多功能养老融资方案1

第一篇：多功能养老融资方案1

医养生态园综合项目

融 资 方 案

综合办公室

2017年10月31

日多元化养老、医疗、旅游、生态农业

一体化项目融资方案

前言

养老地产被誉为地产界的“朝阳行业”,被普遍看好。

据不完全统计，中国目前已经有10余家保险企业、80多家地产开发企业和大量的外资投资企业开始布局养老地产市场，投资总额超3000亿元。这其中不乏一些有益的探索：亲和源的“社区化养老”、绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式，以及万科的“邻里式养老”，卓达的“3+6+5”社区文化模式和“全龄化社区养老”模式。等等。但是都是在国家政策下的探索模式。没有一个能真正成为产业一体化被国家认可并实现盈利的模式。

关键的问题在于做成纯养老的项目，企业在很长的时限才能拿到项目的红利，收益还不一定跟投资成正比。众多房地产的布局也是在国家政策前提下的利用养老噱头做的一个项目而已。

养老产业多元化战略的旅游文化综合体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。业态构成为：以社区为依托集合房地产﹢旅游﹢商业服务﹢医疗保健﹢健康管理﹢保险﹢教育﹢文化﹢传媒+娱乐等业态

将生态农业、立体种养殖、健康养生、产业深加工同养老、医疗、旅游结合在一起开发，把生态农业立体养殖和深加工等作为景点绿化安排，创造一个很

好的环境，既能改善居住环境，又能符合国家城镇化政策和养老产业化政策可以给养老事业奠定产业基础。

近阶段国家对房地产业的调控，使房地产业融资，实现风险分散和风险管理的目标，建立和完善相应法律制度配套措施遭遇了前所未有的问题。在现有形势下既能实现快速融资保障项目运营，又不能触及政策的红线打擦边球，是一个很难把控的现实。

一个好的项目、好的预期目标，一定是建立在最佳的商业定位、群需定位、盈利模式定位为前提，而从投资价值分析，一定是可复制性而不可模仿性，少量资本撬动大的资金盘子，赢得客群的认同与聚集，响应资源链的串联，这一系列的价值链，首先需要一个好的主题导入。

一体化的项目必定需要更多产业的结合，才能实现。开展多元化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。大力发展和房地产信托、房地产基金合作融资方式；培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化，有效利用海外的房地产基金、私募投资、融资租赁、房产众筹和个人投资等，实现风险分散和风险管理的目标，建立和完善和符合法律制度的配套措施，预防引发新的金融风险。

一：房地产业融资体系的现状与趋势

我国房地产业投资自1998年以来，已连续10年保持年均近28%的增长。尤其15年底到17年上半年，房地产企业有了一个飞速猛进的态势。房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。房地产贷款至去年为止已占了贷款总额的60%多。国内房地产开发的资金来源几乎60～80%依赖银行贷款。国外房地产行业的融资结构中，银行债权融资占10～15%，而股权和各种直接融资则占70%。与国外开发模式相比，国内银行所承受的风险明显偏高。因此，从去年开始，国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根，并已取得了初步成效。

央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。对开发商来说，可以采用的融资方法一般包括以下几种：国家项目补贴、ppp合作开发、项目公司被收购、企业上市私募、商业抵押贷款、基金、信托、房地产资产证券化以及融资租赁、房产众筹、居民住房按揭贷款等等。以下将对上述融资方式的概念及其操作可行性进行简要的分析。二：融资模式

（一）：政府支持的土地与资金扶持

民政部老龄委的养老基金。

政府对于养老产业的扶持资金 政府对于特色小镇的专项资金

1、要符合国家相关的政策，将对农村建设、三农问题的补贴、小城镇建设的资金支持、养老的专项补贴和金融配套等等都要合理合法地拿到；

2、在土地问题上要争取国家的支持；

3、我们要借助于生态农业、小城镇建设所形成的旅游房产、养老房产上下功夫；

4、政策性商业贷款

国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。

ＢＯＴ 经营—转让；是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。由于ＢＯＴ项目具有有限

追索的特性，项目的债务不计入项目公司股东的资产负债表，这样项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金，所以受到了股本投标人的欢迎而被广泛应用。这样项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金，所以受到了股本投标人的欢迎而被广泛应用。

（PFI）融资模式。是对BOT项目融资的优化，指政府部门根据社会对基础设施的需求，提出需要建设的项目，通过招投标，由获得特许权的私营部门进行公共基础设施项目的建设与运营，并在特许期（通常为３０年左右）结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府，而私营部门则从政府部门或接受服务方收取费用以回收成本的项目融资方式。它与ＢＯＴ项目融资的主要区别是，财团的收入来自政府而不是来自使用者。这种模式资金来源相对充足。可以控制政府开支，减轻政府财政负担。它的真实目的只是传递服务功能必须的物质依托，被广泛应用于政府的许多公共项目领域。强调私人企业在融资中的主动性和主导性，政府部门的角色更多的向监督管理方面转换。

对于项目的政府支持，以卓达做的最好，从一开始就每一步绑架着政府跟随着一步步走到现在。09年的舜帝房地产融资案，如果没有强大的政府背景估计倒下的就是卓达了。即使去年的沸沸扬扬“卓达新材”融资案也一样不了了之，现在的威海所有项目同样都是取得政府的支持。

（具体政策支持见附件）

存在问题：在政策上，养老地产开发，规定必须先建立一个【非盈利组织】，再从事开发，政府也会给予一定的政策支持和补贴，同时，养老地产土地大多数是无偿划拨，但是开发商获得的划拨土地，所建物业是不能销售，但是其附属项目就另当别论了，否则只能靠后期服务体系运营来获取收益。

（二）PPP合作开发模式

按现在房地产的发展趋势和十九大释放的信号来看，房地产要想做大做强，必须抱团取暖或者搭建跨行业合作平台。

1、建一座医院不易，我们可以借助于养老平台，同一些医院搞合作投 资开发，开展一些养生、医疗、康复、保健项目；

2、石家庄这么多知名制药企业合作珍稀药材培育和项目开发，积极开展医疗旅游，这个市场相当地大，因为它还是个空白；

3、积极创建品牌，以品牌效应为基础，积极开展连锁经营，适时进行资产资本的运作；

4、政府搭台、企业唱戏，ppp合作开发项目跟金融机构合作也轻松不少。

2015年3月13日，广安市推出了城市基础设施建设、棚户区改造、商业文化配套、乡村旅游、健康养老等PPP模式招商项目45个，总投资超过200亿元。

如森泰农业庄园占地1000亩，原来只做采摘项目，现新增香料开发、绿色蔬菜和用餐配送。当然也想把特色小镇和养老项目一起做起来，但是没有这方面的专业人才和专业的地产开发经验。显现国际学校投资2亿元建校区政府划拨1000亩山地，但定位只是只做贵族式教育。建成六年也没实现盈利。

养老产业融资体系

（三）房地产企业注册养老地产整合上市进行股权私募

在美国，资信前3名的地产企业的市场占有量占全国的45%；在香港，也是由七八家资信好的大企业占了近8成的市场份额。企业上市是最快、最合法的融资渠道。随着房地产开发的要求越来越高和国家对于房地产政策，在未来3年内，中国几个大城市的房地产开发必将主要集中在少数房地产巨头和具有平台效益的企业身上。

私募股权基金作为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企业或项目。由于房地产企业融资的多样化，房地产企业参与私募方式融资也日益频繁起来，有些房地产企业不仅利用私募方式进行融资，还主动发起设立房地产私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等。

房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种：

1、主动做为发起人以普通合伙人（GP）的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的开发，这些企业多见于大型房企，如万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金。

2、有限合伙制。2012年11月，万通地产引入股权融资的项目为北京万通中心D座项目。公司拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业(有限合伙)的基金，规模为3.726亿元。其中，万通地产出资1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金3.5亿元，作为有限合伙人加入基金。根据公告，万通地产全资子公司和华润深国投信托全资子公司持股比例各为50%。

其中很多的法律风险还是需要规避的。

问题分析：证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。但是，发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求非常严格，而房地产开发项目本身具有的投资回收期长，现金流不均匀，业绩变化大等特征。走私募和新建二版融资并不受影响。

（四）房地产投资基金

房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例。按照国际定义，房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基金投资于房地产，收入来自于租金和房产销售利润，如新加坡政府投资公司、美国国际集团、麦格里银行、摩根士丹利等；二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款，收入来自于抵押借贷的利息；三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产，也向房地产商贷款。目前国外基金进入我国市场还有一种方式是投资不良资产，比如高盛、摩根士丹利购买资产管理公司的不良资产。

现在国外有300只房地产基金，规模在3000亿美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我国目前没有明确的法律法规，国外基金多借财务管理公司、投资公司等形式进入国内市场。国内企业运作的不规范以及房地产市场的不透明，仍是海外基金进入的主要障碍。据统计，中国目前有57只信托基金，其中20只投资于房地产，但并非国际定义的房地产投资信托基金，因为它们不是在严格的房地产投资信托基金相关法律下运作的。随着信托业“一法两规”的出台，不仅规范了信托业务，也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势，开辟了房地产融资的新渠道，其前景被十分看好。

模式一：远期资产购臵

开发商需按照合同约定的技术要求指标负责项目的开发建设，并按相关合同条款进行资产交付。商业地产项目规划设计对项目成功至关重要，因此基金公司通常要求在项目的早期设计阶段即介入项目。基金公司和开发商更早的进入协商，进行项目资产定位、涉及种种标准和要求的沟通，对双方都有益处，能消除更多的不稳定性。

模式二：共同投资，共同开发

基金公司跟开发商可能从利益上更一致，大家绑在一块。开发商负责项目的开发建设。基金公司通常要求主导项目的规划设计及后期运营管理，并对项目退出拥有强售权(drag along)，但开发商在同等条件下享有优先回购权。

模式三：项目层面的财务投资

开发商全权负责项目的开发建设及后期运营管理，并提供定期报告。基金公司通常在董事会层面对项目进行监控，并定期进行实地监察。基金公司的投资可采用股权或债权，并对退出有一定安排。

模式四：平台投资

开发商负责项目的开发建设。视双方协议及股权比例，基金公司可以直接参与项目的具体运营管理或仅在董事会层面对项目进行监控。基金公司的投资可采用股权、债权或可转债等形式，并对退出有一定安排

平台投资对于手上有比较多的商业项目，而且自己有了一定的管理能力的开发商是一个比较好的方法。开发商可能有好几个项目，把多个商业物业跟投资者进行合作，首先要求它项目产品的收益本身已经达到一定的程度，而投资者希望看好项目未来的发展，希望看到未来的收益是怎么样去计算，所以就要求开发商的管理能力和运营的能力相当的重要。

模式五：公司层面的投资

开发商负责项目的开发建设及后期运营。基金公司通常在董事会层面对项目进行监控。基金公司的投资可采用股权、债权或可转债等形式，并对退出有一定安排。

从基金公司的投资发展角度寻找与商业房地产业主方合作的五种模式道路，适合在不同的阶段配合开发商不同的需求，来配制投资这几个模型。

（五）房地产投资信托和信托投资基金（信托股权融资模式图）

在房地产信托融资的众多渠道中，信托贷款模式被视为最简单的、也是最行之有效的融资方式。所谓信托贷款模式，即房地产企业首先委托信托公司针对房地产项目设立信托计划；信托公司接受房地产企业委托后，向资金委托人募集信托资金，并将募集资金以贷款形式发放给房地产企业；融资关联方（或担保公司等）以某种适当方式对信贷贷款的偿还进行担保；房地产企业到期依照信托合同还本付息。

房地产投资信托的程序分为如下几个步骤：设立房地产投资集合资金信托计划；信托公司发行信托，募集信托资金；信托公司向房地产公司投资，形成股权；项目方（或第三方）承诺股权回购；第三方为股权回购提供履约担保；项目方对项目进行开发、建设；项目方向信托公司分配投资收益、回购股权；以及信托公司向信托受益人分配信托财产。信托在串接多种金融工具方面独 具优势，可以引入海外基金，可以充当国内的产业投资信托基金，以固定回报的方式或股权投资方式进入项目公司，在适当的时候将项目公司包装上市，完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。

养老产业集合资金信托计划操作模式

房地产信托投资基金（以央行版偏债型REITs为例）

基本特性

房地产信托投资基金（REITs）是“资产支持信托”的一类产品。主要 是央行制定的偏债型REITs和证监会制定的偏股型REITs。目前，证监会制定的偏股型REITs。

据悉，在央行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》（目前处于征求意见阶段）中，在银行间债券市场发行的REITs 产品采用了“房地产信托”结构——即企业作为委托人，将其持有的房地产物业委托给受托人进行管理和处臵，并获得全部信托受益权，委托人随后将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让。在房地产信托受益券发行后，保留次级受益权的委托人和享有优先级受益权的投资人共同成为房地产信托的受益人。也就是说，房地产企业为了实现融资，在一定期限内向投资人转让了部分信托受益权。

1、区分层级：在央行REITs的试点模式中，房地产信托受益权将根据信托收益分配顺序区分为优先级受益权和次级受益权。次级受益权将由委托人全部持有，保障性住房和普通住房项目的次级受益权比例不得低于20%，其他项目的次级受益权比例不得低于30%。

2、转让限制：优先级受益权可以通过由受托人在银行间债券市场发行受益券的方式进行转让；在房地产信托受益券存续期间，委托人不得将其持有的次级受益权对外转让，除非委托人进入破产程序。

3、盈利模式：房地产信托收益由房地产租金收入和处分房地产物业所 得构成，受托人应当按照信托合同约定在扣除相关税费以及为了保障投资人利益而保留的必要储备之后，将其余信托收益全部分配给受益人。

4、收益分配：信托受益券被视为固定收益产品。信托收益超过受益券约定收益水平的部分，将分配给次级受益权持有人。在受益券到期时，委托人或第三方将按照合同约定的价格收购受益券。

5、投资者的限制：央行版偏债型REITs方案相对谨慎，首先选择在银行间市场面向部分机构投资者而不是个人投资者发行。

（六）、房地产资产证券化

（含住房贷款 证券化RMBS和商业物业证券化CMBS）2017年3月24日，中国房地产资产证券化发展论坛2017在中国金融信息中心成功举办。房地产资产证券化有益于降低房地产企业的需求，也有助于房地产拓展融资渠道，也代表了房地产融资创新的一个方向。从宏观面来说，通过吸引成熟资金机构资金流入商业地产行业，改变商业地产主要依靠银行贷款和传统债市融资的现状，有利于去杠杆，有助于推动房地产供给和改革。

资产证券化塑造商业地产新模式是通过一系列资产证券化的产品，最后发展到REITs（房地产投资信托基金）以资产管理机构为主体，以资产证券化为融资，吸引广泛的人才。通过CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)来取代银行间传统的融资的模式使利率更低，财务杠杆更优化。私募和代建使开发商仅仅负责建造和运营、管理，实现了轻资产。开发商的品牌如果通过轻资产优势加上REITs高效的融资，有望实现实有物业正杠杆，这样就会吸引权益类的投资进来，形成良性的循环。

项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。

最新消息：可转债17年7、8、9、10四个月的时间发改委分别批复3/7/10/5家公司债券发行再融资，国庆节假期受影响。

房地产信贷不仅是银行质量最好的资产，而且增长速度也很快。如果没有完整的信用担保体系大面积推行住房信贷资产证券化，将是银行潜在的风险。资产证券化，不仅有利于房地产商，同样对银行有利，降低了银行单纯依赖贷款的风险性。

（七）地产金融新产品（含按揭保险和权属保险）

庞大的保险资金介入长期稳定性的房地产应该是一个新的融资途径，保险涉足房地产业，这是又一条非常重要的融资新渠道。但现有市场上可用的工具比较少，政策上也有一定的障碍，与房地产业的衔接还有一个缓冲的过程。

（八）、房地产融资租赁

房地产融资租赁即指拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者 开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故大大地降低了房屋消费的门槛，降低风险。出租人通过收取租金获得收益，以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。

在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达30％，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多，且风险大，这为房地产融资租赁方式提供了空间。

项目融资模式运作图

国内知名的融资租赁公司如国药、中国、大唐、美旗等融资租赁有限公司等、国药在15年在河北省经本人介绍和省老干部局牵头在河北以设备和医院建设项目给几个县人民医院分别注资1-1.5亿元。

1:融资租赁模式具体操作

作为一个新兴行业，如何与房地产业共谋发展，既是后者的渴求，也是前者的期待。我们结合两个行业的实践，认为融资租赁介入房地产业的机会在于-------房产设备类融资

1）、主要是电梯、空调、消防、大楼安防系统及照明等设备（包括软件及安装工程等费用）。只要房地产项目前景好，房地产开发商只需自筹10-30%的现金（租赁的自筹要求大大低于开发贷款要求自筹30%以上的标准），其余由融资租赁公司筹资解决。融资租赁可解决房地产开发10-30%的资金。

2）、出售类房产设备租金的回收时限 住宅等以出售为目的的房地产项 目建设期应为租赁的宽限期（即只收利息不收本金）。融资租赁公司同意开发商出售房产的前提下，设备本金的回收起始点为房产项目预售时，且随预售进度在扣除的预售收入滚动投入项目开发后的净现金流量，首先用于还租，以保证租金回收进度快于售楼进度，避免租赁物与租金的悬空。也就是说租金在楼盘售空之前必须全付完，至少不能出现开发商利润都兑现了而租金还未收齐。

3）、开发商持有的（商业及办公）房产的设备租金回收 开发商以持有为目的开发的商业及办公房产中的设备融资租赁，是租赁更典型的形式。项目的整个开发建设期均为融资租赁的宽限期，租金的回收起始于房产的出租经营时。而融资租赁的租赁期限及每期租金的数量与房产的出租状态须保持高度的协同（收租的频率及房产商的租金收入扣除税费后用于还租且呈前高后低的递增还租分布），真正体现房地产商以房养租（以房出租收入来保证融资租赁的租金支出）。

2、盘活开发商持有成熟商业物业 开发商将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资，门槛更低（对租赁公司来说市场更为广阔），融资的量更大，可依据融资租赁期内，开发商出租房产的租金收入扣除经营费税后的余额进行拆现，让开发商在当期获得更多的现金用于新项目的开发。

3、优质商业房地产的开发 当代融资租赁标的物已非简单的机器设备，中外法规都约定，凡是列入企业固定资产的动产和不动产，都可以作为融资租赁的租赁物。

相关案例：已成功融资租赁（如天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼等政府办公楼、天津空客A320 项目总装线等厂房）；道路、桥梁已成为融资租赁标的物（如天津市蓟县滨河大街弯线段（中昌路-四中路口）道路的3.329 公里的路段；武汉四座大桥）；而且，在建工程（船坞、公路、学校）也可作为融资租赁的标的物（如舟山同基船业有限公司在建船坞码头构筑物及设备，湖南省岳阳市政府规划1.4亿元城市南环线道路，规划7000万元的污水处理系统。因此，融资租赁也可融资参与优质的、市场风险极低的商业房地产项目的开发。

10、商业银行抵押贷款（略）

11、项目吸引个人资金和贷款合作 以房养房 以房养老项目

1、以房养房

是利用原来住房升值溢价空间，通过一定的金融杠杆套现变现。利用增值的资金投资，实现现金流入以偿还现有贷款和保值收入。最大的好处是不需要自己辛苦赚钱还房贷，通俗的说就是借鸡下蛋。

操作模式：

重新抵押（一抵、二抵、月供贷、信用贷、装修贷、循环贷等）把原来房产的升值部分又从银行拿出来变现，在公司购房，剩余的投资享受差价收益。

比如原来有一套房产现在想换购一套改善型住房，但是手里又拿不出来那么多现金，就可以采取一抵、二抵、装修贷、信用贷款的模式参与投资享受投资收益。由于新政贷款不能重新流到房地产业，采取一定的方式还是可行的。

2、以房养老

以房养老是利用住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制提前套现变现。实现价值上的流动。为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。最大的好处是，老人百年之 后房子还是正常的继承，也不需要给孩子增加任何负担。

操作模式： 子女过户或者担保抵押

把原来房产的升值部分又从银行拿出来，利用低息大额资金与公司合作投资享受每月的利息用于养老费用和享受养老服务。

住房抵押养老、联贷联保贷款等融资模式在现实情况下用的最多。金融机构的运作资金来源充足，为发展住房反向抵押贷款创造了制度条件。并且能有效的实现各方风险共担。

12、房地产项目众筹

1、融资目的

1）.融资新形式促进资金回笼

2）.拥抱互联网，大数据助力市场营销 3）.小额分散处理，满足多样化投资需求

2、融资模式

1).融资开发型众筹-定向 成功案例：石家庄众美城定制-38%为提前定制。2).非定向-平安好房-碧桂园众筹 3）.营销推广型众筹

（1）预先团购式平安好房-北部万科城众筹--理财+卖房（2）团购式京东-远洋5000元筹折扣房-卖房（3）抽奖式京东-远洋1.1折购房-筹客和营销（4）彩票式京东-远洋11元筹首付-蓄客和营销

（5）拍卖式 苏州万科城100㎡全装三房众筹-蓄客和营销

4）.开发理财型众筹 万达的“稳赚一号”为典型。降低单个投资者的投资额度，并达到拓宽开发建设资金和来源、目的。5）运营理财型众筹 房宝宝-中信御园众筹

对于众筹项目的风险把控和所需要规避的法律问题在具体操作时分析

总结：我们需要采取的融资策略-组合式融资模式。

就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。

1、在成立初期采取自有资金＋吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；

2、在项目运作期采取BOT+PFI拿出部分地块做项目并融入相关的配套项目做运作资金准备；同时设立专业部门做个人投资银行信贷、项目商业信贷或吸收风险投资、股权投资、融资租赁的组合融资策略；

3、在成熟期采取信托融资＋国内外投资基金合作+保险基金合作；特别强调保险资金的介入。开发商与保险公司强强联合的模式。保险公司资金雄厚而且比较稳定，这种资金属性与养老地产更加匹配。养老地产与保险业务具有一定的业务协同作用，保险资金是养老产业最佳参与者。各自发挥各自的优势，共同把养老项目做实做好，实现双共赢。目前险资投资养老地产的模式可以包括全资、股权合作、股权投资、购买房地产投资信托基金、发行类不动产投资基金产品的投资计划模式等。

4、在后期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

结语： 综合性养老项目不仅是追求经济利益的选择，更成为关系到国家、民生的重要环节。在中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。伴随着机遇和挑战，养老地产应运而生。由于养老地产兼具投资回报期长与投资成本高的特征，所以寻找一个既符合国情又能获取最大效益的模式是很多房地产开发企业都在探索的。其融资模式与盈利模式因此备受关注。

传统的融资模式和新兴的融资模式也不外乎这么多种，根据不同的阶段采取多种融合的融资模式才是成功的必要保障。具体的运作还需要专业的人去运营。整个的项目从考察运作立项到企划运营、合作洽谈都必须有一个比较清晰的定位和安排，还需要部门之间协调配合才能有条不紊的实施。

办公室：高书中

2017年11月5日

第二篇：多功能养老旅游生态园融资模式

养老医疗旅游生态园

综合项目

融 资 方 案

（补充版-前期）

综合办公室

2017年11月18日

养老、医疗、生态园、旅游 多项目一体化前期融资流程（补充版）

房地产行业对资金的需求非常大，融资能力对房地产企业尤其重要。房地产融资就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。如何冲破融资困境，选择合适的融资方式，成为房地产企业保持稳定健康发展所要解决的主要问题。

从目前情况分析：现在寻找大面积的建设用地比较困难，单独走招拍挂独立拿下大的地块不是太容易，资金投入大，货币回笼比较困难。走多方式的项目综合开发，把养老地产和配套医疗，生态园用地综合立项，分别采取不同性质的土地开发建设，采用分步融资建设模式、物业出租融资模式等方法逐步推进，先做养老产业用地微投入开发，再利用建设用地开发商业主体，既能减少资金的投入，规避资金链跟不上的风险，项目也能实现快速融资，还能减轻管理上的压力。

资金来源：国开行项目建设资金、民政部老龄委的养老基金、政府对于养老产业的扶持资金、政府对于特色小镇的专项资金； 团体养老资金；项目合作资金、倒按揭反向贷款物业出租资金等。

一：国家项目支持资金

1、在土地问题上要

争取国家的支持；并利用土地在政策范围内申请建设资金。（看好地块，同期有开发价值，划拨转让租用加招拍挂多头并进，争取建设补贴）

2、尽量利用政府的政策性补贴，或者采用PPP模式对医养项目共同开发，起步阶段得到国家部门的支持，国家政策性机构、开发商、投资机构以及大量上下游的绿色建筑类机构的支持，并开始建立自己的示范工程和基金，往前推进。这相当于政府支持保障房的做法，现在政府对养老产业的金融支持，贷款成本很低。

3、我们要从规划上要借助于生态农业补贴、小城镇建设补贴。特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。

4、政策性商业贷款

国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券。另外国开行对于养老医疗相配套的商业地产也有想关的商业贷款资金支持。

案例1：洛阳逸康老年服务中心逸乐苑项目（2015年4月）2015年4月，国家开发银行河南省分行对洛阳市首个实现医养结合的综合养老机构——逸乐苑予以6000万元信贷支持。

逸乐苑项目总投资1.2亿元，可提供养老床位600余个，逸乐苑项目内包含一 个医疗机构——洛阳逸康老 年护理院，总建筑面积8500平方米，包括六大病区，可提供心血管疾病、呼吸道疾病等多种老年人常见疾病的诊断、治疗服务。逸乐苑项目建成后设施将十分完备，不仅建有无障碍通道、医用电梯和客用电梯，公共区域还安装了监控系统和消防设施。每套养老公寓内配有独立卫生间、小型厨房、呼叫器和液晶电视，同时，无棱角的专用家具和中央空调等设施也会让老人的日常起居更加安心和舒适。

案例2：赣州章贡区社区（村）居家养老服务中心项目（2015年6月）

国开行以赣州主城区—章贡区为试点，联合章贡区政府共同策划并推动以PPP模式实施了章贡区社区（村）居家养老服务中心项目。国开行以1.3亿元的贷款资金和1300万专项建设基金，支持全区72个社区居家养老服务中心建设，依托社区用房，建设生活服务、保健康复、老年活动、护理中心等养老基础设施以及智慧养老呼叫等网络平台，为老年人提供家政、购物、送餐、医疗保健、娱乐、咨询服务、陪伴及日间收养照料等养老服务，满足老年人精神文化和日常生活需求。

案例3：PPP模式南宁市第二社会福利院项目（2016年11月）2016年11月国开行广西分行完成南宁市第二社会福利院项目授信2.3亿元。该项目是财政部PPP示范项目之一,也是广西首例大型养老服务PPP示范项目。南宁市第二社会福利院项目位于南宁市龙岗片区,总用地面积243.63亩,总投资3.74亿元,设计床位数2000张,建设内容主要 有医疗康复综合楼、培训综合楼、社工楼及后勤保障房等。

这一项目采用政府和社会资本合作(PPP)模式,由南宁市民政局发起,南宁市社会福利院为政府出资方代表,国开行广西分行为项目建设提供贷款融资2.3亿元。

案例四:河北三河养老项目

该项目由民营企业燕达集团投资新建，投资方具有行业经验+医疗资源。该项目获得廊坊和北京两个地区的养老运营资金支持。二：股份制合作融资

在有建设用地并可以配套开发商业地产的地方，先租用集体建设用地做养老项目开发，再依托医养地产走招拍挂的形式拍下配套产业土地。生态园旅游项目可以以项目公司形式走合作开发。

只有在项目选址上有一定的目标，并有适合做多元化的养老产业的商业地产才可以。

可选目标1：藁城内族村东，圈地700亩内有建设用地300亩，可配合内族村拆迁改造补充建设用地。项目方想合作开发，目前已经和省二院进行过多次对接。

理由：交通方便，紧邻机场路，京港澳高速 东三环 北有黄石高速 南临307，圈地方已和省二院进行多次接触计划合作。

可选目标2:正定塔元庄村,滹沱河北岸，相对的是河心岛、叶子广场，与最大的水上项目水上嘉年华紧邻。曾是***插队的地方，13年视察的时候，村书记就有计划做一个养老医疗生态园综合项目，现有林地2000余亩，建设用地未知。主要是环境好，村里有实力。三：互联网+平台养老融资模式

1、做团体、机构养老，项目立项后可以跟各厅局级、大学、银行等事业单位以及大型商业机构如北人集团、君乐宝等签订养老意向合作协议，项目实施注入部分资金。

2、与保险公司合作，推出养老保险和投资参股的融资方式。

案例：泰康之家的模式，既与保单绑定，还和医院结合，护理结合。进入养老地产行业的，基本上都开始往上游或者下游整合。

3、与证券公司洽谈筹划在三年内成为上市企业。

4、跨地域合作，传统养老+居家养老+候鸟式养老+医养结合养老等多种方式吸引异地资金进入，搭建一体化多功能养老模式，最终目的是以利于吸引更多需求者进入，从根本上解决融资问题。四：反向抵押，就是以房养老

反向抵押就是用现在的房子抵押然后贷款，可以采用押金制，或者叫做会员费。就是老人先把定期存款放到养老公寓里，这个钱最后是会还给老人的，而中间利息部分就用养老机构的服务来代替偿还。但这需要老年人一次性交齐资金，然后过十年、二十年才退回（养老地产模式）。如果老人不在，这些钱可以退回子女，也可以转让，形成了一个新的融资工具。商业地产模式就直接可以买，利用原来房产重新抵押贷款部分作为首付购置产权，其余部分可投资项目，所得利息用于偿还房贷。这个工具降低了整个财务成本。这样的做法相当于把老年人现在的重资产部分得到盘活，比如房子和流动性金融资产，也就是属于存款的这类资产被盘活，让它能够为养老做服务。五：省民政福彩合作

做养老产业化体系，省民政部门的支持是相当重要的。

一是采取省级福彩公益金贴息的方式，与国家开发银行等合作建立养老项目贷款“小基金”，对项目建设提供信贷支持；

二是是以财政性资金为杠杆，拉动10倍以上的社会资本投入，建立健康养老产业投资“大基金”，采取专业化资本运作的方式，打造高端养老产业。筹建基金，将会使有限的政府投入产生最大的拉动效益，使社会资本快速向养老服务业聚集，支撑我项目快速发展。

六、房地产私募基金

房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。房地产私募基金的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与房地产投资的机会。房地产企业通过出让股权引入基金，或自身设立房地产基金的方式进行融资，已经成为一种趋势。

七、融资性售后回租

房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该物业的一种融资方式。售后回租的融资额与标的物业价值成正比，期限长，租 金支付方式较灵活。

八、境外融资

境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。境外融资对房地产企业实力的要求较高，融资成本也较高。

九、银行贷款

商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式，属于典型的债务融资。银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。

五、股票融资

股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。股票融资额较大，但门槛较高，尤其是直接上市的房地产企业数量不多，股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。

十、债券融资

房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。但国家 对债券发行主体有严格的条件限制，债券市场规模小，债券融资比例很低，并发展缓慢。

十一、房地产信托

在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有两种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集;二是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。

十二、融资租赁

项目租赁和设备租赁等多种形式的融资渠道

附

国开行的贷款支持条件

1.国开行的贷款主要发放给社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目等。

2.对于社区居家养老服务设施建设项目，国开行将选择经济实力较强、老龄化程度较高的地区，以市、县（区）为单位，通过政府购买服务、PPP等模式整体支持区域内社区养老设施建设项目，包括老年活动中心建设、日间照料中心、社区小型连锁养老机构和居民区无障碍 设施改造以及上门服务网络建设等。

3.从支持方向上来看，国开行既支持以政府为主导的保障性的养老设施建设，也支持国有企业或者民营企业、社会力量举办的养老社区建设。公办保障性养老机构建设项目中，通过政府购买服务、PPP等模式，以市（县）为单位批量化整体支持的项目,尤其是医养结合型的养老机构建设项目。

4.国有企业投资的养老项目中，利用企业存量土地、房产及闲置人员进行养老机构建设的项目。

5.民营企业投资的养老项目中，具有行业经验的借款人,已建成且运营良好的养老机构改扩建工程项目和模式复制性养老机构建设项目。

6.企业的品牌、实力、注册资本，以及项目的位置、规模等是国开行地方分行发放贷款的关注点，不会具体区分营利性养老机构与非营利养老机构，一般会倾向于政府主导的或国有企业的养老项目，它们的信用一般较好。对于贷款利率，国开行不会设定统一的贷款利率，要根据项目的具体情况来定，但不会低于贷款基准利率。如果是刚开业、注册资本500万元的涉老企业，贷款利率会在10%左右。有实力的企业会更容易得到贷款。

7.国开行对于养老社区项目的贷款考评主要在以下几个方面：圈地卖房的项目不予支持，支持经营性项目；借款客户或其控股股东具备项目开发的资金实力，项目资本金至少20%；借款人具备建设和运营养老社区的经验；需要担保抵押，包括土地使用权、房产抵押或股东 担保等。

8.考虑到尤其是养老地产项目在前期现金流有一个培育过程，国开行可以支持和养老地产相匹配的商业地产。希望通过商业地产的收入盈利，弥补养老地产在初期现金流不足的问题。

9.国开行会特别关注价格、医疗资源、位置、服务和行业经验这几个能决定项目能否成功运行的方面的情况，再作出综合判断。一般来说，能满足国开行养老项目评审条件，且定价合理、具有医疗资源、位置有优势、能提供专业养老服务、拥有具备行业经验的运营团队的项目，易于通过国开行的贷款评审。

容易被“一票否决”的项目

一是项目未能获得民政部门的推荐意见；

二是项目建设内容非养老服务设施，如以养老之名行房地产之实； 三是项目未能获得相关的行政许可，包括四项审批，土地符合养老用地要求；

四是项目自有资金未达到20%；

五是市场定位存在误区，项目未来经营情况不确定，还款来源没有保障，不足以还本付息；

六是符合条件的担保措施难以落实。

对于开发商而言，从价值链角度来讲，要么从上游融资，要么从下游融资，要么是自持资金，要么就是外部融资。外部融资的话，不管是走股权还是债权，只有找到了合理的盈利模式，才能有更多地资金进入。现在国家政策对于房地产调控这么严，没有开发项目的和社 会资金肯定有大批的资金闲置，只要宣传到位肯定有资金融入。

办公室

高书中

2017年11月18日

附：

立项申请表

第三篇：多功能会议厅方案

多功能会议厅

方 案 书

多功能会议厅方案

一、系统概述 概述 多功能厅，是指可以用于召开各类会议、学术讨论、演讲、报告、新闻发布、产品展示、多媒体教学培训、观看电影、举办中小型文艺演出、舞会等活动的场所。通常面积较大，并且设有舞台、活动座椅和独立的控制室。它结合了现代化的专业音响设施、多媒体显示设备、高清晰摄录像技术、智能化集中控制、舞台灯光照明等多种多样的功能于一身，在近几年的时间里得到了迅速的普及和应用，非常适合我国的国情需要。通常设立在大中型企事业单位、政府机关、展览中心、商务酒店、培训中心、学校等地。

在科技与社会飞速发展的今天，人们在日常生活和工作中占有和接触的信息量越来越大，因此人们之间的信息交流和沟通也就变得越来越频繁，越来越重要。例如商务谈判、产品演示、来宾会见、政令下达等等都是人与人之间的交流，要更好的达到目的就需要用我们一贯使用的手段“会议”来解决问题。

以前的会议室是“讲台放几支麦克风/墙上挂几支大喇叭，领导就作报告，听众纸笔纪录。”这种落后的会议模式远远不能满足现在高速交流的信息时代对会议系统的要求。

随着现代社会的不断发展进步，会议室要处理的问题也日益复杂，传统的发言、讲话材料、会议横幅的会议模式已不适应现代公司会议的要求，录像、电视、实物展示、以及计算机图形图像和文字、远程实时图形图像和声音，甚至内部局域网资料、外部因特网信息被越来越多地成为公司的会议内容，成为酒店领导们讨论、决策的重要依据和资料。这种会议内容和手段的多样化使现代会议设备向多元集成化方向发展，逐步融会了各种最新的技术如：图像显示技术、数字会议技术、计算机技术、远程音像传输技术等等，以最大限度的增加会议的信息容量，提高会议的效率。

智能会议系统是以现代图像技术、计算机技术及通讯技术于一体的高科技的大集成，它主要采用高亮度和高清晰度的大屏幕投影设备、先进的多媒体系统、各类专业化的视频设备、高音质的音响系统、全自动的中央控制系统、监控显示、同声传译等系统，经网络连接，模块化地将它们集成为一体，构成多种设备声像合一的效果，满足现代化会议室各种智能化要求，达到提高会议质量和效率的目的。智能化会议室建立了高效、实用的电子化会议环境，在中心计算机的控制下，根据不同的会议和指挥要求，将来自可视会议、安保系统、影碟、录像的视频信号，以及计算机网络的VGA信号等多种信息有序组合，有选择、相配合地显示在多块电子屏幕上；借助于计算机实现会议室摄录像系统，音响、门窗帘的同步联动控制;通过计算机网络，使有关职能部门及时获得机关的决策信息。随着计算机、通讯、网络、多媒体监控等技术的快速发展和应用，会议室可以与远方的会议室连接起来，召开或参加远程视音频会议。灵活多样的系统配置，简便的使用操作完美体现了现代会议的素质和特性。

•通过多媒体投影机，投影各种会议主题标语、欢迎词；

•通过外接多媒体电脑，演示文字、数据、图象及报表等多种媒体信息； •通过专业的音响系统，可胜任国内高标准的学术性研讨会、讨论会对高质量声音的要求；

•通过专业的摄录系统，可对重要的会议进行现场录制，作为资料永久性保存；

•通过专业的集中控制系统，将各种专业设备的繁杂操作变得自然流畅，操作简单明了。

•多媒体系统与语音系统随意切换组合、完整统一

二、功能描述

多功能厅具备专业的音响扩声系统、先进的多媒体显示系统、丰富的舞台灯光照明系统以及智能化的集中控制系统，为召开各类会议、学术报告、观看电影、举办中小型文艺演出等活动提供卓越的音质效果、清晰的画面显示以及简单便捷的集中控制。

在多功能厅的音响扩声系统中，可以分为会议系统和扩声系统两部分。

会议系统可以具有发言讨论、投票表决、同声传译等时下流行的现代化会议功能。发言讨论的席位可以根据会议的规模任意增减，最多可实现数百人参与的大规模会议讨论。同时，会议系统还具有多种发言模式，如：先话者优先、后话者优先、主席独控、计时讨论、自由讨论、声控、手动等，为与会人员提供更为便利的会议方式。投票表决功能只需轻松按键选择，即可实现时事的投票结果统计、显示等，使会议效率大大提高。同声传译系统通常采用无线的传播方式，最多可以同时翻译几十种不同国家的语言，实现数百人的无线旁听系统。

在会议系统中还可以增设视像跟踪、远程视频会议等功能将会议进程中的声音与画面完美结合。视像跟踪是利用摄像头与会议系统的联动来实现的，当发言人开启发言话筒时，摄像头便可自动追踪到发言人的位置，并将画面发送到显示设备上。远程视频会议则是通过网络技术与异地的相关人员进行时事的视频会议讨论。

多功能厅内的扩声系统主要是为播放电影、文艺演出时提供优良的声音效果。通常根据厅堂的面积大小、功能的需求来选择十几只乃至几十只扬声器进行扩声。此外，系统中还应包括有线话筒、无线话筒、DVD机等音源设备，以及调音台、数字音频处理器、均衡器、效果器等控制、处理设备，根据多功能厅的功能需求适当增减。

倘若增设卡拉OK点歌系统，可以使多功能厅的娱乐功能更加丰富。如果使整个系统的功能更加完备，还可以增设相关的录音、录像等设备。

多功能厅内的视频显示系统通常采用升降投影机结合电动投影幕的方式来实现，在播放电影或显示其他视频信息时，只需降下升降投影机和电动投影幕即可显示画面。在众多此类厅堂内也会采用壁挂等离子电视的方式来显示视频信息。

从技术的角度上来看，多功能厅的系统在设计和施工上都有一定的复杂度，尤其对用户方的使用也有一定的技术要求，这就需要一种技术来综合管理不同功能的A/V设备使其相互协调的工作，这种技术就是智能化集中控制技术。它可以通过触摸屏来操控灯光、音响、视频显示等设备，为多功能厅的使用提供更便利得操控方式。

多功能厅内的照明，除日常所需的基础照明之外，还可以适当的增加一些舞台灯光，为文艺演出增添更夺目的视觉效果。

三、系统设计技术标准及规范

《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95

《智能建筑设计规范》GB50045-95

《工业企业通讯设计规范》GBJ42-81

《工业企业通信接地设计规范》GBJ115-87

《厅堂扩声系统声学特性指标》GYJ25-86

《厅堂扩声特性测量法》GB/T4959-1995

《客观评价厅堂语言可懂度的RASTI法》GB/T14476-93

《歌舞厅扩声系统的声学特性指标与测量方法》WH0301-93

四、方案设计

•多元化的功能：

包括会议会场、文艺演出、演讲活动、文艺联欢、5.1声道家庭影院、移动扩声等诸多功能。

•可靠的设备性能：

在某些场合下要有灵活的现场操作性、准确性和同步性，功率储备充足、声压级要达到甚至超过国家级标准。

•优质的重放效果、极低的失真度：

在播放音乐时保证高音明亮不毛、低音强劲不浑，在人声再现时应使声音清澈、圆润有磁性、不发干发涩。

•傻瓜型的操作：

根据不同的实际运用场合只需简单的按动相应的按键便可调出对应的运用模式，而不需要在大堆的扩声设备中调来调去，既使是非专业人员也可轻松操作。

•高性价比：

在配置设备时尽量配精、配好，在保证音质和功能的情况下减少不必要的开支，设备则采用国际知名品牌以保证优异的品质和性能。

•灵活的可扩充空间：

在某些特定的场合下，需要临时增加设备或分开作移动户外扩声时应方便快捷，同时也要求了设备的配置连接简单、拆装简单易懂。

•设备的先进性：

可以在未来的几年中不被淘汰，与其他设备、制式兼容。

根据这一领域的需求以及我们的实际工程经验，我们将整个会议系统分成以下几个子系统。

•显示系统

• 会议扩声系统

•数字会议系统及同声传译系统

•远程视频会议系统

•中央控制系统

屏幕显示系统

由于数字和液晶技术的飞速发展，大屏幕投影机的亮度和分辨率越来越高，而且价格已下降到用户能接受的水平。所以大屏幕投影已成为多功能会议中心的重要组成部分。它不但可以投影影碟、录像等视频信号，还可以投影实物和图文以及计算机画面。

（一）系统配置说明：

采用屏幕数据投影机作为会议厅主显示设备。数据投影机是计算机日益普及后新兴的外围显示设备，它可以实时显示计算机显示卡输出的RGB数据显示信号，同时兼容模拟复合视频信号及高清晰度电视和数字电视等多种图象显示信号。随着时代的进步、技术的发展，大屏幕数据显示设备在生产调度、新闻分布、演播现场、广告演示、军事演习、模拟训练、工业控制、商务活动等方面正发挥着其日益重要的独特作用。现代公司在日常工作中不可避免的要用到大量的计算机和视频图形图像信息，尤其在会议、报告、讨论以及宣传广告等时候。本方案设计的多媒体投影系统可以同步显示各种视频及计算机图形图像，大大加快会议信息的传播，从而大大地提高工作效率。

（二）系统配置

高亮度液晶投影机（1台）

电动式投影屏幕（1台）

本系统采用典雅豪华、贵气十足，尺寸为150-180电动幕

会议扬声系统

1、电声设备的组成

音频环境的建立离不开电声设备，它由以下四个部分组成：

声源设备——指拾音设备、影音信号播放设备如：拾音话筒、CD、MD、DAT、DVD等设备；

调控设备——指对声源设备送出的音频信号等多路的音频信号进行前级的放大和混音输出、音频信号处理的设备，如：调音台、均衡器、反馈抑制器等设备；

放大设备——指对经过调控设备混音输出、信号处理后的信号进行后级功率放大设备，这里指专业功率放大器；

重放设备——指将经过后级功率放大器放大的音频信号进行电—声转换并释放表现出来人耳可懂的声频信号的设备，这里指扬声器；

2、重要术语

声压级——人耳可听的声压范围非常大，期间相差一百万倍，用声压来表示和计算都很麻烦，人们引用声压的相对大小称之为声压级来表示声压的强弱，以分贝（dB）为单位表示，在音响工程中有一个很重要的概念是：距离每变化一倍，声压级就相差6 dB，功率增加一倍，声压级增加3 dB。

灵敏度——它的定义是馈给扬声器1瓦功率的电信号，离扬声器轴线1米处产生的声压级为扬声器的灵敏度。它是衡量扬声器系统电声转换效率的重要参数，也是衡量扬声器性能的重要指标，同样功率的扬声器，A的灵敏度比B的高6 dB，那么要得到声场中相同的声压，A用一只，B就要用4只，A用一台功放机推动，B就要用同样的功放机两台推动才能达到A的声场效果。

扩声功率——指达到系统的设计声压级时，系统的扩声设备所需要的额定功率，系统的声压级是通过它来表现的，而且它的选定对工程造价影响较大。

混响时间——定义是一个稳定的声音信号突然中断后，在厅堂内的声压级跌落60 dB所需要的时间，它的参数由建筑结构和装饰材料决定，是厅堂非常重要的建筑声学属性参数，它的取值对厅堂的音质影响非常大，200平方米以下的环境可取0.8~1秒，200~400平方米的环境可取1.0~1.2秒，以上为参考值。

3、信号处理系统

对会场信号源进行完善的处理，包括转接、分配、切换、倍频、四分割、多屏拼接等，达到信号资源共享的目的，使会场能轻易地获取任意一个或多个所需的信号，满足各种不同功能的需要。它是整个多媒体会议系统灵活性、安全性的有力保证。

数字会议系统及同声传译系统

与会代表通过发言设备参与会议。发言设备通常包括有线话筒、投票按键、LED状态显示器和会议音响，并且还有其他设备可供选择，如鹅颈会议话筒、无线领夹式话筒、LCD状态显示器、语种通道选择器、代表身份卡读出器等。同声传译设备主要有译员台、译员耳机和内部通信电话。

发言及同声传译子系统可实现会议的听/说请求、发言登记、接收屏幕显示资料、参加电子表决、接收同声传译和通过内部通信系统与其它代表交谈等功能。根据与会代表身份的不同，他们所获得的设备和分配到的权力也相应有所不同。旁听代表以申请方式加入会议后可获得听/看的权力，但无权发言。

特别需要指出的是，会议主席所使用的发言设备可控制其它代表的发言过程，可选择允许发言、拒绝发言或终止发言。它还具有话筒优先功能，可使正在进行的代表发言暂时静止。

远程视频会议系统

利用普通的通信网或计算机网络为运行环境，连接主会场和分会场的中央控制设备，实现局部和广域范围里的多点数字会议功能，从而可以在开会期间支持电子白板对话，支持语音、数据和图像文件传送。视讯网络接入方式不同，所采用的技术和传输速度也不相同。

中央控制系统

中央控制设备引是整个多功能会议系统的核心。通过它可以实现自动会议控制，也可以通过电脑操纵，实现更复杂的会议管理。中央控制设备主要对发言设备、同声传译、电子表决、视像跟踪、数字音视频通道及数据通道进行控制。其功能如下：

(1)对发言设备的控制，包括代表机、主席机、译员台、双音频接口器、多功能连接器等。

(2)对代表和主席的扬声器进行自动音频均衡处理。

(3)对话筒进行管理，请求发言的自动登记，对正在运行的话筒越权运行，限制与会人数等。

(4)提供会议表决功能，当大会主席发起，对某一事项进行表决时，代表可操纵他面前的发言设备进行投票，经中央控制设备控制、统计、传输至大厅的显示屏及代表/主席机上的LED屏幕上进行显示。

(5)各种多媒体音视频设备的输入输出控制。

五、系统设备连接示意图

功放

四路幻象供电话筒输入

四路话筒移频效果独立切换开关选择

线路输入音量独立调节

高低音调节

D18有线话筒

换能方式 ：电容式

指向性：超心形指向

输出阻抗：200Ω

灵敏度：-40dB±2dB

供电电压：48V

特点：抗手机、电磁干扰（4）MC-WM24 2.4G无线话筒

领夹、手持、头戴式耳麦三种方式（标配）

可直接连接MP3、MP4等音源，直接无线发送播放

内置可充电锂电电池，满电状态下可使用48小时以上

3米范围内自动对频，使用范围100米（无阻挡或墙体密闭）

可移动天线，防止钢制讲桌、机柜等的屏蔽

500套以上同时使用不窜频 M3200 多媒体中控系统

功能特点：

–

标配31键LED控制面板；

–

内嵌式红外学习功能，无须配置专业学习器，使用更简单，存储更可靠；

–

豪华C++版控制软件，全面支持Windows9x/2000/XP/NT操作系统；

–

4路独立可编程红外发射接口

–

内置2路话筒输入带卡拉OK混响功能；

–

1路独立可编程RS-232控制接口，可采用RS-232通讯方式控制投影机 ； –

内置投影机灯泡检测延时电路，完全保护投影机； –

可编程功能，可定义成一键式联动管理功能；

–

内置4×2视频矩阵切换，并带预览功能，视频频宽高达100MHZ； –

内置6×2音频矩阵切换；

–

内置3×2 RGB带400MHz长线驱动器(带数码展台输入)； –

内置电动屏幕、投影机延时电源、设备电源控制； –

内置专业数码音量、音色控制模块；

–

可以导入导出设备红外码，方便保存和批量安装； –

内置多种投影机RS-232控制代码；

–

高品质、大批量生产，有较高的兼容性和稳定性，有较高的性价比。S65电教音箱

单元配置

+高音震动器

阻抗

8Ω

承受功率

75W

峰值功率

150W

频响范围

1KHz-18KHz

灵敏度

85bB 投影机

特点：采用TI最近研发的3D投影技术，独有的镜头滑盖技术，全金属全密闭光学引擎（长期使用，无需除尘）极致色彩技术与六段色轮结合（更加生动的还原了真实色彩，带来更加流畅生环保动的色彩效应）0.7瓦待机，节能环保，低碳设计

标准分辨率：1024x768dpi

标称光亮度：4200明（ISO21118国际投影机标准所测定数据）标准对比度：4000:1

实物展示台

功能特点： 1、130万像素，1/3″逐行扫描图像传感器；

2、≥800TV线，22倍光学变焦，10倍数码变焦；图像输出分辨率：1280X1024。

3、功能：彩色/黑白、正/负片、镜像、文本/图像、亮度调节、图像冻结、图像旋转、RGB切换、同屏对比

4、双侧灯设计，软管式万向调节灯臂，可随意弯曲全方位控制灯光，能有效防止灯光反光现象（已申请专利）；

5、镜头可垂直或水平350°旋转；

6、底灯/侧灯均采用环保节能长寿命LED灯；

7、特有ESD静电保护功能；液晶导航窗操作面板（可选）

8、一路外部RGB输入，二路RGB输出。

9、采用外置12V超低压电源的安全供电，断电直通功能

10、镜头支架臂可伸缩、金属材料、坚固耐用

实地效果图（根据现场图片初期效果图）

装修效果参考图片

六、系统配置单、中央控制主机

2、有线真彩触摸屏

3、无线接收器

4、音源控制器

5、带跟踪数字会议主机

6、主席发言单元、代表发言单元8、8路调音台、功放

10、会议音箱

11、防啸叫抑制器 12、均衡器

13、可升降投影支架

14、翻板桌椅

15、线材等辅材

七、安装调试

针对本工程，我们前期经过认真的整体规划，绘制详细的家具布局图纸，在经过甲方确认后进行设备安装调试。

对于设备的安装，我公司会派专业的技术人员进行现场安装调试。首先，技术人员进入现场，对现场进行整体规划，设计安装设计图纸，和甲方进行沟通，确认施工方案和施工进度。

经过甲方负责人员对施工方案和施工进度的确认后，我方开始运输设备到指定的施工现场，当甲方技术人员对设备包装和数量进行确认后我方技术人员在进行设备包装拆封。对甲方提出的任何异议，我方技术人员当面作出回答，不能令甲方技术人员满意的，我们严格按照方案书要求提供设备的说明，或者更换设备，以最大的让甲方对设备放心。

设备安装，我们技术人员在设备安装过程中严格安照设备安装规程进行安装，同时在安装过程中对甲方技术人员进行必要的技术讲解和说明，以利于在使用中更好的对设备的原理有一个比较深刻的了解。最后，设备全部安装到位，我们和甲方技术人员对设备进行综合性能调试和检测，以最大限度的发挥设备的功能和作用

培训

一套好的系统要能够正常运行，保持较长时间的无故障可靠运行，除了优质的设备选型、优良的施工质量保证外，还需要一批技术熟练的操作、维护和管理人员的支持。特别是当今视频监控系统的高新技术产品日新月异，发展飞速，不经过专业性的培训，已很难掌握和熟练地操作使用和维护这些产品和系统。因此，对系统操作人员进行针对性的技术培训是非常必要的。为了系统建成后，能够正常操作使用，我们除了在设计时选用具有中文界面、操作简便的设备外，并在此做了一个详细人员的培训计划。1．培训标准

我们公司建有完整的用户培训体系，可根据用户的需求、针对不同的项目、不同的系统、不同的对象，采取不同的培训方式和不同的内容进行培训。

我们所采用切实可行，也是最有效的培训方式是现场岗位培训；根据工程需要，我们将主要针对设备的安装调试及维护工程师进行现场跟踪式的培训，即既要对系统集成商的施工调试人员，也要对最终用户的维护人员进行现场指导和培训，保证工程的建设质量和投入使用后的维护一体化，内容包括对使用人员进行操作培训和对系统运行保障人员进行技术与系统维护培训。另外我们还可对系统的管理人员和有关领导进行专业技术知识方面的培训，达到包教包会的程度。

培训的内容：对操作使用人员以本系统的结构，基本功能、操作要领、运行管理及易产生的故障的原因及排除方法等内容为主；对运行维护人员进行基本功能、系统安装方法及特点，系统测试和调试方法、常见故障诊断及排除，日常维护保养方法等内容为主；对系统管理人员则以系统的基本原理与构造、基本功能、软硬件设备配臵、运行、管理与维护的基本知识为主进行。2.培训计划

对用户的技术培训我们将编制详细的培训计划，并报经业主审批认可后组织实施。一般情况，我们拟采取分阶段结合施工进行。

其一，在设备选型订货或加工制造开始，对一些业主认为必要的设备系统，应派部分管理技术人员，维护检修人员参加设备验收和调试；

其二，在系统设备进入安装阶段，管理人员和维护人员应参加施工单位的安装、调试、测试等施工过程，熟悉线路、设备安装特点、调试方法等。再结合后期进行的专题理论培训，达到熟悉情况，适应工作需要的程度；

其三，在进入系统调试阶段，除管理、维护人员外，还要求操作使用人员也参加进来，了解系统运行、操作原理、调测试方法、交验测试的正常技术参数、指标等。此时还要安排一定时间，进行按培训计划和教材的内容进行较为全面的理论知识培训，与现场操作相结合；

其四，调试和理论培训结束后，进入系统试运行阶段，重点是对操作使用人员的上岗操作技能培训。直到一个操作人员完全熟练地掌握，能独立工作为止。

在整套系统全部调试通过后，由甲方组织相关人员，由我公司负责对整个系统的应用进行培训。

八、售后服务

我公司技术工程师集中对所有设备进行安装过程和使用中可能出现的问题及基本常识进行讲解和答疑。在正常使用过程中，出现非人为因素的故障，电话响应时间不超过2小时，一般故障的排除时间不超过12小时工作时间，复杂故障排除时间不超过24小时工作时间。

同时提供系统日常运行规程等管理建议，建立系统运行维护保养日志。

质保期为，我公司提供的所有硬件设备免费一年上门维护，免收任何费用，人为因素除外。对质保期过后，我公司原则上只收去成本费用进行维修维护。1.一年免费保修

自系统交付使用日（以正式发票日期为准）起，我公司将提供一年的免费保修。2.7天*8小时工程师热线咨询

如果系统在使用中有相关技术问题需要咨询时，由我公司工程师解答客户在系统使用方面的问题及故障判断、方案咨询。

3.7天*8小时工作制

我公司正常营业时间是：每周一至周日，每天8小时，节假日照常。

4.不能享受保修服务承诺的情况

属于下列情况的故障或损坏，无论是否在免费保修期限内，均不在免费保修之列。

产品已经超出保修期；

未按说明书要求，错误安装、保管及使用造成的故障或损坏； 私自安装、修理、更改或拆卸造成的故障或损坏； 因意外因素或人为原因导致的故障或损坏；

因自然灾害等不可抗力（如地震、火灾等）原因造成的故障或损坏；

其他非产品设计、技术、制造、质量等问题而导致的故障或损坏。

5.测试及验收承诺 1）试验收方法：

首先按照文件要求，达到其所有功能； 其次按设计所达到的功能一一测试验收。2）公司承诺

若系统在测试验收中未达到以上两项之要求，我公司负责在工期之内对系统进行重新调试以达到设计之要求。“客户满意，是我们品质与服务的目标”。

第四篇：多功能会议系统工程方案范文

多功能会议系统工程方案

一、多功能会议系统方案

在科技与社会飞速发展的今天，人们在日常生活和工作中占有和接触的信息量越来越大，因此人们之间的信息交流和沟通也就变得越来越频繁，越来越重要。例如商务谈判、产品演示、来宾会见、政令下达等等都是人与人之间的交流，要更好的达到目的就需要用我们一贯使用的手段“会议”来解决问题。智能会议系统是以现代图像技术、计算机技术及通讯技术于一体的高科技的大集成，它主要采用高亮度和高清晰度的大屏幕投影设备、先进的多媒体系统、各类专业化的视频设备、高音质的音响系统、全自动的中央控制系统、监控显示、同声传译等系统，经网络连接，模块化地将它们集成为一体，构成多种设备声像合一的效果，满足现代化会议室各种智能化要求，达到提高会议质量和效率的目的。智能化会议室建立了高效、实用的电子化会议环境，在中心计算机的控制下，根据不同的会议和指挥要求，将来自可视会议、安保系统、影碟、录像的视频信号，以及计算机网络的VGA信号等多种信息有序组合，有选择、相配合地显示在多块电子屏幕上；借助于计算机实现会议室摄录像系统，音响、门窗帘的同步联动控制;通过计算机网络，使有关职能部门及时获得机关的决策信息。随着计算机、通讯、网络、多媒体监控等技术的快速发展和应用，会议室可以与远方的会议室连接起来，召开或参加远程视音频会议。灵活多样的系统配置，简便的使用操作完美体现了现代会议的素质和特性。·通过多媒体投影机，投影各种会议主题标语、欢迎词；·通过外接多媒体电脑，演示文字、数据、图象及报表等多种媒体信息；·通过专业的音响系统，可胜任国内高标准的学术性研讨会、讨论会对高质量声音的要求；·通过专业的摄录系统，可对重要的会议进行现场录制，作为资料永久性保存；·通过专业的集中控制系统，将各种专业设备的繁杂操作变得自然流畅，操作简单明了。·多媒体系统与语音系统随意切换组合、完整统一

2、会议系统示意图 ：

3、会议系统功能实现的简述 ：

通过安装中央控制系统，能够轻松的实现智能化、人性化的控制：

1）多媒体显示系统的控制：

通过主机后面的RS232串口，控制投影机的所有功能，如开/关机、VIDEO/VGA输入切换等；并且能够自动实现关联动作，如关闭系统时，自动将投影机关闭；

通过控制投影机的输入切换（VIDEO、VGA

1、VGA 2），实现对视频图像、计算机图像的切换；

通过SV-8（8路强电继电器），控制电动吊架和屏幕的上升、下降、停止；并且能够自动实现关联动作，如投影机开时，电动吊架和萤幕自动下降，投影机关时电动吊架和屏幕自动上升；

可以利用SVS-win软件的视频预览功能，在将视频投出到屏幕之前，确认播放的视频图像就是所需要的视频图像。

2）实现A/V系统的控制：

通过主机内置的A/V矩阵和VGA矩阵进行切换，自动切换DVD、VCR、计算机的音频输入；自动切换DVD、VCR、实物展台、预留视频的图像到投影机；

通过主机後的IR（红外）控制接口和IR（红外发射棒），控制DVD（录像机、实物展台）的所有动作，如播放、暂停、停止、快进、快退、上一曲、下一曲、菜单、上/下/左/右等；并且可以自动将DVD（录像机、实物展台）的图像切换到投影机，投影机自动选择视频输入，自动将DVD（录像机、实物展台）的声音切换到功放；

通过内置音量控制器，控制功放输出音量的大小。

3）实现会议室环境系统的控制：

通过SV-8（8路强电继电器），控制日光灯的开关，以便於更好的观看；

通过SV-8（8路强电继电器），控制窗帘的开/合，迎合各种场合的需要；

通过内置4路强电继电器，控制投影机、A/V设备的设备电源，实现电源的自动、节能管理，而且可以更好的保护设备，如系统会在投影机关机後预留足够的时间给投影机散热，然後才自动断开投影机的电源。

二、多功能电教室

随着我国电算化教育水平的不断提高，多媒体综合教学设备组逐步在各院校投入使用。如何合理配置多媒体综合电化教室，既要投资少，又要做到功能齐全，方便易用，质量稳定可靠，是当前各政府部门、事业单位急需解决的问题。

系统简介 多媒体电化教室配有多媒体电脑及多种先进的视听设备。

主要由如下设备组成 :

·控制台及电脑智能控制器

·多媒体电脑 液晶屏升降器

·影碟机 摄像头 摄像头升降器 双卡录音机

·大屏幕投影机 投影机电动吊架 视频展示台（实物投影仪）电动屏幕

·音响系统 灯光 电动窗帘

其它辅助设备

由于在教室中配置的设备众多，品牌不一，放置分散，教师操作起来较为繁琐不便。针对这种情况，我公司开发研制了FOLLOW—DS型全自动多媒体电教系统，它解决了以往电教设备既分散又难以统一操作管理和性能上欠完善的缺点，它将所有的媒体设备集中控制，既发挥了电教设备的优越性又使教师的主观性得到充分的发挥，实现了用各种图像、文字、影像、VCD、视讯（电视）、音源等作为教学教材，达到了人机优化组合的多媒体教学模式。电脑集中智能化控制

将电化教室中所有设备进行一体化智能控制，所有设备在同一操作界面上进行操作包括影碟机、录像机、双卡录音机的播放、停止、快进、快退、影碟机、录像机的暂停、进出仓、影碟机的选曲、前跳、后跳等，此外还有电源的开、关控制，电动屏幕的大小控制媒体播放音量的大小控制，话筒音量的上下控制，灯光的开关控制，空调窗帘的控制等。灵活的功能扩展空间

FOLLOW—DS多媒体电教系统采用模块化设计，可实现用轻触键来控制整个系统。该系统还可以根据学校的不同需求随意增添设备，并可并入校园计算机网络及闭路电视控制系统，音响可并入校广播系统。

自动开关机

开机时，只需按一下总电源开启键控制系统会按序列启动各设备进入延时关机状态，如投影机进行关机散热，数分钟后自动关闭总电源。

预览系统在播放各种媒体时分两个步骤：预览，播出。

1）预览 您在控制界面上选择了一种媒体设备时，就进入了对这种媒的预览状态。您可以在监视器上看到该媒体设备播出的图像信号，并可从头带式耳机上听声音信号。

2）播出 当您觉得需要播出该媒体的音像信号时，按下播出键即可将该媒体的音像信号通过投影和音响播出。

中文液晶功能状态提示

提示授课教师当前的状态：如正在播出VCD时，液晶显示“VCD”，提示您当前的节目源由VCD播出。当切换至录像机时，液晶显示“录像机”。其它设备播出状态亦如此，在操作介面上直接控制投影机。

三、智能中控系统

随着科技的不断进步，特别是IT行业的迅速发展，以及人们对信息化的不断需求，各种监控设备、多媒体设备，会议系统等技术不断提高，逐步进入各行各业。现在的电力部门、高速公路、国家金融机构等部门的网络监控系统，已经不是以前的只控制一些简单画面了，取而代之的是各种先进的多媒体监控及周边设备。如：报警联动、周界防范、门禁系统、智能巡更、不停车收费系统，一些大型系统还配备了数据库软件、多重系统跟踪等功能。多种设备的使用必定带来烦杂的设备操作。要控制多个系统功能、打开多种设备电源，要频频切换各种音视频信号，要不断切换画面、各个分支系统等等。在这种情况下，一种能够集中管理这些设备，并能同时控制各种资源的设备便应运而生。这就是“中央控制系统”，或者叫“集中控制系统”。）智能中控系统概述： 采用目前国内档次最高、技术最成熟、功能最齐全，用途最广的CREATOR中央控制系统，该系统是目前国内最先进的中央控制系统设备。实现多媒体电教室及会议系统里的各种电子设备的集中控制。

·要求操作简单、人性化、智慧化；

·要求整个系统可靠性高；

·尽量多的体现出各种设备的卓越功能，让所有设备工作在最佳状态，发挥设备的最大功效；

·能够控制投影机，进行开/关机、输入切换等功能；并控制屏幕，实现屏幕的上升、停止、下降功能；

·能够控制DVD、VCR进行播放、停止、暂停等功能；

·能够控制实物展台进行放大、缩小等功能；

·能够实现音视频、VGA信号自动切换控制功能；

·能够控制音量，进行音量大小的调节功能。

系统特点： 操作简便：触摸屏可通过有线或无线方式接入系统来控制各类设备，全图形化中文触摸菜单一目了然；更可任意设定自动感应和联动功能；

扩展灵活：系统总线采用基带传输，控制接口涵盖常用的RS-232/422/485、红外线、继电器、I/O至专业的DMX512、MIDI、SMPTE等，新旧系统兼容，用户可随时随地添加或撤并受控设备，保证投资保值、增值；

运行稳定：系统操作可多点多用户界面共同使用，互为备份；系统主机可采用双主控结构，在主控卡故障时，可自动切换至备份卡，并支持热插拔维护，保证系统长时间不间断运行而决无出错可能；

安全可靠：可通过系统软件对各受控设备定义保护程序，有效延长设备使用寿命；更可对防火、防盗等系统作智能集中管理，一有报警信号，系统可自动对受控设备作紧急处理，决无延误；

远程控制：通过基于TCP/IP协议的网络接入口，即可对异地系统进行远程控制或对系统软件实时在线进行调试、修改、升级；所有系统接点都在防火墙后，远程登陆更有权限分级和密码保护。

服务项目：

（校园网组建多媒体教室解决方案多媒体会议解决方案多功能厅解决方案 IT项目实施外包IT技术服务外包 IT资源整体外包网络布线工程安防监控工程解决方案）

第五篇：多功能会议室装饰装修方案

多 功 能 会 议 室

装

修

方

案

目录

第一章

装饰装修部分.................................................................................错误！未定义书签。

1.1、工程概况及设计内容....................................................................................................3 1.2、设计依据........................................................................................................................3 1.3、各分项设计及主材说明...............................................................错误！未定义书签。

1.3.1 整体布局.....................................................................错误！未定义书签。1.3.2 吊顶工程.....................................................................错误！未定义书签。1.3.3 地面处理.....................................................................错误！未定义书签。1.3.4 净空.............................................................................错误！未定义书签。1.3.5 墙面、柱面工程.........................................................错误！未定义书签。1.3.6 门窗及主席台工程.....................................................错误！未定义书签。1.3.7 拆除及控制室装修.....................................................错误！未定义书签。

第二章

电气部分.........................................................................................错误！未定义书签。

2.1、设计依据，执行的设计规范........................................................错误！未定义书签。2.2、设计概述........................................................................................错误！未定义书签。2.3、多功能会议室灯光照明系统........................................................错误！未定义书签。第三章

多功能会议室音响扩声系统.........................................................错误！未定义书签。

3.1、系统说明......................................................................................错误！未定义书签。3.2、本设计方案的主要特点特色........................................................错误！未定义书签。3.3、音响系统设计的思路与方法........................................................错误！未定义书签。

3.3.1 设计思路.....................................................................错误！未定义书签。3.3.2 设计要领.....................................................................错误！未定义书签。3.3.3 设计手段.....................................................................错误！未定义书签。

3.4、音响系统具体设计........................................................................错误！未定义书签。

3.4.1 技术指标.....................................................................错误！未定义书签。3.4.2 扩声系统音箱选型.....................................................错误！未定义书签。3.4.3 时序器:PC-208V电源时序控制器............................错误！未定义书签。3.4.4 无线话筒的选择.........................................................错误！未定义书签。3.4.5 调音台.........................................................................错误！未定义书签。3.4.6 功放的选择.................................................................错误！未定义书签。3.4.7 数字反馈器的选择.....................................................错误！未定义书签。多功能会议室和音乐舞蹈室装饰施工方案

一、工程概况

环南二小会议室和舞蹈室装修工程项目，位于解放区环南二小。工程内容包括吸音板墙面、吊顶天棚、银镜、灯具、扶手等内容，工期：15日历天。

二、设计依据

装修工程是依据现有的国家标准、规范，并参照国际上通用的规范进行。

三、主要施工方案

轻钢龙骨石膏板吊顶施工工艺

1、作业条件

（1）根据+50cm 水平标高控制线，在墙身四周弹好吊顶的标高线，并核查完毕。

（2）安装完顶棚内的各种管线及通风道，确定好灯位，通风口及各种露明孔口位置。并核对吊顶高度与其内设备标高是否影响。（3）检查所用的材料和配件是否准备齐全。（4）在上龙骨之前必须完成墙的湿作业项目。（5）搭设好顶棚施工的操作平台架子。

（6）石膏板吊顶在大面积施工前，应做好样板间，对顶棚的起拱度、灯槽、通风口的构造处理，分块及固定方法等应经试装并经鉴定后可大面积施工。

2、材料要求

（1）石膏板：用于卫生间部位，符合设计要求的9mm厚石膏板。（2）龙骨：龙骨一般采用50系列轻钢龙骨架，龙骨和主件(大、中、小龙骨；配件有吊顶挂件、连接件、挂插件)必须符合施工规范规定。（3）零配件：有钢筋吊杆、射钉、自攻螺钉。

3、主要机具

电锯、无齿锯、射钉枪、手锯、手刨子、钳子、螺丝刀、扳子、方尺、钢锯、钢卷尺等。

4、工艺流程

基层清理→弹线→安装吊筋→安装主龙骨→安装次龙骨→机电系统工程、试水、打压完毕→隐蔽检查→安装石膏板→涂料施工→分项验收

5、操作流程

（1）安装次龙骨：次龙骨采用其相应的吊挂件固定在主龙骨上，吊挂件挂在主龙骨上，龙骨间距为600mm。将次龙骨通过挂件吊挂在大龙骨上，注意在吊灯、窗帘盒、通风口四周必须加设次龙骨。

（2）安装横撑龙骨：在两块石膏板接缝的位置安装在龙骨上，采用水平连接件与次龙骨固定。

（3）隐蔽检查：在水电安装、试水、打压完毕后，应对龙骨进行隐蔽检查，合格后方可进行下道工序，并办理完交接手续。（4）安装石膏板：在已装好并验收合格的龙骨下面，从顶棚中间顺中龙骨方向开始安装石膏板，石膏板在铺设时板材的长边方向必须与次龙骨的方向相垂直，并使板材宽度方向的接缝交错排列，两块相临的石膏板之间不留缝隙，螺钉距板边15mm，距板角50mm 的位置上，螺钉的中心距为250mm，在吊顶造型部位采用木龙骨进行安装，固定用自攻钉固定。

6、质量标准（1）保证项目

1）轻钢龙骨骨架或铝合金龙骨架以及罩面板的材质、规格、品种、式样应符合设计要求。

2）龙骨骨架的吊杆，主次龙骨的安装间距、位置正确，连接牢固，无松动。

3）罩面板应无脱层、翘曲、折裂、缺棱掉角等缺陷，安装必须牢固。（2）基本项目

1）整面龙骨骨架应顺直、无弯曲、无变形；吊挂件、连接件应符合产品组合要求。

2）罩面板表面平正，洁净、颜色一致、无污染、反锈等缺陷。3）罩面板接缝形式符合设计要求，拉缝和压条宽窄一致、平直、整齐、接缝严密。

墙面、天棚乳胶漆工程施工工艺

1）、基层面处理：清除面层灰尘残浆污物，要求达到80%以上干透。2）、批腻子底灰：腻子按基层材料配制，一般墙面层用“146”涂料加大白粉调制，砼面基层采用配合比（重量比）为滑石粉：羚甲基纤维基：乳涂=140：4—6：14—13均匀调制。在面层上用腻子往返多次刮涂，使之平整光滑，待干燥后用砂纸磨光扫净。

3）、油刷面油：：顺序由上至下，由顶棚到墙身，用排笔或鬃刷或滚筒涂刷二次，每一次干燥后都要进行磨砂。施工过程中要注意环境清洁，门、木饰、窗边，地脚线、玻璃等都要粘纸保护，防止污染。

电气安装

塑料管暗敷设施工工艺

1、材料要求

5（1）凡所使用的阻燃型（PVC）塑料管，其材质均应具有阻燃、耐冲击性能，其氧指数不应低于27%的阻燃指标，并应有检定检验报告单和产品出厂合格证。

（2）阻燃型塑料管，其外壁应有间距不大于1m的连续阻燃标记和制造厂厂标，管里外应光滑，无凸棱、凹陷、针孔、气泡；内外径尺寸应符合国家统一标准。管壁厚度应均匀一致。

（3）所用阻燃型塑料管附件及暗配阻燃型塑料制品，如各种灯头盒、开关盒、接线盒。插座盒、端接头、管箍等，必须使用配套的阻燃型塑料制品。

（4）阻燃型塑料灯头盒，开关盒、接线盒，均应外观整齐，开孔齐全，无劈裂损坏等现象。

（5）辅助材料：镀锌铁丝，专用粘接剂等。

2、主要机具

电锤、热风机、电炉子、开孔器、绝缘手套、煨管器、弯管弹簧（简称弯簧）/剪管器、手电钻、高凳、铅笔、皮尺、卷尺、尺杆、线坠、小线、水平尺、手锤、錾子、钢锯、锯条、刀锯、半圆锉、活扳手、水桶等。

3、作业条件

（1）配合土建砌体（如砖混结构加气砖、矿渣砖等）施工时，根据电气设计图要求与土建墙上弹出的水平线，安装管路和盒箱。（2）配合土建混凝土结构施工时，大模板、滑模板施工混凝土墙、在钢筋绑扎过程中，根据设计图要求预埋套盒及管路，同时办理隐检手续。

（3）加气混凝土楼板、圆孔板、应配合土建调整好吊装楼板的板缝，同时根据设计图进行配管。

4、工艺流程

弹线定位 → 加工管弯 → 稳住合箱 → 暗敷管线 → 扫管穿带线

5、操作工艺（1）弹线定位

1）根据设计图要求，在砖墙、大模板混凝土墙、滑模板混凝土墙、木模板混凝土墙、组合钢模板混凝土墙等处，确定盒、箱位置进行弹线定位，按弹出的水平线用小线和水平尺测量出盒、箱准确位置并标出尺寸。

2）根据设计图灯位要求，在加气混凝土板、预制圆孔板（垫层内或板孔内暗敷管路）；现浇混凝土楼板、预制薄混凝土楼板上，进行测量后，标注出灯头盒的准确位置尺寸。

3）各种隔墙剔槽稳埋开关盒弹线。根据设计图要求，在砖墙、泡沫混凝土墙、石膏孔板墙、礁渣砖墙等，需要稳埋开关盒的位置，进行测量确定开关盒准确位置尺寸。

（2）加工管弯：预制管弯可采用冷偎法和热煨法。阻燃塑料管敷设与煨弯对环境温度的要求如下：阻燃塑料管及其配件的敷设，安装和煨弯制作，均应在原材料规定的允许环境温度下进行，其温度不宜低于－15℃。

1）冷煨法：管径在25mm及其以下可以用冷煨法。

A断管：小管径可使用剪管器，大管径可使用钢锯断管，断口应挫平，铣光。

B用膝盖煨弯：将弯管弹簧（简称弯簧插入PVC管内需要煨弯处，两手抓牢管子两头，顶在膝盖上用手扳，逐步煨出所需弯度，然后，抽出弯簧。当弯曲较长的管子时，可将弯簧用镀锌铁丝 7 拴牢，以便拉出弯簧）。

C使用手扳弯管器煨弯，将管子插入配套的弯管器手扳一次煨出所需弯度。

2）热煨法：用电炉子、热风机等加热均匀，烘烤曾子煨弯处，待管子被加热到可随意弯曲时，立即将管子放在木板上，固定管子一头，逐步煨出所需管弯度并用湿布抹擦使弯曲部位冷却定型。然后抽出弯簧。不得因煨弯使管出现烤伤、变色、破裂等现象。（3）稳埋盒、箱

1）盒、箱固定应平正牢固、发浆饱满，收口平整，纵横座标准确，符合设计图和施工验收规范规定。2）砖墙稳埋盒、箱：

A预留盒、箱孔洞；根据设计图规定的盒、箱预留具体位置，随土建砌体电工配合施工，在约300mm处预留出进入盒、箱的管子长度，将管子甩在盒、箱预留孔外，管端头堵好，等待最后一管一孔地进入盒、箱稳埋完毕。

B剔洞稳埋盒、箱、再接短管：按弹出的水平线，对照设计图找出盒、箱的准确位置。然后剔洞。所剔孔洞应比盒、箱稍大一些。洞剔好后，先用水把洞内四壁饶湿，并将洞中杂物清理干净。依照管路的走向敲掉盒子的敲落孔，再用高标号水泥砂浆填入洞内将盒、箱稳端正，待水泥砂浆凝固后。再接短管入盒、箱。C组合钢模板、大模板混凝土墙稳埋盒、箱：在模板上打孔，用螺丝将盒、箱固定在模板上；拆模前及时将固定盒、箱的螺丝拆除。利用穿筋盒，直接固定在钢筋上，并根据墙体厚度焊好支撑钢筋，使盒口或箱口与墙体平面平齐。

D滑模板混凝土墙稳埋盒、箱：预留盒、箱孔洞，采取下盒套、箱套，然后待滑模板过后再拆除盒套或箱套，同时稳埋盒或箱体。用螺丝将盒、箱固定在扁铁上，然后将扁铁焊在钢筋上，或直接用穿筋盒固定在钢筋上）并根据墙厚度焊好支撑钢筋，使盒口平面与墙体平面平齐。

E顶板稳埋灯头盒：加气混凝土板、圆孔板稳埋灯头盒。根据设计图标注出灯位的位置尺寸。先打孔，然后由下向上剔洞，洞口下小上大，将盒子配上相应的固定体放人洞中，并固定好吊板，待配管后用高标号水泥砂浆稳埋牢固。现浇混凝土楼板等，需要安装吊扇、花灯或吊装灯具超过3kg时，应预埋吊构或螺栓，其吊挂力矩应保证承载要求和安全。隔墙稳埋开关盒、插座盒。如在砖墙泡沫混凝土墙等，剔槽前应在槽两边先弹线，槽的宽度及深度均应比管外径大，开槽宽度与深度以大于1.5倍管外径为宜。砖墙可用錾子沿槽内边进行剔槽；泡沫混凝土墙可用刀锯锯成槽的两边后，再剔成槽。剔槽后应先稳理盒，再接管，管路每隔1m左右用镀锌铁丝固定好管路，最后抹灰并抹平齐。如为石膏圆孔板时，宜将管穿人板孔内并敷至盒或箱处。管内穿线施工工艺

1、工艺流程

选择导线→ 穿带线→ 扫管→

放线及断线→ 导线与带线的绑扎→ 带护口 →穿线→ 导线接头→ 接头包扎→ 导线检查绝缘摇测

2、操作工艺

（1）穿线前应首先穿带线检查管路是否畅通，管路的走向及盒、箱的位置是否符合设计及施工图的要求。

9（2）穿线前应清扫管路，其目的是清除管路中的灰尘、泥水等杂物，清扫时，将布条的两端牢固的绑扎在带线上，两人来回拉动带线，将管内杂物清净。

（3）放线前应根据施工图对导线的规格、型号进行认真核对。（4）剪断导线时，进入灯头盒内导线的预留长度应为15cm，进入配电箱内的导线预留长度应为配电箱箱体周长的1/2。（5）穿线完毕后，应用摇表测线路，照明回路采用500V 摇表绝缘电阻值不小于0.5MΩ，动力线路采用1000V 摇表，其绝缘电阻值不小于1MΩ，并做好记录。

插座、开关安装工艺

1、插座安装符合以下要求：

（1）插座应采用安全型插座，其安装的标高应符合设计要求和规范的规定。

（2）落地式插座应具有牢固可靠的保护盖板。

（3）插座标高允许偏差值应符合以下规定：同一室内安装的插座高度差不宜大于5mm。并列安装的相同型号的插座高度差不宜大于1mm。

（4）特殊场所应使用安全型防溅插座应符合以下要求： 1）潮湿场所应使用安全型防溅插座。

2）插座的接线，应符合以下要求：单相二孔插座，面对插座的右侧一端接相线，左侧一端接零线。单相三孔和三相四孔插座的接地或接零均应在插座的上侧孔。插座的接地端子不应与零线端子直接连接。同一场所的三相插座，其接线的相位必须一致。明装插座必须安装在塑料台上，位置应垂直端正，用木螺丝固定牢固。暗装插座应用专用盒，盖板应端正，紧贴墙面。每一 10 插座位置上必须使用户能任意使用I 类和II 类家用电器。常规家用电器的插座，单相者用三孔插座，三相者用四孔插座，其中一孔应与保护零线紧密连接，插座回路应单独设漏电保护装置。

2、开关安装应符合以下要求：（1）照明开关安装，应符合以下要求：

1）灯的开关位置应便于操作，安装的位置必须符合设计要求和规范的规定。

2）安装在同一室内的开关，宜采用同一系列的产品，开关的通断位置应一致，且操作灵活、接触可靠。

3）开关安的位置要求是：开关边缘距门柜距离宜为150-200mm,距地面高度宜为1400mm。

4）开关安装允许偏差值的规定是：并列安装的相同型号开关距地面高度应一拉线开关的相邻间距不宜小于20mm。5）相线应经开关控制，民用住宅严禁设置床头开关。（2）开关接线，应符合以下要求：

1）相线应经开关控制。接线时应仔细辩认，识别导线的相线与零线，严格做到一控制（即分断或接通）电源相线，应使开关断开后灯具上不带电。

2）扳把开关通常为两个静触点，分别由两个接线桩连接；连接时除应把相线接到开关上外，并应接成扳把向上为开关，扳把向下为关灯。接线时不可接反，否则维修灯具时，易造成意外的触电或短路事故。接线后将开关芯固定在开关盒上，将扳把上的白点（红点）标记朝下面安装；开关的扳把必须安正，不得卡在盖板上；盖板与开关芯用机螺丝固定牢固，盖板应紧贴建 11 筑物表面。

3）双联及以上的暗板把开关，每一联即为一只单独的开关，能分别控制一盏电灯。接线时，应将相线连接好，分别接到开关上一动触点连通的接线桩上，而将开关线接到开关静触点的接线桩上。

4）暗装的开关应采用专用盒。专用盒的四周不应有空隙，盖板应端正，并应紧贴墙面。灯具安装工艺

（1）白炽灯常规有吊灯、吸顶灯、壁灯等，还有花饰型的组合灯具。安装中，灯具的型号、规格必须符合设计要求，灯具及其配件应齐全，线路、构造、外观应完好，无损伤、变形等缺陷。（2）照明灯具安装的接线，应符合以下要求：

1）穿入灯具的导线在分支连接处不得承受额外压力和磨损，多股软线的端头应挂锡，盘圈，并按顺时针方向弯钩，用灯具端了螺丝拧固在灯具的接线端子上。

2）螺口灯头接线时，相线应接在中心角点的端子上，零线应接在螺纹的端子上。

3）荧光灯的接线应正确，电容器应并联在镇流器前侧的电路配线中，不应串联在电路内。

4）灯具内导线应绝缘良好，严禁有漏电现象，灯具配线不得外露，并保证灯具能承受一定的机械力和可行地安全运行。5）灯具线不许有接头，在引入处不应受机械力。

6）灯具线在灯头、灯线盒等处应将软线端作保险加，防止接线端子不能受力。

（3）公共场所用的应急灯和疏散指示灯，要有明显的标志。公共场所 12 照明宜装设自动节能开关。

（4）灯具安装技术控制要点，应符合有关规定。（5）重型灯具安装，应符合以下要求： 1）重型灯具安装必须应用预埋件或螺栓固定。

2）固定大型花灯吊钩的圆钢直径，不应小于灯具的吊挂锁、钩的直径，且不应小于6mm。

3）对大型、重型花饰灯具、吊装花灯的固定及悬吊装置，应按灯具重量的1.25 倍做过载试验。其他工程：

由于其它零星工程及相关配套设备安装工程的技术要求简单，施工工艺不复杂，在这里具体的施工工艺不再一一赘述，但我公司一定会保证其施工工艺及质量符合设计及业主要求，且符合相关规范要求。