房地产开发计划管理的基本理念、框架与方法

第一篇：房地产开发计划管理的基本理念、框架与方法

房地产开发计划管理的基本理念、框架与方法

摘要：本文从地产项目开发的目标入手，阐述了地产开发中的计划管理的基本理念，给出了计划的总体框架，并演示了常规操作方法

关键词：房地产；计划

中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）17-10-2 房地产开发项目计划管理的基本理念

通常来讲，地产开发项目的目标是利润，这里包括狭义的利润（财务利润），即项目最终决算利润或年度决算利润，也包括广义的利润（企业经营成效），可以理解成企业品牌、产品形象、社会关系的有效塑造和提升对企业长期利润的有利影响。一般情况下财务利润是首要目标，广义利润也要作为必须考虑的因素。为简化讨论，本文暂以前者为主要考虑因素。

在对项目最终决算利润进行衡量时，按照现代投资理念，已较少使用财务报表数，而是更多的运用财务管理的理念，以“净资产收益率”作为核心指标，其来源于杜邦分析体系：

净资产收益率=销售净利率（NPM）×资产周转率（AU，资产利用率）×权益乘数（EM），其中：

销售净利率（NPM）=净利润/总收入

资产周转率（AU）=总收入/总资产

权益乘数（EM）=总资产/总权益资本

NPM体现了单位销售额的利润，要提高此项需要在产品溢价上下功夫，一般通过良好的户型和平面布置、社区景观、教育医疗配套，科学的成本管理来实现。综合来看，此项指标考察了开发商的营销定位、项目规划、产品研发、成本控制等环节的水平，开发计划管理作为统筹管理工具将在此方面发挥重要作用。

AU主要体现了单位投入获得的销售额，要提高此项，一般通过提高开发速度、压缩开发周期，从而获得较高的周转次数。在这个方面，项目计划管理起到主要作用。

EM主要体现资金杠杆比，但过高的杠杆比势必加大开发商资金断裂的风险，故宜根据企业融资能力和项目销售前景和开发过程风险将EM控制在较合适的比例。

也即：地产开发计划管理的基本理念是运用系统科学的思想，以提高地产开发资产周转率为主要目标，运用各种管理手段对项目开发各专业进行统筹协调和管控的活动。

房地产开发计划的总体框架

要谈房地产开发项目计划，必须谈到地产公司计划管理体系：体系从编制对象、编制周期两个维度定义如下：按编制对象，分为项目计划、公司计划、部门计划；按编制周期，分为全周期计划、年度计划、月度计划。具体包括：

公司战略规划：公司3-5年发展方向和核心经营方针，是一切计划管理的根本性指引。

项目节点计划、项目开发总体计划：项目节点计划用于明确项目开发中的工作时间节点，是一种进度计划。项目开发总体计划是包含进度、资金、成本、销售为一体的综合性计划。

公司年度综合计划：基于项目开发汇总计划和专业版块年度管理计划编制，明确公司年度工作方向和重点。

公司月度计划分解、部门月度计划：基于公司年度综合计划编制，主要目的是保证年度计划的月度落实。

房地产开发项目计划管理的常规操作方法

3.1 项目开发总体计划编制与调整

项目开发总体计划是一种基于节点计划的项目多专业综合计划，分“关键节点版”“一级节点版”两阶段编制，编制过程均由计划部牵头组织。主要编制步骤为：

步骤一：营销部根据公司年度经营目标编制销售计划，并明确各业态各期销售节点；

步骤二：计划部依据销售节点和公司要求编制关键节点计划；

步骤三：成本部依据关键节点计划和项目设计（概念）方案编制项目全周期成本测算（分解到年度或月度）；

步骤四：前期部依据销售计划、节点计划、成本测算进行项目土地和前期费用、部分税费测算（分解到年度或月度）；

步骤五：财务部依据销售计划、成本部和前期部提供的测算进行汇总现金流测算和损益测算（分解到年度或月度）；

以上成果汇总形成《项目开发总体计划（关键节点版）》，待一级节点计划确定后，刷新形成《项目开发总体计划（一级节点版）》。

项目开发总体计划的调整和考核：按计划调整所涉专业（计划、营销、成本、财务等）不同，项目开发总体计划调整须经相应专业的部门负责人审核，报公司领导审批方可调整。计划部在计划局部调整后，务必及时组织计划的整体刷新工作。

3.2 公司、部门年度计划编制

3.2.1 编制准备

以各项目开发总体计划为基础，计划部、营销部、财务部分别汇总形成全项目全周期《项目关键节点汇总、中期开发规模一览》《项目销售汇总计划》《项目财务汇总测算》（合称《项目开发汇总计划》），均分解至年度。

3.2.2 编制过程

计划部将《项目开发汇总计划》的年度分解纳入计划；专业部门分别编制《专业版块年度管理计划》，如行政部编制《年度人力资源和招聘计划》，质监安监部编制《年度工程质量提升建议方案》，等等。最后，计划部汇总形成《公司年度综合计划》并报公司审批。

3.3 公司、部门月度计划管理

3.3.1 公司月度计划

计划部组织进行公司年度综合计划的月度分解，作为各部门编制部门月度计划的基础。

3.3.2 部门月度计划编制

各部门依据《公司月度分解计划》编制本部门月度计划，其中项目公司和与项目节点计划有关的部门计划需增加各项目《二级节点计划》中应于下月开始的节点、之前延误未完节点，其他部门需增加主要日常职能型工作。各部门每月25日前将下月计划报计划部。

计划部审核各部门月度计划，形成“月度计划审核意见”，于每月底前与公司领导、相关部门沟通确认，作为计划会上会材料；计划部审核的原则为确保公司年度综合计划目标和各项目二级节点计划实现，审核重点包括：与公司年度计划和项目二级节点计划相比有无漏项，开始和完成时间是否匹配，部分节点的开始和完成时间是否应延后或提前，工作权重是否合理，工作完成标准是否可度量，各部门各项工作计划之间的匹配性，等等。

《各部门月度计划（草案）》和“月度计划审核意见”共同作为上会材料，接受会议质询。

计划部按照会议要求，在计划会后完成对《各部门月度计划（草案）》的修订发布。

3.3.3 部门月度计划执行、跟踪、评价、考核

各部门按计划会通过、计划部发布的部门月度计划安排工作，每月底前将本月计划完成情况报计划部。

计划部跟踪月度计划执行情况，于每月中旬向公司领导提交《月度计划中期跟踪报告》，以便其及时掌握项目进度、协调解决紧急问题；计划部以现场调查为基础，以客观公正、重点突出为原则，结合各部门的汇报情况，于每月底前形成“月度计划执行评价意见”并与公司领导、相关部门沟通确认，作为计划会上会材料。

行政部以计划会决议要求为依据，按照《公司绩效考核办法》组织月度绩效考核。

结束语

因篇幅所限，对房地产开发计划管理只是进行了概括性说明。笔者认为在实践中有以下两点需要特别注意：

4.1 着眼于杜邦公式，结合项目经济测算模型进行计划管理

鉴于房地产项目开发本质上是一种经济活动，杜邦公式务必作为进行计划管理的出发点，万不可为了计划管理而做计划管理，这在确定计划管理制度和框架、确定关键工作和计划关键节点，保证计划管理在大的方向上不脱离企业经济属性和管理本意至关重要；计划可以“总体计划”的形式存在，而不单纯关注于工作节点，但仍不能反映项目开发过程全貌，在实操中，计划管理务必结合经济测算模型进行具体的管理，看清事件和工作背后的经济行为本质，方能做出正确决定，这一点在计划编制阶段就应注意，尤其在计划进行过程中对计划进行调整是非常重要。

4.2 计划管理需全专业参与，强有力部门牵头

计划管理过程尤其是编制过程务必强化多专业协同，可采用“互提需求”的方法，即要求各部门基于完成本部门计划工作的需要，用穷举的形式对其他部门的工作提出需求，这在防止计划漏项方面很有效果；另外，作为牵头单位的计划部人员务必通晓全专业基本知识，这对企业宽口径人才水平提出了较高的要求。

第二篇：房地产开发经营与管理 经济评价指标与方法

第六章　经济评价指标与方法

一、单项选择题

1、生产成本加上相应的（）称为完全成本。

A、营业成本

B、销售费用

C、运营费用

D、资金成本

2、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是（）。

A、营业成本

B、期间费用

C、运营费用

D、资金成本

3、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是（）。

A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次

B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

D、可供分配利润=税后收入-未分配利润

4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。

A、550

B、856

C、1500

D、12365、对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。

A、租金收益

B、物业增值

C、股权增加

D、销售收入

6、下列属于房地产投资项目经济评价静态态指标的是（）。

A、财务内部收益率

B、财务净现值

C、投资利润率

D、动态投资回收期

7、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

8、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（）时的折现率。

A、0

B、1

C、0或1

D、29、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为170万元，折现率为12％时，净现值为﹣87万元。则该投资项目的内部收益率是（）。

A、11.12%

B、11.36%

C、11.66%

D、12.95％

10、某房地产开发项目采用18％的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为（）。

A、小于20%

B、满足目标收益率要求

C、大于18％

D、不满足目标收益率要求

11、若某房地产投资项目的名义收益率为18％，年租金增长率为10％，通货膨胀率为5％，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.3%

12、动态投资回收期是反映（）的重要指标。

A、开发项目投资成本大小

B、开发项目投资回收能力

C、开发项目资金流动速度

D、开发项目资金实力

13、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。

A、成本利润率是年成本利润率

B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。

C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。

D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

14、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0％

D、35.0％

15、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。

A、甲>乙

B、甲<乙

C、甲=乙

D、无法判断

16、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A、投资利润率

B、投资回报率

C、资本金利润率

D、资本金净利润率

17、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。

A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B、还款当年按年末偿还，按全年计息

C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率

D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

18、某置业投资者以10000元／㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.2319、一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12％，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为（）。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.0020、下列说法不正确的是（）。

A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2

D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于221、（）是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。

A、流动比率

B、偿债备付率

C、资产负债率

D、利息各付率

22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。则该房地产投资企业的流动比率为

（）。

A、37.5%

B、75%

C、150%

D、113%

23、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。

A、80%

B、120%

C、171%

D、230%

24、方案经济比选存在的关系不包括（）。

A、互斥关系

B、独立关系

C、相关关系

D、独立互斥关系

25、在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则不包括（）。

A、备选方案差异原则

B、最低可接受收益率原则

C、最大收益率原则

D、不行动原则

二、多项选择题

1、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，不包括（）。

A、销售收入

B、出租收入

C、营业外收入

D、补贴收入

E、自营收入

2、房地产开发项目用于出租或经营时，计入开发建设投资中期间费用的是（）。

A、经营费用

B、销售费用

C、管理费用

D、财务费用

E、大修基金

3、房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。

A、企业实力提升

B、租金收入

C、对社会贡献增加

D、物业增值

E、物业权益份额增加

4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。

A、借款偿还期

B、流动比率

C、偿债备付率

D、资产负债率

E、投资回报率

5、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。

A、成本利润率

B、销售利润率

C、投资利润率

D、投资回报率

E、静态投资回收期

6、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有（）。

A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E、内部收益率越高，投资风险就越小

7、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括（）。

A、销售利润率

B、投资利润率

C、资产负债率

D、财务净现值

E、偿债备付率

8、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。（2012年真题）

A、投资利润率为16.67%

B、投资利润率为22.50%

C、资本金利润率为31.25%

D、资本金利润率为37.50%

E、资本金利润率为62.50%

9、下列关于资产负债率的表述中，正确的是（）。

A、表明了负债占总资产的比例

B、反映了企业或项目的财务风险程度

C、资产负债率越高，则企业应变能力越强

D、属于长期偿债能力指标

E、房地产开发企业的资产负债率一般较高

10、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。（2012年真题）

A、备选方案差异原则

B、备选方案独立原则

C、最低可接受收益率原则

D、不行动原则

E、备选方案关联性原则

三、判断题

1、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。

对

错

2、在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。

对

错

3、开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。

对

错

4、财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

对

错

5、两税一费指的是营业税、城市维护建设税和地方教育费附加。

对

错

6、房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。

对

错

7、全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。

对

错

8、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。

对

错

9、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资得只可以部分被收回。

对

错

10、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。

对

错

11、经营期限很长是，计算开发成本利润意义不大，可通过计算项目投资动态盈利能力指标。

对

错

12、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。

对

错

13、资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

对

错

14、在国际上银行一般要求流动比率在200%以上。

对

错

15、对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（2012年真题）

对

错

16、不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。

对

错

四、计算题

1、甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元／（㎡?月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元／（个?月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。（2012年真题）

2、某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元／㎡，建造成本为4500元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

3、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。

4、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元／㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）

答案部分

一、单项选择题

1、【正确答案】

B

【答案解析】

生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283234】

2、【正确答案】

B

【答案解析】

期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费。参见教材P173。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283235】

3、【正确答案】

D

【答案解析】

可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）。参见教材P174。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283236】

4、【正确答案】

A

【答案解析】

10000×5％×（1+7％+3％）=550（万元）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。参见教材P175。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283237】

5、【正确答案】

D

【答案解析】

房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。参见教材P176。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283238】

6、【正确答案】

C

【答案解析】

投资利润率属于静态指标。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283239】

7、【正确答案】

B

【答案解析】

出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283240】

8、【正确答案】

A

【答案解析】

财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。参见教材P181。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283241】

9、【正确答案】

C

【答案解析】

FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%参见教材P182。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283243】

10、【正确答案】

C

【答案解析】

财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求。参见教材P182。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283245】

11、【正确答案】

D

【答案解析】

用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12.3%。参见教材P186。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283247】

12、【正确答案】

B

【答案解析】

动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283249】

13、【正确答案】

D

【答案解析】

成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率。参见教材P189。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283253】

14、【正确答案】

D

【答案解析】

资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35％。参见教材P199。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283254】

15、【正确答案】

A

【答案解析】

假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。参见教材P200。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283257】

16、【正确答案】

B

【答案解析】

参见教材P200。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283259】

17、【正确答案】

C

【答案解析】

每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率。参见教材P201。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283264】

18、【正确答案】

B

【答案解析】

用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。参见教材P202。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283265】

19、【正确答案】

B

【答案解析】

先算出当期应还本付息资金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（万元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P203。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283344】

20、【正确答案】

D

【答案解析】

参见教材P202。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283354】

21、【正确答案】

C

【答案解析】

资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。参见教材P204。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283356】

22、【正确答案】

B

【答案解析】

流动比率=流动资产总额/流动负债总额=6000/8000=75％。参见教材P204。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283364】

23、【正确答案】

A

【答案解析】

房地产开发项目的速动比率不会高于100%。参见教材P205。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283368】

24、【正确答案】

D

【答案解析】

参见教材P206。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283375】

25、【正确答案】

C

【答案解析】

在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则有：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283376】

二、多项选择题

1、【正确答案】

CD

【答案解析】

参见教材P173。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283377】

2、【正确答案】

BCD

【答案解析】

参见教材P173。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283378】

3、【正确答案】

BDE

【答案解析】

参见教材P176。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283379】

4、【正确答案】

ABCD

【答案解析】

参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283380】

5、【正确答案】

ABCE

【答案解析】

参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283381】

6、【正确答案】

DE

【答案解析】

参见教材P181-186。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283382】

7、【正确答案】

CDE

【答案解析】

CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。D是动态盈利能力指标。参见教材P188。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283383】

8、【正确答案】

AC

【答案解析】

投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额／项目总投资＝[150x

(1-40%)-150×10%]/(400+50)=

16.67%；资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额／资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=

31.25%。参见教材P199。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283384】

9、【正确答案】

ABDE

【答案解析】

参见教材P203。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283385】

10、【正确答案】

ACD

【答案解析】

在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283386】

三、判断题

1、【正确答案】

错

【答案解析】

对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P171。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283391】

2、【正确答案】

错

【答案解析】

参见教材P171。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283393】

3、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P172。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283397】

4、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P173。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283400】

5、【正确答案】

错

【答案解析】

两税一费指的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。参见教材P174。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283403】

6、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P175。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283406】

7、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P177。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283408】

8、【正确答案】

错

【答案解析】

房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283409】

9、【正确答案】

错

【答案解析】

财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。参见教材P182。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283412】

10、【正确答案】

错

【答案解析】

参见教材P188。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283416】

11、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P192。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283420】

12、【正确答案】

错

【答案解析】

参见教材P199。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283422】

13、【正确答案】

对

【答案解析】

资产负债率属于长期偿债能力指标。参见教材P204。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283424】

14、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P205。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283426】

15、【正确答案】

错

【答案解析】

房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283432】

16、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P208。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283437】

四、计算题

1、【正确答案】

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283440】

2、【正确答案】

（1）项目总开发价值：

①

目总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元）

②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）

③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）

（2）项目总开发成本：

①土地成本：297000×1280=38016（万元）

②建造成本：297000×4500=133650（万元）

③其他工程费：133650×10％=13365（万元）

④管理费：

a．土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）

b．建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元）

C．管理费合计：14802.48万元

⑤销售费用：507870×3.5％=17775.45万元

⑥财务费用：

a．土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（万元）

b．建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（万元）

C．财务费用总计：71583.618万元

⑦项目开发总成本：

38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（万元）

（3）项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176（万元）

（4）开发成本利润率：190846.176／289192.548=65.99％

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283441】

3、【正确答案】

目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。

计算项目财务净现值：

计算财务内部收益率：

当i1=21％时，NPV1=47.58（万元）

当i2=22％时，NPV2=-70.75（万元）

该项目财务净现值FNPV=174.55>0。财务内部收益率FIRR=21.40％>20％，因此该项目是可行的。

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283442】

4、【正确答案】

（1）设月最低租金为A元

第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）

第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）

第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

（2）净现值=0可求最低月租金水平：，iC=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5

则：A=86.45（元／㎡）

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283443】

第三篇：房地产开发与管理复习资料

房地产开发与管理复习资料

1.房地产投资有哪些特性？

位置的固定性或不可移动性政策影响性

寿命周期长专业管理依赖性

适应性互相影响性

各异性

2.反映房地产市场供给和需求的指标有哪些

供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设期、竣工房屋价值、需求指标：国内生产总值、人口、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布城市登记失业率、城市可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用量、商品零售价格指数、居民消费指数

3房地产投资项目经济评价指标体系中开发投资的静态和动态指标有哪些？

静态：成本利润率、投资利润率、投资金利润率、静态回收期

动态：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期

4.置业投资有哪些静态和动态指标？

静态：投资报酬率、现金回报率、静态投资回收期、动态：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期

5.可行性研究报告的步骤？

接受委托

调查研究

方案选择和优化

财务评价和综合评价

6.房地产的系统风险有哪些/

通货膨胀、市场供求、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险

7.房地产项目投资建设成本构成有那些

土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发期间费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税、其他费用、不可预见费用

8.可行性研究中的参数类型有哪些？

时间类参数：（开发起止时间、经营期、开发期准备期、建设期。出售期）

融资类参数：（贷款利率、资本投资投入比例或者财务杠杆）

收益类相关参数：（出租或者空置率、运营成本占毛祖金收入比率）

评价标准类指标：（基准利率、目标收益率、目标投资利润率、投资回报率）

9.房地产开发贷款类型有哪些？

土地购置贷款、土地开发贷款、和建设贷款

10.房地产投资中不可控制的风险有哪些？

第四篇：房地产开发与管理-迷你版

1、房地产概念包括的三个形态:实物形态、法律形态、商品形态。

2、土地用途管制制度包括的内容：土地利用方向管制、土地用途变更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地产开发管理主要阶段：计划管理、规划管理、建设管理、交易管理。

4、房地产开发项目融资方案评价的原则：成本原则、规模原则、时点原则。

5、楼面熟地价概念的主要作用：表达开发成本，反映利润空间、提供对比口径。

6、房地产开发的范围包括的三个方面：地域范围、行为范围、物的范围。

7、按城市土地开发程度的区别所形成的地价形式有：生地价、毛地价、熟地价。

8、城市地价政策实现的手段包括？提前收回土地使用权、行政干预（增加土地储备量、地价冻结限制交易、土地供给控制）、交易价格申报和政府优先购买权（政府收回）、基准地价（标定地价定期公布）

9、房地产投资应遵循的主要规律或原则是：适度投资规律、短缺投资规律、优化投资规律、时序投资规律。

10、城市用地的区划包括类型：行政区划、地价区划、用途区划、权属区划。

11、房地产市场细分的原则包括：可识别、可测算、可进入、可盈利。

12、城市房屋拆迁的方式有：自行拆迁、委托拆迁。

13、开发项目财务评价指标类型有：价值性指标、比率性指标、时间性指标。

14、影响房地产开发的因素类型有：构成性因素、市场性因素、政策性因素

15、房地产开发企业资质划分依据包括：注册资本金、经营业绩、经营年限、专业人员构成16、城市房地产再开发的特性有：开发强度提高、城市土地用途的转换、功能设施配套完善。

17、房地产市场概念应包括的特定要素：特定区域、特定的时间段、特定的物业类型。

18、城镇国有土地有偿使用的方式有：出让、转让、用途管制。

19、房地产项目评估的作用有：投资决策的基础、投资规模控制作用、方案优化作用、提高投资效果的基础。

20、城市土地分等定级的主要类型包括：土地综合定级、土地分类定级、城市规划定级、地价分区定级。

21、基准地价的特点：区域性、分用途、平均性、期限性。

22、地价的作用有：补偿的依据作用、参考作用、调控作用、引导作用

23、房地产金融的特点：长期性，稳定性，专业性。

24、房地产金融应解决的三大矛盾？时间性矛盾、数量上矛盾、资金性质矛盾

二、基本概念

1、国有土地使用权的出让—国家以土地所有者的身份将一定年期的国有土地使用权让与受让人，由受让人支付土地出让金的行为。

2、房地产开发权—指城市政府给予房地产开发企业进行开发建设的特许经营权。

3、基准地价—是指在城市内用地条件相同的条件下，同一用途或不同区域完整土地使用权的平均价格。

4、项目财务评价—在财务预测的基础上，的根据国家现行财税制度和现行价格，分析预算项目的效益和费用，考察项目的获利能力、清偿能力及外汇效益等财务状况，以判别项目财务上的可行性的经济评价方法。

三、简述

1、如何理解建设用地的特点？

城市建设用地是高度集约利用的土地、城市建设用地是对土地位置的利用、城市建设用地是对土地空间的利用、城市建设用地是稳定的土地利用

2、建筑房地产业的主要区别？1）投资主体的性质不同；2）产品的目的性不同，建筑业是建筑物，而房地产业前掉的房屋的功能与经营；3）投入产出的过程不同。

3、我国房地产制度的主要内容？ 1）城镇土地使用制度2）城市房屋拆迁管理制度3）城市规划管理制度4）房地产建设管理制度 5）房地产产权产籍管理制度6）房地产交易管理制度 7）房地产中介服务管理制度8）物业服务管理制度 9）房地产金融管理制度10）房地产税费管理制度

4、房地产政策性金融与商业性金融的区别？ 对象不同（商业针对一般性对象，政策针对特定人群）性质不同（商业具有一般性，政策具有区域性）、目标不同（商业性以获利为目标，政策性以非盈利为目标）。

1、房地产概念包括的三个形态:实物形态、法律形态、商品形态。

2、土地用途管制制度包括的内容：土地利用方向管制、土地用途变更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地产开发管理主要阶段：计划管理、规划管理、建设管理、交易管理。

4、房地产开发项目融资方案评价的原则：成本原则、规模原则、时点原则。

5、楼面熟地价概念的主要作用：表达开发成本，反映利润空间、提供对比口径。

6、房地产开发的范围包括的三个方面：地域范围、行为范围、物的范围。

7、按城市土地开发程度的区别所形成的地价形式有：生地价、毛地价、熟地价。

8、城市地价政策实现的手段包括？提前收回土地使用权、行政干预（增加土地储备量、地价冻结限制交易、土地供给控制）、交易价格申报和政府优先购买权（政府收回）、基准地价（标定地价定期公布）

9、房地产投资应遵循的主要规律或原则是：适度投资规律、短缺投资规律、优化投资规律、时序投资规律。

10、城市用地的区划包括类型：行政区划、地价区划、用途区划、权属区划。

11、房地产市场细分的原则包括：可识别、可测算、可进入、可盈利。

12、城市房屋拆迁的方式有：自行拆迁、委托拆迁。

13、开发项目财务评价指标类型有：价值性指标、比率性指标、时间性指标。

14、影响房地产开发的因素类型有：构成性因素、市场性因素、政策性因素

15、房地产开发企业资质划分依据包括：注册资本金、经营业绩、经营年限、专业人员构成

16、城市房地产再开发的特性有：开发强度提高、城市土地用途的转换、功能设施配套完善。

17、房地产市场概念应包括的特定要素：特定区域、特定的时间段、特定的物业类型。

18、城镇国有土地有偿使用的方式有：出让、转让、用途管制。

19、房地产项目评估的作用有：投资决策的基础、投资规模控制作用、方案优化作用、提高投资效果的基础。20、城市土地分等定级的主要类型包括：土地综合定级、土地分类定级、城市规划定级、地价分区定级。

21、基准地价的特点：区域性、分用途、平均性、期限性。

22、地价的作用有：补偿的依据作用、参考作用、调控作用、引导作用

23、房地产金融的特点：长期性，稳定性，专业性。

24、房地产金融应解决的三大矛盾？时间性矛盾、数量上矛盾、资金性质矛盾

第五篇：现代经济学的基本分析框架与研究方法的读后感

现代经济学的基本分析框架与研究方法的读后感

田国强的现代经济学的基本分析框架与研究方法从目前普遍存在的针对经济学的误解和批判的现象入手，探讨了出现这种现象的原因，并系统的论证了人们对现代经济学的混乱的认识根源就在于没有理解清楚经济学的基本分析框架与研究方法。文章分为四部分，分别是：提出问题、介绍理论研究进展、具体的分析阐述、总结陈述。

写作目的是帮助读者澄清对现代经济学及其研究方法的一些误解，理解现代经济学最基本分析框架和研究方法，并指出人们的种种错误认知，在很大程度上正是对经济学的基本分析框架和研究方法的认识不到位引起的，所以加强对现代经济学的基本分析框架与研究方法的认识非常的重要。

第一部分，提出问题

经济学因其与人们日常生活的相关性和对国民经济发展的重要性总是容易引发人们的兴趣，但是经济学也是最容易被人误解的学科之一，因为经济学不仅存在着庞大的理论体系和流派，许多理论似乎导致了截然不同的结论，其中不少理论还用到了高深的数学，这些让不少人感到现代经济学的基本分析框架和研究方法难以把握，从而对现代经济学产生了误解或畏惧，一些人只是从个别的经济学的结论或模型出发，就要么认为经济学自相矛盾，没有共同的地方，要么认为经济学原理社会现实，难以指导经济发展，甚至质疑现代经济学作为一门学科的科学性，对现代经济学大肆进行批判，并宣称要创造出自己的经济学。这些存在的现象对很多的人产生了很大的误导。作者认为产生这些问题的根源就是没有理解清楚经济学的基本分析框架与研究方法。

第二部分，介绍理论研究进展

作者简要的介绍了国内对于经济学基本分析框架和研究方法的最新进展，说明了有什么研究成果，文章的写作目的，以及作者文章与现有的理论的区别何在，解决的是问题是什么。

第三部分，现代经济学的基本分析框架与研究方法

（一）经济学基本分析框架

现代经济学主要是在第二次世界大战以后发展起来的，通过六十年的蓬勃发展，现已成为一门规模庞大、分支众多、体系严谨、模型化的社会科学领域，在社会科学中占有重要地位。但是人们也经常会困扰于经济学家的各种争论之中，困惑为什么同是经济学，研究的问题也相同，怎么就会得出完全不同甚至相互抵触的结论呢？

根结就在于经济学的基本分析框架和研究方法不同于其他的社会科学，它包括以下五个步骤组成：(1)界定经济环境；(2)设定行为假设，(3)给出制度安排；(4)选择均衡结果；(5)进行评估比较。它能帮助人们正确地运用经济学的基本原理和分析方法来研究不同经济环境、不同经济人行为及不同制度安排下的各类经济问题。经济学家在进行研究的时候一般要先刻画经济环境，用来剥离不必要的因素对于研究的干扰，从而对外在的世界形成一个理论层面的抽象认识。然后会进行经济参与者的行为假设，以描述经济行为人是以什么样的心态和动机参与到经济活动中去的，对人性的不同理解就可能带来完全不同的结论。接着经济学家会给出制度安排，也就是整个模型的游戏规则，不同的游戏规则将导致人们不同的激励反应，不同的权衡取舍结果，从而可能导致非常不同的结果。在确定了给定经济环境和经济制度安排及其它必须遵守的约束条件之后，人们将会根据自己的行为方式作出反应，在众多的可行结果中通过权衡来选定结果。最后，经济学家会对均衡结果进行价值判断和评估比较，以确定是否达到了帕累托最优或改进的帕累托最优，从而进一步对经济制度安排给出评价，并将理论与现实进行比较，能否给出正确预测，或具有现实指导意义；最后，对所采用的经济制度和规则作出优劣的结论，从而判断是否能给出改进办法。（比如2012年伦敦奥运会羽毛球女双消极比赛就可以用经济学的模型理论很好的进行诠释）

思考一个问题，特别是非常复杂的问题，不可能一蹴而就，那样很容易一头扎进去，迷失了方向，靠线性思维是基本上很难得到什么有价值的东西，因为情况实在太复杂了，所以人们发明了很多的方法以支撑我们的思维，像市场营销的SWOT分析、经济学的模型理论，特别是经济学的模型理论，为我们的思维搭建了框架，支撑我们的思维，使得我们能够在这样一个有凭借的环境下去认真的考察，而不会因为情况太复杂而无处着手。通过刻画经济环境、做出人性假设可以帮助我们塑造一个外在的环境，这个外在的环境因问题的不同而变，（既可以是非常的宏观，也可以使相对微观的）这就使得我们可以排除掉不必要的外在干扰，构建之于问题相关的环境，这是我们的第一步工作。

然后，在这个我们已经确定了好的理论环境，（当然我们是要尽可能接近所要研究的现实环境），嵌入制度（游戏规则），也就是注入人们运行规则，让人们在这样一个构筑好的环境中去运作，（当然，这里会设计到很多的数学的模型和逻辑推导的东西），这样我们就可以最大可能通过逻辑推导和抽象认识，在逻辑层面揭示看到可能会发生后果，从而使我们摆脱线性思维的限制，能够在广阔的境界内认识世界。然后是做出均衡选择，从所以可能发生的情况中选择对我们最为有利的情况，而这样的结果的得出又是建立在构筑的数学工具和逻辑推导得出的。最后，还要对得出的结论进行评估，看其是否达到了帕累托最优，是否存在改进的余地，从而对我们的工作提供指导。

我们说经济学是一门严谨的学科，他的严谨正体现于此，因为不同的经济、社会、政治环境，才需要发展出不同的经济理论模型和经济制度安排，前提变了，环境变了，结论自然就要相应的变，很少有在各种情况下都成立的结论，否则就不需要因时制宜，因地制宜，具体情况具体分析了。所以，对于不同的国家、地域和经济单位就需要因构建不同外在的经济环境、人性假设和游戏规则，这样才能最大限度的从逻辑层面反映现实，便于我们做出最可靠的理论研究，而且即使是针对同一问题，不同的经济学家，因为对所在的经济环境的理解和刻画的不同，对制度设计的理解不同，也可能构建出不同的模型，最终得到不同的结论，这就是为什么经常会有经济学家在同一问题上陷入争论的原因，这极有可能使人感到困惑，从而质疑现代经济学的可靠性。我们应该始终明白这样一个事实，在具体的理论方面，不同的经济学家可能会有不同的结论，但是在更高的层面上，它们始终有一个共同之处，那就是采用了一致的理论分析框架，正是由于这个有力的理论分析框架，赋予了经济学以生命，使得人们可以根据一整套的规范和严密的逻辑推导，得出对经济问题的结论，而不是将答案固定化，这正是经济学的魅力所在。

典型的例证就是宏观经济学几大理论的派别：凯恩斯学派、后凯恩斯学派、理性预期学派、货币主义学派、供给学派和新制度学派等。其实，这些学派之间的对立并不像非经济学家或媒体所渲染的那么大，它们有许多共同之处：基本分析框架相同、研究方法相同及对象相同，它们都相信市场制度，相信从经济运作的长期或总的趋势来说，都会趋向最优的市场均衡，这些理论之间的差异，主要是刻画经济环境时的差异所造成的，特别是对经济系统的冲击或干扰是来自需求方面还是供给方面、关于经济波动的信息是充分的还是不充分的，以及对干扰的时间效应是滞后还是瞬间的等诸多假设之间的差异所造成的。

因而，要批评现代经济学中某个理论，就需要指出理论中所刻画的经济环境和人的行为假设中哪些地方不合实际，模型设置中有哪些地方不甚合理，所实施的经济机制或经济制度安排存在什么问题，逻辑推理又有什么问题。即使如此，这样的批评也不能导致对现代经济学基本分析框架和研究方法的否定，至多只是需要修正对制度环境的刻画和行为假设条件的设定以及理论模型的设置，但是仍然可以使用现代经济学的基本分析框架，并得出新的合理结果或经济理论。

（二）经济学的基本研究方法

现代经济学的研究方法是首先提供各种层次和方面的基本研究平台、建立“参照系”，从而给出度量均衡结果和制定安排的优劣度量标尺。研究平台是由一些基本的经济理论或原理组成，它们为更深入的分析打下了基础，它更多的是起到了一种过渡作用，能够让人们先抽象的看到事务的本质，从简单的东西开始，它可能最开始是一种逻辑抽象，与现实相聚甚远，但也确实最深刻的，通过这样一种方式，为我们搭建了理论研究的平台，然后我们再逐步的进行跨越，以此平台为基，而不是从底座开始，这样做极大的解放我们的思维。

现代微观经济学中标准的消费者理论就是按照这样的研究方法得到的。一般来说，个人的均衡选择不仅依赖于自己的选择，而且也依赖于其他人的选择。为了研究清楚个人的选择问题，首先要弄清楚个人选择在不受他人影响时是如何作出决策的，假定消费者处于完全竞争市场，并且每个人的效用或收益只依赖于自己的选择，于是消费者的决策就是在给定价格参数和收入的条件下最大化自己的效用，从而个人的最优选择是价格和收入的函数而不是其他人选择的函数。通过完全竞争市场制度安排假设及没有消费外在性假设，可使得我们先考虑最简单的个人选择问题，而先不需要考虑自己的选择对别人的影响，也不考虑别人的选择对自己的选择的影响。这种将问题简化或理想化的研究方法为更深入的研究建立了一个最基本的研究平台。

《明朝那些事》上，当年明月曾经以王振统兵的例子来说明战争到底是怎么一回事儿，先用两个人打架来研究，然后再扩大到十个人，接着是1000人对打，然后是10万人，100万的对抗，论证了战争并不是人带的越多胜算就更大，人数越多，带来的麻烦和问题也就越多，需要的战争协同也将实现几何级的增长，任何一个小的问题处理不好，就可能引发灾难性的后果，如果主帅缺乏统兵能力，有可能造成带的越多，越不占优势。两个人打架虽然与战争扯不上什么关系，但是却也表明了战争最本质的东西，通过研究可以使我们在这个最原始的简单抽象的基础上，开展更深的分析，也许1000人更能说明问题，通过仔细研究1000人如何作战，对以后研究10万人的战争提供了理论研究平台，使研究者可以从1000人开始思考，而不是上去就是研究10万人的战争，这就是理论平台的价值。

参照系指的是理想状态下的标准经济学模型，它导致了理想的结果。有如一面镜子，让我们看到现实经济制度与理想状态之间的距离。一般均衡理论就提供了这样一种参照系，它主要论证完全竞争市场的最优性，认为它将导致资源的有效配置。将完全竞争市场作为参照系，人们可以研究一般均衡理论中假设不成立(信息不完全，不完全竞争，具有外部性，不规范经济环境等)通过与完全竞争市场这一理想制度安排相比较，人们就可以知道一个经济制度安排在资源配置和信息利用的效率方面的好坏，以及现实当中所采用的经济制度安排与理想的状态相差

多远，并且提供相应的经济政策。尽管作为参照系的经济理论可能有许多假定与现实不符，但是它们却非常有用，是用来作进一步分析的参照系。建立经济学中的参照系就像生活中树立榜样一样的重要，它们是建立评估理论模型和理解现实的标尺。这些参照系本身的重要性并不在于它们是否准确无误地描述。

（三）掌握现代经济学基本研究方法与分析框架的现实意义

掌握了现代经济学的基本分析框架和研究方法，人们就不会被那些抽象的模型和高深的数学所迷惑，不会被弄得昏头涨脑。因为无论一个经济理论用到多深的数学、多少的公式，多么复杂的经济模型，它基本上都是采用了以上所介绍的基本分析框架和研究方法来进行研究的。只要紧紧把握这一条核心主线，人们就不容易迷失方向，失去重点。可以暂时将那些技术性的、一时无法理解的具体细节搁置一旁，先弄请理论框架和具体结论，再弄懂那些具体细节。另外，经常有人对现代经济学及其研究方法进行批判，其实这些人的大多数议论都没有建立在科学的分析问题的方法上，有的甚至完全凭自己的主观臆断。这些言论很有可能会产生误导，使人们迷失了正确的方向，一旦掌握了这些基本分析框架和研究方法就不太容易被误导，从而不会影响自己对现代经济学的正常学习。

第四部分，结论陈述

文章的最后部分作者对整篇的文章进行了总结，简要回顾了经济学基本分析框架和研究方法的内容和作用，并指出了了解经济学基本分析框架和部研究方法的重要性和意义，这对我们未来更好的理解经济学以及经济学的思维方式非常有帮助，可以使经济学或管理学的学生不受错误思想的误导。同时作者进一步指出了学习经济学思维框架的现实意义，它不仅有利于我们从事经济学的学习与研究，甚至可以帮助我们更好地处理日常事务。