城市综合体弱电方案[5篇材料]

第一篇：城市综合体弱电方案

石榴庄住宅小区西区项目弱电工程

技术标

招标编号：SL-SLZ-ZB14-049

投标人：北京奥特维科技有限公司 地

址：北京市朝阳区酒仙桥北路乙7号

目录

1.项目简介........................................................................................5 1.1 项目概述.......................................................................................5 2.设计依据........................................................................................5 3.总体方案设计内容..........................................................................6 3.1 智能化子系统的组成.....................................................................6 3.2 智能化子系统内容介绍.................................................................7 3.2.1 智能办公控制系统.................................................................7 3.2.2 综合布线系统（含计算机网络系统）...................................12 3.2.3 卫星及有线电视系统...........................................................34 3.2.4 无线对讲系统.....................................................................37 3.2.5 信息发布系统.....................................................................46 3.2.6 远程视频会议系统...............................................................54 3.2.7 视频监控系统.....................................................................59 3.2.8 视频远传系统.....................................................................82 3.2.9 防盗报警系统.....................................................................97 3.2.10 无线巡更系统..................................................................106 3.2.11 门禁控制系统....................................................................110 3.2.12 一卡通系统.......................................................................119 3.2.13 背景音乐系统..................................................................126 3.2.14 多表远传系统..................................................................133 1

3.2.15 机房工程.........................................................................139 3.2.16 接地................................................................................149 3.2.17 线缆、线槽及布线规格....................................................149 3.2.18 涂油饰面.........................................................................159 4.施工组织设计..............................................................................162 4.1 工程概况及进度计划保证措施...................................................162 4.1.1 工程概况............................................................................162 4.1.2 施工进度计划保障措施......................................................162 4.2 项目经理部管理架构................................................................165 4.2.1 施工组织流程图.................................................................165 4.2.2 施工组织过程...................................................................166 4.2.3 施工组织结构图................................................................169 4.2.4 项目经理及主要技术人员资质...........................................170 4.2.5 质量保证体系...................................................................192 4.2.6 设计质量保证流程.............................................................193 4.2.7 工程质量检查、验收程序..................................................194 4.2.8 对供货商过程控制和记录..................................................195 4.3 施工组织与管理工作方案..........................................................197 4.3.1 技术管理...........................................................................197 4.3.2 主要施工技术措施.............................................................197 4.4 施工部署及各分项工程施工方案...............................................198 4.4.1 主要施工方法....................................................................198

4.4.2 施工方法及工序................................................................198 4.5 对服从总包管理的认识和配合方案............................................224 4.5.1 与其他智能化子系统承包单位的管理界面和责任的划分......224 4.5.2 与土建工程承包单位的管理界面和责任的划分...................224 4.5.3 与机电设备安装单位的管理界面和责任的划分...................225 4.5.4 与装修单位的管理界面和责任的划分.................................225 4.5.5 与监理的管理界面和责任的划分........................................226 4.6 安全生产、安全防护和安全保卫措施和方案..............................226 4.6.1 安全保证体系....................................................................227 4.6.2 安全细则..........................................................................228 4.6.3 现场消防安全措施.............................................................230 4.7 文明施工措施和方案................................................................230 4.7.1 卫生管理...........................................................................230 4.7.2 污染控制..........................................................................231 4.7.3 场容场貌管理...................................................................231 4.7.4 临时道路管理...................................................................232 4.7.5 材料堆放管理...................................................................232 4.7.6 施工人员的管理................................................................233 4.8 冬季和雨季施工措施................................................................234 4.8.1 实施要点...........................................................................234 4.8.2 施工注意事项...................................................................234 4.9 成品保护的管理措施和工程保修阶段的服务承诺.......................235

4.9.1 半成品、成品保护措施......................................................235 4.9.2 售后服务和系统维护.........................................................238 4.10 竣工验收和工程收尾阶段的管理措施.......................................241 4.10.1 验收标准..........................................................................241 4.10.2 验收机构组成..................................................................242 4.10.3 验收流程.........................................................................242 4.11 本分包工程实施过程中的风险分析和应急预案..........................244 4.12 售后服务措施.........................................................................245 4.12.1 工程服务职责...................................................................245 4.12.2 工程保修服务..................................................................245 4.12.3 工程回访服务..................................................................246 4.12.4 建立客户和工程服务挡案.................................................247 4.13 人员培训................................................................................247 4.13.1 物业管理中心技术人员的培训...........................................247 4.13.2 操作、维修人员的培训....................................................248 4.13.3 制定“人员培训”计划....................................................248

1.项目简介

1.1 项目概述

本工程为商业综合体项目，整个项目总用地面积45798平方米，其中建设用地面积28640平方米，代征道路用地面积17158平方米，建筑控制规模63000平方米（为地上建筑规模），建筑控制高度80米，容积率≤2.2，绿化率30%。总建筑面积114946.80平方米，由三个子项组成，分别为1#楼、2#楼和3#楼，其中1#楼地上面积17231.11平方米、2#楼地上面积22894.34平方米、商业面积22874.55平方米；地下建筑面积共51946.80平方米。1#楼地下三层，地上十八层，地上一、三层为出租商业，二、四层为设备层，五至十八层以及一层大堂为业主自用。2#楼地下三层，地上二十层，地上一、三层为出租商业，二、四层为设备层，五至九层、十一至二十层为业主出租办公楼，十层为业主自用办公层。3#楼为商业裙楼，地下三层，地上四层，其中地上一、三层为出租商业，二、四层为设备层。3#楼为A1至A12共十二个楼，B1至B10共十个楼。

2.设计依据

a.《智能建筑设计标准》 GB/T 50314-2006 b.《建筑智能化系统设计技术规程》 DBJ01-615-2003 c.《民用建筑电气设计规范》 JGJ 16-2008 d.《综合布线系统工程设计规范》 GB 50311-2007 e.《安全防范工程技术规范》 GB 50348-2004 f.《视频安防监控系统工程设计规范》 GB 50395-2007 g.《入侵报警系统工程设计规范》 GB 50394-2007 h.《出入口控制系统工程设计规范》 GB 50396-2007 i.《有线电视系统工程技术规范》 GB 50200-1994 j.《建筑物防雷设计规范》 GB 50057-2010 k.《建筑物电子信息系统防雷技术规范》 GB 50343-2012 l.《电子信息系统机房设计规范》 GB 50174-2008 m.其它有关现行国家标准、行业标准以及地方标准

3.总体方案设计内容

3.1 智能化子系统的组成

根据招标文件及图纸要求我们对石榴庄住宅小区项目弱电系统做了如下设计：

1#楼设计内容 • 智能办公控制系统

• 综合布线系统（含计算机网络系统）• 卫星及有线电视系统 • 无线对讲系统 • 信息发布系统 • 远程视频会议系统 • 视频监控系统 • 视频远传系统 • 防盗报警系统 • 无线巡更系统 • 门禁控制系统 • 一卡通系统 • 背景音乐系统 • 多表远传系统 • 机房工程 2#、3#楼设计内容 • 综合布线系统 • 卫星及有线电视系统 • 无线对讲系统 • 信息发布系统 • 视频监控系统 • 防盗报警系统 • 无线巡更系统 • 门禁控制系统

• 一卡通系统 • 背景音乐系统 • 多表远传系统 • 机房工程

3.2 智能化子系统内容介绍

这部分是设计的实质性内容，需要根据不同的子系统作详细介绍，主要有以下智能化子系统。

3.2.1 智能办公控制系统

本系统是利用计算机控制、通讯、管理等技术，以智能中控主机为核心，采用国际领先的组网技术，将智能照明系统、智能安防系统智能影音系统、智能门窗系统以及其它远程控制系统，组成通讯组网，基于房间内的控制模块构成的专用网络，可对房间内的空调、灯光、音响、矩阵、窗帘、会议等设备进行智能化管理与控制。

3.2.1.1 系统说明 3.2.1.1.1 总体设计原则

A.本系统设计范围为1#楼十八层办公室。

B.本系统是利用计算机控制、通讯、管理等技术，基于房间内的控制模块构成的专用网络，可对房间内的空调、灯光、音响、矩阵、窗帘、会议等设备进行智能化管理与控制。

C.本系统须具有配套管理软件。

D.系统采用以太网总线的形式进行布线连接。3.2.1.1.2 系统基本组成

本系统由控制主机、矩阵、70寸LED触控电视、远程会议主机、蓝光播放器、无线触摸屏等设备组成。

联网后系统需满足：通过无线触摸屏可实现相关设备的联动控制。如触控会议模式按键后，室内显示设备与视频信号会自动打开并调整至会议状态，音响设备会自动打开并调整至待机状态，窗帘会自动闭合等。

3.2.1.1.3 系统功能

系统应为先进、成熟的控制系统。

系统可以将分布在现场的控制器联接起来，共同完成集中管理和本地控制。系统应易于扩展。

系统的每个输入/输出单元都应能存储系统状态和控制指令，停电后不应丢失数据，在恢复供电后，系统能根据预设记忆参数，自动恢复停电前状态。

控制回路与负载回路应分离，控制面板的电压为低电压，以确保人身安全。主要功能包括：

A.室内灯光、电视机电源控制功能。B.空调控制功能。C.灯光总控功能。

D.室内音箱电源控制功能与音量的调节。E.室内窗帘的开度调节。

F.远程会议系统的电源控制功能以及切换功能。G.联网功能。3.2.1.1.4 照明系统控制

触摸屏控制终端可实时对室内部分灯光的通断及亮度进行调节，场景模式应包括工作模式、阅读模式、会议模式、休息模式等。

灯光控制功能主要实现下面二种功能：正常的开关控制以及场景控制。通过对现场分散布置的开关面板的编程，可实现不同控制效果。

每个回路继电器容量至少为10A，继电器/接触器等部件可靠使用时间不应低于八万小时。3.2.1.1.5 空调系统控制

触摸屏控制终端可实时显示空调状态，可显示当前温度、风机三速状态，并可通过触摸屏控制终端实现对上述状态的控制。3.2.1.1.6 窗帘控制

触摸屏控制终端可对室内窗帘的开度进行自由调节。3.2.1.1.7 音箱及矩阵控制

触摸屏控制终端可对室内音箱的音量以及播放模式进行调节与选择；可对视

频信号、VGA信号等信号源进行随意切换与控制。3.2.1.1.8 远程视频会议系统控制

触摸屏控制终端可开启/关闭室内会议系统。3.2.1.1.9 显示系统控制

触摸屏控制终端可开启/关闭室内70寸LED触控电视。3.2.1.2 系统设备

3.2.1.2.1 系统主要设备须包括：

A.控制主机 B.矩阵

C.70寸LED触控电视 D.音箱 E.无线触摸屏 F.蓝光播放器 3.2.1.2.2 系统设备要求

设备应按本技术规格书及国家和当地规定的标准和规范进行设计和制造。若在设计和制造中应用的某项标准或规范在本技术规范书中没有规定，则投标人应详细说明其所采用的标准和规范，并提供该标准或规范的完整中文原件给业主方。只有当其采用的标准和规范是国际公认的、惯用的，且等于或优于本技术规格书的要求时，此标准或规范才能为业主方所接受。3.2.1.2.3 系统硬件要求

A.开关控制设备应符合以下电气规范：污垢等级（根据IEC664-1）:2；防护等级（根据EN 60529）：IP 20；过电压等级（根据IEC664-1）：Ⅲ。

B.调光、控制设备应具备短路保护、过压保护和过热保护功能。C.控制回路应与负载分离，控制回路的工作电压为安全电压，即使开关面板意外漏电，也能确保人身安全。

D.应能通过计算机实现遥控、定时、实时监控等复杂的功能。E.控制回路总数具有扩展功能。

F.控制面板可实现开关、调光等功能，为标准86底盒安装。

G.调光输出为无级调光（即可作0~100%连续调光），同时调光时间长短也

可作任意设定。调光模块能够满足荧光灯、白炽灯、卤素灯和冷光源节能灯等各种灯光的要求，调光功率应能够满足项目要求。

H.灯光的亮度调节必须为连续和线形变化，有多种电流等级。

I.系统具备日光灯调光功能，能对1-10V的模拟调光整流器进行调光控制。J.调光模块应具有自身散热功能，具有良好的温度适应性能，无需强迫风冷。调光模块自身具有过温、过流保护。

K.设备工作电压范围：192~264V；频率范围：47~63Hz。

L.用于控制回路灯光的开关，应有多种电流等级、多种型号模块供选择。M.继电器模块具备开关状态显示，并且具有强制开关按键。

N.继电器模块应为35mm轨道安装，继电器模块尺寸与微型断路器尺寸相似，便于配电箱统一安装。

O.继电器工作电压范围：192~264V；频率范围：47~63Hz；电气机械寿命：60000次循环。

P.至少具备提供16种灯光场景的能力。场景渐变时间任意、连续、可调，时间范围从0秒~1小时。

Q.为保证安全，调光模块应采用机械气隙关断方式关闭灯光。

R.控制面板外形美观、设计高雅，应能提供多种材质、颜色、样式、功能的控制面板以适应不同控制及装修风格的要求。

S.所设置的主要调光参数均可记忆保存，时间可长达十年以上。3.2.1.2.4 设备选型

U-空间的19英寸机架安装

     

8路每路10A 共80A

支持120至240伏50/60赫兹 覆盖输入 Cresnet通信 通过前面板或软件进行设置 占用9个标准导轨安装模块宽度

规格：94.2mm（高）x159mm（宽）x59.5（深）

3.2.2 综合布线系统（含计算机网络系统）

现代的写字楼及综合办公楼,其楼内信息传输通道系统（布线系统）已不仅仅要求能支持一般的语音传输,还应能够支持多种计算机网络协议及多种厂商设备的信息互连,可适应各种灵活的，容错的组网方案.因此一套开放的，能全面支持各种系统应用如通信网络中心,数据处理中心，中央空调，电梯，照明，给排水的系统控制和计费等及可靠性高的，实用性强,易于管理，具有先进性的综合布线系统，对于现代化办公大楼是必不可少的。

对于一幢现代化的大楼的管理,其运行费用主要来自通信系统和进行智能调控的弱电设备的使用上,如通信网络中心，数据处理中心，呼叫中心，中央空调，电梯，照明，给排水系统的控制和计费等。而一切计算机系统及智能设备的相互通信都是以在在综合布线系统为基础的。如何能使大厦在使用前就降低３０％的施工费用及日后维护费用呢?这便是结构化综合布线系统的功用了。

建筑物综合布线系统由各种系列的部件组成,包括传输介质(含铜缆或光缆)，电路管理硬件(交叉连接区域和连接面板)，连接器，插座，适配器，传输电子设备(调制解调器，网络中心单元，收发器等),电气保护装置(电浪涌保护器)以及支持的硬件(安装和管理系统的各类工具)。

大楼综合布线系统能支持多种不同的应用环境,即它的所有信息插座能由它所支持的不同种类的设备共享,这就是说同一标准信息插座,可方便地通过跳线定义后即可接插不同通讯协议不同种类的信息设备。

结构化综合布线系统是在传统布线方法上的一次重大革新,其线缆的传输能力百倍于旧的传输线缆，接口模式已成为国际通用的标准,并把旧的各种标准兼容在内.因此用户无需担心目前和日后的系统应用和升级能力，它采取了模块化结构，配置灵活，设备搬迁，扩充都非常方便，从根本上改变了以往建筑物布线的死板，混乱，复杂的状况。

综合布线系统一般由六个独立的子系统组成，采用星型结构布放线缆，可使任何一个子系统独立的进入综合布线系统中，其六个子系统分别为：工作区子系统(Work Location)，水平子系统(Horizontal)，管理区子系统(Administration)，干线子系统(Backbone)，设备间子系统(Eqiupment)，建筑群子系统(Campus)等。

综合布线系统结构图如下：

1.工作区子系统

工作区子系统由终端设备连接到信息插座之间的设备组成。包括：信息插座、插座盒、连接跳线和适配器组成。

2.水平区子系统

水平区子系统应由工作区用的信息插座，楼层分配线设备至信息插座的水平电缆、楼层配线设备和跳线等组成。一般情况，水平电缆应采用4对双绞线电缆。在水平子系统有高速率应用的场合，应采用光缆，即光纤到桌面。

水平子系统根据整个综合布线系统的要求，应在二级交接间、交接间或设备间的配线设备上进行连接，以构成电话、数据、电视系统和监视系统，并方便地进行管理。

3.管理子系统

管理子系统设置在楼层分配线设备的房间内。管理间子系统应由交接间的配线设备，输入/输出设备等组成，也可应用于设备间子系统中。管理子系统应采用单点管理双交接。交接场的结构取决于工作区、综合布线系统规模和选用的硬件。在管理规模大、复杂、有二级交接间时，才设置双点管理双交接。在管理点，应根据应用环境用标记插入条来标出各个端接场。

4.垂直干线子系统

通常是由主设备间（如计算机房、程控交换机房）提供建筑中最重要的铜线或光纤线主干线路,是整个大楼的信息交通枢纽。一般它提供位于不同楼层的设备间和布线框间的多条联接路径，也可连接单层楼的大片地区。

5.设备间子系统

设备间是在每一幢大楼的适当地点设置进线设备，进行网络管理以及管理人员值班的场所。设备间子系统应由综合布线系统的建筑物进线设备、电话、数据、计算机等各种主机设备及其保安配线设备等组成。

6.建筑群子系统

建筑群子系统将一栋建筑的线缆延伸到建筑群内的其它建筑的通信设备和设施。它包括铜线、光纤、以及防止其它建筑的电缆的浪涌电压进入本建筑的保护设备。

本系统采用光纤加双绞铜缆布线，集语音、数据、文字、图像于一体，可满足高速数据传输的发展要求。

计算机网络系统就是利用通信设备和线路将地理位置不同、功能独立的多个计算机系统互联起来，以功能完善的网络软件实现网络中资源共享和信息传递的系统。通过计算机的互联，实现计算机之间的通信，从而实现计算机系统之间的信息、软件和设备资源的共享以及协同工作等功能，其本质特征在于提供计算机之间的各类资源的高度共享，实现便捷地交流信息和交换思想。

计算机网络系统的特点

计算机 网络系统是由网络硬件和网络软件组成的。在 网络系统中，硬件的选择对网络起着决定的作用，而网络软件则是挖掘 网络潜力的工具。

① 计算机 网络建立的主要目的是实现计算机资源的共享。计算机资源主要是指计算机 硬件、软件与数据。

②互连的 计算机是分布在不同的地理位置的多台独立的“自治计算机”。连网的 计算机既可以为本地用户提供服务，也可以为远程用户提供 网络服务。

③连网 计算机之间遵循共同的 网络协议。计算机网络的功能：

（1）资源共享：

资源共享是基于 网络的资源分享，是众多的网络爱好者不求利益，把自己收集的一些通过一些平台共享给大家，但是随着网络和 经济社会的发展资源共享在社会中也暴露出了一些问题。

1、数据和 应用程序的共享。

1.1 打印共享 局域网内建立一台 打印服务器，可以为局域网所有用户提供打印服务。

1.2 邮件功能 邮件服务器可以为企业内部所有员工提供基于用户名的邮件转发、分发、抄送等服务，并且可以在服务器上完成方便的管理、备 份、删除、收回、恢复等工作。

1.3 网络聊天最常见的便是Whiteboard, Netmeeting, WebEx等 应用程序，可以实时、快速的实现位于不同物理位置的用户之间的语音、视频交流。

1.4 实时消息例如Yahoo IM、MSN等 应用程序，可以实现 局域网、互联网范围内的消息转发。

1.5 数据库 数据库服务器是企业 局域网内部重要的组成部分，可以实现数据共享、减少冗余度、集中存储和管理、可维护性和安全性等功能。

2、网络存储常见的便是文件共享服务，采用FTP和TFTP服务，使用户能够在 工作组计算机上方便而安全的访问共享服务器上的资源，而且ftp资源大多是免费的。

3、资源备份随着 网络攻击和病毒的发展，资源备份也成为了资源共享当中不可或缺的一部分，现代企业大都采取实时高效的资源 备份方式，以便在网络崩溃的时候能够最大限度的保护公司信息，以及在 灾难恢复的时候起到最大的作用。

4、人脉关系：包括客户资源、能力资源等一些可以相互应用的到的。

5、设备。（2）数据通信：

数据通信是通信技术和 计算机技术相结合而产生的一种新的通信方式。要在两地间传输信息必须有传输信道，根据传输媒体的不同，有有线数据通信与无线数据通信之分。但它们都是通过传输信道将 数据终端与计算机联结起来，而 15

使不同地点的数据终端实现软、硬件和信息资源的共享。

（3）远程传输（4）集中管理: 集中管理”不等于“集权管理”。集中管理根本上是信息的集中，处理权仍在不同的利益团体。其效果和用一个遥控器管理家中所有电器一样简单，可大大简化管理员的管理工作。

集中管理是基于实现集团管理方面的需要，统一报告制度、统一管理制度的一种信息采集的新的管理理念和模式。集中管理的基础是信息集中，实现集团信息的集中监控，达到企业集团成员之间资源共享、合作共赢、共同发展。

要实现集中管理必须认真分析企业集团当前存在的问题，明确需要解决的关键问题，然后制定符合本企业集团需要的目标。

集中管理是是基于网络环境下实现集团财务统一核算制度、统一报告制度和统一管理制度的一种新的管理理念和模式，指集团公司所属各单位的财务情况全部纳入到母公司的核算和管理之中，所属单位只有进行日常决策的权利和执行集团公司的各项政策的义务，其实施的对象是集团公司的所属单位，包括会计集中核算、财务集中控制和财务集中决策。

（5）实现 分布式处理: 分布式处理系统与并行处理系统都是计算机体系结构中的两类。并行处理系统是利用多个功能部件或多个 处理机同时工作来提高系统性能或可靠性的 计算机系统，这种系统至少包含指令级或指令级以上的并行。并行处理系统的研究与发展涉及计算理论，算法，体系结构，软硬件多个方面，但它与分布式处理系统有密切的关系，随着通信技术的发展，两者的界限越来越模糊。广义上说分布式处理也可以认为是一种 并行处理形式。而分布式处理系统将不同地点的或具有不同功能的或拥有不同数据的多台计算机用通信网络连接起来，在 控制系统的统一管理控制下，协调地完成 信息处理任务的 计算机系统。一般认为，集中在同一个机柜内或同一个地点的紧密耦合 多处理机系统或大规模并行处理系统是并行处理系统，而用局域网或 广域网连接的 计算机系统是分布式处理系统。松散耦合并行计算机中的并行操作系统有时也称为分布式处理系统。

（6）负荷均衡

计算机网络系统信息插座

A.除特别注明外，信息插座连接须按ISO8877及ISO 603.7及第六类草拟标准，为模块式8针RJ45插座。电缆连接须按T 568B标准执行。

B.面板颜色为白色，单位或双位，斜口并带有带有防尘盖弹板插口(shuttered type)。

C.各信息插座输出口须为模块式结构。

D.须按图纸所示，提供单位及双位插座，并提供话音/数据识别符号。除特别注明外，4对双纹电缆均需端接妥当。

机架及机柜

A.各楼层的配线架采用19”的机柜，符合ANSI EIA-310-C19”/ETSI/标准，经过CE及UL质量认证，且制造厂是ISO9001认证。

B.配线柜采用模块方式组成，且容易扩充，线缆采用下进线方式连接至机最高0.2 dB 28

柜。

C.机柜上面必须装满固定仪器设备面板螺丝及铁条，螺丝可旋入深度8mm以上。

D.机柜除可支撑本身重量外，必须可承载500kg以上的设备且不变形。E.机柜是经过烤漆处理的，每台机架必须附支撑板两块、支架三组、两个四位插排和4个风扇。

F.机柜必须有接地端。3.6 专用的设备与工具

A.承包单位应在系统测试和投入运行开始时提供下列工具和设备。这些工具和设备应是新的、在这工程中从来未用过的。

a.光损耗测试装置：这装置应是手提式测试装置，包括一个光功率表和一个交流电或干电驱动的稳定光源，所测试的功能应全部为微型计算机控制。

b.UTP铜电缆测试装置,测试带宽最少到250MHz，测试项目应包括TIA-568或ISO11801标准中的各项内容。3.2.2.2.10 设备选型 工作区子系统

双口面板（E3032RJK WW）

单口信息面板（E3031RJK WW）

信息模块（VDIB17766USG）水平子系统

水平区选择的铜缆水平双绞线：采用非屏蔽六类电缆(ACT4P6UNR3BBU)连接，达到完美的接地效果。

芯线规格：0.55mm 23AWG 电缆直径：6mm 芯线对数：4对，每芯带有彩色编码护套 标准： TIA / EIA-568-C.2，ISO/IEC 11801:2002 2nd Edition

IEC61156-5 护套：LSZH护套，高密度聚氯乙烯。护套LSZH(N172.020)芯线对数：2根，每芯带有彩色编码护套 标准：EIA/TIA 568B.C.3

带宽：850 nm ≥500MHz.km；1300 nm ≥1000MHz.km 护套：LSZH护套，低烟无卤防火等级并且具有抗老化和防腐蚀功能 管理间子系统

机柜：采用19英寸标准机柜，配备水平电缆绑扎板及跳线管理环，配备散热风扇和电源插座，还可选配设备托盘等。

模块化RJ45配线架(ACTPPAU24NS)。标准的19英寸机架式结构，1HU，配备标签条来标识各个RJ45端口。自动接地技术：施耐德的配线架设计有接地弹片，将模块安装在配线架上，接地弹片将与模块金属外壳相接，完成接地工作。而配线架与机柜的连接则完成了整个链路的完整接地工作。配线架符合 EIA/TIA-568C标准对UTP配线的要求。背部对RJ45插座的电气线路板提供金属罩封闭保护功能。

光纤配线架：选用24口光纤模块化跳线架(ACTFM1UU)。标准的19英寸机架式结构，1HU高度，每个配线盘配备前面板，可配24个光纤适配器；抽屉式结构，方便光纤成端和安装；可使光纤适配器缩进里面，增大光纤跳线的曲率半

径，保证传输性能，保护光纤跳线，延长其使用寿命。配有T形光缆绑扎配件整理水平进线，配备标签条来标识各个光纤端口。接线盒的设计能容纳LC、ST, FDDI, SMA, FC, D4或SC接头。

光纤模块化跳线架(ACTFM1UU)

配线架(ACTPPAU24NS)6类信息跳线

规格符合FCC第68部分第F节和IEC-60603-7标准 线对数量 4对带色码，带填充物和PVC护套 顺序 连线顺序T568A/B 耐用性 可插拔1,000次以上

RJ45插头 聚碳酸酯，FCC第68部分第F节UL 94V-0 插头靴 PVC 触点材料 磷青铜，50mm镀金层和100mm镀镍层 电气

介电强度 在60Hz 条件下100V（有效值）1分钟 额定电压 最大交流150V 额定电流 最大1.5A 绝缘层 最小为500MΩ 接触电阻 最大为10mΩ

6类信息跳线（ACTPC6UBCM20BU）

光纤跳线：

性能参数

带涂层光纤直径

250μm

光纤跳线外径

双工： 6.6mm x 3.6mm 最小弯曲半径

3.8cm

光纤规格

多模

最小带宽 @850nm @1300nm 200MHz.km 500MHz.km 单模

平均损耗

0.3dB 回波损耗

最大-50dB 机械特性

连接头

接头材料

氧化锆陶瓷

壳体

工程树脂

光纤

护套

热塑性塑料

阻燃性

UL 94V-0

纤芯/包层直径

单模（SM）多模（MM）

9/125μm 50/125μm或62.5/125μm 聚酯涂覆层直径

125μm 阻燃等级

OFNR/低烟无卤

性能

连接头

SC LC

平均插入损耗

0.2dB 0.2dB 最大插入损耗

0.4dB 0.4dB

最大反射

-50dB(SM)/-25dB（MM）-50dB（SM）/-25dB（MM）

连接头耐用性

（每500次插拔）

最大<0.2dB 最大<0.2dB

衰减 @ 23˚C 标准值

3.5dB/km（SM）/1.5dB/km（MM）3.5dB/km（SM）/1.5dB/km（MM）

环境

工作温度范围

0℃ 到 70℃

储藏温度范围

-10℃ 到 75℃ 垂直子系统

主干光缆：采用8芯室内光缆(ACTNDTB08MM6FR)

50/125μm,OM3 光缆结构：8芯光缆，紧套型，中心束管式 带宽：≥ 2000MHz²km 护套：LSZH低烟无卤阻燃护套，符合IEC 332-1防火标准 性能要求

及IEC 1034和IEC 754的低烟卤标准。

话音主干：选用25对数五类主干电缆(ACT25P5UNR3RGY)。线芯：24AWG 裸铜丝外径：0.506mm 聚乙烯绝缘：厚度：0.20mm,外径：0.94mm 护套：LSZH低烟无卤阻燃护套。

(ACT25P5UNR3RGY)

3.2.3 卫星及有线电视系统

3.2.3.1.1 系统概述

在石榴庄住宅小区项目中，对电视节目源的需求有卫星电视节目、当地有线电视节目及医院自办节目。

在石榴庄住宅小区项目卫星电视系统设计中，我们将设计接收二颗卫星电视节目，接收设备安装在急诊综合楼的楼顶，接收设备将卫星电视节目的信号送到急诊综合楼有线电视机房(初步设置地下一层进线间)，经处理后与当地有线电视网的节目信号混合后送到建筑物内各终端。

我方在系统设计中充分考虑电平的双向计算，同时避免“漏斗效应”问题。所有卫星电视设备均采用860MHz双向传输设备。

3.2.3.1.2 规范标准

 《有线电视广播系统技术规范》 GY/ T106-1999  《有线电视与有线广播共缆传输系统》 GY/ T118-95  《30MHz—1GHz声音和电视信号的电缆分配系统》 GB6510-86  《有线电视系统工程技术规范》 GB50200-94  《建筑物防雷设计规范》

（GB50057-94）

 《民用建筑电缆电视工程技术规范》

(GBJ/T16-92) 《安全防范工程程序与要求》

GA／T75-94  《安全防范系统通用图形符号》

GA／T74-94  《智能建筑工程质量验收规范》

（GB50339-2003）

 《30MHZ～1GHZ声音和电视信号的电缆分配系统》

（GB14948-94）

 《CATV行业标准》

（GY/T121-95）

3.2.3.1.3 设计原则

石榴庄住宅小区项目有线电视系统的卫星接收器材、调制器、混合器、分配传输网络应当选用优质品牌。所选品牌产品应获得了国家广电总局的入网证书。

先进性

石榴庄住宅小区项目项目有线电视及卫星电视系统的设计，在考虑满足国际

国内有关行业标准和天津市网络建设技术规范书的同时，充分结合本系统实际情况，采用先进的技术和设备，构架一个面向未来发展的网络。

本着切实可行，满足需要的原则。在本系统设计时考虑主要设备采用具有国际水准高性价比的产品。

可靠性

本系统网络的架构与设备的选用，最大限度地考虑到设备运行的可靠性。扩展性

设计过程中充分考虑到今后网络技术的发展，网络信息容量的扩大和网络结构的延伸，既保护现有投资又具备网络升级能力。保证完全能够与其它信息网和传输网的互联、互通。

标准化

标准化是时代发展的要求，是网络可扩展性和可持续性发展的前题条件，所采用的设备全部符合国家有关标准的要求。

设计指导思想

根据我国CATV系统的现状及将来发展的需要及业主所提供图纸文件的要求，本系统设计为860MHZ具有双向邻频传输的CATV宽带综合业务网。下行以传输模拟电视信号为主，兼传数字信号；上行数字信号开展交互式业务。应按照系统的满配置来进行网络的规划和指标的计算，以保证各种需求服务接入后，仍有最佳的信号质量。

工作参数

对于不同的服务，一些设备还需考虑一些特别的工作参数。分割方式

目前，宽带有线电视系统的频率配置，国际、国内尚无统一标准。一般地，有低分割、中分割及高分割三种形式。有线电视系统设计为双向邻频传输系统，带宽为5—860MHz。其中，上行频段为5~65MHz，65－87为过渡带，87~550 MHz为电视广播信号传输，550~750 MHz为数据信号传输，卫星电视安排在450~550 MHz频段，调频广播频段为87~108 MHz。

建筑内有线电视按照数字电视系统进行设计，分配系统是按照860MHz邻频传输系统进行设计。前端有线电视信号由有线电视机房引出，经分配后，分别送 35

到弱电配线间内的放大器输入端，经放大和分配后，将有线电视信号送到各个TV点。

线路的传输部分，从机房至放大器输入端建议采用四屏蔽-9（4P）电缆；放大器输出端至分支器输入端用四屏蔽-7(4P)电缆；分支器输出端至有线电视终端出口用四屏蔽-5电缆(4P)。3.2.3.1.4 系统架构

前端设计

前端设备是整套有线电视系统的心脏，由各种不同信号源接收的电视信号须经再处理为高品质、无干扰杂质的电视节目，进入混合器混合以后再馈入传输电缆。本次有线电视系统的设计只有单一有线电视信号的进入，因此不考虑多路信号的混合处理。城市有线电视信号引入后，经过前端滤波放大处理即可传输分配。为了增加传输距离，一般应在满足载噪比指标的前提下，尽量提高前端的输出电平，并使输出端各频道电视信号的电平之间符合一定的要求。

此部分是电视网络的信号来源部分，决定着电视节目套数及前端设备输入信号的质量。前端是整个有线电视系统的中枢神经部份，它的质量将直接关系到全网信号质量优劣。本工程信号引自天津市有线电视信号，信号质量完全满足相关规范要求。

A．有线电视信号接收

此部分信号直接由城市有线电视光网引入，在有线电视机房与自办节目混合送至电视分支分配网。系统分支分配网由有线台根据具体设备选型对系统进行二次设计并实施。

B．自办节目

此部分是大楼管理人员根据病房楼和VIP病房楼的情况自行播放的节目源，同时可配备字幕机在播放自办节目的同时在画面中嵌入文字。主要前端设备为DVD机、字幕机、调制器等。

字幕控制处理方式：字母二维三维处理、滚动、旋转、淡出淡入处理等，完全可以满足物业信息发布的功能需求。

信号传输过程：前端DVD机等设备----调制器----与有线电视信号混合器。干线系统传输

干线传输系统把来自前端的电视信号传送到分配网络，根据医院的格局和具体职能，其内部的有线系统按照860MHz带宽有线电视传输系统要求设计。本方案采用树状分配、分支结构，这种传输线路为有线电视网络双向化发展提供基础。放大器、分支、分配器均置于弱电井道内的箱体内。分配放大器与用户分支分配器的电缆连接采用四层屏蔽物理发泡高频同轴电缆SYWV-75-9(4P)，距离较远处选用四层屏蔽物理发泡高频同轴电缆SYWV-75-12(4P)，分支器与用户终端采用四层屏蔽物理发泡高频同轴电缆SYWV-75-5(4P)。传输分配网络符合CATV国家标准要求，满足目前需要，并方便日后扩容。

用户分配网络

带反向平台、双向传输、862MHZ带宽的线路放大器、5—1000MHz高隔离度分支分配器和SYWV-75系列优质物理发泡射频同轴电缆组成，以分支分配方式将电视信号送入各个用户终端。放大器采用就近供电的方式。

3.2.3.2 系统说明

A.电视系统包括各电视节目之分配网络。电视讯号经干线分配系统传输至每个电视输出插口处，使获得本技术规格说明书所要求的均衡而足够电平的讯号，因而取得满意的收视效果。

B.系统须提供电视分配／传送网络的路由。C.本承包单位须配合有线电视运营商确保系统开通。

D.卫星信号由2#楼屋顶层卫星接收机房引来。卫星电视信号由屋顶室外地面卫星接收天线引来。

3.2.4 无线对讲系统

无线对讲系统具有机动灵活，操作简便，语音传递快捷，使用经济之特点，是实现生产调度自动化和管理现代化的基础手段。无线对讲系统是一个独立的以放射式的双频双向自动重复方式通讯系统，解决因使用通讯范围或建筑结构等因素引起的通讯信号无法覆盖，便于在何时何地精准使用于联络如保安、工程、操作及服务的人员，在管理场所内非固定的位置执行职责。

无线对讲系统对于安全保卫，设备维护，物业管理等各项管理工作将带来极大的便利。可实现高效、即时的处理各种事件，最大限度地减少可能造成的损失。

系统包括但不限于最大有效功率、频道空间、认可频道、频率容忍度等的使用可能需要由当地无线电委员会有关部门审批并发给之认可证书。系统电磁场覆盖面之强度优于150ūV/m，没有杂声及干扰，或为当地无线电委员会认可之强度

无线对讲通讯系统工程设计，验收参照如下标准执行：

（1）GB50311-2007《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（2）GB50312-2007《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》（3）GB/T50314-2006《智能建筑设计标准》

本系统是一个独立的以放射式的双频双向自动重复方式进行通讯的系统，解决因使用通讯范围或建筑结构等因素引起的通讯信号无法覆盖的问题。

3.2.4.1 系统功能

A.系统采用数字中继台；申请1个频率；设置5组通讯信道，其中3组分别供维保组、清洁组、保安使用，预留2组通讯信道。

B.无线对讲系统是由数字中继台、分/合路器、耦合器、功分器、室内全向天线、1/2” 阻燃馈线、7/8”阻燃馈线、数字对讲机等组成。

C.除非图纸另有说明，本系统设计采用中继台分别用于安保、工程、保洁等人员对讲机的信号覆盖。中继台安装在2#楼B1F消防/安防控制室内。

D.除非图纸另有说明，本系统设计采用室内全向天线对地下室、裙房、标准层进行覆盖。

E.采用室内全向天线将信号发射出来，室内全向天线能覆盖平面30~50米直径的范围，标准层靠近楼梯附近安装，即为了考虑覆盖范围的问题，但是最终安装位置需现场实测场强后选择最佳安装位置。

F.实现整个建筑内无干扰的100mW的低辐射功率控制（或为当地无线电委员会认可之强度），对室外信号泄漏应低于标准要求的100米内。在室内区域采用室内全向天线来实现狭小区域的信号覆盖，每个天线覆盖的区域互相连接，从而实现信号的无缝隙覆盖。

G.本系统须能传送及接收VHF或UHF信号的放射式系统，而且可以覆盖整个建筑物的各个角落。无线对讲信号覆盖范围不应超出红线2米。

H.本系统应足够的天线，有关之设备及配件须确保本系统可覆盖所需的范围而增加的天线将不可另收费用。承包单位须顾及到建筑的结构有可能会妨碍信 38

号的传送。

3.2.4.2 系统设备

A.本系统须包括以下设备： a.数字中继台 b.数字对讲机 c.数字遥距控制组件 d.控制软件

e.合路/分路/双工器 f.室内全向天线

g.1/2”低损耗通信线缆（符合低烟无卤标准）h.耦合器/功分器 i.备用电池

A.数字中继台 名称 信道容量 典型射频输出

VHF 25~45w 136~174MHz VHF

频率

403~470MHz UHF 待机 1.0A、0.5A 电流消耗

发射 4.0A、1.8A 工作温度范围 最大工作周期

B.合路/分路/双工器

a.名称 频率范围 每信道插损 每信道间隔

指标 16 UHF 25~45w

－ 30°C到 + 30°C

100％

合路器

指标 403~470MHz 3.5dB 50dB

电压驻波比

b.名称 频率范围 增益 电压驻波比 输出隔离度 电源 c.1.25：1 分路器

指标 403~470MHz 0-5dB 1.25：1 25dB 220V

大功率带通双工器

指标 10MHz ≤12dB 75dB 300KHz

名称 频率间隔 插入损耗 抑制度 宽带

C.室内全向天线 名称 频率范围 增益 功率容量 极化方式 驻波比 接头 阻抗 高度 直径 重量

D.数字对讲机 名称

指标 400~700MHz 3dBi 100W 垂直极化 ≤1.4：1 N-F 50欧姆 90mm Φ174mm 250g

指标

信道数 功率 信道间隔 频率范围

160 5W可调 6.25KHz VHF 136-174 MHz UHF 403-470 MHz 数字模式下 13 小时

电池寿命

模拟模式下 9 小时

防护等级 短信功能

E.耦合器/功分器 名称 频率范围 耦合损耗 插损(最大值)方向性 输入功率 驻波比 接头 工作温度 相对湿度 F.耦合器指标 400-470MHz 3/5/8/10/22/15/20dB

3±0.25 dB ≥25dB 50W 1.3：1 N-F-30 ~ 60℃ 5~95%

功分器指标 400-470MHz 二/三/四 功分

IP57 支持

0.4dB ≥20dB 50W ≤1.2：1 N-F-30 ~ 60℃ 5~95%

波纹铜管同轴电缆

1/2”低损耗 线缆指标 5GHz 4.7dB 6.35dB

名称 工作频率上限

400MHz 传输 800MHz

7/8”低损耗 线缆指标 5GHz 2.6dB 3.56dB

耗 损1900MHz

10.01dB 1.3：1 50欧姆 15.7mm-40 ~ 60℃-55 ~ 85℃

5.82dB ≤1.2：1 50欧姆 27.5 mm-40 ~ 60℃-55 ~ 85℃ 最小弯曲半径 阻抗 电缆外直径 安装温度 操作温度 G.备用电池 名称

指标

IMPRES智能锂电池 1500MAH

数字模式下 13 小时 电池化学类型 电池容量 电池寿命

模拟模式下 9 小时

防护等级 电伏

IP57 7.5V 3.2.4.2.1 设备选型

建伍NXR810数字中继台

²136-174，400-470MHz ²50W/40WRF输出功率（50%工作循环）

²25WRF输出功率（100%工作循环）

²30信道

²中继台或双/单工基地台工作方式

²2U19英寸机架式安装

²NXDN?数字空中接口

²AMBE+2?语音编码器

²数字常规模式

²数字集群模式

²模拟/数字混合模式（常规）

²数字常规IP网络模式（需配用KTI-3）

²支持NXDN?数字扰频加密，ESN认证

²以太网络接口

²IP局域网/广域网连接

²外部LTR控制器接口

²外部MPT控制器接口136-174MHz，50W机型

²400-470、450-520*MHz，40W机型

²中继台操作

²双工/单工基地台操作

²30信道扫描基地台

²两位LED显示屏

²6个发光可编程功能键

²前面板扬声器

²后面板外部扬声器输出（4W音频）

²音量控制

²麦克风插口

²编程接口

²远程终端接口

²可编程辅助I/O ²DTMF前面板PF键控制

²DTMF辅助输出控制

²DTMF辅助输入监控

²Windows?PC编程

²Flash固件升级

对于数字模式

²NXDN?数字空中接口

²常规IP网络* ²AMBE+2?声码器

²6.25和12.5kHz信道

²模拟调频/数字混合操作

²内置NXDN?扰码器

²内置16RAN中继台控制

²每个基站1000个组ID ²每个基站1000个单元ID ²单个与群组选择呼叫

²所有组呼

²NXROver-the-AirAlias空中别名

对于模拟模式

²VHF：25和12.5kHz信道

²UHF：25和12.5kHz信道

²内置扰频加密器

²内置16组QT/DQT中继台控制

²保持计定时器/超时定时器/CWID ²外部FM控制器接口

²EIA表决音生成²外部LTR?控制器接口

²外部MPT控制器接口 建伍无线对讲机NX320 44

频率范围：NX-220 : VHF(136-174 MHz)NX-320 : UHF(400-470 MHz)MHz 其他功能：主要功能

5W输出功率, 有助于长距离通信

模拟及数字混合模式, 实现模拟到数字的平滑过渡 GPS功能(需配合KMC-48GPS肩麦选件)内置倒地报警, 让单独作业人员有安全保障 能够对应数字集群及常规模式 数字模式

NXDN数字空中接口

信道间隔6.25 kHz及12.5 kHz 紧急呼叫

采用AMBE+2声码器 常规IP联网, 基站漫游 单呼、组呼、全部组呼叫 远程遥毙/复活/注销 模拟模式

信道间隔25 kHz及12.5 kHz FleetSync/II, DTMF及兼容MDC-1200 常规及LTR®区域 QT/DQT及2音 语音扰频器(16码)

3.2.5 信息发布系统

信息发布系统，由服务器、网络、播放器、显示设备组成，将服务器的信息通过网络（广域网/局域网/专用网都适用，包括无线网络）发送给播放器，再由播放器组合音视 频、图片、文字等信息（包括播放位置和播放内容等），输送给液晶电视机等显示设备可以接受的音视频输入形成音视频文件的播放，这样就形成了一套可通过网络将所有服务器信息发送到终端的链路。

随着等离子、液晶等平板显示设备的普及，网络流媒体技术的进步，系统架构却已经历经好几代的变革，最初是由显示屏与DVD播放器或PC机组成，之后网络技术引入，专用网络媒体播放器取代了传统的纯粹的DVD或PC播放形式，功能变得更丰富、应用也变得更多元。因此，有人把它与纸张媒体、电台、电视和因特网并列，称之为“第五媒体”，具有在特定的时间、特定的地点、对特定的人群进行信息资讯发布的作用。多媒体信息发布模式融合了多媒体视频信息的多样性和生动性，实现了信息发布的远程集中管理和内容随时更新，使受众在第一时间接收到最新鲜的各类资讯。数字媒体信息发布系统将成为信息化建设的重要载体。不仅能够提供及时、全面、优质、高效的信息服务以及全新的文化氛围，还能够极大地提升环境的整体形象，也是现代建筑的必然趋势。

基本构架

由服务器、网络、播放器、显示设备组成，将服务器的信息通过网络（广域网/局域网/专用网都适用，包括无线网络）发送给播放器，再由播放器组合音视 频、图片、文字等信息（包括播放位置和播放内容等），输送给液晶电视机等显示设备可以接受的音视频输入形成音视频文件的播放，这样就形成了一套可通过网络将所有服务器信息发送到终端的链路，实现一个服务器可以控制全市、全国、甚至全世界的网络广告机终端，那就可以在世界的任何一个有网络覆盖的位置都可以实现广告的发布，省得不只是人工费用，而且使得信息发布达到安全、准确、快捷，在竞争激烈的现实社会要求通过网络管理、发布信息这一趋势已经基本形成。

信息发布系统主要包括三个部分：中心控制系统、终端显示系统和网络平台。

中心管理系统软件安装于管理与控制服务器上,具有资源管理、播放设置、终端管理及用户管理等主要功能模块，可对播放内容进行编辑、审核、发布、监控等，对所有播放机进行统一管理和控制。

终端显示系统包括媒体播放机、视音频传输器、视音频中继器、显示终端，主要通过媒体播放机接收传送过来的多媒体信息（视频、图片、文字等），通过VGA将画面内容展示在LCD、PDP等显示终端上，可提供广电质量的播出效果以及安全稳定的播出终端。

网络平台是中心控制系统和终端显示系统的信息传递桥梁，可以利用工程中已有的网络系统，无需另外搭建专用网络。

系统优势：

1、集中控制、集中管理：

通过广域网网络远程控制，无需人工换卡、插卡，实现不同场所、不同受众、不同时间段能够播放不同的广告信息内容。软件升级亦可远程操作，无需人工到场。

2、实时发布：

即时发布紧急信息、突发事件，插播媒体文件，实现银行外汇、基金利率、政策法规、促销活动、天气预报、时钟等即时信息的同步发布。

3、稳定性：

高效稳定的嵌入式设计、即插即用、不感染病毒。

4、分屏显示：

同时播放音视频、图片、字母等多种信息组合，实现是视频、图片、字幕的任意位置自由调整，解决了仅放广告关注度降低或仅放娱乐节目没有广告价值的矛盾。

5、信息安全：

采用特殊价目技术，能控制一切非经过审核的节目播放，有效保证了户外媒体传播的安全性。

6、高清播放：

支持MPEG1、MPEG2、MPEG4、WMV9、H.264等多种媒体的高清播放（除了rm和mkv这两种格式，其他媒体格式基本都支持。）。

网络功能：

1.支持现有的所有IP网络，支持各种网络协议并提供服务质量保证。2.实时信息发布：滚动字幕、图片、视频插播等。3.网络更新播放内容，无需人工更换。

4.通过网络可集中或分布式管理播放终端，支持分级、分区管理。5.远程升级播放器固件，无需技术人员到播放器终端进行操作。3.2.5.1 系统说明 3.2.5.1.1 总则

A.本系统须为信息发布系统。系统组成： 显示器，显示控制器，信息发布服务器，六类网线，VGA显示线，220V电源。

B.1#楼信息发布系统服务器设置在1#楼8F自用数据中心，2#、3#楼信息发布系统服务器设置在1#楼B1F消防/安防控制室。

C.本系统网络建立在建筑智能控制网的基础上。

D.信息发布系统的LCD显示器均需提供独立信号，播放格式为主流的流媒体格式。该信息显示系统可通过网络控制，由管理人员来设置何时在哪个显示器中播放何种内容（内容包括但不限于：会议信息、天气预报、时间、汇率、新闻等）。必须预先将显示线布好，将电脑的安放位置考虑好。

E.具体设置信息发布显示器的点位数量请以招标图为准，具体安装位置需和精装确认。

F.系统可独立运行，如果1台媒体播放器关闭，并不会影响其他。3.2.5.2 系统设备

3.2.5.2.1 信息发布系统软件

A.控制服务器软件可以为编程者提供1个多功能环境，创造吸引人的文字、视频、图像显示。

B.系统可以针对建筑信息发布的需求可随时灵活的制作。

C.支持多种图文的播放（如：Powerpoint，图片，Flash，Html等），具有良好的兼容性。

D.系统的可操作性：易于员工操作及维护。

E.可以灵活的控制播放、暂停、插播、停止、再播放等。

F.操作员可以在PC上，通过局域网，远端用WEB或管理客户端的形式操作/管理信息发布系统。

G.操作员可以在一个界面上管理多个播放终端的播放内容。

H.操作员可定制播放任务列表，可指定时间段、安排播放序列、指定显示终端。

I.操作员可以在操作界面上预览要播放的内容。

J.可以支持一台主机多个屏幕，每个屏幕可以分别显示不同的内容，多个屏幕也可以显示相同的内容。

K.可以根据屏幕的水平或垂直放置，旋转播放的内容方向至适合的方向。可以将一个显示屏幕分几个区域分别播放或显示不同的内容。

L.播放的终端如果是PC，应是基于IP，接入网络，与服务器通信。M.具备一定的网络安全能力，以防止病毒及黑客的攻击。N.具备针对操作员的权限管理功能，记录每个操作员的操作。O.支持多个用户的实时管理。

P.具备事件跟踪记录功能：针对所提交的发布内容、发布时间、位置及操作员所做操作均能够做到30天的记录、备份及实时查询。3.2.5.2.2 系统硬件

A.多媒体管理主机

1.多媒体管理主机包括视频采集卡、信号采集卡、配套系统软件及显示器，用于将采集到的视频片段进行归类和存储。

2.计算机工作站应包括以下设备及满足其特性要求： 中央处理器 内存 Intel ® i5 750 2.66 GHz或以上

至少4G 1T以上 硬盘容量

分辨率 不小于 1280x1024，真颜色(32位)GB级以太网口 RJ-45端口(1000 BaseT)显示卡 独立显卡，不小于1GB独立显存（非共享）, 支持2个

以上显示器

USB2.0端口 不少于4个

第二篇：城市综合体专题

城市综合体：地方政府“卖地捞钱”有新招9月5日，作为上海城市中心最后一块城市综合体用地，上海徐家汇地块以高达175.26亿元起拍价，由香港新鸿基旗下一公司以217.71亿元成功拍出，溢价率为24.4%，不仅是上海总价地王，该地块也成为今年全国总价地王。

城市综合体具有带动投资、刺激消费、地标形象等属性，被认为是提升城镇化水平和质量的“金钥匙”，受到国内各大城市政府和投资者的青睐。

值得注意的是，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。因此，专家建议，一方面，应合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险；另一方面，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。城市综合体遍地开花

据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。仅未来三年，城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。

由于城市综合体包括商业、办公、居住、展览、会议、文娱和交通等城市生活空间，带动周边半径消费，因此，一二线城市或经济实力较强的城市将城市综合体看做是发展商业的重要着力点。

日前，云南省提出，未来五年内，云南将规划建设100个城市综合体。据相关机构统计，现阶段，仅昆明在建或正在报规的城市综合体项目就多达41个。

南京目前规划建设的城市综合体超过50家，总体量达到100万平方米以上的就有七家，各个板块均有综合体项目在建或酝酿建设，以板块来划分，河西板块以17个排在首位，紧随其后的是江宁的11座和江北的九座。

云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学指出，城市综合体一方面可以促进土地集约节约使用，增强城市竞争力。另一方面，则是在较集中的区域内，满足人民群众日益增长的物质精神生活的需要。

但值得注意的是，近年来，城市综合体在一二线迅速扩张的同时，悄然向三四线城市、甚至是县城、中心镇蔓延。

《温州市城市商业网点规划（2010-2020）》规划指出，温州将建杨府山港区城市综合体等20个城市综合体。这意味着，如果20个综合体全部建成，个别区域不到两公里就将有两个城市综合体。

事实上，城市综合体建设热潮不仅在温州一地。记者在绍兴、金华、嘉兴等地采访时发现，当地市区都有城市综合体在施工建设，而其下属的县市也纷纷在城区规划建设综合体，当地人将其看成是城市发展、生活便利的象征，其周边的住宅价格也水涨船高。特别是这些城市都有一些经济强镇，在新一轮城镇化的利好下，这些中心镇也大力发展综合体，带动当地商业繁荣。

城市综合体成地方“卖地捞金”重地

城市综合体不仅拉动地方消费，成为城市品位的象征，更为重要的是，综合体往往成为房地产的先导，也成了撬动区域楼市的“卖点”，成为地方政府“卖地捞金”的新方向。

数据显示，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，其中，商品住宅同比增长11.4%，办公楼开发同比增长31.6%，商业营业用房开发投资同比增长25.4%，办公楼、商业营业用房增速明显高于全国平均水平。

以杭州市为例，数据显示，2012年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速。

此外，从2011年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。2011年1-12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。

广州宗美房地产顾问公司副总经理张健在接受记者采访时表示，收益方面的一举多得成为政府助推城市综合体的主要原因。城市综合体的开发建设，可以带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升，并拉动就业、提高税收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市综合体会带来很多附加值，政府甚至会做出一部分让利。无锡市建设局副局长周瑞良说，城市综合体的出现是与经济社会发展相适应的，是城市功能完善、环境美化的客观需要。为此，无锡市专门为城市综合体发展制定政策，对于建筑规模、功能形态上达到综合标准要求的，政府给予规费减免等优惠。

在住房市场严厉调控的背景下，地方支持、附加值高、优惠多，使在地方对城市综合体重视的同时，更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。

克尔瑞信息集团研究中心报告显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五

年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。

“未来二至三年内，中国城市综合体供应将进入井喷状态。”克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波指出，在住宅调控下，商业地产开发成为新的投资热点。以万达、绿地为代表的开发企业迅速进行战略布局，着眼二三线城市，向全国扩张。另外，除了国内的专注商业地产的开发商以外，保利、龙湖、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标，而且，娃哈哈、海底捞等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府强力推动城市综合体发展的同时，一些地方开始出现空置引发的过剩风险“城市综合体一拥而上，盲目追求大体量，高估辐射能力，造成了‘库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低’等诸多风险。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，有些城市综合体，主导功能建筑主体都已完工，运营商却还没招到位，这可能建好就成“空城”。

东莞华南Mall就是城市综合体运作失败的典型例子。资料显示，华南Mall建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，开发商宣称建成后将成为亚洲最大规模的Mall，但是实际上建成后却遭遇了人事动荡、人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等问题，甚至由于经营情况一直不甚理想，华南Mall的开发商于2007年上半年将20亿元股权转让给了北京北大资源集团。

对此，中原地产广东项目经理黄韬介绍，在东莞，城市综合体的项目有20个之多，华南Mall只是其中之一，2003年开盘，但十年过去，现在的空置率仍接近一半，长期顶着“最大鬼城”的头衔，该企业表示，现在空置的商业面积接近17万平方米。而广州目前最大的单体购物中心之一，天河城的总营业面积才11万平方米。

对此，中国房地产协会副秘书长何琦表示，城市综合体的意义在于，其地处区域中心，服务半径较大。但是，现阶段我国地方城市综合体密集，甚至一个区域中会有多个城市综合体，而消费人口却是固定的“一个消费者只会选择去一个地方，这就意味着，同质性的综合体或会引起恶性竞争，甚至最终两败俱伤。”

据咨询公司纽约高纬环球数据显示，青岛、杭州、成都等地或将在2014年陷入购物中心空置率最高的地步。另外，对于明年在某些相对不太富裕的城市，购物中心空置率将从今年第一季度6.8激增至30%以上。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登也认为，当前一些地区在城市综合体项目招商和上马等环节把关不严，没有科学分析新城和综合体辐射的人群数量和结构，导致同一功能的项目辐射区域重叠。

这也进一步造成海量的城市综合体库存难以被市场消化。“以贵阳为例，2012年写字楼成交量不足45万平方米，而2013年贵阳将有300万平方米的写字楼供应。今年新上马的城市综合体项目类似物业也将增加150万平方米，供需环节脱节风险较大。”

“因此，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市‘空壳’和‘黑洞’，其后果将比住宅市场更严重，将会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。”，胡晓登建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。（

第三篇：城市综合体物业管理及其管理方案

城市综合体物业管理及其管理方案

鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。

一、城市综合体物业管理特点

1、综合体物业管理的任务

综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。

综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。

2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室（含前台、财务、采购、仓库）

——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；

——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）；

——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。

基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。3.物业管理收费特点

由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 城市综合体物业管理收费标准

二、城市综合体物业管理公司的组织架构和团队建设

城市综合体物业管理组织架构

工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。

由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。

三、综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。项目规划设计阶段

参与人员

前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理 主要工作内容

1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。

综合体前期物业管理服务介入方案：参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。

成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口 3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。4.参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。

6.参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。7.参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。8.物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。

施工图设计阶段的物业服务介入

.参与人员

前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。

二.在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议 1.土建

1）对屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择 2）门、窗的材质

3）屋面及管道井检修口的位置及尺寸 4）地区气候差异对房屋质量的特殊要求

5）空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集 6）烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置 7）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性 2.配套

1）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及2）给业主造成的影响 3）各种设备产生的噪音对业主的影响

4）各种设备总控制开关是否设在公共区域内 5）各种设备设施的能源消耗

6）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响 7）智能化设施的可靠性、适用性与经济性

施工阶段

（一）参与人员

前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。

（二）主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议 1.地产公司招标工作介入

1）供方门、窗质量及售后服务评价

2）公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定 2.施工介入

1）房屋质量控制

2）隐蔽工程检查验收记录 3）设计变更记录的收集

4）设施、设备的安装调试及操作培训 5）成品保护

6）综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量

三.综合体购物中心部分物业管理方案 购物中心是城市综合体最重要的部分之一，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施，例如，邀请专门导示系统公司设置好导示标志和临时标志；另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。购物中心物业管理任务一般包括 1.购物中心的前期介入 2.购物中心的装修管理

3.保安和录像监控系统 确保对购物顾客的无打扰服务 4.购物中心的清洁 5.机电设施维护

6.电脑系统结算整个购物中心物业管理相关费用

对于购物中心在前期介入方面，要重点开展中央空调系统的节能以及综合体物业管理成本预算

城市综合体物业管理预算

四.购物中心的装修管理

1、购物中心装修管理的流程与重点----以深圳华润万象城为例

安全第一,防火是装修管理的重点。方便商户装修,将商户装修手册等及时发放到商户手中。

城市综合体物业装修管理流程

2、购物中心内主力百货商场“二次装修”的要求和标准概述

百货商场的装修按内容和阶段不同可分为“一次装修”和“二次装修”。“一次装修”是指为其经营的各种业态提供基本的物业基础设施、基础条件、硬件环境。包括为满足业态经营的需要对基建工程的必要修整和装修，包括天棚、地面、柱体、墙面、楼梯、通道等；为经营需要提供的必要基础设施，包括水、电、空调、消防、安防、广播、通讯设备、网络工程、照明、电梯等；为满足商场营销需要而进行的设施、促销设施等。

“二次装修”是指以“一次装修”为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修。主要包括货架、柜台、壁柜、形象、陈列、灯光、色彩等。“二次装修”主要是由各品牌商家自己进行，因此制定好“二次装修”的要求和标准，对于实现商场整体装修的统一协调，达到二次装修的目的和效果具有重要意义。

组织好商场的“二次装修”工作要遵循以下原则：

一、彰显个性与整体协调统一的原则。“二次装修”既要体现商家品牌、商品的特性与独特的形象，又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致。

二、统一安排，独立执行的原则。“二次装修”要依商场的统一开业、调整计划统一安排，同时每个品牌又要独立设计、制作完成各自的装修。

三、效率与质量统一的原则。“二次装修”既要保证时间和工期的要求，又要保证装修质量，做到不忽视每一个细节，不浪费点滴时间。

四、安全第一，规范施工的原则。“二次装修”施工过程中各品牌商家的装修要按要求规范施工，把安全放在首位，严格执行消防、用电、安全制度按操作流程规范施工。

五、打造精品与厉行节约的原则。各品牌在“二次装修”中要注重设计精心制作，打造品牌形象，同时又要杜绝在材料使用和制作工程上的浪费现象。

“二次装修”工作要遵循和符合以下具体要求：

一、商场形象管理的要求。各品牌专柜是置身于商场整体之中的一员，因此各品牌专柜的装修风格、色彩、陈列等要符合商场的整体形象定位要求，其形象色彩其要与所在楼层、卖区及周边相邻品牌柜组协调一致。

二、商场装修工作计划和进度要求。各品牌、柜组“二次装修”要按照商场的“装修”整体工作计划和进度按时完成装修任务，以保证开业或调整计划的如期完成。

三、要遵循商场“二次装修”的施工管理要求。商场的“二次装修”同时有许多品牌柜组进行施工和安装，所以保持和维护良好的秩序、保证施工安全、财产和人生安全十分重要，因此各品牌柜组必须按照商场的“二次装修”施工管理要求组织施工。

四、遵守和执行商场的“二次装修管理”工作流程。为完成好“二次装修”工作商场制定了完善的商装工作流程包括装修方案审核、形象设计审核、图纸审核、材料审核、施工队伍审核以及施工管理、验收等工作流程，各品牌柜组要按照商场的“二次装修”工作流程与商场相关部门配合接受相关的管理和指导。

五、遵守和执行相关的安全、消防等标准和技术规范，保证施工和制作质量。各品牌柜组的“二次装修”还要遵照执行有关部门关于安全、消防、等管理规定和技术要求、材料、工艺要求等，使得装修结束后能够通过验收安全使用。

百货商场“二次装修”的标准，因商场的经营定位，具体的市场环境和物业条件会有所差别。各商场应根据商场的经营定位、市场环境、企业文化、物业特点制定好“二次装修”的标准，4 用以规范和指导各品牌柜组的“二次装修”。“二次装修”的标准大体分为以下几部分内容：

一、色彩使用标准。根据企业VI的要求以及商场的经营定位、业态形式、商品卖区特点等制定“二次装修”的色彩使用标准和规范。在标准中明确列出应当使用的色彩和禁止使用色彩。

二、品牌形象设计和展示柜、货架设计制作标准。明确规定出品牌形象墙的高度、货架、展示柜、试衣间的高度、规格尺寸要求和制作标准。

三、柜位设计、动线规划标准。标列出柜位的朝向，货架的摆放和朝向，及通道、动线和顾客的基本流向。

四、商品陈列标准。指出商品陈列的要求、原则和陈列方式。

五、装修材料使用标准。根据商场的经营定位和当地的装修材料市场情况，规定应当使用的装修材料和禁止使用的装修材料。

六、电力和灯光照明标准。限定可以使用的电力容量、应达到的灯光效果、可以使用和禁止使用的照明灯具。

七、消防和安保标准，列明在商装设计和施工中应执行的消防和安保标准。

做好“二次装修”工作，要注意解决好以下问题

1、做好“二次装修”的计划和组织工作。

2、设计和做好“二次装修”的工作流程。

3、为品牌和柜组提供准确的柜位图纸、详尽的卖场规划、企业文化、经营定位信息和明确的装修指导建议。

4、做好品牌装修方案、形象、图纸的审核指导工作。

5、及时的与品牌商家沟通，互通想法。

6、做好施工中的跟踪工作，发现问题及时解决。

7、加强管理和服务，做好品牌上的参谋。

“二次装修”工作是商场开业筹备和调整时的重要工作之一，因此必须明确“二次装修”的要求，制定好“二次装修”的标准和工作流程，做好管理和服务，把“二次装修”工作做好。

二次装修中商户应该向购物中心物业管理公司提交的资料:

1、租户提交的施工图纸应至少包括下列内容： 效果图平面布置图 天花布置图

立面图、剖面图（包括店面、橱窗、灯箱和招牌）地面铺装图

空调施工图（包括设计说明、水管图、风管图）

电气图（包括结线系统图、照明线路图、插座线路图）弱电系统施工图（含网络、电话、CCTV、音响等）

给、排水（污）施工图（租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计）

套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图（包括消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图）

2、餐饮类租户另须增加以下图纸 厨房排油烟施工图 给、排水（污）施工图

燃气管道及报警装置布置图（政府指定专业施工单位出具）

北京朝阳大悦城餐饮商户

3.名品购物中心与百货装饰设计管理规定

1．1 品牌商指定的装饰设计公司应提供经国家主管部委认可的有效资质证书及营业执照、装饰业绩等。

1．2 通过商场审核的公司应在规定时间内提供A4 及以上幅面的装饰现场平面图、立面图、效 果图、施工图、天花灯位图、电气图，图纸应详尽标注材质品牌型号、尺寸，电气图应详细标注单灯功率、分项功率、总功率。图纸通过审批后，办理施工手续。1．3 出图周期应严格遵守我方规定的时间进行设计。1．4 柜体高度未作特殊要求的应遵守以下原则： 服装类、鞋类低柜高度 1350mm以下。

珠宝、饰品、化妆品类低柜高度 950mm，炮台展柜高 1350mm以下。1．5 高柜长度严格按照“T”字墙的限位制作。

1．6 模特地台高 150mm,深 800mm橱窗玻璃高度应到顶，镶嵌不锈钢、烤漆木饰面、烤漆铝合金边框，2F以上商铺不能制作模特底台及橱窗玻璃。

1．7 柜体面层应选用烤漆或高档防火板（机器无缝折边）、严禁选用波音软片及大芯板外刮腻子面层。

1．8 柜体必须加装易擦洗踢脚板。1．9 消防栓请按国家最新消防要求采用不燃材质进行装饰处理。容易燃烧的材料和电焊作业区必须分隔3米以上。

1.10 1F商铺化妆品区吊楣尺寸为 250mm厚 400mm高，2F3F门楣尺寸详见商场规划图。商铺入口不小于 2米，2F、3F门楣统一为嵌入式门楣。门楣材质请选用烤漆玻璃、金属、石材等不易变形、开裂材质。

1.11 地面铺装材料必须与通道地面保持一平，与通道地面衔接处用 5mm宽不锈钢条收口

1.12 地面找平层不得直接使用水泥砂浆，应使用水泥压力板或塑料基膜进行间隔，再进行地面铺设。

1.13 试衣间设计严格按照商场要求进行设计，通顶设计请考虑空调消防问题。1.14 装饰材料应使用符合消防要求的绿色环保产品；玻璃均应为夹胶、钢化等安全玻璃。1.15 围挡应严格按照商场要求进行制作，围挡画面请设计精美、简单，以品牌LOGO底纹为准。

1.16 天花石膏板请选用12mm国优防水石膏板。

五.城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用 1.首先，管理者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。

购物中心的服务措施购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局 布置、环境氛围营造、内部动线与外部交通呼应、导购与导示系统等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施；

另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。一般建议在商家的背面设置货运通道,运货部分与人流通道不冲突。

2.其次，整个综合体各个部分服务功能的相互关系必须达到高度和谐和共生的状态。

城市综合体是一个完整的有机系统。在这个系统中，每个部分的服务功能要求是不同的，例如，在公寓、写字楼和酒店，就需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要热烈的商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。

例如，在商圈内的综合体项目,以购物中心作为中心,购物中心与人们的日常生活最为密切，满足人们购物、娱乐和休闲，能够充分满足各类阶层的消费需求，是综合体中的核心部分；

[quote]在CBD内,写字楼是综合体的核心部分。写字楼需要公寓和酒店作为周围重要的配套，其自身则是城市综合体的主要功能，操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位和功能。[/quote]

六.综合体五星级酒店物业管理方案

五星级酒店的物业管理纳入酒店管理的一个组成部分，具体包括清洁卫生、保安和设施维护。空调等设备维护可以统一由综合体物业公司下属的工程与设备部维护,电梯设备检修等联络专业电梯公司负责检修。

五星级酒店可以设立专门的物业管理处，负责平时日常工作。五星酒店物业管理也可以交给酒店管理公司配套的物业管理公司.例如,花园酒店由珠江物业酒店公司管理.目前市场有大型专业化酒店物业管理公司,例如,广州花园酒店由广州珠江物业酒店管理有限公司管理, 经过20年的努力，珠江管理已发展成具有酒店管理、物业管理、房地产代理、物业清洁保养、管理人才培训、工程机电维修、饮食娱乐等多元经营的公司,其组织架构如下:

广州珠江酒店物业管理有限公司城市综合组织管理架构

五星酒店物业管理措施

五星酒店要求中央空调和电梯设备完好率较高,因此,必须有专业空调和电梯维修工程师驻扎现场,对设备即将到期检修,提前做好预案,保证设备的较高完好率,此外,对设备的使用寿命需要在交接中明确,正确按照中央空调的规程操作,合理使用,避免出现牺牲设备寿命,造成较大损失。

一般采取如下措施: 1.业主和酒店管理委托合同中明确设备使用寿命。

2.业主或者酒店管理公司和物业管理公司明确设备使用寿命,做好设备档案移交和设备检查工作。

七.写字楼和公寓物业管理方案

写字楼服务重点保证可靠性，供电和网络系统可靠性纳入重点工作。楼宇自动化系统管理和维护实现网络化和知识化服务，降低物业管理成本。远程维护服务，与机电设备供应商专家保持良好的网络关系，及时得到远程视频指导。

写字楼的出租管理是整个物业管理的重点,要根据物业的档次和定位,选择最适合的租户群体,以高档5A写字楼为例,100米以上需要以大企业总部作为主要租赁对象,一般整个楼层租赁。100米一下楼层可以分散租赁,但是50米以上每层尽量安排两家租户。

深圳京基100城市综合体的超高层写字楼

写字楼租户布局原则写字楼出租管理需要充分考虑行业特征,5A,4A级别写字楼物业,如果以金融保险为主,金融类服务公司可以放在较高楼层,保险类公司尽量安排在较低楼层,原则是访客最多的租赁单位放在较低楼层。

华润大厦是深圳高端写字楼的典范，国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国 内外大型企业为主要目标客户.超高层写字楼的消防管理是重点之一,由于超高层火灾害难以救援,必须将火险消灭在萌芽状态。

沈阳皇朝万鑫国际大厦坐落于沈阳最繁华的青年大街黄金地段上，A、B、C三座超高层塔楼呈“品”字形排列，底部以裙楼共享大厅连接，设有五星级酒店、5A级写字楼和高级公寓等，A座主要为豪华五星级酒店和部分写字楼，顶尖高度为219米，B座主要为公寓，精装修，高度为152米。该项目总投资近30亿元人民币。

超高层的监控系统需要考虑监控内部的同时,还要能够监控外立面,消防系统要能够对外墙起火有灭火措施。超高层的电梯管理也是难点,容易引起客户投诉,因此,需要培训专业电梯工程师或者是电梯维护公司派出工程师和维修技工驻扎。

失火后的沈阳皇朝万鑫国际大厦

酒店式公寓服务可以参考五星酒店物业管理服务,酒店式服务引进公寓中，提供洗衣服和送餐服务.酒店式公寓尽量租赁给知识分子群体,便于管理,建立有效的管理秩序。

300米高度电梯分区方案

八.停车场管理

停车场管理是物业管理的重要组成部分。以长春国际金融中心为例，酒店和公寓停车位专用，写字楼和购物中心建议部分停车位通用，具体为购物中心设置100个停车位，可以混合使用写字楼200个停车位。大型综合体可能有多种停车方式,包括空中停车和立体停车。以青岛 JUSCO 为例是地面停车和空中停车结合。

九、现代综合体的应急守则和突发事件管理----以深圳万象城为例 作为都市综合体，在安全管理上的复杂性，决定了华润中心突发事件管理的复杂性，总结历 年的管理经验，较易发生的突发事件类型有： 消防安全事件 公共安全事件 治安事件 自然灾害事件 施工作业伤害事件 详见案例分析

第四篇：城市综合体英语翻译

城市综合体”的英文翻译

Urban（City）Complex与HOPSCA

(2010-11-4)

关于城市综合体，目前国内有两种翻译，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一种翻译比较符合实际呢？

在中国现时实践中所理解的―城市综合体‖概念：将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项（有时两项也可以）以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一、―城市综合体‖应该翻译为HOPSCA？

以下是第一种翻译，即认为城市综合体就是HOPSCA，的相关报道和引文：

1、万达商业地产开发的第三代产品，称为―城市综合体‖，英文名为HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Parking(停车场)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心)、Apartment(公寓)。本次招商的区域为成都万达广场大型室内商业步行街，采用国际时尚的中空走廊步行街设计，全长355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音译豪布斯卡，简称城市综合体，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、关于HOPSCA(城市综合体)项目定位…

4、所谓城市综合体（HOPSCA），是将城市中的酒店（Hotel）、办公（Office）… …(郭向东.浅易城市综合体物业管理[J].中国物业管理，2007)HOPSCA起源于上个世纪70年代。许多国家针对城市中心区建设改 1

造进行了深度思考，当时开发功能区完整、建筑统一的原则逐渐流行起来。最早的HOPSCA是法国巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里;建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人;并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心;内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善;建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。

显然从历史渊源来看，HOPSCA是大型街区建筑集合群的概念。国内也有学者从国外现时出发，在研究城市商业街发展时提及到HOPSCA：城市规划和城市设计领域对于商业街的研究，主要集中在对于商业街规划和设计实践… … 针对这一情况，西方出现了商业区划的HOPSCA（豪布斯卡）原则。HOPSCA原则的核心观念是：城市商业街不仅仅是一个购物场所，而必须是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。（张歆梅.城市商业街研究发展综述[J].商业研究,2007;王伟娅.遵循―豪布斯卡‖原则构建现代化城市商业街[J].中国第三产业，2002）

二、―城市综合体‖应该翻译为Urban（City）Complex？

以下是第二种翻译，即认为城市综合体就是Urban Complex，的相关报道和引文：

1、无锡市区新规划30个城市综合体(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、项目类别：城市设计(Urban Design)——城市综合体(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://www.xiexiebang.comKI（中国知网数据库）检索的1341篇文献，几乎都把城市综合体翻译为Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。从国外文献看，不存在Urban Complex（这与国外严格的功能分区规划有关，综合体建筑是中国特色的东西）。HOPSCA讲的也是关于大型街区规划的概念，与我们现实中所理解的城市综合体概念出入较大。

图一：青岛典型城市综合体（Urban Complex）图二：大型城市综合体（HOPSCA）

3、根据以上现实和理论的探讨，再结合个人感受和理解，得出以下结论：类似于万邦中心、远雄国际和鹏利南华等（见图一）占地面积中小水平、由一种功能的建筑体（通常是商业）“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目，可称为中小型城市综合体，翻译为Urban Complex比较恰当，属中国特色。类似于鲁商中心、中润世纪广场（济南）等（见图二）占地面积水平高、各功能建筑分区规划清晰、不需要由一种功能建筑体“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目可以称为大型城市综合体，可以翻译为HOPSCA。

第五篇：城市综合体基本模式

城市综合体基本模式 目前城市综合体的商业模式呈现多样化的趋势?分为几个层次

1.光耀东方集团模式?以城市综合体开发为基础、投资并购重组为重点、商业运营管理为主线，整合城市商业地产链?形成开发、收购、管理的完整体系。

2.万达商业地产模式?构建大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等?集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体?形成独立的大型城市中心商圈。

3.SOHO办公、商业中心、公寓模式

4.一站式Shopping Mall模式?集五星级影院、量贩式KTV、精品零售、生活超市、时尚餐饮、休闲娱乐等为一体。

5.HOPSCA模式?集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、文化娱乐中心以及公寓为一体的模式。

智慧城市综合体4+1体系架构 1.智能感知

用视觉采集和识别、各类传感器、无线定位系统、RFID、条码识别、视觉标签等顶尖技术，构建智能视觉物联网，对城市综合体的要素进行智能感知、自动数据采集，涵盖城市综合体当中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通、灯光照明、信息通信和显示等方方面面?将采集的数据可视化和规范化?让管理者能进行可视化城市综合体管理。具体来说?就是以打造智慧城市综合体为目标?实施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑节能等系统的综合集成?通过构建城市综合体的智能交通指挥系统、停车诱导系统、智能车库系统，完善智能交通信息平台，实现城市综合体交通信息的智能感知和自动采集，实时交互路况信息以及车辆管理信息，建设基于物联网的泛在交通智能感知和调度系统。同时围绕以提高生活品质、方便百姓生活为目标，推动物联网技术融入日常生活领域，在城市综合体的智能家居、智能社区、智能医疗保健等领域开展综合系统集成?推进智能抄表系统、智能周界安防、特殊人群实时监护?构建智慧城市综合体舒适的人居环境。大型城市综合体的智慧能耗管理至关重要?通过构建智能视觉物联网?推进智能电网、智能物流以及食品安全溯源系统等的综合集成?通过采用射频识别技术、定位技术、自动化技术以及相关的软件信息技术的系统集成?对智慧城市综合体进行智慧能源管理。而围绕生态监测、保护?将无线传感器网络技术、地理信息技术等应用到智能视觉物联网，当中，可构建

生态环境监测系统，对城市综合体的水资源、大气环境、地下管网和林生态安全监测试点进行综合监测。

简而言之?建成之后的智慧城市综合体将融合云计算、互联网、通信网和物联网?无限延伸智能感知能力并在持续演进的云模式统一平台上?构建绿色智慧城市综合体。

2.互联互通

通过中国电信、中国移动、中国联通以及广电网络或城市综合体专网?实现相互商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通、灯光照明、信息通信和显示等系统的相互接驳，互联互通，打通信息孤岛，实现社会各层面纵向与横向之间的互联互通。

具体来说?包括几个层面的互联互通

(1)城市综合体的规划、建设、运营、管理等各方的互联互通?

(2)建设城市综合体市民卡?实现公交、地铁、出租、商场消费、门禁、医疗等系统的一卡通?

(3)实现不同城市综合体之间信息的互联互通?提升百姓生活舒适度。

3.协调共享

智慧城市综合体能实现商业、酒店、公寓、写字楼等建筑的资源协同共享，价值相互提升提升城市综合体的整体商业价值。通过采用智慧城市综合体管理平台系统?建立综合管理、决策、融合协同、共享服务一体化信息平台，全面支持城市综合体各级部门的决策办公，提升办公效率，同时，通过提供各类公共信息服务，方便市民商业、居住、休闲、娱乐等等活动，增强市民的生活便捷性和幸福感。

4.综合体运营

除了构建城市管理、应急指挥调度系统、安防监控系统、环保监测系统、节能控制系统、医疗监控系统等系统之外，在城市综合体建设和运营过程中。开发商关注的核心问题是，如何通过运营使城市综合体的商业利润最大化贝尔信采用独有的智能视觉物联网技术。其核心技术包括；

(1)智能视觉技术

(2)智能视觉中间件技术

(3)城市综合体综合管理平台技术。通过这三大技术构建城市综合体客流统计的完整解决方案?功能包括

客流数据预处理?根据原始数据与采集点(设备)的对照关系,对客流数据进行处理,建立客流数据与楼层,区域,门店的对照关系,计算各个统计指标项目的数值

固定时段客流统计报告?根据系统设置(固定时段长度),统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

时段客流统计报告:分别以小时,日,周为单位, ,统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

自定义时段客流统计报告?根据用户随机设置时段,统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

营业分类客流分析报告,以时段客流统计结果,按各个楼层,区域,门店的营业分类属性汇总分析各个营业分类的客流情况, 输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

客流情况分布分析报告, 以时段客流统计结果,按照用户随机选定的区域,楼层,门店,营业分类进行横向的数据分析,产生数量对比分析,比例对比分析, 输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

客流流量排名统计,以时段客流统计结果, 根据系统设置(统计排名位数)提供客流量最大/小的楼层,区域,门店的排名统计;提供客流量最大/小的时段排名统计,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图。

应用远景

在搭建了上述构建智慧商业必需的、基于智能视觉物联网的视频分析系统之后?结合3DGIS可视化管理平台技术，通过对城市综合体不同的楼群、不同的楼层以及不同功能的楼内建筑进行可视化建模，可以构建基于3DGIS可视化管理平台的智慧城市综合体。其应用远景表现在如下方面：

(1)提升城市竞争力

通过现代高科技的手段?配合像大屏幕投影、环绕屏幕等设备?将整个城市综合体项目真实的展示在客户面前，大大提升城市综合体的整体档次和实力?使项目在市场上更具竞争力。另外，项目周边片区的规划也可以通过3DGIS可视化管理平台展示出来，把项目模糊的未来投资潜力真实的展现在客户面前?提升整个城市综合体的潜在附加值。

(2)聚集商圈的人气

可视化打破传统模式的被动性，让购物者能通过链接到3DGIS可视化管理平台的视频终端或手机，可查看综合体各个不同商业楼宇的三维地理信息，在借助于现场安装的各类监控摄像头?通过身临其境的体验?提高购物者的兴趣。

(3)可视化管理

城市综合体集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、文化娱乐中心以及公寓为一体通过一体机、大屏幕或环幕等?物业管理人员利用3DGIS可视化管理平台能对城市综合体进行在线管理。同时?也可作为领导视察、应急指挥和调度以及险情处置的平台。

(4)综合集成采用VIDC云单元主机技术?可以把停车场管理、停车诱导系统、楼宇自控系统、火灾消防与报警系统、安全防范系统、通信办公系统、机房环境监测系统等综合集成为IBMS系统?与3DGIS可视化管理平台一起?嵌入VIDC主机之中?实现贝尔信的“智能感知、互联互通、协同共享、城市运营”理念?为城市综合体创造安全、环保、节能、舒适、高效的生活休闲和购物天地。

智慧城市的创新型应用分析 智慧城市是指通过各种途径和机制汇聚智慧、发挥智慧为经济社会发展提供强大的支持。目前国内对智慧城市的理解有偏见，认为只是利用现代通讯技术、传感技术和信息技术来促进和提升城市化建设。实际上智慧城市除了前面内容之外，更重要的是怎样汇聚更多的人才，建立更好的意见表达机制，实行更科学的发展规划。那么，“智慧城市”的创新应用主要表现在哪些面？

(1)智慧城市是新一代信息技术在公共服务领域的新探索。面向企业与市民，智慧城市建设的目的是提升公共服务能力与普遍性、平等性，物联网、云计算、移动互联网等技术应用使信息采集、信息处理、信息提供自动化、智能化，引发公共服务模式的变革，将深刻改变城市居民生活方式，提升生活品质。如，北京、上海、吉林等地政府都已经开展了与移动运营商的合作，基于手机开展新兴的便民服务尝试。

(2)智慧城市是新一代信息技术条件下城市管理模式的改变。云计算、物联网等新一代信息技术能够推动城市管理和运行领域的跨部门创新应用，对改善城市运行效率、提升城市承载能力具有关键作用。北京、沈阳、苏州、宁波、武汉等地已经在公共安全、城市交通、生态环境、城市管理等领域开展示范应用工程，建设示范应用基地，重点突破、以点带面、逐步深入的进行智慧城市的建设。

(3)新一代信息技术与其它要素在智慧城市系统中共同发挥作用。信息技术是智慧城市建设中的核心要素，但智慧城市建设是一个复杂的系统工程，需要信息技术与体制机制、资金、人才等资源要素有机结合并共同发生作用。如在智慧城市建设的核心内容信息资源整合共享工作中，部分体制机制相对灵活的城市则进展较顺利。[2]