房地产开发经营与资产管理活动税务筹划思维与方法

第一篇：房地产开发经营与资产管理活动税务筹划思维与方法

房地产开发经营与资产管理活动税务筹划思维与方法 房地产开发经营与资产管理活动涉及比较多的税务问题，本文试就其税务筹划思维与方法扼要进行综述式探讨，综述的展开不以税种类别作为排序依据，而主要遵循涉税思维之渐进性。

一、关注不同的产品销售方式之间的税政差别

现行税法规定：房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。

(二)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭货款办理转账之日确认收入的实现。

(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1．采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2．采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3．采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销台同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

4．采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品(清单)。

(五)将开发产品先出租再出售的、应按以下原则确认收入的实现：

1．将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

2．将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现、出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

(六)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品和将开发产品先出租再出售等销售方式，存在一定的节税空间特别是递延纳税空间。

二、伏选、创新会计核算方法

(一)许诺赠送的装修、家私等支出的核算方法选择

营销实践中，常有发展商在广告和售楼书上许诺赠送装修、家私等——正式签订房地产买卖合同时，律师也会提示消费者将发展商在广告和售楼书上许诺赠送的装修、家私等内容写进合同。对于发生于峻工验收日后的装修、家私等支出，会计处理上大致有以下四种选择：

其一：确认为商品房“销售费用”。此法符合会计制度的规定，但必须取得合法的支出凭据入账方可税前列支。

其二：确认为“营业外支出——非公益性捐赠支出”。此法不仅面临税前列支限制，在购房方为个人时，还导致支出方承担代扣代缴购房人“偶然所得——受赠所得”个人所得税的扣缴义务，最不可取。

其三：“减收抵支，屏蔽支出”。先由售房方依据合同的“适当”约定，将拟投入的装修、家私等支出作为交易减价因素，降低售楼价格，经济活动不体现、会计核算上不反映许诺赠送的装修、家私支出。此法不仅可以减少营业税支出，而且不必外购商品，索取发票和组织施工，买方掌握装修自主权。

其四：“预计负债法”。先由售房方依据合同的“适当”约定，将拟投入的装修、家私等支出确认为售房当期的“预计负债——预计装修等支出”，销售实现后再向买方退还等额房款或冲销应收房款，同时结平前述“预计负债”。此法之优有似“其三”，只是会计核算上对“许诺赠送的装修、家私支出”的营销承诺有所反映。

注：“返首期”、“拆迁补偿费”、“减免物业管理费”的核算技巧与此有相通之处，在此不作赘述。

(二)空置与自用房地产的会计核算方法选择

空置与自用房地产的税收征管待遇迥异。开发商空置的房地产开发成本结转于“开发产品”科目，空置状态不产生任何纳税义务。但是下列“自用”意义上的资产管理行为应“视同销售”确认收入：

1．将开发产品用于本企业自用、捐赠、职工福利、奖励等；

2．将开发产品转作经营性资产；

3．将开发产品分配给股东。

确认收入的方法和顺序如下：

1．视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移或实际取得利益权利时确认收入的实现。

2．视同销售行为收入确认的方法和顺序：(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(2)由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；(3)按成本利润率确定，其中开发产品的成本利润率不得低于15％(含15％)，具体由主管税务机关确定。

因此，开发商对上述“自用”行为应慎重决策。事实上，对于将开发产品转作经营性资产之类的业务，会计核算还是有一定的变通空间的。

(三)“会所”开发成本的会计核算选择

商品房住宅开发项目中，因公建配套、营销策略等需要，一般都附属设计有经规划部门批准的为业主、租客提供休闲、娱乐及商业服务的配套设施，通称“会所”。“会所”的权属应当由开发商和购房入在商品房预(出)售合同中约定明确，合同未作约定的，“会所”所有权归开发商。如何核算“会所”的建造成本将对企业所得税及房产税(外商投资企业“城市房地产税”)产生不同的影响。

核算“会所”成本的几种主要方法及其税负比较：

第一种方法：“会所”建造成本通过“在建工程”科目单独核算，竣工交付使用后作新增固定资产处理，计提固定资产折旧费，计入期间费用，“会所”转让时按照清理固定资产进行账务处理。主要适用于未纳入公共面积分摊结业主、由开发商持有产权、可单独转让的“会所”。

采用此法，开发会所的成本未能随开发产品销售同步结转，而是通过计提固定资产折旧费，逐期计入期间费用，扩大了当期所得税税基和房产税／城市房地产税税基。

第二种方法：“会所”建造成本通过“开发成本——配套设施开发成本”科目并入可售房产总成本内核算，竣工验收计入“开发产品——配套设施”。会所成本不纳入公摊，不随房产销售收入的实现而结转，会计核算上反映为“空置”的“开发产品配套设施”；如在管理过程中，由开发商办理产权登记并持有会所产权并将会所转作经营性固定资产，则结平“开发产品—配套设施”科目。

采用此法，虽保有了会所产权，但因开发会所的成本未能随开发产品的销售同步结转，故扩大了当期所得税税基。办理产权，将会所转作经营性固定资产时，开发商还应视同销售缴纳营业税和企业所得税。在办理会所产权登记的情况下，会所成本显然还构成房产税／城市房地产税税基；但是在产权不明的情况下，由开发商缴纳会所房产税／城市房地产税存在争议。

第三种方法：“会所”建造成本不单独核算，而是通过“开发成本”科目并入可售房产总成本内核算，竣工验收计入“开发产品”并随房产销售收人的实现，结转销售成本。会所虽由开发商管理控制，但无偿提供给小业主或租客使用、开发商推迟办理或不办理会所产权登记，会计核算上反映为产权不明朗账外资产。

采用此法、会所成本得以足额抵减应纳税所得额。由于开发商账面既不反映“会所”固定资产，也未反映空置的“开发产品——配套设施——会所”，在产权不明的管理阶段，更谈不上将开发产品转作经营性固定资产的问题。因此，既不存在视同销售的税收问题，也不存在房产税／城市房地产税的问题，开发商总体税负最轻。

关于上举第二、第三种核算方法，需要指出的是：

虽然从税收法理上讲，凡是具有房屋形态的建筑物，无论企业记入何科目，或属账外资产均照征房产税／城市房地产税。笔者认为在未办理会所产权登记的情况下，由于产权模糊。对于那些由业主或租客无偿使用的“无主”会所应否征收房产税／城市房地产税以及由谁负担房产税／城市房地产税，的确存在一定争议。此外，由于在核算商品房建造成本时没有单独划分“会所”的建造成本，如何确定房产税／城市房地产税的税基也是一个存在争议的问题。

(四)建筑物更新改造或装修支出的会计核算方法选择

建筑物更新改造或装修支出的会计核算方法在一定程度上是可以选择的。支出“资本化”与“期间费用化”是核算建筑物更新改造或装修支出的两种方法。依据税法规定，企业对房屋进行更新改造或装修而发生的费用，凡属按规定应计入房产原值的，则对其征收房产税／城市房地产税。显然，更新改造或装修费用是否应计入房产原值不仅影口向当期所得税税基，而且关系到房产税／城市房地产税的征免。

依据《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号文)第三十一条的规定，纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧、可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。

符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

上述税收征管规范，为我们进行企业所得税和房产税／城市房地产税筹划提供了一定的空间。此外，这与工程建设中的公共设施和附属设备购建的某些费用是否计入房产原值从而影响当期所得税税基和房产税／城市房地产税税基的税务筹划思维，也存在类似之处，可以在财务核算实务中有所体现。

三、关注混合销售与兼营的税负差别

现行税法对工业企业承揽货物加工并负责运货至现场施工安装行为与建筑安装企业从事建筑安装行为规定了不同的税收政策。根据《营业税暂行条例》和《实施细则》的规定，加工承揽业务不属于征收营业税的范畴，不应缴纳营业税；依据《增值税暂行条例》和《实施细则》的规定。它属于增值税管理中的非营业税纳税人的“混合销售行为”，应当缴纳增值税。在加工承揽业务增值达到一定程度的情况下，混合销售货物的增值税负会重于建安营业税负。因此。从节税角度考虑，经营发生的运输安装业务的工业企业，可以通过设立建安企业或与建安企业联营的方式，将运输、安装增值额剥离出来，使原本按照增值税税率计算销项税额的增值额，改按建安营业税税率计征营业税。

四、内部工程回避工程结算

现行税法规定：单位所属的独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概(预)算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税。满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。

六、以收取转／分包管理费取代收职工程居间介绍费

工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3％的税率；否则，适用服务业5%的税率。因此，以收取转／分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果，前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。

七、合作建房与土地使用权的资本化——一种极重要的节税筹划思维

1．税法意义上的“合作建房”含义。

税务方面认定“合作建房”是依据项目运作的实际情况，在合作建房有关合同基础上查实项目运作利润和风险的分配分担机制，适用相应的税收政策，并不以纳税人是否获得其他行业主管部门的“合作建房”批文为必要条件。

根据《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函[1995]156号)的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式，两种方式中又因具体情况的不同产生了不同的纳税义务。在采取房屋建成后双方风险共担、利润共享的合作建房方式下，土地方以土地

使用权这一无形资产投资入股的行为，不征收营业税；另据财税[2002]191号文件的规定，从2003年1月1日起，以无形资产对外投资不征营业税，转让该项股权时也不再征收营业税。

2．适用情形。

上述规定具有较大的节税空间，故该项税收政策被较多地运用于房地产开发经营活动的法律安排、特别是地皮炒作和处理烂尾楼的实践中，最常见的是土地持有方以土地使用权投资入股，与合作他方成立项目公司。

项目公司股权运作模式主要适用于下述情形：(1)利用政府人脉资源炒作非挂牌交易的历史遗留地块；(2)土地持有方无开发资质且无意就地取得申请开发经营资质或申请相关资质存在困难；(3)土地持有方虽有相关开发经营资质，但预备在建途中转让项目；(4)拿地方虽有相关开发经营资质，但有股权融资需求；(5)土地持有方虽有相关开发经营资质。但基于风险分担考虑选择联合开发经营；(6)土地持有方虽有相关开发经营资质，但基于行业内外的策略联盟战略选择联建。

八、关注企业法人财产权转移与法人企业胺东服权转让的税负差别

现行税法对企业法人财产权转移、法人企业股东股权转让和资产经营管理权让渡等企业行为规定了不同的流转税、所得税征管待遇，为房地产开发企业合法降低资产剥离与转让的税收成本提供了法津条件和征管制度保证。法人财产权的直接转移往往导致流转税纳税义务的产生，而法人企业股东股权转让不会涉及流转税，只涉及对股权转让所得的课税。因此，以股权转让方法间接实现企业法人财产权的转移，是我们开展房地产开发经营管理节税筹划的一种重要思维和方法。

九、利用境外关联机构或个人进行营业税筹划

依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条的规定，在中华人民共和国“境外”提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，不发生营业税纳税义务。以设计劳务为例、国税发[1994]214号文件明确规定：境外机构除设计开始前派员来我国进行现场勘察、搜集资科、了解情况外、设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业。在这种情况下，对外商从我国取得的全部营业收入不征收营业税。

上述规定为开发商进行税收筹划提供了一定的空间。

按照税务管理规则和习惯，中国境内企业向境外机构或个人所支付的发生在境外的前述各项费用，凡能提供双方所签订的相关合法有效之协议、各项服务相关费用的凭证以及费用分摊办法、标准说明的，经所在地主管税务机关审核确认后，可以在计算企业所得税时给予扣除。

筹划实践表明：结合房地产开发管理的实际需求通过精细设计合同，架构有效的国际服务贸易法律关系、结算关系和境外费用凭证传递程序并充分或恰当满足中国税管当局的管理要求，从境外关联机构或个人输入规划设计、代理广告设计、代理海外市场调查、管理咨询等服务，可以达到节税筹划的目的。

十、土地增值税筹划的基本思路

(一)与开展税务筹划联系较为密切的税法规定

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并且取得税法意义上的增值性收入的单位和个人征收的一种税。

相关税法规定主要有：

(1)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

(2)对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。

(3)纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免子征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

(4)税率实行四级超额累进税率，从30%到60％，增值越多。税率越高。

(二)税务筹划基本思路

根据上述税法规定，基本的筹划思路是：

1．关注相关优惠税政的指引作用，用足优惠政策。

2．根据土地增值税税率随增值额累进的特点，合理控制“增值额”即转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，从而适用低税率。税法规定的扣除项目包括：土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。结合定价策略、围绕上述几类项目增加可扣除数额，特别是将有关间接开发成本合理分配至项目工程，是降低土地增值税整体税负的另一基本思路。

第二篇：房地产开发经营与管理 经济评价指标与方法

第六章　经济评价指标与方法

一、单项选择题

1、生产成本加上相应的（）称为完全成本。

A、营业成本

B、销售费用

C、运营费用

D、资金成本

2、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是（）。

A、营业成本

B、期间费用

C、运营费用

D、资金成本

3、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是（）。

A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次

B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

D、可供分配利润=税后收入-未分配利润

4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。

A、550

B、856

C、1500

D、12365、对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。

A、租金收益

B、物业增值

C、股权增加

D、销售收入

6、下列属于房地产投资项目经济评价静态态指标的是（）。

A、财务内部收益率

B、财务净现值

C、投资利润率

D、动态投资回收期

7、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

8、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（）时的折现率。

A、0

B、1

C、0或1

D、29、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为170万元，折现率为12％时，净现值为﹣87万元。则该投资项目的内部收益率是（）。

A、11.12%

B、11.36%

C、11.66%

D、12.95％

10、某房地产开发项目采用18％的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为（）。

A、小于20%

B、满足目标收益率要求

C、大于18％

D、不满足目标收益率要求

11、若某房地产投资项目的名义收益率为18％，年租金增长率为10％，通货膨胀率为5％，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.3%

12、动态投资回收期是反映（）的重要指标。

A、开发项目投资成本大小

B、开发项目投资回收能力

C、开发项目资金流动速度

D、开发项目资金实力

13、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。

A、成本利润率是年成本利润率

B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。

C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。

D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

14、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0％

D、35.0％

15、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。

A、甲>乙

B、甲<乙

C、甲=乙

D、无法判断

16、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A、投资利润率

B、投资回报率

C、资本金利润率

D、资本金净利润率

17、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。

A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B、还款当年按年末偿还，按全年计息

C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率

D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

18、某置业投资者以10000元／㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.2319、一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12％，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为（）。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.0020、下列说法不正确的是（）。

A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2

D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于221、（）是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。

A、流动比率

B、偿债备付率

C、资产负债率

D、利息各付率

22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。则该房地产投资企业的流动比率为

（）。

A、37.5%

B、75%

C、150%

D、113%

23、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。

A、80%

B、120%

C、171%

D、230%

24、方案经济比选存在的关系不包括（）。

A、互斥关系

B、独立关系

C、相关关系

D、独立互斥关系

25、在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则不包括（）。

A、备选方案差异原则

B、最低可接受收益率原则

C、最大收益率原则

D、不行动原则

二、多项选择题

1、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，不包括（）。

A、销售收入

B、出租收入

C、营业外收入

D、补贴收入

E、自营收入

2、房地产开发项目用于出租或经营时，计入开发建设投资中期间费用的是（）。

A、经营费用

B、销售费用

C、管理费用

D、财务费用

E、大修基金

3、房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。

A、企业实力提升

B、租金收入

C、对社会贡献增加

D、物业增值

E、物业权益份额增加

4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。

A、借款偿还期

B、流动比率

C、偿债备付率

D、资产负债率

E、投资回报率

5、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。

A、成本利润率

B、销售利润率

C、投资利润率

D、投资回报率

E、静态投资回收期

6、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有（）。

A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E、内部收益率越高，投资风险就越小

7、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括（）。

A、销售利润率

B、投资利润率

C、资产负债率

D、财务净现值

E、偿债备付率

8、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。（2012年真题）

A、投资利润率为16.67%

B、投资利润率为22.50%

C、资本金利润率为31.25%

D、资本金利润率为37.50%

E、资本金利润率为62.50%

9、下列关于资产负债率的表述中，正确的是（）。

A、表明了负债占总资产的比例

B、反映了企业或项目的财务风险程度

C、资产负债率越高，则企业应变能力越强

D、属于长期偿债能力指标

E、房地产开发企业的资产负债率一般较高

10、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。（2012年真题）

A、备选方案差异原则

B、备选方案独立原则

C、最低可接受收益率原则

D、不行动原则

E、备选方案关联性原则

三、判断题

1、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。

对

错

2、在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。

对

错

3、开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。

对

错

4、财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

对

错

5、两税一费指的是营业税、城市维护建设税和地方教育费附加。

对

错

6、房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。

对

错

7、全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。

对

错

8、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。

对

错

9、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资得只可以部分被收回。

对

错

10、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。

对

错

11、经营期限很长是，计算开发成本利润意义不大，可通过计算项目投资动态盈利能力指标。

对

错

12、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。

对

错

13、资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

对

错

14、在国际上银行一般要求流动比率在200%以上。

对

错

15、对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（2012年真题）

对

错

16、不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。

对

错

四、计算题

1、甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元／（㎡?月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元／（个?月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。（2012年真题）

2、某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元／㎡，建造成本为4500元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

3、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。

4、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元／㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）

答案部分

一、单项选择题

1、【正确答案】

B

【答案解析】

生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283234】

2、【正确答案】

B

【答案解析】

期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费。参见教材P173。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283235】

3、【正确答案】

D

【答案解析】

可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）。参见教材P174。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283236】

4、【正确答案】

A

【答案解析】

10000×5％×（1+7％+3％）=550（万元）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。参见教材P175。

【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283237】

5、【正确答案】

D

【答案解析】

房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。参见教材P176。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283238】

6、【正确答案】

C

【答案解析】

投资利润率属于静态指标。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283239】

7、【正确答案】

B

【答案解析】

出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283240】

8、【正确答案】

A

【答案解析】

财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。参见教材P181。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283241】

9、【正确答案】

C

【答案解析】

FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%参见教材P182。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283243】

10、【正确答案】

C

【答案解析】

财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求。参见教材P182。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283245】

11、【正确答案】

D

【答案解析】

用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12.3%。参见教材P186。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283247】

12、【正确答案】

B

【答案解析】

动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283249】

13、【正确答案】

D

【答案解析】

成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率。参见教材P189。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283253】

14、【正确答案】

D

【答案解析】

资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35％。参见教材P199。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283254】

15、【正确答案】

A

【答案解析】

假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。参见教材P200。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283257】

16、【正确答案】

B

【答案解析】

参见教材P200。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283259】

17、【正确答案】

C

【答案解析】

每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率。参见教材P201。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283264】

18、【正确答案】

B

【答案解析】

用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。参见教材P202。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283265】

19、【正确答案】

B

【答案解析】

先算出当期应还本付息资金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（万元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P203。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283344】

20、【正确答案】

D

【答案解析】

参见教材P202。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283354】

21、【正确答案】

C

【答案解析】

资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。参见教材P204。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283356】

22、【正确答案】

B

【答案解析】

流动比率=流动资产总额/流动负债总额=6000/8000=75％。参见教材P204。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283364】

23、【正确答案】

A

【答案解析】

房地产开发项目的速动比率不会高于100%。参见教材P205。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283368】

24、【正确答案】

D

【答案解析】

参见教材P206。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283375】

25、【正确答案】

C

【答案解析】

在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则有：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283376】

二、多项选择题

1、【正确答案】

CD

【答案解析】

参见教材P173。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283377】

2、【正确答案】

BCD

【答案解析】

参见教材P173。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283378】

3、【正确答案】

BDE

【答案解析】

参见教材P176。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283379】

4、【正确答案】

ABCD

【答案解析】

参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283380】

5、【正确答案】

ABCE

【答案解析】

参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283381】

6、【正确答案】

DE

【答案解析】

参见教材P181-186。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283382】

7、【正确答案】

CDE

【答案解析】

CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。D是动态盈利能力指标。参见教材P188。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283383】

8、【正确答案】

AC

【答案解析】

投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额／项目总投资＝[150x

(1-40%)-150×10%]/(400+50)=

16.67%；资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额／资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=

31.25%。参见教材P199。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283384】

9、【正确答案】

ABDE

【答案解析】

参见教材P203。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283385】

10、【正确答案】

ACD

【答案解析】

在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283386】

三、判断题

1、【正确答案】

错

【答案解析】

对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P171。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283391】

2、【正确答案】

错

【答案解析】

参见教材P171。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283393】

3、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P172。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283397】

4、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P173。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283400】

5、【正确答案】

错

【答案解析】

两税一费指的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。参见教材P174。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283403】

6、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P175。

【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

【答疑编号10283406】

7、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P177。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283408】

8、【正确答案】

错

【答案解析】

房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

【答疑编号10283409】

9、【正确答案】

错

【答案解析】

财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。参见教材P182。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283412】

10、【正确答案】

错

【答案解析】

参见教材P188。

【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283416】

11、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P192。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283420】

12、【正确答案】

错

【答案解析】

参见教材P199。

【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283422】

13、【正确答案】

对

【答案解析】

资产负债率属于长期偿债能力指标。参见教材P204。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283424】

14、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P205。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283426】

15、【正确答案】

错

【答案解析】

房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。

【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

【答疑编号10283432】

16、【正确答案】

对

【答案解析】

参见教材P208。

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283437】

四、计算题

1、【正确答案】

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283440】

2、【正确答案】

（1）项目总开发价值：

①

目总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元）

②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）

③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）

（2）项目总开发成本：

①土地成本：297000×1280=38016（万元）

②建造成本：297000×4500=133650（万元）

③其他工程费：133650×10％=13365（万元）

④管理费：

a．土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）

b．建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元）

C．管理费合计：14802.48万元

⑤销售费用：507870×3.5％=17775.45万元

⑥财务费用：

a．土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（万元）

b．建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（万元）

C．财务费用总计：71583.618万元

⑦项目开发总成本：

38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（万元）

（3）项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176（万元）

（4）开发成本利润率：190846.176／289192.548=65.99％

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283441】

3、【正确答案】

目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。

计算项目财务净现值：

计算财务内部收益率：

当i1=21％时，NPV1=47.58（万元）

当i2=22％时，NPV2=-70.75（万元）

该项目财务净现值FNPV=174.55>0。财务内部收益率FIRR=21.40％>20％，因此该项目是可行的。

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283442】

4、【正确答案】

（1）设月最低租金为A元

第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）

第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）

第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

（2）净现值=0可求最低月租金水平：，iC=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5

则：A=86.45（元／㎡）

【答案解析】

【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

【答疑编号10283443】

第三篇：房地产开发经营与管理试题

房地产开发经营与管理试题

一、单项选择题（共35题，每题1分。）1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A．通货膨胀风险 B．周期风险

C．比较风险

D．变现风险

答案：C．

解析：比较风险为个别风险

2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。

A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较

答案：A．

解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775

乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲银行贷款较经济。4.房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。A．不可移动性 B． 适应性 C． 各异性 D．相互影响性

答案：A．

解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。

5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。

7.单利计息与复利计息的区别在于（）

A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率

答案：C．

解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。

8.居民购买住宅的行为属于（）

A．习惯性购买行为 B．寻求多样化购买行为

C．化解不协调购买行为 D．复杂购买行为

答案：D．

解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）

A．三通一平费用

B．工程造价咨询费

C．可行性研究费用

D．水文地质勘探费

答案：B．

解析：工程造价咨询费属于其它费用。

11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。

A．投资机会研究

B．预可行性研究

C．初步可行性研究

D．详细可行性研究

答案：A．

解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。

13.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %.14.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。

Ａ．50个月 Ｂ．100个月

C．10个月 D．10年

答案：B．

解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

15.按（）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场

A．交易形式 B．用途

C．目标市场 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

16.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A．3个以上 B．5-10个之间 C．5个以上 D．3-10个之间 答案：D． 解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

17.（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A．面访 B．问卷 C．观察 D．座谈

答案：B．

解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）

A．当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

答案：A．

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

19.流动比率，下列说法不正确的是（）

A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”。

D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

答案：D． 解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。20.房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100% A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程。

A．房地产开发 B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕

答案：C．

解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。

23.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。

A．项目融资 B．工程招标

C．市场定位 D．物业管理

答案：C．

解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。

24.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）

A．还本付息比率 B．抵押收益率

C．投资回报率 D．项目收益率

答案：C．

解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。

25.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常识。

26.对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。

A．差别化 B．同质化 C．多样化 D．独特性

答案：A．

解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。

27.物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。

A．物业的保值增值 B．满足当前的租户和新租户 C．物业的安全 D．实现物业的管理目标 答案：B． 解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。

28.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。

29.可行性研究报告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步设计方案 D．附表

答案：C．

解析：初步设计在可行性研究阶段后。

30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：见教材187页。

31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。

32.某城市地铁线的建设，使沿线房地产大大增值，这体现了房地产的（）性。

A．适应性 B．位置固定性 C．政策影响性 D．相互影响性

答案：D． 解析：这是房地产的相互影响性。33.增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的（）阶段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的二阶段。

34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（）

A．认知价值定价法B．领导定价法

C．目标定价法D．成本加成定价法

答案：Ｃ

解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法

35.以下调查中，不属于不可控调查的是（）

A．市场容量调查 B．消费行为调查

C．市场环境调查 D．营销因素调查

答案：D．

解析：企业的营销手段是可控的。

二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1.工程项目管理的基本职能是计划、（）

A．组织 B．决策 C． 控制 D． 协调 E．反馈

答案：A．C．D． 2.政府宏观调控房地产市场的手段包括 Ａ土地供应计划 Ｂ地价的杠杆作用 Ｃ诚信建设 Ｄ税收政策 E．政府定价

答案：A．B．D．

解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。

3.经营收入包括（）

A．销售收入 B．出租收入

C．自营收入 D．营业外收入 E上年未分配利润

答案：A．B．C．

解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入。

4.房地产开发项目的主要不确定因素有（）

A．土地费用 B．建安工程费用 C．运营费用

D．空置率 E．容积率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要为置业投资项目的不确定因素。

5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（）

A．最乐观预测值 B．最悲观预测值

C．最可能预测值 D．最客观的预测值 E最原始的评估值

答案：A．B．C．

解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

6.财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率 E资产负债率 答案：B．C．D． 解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。

7.个人住房抵押贷款包括（）

A．商业性住房抵押贷款 B．商用房地产抵押贷款

C．政策性住房抵押贷款 D．在建工程抵押贷款

第四篇：房地产开发经营与管理复习题

房地产开发经营与管理复习题

一、名词解释

1.房地产A1

2.房地产市场A24

3.农地征收A44

4.回归分析法A121

5.复利计息B66

6.物业前期管理B14

4二、简答1.影响房地产价格上升主要有哪几个原因？A4

1.房地产市场具有哪些特性？A30

2.从房地产投资开发周期角度来划分，可以把房地产投资风险分为几种类型?A88

3.影响房地产市场转变的主要有哪些社会经济力量？33

4.房地产开发项目工程建设竣工验收包括哪些程序？A115

5.物业前期管理具有哪些作用？144

6.房地产价格的构成要素有哪些？12

2三、问答题

1.某一房地产开发企业拟获得某城市规划区内一农民集体所有的地块建设经济适用住房。该农民集体经济组织原耕地面积为80公顷，农业人口为600人，现征收耕地20公顷，该地块征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地上的附着物及青苗补偿费为20万元，征收耕地的耕地开垦费为60万元。根据《中华人民共和国土地管理法》，试回答以下问题：P46

（1）该地块被征收应由政府的哪一级部门批准？

（2）需要安置的农业人口数有多少？安置补助费为多少？

（3）征收耕地补偿费用为多少？

（4）该房地产开发企业支付的费用为多少？

2.贷款90万元，月还款增长比率0.45%，15年期，货款利率6.6%。问其初始还款额和第15年最后一个月的还款额是多少?P72

3.某房地产开发商向银行贷款1500万元,期限5年,年利率8%,若该笔贷款的还款为按季度付息,到期后一次偿还本金,则开发商支付的利息总额是多少?如果计算先期支付的利息的时间价值,则该笔贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?

第五篇：房地产开发经营与管理课程作业

房地产开发经营与管理课程作业

1、房地产的含义及特性

2、房地产开发与经营的概念及特点

3、房地产开发的参与者

4、房地产开发程序

5、房地产开发的行政管理内容

6、房地产开发的行政管理和市场宏观调控

7、房地产市场的内涵、构成要素、类型、特点

8、我国基本土地制度内容

9、房地产开发项目用地的获取方式及特点

10、城市规划对房地产项目的控制实施及规划控制指标

11、房地产项目投资策划、规划设计策划、建设过程策划、营销策划内容

12、房地产开发项目可行性研究报告内容

13、房地产开发项目投资和费用构成14、房地产开发项目财务评价指标及方法

15、房地产开发项目融资的资金来源

16、房地产开发项目管理内容及项目前期工作管理

17、物业管理及前期物业管理

18、房地产市场管理、房地产价格管理、房地产产权登记管理

19、某开发商欲参与一住宅开发项目地块的拍卖竞价工作，该地块为已整理完毕的熟地，其用地情况和规划条件如下：规划住宅净用地10亩，规划建筑容积率为2.0，住宅配套商业面积为总建筑面积的10％。根据市场调查，该地段同类商品住宅销售价格为5000元/平方米，商业用房销售价格为10000元/平方米，前期行政规费及前期工程费用合计估算为500元/平方米，建筑安装工程费用估算为1200元/平方米，公建及基础设施配套费用估算为500元/平方米，销售及管理费用（包括利息费用）为300元/平方米，销售综合税率为销售收入的6％。若开发商的预期项目总投资利润率为30％，则该开发商能够接受的楼面地价为多少（元/平方米）？此时土地总价为多少，单价为多少（万元/亩）？

20、一家庭准备购房，已知房屋总价50万，其中30%作为首付，剩下的去商业银行办理按揭，经评估该家庭平均月收入为8800元，可选择的还款期限为10年，15年和20年三种，年利率12%，还款方式为每月等额还款，且银行要求每月还款额应小于家庭平均月收入的一半，求：在满足贷款条件的前提下，为使该家庭所付利息较少时选择何种还款期限？此时的月还款额为多少？（保留整数）