游泳馆项目建设背景（共5篇）

第一篇：游泳馆项目建设背景

游泳馆项目建设背景、必要性、可行性

前言：近年来，随着体育产业的发展，体育活动日益频繁，体育经营活动在不断发展的同时，体育场馆特别是游泳场所的经营活动在推动地方群体体育健身，引导群体体育消费起到了积极的作用。游泳称之为21世纪最受欢迎的运动项目，因此，参与游泳健身休闲的人将会越来越多。

一．游泳馆项目建设背景

（一）国家对体育项目的支持与规划

随着经济社会的快速发展和人民生活水平的不断提高，城乡居民体育锻炼意识不断增强，体育服务需求日趋旺盛，全民健身活动蓬勃开展，经常参加体育锻炼人数达到四亿，体育健身已经融入群众日常生活，公共体育设施作为城乡居民参与体育锻炼的重要载体，在保障群众体育健身权益，满足群众体育健身需求方面日益发挥着更加重要的作用。

加强和改善公共体育设施服务，是各级政府履行公共服务职能的重要内容。党和政府历来重视体育设施建设，努力增加投入，为人民群众开展体育健身创造条件。据不完全统计，截至2010年底，我国体育场地已初步覆盖广大城乡，总量超过100万个，但总体上，公共体育设施仍不能满足群众快速增长的体育健身需求，具体表现在：

⑴供给不足。我国人均体育场地面积约1.2平方米，远低于日、韩等周边国家的平均水平。初步调查显示，中西部地区的体育设施短缺问题最为突出，许多县（市、区）完全没有可供使用的大中型公共体育设施。

⑵布局不合理。城乡之间、区域之间发展不平衡，差异明显。⑶结构不合理。大型综合性比赛场馆所占比例相对偏低。⑷设施利用率不高，社会开放度不够。

大力加强公共体育设施建设，不断满足人民群众日益增长的体育公共服务需求，是贯彻落实《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《全民健身计划（2011~2015年）》的具体行动，对于提升国民意志品质和身体素质水平、拉动体育消费需求、全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会都具有重要意义。

（二）项目发起人以及发起缘由

发起人：安工大游泳馆项目是由安工大后勤集团发起并筹资建设。

发起缘由：安工大校内现有游泳馆设施落后，卫生及维护等各项设施不到位，现已基本报废，马鞍山市也没有一个具有一定规模能够承办露天游泳体育赛事的游泳场地，本市学生及居民没有一个具有一定规模、各项设施到位的露天游泳场地进行游泳体育锻炼。

（三）学生及本市居民的意愿

根据初步的民意问卷调查，本市学生及居民对扩建安工大游泳馆项目持支持态度，基本上都希望扩建安工大游泳馆。露天游泳馆扩建项目符合学生及本市居民的意愿。

（四）本市居民的消费水平以及消费倾向

马鞍山市作为安徽省消费水平排名第一的城市，同时作为安徽省的工业城市，具有较高的消费水平，本市居民在文化、教育、体育方面都具有较高的消费水平，近年来在体育健身方面的消费倾向明显提高，扩建安工大游泳馆符合这一消费倾向。

二．游泳馆项目建设必要性

⑴原有游泳馆设施落后，卫生及各项体育设施和管理不到位，现已基本报废。

⑵近年来马鞍山市居民在文化、教育、体育等方面的消费倾向日益突出，扩建安工大游泳馆符合这一消费倾向。

⑶马鞍山市原有游泳馆规模小，各项设施不齐全，无法承办具有一定规模的露天游泳体育赛事，也无法满足本市居民日益增长的多样化的消费需求及消费水平，因此，建立一个功能齐全、各项体育设施到位、具有一定规模的露天游泳馆符合大众意愿及发展需求。

⑷马鞍山市作为安徽省消费水平第一的城市，在文化、教育、体育方面的投资建设及场地规模都应与这一消费水平相对称。

⑸城市的发展不仅仅取决于文化教育方面的投资与提高，体育方面的投资与建设也必不可少，真正发达的城市应该是文化大市、教育大市、体育大市。因此，建立综合性及大型的体育设施场地符合一个城市的发展需要。

⑹在国家“十二五”规划制定的将中国打造成为体育强国的总体规划下，扩建安工大游泳馆符合国家总体规划。

三．游泳馆项目建设可行性

（一）经济可行性

⑴安工大后勤集团筹资

⑵校园自愿捐款

⑶本市居民自愿捐款

⑷我校毕业的成功人士赞助

⑸社会成功人士赞助

⑹本市企业自愿赞助

⑺社会成功企业赞助

⑻该项目属于盈利性项目，能够回收资本并盈利，推动经济增长

⑼群众的体育消费水平不断提高，经济环境优越，市场潜力巨大

（二）政策可行性

安工大游泳馆扩建项目前景可观，优势明显，符合国家产业政策的发展方向，有良好的经济效益和社会效益，产品起点高，技术设备先进，为国内行业先进水平。该项目的上马及投产一定能有力的推动我国游泳馆项目相关产品的供应能力，推动行业进一步发展，提升行业产品质量和市场竞争力，该项目可以提供多个新增社会就业岗位，可以有效缓解地区就业压力，同时，项目建成后可以实现盈利收入，能够积极促进项目属地的经济增长，对地区经历及下游行业发展都具有明显的积极作用，社会效益明显，符合国家及当地政府的政策规划与发展需求。

（三）技术可行性

“十一五”期间，在科技创新的引领下，体育项目行业科技发展取得了长足的进步，行业在产品结构调整、转变生产发展方式等方面成效显著，产品品种不断丰富，创新结果应用越来越多。“十二五”期间，体育项目行业科技和产品发展方向将是通过对本行业原有相关技术的研究，开展更加深入、先进的探索，优化产品设计，通过技术突破，是体育项目行业产品综合技术和稳定性达到国际先进水平。

（四）模式可行性

⑴在原有游泳馆场地，按照国家游泳馆标准建造模式进行扩建

⑵按照盈利性场馆模式进行日常管理，建立统一、科学的管理机制

⑶管理人员按照两班倒工作制进行日常工作，科学、人性化管理

⑷开放时间及设施维护等按照国家规定的行业模式进行调控

⑸建成后的游泳馆由安工大后勤部门统一协调管理

（五）组织及人力资源可行性

⑴安工大后勤部安排日常管理人员

⑵安排相关学生进行日常化管理

⑶从社会上招募专业就生人员，保障人员安全

⑷举办露天体育游泳赛事时，从学校或社会招募相关服务人员或志愿者

（六）客源流量可行性

⑴建成后的露天游泳馆开放时间为五月到十月这六个月，刚好是一年当中最热的几个月，人们的游泳意愿强烈，而本市的露天游泳馆只有建成后的安工大游泳馆，客源流量有保证。

⑵安工大地处市中心，地理位置优越，前后道路通畅，即使是路远的家庭也可以开车过来，方便快捷。

⑶未放假期间，主要客源为本校学生及外校学生，消费人数多，客源流量基数大。

⑷放假期间，主要客源为留校学生及社会居民，由于天气热、游泳馆四周道路通畅，来这里游泳的人很多，保证客源流量。

第二篇：游泳馆项目可行性研究报告

项目可行性研究报告

第一章

综

述 第一节

项目总论 第二节

项目背景 第三节项目基本情况 第四节主要财务指标 第二章 市场研究

第一节

经济环境分析 第二节

项目周边环境分析 第三节

竞争对手分析

第四节

目标市场分析与定位 第三章 项目经营设想 第一节

项目市场定位 第二节

项目内部设置

第三节

项目管理和营销体系 第四节

销售和推广计划 第五节

会员制体系设置 第四章

财务评价

第一节

项目投资效益估算 第二节

静态经济效益分析 第三节动态经济效益分析 第五章

风险分析 第一节

风险分析 第二节

结

论 附件

附表一：《投资估算表》

附表二：《年经营收入估算表》 附表三：《年经营成本估算表》 附表四：《年利润估算表》 附表五：《现金流量表》

附表六：《折旧与摊销估算表》 第一章 综 述 第一节项目总论

星海游泳馆是一个定位于休闲、xx、娱乐的企业，是园区管委会投资建设，星海大厦项目是苏州工业园区星海游泳馆的二期项目之一，一期项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为星海游泳馆二期项目，设立xx会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。苏州工业园区游泳馆有限公司拟就星海游泳馆二期星海大厦四、五层群楼xx会所项目与xxxx投资管理有限公司提出商榷。为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本项目的可行性方案交由贵方参考。

第二节 项目背景

xx产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体的体育产业公司，作为xx产业股份的下属公司，以xx产业为主营业务和发展目标的xx投资管理有限公司是xxxx产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民xx的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名xx品牌、资金和管理体系，是xxxx迅速发展的重要举措。与美国连锁xx知名品牌xx公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的xx俱乐部管理体系，成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。

公司发展的目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方式，以京、沪、穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家的连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训的统一，建立起以xx业为核心，同时带动体育用品业、信息业和无形资产经营业，实现多层次立体产业化经营格局。并通过资本运营，力争三年内成为国内xx产业的“领头羊”，五年内占有国内xx市场的最大份额。

作为中国奥委会的合作伙伴单位，xx拥有奥运商用标志的特许使用权。随着2008年北京奥运会的临近，xxxx投资管理有限公司将实质性地介入奥运会项目中有关xx项目的相关工作。

第三节 项目基本情况 苏州工业园区星海游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设，位于苏州工业园区星海街苏春西路口，正处于苏州工业园中央CBD的核心地带，一期xx项目以游泳馆为主，占地面积12000平方米，建筑面积6350平方米。馆内设有一个50m×25m的标准游泳池和二个儿童嬉水池，是江苏目前设施领先的室内全温控游泳馆。由苏州工业园区商旅集团公司全面经营管理。开设项目有一楼的游泳，二楼的有氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。三楼设有3块羽毛球以及器械、空手道项目。

苏州工业园区星海大厦群楼位于星海游泳以东10米，并和星海游泳馆有过道相连。包括四、五层的xx会馆，以及四层2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球场，4片壁球场。双方就星海大厦群楼四、五层xx会馆项目达成初步合作意向，此项目建筑面积为四层的1594平方米加上五层的1684平方米，总共3278平方米。经双方协商，星海大厦项目由xxxx投资管理有限公司和苏州工业园区星海游泳馆有限公司合作开发，合作方式以xxxx投资管理有限公司为主，并采用“xxxx”xx俱乐部品牌。双方合作的具体细节将会进一步协商，现就此项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。

从战略上考虑，xxxx的进入，不但提高了星海游泳馆有限公司品牌形象，也有效整合了的现有的xx项目，使项目得到了丰富和完善。同时，本项目对于抢滩苏杭市场，提高xxxx投资管理有限公司和xxxxxx俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意义。

第四节 项目主要财务指标

投资建设xxxxxx俱乐部苏州星海大厦项目的主要财务预测指标如下：

投资估算 人民币1109万元 年均经营收入估算 人民币1008.91万元

年均经营成本估算 人民币656.21万元 年均利润估算 人民币214万元

静态投资回收期 3.43年 投资利润率 28.8% 财务净现值（I=10%）2388.49万元 内部收益率 38.7% 动态投资回收期 3.84年 第二章 市 场 研 究 第一节 经济环境分析

苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积８４８８平方公里，人口591万，下辖5县市和8个区，其中市区面积1650平方公里，古城区14.2平方公里。改革开放20多年来，苏州经济社会发展充满了活力，年均增长保持在12%左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。2003年全市国内生产总值（GDP）达2802亿人民币，人均GDP达到5763美元，全年财政收入409.9亿人民币，实现工业总产值7010.77亿人民币，成为仅次于上海的第二大工业城市。2003年全市实现进出口总额656.63亿美元，其中出口326.33亿美元，进口330.29亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。2003年新增合同外资124.96亿美元，实际利用外资68.05亿美元，约占中国的12%，占全世界的1.3%，在全国各大中城市的排名由2002年的双双第2位上升到双双第1位。世界500强跨国公司中已有91家先后落户苏州。苏州已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。

消费市场方面 2003年，苏州全市实现社会消费品零售总额526.05亿元，同比增长16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2个百分点，为1996年以来增幅最高。苏州市零售总额占全省14.75%, 比上年增加了0.71个百分点。苏州已成为继上海之后全国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅速扩张，使苏州区域内的社会消费品购买力大增。

——江苏省统计局2004年发布

城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。苏州市城市居民人均可支配收入为 12361.45元，增长16.4%。市民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期、稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。2003年，苏州市城市居民人均消费支出9272.49元，比上年增长20.6%；其中人均生活消费品支出7061.22元，同比增长22.6%。农村居民人均生活费支出4643元，同比增长9.8%；其中人均生活消费品支出3260元，同比增长13.1%。社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基本同步增长。

从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。消费、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。就长江三角洲来15个城市来看，苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这15个城市中名列三甲。经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。

步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消费的需求扩大。在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，一些集xx和娱乐为一体的多功能成套xx器材开始搬入家中。2003年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类零售1.86亿元，同比增长1.5倍，可见，体育xx市场潜力巨大。

第二节 项目周边环境分析

一、项目周边环境分析

苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作项目，于1994年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形式。苏州工业园区紧邻上海，位于苏州古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积260平方公里，其中，中心开发区规划面积70平方公里，规划居住人口50万，计划吸引各类投资1000亿美元。工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业园、出口加工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能分区。

特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各地投资者的青睐，到2003年，全区固定资产投资超过200亿元，实际利用外资1亿美元，主要经济指标年均增幅超过40％。实现国内生产总值365亿元，进出口总额达到143亿美元。

1.写字楼

目前，工业园内已投产的高新技术企业有近200多家，其中包括属世界500强企业中的46家，在苏州高新区首期的30多平方公里范围内，已形成三个功能区。中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写字楼、会议中心等设施，如建设大厦、国际大厦、信息大厦、信息大厦等。南北两个科技工业区集中了一批电子信息、精密机械、生物医药、新材料、环保等新兴产业，形成了以环保产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园为主体的“一区多园”的发展格局。就世界500强企业来看，就有如下的企业：

No.五 百 强 名 称

No.项 目 名 称 德国西门子集团 1 德利多富信息系统(苏州)有限公司 力斯顿听力技术（苏州）有限公司 韩国三星电子 3 三星电子(苏州)半导体有限公司 4 苏州三星电子有限公司 苏州三星电子液晶显示器有限公司 6 三星半导体（中国）研究开发有限公司 7 苏州三星电子电脑有限公司 日本富士通 8 富士通多媒体部品（苏州）有限公司 9 苏州工业园区国信方舟软件技术有限公司 4 美国高特利集团 纳贝斯克食品(苏州)有限公司 英国BOC集团 11 比欧西气体(苏州)有限公司 6 美国礼来制药公司 12 礼来(苏州)制药有限公司 7 美国百得集团 13 百得（苏州）电动工具有限公司 8 美国百特公司 14 苏州百特医疗用品有限公司 日本国株式会社日立制作所 15 瑞萨半导体（苏州）有限公司 16 日立仪器（苏州）有限公司 17 日立显示器件（苏州）有限公司 18 日立金属（苏州）电子有限公司 19 日京创业（苏州）食品有限公司 20 日立汽车部件（苏州）有限公司 21 日立工程建设（苏州）有限公司 22 日立医疗系统（苏州）有限公司 日本住友株式会社 23 苏州住友电木有限公司 24 住友制药（苏州）有限公司 美国霍尼韦尔国际集团 25 霍尼韦尔特殊化学品（苏州）有限公司 26 德联覆铜板(苏州)有限公司 27 凯联航空发动机（苏州）有限公司 12 美国艾默生电气公司 28 艾默生电气(苏州)有限公司 艾默生环境优化技术(苏州)研发有限公司 13 法国莱雅集团 30 苏州尚美国际化妆品有限公司 31 美宝莲（苏州）化妆品有限公司 英国葛兰素斯密斯克林公司 32 葛兰素史克制药(苏州)有限公司 15 日本久保田株式会社 16 日本丸红株式会社

久保田农业机械（苏州）有限公司 日本麒麟集团 34 狮王啤酒饮料（苏州）有限公司 德国戴姆勒-克莱斯勒集团 35 安特优发动机工程（苏州）有限公司 19 美国德尔福公司

德尔福德科电子系统（苏州）有限公司

德尔福电子（苏州）有限公司 20 英国BP公司

苏州碧辟液化石油气有限公司 荷兰皇家飞利浦电子股份有限公司 39 飞利浦半导体（苏州）有限公司 22 美国杜邦公司 40 杜邦光掩膜(苏州)有限公司 23 芬兰诺基亚电信公司 24 德国ZF集团

诺基亚（苏州）电信有限公司

采埃孚传动技术（苏州）有限公司 瑞士迅达控股集团 43 迅达电子(苏州)有限公司 法国阿尔卡特集团 44 阿尔卡特通讯设备（苏州）有限公司 27 荷兰阿克苏-诺贝尔集团 28 法国道达尔集团

依卡化学品（苏州）有限公司

乐骏密封件（苏州）有限公司 美国伊顿公司 47 卡特拉-汉莫（苏州）电器有限公司 30 日本三井金属矿业株式会社 48 三井铜箔（苏州）有限公司 31 德国博世控股公司 49 博世汽车部件（苏州）有限公司 32 法国索迪斯联合公司

索迪斯（苏州）餐饮服务有限公司

法国欧尚集团 51 苏州欧尚超市有限公司 52 苏州工业园区颐莫尚置业有限公司

英国翠丰集团 53 苏州百安居装饰建材超市有限公司 35 美国旭电公司 54 旭电(苏州)科技有限公司

松下电器产业株式会社 55 松下电器研究开发（苏州）有限公司 37 日本旭化成株式会社 56 旭化成电子材料（苏州）有限公司

法国家乐福 57 苏州悦家超市有限公司

日本三菱株式会社 58 华菱科技（苏州）有限公司 40 三井物产株式会社 59 三井电子薄膜（苏州）有限公司 60 苏州三井国际物流贸易有限公司

达能集团 61 达能食品（苏州）有限公司 42 新日本制铁株式会社 43 挪威海德鲁公司 44 日本新日矿公司

苏州日铁金属制品有限公司

海德鲁铝业（苏州)有限公司 64 苏州日矿材料有限公司

苏州日矿宇精密加工有限公司 45 德国巴斯夫公司

巴赛尔聚烯烃工程塑料（苏州）有限公司

在园区注册了66家企业 46 皇家壳牌集团（荷兰）小计 46家五百强企业

如此规模的办公、科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标客户，新区内服务设施的欠缺更对本项目提供巨大的发展空间，这是其它项目无法比拟优势。

2.高档住宅小区

星海大厦xx会馆项目处苏州工业园的中心地带，苏州工业园环中心生活区建有普通居住区、别墅区、外商公寓及商业、文化、体育、公共娱乐等一批配套设施，形成环中心生活带。其中最大的高档小区有都市花园，位于园区的中央商贸区与中央花园的附近，邻近金鸡湖和世纪广场，都市花园再往南临中央公园。都市花园共分五期项目，首期——“兰华苑”，二期——“茗华苑”，三期——“菁华苑”，四期——“英华苑”，五期——“银色贵族”。项目总占地44公顷，建筑面积：66万㎡，容积率：1.5。

此外，以金鸡湖为中心还分布着如下的高档楼盘。湖左岸高档住宅区占地面积16.4万平方米，东邻金鸡湖，北靠中央CBD和城市广场。玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区，占地119.1公顷，座落在金鸡湖北岸，与西岸的城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建的金鸡湖大桥将两者连为一体。金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高级住宅小区，设施完善，自成一体。占地约59.4公顷。水巷邻里总面积为38.5公顷，是配有商业设施的中、高密度住宅区。高尔夫花园共开出320000平方米的园际公寓和半岛别墅，第一期将推出300套公寓。乔丽晶公寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间，星港街延伸段东（暂名），占地3公顷，总投资1.6亿元，共有4幢楼，分别为四、六、七、八层，共有160多套房。

以上高档的楼盘的每平米的均价都在5000元以上，而且分布十分密集，尽管如此，园区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。

3.商业中心以及其他娱乐场所情况：

苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里规划区内规划19个邻里中心。项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。

园区中的国际博览中心是苏州迄今为止最大的单体建筑，规划用地面积18.8万平方米，总体设计建筑面积25万平方米，为两层建筑，室内展厅面积12万平方米，会议设施面积1.1万平方米。该工程总投资估算约22亿元，全部建成后可提供14个展厅、7000个国际标准展位，将跻身世界会展中心前20位，成为仅次于广州国际会展中心的国内第二大会展中心。

此外，总投资10亿元、总建筑面积约10万平方米位于F城商业街的“销品茂”和世界家装巨头B&Q也在园区安家。

完善的公共服务设施和密集的商业、娱乐场所产生的市场聚合效应是巨大的，紧邻园区中央CBD的星海大厦xx会馆项目的区位优势也是十分明显的，辐射效应巨大的。

第三节 竞争对手分析

xx俱乐部是一种地域性很强的产业，苏州新区作为新兴的综合高科技园区，xx服务设施的发展也是处于起步阶段，作为苏州工业园最大综合xx设施，星海的项目设置和营业规模是其他商业xx俱乐部无法比拟的。

苏州英派斯xx俱乐部位于苏州市体育中心，从xx俱乐部的辐射范围看，对本项目不会形不成太大的冲击。排除苏州市老城区综合类xx房，能对星海大厦xx会所产生影响的只有二家，一家是苏州工业园区的苏州市苏春西路158 宝迪国际xx，由香港旭阳集团投资组建。俱乐部于2002年10月开始正式运营，营业面积愈2000平方米，此俱乐部星海大厦的距离500米左右。第二家是湖左岸高档住宅区二期的xx会馆，建筑面积2500平方米，现正在筹建中，预开设项目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱乐部的营业范围和方式还有待确定。此项目据星海项目也只有不到500米。

从竞争上看，宝迪国际xx俱乐部和湖左岸xx会馆会对本项目产生一定的影响。但从项目的设置和上看，星海大厦项目设置非常丰富，单就游泳项目的规模和档次而言，湖左岸xx会馆游泳池和星海游泳馆存在着一定的差距。同时，星海xx项目的丰富程度和综合程度是另外两家xx俱乐部难以达到的。

第四节 目标市场分析与定位

苏州市“人口东移”的房地产政策，使到在园区买房，已成为苏州人心目中的首选。星海xx会馆的聚合效应明显，项目的目标消费人群锁定在距俱乐部五千米范围内，从项目的位置和园区的交通来看，本项目基本可以覆盖整个园区。截至6月底，全区就业人口达到了10万人，其中中新合作区内在职员工约6万人；就业人员平均年龄27.4岁，35岁以下人员占了九成。更为抢眼的是，园区就业人员中37％来自外地，而管理技术人员中这一比例更是将近。根据对园区薪资状况的调查，1996年到2000年，园区中高级管理人员和技术人员的年薪增幅平均为22％到27％，普通管理和技术人员为15％到20％，一般工人为5％到10％。

从以下图中可以看出，园区内员工和技术人员受雇于外企、合资公司、金融机构等，都受过良好教育。从价值取向和消费方式来看，都比较注重生活质量和时尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比较大，俱乐部的xx市场潜力较大。

2003企业总数205家，总人数3078人 第三章 项目经营设想 第一节 项目市场定位

一、项目经营定位

星海大厦xx会馆项目投资规划应以“高定位、低投资、尽量控制成本”为原则，以有氧训练、力量xx及健美操课程为主，与国际流行xx方式接轨，尽量减少针对少数人的配套设施，最大程度提高投资效率。

项目的宣传定位和形象定位是“时尚、健康、科学”，以xxxxxx俱乐部鲜明的标志及充满活力、健康科学的运动方式进行宣传，从俱乐部整体设计到局部装饰、宣传资料等，无不体现健康、动感、充满活力的时代气息。

项目的服务定位是给与会员人性化无微不至的关怀，从装修设计、项目设置、到管理和服务，充分体现投资者和经营者的高水准，是会员拥有与众不同的优越感受。

第二节 项目内部设置

一、项目规划定位

项目规划经在符合苏州市工业园xx市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该项目在获得最大的品牌效益和社会效益的同时，获得最大的经济效益。

由于项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，俱乐部将配置高档专业美容服务是俱乐部女性会员在本项目中享受到全面的高层次服务。

二、项目装修设计

本项目处于星海大厦群楼的四、五层，与独立xx俱乐部项目相比，不易引人注意。星海大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人注意。

由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应尽量保留层高，尽量给会员及来宾以宽敞、自由的感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简洁、明快、整洁、舒适、具有时尚品位为原则，运动xx区域通过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃的xx图片为装饰，营造一种健康、动感的氛围，促使会员产生运动和跳跃感。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续播放节奏感较强的动感音乐，以提高运动xx者的运动兴奋性，并烘托运动xx氛围。

三、项目内部设置规划

依据xxxxxx俱乐部的内部设置格局，对苏州市星海大厦xx会馆的主要功能区域进行以下划分和设计：

四层建筑面积1594平方米，使用面积1198平方米 五层建筑面积1684平方米，使用面积1266平方米 功 能 区 使用面积 五

层 心肺功能训练区 小操房 200 前台 50 水吧 80 会籍顾问办公室

859 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共区域及通道 四

层 xx操房 433 力量器械区 255

动感单车Spinning 80 运动教练指导室 美容 100 疲劳恢复治疗室 抻拉区 50 办公区 50 员工更衣 50 贮藏室 20 公共区域及通道

50 30 第三节 项目管理和营销体系

一、项目营销与管理定位：

作为xxxxxx俱乐部华东地区的合作店,xxxxxx俱乐部星海大厦店将按照xxxxxx俱乐部一贯的高水准进行投资与经营管理,力争做成华东地区高档xx俱乐部的高端品牌,形成xxxx高质量、高品质的xx俱乐部形象，进一步拓展xxxx品牌在华东地区的影响力。

二、项目管理

1.组织机构设置（31人）俱乐部总经理（1人）

市场部 销售部 健美操部 私教部 运营部 财务部 主管 主管 主管 主管 主管 主管（1人）（1人）（1人）（1人）（1人）营销策划 会籍顾问 健美操教练 私人教练 前台 保管 出纳 会计

（1人）（8人）(4人)（8人）(3人)（1人)（1人）

2.人员招聘与培训

本项目中高层管理人员由xx公司派出，xx教练、会籍顾问主管由xx公司派出，其他中层管理人员和基层服务人员以本地招聘为原则，本地招聘人员将由xxxxxx俱乐部进行岗位培训，以保证俱乐部经营管理质量。

xxxx俱乐部有限公司将定期对本项目各岗位员工进行工作质量考核和职业技能培训，尤其是专业xx教练、会籍顾问，将定期接受总部的培训。

3.俱乐部各项经营管理制度

xxxxxx俱乐部星海大厦店，将严格执行xxxxxx俱乐部的成熟的俱乐部管理制度，确保俱乐部高质量的经营品质，树立良好的俱乐部品牌。

第四节 销售和推广计划

一、预销售

预销售阶段的目的是为在俱乐部开业前建立起约1500人的预期

会员基数，在这个时期，xx俱乐部的知名度及人们对它的兴趣乃至狂热是至关重要的。在开业之前，预销售将成为创收的重要部分。

二、开业活动

开业时各项活动的规模旨在尽可能多地吸引人们的参与。全体员工随时待命，带领参观、解答问题并出售会员卡。促销活动将包括：礼品赠与、名人签名、健美操表演、作为交叉促销，水吧将提供免费饮料。俱乐部还将免费为来宾进行健康评估，主要目的是为了创造出充满活力的积极向上的环境，以鼓励人们采纳健康的生活方式并成为xxxx俱乐部的会员。

三、其他销售战略 1.促销盒和会员资格试用

我们将在园区内人流密集的地区放置促销盒，人们只需填写表格，即可获得免费的临时会员卡。xxxxxx俱乐部的销售人员将收集这些表格，并与每个填表人联系，约定时间邀请他们来参观俱乐部，并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示俱乐部的设施及服务，并制定针对个人的训练课程，以吸引客人加盟，通过可是适用临时会员卡，他们将意识到xxxxxx俱乐部的价值和益处，并决定作为正式会员加入。

2.企业联络

各类企业是本行业最具潜力的市场，这是因为企业意识到了健

康的员工为企业带来的益处，xxxxxx俱乐部将于企业联系，推出公司员工收费标准、现场xx测试、讲座和其他与健康有关的活动。由于俱乐部不但能为企业雇员提供多种多样的便利和服务，而且还能提供专门为企业设计的健康课程和xx课程以供到场或不到场的员工参与训练，因此，企业将踊跃参与。

3.特别活动促销

特别活动是xxxxxx俱乐部销售和推广计划的另一个重要组成部分。这些活动将提高xxxx俱乐部在消费者中的知名度，并促进会员推荐非会员入会，xxxxxx俱乐部每年于不同公益机构和社区中心合作，是俱乐部的会员能够参加社区活动，有选择性的赞助和宣传活动进一步提高xxxxxx俱乐部的品牌知名度。

4.内部活动与宣传

每个季度俱乐部会举办内部活动，例如会员聚会、节日庆祝和周年聚会等。xxxxxx俱乐部将向所有会员及其朋友发出邀请，来俱乐部享受免费食品、健康饮料并获得礼物。这些活动的举行将得到本地企业的支持，将在团体内部发门票和宣传材料。

5.健美操表演 很多人都喜欢健美操表演，xxxxxx俱乐部将在区域内很多活动中推广xx操课程，通过表演，俱乐部的xx操运动员将向观众免费提供临时会员卡，鼓励他们视听课程，并成为xxxxxx俱乐部的会员。

6.健康检查

xxxxxx俱乐部将为会员及其朋友提供免费健康检查，这是

向非会员出售会员卡最为有效的方式之一。健康教育在推销会员卡时是个关键因素，人们将了解到xx运动给身体健康带来的益处。

7.会员促销竞赛

xxxxxx俱乐部使用的最强有力的促销方式是俱乐部内部会员间的促销竞赛，这个计划旨在鼓励介绍新人入会的现有会员，鼓励包括：礼品、旅游以及山地车等，这已被证明是保持会员的高昂情绪并推销会员卡的一个行之有效的方法。

8.持续推广和广告

随着xx俱乐部的发展，越来越多的新会员将来自现有会员的

介绍。此后，现有会员的续约将是保持会员基数的关键，首要任务是令会员满意并超出他们的期望，我们引入各种促销计划，如在入会最频繁的时候进行季节性促销。

xxxxxx俱乐部将不断进行促销、宣传并保持与本地企业和

广告商的联系。将利用印刷广告和直接邮寄广告进行宣传。持续的推广计划将包括三个主要部分：广告、直接联络（促销盒、直接邮寄、电话营销跟踪）以及俱乐部内部促销。

第五节 会员制体系设置

一、设置原则

俱乐部采取国际通行的会员制管理方法，以吸引长期固定会员为主要目的，根据对xxxxxx俱乐部的规模、档次及周边主要消费群体及其消费能力购买力、消费群体分析，制定以下会员制卡种和相应的收费标准。

二、会员收费标准

通过对苏州市已开设的中高档次xx俱乐部具体情况进行考察，考虑到目前苏州市消费者对xx俱乐部需求状况，以及xx俱乐部的竞争状况，对星海xx会所价格标准制定如下：

分类 费用 半年卡 2600 使用范围 本俱乐部

本市通用，全国短期 全球通用 一年银卡 3800 两年金卡 6800 苏州市星海大厦所处地段良好，项目丰富，并拥有良好的品牌效益，各方面优势明显，在价格选择上应能充分体现俱乐部的档次。

第四章 财务评价 第一节 项目投资效益估算

一、年营业收入估算

详见附件二：《年经营收入估算表》

二、年经营成本估算

详见附件三：《年经营成本估算表》

三、年营业收入估算

详见附件四：《年营业利润估算表》

四、现金流量估算

以十年为财务计算期，10%为折现率，计算xxxx苏州星海大厦项目未来十年的现金流量及现金流量现值。详见附件五《现金流量表》

五、折旧与摊销估算

折旧按照直线折旧法预估，详见附表六《这就与摊销估算表》。第二节 静态经济效益分析

静态法分析财务经济效益主要有以下三个指标，这种方法未考虑资金的时间价值，但也有一定参考价值。本文以十年为财务分析计算期。

一．投资利润率 319.4/1109=28.8% 二．投资利税率 352.7/1109=31.8% 三．静态投资回收期

投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流 量的绝对值/当年净现金流量 =3.43年 第三节 动态经济效益分析

动态法分析项目经济效益主要有两个指标，这两个指标考虑了资金的时间价值，是经济效益分析中比较重要的经济指标。

一．财务净现值

367.06 497.47

574.16

614.68 652.45

458.85 458.85 2 3 4 5 6 7-10 10年 现金流量图 要求收益率 I=10% NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16*（P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)= 2388.49（万元）

由以上计算可知，NPV＞0。在项目管理中，在基准收益率为10%的前提下，财务净现值大于0，则该项目具备投资价值。

二．内部收益率

取I1=35% 得NPV1=179.67 取I2=40% 得NPV2=-12.27 内部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/(|NPV1|+|NPV2|)=38.7% 由以上计算可知，项目所能达到的最高收益率为38.7%。三．动态投资回收期 动态投资回收期

= 累计净现金流量现值开始出现正值的年份数-1 + 上年累计现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值 = 3.84年 第四节 结 论

从以上三节的财务分析中可以看出，本项目赢利性较好，要求收益率为10%的财务净现值为2388.49万元；内部收益率38.7%；动态投资回收期3.84年。以上数据预示该项目具有抗经营风险能力和赢利性较好，该项投资是可行的。

第五章 风险分析 第一节 风险分析

苏州市星海大厦项目作为“xxxx”也存在一些风险： 一．行业风险

华东地区作为长江经济圈的龙头，是众多商家必争之地，目前世界知名品牌的xx俱乐部纷纷抢占华东市场，面积在2000平方米以上的xx俱乐部已有十余家，行业竞争非常激烈，此项目一进入市场即将面临的激烈的行业竞争。

二．市场风险

苏州市星海大厦xx会馆项目作为xxxx在华北地区的第一家店，肩负着创立品牌的艰苦重任，面临竞争日益激烈的华东xx市场，面临着较低的年费收入、挑剔精明的消费者，俱乐部如何通过降低总体运营成本，扩大知名度，提高专业技术和竞争能力等，在竞争激烈的华东xx市场立足，是俱乐部未来经营将要面临的问题。

三．不可抗力风险

体育xx业是人民生活水平发展到较高水平后进行的消费活动，因此一旦发生自然灾害、战争等不可抗力因素，将大幅度影响消费人群消费频次和客流量；发生火灾、地震和台风等使xx连锁店财物造成损失的不可抗力事件，将造成公司资产损失，并影响集团发展与扩张。

第六章 结 论

根据以上各章节论述，xxxx苏州星海大厦项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对较好，符合俱乐部的各项开发条件，具有良好的发展前景。xx公司将对前期建设和后期经营管理投入大量人力物力，以使该项目在各方面达到xxxxxx俱乐部的水平，为进一步推进xxxxxx连锁事业而努力。

第三篇：第二章 项目建设背景及必要性

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，要培育龙头企业提供多种形式的生产经营服务，“推进农业产业化经营，扶持壮大农产品加工业和流通业，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化。”《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》中提出，要健全农产品市场体系，积极发展现代流通方式和新型流通业态，提高农产品生产流通组织化程度，推行农产品流通标准化，加强产销信息引导，支持农业合作社发展精深加工，参与现代流通。《全国蔬菜产业发展规划(2011-2020年）》提出，重点支持批发市场、零售网点、冷链物流、信息监测体系设施建设。在质量安全体系建设上，坚持标本兼治，大力推进蔬菜标准化生产，完善蔬菜质量安全检验检测、蔬菜全程质量追溯、风险预警和应急反应处置三大体系，逐步建立健全蔬菜质量安全监管长效机制。

近些年，中国的调味品工业获得了迅猛发展，总产量突破1000万吨，已成为食品行业中新的经济增长点。中国调味品市场经过几轮的结构调整和国内、国际资本整合之后，已经从一个相对滞后的行业，转型为市场规范、竞争激烈的“朝阳行业”。

随着消费的不断升级，调味品表现出向高档化发展的趋势，中高档调味品市场容量再进一步扩大，品牌产品的市场份额进一步提高。未来几年，调味品产品将朝着多样化、复合方便化、营养保健化等方向发展。随着人们购买能力的提高和我国餐饮业的进一步发展，调味品的未来市场容量将进一步扩大。

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 项目建设是落实国家产业政策和区域发展规划，促进武威市经济社会发展的需要

“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，为了加快推进农业现代化、建设社会主义新农村，促进农业健康持续发展，国家及地方出台多项农业产业政策，促进农业产业结构调整，壮大产业规模，大力发展优势特色产业。蔬菜产业是我国农业生产中的重要产业，也是甘肃省和武威市重点发展的特色优势产业之一，对推动农业和农村经济发展起着积极的推动作用。中央、省、市出台的政策文件都提出要加快发展设施农业，推进蔬菜、水果等作物标准化生产。《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》(中发„2014‟1号）文件提出，加快发展主产区大宗农产品现代化仓储物流设施，支持产地小型农产品收集市场、集配中心建设。完善农村物流服务体系，推进农产品现代流通综合示范区创建。

截止2013年，全市设施农牧业面积达到58万亩，特色林果业面积达到88.19万亩，推广大田高效节水技术面积201.6万亩、旱作农业技术面积61.8万亩。2013年，全市牛、羊、猪、鸡存栏量分别达58.98万头、338.20万只、112.67万头、496.09万只，出栏量分别达24.01万头、184.45万只、129.33万头、396.67万只，肉、蛋、奶产量分别达到15.15万吨、1.5万吨、1.1万吨。畜牧业占农业增加值的比重达到34.8%。2014年设施农牧业累计将达到73万亩以上，特色林果业基地达到120万亩。日光温室瓜菜、暖棚养殖、特色林果、玉米制种等优势产业已形成规模，发展种植业和农林产品深加工业前景广阔。全市省级以上农业产业化重点龙头企业45户，其中国家级重点龙头企业 4户，农民合作社3448个；国家级农业产业化示范基地1个，省级农业产业化示范基地3个。2.2.2 项目建设是解决蔬菜产品供需矛盾，丰富城乡居民“菜篮子”的现实需要

近年来，武威市大力推动农业产业化发展，蔬菜生产规模不断扩大，产品品质不断提高，初步形成规模化、产业化发展格局。但随着武威市城市化进程迅速推进，城市人口不断增加，人民生活水平显著提高，菜篮子商品供应量逐年增长、质量要求不断提高，人们对无公害、绿色、新鲜食品的需求量越来越大，城市供应面临较大的缺口。而本地蔬菜流通体系建设滞后，缺乏大型配套的蔬菜流通企业为产业发展提供支持，严重制约全市农业产业化发展。本地蔬菜市场供给，又根本无法满足市场需求。由于气候和水资源的束缚，外地供给的蔬菜产品经过长途运输，加大了成本，提高了价格，遇到天气变化，重大节日，居民吃菜贵，吃菜难问题更加突出。加快蔬菜物流体系建设，进一步提高优质新鲜蔬菜的市场供应量，拓展本地特色蔬菜的市场，增加菜农收入，丰富城乡居民“菜篮子”，成为繁荣经济，提高城乡居民生活水平的必然要求。本项目建设完成后，将提高武威市蔬菜产品的市场影响力，构建完善的蔬菜产业发展链，有效解决了蔬菜供应产、供、销衔接不合理，农民卖菜难和城镇居民吃菜问题，起到了稳定菜价、调剂余缺的作用，对于促进农民增收、引导农村消费，发展壮大蔬菜产业，推动农村经济结构战略性调整、确保农业和农村经济稳定增长，统筹城乡和农村经济社会的协调发展，都具有重要意义。2.2.3 项目建设是提高蔬菜产业发展能力，促进武威市农业产业结构调整和可持续发展的需要

农业产业化链条上，生产是基础、贮藏保鲜是重点、销售是关键，生产、贮藏、销售是一个有机整体。由于农产品贮藏保鲜是农业产业链的重点，发展农产品贮藏保鲜，有利于提高农产品的附加值，提高农业的生产效益。蔬菜市场上连各大城市的市场和超市,下连千家万户的菜农,是蔬菜产业发展链条上的桥梁、纽带,是调节蔬菜生产品种、数量的“晴雨表 ”。近年来，蔬菜产业已发展成为农民增收的优势特色产业之一。国内蔬菜主产区大力推动蔬菜产业化发展 ,不断增强产品市场竞争力,增加蔬菜产业在农业收入中的份额 ,使蔬菜这一产业成为这些地区农民增收、农业增效、农村发展的强大动力。随着武威市优质高效特色农业的不断发展和种植业结构的不断调整，武威市蔬菜播种面积的增大、产量逐年增长，初步形成了具有地方特色的规模化生产格局，但蔬菜流通体系建设滞后，市场信息不畅通，品种影响力尚未形成，影响蔬菜产业可持续发展。本项目立足武威市蔬菜产业发展实际，顺应蔬菜消费由传统方式向方便快捷、周年供应转变的趋势，进行蔬菜储藏保鲜、销售，增加优势农产品的附加值，在为市场提供满足需求的蔬菜产品的同时，推动本地蔬菜种植面积的增长和农民收入的提高，调动农民发展农业生产的积极性，加快武威市农业产业化进程，对促进区域农业产业结构、蔬菜种植结构，夯实农业发展基础具有积极的作用。

第三章 项目建设条件

3.1 项目区概况

3.1.1 建设地点选择

武威市凉州区双城镇位于城北25公里，北邻民勤县，西接永昌县。双城镇于1986年建镇，1955年为双城乡，1958年改为公社，1962年分为双城公社、南安公社。1983年南安、双城公社改乡，1986年撤销南安乡、双城乡，合建双城镇。镇域面积77平方公里，其中耕地面积58901亩。辖羊儿、河西、小果园、南安、前进、齐家湖、北安、安全、高头沟、达桐、幸福、中山、徐信、双城、宏庄、宏济等16个行政村，159个村民小组，总人口34642人。镇政府驻尹家庄。双城镇是1995年国家建设部确定并首批公布的全国500家小城镇试点镇。2001年，完成农业总产值7049万元，财政收入264万元，乡镇企业总产值44329万元，农民人均纯收入2632元。金武高速，武（威）双（城）公路、双（城）永（昌县）公路、双（城）洪（祥）公路，四条公路贯穿全境，交通便利。有中小学20所，学生8455人；有卫生院3处，银行3处。镇域面积77平方公里,其中集镇面积3.7平方公里,耕地面积58901亩。辖羊儿、河西、小果园、南安、前进、齐家湖、北安、中山、高头沟、达桐、幸福、双城、徐信、宏济、宏庄、安全等16个行政村，160个村民小组。全镇总人口35403人，总户数8281户，其中集镇人口12110人。

乡镇企业的迅速发展已成为双城镇经济的一大支柱产业。该镇乡镇企业起步早，基础好，规模大，产品优，连片集中，发展迅速，已撑起了双城镇经济的“半壁江山”。建成了双城造纸厂、双城白板纸厂为龙头的造纸及纸制品工业和以玛钢厂、双城 农机厂为头的农机加工业两个主导系列，并带动了一批私营企业的大发展。养殖业发展起步早，已形成了一定规模。对养殖品种进行了改良，积极引导农民大力发展规模养殖，不断扩大暖棚养殖和氨化青贮饲草技术的范围和规模，努力向节粮型畜牧业方向转变。目前，已形成高头沟、徐信两个仔猪繁育基地和达桐、北安、河西三个瘦肉型猪养殖基地。订单农业迅速崛起。自1999年在高头沟村尝试并获得成功以来，2001年，动员全镇广大农民依托土地资源优势，大力发展订单农业，共落实玉米制种面积1.5万亩，发展双孢菇等优质食用菌类一万袋，订单农业发展呈方兴未艾之势。

面对新的发展机遇，双城镇提出以小城镇开发建设为重点，以乡镇企业实现二次创业为突破口，大力发展订单农业和特色优势产业，努力实现农民增收、企业增效、财政增税的总体目标。抢抓发展机遇，力争在小城镇建设、招商引资、非公有制经济发展，农业结构调整、商流企业、规模养殖、食用菌发展等方面求得新的突破，促进全镇经济和社会各项事业的协调发展。3.1.2 自然条件

1、气象水文

武威市地处甘肃省中部、河西走廊东端，是丝绸之路自东而西进入河西走廊和新疆的东大门。位于北纬36°29′～39°27′，东经101°49′～104°16′之间，东靠白银市、兰州市，南部隔祁连山与青海省为邻，西与张掖市、金昌市接壤，北与内蒙古自治区相连。东南距省城兰州市276公里，西北距金昌市74公里。武威市南北长326公里，东西宽204公里，总面积33238平方公里。

武威市凉州区属温带大陆干旱气候，具有干旱少雨、日照充足、昼夜温差大的特点。年平均降水量100毫米，年蒸发量2020毫米，主要风向为西北风，静风率26%，年平均温度7.7℃，无霜期150天左右，日照时数2873.4小时，太阳总辐射量139.05千卡/平方厘米，日照百分比为67%；太阳辐射量为138.45千卡/平方厘米，属太阳辐射量高值区，昼夜温差平均7.9℃。气温以7月最高，为29℃，1月最低，为零下14.9℃。多年平均降水量160毫米，年蒸发量2020毫米。[

2、自然资源

（1）矿产资源

境内发现有黑色金属（铁、锰、钒、钼）、有色金属（铜、铅、锌、镍）、贵金属（金、银）、稀土（镧、铈）、能源（煤炭、油页岩）、化工（芒硝、湖盐、磷、重晶石、硫铁）、建材（石膏、石灰岩、砂石砾料、砖瓦粘土）、冶金辅料（白云岩、萤石、石英岩）及其它非金属矿产（石墨、高岭土、滑石、水晶）和地热、矿泉水等10类36个矿种。截至2012年，已发现的各类矿床和矿点有100余处，其中煤炭探明储量16.6亿吨，油页岩储量8.8亿吨，芒硝储量0.08亿吨，石膏储量9.8亿吨，石灰岩储量4.02亿吨，石墨储量0.04亿吨。

（2）林业资源

2010年武威市森林面积达757.96万亩，森林覆盖率为12.06%。比全国和全省低8.3和1.36个百分点。

（3）水资源

武威市人均占有水资源量不足600 m，是全省水平的1/2和全国水平的l/3；耕地亩均占有水资源量仅220 m，是全省水平的1/3和全国水平的I/9，系全国最干旱缺水的地区之一。境内主要供水来源石羊河流域多年平均水资源量14．937亿m。年需水量24．95亿m，是水资源量的近2倍，可供水量仅占需水量的68．4%。

3、交通及市政公用设施

312国道横贯全区三县一市，在境内区段为177公里，横穿三县一市。以地区行署所在地的武威市为中心，列入省级养护的公路有武民、武

九、武景、武雅等干线，里程总长400公里。列入地县级管理的公路四通八达，共54条（段），里程总长1478公里。其中省道308线双双、双大段二级改建已竣工，省道211线民勤段建设中。全区有公路总里程2143公里。主要高速公路：连霍高速公路、定武高速公路、金武高速公路、西武高速公路、临武高速公路。

武威有武威站和武威南站两个火车站。武威火车站位于武威市凉州区火车站街大新路64号，也是武威铁路分局的所在地；武威南站已建成为兰新复线国际列车编组站和干武电气化终点站。兰新、干武铁路和连霍高速G30线贯穿全境，是兰新线与包兰、包中线的交汇点。将逐步建成通往西宁、新疆的兰新铁路第二双线，通往宁夏和秦皇岛的干武铁路二线。

主要铁路：兰新铁路、干武铁路、兰张高铁，拟建铁路：武威南至乌鲁木齐载重铁路、武威南煤炭集疏运基地至新疆准东煤田铁路专用线。

兰州中川机场距武威230公里，金昌机场距武威60公里。武威市城郊有军用机场。

4、项目区经济社会条件

武威是“中国旅游标志之都”、“中国对外开放城市”、“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”、“中国葡萄酒城”、享有“西藏纳入中国版图的历史见证地”、“中国葡萄酒的故乡”、“世界白牦牛唯一产地”和“中国人参果之乡”等美誉。

2011年武威市凉州区实现生产总值176.18亿元，按可比价计算，同比2010年增长13%。其中，第一产业实现增加值39.6亿元，同比2010年增长5.3%；第二产业实现增加值75.41亿元，同比2010年增长18.3%；第三产业实现增加值61.17亿元，同比2010年增长12.9%。[1] 第一产业完成投资26.26亿元，增长24.76%；第二产业产业完成投资61.97亿元，增长73.72%，其中工业完成投资52.29亿元，增长48.12%；第三产业完成投资73.67亿元，增长59.97%。3.1.3 社会经济状况

2013年武威组织实施科技项目83项，其中国家级19项，省级34项，市级30项；组织鉴定各类科技成果70项；获得省部级奖励1项。

2013年末武威共有各类学校和幼儿园1098所，比上年增加14所，在校（园）学生（幼儿）312042人，减少43192人。其中：高职院校4所，在校学生16703人，增加1078人；中等职业学校19所，在校学生17258人，减少109人；教师进修学校1所；普通高中24所，在校学生54800人，减少2470人；初级中学119所，增加1所，在校学生69632人，减少15841人；小学735所（教学点152个，特殊教育学校2所），减少17所，在校学生111605人，减少26630人；幼儿园196所，增加30所，在园幼儿42044人，增加780人。小学适龄儿童入学率、巩固率、毕业率均达100%。初中入学率99.9%、巩固率99.97%、毕业率99.98%。高中阶段毛入学率为90.44%，九年义务教育巩固率达99.01%。2013年末武威有艺术表演机构2个，文物保护机构13个，乡镇文化站93个，图书馆4个。有广播电视台4个，广播人口覆盖率为98.65%，电视人口覆盖率为99.39%。

2013年末武威城镇职工医疗保险参保人数为12.68万人；城镇居民基本医疗保险参保人数为17.63万人；企业职工基本养老保险参保人数为11万人，城乡居民社会养老保险参保人数为88.17万人；参加失业保险统筹人员6.38万人，收缴失业保险费4458.71万元，领取失业金人数2925人，发放失业保险金1555.66万元。年末新型农村合作医疗保险参保人数达146.21万人，参保率达99.04%，比上年提高0.2个百分点。

3.1.4 资源状况

武威是全省瓜果基地及肉类繁育生产基地，也是绿色食品最佳产区之一，尤其适合发展酿造葡萄酒，产量占全省的65%。2012年10月获“中国葡萄酒城”称号。近年来，坚持“设施农牧业+特色林果业”的主体生产模式，大力发展以日光温室为主的瓜菜业，以养殖暖棚为主的畜牧业和以葡萄、红枣、优质梨、枸杞为主的特色林果产业。截止2013年，全市设施农牧业面积达到58万亩，特色林果业面积达到88.19万亩，推广大田高效节水技术面积201.6万亩、旱作农业技术面积61.8万亩。2013年，全市牛、羊、猪、鸡存栏量分别达58.98万头、338.20万只、112.67万头、496.09万只，出栏量分别达24.01万头、184.45万只、129.33万头、396.67万只，肉、蛋、奶产量分别达到15.15万吨、1.5万吨、1.1万吨。畜牧业占农业增加值的比重达到34.8%。2014年设施农牧业累计将达到73万亩以上，特色林果业基地达到120万亩。日光温室瓜菜、暖棚养殖、特色林果、玉米制种等优势产业已形成规模，发展种植业和农林产品深加工业前景广阔。全市省级以上农业产业化重点龙头企业45户，其中国家级重点龙头企业 4户，农民合作社3448个；国家级农业产业化示范基地1个，省级农业产业化示范基地3个。本项目实施的蔬菜资源供应完全可以保证。

3.2 项目建设条件优劣势分析

3.2.1 政策、资源、科技、基础设施条件等

1、政策优势

2014年以来，凉州区大力实施城乡居民收入倍增计划，以促进就业创业为基础，以提高中低收入群体收入水平为重点，努力实现城镇居民收入增长和经济发展同步。

双城镇提出以小城镇开发建设为重点，以乡镇企业实现二次创业为突破口，大力发展订单农业和特色优势产业，努力实现农民增收、企业增效、财政增税的总体目标。抢抓发展机遇，力争在小城镇建设、招商引资、非公有制经济发展，农业结构调整、商流企业、规模养殖、食用菌发展等方面求得新的突破，促进全镇经济和社会各项事业的协调发展。

2、区位优势

武威市凉州区双城镇位于城北25公里，北邻民勤县，西接永昌县，且双城镇是1995年国家建设部确定并首批公布的全国500家小城镇试点镇。该镇乡镇企业起步早，基础好，规模大，产品优，连片集中，发展迅速，已撑起了双城镇经济的“半壁江山”。

3、资源优势

武威是全省瓜果基地及肉类繁育生产基地，也是绿色食品最佳产区之一，尤其适合发展酿造葡萄酒，产量占全省的65%。2012年10月获“中国葡萄酒城”称号。近年来，坚持“设施农牧业+特色林果业”的主体生产模式，大力发展以日光温室为主的瓜菜业，以养殖暖棚为主的畜牧业和以葡萄、红枣、优质梨、枸杞为主的特色林果产业。截止2013年，全市设施农牧业面积达到58万亩，特色林果业面积达到88.19万亩，推广大田高效节水技术面积201.6万亩、旱作农业技术面积61.8万亩。2013年，全市牛、羊、猪、鸡存栏量分别达58.98万头、338.20万只、112.67万头、496.09万只，出栏量分别达24.01万头、184.45万只、129.33万头、396.67万只，肉、蛋、奶产量分别达到15.15万吨、1.5万吨、1.1万吨。畜牧业占农业增加值的比重达到34.8%。2014年设施农牧业累计将达到73万亩以上，特色林果业基地达到120万亩。日光温室瓜菜、暖棚养殖、特色林果、玉米制种等优势产业已形成规模，发展种植业和农林产品深加工业前景广阔。全市省级以上农业产业化重点龙头企业45户，其中国家级重点龙头企业 4户，农民合作社3448个；国家级农业产业化示范基地1个，省级农业产业化示范基地3个。本项目实施的蔬菜资源供应完全可以保证。

4、基础设施条件优势

项目区域内水、电、通信、交通、排污等基础设施完备，为项目的建设和运行提供了良好的条件。3.2.2主要障碍因素及解决方案

1、主要障碍因素

因为甘肃蒂欣实业有限公司尚处于起步发展阶段，在固定资产投资、农业科技应用等方面都需要资金投入，由于自身的局限性，缺乏大量的资金积累，所以，本项目实施过程中，资金短缺的问题成为项目实施的主要障碍因素。

2、解决方案 对投资方案进行科学论证，进一步扩大融资渠道，积极争取政府财政资金和信贷资金支持。第四章 市场分析与销售方案

4.1 市场分析

4.1.1项目市场供求现状

蔬菜在我国农业发展中具有独特的优势和地位，是种植业中最具活力的经济作物之一。目前我国蔬菜播种面积占世界总面积的三分之一以上，产量约占世界总产量的67%。我国成为世界上最大的蔬菜生产国和消费国。自上世纪80年代中期蔬菜产销体制改革以来，随着种植业结构调整步伐的加快，全国蔬菜生产快速发展，产量大幅增长，上市基本均衡，供应状况发生了根本性改变。播种面积由1990年的近1亿亩增加到2010年的2.3亿亩左右，产量由2亿吨提高到5亿吨，人均占有量由170公斤左右增加到370公斤左右，常年生产的蔬菜达14大类150多个品种，按照国家蔬菜发展规划，形成了华南与西南热区冬春蔬菜、长江流域冬春蔬菜、黄土高原夏秋蔬菜、云贵高原夏秋蔬菜、北部高纬度夏秋蔬菜、黄淮海与环渤海设施蔬菜等六大优势区域，呈现栽培品种互补、上市档期不同、区域协调发展的格局，有效缓解了淡季蔬菜供求矛盾，为保障全国蔬菜均衡供应发挥了重要作用，逐步满足了人们多样化的消费需求，实现了市场供应的稳定。

目前我国蔬菜产需已基本平衡，大宗蔬菜出现了季节性、区域性的过剩，价格下跌，效益下降，蔬菜供求关系已经由卖方市场转向了买方市场。近年来，随着人民生活水平的提高，人们对于蔬菜的要求进一步提高，无公害绿色蔬菜成为市场的新宠，市场需求不断增加。但由于我国绿色蔬菜起步较晚，种植区域不均衡，产业规模化程度低，产量少等因素，一旦出现运输困难等突发情况，难以及时保障蔬菜供应，容易引发市场和价格大幅波动，产区“卖难”和销区“买贵”同时显现。

2009—2012年，我国的冷链物流市场正面临着快速发展的历史机遇和挑战。目前，我国的商用冷藏库面积有700多万平方米，保温车约3万辆，铁路冷藏车6900辆，还远远不能满足日益增长的需求。进入21世纪后，我国一些经济较为发达或者食品资源较为丰富、集中的地方，冷链物流体系已初步建立和运作起来。有些地方如广州、深圳等珠三角的冷链物流发展非常迅速，而且逐步走向规模化、专业化。2009年甲型流感以及前段时间的乳业危机，促使了国家对食品安全和政府监管前所未有的重视，在食品供应链条中有着重要地位的冷链物流迎来发展机遇。同时，中国庞大的市场需求与零售业的发达，要求对生鲜产品执行严格的物流供应标准，也进一步促进了冷链物流服务的发展。近几年，随着我国农业结构调整和菜篮子工程实施，肉类、果蔬业发展迅速。我国各类生鲜品年总产量约7亿吨，冷冻食品的年产量在2500万吨以上，总产值520亿元以上；年营业额在500万元（含500万）以上的食品冷冻、冷藏企业约2万家（包括加工企业内的冷库车间及冷藏库），就业人员250万人，全国冷库容量达900万吨左右。与改革开放初期相比，不仅冷库总容量增加了一倍半，冷库的建设技术也得到了明显进步。虽然全国冷库发展较快，但随着中国经济的发展，从冷饮、肉制品、蔬菜水果到鲜花、医药、电子产品，令许多人尚感陌生的“冷链运输”已经渗透到社会生活的方方面面。即便如此，从整体冷链体系而言，中国的冷链物流还未形成体系，无论是从中国经济发展的消费内需来看，还是与发达国家相比，差距都十分明显。

甘肃省气候多样，生产、交通运输等条件差异较大。蔬菜产业在发展中逐步向具有较强区位优势的河西走廊、沿黄灌区，泾河、渭河流域和徽成盆地集中，形成全省5大蔬菜产区。2008年这5大优势产区蔬菜种植面积达到30.3万km2，产量910万t，分别占到全省的82.7%和91%。形成了生产相对集中，规模较大的设施蔬菜生产区和高原夏菜生产优势区域。在推进社会主义新农村建设中，各地大部分试点村都选择以蔬菜产业为支撑。白银、兰州、酒泉、张掖、武威5市共确定新农村建设试点村256 个，其中以蔬菜为支柱产业的村有166个，占到试点村的64.8%。市场仍有较大的需求空间。随着全国产业结构的调整，沿海地区工业生产成为当地经济发展的优势产业，蔬菜生产量相对减少。受气候逐渐变暖的影响，甘肃省蔬菜东调也由7月上中旬提早到6月中下旬。而欧亚大陆桥的开通，也为甘肃蔬菜走向中东欧市场打开了便利的通道，农业部在蔬菜优势区域规划中，也将甘肃省作为向中东欧国家出口蔬菜的基地。

调味品行业目前在激烈的市场竞争中形成了三足鼎立的态势，尤其是中国加入WTO以后，各种资本的进入，使调味品市场竞争尤为激烈，其一，一部分产品结构调整比较快的跟上市场发展的步伐，经过几十年的磨练，造就了自己的品牌，占据了地区优势；其二，部分外资企业利用自己的资金优势和技术优势也占据了一定的市场份额，此外，一些成型时间比较短，但起步较高，定位明确，市场意识强，发展很快，成为企业的后起之秀。根据以上三种形势，可以说各有特色，但概括起来都是品种单一，在生产规模上，产品档次上与市场需求有一定的差距。因此，公司根据这一市场状况，拟在产品规模和产品档次上迈上新的台阶。4.1.2市场发展前景预测

随着农业经济国际化和蔬菜贸易自由化进程加快，作为劳动密集型和技术密集型的蔬菜产业，已经进入全球化大市场、大流通的时代，蔬菜贸易量逐年增加，市场竞争日趋激烈。发达国家蔬菜生产不断弱化，进口量持续上升，使国际蔬菜市场供需缺口拉大。随着国际运输条件和蔬菜冷藏保鲜技术的改善以及人们生活消费水平的提高, 对蔬菜消费需求量越来越大。我国是农业生产和农产品消费大国，目前蔬菜产量约占全球总产量的60%，水果和肉类产量占30%，禽蛋和水产品产量占40%，常年生产的蔬菜达14大类150多个品种。近年来我国生鲜农产品产量快速增加，每年约有4亿吨生鲜农产品进入流通领域，冷链物流比例逐步提高，蔬菜、肉类、水产品冷链流通率分别达到5%、15%、23%，冷藏运输率分别达到15%、30%、40%，冷链物流的规模快速增长。未来10年内，我国的冷藏车年均将增长28%以上，冷藏库年均增长30%以上。随着中国经济的发展，从冷饮、肉制品、蔬菜水果到鲜花、医药、电子产品，令许多人尚感陌生的“冷链运输”已经渗透到社会生活的方方面面。即便如此，从整体冷链体系而言，中国的冷链物流还未形成体系，无论是从中国经济发展的消费内需来看，还是与发达国家相比，差距都十分明显。

近年来，武威市强力推进“设施农牧业+特色林果业”主体生产模式，大力发展以日光温室为主的蔬菜等富民产业，2013年，全市蔬菜种植面积达到64.4万亩、总产量达到230.6万吨、产值达到39.2亿元，占种植业产值的37.7%。

为做大做强蔬菜产业，武威市加大项目争取力度，全力争取国家新一轮菜篮子工程、省现代农业发展蔬菜标准园创建、北方城市冬季设施蔬菜规模化种植基地建设等重点项目，加大资金整合力度，统筹安排，重点支持设施农牧业等主导产业发展。同时，加快推进农村产权确权颁证工作，创新农民土地（草原）承包经营权、设施农牧业产权、林权、房屋产权等农村抵押贷款方式，2013年全市发放“双业”贷款51.6亿元、“双联”贷款12.7亿元。截至目前，累计发放“双业”贷款98.47亿元。有力解决了设施农牧业发展资金短缺问题，推动了产业快速发展。

目前，武威市已初步形成了凉州区、民勤县井泉灌区、古浪县黄灌区、天祝县金强川区精细蔬菜，沿山冷凉灌区设施果品、食用菌，民勤县湖区、凉州区沿沙区西甜瓜，古浪县黄羊川、天祝县金强川绿色高原夏菜等优势产区。蔬菜种植面积万亩以上乡镇达到12个、设施蔬菜千亩以上乡镇41个；建成千亩以上日光温室连片示范基地21个，创建省级蔬菜标准园22个，蔬菜产业区域化布局已显雏形。

辣椒是中国传统的佐餐调味佳品，不仅维生素、胡萝卜素、蛋白质、矿物质等养分含量较高，且特有的辣椒素具有美容、健身、减肥、降脂之功效，是旅游、家庭生活及餐饮业的必备调味品之一。

辣椒酱产品从2006年纷纷提价，一些知名品牌，如老干妈、阿香婆等，在价格上都有很大程度的上涨，一件货大约有8到10元的提价，关键是大企业有一定的品牌积累和比较固定的消费市场，为了下一步发展的需要，必然将上涨价格提到日程上来。全国而言，辣椒酱行业的产业区域差异显著，不同规模、不同所有制的区域在市场中的竞争日益激烈，企业纷纷力图找准适合自身的市场定位，制定不同竞争策略，力争在竞争中发展壮大。我国辣椒酱产品产量迅速增长。目前，它已被广泛使用，用来和各种蔬菜和肉类混合制作各种食品，或制作炖菜、汤类和调料酱，其独特的味道和保健功能使辣椒酱在国际上的消费量和贸易量都在不断上升，鉴于消费者越来越注重自身健康，因此可以预见辣椒酱的市场十分看好。

4.2 营销策略、方案、模式

首先，采取多种方式宣传企业品牌，扩大品牌知名度和市场占有率。其次，注重研究市场需求，加强市场的研究。研究消费者心理，不断根据市场需求，调整品种、质量、规格、数量结构，坚持鲜销与贮藏相结合，由市场决定产品，研究不同品种，不同包装，不同加工程度的蔬菜产品，不断提高市场占有份额。通过保险贮藏和科学预测，选择最合适的时机上市销售，弱化季节性差异，提高产品附加值，确保贮藏的产品取得最大的经济效益。

第三，在始终如一地保证品质的前提下，实行多种促销策略，积极发展电子商务。将项目单位、产品、包装、价格等信息制成网页，利用现代信息网络，提高产出销售效率。

第四，本项目生产辣酱在稳定设计生产标准的基础上,形成独立完整的独特配方加工-销售体系，在重点城镇设立直销专营代理点。

4.3 市场风险分析

4.3.1 项目风险因素分析

影响本项目的主要风险因素有：市场、资源、管理、工程、资金、政策、外部协作条件、社会环境及条件等。具体见表4-1.4.3.2防范和降低风险的对策

1、聘请相关专家进行指导和服务，帮助建立健全各项规章制度，制定项目发展规划和经营策略。

表4-1 项目风险因素和风险程度分析表

2、加强资金的筹措，保证项目资金及时、全额到位，并进行科学管理。

3、加强项目管理，提高建设质量，降低建设投资，积极开拓市场，提高服务质量，扩大销售量，控制经营成本，降低能耗，发挥规模效益。

第四篇：项目背景

项目背景 2.1 行业背景

随着我国工业化、城市化进程加快，农村劳动力大量转移，农业对农机运用的依赖越来越明显，农机化服务体系建设越来越完善，农村对农机作业的需求越来越迫切。应这种需求，国家于2007年7月1日，《中华人民共和国农民专业合作社法》正式施行。自该法实施以来，取得了良好的成果。

在行政推动和市场刺激的综合作用下，我国各类农民专业合作社蓬勃发展，给农村经济注入了一股新鲜的血液。农机专业合作社作为其中一种重要形式，近年来取得了突飞猛进的发展，数量大幅度增长，据统计，到2010年底，我国农机专业合作社总数已超过2万个，入社社员达到33万人，有力带动了先进农业技术的集成化应用、规模化推广，促进了农业适度规模经营和产业化发展。

在当前农业发展实现新跨越、农业生产方式加快战略转型、农业综合竞争力全面提升的重要时期，农村农业如何由传统农业向现代农业过渡，由传统工具向现代化机械转换，这其中农机合作社起决定性作用，他契合了新时期农村农业的发展需求。

农机合作社作为一种专业性、公益性的服务组织，组织农户进行专业生产协作，为农民提供各种有偿服务；把分散的个体农户、企业联合起来，形成行业合力，壮大同业规模，增强规避风险和市场竞争的能力。它向农机主管部门传达广大农民机手的真实想法和意图，使主管部门切实掌握了市场的需求；而农民机手也了解了党和政府发展农业的政策与法规，获取了市场信息；近几年通过农机作业协会协助操作的“购机补贴”政策，激发了广大农民投资农机的热情，促进了农机化事业的发展。

2.2 运作模式

在农机合作社创建过程中，坚持因势利导、正确引导，形式多样。从有利于机械化作业、有利于社会化服务为出发点，宜大则大、宜小则小，形式多样、各具特色，不搞“一刀切”，确保成熟一个发展一个。运作模式主要有以下几类：

第一类是以村集体为依托，农机大户带机入股的合作社。机械所有权归机手个人，合作社对机械实行统一调配、统一管理、统一联系业务、统一组织作业、统一收费标准，实行单机核算，多劳多得，按作业量统一提取一定比例的管理费和公积金。

第二类是以专业户共同出资、财产共同拥有式的合作社。机械实行统一管理、统一作业、统一核算，利益按投资比例共同分配。

第三类是与承包流转土地经营相结合的合作社。以农机合作社为依托，承包经营土地，达到规模化作业、集约化经营。

第四类是由农机经营户或中介服务组织组建的合作社。2.3 服务模式

农机合作社提高了农业机械化水平，促进了增收节支。通过农机合作社将分散的机械组织起来，为农业生产提供全方位、系列化服务，创新服务模式，提升服务能力，实现千家万户小生产与农机服务大市场的有效对接。

一是实行“订单作业”。与周围村庄、农户签定农田作业服务合同，按合同或订单为农户进行统耕、统收等机械化作业，解放了农村劳动力，促进了剩余劳动力的转移，开辟致富新途径。

二是实行“一条龙”服务。开展夏季小麦机收、麦秸还田、玉米机播和秋季玉米机收、秸秆还田、小麦机播等“一条龙”作业，使“三夏”变“两夏”、“三秋”变“两秋”。

四是开展承包流转土地或“土地代管”等农机服务。合作社承包后，动用大型机械实行林、田、路、渠综合开发，变成了旱能浇、涝能排的稳产、高产田，使农户有了收入、合作社增加了盈利，实现了互惠双赢。

五是发挥“桥梁”、“纽带”作用，为农机户发家致富作坚强后盾。农机户参加农机合作社后，机械的安户挂牌、检验年审、加入保险、维修保养、作业联系、合同签订等，都由合作社专人统一组织，作业市场及一系列后勤保障由合作社统一负责，扩大了作业区域，延长了作业时间，从而提高了机械利用率，增加了作业收入。同时种粮的农户从中也得到了实惠，有些农机合作社，将非农机户吸纳为合作社成员后，享受合作社一系列优惠待遇，农机作业只收成本费，省工、省力又省钱。

六是合作社推进了农机化更好更快发展。农机手加入合作社，不仅提高了农机具的利用率，使农机技术在农业生产中得到广泛运用，而且还引入更多的资金投入到农机，有利于农机化事业的发展。合作社在保护性耕作免耕播种示范项目、玉米机收示范项目等方面，都起着典型示范作用。

2.3 需求分析

农业产业化的发展，要求组织相应的农机服务组织和项目，解决农业生产产前、产中、产后机械化服务，提供农机供应，农机修理，农机培训，农机信息，技术咨询等多层次服务：

一是市场经济体制提出新的要求，通过农机专业合作社把千家万户的农民和千变万化的市场联系起来。

二是是实行家庭联产承包为主的经营体制对农机的需求，要经过农机部门协调、牵线搭桥，解决土地分散，有机户闲，无机户难的问题。

三是整个农村经济发展的要求，通过机械作业才能让劳动力从土地上解放出来，才能抗灾夺丰收；农村搞综合开发，山、水、田、林、路等配套综合治理，改造中低产田都需要机械化。

四是科技兴农的需要，农业靠科技，科技的载体主要是农机专业合作社。2.4 优势分析

农机专业合作社是农民专业合作社的重要组成部分，其目的就是把分散的农业机械组织起来相互取长补短，共同为社员提供各种农机作业服务，既可帮助一家一户想解决而又解决不了的事，又可整合社会资源，提高农机具的使用效率和使用效益，防止机手之间相互恶性竟争，有利于提高作业质量，几年的实践证明，农机专业合作社有以下几大优势：

一是有能力先引购买农机新机具，成立合作社后作业面积扩大，且相对固定，购买新机具作业效率高，易回收成本。

二是促进了农机作业服务模式的转变。农机合作社把分散的农机大户联合起来，改变了过去农机户单一的作业模式，为广大农户提供一条龙全程机械化作业。

三是促进了农民增收。由于合作社的成立机具作业面积扩大了，时间延长了，大型机具多了，单机作业收入比一家一户的每年增收在30%以上，如中拖一台，一般一户每年只能作业300亩，而合作社的机具每台每年作业500亩以上。

四是促进了农民就业。随着合作社作业面积的不断扩大，作业项目的不断增多，合作社雇用了大量长期或临时工。

五是促进了土地流转。成立了农机合作社，各种农业机械都有了，从土地的耕翻到播种、插秧、植保收获都有了机械化，再多的土地也敢承包，目前，我社共流转土地1500多亩，形成了投入和产业的良性循环。

第五篇：项目背景

二 项目背景

2.1产业背景

2.11会所行业背景

会所历史

“会所”英文为“Club”，音译即为俱乐部。在十七世纪的欧洲，世界上第一家会员制俱乐部诞生在英国 的一个咖啡馆里。由于参与者有着相同的兴趣爱好，于是决定组成一种联盟，事实上这就是私人会所诞生的最初。随着时代的变迁，由于这种俱乐部为相同社会阶层的人士提供了一种私密性的社交环境大受欢迎并逐渐流行开来，发展到今天的全球俱乐部景象时，会所已经成为中产阶级和相同社会阶层人士的聚会、休闲场所，而“会所”的会员身份，也演变成财富的象征与身份标签。

北京最早的一家会所“皇家俱乐部”成立于1990年，由境外投资，引进国外高档俱乐部的经营与管理模式。1994年，北京出现了会员制俱乐部：长安俱乐部、京城俱乐部。他们的特点是都在城市的中心位置，俱乐部内豪华、高档，休闲娱乐一应俱全。当时的富有者为了生意上的需求多在此结交朋友，这里成为了真正的商业俱乐部，并多以商务会员为主。1996年至1997年，以俱乐部为主的会所开始转型，大型的高档社区出现了私家会所，会所的设计以及经营管理方面受港式会所的影响较大。

会所分类 会所从功能设置、经营模式和区域服务方式三方面又可以分成几种类型，具体如下：

A.按功能设置分为：综合型会所和主题型会所。前者为绝大多数会所采取的方式，内设功能分项较多，没有突出主题，是一个相对大而全的会所；后者则侧重于功能设定中的某一项内容或整个会所定位为一个主题会所，如新浩健康城是以“健康”这一主题为切入点的，而广州奥林匹克花园会所则是以“运动”主题为核心。

B.按经营模式分为：营利型会所和非营利型会所。目前市场上的会所多数为营利型会所，其按管理模式又细分为会员制和非会员制两种形式，但在会员吸纳收费和服务方面各家会所又有较大差别；非营利型会所实质上是一种免费会所，这种会所市场上极少，当然服务内容也往往大打折扣。

C.按区域服务方式又分为独立型会所和连锁型会所。前者从服务区域讲仅限定于本小区，小区内业主不享有其它小区会所的使用权。而后者连锁型会所则不然，本会所辖区内的业主可以享受到小区外连锁会所里的服务。比如未来明珠“城市公寓”系列的“旭日会”，是一个典型的连锁会所模式。

2.12 花卉文化背景

中国不仅是世界上拥有花卉种类最为丰富的国度之一，亦为世界花卉栽培的1．中国花卉文化形态

1．1花—一种物质文化

(1)花卉食品：在中国已成为民族文化的组成部分。不仅在平民百姓家里时有鲜花食品摆上餐桌，寺院素菜中也常见鲜花的成分。这种美味佳肴甚至还传入皇宫御膳，成为宫廷莱肴的一个很重要类别——花卉鲜果菜。在2000多年的发展过程中，留下了许多美味的花卉食谱。例如：花卉粥、花卉甜食与点心、花卉酒、花卉饮料、花卉菜等，不胜枚举。

(2)香花疗法：香花疗法与中医药学上以花卉入药而防病治病的途径不一样，它主要是利用正在生长、开放的鲜花，根据病情，选择不同的品种，或种植于庭园，或盆栽于室内，让病人密切接触，而发挥其康复作用。香花疗法是中医养生学和中医康复学上的一个重要方法。它与美国等一些发达国家兴起的”园艺疗法”颇为相近，香花疗法的处方比较齐全，适应症甚广。例如：解郁方、宁神方、益智方、散寒方、清热方、止血方、散血方、醒酒方等。

1．2花—一种精神文化

(1)中国花卉文学??翻开中国文学史，从屈原佩兰示节、陶潜采菊东篱、李白醉卧花丛、杜甫对花溅泪、白居易咏莲吟柳，乃至林逋梅妻鹤子„„，中国竟有无数风流文人为花卉草木所倾倒，创造了许多以花卉为题材的千古佳作。历代以花卉为题材的诗词歌赋、小说、戏剧等文学形式，更是多得不可胜数。这些花卉文学作品中，数量最大、成就最高的是咏花诗词。迄于清代，前人留下来的咏花诗词，估计不下3万首。

除诗词以外，以花为题材的小说、戏剧作品也颇多名篇佳作。例如，明代汤显祖的名剧《牡丹亭》，剧中以花名作为唱词问答，多次提到了桃花、杏花、李花、杨花、石榴花、荷花、菊花、丹桂、梅花、水仙花、迎春花、牡丹花、玫瑰花等，其中《冥判》一折，就涉及花名近40种。在清代蒲松龄的著名短篇小说集《聊斋志异》中，许多篇章中的主人公均是以花仙、花精的身份来塑造的文学形象。诚然，在中国古典小说中吟咏花卉最为丰富、亦最为成功的当首推曹雪芹的名著《红楼梦》。

这些精彩的花卉文学作品，使自然的花花草草呈现出特有的情趣和艺术魅力，温暖、润泽着人们的心，甚至成为民俗化的理念。这就加深了对花卉的审美层次，同时丰富了对花卉的欣赏内容。?(2)中国花卉画?，花卉，自古即是中国画上“最有力之中心题材，亦即于世界绘画之画材上，占一特殊地位”。

中国的花卉画，在中国绘画史上虽比人物画、山水画成熟较晚，但通过历代画家不断地创造和发展，使它很早就成为独立的画科。无论是错彩镂金的工笔重彩，还是讲究笔墨韵味、自然清新的水墨花卉，均取得了极高的艺术成就，名家辈出、技法独特，成为中国乃至世界画苑中的一枝奇葩。

花卉，是中国绘画历久而不衰的主要题材之一。中国很早就有人描绘花卉，但是，直到春秋时代，花卉画还只是用于衣裳、旗帜等实用品的装饰。到魏晋南北朝，花卉画作者才稍多。唐代，中国花卉画有了极大发展，不但画史记载中名家辈出，而且，在新疆阿靳塔那墓葬中出土了完整的花鸟屏风壁画。这说明，当时花鸟画已摆脱了人物画的附属地位，成为宫廷和民间普遍欢迎的画种。五代十国期间，涌现出一大批各有擅长的花鸟画能手，并形成徐熙、黄筌两大花卉画流派，画史上称为“徐黄体异”，这是中国花卉画成熟的重要标志。

宋代，是中国花卉画繁荣发展的黄金时代。随着画院的兴隆，加上几位皇帝的支持和倡导，涌现出一大批杰出的花卉画家。北宋的一些文人兴起的以梅、兰、竹、菊”四君子”为题材的文入画，把中国的花卉画推进到了“托物言志”阶段，这是中国花卉画史上的一次飞跃。

明、清之际，中国花卉画无论在艺术意境抑或表现技巧上都颇具新意。特别是清代的”扬州八怪”，多半以花卉为题材，不受成法所拘，笔恣墨肆。他们的笔墨技法，对近代中国写意花卉画影响很大。清朝以后，中国画坛上涌现出一大批杰出的花卉画家，最为著名的如齐白石、潘天寿、李苦禅、张大干等部创造性地发展了中国传统的花卉画。

而今，无数中国画家十分珍视中国花卉画这份遗产，在继承古代花卉画优良传统的基础上，刻意求新，努力创作出更多的具有中国气派和时代气息的花卉画。

2．特点

2．1闲情文化

中国花卉文化，从本质上来说，是一种东方式的闲情文化。中国人把养花叫??“玩花”，这一个“玩”字，表明“莳花弄草”是一种闲暇活动。它可以调节、丰富生活，但不可能成为生活的主流。古时的文人逸士，他们有条件和闲暇莳花弄草、欣赏花卉是其悠闲生活的一

个重要组成部分。

2．2多功能性

据古籍记载，神农氏遍尝百草百花，使花草成为华夏民族取之不尽、用之不竭的食物和药物来源。中国人的发生、存在和；状大，都与花木有着密切的关系。在“华夏”这一民族的图腾柱上，凝聚着他们对于花木的倾心爱戴、由衷赞美和无比尊崇。人们心目中种种花草的形象，成了幸福、吉祥、长寿的化身，加上各种花草本身的实际功用，便很自然地与人们的衣食住行、婚丧嫁娶、岁时节日、游艺娱乐等发生了密切的联系，久而久之，在民间社会中积淀成为民俗。花卉参与中国民间风俗的形成，极大地开拓和扩展了民俗的内容和范围，给人们带来了某些生活的调节、精神的愉悦和心理的满足。加上花卉与中国绘画、文学等传统艺术门类之间的结合，使得中国花文化涵括了诸多文化门类，不仅包括花卉食品、香花疗法等物质文化门类，也具有中国花卉画、中国花卉文学等精神文化特点，可谓形态纷呈。

2．3泛人文观

中国的文化，充满着泛人文主义色彩。泛人文主义的一个显著特征，就是把世界上的一切事物都与现实人生联系起来。中国的花文化就具有这一明显的特征。

在花木观赏活动中，更能体现中国人别具一格的生命感悟方式。古人由于受道家思想的影响，在他们的潜意识深处，从来不把花木当作外在的自然物，而当成有生命的活物。他们认为，宇宙间无非有3种活的生物：人、禽兽、花木。这3者都是天、地的产物，并无等级上的差别。花木也和人一样有智有能。在中国的许多古代典籍中，出现了许多木神花仙。就连花木命名也充满了人间烟火气。君子兰、含羞草、仙人掌、罗汉松、美人蕉、湘妃竹„„，仅从这拟人化的名称，就可见人与花木亲密相间的程度。更让人惊讶的是，中国古人深信，某些花木就是人变成的。人所共知的”岁寒三友”(松、竹、梅)，“花中四君子”(梅、兰、竹、菊)，“花中十二师”(牡丹、兰花、梅花、菊花、桂花、莲花、芍药、海棠、水仙、蜡梅、杜鹃、玉兰)，“花中十二友”(珠兰、茉莉、瑞香、紫薇、山茶、碧桃玫瑰、丁香、桃花、杏花、石榴、月季)，“花十二婢”(凤仙、蔷薇、梨花、李花、木香、蓉、兰菊、栀子、绣球、罂粟、秋海棠、夜香)，“花王花相”(牡丹、芍药)等等说法不仅表现了以花比人、以人比花的观念。而且，在这种观念支配下，古人往往把自身的价值取向，也比拟在花木身上，将花木分成帝王、宰相、君子、师长、朋友、仆人的等级赋予了人格化的内涵。

3．结论

综上所述，花卉和中国文化相结合、发展是多方面的。它不仅与中国人的物质生活息息相关，还与中国的精美工艺相结合而向艺术化发展。凡此种种，都说明花卉是中国文化不可缺少的一部分。诚然，中国的花文化，貌似以“花”为中心，其深层实则是以人为中心的，否则，花就不可能转化为以人为中心的文化现象了。

2.2花卉会所市场分析

2.21 会所市场的发展现状

国内的会所或俱乐部，大多数业主都是仅凭以往的经验或者“赶时髦”仓促建起的会所，会所和俱乐部的各种因素都不一样，项目的定位、布局，风格、功能、服务对象、地域经济状况、盈利模式都不一样，所以要一个会所一个系统模式，决不能相互效仿。可是真正的会所运营系统又是什么样子呢？国内目前的局面就能够说明，建起来容易，运营起来难，断层建设，带着硬伤的会所，后期的运营交给谁才能够盈利？又有几个会所能够象国外的会所一般经久不衰。地产行业有几个能够人能够全程操作会所的经营？国外的管理公司又有几个能够真正了解国内的“会所”。一些国内的会所在学习国外经营模式并对其进行本土化的改造过程中，丢失了一些理念，只求形似而不求神似，具不完全统计；2006年到2010年期间，国内建成的“会所”多达4000家，很大一部分人还没有真正搞清楚“会所”的概念，更没有掌握其经营和管理的精髓，就盲目建设，投入运营，结果造成既开业之时、就是亏损之日。有的在开业之初售卖会员权益，收取了10年的会员会籍费用，看似收入不少，但两三年就基本耗尽了，有的会所承诺会员的会员数量，但很快就因资金短缺，自行降低了门槛，大量会员不满，甚至为维护自己的利益“揭竿而起”。

目前，北京会所约70%亏损，广州会所中约70%亏损，上海也有60%亏损，上海的美洲俱乐部甚至于长期亏损而最终倒闭。大部分会所都处于亏损状态，大部分企业家会所不是靠会所本身的运营盈利为目的。北京的乐城国际会所-名流会会所、观湖一号-名流会会所，在运行不到三年全部关闭，名流会是全权经营公司，因亏空无法运营，宣布破产，开发商权益已转移。造成300多名会员，涉及500多万的会籍费无法返还，此次事件还涉及到名流会在其他地区的的会所，上海名流会号称国内会管理的知名第一品牌的公司，经营8年之久，说不行就不行了，倒闭**波及到了其他地区的会所，名流会至今也无法脱身，使其全国大部分地区的合作项目都处在下马的状态。

被誉为京城“四大会所”之一的京城俱乐部，云集了全球500强大部分中国公司的总裁、相当数量的驻华大使和人们耳熟能详的中国商业领袖。正是在这个号称“中国第一富人俱乐部”的顶级会所，多年前曾因俱乐部没有履行入会时的服务承诺，而发生了集体维权事件。有一些会所俱乐部，在刚刚开始的时候还能够严格按照制度发展会员，但随着经营压力越来越大，他们不得不在会员筛选上做出选择，这样会籍卡就慢慢变成了一张储值卡。会员买来送客户，客户再送客户，只会令俱乐部的会员阶层越来越不纯粹。久而久之，因为充斥了太多的非目标会员，反而使那些原本希望服务的会员们不愿意光顾会所了。这时便是一个会所的死期。为了走出困境，一些会所开始自降门槛。证券总会划出一块地方彻底对外开放；银行家俱乐部将入会费改成消费储值卡；鸿艺俱乐部开始发展年费制临时会员，只需支付1万元，全家人都可以在俱乐部免费享用一年包括游泳池、健身房在内的许多设施。这是一个冒险的举措，他们面临着俱乐部降格和得罪终身会员的风险。但一些会所管理者认为，只坚持发展终身会员是愚蠢的，很多外籍人士在中国都是临时居住，他们不可能愿意支付终身会员的入会费。

因此，通过以上展示的各种事迹，会所行业在国内一直惨痛经营，长期以来难见起色，陷入一个恶性循环反复往来，泥足深陷。

2.22 花卉会所发展趋势

Mr.Blossom 是一家以花卉为主题的专业化、细致化、标准化的会所管理公司。

Mr.Blossom 主要涵盖四大功能：大堂及前台接待功能、餐饮及宴会功能、会务功能和康乐功能等。

大堂及前台接待功能主要包括接待客人及为客人提供商务处理服务等功能；

餐饮及宴会功能主要包括有酒吧、中西餐厅、多功能厅及独立单间。酒吧为客人提供社交场所、非正式会议和会晤场所、鸡尾酒会和商务快餐；

中西餐厅为客人提供各种特色你、美食及举办各种宴会场所服务，就餐及宴会服务包括有多功能厅及独立单间等；

康乐中心提供服务包括有运动健身服务、室内球类活动、桑拿按摩、水疗美容、影视鉴赏服务、古董及艺术品鉴赏、红酒雪茄鉴赏等。

目前商务会所提供服务链相对较短，主要为餐饮及宴会、会议及会晤、康乐等三大功能，并且这三大功能更多的体现在为会员的日常生活和社交两个方面提供服务，而这两个方面只是高端人士工作生活的一小部分。Mr.Blossom 将在现有基础上向服务广度及服务深度两个方面延伸。

首先，功能更为完善，增加为会员提供工作生活一体化的空间，其功能具备office+parlor+bed，这个空间可以为会员除了固定办公室之外的第二甚至第三办公场所。这

个空间可以用来临时办公，也可以用来会客，休息，重大政策的冷静思考，而且这个空间有家的温馨，但没有家的随意；有办公室的正式，但没有办公室的严肃；相比较酒店客房而言也没有酒店客房的生硬和冷冰冰。

其次，为会员提供个性化管家式服务。在俱乐部空间功能之外，为会员提供个性化的管家式服务，成为会员的特别助理。如为可以制订及安排出国考察计划、机场绿色通道服务、专车接送服务等全程差旅服务等；依据客人喜好、要求、口味安排宴会及宴会的相关菜系；为会员处理一些棘手问题：如预订为客人预订全球最奢华度假酒店的客房，安排具备个性化的周年庆典，约见重要人士等。

再次，有能力提供全球连锁网络服务的管理公司将受到欢迎。经济全球化加速了商业、贸易、旅游和旅游业乃至全球经济的发展。这就要求会所有能力在全球范围内为会员提供全球如意的个性化服务，而在全球有连锁网络的管理公司在为会员提供全球如一的服务方面具备明显的优势。