建设工程承包商履约担保业务的风险预测与分析

第一篇：建设工程承包商履约担保业务的风险预测与分析

建设工程承包商履约担保业务的风险预测与分析

2011-2-28

一、建设工程承包商履约担保业务的含义

建设工程承包商履约担保是指，担保人向业主或发包方保证，当承包商未按照主合同的约定履行主合同义务给业主或发包方造成损失时，由担保人按照《担保函》承诺的内容承担保证责任的行为。具体就是要为承包商向业主或发包方出具没有足值财产作抵押或质押的独立性信用保函。

担保企业是否有能力对这种独立性信用保函项下的风险进行全面的认识、预测、分析和控制，是衡量其核心竞争力的关键因素之一。

科学的分析和预测风险并加以控制则是一门学问，要通过不断的实践、认识、探索、积累才能够实现。工程建设活动复杂多变，风险无处不在，信用担保企业不可能将工程建设活动中存在的所有风险点都了如指掌来加以规避，必须学会采取科学的方法和现代化的手段加以分析和预测，用“价值工程” 的观点来分析风险成本和风险收益的关系，来判断是否值得去冒这个风险来获取相应的利益？此外，还要考虑同行业的竞争状况。要将最

终的预测分析结果，作为决策的依据。

二、风险预测分析。

建设工程承包商履约保函的独立性和无条件性，一方面为业主或发包方（以下称受益人）的正常索赔提供了方便，使受益人的利益得到最大的保护，同时也为受益人进行欺诈性索赔提供了可能；另一方面，对担保企业来说，意味着要承担很大的风险。因此，有必要分析研究风险的来源及规避办法。大致说来，这类保函的风险来自以下几个方面：

（一）来自保函受益人的风险

主要考虑受益人两方面的因素：能力和品行。对大多数建设工程来讲，往往有投资大、建设周期较长的特点。一个项目是否能顺利竣工，从业主方来说，就要看其资金实力和应对市场变化的能力。

第一，业主的资金实力。如果建设方自有资金充足或融资能力强，就能确保建项目即使在原材料价格有较大幅度上升的情况下，也能得到充足的资金保证，使之顺利实施。否则，施工方在得不到建设方及时付款的情况下，往往会停止施工，从而拉长建设周期，打乱业主的经营计划，造成恶性循环，进而双方互相指责，产生矛盾而动用保函。

第二，业主应对市场变化的能力。市场供求状况的变化，往往会影响一个项目的效益情况。那些财务状况稳健，经营管理能力强的企业，就有较强的抗市场击打能力，有利于项目按计划施行。但是，那些财务状况不良，负债经营严重，经营管理差的企业，往往不得不中途放弃或暂停在建项目，从而与施工方产生分歧，引发保函的索赔风险。如果承包方信用良好，按约履行自己的职责，而受益人却无理索赔的话，那就涉及受益人的品行问题。所以，担保企业应尽可能调查了解业主的实力和道德品质。在施工过程中，业主与承包商发生矛盾、发生争执是较平常、普遍的事情，一般双方都会从大局出发，通过友好协商，妥善处理好这些矛盾，业主一般不会随意动用保函，将矛盾恶化。因为，一旦承包方进场施工后，可以说工程的施工进程、质量等在某种程度上就取决于承包商了，如果双方矛盾恶化，发生人为停工等事件，对业主的影响恐怕就不一定是动用保函所能弥补得了的。所以，没有特殊原因或困难，发生保函索赔的可能性不是太大。

第三，业主即受益人的品行。独立性、无条件性保函为受益人的索赔提供了极大的方便。那么，在这种情况下碰到品行不良的受益人的欺诈性索赔，担保企业又该如何规避风险呢？尽管人们普遍接受了保函独立性的观点，但是受益人滥用权利的行为，也使得大多数信用担保企业将“欺诈例外原则”作为对信用保函独立性的限制，以对保函项下的欺诈进行防范和控制。将“欺诈例外原则”写入保函，作为保函的一项内容，即若受益人索赔时存在欺诈或滥用权利的话，担保企业有权以此作为抗辩拒绝付款，这是与法律中的诚实信用原则相一致的。我国许多立法都将欺诈规定为一种无效的法律行为。担保企业在实际的索赔案例中，应充分运用这一法律原则去规避风险，在审核受益人的索赔文件时，不仅要审查其提交的单据是否表面上与保函的规定相一致，还要会同申请人判断受益人是否有欺诈行为，若能证明欺诈的存在，应该向法院提出抗辩。当然，对于欺诈行为的认识，不同人士有不同的看法，对欺诈行为的判定有时也很复杂，担保企业在实践中，应以不损害自身的信誉为前提。若保函申请人是分包商，则要关注总包商的信誉和实力。如果总包商的资信较差，当项目施工发生矛盾时，保函受业主（当分包商的保函直接开给业主时）和总包商索赔的可能性就较大。

（二）来自保函申请人的风险

由于保函的背后总有相应的基础合同的存在，我们通常将其称为主合同。履约保函担保的是申请人的履约行为，所以，申请人对于主合同的履行情况很大程度上决定着保函的索赔风险。对来自申请人的风险分析和判断最为重要。一是因为担保企业是根据申请人的要求开具保函的；二是因为在保函的各当事人中，申请人是保函风险的最直接的转嫁方；三是因为申请人一般来说就是投标人或承包方，直接关系着主合同的履行，直接处理着与受益人的关系。那么，来自于申请人的风险究竟有多大呢？即申请人不履约的可能性究竟有多大呢？为回答这一问题，除了需了解申请人的情况外，还得再联系市场的实际来看。目前的建筑市场竞争激烈，处于绝对的买方市场状态，因而一般不可能发生中标后放弃签约或随意终止履约的情况。信誉、能力等情况均较良好的建筑企业，在市场价格不发生大幅度波动的情况下，一般对其投标价格都会有比较科学合理的计算，所以一般也不可能发生因中标价过低而拒绝履约的情况。在施工过程中，由于施工企业一般都需先投入一部分的建设资金，因而在收到进度款之后方可收回先期投资，一般不敢冒违约的风险。因此，对于在建筑市场有着丰富经验、雄厚技术力量、较强的经营管理能力和与担保企业有着多年业务往来关系的优秀建筑施工类客户（申请人），担保企业经过多年的合作，对他们比较了解，由他们申请而出具的履约保函的风险应该是比较小的。对于这样的客户，应该大力发展履约保函业务，并降低办理的要求和条件。对于资信、能力等都较差或认识、了解不清的申请人，特别是非通过招投标的工程，因风险较大或不确定而应该提高保函业务的办理门槛。规避来自申请人的风险，一条重要的措施是要求申请人交纳一定比例的保函保证金。保证金比例的高低，可通过上述的分析，依据风险的不同而不同。要分析申请人的资信情况，如他的信用等级，施工资质，施工经验等。另一条措施是要求申请人提供反担保。

（三）来自反担保人的风险

对通过上述分析认为风险较大又不能按担保企业要求交纳一定保证金的申请人，应当要求申请人提交第三方反担保。这种情况下，如果出现保函风险，在担保企业向外赔付后，若申请人无力偿还，第三方反担保人的信用和支付能力就非常重要。因此，对第三方反担保人的审查，也应当给与高度的重视。

三、对建设工程类履约保函业务的认识。

应该说建设工程类履约保函业务在我国的担保行业中是除了贷款担保以外开展的较多的一类担保业务，建设工程类履约保函市场的现状和同行的竞争态势还在不断加强。

（一）对建设工程类履约保函业务重要性的认识

笔者认为，应该将建设工程类保函业务品种放在一起系统地来看。建筑类施工企业对担保企业提供的担保服务需求是多方面的，而这些服务又紧密地联系在一起。从保函业务态势来讲，正在从过去的以银行保函为主，逐步向担保企业信用保函和银行保函齐头并进发展，其发展前景足以让各担保企业重视。从国家到地方的有关招标投标的各种规定，预示着建筑市场会越来越规范，要求进行规范性招标投标的范围会越来越广，建筑企业对担保企业信用保函的需求量也会越来越大，必须重视信用保函业务的开展，并以此作为一项重要的竞争手段和担保企业发展的一条重要途径。

（二）对建设工程类履约保函风险的认识

从总体上来看，保函业务存在一定的风险，但将建设工程类保函业务品种放在一起系统地来看，各品种之间存在着制约关系，比如，《承包商履约保函》和《业主工程款支付保函》就是一对相互制约的保函等等。只要管理严谨、风险测评与识别技术先进、审查到位、手续齐全、反担保措施落实，其中的风险是可以得到控制的，保函业务的发展总体上是健康、良性的。

（三）对建设工程类履约保函属性的认识

从规避风险着眼，有些担保企业制定的各类保函标准文本都是从属性的、有条件的文本格式。从中可以看出，这些担保企业对保函的认识还是以我为中心，没有反映市场的最新变化。从实践来看，有些所谓的标准格式的保函文本很难为受益人所接受。在实践中若强调受益人采用担保企业的标准格式，则受益人很难接受，这将极大地制约保函业务的开展。所以，有必要接受人们对保函属性的普遍看法和市场的普遍需求，改变自身的认识，在坚持“欺诈例外”的原则下，将信用保函制定成让受益人可接受的标准格式，以发展保函业务。

（四）对建设工程类履约保函市场竞争现状的认识

建筑市场的竞争导致建设工程类履约保函市场的竞争。有些担保企业对保函市场现状的调查了解还不够深入、详细，导致受理、审批保函的程序和制定的价格不能适应市场竞争的需要，有些办法过于呆板，缺乏必要的灵活性。近年来，在保函业务中，同行业的竞争已经到了相当白热化的程度，甚至在收费和交纳风险保证金方面出现了恶性竞争。

（五）对建设工程类履约保函业务的审查和期间管理的认识

有些担保企业在内部管理规定中，要求在受理审查和出具保函后的跟踪管理中对保函项下主合同所涉及的工程项目的技术难度、对投标人是否有意压价、项目的详细进展情况等进行审查，这样的要求过于苛刻。一般的担保企业不但没有足够的人员、精力、时间进行调查，也不可能有这样的能力。进行这样调查的成本会很大，且保函办理的紧迫性要求也无法提供足够的时间，结果不是业务无法开展就是规定无法得到执行。笔者建议在对申请人的资质、经验、信誉有较充分地了解的基础上，对项目本身只作大致了解即可。因为，业主在招标时就会对投标方进行严格的资格审查，在议标时更会对投标人的能力进行仔细地审查，所以，中标者也即意味着他有能力从事该项工程的建设，这实际上已经替担保企业进行了相关内容的审查。另外，对申请人的审查还可着重于对其资质的审查，如施工企业往往会有政府管理部门颁发的一级、二级、三级等施工资质并定期进行检查。某些省市的有关管理部门还会定期对施工企业进行考核评定，并公布结果。担保企业可以根据这些信息对申请人的情况进行审查和判断。

（六）对建设工程类履约保函有效期及保函到期回收管理的认识

第一，在保函业务中，对于保函有效期往往有开口（即期限不确定）和闭口（即期限确定）之说。担保企业往往会要求保函的期限能够固定，保函能够闭口，即确定一个明确的担保期限。这种要求一般是不合实际的。在工程承包业务中，因为种种原因，业主和承包方对工程施工期限的变更是常见的事，所以，无法事先确定一个明确的期限，这样，保函就无法闭口，而由业主提供的保函格式更是以开口的占据绝大多数，因此担保企业必须接受开口保函占多数这一事实。开口保函已经为人们所广泛接受。而界于开口和闭口之间的也是常见的一种形式。因为保函的期限还是由某一事件的发生来限定的，而这一事件的发生是迟早的事情，并有一个相对确定的时间。所以，严格说来，纯粹开口的保函是很少见的。

第二，尽管人们在保函有效期到期后是否必须退还给保证人的问题上尚有不同的看法，担保企业要求收回保函原件是行业中普遍的做法。但是，在实际操作中，往往会由于受益人等原因而无法实现保函的到期回收，这就给保函帐务的撤销带来很多麻烦。工作中可探讨其他撤销保函的办法，如以受益人出具的保函作废证明为依据，或履约保函有效期以竣工验收证书签发期为依据等。

（七）对建设工程类履约保函业务的内部操作风险的认识

保函业务由于操作风险相对较大，有权签字人的印信管理和机构印章管理显得相当重要。必须采取对违规人员进行严厉的处罚和进行严格的印章管理。

近些年来，随着建设工程类履约保函业务的普遍开展，带动了建筑市场普遍的重合同守信用。信用担保企业有必要进一步研判建筑市场的需求和各类履约保函业务自身的特点及变化趋势，学会对建设工程类履约保函项下的风险进行全面预测和分析的方法，剖析企业经营管理当中存在的问题，以便在控制风险的前提下进一步推动和拓展建设工程类履约保函业务的发展，从而带动信用担保企业向更高的层次发展。

第二篇：工程履约担保风险认识

工程履约担保风险预测与分析

担保企业是否有能力对这种独立性信用保函项下的风险进行全面的认识、预测、分析和控制，是衡量其核心竞争力的关键因素之一。

我们不可能将工程建设活动中存大的所有风险点都了如指掌加以规避，必须会采取科学的方法和现代化的手段加以分析和预测，用“价值工程”的观点来分析风险成本和风险收益的关系，来判断是否值得去冒这个风险来获取相应的收益？

一、风险预测分析

建设工程履约保函的独立性和无条件性，一方面为业主（受益人）的正常索赔提供了方便，使受益人的利益得到最大的保护，同时也为受益人进行欺诈性索赔提供了可能；另一方面，对担保企业来说，意味着要承担很大的风险。因此，有必要分析研究风险的来源及规避方法。大致来说，这类保函来自以下几个方面：

（一）来自保函受益人两方面的因素：能力和品行。对大多数建设工程来讲，往往有投资大、建设周期较长的特点。一个项目是否能顺利竣工，从业主方来说，就要看其资金实力和应对市场变化的能力。

第一，业主的资金实力。如果建设方自有资金充足或融资能力强，就能确保项目即使在原材料价格有较大辐度上升的情况下，也能得到充足的资金保证，使之顺利实施。否则，施工方在得不到建设方及时付款的情况下，往往会停止施工，从而拉长建设周期，打乱业主的经营计划，造成恶性循环，进而双方互相指责，产生矛盾而动用保函；

第二，业主应对市场变化的能力。市场供求状况的变化，往往会影响一个项目的效益情况。那些财务状况稳健，经营管理能力强的企业，就有较强的抗市场击打能力，有利于项目按计划施行。但是，那些财务状况不良，负责经营严重，经营管理差的企业，往往不得不中途放弃或暂停在建项目，从而与施工方产生分歧，引发保函的索赔风险。如果承包方信用良好，按约履行自已的职责，而受益人却无理索赔的话，那就涉及受益人的品行问题。所以，担保企业应尽可能调查了解业主的实力和道德品质。在施工的过程中，业主与承包商发生矛盾、发生争执是较平常、普遍的事情，一般双方都会从大局出发，通过友好协商，妥善处理好这些矛盾，业主一般不会随意动用保函，将矛盾恶化。因为一旦承包方进场施工后，可以说工程的施工进程、质量等在某种程度上就取决于承包商了，如果双方矛盾恶化，发生人为停工等事件，对业主的影响恐怕就不一定是动用保函所能弥补得了的。所以，没有特殊原因或困难，发生保函索赔的可能性不是太大。

第三，业主即受益人的品行。独立性、无条件地保函为受益人的索赔提供了极大方便。那么，在这种情况下碰到品行不良的受益人的欺诈性索赔，担保企业又该如何规避风险呢？尽管人们普遍接受了保函独立性的观点，但是受益人滥用权利的行为，也使得大多数信用担保企业将“欺诈例外原则”作为对信用保函独立性的限制，以对保函项下的欺诈进行防范和控制。将“欺诈例外原则”写入保函，作为保函的一项内容，即若受益人索赔时存在欺诈或滥用权利的话，担保企业有权以此作为抗辩拒绝付款，这是与法律中的诚用原则相一致的。我国许多立法都将欺诈规定为一种无效的法律行为。担保企业在实际索赔案例中，应充分运用这一法律原则去规避风险，在审核受益人的索赔文件中，不仅要审查其提交的单据是否表面上与保函的规定相一致，还要会同申请人判断受益人是否有欺诈行为，若能证明欺诈的存在，应该向法院提出抗辩。当然，对于欺诈行为的认识，不同人士有不同的看法，对欺诈行为的判定有时也很复杂，担保企业在实践中，应以不损害自身的信誉为前提。若保函申请人是分包商，则要关注总包商的信誉和实力。如果总包商的资信较差，当项目施工发生矛盾时，保函受业主（当分包商的保函直接开始给业主时）和总包商索赔的可能性就较大。

（二）来自保函申请人的风险。

由于保函的背后总有相应的基础合同的存在，我们通常将其称为主合同。履约保函担保的是申请人的履约行为，所以，申请人对于主合同的履行情况很大程度上决定着保函的索赔风险。对来自申请人的风险分析和判断最为重要。一是因为担保企业是根据申请人的求开具保函的；二是因为在保函的各当事人中，申请人是保险风险的最直接的转嫁方；三是因为申请人一般来说就是投标人或承包方，直接系着主合同的履行，直接处理着与受益人的关系。那么，来自于申请人的风险究竟有多大呢？即申请人不履约的可能性究竟有多大呢？为回答这一问题，除了需了解申请人的情况外，还得再联系市场的实际来看。目前的建筑市场竞争激烈，处于绝对的买方市场状态，因而一般不可能发生中标后放弃签约或随意终止履约的情况。信誉、能力等情况均较良好的建筑企业，在市场价格不发生大幅度波动的情况下，一般对其投标价格都会有比较科学合理的计算，所以一般也不可能发生因中标价过低而拒绝履约的情况。在施工的过程中，由于施工企业一般都需先投入一部分的建设资金，因而在收到进度款之后方可收回先期投资，一般不敢冒违约的风险。因此，对于在建筑市场有着丰富经验、雄厚技术力量、较强的经营管理能力和与担保企业有着多年业务往来关系的优秀建筑施工类客户，担保企业经过多年的合作，对他比较了解，由他们申请而出具的履约保函的风险应该是比较小的。对于这样的客户，应该大力发展履约保函业务，并降低办理的要求和条件。对于资信、能力等都较差或认识、了解不清的申请人，特别是非通过招投标的工程，因风险较大或不确定而应该提高保函业务的办理门槛。规避来自申请人的风险，一条重要的措施是要求申请人交纳一定比例的保函保证金。保证金比例的高低，可通过上述的分析，依据风险的不同而不同。要分析申请人的资信情况，如他的信用等级，施工资质，施工经验等。另一条措施是要求申请人提供反担保。

（三）来自反担保人的风险。对通过上述分析认为风险较大又不能按担保企业要求交纳一定保证金的申请人，应当要求申请人提交第三方反担保。这种情况下，如果出现保函风险，在担保企业向外赔付后，若申请人无力偿还，第三方反担保人的信用和支付能力就非常重要。因此，对第三方反担保人的审查，也应当给与高度的重视。

二、对建设工程类履约保函业务的认识。

应该说建设工程类履约保函业务在我国的担保行业中是除了贷款担保以外开展的较多的一类担保业务，建设工程类履约保函市场的现状和同行的竞争态势还在不断加强。

（一）对建设工程类履约保函业务重要性的认识。我们应该将建设工程类保函业务品种放在一起系统地来看。建筑类施工企业对担保提供的担保服务需求是多方面的，而这些服务又紧密地联系在一起。从保函业务态势来讲，正在从过去的以银行保函为主，逐步向担保企业信用保函和银行保函齐头并进发展，其发展前景足以让各担保企业重视。从国家到地方的有关招投标的各种规定，预示着建筑市场会越来越规范，要求进行规范性招标的范围越来越广，建筑企业对担保企业信用保函的需求量也会越来越大，必须重视信用保函业务的开展，并以此作为一项重要的竞争手段和担保企业发展的一条重要途径。

（二）对建设工程类履约保函风险的认识。

从总体上来看，保函业务存在一定的风险，但将建设工程类保函业务品种放在一起系统来看，各品种之间存在着制约关系，比如：《承包商履约保函》和《业务工程款支付保函》就是一对相互制约的保函等等。只要管理严谨、风险测评与识别技术先进、审查到位、手续齐全、反担保措施落实，其中的风险是可以得到控制的，保函业务的发展总体上是健康、良性的。

（三）对建设工程类履约保函属性的认识

从规避风险着眼，有些担保企业制定的各类保险标准文本都是从属性的、有条件的文本格式。从中可以看出，这些担保企业对保函的认识还是以为我中心，没有反映市场的最新变化。从实践来看，有些所谓的标准格式的保函文本很难为受益人所接受。在实践中若强调受益人采用担保企业的标准格式，则受益人很难接受，这将极大地制约保函业务的开展。所以，有必要接受人们对保函属性的普遍需求，改变自身的认识，在坚持“欺诈例外”的原则下，将信用保函制定成让受益人可接受的的标准格式，以发展保函业务。

（四）对建设工程类履约保函市场竞争现状的认识。建筑市场的竞争导致建设工程类履约保函市场的竞争。有些担保企业对保函市场现状的调查了解还不够深入、详细，导致受理、审查保函的程序和制定的价格不能适应市场竞争的需要，有些办法过于呆板，缺乏必要的灵活性。近年来，在保函业务中，同行业的竞争已经到了相当白热化的程度，甚至在收费和交纳风险保证金方面出现了恶性竞争。

（五）对建设工程类履约保函业务的审查和期间管理的认识。有些担保企业在内部管理规定中，要求在受理审查和出具保函后的跟踪管理中对保函项下的主

有些担保企业在内部管理规定中，要求在受理审查和出具保函的跟踪管理中对保函项下主合同所涉及的工程项目的技术难度、对投标人是否有意压价、项目的详细进展情况等进行审查，这样的要求过于苛刻。一般的担保企业不但没有足够的人员、精力、时间进行调查，也不可能有这样的能力。进行这样的调查的成本会很大，且保函办理的紧迫性要求也无法提供足够的时间，结果不是业务无法开展就规定无法得到执行。在对申请人的资质、经验、信誉有较充分地了解的基础上，对项目本身只作大致了解即可。因为，业主在招标时就会对投标方进行严格的资格审查，在议标时更会对投标人的能力进行仔细地审查，所以，中标者也即意味着他有能力从事该项工程的建设，这实际上已经替担保企业进行相关内容的审查。另外，对申请人的审查还可着重半官方对其资质的审查，如施工企业往往会有政府管理部分颁发的一级、二级、三级等施工资质并定期进行检查。

第三篇：浅谈二手房按揭担保业务的风险预测与分析

浅谈二手房按揭担保业务的风险预测与分析

二手房按揭贷款是指购房人在支付了一定数量的首付款后，因资金不足，以所购房产作为抵押，向银行申请的、用于支付所购房产价款的贷款。购房人获得银行贷款后，按借款期限，分期向银行还本付息。在购房人获得银行贷款到所购房产办理完毕抵押登记手续并把他项权证交于贷款银行收执这段时间，贷款银行要求借款人提供阶段性的第三方信用担保，从而形成了二手房按揭担保业务。

一、风险预测与分析。

在二手房按揭贷款担保业务中，银行批贷额度一般都按评估报价70%--80%；放款时间一般都控制在办理过户手续后，即见契税票放款；阶段性连带责任保证期限从银行放款开始到办理完毕抵押登记手续并把他项权证交于贷款银行收执为止。因为有足值的房产作抵押，理论上讲，担保企业的风险较低。

根据我国的相关法律规定，如果贷款银行的放款时间控制在交易房产办理完毕过户手续后，那么此时的交易房产的产权已经从卖方转移到买方，已经不存在因卖方原因导致担保企业代偿银行贷款的风险，因此，卖方的违约责任理论上是不存在的。这样，整个担保业务是围绕着贷款银行、担保人和借款人之间展开的。

但是，目前我国房地产交易特别是二手房市场还存在很多问题，比如交易程序还不够规范，交易市场还比较混乱，缺乏明确的法律法规保护交易的正常进行，出现二手房纠纷没有完善或明确的法律、法规作为依据，工作人员在政策的执行和执法过程中有较大的自由裁量，造成了执政执法的随意性。例如，同一类业务----在办理过户或抵押登记时，在不同地区办理的程序和完成的时间不尽相同，给担保企业不同程度地带来风险。同一类纠纷----在买卖双方办理完毕过户手续后，卖房人被第三人追讨债权，并且第三人要求法院裁决买卖双方先前的房屋交易行为无效时，不同的法院裁决的结果可能会截然不同：有的法院会以买卖合同有效或买房人善意取得房产为由，裁决维持原买卖双方的房屋交易行为有效；有的法院则以原买卖双方恶意窜通，逃避债务，损害第三人的利益或以买房人非善意取得房产为理由，裁决买卖双方先前的房屋交易行为无效，从而给担保企业带来较大的风险，甚至出现代偿。

另外，贷款银行与担保企业在签订《合作协议》时，贷款银行往往都要求担保企业履行下列义务并为此承担责任：

义务：要求担保企业履行向贷款银行提供相关的前期市场调查、资料收集、辅助营销等服务。具体如下：

1、依据法律、法规及贷款银行的有关规定，向借款申请人提供贷款业务方面的咨询；

2、调查核实借款人、抵押人的资格及其所提供的抵押物的权属状况，并且根据贷款银行的要求代理贷款银行办理抵押登记手续；

3、审查借款申请人的资信，对借款申请人所提供的资料及相关手续进行真实性、有效性、合法性和完整性的调查核实，对借款申请人申请贷款的真实性进行审查见证；

4、依据法律、法规及贷款银行的有关规定，对二手房买卖基础交易的真实性进行调查核实，通过与周边同类二手房交易价格比较，确认某笔具体交易价格的真实性、合理性。

责任：不按约定履行上述义务，或出现下列情形，担保企业应承担由此给贷款银行造成的全部损失。

1、与售房人、借款人或中介机构（包括评估机构）恶意窜通；

2、对借款申请人基础交易真实性失察；

3、提供虚假的房产交易证明；

4、提供虚假的贷款资料、过户资料、抵押登记资料；

5、与担保企业过错或过失有关的其他原因。

担保企业对于贷款银行的上述要求虽不敢懈怠，但还是很难做到万无一失的。并且一旦发生借款人违约不偿还贷款的情形，贷款银行总能找到担保企业有过错或过失的理由，首先从担保企业的保证金账户中扣缴银行贷款。这样，风险就发生了。那么，担保企业经营二手房按揭贷款担保业务的风险究竟有多大呢？

（一）来自买房人（借款人）人的风险

（1）买房人（借款人）提供虚假收入证明，其实毫无还贷能力，并且除了按揭房产外，没有其他房产。这种情形下，因担保企业对客户的“收入证明”审查失实，即便是办理了抵押登记手续且已将他项权证交给贷款银行收执，按贷款银行与担保企业签订的《合作协议》，担保企业仍不能免除担保责任。并且根据现行规定，抵押房屋如由被执行人及其亲属实际居住，在被执行人他处无住房的情

况下（此类抵押房屋通称为“实心房”），难以对抵押房屋进行拍卖。也就是说，买房人（借款人）在只有一套房子的情况下，要想实现抵押权是相当困难的事情。

（2）买房人（借款人）有债务纠纷，按揭房产过户后抵押登记前，因买房人（借款人）的债权人的申请，按揭房产被法院或行政机关查封无法继续办理抵押登记，担保企业无法解除担保责任。这种情形即便是办理了抵押登记手续且已将他项权证交给贷款银行收执，因担保企业对客户的“债务纠纷”审查失实，按贷款银行与担保企业在签订的《合作协议》，担保企业仍不能免除担保责任。这种情况一旦发生，担保企业向银行代偿后将面临无法挽回损失的风险。

（二）来自卖房人的风险

（1）提供虚假资料，一房多卖，一房多贷，造成按揭房产过户后抵押登记前被第三人（或更多的人）申请法院或行政机关查封限制交易。此时卖房人已获得贷款逃之夭夭，即使案件得到侦破，贷款也很难全部追回，担保企业因审查失实，向贷款银行承担保证责任，最终受到损失的仍然是担保企业。

（2）卖房人有债务纠纷，与买房人恶意窜通逃避债务，应卖房人的债权人申请，法院会查封限制按揭房产的继续交易，并最终裁决买卖双方先前的房产交易行为无效。这样，无论交易房产是否办理了抵押登记手续或贷款银行已收执了他项权证，因担保企业对客户的“债务纠纷”及“交易真实性”审查失实，按贷款银行与担保企业在签订的《合作协议》，担保企业仍不能免除担保责任。这种情况一旦发生，担保企业向银行代偿后，也将面临无法挽回损失的风险。

（三）来自中介机构的风险 中介机构向担保企业引荐客户时，与客户恶意窜通，提供虚假资料。无论以何种方式由何许人提供了什么样的虚假资料，风险一旦发生，对担保企业造成的后果都与上述

（一）、（二）项相同或相类似。

（四）来自评估机构的风险以提高贷款额度为目的，恶意窜通，提高评估价格，就是我们通常所说的“高评”。这种情况下，风险一旦发生，担保企业向银行代偿后，虽代位实现了抵押权，按揭房产变现后却不能全额还清贷款，缺口部分只能由担保公司承担，担保公司面临能否追回缺口部分资金的风险。

（五）担保企业内部的操作风险

（1）业务员审查客户资料不认真，擅自加盖“与原件已核对无误”字样的签章，误导后续审查，造成向贷款银行提供了虚假资料，从而埋下风险隐患。

（2）签约员带客户面签时，不按要求见证客户和其共有人本人亲自签名，委托签字的不认真查验经公证的授权委托书，导致过户后，房产共有人不配合办理抵押登记，担保企业不能及时解除担保责任。

（3）权证人员不亲自见证过户和抵押登记全过程，手续不齐全，在新《房屋所有权证》复印件、契税票复印件、《他项权利证书》复印件上擅自加盖“本人亲自见证真实”字样；导致贷款银行或见到假契税票后放款造成贷款损失；或向贷款银行提供了虚假无效的《他项权利证书》，形式上担保企业已解除担保责任，但实际上并没解除，从而埋下风险隐患。

（4）担保企业业务人员实施的犯罪行为，如故意与客户窜通，向银行提供虚假资料，骗取银行贷款，其最终的风险责任也要由担保企业来承担。

（5）担保企业业务人员在办理业务过程中，擅自对外透露过户环节的具体时间，特别是在垫资赎楼业务中，对外透露赎楼环节的具体时间，在买卖双方有债务纠纷的情况下，很可能造成交易房产因故被法院或行政机关查封，无法继续办理过户或抵押登记，所垫付的赎楼资金可能无法收回。

发生上述情况的机率到底有多大呢？肯定地说，二手房按揭贷款担保业务中绝大多数交易都是真实的，上述各种情况也都是可控的。如果担保企业的各类业务人员都能够严格按照业务流程办事，各负其责，审查到位，上述情况是可以避免的。但是，如果万一出现上述情况，那么对担保企业无论是在经济方面还是在信誉方面的影响都是极其严重的。因此，担保企业在运营初期，一般都根据实际情况严格制定内部业务流程，特别是风险控制的相关法律文件，把正常情况和可能遇见的非正常情况通盘进行考虑，来拟定对外签署的法律文本。但是，这样的做法在一定程度上制约了担保企业的发展。

二、对二手房按揭担保业务的认识。

（一）对二手房按揭贷款担保业务重要性的认识首先，随着一手商品房市场销量的扩大及各类政策性住房有条件的允许上市交易，二手房存量和交易量也持续增加，业务内容也更加繁杂。其次，我们要用发展的眼光看待二手房按揭贷款担保业务，以二手房按揭贷款担保业务为基础，二手房转按揭贷款担保业务和二手房加按揭贷款担保业务也被衍生出来，其发展前景足以让各担保企业重视。再次，近年来，在二手房按揭贷款担保业务中，同行业的竞争已经到了相当白热

化的程度，甚至在收费方面出现了恶性竞争。担保企业必须对二手房按揭贷款担保业务的市场现状进行深入、详细、全面调查了解，在受理、审批的程序和制定的收费价格方面要适应市场竞争的需要，有些过于呆板，缺乏必要的灵活性的做法，必须加以改进。

（二）对二手房按揭贷款担保业务风险的认识从总体上来看，二手房按揭贷款担保业务存在一定的风险，但只要管理严谨、风险测评与识别技术先进、审查到位、手续齐全，其中的风险是完全可以得到控制的，二手房按揭贷款担保业务的发展总体上来说还是健康、良性的。但是，任何担保业务的操作风险都相对较大，有权签字人的信用管理和机构印章管理显得相当重要。这种风险不是授权所能解决的，而必须采取对违规人员进行严厉的处罚和进行严格的印章管理。

（三）对二手房按揭贷款担保业务属性的认识二手房按揭贷款担保业务是有足值房产作抵押的贷款担保业务（恶意“高评”除外）。抵押权人是贷款银行，保证人是担保企业。在整个业务过程中，贷款银行是双保险（借款人的抵押权和保证人的保证金的质押权），而担保企业只能在承担了保证责任后，代位贷款银行行使抵押权，收回代偿资金。对此，担保企业应当有足够的认识。

（四）对二手房按揭贷款担保业务的审查和期间管理的认识卓越的风险控制能力，是担保企业的核心竞争力之一。审查的前提是树立风险意识，科学预测风险。风险意识人人都有，规避风险的心理人人存在，但是，科学的预测风险并加以控制则是一门学问，要通过不断的学习、探索、积累才能够实现。社会经济活动复杂多变，风险无处不在、无时不有，担保企业不可能将二手房按揭贷款担保业务中存在的所有风险点都了如指掌来加以规避，必须学会采取科学的方法和现代化的手段加以分析和预测，用“价值工程” 的观点来分析风险和收益的关系，来判断在某项具体的业务中的利益各方，谁的风险最大？谁的利益最大？风险的化减趋势和可能？最终的风险程度如何？是否值得去冒这个风险来获取相应的利益？此外，还要考虑同行业的竞争状况。要将最终的预测分析结果，作为该项业务商务谈判的重要依据。期间管理概括地说，就是自始至终的“跟单”。

（五）对二手房按揭贷款担保业务有效期的认识担保期间和担保责任期间。二手房按揭贷款担保业务担保期间一般约定为贷款发放之日起至交易房屋办理完毕抵押登记，且贷款银行收妥他项权利证书之日止 ；担保责任期间是指债

权人在保证期间届满要求保证人承担保证责任的期间，即债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同（或保函）的诉讼时效，最长为两年。二手房按揭贷款担保业务借款期限多为十年以上，在借款期限内，如果出现借款人违约，不还贷款，造成银行贷款损失，且归责于担保人当初有过错或过失，那么，贷款银行仍可在借款人违约之日起两年内要求担保人承担保证责任。因此，不要认为办理完毕抵押登记手续，将他项权利证书交贷款银行就万事大吉了。

（六）对二手房按揭贷款担保业务的内部操作风险的认识不能忽视。

（1）公司制度建设要完备，形成科学的，责、权、利相统一的管理制度、业务操作规范和岗位责任制度；细化业务操作规程，切实按操作规程开展工作，降低操作风险。

（2）在对待风险问题上，要由单纯的规避转而有效预测和控制，变被动为主动；运用现代化的手段来操控整个业务过程，明确各环节责任，减少人为失误。

（3）加强员工的思想教育，引导员工树立正确的人生观、价值观、荣辱观，遵纪守法，以避免公司经营中的道德风险。

近些年来，二手房按揭担保业务产品及其衍生产品以其灵活、多样的特征在二手房地产市场中快速地发展着，它确保了二手房地产市场交易的顺畅进行。担保企业有必要进一步研究二手房地产市场的需求、特点及变化趋势，学会对各类二手房按揭产品项下的风险进行全面的预测分析和认识的方法，剖析企业经营管理当中存在的问题，加深对各类二手房按揭产品的认识，以便在控制风险的前提下进一步推动和拓展各类二手房按揭产品业务的发展，从而带动担保企业向更高的层次发展（附件待续）。

第四篇：工程履约中承包商履约担保的《委托保证合同》范本

工程履约中承包商履约担保的《委托保证合同》范本

承包商履约委托保证合同（试行）

编号：（工字）第号

委托保证人（承包商，以下称甲方）：

住所：

法定代表人：

电话：传真：

保证人（以下称乙方）：

住所：

法定代表人：

电话：传真：

鉴于甲方与（以下简称业主）就项目于年___月日签订编号为的《建设工程施工合同》（以下简称主合同），乙方接受甲方的委托，同意为甲方以保证方式向业主提供工程履约担保。甲乙双方经协商一致，订立本合同。

第一条 定义

本合同所称工程履约担保是指，乙方向业主保证，当甲方未按照主合同的约定履行主合同义务给业主造成损失时，由乙方按照本合同约定承担保证责任的行为。

第二条 保证的范围及保证金额

2．1乙方保证的范围是甲方未履行主合同约定的义务，给业主造成的实际损失。

2．2乙方保证的金额是主合同约定的合同总价款的%，数额最高不超过人民币元（大写：）。

第三条 保证的方式及保证期间

3．1 乙方保证的方式为：连带责任保证。

3．2 乙方保证的期间为：自本合同生效之日起至主合同约定的工程竣工日期后日内。

3．3甲方与业主变更工程竣工日期的，经乙方书面同意后，保证期间按照变更后的竣工日期做相应调整。

第四条 承担保证责任的形式

4．1乙方根据业主要求以下列方式之一承担保证责任：

（1）由乙方提供资金及技术援助，甲方继续履行工程交付义务，但乙方支付金额不超过本合同第二条规定的保证金额。

（2）由乙方在本合同第二条规定的保证金额内赔偿业主的损失。

第五条 担保费及支付方式

5．1 担保费率根据担保额、担保期限、风险等因素确定。

5．2 双方确定的担保费率为：。

5．3本合同生效后日内，甲方一次性支付乙方担保费共计人民币元（大写：）。

第六条 反担保

甲方应按照乙方的要求向乙方提供反担保，由双方另行签订反担保合同。

第七条 乙方的追偿权

乙方按照本合同的约定承担了保证责任后，即有权要求甲方立即归还乙方代偿的全部款项及乙方实现债权的费用，甲方另外应支付乙方代偿之日起企业银行同期贷款利息、罚息，并按上述代偿款项的%一次性支付违约金。

第八条 双方的其他权利义务

8．1乙方在甲乙双方签订本合同，并收到甲方支付的担保费之日起日内，向业主出具《承包商履约保函》。

8．2甲方如需变更名称、经营范围、注册资金、注册地、主要营业机构所在地、法定代表人或发生合并、分立、重组等重大经营举措应提前三十日通知乙方；发生亏损、诉讼等事项应立即通知乙方。

8．3甲方与业主有关主合同的修改、变更，应告知乙方；如发生结构、规模、标准等重大设计变更，应经乙方书面同意。

8．4甲方应全面履行主合同，及时向乙方通报主合同的履行情况，乙方在进行定期或随时检查和监督时甲方应积极配合。

第九条争议的解决

本合同发生争议或纠纷时，甲乙双方当事人可以通过协商解决，协商不成的，通过第款约定的方式解决：

9．1 向法院起诉；

9．2 向提起仲裁。(写明仲裁机构名称)

第十条甲乙双方约定的其它事项

第十一条 合同的生效、变更和解除

11．1本合同由甲乙双方法定代表人（或其授权代理人）签字或加盖公章后生效。

11．2本合同生效后，任何有关本合同的补充、修改、变更、解除等均需由甲乙双方协商一致并订立书面协议。

第十二条 附则

本合同一式份，甲乙双方各执份。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人

（或授权代理人）（或授权代理人）

年月日年月日

第五篇：2012最新担保公司的主要业务品种及风险分析

主要业务品种及风险控制

公司目前主要业务品种有三个，即贷款担保、过桥业务和短期拆解。

一、贷款担保

（一）业务内容：借款企业向银行贷款，公司为借款企业提供连带责任保证担保。

（二）风险：借款企业无力偿还银行贷款，担保公司代偿，代偿后无法足额从借款企业及其反担保保证人处追偿，拍卖抵押物仍不足追偿而发生的损失。

（三）风险防范：

1.优选客户，力求第一还款来源的保证。

借款企业的还款能力，取决于企业生产经营情况，主要有业务收入，利润水平、偿债能力，由于目前企业财务报表可信度不高，所以必须对三者进行深入分析，其中利润水平可参考业务收入和市场行业平均利润率计算，较容易核实，其余二个我们一般从以下方面调查核实：

（1）业务收入的核实，主要从以下7个方面： ①财务报表 ②银行对账单 ③税单 ④销售合同 ⑤出入库登记簿 ⑥银行存款日记账

⑦有关会计凭证，特别是银行入账凭证 以上7项应互相印证、彼此相符。

（2）偿债能力的核实，主要从以下7个方面： ①流动比率 ②速动比率 ③应收账款周转率

④资产负债率（含银行外借款）⑤对外投资 ⑥关联企业上述指标 ⑦企业实际控制人征信情况

2、加强反担保措施，确保第二还款来源

以上措施虽可部分防范企业经营风险，尤其是造假风险，但借款企业仍然存在市场风险、政策风险、道德风险（骗贷风险）和意外风险，所以必须加强反担保措施，具体有实际控制人个人及其配偶无限连带责任保证担保、关联企业保证担保、应收账款质押担保、收费权质押担保、股权质押担保、抵押担保等第二还款来源保证，其中房地产抵押担保最为可靠。因此，贷款担保原则上要有房地产抵押反担保。

通过以上防范措施，可基本控制贷款担保风险，但仍有些风险是不可防范的，主要有：不可抗力导致抵押物灭失、抵押物价值大幅下降以及抵押物诈骗性销售等，但概率相对较小。

二、过桥业务

（一）业务内容：通过短期垫资，帮助贷款企业完成向银行借新还旧业务。

（二）业务风险：

1、资金已垫，但企业旧贷未还（垫资资金被挪用），新贷放不下来；

2、旧贷已还，新贷放不下来。放不下来原因具体有4种： ①银行主观上不放新贷，只是诱骗企业还旧贷 ②由于政策变化，银行上级通知不准放贷 ③借款企业被法院查封

④抵押物未能抵押到指定银行，包括：抵押物被查封、抵押物灭失、抵押物被出售、抵押物被用于其他抵押。

3、旧贷已还，新贷已放，但资金被企业挪用。

（三）风险防范： 该业务必须满足三个要件：

1、企业生产经营正常；

2、新的银行贷款已批好，借款合同已签订；

3、企业没有或只有少量银行外借款。

如果：①借款企业还能提供房地产抵押、②下家银行能先做余值抵押、③下家银行处级支行副行长以上介绍、④下家银行客户经理连带责任担保、⑤下家银行客户经理以上介绍，则按以上顺序列为优先选择业务；

该业务标准模式为：

1、上网及到企业实地调查生产经营情况，确认正常（万一这家银行新贷不批，可帮助企业到其他银行获得贷款）；

2、到银行查看贷款手续，经办人员必须亲眼看到贷款审批单原件及贷款合同原件（合同最好已做公证）；

3、查询企业及实际控制人征信系统，确认没有不良记录；

4、查询抵押物登记信息，确认没有查封、预卖、余值抵押（或只有少量余值抵押）、限制权利等情况；

5、核对并收取企业以下资料： ①营业执照复印件； ②法定代表人身份证复印件；

③抵押物原件（含贷款押抵物及企业、关联企业或实际控制人其它抵押物）；

④一个贷款账户印鉴章（与银行预留印鉴核对，防止企业挪用新贷款）；

⑤贷款账户剩余支付凭证（贷记凭证等，须与开户银行核对，确认没有剩余空白支付凭证留在企业手中，防止企业挪用新贷款）；

⑥贷款账户金融服务卡（如有）；

⑦与贷款金额相同的贷款账户贷记凭证一张（用于划回借款）； ⑧贷款账户网上银行密钥（如有）；

⑨企业实际控制人的住宅、车牌号、手机号等。

6、与企业签订借款合同（须企业当面盖章、法定代表人当面签字）；

7、收取企业签署的同意借款的股东会决议或董事会决议；

8、下家银行介绍人当面签署连带责任保证（如有）；

9、经办人员亲自到房地产交易中心收取企业向我公司借款的抵押物他项权证（原件，如有）；

10、查询下家银行余值抵押登记情况，确认已抵押（如有）；

11、收取企业现金（借款利息，不开收条收据）；

12、财务开出银行本票，并向企业出示（不得交给借款人），收取企业收据，然后与借款人企业人员一起到上家银行归还贷款（确保垫资不被企业挪用）；

13、跟踪贷款发放进度，及时用贷记凭证划回借款。

三、短期贷款业务：为生产经营正常、抵押物充足的企业提供短期贷款。该业务必须满足以下要件：

1、抵押物变现容易，目前只接受商铺、办公用房及别墅、豪华住宅，且抵押物不得用于学校、医院、养老院、幼儿园等公益性事业；

2、抵押率低于50%。

3、企业没有或只有少量银行外借款。该业务标准模式为：

1、上网及到企业实地调查生产经营情况，确认正常；

2、查询企业及实际控制人征信系统，确认没有不良记录；

3、查询抵押物登记信息，确认没有查封、预卖、余值抵押（或只有少量余值抵押）、限制权利等情况；

4、与企业签订借款合同（须企业当面盖章、法定代表人当面签字）；

5、收取企业签署的同意借款的股东会决议或董事会决议；

6、与企业一起到房地产交易中心办理抵押登记；

7、我公司经办人员亲自到交易中心取抵押物他项权证（防止拿到假证）；

8、收取企业现金（借款利息，不开收条收据）；

9、到期收回本金，撤销抵押。