长沙市物业管理会议杨副主任讲话

第一篇：长沙市物业管理会议杨副主任讲话

努力提升物业服务水平全面推进社会管理创新

———在2011年全市物业管理工作会议上的报告

杨 新 武

（2011年4月20日）

各位领导、同志们：

经市委、市政府同意，今天召开全市物业管理工作会议，主要任务是回顾总结2010年全市物业管理工作，表彰2010年度全市优秀物业管理项目、优秀物业服务企业和先进个人，安排部署2011年及当前工作。下面，根据会议安排，我先就全市物业管理工作作个简要的报告，几位领导还将作重要讲话，请大家认真学习领会，切实抓好贯彻落实。

一、全面回顾2010年物业管理工作

2010年，全市物业管理工作在市委、市政府的正确领导和省住建厅的关心指导下，以创建平安物业和人民满意城市为主线，强化行业监管和行业自律为重点，规范企业行为和提升业主满意度为目标，求真务实，开拓创新，取得了良好的工作成效。截止2010年底，全市共有物业服务企业916家（其中一级资质12家，二级资质57家，三级资质847家）；管理各类物业总面积累计达到9703万平方米，新建商品住宅全部实施专业化物业管理，全市物业管理覆盖率已超过60%，物业管理从业人员7万多人。物业维修资金历年归集总额为58.04亿元，使用额为1462.6万元。

(一)平安物业和人民满意城市建设稳步推进。我们把创建平安物业和人民满意城市作为贯穿全年的一项重要工作。一是确保创建全覆盖。按照创建工作要求，2010年初组织全市物业服务企业召开动员大会，对创建工作再部署，对创建标准再分解，逐项提出了要求，实现创建工作全覆盖。二是落实了创建责任。创建工作基础在小区，核心在企业，重点在基层，受益在业主。在加大日常监管和督查的同时，各区物业管理监管部门指导企业开展各项工作，通过健全制度、落实措施、规范管理，确保物业管理项目环境整洁、安全有序。三是创建成效初步显现。省、市各级新闻媒体多次对创建工作进行实时报道和深入解读，营造了良好的创建氛围。不少企业以创建为平台，不断提升服务水平，产生了较好的社会影响，长沙鲲鹏物业管理有限公司在市委、市政府2010年度社会治安综合治理考核评估中，获得长沙市“十佳平安和谐模范单位”荣誉称号；公司法人刘鲲鹏同志个人记三等功。

（二）物业管理消费主体逐步规范。一是规范了操作程序。出台了《业主大会成立和召开工作指导程序》，进一步明确街道（乡、镇）在成立和召开业主大会工作的责任和分工，规范了业主大会召开和成立程序，业主委员会成立有规可依、有序推进。二是提升了指导水平。各区、县（市）物业管理监管部门加大对指导程序的宣传，开福区、雨花区组织辖区内的街道、社区工作人员认真学习规则和指导程序，有效地提高了在日常监管工作中的业务水平。三是落实了工作责任。各区、县（市）物业管理监管部门和街道、社区积极按照职责分工，落实对业主委员会、业主大会成立和监督的工作责任。宁乡县联合街道积极探索房屋多元化下的管理机制，建立了由街道牵头、社区组织、县局业务指导的联动机制,确保了指导程序的落实。

（三）物业管理监管机制不断创新。一是着力推进社会管理创新。雨花区侯家塘街道办事处将物业管理打造成社会管理创新工作的重要平台，成为推进文明创建、老旧社区管理和楼宇经济等工作的重要抓手。同时在辖区内开展星级物业评比活动，督促企业规范服务标准、提高管理水平，安排专项经费向服务规范、业主满意的企业和项目进行奖励，促进了辖区内物业管理水平提升，建立了“部门指导、街道负责、网格管理、综合协调”的物业管理工作新机制。二是完善属地为主的监管机制。按照“条块结合，以块为主，分级管理”原则，完善了属地为主的行政监管体制。浏阳市出台了《浏阳市加强物业管理工作的意见》，将物业管理纳入城市管理的大平台，实行统一协调和考核；同时投入专项资金开展对老旧小区、经济适用房、廉租房实行物业管理费补贴，对优秀业主委员会实行奖励。三是健全物业管理矛盾调处机制。健全了政府牵头、部门参与、综合协调的矛盾纠纷调处机制，进一步畅通了业主诉求渠道。芙蓉区采取重点问题区领导现场督办的方式，区长亲自带队对芙蓉公寓小区存在的住改商、业主占用公共空间、饲养家禽、破坏绿化等违规现象，组织现场执法，及时化解了矛盾。全市2010年共接待业主投诉1586起，回复市长信箱26起，妥善处理了鑫天山水洲城、洪山家园等重大投诉，有效地维护了社会稳定。四是探索对物业管理的指导和考核机制。天心区以区政府的名义成立了主管区长挂帅的物业管理工作领导小组，并将物业管理工作纳入对各街道（乡、镇）的年度考核内容，区长亲自与各街道（乡、镇）负责人签订目标责任书。按照分类指导、以优促劣的原则，成立区物业管理工作指导员队伍，加强对管理水平低的物业服务企业指导，有效推进了全区物业管理的均衡发展。

（四）物业管理行业自身建设得到加强。一是品牌效应逐步凸显。通过“双百培育”工程，重点扶植100个物业服务规模企业，推广100个优秀物业管理项目，行业品牌效应逐步凸显。全年新增一级物业服务企业资质6家，二级物业服务企业资质8家。规范示范项目的推广，制定了《长沙市物业管理评优工作要求》，在安全、消防和治安等方面存在隐患的实行一票否决制。长沙家佳物业管理有限公司服务的“中天枫景”小区和湖南电力物业有限公司服务的“天一康园”小区获得2010年度全国物业管理示范住宅小区称号；湖南中建物业管理有限公司服务的中建大厦等16个项目荣获2010年度“湖南省物业管理优秀项目”荣誉称号。二是从业人员水平得到提升。实行行业培训与企业培训相结合，切实规范从业人员行为。与市公安局联合出台《关于规范物业管理区域保安管理工作的通知》，开展保安培训，按照政审从严、规范管理的要求，推行保安人员持证上岗制度，着力规范保安从业人员行为。举办4期新出台的《湖南省物业服务收费管理办法》培训班，督促物业服务企业严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，达到企业按章收费、业主明白消费的效果。三是行业自律不断加强。市物业管理协会以行业自律为切入点，以提升从业人员水平为目标，组织了经理岗位培训和继续教育培训，重点加大了对项目经理的培训；同时先后组织3批行业从业人员赴上海等地参观考察学习先进地区的物业管理经验。市物业管理协会还联合岳麓区和高新区举办了大河西物业管理技能大比武活动，促进专业技能和服务水平的提升，扩大了行业影响力。

（五）服务中心的作用更加明显。一是配合人口普查工作。按照人口普查工作要求，安排专人驻点配合工作，解决了物业管理小区人口普查工作门难进、户难入、表难填的问题。二是积极防范自然灾害。建立全市物业管理短信平台，及时发送安全防范短信，在2010年初的强降雨天气和年底的雨雪冰冻天气期间，及时发布信息5000多条；下发了《关于加强物业管理区域消防检查和消防安全防范工作的通知》，并召开了安全防范工作会议，对物业管理区域内消防安全进行逐一排查，保证了物业管理区域的正常秩序。三是搭建农民工就业平台。按照市委组织部的要求，充分发挥农村党员干部现代远程教育作用，对农民工安排岗位对口就业，组织物业服务企业参加2010年首批农民工（党员）培训就业供需见面会，就业成功率达90%，探索了农民工就近培训、对口就业的新模式。

（六）专项维修资金监管工作不断强化。一是科学制订归集标准。交存标准由“购房款的2%至3%”调整为“当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”，新标准减轻了购房人负担，消除了地段、户型等因素对物业维修资金交存的影响。二是规范使用程序。设立维修资金预审制度，对申报项目进行评估，建立内部项目价格审计数据库，为业主把好资金审计关，2010年共核减资金179.5万元。三是健全监控机制。建立网上公示系统，施行内外信息共享、与业务流程同步的模式，使业主及时了解设施设备损坏情况、业主签名情况、金额使用分摊情况、工程维修进度等，确保了业主的知情权和监督权。

二、目前存在的困难和问题

2010年全市物业管理工作虽然取得一定成绩，同时，我们也清醒地认识到，目前工作中仍然存在不少问题。

从主观上分析：全市物业服务的规模经营和品牌效应还不明显，粗放型经营比较普遍。一是服务标准低。就拿保洁来说，有些企业基本上就是一个桶子、一个拖把、一个扫把的小作坊式保洁方式，谈不上科学作业，标准服务；设备、设施维修养护人员专业水平不高，难以适应现代设备设施的操作要求，不利于物业的保值增值。二是服务意识不浓。个别企业无培训计划和措施，从业人员对法律法规不熟悉，以管理代替服务，服务意识淡薄，降低了服务水平。三是企业执行力不强。少数企业制定的操作流程和考核计划不切实际，都是纸上谈兵，没有科学考核机制，或者执行不到位，对制度执行流于形式。四是投诉回访机制不健全。多数企业投诉回访机制浮于表面，对业主正当诉求缺乏行之有效沟通方式；保安、保洁、维修等人员工作协作意识缺乏，业主诉求渠道不畅，甚至出现漠视业主诉求的现象。

从客观上分析：物业管理发展的外部环境还需优化。一是物业管理监管体制有待理顺。物业管理是一项系统工程，涉及多个部门，目前部门综合监管还存在条块分割、多头管理和监管缺失等现象，对改变使用性质、违规占用公共空间等问题难以得到彻底解决。二是开发建设主体行为有待规范。开发建设单位不履行购房合同，或者房屋及共用设施设备存在的质量问题，都影响了物业管理活动的正常运转，导致业主以此为由不交物业管理费。三是业主自治机构运作有待加强。业主委员会作为业主大会的执行机构，难以承担公正维护全体业主权益的责任；部分业主参与意识不浓导致对公共事务管理很难达成一致意见，造成公共设备、共用部位维修不及时，物防、技防、人防措施难以落实到位。四是行业发展环境有待改善。物业管理行业是劳动密集型行业，物价指数上涨、劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等因素，导致物业管理质价相符的机制难以落实；物业服务企业营业税征收基数不合理，加重了企业负担；舆论对物业管理的正面引导不够，也影响行业的健康发展。

三、认真落实2011年各项工作安排

今年是十二五规划开局之年，是我市创建全国文明城市的迎检之年，同时也是物业管理职能划入市住房和城乡建设委员会的第一年。2011年全市物业管理工作的总体思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，加强监管，规范服务，以创建全国文明城市为契机，努力提升物业服务水平，全面推进社会管理创新，为长沙建设成为创业之都、宜居城市、和谐家园作出新的更大的贡献！2011年全市物业管理工作必须突出抓好以下几点：

（一）全力推进物业管理文明创建工作。物业管理行业是文明城市测评体系中22个窗口行业之一。一是要切实提高创建工作认识。文明城市创建不是为了拿一块奖牌、得一份荣誉，而是要以人民群众为主体、以人民幸福为追求、以人民满意为标准，改善人居环境、造福人民群众，给城市带来更大的变化、给群众带来更多的实惠。物业管理覆盖了城市的方方面面，是城市现代化管理的重要内容，牵系民生改善，攸关城市发展，影响社会和谐。各物业服务企业要将文明城市创建工作作为提升服务水平、树立企业品牌的重要高度来抓，切实抓好。二是要建立健全创建工作机制。物业管理点多面广，社会关注度高，必须努力创新工作机制，确保工作实效。各区、县（市）物业管理监管部门要按照“领导包片、分类指导、专人负责”的工作原则，做到达标一个，验收一个，确保创建工作成效。要结合问题促整改，对业主反映强烈、矛盾集中的项目，要组织召开联席会议协调解决，确保大局稳定。各物业服务企业要按照要求，健全管理制度，突出抓好基础资料的完善，确保创建成果的巩固。三是要严格履行创建工作责任。物业服务企业是文明创建的主体，企业负责人为第一责任人，项目经理（主任）为直接责任人。企业文明创建工作情况将列入行业诚信管理的重要内容，对创建工作不力，造成不良社会影响的，在行业内予以通报批评，并记入企业诚信档案；对情节严重并在测评中扣分的，其资质予以降级处理，同时该企业三年内资质不得升级、不得参与评先评优和在我市接管新的物业管理项目。

（二）努力规范物业管理市场秩序。一是贯彻落实《物业承接查验办法》。住房和城乡建设部出台的《物业承接查验办法》于2011年1月1日实施。对建设单位移交物业的标准、条件和责任进行了明确，这有利于物业管理活动的正常开展。同时也明确了物业服务企业的责任：自物业交接之日起，物业服务企业应承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。各物业服务企业一定要按照规定要求，从维护业主权利和自身权益的角度出发，规范承接查验行为，签订合理、公平的承接查验协议，保证前期物业管理的顺利推进。二是加大资质检查监督力度。我委出台了《长沙市物业服务企业资质管理规定》，这是进一步规范我市物业管理市场秩序，加强对物业服务企业资质的动态管理，完善物业服务市场准入和退出机制，提升物业服务水平，确保我市物业管理行业健康发展的重要举措。各物业服务企业要对照规定完善服务措施和内部制度，规范服务行为，提升服务水平；各区、县（市）物业管理监管部门要加强对物业服务企业资质的监督检查，对不符合资质管理条件或者有违规行为拒不整改的企业，其资质一律予以撤销。三是推行精细化物业服务方式。今天会议下发了《关于在全市物业服务企业开展精细化服务活动的通知》，各物业服务企业要将精细化服务作为提升服务水平、维护业主权益的重要手段来抓；按照“标准化、专业化、精细化、差异化、人文化”的要求，根据项目的不同情况，制定具体的精细化服务标准；同时要制定严格的督查措施，确保制度科学、执行到位，达到“五心服务”效果。四是要完善物业管理市场竞争机制。以企业核定资质等级和年度监督检查的基础数据及日常监管的动态数据为基础，健全物业服务企业诚信系统。将企业的诚信指数与企业评优、资质升级、市场准入相结合，建立守信企业激励机制、失信企业惩戒机制和严重失信企业淘汰机制，以鼓励诚信经营。同时完善前期物业管理招投标制度，严格执行不同资质等级承接相应规模物业管理业务的规定，逐步推行建管分离；将中标企业的投标承诺向业主公开，保证业主知情权，自觉接受业主的监督。今年县、市要全面推行前期物业管理招投标制度。

（三）着力推进社会管理创新。物业管理是房屋产权主体多元化下业主实行自我管理的产物，业主思想意识多元、价值取向多异、社会分工多样、利益构成多重，都在物业管理中得到体现，物业管理也是社会管理创新的重要手段。一是发挥业主委员会的积极作用。业主是房屋所在物业管理区域内物业管理的责任主体，业主委员会是业主大会的执行机构。根据市长办公会议精神，组织对业主委员会成员的培训工作已经纳入2011年全市为民办实事实施项目，目前方案正在送审中。要通过培训，解决业主委员会规范运行难的问题，发挥业主大会和业主委员会在社区管理和物业服务中的积极作用。要引导业主合理维权、理性消费，培养业主委员会自我管理、自我约束、自我决策的能力，促进社会大局稳定。二是畅通业主诉求渠道。物业管理活动中的诉求无小事，每次诉求都影响每个家庭的幸福指数。物业服务企业要建立健全投诉回访机制，要保障业主的每次诉求都有回复和记录，对属于服务范围的诉求，一定要全力解决；对不属于服务范围的诉求，应及时上报相关部门，并做好记录，切实保证业主的合法权益。要加大物业管理政策法规的宣传力度，市物业管理协会要制定《物业管理常见问题100问》，对业主普遍关注的问题进行解答。三是健全物业管理纠纷调解机制。发挥行业调解的作用，市物业管理协会要成立物业管理投诉服务中心，充分利用协会会员单位的资源优势，集中化解物业管理中专业性、复杂性和可预见性的矛盾纠纷；《中华人民共和国人民调解法》已于2011年1月1日正式实施，各区、县（市）物业管理监管部门要会同属地司法部门，建立司法部门、物业管理监管部门、街道、社区、派出所、物业服务企业等相关人员成立的物业管理人民调解委员会，探索适合于解决我市物业管理纠纷的人民调解模式。四是建立物业管理项目进退机制。针对物业服务合同期满双方当事人不再续约或者双方当事人依据法律、法规和合同约定提前解除物业服务合同的情况，明确物业项目退出条件、流程、新进单位的接管等相关内容，确保物业服务企业及时、安全、有序地退出所管项目，保证业主的基本生活秩序，防止因无人管理而发生停水、停电等重大事故，建立平安和谐的物业管理项目退出机制。

（四）切实加强维修资金监管。一是抓好资金存储工作。督促存款银行进一步改进服务，将银行完成重点工程建设贷款投放额度作为考评的重要条件，使维修资金存款额度与银行贷款投放额度成正比，促使银行加大对我市重点工程的信贷投入，为全市重点工程建设资金筹集提供保障。二是突出抓好归集工作。进一步完善自缴服务，择优选择新增1-2家银行作为自缴服务银行，借助银行完善的柜面交存渠道来改进现有的自缴交存模式；尽快实现维修资金随产权自动过户，提高业务办理的便利性。三是着力规范使用流程。进一步细化应急维修、建立公共账户、授权委托维修等资金的使用模式，打破维修资金“双三分之二签名难”的政策瓶颈；完善资金网上公示系统，实现网上咨询受理、交流互动等功能。

（五）高度重视房屋安全管理。一是加强对装饰装修的管理。各物业服务企业要严格落实房屋装饰装修开工申报登记制度，认真做好房屋装饰装修方案的核查；加大对《住宅室内装饰装修管理办法》等法律法规的宣传，及时向业主发放房屋装饰装修的注意事项和禁止事项等资料；同时各企业应加强对房屋装饰装修活动的日常巡视和监督，对违规装饰装修行为，及时督促其改正，不听劝阻的，应及时向属地建设行政主管部门报告。二是加强对危旧房屋的排查和监管。各物业服务企业应定期组织对区域房屋进行全面排查，建立房屋安全管理台帐；对存在安全隐患的危旧房屋（构筑物），应加强巡查和监控，特别注意雨雪冰冻等恶劣气候条件及周边环境的不利影响，涉及公共安全的，应在醒目位臵设臵警示标志，并采取有效措施消除隐患；对所管项目毗邻的高边坡、高挡墙及深基坑，物业服务企业应加强巡查和监控，做好与相关责任人的沟通和协调工作，制定相应的应急预案，发现险情及时向属地政府报告。

四、做好当前各项工作

（一）落实《保安服务管理条例》。国务院《保安服务管理条例》已于2010年1月1日实施，根据规定，物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务，属于保安服务范围，应当纳入公安机关监管。保安人员必须按照公安部门要求，统一考试发证、统一着装、统一备案，目前政审、培训办证工作已经全面启动，各物业服务企业应认真落实好此项工作。

（二）做好2011年度资质年检工作。物业服务企业资质实施年度监督检查制度，目前资质年度检查已经全面铺开，资质年检是企业诚信体系的内容和工商营业执照年检的重要依据，年检工作将在6月30日前结束，各物业服务企业要尽快按照要求向市物业管理协会和各企业注册地物业管理监管部门申报，逾期将不予办理。

（三）准备物业管理师考试。物业管理师制度是《物业管理条例》及国家职业资格制度确立的物业管理专业管理人员职业准入制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书系列。我市物业管理项目负责人原则上从2012年7月1日开始应取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，今年考试时间为9月17日和18日，各企业要积极组织符合报考条件的人员报考，并提前做好备考工作。

同志们，我市物业管理行业正蕴藏着勃勃生机，给我们带来了全新的使命，让我们勇挑重任，敢于担当，创新思路，扎实工作，团结奋进，为长沙市创建全国文明城市，建设“创业之都、宜居城市、和谐家园”作出新的更大的贡献！

第二篇：长沙市门前责任制会议讲话

在长沙市开放式社区物业服务暨门前责任制工作

会议上的讲话

袁 志 恒（2011年5月18日）

同志们：

今天会议的主要任务是，回顾总结2010年全市开放式社区物业服务和门前市容环境卫生责任制工作，安排部署下一阶段的工作任务。等会，还将宣读有关表彰决定并进行颁奖，有关单位将做表态发言，市政协树林主席、李军市长高度重视城市管理工作，从百忙中抽出时间亲自莅临指导，树林主席还将做重要讲话，请大家务必认真学习领会，抓好贯彻落实。下面，我先讲三个方面的意见：

一、2010年工作的简要回顾

（一）积极探索，创新思路，开放式居民社区物业服务工作成效明显

由于历史原因，开放式社区一直是城市管理的薄弱环节。2009年，市委、市政府作出了在全市开展社区物业服务工作的重大决策。先后在233个开放式社区开展了社区物业服务工作。2010年全市重点抓了146个开放式居民社区的物业服务推广工作。从去年底的入户调查情况来看，开放式社区居民对物业服务的满意度达到93%。《人民日报》内参以《长沙探索老旧社区物业服务有效模式》为题在全国推介了我市社区物业服务的工作经验。

一是组织领导进一步加强。自2009年开展社区物业服务工作以来，全市各级切实强化思想认识，建立健全工作机构，明确落实工作责任，逐步形成了一级抓一级、层层抓落实的工作机制。先后出台了一系列规范性文件，研究制定了社区物业服务检查验收标准，实行了定期检查、指导、调研的工作制度。各区区委、区政府高度重视，加强领导、强化调度、保障经费，并明确了由区城管局牵头、相关职能部门共同参与、街道（社区）具体组织实施的具体职责，确保了社区物业服务工作的顺利开展。

二是工作重点进一步突出。各区根据社区居民群众的实际需要，分别成立了社区物业服务中心或服务站，增设了服务网点，开通了服务热线、为居民群众提供就近、高效、便捷的便民服务。在社区物业服务内容上，采取公共物业和居民私人物业两种服务方式，并将社区物业服务工作重点放在改善公共环境、秩序上，全面加强社区环境卫生、区内道路、公共绿化、停车管理和公共秩序管理，整修

道路、绿地、路灯、排水等设施，有力地解决了路灯不亮、路面不平、下水不通、地面不洁等问题，社区环境大为改善。

三是运作模式进一步创新。通过各区的大胆探索，全市主要形成了以下三种运作模式：

1、社区自治模式。芙蓉区解放路街道丰泉古井社区重点打造“五个一”的特色服务，即：一份公开信、一张家园卡、一个意见箱、一个宣传栏、一个民意反馈窗、一个爱心门铃；雨花区东塘街道浦沅社区形成了“5A”服务品牌，即：任何人在任何时候、任何地点，通过任何方式都可以享受到任何便捷的服务，为居民提供了多种形式的便民特色服务。

2、公司运作模式。开福区湘雅路街道、芙蓉区湘湖管理局、天心区青园街道引入公司开展专业物业服务工作，实行街道全覆盖，把物业服务的触角延伸到了楼院、楼栋、楼道及住户，为社区物业服务的有效平稳运行拓展了新的思路。

3、“1＋1”混合模式。各区政府、各街道办事处结合社区基本情况，从实际出发，整合环卫局、市政局、园林局三局力量，增加政府投入，实行公共物业部分 “无偿服务”；成立社区物业服务中心，实行社区居民自治，推行“便民服务”或“有偿服务”。芙蓉区都正街街道马王街社区、天心区城南路街道天心阁社区、岳麓区观砂岭街道石岭塘社区根据各自特点，不断整合内部资源，实行自治监管、民主参与，根据社区居民需求出发，确定服务内容，拓展服务项目，较好地实现了便民利民。

四是服务方式进一步优化。各区突出“以人为本、以社区居民群众普遍要求为出发点”理念，把公共环境、公共秩序、公共设施、公共绿化、公共安全、家政服务作为服务的基本内容，以社区居民要求为物业服务管理标准，进一步优化了“菜单式”和“特约式”等特色服务，很好地解决了社区居民的具体实际问题，赢得了社区居民的广泛好评。

五是工作成效进一步彰显。推行社区物业服务以后，社区实现了沟通路平、绿树成荫、照明方便、设施完善、环境整洁有序，社区内的公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆积物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集等日常工作得到了不断强化，不但带来了社区环境的较大改观，使社区环境更加宜居，社区居民更加满意、参与城市管理工作的热情更加高涨，而且通过推行社区物业服务工作的开展，解决了一部分弱势群体的就业问题，进一步融洽了邻里关系、干群关系，营造了和谐的社区氛围，获得了良好的社会效果。

（二）强化考核，多措并举，门前责任制工作继续推进

2010年，按照目标管理、责任到人、落实到位、狠抓重点、深入推进的工作思路，全面开展门前市容环境卫生责任制目标管理工作，进一步巩固提升了门前市容环境卫生责任制管理水平。

一是责任制度较好落实。在全市二环线以内的54条主要道路、重点区域、重要部位与10余万户的责任门店、单位重新进行了《门前责任书》的核实或补签工作；在154处责任路段上配置了1026人开展门前责任劝导管理工作，其中对595名城市协管员实行了路段责任的“四定”管理，明确了城市协管员的路段岗位责任效果由市直属大队负责日常专项督查和考核工作，实行了路段领导联络

制，强化了领导对责任路段的指导、督促、协调、管理职能，进一步促进了门前责任制的深入落实。与此同时，进一步抓好了周末门前卫生大扫除制度的落实。

二是检查考核更加严格。将门前市容环境卫生责任制工作列入了全市城市管理的考核体系。成立了全市门前市容环境卫生责任制工作督查考核领导小组，并下设专门办公室，切实加强了对全市门前责任制工作的指导、检查和考核。调整了对门前市容环境卫生责任制的工作检查考核方式。各区城管局、各街道办事处按照市城管局要求，强化了日常检查与专项督查相结合的监管力度，成立了门前责任制日常专项督查组，开展门前责任制路段效果的检查和巡查，不断完善了门前市容环境卫生责任制的督查考核机制，做到了“日有检查，周有讲评，月有通报”，有力保障了各项工作的落实。

三是典型评选深入开展。深入开展了季度“双十”（十佳十差门店单位和十佳十差路段）评选活动。对全市自觉履责的“十佳”门店（单位）40个、常态机制保持好的路段20条和门前责任效果好的20个社区进行了表彰，对40个不履责的门店（单位）、20条常态效果差的路段和20个门前责任效果差的社区进行了曝光，进一步增强了沿街门店（单位）的门前责任意识，调动了基层和沿街门店单位自觉履责、积极参与支持城市管理工作的热情和积极性，扩大了门前责任制的影响面。

四是工作机制不断完善。各区城管局、街道办事处按照管理先行、执法跟进的工作思路，先后对辖区路段进行岗位责任范围和工作职责划分，加强了路段责任人、沿街门店单位的管理，强化了内部管理的基础工作，提高了路段责任制的协调处置能力。各区城管执法大队对门前责任制工作给予积极支持配合，对门前责任制工作中出现的疑难问题做到立案及时，整治到位。去年，全市共开展门前市容环境卫生责任制综合整治行动308次，出动城管执法队员2000余人（次），城市协管员6000余人（次），取缔或驱赶临时摊担2500余处（次），劝导纠章6020余次（家），纠正乱停乱放4600余台次，收缴物品500余车，处罚违章责任门店1100余户（次）。

五是舆论宣传继续加强。各区城管局和各街道办事处、社区通过摆放宣传板报、播放宣传磁带、发放宣传资料、召开沿线责任单位、门店业主座谈会、联席会等，有针对性地开展了形式多样、丰富多彩的社会舆论宣传。通过长沙晚报、潇湘晨报、三湘都市报、长沙新闻频道等媒体对门前责任制工作要求及实施动态等进行及时宣传报道，进一步扩大了门前责任制的社会影响面。

（三）注重素质，严格规范，城市协管员队伍建设管理工作得到提升

一是队伍素质得到提高。扎实深入组织开展了城市协管员的素质教育活动。突出抓好岗位业务培训和有关规章制度的学习。各区分期分批进行了集中培训学习，雨花区、岳麓区、开福区城管局分别对全体协管员有针对性地进行了岗位培训学习，对不合格的人员实行岗位淘汰制，整顿了队伍作风，促进了队伍的管理。二是队伍管理得到加强。建立完善了城市协管员队伍管理规章制度。去年年初，进一步明确了城市协管员的队伍管理体制，11月份，先后出台了《长沙

市城市协管员管理办法》和《长沙市城市协管员工作守则》，制定了全市城市协管员的管理考核标准，实行了城市协管员绩效考核与浮动工资奖惩挂钩制，并在全市实现了城市协管员队伍的着装统一和规范管理。严格落实了城市协管员的绩效管理考核制。组织开展了城市协管员公益性岗位档案资料收集建档管理工作，有力地推进了队伍管理的规范化。

三是队伍活力得到激发。继续深入开展了争当“优秀城市协管员”的评选表彰活动。各区城管局、各街道办事处也相应地开展了多种形式的城市协管员创先争优活动，有效地增强了城市协管员队伍的凝聚力，充分地调动了广大城市协管员的工作积极性。

四是队伍体制不断理顺。去年7月,按照润儿书记关于城市协管员管理问题的批示精神，组织开展了城市协管员队伍管理的专项调研活动，先后出台了队伍的管理规定和管理实施措施，明确了城市协管员队伍管理的思路，进一步理顺了城市协管员的管理体制，为城市协管员队伍的长远发展打下了良好基础。在社区物业服务和门前责任制工作中，虽然做了一些工作，取得了一些成绩，也得到了社会各界的肯定和省市领导的认可，但是仍然存在较大的差距和不足。社区物业服务工作方面：一是个别街道领导不够重视，把这项工作作为应景之作，应付了事，效果不明显；二是少数社区运作方式存在问题，推进不理想；三是部分社区由于资金不够，维持下去存在困难；四是个别社区效果不好，群众关心的基本环境改善不大，个别地方死角问题严重，群众支持率不高，等等。门前责任制工作方面：一是群众发动面不广、参与率不高；二是个别街道监管不到位、推进效果不理想；三是部门之间配合协同不力、解决问题手段不够，等等。这些问题和现象，亟需我们在今后的工作中引起高度重视，并切实加以解决。

二、2011年的主要工作任务

（一）扎实推进社区物业服务工作，力求在创新社会管理上取得新突破

前不久，省委周强书记、市委润儿书记分别作出重要批示，要求继续大力推进社区服务工作。这既是对我们工作的莫大鼓励，同时也是对我们的极大鞭策。我市已经被确定为全国社会管理创新的试点市，推进社区物业服务是社会管理创新的一项重要内容，我们一定要按照省市主要领导的指示精神，进一步统一思想，强化认识，加大力度，强化措施，狠抓各项工作的落实。

1、要明确目标。要紧紧围绕市委、市政府提出的“努力将长沙建设成为具有国际视野，人民引以为豪的创业之都、宜居城市、幸福家园”目标，将推行社区物业服务作为社会管理创新的一项重要内容，突出以人为本的理念，将精细化管理延伸到城区背街小巷，不断提升城市品位和城市管理水平。今年要在全市创建100个开放式社区物业服务示范社区。

2、要把握重点。要针对社区脏乱差、基础设施不完善等问题，突出把改善公共环境、公共设施、公共秩序、公共绿化、公共安保和公共服务作为重点，努力实现社区环境的大提升，进一步夯实城市管理的基础。公共环境卫生方面要做到

公共场所干净卫生舒适；公共设施方面要做到各种公用设施设备功能完好；公共秩序方面要做到辖区公共场所秩序良性运转；公共绿化方面要实现辖区内公共绿化维护管理良好；公共安保方面要做到社区公共安全机制健全，监控设施齐全，无治安事件发生；便民服务方面要做到“五规范”，即：规范社区物业服务的招牌、规范服务场所、规范工作人员服装、规范责任标识、规范便民服务卡，构建社区全方位服务网络，全力搞好公共优质服务。

3、要提升水平。各区要在去年社区物业服务工作成功经验的基础上，进一步加大工作推进的力度，加强工作调度，促进平衡发展；要抓好典型示范，确保100个重点社区物业服务工作的全面达标；要认真总结成功运作模式，巩固已有成果；要进一步创新服务方式，提升服务水平；要重点推进“费随事转”改革，将社区物业所承担的公共物业服务部分的经费切块给物业服务中心或专业公司集中统一使用，形成责权一体的运作模式；要建立健全社区城市管理的长效机制，进一步完善社区物业服务的运行机制、监督考核机制和经费保障机制。

（二）扎实推进门前责任制工作，力求在提升城市品质上取得新成效

推行门前责任制是提升城市品质、强化市民文明意识的重要手段，对于加强城市市容环境管理和环境综合整治有着十分重要的作用。要继续突出抓好以下几个方面：

1、要在抓责任落实上下功夫。要强化对街道、社区的责任意识。各区城管局要重点抓好各街道门前责任制责任人的责任落实，健全街道、社区的门前责任制的工作机构，完善考核管理制度，深入落实工作措施。各街道、社区要真正担负起门前责任制管理工作的第一责任，狠抓各项工作的落实。要强化对责任门店和单位的责任。各区、街道要加强对责任门店和单位的督促检查，进一步明确门店单位的责任范围和义务，督促其按照门前“十无”要求，增强自觉履责意识，积极参与门前责任区范围内的卫生大扫除活动。

2、要在抓平台建设上做文章。要切实强化与街道门前责任制的平台建设。结合城市管理工作重心下移、以块为主的管理模式，为充分发挥街道（社区）在门前责任制工作中的作用，实现门前责任制工作向背街小巷的延伸，要在全市范围构建门前责任制工作网络平台，重点加强与各街道办事处（城管部门）的工作联系和街道分管负责人的工作沟通，提高门前责任制的责任处置能力。

3、要在抓评比表彰上搞示范。要继续深入抓好“星级”门店（单位）评比活动开展。各区城管局、街道办事处要按照有关要求，精心抓好组织落实，要围绕文明创建工作，制定评比活动方案，狠抓活动实施，要充分调动各门店（单位）自觉履责的积极性，掀起创“星级”门店（单位）评比高潮。

同时，要切实加强全市早夜市规范点的管理。各区城管局、街道办事处，各区城管执法大队要切实担负起工作职责，严格落实“三有”、“四不”“五统一”的要求，切实做到经营场地固定、设施配套、卫生整洁，严格控制规模，实现规范有序管理。

（三）切实加强城市协管员队伍建设，力求在改善队伍形象上取得新进步

城市协管员既是城市的美容师、案源的主要发现者，也是“办案者”，对于城市管理工作来讲，是一支不可缺少队伍。如何充分利用好、管理好这支队伍，是我们的一项重要工作。

1、要加强责任落实。各区城管局、各街道办事处要进一步理顺城市协管员队伍的管理，坚持落实市级主导管理、区级统筹管理、街道日常管理的三级管理模式。要充分发挥好城市协管员在门前责任制工作中的主导作用，在全市65条主要道路、主要区域（部位）严格实行“定人、定岗、定路段、定职责”管理。要对照“十无”工作标准，重点加强对城市协管员的路段上岗情况、岗位巡查劝导情况、自觉履责情况和路面效果及个人风纪情况的专项督促检查；要严格落实门前责任制，确保65条路的路段城市协管员的路段在岗在位率和门前履责率达到100%。

2、要加强培训教育。各区城管局要负责加强对城市协管员的业务培训，要集中统一组织纪律教育和岗位业务知识培训，增强城市协管员组织观念、纪律意识，提高门前责任劝导能力和管理水平。2011年全市城市协管员的业务培训在5-6月份完成，培训不得少于8课时，培训合格者方可上岗；对新招聘的城市协管员必须坚持岗前培训、学习考核、合格上岗的制度，凡培训或考核不合格的，一律不得聘用上岗。同时，各区城管局要加强对城市协管员的内部岗位交流或轮换管理，正确引导，合理调动，确保交流不影响工作效果，不影响工作安排，不影响工作积极性的发挥。

3、要加强典型倡树。要树立正面典型。各区城管局要大力组织开展“优秀城市协管员”评比活动，加强正面宣传，对能认真履责、表现突出的城市协管员要以区为单位、按季进行表扬或奖励；市城管局将在各区城管局评比表彰的基础上，按实施表彰，2011年将在全市评选表彰10名优秀城市协管员。要开展负面典型教育。对不履行职责、不守规矩和给队伍整体形象造成不良影响的协管员，要坚决予以查处，给予纪律处罚。要进一步加强队伍思想教育，通过负面典型的教育，形成扬正气、压邪气的良好风尚。

三、主要保障措施

（一）要进一步强化思想认识，做到责任上肩。要进一步强化对社区物业服务工作的认识。推行开放式居民社区物业服务，是创新社会管理的一个重要抓手，是落实市委、市政府提出的建设人民满意城市、围绕“四小”办好“四件”实事的重要举措，更是一项受市民欢迎、让居民得实惠的实事工程、民心工程。我们要以高度的社会责任感和历史使命感来认识开展社区物业服务工作的重要性，切实加强组织领导，强化工作措施，加强分类指导协调，抓好工作落实。要进一步强化对门前责任制工作的认识。推行门前市容环境卫生责任制，既是改善城市环境、提升城市品位、创建文明城市的需要，也是坚持以人为本、依法管理城市、构建和谐长沙、实现少数人参与管理向多数人参与管理转变的需要。各级领导要亲自挂帅，亲自指导、协调，加强调处力度；各相关人员要责任上肩、抓

好落实，要根据全市的整体安排，制定详细的工作方案和过硬的工作措施，扎扎实实地把门前市容环境卫生责任制工作开展好、落实好。

（二）要进一步拓宽筹资渠道，保障工作经费。各区在推行社区物业服务工作中，要要进一步拓宽筹资渠道，引入多元化的经费运转保障机制，弥补资金缺口。一是要设立政府财政资金，安排相应配套经费，按照“以奖代拨”方式，由市、区两级财政安排相应经费纳入计划；二是要整合部门资金，将市政、园林、环卫等其它部门资金切块，其中划拨使用；三是要盘活社会资金，充分利用驻区单位的财力投入，弥补经费不足，并通过多种渠道，吸引社会资金参与，切实保障社区物业服务工作的健康有序稳步推进。

（三）要进一步加强检查指导，切实规范运行。要进一步加大社区物业服务督促考核管理力度。各区城管局、各街道办事处要按照目标考核任务，重点加强日常监督管理，协调解决工作中出现的问题和困难。市城市管理和行政执法局将重点加强对100个社区进行不定期地指导、协调开展两次专项检查，检查成绩作为年终达标验收依据。同时，为进一步巩固去年工作成果，各区城管局要经常开展对社区物业服务工作的指导检查，要进行动态检查排名，并将检查结果纳入城市管理考核范围。要强化门前责任制的日常检查督促和考核。各区、街道（社区）门前市容环境卫生责任制工作纳入城市管理工作考核体系，实施三级检查考核机制。市城管局对各区城管局、街道办事处（社区）下达路段门前市容环境卫生责任制工作目标和任务，对城市协管员的到岗履责情况开展专项督促检查，每月通报检查考核情况，每季进行一次全面工作检查考核和排名，并进行考核；各区城管局要对管辖区门前市容环境卫生责任制管理工作进行检查考核公示。各街道办事处要对辖区责任路段、路段责任人（城市协管员和沿街责任门店、单位）、社区进行日检查、周讲评、月通报，并将月评比情况定期上墙公示。

（四）要进一步开展舆论宣传，扩大社会影响。各区、各街道要充分利用广播、电视、专栏、简报、网络等媒体，全方位的开展社区物业服务和门前责任制工作的宣传，要适时总结推介社区物业服务的先进经验和工作成果，要大力宣传《长沙市门前市容环境卫生责任制实施办法》和《长沙市城市容貌规定》，特别是要加强对典型社区和典型门店单位的宣传报道，营造良好的舆论氛围。要切实提高市民群众对物业服务工作的知晓率，增强市民群众的自觉参与意识。要加强对责任人（门店、单位）和责任管理人（街道、社区、协管员）的责任宣传，通过多渠道、多形式、全方位的宣传，强化门前责任制的实施力度。

（五）要进一步结合当前工作，扎实深入推进。要紧紧围绕全国文明城市创建，将社区物业服务和门前责任制工作与当前正在深入推进的“五治”结合起来，进一步提升清扫保洁水平，规范社区各项秩序，疏导社区内交通秩序，开放停车位，强化社会治安工作；要将社区物业服务和门前责任制工作与五拆五修五整治和城区主要干道、重要节点外立面整治等结合起来，通过社区物业服务和门前责任制工作的扎实开展，推动各项整治实现新突破、取得新成效。

同志们，开放式居民社区物业服务是创新社会管理的一个重要方面，门前责任制工作是加强城市管理的基础性工作，领导寄予厚望，群众十分期待。让我们振奋精神，乘势而上，攻坚克难，扎实工作，进一步提升社区物业服务水平，继

续全面推进门前责任制工作，为创建全国文明城市、建设人民满意城市和创新社会管理作出新的更大的贡献。

第三篇：第三季度会议讲话杨书记

[2010.9]东区街道办事处2010年第三季度防范重特大安全事故工作会议暨安全生产消防安全工作会议材料

在2010年第三季度防范重特大安全事故

工作会议上的讲话

东区街党工委书记、办事处主任 杨鸿校

（2010年9月28日）

同志们：

今天，我们在国庆来临之际、广州亚运会来临之前，召开第三季度防范重特大安全事故工作暨安全生产消防安全工作会议，目的是为了将我街安全生产工作提高到一个重要位置（新的高度），并把各项安全生产工作进行梳理、安排并落到实处，确保广大人民群众度过一个安全祥和的国庆节，为亚运成功举办创造平安稳定的社会环境。

刚才刘金桥同志通报了广州市、萝岗区、东区街安全生产形势，分析了事故情况，就下一阶段工作提出了一些建议，我完全同意，希望大家务必按照部署认真抓好贯彻落实。下面，我强调几点意见：

一、充分认识当前安全生产工作形势，增强做好安全生产工作的紧迫感、责任感和使命感

今年已经过去了三个季度，从刚才的通报情况来看，我街安全生产形势基本保持平稳，但是还是出现了这样或那样的问题，这些问题的出现我们必须引起重视。做好全年余下时间的安全生产工作，确保完成全年安全生产工作各项指标的完成，意义重大。结合国务院最近下发的《关于进一步加强企业安全生产工作的通知》，《通知》就强化企业安全生产主体责任落实，全面提高安全生产水平，作出了更加具体、明确和更加严厉的规定，是我国深入贯彻落实科学发展观，解决制约安全生产突出矛盾和问题，促进安全发展的重大举措。我们要准确把握基本内容及精神，并融汇到日常工作之中，明确工作思路，强化工作措施，抓好工作落实，一是要加强学习。我们要积极组织开展对《通知》的学习，同时加强其他安全生产有关法律法规政策和规范标准的学习，并灵活运用到日常工作当中，为今后的工作奠定良好的理论基础。二是要扩大宣传。积极向广大人民群众宣传安全生产有关法律法规及相关知识，扩大宣传面，充分开展各种形式的安全生产宣传活动。三是结合实际，加强检查。将理论知识与工作实践相结合，严格执法，强化执法检查力度，对非法违法行为、违章行为进行严厉打击，绝不姑息迁就，以铁的手段遏制重特大事故的发生。

二、狠抓各项安全生产工作落实，确保国庆平安及亚运会期间的和谐稳定

今天，距国庆节来临还有两天，距广州亚运会的召开仅有40余天，广州市的亚运筹备工作进入了冲刺阶段，“平安亚运”也转入了全面攻坚阶段。安全监管压力越来越大，如果在这个时候，安全生产事故屡发不止，甚至发生影响较大的恶劣事故，我们“平安亚运”的目标就无从实现，无法向东区人民、向区委、区政府交待。因此，我们必须牢牢把握“平安亚运”这个大局，确保亚运会（期间的安全稳定）平安顺利举办，保障人民群众生命财产安全。一是要迅速开展安全生产检查。各生产经营单位要进行全面的自查自改，街安委办要协调组织各单位开展联合大检查，重点检查生产性企业、“三小”场所、人员密集场所，清理“三合一”、“二合一”场所。二是要深入开展安全生产隐患排查。进一步深入开展安全生产隐患排查专项行动，强化道路交通、建筑施工、危险化学品等重点行业和领域的安全监管，毫不松懈地推进安全生产专项整治工作。街安委办要健全和完善隐患排查监管联动机制和事故责任追究机制，督促各单位落实安全生产主体责任制。三是要加大安全生产宣传教育。结合我街特点，进一步发动、落实社区、企业、农村开展安全生产宣传教育，扩大安全生产宣传范围，向广大群众广泛宣传普及安全知识，宣传事故教训，增强群众的安全意识；继续深入开展创建“安全社区”活动，摒弃形式主义，主动上门

向每一个企业和家庭派发宣传资料；向“老、弱、幼、病、残”等弱势群体上门送上消防安全知识和遇险逃生的技能；要不厌其烦地向广大企业员工和群众宣传安全生产工作重要性，使其自觉做好身边的安全生产工作。

三、强化安全监管的责任意识，切实抓好季度重点工作确保全年工作目标顺利完成在过去的三个季度，我们的安全生产工作任务有些已经顺利完成，还有一些正在进行当中，我们必须要切实强化安全监管的责任意识，抓好未完成的各项工作的落实，以确保全年安全生产工作目标的顺利完成。

（一）继续推进企业标准化建设，提高企业本质安全 对于企业安全标准化建设工作，我街高度重视，把它作为一项重点工作来抓，并且取得了一些成绩。上个月末，广州市落实企业安全生产主体责任、推进安全生产标准化现场会在萝岗区召开，市政府甘新副市长、省安全监管局黄晗副局长等省市领导出席会议，萝岗区企业标准化建设的经验成果得到省市领导的高度认可，并向全市推广。区安监局给我街下达的目标是24家通过达标，目前我街已经完成22家，其中14家省级，8家市级，下一步，我们将以“突出重点、全面推进”为原则，继续向企业宣传标准化建设的目的意义，促使更多的企业参与标准化建设，进一步落实企业安全生产

主体责任。

（二）全面推进安全社区创建工作，提升安全管理基础水平。

我街安全社区创建工作已于6月份启动，但是对人员的培训、工作实施、伤害监测等工作都才刚开展，工作协调力度不够，比如有些单位并不了解安全社区创建工作的内容及其意义，创建队伍未打造成型等等。下一步，我们要理顺思路，加快创建工作推进速度，加强人员培训，扩大宣传面，认真按照创建评审要求开展各项工作，提早准备，争取完成创建工作。

（三）开展应急救援演练，提升事故防范能力水平。按照区安委会的要求，积极谋划开展安全生产应急救援演练活动，提高人民群众应对突发事件的应急能力。积极配合区安委会开展应急演练活动，多学习，提升安全生产应急管理知识。同时，各单位要提高突发事件的警惕意识，结合实际，认真完善本单位安全生产应急救援预案，完善应急管理机制，强化应急值守。

四、加强节日期间应急措施，落实安全保障为群众创建和谐安康的环境

国庆即将来临，各单位要加强节日期间的安全应急措施，落实好安全保障，做好应对突发事件的准备工作。要制

定安全检查方案，务求实效，对安全问题较多，隐患程度较大的重点部位，重要场所进行全面的安全检查，对检查中发现的隐患和问题。要及时作出有效的整改方案措施，及时消除安全隐患。今天会后，要落实好值班安排表，值班人员保持24小时手机畅通，遇到紧急情况，随叫随到。最后，祝大家度过一个愉快、安全的国庆节。

我的讲话完了，谢谢大家！

第四篇：长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法

长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为加强我市城市住宅小区的物业管理，促进住宅小区物业的合理使用，创造良好的居住环境，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和有关法律、法规规定，结合本

市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅小区的物业管理。

第三条 下列用语在本办法中的含义：

（一）住宅小区是指以住宅房屋为主，并有相应配套公共设施和非住宅房屋的居住区。

（二）物业是指住宅小区内已建成交付使用的各类房屋及其附属设施、公共设施和场地。

（三）业主是指住宅小区内各类房屋的所有权人。

（四）使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。

（五）物业管理是指对住宅小区内物业实施维护、修缮、管理，并为业主和使用人提供

偿服务的活动。

第四条 市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门。区、县（市）房地产管理局负责辖区内住宅小区物业管理的行政管理工作。

第五条 各级人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的领导，做好组织协调工作。建设、规划、公安、民政、工商行政、物价、市政、环卫、园林、电力、电信、公用事业等部门应按各自职责，配合做好住宅小区物业管理有关工作。

第二章 物业管理组织

第六条 住宅小区入住率达50%以上时，所在地物业管理行政主管部门应会同开发建设单位或街道办事处召集第一次业主代表大会，选举产生住宅小区物业管理委员会（以下简称管委会）。第一次业主代表大会的召开办法由市物业管理行政主管部门另行规定。管委会成立后，应负责每年召集一次业主代表大会，必要时，经 20%以上业主代表要求，可不受每年一次的限制。业主代表大会的决定，由出席会议的代表过半数以上票数通过，方能有效。

第七条 业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免管委会委员；

（二）审议通过或修订管委会章程和物业管理公约；

（三）听取和审议管委会工作报告；

（四）改变或撤销管委会作出的不当决定；

（五）决定本住宅小区内物业管理的重大事项。

第八条 管委会委员主要在业主中选举产生，也可聘请街道办事处、居委会和公安派出所的人员担任，其中业主委员应不少于委员总数的三分之二。管委会由5人以上单数组成，主任和副主任由管委会委员选举产生。管委会每届任期3年，委员可以连选连任。

第九条 管委会的职责：

（一）听取和反映住宅小区业主及使用人的意见和要求，代表和维护他们的合法权益；

（二）召集和主持业主代表大会并报告工作，贯彻落实业主代表大会的决议；

（三）拟订管委会章程和物业管理公约；

（四）选聘物业管理公司，签订物业管理服务合同；

（五）审议物业管理公司制定的物业管理计划和物业管理重大措施，并监督执行；

（六）检查、督促住宅小区各项管理工作的实施和规章制度的执行，协助物业管理公司

落实各项管理工作；

（七）协助、配合居委会搞好有关管理工作；

（八）法律、法规、规章和业主代表大会赋予的其他职责。

第十条 管委会产生后，应当在30日内经所在地物业管理行政主管部门签署意见后，到民政部门办理社团法人登记手续。

第十一条 物业管理公司必须领取营业执照并按规定取得物业管理资质证书后，方可从

事物业管理业务。

第十二条 物业管理公司根据与管委会签订的住宅小区物业管理服务合同实施管理。物业管理服务合同应当包括以下内容：管理服务事项、权限、标准、费用、期限，违约责任以及双方约定的其他权利义务。物业管理服务合同签订后，应在30日内报所在地物业管理

行政主管部门备案。

第十三条 新建住宅小区在管委会成立前，由开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅小区实施物业管理，费用由开发建设单位承担。管委会成立后，应依照本办法规定招标选聘物业管理公司对住宅小区实施物业管理。

第十四条 物业管理公司的权利：

（一）根据有关法律、法规、规章和本办法，制定本住宅小区物业管理的具体规定并组

织实施；

（二）制止违反本办法和住宅小区物业管理公约有关规定的行为；

（三）选聘专业公司或人员承担物业管理专项业务；

（四）请求管委会协助管理；

（五）依照物业管理服务合同和有关规定收取管理服务费用；

（六）依法开展多种经营，以其收益补充物业管理经费；

（七）法律、法规、规章和物业管理服务合同赋予的其他权利。

第十五条 物业管理公司的义务：

（一）履行物业管理服务合同，依法进行管理服务和经营活动；

（二）接受管委会和业主及使用人的监督；

（三）制定物业管理计划和重大物业管理措施并提交管委会审议或认可；

（四）接受有关行政主管部门和住宅小区所在地人民政府的指导和检查监督。

（五）法律、法规、规章和物业管理服务合同规定的其他义务。

第三章 住宅小区的物业管理

第十六条 住宅小区的物业管理主要包括以下内容：

（一）房屋及设备的维修、养护和管理；

（二）公共设施的维修、养护和管理；

（三）公共场所和服务配套设施的经营、维护和管理；

（四）管理公共绿地，搞好环境卫生和安全防范；

（五）业主和使用人委托的其他事项。

第十七条 新建住宅小区移交时，开发建设单位应向管委会移交下列住宅小区工程建设

资料：

（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑竣工图、设备布置图；

（三）住宅小区绿化、给排水系统图及地下管网竣工图；

（四）其他必要的资料。

第十八条 住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年内，开发建设单位应按有关规定负责保修，也可委托物业管理公司保修，费用由开发建设单位支付。

第十九条 住宅小区内禁止下列行为：

（一）占用绿地、损坏树木花草及园林绿化设施；

（二）占用道路、停车场和其他公共场所，拆除或损坏公共设施；

（三）在公共用地上乱搭乱建、摆设摊担、店外经营及影响市容观瞻的乱贴、乱挂；

（四）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒有害物质；

（五）聚众喧闹、发出超过规定标准的噪声；

（六）乱丢杂物、垃圾和其他污染环境的行为；

（七）法律、法规、规章和物业管理公约禁止的其他行为。

第二十条 使用房屋禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋结构、外貌和用途，擅自拆除、改装房屋附属设施，违反规定装修

房屋。

（二）破坏房屋结构，超重堆放，占用通道、楼梯间及其他共有空间；

（三）损害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。

第二十一条 改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质的，应先经管委会同意，再报请有关部门批准后方可进行；如对邻户有影响的，还应先征得邻户的书面同意。

第二十二条 相邻业主和使用人应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋设备的使用、维修和给排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。房屋修缮时，有关邻户应予配合，不得无理阻挠。因修缮造成邻户损失的，责任人应予修复或

赔偿。

第二十三条 房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）分户门以内的自用部位和自用设备的维修，由业主负责，费用自理；

（二）房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加压水泵、机电设备、消防器具等共用设备，由物业管理公司组织维修养护。

第二十四条 住宅小区内公共设施由物业管理公司统一管理和维修养护。

第二十五条 房屋以外的水、电、煤气、通信、有线电视等管线和人防、消防设施由有

关经营管理单位按规定负责维修养护。

第二十六条 房屋自用部位和自用设备损坏的，由业主或使用人向物业管理公司或其他修缮单位报修；房屋共用部位和共用设备损坏的，由管委会向物业管理公司报修。物业管理公司接到报修后，应当场登记，确定修缮时间，按规定的质量标准及时修缮。

第二十七条 新建住宅小区移交时，开发建设单位应按建造成本价向管委会提供不低于30平方米建筑面积的物业管理用房，同时按同期市、县（市）政府微利房价格向管委会提供不低于住宅小区总建筑面积2‰的商业用房，产权属管委会。其商业用房和住宅小区内有经济收入的服务配套设施，可由管委会直接经营或按合同委托物业管理公司经营，收取有偿

使用费。

第四章 物业管理经费

第二十八条 住宅小区物业管理经费由物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服

务费和其他经营收入组成。

第二十九条 物业管理经费从下列渠道筹集：

（一）物业管理专用资金，由开发建设单位在新建住宅小区移交时，按住宅小区房屋建安工程费2%的比例，一次性划拨给管委会。

（二）房屋维修资金，住宅房屋首次按建筑面积每平方米5元的标准由业主缴交，房改出售的公有住房，首次维修基金由售房单位按售房款的15%、业主按实际购房款的1%缴交。以后按本栋过半数业主议定的标准，由业主缴交。非住宅房屋按住宅房屋标准的150%缴交。

（三）物业管理服务费由业主或使用人按规定或约定缴交。

第三十条 物业管理经费的使用：

（一）物业管理专用资金，用于解决管委会的管理用房和住宅区公共设施的重大维修项

目；

（二）房屋维修资金，用于本栋房屋共用部位和共用设备的维修；

（三）物业管理服务费，用于卫生保洁、公共保安和其他服务等。

第三十一条 物业管理经费的管理

（一）物业管理专用资金由所在地物业管理行政主管部门设立专帐管理，由管委会按规

定程序使用；

（二）房屋维修资金由所在地物业管理行政主管部门按栋设立专帐管理，由管委会按规

定程序使用；

（三）物业管理服务费由物业管理公司按规定收取、管理和使用，收支情况按月报管委

会备案；

（四）属管委会所有的商业用房和其他服务配套设施的经营收入，用于补充住宅小区的物业管理经费，由管委会设立专帐管理，收支情况按月报所在地物业管理行政主管部门。住宅小区物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服务费及管委会的经营收入帐目，管委会应至少三个月公布一次，接受业主和使用人的监督。

第三十二条 物业管理收费项目及收费标准，由市、县（市）物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定公布，适时调整。

第三十三条 在已实施物业管理的住宅小区，其他单位或部门依法向业主和使用人收取的有关费用，可委托物业管理公司代为收取。

第五章 法律责任

第三十四条 开发建设单位有下列行为之一的，由所在地物业管理行政主管部门责令限期履行，在规定期限内仍不履行的，管委会不接受房屋的移交，房地产管理部门不予办理房

屋确权和转让过户手续：

（一）未移交住宅小区工程建设资料的；

（二）住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年内，未按有关规定进行保修的；

（三）未及时足额划拨物业管理专用资金给管委会的；

（四）未按规定向管委会提供物业管理用房和商业用房产权的。

第三十五条 物业管理公司有下列行为之一的，业主和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求限期改正；所在地物业管理行政主管部门可对其给予警告、责令限期改正、赔偿损失、降低资质等级直至吊销其物业管理资质证书等处罚，并可处以1000元以下的罚款：

（一）房屋及共用设备、公共设施修缮不及时、质量不合格的；

（二）占用公共场地、改变公共设施用途的；

（三）不履行物业管理服务合同和本办法规定义务的。

第三十六条 管委会有下列行为之一的，由所在地物业管理行政主管部门给予警告、责

令改正。

（一）未将其所有的商业用房和其他服务配套设施的经营收入设立专帐管理并用于补充住宅小区的物业管理经费的，或未将收支情况按月报所在地物业管理行政主管部门的；

（二）未按规定时间公布物业管理经费收支帐目的。因管委会责任造成住宅小区利益严重损失的，所在地物业管理行政主管部门可提请业主代表大会撤换管委会主要负责人和直接

责任人。

第三十七条 业主或使用人有下列行为之一的，管委会和物业管理公司有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿。制止无效时，可申请有关行政管理机关给予处

罚，或向人民法院起诉：

（一）有法律、法规、规章或本办法规定的禁止行为之一的；

（二）未经管委会同意并报请有关部门批准改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质的；

（三）改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质时，如对邻户有影响而未先征得邻户

书面同意的；

（四）不按规定缴交房屋维修资金和物业管理服务费的。

第三十八条 开发建设单位、物业管理公司、管委会、业主及使用人有违反其他行政管理规定的行为，需依法给予处罚的，由有关行政管理机关予以处罚。

第三十九条 当事人对行政处罚不服的，可按照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定，申请复议和提起行政诉讼。当事人既不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附则

第四十条 别墅和高级公寓区、高层写字楼和商住楼的物业管理，可参照本办法执行。

第四十一条 本办法自发布之日起施行。

第五篇：物业管理会议总结

物业管理会议总结

物业管理会议总结1

3月3日下午，市住房局召开20xx物业管理工作会议,宜城街道、环科园、丁蜀镇物管办主任、各物业企业负责人、基层住房所所长以及物业管理中心全体人员参加会议。会议由市物业管理中心主任朱俊科主持，市住房局副局长王朝霞、市行政执法局、物价局、消防大队相关科室负责人到会，对物业管理工作进行部署和指导。

会上，市行政执法局执法大队徐鹏君队长通报了20xx小区违章建设考核得分，并提出了20xx工作要求;物价局科长储阿强对规范物业服务行为与实际服务等级挂钩、收支及服务标准进行公示等作出了具体要求;消防大队卞金培参谋通报了近期我市2场火灾情况，同时根据《消防法》，强调了物业管理公司应尽的职责。物业管理中心朱俊科主任对《20xx物业管理综合考核办法》相关内容作了详细解读。最后，王朝霞副局长对加强行业管理、加强物业服务企业诚信建设、争创物业管理示范项目、规范工作流程、承诺办件期限、创建文明城市等20xx年物业管理重点工作进行了部署。

物业管理会议总结2

为提升住宅小区物业服务质量，为居民创造整洁舒适的生活环境，3月21日，松北区物业办组织召开了松北区20xx年物业管理工作会议，各物业企业项目负责人70余人参加了会议，松北区城建局李建霖同志出席会议并讲话。

会上，传达了市物业办《关于开展20xx年春季住宅区环境卫生整治工作的通知》及《松北区城市管理委员会办公室关于印发〈松北区20xx年春季城乡环境整治工作实施方案〉的.通知》;保利物业、景阳物业及桐楠格物业就如何做好物业管理及服务工作做了经验介绍;李建霖同志对区物业办20xx年工作作了总结回顾，并就20xx年物业管理工作做出了安排和部署。

李建霖同志强调，20xx年是新一届区委、区政府的开局之年，是“十三五”规划实施的重要一年，也是哈尔滨新区启动全面建设、加速提档升级的关键一年。区物业办将以服务民生、保障民生、发展民生为着力点，以抓行业监管、抓优化服务、抓分级负责为主要措施，力促物业管理工作再上新台阶，新水平，努力让新区百姓生活得更舒心，更满意，更有幸福感。

一是抓行业监管，以深入实施物业服务考评监管、信用等级评价、严格市场进出管理为主要内容，以处理信访投诉问题为导向，加强物业行业监管，提高物业管理整体水平;

二是抓优化服务，以组织开展专项整治活动为载体，以创建示范项目为带动，以检查通报、跟踪整改、红黑榜、舆论监督为主要手段，促进物业企业优化服务，改善人民群众居住环境;

三是抓分级负责，以新区全面改革创新街道体制机制，对区街的职能界定重新定位为契机，建立强化分级负责的管理机制，充分调动街道工作积极性，发挥属地监管作用，推进工作重心下移，使其切实承担起管理职责和任务，做好日常监督管理。

最后，就如何做好当前物业管理工作，李建霖同志要求各物业服务企业要积极开展春季环境卫生整治、绿化养护、屋面维修、设备设施检查、安全管理及楼道清理等工作，尤其是清明节、“五·一”劳动节期间，更要为业主营造一个整洁、安全的生活环境。

物业管理会议总结3

为加强全区物业服务收费管理工作，全面提升监管水平，切实规范物业服务收费行为，近日，省市城区物价局召开全区物业服务收费工作座谈会，全区家物业服务企业负责人参加了会议。

会议针对当前物业管理中存在不按规定进行价格备案、公示格式和内容不规范，业主和物业服务收费矛盾集中的问题，进行了深入研究和分析，对省市物业服务收费相关政策进行了解读，就物业管理企业如何实行备案管理、收费公示及涉及物业服务收费方面的`投诉和举报等问题进行了讲解和说明，使各物业管理企业明确了有关规定和工作要求。

物业小区负责人作了典型发言，分别就物业服务收费方面的管理经验进行了交流。

区物价局与各物业服务企业签定了《关于规范物业服务企业价格行为提醒告诫书》，并专门印制下发了《物业服务收费管理文件汇编》。

会议要求：

一是认真落实《市住宅物业服务收费管理办法》，加强价格自律，遵守价格法律法规和政策，严格履行物业服务合同，做到服务标准与收费标准质价相符。

二是要自觉规范收费行为，建立收费的各项规章制度，及时按规定要求到物价部门进行价格备案。

三是严格落实好收费公示制度，各物业服务企业要在显著位置公示服务企业名称、服务项目、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目收费标准、收费依据、12358价格举报电话等。接受业主监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未标明的费用。

物业管理会议总结4

3月27日上午，区建住局召开碑林区物业管理工作会暨《西安市物业管理条例》培训会，部署近期物业行业管理重点工作，学习贯彻新《西安市物业管理条例》及有关法律法规。区建住局领导班子，各街道、社区相关负责同志，各物业企业负责人等400多人参加会议。

会上，区建住局局长王从兵就加强和改进物业管理工作提出三点要求，一是要从思想上高度重视，认真学习贯彻《条例》，充分认识物业管理在城市管理、人民生活中的重要作用，扎实做好物业行业监管和服务指导工作;

二是要加大《条例》宣传力度，在社区、住宅小区开辟宣传阵地，加深广大居民群众对《条例》的`了解和认识，进一步理解和支持物业管理工作;

三是要按照物业服务指导标准，以“事不过夜，马上就办”的工作作风，以治理脏乱差为主要内容，开展小区环境卫生大整治活动，做到小区内外环境干净整洁，为居民群众提供优质服务。

随后，西安亿泰法律咨询公司首席物业律师马小方就《条例》相关法律条款进行了全面详实的培训。

物业管理会议总结5

为进一步加强居民区和商务楼里的'物业安全管理工作，严防物业维修施工安全事故发生，近日，街道召开物业安全管理工作会议，街道领导出席会议并讲话。

会上，街道领导通报了一起物业工程高坠重伤事故，要求相关单位吸取教训，开展自查。同时，就做好春节期间安全生产及消防工作提出要求：

一是物业负责人要切实提高安全生产主体责任意识，加强对房屋维修。

二次装潢等小工程的安全监管。

三是要配合做好春节期间的烟花爆竹安全管控工作，广泛宣传法律法规，及时发现制止违法行为。

他强调，新年春节即将来临，各单位一定要提高警惕，切实采取防范措施，做好特殊时段、重要节点的安全保障，确保城区运行始终平稳有序。

街道平安办、房管办等部门负责人，辖区各物业服务企业主要负责人近人参加会议。