对国企改制评估报告存在问题的分析

第一篇：对国企改制评估报告存在问题的分析

深圳市注册资产评估师协会专业委员会成立两年来，专业委员会高效运作，在解决资产评估方面难题的同时，也更好地为国资办、资产经营公司的国企改革服务，并为国企改革的顺利健康发展提供了有力保证。2003年1月～2004年3月，国资办、我会组织召开了38次专家评审会，其中出具正式专家意见书30份。为国企改革评估报告把好了一道关。从提交给专家委员会的报告来看，各机构评估报告书整体质量在逐步提高，各机构更加重视报告质量，但某些方面仍需要规范操作。我们针对各次专家评审会涉及的事项和存在的一些共性问题进行分析，并提出如何恰当的出具资产评估报告需注意的一些问题，以供各资产评估机构参考：

一、对于国企改革中的评估问题。在专家评审会讨论中发现很多问题不是单纯的评估技术问题，而是改制方案中存在的许多不确定性因素和改制方案关键问题不明确所造成的。

建议评估机构应在详尽了解企业改制目的及背景前提下，开展尽职调查，按操作规范进行职业判断。首先应尽可能制定详细、完善的评估方案，评估方法的采用应进行充分论证，并多和委托方特别是主管部门进行沟通，对评估的重点、难点做到心中有数。同时，各评估师应熟悉、掌握中央及深圳市关于国企改制的一系列法规及规章，严格依法评估。

二、评估机构进行整体资产评估时，将房地产评估机构评估结果并入评估报告的，评估报告所纳入房地产的评估范围与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围不一致，造成部分资产漏评，影响整个资产评估报告的使用。

建议评估机构应先核对资产评估明细表与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围是否一致。如有未纳入处置方案的房地产项目，应进行资产评估。对未经深圳市国土部门备案的非深圳地区房地产评估项目，评估机构应按规定实施评估程序并承担相应的法律责任。如果委托方已与房地产评估机构签订有关房地产项目评估业务合同的，特别提示资产评估机构，在与委托方签订业务约定书时要注意明确资产评估范围。

三、对于长期投资的评估，部分评估机构按照母子公司合并会计报表进行评估，不符合《资产评估操作规范意见（试行）》第四十九条和第五十条规定。

评估机构应按照规范的要求，先对被投资企业进行整体评估。根据拟改制企业占被投资企业股权比例，确定该项长期投资的评估值。控股和非控股的长期投资，都要单独计算评估值，并计到长期投资项目下，不要将被投资企业的资产和负债与投资方合并处理。

此外，评估机构应按照《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的要求，简要介绍投资背景、被投资单位的概况，说明长期投资的种类、形成原因及对企业自身经营状况的影响；深入了解具体投资形式、收益获取方式和占被投资单位资本的比重，根据不同情况进行评估。建议评估机构着重说明长期投资以不同的方式评估的理由，并履行应有的资产评估程序。

四、在对国有企业产权转让项目评估中，部分评估机构未能在清产核资和审计的基础上进行评估，造成企业账面数，审计报告数与资产评估清查明细表数不一致，影响资产评估报告的合理使用。[!--empirenews.page--] 建议评估机构在出具正式报告前，做好与审计机构的对接工作。企业申报账面值应与审计报告数一致，对评估需要调整的事项，应在清查调整值中进行调整，并需要企业予以确认。

五、评估机构擅自对应收款项评估为零。

对国企改制企业应收账款的评估，必须在恢复已计提的坏账准备的基础上进行。应严格按照深圳市国有企业改制有关文件的规定进行评估。对于按照有关规定可以核销的资产损失，经规定程序审批后方可予以核销。确保应收账款相关历史问题有案可查，防止有关责任线索灭失。

六、对于预计负债的评估，由于现有评估理论、评估准则及相关操作规范未有涉及，评估机构在评估中往往按企业经审计后的账面值予以确认，未能充分考虑预期可能获得的补偿及可能支付的确定金额。部分评估报告的前提条件和假设条件仍然为“未考虑现在及将来可能承担的抵押、担保事宜。”造成前提条件和假设条件与评估结果互相矛盾。

评估机构在具有充分理由对预计负债进行确认时，应考虑将前提条件和假设条件设定为“仅考虑上述担保事项，对资产评估结果的影响，未考虑其他现在及将来可能承担的抵押、担保事宜。”应特别关注企业在承担连带责任担保的情况下，担保单位享有的拒绝履行担保责任的抗辨权以及在履行担保义务后所拥有的向被担保单位的追偿权。并说明上述事项可能对评估结果所产生影响的程度。关注企业与被担保公司是否存在反担保合同，对企业为各子公司担保的预计负债，应核实被担保公司是否存在重复挂账问题，对预计负债的确认应保持职业谨慎态度，并做到所确认的预计负债证据充分、计量合理。

七、执业风险意识仍有待提高。部分机构未能充分关注资产评估目的行为与评估结果的对应关系，对重大事项未充分履行如实的告知义务，对重要事项影响企业净资产的程度揭示不深，对资产评估风险易发生区域把握不够准确。

建议评估机构充分加强前期调查，充分了解和掌握客户的基本情况，制定详细周密的评估方案；根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和方法，保持高度的职业谨慎，将职业判断贯穿评估工作的始终。重点把握资产评估机构目前所面临的重大事项不确定风险、权属风险、数量风险、计价风险、报告风险及档案风险等主要风险。对有关业务形成结论或提出建议时，应当以充分、适当的证据为依据，更要在法律允许和力所能及的范围内采取多种形式防范执业风险。

八、在国企改革中应特别注意无形资产的评估问题，评估机构应按《无形资产评估准则》的规定首先进行清查，对确实拥有无形资产的应该进行评估。评估机构认为没有无形资产的也应进行说明。

另外，深圳市国企改革近年来取得重大突破，大力推行引进国内外战略投资者、经营者和员工持股、国有资产授权经营等多项措施。在具体的操作方式上，深圳注重创新，构建了比较完善的国企改革政策法规体系，这些文件联系实际，条理清晰，全面周到，注重细节，可操作性强。同时，针对国企改革过程中碰到的新情况、新问题，及时制定了若干个补充意见，使政策“盲点”得到妥善解决。深圳国企改革的模式也为其他地方政府提供了有益的探索和值得借鉴的改革经验。在深圳渐趋成熟、规范和产业化的资产评估业一直为深圳国企改革提供了良好的专业化服务，希望各评估机构抓住这一契机，把深圳国企改革的经验和在为深圳国企改革方面提供专业化服务的经验推广到全国各地，根据国家的法律法规、借鉴深圳市政府的改制政策并结合改制企业的实际情况，综合当地政府和主管部门、企业经营管理者和广大职工的意愿，合法地运用各种财务处理方法设计一个兼顾各方利益、有利于企业的长远发展、符合现代企业制度要求且法律风险较小的改制方案，并在该方案顺利通过后，在有关各方的配合下，指导企业具体实施改制方案的内容，对于实施改制方案过程中出现的问题及时帮助企业应对和解决，在新一轮国企改制中，不断的拓展资产评估服务领域。

第二篇：对国企改制评估报告存在问题的分析

深圳市注册资产评估师协会专业委员会成立两年来，专业委员会高效运作，在解决资产评估方面难题的同时，也更好地为国资办、资产经营公司的国企改革服务，并为国企改革的顺利健康发展提供了有力保证。2003年1月～2004年3月，国资办、我会组织召开了38次专家评审会，其中出具正式专家意见书30份。为国企改革评估报告把好了一道关。从提交给专家委员会的报告来看，各机构评估报告书整体质量在逐步提高，各机构更加重视报告质量，但某些方面仍需要规范操作。我们针对各次专家评审会涉及的事项和存在的一些共性问题进行分析，并提出如何恰当的出具资产评估报告需注意的一些问题，以供各资产评估机构参考：

一、对于国企改革中的评估问题。在专家评审会讨论中发现很多问题不是单纯的评估技术问题，而是改制方案中存在的许多不确定性因素和改制方案关键问题不明确所造成的。

建议评估机构应在详尽了解企业改制目的及背景前提下，开展尽职调查，按操作规范进行职业判断。首先应尽可能制定详细、完善的评估方案，评估方法的采用应进行充分论证，并多和委托方特别是主管部门进行沟通，对评估的重点、难点做到心中有数。同时，各评估师应熟悉、掌握中央及深圳市关于国企改制的一系列法规及规章，严格依法评估。

二、评估机构进行整体资产评估时，将房地产评估机构评估结果并入评估报告的，评估报告所纳入房地产的评估范围与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围不一致，造成部分资产漏评，影响整个资产评估报告的使用。

建议评估机构应先核对资产评估明细表与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围是否一致。如有未纳入处置方案的房地产项目，应进行资产评估。对未经深圳市国土部门备案的非深圳地区房地产评估项目，评估机构应按规定实施评估程序并承担相应的法律责任。如果委托方已与房地产评估机构签订有关房地产项目评估业务合同的，特别提示资产评估机构，在与委托方签订业务约定书时要注意明确资产评估范围。

三、对于长期投资的评估，部分评估机构按照母子公司合并会计报表进行评估，不符合《资产评估操作规范意见（试行）》第四十九条和第五十条规定。

评估机构应按照规范的要求，先对被投资企业进行整体评估。根据拟改制企业占被投资企业股权比例，确定该项长期投资的评估值。控股和非控股的长期投资，都要单独计算评估值，并计到长期投资项目下，不要将被投资企业的资产和负债与投资方合并处理。

此外，评估机构应按照《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的要求，简要介绍投资背景、被投资单位的概况，说明长期投资的种类、形成原因及对企业自身经营状况的影响；深入了解具体投资形式、收益获取方式和占被投资单位资本的比重，根据不同情况进行评估。建议评估机构着重说明长期投资以不同的方式评估的理由，并履行应有的资产评估程序。

四、在对国有企业产权转让项目评估中，部分评估机构未能在清产核资和审计的基础上进行评估，造成企业账面数，审计报告数与资产评估清查明细表数不一致，影响资产评估报告的合理使用。

建议评估机构在出具正式报告前，做好与审计机构的对接工作。企业申报账面值应与审计报告数一致，对评估需要调整的事项，应在清查调整值中进行调整，并需要企业予以确认。

第三篇：国企改制中土地使用权评估问题浅析

国企改制中土地使用权评估问题浅析

日期：2005-5-8作者:潘雄伟 何宜华

国有企业改制过程中如何处理土地使用权是一个十分关键的问题，因为这不仅直接涉及到对国有资产的保护，也涉及到对企业职工的利益保护。从严格意义上而言，在原有体制下，国有企业的土地使用权是归国家所有的，只不过是国家以划拨等方式将其划归企业无偿使用。在企业改制过程中，企业转换经营机制，尤其是实行公司制改造后，企业将成为独立核算、自主经营、自负盈亏的独立的市场经济主体，企业独自享有民事权利和承担民事义务。这就意味着企业的土地使用权也将由企业依法自行支配，国家无权任意干预。国家对于改制后的企业中的国有资产部分只能够享有资产股东权益。此时就提出了关于国有土地使用权如何定价的问题，而这个问题的关键就是如何对土地使用权的价格进行评估。评估公正对于国家和企业都公平，反之，将势必损害一方当事人的合法利益，而受损害的一方通常是国家。从另一个方面来看，改制前的企业享有的集体土地使用权同企业职工的利益也是息息相关的。企业所享有的集体土地使用权在改制前人人都可以从中受益，改制后由于实行股份制，必然要对土地使用权进行评估作价，将其折合成股份。因此，对于土地使用权价格的评估直

接影响到企业职工的利益。

一、企业改制中，对土地使用权的几种不当处理方式

１．将国家行政划拨土地使用权以优惠价格出让给企业。一些地方因没有提留转换职工身份的经济补偿金，而将行政划拨土地使用权以优惠价格出让给企业。个别地方甚至规定，当企业的资产负债率达到一定高度时，行政划拨土地就送给企业，以此作为国家对企业改制的一种鼓励措施。这种将职工转换身份的置换费（或叫职工工龄补偿金）和政府对企业改制的优惠捆在一起的做法将带来两个不利后果：一是企业改制为有限责任公司后，企业的资产是出资人的，以资产形式优惠给企业，其优惠就落到了出资人身上，但其中确有职工的有关费用，这就给改制企业今后的资产界定带来了困难；二是不利于职工观念的转变，因为在企业改制时没有以职工身份置换的名义提留过资产。政府对企业改制进行支持是应当的，是利国利民的，但是应当讲究实效，讲究方式，不能盲目地进行优惠，不能因为不合理的优惠而给改制

后的企业带来新的矛盾。对于土地使用权问题尤其是如此。

２．用增加负资产的办法提留职工有关费用。有些企业法人在本身没有净资产，或资产不够提留职工有关费用时，就将行政划拨土地使用权捆在企业法人资产中，用增加负资产的办法提留职工有关费用，导致职工有关费用的提留虚化。一旦改制企业再次破产，职工将认为企业改制时国家对职工的补偿金没有实际到位，这就给改制企业留下了隐患。这也可以说是一种无奈之举，企业一方面要改制，只有这样才能实现扭亏增盈；另一方面企业又不能将职工的利益置之不理，这关系到社会的稳定，是企业改制的最终目的。但是由于企业资金紧张，这样就出现了矛盾：如何在改制中更好地保护职工的利益，进行费用提留？而将行政划拨的土地使用权捆在企业资产中，在一定程度上可以解决这一矛盾，但是这种方法治标不治本，无法真正解决问题。随着企业改制的深入，以及国有土地使用权产权交易市场的完善，这一

问题有望从正面得到解决。

３．土地资产的评估不合理。土地是一种增值不动产，对于土地使用权的评估应当选择适当的评估方法，否则可能造成对国家利益的损害。一些地方规定：企业改制的资产统一按重置价评估。这个评估方法对商贸用地是很不合适的。有的企业在改制时，资产一时难以变现，职工的安置费没有来源，就采用实物资产安置职工的办法，即按评估、确认的价格将店面等资产作为职工安置费分给职工。由于土地资产的增值，一旦变现，则土地的级差地租将被职工个人不合理占有。目前对这部分差价究竟如何处理许多地方还没有规定，极易导致国有资产流失。此外，评估机构对资产评估的随意性比较大，对评估结果也缺乏有效的责任制度。企业在改制时漏估或低估资产，其好处被持大股的人占有，引起职工不满的纠纷时有发生。４．集体企业改制时机械地参照国有企业的土地优惠政策。行政划拨土地使用权应属国家所有，集体企业改制时本不应以行政划拨的土地出让金来安置集体企业的职工。但为了保持社会稳定，集体企业改制时未将土地使用权收回变现，往往同意将土地出让金用于集体企业的职工安置。结果有的地方在集体企业本身的资产可以安置职工的情况下，仍将行政划拨土地

使用权低价出让，造成了国有资产流失。

二、妥善处理土地使用权应采取的措施

１、要明确一个观念，即行政划拨土地使用权不是国有企业法人的资产，更不是集体企业法人的资产。在企业改制中，因为土地使用权和企业法人其它资产的处置政策不同，因此两类

资产必须分开评估、分别对待，并根据土地使用权的使用情况单独报批处置。

２、要有条件地运用土地资产优惠政策。条件主要是两个：一是企业资产不够职工有关费用提留。土地使用权出让金首先得保证用于职工有关费用的提留，包括在职职工的身份置换费，遗属、直系亲属及精简下放人员的有关费用，离退休人员和内退职工的大病医疗保险费和养老保险费。二是企业资产出现负数。土地使用权出让金经批准后得首先用于弥补国有企业改制时的负资产。集体企业改制时除经批准土地出让金可用于职工安置外，不存在弥补企业负

资产的问题。

３、不要勉强按零资产改制。有些企业对原有资产进行核销、剥离和提留后，即使将划拨土地使用权全部贴上，还出现较大的负资产，但是由于地方财政拿不出钱，往往是采取按零资产改制的办法，这样无意中造成了虚假出资和虚假提留或提留不足问题。我们认为在这种情况下，不能勉强按零资产改制，而应该按以下顺序调整资产：企业总资产—总负债—剥离数—核销数＋（未执行优惠政策的土地出让金全额—职工费用提留）。这个顺序体现了如下精神：一是将行政划拨土地使用权与企业法人资产分开处置，企业总资产中不包括行政划拨土地使用权，剥离和核销都在企业总资产中冲减，这体现了先用企业法人资产处理遗留问题的原则。当企业法人资产出现负数时，再用括号内的正数资产来弥补其负数，如括号内资产是负数，当视负资产大小确定改制形式：如负资产很大，一般要求采取破产或解散的办法；如负资产不大，则可实施股份制改造，但必须有全体出资人同意承担负资产的承诺书。二是用土地使用权作为职工有关费用的保证，如果括号内是负数，企业又没有其它资产用于职工费

用提留的，一般要求采取破产或解散的办法。

４、土地使用权原则上应按市场比较法评估。市场比较法评估有如下好处：便于评估机构对评估结果负责，对评估价严重背离市场价格的评估结果可以追究其评估责任；有利于提足各项费用，减少国家对改制企业的欠账；将国有资产优惠在明处，可以减少腐败现象的产生。５、政府应该充分利用国有资产经营公司收购国有企业的实物资产，盘活存量资产，及时安置职工，防止和减少国有资产流失。特别是一些变现比较容易、资产增值明显的商业网点等要统一收购起来，由国有资产经营公司统一交由中介机构按照公开、公正、公平的原则组织

资产变现。

三、土地使用权的具体处置方式和程序

依据国家有关土地使用权管理方面的法律、法规的规定，处置的土地使用权应具备两个条件：一是该土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，原企业持有土地使用权证书；二是该土地必须经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价

资格的机构进行地价评估。

１、处置的方式：国有企业改组为股份有限公司所涉及的划拨土地使用权，应当采取国有土地使用权出让、租赁或出资（入股）方式来处置：（１）采用出让方式的，由原企业与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，并支付出让金。原企业取得出让土地使用权后，可以与改组后成立的股份有限公司（简称股份公司）签订一定年限的《土地使用租赁合同》，由原企业收取租金；原企业亦可采取以出让土地使用权作价出资（入股）的方式处置。（２）采用租赁方式的，原企业与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的《国有土地租赁合同》并支付租金。经出租方同意后，原企业可以将该土地转租给股份公司，或者原企业把该土地租赁使用权（《土地使用权租赁合同》）转让给股份公司，由股份公司向出租方直接支付租金。（３）某些关键领域、基础性设施企业或大型骨干企业进行改组时，经省级以上人民政府土地管理部门批准，也可以采取国家以土地使

用权作价出资（入股）方式进行处置。

２、处置的程序：（１）由原企业或其隶属单位拟订土地使用权处置方案。（２）地价评估结果和土地使用权处置方案均应报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批。原企业进行股份制改造，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司，以上方案由原企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司，则由省级人民政府土地管理部门进行确认、审批。（３）签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案经批准后，采取出让或租赁方式的，原企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与有关土地管理部门签订合同，并按规定办理土地登记手续；采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式的，原企业应持国家土地管理局或省级人民政府土地管理部门签署的土地

使用权处置批准文件以及作价出资（入股）决定书，按规定办理土地登记手续。

企业改制的评估，涉及的问题不胜枚举，今天我们只就企业改制中土地使用权评估问题谈了

些看法，希望通过不断探索，共同提高。

第四篇：国企改制的土地使用权评估

浅谈国企改制的土地使用权评估

国有企业改制的土地使用权评估是一项十分复杂的工作，结合工作经验，对此我想简单谈谈。

如何作好国有企业改制的土地使用权评估是当前我国评估行业遇到的新问题。国企改革是我国当前经济生活中的一件大事，在我国的国有企业中土地资产占企业总资产比重相当大，地价评估是一项关系到国有企业改制能否顺利实现，具有较强政策性、社会性的工作，土地评估的合理与否，关系到国有企业能否顺利转制，改变过去的经营模式，使之成为适应经济高速发展的现代企业。如果土地资产值过高，必然造成国有资产的份额增大，投资回报率下降，增加企业负担，影响投资者积极性。相反如果评估值偏低，则会造成国有资产流失，弱化国家土地所有权在经济上的体现。因此，国企改制的地价评估与普通意义上的地价评估（抵押贷款、招商引资等）有许多不相同的地方，需要评估人员认真思考和探索。

一、国企土地资产的特点

1、土地权属性质复杂：有出让土地、划拨土地和国有租赁土地，土地除了以上三种形式外，还存在着空转土地。

2、用途多样性：既有工业用地、还有商业用地、办公用地、综合用地、市政设施用地、住宅用地等；

3、分布面广：跨区域、跨城市、跨省份；

4、占企业资产总量比重较大。

二、操作程序

由于国有企业的土地资产具有以上的特点，在评估的实务操作方式上不同于一般的单项土地评估（如抵押、转让、出让底价等）。在操作程序上除了按照土地估价的一般程序之外还要完成以下几个程序：

一要进行资产清查，了解企业的土地资产状况。

二要了解企业改制方案，清楚企业土地资产在改制中的处置方式。三要与企业、上级主管部门、国有资产管理部门进行充分沟通，确定与企业改制匹配的评估范围。

四要会同资产评估人员、企业等相关人员确定合适的评估基准日。

五要根据企业改制的土地处置方式，确定相应的土地使用权评估价格类型。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年2月11日原国家土地管理局第8号令）第三条规定，对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨土地用地方式予以处置。

1、属于经批准可保留划拨土地使用权处置方式的国有企业改制中，此时的土地使用权评估价格类型为划拨土地使用权价格。

2、土地资产以国家作价出资和授权经营方式进入改制企业的，经由批准权的土地管理部门核准后，土地使用权评估价格类型为出让土地使用权价格。

3、国有企业债转股，因政府将在国有企业参股，应同时对划拨土地使用权和出让土地使用权价格进行评估，其差额部分即出让金部分应折为国有股权。

4、经土地管理部门批准，国有企业原租赁土地在改制中保留，则土地使用权评估价格类型为国有租赁土地使用权价格。

三、在评估工作中要掌握的几个原则

1、统一指挥、协调作战的原则

由于涉及的土地性质复杂、数量多、分布广，评估公司要成立项目组，根据项目的规模还可实行逐级管理方式，分为项目小组，但管理及技术由项目负责人总负责，作好各项目小组间及与整个整体资产评估项目的相互配合、相互协作工作。

2、平衡原则

一个企业，尤其是一个大型的集团企业改制的土地评估就好比一个动拆迁基地评估，不仅要作好各宗地的评估价格，还必须做好整个集团公司土地评估价格的平衡工作，要按照土地的级别、用途、性质以一个合理的价格梯度进行价格平衡，这样有利于企业改制的顺利进行。

3、合法原则 合法原则是指评估对象具有合法的土地使用权和房屋所有权或房地产权，并且评估对象的用途是合法的，符合城市规划限制的要求。但由于国有企业历史的原因，存在着土地权属不清的情况，而企业改制实质是企业产权转让行为，其相关的土地资产也随着企业的产权转让而转让，因此遵循合法原则在改制企业的土地评估中尤为重要，如果，对合法原则掌握不当，造成漏评或多评，会对企业改制是否顺利进行造成极大的影响。

四、评估思路及方法

由前述说，国有企业改制中土地资产一般为四种，一是出让土地，二是划拨土地，三是空转土地，四是租赁土地。

现就以上四种形式对应的土地使用权价格的评估方法分述如下：

（一）出让土地使用权的评估

出让土地使用权评估思路按《城镇土地估价规程》规定的原理和方法进行评估即可。根据土地用途以及收集的资料综合分析后，选择成本逼近法、市场比较法、基准地价修正法、剩余法、收益还原法等方法中的两种或两种以上常规土地估价方法，评估出出让土地使用权价格。

（二）划拨土地使用权评估

划拨土地使用权评估的基本思路，主要是在《城镇土地估价规程》规定的基本原理和方法的基础上，考虑划拨土地使用权的无限年期、有限收益等基本特点，在几种不同的基本评估方法中，不考虑年期修正，并扣除土地出让金或划拨土地年租制土地租金标准，从而测算出划拨土地使用权价格。

1、出让金扣除法：

在同等条件下，划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格是不一样的，根据《城镇土地估价规程》规定：

划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金

出让金扣除法是基于以上依据，首先选择成本逼近法、市场比较法、基准地价修正法、剩余法、收益还原法等方法中的两种或两种以上常规土地估价方法，评估出出让土地使用权价格，再扣除土地出让金，就得到划拨土地使用权价格。至于扣除土地出让金的标准需按照当地政府规定的标准执行。

2、直接市场比较法 即直接采用划拨土地的可比交易案例，运用市场比较法评估待估划拨土地使用权价格。在实际操作中要注意的是，由于划拨土地使用权与出让土地使用权其内在的权能和交易内涵的不同，因此划拨土地的各因素修正系数与出让土地的各因素修正系数也是有差别的。至于差异多少，有待于实际经验的积累。

3、收益还原法

收益还原法就是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原。划拨土地的纯收益如何求取，在《城镇土地估价规程》中未作说明，在实际操作中我们是这样做的，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来确定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金可得到划拨土地的纯收益，再经过区域、个别因素比较修正，求得待估划拨土地纯收益，再利用上述公式求得划拨土地使用权价格。

划拨土地还原利率是划拨土地收益还原为划拨土地价格的比率。土地的还原利率实质上是一种土地投资收益率，它与投资风险成正比。从客观上讲，划拨土地还原利率与出让土地还原利率是不一样的，但他们存在着内在关系，就象房地产综合还原利率与土地还原利率的关系相近，一般小于出让土地的还原利率的1%-2%左右。

4、成本逼近法

根据《城镇土地估价规程》规定，采用成本逼近法评估土地使用权价格为土地的成本价格和土地增值收益之和。根据国土资源部国土资发[2001]44号文《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格。因此，在测算过程中不需要考虑土地增值收益，也不需要考虑年期修正。但土地成本应以待估宗地所在区域划拨土地平均取得成本为依据来评估待估宗地的划拨土地使用权价格。此时的基本公式为：

划拨土地使用权价格=土地取得费用+土地开发费+税费+投资利息+投资利润=土地成本。

5、剩余法、基准地价修正法

此两种方法实际上是出让金扣除法的具体运用，即运用剩余法、基准地价修正法计算得出出让土地使用权价格，然后再扣除土地出让金就得到划拨土地使用权价格。要注意的事项是：当运用基准地价修正法时，不考虑年期修正。

6、综合法 也就是从多方面考虑划拨土地使用权价格影响因素，如当地的土地取得成本、土地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的标准等，通过采取以上评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方法，对合理的测算结果进行平均或加权，求得划拨土地使用权价格。

（三）空转土地使用权评估

空转土地，按国家土地管理的有关规定是无此类性质的土地，但并非笔者概念不清，它是某些地方在上世纪九十年代为了盘活工商企业国有房地产，推动现代企业制度的建立而实施的一项政策，尤其在上海。虽然它不具有普遍性，但由于其特殊性，并且笔者在实际工作中也遇到了。如何来评估空转土地使用权价格，认为有必要与同行共同探讨。

所谓空转土地，就是由市房地局与企业集团签订土地使用权出让合同。由市财政局按照核定得土地使用权出让金额通过支票背书的方式进行空转。然后，由国有资产管理部门根据企业集团的实际情况和需要，分阶段将土地资产作为国有资产注入企业集团的总资产。按照上海市有关规定，空转土地办理出让土地的房地产权证（但土地取得方式为空转，无使用年期）。空转土地可以按照规划用地性质进入二级市场进行转让，但转让价格需按市场价格评估并经房地局确认，保证使土地的国家所有权在经济上得到体现。因此说，空转土地是国有企业改制过程中土地管理的衍生物，实际上可视作为出让土地，但不完全等同于出让土地。

鉴于以上分析，空转土地使用权价值评估思路为出让土地使用权价值扣除需补交的土地出让金。需补交的土地出让金为按现行市价应交的出让金抵扣与财政签订协议的空运转出让金的差额，若空运转的出让金已大于现行市价应交的出让金，则不需再补交。公式表示：

空转土地使用权价值=出让土地使用权价值-（土地出让金-与财政签订协议的空运转出让金）

当公式括号中的计算值小于零时，取零值。

（四）国有租赁土地使用权评估

国有土地租赁是指土地使用者与土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有租赁土地使用权是指国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。根据国家有关规定，国有租赁土地使用权可以转租、抵押和转让。在国企改制中，若国有企业原租赁土地经土地部门批准仍保留租赁形式，则该宗地的评估价格类型为国有租赁土地使用权价格。国有租赁土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。（1）市场比较法：选择相邻地区的类似国有租赁土地使用权可比案例，经情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正后得出其价格。在情况修正时应特别注意与政府签订的合同内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对其价格的影响。

（2）收益还原法：国有租赁土地使用权价格是承租土地使用权合同租金与市场租金差值在租期内的资本化。

在实际操作中需注意的两点：（1）国有租赁土地使用权还原利率的把握，由于国有租赁土地使用权是市场租金与合同租金差额的资本化，受市场变化影响较大，收益不确定性高，投资风险比出让土地使用权大，因此，其还原利率一般比出让土地使用权高，经验数值为高出1个百分点。（2）收益年期的确定，收益年期应为合同年期内的剩余年期。

五、操作中应注意的事项

（一）要准确确定评估范围

在评估实践中，我们发现，由于历史等原因企业的土地资产状况不明晰：有的有帐面值；有的无账面值；有的虽在账面上反映，但权利人非资产占有方所有；有的因拆迁改造，土地资产已减少或没有，而产权未发生变更；有的为了联营合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用权等等。在这么错众复杂的土地资产状况下，如何准确地确定评估范围是评估工作的第一步。评估人员要与企业、上级主管部门、国有资产管理部门进行充分沟通，根据改制企业的土地处置方式，遵循合法原则，确定与企业改制相匹配的评估范围。杜绝漏评、多评现象。

（二）要注意改制企业土地规划条件的改变

随着城市经济建设的飞速发展，规划部门会对城市的整体规划进行调整，尤其是旧城区。而改制企业往往都位于正在改造或即将改造的城区内，存在着规划与现状不一致的现象，如果在评估中忽视了这一因素，其评估结果往往不能客观地反映该宗地真实的市场价值，违背了我们在评估中需遵循的最有效利用原则和预期收益原则。因此，在改制企业的土地评估中，评估人员一定要了解改制企业所在区域的规划以及所待估宗地的规划条件。

（三）要注意土地开发费的合理取值

在采用成本逼近法评估国有划拨土地使用权时，土地使用权价格是由土地取得费、土地开发费、利息、利润组成。其中土地开发费是指待估宗地红线内、外的现状开发程度下所发生的开发费用，即红线外“几通”、红线内“几通一平”的开发成本，但在评估大型国有改制企业时会遇到土地开发费中比较大的基础设施，如供水、供电、供气、排水、通讯、道路及场地平整等配套费，在计划经济时代，已由这些大型企业独自或联合当地政府出资开发完成，并在企业固定资产账务中体现。由于红线内的开发费用计入固定资产评估值中，此时，土地开发费在土地评估中一般设定为开发状态红线外的开发费用即可，从而避免资产的重复计算。

六、结论与思考

国有企业改制的土地评估是当前我国评估行业的热门话题，尤其是划拨土地的评估以及一些特殊类型的土地评估（如本文提到的空转土地的评估），仁者见仁，智者见智。本文也这是笔者对国企改制的土地评估十分肤浅的一些体会和认识。我们深切体会到国有企业改制涉及得土地评估技术已部分超越了《城镇土地估价规程》中的评估思路，需要我们在实践中不断总结和创新，同时它又不仅仅是一项土地估价技术工作，而是更加综合性的工作，需要评估人员具有很高的组织、沟通、协调能力，需要政策性强、知识面广、创新意识强的评估人员来承担此项工作。（河南省修武县国土资源局 王树森）

2009年8月3日

第五篇：集体企业改制存在的问题

集体企业改制存在的问题

企业,改制,职工,资产,资金,下岗

当前，对国有集体企业在改制中存在的问题应进行深入细致的研究探讨，并尽快制订相关配套的政策法规加以解决。现就存在的主要问题及其因和应采取的对策提出意见。

一、存在的主要问题

(一)、部分企业在改制过程中存在资产流失行为。其主要表现：一是无视国家有关规定，将部分资产无偿量化为集体股、个人股;二是通过财务账表调整、会计科目合并等手段调减国有资产账面价值;三是将一些机器设备无偿借给外单位或个人使用。四是企业因未能及时向资产评估机构提供有效的资料，导致资产评估范围不全。

(二)、部分企业改制后所需资金主要从商业银行借人，而且大部分资金被固定资产和长期投资占用，造成资产结构失衡和资金分布不合理，经营资金的极度短缺。不少企业常面对银行催还贷款的局面，企业负担越来越重，工资费用支出大，应收账款比例高，企业虽已改制，但业务经营仍举步维艰。

(三)、一些企业财经法纪意识淡薄，管理比较混乱，违纪违规问题普遍，会计信息资料失真现象严重。

(四)、“潜亏”大多是企业改制前形成，在改制中显现，在改制后无法解决的一个突出问题。“潜亏”的主要形式有：

1、部分债权未能及时收回，形成坏账;

2、一些存货因市场、霉变、损耗、被盗等原因形成潜亏;

3、企业非法给其他单位和个人提供经济担保，引发经济纠纷;

4、费用挂账。

(五)部分企业在改制过程中，名为职工人股，实则变相“集资”，有的职工因生活困难无钱交足股金，也有的职工因企业改制后经营状况继续恶化，要求退股。

(六)、大多数企业改制后想方设法对下岗分流人员进行安排，帮助他们重新就业。但由于下岗人员多，就业机会少，加之目前我国社会保障体系还不完善，一些企业的下岗职工未能得到妥善安置。

二、几点对策

(一)、企业改制不应搞行政嫁接，防止“一刀切”，应因地制宜探索企业改制新路子。个别地区和部分在企业改制过程中，把亏损严重的企业压给优势企业，采取资产剥离的办法，把企业的优质资产、经营设施集中起来，组建新的股份公司，把大量的债务和需要市场消化的资产挂起来等做法，不符合市场经济条件下企业运行发展规律，企业的选择和职工的意愿得不到尊重。同时，大量的闲置资产被剥离分流，容易造成部分国有资产流失和不良资产的迅速膨胀。因此，在企业改制工程中，要真正充分尊重企业的自主权和广大职工的正确选择，积极探索“政策引导、企业自愿、职工拥护”的企业改制路子。

(二)、大力开拓农村市场、注重经营特色，提高商品销售辐射能力。经济实力较强的企业应先行一步，在其周边的县城、农村集镇选择一些商品作为自己的分店、连锁店、代销店，统进分销，把工业品送到千千万万的农民手中，培育新的经济增长点，不断提高企业经济效益。

(三)、切实加强企业管理，建立以财务管理中心，以资金管理为重点的企业管理机制，企业改制后，必须根据现代企业制度管理的要求，加强和改进各项管理工作，重点突出财务管理，在财务管理中突出成本费用管理。通过把握资金流向，对企业经济活动进行全过程的控制，增强经营管理人员资本经营、资金运行和预算管理的意识，学会通过财务分析的方法改变营销策略和资本运行;加强预算计划控制和投资管理，降低库存储备，清理往来账项，加速资金周转，建立并逐步完善模拟市场利润责任制。

(四)、做好下岗职工基本生活保障和再就业工作。首先，要加快社会保障制度改革，建立完善社会保障体系，确保改制企业的下岗职工按时领取基本生活费。其次，要通过兴办“三产”、职业培训、推荐上岗、自谋职业等途径来扩大再就业渠道，提供再就业机会。再次，还要转变下岗职工就业观念，提高自身素质，适应市场经济的发展。

(五)、加大政策扶持力度。企业改制是一项庞大而又复杂的社会系统工程，涉及的面广，实施难度大，要求政府提供财政税收、银行信贷、国有资产、土地管理等方面的政策配套措施，如何在规模较大的企业施行会计委派制等工作，就为企业改制和改制企业提供良好的外部环境。