东莞房地产08年分析及09年展望报告

第一篇：东莞房地产08年分析及09年展望报告

东莞房地产08年分析及09年展望报告

目录

一、宏观层面

1.1经济环境

1.2政策转变

1.3规划建设

二、土地市场

2.1土地供应用途状况

2.2整体供需走势

2.3商住用地供需情况

三、房产市场

3.1新施工商品房分析 东莞房地产08年分析及09年展望报告

3.2商品房供应分析

3.3商品房成交分析

3.4成交价格分析

3.5营销手法变化

3.6楼市总结

四、后市展望

一、宏观层面

1.1经济环境

发端于大洋彼岸的金融危机，依然没有停下向全球蔓延的脚步。虚拟经济惹的祸，也在一步步地侵袭实体经济。作为全球知名的制造业基地，东莞首当其冲。2008年，处于“风暴眼”中的世界工厂，经济遭遇前所未有的严峻考验。东莞房地产08年分析及09年展望报告

实体经济的不景气，大量中小企业的倒闭，注定了租赁人口的减少、租赁价格的下滑，带来的是房地产投资市场的萎缩。

1.1.1宏观经济指数

从国家统计局的宏观经济预警指数数据统计走势可以发现，08年下半年开始，经济下滑趋势明显，特别是美国经济危机的爆发，国家的宏观经济指数跌破理想水平，从经济过热拐向与经济萎缩。

1.1.2存款准备金调整 东莞房地产08年分析及09年展望报告

国家对银行存款准备金在9月25日回调，表明面对全球经济放缓，国家出口受阻后，国家的货币政策面出现转变，逐步释放资金流通以刺激投资，拉动内需。银行存款准备金率逐渐下调，展望09年经济继续放缓，存款准备金继续下调的可能性高。

1.1.3消费指数

08年初，国内物价水平持续在高位运行，居民购买力相对下降，国家为防止经济过热，采取一系东莞房地产08年分析及09年展望报告

列从紧的货币政策和稳健的财政政策，控制物价的上涨，CPI逐步得到控制并有所回落；9月国际经济危机的爆发，拖累国家经济放缓，因此，国家调控政策从防过热到增加投资，鼓励消费，刺激内需的宽松政策和积极的财政政策转变。CPI回落明显。

1.1.4负利率

抛开利息税不计，从2007年2月至2008年11月，中国一年期定期存款利率已经低于通货膨胀长达22个月之久。居民储蓄长期处于负利率水平。在08年末，国家控制物价措施加上外围经济的影响，通货膨胀率大幅下降，负利率结束。

面对未来经济状况的不明朗，加上投资层面的受阻，保障体制的落后，中国传统的消费观念影响，居民出现存款回流现象，截止08年末，东莞存款余额达到4421亿元，同比上升17.8%。

09年如何加快体制改革，激发潜在消费力拉动经济发展，值得关注。东莞房地产08年分析及09年展望报告

1.2政策转变

从政策打压到鼓励购房的转变：

打压： 东莞房地产08年分析及09年展望报告

鼓励：

随着世界经济危机的影响，全球经济放缓，拉动中国经济发展的“三驾马车”中的出口受到抑制，为保证09年中国经济稳定增长，中央政府在年末连续出台政策拉动内需，刺激消费增长。其中作为经济支柱行业的房地产业受到的利好支持政策面明显，在07年9.27新政一年后，房地产政策出现根本性转变，09年有望政策面更加宽松。东莞房地产08年分析及09年展望报告

1.3规划建设

《纲要》中表述：“以深圳市为核心，以东莞、惠州市为节点的珠江口东岸地区，要优化人口结构，提高土地利用效率，提升城市综合服务水平，促进要素集聚和集约化发展，增强自主创新能力，面向世界大力推进国际化，面向全国以服务创造发展的新空间，提高核心竞争力和辐射带动能力。

惠莞深一体化、广佛同城化成为发展趋势，城市间互补功能越来越紧密。东莞房地产08年分析及09年展望报告

随着城际交通的发展，区域一体化的成熟，城市之间的联系越来越紧密。作为广深价格洼地的东莞楼市迎来新的投资机遇。

二、土地市场

2.1土地供应用途状况

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08年东莞土地供应整体成交类型逐渐多元化，包括松山湖的科研设计用地、虎门的仓储用地、常平和南城的商业用地供应，特别是各区域的工业用地供应增量，都表明东莞在08年提供充足的土地供应支持产业升级转型。

商住用地的总体供应比例和供应量都出现萎缩，在08年东莞楼市相对萧条的情况下，商住用地的供求的楼市“晴雨表”作用，反映明显。随着产业转型的力度加大，房地产市场的继续调整，商住用地的供应比例有可能继续缩减，以期平衡后市的供求矛盾，商住用地均价也会随之相对下跌。

2.2整体供需走势

2.2.1土地供应年度走势

08年东莞土地总供应量同比翻番，780万㎡土地供应量，同比增幅102%，是近几年来东莞土地放量最大的一年。商住用地的供应量是4年来的最低，同比下降23.3%，而商住用地供应量所占总供应量比重出现严重下滑，主要是东莞产业转型需要土地供应结构调整，加上08年东莞楼市调整导致商住土东莞房地产08年分析及09年展望报告

地市场的冷清，加重了政府对商住用地的供需调控。09年东莞供应用地以工业用地为主。

2.2.2土地供应月度走势

08年东莞商住用地在的月度走势在月供应面积比重中逐渐下降，第四季度尤其明显，在08年楼市调整尚未稳定的情况下，加上当前楼市供过于求的现状，预计09年商住土地供应比重会持续偏低，以控制未来1-2年的商品房供应量。

2.3商住用地供需情况

2.3.1整体供需情况走势 东莞房地产08年分析及09年展望报告

近几年东莞商住用地成交均价整体上升，07年房地产市场的过热发展，开发商积极拿地开发，是导致07年整体商住用地成交均价过快上涨的主要因素，08年商住用地成交均价有所回落，成交均价达到3894元/㎡，对后市房价形成有力的支撑。08年东莞商住土地供需回落，特别是商住用地成交量萎缩严重，同比跌幅37.45%，主要是受楼市冷淡影响开发商拿地热情，也是成交均价有所回落的主要原因。

2.3.2月度商住用地供需情况走势 东莞房地产08年分析及09年展望报告

08年东莞商住用地供需情况都呈现下降趋势，特别是商住用地成交情况，接连出现流拍现象，11月份甚至出现无供需。商住土地地面成交均价也从年初的5950元/㎡逐渐下跌到3894元/㎡，全年土地拍卖大多出现一家开发商以底价成交情况，商住用地的供需冷清，表明开发商对未来中短期市场依然缺乏信心，拿地理性。后市展望在土地市场继续遇弱的情况下，地价相对走低，开发商一定的资金回笼下，囤地入市开始活跃。

2.3.3各区域供需分析 东莞房地产08年分析及09年展望报告

从上表可以清晰的观察到东莞各区域的土地整体情况，凤岗镇的商住供需情况突出，而45万㎡的商住用地成交量，对该地区后市的供求关系影响值得关注。樟木头、桥头、清溪和常平出现的流拍现象严重，其他各区商住用地供应量相对减少，成交量得到有效支持，大岭山、横沥、厚街等14个镇区08年没有商住用地供应，四城区的商住用地供应量也较少，表明未来1-2年这些区域以消化存量为主。

08年各区域的成交均价对未来1-2年该地区的楼价有支持作用，莞城区是由于08年1月初的编号为20081001地块，在未见楼市调整影响的情况下，开发商经过82轮竞拍，最终以东莞市城绑房地产开发有限公司以9.4亿元拿下，楼面均价3783元/㎡，此后商住土地市场急速回转，成交均价逐渐走低。东城、寮步、常平、长安，凤岗的成交均价依然较高；南城、虎门、松山湖的成交均价则相对回落，预计未来，基本支撑当前楼价。值得关注的是，万江、横沥的商住用地成交均价较低。

三、房产市场 东莞房地产08年分析及09年展望报告 3.1新施工商品房分析

据东莞建设局公布的工程施工许可数据统计，08年东莞新开工商品房面积约608万㎡，其中已拿到商品房预售许可并在房产管理局备案预售的项目供应面积282万㎡，09年潜在供应量约325万㎡，加上08年以前的旧盘已拿商品房预售许可但没推的新货会在09年上市，预计09年总的潜在供应约400万㎡，供应压力依然庞大。

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08年各季度新开工面积呈下降趋势，且同比下降幅度明显，表明在楼市下调影响的情况下，部分开发商对后市观望情绪较浓，放缓开发进程。新开工面积的逐渐减少，不断新增的供应压力相对缓和，09年以消化存量为主。

3.2商品房供应分析

3.2.1 商品总体供应情况

据东莞房产管理局公众信息网数据统计显示，08年东莞商品房的总体供应情况同比2007年降幅达到15%左右，其中商品住宅供应量下降接近20%，非住宅则上升16%。在08年东莞楼市调整中，供应量的下降是起表现之一，而非住宅供应量的上升，主要是由于商铺量供应的拉升，如大朗的毛织市场供应量就达到11.5万㎡。

3.2.2近年新增供应量走势 东莞房地产08年分析及09年展望报告

近5年东莞商品房新增供应量逐年上升，尽管08年相对回落，但供应量依然庞大，主要原因是来自于07年房地产市场过热，开发的滞后性，07年开工到08年上市供应的项目实际供应量达到397万㎡，而08年开工的新增供应量为282万㎡，新开工供应量在逐渐减少，而基于市场供过于求的现状，预计09年新开工供应量会减少，供应压力会放缓。

3.2.3 新增供应量月度走势

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据东莞房产管理局公众信息网数据统计显示，07年9月到08年10月，由于房地产市场的滞后性，新增供应量明显放大，在成交量相对萎缩的情况下，导致严重的供过于求，而可选择性更多的可售存量，是导致竞争白热化从而降价抢占市场回笼资金的主要原因之一。营销节点的促销力度明显，3月初的万科、光大团购降价开始，5.1小黄金周，8月的北京奥运会和10.1黄金周都是各开发商利用的促销机会。9.27新政出台一年后,作用开始显现，11、12月新增供应量减少，相关的货币宽松政策连续出台，成交量回升，月供求比回到供求平衡水平。

根据东莞瑞峰置业市场研究部监控数据统计显示，截止与2008年12月末，东莞商品房存量达到710万㎡，主要在售商品住宅存量590万㎡。08年以来，东莞商品房存量一直走高，消化压力不断加大，造成营销竞争的剧烈。存量在11月止住上升势头，连续两个月基本保持平衡，预计09年将以消化存量为主，营销竞争越发激烈。

3.2.4 各区域供应情况 东莞房地产08年分析及09年展望报告

上表是对东莞主要在售楼盘的普通住宅作的累计数据统计，经济较发达、房地产发展较快地区，可售存量较大，虽然销售也相对量多，但其整体消化率仅5成左右，特别是东城、万江、常平、长安、厚街、石龙和凤岗等区域，吸化率低，消化压力较之其他地区大。其他地区也存在差异，石碣、东坑、沙田，茶山和道滘等区域吸化低，消化压力同样巨大。

3.3商品房成交分析

3.3.1 商品房成交总体情况 东莞房地产08年分析及09年展望报告

据东莞市房产管理局公众信息网数据统计显示，08年东莞商品房整体成交情况同比07年萎缩四成，其中住宅同比下降幅度较大，非住宅同比下降幅度相对较小，说明08年楼市调整中，商品住宅的调整力度较之非住宅大。

根据东莞市统计局和东莞市房产管理局公众信息网的数据统计显示，07年全国房地产市场的不理性在08年得到回归，销量明显回落。08年整体成交量比06年略好，剔除07年的不正常因素影响，近5年东莞商品房的成交走势随着房地产的发展基本呈上升趋势。

3.3.2 商品房需求趋势分析 东莞房地产08年分析及09年展望报告

07年9.27新政和取消购房入户政策对08年房地产市场的效果是量价齐跌，从08年整体成交走势看，成交量在稳步回升，特别是9月份美国金融海啸爆发后，国家第四季度宽松政策的连续出台，东莞商品住宅成交量12月升到全年最高水平。

07年8月份之后公寓的集中上市，小面积户型供应量大增，而且当时投资市场旺盛，月套均成交面积走低，特别是万科运河东1号的市场热销，套均成交面积低于100㎡，随着二套房贷的影响加深，东莞房地产08年分析及09年展望报告

加上高端大户型的上市和投资向自主需求的转变，月套均成交面积逐渐回升。而9月爆发的经济危机导致经济放缓，二套房贷未完全松绑的情况下，投资性产品市场有限，预计09年消化住房为自主需求为主。

3.3.3 商品房成交区域分析

08年全年东莞城镇区的销售比重同比07年城区上升8%，说明08年东莞东莞城区的整体销售情况比镇区要好，经过一年的调整，城区先与镇区房价下跌，有的楼盘销售均价下跌到镇区水平，竞争优势较镇区大，吸引了一部分镇区客户。展望09年东莞楼价的继续探底过程中，镇区楼价的下调空间较城区大，成交比重基本保持在3：2幅度。东莞房地产08年分析及09年展望报告

3月万科、光大7折团购开始城区的率先降价，城区先于镇区打响价格战，成交量上升，7月底8月初，镇区才陆续调整楼价，成交比重有所上升，但其调整幅度较城区小，整体成交比重城区上升，且城区部分楼盘价格已达镇区均价水平，性价比高，后市镇区回调压力大。

根据东莞市房产管理局公众信息网数据统计显示，08年东莞商品住宅的成交主要来自四城区和泛东莞房地产08年分析及09年展望报告

城区东城东的寮步镇，南城区依然是销售榜首。房地产发展较快，经济强镇如虎门、塘厦、常平、厚街和长安等的销售情况在1000-1700套内，接近松山湖的大朗、大岭山销售情况也良好；值得关注的是，凤岗，樟木头，石龙三个镇的销售情况相对该地区的房地产发展程度来说，不乐观。

3.3.4 楼盘销售排名

08年东莞商品住宅销售排名，东城区的大盘新世纪星城销售排名第一，成交840套。万科、光大、中惠和富通四大开发商的以其名牌质量优势，占据8席，说明名牌的树立对销售效果有明显的优势。塘厦的隆福花园排第十。

3.4成交价格分析

3.4.1 整体成交均价走势 东莞房地产08年分析及09年展望报告

08年东莞房地产市场经历下跌调整期，全年整体趋势价跌量增，自从3月份万科、光大带头降价促销以来，房价从07年虚高的房价逐渐理性回归，在第四季度出现良增价稳。个盘受其地段，品质等之类因素的影响，价格依然有下跌的可能。整体成交趋势随着利好政策的出台有所回升，但其背后庞大的供应量存在，销售压力之大，价格竞争愈演愈烈，也是促成楼价继续下探的因素之一。

3.4.2 东莞与四大城市销售价格走势对比 东莞房地产08年分析及09年展望报告

07年9·27新政出台后，抑制了投资需求，各地楼市成交都不同程度出现了萎缩，通过对比深圳、广州、北京、上海等城市的价格指数，可以看出珠三角的降幅比较大，东莞降幅最为明显，12月同比下降接近26%。经过两年多调整的珠三角地区的房地产市场可以先于全国市场下调，也可以先于全国房地产市场复苏。

3.4.3 各区域成交均价

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据东莞瑞峰置业市场研究部监控，08年东莞普通住宅成交均价5472元，同比07年住宅成交均价上升8%，主要原因是07年上半年成交均价基本在4500-5000幅度，下半年房价才疯狂上涨；而08年房价1月份的6124月持续下跌，在第四季度企稳在5000元之上，整体成交均价较07年上升，预计经过08年的调整，09年房价继续下探，虽然下跌空间已经不大，但整体成交均价回出现回落。

各区域08年成交均价，房地产发展较快地区与其他镇区有较大差距。以片区来划分，房价高的区域是城区、和东莞西南与东南较接近深圳片区，西北片区成交均价最低，中部东边镇区的均价也较低。

3.4.4 成交价格理性分析

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观察03-08年的经济数据作出对09年的楼价预测分析：从03年到08年东莞经济数据中可以发现，剔除05年统计口径差异的因素影响和07年东莞楼市的非理性情况，房价的增幅在GDP增幅与居民人均收入增幅（扣除物价影响）之间，且略高于居民人均收入增幅（扣除物价影响），也就是说，在理想状态下，楼价会随着居民的收入水平的提升而相应上涨。

以05-08年的楼市分析对09年的楼价预测：07年东莞GDP增幅约18%，同比06年下跌1%，居民收入水平也随之下降，因此07年的楼价理性增幅应该在10%-11%之间，但实际上07年的经济过热，房地产市场投资性行为的过度，导致楼价增幅严重偏离理性增幅，高达23%，偏离幅度12%-13%；08年受世界经济危机的影响，年末出口受阻，东莞GDP增幅14%左右，经济相对萧条，扣除消费指数的影响，居民收入水平同比预计会有小幅下跌，理性楼价增幅预计在8%左右，实际中，东莞全年成交均价5472元/㎡（东莞瑞峰置业市场研究部监控），增幅8%，幅度已经回归理性水平，受楼价下跌的滞后性影响，08年东莞住宅成交均价依然偏离实际均价。

随着世界经济危机影响的加深，东莞受其影响下，GDP增速放缓，预计在12%，居民收入水平增幅进一步受缩，东莞瑞峰置业市场研究部估算认为，09年东莞理性楼市增幅在5%上下，而实际上当前楼价继续调整下探幅度不大，因此，09年实际楼价会回归理性楼价范围。

3.5营销手法变化 东莞房地产08年分析及09年展望报告 3.5.1万科、光大7折团购

万科降价的“鲶鱼效应”登陆东莞。2月29日—3月1日，万科、光大两大发展商先后对银行员工发起“团购”活动，活动推出的单位降价幅度达到30％以上。这一消息迅速震动了东莞楼市。一场降价风云在东莞楼市悄然酝酿。

3.5.2金色华庭首开补差价先河

3月，新中银金色华庭主动抛出的重磅炸弹“补差价”首开先河，决定对购买二期房子的首批50名业主进行“真情回馈”，给予4.5万到9万不等的现金补偿，或获得等值的购买该楼盘车位的现金券等。该措施使得金色华庭在短时间内迅速成为舆论焦点，并引发了之后各城市楼盘业主的效仿，大范围出现业主“团结”起来要求开发商给予补偿损失的事件。

金色华庭补差价，于东莞乃至全国首开先例，产生的“爆炸式”轰动效应。

3.5.3借奥运牌，打出奥运特价房

东莞楼市经过半年的调整后，镇区部分楼盘价格开始下调，各开发商借助“迎百年梦，共庆北京奥运会”节点，纷纷推出奥运特价房活动。

3.5.4各式各样的活动，拉升人气

受奥运会特价促销的影响，奥运后整体成交量回落，传统的“金九银十”不复存在，各项目上门量冷清，因此，众多开发商举办各式各样的活动，以求拉升上门人气。东莞房地产08年分析及09年展望报告 3.5.5“房屋银行”概念

名门酒店打造东莞首例“房屋银行”，其后石碣的皇冠银座等个别楼盘也仿效，推出“房屋银行”口号。

3.5.6极致演绎明星营销

天骄峰景大腕级明星三天连轴演出；金域中央2周年庆典邀请香港电视剧《家好月圆》一众演员演出；金域蓝湾邀请郭可盈开盘；凯悦美景花园邀请奥运会冠军郭晶晶开盘等等，一段时间，东莞的明星营销风风火火。

3.5.7低首付强占眼球

随着年末国家政策的陆续出台，首付和二套房贷的放松，降低购房门槛的低首付广告琳琅满目，逐渐取代明星效应，成为年末的主要营销主题。

3.6楼市总结

1．尽管08年东莞房地产时常经历了一年的调整，但受市场滞后性影响，08年整体供过于求，造成存量消化压力剧增。

2．08年成交情况比06年略高，同比07年大幅度下降，整体销售情况并不是想象中差，只是政策和存量双重压力下，竞争过于激烈，楼盘的销售情况相对下降。

3．随着房地产市场的调整，开发商拿地热情和开工工程进度放缓，潜在供应量减少。东莞房地产08年分析及09年展望报告

4．楼市整体成交价格在08年得到回调，并在第四季度逐步企稳，受成本的支撑，后市楼价下跌空间不大。

5．楼市竞争激烈导致营销手法的多样化，营销创新越发重要。

四、后市展望

东莞瑞峰置业市场研究部认为： 2009年会好过2008年

（1）全球性的危机很可能在2009年见底，会争取消费者的信心回升。

1、历史上历次危机的调整时间有越来越短的趋势；

2、多国联手救市将缩短经济衰退周期，加速信心回升；

3、中央4万亿救市，保经济增长；

4、格林斯潘：金融市场可能于6至12个月内回暖。

（2）经济危机在教育国民的同时，更加教育的是地方政府，随着行政体制的改革，行政效率的提高，办事程序的透明化都会改善投资环境，也相应的改变了消费人群的结构，利于房地产市场的发展。东莞房地产08年分析及09年展望报告

1、经济危机有助于推动中国政治经济体制的突破

2、经济危机促使地方加快改革，广东即将推行沿海城市体制改革

3、恶劣的国际经济环境将缩短中国房地产调控周期

（3）社会充足的货币供应量很可能刺激CPI在下半年上扬，从而刺激投资性行为的发生。而在各类投资渠道的比较中间，购买固定资产型物业进行保值性投资的传统观念会再次抬头。

1、中央的金融货币政策将成为CPI上扬动力；

2、经济规律预示着CPI回调的可能性很大；

3、金融投资市场的疲软将促使资金向固定资产投资领域流动。

（4）国家把珠江三角洲地区城市群发展重新纳入国家发展纲要，从而加强城市间资源的互补，其中住宅需求的互补将成为城市发展的必然。

五大定位提升珠三角战略地位，东莞定位为珠江口东岸地区重要节点城市。

（5）基础设施的集中投入、特别是轻轨项目的投入加速了区域一体化的进程，在绝对价位偏低下，会迎来投资行为的重新分配。东莞房地产08年分析及09年展望报告

城际交通加快区域一体化，房地产面临新的机遇。

（6）国家房地产政策发生根本变化，房地产作为拉动内需的有力武器，将会成为政策培育的对象，预计09年房地产政策将更加宽松。低利率等的诱惑有利于房地产市场的复苏。

利好政策出台，刺激房地产需求。

（7）从房地产周期性调整来看，经过两年多调整的珠江三角洲地区的房地产市场可以先于全国市场下调，也可以先于全国房地产市场复苏。珠三角先行调整，降幅较大。

通过对比深圳、广州、北京、上海等城市的价格指数，可以看出珠三角的降幅比较大，东莞降幅最为明显，12月同比下降接近26%。

（8）房地产价格在经过深幅调整后，基本在行业平均利润区间内，已具备了购买价值。

东莞普通住宅的综合建筑成本约2500元/㎡，税费约占销售额的20%，按5000元/㎡的销售价格计算，税费成本约1000元/㎡，再加上地价成本，综合开发成本已经逼近楼价，利润空间不大，消费者开始认同楼盘的价值。价格回归成本，购买价值显现。

（9）东莞产业升级战略将逐步改变制造业单一形态的局面，催生更多服务业或新产业，郎咸平先生的“6+1”理论可能逐步变成现实，从而带来更多高质素的消费人群。

1、地方政府10亿贷款助中小企业升级；

2、松山湖科技产业园，力推产业升级； 东莞房地产08年分析及09年展望报告

（10）08年的寒冬注定了发展商不会冒风险在09年加速开发形成预售条件，而存量资源在扩张性积极财政和货币政策下的消化，推进了供求关系的平衡，供应量在减少，需求量相应增多。

新开工面积减少，供需逐步趋于平衡；

（11）消费者在经过深度观望后，有望在2009年释放刚性需求。

东莞制造业的基础尚未动摇，刚性需求强劲：

1、东莞市委书记刘志庚：金融危机未动摇东莞产业基础；

2、东莞前两年新增高素质群体转为有效需求； 3、08年四季度住宅“量增价稳”，消费者逐步走出观望。

瑞峰置业市场研究部 2009年1月19日

第二篇：2009年2月东莞房地产分析报告

2009年2月东莞房地产分析报告 目录

一、重要新闻回顾

二、土地市场 1．新增供应量 2．商住土地交易 3．土地预告 4．土地状况分析

三、楼盘信息 1．新施工商品房分析 2．商品房供应分析 3．商品房成交分析 4．成交价格走势

四、楼盘监控 1．城区个别楼盘监测 2．楼盘活动情况

五、总结

一、重要新闻回顾

——北京新政松绑90/70政策

2月5日,针对中高档住房的开发建设,北京银行系统召集开发商,就开发贷问题向开发商和房地产协会征求意见。这次会议是为了落实1月22日北京制定的15条新政,让开发商根据市场的需求来开发中高档住房,银行也将对中高档楼盘建设提供信贷支持,这也预示着90/70政策悄悄松绑。2009年2月东莞房地产分析报告

——百亿发展“科技金融”莞重点扶持中小科技企业

东莞市计划安排100亿元财政资金，加快实施科技东莞、创业东莞、加工贸易升级转型、重点中小企业和加工贸易企业融资支持计划和企业减负计划，并引导和调动各镇街和企业加大科技投入，且向重点向科技企业、中小科技企业倾斜。——1月份东莞CPI同比上涨0.2%

1月份东莞市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨0.2%，比2008年12月份收窄0.6个百分点。继2008年7月份以来，东莞市CPI已经连续六个月呈走低态势。——未来五年东莞计划投资7300亿元扩内需保增长

2月18日国务院参事调研组一行莅临东莞。东莞副市长冷晓明在座谈时表示，未来五年，东莞市计划投资7300亿元扩内需保增长。其中今年将投资1400亿元,实施基础设施建设工程、现代产业体系建设工程、城市功能配套建设工程和生态环境建设工程。——发改委副院长陈东琪：“两会”前股市一直牛

09年以来，沪指经历了一段1800-2300点的上涨行情。国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪昨天在上海参加广发证券投资策略会时预计，全国“两会”之前A股会维持上涨势头。同时，他指出，保守估计2009年第一波反弹的高点将在3410点。

——东莞2012年GDP迈入“5000亿元俱乐部”

东莞市政府日前出台《东莞市产业结构调整规划(2008—2017)》,为未来10年的产业结构调整指明了方向,并为未来5年的产业结构调整制定了目标,预计到2012年全市生产总值超5000亿元,年均增长10%以上,第三产业增加值占GDP比重提高到47%以上,常住人口控制在650万人左右，人均GDP接近发达国家水平。对于房地产行业，规划提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房；重申停止别墅类项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。在房地产开发布局上,商品房重点布局在轨道交通、大容量公共交通和主要交通走廊沿线以及城镇中心区、产业聚集区域,强化人口疏散功能。——莞惠高速城轨今年动工 2014年建成

2月17日，广东省十一届人大二次会议决定莞惠城轨作为广东省重点项目今年动工。此项目投资额高达113亿元，2014年建成。莞惠城际轨道在东莞市经过洪梅、道滘、南城、东城、寮步、大朗、常平、樟木头、谢岗等镇（区），随后从沥林、陈江、惠环、规划中的汽车客运南站、西湖站，经过惠州市政府到达惠州火车北站小金口。

——“购房落户”政策在多个城市启动

在房地产市场持续不振的背景下，中国多个城市近期纷纷提出开启“购房落户”政策，刺激房地产市场消费。2月21日，武汉公安局户政处发布了“购房入户新政”细则，明确一套房可办理三人入户。1月份成2009年2月东莞房地产分析报告

都市公安局也已经制定了鼓励购房入户的具体实施办法。《意见》规定，凡在市五城区及高新区范围内购买商品住房可以办理五城区及高新区户口。此外，厦门自2008年8月放宽岛外同安、翔安购房落户政策之后，再次放宽购房落户标准。——房地产业无缘十大产业振兴规划

国务院总理温家宝2月25日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划。至此，国家确定的钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造和电子信息、物流这十大产业振兴规划全部出齐。此前传出的房地产等行业将被列入产业振兴规划的消息，可能性已不复存在。——新石龙火车站动工2011年投入使用

新石龙火车站的功能定位将按照以广深铁路的城际铁路为主，兼顾部分长途旅客列车，预留开行始发、终到长途旅客列车。建设规模和标准则确定为广深线上东莞境内功能最完善、客车对数最多、旅客发送量最大、能够直接服务于东莞中心城区的车站，主要承担东莞往广州、深圳、香港和惠州方向的短途客运。建设项目与轨道R2 线工程同步实施，建设工期按1年考虑。新站力争在石龙火车站建站100 周年时启用，也就是2011年投入使用。——轻轨进入实质操作阶段

2月25日，广州市建设工程交易中心发布公告，对穗莞深城际轨道麻涌-深圳机场段的勘察设计进行公开招标，这意味着投资估算156.78 亿元的穗莞深城际轨道东莞至深圳段进入实质操作阶段。东莞瑞峰置业市场研究部点评:

1、国家拉动内需的措施逐步实施，将会促进各相关行业的发展，缩短经济下滑调整周期，带来经济早日复苏的曙光。

2、尽管房地产业落选了国家的十大产业振兴计划，但从国家和各地方出台财政、货币和房地产相关政策法规对房地产业的利好作用，促进房地产的发展。后市或会有更多相关政策的出台。

3、国家和地方的基础建设的发展，直接和间接地对房地产业产生深刻影响，促进不同区域间房地产业的连带发展。

二、土地市场 1．新增供应量 2009年2月东莞房地产分析报告

据东莞市国土资源局公布的土地交易数据显示，2月新增土地总供应量为424516.41㎡，商住用地供应量141010㎡，1月因春节原因，国土局减少了土地的供应，故2月环比1月供应有了很大的增幅。但总供应量、商住用地供应量同比08年2月，仍在委缩。

2月新增商住用地供应地块有3宗，位于中堂、万江，万江区莞穗大道南面的两块商住用地，相近而不相邻。另外松山湖的几宗大面积工业、科研用地支撑了本月总供应量。从市国土资源局发布供应地块信息显示，近期东莞土地市场商住类用地开始慢慢增多，土地市场交易将会慢慢变得活跃。2009年2月东莞房地产分析报告

据东莞瑞峰置业市场研究部以东莞国土资源局公布信息统计显示，2月土地供应仍然以工业用地供应为主，占60%比重；而本月科研设计用地有了7%比重的供应。随着东莞的双转型以及招商引资的进行，进驻东莞的企业陆续的增多，部分运营效益好的企业也开始进一步扩展规模，增加了对工业用地的需求。从2008年起，东莞政府大幅提升了工业用地的供应，特别是松山湖片区以及部分产业园区内的工业用地，主要为满足市场的需求。工业土地的供应量激增也将引发后市一轮建设厂房的热潮。松山湖继08年的大量工业土地集中放量后，预计今年还将会有相当充足的土地供应。值得关注的是，商住用地占总供应比重33%，供应量在慢慢放大，预计09年商住土地市场交易将会慢慢变得活跃。2．商住土地交易

12日，大岭山的一块商住用地以底价成交，由东莞市信立实业有限公司竞得。

18日，本月第一块从二级市场转让的商住用地，以底价3187万元的价格被东莞市滨江置业房地产开发有限公司买走。用地面积8986.1平方米。发展商称将建一梯三两户楼盘，户户可望江。

2月20日下午3时，位于中堂镇工业大道东侧编号为2009G002的地块在东莞国土局公开拍卖，因截止至2009年2月东莞房地产分析报告

拍卖时止，没人报价，挂牌不成立，该地块流拍。

25日下午3点，编号为2009G003、2009G004的商住地在东莞市土地交易中心拍卖。截止拍卖时，仅深圳城市建设投资发展有限公司报价，并以底价成交。

这两块地位于万江区莞穗大道南面，相近而不相邻。其中2009G003面积为3279平方米，起始价1050万元，折合楼面地价1503元/平方米；2009G004面积为7607平方米，起始价2440万元，折合楼面低价1506元/平方米。

根据深城投参与拍卖会的代表透露，这两块地将用来建造深城投旗下项目滨江公馆的相关配套。

2月份商住用地成交有5宗，交易面积为16.8万平方米。但仅有一块商住用地流拍，其他几块都是以底价成交。随着楼市利好政策的深入影响，目前东莞楼市相对向好，房价处于相对稳定状态，楼市供求矛盾得到一定减缓，土地市场开始活跃也属于情理之中的事，但楼市市场存量巨大、购房信心未恢复、购买力下降等因素影响，尽管土地供应开始增多，但土地交易能否理想则取决于房产商的资金实力了。3．土地预告 2009年2月东莞房地产分析报告

从东土交（预告）[2009]1号的文件看到，近期又有13宗土地供应，而商住用地即将供应的总量达到21万多㎡；虎门镇和石碣镇都将有几宗大面积的商住用地土地供应。另外还有4宗工业用地。预计2月份开始，东莞土地供应在慢慢放量，特别是商住用地供应面积在增量。4．土地状况分析

国土资源局目前发布的供应地块信息显示，相比前几个月交易情况，随着楼市利好政策的深入影响，东莞楼市相对有所好转，房价处于相对稳定状态，楼市供求矛盾得到一定减缓，土地市场开始活跃也属于情理之中的事，但楼市市场存量巨大、购房信心未恢复、购买力下降等因素影响，尽管土地供应开始增多，但土地交易能否理想则取决于房产商的资金实力了。

三、楼盘信息 1．新施工商品房分析 新开工量走势 2009年2月东莞房地产分析报告

根据东莞市建设网新开工许可数据统计显示，随着08年东莞楼市的调整，开发商受房地产市场短期不向好的影响，加之项目销售不理想，资金回笼压力等因素，大部分施工工程进程放缓，新增开工面积整体减少，尤其在08年7月以后，新开工面积大幅度回落。工程时间延长和新开工许可备案的减少，未来半年楼盘供应压力不大。新开工明细

本月新开工商品房项目有4个，其中大朗就占了一半。凯东新城，新世纪星城，碧水天源都是旧盘分期开发的延续，特别是新世纪星城二期，近17万㎡的新开工量是对未来东城去新增供应量的主要来源。2．商品房供应分析 商品总体供应情况 2009年2月东莞房地产分析报告

由于中国传统农历新年年假的影响，1月底到2月初东莞房产管理局公众信息网预售备案停顿，部分新增供应量延后到2月供应，如新世纪·上河居，是2月商品房供应量环比同比有较大程度增幅的原因，因此理论分析2月整体供应量略比1月下降，供应量整体趋向减少。各区域供应情况

本月新增供应楼盘除了位于松山湖的松湖花园为新上市楼盘外，其余均为旧盘加推，其中新世纪·上河居首推洋房，世纪城·国际公馆三期仁里的余货本月全部备案预售，中信·德方斯加推小两房、小三房公寓户型。新增供应量走势 2009年2月东莞房地产分析报告

成交量慢慢回升，供应量有所回落，供需连续4个月控制在供需平衡线内，与我们之前的预测相符。随着销售的逐步回暖，开发商资金回笼后，工程进程推后现象会减少，未来预计会保持在30万㎡/月左右供应量，后市供需平衡状况持续，以销售存量为主。商品房存量

2月份商品房存量略微上升，但商品住宅则连续4个月出现微量下跌，说明商品住宅在楼市慢慢回升中消化存量，而非住宅依然供过于求，导致商品房存量继续加大，后市商品房消化压力依然巨大。截止于3月1日，东莞商品房存量达716万㎡，其中商品住宅584万㎡。新增供应面积区间比例 2009年2月东莞房地产分析报告

本月新增供应中，世纪城国际公馆与新世纪上河居都带有部分双拼户型，以拼凑后套数为统计数据显示，2月大户型供应量较大，130㎡以上占新增供应比重40%，其中200㎡以上的占总供应量的15%，主要来自松山湖的松湖花园和常平的万科城四期别墅。90-130㎡自住户型占供应比重50%。少量的公寓来自中信德方斯。二套房贷未松绑，投资市场受到打压，市场调节逐渐以换房需求的自住户型为主。3．商品房成交分析 商品房成交总体情况

2月东莞市商品房总体成交情况喜人，初显回暖迹象，虽然受08、09年农历新年假期不同导致签约量滞后的影响，但传统淡季2月取得这样的成交量，表明经历了一年调整，国家政策从打压到鼓励消费的转变后，积压已久的刚性需求在理性中陆续入市。商品房需求趋势 2009年2月东莞房地产分析报告

2月每天成交量呈现明显的上升趋势，在年假后（元宵节）签约日均150套，这其中有农历新年假期的关系，部分1月成交延后到新年假期结束后签约和新年的成交量。而年后中国和外国两个情人节的营销活动，拉升了楼盘人气，也促进了成交的达成。

楼市传统淡季的2月份，商品住宅比08年月均成交量30万㎡还要高出10%，仅比上年5月，奥运月和国家陆续出台相关宽松货币财政政策的11、12月低，比传统的销售旺季“金九银十”都高，表明东莞楼市经历过08年的一年调整，价格回归理性后，加上宽松政策利好，在经济环境恶化下，房地产的保值增值性突现，刺激刚性需求的进一步释放，给东莞楼市新年后一个开门红。商品房成交区域分析 2009年2月东莞房地产分析报告

传统销售淡季的2月份，东莞房地产市场整体成交量上升，各区域均有不同程度的签约量增幅，尤其同比增幅幅度,均出现大幅度上扬。与08年3月万科带头降价前夕的同比数据发现，通过一年的市场调整，包括价格和营销手段的转变，特别关注几大房地产发展较快区域，均录得巨大的增幅，特别是虎门长安两个经济强镇；城区中莞城区只是由于万科运河东的售罄成交量对比相对下降。环比1月，除长安、石龙年底新盘上市热销后签约量回落和个别镇区外，其余城镇区大部分都出现不同程度的增幅表明，东莞整体市场有初步回暖迹象。楼盘销售排名 2009年2月东莞房地产分析报告

09年开春以来，东莞各楼盘销售量较08年同期有极大升幅，从2月洋房的成交来看，东莞楼市终于在09年迎来了久违的小暖春。合正·上东国际周末加推20栋新品，主要为小面积91平米两房与133平米三房，其优惠的价格加上有利的地段，本月签约141套，位居榜首。世纪城国际公馆三期目前起价：5186元/平起，按揭93折，一次性付款92折的优惠，130左右的户型折后均价在5200-5600元/平方米左右，本月签约124套，位居排行榜二；鹿港小镇的合理价格加上有效的营销手法，也使本月销售得到了有效的提升，目前该项目49平方米一房、70-80平方米二房、97-130平方米的三房以及152-169平方米四房全面发售,3000元/平方米起。南峰·时代广场推出优惠单位，低月供高优惠，情人节送钻戒，抽奖等促销活动也提高了本月的成交量。塞纳城市嘉园的合理的价格、优越的地段和不错的产品以及节日的优惠活动销售情况一直不错。其他洋房也因各种优惠礼包，促销活动、发展商品牌效应等因素，拉升了本月成交量。

2月东莞公寓成交情况一般，从08年以来,东莞新增供应持续减少,公寓供求矛盾在逐渐减缓,以消化库存为主。尚书银座更换了代理商之后，首付一成，开发商垫一成，若月供三十年，购房头三年开发商帮垫月供、增送大面积等营销手法加上其有利的地段，本月占公寓销售排行之首。晶城的准现楼、低首付、低月供使本月的成交有了一定的上升，位居榜二。其他以名门世家、景湖春晓等准现楼、特价发售的公寓，近2009年2月东莞房地产分析报告 几个月的销售情况较稳定。附.城镇区销售排行

4．成交价格走势 整体签约均价走势 2009年2月东莞房地产分析报告

东莞瑞峰置业市场研究部监控显示，东莞市2月普通住宅签约均价5111元/㎡，环比下降1.2%，连续7个月签约均价在5000-5200元/㎡的范围内，考虑到签约楼盘的差异性，签约均价波动幅度在合理水平内，表明东莞楼市整体价格调整空间基本稳定，部分楼盘有减免一成首付返回签约价格现象，实际成交均价在5000元/㎡左右。

东莞瑞峰置业市场研究部监测显示，2月份签约面积前十六位全部位于东莞中南部，向北片区房地产市场相对落后。东莞各区域签约均价参差不齐，中心城区均价在5500以上，万江区因个别盘月份热销拉升签约均价。虎门、长安经济发达，房价也高居东莞各区域前列，塘厦本月由于万科棠樾别墅的签约拉高签约均2009年2月东莞房地产分析报告

价；松山湖本月上市的松湖花园，签约均价2542元/㎡拉低松山湖地区的整体签约均价。

四、楼盘监控 1．城区个别楼盘监测 莞城区

项目2月整体签约均价7915元/㎡，签约7套，其中4套三房，签约均价7222元/㎡；五房、六房共签3套，签约均价8383元/㎡。三房销售情况较好，已销售64%；整体销售率19%。南城区

2月实际签约32套（双拼后）；

当前主推：16-21#的三房（双拼），签约均价4970元/㎡； 11-15#宽屏美墅，签约均价8110元/㎡。2009年2月东莞房地产分析报告 东城区

2月签约4套，签约均价6516元/㎡。

良好的地段优势加上户型设计实际美观，整体销售情况良好，销售率76%；项目2、3#还没推出市场。万江区

2月网上签约141套，实际签约约80套（双拼后）

靠路边楼盘签约均价4692元/㎡，靠社区楼盘签约均价5030元/㎡，铂宫签约均价5862元/㎡。2．楼盘活动情况 2009年2月东莞房地产分析报告

五、总结

09年开年后，东莞房地产市场迎来开门红，传统销售淡季2月份，销售成绩超过08年月均成交量，东莞瑞峰置业市场研究部认为：

1、经过房地产调整一年后，积压了大量刚性需求，随着国家陆续出台政策对房地产业的扶持，加上房价调整到消费者可接受范围内，下调空间有限，从而判断当前是入市时机的意愿，在消费者当中不断上升，是成交上升的原因之一。

2、部分开发商08年调整期降价促销特惠楼盘，高品质户型逐步在09年推向市场，加大了购房者的认可度，2009年2月东莞房地产分析报告

更多的楼盘准现楼甚至即买即入住的现楼销售，增加了购费者的信心，缩短了消费者考虑周期。

3、商品房存量依然庞大，各楼盘营销竞争持续。潜在供应量大，加上今年将动工的新开工潜在量，将影响东莞楼市未来走势。4、09年开年后，各项目节日暖场活动，回流客户集中成交拉升了本月的签约成交量。楼市回暖还是反弹的判断，还需继续观察。瑞峰置业市场研究部 2009年3月5日

第三篇：2012-2013年房地产市场分析及展望

2012-2013年房地产市场分析及展望

今天要跟大家交流的是个人对中国房地产市场方面做出的一些分析和展望，也是跟大家一起来探讨，我们下一步是怎么样一个状况。

先谈一谈现状，一：政策方面，因为中国房地产市场是离不开政策环境的，宏观经济我们压力是挺大的，前三个季度只有7.7%的增长，是我们好几年以来最糟糕的一种增长，所以整个宏观经济政策是在不断地宽松的。二：宏观经济，就是这个货币政策的微调宽松，对房地产是有好处的，虽然它不是针对房地产，但是肯定对房地产多多少少会有支持。我们看到去年四季度以来央行已经三次降调和三次降息，同时宏观经济政策，我们看到中央一再强调，房地产的调控是不会放松的，而且通过不断的督察，政策细化来加强房地产，所以我们看到第一个是房地产宽松，第二个又是房地产政策不动摇。

两年前政策开始调控，房价是从什么时候开始下降的？是从去年9月份才开始下降的，但9月份下降一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份开始房价开始上升，一直到11月份一直是上升的，但是上升的幅度不大，每个月在0.5%之类，跟去年的价格同比价格还是有点下降的，或者1月份的时候价格跟去年比有一点持平，这是价格方面。

北京、上海回升得更快一些，涨的幅度也更快一些，而且同比全面的增长，这里面全国水平恢复得更快。我们看销售情况，今年增长了2.3%，商用房、办公楼增长得更快，11月单月商品我房销售都超过了30%，这点也是我们要考虑去年的11月份，去年四季度房地产市场是比较糟糕的，今年四季度都会有一个比较大幅度增长，也没有什么很大的奇怪，但是总的趋势，不管销售面积还是销售额都在快速的回升。

开发投资1-11月，全国的开发投资增速也有所提升，现在是16.7%，已经连续4个月稳定在15%以上，住宅开发投资还是在所有房地产类型当中是最慢，只有10.9%。重点城市1-11月份，代表城市的月均总成交面积是同比增长了36%，这是我们看到这个幅度增长也是挺大的，比2010年同期增长也增长了23%，是2010年最好的一年，近两个月的成交量是攀升比较厉害的，10月份创造了2012年的新高。重点城市新房的供应比过去两年基本相当，十个代表城市月均新增供应量同比下降5.6%，我们看到前十个月还是下降的，但是降幅只

有5.6%，比2010年的同期增长了1%，基本上水平相当，所以现在的供应状况应该是慢慢的回到一种平衡的状态了。供求对比，库存量是稳中有降，代表城市库存量就是截至10月底，10个代表城市可售面积迅速在回落，这个情况也不是很好的，库存量下降可能会短期供应不足，可能对下一期的价格压力增大。我们的存量只有8.9个月，如果我们其他没有新增量，存量只有8.9个月的消化时间，比年初缩短了9个月，这个下降速度是非常快的，这不仅仅对业绩还有政策制定部门也应该是一个很强的信号。

我们看这个大企业，从企业的销售来看，今年的1-11月份，十家代表企业累计销售额比2010年和2012年同期增长了41%和20%，代表企业十大他们的增长是领跑整个房地产业的增长的。代表企业当中，我们这十大企业中有六家企业已经提前完成了目标，其他大企业基本完成了9成以上的目标，所以我们看房地产是在调控之中，但是我们大企业的表现业绩还是相当优秀的。

刚才简单的一些数字对今年到11月底房地产的状况做了一个小节，我们再看看对未来的展望。

一个是政策，经济下行的压力之下，我们觉得宏观经济政策特别是货币政策应该不会有更紧的政策，应该是有放松的可能，如果维持目前的状况，或者较低的利率水平，或者信贷有所放松的话对房地产是有所利好的，但是另一方面我们又知道房地产和社会稳定、社会问题息息相关，中央政府的态度是非常坚决的，而且不断通过督察、政策细化等方式强化现在的政策，我们指望在短期内房地产政策有所放松也应该是指望变成现实也不太可能，但是如果我们有更紧的政策出台，除非价格再回到非常快的上行状况，否则很紧的政策也不太可能。

我们看市场走势，成交整个全年是稳中有升的，同比继续显著增长，我们看去年，因为11月份已经过去了，我们看四季度，去年的四季度成交是很低迷的，去年国庆节后几乎是处于一种冰冻期，所以今年同比去年四季度应该会有所增长。这个价格，我们刚才说过不同城市的价格表现是分化的，一线城市供应量趋向于短缺，未来住宅价格上涨压力还是比较大的，但是小城市，三四线城市我们看到目前还没有回升的现象，我们一二线城市价格是有回升的趋势，但是三四线城市会有更长的时间处在政策的调控下。

最后一些随想，十八大开完之后大家都在想，我们的楼市、经济往什么地方走，我们也在针对房地产市场有一个简单的思考，怎么来领会，现在来阅读、来分析十八大以后的趋势，总结了五个方面的想法。

第一，房地产业将会继续与民生和社会稳定紧密相连，因为我们看到近两年的调控也好，或者房地产业发展的过去十多年发展的轨迹都离不开跟整个社会息息相关，所以这一点我相信房地产市场不会是一个充分市场经济导向的产业，应该跟国家发展、民生是紧密相关的，所以政府出台政策，我们也不会有什么奇怪的地方，对于中国来说社会不稳定会导致太多的问题，房地产肯定是跟社会稳定息息相关。

第二，房地产业将在相当长时间内处于调控状态，包括限购政策，房地产业的政策调控总的基调应该是不会改变的，特别是限购，目前来看还是一个地方性的政策还不是一个国策，但是地方性的政策在国家的指导下也很难在短期之内有什么调整。另外一个层面保障性用房的规模会保持快速的增长。

第三，我们虽然看到房地产业是受调控有压力的，房地产业在相当长时间以内依然会是中国的朝阳产业，如果我们把房地产业跟制造业比，房地产业应该还是会一个朝阳产业，房地产业在未来十年、十五年当中，在国民经济所也当中最好做、也是最有希望的一个产业，所以这是一个基本的判断。这个判断跟我们第四个判断就是城市化进城，将极大促进房地产产业的发展，这点是一个保障，我们看到十八大对城镇化的发展有很多的阐述，所以我们相信城镇化的进城会继续。为什么这么说？只要中国国民经济稳定发展，7%也好，6%也好只要不出现太大的波动，只要还能持续十年，中国的城镇化进城就不会停下来，中国城镇化进城不停下来，就会对中国房地产有一个巨大的需求。在跟各方面的投资者，或者说若干的论坛讨论的时候有两个基本的数字，来支持房地产业的朝阳产业未来十年是蓬勃发展的，在过去二十多年有2亿人口从农村走向了中心城市、大一点的城市，这两2亿多的城市会带来对住宅、对办公、购物、娱乐这些物业是一个非常大的需求，我们这20年来，十多年来是不是已经满足了这个需求？这还是一个问题，2亿多人口，美国人口只有3亿多，这个需求是最大的，这点确保了，我们以前的发展，甚至于我们现在的发展，甚至还确保了下来的发展，我们再往前走20年，只要中国国民经济发展稳定的话，还会有2亿多的人口进入到这个中心城市，另外这2亿人口又是另外一个美国，它会带来住宅、办公楼、电影院、购物中心的需求，所以我们看到为什么说这十年、十五年房地产业还会是一个朝阳产业，而且十八大当中一个很重要的因素就是城镇化，而城镇化会越来越明显，这就促成了我们最后第五条，像北京、上海这些中心城市，包括广州都将会成为世界上超大规模的城市，我们看十年，北京上海现在是两千多万人，十年后北京、上海增长到五千万人，我们做一个简单国际性的比较，像墨西哥城，在墨西哥还有包括韩国的首尔，包括巴黎，这些城市基本上都占到了一个国家1/3多的人口，我们再想一想北京、上海，哪怕上海有五千万人，对中国的占比有多大？我们看到这十年，说长不长，十年很快就到，如果我们没有一些预先的准备会带来很多问题，但是这些城市化的发展，对房地产开发也是有引导作用，我们曾经在几年前说往三四线城市发展，但是真正发展的机会还是在以中心城市为主，或者中心城市旁边的三四线城市，这个机会才是最大，因为购买力或者需求都是在这些大城市的周围。所以，十八大之后，我们看从中央政府开始，大家对城市化的发展的导向是非常强的，而这也是世界发展的一个趋势。

第四篇：2008年4月东莞房地产楼市分析报告-46DOC

08年4月东莞楼市分析报告

一、宏观经济回顾

3月全国CPI同比上涨8.3% 东莞市CPI同比上涨6.7%，一季度，全国居民消费价格总水平上涨8.0%(3月份同比上涨8.3%，环比下降0.7%)，涨幅比上年同期高5.3个百分点。其中，城市上涨7.8 %，农村上涨8.7%。3月份东莞市居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.7%，涨幅比2月份收窄1.2个百分点，居民消费价格总水平比2月份下降1.5%，一季度累计上涨7.1%，上涨势头有所放缓。其中居住类价格同比上涨8.4%，环比下降0.1%，自有住房价格同比上涨9.2%，建房及装修材料价格同比上涨4.8%。

70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％

国家发改委、国家统计局公布的调查显示，三月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之十点七，其中，深圳、南京、成都等十个城市房价环比出现下跌，下跌城市数量占被调查城市总数的比例达至七分之一。

中国人民银行决定上调存款准备金率0.5个百分点

为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

证券交易印花税下调至千分之一

经国务院批准，中国财政部和税务总局宣布，从4月24日起，证券（股票）交易印花税税率由现行的千分之三调整为千分之一。这是继2007年上调证券交易印花税税率后，中国又一次对该税率进行大的调整。

证监会公告－上市公司解除限售存量股份转让指导意见

为规范和指导上市公司解除限售存量股份的转让行为，证监会对上市公司存量股份的转让提出意见，意见强调：持有解除限售存量股份的股东预计未来一个月内公开出售解除限售存量股份的数量超过该公司股份总数1%的，应当通过证券交易所大宗交易系统转让所持股份；上市公司的控股股东在该公司的年报、半年报公告前30日内不得转让解除限售存量股份；本次解除限售存量股份转让后导致股份出让方不再是上市公司控股股东的，股份出让方和受让方应当遵守上市公司收购的相关规定；持有或控制上市公司5%以上股份的股东及其一致行动人减持股份的，应当按照证券交易所的规则及时、准确地履行信息披露义务。

人民币汇率“破7”

4月10日，人民币对美元的中间价突破7元大关，以６．９９２０改写了汇改以来的新高纪录，人民币汇率毫无悬念地进入“６时代”。

国家统计局：一季度消费者信心指数，房地产企业家信心指数回落

国家统计局发布的全国企业景气调查结果显示，今年一季度，消费者信心指数为94.8，比上季度回落1.7个百分点，企业家信心指数与上季度持平，继续置于景气高位。值得关注的是，在多数行业企业家信心指数上升或基本持平的情况下，一季度房地产业企业家信心指数为131.1，回落6.8点。

广东：炒股资金大举回流 银行存款创新高

由于今年股市行情趋淡，越来越多的广东人乐于将其理财资金转存在银行里。广东省统计局１８日发布的资料显示，由于“炒股资金”大举回流，一季度广东城乡居民新增存款１２８３．６９亿元，创下历史新高。

一季度广东房地产开发资金紧张，到位资金降8%

2008年一季度广东房地产开发到位资金逾900亿元，到位资金占房地产开发资金的比例同比下降约8%，从资金来源看，外资出现下滑趋势。根据广东省房协发布的数据显示，一季度广东房地产开发到位资金926.91亿元，同比增长25.35%，同比增加3个百分点。而一季度广东房地产完成开发投资558.77亿元，增长36.86%，同比增加8.72个百分点，房地产投资增长幅度较快。但从房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，同比下降8.29%，这表明房地产开发资金有所紧张。

2008年第1季度东莞经济各项主要指标运行情况：

总的来看，2008年第1季度东莞经济运行保持平稳较好的格局，经济增速放缓。受低温灾害天气、国际能源供应趋紧影响，工业和固定资产投资增速放缓。受食品和能源价格上升的拉动，市场物价延续去年的走势，继续上涨，并创近年来的新高。美国次贷危机、国家经济调控、加工贸易政策调整、新劳动合同法的实施、人民币升值、原材料价格上涨等因素对经济的发展将形成严峻挑战。

东莞或将成为“广东省加工贸易转型升级试点城市” 4月7日至8日，副省长万庆良率队来莞，对加工贸易企业升级转型进行了专题调研。万庆良对东莞在加工贸易转型升级以及在外经贸方面所取得的成绩给予充分肯定，并表示，省政府相关部门将全力支持东莞的产业转型，并原则同意将东莞市拟确定为“广东省加工贸易转型升级试点城市”。

东莞08年国民经济和社会发展计划公布

东莞市政府在其官方网站正式公布了《东莞市2008年国民经济和社会发展计划》。《计划》提出，2008年要“加快推进经济社会双转型，努力实现经济社会又好又快发展”。其中，计划生产总值增长14%，低于去年预计增长的18.1%；出口总额增长10%，低于去年的24.5%；今年居民消费价格指数将控制在3%左右，全力盘活闲置土地等。

三、政策动向

四、市政规划

环城路、广深高速年内有望打通 从东莞市城建工程管理局获悉，东莞市环城路-广深高速石鼓连接线最后一个标段——第五标段工程已开始面向全国招标，如果工程进展顺利，环城路-广深高速石鼓连接线有望在年内通车。该线建成后，不仅将广深高速、东莞大道、环城路有效连通，极大地缓解东莞大道的货运交通压力，并将进一步带动西南片区经济的快速发展。

广深铁路东莞段沿线景观将打造成“绿色长廊”

广深铁路东莞段共58公里，主要途经塘厦、樟木头、常平、石龙、茶山等镇。本次整治将重点突出“绿”这一主题，按照规划，沿线镇的绿化带空隙都要连接起来，绿化带宽度在5至10米，主要种植能够快速成林的乔木，建成后将形成一条绵延50多公里的绿化带，种植工作将在三个月内完成。

五 市场及楼市动态

(一)市场动态

东莞：第二套房政策松动:人均<57.38m2再买算首套

在全国传得沸沸扬扬的“第二套房贷”政策松动采访东莞市相关银行时，建行东莞分行和东莞银行（原商业银行）表示，只要之前利用贷款买房已还清的，再买房仍然能按首套优惠政策执行。其他银行也表示，只要能出具房产管理局证明之前用贷款买的房面积低于全市平均水平的，再贷款买房仍可算首套。东莞：叫停奥运会前所有商业展览

南方都市报从多个渠道证实，奥运结束之前，东莞所有商业展览都被公安部门叫停。东莞市公安局表示，为确保在奥运会结束前的社会治安，故将暂停审批大型商业活动。

东莞：部分银行暂停外汇贷款发放

在央行实施从紧货币政策的同时，今年1-2月份外汇贷款增长却历史性地创下新高。近期，有消息称监管层已收紧外汇贷款发放，以确保信贷紧缩政策的落实。对此，东莞部分银行表示已暂停外汇贷款。

深圳：一周之内流拍六块地

继4月8日5块地流拍4块之后,11日,深圳土地交易中心3块挂牌出让土地再现流拍,3块地中只有一块地以楼面地价1149元/平方米成交。自此,深圳政府出让居住用地共流拍6块,总流拍的建筑面积已逾100万平方米。

东莞：“和谐人居”楼盘评荐火爆进行

由东莞市精神文明建设委员会和东莞日报社联合主办、东莞时报承办的“2008年文明东莞•和谐人居”大型地产评荐活动进入楼盘考察阶段，来自广州、东莞等地10多位专家学者、媒体代表组成了专家评审团一同到金域中央、御花苑、中信森林湖、世纪城、东骏豪苑、景湖春晓、中信凯旋城和天骄峰景等楼盘进行了现场考察。千亿美元资金逆市而入 伺机“抄底”中国楼市

自广东省社科院一份监测报告显示，今年一季度，仅有据可查的涉嫌热钱新增额就高达850亿美元。据复旦大学中国反洗钱研究中心的估测，近一年来，流入中国的热钱至少在千亿美元以上。中国银行总行资深财富管理专家黄金老博士表示，从央行数据分析，热钱在国内不是以存款形式存在，而是以资产形式存在。在股市调整这段时间，他们主要投向了房地产。

房管局:东莞设置限价房时机未成熟

东莞市政协界别座谈会在市政协开展，座谈上有委员提出东莞要引进人才并留住人才，限价房的提供是一大吸引力。市房管局回应称，目前设置限价房的时机尚未成熟，要等经济适用房推出后才能提上日程。

上海：高撤销率成为焦点 沪楼市交易量中“水分”大

清明节过后，上海楼市似乎仍未走出节日低迷的阴影。在成交量低迷的同时，上海楼市还正在经历另一场尴尬：许多楼盘出现成交后大幅撤单的现象，部分楼盘合同撤销率高达达到100％，这引发了媒体的广泛质疑。

08粤地产资信20强出炉 莞两家房企榜上有名 第七届广东地产资信20强在广州揭晓，东莞本土两家地产巨头——光大和中惠榜上有名，同时获本届“资信20强”的还有碧桂园、雅居乐和中信华南等地产大鳄。

东莞希尔顿确定设计方案 总投资约为8.6亿元

希尔顿酒店设计方案已全部完成，并有可能在今年动工，预计2010年正式营业。总投资额约8.6亿元的东莞希尔顿酒店，是希尔顿集团在亚洲投资、运营规模最大的酒店之一。

(二)开发商及代理商动态

(三)楼市动态（略）

五、土地市场

(一)新增土地供应

08年4月共有4块新增土地供应，总供应面积为32.556万㎡，与07年4月份同期相较，供应地块减少了5宗，供应面积减少了39473.32㎡，下降了10.81%。与08年3月份相比较，供应面积减少了4宗，但供应面积却增加了68417.98㎡，增幅为26.61%，这主要是由于08年4月份南城区水濂山水库北侧新供应了一宗面积为249943㎡商业金融用地，该地块容积率仅为0.19。

(二)土地成交信息

08年4月成交土地共10块，成交宗数相较去年同期7块成交土地增长了42.86％，总成交面积为335909.02㎡，与07年4月份相较，成交面积下降了20.57%；成交金额为53868万元，与07年相较，下降了67.18%。08年4月份的土地成交主要集中在镇区，石龙是成交量最大的一区域。从土地用途上来看，商住土地占08年4月份总成交量的49.27%，其次是工业用地，占总量的47.81%。

(三)土地成交价格分析 2008年4月东莞成交10宗土地的平均交易单价为1603元/㎡；4宗商住用地土地平均单价为2666.46元/㎡，工业用地的成交单价为489.42元/㎡；

(四)东莞市国有土地使用权出让预告：

40幅总面积达141万余平米的土地将于近期出让，其中包括53万平米的商住用地和87万余平方米的工业地块。从这40幅地块的实际用途看，有15幅属于商住/商业用地，有25幅属于工业用地。在25幅工业用地中，有23幅都是松山湖北部工业城内的工业用地，总面积达到了687192平方米。作为商业用地，这次推出的15幅土地每块面积都不大，最大面积仅为中堂107国道及滨江路边一幅为71057平方米的商住用地。而从这些商住用地的分布情况看，常平、樟木头、凤岗、清溪山区片供应量最大，共10块，占公布商住/商业地块的三分之二。40宗土地中无一主城区地块，预计与08年第一季度主城区交易频频遇冷有关系。

尽管08年东莞的土地市场处于低迷状态，但是从土地预告上来看，国土部门下一阶段仍将大规模“开闸”放地。

（1）松山湖土地集中放量，08年东莞土地市场的“新星”

08年的松山湖板块在东莞的土地交易市场，无疑是一颗“新星”。自08年以来，在东莞市土地交易中心,松山湖辖区内挂出了多幅工业与商业土地进行招拍挂，大量土地集中上市。近期土地预告，40幅土地中，有23幅都是松山湖北部工业城内的工业用地，东莞目前正处在产业结构调整和转型升级工作中，开发建设好松山湖园区，对推动东莞经济社会双转型尤其是经济转型，将起到很好的示范带动作用。目前，松山湖科技园各项工作快速推进，规划建设、招商引资、招才引智成效显著。近期松山湖加快生活配套设施建设，向国内外商界大力推介松山湖创意生活城；开通园区内的1元公交线路和直达广深的客运专线，营造便利的交通环境；同时大量土地集中上市，土地类型涉及办公楼、商住、工业、加油站，这一系列的现象表明，08年松山湖发展将大放异彩。

（2）08、09年住房建设规划公布，未来将有大量土地上市

从东莞市建设规划局公布的数据可以看出，08年商品房总供应土地量为920.8万㎡，09年商品房土地供应为605.6万㎡，未来东莞商品房的供应量合计08，09年约供应2448.57万㎡，可见08年之后东莞商品住房供应是十分巨大的；从40幅总面积达141万余平米的土地近期出让的预告，无疑是一个开始，未来将持续不断有大量土地集中上市

六、商品房供应分析

1.新增供应总体情况 2008年4月份，共25个楼盘项目新增供应，较3月份有大幅回升，上升41.18%；同比07年4月持平；08年4月总供应面积为74.51万㎡，环比2008年3月上升71.6%，同比上升15.3%。其中，住宅供应量为69.44万㎡，共6383套；住宅供应按面积环比上升128.7％，同比下降17.3％，按套数计算环比上升177%，同比上升21.65％。

不难看出，市场卖方推盘速度在逐步加大，推盘量较去年同期水平更高，在价格不断的下调的情况下，楼市观望情绪有所减弱，而且临近五一传统销售旺季，开发商加大推盘的力度。

2008年4月份新增供应项目主要集中在东莞城区、大岭山、塘厦、凤岗、虎门、横沥、樟木头、寮步镇。具体项目分布见下《2008年4月东莞楼市新增供应项目分布图》

2.新增供应月度走势

2008年4月，由于最近两个月东莞楼盘价格不断下调，楼市逐渐升温，市场买方观望气氛被打破，加上邻近五一假期，卖方热情凝聚，纷纷推盘。环比涨幅高达71.6％，楼市再度成为关注焦点。

07年8月以来，东莞房地产市场受价格高企和政策影响，销售率不断下降，而通过数据可发现，累计供应量和已销售面积虽然都呈上升，但拉差越来越大，说明了供需比越来越大，市场的销售压力不断的增大。

3.新增供应物业类型

2008年4月份新增供应中。主要以住宅供应为主，普通住宅供应项目18个，供应量为64.37万㎡；公寓供应项目2个，供应量为5.033万㎡；别墅供应项目1个，供应量0.0379万㎡；非住宅市场中商铺供应3.233万㎡，车库供应1.28㎡，写字楼供应0.567万㎡。环比3月，普通住宅供应比重有所上升，上升26.16%，主要楼盘有：景湖.名郡、东城中心、联华花园城、万科城市高尔夫花园、风临美丽湾、香槟城市花园、长银.东郡、世纪城.国际公馆二期等；别墅供应大幅度下降，只占了0.05%，只有卧龙山别墅一期，公寓供应大幅度上升，主要是因为尚书.银座、晶城的推向市场，占6.75%；本月非住宅物业供应急剧减少，写字楼只占到了0.75%，供应项目为尚书银座和聚星岛二期，商铺供应减少，占到4.34%%，车库供应也只占到1.75比例。

4.新增供应区域分析

2008年4月东莞共有11个区镇有新增供应。城区供应量大幅度上升，城区供应面积43.48万㎡，环比上升495.6%，占总供应比重58.35%；镇区供应面积31.03万㎡，环比下降13.9％，占总供应比重为41.65％。东城、寮步、万江、南城、松山湖、塘厦是2008年4月份主要供应区域，6个区域新增供应合占总体比例达到91.31％。其中，其中以东城的供应量领跑全市供应，东城的供应量为27.63万㎡，占全市供应量的37.08%，主要因为光大景湖名郡项目单月就有17.86万㎡建筑面积推向市场，占全市供应的23.77%。

（其它区镇项目分布可以查看《2008年4月东莞楼市新增供应项目分布图》）5.新增住宅供应户型分析

4月东莞新增供应商品住宅面积区间主要集中在两房和三房，其中三房占51.40%％，两房占16.86%％，两种户型共占了68.26%%。公寓和一房户型占了13.88%，主要是尚书银座和晶城两个小户型项目被推向了市场。通过统计发现，三房单位供应比例为近几个月来的新高，短时间内大量的三房进入市场，容易造成产品同质化严重，使三房销售困难：四房单位比例下降10个百分点，两房单位比例增加，市场面向自住型客户尤其是首次置业者的供应有所增加。

从4月份东莞户型和面积区间分布来看，4月份东莞新增供应户型面积交叉少，小户型单位主要集中在20~60㎡之间，其中公寓的面积集中在21~40㎡，一房单位的面积主要为41~60：两房单位面积主要集中在61~100之间，三房四房单位面积呈多样化，三房的面积区间为81~140，四房的面积区间为141~200，主要是三房、四房单位为市场的主力户型，多样化的面积适合不同层次需要的买家：复式单位主要分两种，一种是81~100㎡的小复式和200㎡以上的大复式，其中81~100㎡占了绝大部分，主要是怡丰.翠云轩项目的上市。

从新增面积区间分布可得，4月东莞新增商品住宅供应套数主要集中在81~140㎡，占了总套数的58.64%。

6.90/70政策对新增户型面积的影响

从面积比重图可以看出，在90/70新政推动下，90㎡以下户型所占比例没有如预期那样快速的调落。而纵观整个走势，东莞市场新增供应量都远远达不到政策的要求，最高月份也只占35%，最低月份更只有8%，踏入4月份面积90㎡以下单位所占比例为18%，从供应的项目户型面积看，很多项目本月推货户型均为中大户型，都是90㎡以上的产品，如东城中心御景台、锦绣山河、万科城市高尔夫、阳光海岸悦湾等项目。随着受政策影响的项目上市，预期90㎡单位所占比例会逐渐增多。

七、商品房成交分析

2008年4月东莞楼市成交量较上月轻微下降，商品房销售总面积为29.37万㎡，环比下降7.41％，同比下降35.97％，其中住宅销售面积为27.29万㎡，环比下降7.87%，同比下降35.32％；住宅成交套数为2423套，环比下降16.88%，同比下降32.84％。

1.商品房总体成交情况

整个4月，总体成交基本飘绿，各项指标环比约降1成，同比约降3成，市场观望气氛还没得到扭转。成交下降原因可归结为：第一，4月初清明时节，东莞有不购房的传统习俗，造成拉低本月成交数据的情况；第二，5.1国际劳动节将至，消费者蓄意待机，认为5.1楼盘降价促销激烈，因此，部分购房者选择等待5月择机入市。

2.住宅供求走势

2008年4月东莞楼市成交出现低开高走情况，4月上半月的日去货量为0.79m2；而进入下半月则为1.03万m2，上涨幅度为30.82％。，但由于整体成交量不高，因此不能拉高4月成交数据。（见日线图）

从2008年4月东莞楼市的总体表现来说，基本和3月持平，只是4月受清明轻微影响，导致4月成交数据较3月轻微下降。另外，我们从月线图可以看出，3月和4月夹在中国农历春节和5月传统黄金月（劳动节）之间，前受传统低迷，后接传统旺季，因此，3月和4月可以说是难兄难弟，楼市成交相对平稳，但整体不高，均有蓄意待发之势，预计5月成交将会迎来一个较大幅度的提高，2008年5月东莞的商品房成交面积约为40万m2。

3.成交区域分析

2008年4月城区成交比重为50.24％，镇区成交比重为49.79％，城区与镇区的比例各占5成。从走势看，城区成交所占比重自2007年11月以来呈现逐月上升的趋势，一方面是由于城区楼盘价格有所回落，促进了楼盘销售；另一方面是受松山湖部分楼盘销售所带动。

城区成交主要集中在景湖•名郡、锦绣山河、天骄峰景、尚书银座、景湖春晓二期、阳光海岸•悦湾、万科运河东1号花园(三期)和花园城二期等项目，大部分为降价促销楼盘，只有尚书银座开盘热卖；而镇区的成交则集中在丰泰•东海山庄、香缤城市花园、怡丰翠云轩、中央公馆•海德堡、丰泰城一期、锦绣半山花园、锦绣城市花园、凯东新城、三正财富新地等项目。

从区域成交面积看，成交面积排名前5的分别为东城、松山湖、寮步、南城和虎门。

4.商品房销售率分析

东莞市2008年4月份全市商品房整体销售率为62.16％，环比3月份销售率63.39％下降1.26％。从2007年以来数据可以看出，东莞全市的累积供应量保持稳定的增长，但已售面积在2007年8月以后增幅放缓，存量逐渐增多，加之销售率自2007年8月以来持续走低，导致销售率与供应量的叉口逐渐放大，后市消化压力较大。

城区4月销售率较高的片区是南城、莞城和东城，销售率均超过60％，但在4月的销售率增幅中，只有莞城和松山湖的销售率有所上升，其余片区均有不同程度的下降，下降幅度较大的是万江15.54％，其次是东城10.28％；镇区4月份销售率较高的有企石、桥头、沙田和谢岗，销售率均在80％以上，但如企石、桥头等镇区的销售率高是相对该镇区供应量少而言的。从销售率增幅看，4月份各镇区的销售率增幅普遍在6％以下，部分镇区销售率不升反降，而且幅度较大，寮步、塘厦、樟木头和横沥等镇区。（详见下表）

根据区域销售面积增幅、区域新增供应面积增幅和区域销售率建立了区域销售率变幅分析模型（如下图）。从下图可以看出：万江、东城、樟木头等区域4月销售率下降幅度较大，主要是因为新增供应增幅远超过销售面积增幅；而寮步、塘厦等区域则是应为销售滞后，并且有新增供应共同拉低；而黄江、长安等区域销售率有所上升，是因为4月成交面积增幅较大，并且新增供应面积增幅较小；而莞城的销售率轻微上升则因为没有新增供应，累积销售所带来的销售率上升；松山湖则因为销售增幅稍大于新增供应面积增幅，因此其销售率稍有提高。

5.成交项目分析

下图为2008年4月东莞城区主要成交住宅项目分布图：

（三）各物业类型成交分析

2008年4月东莞楼市成交类型依然以普通住宅为主，占成交总面积的83.02％，相比3月上升1.7％；其次是公寓6.20％，相比3月下降4.10%；然后是别墅5％。（如下图）

1.别墅成交分析

2008年4月别墅成交面积为1.41万㎡，环比3月上升50％，成交套数为50套，环比2月上升47.06％，套均成交面积为281.84㎡，环比3月上升1.66％。成交项目主要集中在：誉景名居、丰泰•东海山庄、万科•松山湖1号二期、旗峰天下、沿海•丽水佳园、银湖山庄四期等。（详见下表）

2.写字楼成交分析

2008年4月份全市写字楼成交面积为0.9万m2，环比3月上升162.22％，共成交57套，环比3月上升111.11％，成交项目主要集中在：第一国际三期、汇成大厦、长安商业广场和东莞财富广场。

3.车库成交分析 2008年4月车库成交面积为0.39万m2，与3月基本持平，成交套数为280套，环比3月下降5.08％，成交项目主要集中在：凯东新城二期、丰泰•东海山庄、御花苑、东田丽园三期和石竹山水园。

（四）行业及市场集中度分析

1）行业集中度分析

行业集中度指数又称“行业集中率”是指该行业的相关市场内前N家最大的企业所占市场份额（产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等）的总和。根据行业集中度指数的计算公式：

计算得出4月结果：CR4＝47.32％；CR8＝58.20％

根据上述两个指标，确定东莞楼市本月销售排名前4的行业集中度为47.32％；销售排名前8的行业集中度为58.20％。说明目前东莞房地产开发是一个集中度较高的行业。

尽管近年外来发展商相继进入东莞进行房地产开发，使得开发商数量规模有所扩大，但品牌开发商通过自身的战略扩张发展，整个行业集中度在逐步提高。而在目前信贷收紧、销售缓慢的情况下，部分房地产开发商将由于得不到银行信贷支持、资金无法快速回笼而逐渐被淘汰，房地产业将迎来新一轮洗牌，行业集中度预期逐步提高。

2）市场集中度分析

市场集中度(Market Concentration Rate)是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标，是市场势力的重要量化指标。

2008年4月全市楼盘成交情况，以成交套数前8名的项目为样本对象，计算得出东莞2008年4月的市场集中度为35.7％。纵观2008年以来，东莞楼市成交集中度稳定在33％-36％之间。2月份市场集中度为43.4%，市场集中度的上升说明市场资金向优势楼盘集中。而随着未来东莞楼市供应项目数量的增多，市场集中度预期走低，市场竞争加剧。

八、商品房成交价格分析

(一)商品房价格总体情况

2008年4月份东莞商品房各用途的销售价格情况如下：

2008年4月东莞市商品房均价6647元/㎡，环比上升6.2%。住宅市场短期表现出价升量跌的状况，成交量的下跌还是受市场不景气的影响，较早推出的楼盘成交量依然比较低迷，部分新上市楼盘使短期成交量集中，4 月份优质楼盘上市供应的结构性变化带动价格的上升。非住宅市场由于各月成交量较少，显示出来数据基本代表了部分楼盘情况。

(二)商品住宅价格分析

1.商品住宅量价走势

2008年4月商品住宅价格6298元/㎡，环比上升7.9%，住宅均价较大幅度的上升，主要由于本月住宅上市成交楼盘结构性变化，其中包括尚书银座、锦绣山河、万科高尔夫七期等优质楼盘的成交，这些楼盘直接带动了住宅价格的上升。4月份共有145个楼盘成交，住宅价格在6000元/㎡以上成交面积占32%，6000以下占68%。

2.普通住宅销售价格分析

4月份东莞市普通住宅价格5898元/㎡，环比上升7.6%，其中普通住宅成交的前五位的成交金额占据全市总成交金额的45.3%，包括锦绣山河、天骄峰景、万科城市高尔夫花园七期、景湖名郡、香缤城市花园。

2.公寓销售价格分析

4月份公寓的价格6736元/㎡，环比上升16.9%。4月公寓均价环比大幅上升，主要由于城区部分楼盘的成交带动，主要有尚书银座、时尚岛•蓝钻、卡布斯国际广场、景湖春晓二期等，地段绝佳的尚书银座本月上市，均价突破万元大关，拉动了公寓价格的上升。

3.别墅销售价格分析

4月份东莞别墅均价13985元/㎡，环比下降12.9%。受大势走弱拖累，投资热情暂时平抑，别墅成交量较少，在短期内价格受成交产品的影响较大，城区的旗峰天下依然保持高位，镇区别墅价格差异教大。

(三)非住宅价格分析 1.写字楼价格分析

4月份写字楼均价8563元/㎡，环比下降12.7%，成交的楼盘有第一国际三期、汇成大厦、长安商业广场、财富广场、东江花园。东莞的写字楼较少，体量均不是很大，成交也是多点开花。

2.商铺价格分析

4月份东莞商铺均价17479元/㎡，环比下降6.4%。三正财富新地、西城楼大街延续之前较好的销售，其他商铺销售情况比较间断。

东莞商铺价格月度均线与季度均线有所下滑，并突破半年线，商铺的价格回落到17000-18000元/㎡左右徘徊；可见，受大势走弱拖累，市场投资热情受到平抑，商铺也难独善其身。

(四)区域价格分析

1.城区镇区住宅价格情况

4月份东莞城区商品房价格7056元/㎡，环比上升2.6%，镇区价格6187元/㎡，环比下降6.2%。城区各用途的住宅价格有所上升，其中普通住宅上升6.1%，公寓上升21.6%，城区成交价格主要由新入市的中高端优质楼盘热销带动；镇区别墅价格有所下降，主要由于誉景名居的别墅产品以实收6600元/㎡的价格入市，镇区住宅价格的上升主要由于老盘成交的带动。

2.各区价格情况

2008年4月份的商品房均价镇区的道滘、凤岗、厚街排前三位，道滘主要是沿海丽水佳园的成交，一个盘的成交对房价的敏感性不是很强，而凤岗与厚街两个区对商品房价格较为敏感，成交的产品差异或许就造就价格的差别。凤岗、石碣、莞城商品房与住宅均价相差较高，个别非住宅项目成交拉动商品房价格。

3.各区域价格环比同比指数

4月份全市各区域的价格环比中有15个区域价格上升，13个下降。城区中，南城均价同比与环比均上升25%以上，主要由4月份成交楼盘尚书银座、第一国际三期、时尚岛•蓝钻、东骏豪苑三期等拉动，东城均价有所下跌，天骄峰景、景湖春晓等均有不同程度的优惠降价，万江的回落幅度较大。4月大部分区镇的均价同比各有升降，部分镇区由于成交量较少，成交产品的差异造就价格的变化，其中大岭山的均价已经回到去年同期的水平。

4.区域普通住宅价格成交量增幅与价格增幅的关系

4月份东莞全市普通住宅价格上升8%，其中大多区域表现为成交下降，价格相对稳定。部分区域成交随着短期供应的变化而变化，黄江与樟木头成交大幅增加，价格保持稳定，主要由于黄江的中惠•金士柏山二期与樟木头的中惠•香樟绿洲的成交较大。

长安的成交量与成交价格保持稳定，主要由于长安1号的成交支撑；南城、石碣、谢岗、东坑等部分区域，价格上涨较多，成交回落较大。

3.技术指标分析

2008年4月份，月度均线呈上升趋势，黄金交叉三月均线，但量能依然有所不足，月度均线如“逆水行舟”般前进一小步，近期作窄幅震荡整理。虽然短期的月度均线有所反弹，但深入分析，本月的成交价格与新上市成交楼盘价格相关度较高，反映出来的价格受其影响较大。可以较准确反映短期楼市的3月均线与中期的6月均线依然平缓下降，市场价格依然受需求走软影响。

九、报纸广告监测分析

监测时间：2008年4月1日－2008年4月30日

监测对象：东莞市所有在建、在售房地产项目

监测媒体：东莞日报、广州日报、南方都市报、羊城晚报

监测指标说明：

1、版面：是指房产广告刊登时占报纸版面的比例大小、与媒体对外公布的标准一致。

3、频次：是以广告在某一报刊上出现次数为准，每出现一次，广告投放次数累加，单位为次。

一、宏观经济回顾

3月全国CPI同比上涨8.3% 东莞市CPI同比上涨6.7%，一季度，全国居民消费价格总水平上涨8.0%(3月份同比上涨8.3%，环比下降0.7%)，涨幅比上年同期高5.3个百分点。其中，城市上涨7.8 %，农村上涨8.7%。3月份东莞市居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.7%，涨幅比2月份收窄1.2个百分点，居民消费价格总水平比2月份下降1.5%，一季度累计上涨7.1%，上涨势头有所放缓。其中居住类价格同比上涨8.4%，环比下降0.1%，自有住房价格同比上涨9.2%，建房及装修材料价格同比上涨4.8%。

70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％

国家发改委、国家统计局公布的调查显示，三月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之十点七，其中，深圳、南京、成都等十个城市房价环比出现下跌，下跌城市数量占被调查城市总数的比例达至七分之一。

中国人民银行决定上调存款准备金率0.5个百分点

为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

第五篇：xx年房地产市场总结暨xx年展望

xx年房地产市场总结暨xx年展望

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xx年房地产市场总结暨xx年展望

在此大环境下，作为华南楼市代表的广州楼市也展现出相应的特点，包括：市场完成了从供不应求到供大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”，行业面临洗牌，等等。

一、宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年“稳健、从紧”，下半年“积极、适度宽松”，但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。

不过，由于楼市调整的大格局已经形成，再加上金融危机之下市民“现金为王”的理财观念，频频出台的政策始终无法彻底打破预期已经改变的置业者的观望情绪，因此并不能够令广州楼市的成交从低谷中走出来。在此情况下，包括大开发商在内的大多数开发商一方面难以获得资本市场和商业银行的融资、信贷支持，另一方面新房的销售情况又不理想，腹背受敌，只好用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。

与一手开发企业的窘境一样，广州的二手中介行业在经历了过去几年的高速扩张之后，面对突然降温的市场也不得不收缩阵线、开源节流。为了应对市场变化，一些品牌大中介纷纷开展与一手开发商的“一二手联动”代理合作，力争多渠道度过经营难关。

二、土地出让市场低迷，土地出让指标两度调低仍无法完成，“底价出让”、“流拍”成为常态，中小开发商趁机抄底拿地，取代大开发商成为土地出让市场的主角。

在地价回落的同时，包括员村绢麻厂地块在内的“地王”表情尴尬。以员村绢麻厂地块为例，缴纳土地出让金的大限早已在xx月份过期，由于开发商没有履行合约，按照正常手续该地块将会被收回，但是至今无论是国土部门还是地产商都三缄其口，不得而知。在xx年产生的多个“地王”中，尽管对外宣称的理由各不一样，但是基本上都选择了“拖”字诀，动工的是极少数。开发商们对“地王”的冷处理，资金链紧张导致开发困难是一个原因，而现时不少“地王”所在的板块“面粉比面包贵”也是现实。

不过尽管如此，广州在xx年出让的地块加上之前两年开发商拿下的地块，仍然足以满足未来两三年的市场供应需求，郊区地块的大量出让还有可能在局部市场形成比较突出的供大于求。高价地与低价地同台共舞将大大考验房地产企业的开发智慧。

三、新建商品住宅交易登记面积大幅减少33.5%，成交均价从xx年第四季度的万元高位回落至9000多元/平方米；

具体到各个月份来看，前5个月市场受宏观调控的影响成交持续低迷，一直徘徊在二、三十万平方米左右，直到xx月份才首次冲破60万平方米。下半年，随着政府一系列救市政策的出台，市场成交情况有所好转，但是由于政策变化频繁市场表现颇为反复，其中xx月份一度降至35.83万平方米，但是xx月份又很快回到50万平方米以上。以产品来看，全年销售出色的是90/70产品，限价房以及以低价策略出击的郊区楼盘长期盘踞阳光家缘成交榜的前列。此外，一些抢在市场前头果断降价的市区楼盘销售情况也较乐观。

总体来看，xx年广州市区的一手楼价依然比较坚挺，老城区、珠江新城等繁华区域的商品楼盘成交均价普遍保持在万元以上，但是花都区等远郊地区的楼盘价格回调比较明显，从去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，与xx年、xx年的水平相当。

四、存量住宅交易登记面积同比大幅减少28.5%，回到xx年之前的水平；

五、展望xx年，在复杂的宏观经济大环境以及供大于求的行业环境下，广州楼价仍有小幅下调空间，“紧贴经济脉搏，低位盘整等待回暖时机”将会是09楼市的典型概括。

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