“新常态”下棚户区改造融资模式探讨

第一篇：“新常态”下棚户区改造融资模式探讨

“新常态”下棚户区改造融资模式探讨

摘要：随着我国城市化进程的不断加快，进行棚户区改造是改善人民生活环境、推进新型城镇化建设的重要环节。在经济形势下行、产业结构调整的新常态下，原有的棚户区改造融资方式已不能满足现实的需要。为解决棚户区改造融资过程中的问题，需要在融资模式上做出突破和创新。本文结合目前棚户区改造的现状，并对当下棚户区改造所采用融资的模式进行分析，借鉴国外棚户区改造融资经验，对我国融资模式提出创新建议。

关键词：棚户区改造 融资模式 改进

棚户区改造是党和政府实施的重大战略举措。棚户区改造工作的有效实施是实现经济稳定增长，调整经济结构，加快经济改革步伐以及提高人民生活水平的有力工具，体现了现阶段所倡导的以人为本的思想。根据调查显示，中国到目前为止仍然有成千上万的城镇人口住在棚户区中，棚户区改造的任务相当繁重。2016年棚户区改造任务为600万套，比2015年增加了100多万套，如果按每一户60万元来计算，那么建设总成本高达36000亿元，这还没有把项目前期的土地整理费和项目后期的基础设施配套费用囊括进去，如果再加上这些费用，那么建设成本就会多出更多。面对中国经济增长速度放慢、经济发展方式转变以及地方政府债务管理的“新常态”环境下，为棚户区改造提供资金支持具有重要的意义。

一、新常态下棚户区改造主要融资模式分析

我国棚户区改造项目融资模式在依托本国实际的发展情况下，逐步形成了商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等多种模式并存的现状。在实际的操作中应用最广泛的主要有以下几种：

（一）贷款融资模式

贷款融资模式主要包括商业银行贷款和公积金贷款两种形式。这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区改造的项目资金。

1、商业银行贷款

商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资。

2、住房公积金贷款

住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。

公积金贷款的运作模式与商业银行模式基本相同。区别在于，公积金管理中心并不自行发放贷款，只是提供贷款资金，委托商业银行贷款给承建企业。

（二）债务工具直接融资模式

包括企业债、公司债、项目收益债、中期票据等融资模式。直接债务融资模式由承建棚户区改造项目的企业或者项目公司通过发行各类融资债务工具来获得资金。融资企业和出资人通过债务工具形成直接的债权债务关系，债务关系到期后融资企业向出资人支付本息。

债券融资模式。债券融资是指由承建企业或者项目公司授权代理机构，发行各类直接债务融资工具募集资金的融资模式。棚户区项目融资运用的主要有企业债、公司债、中期票据和短期融资券。

（三）股权融资模式

包括股权融资模式和产业基金融资模式。出资人通过收购融资企业股权方式向企业和项目注入资金，然后通过转让股权、股票涨价回购以及企业分红等途径获取投资回报。承包棚户区改造项目的单位或企业通过出让单位或企业的项目所有权以及质押股票股权等形式，获得资金涌入，为棚户区改造项目提供资金周转。承包单位或企业通过股权融资获得的资金无须还本付息，但要向新股东即出资人分享企业利润。

（四）非传统融资模式

1、信托计划融资模式

信托计划融资模式，是指承建企业或者项目公司借助信托公司获得融?Y的模式。信托公司发行信托产品募集资金，然后以信托贷款或者股权投资等方式将资金注入项目企业，待项目产生收益后收回信托资金和收益退出企业或项目。棚户区项目拿地成本较低，大多采取“回迁房+商品房”的模式，后期有较充足的现金流偿还信托本息，与信托产品能较好融合，因此，2011年以来发行的保障房信托集中在棚户区改造项目。

2、政府购买服务模式

政府与社会资本合作模式简称PPP模式，是指项目由地方政府或者是政府主管部门按照PPP管理的相关制度流程，履行完整、合法有效的操作手续，参与棚户区改造项目。实施的主体是社会资本项目公司或者是与政府共同成立的项目公司，社会资本通过项目自身的利益以及政府约定的财政补贴，对其投资资本进行回收，并获取合法利益的模式。

二、各种融资模式比较分析

贷款融资模式审批便捷、手续简单，应用最广。贷款融资模式较其他各类融资模式的优点在于审批便捷、手续简单，只要满足商业银行贷款条件即可申请贷款融资，不需要额外的行政审批环节。因此，贷款模式是目前应用最多和最广的棚户区改造融资模式。

股权融资门槛较高。股权融资与债权融资相比最大的优势是融资规模大，而且承包单位或企业通过股权融资获得的资金无须还本付息。但是股权融资对融资项目资格条件的限制比较多，不仅要考察融资项目是否能获得稳定的收益，而且股权融资只能适用于可经营性的基础设施。对一些项目回报利润较低的棚户区改造项目基本上不具备股权融资的资格。

债务融资受政策限制较多。棚户区改造利用债务融资受两方面制约：一是融资项目的资本金约束。二是可覆盖债务本息的项目现金流。在这两方面的约束条下，不同的融资方式都有各自的缺陷。商业银行对项目进行贷款必须是在有稳定的利润收入的前提下才予以贷款，这样就会对一些盈利较低的棚户区改造项目的约束就比较大。此外，债务融资很容易受国家宏观调控政策的影响，如果国家实施减少货币发行的政策，那么棚户区改造项目就很难从银行中获得贷款，项目就会因为缺乏资金支持而无法顺利开展。

非传统融资方式风险较大。对于信托、理财、资产证券化等融资方式，存在融资透明度和规范性问题，难以有效监管，对银行体系造成潜在风险。另外，这些方式只适合于经营性的、收益比较高的棚户区改造项目。因此，不具备大规模推广的条件。总体来看，提供无偿服务的项目由于缺乏资金流入而不能形成稳定的现金流，其融资渠道不畅通，另外国发〔2010〕19号文、财预〔2012〕463号文等对公益性项目融资资格条件进行了严格限制。因此，上述融资方式由于各自的弊端都无法从根本上解决融资问题。对于有较高投资利润的棚户区改造项目，运用多元化渠道进行融资可以积极考虑采用PPP等方式吸纳社会资金，与有实力、有经验、有资源、有品牌的社会资本开展合作，通过风险分担、利益共享原则，来实施开发区内的土地一级开发，不断提升区域开发品质。

三、新常态下棚户区改造融资模式改进措施

国外在棚户区改造融资方面的经验与我国相比更加成熟。国外在进行棚户区改造融资时更注意注意发挥政府的补贴作用，积极引导社会资金融入，同时不断创新金融产品以占据更广阔的市场。上世纪八十年代的美国就已经开始推行保障房建设市场化，美国政府以税收优惠、开发维修资金投入以及利息抵税等政策为开发商提供资金补贴，而且规定开发商可以按照市场利率从私人银行贷款，但是只需要1%的利息，其中的差额部分全部由政府来补贴。政府直接补贴、优惠税收、贷款贴息的方式极大的调动了各类社会投资者的投资热情，弥补了棚户区改造资金缺口，强大的资金支持更有利于新常态下棚户区改造项目的顺利进行。

四、结束语

棚户区改造融资模式的科学选择能促进棚户区改造项目的顺利进行，推进我国惠民工程的有效实施。面对我国经济发展速度放慢的新常态下，不断改进棚户区改造融资方式以顺应现实发展的需要是目前我国棚户区改造工作的重点，为此，我们应该在借鉴国外经验的基础上，结合国内实际情况，不断创新我国棚户区改造融资模式，为加快我国城市化步伐，促进社会经济的可持续发展奠定坚实的基础。

参考文献：

[1]国家开发银行党校课题组，郭彦军.“新常态”下棚户区改造融资模式探讨[J].开发性金融研究，2015，（04）：56-60

[2]余洋.新常态下棚户区改造融资模式简析[J].时代金融，2016，（21）：275

[3]赵阳洋.新常态下棚户区改造融资模式和风险防范措施探究[J].河北金融，2015，（09）：16-19

第二篇：城市棚户区改造融资模式研究

城市棚户区改造融资模式研究

字数：2467 来源：商情

2015年24期

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【摘要】近年来，我国城市一味的向边界扩张导致城市发展的不均衡，老城区发展停滞，遍布于城市的各个角落棚户区由此产生。基础设施落后，危房旧房严重影响居民的生活和城市的健康发展。如何迅速推进棚户区改造进程，改善居民的生活环境，实现城市健康发展是当前城市发展的重中之重。

【关键词】

棚户区；融资；南昌

一、研究背景

2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施

2013年7月4日，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》正式发布，为进一步加大棚户区改造力度，推动以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应提出了相关的意见。

李克强在2015年两会上表示，住房既是经济问题也是民生问题，政府要为低收入困难群体提供住房保障，中国城镇化在加快，住房需求是刚性的，鼓励居民的自住性住房和改善性住房，保持房地产市场平稳健康发展。

二、棚户区产生的原因及存在的问题

近年来，我国城市一味的向边界拓展导致城市发展的不均衡，使老城区的发展停滞，遍布于城市的各个角落棚户区由此产生。基础设施落后，危房旧房使居民的生活和城市的健康发展受到严重影响。城市化进程的快速发展，棚户区也越来越多，当达到一定的数量时，棚户区对城市的健康发展产生了重大的影响，迫切需要更新改造。

城市基础设施的成本越来越高，城市土地资源趋紧，造成棚户区改造成本大大增加。

棚户区中生活着一些特殊困难家庭，生活拮据、几代同住、房屋拥挤、身体残疾等。拆迁之后，根据国家规定的拆迁条例，他们所获得的补偿无法满解决几代人的居住问题，所以这部分人会强力的阻碍拆迁，这是拆迁中很难实现的困难。

由于棚户区的基本设施严重缺乏落后，房屋年久失修，存在许多的安全问题。南昌市市长郭安说棚户区有三怕，怕下雨，一下雨整个棚户区漏的很厉害，情绪不稳定。第二是怕下雪，一下雪花结果容易垮房压人，安全隐患十分严重。第三还怕天干物燥，火灾十分频繁。这个地方一旦着起火来，那就是火烧连营，无法挽救。

三、南昌棚户区改造现状

南昌对棚户区现状进行了再次摸底，按照2013—2017年全面完成改造任务的目标编制了《南昌市城市棚户区改造规划（2013年—2017年）》，初步确定了改造总体目标、任务以及具体项目。2013—2017年南昌市规划改造288个地块项目，总占地面积约4.7万亩，房屋建筑面积约2058万㎡，涉及约9.6万户、36.5万人，计划总投资约1778亿元。南昌计划用四年时间基本完成20132017年规划旧城改造面积约2000万㎡。

2013年，南昌市共完成房屋拆迁面积653.7万平方米，其中中心城区372万平方米。短短几个月，实施了十字街、万寿宫、青山南路、青山湖西岸、郭家庄、何坊西路、火车站东广场、幸福渠流域、临江商务区、象湖东岸等十大旧城改造项目，涉及9284户，房屋建筑面积154万平方米。

2014年，青山湖西岸片区、象山南路沿线、殷家巷片区等棚改全面推进，旧城改造涉及的总户数将达到3.4万户，房屋征迁面积约800万平方米。其中，中心城区项目主要有西湖区象山南路沿线、东湖区青山湖西岸等21个改造项目，涉及约2.01万户，改造面积约452万平方米。

2015年，在南昌市新建县、东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区等县区召开的“两会”上划定了主城区旧城改造范围。改造的地块有：京山老街、万溪村“城中村”、团结路棚户区、十字街棚户区、中山路棚户区、二七北路沿线、环丘街（寰丘街）及周边、起凤路和香江家具城地块、昌东工业园区、罗家片区等。

四、南昌棚户区改造现行融资模式

2013年江西南昌市确立“四个平衡”的棚改政策，对全市棚改项目资金采取封闭运行、统筹使用，通过“1+6+X”模式撬动国有资本、社会资本参与棚改，多个棚改项目快速推进。

根据国家和省里有关政策，南昌明确以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以努力实现城市赢得环境、百姓赢得财富、政府赢得民心、社会赢得和谐作为城市棚户区改造的根本目的，遵循“政府主导、市场运作、市区联动、机制推动、统一规划、政策扶持”的改造原则。城市棚户区改造按照“市级平衡、平台融资、县区拆迁、分类指导”的模式实施。

（一）资金封闭运行、统筹使用谋求四个平衡

南昌把全市四个中心城区的棚改项目统筹在一起，由市级统筹资金统一调配使用，建立了“四个平衡”机制，即单个地块不能平衡就综合平衡，内部不能平衡就外部平衡，近期不能平衡就远期平衡，静态不能平衡就动态平衡，确保全市棚改项目的土地收益全部返回用于棚改，统筹棚改项目的总体收支平衡。这样市、区两级就可以抛开单个项目短期内资金无法平衡的顾虑推进棚户区改造。

（二）“1+6+X”模式撬动国有资本、社会资本参与棚改

“1+6+X”的模式，“1”即由市土地储备中心筹措资金负责政府主导的旧改项目，土地出让净收益全部进入市土地储备中心专户，为后续棚改准备启动资金。“6”即由市政控股集团、市城投公司、昌工控股公司、轨道公司、旅游集团、市水投公司6家市属国有平台筹措资金负责棚改项目。“X”是指引进社会资本参与棚户区改造。可以是三者之一单独融资，也可以三者分别组合共同融资。“1+6+X”的最大亮点是撬动了社会资本，形成多元资本参与棚改的局面。社会资本参与棚改，不仅解决前期的资金压力，还有助于加快棚改速度以及提升棚改地块的业态。

五、常见融资模式

（一）PPP模式

1、实质：政府部门通过给予私营企业长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营

2、PPP模式的优点

（1）保证项目的在经济和技术上的可行性，缩短前期工作周期，降低项目费用，有利于缓解政府债务负担。

（2）有利于转换政府职能，减轻财政负担，政府将部分债务转移到私人部门。

（3）使项目参与各方整合组成联盟，协调各方不同的利益，同时也能分散部分风险，当亏损时，政府与私人共同承担。

3、PPP模式在棚户改造的应用的优势

在棚户区改造前期动迁需要大量的资金，引入私人资金能够加快改造进程，提高改造效率，PPP模式使政府部门和民营企业能够充分利用各自的优势，政府赢利性企业和非赢利性企业基于某个项目而形成以双赢相互合作形式参与各方可以达到预期单独行动相比更为有利的结果，参与各方虽然没有达到自身理想的最大利益，但社会效应最大化，对棚户区居民是最大的福音。

（二）BOT模式

BOT指的是政府或政府授权项目业主，将拟建设的某个基础设施项目，通过合同约定并授权另一投资企业来融资、投资、建设、经营、维护该项目，该投资企业在协议规定的时期内通过经营来获取收益，并承担风险。政府或授权项目业主在此期间保留对该项目的监督调控权。协议期满根据协议由授权的投资企业将该项目转交给政府或政府授权项目业主的一种模式。

1、BOT在棚户区之类基础工程建设方面的优势

（1）可以有效的减轻政府的财政负担，把从基础设施上省下的资金用到其它政府项目中去，从而可以在政府资源不足时将事情办的更好。

（2）而第三方承包商则可以通过这种方式与政府和财团搭线，获得更好的投资机会，采用BOT可以把金融机构和私人财团各自的资金通过入股或贷款的形式集中起来，投资建设于基础设施项目，而且投资效益往往相当可观。

2、BOT融资方式的劣势：

同样也是因为基础工程的缘故，BOT方式存在着一些缺点与局限性。融资成本较高，因此要求的投资回报率也高。相对授权期限较长，对投资者而言，投资回收期也较长、投资风险大，构成了对投资者不利的一面。

合同文件繁多、复杂。BOT方式是一个复杂的程勋，中间有许多的环节，包括与政府签订特许权的协议、与承包商签订建设合同、与金融公司签订贷款协议、与保险公司签订协议，在建设项目开始阶段就得付出巨大精力进行这些工作。

BOT涉及的经济主体比较多而且复杂，多个经济主体的利益协调相当困难，而政府作为经济主体而不是仲裁者的参与，又增加了协调难度。

（三）ABS模式

ABS指的是以项目所拥有的资产为基础，以该项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场上发型债券筹集资金的一种项目融资方式。

拓展融资渠道，降低融资成本，对于南昌棚户区改造项目来说，由于ABS融资成本低，融资效率高，对于这种棚户区改造需要尽快筹集资金的项目来说具有很高的实用性。

资金来源丰富、投资风险小，ABS项目融资的对象时资本市场上数量众多的债券购买者，债券可在二级市场流通，并通过SPC的“信用增级”使投资者免受资产质量风险的损失。而且被重组的资产汇集而成的“资产池”，从而可以在许多债务人中分摊违约风险，这就极大地分散了项目的投资风险，使每个投资者的风险减小。

政府资金压力小，ABS融资是用项目的未来收益来偿还债务，这样就有利于缓解政府的财政资金压力，使政府的或者企业的有限资金从事更多的投资成为可能。通过ABS能获得资金而且又不增加负担。在棚户区改造这个需要大量资金的项目中，ABS融资模式能很好的满足。

六、总结

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，推进棚户区改造进程，改善居民的生活环境，实现城市健康发展是当前城市发展的重中之重。每一个融资模式都是在特定的时代，特定的现实情况下顺应实际产生的，有其独特的优势，同样也有其劣势。没有最好的融资模式，只有最适合的。研究的目的就是根据前人的经验，根据当前的现实情况总结出最符合当代情况的措施，将棚户区改造的工作更快更好的完成，让人民早日搬出棚户区，过上好日子。

第三篇：棚户区改造融资创新模式

创新棚户区改造融资模式

来源：中国建设报

2015-05-01

棚户区的存在是一个历史遗留问题，已成为城市中“二元结构”的一大表现。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房和城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造了5000万平方米，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。目前，全国还有1400多万户需要进行棚改，尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。

近年来，国家先后出台了《关于加快棚户区改造工作的意见》、《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》等文件，要求加快推进棚户区改造工作。住房城乡建设部相关负责人亦强调，棚改是重大民生问题、发展问题，把这项工作放到经济发展新常态中来审视，具有深远的重要意义。加快推进棚改，顺应了人民群众对改善居住条件的期待，能增加消费和投资、助力经济增长，可以完善配套设施、改善城市面貌、提升城市竞争力。

相比保障房建设，地方政府对棚户区改造的积极性更高，因为保障房面对的是低收入人群，消耗的又是政府储备的土地；而棚户区改造利用的都是棚户区现有土地，对其提高了利用率。对地方来说，棚户区改造相当于一个小型的经济刺激，可以弥补目前房地产市场下滑对经济带来的负面影响。目前我国不少产业下滑趋势明显，工业产能过剩较严重，因此加大棚户区改造不仅不会带来产能过剩，还可以满足老百姓的切实需求，带动相应产业的发展，消化部分过剩产能。棚户区改造存在的问题

首先，棚户区改造涉及土地房屋征收、土地整理、安置房建设及配套项目建设等内容。客观上讲，实施棚户区改造的难度越来越大，主要原因是商业价值高、容易改造的地区已基本改造完毕，剩下的大多改造成本过高。棚户区改造存在的突出问题包括：一是征地拆迁工作难度大，供地计划落实受到影响，一些纳入计划的棚户区改造项目无法按期实施；配套设施不能按时完成，影响到已建成棚户区安置住房的交付使用；少数项目存在质量问题，包括参建单位质量责任不落实，存在一些质量通病等。

其次，政府要完成棚户区改造任务，解决资金来源是关键。棚户区改造一般是通过政府规划由企业来操作。据业内人士估计，地方政府棚改筹资缺口至少在千亿元以上。2014年4月国务院常务会议上确定，由国开行成立住宅金融事业部，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。此前媒体报道，国家开发银行从央行获得3年期1万亿元的抵押补充贷款，专项用于支持国开行住宅金融事业部，支持保障性住房，特别是棚户区改造的信贷资金需求。2014年《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中称：“各地要建立健全信贷偿还保障机制，确保还款保障得到有效落实。”按照新预算法规定，政府债务只能通过政府及其部门举借，不得通过企事业单位等举借。政府举债以政府债券形式，主体仅限省级政府，省级以下无举债权，市县可由省级政府代为举借。因此，地方政府也只能间接利用国开行的专项资金。运用PPP创新融资模式

根据《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》和《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》的要求，在公共服务和基础设施等重点领域要进一步创新投融资体制，充分发挥社会资本特别是民间资本的积极作用。

此前，财政部和发改委都力推政府债务PPP化，以政府购买服务等形式来替代传统政府融资平台运作。PPP通常由社会资本承担建设、运营、维护基础设施的大部分工作，并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回报。政府部门可针对某一项目和社会资本一起组建一个项目公司，为该项目主体安排好现金流，并负责基础设施及公共服务价格和质量监管，以保证公共利益最大化。

政府可以争取国家开发银行的专项资金贷款来降低融资成本，实行财政补贴、税费减免、土地出让、收益返还等优惠政策，或者允许在改造项目里配套建设一定比例的商业服务设施和商品住房，吸引社会资本参与棚户区改造，使原棚户区居民能享受到更好的公共服务。

应用PPP模式有利于缓解棚户区改造项目的融资难题。一方面，创新投融资机制，引入社会资本投资，可以缓解政府建设资金的不足。另一方面，政府通过投资补助、担保补贴、贷款贴息等方式支持引入社会资本的项目，能够进一步强化社会资本信心。

第四篇：北京市棚户区改造项目融资模式研究

北京市棚户区改造项目融资模式研究

2014年03月31日09：32 徐 明 来源：金融时报

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棚户区改造是关乎首都民生和发展的重大政治工程，也是以人为本的新型城镇化建设重要的突破口。北京市自2009年开展棚户区改造工程以来，先后启动了“三区三片”和“新增五片”等棚户改造工程，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力。2013年，国务院印发《关于加快棚户区改造工作的意见》，北京市将棚户区改造作为第一要务，计划在5年内完成全市棚户区改造，总投资达7944亿元。国家开发银行北京分行以“服务首都”为宗旨，贯彻落实北京市棚户区改造战略部署，与市住建委、重大办加强合作，率先支持了新棚户区政策下北京市首个棚户区项目——西城区百万庄北里居民住房改善项目，编制了《北京市棚户区改造系统性融资规划》。本文针对北京市新一轮棚户区改造项目的融资特点，探索与之相适应的融资模式，提出支持北京市棚户区改造的思路建议。

北京市棚户区改造的类型及难题

（一）北京市棚户区改造的类型。2013年，北京市在原有城市和国有工矿棚户区改造类型上，将棚户区改造范围扩展至五类，分别是中心城区平房院落修缮、老旧小区综合整治、城中村、边角地整治拆迁遗留项目、城乡接合部改造以及城市和国有工矿棚户区改造。

（二）北京市棚户区改造的待解之题。随着经济社会发展和棚户区改造范围的扩大，尤其是本轮棚户区改造重点集中在城市中心区，面临的问题进一步复杂化，主要体现在，一是开发难度高，拆迁难度大。大多数棚户区改造项目市场运作空间小、配套设施建设压力大，同时，由于北京的高房价和特殊的地缘政治特点，拆迁难度更大。二是开发建设资金缺乏，融资困难。棚户区改造开发建设资金需求巨大，仅依靠财政资金无法平衡缺口，贷款方面存在资本金缺口及融资抵押物匮乏等问题。三是区县发展水平差距较大，建设资金和土地资源供给能力差别较大，棚户区改造可支配资源不均衡。四是市、区两级投融资平台缺乏联动机制。各区县在棚户区改造过程中更倾向于使用下属平台进行投融资，市级平台的资源和优势未充分发挥。五是土地开发拆建分离的模式不利于项目整体的资金平衡。

北京市棚户区改造融资模式探讨

（一）政府回购模式。该模式适用于公益性强、项目收益差、商业开发价值不高、主要依靠政府的财政资金还款的棚户区改造项目，如改造用途为绿地或公共建筑用地项目。该模式由区县政府授权某主体负责项目实施，按照《政府采购法》与实施主体签订BT协议，逐年支付回购资金。实施主体通过招标选择项目建设主体，并为其提供融资担保。项目建设主体向银行申请贷款，以政府回购资金作为还款来源。项目所在区县需要与银行签署还款资金差额补足协议。如在委托代建或BT协议中明确约定回购资金来源，且评审认为资金来源可靠的，可使用委托代建、BT等协议项下的应收账款质押作为担保。实施主体可为有实力和资质的民营企业、国有企业或地方政府融资平台等。

（二）市场化运作模式。该模式适用于具有良好的收益、能够实现自身平衡改造项目。在该模式下，政府支持项目公司部分资本金，其余资金由项目公司从银行进行融资。筹集资金时，可考虑棚户区居民以拆迁补偿款入股项目公司，一方面减轻项目公司拆迁补偿的资金压力，另一方面居民通过股权投资的回报可以在安置后获得稳定的收入来源。该模式可选择社会投资者、政府融资平台等作为项目的实施主体，优点是通过土地开发收入平衡部分改造投入，能最大程度减轻政府的财政负担。

（三）REITs模式。由于各区县经济发展水平相差较大，在承担的棚户区改造任务量和可支配的资源上也不尽相同，可通过REITs模式盘活存量资产，统筹全市的改造资金和土地资源，促进资金的整体平衡。REITs 模式由市保障房投资中心将保障房资产抵押给信托公司，并进行打包，在交易市场流转。投资者的收益为同期保障房租赁市场所获得的收益，差价由政府进行补贴。通过REITs募集的资金，投资中心用于棚户区改造投资，开发收益用于新增保障房建设，扩大REITs资产池规模；通过棚户区改造新增的保障房资产，也交由投资中心统一管理，实现保障房存量资产滚动发展。建议棚户区改造REITs由投资中心和国有信托公司共同发起。为了缩小风险涉及范围，可采用私募形式，融资对象限于一定范围，如国开行、公积金、社保资金、保险资金、大型央企和国有企业等，不对普通投资者发行和流通。

（四）政府引导性发展投资基金模式。对于项目资本金不足问题，可参照北京市小城镇发展基金模式，建立棚户区改造政府引导基金，吸引社会资本参与棚户区改造进程。在资产管理层面，政府投融资平台为项目的开发建设主体，基金对棚户区改造、棚改区商业开发、安置房建设、物业经营等项目进行股权投资或提供债权融资，以股权投资为主。基金的主要收益来源包括棚改区商业开发股权投资收益、安置房物业及附属设施经营股权收益、债权投资收益。政府投融资平台作为GP对发展投资基金承担无限连带责任风险；其他投资人作为LP，以其投资金额承担有限责任；基金以所持股权对所投资企业承担有限责任。

（五）私募债模式。该模式具有审批便捷、发行条件宽松、融资规模不受限、期限相对较长、资金使用灵活、成本相对较低等优势，与棚户区改造资金需求特点具有很高的契合度。由政府指定或设立的投融资平台为发债主体，由主承销商代理承销，并实施统一监管、审核资金的支付使用、项目回款资金最终归集以及还本付息，结算经办银行负责资金的支付结算和项目回款的初步归集。承销商还可根据发行主体要求，提供委托贷款服务，并对贷款项目进行监督和资金回收等。主要还款来源为棚户区改造项目的商业开发运营。为降低发行成本，可考虑由政府或主承销商给予信用支持。

北京市棚户区改造融资的相关建议

（一）建立并完善金融支持棚户区改造的工作机制。包括落实国务院以及北京市关于棚户区改造融资支持政策，建立全市棚户区改造资源的统筹机制，建立区县合作利益分享机制，完善各相关委办局间的协作机制。

（二）加大财政支持力度。包括盘活存量资产，拓宽财政资金来源，设立棚户区改造专项资金，积极争取国家金融支持棚改政策倾斜，以市保障房投资中心为主体建立市级棚户区改造融资平台，做大做强区县融资平台，提供贷款贴息，扩大税费减免适用范围。

（三）积极拓宽融资渠道。包括通过多种方式鼓励和支持社会资本参与棚户区改造，支持有实力、信誉好的国有企业在政府组织下参与改造，规范利用企业债券融资，鼓励金融机构通过债券、基金、信托等方式提供多元化融资支持，积极争取国开行软贷款支持。

（四）建立棚户区改造资金的风险控制机制。包括建立棚户区改造资金专项账户，严控政府债务上限，建立偿债准备金制度，建立棚户区改造风险分担机制，建立棚改投融资检测评估机制。

第五篇：新常态下的

新常态下的“坚守”

大德小学 李锦花

遥远的西北大漠，有一种胡杨的树种，它们生而三千年不死，死而三千年不倒，倒而三千年不朽，这沙漠里健壮而睿智的勇士，用自己的一生为我们诠释了坚守一词的深刻内涵。虽然我不可能是倔强的生长在沙漠中的胡杨,但我愿做那棵扎根于乡村英语教学试验田边的胡杨,任时光荏苒,任四季的变换,我始终用自己的生命和全部的爱, 坚守着乡村英语教学的希望和喜悦。

坚守是热爱。刚开始，我常常为自己不知道怎样为小学生上好英语课而茫然。但是我对英语的那份执着的爱告诉我要永不言弃。在教学中我常常遇到这样或那样的问题，但失败浇不灭我对英语教学那如火如荼的热情。在这样执着的支撑下，我昂首行踏进英语教学的珪步之中，在英语教学这块沃土上我默默地耕耘着。

坚守是进步。我是一位普通的乡村英语教师，要让孩子们学好英语，算的上比登天还难哪。我作为一名普通的英语教师，神圣职责是什么呢？经过我不眠的深思，向有经验教师的请教，拉一些对英语不感兴趣的孩子促膝长谈，拜访一些家长和他们交换意见。我明白了，明白了要教好英语，首先要让他们爱上英语、喜欢英语。啊。。我知道了，知道了！学生喜欢什么就不会厌烦什么。真是“山穷水复凝无路，柳暗花明又一村”啊。

为此，每节课前我会认真研究、吃透教材，通读、精读课文，较好地掌握教材的全部内容，明确这节课的教学目标，精心设计课型、流程、方法等。在教学过程中我深知英语课中口语是老师与学生交流的主要方式，作为英语老师的我很注重加强英语口语在课堂中的运用，给学生创设愉悦的英语课堂氛围；在课堂上对于学生的表现我会给予肯定和鼓励，从而使学生感受到老师的关爱，感受到我始终保持的微笑，并且和学生多交流，让学生发自内心地喜欢我的课堂。

坚守是希望。我刚接手的班是五年级，班上有一个比较优秀的学生--赵嘉欣。她性格外向，刻苦努力，成绩优异。可是，她上四年级的时候，她生病了。有一个多月没有来上课，她落下了很多的课程，我暗暗地担心和着急。我不能把我的担心表现出来。上课的时候。我特意让她来回答她能够回答的问题，每次答完问题，我都会笑着对她说“你真棒”。一次，她的妈妈对我说；“李老师，今天我女儿回家特别的高兴在沙发上蹦来蹦去。我问她为什么，她说（李老师说我特别棒）”！后来，她深深的爱上了英语。

我作为新常态下的英语老师，我明白应该突破常规，寻求新的教学模式，敢于真正的把课堂还给学生，实现老师作为教学的主导，学生作为主体的开放式课堂。新常态下的教育，不应该是强迫，而是引导；不是灌输，而是浸润；不是施压，而是影响；不是改造，而是改变。新常态下的教育，当以人为本，遵从人性，尊重孩子的生命个性，解放孩子的身心，给他自由发展的空间，鼓励他们不断尝试、直面挫折。只有把课堂真正的还给学生，才能更好的发掘他们的个性。

在我的心中有一个诺言——那便是“坚守”；在我的手中有一粒金色的种子——那便是实践；在我的生活中有一个目标——那便是成功。我要用我的双手在孩子们的心中播下渴求知识的种子，我要用我的勤奋在孩子们的心中播下热爱英语的种子……也在我的心中播下希望的种子。我要用心守望着这份希望,更要用爱呵护着这份希望，默默地看着她破土、发芽，看着她开花、结果，我坚信幼苗终会长成参天大树。

此时，我要大声的对大家说：守望着自己爱着的田地，这就是我人生最大的幸福！

谢谢大家！

锦花老师，你好！你的演讲稿，主题新。内容实在，我在你原文的基础上把一些词句删减了些和补充了一些词句。如果有不妥的地方请见谅。