物业费缴纳法律规定(物业清收问题)

第一篇：物业费缴纳法律规定(物业清收问题)

关于物业费缴纳的相关法律规定

——河南豫都律师事务所

李信瑞 最新物业管理条例实施细则

根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。一般实践中，物业服务费是以月为单位交纳的，因此，实际生活中，一般是以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。另外，业主从开发商处接收房屋时起，业主就对房屋有实际占有、使用的权利，并享受物业服务企业的物业管理服务，至于业主由于某种原因未实际居住，则不影响物业公司收取物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

郑州市物业管理条例

第二十九条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。

第三十条 建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。

建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。

第三十九条 业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问

题的解释

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。据此可以看出，一般情况是业主自开发商交房之日起就要向物业公司缴纳物业费。物业公司与建设单位分属不同的独立企业法人。开发商在房屋交付业主之前，物业费用由开发商承担，交付之后由业主承担。即使业主以房屋质量为由，拒绝缴纳物业费的，很难被法院支持，房屋质量问题，只能向开发商主张责任。此外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第二篇：有关物业费缴纳方面的问题

有关物业费缴纳方面的问题，在这里挑选三个问得最多的问题统一进行一个整理和回答。

一、物业费应该是个什么个缴纳法，由谁缴纳，谁来收取？

《物业管理条例》关于这个问题有着非常详细的叙述，其中第四十二条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。一般实践中，物业服务费是以月为单位交纳的，因此，实际生活中，一般是以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。

二、如果没有入住的话，也需要缴纳物业费吗？

答案是肯定的，业主从开发商处接收房屋时起，业主就对房屋有实际占有、使用的权利，并享受物业服务企业的物业管理服务，至于业主由于某种原因未实际居住，则不影响物业公司收取物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

三、如果房屋质量存在问题，可以拒绝缴纳物业费吗？

关于这个问题，我们首先需要知道的是物业公司与建设单位分属不同的独立企业法人。开发商在房屋交付业主之前，物业费用由开发商承担，交付之后由业主承担。

即使业主以房屋质量为由，拒绝缴纳物业费的，很难被法院支持，房屋质量问题，只能向开发商主张责任，不能以此来拒绝缴纳物业费。

以上是律师对于物业费相关问题给予的解答

第三篇：物业费清收服务作业指导书

物业清收服务作业指导书

为规范物业费等拖欠一年以上相关费用的催缴工作（简称清欠），实行责任到人，确保物业费等相关费用的收取，提出如下建议，望能促进清欠工作开展。

一、清欠准备

（一）分配清欠任务、确定责任人

1、全年清欠任务按月分解，统一按照户数分解；

2、每月任务分解到个人，负责人监督工作落实情况；

3、财务核对清欠费用。

（二）制定每周清欠计划

1、确定每日至少电话几户业主，确定每周至少上门几次，定下每周清欠户数的目标；

2、每周一清欠人员将清欠计划统一发至负责人，打印上墙，互相督促；

3、每周结束将记录表交至负责人，统计实际完成情况。

（三）培训

1、电话、上门话术学习。可以根据业主常见问题，整理出标准回答，由清欠人员学习，定期进行培训与考核

2、了解业主历史遗留问题，业主提起时，能及时应对。

二、电话催缴

（一）致电业主催缴，进行简单分类

1、近期缴纳类：业主明确缴费日期；

2、暂未明确类：暂时无法确定时间或暂时联系不上；

3、无法联系类：停机、空号、长期关机等；

4、异地出差内：长期在异地出差，无法回来；

5、特殊拒缴类：因配套措施不完善、服务不足及其他原因拒缴。

（二）根据拒缴类别，针对性采取二次、三次电话及其他方式

1、近期缴纳类： 承诺缴费日期前一日电话提醒；

2、暂未明确类：每日电话催缴，直至承诺具体日期缴费；

3、无法联系类： 通过各种途径找新的联系方式，或起诉；

4、异地出差类：每日进行电话催缴，引导对方采取银行汇款等网上支付方式缴费；

5、特殊拒缴类：重点跟进，了解业主所反映的具体问题。

三、上门沟通

（一）沟通有记录

1、对于上门沟通过的业主，要记录具体情况，包括时间、地点、人员、拒缴原因等；

2、拍照现场情况，体现物业催收情况，可中断诉讼时效； 3.将照片与书面文件一起保存于业主档案中。

（二）找到不交物业费的原因

1、小区脏乱差、物业服务不足——物业进行整改，并就整改情况书面告知业主；

2、车位没落实、未入住——与业主解释相关法律规定，并争取帮业主解决车位问题；

3、油烟问题、邻居噪音等邻里原因——告知业主因向相关人员交涉、索赔，物业居中调解；

4、漏水、墙体开裂等——质保期内，积极与建设单位联系维修，质保期外，公共部位物业积极维修，并及时向业主反馈问题进展；

5、电动车被偷、车被划——与业主解释物业对于车辆管理的范围；

同时物业管理中，小区内必须安装探头。保安巡逻注意可疑人员，一旦发现立即将其抓住。对于抓住划车、偷车人员的业主，可予以适当奖励；

6、对于业主提出，但不知如何解答的问题，可做好记录，询问相关人员之后，再和业主沟通。

四、发放催缴函

（一）通过快递发函件注意事项

1、快递优先选择EMS，其次顺丰，法院对于EMS的认可度超过其他快递；

2、快递单上“内件品名”要填写所发函件名称，发物业费催缴函，要写明“某年某月某日到某年某月某日物业费催缴函”；

3、对于已签收快递，保留快递底单，并从快递官网将快递已签收的信息截屏，将网址也截进去，再打印出来与快递底单一起保存；

4、对于未签收被退回的快递，保持快递原样，不拆封，退回快递，最好由快递员注明拒收。

5、在快递底单不清楚的情况下，快递单第一页(字迹最清楚的那一页)拍照打印出来，与其他材料一起保存。

6、每一户的资料保存在一起，存放于同一文件袋中；

7、函件内容确保准确无误。

（二）统计催缴函发放情况

1、及时填写催缴函发放统计表；

2、对于已经签收，但未来缴费的业主，可再次致电催缴，可考虑发律师函；

3、对于未签收的，要继续发催缴函，或上门催收；

4、对于无法发函也无法上门的业主，可用手机电话催收，讲明业主信息，欠费时间、金额，电话录音，保留录音文件。

五、发律师函

（一）选择性发律师函

1、欠费金额大、欠费时间久、无正当原因的，优先发函；

2、发律师函并不是必经程序。

（二）要求

1、律师函附具体业主明细，包括房屋面积、欠费期限、金额等；

六、起诉

1、决定起诉，要填写《物业纠纷申请处理表》并附业主信息明细，经过审批，方可起诉；

2、诉讼进展向公司备案，填写《案件汇总表》。

以上所有程序并不是必经途径，各项目要依据业主情况选择清欠方案，达到最优效果。同时，清欠负责人应做到：

1、项目负责人根据欠费业主的户数及欠费催缴的难易程度，将清欠任务分配给清欠人员；

2、根据记录表，每日例行检查清欠工作完成情况；

3、对清欠过程中的不足之处进行纠正；

4、每月根据清欠工作完成情况，对表现优异的清欠人员进行奖励并对整体清欠工作进行总结。

清欠是物业工作中的重点工作，需要长期、持续不断的进行，全体物业成员应将清欠作为日常工作去完成。在达成清欠目标的同时，也将会慢慢提高项目收缴率，提高项目收益，达到多重效果。

第四篇：关于缴纳物业费的通知

关于缴纳物业费的通知

尊敬的各位业主：

您们好！

感谢您们入住尚风尚水的文化社区，感谢您们一直以来对物业公司的支持！我们将倾尽所能为您提供一流的服务，让您在这里健康快乐的生活！

在广大业主的大力支持与配合下，多数业主按时交纳物业费，但至今仍有少数业主未能按时交费。物业费是小区绿化、保洁、安保、公共设施维护、房屋维修等管理的根本保证，如果业主不能按时缴纳物业费，将会对物业管理和服务造成致命的影响。为了保障物业管理服务工作正常有序开展，改善业主居住环境，建设和谐小区，未交纳物业费的业主，请您从即日起15个工作日内到物业服务中心缴纳物业费，原来拖欠的一并补齐。对逾期不交物业费的业主，物业中心将按照《物业管理条例》和《物权法》的相关规定，诉诸法律程序解决，追缴拖欠的全额物业费，并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。望广大业主周知。

物业公司随时接受业主的监督，持续改进，竭诚为业主服务，希望您能理解与支持我们的工作，让我们的园区成为一个和谐安逸的大家庭。

缴费地点：物业服务中心

二0一三年五月二十日

第五篇：2017申请书(70%缴纳物业费)

申 请 单

甘肃令牌润心物业有限责任公司：

本人系 小区 号楼 单元 室住户，房屋暂不入住，同意关闭水电暖总阀，现申请 年 月 日至 年 月 日 费按70%缴纳。本申请书一式两份，一份存档，一份财务做账。

特此申请！

申请人：

年 月 日

申 请 单

甘肃令牌润心物业有限责任公司：

本人系 小区 号楼 单元 室住户，房屋暂不入住，同意关闭水电暖总阀，现申请 年 月 日至 年 月 日 费按70%缴纳。本申请书一式两份，一份存档，一份财务做账。

特此申请！

申请人：

年 月 日