全国房地产去库存背景及政策

第一篇：全国房地产去库存背景及政策

全国房地产去库存背景及政策

当前，受到国内外经济环境的影响，我国经济增长逐步放缓。在经济面临转型升级和结构调整的关键时刻，多行业产品积压以及产能过剩，成为制约经济进一步增长的重要因素。对于房地产而言，前几年地方政府在土地财政的影响下大规模地进行开发，但未能有效消化，从而导致市场库存逐步走高，明显阻碍了房地产行业的健康发展。

从房地产去库存的意义来看，主要有以下四点：首先，由于房地产业在我国经济中作为支柱性产业，因此房地产去库存不仅对于房地产业的健康发展有推动作用，而且对于经济稳增长具有重要意义；其次，房地产去库存也有助于地方政府摆脱土地财政依赖，通过转变经济发展方式和创新驱动去拓展新的财政收入来源；再次，房地产去库存也有利于产业的进一步转型；最后，房地产去库存有助于引导房地产回归“居住”功能，对于老百姓居住问题的改善具有积极意义。

一、全国房地产去库存政策脉络

近些年，房地产去库存引起了中央的重视。在2015年底前召开的一系列中央会议上，房地产去库存被多次提及：

2015年11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提到，推进经济结构性改革，要针对突出问题、抓住关键点。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这是中央领导首次提及房地产库存问题。

2015年12月14日，中央政治局会议再次提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

2015年12月18日，中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一，并提出六个方面的工作部署：一要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；二要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；三要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要

出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；四要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；五要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；六要取消过时的限制性措施。

可见，房地产去库存已成为2016年中国经济工作与房地产政策的主要目标。从今年以来国家出台的降房贷首付比例、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策看，无疑也彰显了中央刺激楼市、化解房地产库存的决心。

2月2日，央行、银监会发布房贷新政，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

2月2日，国务院出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出，要加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体，引导企业投资购房用于租赁经营，支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房；健全房地产市场调控机制，调整完善差别化住房信贷政策，发展个人住房贷款保险业务，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平；进一步提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例，鼓励引导农民在中小城市就近购房。

2月19日，财政部、国税总局、住建部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。通知自2016年2月22日起执行。通知指出，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。通知还指出，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。另外，关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房

对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。通知强调，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。

3月5日，李克强总理作两会政府工作报告，其中涉及房地产方面的内容主要是：推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

4月12日，国土资源部发布《国土资源“十三五”规划纲要》提出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。

4月20日，财政部官网公布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》指出，对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安置比例。通过货币化安置，由棚户区改造居民自主到市场上购买安置住房，或者由市县相关部门搭建平台，组织棚户区改造居民采取团购方式购置安置住房，切实化解存量商品住房。

4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议提出，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

二、地方房地产去库存政策的分类与特征

随着2015年底中央经济工作会议的结束，一些地方政府陆续出台了刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存也逐步在各地得到落实。今年以来，截止到4月中旬，全国各地出台的以去库存为目标的刺激型政策主要可归纳为六大类：

1、采取宽松的财政税费政策

多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施，为房企减轻负担，推动市场和企业走出低潮期。列举如下：

重庆市：对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

江西省：全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，具体到南昌市，在市区范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%调整为22%，其他经济适用房、限价房和危改房计税毛利率由7%调整为3%。

辽宁省：降低开发企业未完工开发产品的计税毛利率，将非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。

同时，在房地产需求端，为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施。列举如下：

甘肃省：将住房转让手续费整体下调33%，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。

新疆维吾尔自治区：将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。

2、积极利用公积金杠杆工具

住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。列举如下：

江西省和甘肃省：开始落实公积金贷款全省“一体化”政策。

四川省：与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议，积极推进异地购房。并推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。

湖北省：探索在乡镇建立健全住房公积金制度。

陕西省：活化了公积金的用途，支持职工租房、购房、“养房”提取，允许在公积金所有人同意的条件下直系亲属“互提”，允许职工本人、配偶及直系亲属因重大疾病、家庭困难提取公积金。

3、多举措鼓励支持农民进城购房

去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年的政府工作报告再次强调，要加快农业转移人口市民化，推动农民工在中小城市安家。截止今年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信贷支持等。列举如下：

江西、湖北、四川等省份：逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。

河南省和甘肃省：要求用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。

河南、山东、江苏等省份：通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式，展示出吸引农民工来当地购房的诚意。

广东、湖南、吉林、浙江等省份：多地与当地农行分行展开合作，推出“农民安家贷”产品，可以较为灵活地处理贷款业务。

四川省：专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。

4、推进棚改、商品房回购等工作

不少地区利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。列举如下：

甘肃省：计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购。福建、新疆、湖南等省：要求棚改货币化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通过盘活存量商品房的形式作为保障房，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。

河南省：出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

湖北省：实行“市场租金、分类补贴”，力争通过棚改货币化安置，消化库存商品住房20万套，并坚决打击小产权房的建设和销售，严格规范私人建房。

珠海市：积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，政府按规定给予税费减免等政策支持，多渠道筹集保障性住房房源。

5、实施房地产供给侧改革

鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营等措施，已经逐步在库存量较大的地区出台。列举如下：

山东、海南、辽宁、新疆、江西等省：探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等；还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。

新疆、辽宁、江西等省：鼓励企业通过兼并重组等方式整合资源，提高产业集中度，做大做强。

6、进一步拓展购房群体

北京市：允许港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人在境内工作的，可在北京市购买一套用于自住的住房；境外机构在北京市设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。

沈阳市：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。

海南省：鼓励高知人员购房，并给予补贴，国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年（含）以上社保的，购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。

广东省：允许有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。

第二篇：2018年全国两会房地产去库存或成讨论热点

2018年全国两会房地产去库存或成讨论热点

最近发表了一篇名为《2018年全国两会房地产去库存或成讨论热点》的范文，觉得有用就收藏了，重新整理了一下发到这里[http://]。

备受关注的八大“政经热词”

热词一 “十三五”规划

党的十八届五中全会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，明确了我国未来5年的发展蓝图。第十二届全国人民代表大会第四次会议的重要议程之一就是审查和批准国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要。

如何贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念?如何确保实现经

济保持中高速增长，人民生活水平和质量普遍提高，国家治理体系和治理能力现代化取得重大进展?如何细化落实中央的各项决策部署，如期完成全面建成小康社会的战略任务?通过此次两会，我们将得到圆满回答。

去年两会，在8239件代表建议中，有近800件代表建议就编制“十三五”规划纲要和“十三五”时期经济社会发展提出了意见。

热词二 脱贫攻坚战

2015年11月，中央政治局会议审议通过了《关于打赢脱贫攻坚战的决定》，制定了到2020年让7000多万农村贫困人口摆脱贫困的伟大目标。

如今，脱贫攻坚战的冲锋号已经吹响，工作总结各地各部门正根据中央统一部署，以更加明确的目标、更加有力的举措、更加有效的行动，深入实施精准扶贫、精准脱贫，众志成城努力实现脱贫攻坚目标。特别是近日《省级党委和政府扶贫开发工作成效考核办法》的

印发，进一步要求各级党委政府切实担负起应有责任。下一步，扶持谁、谁来扶、怎么扶?这些问题势必会成为今年两会的讨论热点。

热词三 供给侧改革

推进供给侧结构性改革，是适应和引领经济发展新常态的重大创新。从中央财经领导小组第十一次会议总书记首次提出“着力加强供给侧结构性改革”，到中共中央政治局第三十次集体学习时总书记将这项改革形容为“十三五”时期的一个发展战略重点，再到总书记在江西考察之际再次围绕这一概念提出要“加法、减法一起做”……我国供给侧结构性改革“路线图”日渐清晰，各级党委政府认识亟须到位，适应必须主动，引领更要有为，而如何做到“到位”“主动”“有为”，在即将召开的两会上，代表委员将发表真知灼见。

热词四 房地产去库存

“首付降至20%”，“契税减半、营业税减免”，房地产去库存的战役已经打

响。业内人士认为，本轮房地产政策主要是为了去库存，缓解房地产市场压力，对经济有一定的托底作用，热门思想汇报将对全年的稳增长产生积极意义。今年两会期间，除了房地产去库存，与之相关的人口户籍、公积金等方面的政策预计也将成为讨论热点。

热词五 金融监管体制改革

全国两会前夕，推进金融监管体制改革将成为热点话题，其中组建统一的金融监管委员会的讨论已经开始发酵。2月24日，致公党中央拟向全国政协十二届四次会议报送的34份提案中，有涉及金融监管体制改革的相关提案，该提案建议在现有监管框架基础上加以协调，打破现有分业监管模式，组建统一的金融监管委员会。进一步加强金融管理部门之间的协调，构建良好合作环境。解决如杠杆交易过度、多空机制不均衡、股市缺乏有效熔断机制、新股发行存在制度缺陷等问题。解决政策出台时机把握欠妥、宏观部门与行业监管部门协调

配合不足的矛盾。

热词六 制度反腐

全面从严治党，是“四个全面”战略布局的重要内容，干部清正、政府清廉、政治清明，是如期完成全面建成小康社会战略任务的坚强政治保证。2016年，我们将如何坚持全面从严治党、依规治党，深入推进党风廉政建设和反腐败斗争?将如何巩固反腐败斗争成果，健全改进作风长效机制，着力构建不敢腐、不能腐、不想腐的体制机制?总书记在2016年新年贺词中指出，“着力营造政治上的绿水青山”。透过两会会风、领导干部作风，我们或许可以近距离感受、检验“绿水青山”是否环绕国家治理、最全面的范文参考写作网站百姓生活的方方面面。

热词七 治霾降污

如今，一边是严峻突出的雾霾、污水等环境污染问题，一边是群众对“APEC蓝”“阅兵蓝”常态化满怀期待。对此，从去年年底的中央经济工作会议强

调“要更加注重促进形成绿色生产方式和消费方式”，到中央城市工作会议要求“统筹生产、生活、生态三大布局”，再到今年的中央1号文件专章部署“推动农业绿色发展”……中央始终强调绿色发展，“绿水青山就是金山银山”也已成为社会共识。那么，在2016年的这个春天，会内会外能否看到更多的青枝绿叶呢?如果可以，我们希望通过代表委员的建言献策，推动各行各业始终“绿意盎然”。

热词八 司法体制改革

2016年是深化司法体制改革的攻坚之年，党的十八届三中、四中全会部署的司法改革任务大部分要在今明两年完成，各级司法机关又该如何精心动员，认真组织，如期完成改革任务，让人民群众尽早享有改革“获得感”?对此，“两高”报告值得期待。

网友最希望两会讨论啥?

人民网“两会热点调查”显示，截至2月25日，网友关注度最高的前十大话题分别为：社会保障、居民收入、医疗

改革、打虎拍蝇、教育公平、住房、环境保护、司法改革、金融风险、“一带一路”。排名前三的话题均与民生息息相关。

“社会保障”暂居关注度排行榜第一位。网友对我国近来在社会保障领域取得的各项进展如何看待?在“近年来在社会保障领域取得的进展，你最满意的是?”的调查中，“企业退休人员基本养老金迎11连涨”、“机关事业单位养老保险制度与城镇职工养老保险制度实现并轨”、TOP100范文排行“大力推进城乡居民大病保险”是热门选项。

对于延迟退休，网友如何看待?选择“实施弹性退休年龄，实行双向选择”的网友占比最多。此外，选择“支持‘小步慢走’、渐进式退休方式”、“支持分人群启动，如脑力劳动者先参与，艰苦岗位职工后参与”的网友也较多。还有网友特别提出，“政策出台前应提前向公众预告，给公众以心理预期”。

“居民收入”暂居关注度排行榜第

二位。参与调查的网友中，有%的网友对自身收入不满意。关于如何增收，逾六成网友选择了“原岗位要求加薪”，另有%的网友表示“选择投资理财，也不失为一种增收方式”。

“医疗改革”暂居关注度排行榜第三位。近三成网友认为就医“药品贵、可报销药品少”问题突出。

医改进行到现在，有哪些问题亟待解决?网友投票排在前三位是“医疗资源紧张及分配不均”、“降药价”、“扩大医保用药范围”。

还有不少网友留言呼吁降低药品价格、扩大医保用药范围。比如，有网友说：在以药养医的模式下，一些药厂发财了，却苦了医生、病人。还有网友表示：一些供应商和医生之间存在利益关系，很大程度是因为药品招标制度有漏洞。强烈呼吁重新审核药品招标、定价环节存在的问题。

政府工作报告、“十三五”规划纲要，范文写作征求了哪些人的意见?

每年全国两会，总理作政府工作报告都是关注度最高的。今年两会将要出台的“十三五”规划纲要，更是热度空前。这些含金量十足的报告在发布前，征求了哪些人的意见?

1月22日，李克强总理主持召开国务院第五次全体会议，讨论拟提请十二届全国人大四次会议审议的政府工作报告和“十三五”规划纲要草案。

1月25日、26日两天，李克强总理又接连在中南海主持召开了3场座谈会，分别听取各民主党派中央、全国工商联负责人和无党派人士代表，专家学者和企业界人士，教育、科技、文化、卫生、体育界人士和基层群众代表对《政府工作报告(征求意见稿)》和《“十三五”规划纲要(草案)(征求意见稿)》的意见建议。

在专家学者和企业界人士参加的座谈会上，全国人大财经委辜胜阻、国务院发展研究中心刘世锦强调要坚持创新驱动，大力推动大众创业、万众创新，以供给侧结构性改革清除无效供给、改造落后供给、创造新的供给，释放需求潜力。东南大学华生建议要坚持改革开放、注重体制机制建设。摩根大通朱海滨就化解过剩产能、推进新型城镇化建设提出建议。中国建筑工程总公司官庆建议要着力推动中国标准建设，打响“中国建造”品牌。万向集团鲁冠球强调要深入推进简政放权，调动民营企业积极性和发挥社会资本的力量。范文内容地图新浪公司曹国伟提出要把互联网平台和传统产业改造相结合，进一步推动创业创新。

李克强总理和大家互动交流。他强调，实现新旧动能转换接续，要坚决有序有力推动传统产业改造升级。当前要突出抓好钢铁、煤炭行业淘汰落后产能，坚持发挥市场倒逼作用，政府重点是支持做好员工分流安置，推动企业瘦身健体、提质增效。大企业也要开展“双创”，主动“+互联网”，通过众创、众包、众扶、众筹等方式，广泛集聚各方资源，实现

个性化设计、柔性化制造、网络化营销，以模式创新促进传统产业焕发生机。

2016年两会有哪些重要议程?

根据2015年12月27日全国人民代表大会常务委员会关于召开第十二届全国人民代表大会第四次会议的决定，建议会议的议程是：

审议政府工作报告;

审查和批准国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要;

审查和批准2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年国民经济和社会发展计划草案的报告，批准2016年国民经济和社会发展计划;

审查和批准2015年中央和地方预算执行情况与2016年中央和地方预算草案的报告，批准2016年中央预算;

审议全国人民代表大会常务委员会关于提请审议《中华人民共和国慈善法(草案)》的议案;

审议全国人民代表大会常务委员会工作报告;

审议最高人民法院工作报告;审议最高人民检察院工作报告。

按照以往惯例，全国政协十二届四次会议将会听取和审议全国政协常务委员会工作报告;列席全国人大相关会议，听取并讨论政府工作报告及其他有关报告。

除了上述重要议程心得体会，每年两会期间都将召开多场记者会，由各部委负责人回答公众关心的热点话题。

去年两会期间，共有国家发改委、财政部、农业部、商务部、环保部、外交部、工商总局、人社部、安监总局、科技部、央行等11个部委的负责人参加了记者会。

两会首秀：老面孔、新身份

目前，2016年31省区市“两会”全部召开完毕。在此轮地方“两会”的人事调整中，有30个省份进行了省部级以上官员的人事调整，至少81名副省级以上官员履新，多个空缺要职获补。

其中，江苏、福建、四川、贵州四

地的代省长“转正”。石泰峰、于伟国、尹力、孙志刚将首次以省长的身份亮相全国两会。

国家部委里，2月20日，原农业银行董事长、党委书记刘士余调任中国证监会任主席、党委书记。回想起去年全国两会上，新任环保部部长陈吉宁记者会的火爆程度，可以想象，今年两会上，带着亿万股民的期盼，刘士余也将成为众多记者围追堵截的对象。

两会回看：去年的建议、提案都办结了吗?

人大代表建议和政协委员提案集中了各界智慧，是政府了解吸纳民意、接受人民监督的重要途径。每年两会，代表、委员都会以建议、提案的形式把人民群众的呼声和反映传递到中央。积极回应建议、提案，把人民群众关心的事办好，是落实两会精神和任务的一项十分重要的工作。根据往年惯例，两会闭幕后，会快速启动代表建议、委员提案交办会，由各相关部门进行办理。

今年2月17日，李克强总理主持召开国务院常务会议，专门听取了2016年全国两会建议、提案办理工作汇报。会议指出，去年全国两会以来，国务院部门牵头办理了8001件建议和4809件提案，分别占总数的%和%;部门出台的许多政策都吸纳了代表委员的意见建议，解决了一批重点难点问题，为促进经济发展、完善社会管理和推动民生改善等发挥了积极作用。

据全国人大常委会办公厅介绍，2015年两会闭幕后，确定了20项内容作为当年的重点办理建议，包括：健全特困群体福利保障制度、全面推进县级公立医院综合改革等代表反映比较集中、涉及人民群众切身利益的重大问题;治理长江黄金水道、推进京津冀协同发展、以“互联网+”为驱动培育新兴产业和新兴业态等涉及改革发展稳定的重要问题;推进现代职业教育发展、治理水污染加大水环境保护力度等与全国人大常委会重点工作安排结合紧密的问题;构建重点

地区生态屏障、健全跨省流域生态补偿机制、支持中西部铁路建设等对区域经济社会发展具有较大推动作用的问题。

第三篇：全房地产去库存和城棚户区改造

全市房地产去库存和城市棚户区改造

工作督查情况通报

（2016年6月23日）

6月13-21日，市住建委对各旗县市区房地产去库存和城市棚户区改造工作进行专项督查，现将相关情况通报如下：

一、房地产市场情况

（一）房地产去库存工作情况。

从督查总体情况看，各地区对房地产去库存工作高度重视，积极研究部署房地产去库存工作，采取切实可行的工作措施，认真贯彻落实国家、自治区、通辽市已经出台的房地产去库存政策，房地产去库存工作成绩显著，房地产市场总体运行情况平稳。

从项目开工情况看，全市房地产开工情况较去年同期下降幅度较大，1-5月份，全市房地产项目开工面积累计352万平方米，其中新建项目开工面积53万平方米，结转项目开工面积299万平方米，同比分别增长-56%、-72%和-50%。

从商品房销售情况看，全市商品房销售各项指标比上年同期增长幅度较大，1-5月份，全市商品房销售14795套、165.12万平方米、61.39亿元，同比分别增长20%、21%和27%。其中，住宅销售11003套、119.74万平方米、40.24亿元，同比分别增长16%、23%和37%。

从房屋待售情况看，全市商品房待售面积下降幅度较大，库存消化较好，截至5月末，全市商品房待售面积460万平方米，比2015年末减少90万平方米，其中，住宅待售面积290万平方米，比2015年末减少45万平方米。

（二）老旧危房排查整治情况。

2014年和2015年按照属地管理的原则，各旗县市区对各自辖区的老旧房屋进行了安全排查，全市共排查老旧房屋2313栋、面积710万平方米。共发现疑似存在安全隐患房屋109栋、面积29万平方米。各地对发现疑似存在安全隐患房屋也都采取了相应的整改措施。

科尔沁区已将存在安全隐患的61栋建筑物全部纳入老旧小区改造项目当中，目前正在维修改造。

霍林郭勒市对排查出存在问题的房屋进一步细化，对有修缮价值的进行维修加固继续使用，对已没有修缮价值的全部纳入棚户区改造范围，拆除安置。

开鲁县有3栋住宅楼存在的问题较为严重，其中2栋已整改完成，安全隐患已排除；另外1栋现已将十几户住户进行安排，列为2016年棚户区改造项目。

科左中旗未发现存在安全隐患的老楼危楼。

科左后旗发现17栋建筑物存在安全隐患，除1栋需停止使用外，其余16栋建筑物多数是外墙皮空鼓或女儿墙裂纹，需要维修加固处理。目前，正在抓紧进行修缮。

奈曼旗发现2家直管公房和1栋办公楼存在安全隐患。对存在安全隐患的2家直管公房已停止使用；存在安全隐患的黄花塔拉苏木政府办公楼已修缮完工。

扎鲁特旗发现扎鲁特旗原宾馆存在安全隐患，现已停止使用。

库伦旗发现3栋楼存在女儿墙裂缝、阳台局部抹灰层脱落、房屋棚顶抹灰层脱落、外墙贴砖少量脱落等现象，没有发现整体承重结构裂缝或丧失使用功能的现象。已督促建筑物产权人进行修缮和整治。

开发区未发现老旧危楼。

（三）房地产开发企业资质情况。

截至5月末，全市共有房地产开发企业351家。其中，一级资质企业1家，二级资质企业7家、三级资质企业24家，四级资质企业251家、暂定资质企业68家。

目前，房地产开发企业资质证书过期问题严重。全市共有112家房地产开发企业资质过期，其中市主城区77家、霍林郭勒9家、科左中旗3家、科左后旗6家、库伦旗1家、奈曼旗16家。对于资质过期的开发企业，各地房地产主管部门要进行催办，并逐一排查，结合实际进行处理；如对有在建项目的企业，要帮助其尽快完成资质延续工作；对无在建项目的企业，催办无果后要及时公示，并将结果送达规划、土地等主管部门。

二、全市城市棚户区改造工作进展情况

（一）城市棚户区改造进度。

2016年，我市城市棚户区改造计划12445套，其中承担自治区下达城市棚户区改造开工任务7961套，其中货币化安置任务3105套。截止6月20日，全市报备的41个城市棚户区改造项目共计开工5306套，其中新建开工20套、货币补偿3314套、政府购买存量房源1972套，开工率为66.65%。已开工量的货币化安置比例达到99.62%，已超额完成货币化安置任务。

各旗县市区分别为，科尔沁区开工任务3691套，报备项目8个，已开工2584套，其中新建开工20套、货币补偿2510套、政府购买存量房源54套，开工率为70%；开发区开工任务750套，报备项目1个，已开工449套，全部为政府购买存量房源，开工率为59.9%；霍林郭勒市开工任务422套，报备项目5个，已开工292套，全部为政府购买存量房源，开工率为69.2%；开鲁县开工任务638套，报备项目3个，已开工402套，全部为货币补偿，开工率为63%；科左中旗开工任务1073套，报备项目7个，已开工581套，其中货币补偿57套、政府购买存量房源524套，开工率为54.1%；科左后旗开工任务368套，报备项目1个，已开工344套，全部为货币补偿，开工率为93.5%；库伦旗开工任务136套，报备项目1个，已开工85套，全部为政府购买存量房源，开工率为62.5%；奈曼旗开工任务461套，报备项目9个，已 开工309套，其中货币补偿1套、政府购买存量房源308套，开工率为67%；扎鲁特旗开工任务422套，报备项目6个，已开工260套，全部为政府购买存量房源，开工率为61.6%。

（二）国开行政策性贷款到位情况。

2013-2015，通过“三统一”模式，我市共有105个棚改项目获批国开行政策性贷款，承诺贷款额度81.46亿元。其中，科左后旗由于自身原因，超过时限，国开行已将其获得承诺贷款的13个项目，4.34亿元额度作废。因此我市实际能获得贷款的棚改项目为92个，承诺贷款额度77.12亿元。截至6月20日，承诺贷款中已到位金额41.4亿元，占承诺贷款额度的53.68%。

各旗县市区分别为，科尔沁区21个项目，承诺贷款额度40.54亿元，已有10个项目到位19.86亿元；开发区3个项目，承诺贷款额度3.425亿元，已有1个项目到位0.86亿元；霍林郭勒市7个项目，承诺贷款额度7.51亿元，已有2个项目到位1.94亿元；开鲁县16个项目，承诺贷款额度6.135亿元，已有10个项目到位3.265亿元；科左中旗20个项目，承诺贷款额度8.135亿元，已有9个项目到位6.685亿元；库伦旗3个项目，承诺贷款额度0.95亿元，已有1个项目到位0.52亿元；奈曼旗9个项目，承诺贷款额度1.615亿元，已有5个项目到位1.145亿元；扎鲁特旗13个项目，承诺贷款额度8.97亿元，已有7个项目到位7.13亿元。

（三）债券棚改专项建设基金到位情况。2016年，债券棚改专项建设基金已开展两个批次，我市共有12个项目获得94966万元。其中，第一批次1个项目21200万元，第二批次11个项目73766万元。

各旗县市区分别为，科尔沁区3个项目，47871万元，分别为城东棚户区2015期15800万元、城东棚户区2016期21200万元、万达广场26801万元；开发区1个项目，河西老区片区7239万元；科左中旗西道尔吉花村片区等7个打捆项目，8656万元；其他地区尚未获得。近期，债券棚改专项建设基金第三批次申报工作即将开展，各旗县市区要积极申报。

（四）2017年城市棚户区改造计划情况。

按照国家和自治区大力推进棚户区改造，到2020年基本完成棚改工作的总体要求，我市本着抢抓机遇、改善民生的原则，要求各旗县市区认真研究制定2017年改造计划。经过两轮上报工作，最终确定我市2017年城市棚户区改造计划23458户，并已将拟定实施的棚改项目清单逐级上报至国家住建部。

各旗县市区分别为，科尔沁区计划改造16875户，开发区计划改造480户，霍林郭勒市计划改造1567户，开鲁县计划改造629户，科左中旗计划改造659户，科左后旗计划改造727户，库伦旗计划改造1262户，奈曼旗计划改造789户，扎鲁特旗计划改造470户。

三、保障性住房相关工作情况

（一）公共租赁住房建设情况。

2016年，自治区下达我市基本建成公共租赁住房任务1094套，现已全部达到基本建成。其中市本级160套、科区200套已竣工，开发区458套、科左中旗80套、扎鲁特旗100套正在进行室内装修，开鲁县96套已基本建成。

（二）廉租住房租赁补贴发放情况。

截至目前，全市已对城镇低保、低收入家庭发放廉租住房租赁补贴3578户、214.04万元。其中市主城区完成1-5月份补贴发放，累计发放1635户、累计发放金额93.02万元。霍林郭勒市完成1-5月份补贴发放，累计发放171户、27.63万元；开鲁县完成1-4月份补贴发放，累计发放584户、23.98万元；科左后旗完成1-5月份补贴发放，累计发放317户、27.36万元；奈曼旗完成1-3月份补贴发放，累计发放546户、31.11万元；库伦旗完成1-2月份补贴发放，累计发放325户、10.94万元。科左中旗、扎鲁特旗因核查低保，今年的租赁补贴没有发放，待核实完补发。

四、工作中的亮点

1、霍林郭勒市把去库存与棚改回迁安置紧密结合，由市政府组建了房地产超市既存量房源信息平台，通过政府限定最高价格、居民自选政府结算的购买方式，实施棚改货币化安置，在去库存的同时得到了被征拆居民的一致好评。

2、科左中旗在争取政策性贷款方面非常积极，直接由旗政府利用贷款资金回购了2400套安置房，并利用贷款资金由 政府接盘4个遗留棚改项目，维护了被征收居民的利益。除此之外，选定镇区内边边角角无开发价值的区域作为改造重点，利用贷款实施货币化安置，提升了镇区品质。

3、科尔沁区结合创城和高铁建设，下大力气推进棚改进度，提高货币化安置比例，并紧锣密鼓的筹备58栋土楼、81片平房区综合整治工作。与此同时，政策性贷款已争取到位近20亿元，债券专项建设基金已争取到位10.5亿元，有效缓解了棚改资金紧缺的问题。

4、霍林郭勒市、科左中旗已着手开展2017年城市棚户区改造工作，为明年棚改工作的顺利进行奠定了坚实的基础。

五、存在的问题

（一）房地产市场存在的问题。

1、个别地区库存数据掌握不准确。扎鲁特旗存在每月上报的数据与当地实际情况出入较大，不能反映房地产市场的真实情况，影响了对房地产市场形势的判断。

2、商品住宅供应结构不合理。棚户区改造安置住房市场回购所需的户型主要以90平方米以下为主，市场上对90平方米以下的刚性需求也较大，而目前我市库存中90平方米左右的房屋严重不足，供需矛盾突出。

3、房地产开发项目品质不高。虽然各地品质较好的房地产开发项目逐年增加，但数量相对仍然较少，大部分房地产项目规划起点低，设计理念落后，施工质量不高，市政基础设施配套建设及绿化亮化指标严重不足，一定程度上限制了 购房者的选择。

4、库伦旗存在挪用住房公积金廉租房建设基金问题。按照《住房公积金管理条例》第二十九条：住房公积金的增值收益应当用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。库伦旗存在挪用这部分资金未投入到廉租房建设的问题。

（二）城市棚户区改造工作存在的问题。

1、个别地区，对棚改最新政策研究不深、把握不准甚至是尚不知晓，造成棚改相关工作滞后，争取资金明显不足。

2、经审计部门查实，库伦旗、扎鲁特旗两个地区将部分棚改政策性贷款挪作他用。

3、开发区棚改工作分管领导因其他公务繁忙，对棚改工作无暇过问，致使2016年征收工作至今尚未启动。

六、下一步工作要求

1、库存数据掌握不准确的地区要认真开展房地产库存情况调查摸底，摸清底数，同时，各地区上报的数据必须经过主要领导把关，保证数据的真实性、准确性。

2、加大力度引导房地产开发企业增加中小户型、中低价位的商品住宅供应。对增加小户型和完善小区功能拟做出规划调整的，在不增加容积率、不增加建筑密度、不影响绿地率的情况下，可根据实际和企业申请，按照有关规划审批程序办理，扩大市场适销对路产品供应，增加有效供给，防止产生新的库存。

3、提高住宅小区建设品质。一是各旗县市在小区规划设计上，要高质量、高标准、高水平进行住宅小区的规划建设。二是加强质量安全管理，各地要始终把质量安全放在首位，开发企业要牢固树立质量安全观念，把质量安全同企业品牌建设结合起来，杜绝偷工减料，落实精细管理，抓住关键环节，加强质量管理，多出精品楼盘。

4、库伦旗要将挪用的住房公积金廉租房建设基金尽快返还，确保廉租房按时完工。

5、各旗县市区要认真学习领悟政策，务必做到从上到下所有相关工作人员熟练掌握政策，并结合实际工作，发挥作用。

6、库伦旗、扎鲁特旗两地尽快落实整改，挪用的棚改贷款资金立刻归还，并使用在棚改项目上。

7、开发区要合理安排领导工作，使棚改工作分管领导有时间和精力抓棚改工作进度。

通报下发一周后，市政府督查室将组织相关单位对库伦旗挪用住房公积金廉租房建设基金返还情况、库伦旗和扎鲁特旗挪用棚改贷款资金归还情况、开发区2016年征收工作启动情况进行专项督查。

第四篇：2015年呼和浩特各区房地产去库存报告

2015年呼和浩特各区住宅去库存报告

房天下媒体中心：郝赟

自2014年下半年伊始，楼市库存积压已经初见端倪；2015年年底召开的2016经济工作会议中明确提出楼市化库存要当作2016年经济工作的重中之重。会议指出：要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，分析政策内容，综合起来无非以下三点。一增，让农民工市民化增加有效需求；二扶，扶持租赁企业购买库存商品；三降，让开发商降低商品房价格、促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

在全国楼市轰轰烈烈的去库存大军中，呼和浩特住宅市场显得尤为突出；37个月的去化周期高居全国榜首，根据呼和浩特住建局给出的官方数据，在去除掉棚户区改造、保障房、回迁房、定向团购房，截至2015年年底，呼市纯商品住宅的库存量超过1000万平方米。

2015年全年，呼和浩特商品住宅共去化25806套，环比去年同期上涨102%；共计去化面积2960836平方米，成交均价5416元/㎡，累计成交总额154亿元。

2015年呼和浩特新城区共计消化库存3744套，去化总面积454594.46平方米，成交均价5872.25元/㎡，成交总额26.2亿元。其中新城区去化量最高的阶段在第四季度，共计去化1235套，一季度则延续了14年下半年低迷的市场态势，数据萎靡。

2015年回民区全年去化面积2916套，成交总面积308992.07平方米，成交均价5277.5元/㎡，成交总额16.3亿元。回民区15年去化量在四个区域中成交数量垫底。其中四季度成交量依然最高，一至三季度去化量较为平均，稳定在500—600套之间。

2015年全年赛罕区共消库存16032套，累计总面积超过1871646.12平方米，成交均价5010.25元/㎡，成交总额93.31亿元。值得一提的是，赛罕区的成交均价为四个区域中最低，对比14年及16年上半年数据来说，5010元/㎡的价格接近三年之内的触底价格。对比赛罕区各个季度的成交数据来看，每季度的网签数量较为平均，二、三季度较高，一四季度的成交也十分客观。

2015年全年玉泉区住宅去化3068套，玉泉区季度成交数据极为不稳定，一季度仅有355套住宅网签，二季度环比翻番，三季度环比增长量超过16%，四季度环比三季度又接近翻番趋势。玉泉区住宅成交价格偏高，为5490.25元/㎡，仅次于寸土寸金的新城区。

纵观2015年呼和浩特楼市，商品房成交价格趋势平稳，均价在5500-5800元之间浮动。内蒙古自治区社会科学院经济研究所所长于光军认为：2016年呼和浩特房价波动不大，质量高、五证齐全的项目房价可能会小幅上涨；手续不全、口碑不好的项目将会有小幅下降，但大部分项目房价不会出现明显变化。

第五篇：2009-2010全国房地产政策研究报告

易居2009-2010全国房地产政策研究报告

前言

2009年是改革开放三十年来，我国宏观经济面临挑战和压力最为突出的一年，受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济一度陷入低迷，GDP增长“保八”面临考验。在这样严峻的情况下，我国房地产业却异军突起，在拉动投资、促进消费、稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用。

房地产业的异军突起得益于国家积极的财政政策和适度宽松货币政策的实施。四万亿投资计划、131号文件对房地产消费的促进、全年9.6万亿新增贷款等因素使得我国经济体系内流动性开始过剩。在通胀预期下，房地产市场成为各路资金规避风险的主要领域。于是，从二季度开始，我国土地市场、新房市场、二手房市场开始进入了高速发展阶段，“地王频现”、房价创新高、豪宅起舞，再次成为楼市的主要特征。

为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。

一、2009年宏观经济政策以“保增长”为核心

2009年是我国改革开放以来，经济形势最为变幻莫测，经济增长过程最为跌宕的一年。2009年，国际金融危机席卷全球，为了保持我国宏观经济的稳定，国家提出了经济增长“保八”的任务。在国际贸易保护主义抬头的不利局面下，我国政府及时、准确的调整了宏观经济政策。2008年底，国务院果断出手，推出四万亿投资计划，2008年底举行的经济工作会议确立了实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，同时，国家陆续出台了新能源战略、产业振兴、区域规划、央企重组、住房消费优惠、家电下乡、汽车减免购置税等一系列经济刺激计划。

在国家优惠政策及经济刺激计划的推动下，2009年，我国经济走出一个漂亮的“v”形曲线：GDP增速在一季度触底（6.1％），二季度强劲反弹（7.9％），三季度继续上升（8.9％），12月份，我国CPI同比上涨1.9%，已经开始正向连续增长，表明我国经济刺激计划已见成效。四季度GDP增长10.7%,达到年内峰值，全年GDP增长8.7%，中国经济已经完成年初制定的GDP“保八”目标。与之相伴随的是，投资高速增长，工业生产增加值同比增速持续反弹，消费保持强劲，出口止跌企稳回升，物价逐步走出通缩。

在银行信贷方面，2009年在中国的货币政策史上必将留下厚重的一页。面对金融海啸冲击，中央果断提出“适度宽松”货币政策，并配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体。“天量”信贷前所未有，金融对经济的支撑作用也立竿见影，中国经济率先回暖。适度宽松货币政策为经济回暖提供了必要的流动性支持。2009年全年，我国全社会固定资产投资22.5万亿元，同比增长30.1%，增速比上年同期加快4.6个百分点。社会消费品零售总额同比增长15.5%。各项主要经济运行指标先抑后扬，企业景气指数、企业家信心指数、制造业采购经理人指数稳步上升。在巨量信贷利好及一揽子计划刺激下，今年以来我国股市走出了一波迅猛的反弹行情，上证综指从年初的1800多点，最高攀升至3400多点。楼市更是超预期回暖，信贷投放对房地产的支撑居功甚伟。

2009年12月初召开的中央经济工作会议提出，明年经济工作要“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。这就意味着2010年宏观调控政策不会出现大的转向和波动，政策的稳定也将确保宏观经济的快速恢复增长。同时，适度宽松的货币政策将有利于保持房地产业投资和消费的规模不会受到太大影响。房地产业发展的外部环境是稳定乐观的。

总体而言，2009年宏观经济政策以“保增长”为重点，中国经济之所以先于世界其他国家走出经济低谷，主要得益于在危机时刻及时推出的宏观经济政策：4万亿财政投资政策、扩大内需政策和十大产业结构调整政策。展望2010年我国宏观经济运行趋势，“调结构”是明年经济工作的主线之一。2010年中国宏观经济政策进一步转向“针对性和灵活性”，乃至转向“百年之计和整体转变”的调整层面，形成独特的中国宏观政策模式。

二、2009年房地产政策：前期宽松平稳，年底政策突变

1、信贷政策盘点

政策一：2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。

政策二：5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。

政策三：6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

政策四：10月16日，住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。

政策五：12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条”，其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”

政策评析：信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分，对房地产市场的走向具有较大的影响力。2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2009年楼市消费的增长。

数据显示，2009年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76亿元，同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。同时，全国房屋销售量也实现了大幅增长。

进入下半年，我国楼市出现了过热的现象，特别是在一线城市，楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定发展。因此，进入下半年，银监会开始强调第二套房（及以上）信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进一步发展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“国四条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套房贷政策。打击投机，限制投资，鼓励自住将是2010年房地产信贷政策的主基调。

2、税收政策盘点

政策一：5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

政策二：5月25日，发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。

政策三：12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。

政策四：12月23日，财政部和国家税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，这是落实12月9日国务院常务会议相关政策。除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”

政策评析：由于2009年是房地产政策相对宽松的一年，房地产税收政策总体而言是围绕着促进房地产开发和消费布局的。上半年营业税优惠政策有力地促进了我国二手房市场的发展，并带动了新房市场的迅速恢复。房地产市场的迅速回暖在相当程度上促进了宏观经济的恢复。

不过随着税收优惠期限的结束，优惠政策是否延续一度成为市场热议的焦点。政策是为市场服务的，反过来，如果市场情况发生了根本性的改变，相应的政策也会进行调整。房地产税收政策也将遵循这样的规律。由于下半年以来房地产市场量价齐升，部分城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录，楼市投机盛行，市场已显过热迹象，在这样的情况下，房地产税收优惠政策就要适当退出，从而起到降温楼市的作用。

营业税“2转5”对于抑制投机性购房消费具有明显的作用。物业税虽然短期内难以出台，但物业税是我国房地产市场始终绕不过去的一个弯子，政府在物业税上的任何动作和进展都会引起市场的骚动。这就是目前阶段物业税的巨大影响威力。总体而言，税收是政府进行房地产调控的重要手段，使用得当可以起到促进楼市发展，稳定楼市价格的良好作用，但如果使用不当，则往往效果与期望差距甚远。

3、住房政策盘点

政策一：6月2日，住房与城乡建设部，国家发展和改革委员会，以及财政部联合印发了《2009-2011年廉租住房保障规划》，从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。

政策二：12月14日，国务院召开常务工作会议，发布促进房地产业健康发展的“国四条”，第四条要求“继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。对于1000万户国有工矿和林区、垦区的棚户区居民，要加大力度进行改造，计划用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。

政策评析：我国住房政策几经变迁，由福利分房到货币化改革是一个巨大的飞跃，但在转变过程中，住房政策过度鼓励了市场化走向，导致部分城市房价高企，房价与收入的比例失调，形成所谓的住房民生问题。2007年之后，政府的住房政策开始转向，工作重心转到了住房保障上来。2009年住房政策就是围绕如何解决中低收入阶层住房困难，以及国有工矿、林区、垦区的棚户区改造展开。而且，对于解决城市低收入住房困难家庭的任务指标和力度在逐步扩大，这显示了政府在这一问题上更加积极和紧迫。

从目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制，首要任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但在土地、税收等环节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定发展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。

4、土地政策盘点

政策一：4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。

政策二：5月15日，国土资源部下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。

政策三：8月21日，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为。

政策四：12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。

政策评析：土地政策是影响房地产市场发展最重要的政策之一，土地政策的主要内容是调整土地供应结构、供应节奏，以及土地出让金缴交规则的相关制度。2009年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆，也呈现了典型的“V”型反转。由于央企入市，大量的流动性推助了地价上涨，一时间各地不断爆出“地王”。尤其是一线城市，“地王”甚至在某些区域扎堆。“地王”的出现，其实质是市场预期过于乐观的表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金，需要寻找增值的投资对象，另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地，客观造成了土地市场的供不应求。

从土地资源角度看，我国城市土地供应与未来市场需求是不对应的，人多地少是现状，因此，我国的土地政策必须是进行土地科学利用规划，加强土地使用监管，打击囤地，最大限度开发利用闲置用地，用价格和税收的手段科学配置土地资源，在一定程度上向住房保障用地倾斜。

按照这个思路，2009年，国土资源部出台了一系列的土地政策，主要内容是打击囤地和其他非法占地行为。对于“超过两年未开工的已出让土地应收回”政策的执行，2009年从中央到地方政府都在积极推进，但效果并不理想。打击囤地是否能够取得进展，不是取决于政策条文的严与不严，而是取决于政策执行力度的强与弱。

5、国四条与相关地方政策

国四条：国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出了四条意见：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困

难家庭的住房问题。

部分地方政府的配套落实政策：

（1）：上海：出台《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，内容对应于“国四条”。主要内容，一是严格执行国家各项房地产税收和金融政策；二是严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应；三是加快建立和完善住房保障体系，积极推进大型居住社区建设；加强房地产市场监测监管。

（2）南京：出台《关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展的意见》，内容也是四大部分，对应“国四条”的相关内容。强调了支持自主和改善型住房需求。

（3）北京：计划2010年可建成房屋的规划建筑面积在3000万平方米以上，保障性住房面积更是占到了50％以上。

（4）广州：市政府常务会议讨论并原则通过《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》，有关部门将按会议要求对该草案作最后修订，不日将颁布实施。

（5）深圳：2010年落实保障性住房35.06亿元的总投资，优先安排保障性住房用地，增强保障性住房的区域平衡性。

（6）杭州：一一落实国务院有关政策

（7）成都：从2010年1月1日起，经适房保障对象的家庭年收入线由4万元调至5万元，廉租住房租金补贴发放标准每平方米提高2元。

政策评析：“国四条”是今年以来国务院出台的第一个重量级的房地产调控政策。“国四条”出台的背景是我国宏观经济“保八”已无悬念，房地产市场量价处于阶段性高点。从经济平衡的角度，以及促进房地产业稳定健康发展的角度，调控政策介入房地产市场势在必行。

实际在“国四条”出台前，12月9日召开的国务院常务会议已经开始介入房地产调控，提出了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的政策部署。同日，国家发改委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”再到12月14日的“国四条”出台，短短一星期，中央三次重要会议上都涉及到了房地产政策，并且强度一次比一次加大。这透露出日益高涨的房价正在突破中央的容忍底线。如果说在国际金融危机正盛的时候，政府还能借助房地产业的投资和消费保持经济的增长，房价问题还不算突出的话，那么明年房地产发展的外部环境将发生巨大变化，政府不大可能再继续对房价快速上涨“睁一只眼闭一只眼”。

“国四条”的政策表述既有对传统政策的继承，也有一些新变化。“新变化”体现在落实住房保障的力度上将会前所未有的加强，虽然住房保障工作提出已经两年多了，但实际进展总是落后于政策要求，也间接地助长了房价的上涨。国务院常务会议提出要“遏制”房价的上涨，其政策表述强度空前，行政手段应该不在选择之列，增大普通住房供应则是平抑房价的主要手段。同时，国务院提出要“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。”这为后续更加严厉的调控埋下了伏笔。

从地方政府落实“国四条”的情况看，各地政府的行动还是比较积极，北京、上海、南京、杭州等都专门出台了相关执行细则，按照国务院的部署从四个方面去制定2010年的房地产政策。由于“国四条”中明确鼓励自住和改善型住房消费，因此，各地在具体执行细则中都加入了相关的措施，南京、杭州等地还有相应的补贴。

总体而言，“国四条”的政策对房地产市场而言是“中性偏空”，有可能造成阶段性的市场分水岭。但“国四条”的出台依然带有短期性质，并且需要各地政府去具体落实和解释，能否对高房价起到震慑作用还有待观察。

三、2010年房地产政策：调控由“无为”转变为“有为”

“国11条”成为房地产紧缩政策的起点

1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共有11条，是继“国四条”后，国务院对房地产市场出台的又一个重量级政策文件。“国11条”内容分五个部分，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任。

政策评析：

整体风格更加严厉。从“国11条”整体行文看，其文字表达明显严厉了很多，“严格”、“不得”、“查处”等词汇多次出现在公文中。如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还“春风和煦”，“国四条”进而变得“阴晴不定”，那么“国11条”就带有明显的“风雨交加”了。政策一次比一次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大。

明确收紧二套房贷政策。“国11条”的重心落在对第二套房的购买要实行差别化的信贷利率政策。这可以看作是对“国四条”的细化措施，即在落实营业税、土地出让金新政后，房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要40%以上，利率则要求银行严格按照风险定价。值得注意的是，房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。没有了“改善型购房需求”的表述，“国11条”的信贷政策口径实际上回归到了两年前的所谓“9·27”新政。

住房供应类别更加明晰。国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模，并分解到住房用地供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。这是一个比较硬性的规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住房保障工作的顺利推进，也在一定程度上可以避免房价短时间内再次飙升。

提出要加快研究完善住房税收政策。

“国11条”中没有提到物业税的研究实施，而是用“研究完善住房税收政策”来代替，这在一定程度上显示国务院对物业税的研究、试点、征收等还比较谨慎。另外，现在处于调控的关键时期，物业税的征收问题既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法，但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

首次提出地方政府的调控责任。第五大条是“落实地方各级人民政府责任”，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩，即“工作责任制”。这是一个重要的动向，将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业的问题上跑偏路，甚至“本末倒置”。

总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现的时刻，房地产业的发展面临分化，一方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障；另一方面，对于投资投机性需求的肆无忌惮，国家不再选择“隐忍”，而是日趋明确了态度，要“限制”和“打击”。

金融信贷政策出现收紧趋势：中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为16%，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

政策评析：提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映。2010年的第一星期金融机构新增贷款达到6000亿人民币，这在一定程度上促成了这次上调行动。

对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准备金影响的是市场预期，如果市场从目前的“宽裕”心态转变为“紧缩”心态，房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响。不过从总体来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场风险角度来考虑的，主要体现“平衡”和“微调”两个方面。因此，仅从这一个动作还不能做出未来货币政策是“紧”还是“松”的判断。未来政策走向：

宏观经济调控政策：继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”

从宏观经济政策取向看，2010年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过3-5%，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。

房地产调控政策：“有保有压”，从“无为”到“有为”

从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了2009年末、2010年初这轮“冲击波”后，会有一个观察期，如果接下来3-5个月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，2010年全年极可能将在平静中度过。如果2010年开发投资增速重新站上30%，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策的“有为”将体现的更为明显。

具体来看，房地产调控政策可能有以下几个方面的动作：

第一，加快推进物业税全国范围空转运行

从稳定楼市价格，引导居民理性消费的角度看，开征物业税是一个比较有效的政策手段，但目前我国还远远不具备开征物业税的条件，存在很多现实的困难。包括税制合并、改革在内，很多环节还需要梳理打通。因此，今年中央在物业税开征问题上，依然是研究的多，探索的多，具体开征的可能性不大。最可能的动作是，扩大物业税空转试点，在全国范围内实行物业税空转。不排除有在个别已积累成熟空转经验的城市进行试点实征。这样有利于形成稳定市场的预期，即开征物业税是政府认真考虑的选项，投资投机性购房者需要认真思考面临的市场及政策风险。

第二，金融信贷进一步收紧

据媒体报道，2010年1月份前半个月金融机构新增贷款量达到1.1万亿，如果该数据准确，那么前半月贷款占全年新增贷款计划量7.5万亿的15%，央行明显对如此之快的信贷增长表示忧虑。提高存款准备金率，加强金融机构“窗口指导”是最近可行的选项。

另外，国家统计局最新发布的2009年经济运行数据显示，2009年12月份，CPI同比增长1.9%，环比增长1%，再加上今年开年就形成的信贷洪峰，对于房地产而言，“国11条”已经严格了二套房贷政策，在加息的预期背景下，住房信贷政策将更趋紧缩。开发贷也将会紧缩。

第三，“限外政策”将再次趋紧

2010年我国经济体系将面临更加严重的流动性过剩问题，房地产市场将不再可能继续担负资金避险池的作用，否则房地产业将面临不可承受之重。对内，现在金融信贷政策和税收政策已经趋于严格，投机投资资金成为重点防范的对象。对外，海外投资资金也将受到限制，防止外资对国内房地产市场的过度炒作，为地方政府一心一意做好住房保障工作创造良好的外部环境，同时也可以稳定市场预期，避免外来因素导致房价的大起大落。

第四，公共租赁住房指导意见将会出台

2008年年初，住房和城乡建设部部长姜伟新就表示：今年要加大租赁市场方面的探索工作，以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题；还将研究制订《公共租赁住房指导意见》，明确公共租赁住房供应对象等内容。实际上，2009年国家层面的相关意见稿已经出来，目前正在各地相关部门流转以征求各方意见。动作快地方政府，如北京、常州、厦门、深圳、淮安等地已有实质性动作。“国十一条”中提出明年增加公共租赁房用地供应，信号非常明确，今年相关法规极有可能出台，将在全国多数大城市实施。

第五，对地方政府的政策落实提出更高要求

房地产市场近年来出现的问题是多方面原因造成的，其中地方政府为追求地方利益，盲目发展房地产业具有不可推卸的责任。因此，从最近的政策文件看，中央对地方政府的工作责任提出了明确的要求，对于个别房价非理性上涨的城市，不成文的规定很可能被定为“房价不下，地方官员就要下”。具体落实措施是要针对“国11条”的要求，出台2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模。这项工作的落实和实施效果将成为中央衡量地方政府工作绩效的一个重要依据。因此，地方政府应尽快组织力量编制相关规划，把工作重点放在如何解决住房民生问题上。