商业地产去库存四大“妙招”[推荐五篇]

第一篇：商业地产去库存四大“妙招”

商业地产去库存四大“妙招”

原创2016-10-19CIA中国指数研究院☞

前言

电商冲击、野蛮式生长……多重因素叠加导致商业地产库存居高不下。对此，中央和地方纷纷出台相应政策措施助力去库存，品牌企业也各尽其能破解商业地产高库存，其中不乏具有启发借鉴意义的模式或做法。我们通过研究及归纳，从“商业+”跨界融合、“互联网+”线上线下融合、发力“众创空间、长租公寓”等新兴业态、基于城市更新的并购整合四个维度，分析总结企业破解商业地产高库存的“四大”方法，以期为业界提供参考。

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“商业+”跨界融合

去库存逻辑

通过商业物业与其他领域的跨界融合，营造“体验”空间，优化资产结构，带来新的业务和利润增长点，助力去库存。

为顺利实现商业地产的库存去化，品牌企业积极进行商业物业的转型升级，由传统商业物业开发运营向商业综合运营服务商转型，探索“商业+”的跨界融合。从品牌房企商业跨界融合动向来看，文化和体育成为房企热衷的跨界方向，如泰禾、万达等加码院线进入大文化领域，万达、华润、佳兆业等尝试体育产业。

表：代表性企业“商业+”跨界融合动向

资料来源：中国指数研究院综合整理

典型案例剖析：典型案例剖析：南昌万达城

近年，万达商业为了寻求新的业务增长点，战略重心从房地产开发向商业综合运营服务商转型，并对原有单一的商业购物中心再度升级，开发商旅文综合体“万达城”，其中于2016年5月开业的南昌万达城为标杆之作。

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基本概况

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六大项目业态

主题乐园：6大主题区、60余项游乐设施

海洋乐园：7大主题区，300多个种类28000余条 电影乐园：国内的高科技电影娱乐体验 万达茂：26个青花瓷罐，40家全球美食餐厅 酒店群：9个度假酒店，4000间客房 滨湖酒吧街：20家国内外著名品牌

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运营策略

与旅行社合作或并购，完成旅游产业链布局打造“互联网+旅游”理念，提升品牌附加值提前启动预售票机制为项目开业预热利用事件营销，为项目造势——“会飞的鲸鲨”

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盈利模式

“以售养租”模式。首先，万达城利用主题乐园等投资提升区域价值，开发住宅项目与之形成互补，通过销售物业的资金保证主题乐园良性运转，如南昌万达城整个体量480万平方米，其中销售物业超过280万平方米。其次，万达将商场购物中心、电影院线与主题乐园形成配套，跨界融合，协同发展，增加利润空间。

南昌万达城是万达集团由万达广场这类单一的商业购物中心向大型商业文化购物公园转型的典型案例。截至2016年8月，万达已在全国布局了12座万达城，3个项目已开业运营。未来，商旅文综合体“万达城”有望成为万达规模扩张的跳板。

☞ “互联网+”线上线下融合

去库存逻辑

将互联网思维运用到商业物业的全链条，实现线上和线下融合，提升存量商业物业的吸引力，进而盘活低效的“存量资产“。

商业地产“互联网+”，应是从商业物业前期选址、规划、后期运营，到用户体验，全链条运用互联网思维，通过构建O2O发展交互平台，并利用大数据精准分析经营数据、消费者、租户或业主的信息及行为，实现线上和线下的高效融合，提升品牌价值，盘活低效“存量资产”。目前，在商业地产领域，房企主要基于以下三种方式实现大数据的应用。

图：房企对大数据主要应用方向

资料来源：中国指数研究院综合整理

表：代表企业“互联网+”线上线下融合动向

资料来源：中国指数研究院综合整理

打通线上和线下，相互融合是未来商业发展趋势。除上述实体商业将传统线下优势与线上业务整合优化外，一些品牌电商也在向线下延伸，如亚马逊开设实体书店，当当实体书店长沙开业等。由此可见，通过体验打通线上和线下，线上支持线下，线下也可反哺线上，相互融合才是未来商业发展的趋势。

☞ 众创空间、长租公寓等新兴业态发力

去库存逻辑

开发商通过租赁老旧或经营不善的商业物业，进行重新定位、二次改造、二次招商，最终实现溢价出租、资本退出，进行存量资产的再利用。

政策支持导向下，资本和开发商争相进入新兴业态领域。2015年3月，《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中首次提出“众创空间”；2016年两会“大众创业、万众创新”更是成为多方关注热点。2015年11月，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到，积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，首次将出租公寓写进中央政策文件。在政策支持下，万科、龙湖等地产公司及高和资本等机构都在以或租或买的形式获取旧改项目。

表：代表企业新兴业态发展动向

资料来源：中国指数研究院综合整理

利用新兴业态改造闲置资源，满足多元化需求，盘活市场存量。“大众创业、万众创新”已成为当今时代潮流，共享经济的兴起，创客空间、长租公寓、线上短租平台的出现，外加“商改住”、“商改写”等去库存政策支持，联合办公、长租公寓等新兴业态则成为释放空间资产价值、盘活商业地产存量的一条新路径。典型案例剖析：优客工场

2015年4月，毛大庆创始的优客工场首次公开亮相，旨在盘活存量物业资产，通过合理改造，打造以众创空间为基调的联合办公社群生态圈。据官网数据，截至2016年8月，优客工场已快速布局全国16个城市，36个场地，开业项目20个，截至2016年底，将实现30000个工位的共享社区平台。

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战略布局

目前，优客工场已布局16个城市，其中第一圈层包括北京、上海、深圳，第二圈层包括广州、南京、杭州、武汉、西安、青岛等13个城市。其战略布局城市选择有五大关键点：

A.布局城市均为融资环境、创业成本、置业压力三项指标在2015年城市排名TOP20且GDP体量较大城市。

B.布局城市配有众多高校和科研机构等，为创新创投提供人力和智力支持。C．布局城市中，活跃的创业人群年龄结构偏低，创业氛围浓厚，城市创新能力强。D．亟待高科技落地转化推动转型的传统行业城市，如太原、青岛等。E．当地政府对于创业、联合办公行业的政策引导和支持。

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市场定位

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盈利模式

目前，从优客工场的收入来源来看，股权置换、租金仍是其主要盈利模式。由于初创型公司的盈利本身就很少，从中抽到的分红微乎其微，优客工场主要靠的还是租金。除此之外，优客工场也构建服务平台，通过给创业企业提供增值服务获得盈利，但盈利通道有待打开。

☞ 并购整合剑指城市更新

去库存逻辑

收购价值被低估的商业物业，重新定位和改造升级，提升物业价值，在此过程中通过资产证券化退出，盘活存量同时也为企业获取资金进行循环投资。

收购价值被低估的商业物业，通过城市更新盘活存量。近年，部分传统商业项目经营或销售情况每况愈下、甚至持续亏损，而此时，具有专业运营能力与资金优势的综合型商业地产企业、资本抓住机遇，伺机收购并发展壮大，通过城市更新盘活存量。

表：代表企业并购整合发展动向

资料来源：中国指数研究院综合整理

商业物业被收购后，主要有两种运作模式：

第一种，集投资与运营为一体。投资机构同时作为管理运营机构，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。凯德和万科是这种模式的代表。

第二种，投资与运营各尽其能。投资机构作为财务投资人，管理运营则交由专业运营商管理。如当前倡导轻资产运营的万达、大悦城等，则是以专业运营商的身份实现轻资产化。

企业通过并购整合，实现化解商业地产库存，需要的支持工具，即资产证券化。资产证券化可以将沉淀在项目里的巨额资金释放出来，解决企业的资本流动性问题，同时也解决了不良资产的盘活问题。目前，国内正起步的两类商业地产证券化是REITs（权益类证券化）和CMBS（债项类证券化）。短期来看，CMBS能解决商业地产开发商迫在眉睫的资金流动性问题，有助于盘活存量；长远来看，CMBS将会助推REITs落地和发展。目前，中国金茂于2016年8月发行了国内首单CMBS产品（高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划），发行规模约40亿元人民币，票面利率3.3%，此次发行具有该类产品的标杆效应，将开启和加速推动商业地产金融化时代的到来。

☞ 小结

通过政策调控助力库存去化是重要手段。对于增量市场，因城施策，优化供应结构。根据城市不同情况，因地制宜采取措施。对于库存压力大的三四线城市，严控或禁止新增商业用地；对于供需紧张的一二线城市，适当考虑土地供应。对于存量市场，支持待开发用地、已开发商业用房使用性质改变，但对于调整项目界定、土地差价等细化问题，有待政策出台。政策优惠方面，通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低“营改增”增值税税率等优惠政策，降低企业资金压力。

企业思路转变是根本之道。对于企业而言，无论是“商改住”、还是“商改办”，政策只是特定时期助力库存去化的手段，而非解决商业地产去库存的根本之道。简言之，商业地产库存去化的出路还是思维的转变，一方面通过合理定位，业态和功能的合理布局或调整，提升商业地产价值；另一方面通过资产证券化化解大量资金的沉淀，最终实现退出。

第二篇：四大妙招助你当好初中生家长

四大妙招助你当好初中生家长

作为家长，我们要顺应孩子生理和心理的成长，从教育方法、态度、期望值等各方面做出及时的调整。

尊重孩子的独立性

要把孩子当作一个完整的、独立的个体来对待，给孩子一定的“心理空间”。青春期的孩子不会像小时候那样对父母言听计从。家长应尊重孩子的正确意见，有事同他们商量，逐渐给他们更多的独立权利，同时对他们提出更高的要求。但有一点要牢记：家长在某些事情上有“绝对权利”，平等只是相对的，要让孩子知晓不可违反的原则和不可逾越的界限。

理解和倾听孩子的需求

主动倾听孩子，代表着父母的关爱和尊重，孩子也当然愿意聆听父母的看法。倾听中可以帮助孩子分析问题，孩子在倾诉中逐渐明晰自己的问题，最后找出建设性的解决方法，从而让孩子逐步学会自主、负责和独立。有时孩子的问题也不一定能解决，但因为有人接纳、理解他，就能使他消除不安和焦虑。当然，有时初中孩子的观点、判断很可能荒唐甚至违背主流文化。身为家长可以反对，但要告诉孩子您懂得他的想法，明白他的感受。

建立友好的信任关系

初中阶段的孩子情绪容易冲动，在与孩子的交流中，有时由于方法、言辞不当或偏听偏信，导致孩子产生逆反心理，引发抵触情绪并有碍沟通交流。所以，教育孩子宜采取疏导的方法，让孩子把内心的感受和想法说出来。如果发生语言冲突，家长一定要冷静，可以立即采取适当方式主动停止争辩，待双方冷静后，再来开导孩子，效果也会好得多。

适时进行性教育

性的逐渐发育成熟是孩子进入青春期的一个明显标志。如果事前没有充分的思想准备，孩子对生理上的巨大变化会感到紧张、困惑。在恰当的时机，采取适当的方式使孩子懂得一些性知识是必须的。这一时期，孩子的性别意识开始增强，希望了解异性并渴望得到异性的友谊，这是很正常的一种心理现象，也是孩子成长的一种表现。对此家长不必过于敏感、担心，更不能草率地贴上“早恋”的标签。我们要承认中学生异性交往的合法性，创设正常交往的时间和空间，鼓励孩子参加各种集体活动，尽可能保证孩子精神世界的丰富和充实。这样，孩子就能够非常坦然地面对异性的交往，反而不会出现家长惧怕的结果。

既要关心孩子的学业成绩、生活起居，更要关注孩子的内心需要以及品德、行为习惯的培养，为其提供所需要的成长环境，满足他们的需要，使其获得更多的力量与信心。

第三篇：全国房地产去库存背景及政策

全国房地产去库存背景及政策

当前，受到国内外经济环境的影响，我国经济增长逐步放缓。在经济面临转型升级和结构调整的关键时刻，多行业产品积压以及产能过剩，成为制约经济进一步增长的重要因素。对于房地产而言，前几年地方政府在土地财政的影响下大规模地进行开发，但未能有效消化，从而导致市场库存逐步走高，明显阻碍了房地产行业的健康发展。

从房地产去库存的意义来看，主要有以下四点：首先，由于房地产业在我国经济中作为支柱性产业，因此房地产去库存不仅对于房地产业的健康发展有推动作用，而且对于经济稳增长具有重要意义；其次，房地产去库存也有助于地方政府摆脱土地财政依赖，通过转变经济发展方式和创新驱动去拓展新的财政收入来源；再次，房地产去库存也有利于产业的进一步转型；最后，房地产去库存有助于引导房地产回归“居住”功能，对于老百姓居住问题的改善具有积极意义。

一、全国房地产去库存政策脉络

近些年，房地产去库存引起了中央的重视。在2015年底前召开的一系列中央会议上，房地产去库存被多次提及：

2015年11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提到，推进经济结构性改革，要针对突出问题、抓住关键点。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这是中央领导首次提及房地产库存问题。

2015年12月14日，中央政治局会议再次提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

2015年12月18日，中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一，并提出六个方面的工作部署：一要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；二要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；三要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要

出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；四要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；五要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；六要取消过时的限制性措施。

可见，房地产去库存已成为2016年中国经济工作与房地产政策的主要目标。从今年以来国家出台的降房贷首付比例、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策看，无疑也彰显了中央刺激楼市、化解房地产库存的决心。

2月2日，央行、银监会发布房贷新政，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

2月2日，国务院出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出，要加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体，引导企业投资购房用于租赁经营，支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房；健全房地产市场调控机制，调整完善差别化住房信贷政策，发展个人住房贷款保险业务，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平；进一步提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例，鼓励引导农民在中小城市就近购房。

2月19日，财政部、国税总局、住建部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。通知自2016年2月22日起执行。通知指出，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。通知还指出，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。另外，关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房

对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。通知强调，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。

3月5日，李克强总理作两会政府工作报告，其中涉及房地产方面的内容主要是：推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

4月12日，国土资源部发布《国土资源“十三五”规划纲要》提出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。

4月20日，财政部官网公布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》指出，对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安置比例。通过货币化安置，由棚户区改造居民自主到市场上购买安置住房，或者由市县相关部门搭建平台，组织棚户区改造居民采取团购方式购置安置住房，切实化解存量商品住房。

4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议提出，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

二、地方房地产去库存政策的分类与特征

随着2015年底中央经济工作会议的结束，一些地方政府陆续出台了刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存也逐步在各地得到落实。今年以来，截止到4月中旬，全国各地出台的以去库存为目标的刺激型政策主要可归纳为六大类：

1、采取宽松的财政税费政策

多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施，为房企减轻负担，推动市场和企业走出低潮期。列举如下：

重庆市：对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

江西省：全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，具体到南昌市，在市区范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%调整为22%，其他经济适用房、限价房和危改房计税毛利率由7%调整为3%。

辽宁省：降低开发企业未完工开发产品的计税毛利率，将非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。

同时，在房地产需求端，为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施。列举如下：

甘肃省：将住房转让手续费整体下调33%，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。

新疆维吾尔自治区：将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。

2、积极利用公积金杠杆工具

住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。列举如下：

江西省和甘肃省：开始落实公积金贷款全省“一体化”政策。

四川省：与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议，积极推进异地购房。并推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。

湖北省：探索在乡镇建立健全住房公积金制度。

陕西省：活化了公积金的用途，支持职工租房、购房、“养房”提取，允许在公积金所有人同意的条件下直系亲属“互提”，允许职工本人、配偶及直系亲属因重大疾病、家庭困难提取公积金。

3、多举措鼓励支持农民进城购房

去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年的政府工作报告再次强调，要加快农业转移人口市民化，推动农民工在中小城市安家。截止今年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信贷支持等。列举如下：

江西、湖北、四川等省份：逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。

河南省和甘肃省：要求用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。

河南、山东、江苏等省份：通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式，展示出吸引农民工来当地购房的诚意。

广东、湖南、吉林、浙江等省份：多地与当地农行分行展开合作，推出“农民安家贷”产品，可以较为灵活地处理贷款业务。

四川省：专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。

4、推进棚改、商品房回购等工作

不少地区利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。列举如下：

甘肃省：计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购。福建、新疆、湖南等省：要求棚改货币化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通过盘活存量商品房的形式作为保障房，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。

河南省：出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

湖北省：实行“市场租金、分类补贴”，力争通过棚改货币化安置，消化库存商品住房20万套，并坚决打击小产权房的建设和销售，严格规范私人建房。

珠海市：积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，政府按规定给予税费减免等政策支持，多渠道筹集保障性住房房源。

5、实施房地产供给侧改革

鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营等措施，已经逐步在库存量较大的地区出台。列举如下：

山东、海南、辽宁、新疆、江西等省：探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等；还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。

新疆、辽宁、江西等省：鼓励企业通过兼并重组等方式整合资源，提高产业集中度，做大做强。

6、进一步拓展购房群体

北京市：允许港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人在境内工作的，可在北京市购买一套用于自住的住房；境外机构在北京市设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。

沈阳市：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。

海南省：鼓励高知人员购房，并给予补贴，国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年（含）以上社保的，购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。

广东省：允许有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。

第四篇：求职者寻找工作推销自己的四大妙招

求职者寻找工作，施展抱负，若是默默无闻，即使你是身怀绝技的千里马，也只有老死于槽枥之间。当然，推销自己，决不是去阿谀奉承，溜须拍马。而是要善于学习，勤于思考，讲究技巧。

一、下定决心，以柔克刚

求职的人谁都想一举成功，但大多数情况下，并不能如愿，为此求职者应有不怕失败的韧性准备。郑州市一家大电器厂招工，中专生陈昭亮前去应聘，请求随便让他干什么都行。人事部主管见他身材矮小，而学历又较低，不便直说，就回答：“我们现在不缺人，过一个月再说吧！”其实人家是一种推托。没想一月后，陈昭亮真的来了，主管很为难，就推托此事。过了几天陈昭亮再去找他，就这样几次反复，这位主管有些吃不消，便说：“你这不整洁的样子，怎么可以进厂呢？”于是他就去借钱买了新衣，并好好整洁了一番，又去了。对方拿他没办法，但又说：“你不懂电器知识怎么行？”不想两个月后，陈昭亮又来了，并说：我已学了二个月的电器相关知识，你看我哪些方面还不够？我一定认认真真来补！看着这位“挠劲”十足的他，人事主管不得不说：“我做了几十年的招聘工作，头一回碰到像你这样来找工作的，真佩服你有这样好的耐心与韧性。”谢天谢地，他终于感动了这位主管，如愿以偿地进了这家工厂。

二、逆向思维，“丑”中取胜

郑小姐是某财经学院管理系的高才生，但是，因相貌欠佳，找工作时总过不了面试关。

经历了一次又一次的打击，郑小姐几乎不相信所有的招聘广告，她决定主动上门专挑大公司推销自己。她走进一家化妆品公司，老总静静地听她“卖嘴皮”，她从“永芳”、“紫罗兰”等外国化妆品公司的成功之道说到国内“雅芳”、“霞飞”的推销妙技，侃侃道来，顺理成章，逻辑缜密。这位老总很兴奋，亲切地说：“小姐，恕我直言，化妆品广告很大程度上是美人的广告？？？外观很重要。”郑小姐毫不自惭，她迎着老总的目光大胆进言：“美人可以说这张脸是用了你们的面霜的结果，丑女则可以说这张脸是没有用你们的面霜所至，殊途同归，你不认为后者更高明吗？”老总写了张纸条递给她：“你去人事科报个到，先搞推销，试用你3个月。”郑小姐十分珍惜来之不易的工作，满腔热情地投入工作中，一个月下来，业绩显著，她现在已是该公司的副总经理。“在市场经济上，一个连自己都推销不出去的人，别人是不会聘你搞推销的。一个各方面素质都比较优秀的人，更应该学会推销自己。”

三、研究对方，面陈其“过”

通常情况下，参加求职应试的人总要说些恭维话，以引起对方的好感而求到职位，但一味说好话也未必能打动人。指出对方不足之处，并令对方心服口服，常常也能达到求职目的。当然前提是你必须潜心地研究对方，找出对方真正的“过”处。

上海交通大学数学系的一位女毕业生，在参加宝洁公司主考官主持的最后一轮面试时，大胆指出该公司的不足，并用国外事例佐证，使对方不得不折服，结果她被首选聘用。

面陈其“过”，之所以能胜于别的应聘者，不仅是因为技巧新，由“贴金”变“责难”而且表明：1.你已经在关心与研究该单位，并探索于该单位未来的发展；2.你想到该单位工作的态度是十分认真的，目标专一，而不是抱着“进了再说，不行拉倒”的心态随便试试看的。另外你说得令人信服，还表明你研究之深，水平之高。这些都有助于你应聘获得成功。

但你应该注意的问题是面陈“过”，态度必须诚恳，着眼于使对方做得更好，具有建设性，且实事求是，说到点子上，具有可行性。

四、未聘先评，“方案”敲门

一著名外资企业，欲招聘高层管理人员，丰厚的薪水、优越的待遇吸引了众多人士前来应聘，其中不乏博士、硕士，也有原本就是外企员工的。但令大家意想不到的是，最后胜出的却是一位只有大专学历、也从来没有外企工作经历的“无名小卒”。在谈到何以制胜时，这位先生道出了他的“法宝”：“这家公司招聘广告一登出来的时候，我就着手对该公司所有的产品做细致的市场调查，从市场份额、产

品到竞争对手等各方面的情况我都了解得清清楚楚，因而提出的建议和制定的规划也是最切实可行的。它没请我，我就已为它工作了，它不请我又请谁呢？”这位先生的求职思路，是值得借鉴的。作为用人单位，它最希望的就是招聘到的人能实实在在解决问题，能出色地胜任本职工作，它不需要更多的高深理论，也不需要夸夸其谈。学历也罢，工作经验也罢，都只不过从侧面证明你有这个能力，但都不如直接拿出实实在在的方案来。在应聘前下番功夫做番调查，对公司的情况有所了解，然后对症下药提出切实可行的解决方案，最能获得应聘单位的“芳心”。其次，没来单位就已开始“工作”了，很容易获得应聘单位的好感，他知道你是真心的、忠诚的，在情感的天平上无疑会倾向于你。

第五篇：初中班主任赢得家长信任四大妙招1

初中班主任赢得家长信任四大妙招

武鸣县甘圩镇中心学校 陆凤琴

内容摘要：

在哪类班主任最赢得家长信任这一问题上。大部分人认为：哪个班主任带的毕业班考上重点高中人数最多，哪个班主任就赢得家长的信任。但作者认为：帮助学生提高学科成绩，为学校中考升学率做特殊贡献，仅是班主任赢得家长信任其中一个方面。要赢得家长信任，作为班主任不仅要有能力帮助他们孩子提高学科成绩，还要有能力教给他们孩子“做人道理”的本事，这是作者从事20年班主任工作总结出赢得家长信任妙招。为了让家长更满意，最近，我在推行并不断完善班级管理激励机制，这将大大激发学生学习及开展班级各项有益活动的积极性，这对办好家长满意、家长放心的学校将有更大的推动作用。关键词：

初中班主任 赢得 信任 妙招

班主任是班级的教育者和组织者，是对一个教学班的学生全面负责的教师，是学校领导进行教导工作的得力助手。班主任对一个班集体的发展起主导作用。家长则是学校教育工作的积极支持者，只有家庭、社会、和学各方面因素相互配合、统一步调，形成一股统一的教育力量，才能使孩子健康成长，成为社会有用的人才。我认为哪个班主任注意在赢得家长信任这一方面下功夫，哪个班主任管理的班级班风、学风转变得特快。

这几年来，有不少家长到学校来找学校领导要求把自己子女分到我所任管的班级就读。开始不知情的老师或领导总认为：这是这几年我所带的毕业班考上重点高中人数是学校之最所带来的魅力。但我认为帮助学生提高学科成绩，为学校中考升学率做特殊贡献，仅是班主任赢得家长信任其中一个原因。家长之所以如此信任我，并愿意把自己子女交给我管教，其原因不外乎有两个：

一、家长们认为我班主任工作责任心强；

二、家长认为我不仅有能力帮助他们孩子提高学科成绩，还有能力 教给他们孩子“做人”的能力。特别是：有教会学生“做人道理”的本事，是班主任赢得家长信任的根本。从事班主任工作20年来，我始终扎实开展以下工作：

一、注意为学生营造一个安静、舒适的学习、生活环境。素质教育的今天，人人上初中就读，家长都希望自己 子女不能“成才”，也要“成人”。最低的要求是：子女能顺利读完九年义务教育。如果班级纪律差，学生厌倦学习，造成辍学是家长最大的麻烦。特别，我所在的学校大部分家长都去外地打工，班上28%的学生是留守学生，每每学生遇到麻烦的事很难联系上家长。在这样情况下，我主要从养成教育开始，培养学生有自己管理自己的能力：

（1）把午、晚休纪律当做班主任头等大事来抓。以前这些来自五湖四海的学生从来没有午休的习惯，要让他们尽快适应初中生活，开学后我用6周的时间重点抓宿舍纪律的整顿。先告诉他们：什么时候是值日生搞卫生的时间;什么时候是大家做好休息准备的时间;什么时候是停止讲话的时间；宿舍出现突发事件处理的方法等等，然后用各种方法不断强化他们养成按时间休息的习惯。例如，经常在学生已经睡后一个钟头深入学生宿舍检查学生作息的情况，发现没有按要求作息的，立即耐心与他们讲清作息与学习效率的关系，让学生明白：不懂得休息，也不会学习的道理。由于我狠抓学生作息时间的管理，每批学生都能在我接管后第三个月自觉地遵守作息纪律，每周都能听到值日的老师这样评价语言：陆凤琴老师管的班级就是不一样，学生作息不用老师到位督促都能自觉安静。

（2）加强自习节管理。每接管一个新班级，我在整顿宿舍纪律基本见效后，接着要做的就是加强自习节纪律的管理。首先，我交给学生科学安排自习节的方法，跟学生讲清自习节的意义；然后我就培养班上12个同学作为轮流管理作业节及晚自修纪律的骨干，制定他们管理班级纪律的措施，每天都深入班级了解管理纪律的同学遇到什么需要帮助解决的问题，发现管理纪律同学犯难的问题，我一定立即帮助解决，让管理纪律的同学乐意为班级做事；最后我为了达到共同监督的目的，每天我都让管纪律的同学用作业节前五分钟到讲台小结当天班级学生纪律表现情况，表扬好同学，批评帮助违纪同学；为了达到批评与自我批评，每周班会课，我都安排五分钟时间让每个学生反省自己或检举别人好坏各三点，共性的问题，我当晚在班上表扬或批评，属于个别犯得错误，我将一一以座谈的形式帮助学生认识不足并给他们提出改正不足的办法，之后并每天关注他们改正缺点情况，一但发现他们已经改正缺点，我一定不会忘记大张旗鼓在班级表扬他们进步之快。因此，一般接班还不到半个学期，学生已养成自己管理自己的习惯，值日老师常常说，陆凤琴老师管理的班级学生最听话，自习节没有老师在场都很安静。家长们听到这样消息都直夸我管理班级有方，放心地出远门打工了。

二、注意帮助学生纠正不良行为习惯，在教会学生“做人”方面下功夫，让家长感到自己的孩子在不断进步。

（1）教会学生走路。走路的样子直接影响到每个人的形象。为了规范学生的形象，我在接管新班级的第一周班会课我着重示范几种走路的方式：昂首挺胸的走路及充满自信的走路；手搭肩膀的走路；拖鞋子的走路；一边走一边东张西望的走路；开饭时一边不顾一切的往前冲碰倒了一个同学；大摇大摆的走到草坪„„示范完后我请几个同学讲那种走法最好，哪种走法最不符合中学生举止，随后一一给学生讲解各种走路的好处或害处。平常经常提醒学生自信的走路，见到学生弯着腰走路或站着，我就友善地给予提醒，所以，我任教的学生一般都能够走路充满自信，没有弯腰走路的现象。这一点让家长很满意，家长会上经常得到家长的肯定。

（2）教会学生文明做人。文明做人是中学生守则规范之一。面对很多学生不会跟长辈打招呼或不会与长辈打呼方式欠佳的问题。我每接管新班级都必须利用两节以上的班会课专门讲解一下问题：进老师房间或办公室怎么做；路上遇到领导或老师（工友、家长）怎样打招呼；放学回家见到父母、爷爷、奶奶„„邻居应如何招呼；离开家准备回校如何与家人告别；了解到周围人有困难如何说话等。由于我很注重从生活细节上引导学生做文明人，所以，好多家长经常在学生的素质报告册家长意见栏写道：“我的孩子上初中后懂得跟父母打招呼了，做事也有分寸多了，谢谢您班主任。”

（3）教会学生养成卫生习惯。一屋不扫，何以扫天下。接管新班级，我总看见学生扫教室、宿舍、清洁责任区一点不干净，开始我和其他班主任一样总以为学生工作责任心太差，但我认真观察后发现大多数学生不会拿扫把，更谈不上懂得什么叫扫干净。对此，我并不奇怪，在班会课上，我讲解并示范扫地动作，并让一个一个学生到讲台练习拿扫把并示范扫地，直到每个同学基本掌握扫地动作要领我才下课。随后，我还连续两周时间深入到宿舍、清洁区一一指导，并让学生清楚扫地干净的标准。磨刀不误砍柴时，经过一个月后，我所管的班级学生每天无论是宿舍、教室还是清洁区都扫得最干净、最快，男女宿舍常常评上“洁美宿舍”，早上进教室学习最快的也是我们班的学生。家长们看见孩子懂得周末把家里打扫得干干净净，心里不知有多感激我这个班主任。

（4）教会学生诚实做人。由于初中学生刚换新环境，学校的日常行为规范仍不熟识，难免犯些错误，在教育学生时只要学生能承认错误，我一般不追究责任，并告诉学生“骗人”的危害性。由此，学生犯了错误都能诚恳地说出事情的原委，班主任相信学生，学生家长支持班主任工作，班主任开展工作得心应手。

除此以外，我还不会忘记教会学生多为别人做事的道理，让学生在校多为班级或老师做事，在家乐意为父母做力所能及的家务；我也不会忘记教会学生做一个懂得感恩的人，我曾两次获得“市级优秀班主任”称号，获得荣誉证书当天，我去街上给每个学生、每个科任老师及学校领导各买一个苹果，当天吃上我买的苹果的人都不约而同地问我：这是什么果，我充满感激地说：“这是感恩果，吃吧，谢谢大家平时对我的工作地支持”。从此，每逢佳节放假大部分学生都借着手机发短信给我节日问候，前年我因病住院，住院的一个星期里，每一天都有学生用学校的公用电话问我的病情，要求我好好养病，出院后，班长还带着全班同学捐献的69元钱到我家来探望我，我当时感谢他们感恩之心，说道“你们的心意我全领了，但你们的钱我不能领，这钱就算班主任给你们买九桶纯净矿泉水吧。”事后，学生更名事理了，出于感谢家长教出这样好子女，这几年来，每年的除夕，我都不会忘记给班上所有同学的家长发祝福短信，家长们也一一给我发了祝福短信，得到家长的信赖，我开展班级工作连年旗开得胜。

三、班主任工作责任心强，一发现问题就及时解决，让学生安心学习，让家长放心在做生意。

班里大事小事算起来不少于10件，但作为班主任的我即便吃不上饭也从耽搁班级工作，并做到在第一时间解决。例如，又一次，我接到一个刚上初中不到一个月的学生家长给我一个电话，电话中说，我孩子从小学身体就很不好，可是上初中后他的饭菜经常被宿舍里几个高个子的同学抢吃，本来想去学校跟您反映这个情况，可是，我现在是在外县打工加上我孩子一再叮嘱我不要跟老师讲这事，说是怕以后惹上什么麻烦，只是我放心不下，才跟您说说。知情后，我在当天午饭深入到男生宿舍，说是看看他们的饭菜好不好吃，够不够吃，假如不够吃的邀请他们到我家吃，千万不要不够吃抢别的同学吃，当时我故意拍了拍几个高个子的同学问问，他们说我们吃自己的还没吃完，哪还需要去抢别人的，再说吃不够还有班主任为我们煮呢。而那位小同学默契地说，吃不够有班主任煮，同学们不会乱来的，请班主任放心。事后一个星期周六晚我又接到那个学生的家长的电话，电话一接通，他就大声地说了不少感谢的话，说什么，我孩子已经不再受人欺负了，谢谢班主任，要不是您当主任，我可又要跑一趟了。从此，那个学生有什么心里话也喜欢跟我说了，他的学习也认真多了。平常偶有同学生活用品不见，我从不怠慢，学生一来回报，我就会尽力而为地为他们找回来，找不回来的，我都会 诚心地向学生或学生家长道歉。现在好多家长身上都有手机，他们要求班主任有事打电话给他们，但如果学生犯得是小错误，我一般不随便往家长打电话，即便是学生生病住院，我一般也是把学生送到医院办好一切手续才通知家长。不过。如果学生有进步我从来不忘记向家长报喜。所以，许多到外地打工的家长经常给我电话说，把孩子交给我最放心。这是我当班主任最自豪的地方。

四、喜欢跟家长拉家常，了解学生底细，方便开展引导工作。

记得有位定力村的家长跟我说这么一句话：你跟我们这帮农民的谈得来，交子女给你管，容易了解子女情况，有利引导孩子成长。平常无论在校内还是在校外，我都主动与家长聊学校情况，帮助家长了解学校成绩及不足，帮助家长了解学校各种规章制度，正确引导子女严格遵守学校规章制度。也促进我开展教育、教育工作。

从教20年来，我注重在赢得家长方面下功夫，从而一直赢得家长的信任及学生的爱戴，得到同行们的敬佩。为了让家长更满意，最近，我在努力探索管理班级的一系列方案，比如，班级管理激励机制的推行及不断完善，将大大激发学生学习及开展班级各项有益活动的积极性，这对办好家长满意、家长放心的学校将有很大的推动作用，让我们一起努力做个家长信得过，社会满意的初中班主任。