地产市场具有一般市场的共性，又具有自己的若干特性。1）综合功能房地产是房产与地产的总称，即可以作为生活资料，又可以作为生产要素，因而形成综合功能市场。2）多级市场房地产交易，既包括土地使用权的出让(一级市场)以及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)，还包括土地使用权出让(—级市场)后的房地产开发经营(二级市场)以及投入使用的房地产的买卖，抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。3）法定形式房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，由此看来房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。4）部分限制土地是极其宝贵的资源，人多地少的矛盾在我国日趋尖锐。对房地产市场实行部分限制是从实际出发的。5）国家适度干预 对房地产市场，实行国家宏观调控同时充分运用市场竞争机制，既要．规范化，又要放开搞活。

4.房地产法调整对象的内容是什么?(1分)房地产法调整对象的具体内容包括如下几项： 1．土地、房屋财产关系土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。2．土地利用和管理关系土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土

地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。3．城市房地产开发经营关系房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。4．城市房地产管理关系城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府行为。5．城市物业管理关系物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间．就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行为维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。

五、论述题

1.试论房地产法的基本原则。(20分)房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成为一个整体。中国同许多国家和地区一样，目前采取后一种立法模式。广义的房地产法，其内容包括：①关于房地产权属的规定；②关于房地产开发利用的规定；③关于房地产交易的规定；④关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；⑤关于社会化、专业化的物业管理的规定。上述内容，有些统一进行立法，如《民

法通则》、《担保法》中关于所有权、使用权和抵押权的规定；有些分别进行文法，如土地方面有《基本农田保护条例》、城市房地产方面有《城市房地产开发经营管理条例》，等等。我国的房地产法律体系按内容分布划分，应由三部分立法组成：一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。三是相关的法，如《森林法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。2．房地产法的基本原则是既要能够全面、充分反映房地产法所调整的社会经济关系的客观要求，又要能对房地产法的立法、行政执法、司法和守法具有普遍指导意义，还要能利用它来克服或者弥补成文法的局限性。依据以上法律、法规和政策文件，可以将我国房地产法的基本原则归纳如下。1．土地公有原则社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，一经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。2．土地有偿使用原则国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式与

其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。3．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。4．房地产综合开发原则房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。5．城镇住房商品化原则国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。6．宏观调控与市场调节相结合的原则鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，特

别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。

第二章 土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。

1、土地基本国策——十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。

（二）土地法律关系：

1、土地法律关系的概念：是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。

2、土地法律关系的种类：一是土地财产法律关系；二是土地行政管理法律关系。

（三）土地管理法的基本内容：

1、土地管理法的基本内容：在土地管理法中，包括有关土地基本制度的规范，土地所有权与使用权的规范；有关土地利用与保护，地籍管理，土地使用与保护，建设用地的规范；以及土地纠纷的调解，土地监察和处理违法行为等方面的内容。

2、最新修正的土地管理法及其实施条例的突出要点：突出了保护耕地的指导思想，修改重点是将土地管理方式由以往的分级限额审批制度改为土地用途管理体制制度，强化土地利用总体规划的效力，在用途管制的前提下，上收审批权，包括土地利用总体规划的

审批权、占用农用土地的审批权和征地的审批权，充实和完善法律责任，加大对违法用地的处理和处罚力度。主要内容有：

第一，土地用途管制。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。

第二，加强耕地保护。首先是突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。其次是实行基本农田保护制度，将粮、棉、油、蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田，实行严格管理。再次是调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。

第三，加大查处土地违法行为的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有权制度：

（一）土地所有权的概念

1、定义土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。

2、特征：

（1）土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。

（2）对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应法律约束。

（3）土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。

（二）国家土地所有权：

1、国有土地所有权：是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

2、国有土地的范围：（1）城市市区的土地；

（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

（3）国家依法征用的土地；

（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

3、国有土地的使用：（1）行政划拨；

（2）国有土地有偿使用；（3）国有土地承包经营。

（三）农民集体土地所有权：

1、农民集体土地所有权的形成：我国的农民集体土地所有权，是在土地私人所有制的基础上改造而形成的，即经过互助组、初级合作社、高级合作社后逐步实现的。

2、农民集体土地所有权的特征：（1）权利主体多样化；（2）所有权客体的限制性；

3、集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

三、国有土地有偿使用制度

（一）国有土地有偿使用的第一种方式——土地使用权出让：

1、土地使用权出让的概念

（1）定义：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（2）特征：A、土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；B、土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。

期限性：居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。

有限性：转让方式、转让用途，只是使用权。

2、土地使用权出让的方式：拍卖、招标、双方协议。

3、土地使用权出让合同：是指土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。

（二）土地使用权转让：

1、土地使用权转让的概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

2、土地使用权转让的方式：买卖、赠与和交换。

3、土地使用权转让的条件：

（1）土地使用权是有偿出让取得的；

（2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。

4、特殊规定

（1）以行政划拨取得土地使用权的，发生转让时，必须先报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获取收益中的土地收益上缴国家。

（2）转让人因转让土地使用权而取得的收入，如发生增值的，必须依法缴纳土地增值税。

（3）下列土地使用权禁止转让：

①以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

③依法收回土地使用权的；

④共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的；

⑥未依法登记领取权属证书的。

（三）土地使用权出租：

1、土地使用权出租的概念：是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。

2、土地使用权出租的法律后果：

（1）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

（2）土地使用权出租，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租。（3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押。

（4）如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人也仍继续有效。

（四）土地使用权抵押：

1、土地使用权抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。

2、土地使用权抵押的生效要件：

（1）设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。以出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押；行政划拨的土地使用权，除法律规定的条件外，不得用于抵押；

（2）设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同；（3）抵押必须办理登记，抵押登记应当凭土地使用权证书办理，抵押权人可以领取他项权利证书。

3、土地使用权抵押的法律后果：

（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；（2）房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房屋不属于抵押财产；

（3）需要拍卖该房地产时，可以依法将地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

（五）国有土地有偿使用的第二种方式——国有土地租赁和第三种方式——国有土地使用权作价入股出资或入股：

1、国有土地租赁的概念：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

2、国有土地使用权作价出资或入股的概念：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。

（六）土地使用权的终止：

1、土地使用权终止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用权已告消灭，不再享有这种权利。

2、土地使用权终止的原因和后果：

（1）因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。土地使用权出让合同届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。

（2）土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。（超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工的，国家可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外）。

（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。

四、国有土地使用权的划拨：

1、土地使用权划拨的概念和范围：

（1）土地使用权划拨的概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

（2）土地使用权划拨的特征：

①土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；

②土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；

③土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的； ④划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。

2、划拨土地使用权的转让、出租、抵押：划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。条件就是：

（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；

（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。

3、划拨土地使用权收回的条件：

（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；

（2）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回，具体讲：。

①为公共利益需要使用土地的；

②为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； ③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

④因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； ⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。对于因第一、第二种收回土地使用权情形而产生的补偿，应当按照《城市房屋征收管理条例》等法律规定予以适当补偿。

4、国有企业改革中划拨土地使用权的处理：

根据企业改革的不同形式和具体情况，可以分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股和保留划拨用地方式四种办法予以处臵。

（1）有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处臵：

①国有企业改革或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；

②国有企业改组为股份合作制的；

③国有企业租赁经营的；

④非国有企业兼并国有企业的。

⑤国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处臵。

（2）有下列情形的，可以经批准后保留划拨方式：

①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业除外；

②国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并，兼并或合并后是国有工业企业的；

③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；

④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

（3）处臵土地使用权的要求：

①土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理了土地登记，企业持有土地使用权证书；

②采取出让、租赁、作价入股方式处臵的，必须进行地价评估； ③签订合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处臵的，应当签订出让合同或土地租赁合同，并按照规定办理土地登记手续；

④以作价出资（入股）的，持作价出资（入股）决定书办理登记；

⑤土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地使用费用。

第三章 土地管理制度（下）

一、土地利用总体规划

（一）土地利用的概念：

1、土地利用是人类在社会生产、生活中，为了达到一定的目的，对土地进行的开发、利用、整治和保护等过程。

2、土地利用与保护的主要内容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原则；（2）切实保护耕地原则；（3）全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；（4）开发、利用与整治保护相结合的原则。这些主要内容包括：土地利用总体规划制度，土地开发制度，耕地的特殊保护制度，土地调查和统计制度。

（二）土地利用总体规划的编制：

1、土地利用总体规划的概念：土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需要，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。

2、土地利用总体规划的任务和目的：任务：（1）对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能，提出规划期内的土地利用目标和基本方针；（2）协调各部门的用地需求，提出各类用地的控制指标；（3）调整土地利用的结构和布局；（4）提出实现规划的政策、措施和步骤。

目的：为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理，协调各部门的用地需求，充分、合理地利用我国有限的土地资源，为国民经济发展提供土地保障。

3、土地利用总体规划的编制原则和内容：

（1）编制原则：①严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；②提高土地利用率；③统筹安排各类、各区域用地；④保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；⑤占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

（2）内容：①土地利用现状分析；②土地需求量预测；③土地适宜性评价；④确定规划目标和方针、进行布局与结构调整；⑤土地利用分区规划；⑥制定实施规划的政策和措施，主要包括各种行政、法律、技术和经济的措施。

4、土地利用总体规划的体系：土地利用总体规划是一个多层次的规划体系，按各级规划的层次可以分为全国性土地利用总体规划体系，省、自治区、直辖市土地利用总体规划，市级土地利用总体规划，县级土地利用总体规划，乡（镇）级土地利用总体规划。

（三）土地利用总体规划的审批与修改

1、土地利用规划的分级审批：全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报

国务院批准。上述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治区人民政府批准。

2、土地利用总体规划的法律效力：土地利用总体规划一经批准，即具有法律效力。必须严格执行。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，不得随意修改，否则应承担相应的法律责任。

3、土地利用总体规划的修改：经批准的土地利用总体规划确需修改，须经原批准的机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

（四）土地利用总体规划与其他规划的关系：

1、与城市总体规划的关系：（1）城市总体规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市建设用地规模；（2）在城市规划区内，城市建设用地的利用应当符合城市规划。

2、与江河、湖泊综合开发规划的关系：在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪、滞洪区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划，符合河道湖泊滞洪、蓄洪和输水的需要。

（五）土地利用年度计划：

1、土地年度计划内容：（1）农用地转用计划指标；（2）耕地保有量计划指标；（3）土地开发整理计划指标。

2、土地利用年度计划的编制依据：（1）土地利用总体规划；（2）国民经济和社会发展计划；（3）国家产业政策；（4）建设用地和土地利用的实际状况。

二、耕地保护制度

（一）切实保护耕地是我国的一项基本国策：

1、为什么要把切实保护耕地列为基本国策：切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民根本利益，所以必须列为基本国策。

2、耕地总量动态平衡：实现耕地总量动态平衡就是在今后一个时期内，做到我国耕地面积不再减少，并略有增加，用中国的地养活中国人，同时保证当前建设对土地的需求。

3、《土地管理法》中设定哪些制度以实现耕地总量动态平衡：（1）从规划上保证总量平衡；（2）实行土地用途管制制度；（3）实行占用耕地补偿制度；（4）实行基本农田保护区制度（省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上）；（5）禁止闲臵和荒芜耕地（已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲臵费；超过2年未使用的，经原批准机关批准，由上级人民政府收回用地单位的土地使用权。该幅土地原为农民集体所有的，应当交回原农村

集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地）。

（二）基本农田保护制度：

1、基本农田的概念：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

2、基本农田保护区的划定：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。划定的基本农田保护区，由县级人民政府设立保护标志，予以公告。

3、哪些耕地应当划入基本农田保护区：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、科学试验田。

4、基本农田保护区的实施：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。

5、基本农田的保护措施：（1）需要占用基本农田应报国务院批准；（2）实行基本农田补充制度；（3）禁止破坏基本农田；（4）实行基本农田地力等级评定制度；（5）实行基本农田保护责任书制度。

（三）土地开发与复垦：

1、土地开发的概念：土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。

1、土地开发的原则：（1）符合土地利用总体规划；（2）保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）农业用地优先开发；（4）保护开发者利益。

1、开垦的范围和程序：开垦未利用的土地，必须在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内进行。开垦未利用的土地，必须按下列程序进行：（1）经过开垦的科学论证和评估；（2）开垦土地要经依法申请批准。

2、土地复垦的实施：土地复垦实行谁破坏、谁复垦的原则。

三、建设用地制度

（一）建设用地的概念和分类：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。

分类：按土地所有权性质划分，可分为国家建设用地和乡（镇）集体建设用地；按建设项目大小可以分为：大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地；按利用性质可以分为：农业建设用地和非农业建设用地。

（二）国家建设用地使用权的取得：

1、国家建设用地的来源：（1）将农村集体所有的土地征用为国有；（2）国家依法收回国有建设土地使用权；（3）国有荒山、荒地。

2、农用地转用审批：（1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府；（2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。

3、以划拨方式取得建设用地的审批：（1）在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书；（2）建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书；（3）建设单位持建设项目批准文件，包括可行性研究报告或设计任务书、年度基本建设计划等，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地；（4）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。（5）土地使用者应当依法申请土地登记。

应用课程

第二篇：房地产法作业

房地产法作业

1、时间公司请求判令国土局继续履行合同，将开发编号为2002-005号开发宗地出让给时间公司的诉讼请求能否成立？

我认为该诉讼请求不能成立。

时间公司请求判令国土局继续履行合同，前提是合同已经成立并且有效。首先应该界定挂牌出让公告的性质，是要约邀请还是要约？《中华人民共和国合同法》第15条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。而在本案中，挂牌公告的性质和拍卖公告、招标公告的性质是一样的，所以应认定为要约邀请而不是要约。之后时间公司向国土局表达了竞标的意愿，这个即向国土局发出了要约。挂牌出让程序中的竞价期限尚未届满，讼争土地使用权的价格未能确定，说明国土局尚未对时间公司的报价作出承诺，所以双方关系仍停留于缔结合同过程中的要约阶段，合同根本就没有成立。这个诉讼请求是不成立的。

2、时间公司判令国土局双倍返还时间公司所交的约定为定金性质的保证金计4000万元(已返还2000万元)的请求有无理由？

我认为这个请求是没有理由的。

因为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中《挂牌出让公告》的第5条写明参加竞买者在报名时须交纳保证金2000万元。这里载明的是“保证金”，从本案来看，时间公司和国土局根本没有特别约定该保证金有定金的性质，所以是“保证金”而不是“定金”，对于保证金而言当然不适用双倍返还的规定，所以理由不成立。

3、在本案中，玉环县国土局应承担何种责任？

玉环县国土局应承担缔约过失责任。

我认为，浙江省人大常委会颁布的于 2000年7月5日施行的《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》在本案中是适用的，因为上位的《土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》都没有做出详细规定，《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》又是结合浙江省实际情况所颁布的，应当是有效的。依据上述规定，确实应报省政府批准，否则这种挂牌行为是无效的。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任，它是一种弥补性的民事责任。本案中时间公司和玉环县国土局尚处于合同订立阶段，国土局由于自己的过失，在挂牌公告之前未取得浙江省政府批准，最终导致双方的合同不能订立，对此有一定过错，应该承担缔约过失责任。

第三篇：房地产法+ 法条专题

第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

临时使用土地期限一般不超过二年。

第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和建设用地计划。

第十一条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十七条下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

《城镇住宅合作社管理暂行办法》

第十四条 合作建房可不受固定资产投资规模的限制，其所需要建设指标和建筑材料要列入地方计划，土地管理部门要及时划拨建设用地

第二十三条 合作住宅建成后，由管理委员会统一向当地房地产行政主管部门办理产权登记手续，领取房屋所有权和土地使用权证。对于住宅合作社与社员个人共同所有房屋要在产权证上注明。

一是参加的集资对象不符合规定条件，个人集资合作建房意向者大多并不属于低收入居民，有些还不具有所在城市户籍，不在当地目前的住房保障体系内。据统计，南京市个人集资合作建房响应者中，以30岁左右急于买房又买不起合适房屋的年轻人为主，职业多为高校、外企和私企员工。厦门市已认证身份的个人集资合作建房者，学历都在大专以上，分布在电力、水利、大学、银行等行业。温州市的个人集资合作建房者情况如前所述，也大都不符合 规定对象条件。二是组织主体不符合住房困难户较多的工矿区和困难企业单位或经批准成立的住宅合作社的要求，各城市出现的个人集资合作建房者们大多由自然人通过网络来发起并组织实施。三是没有用于建设的自用土地或土地部门划拨的建设用地，个人集资合作建房者们需要通过招拍挂方式在市场上取得土地。

最近几年针对高档商品房房价过高，经济适用房供不应求、面积过大、总价过高等问题，一些购房者抛开房地产开发商转向个人自主建房。合作建房是指一群具有民事行为能力的潜在购房者，对住房的要求包括区位、户型、价格等方面相近或者基本上相同，自愿接受个人合作建房方式，在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作，以非盈利方式运作的建房模式。在遵守国家有关法律法规的前提下，依托金融机构服务(资金监管)，账目透明，每个参与者都有监督权和建议权。对于建成的住宅楼，根据事先协议的合理分配原则进行分配。合作建房与经济适用房、一般商业开发的区别，如表1。合作建房减少了许多市场中间环节，节省了销售费用，建房资金由合作者自己集资，省去贷款利息，其中没有开发商利润，因此，合作建房可以节省较多的开销，房价降低20％～30％左右。

自建模

式。由于该建设项目的用地、规划等手续均在建房者集体名下，故房屋建成后，建房者集体依法取得所建房屋的所有权证。以社团名义建设的，符合住宅合作社条件的，可以直接将产权办理在社员个人名下。不符合住宅合作社条件的其它社团，在取得集体产权后，再以转让方式将产权分割给社员个人

住宅合作社与社员个人共同所有的房屋，应由住宅合作社与社员个人在合作建房协议书上注明社员个人出资占住宅全部建设资金的比例份额。

房产公司之后如何再分配建成的房产前提是大家已经在公司建立之前就有一个协议，关于建成后的房产的分配，但是法律程序上如何把公司的房产在划分为个人（股东）所有，这个车位那个程序是怎么样的。

在建设的时候，因为不能预售，在资金和贷款的限制上应该有个限制。

公司制和合伙制的区别

（一）社团法人组织的特许制度

正如科斯《企业的性质》一文中提到的，企业是一种减少交易费用，代替市场的长期关系型契约组织和制度。但对于个人合作建房来说，成立公司带来的管理费用和其他非建房费用，相对于一个只有几年寿命的项目公司来说，这部分费用占房价比例过高，他们不能像房地产公司那样通过规模经济效应把管理费用等非建房费用分摊到每一个项目的建设成本中去。如果是成立有限责任公司，要受到股东50人的限制，那么只能把人数按照比例分组，然后以组的名义入资（隐性投资入股），这样的话，股东的合法权益不能得到公司法的保护，一旦发生纠纷，只能按照民法通则来解决；如果是成立股份有限公司，那么又受到严格的控制与管理，并且公司的设立和管理成本远远高于有限责任公司，一般的房地产公司都不会选择这种公司制度；如果是成立合伙企业的话，由于个人合伙需要承担无限责任的风险，集资合作建房的人又都处于城镇中低阶层的收入水平，没有承担风险的能力，依然不能实施；最后，只能是选择成立社团法人组织，正如温州市的个人合作建房营销协会一样，通过这种组织方式避免了过多的公司管理费用等非建房费用，而且还能进行有效的决策。但是，成立社团法

人组织，政府有着非常严格的控制，这种社团法人要如何取得立项审批、建筑规划许可、施工许可等行政许可？在经营过程中又要如何避免经营性行为，比如与开发商合作或者聘请专业公司设计和规划等等？

因此，在这方面，政府应该给予制度上的特殊支持，允许个人合作建房组织以社团法人身份进行与建房有关的“非营利性”活动，包括经营性和非经营性活动。

（二）政府支持性政策

通过定义我们可以知道，个人合作建房与以前的集资建房不同，不仅在产权方面，而且还在土地、融资、税收等方面存在不同。个人合作建房不是政府划拨土地，不能享有税收优惠政策，不能享受到银行的低息贷款。因此，个人合作建房在实施过程中有很大阻力，而其中最大的阻力在“拿地”和“融资”两方面。在“拿地”方面，个人合作建房要与资金来源广且资金雄厚的房地产商竞争，可想而知其难度之巨大；在“融资”方面，由于目前银行对存管合作建房者的资金顾虑重重，暂时还不能指望银行提供房贷。

因此，政府部门应该为个人合作建房的发展提供支持性政策。在拿地问题上，可以通过政府划拨，免收土地出让金或者提供较低价格的土地等；在融资问题上，银行给予长期低息贷款的优惠；在税收方面，对房地产开发过程中有12种税附加实行优惠，给予减半征收甚至是零税率征收；另外，在报建手续方面，应该尽量简化报建手续，减少不必要的交易费用，但在产权明晰上，要做到产权明晰到个人，以保障个人的合法权益为根本和出发点。

（三）监管制度的配套

个人合作建房面临很多方面的风险，其中资金风险为主要。因此，政府应该加强对个人合作建房资金使用情况的监督，采用直接监督和间接监督并取得方法，通过专门的机构进行直接监督，比如通过银行直接对其资金使用情况进行监督，还可以通过公证机关、会计师事务所等中介机构的直接监督来增加其操作的透明度；另一方面，通过法规政策等手段进行间接监督，在发现违规行为的情况下给予法律方面的制裁。这样，不仅能有效地防范资金风险，有效地促进个人合作建房的资金使用效率；最重要的是，如果个人合作建房在各方面得到了政府的重视和扶持，会最大程度地增强个人合作建房参与主体的信心和积极性，从而稳步推进个人合作建房制度的实施，更大范围惠及中低收入家庭和保证社会的安定。因此，个人合作建房迫切希望得到政府的积极引导、大力扶持、加强监督，让个人合作建房走上稳定发展的正轨。

中国成功的一次案例在温州，而该次成功也是同房地产合作，其实质已经不算是个人合作建房了。2006年国内首个拿到土地的温州个人合作建房项

目成为社会关注的焦点，被全国各地的购房者寄予

厚望，然而成功拿地一年后无任何突破的该项目最终转为一个房地产开发项目。

第四篇：房地产法论文范文

说说《城市房地产管理法》那些事

房 管 09张银平200911008214

我国在1994年7月5日通过了管理我国房地产市场的专项法律——《中华人民共和国城市房地产管理法》，并于1995年1月1日起正式施行，后又于2007年8月30日修改并通过，应该说房地产管理法的颁布实施对我国的房地产行业是很有利的。我国从98年取消福利分房后开始有了真正意义上的房地产市场，以后10多年间经历了飞速的发展，为我国的经济发展做出了极大的贡献，也极大的改变了居民的住房条件。而很明显的事实是98年取消福利分房是在95年的房地产管理法颁布实施的铺垫有效展开的，我国是在还没有市场的情况下就先把制度建立起来的，所以后面的房地产顺风顺水的发展起来（当然这其中也有很多的不足），可以说本法是我国房地产业健康发展的基石。

城市房地产管理法建立四项基本制度:价格申报制度、价格评估制度、估价人员资格认证制度、土地使用权和房屋所有权登记发证制度。价格评估制度的建立有效的打击了买方和卖方串通谎报成交价格从而减少纳税的偷税行为，弥补了财税系统漏洞，也促进了房地产评估相关产业的发展；土地使用权和房屋所有权登记发证制度使房地产产权产籍管理有法可依，制定了一个规范的办事流程，使产权产籍管理更加规范、高效，使产权产籍更加清晰，减少了很多不必要的纠纷，也为房地产买卖、抵押、交换、赠予、租赁等活动创造一个良好的环境，保障了交易的安全，促进了经济稳定健康的发展，有效地保障了当事人的合法物权和其它相关权利；价格申报制度的建立的本意是想让政府时时监测房地产行业最敏感的因数——价格，以便及时、准确地作出调控措施，但是制度本身级不健全、缺乏有效执行的机制，现实中很多都不按真实价格申报，所以该制度目前只是个摆设。建议在完善信用体系的前提下，把价格申报和信用体系挂钩完善的信用体系将能促使价格申报制度有效的执行；估价人员认证制度的建立为我国输送了很多优秀房地产估价相关人才，提高了从业人员的技术水平和基本素质，为房地产行业向更高层次的发展提供了扎实的基础。

本法第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度的规定和社会主义国家的性质是严重相背离的，土地是国家所有，而公民是国家的主人，国土的主人，主人使用自己的土地还要出钱，出钱还只能是个长期租约，好像中国人在自

己的国土上都不是主人，只是个长期租客，哪天政府不高兴了就像第二十条（“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”）那样随便找个幌子就能把你扫地出门，常常有人说中国人是最缺乏安全感的，我想症结就在此。想在这个地球上生存发展，土地是最基本的物质资料，没有土地你就没有根，什么都没有保障，对于芸芸众生来说安全感何在。在很多情况下这个所谓的“公共利益”的词语常常被政府所利用，为政府不合理、不公平、急功近利的行为披上了合法的外衣，加大了社会的不公平，激化了政府和当事人（往往是弱势群体）的矛盾，违背了建设和谐社会的前提。就好像时常出现暴力事件的拆迁，政府随便找个幌子就能把你的房地产征过来，随便加工下，便能以好几十倍的溢价卖出去。公共利益界定的不明确、范围过大和监督制度不完善是造成这种现象的本质原因。而我认为这种漏洞相关国家领导人默许的，因为这确实能极大地加快城市发展、也保障了GDP的高速增长，他们也知道这将会牺牲一部分人得利益。建议改善的是取消有偿有期限使用国有土地制度，只要是中华人民共和国的公民出生就能拥有适当规模的土地，这种基本土地不能转让，不能继承，只能自用，不具有商品的性质，当事人死亡或被判入狱在五年以上土地自动被收回，进入新一轮分配，当出狱后又可自动分配给其和全国人民均等的土地，除此之外任何人都不能剥夺公民基本用地的权利，这是对生活的最低保障，将有效地杜绝不公平行为，减少很多社会矛盾，人民也才是这块土地真正的主人，才能真正的安居乐业。

本法第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，管理全国房地产工作的规定，是对政府行政职能比较清晰的界定，使管理更规范、机构设置更合理、职责更明确，避免管理的混乱。另一方面也使和房地产相关部门的相关职位成了高危职位，他们大权在握，在威逼利诱下前仆后继地损害国家、集体、个人的利益，自己也身陷囹圄，走上不归路。建议：避免权利过于集中，加大对房地产管理部门的监督，加大教育力度，给予适当的引导，同时加大惩戒力度。

本法第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和建设用地计划的规定为城市发展定了总基调，使城市有节奏、有控制地发展，使城市建设更系统、更具前瞻性，避免了城市的盲目扩张、无序建设，也有效地从制度上减少了暗箱操作、贪污受贿等不法行为。

本法第十三条（土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价）的规定虽确实有利于土地的最高最佳利用，但是也极大的推高了地价，进而使房价无法不涨，这个过程中也就催生了许多炒房、炒地的行为，这进一步加快了房价的上涨。招、拍、挂的土地出让方式确实更公开、更透明，但是交易时间有限，加之偶然因素影响，是地价一味走高，不利于房地产市场健康发展。

本法第六条、第十四条、第十九条、第五十六条、第三十三条（第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。）都有一个显著的共同特点，就是授权给国务院，或者说让国务院的相关行为合法化，这就好比是古代的教皇给皇帝加冕一样，法制给人治正名，让其合法化，如果政府处置得当的话这的确能让政府反映更灵敏，在出现危机时能快速、有效地作出决策，避免了应要履行程序而错过了最佳时机，提高了经济运行效率，但这就给行政机关了过大的权利，而削弱了司法机关，让司法机关的监督形同虚设，也造成更多不公平，如果行政机关对权力使用不当会造成更大的损失。建议在经济发展到一定阶段，减少或取消这种授权，现阶段在以经济建设为中心的前提下，也要审慎授权。

本法第二十六条（以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。）的规定本意是为了打击囤地或变相囤地的行为，当然也确实起到了一定的效果，但效果不理想，市场上依然有许多囤地、变相囤地的行为，这是因为这个规定本身存在很大的漏洞，加之监管的不严，官商勾结，谋取暴利，比地如有的开发商在开发了一期后便把土地闲置，晒晒太阳，等着土地升值，从中谋取暴利。建议加大对土地市场的监管；严格限制土地二级市场，政府将是二级市场的唯一收购者，土地将只能被原价收回；适当公开土地相关信息，便于媒体和大众的监督。

本法第四十五条四十六条确定了预售制度，使房地产开发商能快速回笼资金，加快了开发的速度，也提高了经济运行速度，有效地利用了社会闲散资金。但是我国房地产发展到现在，预售制度已成众矢之的，已然是现在房地产市场不规范的主要根源之一。该制度降低了开发商的准入门槛，出现了很多空手套白狼的行为，也使得许多不具备开发实力的企业进入市场，鱼龙混杂、泥沙俱下，增加了开发商投资处问题的几率，银行和购房者被动地成为风险投资的牺牲品，现实中银行的很多贷款都是投向房地产。所以建议取消一切形式的房地产预售制度，禁止开发商以认筹卡、VIP卡等各种形式变相的预售，房地产出售仅限于现房，对房地产销售许可要严格审查、严格发放，真正做到现房销售。

本法的另一个很大的不足是对保障住房没有给予足够和应有的重视，这是很不合理的，保障房的重要性不言自明，建议建立一个完善的保障房体系，在指导思想上要从我国实际出发，把居民保障住房作为普通住房，把商品住房作为特殊住房，明确采取不同政策，区别对待。普通住房是生活资料，在交易时要给予一定限制，不能照搬西方及香港的模式。特殊住房可以完全放开市场化，可以作为商品投资，可以学习推广香港经验，甚至与国际接轨，这不会影响住房大局，其规划应根据实际在不同的城市有不同的比例数额。工作重点应该是城乡居民普通住房问题，尤其应关注特殊困难家庭和低收入家庭的住房问题，搞好廉租房建设和租用，搞好低收入家庭购房补贴，搞好由卖地向直接组织建房卖房的转变。随

着普通住房用地全部划拨，应逐步放弃经济适用房和限价房的运作，使普通住房规划、建设、出售常规化。要搞好住房市场（包括租房）管理，使房产市场规范化。真正做到居者有其屋，保障最基本的需求。

计算题：

1、解：土地使用税=（45000-5000-5000-2000-1000）*3=96000(元)

2、解：土地增值税扣除项目：

地价：8000（万元）

开发成本、费用=5000+1500=6500（元）

税金：营业税=16000*5﹪=800（万元）

城建税=800*7﹪=56（万元）

教育费附加=800*3﹪=24（万元）

印花税停止征收

其他扣除费用=1500*10﹪=150（万元）

增值额=16000-8000-6500-（800+56+24）-150=470

470/（8000+6500+800+56+24+150）=3﹪＜50﹪

所以 应交土地增值税=470*30﹪=141（万元）

3、解：（8500-1500）*（1-20﹪）*1.2﹪+（240/2）*12﹪=81.6（万元）

第五篇：房地产法复习题

房地产法自检自测一

一、填空

1.狭义的房地产是指（）与（）的统一体。

2.土地应包括（）及（）之下和之上的延伸的一定空间。3.建筑物是指土地上人工建筑而成的（）和（）。

4.房地产业是从事房地产业的（）（）（）和（）的产业。5.根据我国1995年制定的《国民经济行业分类和代码》建筑业列为第（）类，房地产业列为第（）类。

6.房地产业作为国民经济的一个独立产业，其运行经过三个环节（）、（）、（）。

7.房地产法调整的社会关系包括（）、（）、（）、（）。8.（）制定的中华人民共和国城市房地产法。

9.房地产法律关系主体包括（）、（）、（）及（）或（）。10.房地产主体管理关系包括（）、（）、（）、（）。

二、选择题

1.根据我国《土地管理法》的规定，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地使用权的乡办企业转让土地使用权的条件是()

A.改变经营方向 B.连年亏损 C.被其他企业兼并 D.被宣告破产 E.资不抵债 2.设立房地产开发企业必须()

A.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

B.有100万元以上的注册资本

C.达到相应的资质条件，获取资质等级证书

D.在领取营业执照后的30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 E.有可供开发的土地 3.房屋拆迁补偿的方式有()

A.产权调换 B.作价补偿 C.作价补偿和产权调换相结合 D.回迁 E.翻建房屋

4.关于房产税，下列说法正确的有()A.房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据 B.依照房产余值计算纳税的税率为1.2% C.人民团体自用的房产免征房产税 D.租典纠纷未解决的,承典人为纳税义务人 E.开征房产税的工矿区须经市级税务局批准

5.外商投资企业用地,都应缴纳场地使用费，包括()A.人员安置费 B.征用土地的补偿费

C.为外商投资企业直接配套的厂外道路应分摊的投资费用 D.原有建筑物的拆迁费 E.教育附加费

6．属于国家所有的土地有：()A．城市市区的土地 B．城市郊区的土地

C．依法不属于集体所有的林地 D．国家依法征用的原集体所有的土地

7．()用地的土地使用者可以依法取得划拨土地使用权。A．国家机关用地 B．军事用地 C．城市基础设施用地 D．公益事业用地

8．划拨土地使用权人对划拨土地享有()权利。

A．占有权 B．使用权 C．部分收益权 D．收益权 9．商品房预售的条件有：()

A．已支付全部土地使用权出让金，将获得土地使用权证书 B．持有建设工程规划许可证

C．办理了预售登记，取得了商品房预售许可证明 D．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上 10．下列关于临时建设用地的说法，()是正确的。

A．临时建设用地，由县级以上的人民政府的建设行政主管部门批准

B．临时建设用地，不需要支付使用土地的费用 C．在临时建设用地上，不得修建永久性建筑 D．临时建设用地的临时使用土地的期限不得超过2年

三、名词解释 1．房屋产权登记 2．房地产管理行为 3．房地产转让 4．房地产抵押

四、简答题

1．简述国家建设征用土地的法律特征。2．土地使用权出让与转让的关系。3．房地产开发的特点。4．房地产转让的原则。

五、案例分析

1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。分析此案，请回答下列问题：(1)A工厂用地10亩是否合法?

(2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?

(3)对畅达公司圈起的土地如何处理?

房地产法自检自测二

一、填空

1．城市市区的土地属于（）。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于（）；（）、（）和自留山属于集体所有。

2．房地产法律关系客体包括（）和（）。

3．房地产法律关系依性质不同可以分为（）、（）和（）。4．房地产行为包括（）和（）。

5．土地征用是指（）或（）为了（）依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。

6．国家建设用地有两种方式：一是（）土地，二是（）土地。7．在我国土地出让方式有（）、（）、（）。

8．国家在订立合同中的地位由（）作为代表国家参加合同的签定。

9．按房地产开发的目的不同，可分为（）和（）的房地产开发。

10．房地产转让的主体是（），转让的法律后果是（）。

二、选择题

1．房地产法调整下列哪些关系？（）

A开发关系 B交易关系 C物业管理关系 D房地产管理关系2．房地产业是从事房地产（）的产业。A开发 B经营 C管理 D服务

3．我国房地产法的渊源主要包括（）。A宪法 B国务院的行政法规、命令

C最高人民法院的文件 D地方各级政府颁布的房地产的管理法规

4．房地产项目管理包括（）。

A立项管理 B施工管理 C竣工管理 D资金管理 5．房地产法律关系特征有（）。

A性质的多重性 B主体的广泛性 C客体的复杂性 D严格性 6．房地产法律关系的主体有（）。

A管理主体 B开发主体 C交易主体 D服务主体 7．房地产服务主体包括（）。

A交易所 B评估事务所 C经纪人 D物业管理公司 8．土地使用权出让变更与解除的主要条件有（）。A公共利益的需要 B双方协商并经有关部门批准C由于一方的违约，使合同没有必要履行 D土地灭失 9．土地出让方式有（）。

A协议出让 B招标出让 C拍卖出让 D划拨 10．土地使用权出让的法律特征有（）。

A财产性 B平等性 C期限性 D出让人的单一性和受让人的广泛

三、名词解释 1．房地产法律关系 2．土地征用 3．城市规划 4．商品房预售

四、简答题

1．土地使用权出让合同的特点

2．土地使用权出让合同双方当事人的权利义务 3．房地产开发企业设立的条件 4．房地产转让的限制条件

五、案例分析

A酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由A酒店承租公园内的醉仙饭店，并投资改建为A酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。随后，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。请回答复议机关如何处理此案。

房地产法自检自测三

一、填空

1.按房地产开发的内容，可分为（）和（）。2.转让房地产一般经过以下阶段（）（）（）（）。

3.房地产开发是指在（）内（）上进行的（）和（）建设。4.我国房地产开发企业分为（）和（）企业。5.房地产企业按资质条件分为（）个等级。

6.政府对房地产开发的宏观管理包括（）与（）管理、（）管理。

7.房地产转让是指房地产权利人通过（）、（）或其他合法方式将其方地产转让给他人的行为。

8.房地产转让的种类有（）的转让和（）的转让。9.按照出让合同约定出让开发的属于房屋建筑工程的完成开发投资总额的（）以上，属于成片开发地的形成（）或其他建设用地是房地产转让的条件之一。

10.商品房预售管理规定包括（）制度、（）制度、（）制度。

二、选择题

1．下列关于土地征收、划拨的说法正确的有()。

A．征收基本农田以外的耕地不超过35公顷的，不必报国务院批准

B．征收耕地以外的土地，即使超过70公顷的，也可以由省、自治区、直辖市人民政府批准

C．军事用地的土地使用权，县级人民政府有权依法批准划拨 D．国家征收土地的，由批准机关予以公告 2．关于土地所有权的问题，说法错误的有()。

A．个人不能成为土地所有权的主体，但有一些组织可以成为土地所有权的主体

B．土地所有权的取得可以约定 C．土地所有权的丧失不得约定 D．土地所有权并不绝对禁止交易

3.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关()A.登记 B.备案 C.批准 D.公告

4.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是()A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府

5.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是()

A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权

6.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应()

A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除

7.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以()

A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权

C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款

8.房地产开发企业资质等级有()A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 9.设立房地产开发企业依法应实行()

A.审批制 B.登记制(准则主义)C.申报制 D.备案制 10.拆除临时建筑()A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿

D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿

三、名词解释 1．业主自治 2．房地产开发 3．房地产权属登记 4．房地产价格评估

四、简答题

1．我国房地产法的概念及调整对象。2．房地产开发的原则。

3．房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。4．房地产抵押的原则。

五、案例分析

2004年4月20日，郭某与曾某签订了一份房屋买卖协议，双方约定：郭某自愿将其所有的一套商品房，作价100000元出售给曾某，签订协议之日曾某预付房款80000元，余款20000元于同年8月20日前郭某交付房屋时一次性支付。郭某承诺在9月20日之前协助曾某办理房产过户手续。协议签订后，曾某按约付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子卖给曾某。2004年9月20日，曾某依约要求郭某办理房屋过户手续遭郭某拒绝，郭某于同年9月10日诉至法院，以房屋未办理房产过户手续要求法院判令曾某归还房屋，并表示愿意退还房款本息。试分析本案。

房地产法自检自测题四

一、填空题

1．房地产法的调整对象包括（）关系、（）关系、（）关系和（）关系。

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》是（）年颁布实施的。3．土地使用权出让的方式包括（）、（）、（）。4．《房地产法》第24条规定：“房地产开发必须严格执行（）”。5．承租人对租赁的房屋享有优先（）权和优先（）权。6．房地产抵押合同自（）之日起生效。

7．我国的物业管理大致有两种类型（）型、（）型 8．政府对房地产市场的计划调控主要是通过规划和土地（）来实现的。

9．对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是（）税。

二、选择题

1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在()

A.租金的差别 B.方式的不同

C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关()A.登记 B.备案 C.批准 D.公告

3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是()A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府

4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是()

A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权

5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应()

A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除

6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以()

A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权

C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款

7.房地产开发企业资质等级有()A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行()

A.审批制 B.登记制(准则主义)C.申报制 D.备案制 9.“三通一平”的三通是指()A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑()A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿

D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿

三、名词解释1．房地产法2．土地使用权出让3．物业管理4．房地产市场管理

四、简答题1．简述房地产法律关系的特征。2．简述房地产抵押权的内部效力。3．我国房地产登记具有哪些特点？4．土地使用权出让的特征是什么?

五、案例分析丁

一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，丁一与王三签订了房屋买卖合同。数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁给王三的丁家私房居住，请王三在近期搬出此屋，王三辩称，该幢房屋丁一已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由丁

一、丁二相互交涉。双方意见分岐，丁二上诉法院，要求中止与王三房屋租赁合同，归还房屋自用。

问：(1)丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效?依据是什么?(2)你认为法院将作如何判决?