商业物业管理在物业经营管理中存在的问题和解决途径

第一篇：商业物业管理在物业经营管理中存在的问题和解决途径

商业物业管理在物业经营管理中存在的问题和解决途径

摘要

商业物业管理在商业地产运作中的地位和作用如何？如何实现房地产与商业的对接？自上世纪末商业地产在我国很多城市全面升温以来，上述问题无论在理论上还是实践中都还没有做出中肯的回答。本文作者从分析当前商业地产存在的问题入手，明确了商业物业管理的重要作用，并提出商业物业管理是将商业和地产有机结合的粘合剂，营造商业物业管理发挥作用的途径和空间是商业地产发展的重要动力。

关键词：物业管理: 措施: 发展 商业物业

目前，商业地产在全国的很多城市都炙手可热，一些人还将2003年定义为“商业地产年”。但是，人们也认识到良好的经营管理是商业地产项目持续发展的根源。万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业物业，尤其在搞长期经营管理的商业物业时，物业管理成了极重要和关键的企业职能。商业物业的经营管理搞好了，可以满足我们企业的多方面发展需求，如：反复提升企业品牌、增强融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于连锁和跨地区发展。但是，商业地产运营是一个很复杂的过程，商业和地产是两个完全不同的领域，商业地产并不是商业和地产的简单累加

一、在我国商业地产存在的问题

首先，如何实现房地产与商业的对接？商业地产包含两个概念：商业和地产。但两方面又是完全不同的领域。所以，研究商业业态及其变化规律和房地产结合是目前摆在商业地产面前最棘手的问题。（焦点房产网，商业地产的七大思考，2003-09-29）在《2003北京地产20个流行语沙龙》上，杨昱就谈到：“商业和地产是截然不同的两个产业，如果不了解商业经营模式，对消费需求，商业经济缺乏研究，只管发展不重经营，商业地产就会成为一块烫山芋。”目前，商业地产出现的同质化，也正是没有将商业的市场细分和定位与地产结合的表现。因此，市场需要将商业与房地产运作有机结合的有效媒介。

其次，后期的经营管理也是我国商业地产的一个关键问题，由于我国商业地产的运营模式主要以出售为主，或是将主体留下出租，其余出售。在这种商业地产投资热的背景下，不免有些开发商会急功近利，将商业地产出售获得利润了事，而忽略后期的经营管理。另外，由于商业物业出售之后，产权比较分散，就很难达到统一管理，很难实现并保持商业物业的市场定位和吸引消费者的注意。还有，由于大部分投资者都将其投资的商铺用于出租，且都是首次投资商业铺面，因此他们没有管理经验。目前，商业地产的经营管理问题也受到各方面的重视，包括开发商和投资购买者。由于管理不利，北京的怡景园，原来定位于高档商业街，但后来沦为小商品市场。

根据商业地产中存在的问题，有些开发商通过与零售商的结合运营来试图解决，但我国的商业地产多数是分散出售，所以本文认为这种方式在我国的适用性有一定的限制。本文认为高质量的物业管理可以解决这些问题。

二、商业物业管理

商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在提供这服务的物业管理公司。

三、商业物业管理对商业地产的作用

商业物业管理对商业地产的作用是为商业和房地产的衔接提供平台，实现两者的有效融合。这种作用表现在商业物业的设计开发阶段和投入使用后的日常管理两个方面。

1、在设计开发阶段

专业的商业物业管理公司，在商业地产的设计开发阶段就参与介入。一方面，物业公司可以根据其以往商业管理的经验，给予设计研发方面的建议，使设计更趋合理。另一方面，可以增进物业管理公司对商业物业的了解，有利于今后开展管理工作。具体来讲，在设计开发阶段，商业物业管理对商业地产的作用表现在以下方面：

首先，对商业地产的定位给予信息咨询服务。商业物业公司根据其对附近居民的消费习惯，偏好了解。对本商业地产的主营业务，目标市场，商业主题策划方面提出建议。比如针对于中心商业区同质化经营严重的现状，新建商业物业就可以采用市场细分方式定位，将综合市场变为专业市场，或与其他商业物业互补，并且可以通过差异化的主题营造，使该商业地产产生不同的诉求点和对消费者的特殊吸引力。

其次，对商业地产的结构和外观设计给予合理建议。铺面的大小设计要达到经济性和适用性的最佳结合；铺面的位置的摆放以及铺面结构要符合合理性要求；整个商业地产的外观设计达到突出主题和差异化目标。不仅如此，还应该使商业地产的设计符合使用、管理及发展的需要。以独具匠心的建筑风格，清新开放的商业环境，闲雅舒适的购物氛围赢得投资者和消费者的兴趣。

2、投入使用后的日常管理阶段物业管理的水平对商业物业的经营状况是非常重要的，比如，去年北京的很多热门的小市场今年就倒闭了，一个很重要的原因就是管理水平不够。

在日常管理中要对市场统一形象，维护其商业定位，实现商业的保值增值。在此期间，商业物业管理除了普通住宅管理内容之外，还要特别做好以下工作：

首先，整个商场的定期的外观装饰和室内装潢的设计和管理。物业管理要保证商场的装饰和装修在激发消费者购买欲望的同时，符合商场的定位。

其次，对于商铺租赁者素质和经营行为加以监督。租赁者的素质和其经营行为最直接地影响整个市场的声誉和在消费者心目中的形象。例如，原北京东大桥白云市场中的商户都是就近进货，档次较低，来购买的顾客也就比较少。后来新桥市场拆迁，一些素质较高的商户进入了该市场，才使市场活跃起来。

一、目前我国商业物业管理实践过程中存在的问题

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区，开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

1、物业管理架构不完善。

目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1／3。而其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

2、配套设施运作不理想。

目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。

3、物业管理法制不健全。

全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

4、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。

物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。

5、物业管理不到位。

目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。

6、地区间发展不平衡。

各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。

二、解决对策

松、面对上面的这些问题国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。

1、国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。

立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例（如10——15%）的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”。业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内（如6个月）应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。同时立法还应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。但正如胡杰丰律师所说，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格！这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势。也使物业管理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。因此，法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。

2、加强物业公司的资质管理。

房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。

3、加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。

物业管理实质上是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了政府的负担，还能解决部分下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。

4、建立专项维修基金管理委员会。

专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

5、设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。

6、加大组织领导力度理顺管理体制。

按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的基本要求，结合兄弟城市住宅小区实施物业管理的经验，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住房制度改革深入发展的新形势。建议市政府成立由分管副市长任组长、规划局、房产局、房改办、城建局、公安局、财政局、物价局、政府负责人为成员的住宅小区物业管理 领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、协调、领导。按照建设部《办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”的规定，建议明确市房产管理局为市区住宅小区物业管理的行政主管部门。市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。

7、处理好物业公司与其他方面的关系。

物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方面。

8、强化管理、树立品牌，建立激励机制，促进物业行业健康发展。

对于我国物业管理行业起步比较晚，在社会的影响力还不够，相关的体制还不完善，强化管理树立品牌，建立激励机制，能步断的提升行业在社会上的影响了，促进整个行业的健康发展

结论：

物业管理在商业地产设计开发阶段的作用，通过商业地产开发商与物业管理公司之间的协议来实现。而对于出售之后的商业物业，在所有权较分散的情况下，物业管理在该市场的商会的监督和协调下开展物业工作。同时，商业物业管理公司要努力提高自身的营销和管理能力。在人才引进和专业水平上不断提高，以适应新时代商业的管理要求。更重要的是，商业地产开发商及其所有者、经营者都必须充分重视物业管理的作用，营造商业物业管理发挥作用的途径和空间

第二篇：党员队伍中存在的问题及解决途径的探讨

党员队伍中存在的问题及解决途径的探讨

忠诚实践“三个代表”重要思想，是保持共产党员先进性的本质要求。共产党员作为党基层组织建设的中坚力量，在不同岗位上自觉实践着“三个代表”，为党的事业兢兢业业、勤勤恳恳、任劳任怨，特别是在急难险重任务面前，不畏艰险、冲锋在前，在群众面前始终做到了“平时能让群众认出来，困难面前能自觉站出来，生死关头能将自己豁出来”。但在现实生活中与 “三个代表”的要求还一定差距，存在着“代表不了”、“代表不好”等问题。

一、存在的主要问题

1、部分党员观念陈旧，与新时期的发展不相适应。随着现代经济的发展，部份党员思想观念不能适应新形势新任务的要求，还没有从自然经济观念的束缚中解放出来，存在着自给自足，安于现状，小富即安的思想；有的抱着“解放思想有代价”的旧观念，明哲保身，不思进取，不求有功，但求无过；有的遇到困难和挫折则不能正视困难、战胜困难，而是唉声叹气；有的则缺乏开放意识，闭关自守，画地为牢，对市场经济缺乏正确认识，认为市场经济就是“挣钱经济”，发展市场经济就是不择手段赚钱等等，缺乏一种共产党员应有的蓬勃朝气和昂扬锐气。

2、组织纪律观念淡薄，自由主义泛滥，管不住自己的言行。有些党员在工作岗位想什么就干什么，组织原则不强，故意制造不良社会风气；有的缺乏民主意识，不能自觉的开展批评与自我批评，善于搞“一言堂”，唱“独角戏”。

3、宗旨意识淡薄，形式主义和官僚主义突出，脱离群众。有的党员思想意识不纯，没有全心全意为人民服务的观念；有的党员领导干部“主仆错位”，高高在上，当老爷官，把为群众办实事当成是自己的恩赐，把贯彻中央精神习惯于发文件、开会议、喊口号，没有具体可行的措施，没有实际的行动；有的对上级虚报浮夸，报喜不报忧，对群众敷衍塞责，哗众取宠，把权力当成商品，跑官卖官，大搞权钱交易、以权谋私。这些既违背了党的宗旨，也损害了党群、干群关系，影响了社会稳定。

4、知识不足，本领恐慌，制约了党员先锋模范作用的发挥。在农村，有的党员虽然在主观上有带头发展生产力和带动周围群众共同致富的愿望，但是由于缺乏必备的科学技术知识，导致致富无门，无法发挥先锋模范作用，而且难以保证其先进性，甚至成为“落后分子”。我县现在农村党员

6402名，其中：高中以上文化程度的仅占9.3％，而小学及文盲的却占了53.3％；35岁及以下的有2097名，46岁以上的有4305名，这严重制约和影响了党员先锋模范作用的发挥。

二、存在问题的因素

1、从社会因素看：经济正处于社会转型期，给人们的社会生活带来巨大而深刻的冲击的同时，也给人的思想观念带来了震憾。

2、从党员自身看：有些党员存在学风不正的现象，而且某种程度上还比较突出。他们有的学而不信，心存异志；有的学而不知，应付差事；有的学而不思，照本宣科；有的学而不用，夸夸其谈。由于放松了政治理论和科学文化知识的学习，放松了自我要求，思想政治素质和精神境界低下，思想观念不能与时俱进，辨别是非能力退化，抵御腐蚀能力弱化，对金钱、物质、个人利益考虑过多，尤其是当个人利益受到冲击时，便心理失衡，抱怨组织、抱怨领导，久而久之，就忘记了自己的身份，失去了先进性。

3、从党组织方面看：因部份党员所从事的行业和职业处于经常变化之中，党员活动方式也由过去封闭式、稳定型向开放式、流动型方式转变。而有的党组织缺乏对新情况新问题的研究，对党员的教育、管理和监督失之于软、失之于松、失之于宽，在一定程度上削弱了党员的先进性。

三、解决存在问题的对策

1、加强对党员的教育、管理和监督。帮助党员解决生活生产中的困难，是基层党组织的基本任务之一，是充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用的重要举措，也是始终保持共产党员先进性的必然选择。所以我们应该不断坚持“党要管党、从严治党”的方针，着眼于用制度管人，牢牢抓住教育、管理、监督和解决问题四个基本环节，建立健全常抓不懈的工作机制。

2、保持共产党员先进性，发挥共产党员的先锋模范作用，加强教育是基础。党员教育工作中要把坚持党性原则与适应发展社会主义市场经济的要求统一起来，充分调动广大党员的积极性、创造性，充分发挥他们的先锋模范作用；要根据党员的文化、年龄、职业、职务、党龄等条件，在教育内容上有所侧重，做到“营养餐”与“加温计”的有的放矢；要改变过去那种听报告、学文件、念报纸的单调做法，注重思想教育与解决实际问题相结合，理论灌输与提高知识技能相结合，学习文件与开展活动相结合，学习先进典型与争先创优相结合等，增强针对性和实效性，进一步提高党员贯彻执行党的基本路线和各项方针政策的自觉性。

3、保持共产党员先进性，发挥共产党员的先锋模范作用，严格管理是关键。要坚持以服务促管理、寓管理于服务之中的原则，在工作、学习、生活等方面为党员提供卓有成效的服务，提高党组织的吸引力和凝聚力。要根据党员居住地、行业、年龄以及文化程度的差异，研究制定不同的管理

办法，有针对性地做好党员管理工作。要根据生产、工作情况妥善安排组织生活，力争做到以时间、要短、内容精、注重研究解决问题为主，使党员真正从思想上受到教育和启发。要围绕中心任务搞好党员经常性活动，从活动形式到内容上做到多种多样，如党员联系户、党员活动日、党员责任区、党员义务服务、党群共同致富等。

4、保持共产党员先进性，发挥共产党员的先锋模范作用，强化监督是根本。对共产党员来说，党组织的监督管理是最直接的，是保证党员充分发挥先锋模范作用的重要手段。要发挥党组织对党员监督的主导作用，坚决杜绝平时疏于管理的现象，自觉接受社会和群众的监督，积极听取各方面意见和建议，借助社会和群众的智慧把党组织和党员队伍建设好。不断健全党的组织生活，在党内形成团结民主的风气，充分开展批评与自我批评，高标准开好民主生活会，确保党内生活严肃认真、健康有效。

5、保持共产党员先进性，发挥共产党员的先锋模范作用，解决问题是保证。解决党员的思想认识问题关键在于做好思想政治工作和从生产生活上关心关注党员，要通过解决实际问题推进教育管理和监督，做到既要用党员的标准严格要求党员，又要尊重、理解、关心、爱护党员，帮助他们解决工作、学习和生活中的困难。让党员感受到党的关怀和温暖，自觉为党的事业贡献自己。

第三篇：浅析物业管理在商业物业中的价值

浅析物业管理在商业物业中的价值

［摘要］商业物业的经营性、公众性和服务性决定了与住宅小区不一样的管理特色。本文从商业物业管理要求出发阐述了物业管理对提升商业物业价值的作用。

［关键词] 商业物业 管理 价值

一、商业物业和商业物业管理

商业物业是指以经营和收益为目的的建筑物及配套设备、设施、场地以及相关权益的总称。它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，同时具有经营性、公众性和服务性。商业物业主要包括商务物业、酒店物业、商贸物业和娱乐休闲物业。目前，商业物业的管理模式主要采取开发建设和经营管理相分离的方式，具体分为两种：一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务，如杭州西城广场以及广州、深圳的一些大型商业市场；二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理，如临平中都广场、余杭黄湖商贸城、河南周口·五一广场等。不管采取何种运作管理模式，商业物业管理不但要提供一般性的物业管理服务（如保安、清洁、消防、交通组织、设备设施管理等），还要完成带有一定经营性质的商业管理工作（如招商、市场推广、公关、品牌管理及客户关系管理）。

二、商业物业管理的价值

在商业地产项目中，物业管理并不直接创造经济效益，但它通过顾客满意的管理，为经营者和投资者创造财富。目前市场上的投资者、经营者越来越关心商业地产管理者的专业水平，成功的商业物业管理可以增加商业地产投资的升值空间，甚至有人认为物业管理是商业地产成功之保障。究其原因，主要是商业物业管理的各个方面决定了其在商业物业中的价值。

1.客户满意保证商业物业价值

商业物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户。而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客，其中，租户和顾客群是流动的，不断变化的，且来源不同、构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”，即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与，实现各方利益平衡，达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，将对物业商誉产生极大的影响，可能因此失去租户或顾客，导致物业的贬值。

2.安全管理衡量商业物业价值

商业物业管理的服务对象主要为综合商业楼宇，其特点为楼层高、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。相比住宅物业，商业综合楼宇大多位于市中心或CBD商圈，人口流动频繁。是否能管理好商业综合楼宇，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内业主的生命财产安全，是衡量物业保值增值的重要因素。

3.设备运行体现商业物业价值

商业物业的现代化程度较高，设施设备齐全、先进，大多配备了高智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、安全管理系统、消防系统和交通管理系统等，这些设施设备技术含量高、运行频繁，商业物业的经营性需要设施设备的运转正常、快捷和舒适。如果一旦出现故障，将直接影响到商家的正常经营活动和顾客的消费心情，甚至出现安全事故，影响业主的品牌形象。所以为考虑企业和商家的形象业主大多会选择知名物业管理企业，而物业管理企业高水平的管理在获得经济效益的同时也体现了物业本身的物有所值甚至物超所值。

4.环境管理创造商业物业价值

商业物业对公共区域的环境清洁、绿化养护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高，而且要求物业管理人员有良好的审美观和一定的视觉欣赏素质。整体管理要达到集整洁性、美观性、明亮性和舒适性为一体的效果，以创造和维护环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中感受商家的形象和物业的档次，是流动的广告，创造了物业的营销价值。

5.营销推广提升物业价值

商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商誉形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。由于商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行，因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力，并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系，从而提高业主的品牌形象和社会影响力，聚集人气，吸引客流，提升物业的档次和价值，实现物业高投资性和回报性。根据行业经验数据，发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上，而目前我国大多城市未到一半，发达省市如杭州只有0.7平方米。可以预见由于商业物业的地段、管理和效益都比住宅物业更“黄金”，这一新的物业模式必将随着经济的发展和城市化进程而高速发展。成功的物业管理不但是物业公司新的利润增长点，更可以全面提升商业物业的价值。参考文献:

[1]杨晶 党超:商业物业管理[M].北京:中国水利水电出版社，2006.1-6

［2]林乐:物业管理：商业地产成功之保障[J].中国物业管理，2005，8：6-8

［3]任思新.杭州商业地产现状及发展趋势.［4]陆学师:聚焦物业经济增长点 关注商务物业新方向.2006年4月

第四篇：旅行社经营管理中存在的问题及解决对策

旅行社经营管理中存在的问题及解决对策

一、旅行社经营管理概述：

(一)旅行社经营管理的概念

在旅行社管理活动中，经营是旅行社为了生存、发展和实现长远目标对旅行社经济活动进行的运筹、谋划的综合性职能。管理是指对旅行社经营活动进行计划、组织、指挥、协调和控制各项工作的总称。

旅行社经营管理的最根本目标是为了获得经济效益；其次，经营管理最基本的目标是使服务者感到满意；最后，其最重要的目标是企业员工高昂的士气。在旅行社经营管理中突出以人为本的核心思想，创造良好的工作氛围，保障旅行社的健康发展。

（二）经营管理的区别

经营与管理是现代企业发展两项不可分割的重要活动，而去在很多时候我们也将其并称为经营管理，但两者也还存在着较大的区别。

管理解决的是企业战术性问题，即在既定的目标和人、财、物等资源条件下，合理安排和组织生产，合理配置和使用各种生产要素，以降低成本，提高产品质量，并在尽可能短的时间内生产出尽可能多的产品；而经营所要解决的则是企业战略方面的一些问题，如企业的发展方向，企业生产什么样的产品，生产多少，如何销售等。著名的企业家和管理学者法约尔的概括，经营与管理的区别就在于经营是决策过程，是确定目标，是解决“为什么要这么干”的方向问题；而管理是怎样实现目标、是解决“怎么干”的方法问题，因此管理师经营的一部分。(三)旅行社经营管理的内容

旅行社经营管理的重要任务是运用科学的管理方法，使旅行社员工具有强烈的服务意识，通过向游客提供商品和优质服务，取得良好的经济效益。而旅行社管理本身则是通过各种管理职能来实现的。管理职能主要有计划——提出任务；组织——确定手段；指挥——实施计划；协调——落实计划；控制——确保计划。(四)旅行社经营管理的特点

众所周知，旅行社产品属于服务性产品，首先具有不可感知性、不可储存性、非均质性等一般服务产品的共同特征，另外它还有综合性、公共性和娱乐性等区别于普通服务的独特特点，因而它带来了管理上的特殊要求和不同于其他企业管理的难度。主要有分散性和流动性强；协作部门多，涉及范围广；对员工的个人素质要求高的特点。

二、旅行社经营管理中存在的问题

（一）旅行社产品单一，跟风情况严重

在我国以中小型旅行社占主要地位，它们的实力和规模都比较小，致使在开发和研究新产品中为了减少成本，推出的产品不能适应市场的差异化需求,产品种类单一,大多数的观光旅游产品,度假产品与商务产品等没有得到充分开发。许多旅行社采用“跟风”的产品设计方式,多数产品处于“搭便车”的状态。旅行社产品在开发中没有创新，技术含量低，而且和其他旅行社之间存在类同情况严重。

目前大多旅行社在开发产品中不重视市场调查。存在只要产品好,不怕没有卖点的思想。就目前的旅游情况看大量的旅游产品不能满足广大游客的需求。景区在开发建设中应进行系统的市场调查，根据游客的需求设计满足广大游客需求的旅游产品，中国旅行社在产品开发过程中往往不进行或不注重进行市场调查,而是靠主观判断或跟风，景区开发者要了解消费者的需求,设计出适销对路的产品。只有能满足广大游客需求的旅游产品才是好的旅游产品。

在旅行社经营过程中普遍存在这种情况，当一个旅行社苦心做出一条线路时随时面临被“克隆”的危机，旅行社所做的调查组织、宣传促销等努力也都可能付诸东流。特色旅游线路的开发未来有望获得更多的利益的效益时，其他旅行社也闻风而来，这种跟风情况阻碍了旅行社的发展。

（二）旅行社信誉低，可信度差

在任何行业信誉是至关重要的，旅行社的商业信誉是关系到旅行社生死存亡的重要条件。其信誉的形成源于旅游服务质量的好坏，而决定服务质量的优劣，在人力资源方面，取决于每一个在实际旅游接待活动中提供服务的具体工作人员及管理者。我们从每一年的旅游投诉通报中都可以看到，关于旅游服务质量的投诉事件在所有的投诉中均占有较高的比例，其所涉及到的人员也比较广泛，比如导游、供应商、旅行社工作人员和管理人员。近年来出现在旅游市场上的一系列投诉事件，涉及到的黑社、超范围经营、非法、变相转让许可证、零团费和负团费，虚假旅游业务广告、黑车、野导、私拿私授回扣等现象，使旅行社的行业公众信誉大跌，殃及到了所有的旅行社，就连老牌、名牌旅行社也不断受到株连。旅行社领导应重视员工培训，提高整体的职业道德，想游客之所想，急游客之所急，提高整体旅游服务质量，提高旅行社的可信度，促进整个旅游行业的健康发展。

面对旅行社业白热化竞争局面，为了生存，中小旅行社在组团市场拼命地降价以揽到游客，而后向地接社拼命压价，而地接中小旅行社面对竞争压力有的降低地接价格，有的甚至承诺垫付资金，但在业务操作时为了生存则暗地降低服务标准，或者加大购物行程，最终导致回程旅客对组团社反感、甚至发生纠纷，组团社面对游客的投诉和不满又对地接社施压，甚至不结算地接款。如此的恶性循环，导致游客、组团社、地接社三方互相埋怨和不信任。旅行社业为此面临着严重的信用危机，尤其是中小旅行社。这种恶性循环的局面势必严重影响到中小旅行社向健康的方向发展。

(三)旅行社内部经营管理能力差

目前旅行社集团普遍已经建立现代企业制度，运用先进科学的管理思想和方法，能合理配置企业资源，内部管理水平较高，经营成本较低，并能充分激励企业各级从业人员，吸引大量优秀而拥有丰富管理经验的管理人才。因此，拥有较强的核心竞争力。而大多数中小旅行社是由家族式企业发展而来，企业核心人员通常都是家族的人，缺乏现代管理知识及财务制度，在经营管理过程中出现较多不规范行为及短期行为。经营手段相对落后，经营成本较高。由于在业务数量上无法与大旅行社相比，在票务、地接、住宿、餐饮等方面所取得的优惠也不及大旅行社，因而成本价格要高于大旅行社。在人事机制上也不完善，不能科学合理安排工作，一人分饰多角或几人兼顾多种工作的现象十分普遍，导致内部信息不通畅及服务缺陷，管理成本增加，而且工作人员素质不高，工作环境较差及福利待遇较低，留不住优秀人才，导致员工流动率大。工作效率因而受到限制，无法保持良好的服务品质。

三、旅行社经营管理的解决对策

(一)注重产品种类与深度开发

要从深层次挖掘旅行社产品的潜力,并推出富有特色的服务。要增大旅行产品的差异性与科技含量,以高品位扩大市场。要以产品的新卖点与切入点领先于市场,形成自己的品牌优势,拥有较高的顾客品牌忠诚度,使旅行社产品具有长远的生命力。

旅行社营销既是旅行社将潜在市场机会转化为现实市场机会的最有效手段,又要以勇于竞争的热情大力开展市场的营销活动,以比竞争对手更快、更有效地调整经营组合去影响旅游者,力求在激烈的市场竞争中取胜。

（二）提高旅行社整体素质

.旅行社整体素质主要表现在服务质量和信誉、综合服务能力和应变能力、导游能力、服务社会的能力等等。旅行社人员自身素质的高低是旅游行业兴衰的写真。在旅游接待过程中，一方面可以宣传本社的服务质量赢得广大游客的口碑;另一方面体现当地的旅游形象，带来良好的社会效益。旅行社整体素质高低的标准，不仅要看到其部门的自身效益好坏，还要看其为社会服务的好坏。

旅游市场开发的好坏，是旅行社素质的寒暑表。为此，即要做员工的思想工作，又要把握住利益分配取向，不断完善服务设施和条件，使全体员工都有竞争、服务、开发深层效益的意识。在竞争中提高素质，在竞争中加强管理，使旅行社素质不断提高。旅游业的服务宗旨不仅仅是使游客饱览山水、名胜古迹、人文地理，更重要的是广览博收，洋为中用。通过参观、访问、洽谈、接触来吸引投资，达成合资协议，最终达到在发展旅行社经济的同时发展国家经济的目的。

（三）实行网络化、电脑化经营

21世纪是旅游业黄金时代的开始。信息技术革命无疑将为旅行社和整个旅游业的发展提供这一最重要的战略武器。

目前我国旅行社仍固守着一部传真、两部电话在做生意，仍然在翻着商情广告，发着传真报价，其管理层还没有完全意识到网络对旅行社所产生的巨大影响，所以没有花太多的精力去搞网络建设，而新世纪的中国旅游市场需要旅行社高效、准确地满足中国以至世界各地游客的需求。旅行社要争取走电脑化、网络化经营的道路，这是未来旅行社发展的趋势。旅行社经营手段的电脑化、网络化已放到重要议事日程上来，不管食、住、行、游、购、娱，也不管大、中、小型旅行社，以至两三人的小型代售处都必须将电脑化、网络化作为刻不容缓的一种基本设施。旅行社要在很短的几分钟内就能为散居千里、万里之外的游客提供咨询、售票、组团、出游等服务。没有电脑，旅行社的运作就将成为一句空话。电脑网络运作将大大提高旅行社招徕客人、开拓市场的能力，能组合成“网络舰队”，以最低的成本、最高的效率、最正确的定位，保证快捷无误地运作。

近年来，上海春秋国际旅行社国内旅游业绩连续4年居全国同业第一位，这是和其建立全国性的电脑网络分不开的。2001年它又投资在30多个大城市建立了全国性的散客网络，在解决散客出游难方面又一次体现出信息技术在旅游市场竞争中的最大优势。这一网络可使从不同地方出发的个别散客，能够在同一旅游地组成同一团队。到目前为止，春秋国旅已在全国140多个城市电脑联网、联合经营，其中有产权联系的已达到了20多家。与其他国家一样，未来的中国旅行社将凭借网络化、电脑化得以更快的发展。

（四）完善旅行社经营管理制度

1.制定行业技术标准、评定等级

旅行社业的产品是服务，而服务的质量很难像有形产品那样获得检验，因此，旅行社管理机构可以通过制定业务技术标准进行事前检验。可以从旅行社的资质、业务人员执业技术规范、操作规范、产品标准等方面制定详细的技术标准，在全行业中推广.2.严格执行旅游服务质量标准 在市场经济条件下，旅行社企业的竞争主要是接待服务质量的竞争。提高服务质量的关键之一在于服务质量的标准化，即建立企业服务质量等级标准，确立企业服务等级形象，并依照服务质量标准建立相应的质量管理、质量评价和质量监控体系。旅行社企业在市场上的质量等级形象，是企业的无形资产，是企业扩大客源，提高效益的源泉。

实践证明，越是市场化程度高的行业，通过服务质量标准化渗透行业管理功能、规范市场秩序、促进行业发展的效力也越明显，加入世贸组织更需要提高服务质量。

3.实施现代化经营管理

随着社会生产和科学技术的进步，管理思想也随着更新。从中国的实际情况出发，管理思想现代化应包括管理科学思想、管理系统化思想、为社会承担义务的思想等。

实现管理组织现代化包括以下几个方面：建立、健全现代化企业制度，使之适应市场经济的发展，按照分工明确、指挥灵活、信息灵敏的要求，合理设置旅行社管理机构；建立和健全以责任制为核心的各项规章制度，保证生产经营活动的顺利进行；建立和健全旅行社的民主管理机制，调动企业员工积极性；提高旅行社经理人乃至整个领导层的素质，培养现代化的管理人才。管理方法现代化，就是要继续总结我国旅行社业原有好的管理方法，并在次基础上有针对性的学习、推广一些旅游发达国家行之有效的先进管理技术和方法。

第五篇：旅行社经营管理中存在的问题及解决对策2009

旅行社经营管理中存在的问题及解决对策2009-9-9 19:52:00| By: happy20091216

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推

荐

旅行社作为旅游业的重要产业部门，是旅游业的销售系统，担负着招徕旅游者和接待旅游者的重要职能。因此，其经营管理水平直接关系到一个国家和地区旅游业的发展。我国加入WTO后，旅行社行业面临着前所未有的机遇和挑战。世界经济一体化的到来，使国内与国际之间的区别日趋淡化。国内竞争国际化，国际竞争国内化，使旅游市场环境更加复杂，竞争也日益激烈，这就使我们必须用新知识，新思想，新技术和新方法经营旅行社，以提高我国旅游业在国际旅游市场上的竞争力，促进我国旅游业持续健康发展。

一、旅行社经营管理概述：

(一)旅行社经营管理的概念

在旅行社管理活动中，经营是旅行社为了生存、发展和实现长远目标对旅行社经济活动进行的运筹、谋划的综合性职能。管理是指对旅行社经营活动进行计划、组织、指挥、协调和控制各项工作的总称。

旅行社经营管理的最根本目标是为了获得经济效益；其次，经营管理最基本的目标是使服务者感到满意；最后，其最重要的目标是企业员工高昂的士气。在旅行社经营管理中突出以人为本的核心思想，创造良好的工作氛围，保障旅行社的健康发展。

（二）经营管理的区别

经营与管理是现代企业发展两项不可分割的重要活动，而去在很多时候我们也将其并称为经营管理，但两者也还存在着较大的区别。

管理解决的是企业战术性问题，即在既定的目标和人、财、物等资源条件下，合理安排和组织生产，合理配置和使用各种生产要素，以降低成本，提高产品质量，并在尽可能短的时间内生产出尽可能多的产品；而经营所要解决的则是企业战略方面的一些问题，如企业的发展方向，企业生产什么样的产品，生产多少，如何销售等。著名的企业家和管理学者法约尔的概括，经营与管理的区别就在于经营是决策过程，是确定目标，是解决“为什么要这么干”的方向问题；而管理是怎样实现目标、是解决“怎么干”的方法问题，因此管理师经营的一部分。(三)旅行社经营管理的内容

旅行社经营管理的重要任务是运用科学的管理方法，使旅行社员工具有强烈的服务意识，通过向游客提供商品和优质服务，取得良好的经济效益。而旅行社管理本身则是通过各种管理职能来实现的。管理职能主要有计划——提出任务；组织——确定手段；指挥——实施计划；协调——落实计划；控制——确保计划。(四)旅行社经营管理的特点

众所周知，旅行社产品属于服务性产品，首先具有不可感知性、不可储存性、非均质性等一般服务产品的共同特征，另外它还有综合性、公共性和娱乐性等区别于普通服务的独特特点，因而它带来了管理上的特殊要求和不同于其他企业管理的难度。主要有分散性和流动性强；协作部门多，涉及范围广；对员工的个人素质要求高的特点。

二、旅行社经营管理中存在的问题

（一）旅行社产品单一，跟风情况严重

在我国以中小型旅行社占主要地位，它们的实力和规模都比较小，致使在开发和研究新产品中为了减少成本，推出的产品不能适应市场的差异化需求,产品种类单一,大多数的观光旅游产品,度假产品与商务产品等没有得到充分开发。许多旅行社采用“跟风”的产品设计方式,多数产品处于“搭便车”的状态。旅行社产品在开发中没有创新，技术含量低，而且和其他旅行社之间存在类同情况严重。

目前大多旅行社在开发产品中不重视市场调查。存在只要产品好,不怕没有卖点的思想。就目前的旅游情况看大量的旅游产品不能满足广大游客的需求。景区在开发建设中应进行系统的市场调查，根据游客的需求设计满足广大游客需求的旅游产品，中国旅行社在产品开发过程中往往不进行或不注重进行市场调查,而是靠主观判断或跟风，景区开发者要了解消费者的需求,设计出适销对路的产品。只有能满足广大游客需求的旅游产品才是好的旅游产品。

在旅行社经营过程中普遍存在这种情况，当一个旅行社苦心做出一条线路时随时面临被“克隆”的危机，旅行社所做的调查组织、宣传促销等努力也都可能付诸东流。特色旅游线路的开发未来有望获得更多的利益的效益时，其他旅行社也闻风而来，这种跟风情况阻碍了旅行社的发展。

（二）旅行社信誉低，可信度差

在任何行业信誉是至关重要的，旅行社的商业信誉是关系到旅行社生死存亡的重要条件。其信誉的形成源于旅游服务质量的好坏，而决定服务质量的优劣，在人力资源方面，取决于每一个在实际旅游接待活动中提供服务的具体工作人员及管理者。我们从每一年的旅游投诉通报中都可以看到，关于旅游服务质量的投诉事件在所有的投诉中均占有较高的比例，其所涉及到的人员也比较广泛，比如导游、供应商、旅行社工作人员和管理人员。近年来出现在旅游市场上的一系列投诉事件，涉及到的黑社、超范围经营、非法、变相转让许可证、零团费和负团费，虚假旅游业务广告、黑车、野导、私拿私授回扣等现象，使旅行社的行业公众信誉大跌，殃及到了所有的旅行社，就连老牌、名牌旅行社也不断受到株连。旅行社领导应重视员工培训，提高整体的职业道德，想游客之所想，急游客之所急，提高整体旅游服务质量，提高旅行社的可信度，促进整个旅游行业的健康发展。

面对旅行社业白热化竞争局面，为了生存，中小旅行社在组团市场拼命地降价以揽到游客，而后向地接社拼命压价，而地接中小旅行社面对竞争压力有的降低地接价格，有的甚至承诺垫付资金，但在业务操作时为了生存则暗地降低服务标准，或者加大购物行程，最终导致回程旅客对组团社反感、甚至发生纠纷，组团社面对游客的投诉和不满又对地接社施压，甚至不结算地接款。如此的恶性循环，导致游客、组团社、地接社三方互相埋怨和不信任。旅行社业为此面临着严重的信用危机，尤其是中小旅行社。这种恶性循环的局面势必严重影响到中小旅行社向健康的方向发展。(三)旅行社内部经营管理能力差

目前旅行社集团普遍已经建立现代企业制度，运用先进科学的管理思想和方法，能合理配置企业资源，内部管理水平较高，经营成本较低，并能充分激励企业各级从业人员，吸引大量优秀而拥有丰富管理经验的管理人才。因此，拥有较强的核心竞争力。而大多数中小旅行社是由家族式企业发展而来，企业核心人员通常都是家族的人，缺乏现代管理知识及财务制度，在经营管理过程中出现较多不规范行为及短期行为。经营手段相对落后，经营成本较高。由于在业务数量上无法与大旅行社相比，在票务、地接、住宿、餐饮等方面所取得的优惠也不及大旅行社，因而成本价格要高于大旅行社。在人事机制上也不完善，不能科学合理安排工作，一人分饰多角或几人兼顾多种工作的现象十分普遍，导致内部信息不通畅及服务缺陷，管理成本增加，而且工作人员素质不高，工作环境较差及福利待遇较低，留不住优秀人才，导致员工流动率大。工作效率因而受到限制，无法保持良好的服务品质。

三、旅行社经营管理的解决对策

(一)注重产品种类与深度开发

要从深层次挖掘旅行社产品的潜力,并推出富有特色的服务。要增大旅行产品的差异性与科技含量,以高品位扩大市场。要以产品的新卖点与切入点领先于市场,形成自己的品牌优势,拥有较高的顾客品牌忠诚度,使旅行社产品具有长远的生命力。

旅行社营销既是旅行社将潜在市场机会转化为现实市场机会的最有效手段,又要以勇于竞争的热情大力开展市场的营销活动,以比竞争对手更快、更有效地调整经营组合去影响旅游者,力求在激烈的市场竞争中取胜。

（二）提高旅行社整体素质

.旅行社整体素质主要表现在服务质量和信誉、综合服务能力和应变能力、导游能力、服务社会的能力等等。旅行社人员自身素质的高低是旅游行业兴衰的写真。在旅游接待过程中，一方面可以宣传本社的服务质量赢得广大游客的口碑;另一方面体现当地的旅游形象，带来良好的社会效益。旅行社整体素质高低的标准，不仅要看到其部门的自身效益好坏，还要看其为社会服务的好坏。

旅游市场开发的好坏，是旅行社素质的寒暑表。为此，即要做员工的思想工作，又要把握住利益分配取向，不断完善服务设施和条件，使全体员工都有竞争、服务、开发深层效益的意识。在竞争中提高素质，在竞争中加强管理，使旅行社素质不断提高。旅游业的服务宗旨不仅仅是使游客饱览山水、名胜古迹、人文地理，更重要的是广览博收，洋为中用。通过参观、访问、洽谈、接触来吸引投资，达成合资协议，最终达到在发展旅行社经济的同时发展国家经济的目的。

（三）实行网络化、电脑化经营

21世纪是旅游业黄金时代的开始。信息技术革命无疑将为旅行社和整个旅游业的发展提供这一最重要的战略武器。

目前我国旅行社仍固守着一部传真、两部电话在做生意，仍然在翻着商情广告，发着传真报价，其管理层还没有完全意识到网络对旅行社所产生的巨大影响，所以没有花太多的精力去搞网络建设，而新世纪的中国旅游市场需要旅行社高效、准确地满足中国以至世界各地游客的需求。旅行社要争取走电脑化、网络化经营的道路，这是未来旅行社发展的趋势。旅行社经营手段的电脑化、网络化已放到重要议事日程上来，不管食、住、行、游、购、娱，也不管大、中、小型旅行社，以至两三人的小型代售处都必须将电脑化、网络化作为刻不容缓的一种基本设施。旅行社要在很短的几分钟内就能为散居千里、万里之外的游客提供咨询、售票、组团、出游等服务。没有电脑，旅行社的运作就将成为一句空话。电脑网络运作将大大提高旅行社招徕客人、开拓市场的能力，能组合成“网络舰队”，以最低的成本、最高的效率、最正确的定位，保证快捷无误地运作。

近年来，上海春秋国际旅行社国内旅游业绩连续4年居全国同业第一位，这是和其建立全国性的电脑网络分不开的。2001年它又投资在30多个大城市建立了全国性的散客网络，在解决散客出游难方面又一次体现出信息技术在旅游市场竞争中的最大优势。这一网络可使从不同地方出发的个别散客，能够在同一旅游地组成同一团队。到目前为止，春秋国旅已在全国140多个城市电脑联网、联合经营，其中有产权联系的已达到了20多家。与其他国家一样，未来的中国旅行社将凭借网络化、电脑化得以更快的发展。

（四）完善旅行社经营管理制度

1.制定行业技术标准、评定等级

旅行社业的产品是服务，而服务的质量很难像有形产品那样获得检验，因此，旅行社管理机构可以通过制定业务技术标准进行事前检验。可以从旅行社的资质、业务人员执业技术规范、操作规范、产品标准等方面制定详细的技术标准，在全行业中推广.2.严格执行旅游服务质量标准

在市场经济条件下，旅行社企业的竞争主要是接待服务质量的竞争。提高服务质量的关键之一在于服务质量的标准化，即建立企业服务质量等级标准，确立企业服务等级形象，并依照服务质量标准建立相应的质量管理、质量评价和质量监控体系。旅行社企业在市场上的质量等级形象，是企业的无形资产，是企业扩大客源，提高效益的源泉。

实践证明，越是市场化程度高的行业，通过服务质量标准化渗透行业管理功能、规范市场秩序、促进行业发展的效力也越明显，加入世贸组织更需要提高服务质量。3.实施现代化经营管理

随着社会生产和科学技术的进步，管理思想也随着更新。从中国的实际情况出发，管理思想现代化应包括管理科学思想、管理系统化思想、为社会承担义务的思想等。

实现管理组织现代化包括以下几个方面：建立、健全现代化企业制度，使之适应市场经济的发展，按照分工明确、指挥灵活、信息灵敏的要求，合理设置旅行社管理机构；建立和健全以责任制为核心的各项规章制度，保证生产经营活动的顺利进行；建立和健全旅行社的民主管理机制，调动企业员工积极性；提高旅行社经理人乃至整个领导层的素质，培养现代化的管理人才。管理方法现代化，就是要继续总结我国旅行社业原有好的管理方法，并在次基础上有针对性的学习、推广一些旅游发达国家行之有效的先进管理技术和方法。

[论文关键词]中小旅行社 旅游网络销售 管理元素

[论文摘要]中小旅行社在经营管理过程中有其优势也有其严重的不足，本文就中小旅行社在经营管理过程中所存在的问题及解决问题的方案提出了几点建议。

一、中小旅行社在经营过程中所存在的问题

从绝对数量上来看中国是拥有旅行社数量最多的国家，但同时中国也是旅行社行业竞争最为激烈的国家。旅行社数量多不代表没有生存发展空间，业界专家学者一致评论中国旅行社存在“小、散、弱、差”四大不足。实际上任何一家企业都是从小做大、做强的，没有一家企业一进入市场就是行业的“帝国”。因此，中小旅行社要做大做强首先应发现自己的问题；旅行社所面临的市场环境有点乱，这不是某一家旅行社能改变的。旅游者在逐渐地“摆脱”旅行社，据不完全统计，我国每年出游总人次中只有约百分之五的游客会参加旅行社的观摩团观光，这个比例还在不断减小，为什么？旅行社的数量在增加，这就造成了旅行社行业竞争越来越激烈，造成这个结果的原因是什么？是我们这些大大小小的旅行社既不注重产品开发又不重视产品质量所造成的，每一个参加过旅行社组织的观摩团的游客都有或多或少的不满，即使是一些VIP观摩团也是如此。

旅行社不是不可以提供低价游产品，但是旅行社在向游客提供产品时应明确告知旅游者他们所购买的旅游产品的实际情况。在部分省市甚至存在零负团费操作，这更加造就了旅游者的不理解。今年“十一”黄金周旅游人次达到了创历史的1.78亿，但很多旅游者却把国庆节形容成“国庆劫”，可见旅游者对旅行社提供的旅游产品有多么的不满。综上所述，中小旅行社目前存在的问题有：

（一）对旅游者的旅游感受不够重视也就是旅游产品质价不相符

（二）旅行社在经营过程中产品过于单一

（三）旅行社没有真正认清当前行业形式

（四）旅行社在经营过程中忽略了诚信

（五）旅行社在经营过程中仅仅围绕价格做文章。

二、中小旅行社在管理方面存在的问题

首先，在很多旅行社内部业务规范方面没有严格界线，有些票务部人员也可以操作地接团和组团，同样组团人员也可以做地接，地接部计调也可以做组团，甚至导游部人员也可以操作地接团和组团，表面上看是各显其能为公司拉来业务，实际上易造成旅行社内部的不良竞争甚至形成员工间关系紧张；其次，旅行社对一线导游服务人员管理缺乏明确制度，对导游员的工作不够重视。只是在导游“砸团”后才会对导游有所惩罚，而对导游工作表现好时没有奖赏。带一些经济型旅游团，导游员大多要交“人头费”，对导游的生存状况采取漠视的态度。导游被称之为三无人员“无底薪、无社保、无安全保障”，在业内导游状况有曰“领导贵族化、游客祖宗化、上班日夜化、加班无偿化，想改变简直是神话”，虽然有点夸张，但也不实为很多导游的真实感受；再次，中国旅行社业最大的弊病在于以OP(即Operator，也称计调)为核心，OP集诸多功能于一身。西方一些成熟的大型旅行社是严格按照流程分工，每个环节都有不同的人员负责。德国凯撒集团旗下的北京凯撒国际旅行社各个流程之间有严格的限定，例如计调不允许直接面对客户，即使接到客户的电话也必须转给负责销售的人员，目前我国旅行社业与国外大型旅行社的制度化、流水线做法相比，作坊式的经营方式对个人的依赖性很强。一方面，个人资源的积累在旅行社经营中占据了很重的成分，几个人甚至一个人就可以负责旅行社从外联、组织到计调甚至接待的所有业务环节；另一方面，也使得企业资源在某种程度上很容易地转化为个人资源，也就是业内常说的所谓“富了和尚穷了庙”。这种高度依赖于个人资源而不是完善的业务分工和流程的做法，导致旅行社被“架空”、“挖空”。

三、中小旅行社如何运用网络来丰富经营渠道

目前，我国还有相当一部分旅游企业是运用传统的商业模式，旅游电子商务系统方面基本上还处于初级阶段或呈空白状况。一般的旅行社电脑主要用途，只不过是进行内部的旅游行程编排、财务核算、单机一般数据处理等，信息服务能力非常差，电子商务没有发展起来，完全不能满足旅游者的需求。即使使用网络来操作旅游业务也仅局限于B2B式的团队业务操作，而不是B2C式的散客报名交易。现在绝大多数旅行社仅仅把自己的网站当成一种简单的宣传自我的手段。目前，旅游电子商务的发展速度非常惊人。以美国为例，2005年全美在线旅游代理市场增长19％，达到291亿美元。在线旅游销售收入占2005年旅游市场收入的30%，而2004年这个比例是25％，2003年为21％。直接提供在线服务的旅游供应商收入增长27%，达到325亿美元。二是销售规模和收入所占比例大，美国的在线旅行市场在2005年有620亿美元的规模，而到了2009年，在线旅行市场规模将达到910亿美元，占旅行总体市场的50%，即美国旅游服务约1/2都将在网络上进行。所以作为中小旅行社首先要重视利用网络，那么作为实力较弱、人力资源较匮乏的中小旅行社该如何抓住网络平台来开发旅游产品的交易呢？随着旅游者对旅游产品的不断深入理解，“全包价”的旅游产品在不断地被“半包价”“小包价”旅游产品所取代。首先，中小旅行社可以和一些旅游网站联合，做他们的旅游产品代理商，通过这旅游网站来销售自己的旅游产品，以此同时，旅行社还必须和旅游单项产品提供商形成一个网络系统，由这些旅游单项产品提供商提供相应产品供应情况；其次，对于一些经济实力较强的中型旅行社，可以建立自己的旅游公司网站，加大对网站的宣传力度，比如可以将自己的网站和一些门户网站链接起来，建立自己的呼叫中心，逐渐完善旅游产品在线销售。

四、中小旅行社的经营管理中应加入一些新的元素

在经营管理过程中，要真正做到“以人为本”，再也不能仅仅是旅行社管理的口号。“照顾好你的员工，照顾好你的顾客，就会得到市场对你加倍的照顾”-----这是适用于所有企业的一条经营管理的“黄金法则”，可见我们的员工和我们的顾客一样重要。“没有富于人情味的管理，就不可能有富于人情味的服务”---旅行社尤其要对一线导游人员重视，现在很多旅行社的导游员都是在一家公司干了两年就转到其他旅行社干或转做兼职导游，这其中有很大一部分原因是没有得到旅行社应有的重视。一个优秀的导游员比一个优秀的外联人员更可贵，而在很多中小旅行社老总看来外联人员可以直接拉来客户为公司创造价值却忽视了一个好的导游为公司树立的良好口碑。

在管理方法上，首先中小旅行社应建立明确的奖惩制度，绝不能只有惩罚的没有奖励；其次 对导游员应加大综合素养的培训力度，在工作技能上和职业道德方面帮助其提高；再次 帮助导游员建立职业规划使其对职业角色的认识更加深入。

在经营方面上，中小旅行社在模式上有待改变。在我国很多中小旅行社的主要客源都是通过发布广告招揽或由外联人员通过其关系拉靠过来的，而这些外联人员拉靠过来的客源只能说是外联人员个人的客户，客户关系的维护也都是靠这些外联人员来做。这就使得旅行社对这些外联人员的依赖性很强，一旦公司失去了几个主要外联人员就意味着没有什么客户了。所以，对一些中小旅行社而言，可以借鉴一些国际连锁酒店的做法建立自己的客户管理系统，与其每年花费十多万元打广告还不如把这笔钱用在客服方面来的实惠。