新盛大厦评估报告

第一篇：新盛大厦评估报告

新盛大厦工程

质 量 评 估 报 告

公司技术负责：倾金虎

总监理工程师：倾金虎

陇南市诚信建筑勘察设计有限公司

二〇一六年十月十八

一、工程概况

1、工程名称：新盛大厦

2、建设单位：陇南市新盛房地产开发有限公司

3、设计单位：广东粤建设计研究院有限公司

4、勘察单位：陇南市诚信工程监理咨询有限公司

5、监理单位：陇南市诚信工程监理咨询有限公司

6、施工单位：甘肃省土木工程建设投资有限公司

7、政府监督部门： 陇南市质监站

本工程为新盛大厦，建设场地位于陇南市武都区东江新区，框-剪结构，地下一层，地上十七层。地下一层为汽车库，地上一至三层及裙房部分为商业用房。地上一至二层建筑物长55.70m，宽度34.0m，三层以上为住宅楼，建筑物长55.70m，等效宽度19.56m；地下二层层高3.800m，地下一层高4.400m，一层层高4.900m,二层层高4.500m，三层层高4.200m.四层以上住宅部分层高均为3.000m，电梯机房层高4.6m，水箱间层层高为3.80m。室内外高差0.300m,房屋高度为55.90m。嵌固位置于地下一层顶板处； 该工程抗震设防类别：一~三层为乙类，其余均为丙类。抗震设防烈度为8度，设计地震加速度0.2g，地震分组第二组，特征周期0.4,结构阻尼比5%,多遇地震影响系数最大值0.16，罕遇遇地震影响系数最大值0.9。结构设计使用年限为50年，结构安全等级为二级；地下一层剪力墙、框架柱抗震等级为一级，框架梁抗震等级为二级，地下一层至地上三层剪力墙、框架柱抗震等级为特一级，框架梁抗震等级为一*级，四、五层剪力墙抗震等级为特一级，框架柱抗震等级为一级，六层以上剪力墙抗震等级为一级，框架柱、梁抗震等级为二级； 建筑耐火等级为二级，地基基础设计等级为甲级，建筑桩基设计等级为甲级，地下室防水等级为一级；抗渗等级不低于P8。

二、质量评估依据

1、工程设计文件、设计变更

2、本分部所涉及到的相关规范和标准：《建筑工程质量验收统一标准》GB50300-2013、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002

3、工程材料检测、施工试验的有关技术报告和结论

4、现行的有关建筑工程质量管理办法、规定

5、《施工承包合同》和《监理委托合同》

三、工艺标准执行和管理体系运行

本工程所报的施工组织设计与施工企业工艺标准及设计文件相符合。施工过程中基本能按照所制定的施工方案组织施工，施工质量基本满足企业标准，现场施工组织管理制度完整，管理体系基本健全。

四、工程分包内容、承建单位及质量管理情况

本工程主体结构无分包单位。

五、法律、法规及强制性条文执行情况

本工程施工中，认真按照施工图纸要求进行施工，严格按照施工质量验收规范要求及强制性条文施工，能满足法律、法规及有关规定，符合验收规范要求。

六、勘察、设计单位配合情况，设计功能指标实现情况

本工程在施工过程中，勘察、设计单位能够很好的配合工程的开展，及时的解决在施工过程中出现的有关疑问。在整个工程施工过程中，设计单位能及时解决现场施工中遇到的难题，对加快工程进度，提高施工质量起到了明显的作用。现场施工与图纸设计相符，能满足设计功能指标要求。

七、工程质量监理情况

1、在该分部工程监理过程中，我监理部认真学习相关法律、法规及《建筑工程施工强制性条文》，组织各专业监理工程师熟悉设计图纸、操作规程及相关资料，严格检查施工单位执行《建筑工程施工强制性条文》的情况，施工合同的履行情况。

2、监理项目部在总监理工程师的主持下编制了具有针对性的《监理规范》，经总监理工程师审批后用于指导本工程的监理工作。明确各专业分工，落实岗位职责，专业监理工程师相应制定了《监理实施细则》并突出了旁站监理的范围、内容及旁站人员职责等，督促施工单位建立健全质量保证管理体系。施工过程中随时检查现场质量管理体系运转情况，保证质量在动态管理控制之下。

3、积极参与建设单位组织的设计交底和图纸会审，严格审批施工单位所呈报的施工组织设计及专项施工方案。

4、严格执行工程材料报验制度，对涉及结构安全的材料如钢筋、水泥等进行见证取样送检，复检合格后方可使用于本工程。

5、严格实行检验批、隐蔽工程报验制度。通过对检验批的质量验收进行过程控制，在过程控制中检验批按主控项目和一般项目验收，如对钢材原材料、加工、连接、安装检验批的检查。模板安装、拆除检验批的检查。

6、对重要的工程部位或工序进行旁站监理，如框架柱、梁板混凝土浇筑进行全过程旁站监理。旁站过程中从模板支撑、混凝土坍落度、浇筑、振捣、钢筋变形等方面进行控制，并认真做好旁站记录，混凝土浇筑成型后，督促施工单位及时覆盖养护。

7、加强质量的事前控制，加大过程中的巡视力度，及时解决图纸中存在的问题，避免了一些质量问题的发生。

8、施工过程中存在的质量问题：施工单位在绑扎框架梁、板钢筋时，存在的钢筋偏位、垫块漏放等现象，在浇筑混凝土前全部令其整改完毕，经验收复查合格。

9、对施工中的测量放线进行复验，符合图纸设计及规范要求。

八、施工质量问题及处理情况

在施工过程中，严格控制工程质量，对有发生的一般质量缺陷已按方案处理。

九、检验批、分项、分部（子分部）工程质量验收情况

本分部工程各分项划分正确，各分项统计完整，各检验批验收记录真实完整，施工质量符合设计和验收规范要求。

十、工程质量控制资料

1、质量控制资料中，对各子分部的原材料如：钢筋、进场后首先检查产品质量证明文件及检验报告，核查原材料的品种、规格、性能是否符合设计要求和技术质量标准，同时对材料出厂证明文件、产品合格证进行审查、签发。

2、本工程隐蔽工程验收记录内容均真实完整，各分项工程验收记录齐全，该分部工程质量控制资料完整。

3、依据《建设工程质量管理条例》规定，先后对原材料，构配件，设备，混凝土试块，砂浆试块等见证取样送检，不合格的原材料，构配件等没有用于工程中。

钢材：均有出厂合格证，复检报告55份，品种，规格，级别与设计文件要求相符，批量符合工程需要量，力学性能符合《钢筋混凝土结构》﹙GB51204-2002﹚质量验收规范要求。

钢筋焊接：电渣压力焊取样96组、套管链接118组试验合格。

商品混凝土：由龙富商品混凝土有限公司提供，商品混凝土均有质量证明书。砼抗压报告47份，试验合格。

十一、实体检测

1、钢筋保护层:达到设计要求。

2、混凝土强度回弹: 达到设计要求。

3、沉降观测: 符合验收规范要求。

十二、工程质量事故处理情况

无重大工程质量事故。

十三、工程观感质量验收 本工程主体结构分部混凝土浇筑质量经拆模后观察除局部存在蜂窝、麻面一般缺陷外，无严重质量缺陷。外观观感质量符合要求。

十四、质量评估总结

综上所述，本报告是在以施工单位对该项目自检合格、工程资料基本齐全、施工单位提出验收申请及自评报告基础上，根据监理工程师日常巡视、旁站、平行检查、复查、见证取样试验、资料审核等方式所掌握的情况，结合项目监理部对该分部的预验收情况编写。经过本项目监理部对主体结构分部工程施工质量及工程资料进行全面检查 ,认为资料完整,观感质量符合要求,工程质量满足设计及施工规范要求, 同意工程验收。

第二篇：评估报告新

原平市第二人民医院

党的群众路线教育实践活动第一环节工作情况报告

根据市委群众路线教育实践活动领导小组的统一部署，我院坚持高标准、严要求，扎实开展了群众路线教育实践活动“学习教育、听取意见”环节的各项工作，确保规定动作不走样，自选动作有特色，取得了较好成效。

一、教育实践活动前期准备工作充分

1、及时传达市委动员会议精神。

3月4日，院党支部召开专题会议，及时传达学习了市委3日的动员会精神。对深入开展党的群众路线教育实践活动进行了研究部署，会议特别强调，要以求真务实的作风，认真做好群众路线教育实践活动工作。要及早谋划，积极做好教育实践活动的各项准备工作。要抓学习强宣传、深刻领会精神、营造活动声势，重调研找问题、把握基本情况、科学制定方案，以更优良的作风、更扎实的工作，确保群众路线教育实践活动收到实效。

2、成立领导小组和办公室。

经党支部研究决定，于3月6日成立了原平市第二人民医院深入开展党的群众路线教育实践活动领导小组和办公室。领导小组工作职责是负责全院开展党的群众路线教育实践活动的整体谋划、组织指导和督促检查等工作。办公室工作职责是根据院党的群众路线教育实践活动实施方案，谋划活动各阶段工作安排，起草领导小组主要文件，组织活动各阶段工作开展，做好宣传和信息报道，协调相关会议、活动的组织和承办，负责相关资料的整理归档等。

3、开展调研和问卷调查。

按照市委通知要求，就如何开展好群众路线教育活动、如何做好医院工作，以及对领导班子和领导成员是否存在“四风”等方面的突出问题，开展了调查问卷的活动，发放调查问卷120多份，活动共收到各类有价值的意见建议13条。

4、制定实施方案。

在广泛征求意见的基础上，院党支部经过充分讨论、反复研究，于3月26日制定了原平市第二人民医院党的群众路线教育实践活动实施方案。方案紧密联系医院实际，以解决问题为突破口，突出作风建设，贯彻整风精神，以“质量好、服务好、医德好”和“强化服务意识、提升患者满意度、提升职工幸福感”为目标。全面完成医院各项中心工作，确保主题教育顺利推进、取得实效。

5、召开动员大会。

经充分准备，3月30日下午，召开了群众路线教育实践活动动员大会，由我宣读实施方案和组织领导机构，院长做动员讲话，市群众路线教育实践活动第三督导组到会并作指导讲话,并对我院领导班子及班子成员进行民主评议和个别谈话。

二、学习教育扎实推进。

根据活动实施方案和学习计划，学习教育层层深入，采取“10+2”学习模式，贯彻传达、集中辅导、个人自学、撰写体会、讨论交流等形式组织学习教育，激发学习热情，提高学习效率，使全体党员干部及大小科主任真正受到深刻教育。

1、传达学习。及时召开会议，认真传达学习总书记一系列重要讲话精神、市委薛根生书记指导工作时讲话精神和市委党的群众路线教育实践活动工作会议精神。

2、集中学习。每周三、五组织集中学习。对《论群众路线——重要论述选编》、《厉行节约反对浪费——重要论述摘编》、《党的群众路线教育实践活动学习文件选编》等资料进行了重点辅导学习，并进一步学习了《党章》和《群众路线学习知识百问》。

3、个人自学。不仅将上级部门配发的学习资料下发到每个人手中，而且还下发了补充学习材料。要求全体党员及大小科主任认真自学，要边学习边思考、以学习促工作的成效。并认真落实了学习笔记的撰写和学习心得体会的撰写。

4、专题研讨。以集中学习讨论形式，集中开展了一次“为了谁？依靠谁？我是谁？”主题讨论。全体党员、大小科主任更加明确了教育实践活动就是要按照贯穿“照镜子、正衣冠、洗洗澡、治治病”的总体要求，着力解决治病就医过程中的突出问题，坚决反对形式主义、官僚主义、享乐主义、奢靡之风，树立群众观点，弘扬优良医德医风，保持清廉本色，传播正能量，为提升我院医疗形象做出贡献。

5、警示教育及影视教育。为了提高学习效果，组织人员观看了市委组织部在市委多功能会议室组织的专题教育片——《焦裕禄精神》、《郭明义》、《雷锋1959》等影片。用历史的、现实的、形象的事实向人们昭示：什么是党的灵魂、生命；怎样保持党的纯洁性；什么样的原则能够保证长久掌权而不丧权；什么样的改革和发展才能保证党掌好权、执好政；什么样的发展才能满足人民群众的利益和需求。通过观看，进一步加强对全体党员干部的警示教育。

6、典型报告。2014年5月8日党院长在原平市委多功能会议室参加党的群众路线教育实践活动先进事迹报告会。

7、相互交流。5月15日下午，组织召开党的群众路线教育实践活动学习心得交流会，首先党院长以《走群众路线，学习心得体会》为题畅谈了思想认识和体会。他谈到，通过深读细悟群众路线规定篇目，受益匪浅，收获颇多。特别是对教育实践活动重大意义、群众路线深刻内涵、“四风”问题严重危害性的认识等方面有了新的提高和收获。医院属于医疗卫生专业机构，承担着为百姓提供救死扶伤的重任，并身兼预防和保健双重职能，工作在卫生战线的第一线，工作在落实群众路线的最前沿，在医疗卫生工作中，践行群众路线，服务百姓健康，以病人为中心，为群众提供安全有效、群众满意的医疗服务。

其次其他7名党员干部也结合自身工作逐一进行了交流。党院长对心得交流活动给予了充分肯定，并对下一步教育实践活动提出明确要求，一是必须紧扣实施方案开展工作，二是必须坚持领导带头，三是必须结合工作实际，四是必须建立长效机制，五是必须保证不走过场，坚持边学边查边改，在取得实效上下功夫。

8、理论测试。为深入推进党的群众路线教育实践活动，引导和促进全体党员干部群众进一步学习党的群众路线相关知识，加强对教育实践活动的认识和理解，提高对教育实践活动的关注程度，扎实推进教育实践活动深入开展，经院委会研究决定，于5月28日举办了党的群众路线知识现场答题活动，主要对22位中层领导进行群众路线相关知识测试，测试成绩将作为检验参加教育实践活动学习成效的主要依据。通过测试，进一步检验、巩固了第一阶段教育实践活动学习教育效果，增强了党员干部在实际工作中践行群众路线的自觉性和主动性，为开展好“学习教育、听取意见”环节的各项工作夯实了理论基础。

三、征求意见广泛深入。

我院把听取意见作为教育实践活动的重要环节之一，采取“请进来”“走出去”的方式，进一步聚焦反对“四风”，着重听取患者和职工对院领导班子及班子成员在治病救人、服务百姓、沟通协作、贯彻落实中央八项规定、卫计委九不准规定等方面的意见和建议。制作并发放征求意见表120余份，共征求意见建议13条余条。4月11日下午又召开了党的群众路线教育实践活动问题反馈会议，共征求到3条意见，对住院患者进行了2次满意度调查，两次共发放调查表52份，收集到3条意见，同时要求全体党员继续进行调研走访，对于收集到的意见建议，将再进行梳理归类，采取边学习，边征求意见，边整改的总体要求，逐一进行整改。

四、下一步打算。

在党的群众路线教育实践活动第一环节工作进行过程中，我院全体同志在院领导的带领和认真组织下，迅速行动、周密部署，总体完成了各项规定活动，达到了预期目的。但是，也应清楚的看到离上级的要求和群众的期盼还有一定差距，突出表现在对群众路线重视程度还不够，查找问题不透彻，制度落实不到位等。

在下一步工作中，要进一步将“边学边查边改”的工作要求贯穿于活动的始终，不断提高认识，不断查找问题，不断整改完善。

一是严格按照市群众路线教育实践活动领导小组的安排，有针对性的部署和完成第二环节工作任务，确保活动实效。

二是继续深入征求意见和查摆问题，进一步扩大听取意见范围，进一步深入科室听取意见，进一步找出“四风”方面存在的突出问题。

三是分析研究查摆的问题，特别是“四风”方面存在的问题根源，为整改落实，建章立制做好准备。

四是开展好谈话谈心活动，在第一阶段的谈话活动听取全体工作的意见和建议基础上，班子成员间要互相谈心，沟通思想、交换意见、指出问题。

五是围绕开好民主生活会，对照“八项”规定、卫计委九不准和改进工作作风、密切联系群众“六项“禁令要求，认真撰写剖析材料（照镜子），相互开展批评与自我批评（红红脸），切实找准自身的问题和差距。

第三篇：蠡盛大厦物业工程部节能工作汇报

蠡盛大厦物业工程部节能工作汇报

一：照明系统

照明系统在能源管理中，约占大楼能耗的25%。照明是最容易浪费的能源之一，必须严格控制优化。能源中心照明系统主要分为室内照明，公共大堂、走道、地下车库、设备机房、广场路灯和泛光照明。管理处采取的照明节能方法为：

a、技术节能改造：在满足正常照度的前提下，将楼梯走道25W的白炽灯更换为5W的节能灯，同时将开关更换为触摸开关（时间控制在1分钟之内）、22W的大功率筒灯逐步更换为5W的低功率光源，是相关照明能耗降低约70%左右。

b、对于整幢大楼的照明系统开启分为白天模式及夜间模式，并在所对应的光源开关上黏贴标识，根据照度需要将白天照明模式开启的光源数量调整为原设计配置的30%左右，夜间照明模式开启的光源数量调整为原设计配置的20%左右。

c、针对车库照明设计开启照度过强，目前对照明控制进行调整缩减，在保证使用情况下，照度功率由原来的15KW/h降至1.0KW/h，并计划对车库夜间照明进行区域关闭控制的节能措施，节约车库照明功率95%以上。

d、利用智能系统对泛光照明、广场照明进行时控开关启闭设定，根据不同季节，气候实时调整。

e、杜绝设备机房长明灯，对空调机房，楼层配电房等无人值班机房做到人走灯关。

f、楼层公共部位照明充分利用自然采光，在保障正常使用的前提下实施调整照明间隔的方法和夜间关闭楼梯间照明的管理方式进行控制。

二、水系统

a、对原来的低、中、高区供水由单台直供改为变频无负压供水、（注：原有的单台电机功率为每台11KW共3台、合计33KW、现在改为4KW一台、合计12KW、并且根据压力进行控制、达到单台运行的目的。节约用电65以上。

b、采用每月两次抄表的制度，同时对比上月数据是否有异常数据的出现（防止管路系统有渗漏的现象）.同时在洗漱间张贴节约用水的广告牌

c、在卫生间的小便測上安装感应控制用水装置、杜绝了浪费。

三、电梯系统

2012下半年的用电MD管理没有参照值，经过半年的运行，2013年MD的管理有了很大提高。首先依据2012下半年的数据（装电表计量）每月进行对比，同时对原开发时的电梯由单独运行改为联动运行、保证了电梯的有效使用，满足了客户的使用要求、使电梯的效率发挥到了极致、并节约用电35%以上。

四、地下室变电所系统

a、按照不同季节不同用电负荷来统计及预估下月的用电数，能源中心二台变压器，合计2000千伏安，最初的契约用电是按上限2000千伏安定（供电局规定40.5元/千伏安，超出限额按81元/千伏安计算），b、管理处工程部每日进行抄表记录、并每日进行比对、C、同时对变电所的无功补偿功率进行时刻关注、进行有效的控制和调节、使其无功功率达到0.95以上、符合国家电网的使用要求，同时得到了供电公司的有效奖励。d、每月25日前对下月契约用电量进行预估并进行申报，春秋季节，契约用电申报基本为最低值，即1150千伏安。冬夏季节，按设备使用情况，对下一个月的用电契约数做初步的估算及分析，并向供电局申请调整用电契约数，从而提高用电契约数的使用率。

苏州鸿福祥物业管理有限公司

物业工程部

2013-10-9

第四篇：珠海电子大厦房地产评估纠纷

珠海电子集团大厦房地产评估纠纷

一、珠海电子集团大厦概况

该房地产评估纠纷案的评估客体是坐落于广东省珠海市吉大路2号的珠海市电子集团大厦（以下简称电子大厦），隶属于珠海市电子集团公司（以下简称电子公司）。电子大厦是珠海经济特区周转厂房发展有限公司于1984年报建，1986年竣工的四层钢筋混凝土框架结构轻工业厂房，总建筑面积3930平方米，土地权属性质为划拨土地使用权。

1988年10月，电子公司前身珠海经济特区电子工业总公司从珠海经济特区周转厂房发展有限公司购得电子大厦，每建筑平方米600元人民币，总计235.8万元人民币。电子公司购得电子大厦后，将其改为商铺和办公楼，并将商铺和部分办公用房对外出租。珠海市政府“清理擅自改变建筑物使用功能和用地性质领导小组”于1994年7月27日，就电子公司擅自改变建筑物使用功能和用地性质发出查处通知书，责令于1994年8月11日前向珠海市国土局清查整顿办公室申报登记。电子公司提出将大厦一层800平方米使用功能改为商场的申请，经珠海市规划委员会、规划局、国土局批准同意改变使用功能，并要求按照有关文件规定补交地价、办理有关手续。

二、珠海电子集团大厦的委托评估

因电子公司的下属公司拖欠珠海国际有限公司债务，广东省高级人民法院于1995年4月22日二审终审后作出民事判决，珠海国际有限公司于1996年6月9日向法院申请执行，执行总金额本息合计1200余万港元。法院于1995年7月31日查封电子大厦，1996年1月委托珠海市拍卖行对电子大厦进行拍卖。拍卖前，法院于1996年1月23日委托珠海房产评估所对电子大厦的价值进行评估。珠海房产评估所以1996年3月11日为评估基准日，评估电子大厦的价值为14587723元人民币，并向法院出具了估价答复书。法院分别于1996年4月16日和5月31日两次将估价答复书送达电子公司，电子公司当时并未对评估结果提出异议。

三、珠海电子集团大厦的拍卖

法院委托珠海市拍卖行以珠海房产所的评估价为底价进行拍卖。为保证拍卖活动的公开、公平、公正，拍卖行分别于1996年4月8日、4月22日、5月31日、6月5日在《珠海特区报》上刊登了拍卖公告，其中在后两次拍卖公告中还公布了拍卖底价。1996年6月7日，拍卖行举办了公开拍卖会，电子大厦在拍卖会上由唯一的应价者珠海港电力燃料公司以1460万元的拍卖价竞得。该拍卖竞得人实则是澳门恒富阳光地产公司的竞买受托人。澳门恒富阳光地产公司1996年6月6日与珠海港电力燃料公司签署了竞买委托授权书，不过澳门恒富阳光地产公司却是1996年7月10日成立的。

四、珠海电子集团大厦评估纠纷的缘起

电子大厦被拍卖后，电子公司对拍卖底价确定中所依据的评估结果产生了质疑。电子公司认为，他们曾经于1994年6月委托广东粤建审计师事务所对电子大厦以抵押贷款为目的进行过评估，评估基准日为1994年6月18日，评估价值为2751万元人民币，况且，“按照珠海市1992年颁布的《关于调整珠海市有偿使用土地价格的通知》，坐落于珠海吉大路上的办公大楼，有偿使用的土地价格是4250元/平方米”，而珠海房产评估所对电子大厦的评估价值为3700元/平方米，这还没有土地的价格高。1996年7月10日，电子公司向珠海市国有资产管理局递交了《关于拍卖国有房屋确定底价问题的报告》，1996年7月19日，珠 1

海市国有资产管理局向电子公司发出《关于国有资产底价确定问题的批复》，认为珠海市房产评估所对电子大厦的评估违反了国务院《国有资产评估管理办法》，珠海市房产评估所不具有广东省国有资产管理局授予的评估资格，因此该评估行为无效。

五、有关部门的调查及新闻媒体的介入

电子大厦评估纠纷引起珠海市有关领导及原国家国有资产管理局的高度重视。广东省国有资产管理局根据国家国有资产管理局的指示，同意电子公司要求对电子大厦进行重新评估以作对比的申请，由珠海市国有资产管理局牵头，组织珠海市审计事务所、珠海市资产评估事务所、珠海经济特区会计师事务所三家联合，于1997年10月对电子大厦进行评估，评估基准日为1996年3月11日，评估价值为2565万元。鉴于珠海市房产评估所的评估结果与此次评估结果相差1100多万元，广东省国有资产管理局及资产评估协会组建了资产评估行业评估纠纷调节委员会，经过多次调查取证，结论认为：巨额国有资产流失已是既成事实。

应珠海市房产评估所的请求，广东省房地产估价师学会与中国房地产估价师学会组建了十余人构成专家小组，于1998年1月14日至21日对电子大厦重新进行了评估，评估基准日为1996年3月11日，评估结果为：按报建批准的轻工厂房用途评估，评估价为780万元(含补地价)；按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估，评估价为2026万元(含补地价)；若不考虑补地价因素，评估价为1400万元。珠海市房产评估所对电子大厦的评估结果与专家小组重估结果相近，不存在评估偏低的问题。

对于电子大厦评估纠纷一事，从1997年10月起，广东卫星电视台、《南方日报》、《羊城晚报》等新闻媒体相继进行了报道，1998年1月9日，原国家国有资产管理局机关报《中国资产新闻》发表题为“时间相差一年半，评估差了千里远，1300万国资哪儿去了?”的文章。1998年2月7日晚，中央电视台“焦点访谈“栏目以“一纸评估，损失千万”为题对此事进行了专题报道，从而引起了社会的广泛关注。

电子大厦评估纠纷主要涉及两个焦点问题：一是法院委托对电子大厦进行评估的珠海市房产评估所有无评估资格；二是珠海市房产评估所对电子大厦评估的结果是否过低，从而造成国有资产流失。

六、房地产估价师学会专家小组对评估纠纷的理解

（一）关于房地产估价行业的主管部门

1994年7月5日由全国人大常委会通过颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”第33条明确规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第58条明确规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。1991年11月16日由国务院令第91号颁布的《国有资产评估管理办法》第2条规定：“国有资产评估，除法律、法规另有规定外，适用本办法。”1998年1月10日由广东省人大常委会公布的《广东省资产评估管理条例》第3条规定：“在本省行政区域内从事资产评估活动适用本条例。法律、法规规另有规定的，从其规定。”为了贯彻《中华人民共和国城市房地产管理法》确立的法律制度，建设部、人事部于1995年发布了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》，具体规定了房地产估价师执业资格考试、注册、执业等有关内容。为了规定房地产估价机构的行为，1997年建设部又发布了《关

于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，就房地产估价机构资格的确 认以及定级分类、晋升条件、不同等级从业范围等作了规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》是国家1994年颁布的法律，《国有资产评估管理办法》是国务院1991年颁布的行政法规 按照新法优于旧法，效力层次高者优于效力层次低者的法律适用规则，显然管理房地产估价行业的政府职能部门是国家和省建设行政主管部门和城市房地产管理部门，而不是国有资产管理部门。《国有资产评估管理办法》及《广东省资产评估管理条例》中“除法律、法规另有规定外”的涵义就在这里。这也是为保证法律的严肃性、统一性，避免法律、法规之间的相互冲突而设立的。国有资产管理部门要求从事房地产评估的机构和人员都由他们“统管”、由他们认定资格，完全是有意无意地曲解法律，在实践中也是行不通的。

（二）关于珠海市房产评估所的评估资格

国有资产管理部门负责人认为，珠海市房产评估所不具备房地产评估资格，其理由一是它没有取得国资部门颁发的资格证书，二是投有领取营业执照。这种观点是片面的，也是极不负责任的越权行为，明显带有部门争权夺利的色彩。首先，房地产评估机构资格应由国家和省建设行政主管部门和城市房地产管理部门来确认，而不是由国有资产管理部门认定。其次，珠海市房产评估所是1993年4月10日由珠海市编制委员会批准设立的事业单位，下属于珠海市房产管理局，行使一定的政府职能，也是珠海市首家从事房地产估价工作的机构，领取有广东 省行政事业性收费许可证。作为事业法人，我国的法律、法规并没有一定要进行工商登记的规定。早在1992年9月7日建设部发布的《城市房地产市场估价管理暂行办法》第4条就明确规定：“城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部分，承办本行政区域涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务。”在英国、香港等发达国家和地区，也有类似的做法。第三，该所1996年6月20日取得了广东省建 设委员会首批颁发的《房地产评估资格证书》；1997年10月21日广东省建设委员会根据建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，审定其为二级评估机构。

房地产为不动产，与机器设备等动产有着本质区别，其中最重要的一点，是其价格实质上是权益的价格。同一宗房地产，具有的权益不同，价值是极不相同的。因此，房地产评估与一般资产评估相比更具专业性。在国外及港台，房地产评估都是一个独立的专业 从这个意义上讲，一般的审计师、会计师、资产评估师如不经过房地产评估的专业训练和考核，是无法也无能力从事房地产评估的。

（三）关于电子大厦的评估结果

房地产评估中首要的评估原则是合法原则，即要以评估对象的合法使用、合法转让为前提进行。例如，在用途方面应以城市规划为依据；在产权方面应以土地使用权证书和房屋所有权证书为依据；另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

对于电子大厦评估，其在1996年3月11日土地产权性质为行政划拨，合法用地性质和使用功能为轻工厂房。所以，广东粤建审计师事务所及由市国资局牵头组织的三家联合评估，“假设”它为商业和写字楼的出让土地使用权，如果不是一种故意的违法行为，就是一种对房地产评估专业的完全无知。此外还须说明的是：（1）未经市场检验的评估价不能用来作为衡量公开市场价格正确与否的标准。（2）高估抵押价值有可能造成国有资产流失。高估房地产抵押价值会加大金融机构的风险，在贷款者违约、须处置抵押物时，高估的抵押价值极易给金融机构带来额外损失。若提供抵押贷款的金融机构是国有的，就会带来国有资产流失。

（3）根据国家有关法律法规的规定，以划拨土地上的房地产设定抵押的，抵押价值不应包含土地使用权价格，若将包含土地使用权价格在内的评估价作为抵押的价值依据是错误的。电子公司只拥有划拨土地使用权。划拨土地使用权与出让土地使用权有天壤之别，划拨土地收益只能依法上交国家所有，绝不能由土地使用者所有。

七、广东省建设委员会关于电子大厦评估情况的说明（1998、2、9）

（一）珠海市房产评估所对电子大厦评估的情况

1996年1月，珠海市中级人民法院以[1995]珠法执字第119号委托函，委托珠海市房产评估所对市电子集团吉大景乐路二号楼进行评估。评估基准日为1996年3月11日，评估目的：为法院判案提供参考。1996年3月5日，评估所派了两名工作人员到现场实地勘察，评估档案记载有该大楼的大概位置图、外部及内部装修情况记录。由于该大楼的房产证只注明是非住宅，而且在评估时也没有该大楼被批准改变使用功能的任何资料(实际上也没有批准改变使用功能)，因此，评估所在评估时依据原来的报建批文，按厂房的用地性质进行评估。珠海市中级人民法院一直认为电子大厦就是轻工厂房，并且对这一情况作了充分的调查，证据确凿。评估所根据房地产评估的合法原则、最高最佳使用原则，估价时点原则等，运用了成本法和收益法进行评估，综合得出该大厦房地产在土地的原规划用途为兴建工业厂房这一状态下的价格为1458万元，平均每平方米3712元，评估报告由注册房地产估价师黄永东审核签名，以《珠海市房产估价答复书》(编号0004631)提交市中级法院。

（二）关于房地产权证落到澳门商人手里的情况

新闻传媒的报道提到，电子大厦拍卖时，只有珠海港电力燃料公司竞价，最后的成交记录也是该公司，但最后办房产证时，业主的名字却是澳门的恒富阳光地产投资贸易有限公司。关于这个问题，通过到珠海市国土局、房产局的档案室查阅档案，当时的情况是：1996年6月7日拍卖完成之后，珠海市拍卖行出具了《拍卖成交确证书》，确定恒富阳光公司为成交人，证明其已付清价款。珠海市国土局出具了土地转让许可证，受让人也是恒富公司。珠海市房产局依据这些材料确认产权人并办理了房地产权证。关于为什么竞价人与办证人不一致的问题，拍卖行的总经理说，按照拍卖法的规定，拍卖时是允许委托竞投的，关于两家是否有书面委托，经询问回答是肯定的。

需要说明的一点是，在市国土局查阅档案时，发现国土局的土地使用权有偿转让计费单、土地使用权转让申请审批表都记载电子大厦有商业用途，而且土地使用权证上标明的是综合楼，但却没有见到市规划部门任何的批准改变土地使用功能的文件。

（三）关于珠海市房产评估所是否具有房地产评估资格的问题

报纸及电视台均认为该所不具备评估资格，原因是它既没有取得国资部门颁发的资格证书，也没有领取营业执照。珠海市房产评估是由珠海市编委于1993年4月批准成立的事业单位，隶属市房产局，一直负责珠海市房地产交易税费征收的评估。该所于1996年6月经省建委首批确认取得房地产评估资格证书，所长黄永东于1995年经全国统考取得房地产估价师资格并已注册。作为事业法人，我国的法律法规并没有一定要进行工商登记的规定。

八、珠海资产评估行业评估纠纷调节委员会对评估纠纷的理解

（一）关于珠海市房产评估所的评估资格

按照《城市房地产管理法》第57条（5）的规定，设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后方可开业。国务院颁布的《国有资产评估管理办法》及1994年7月1日实施的《广东省房地产评估条例》都规定，必须领取营业执照才能开展评估业务。关于我国法律法规没有就事业法人一定要进行工商登记规定的说法，是混淆了事业单位履行行政职能所开展的业务和向社会提供中介服务两种职能的区别。珠海市房产评估所1996年6月才取得《房地产评估资格证书》，而电子大厦估价答复书的签发日期为1996年3月11日。如果不违规，该所何必于1998年1月补办工商登记手续。

按照当时的《国有资产评估管理办法》规定，国有资产占用单位发生产权变动时，需向有关行政主管部门申请资产评估立项，并由其产权主体直接委托中介机构进行资产评估。

（二）关于电子大厦的评估价值

1．关于电子大厦用途的确定

按照资产客观现实的存在状况，应当以电子大厦在评估基准日的现实功能即办公和商场用途为评估基础。理由是：（1）1994年9月电子公司在电子大厦功能转变的申报中，将电子大厦列明为“原用途为办公楼”，并申请将一层800平方米改为“商场用途”，同时得到珠海市国土局和规划局的批准。（2）法院在拍卖委托函中指出，“委托拍卖机构公开拍卖被执行人珠海市电子集团公司坐落于珠海市吉大路二号的办公楼”，因而已经作出了标的物功能的确认。（3）拍卖公告及电子大厦过户计算补交的地价和转变功能费用的用途也是办公楼和商场。

2．是否要评估土地使用权价值

根据《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。因而，当企业资产发生产权变动时，除了应该单独估算电子大厦价值外，还应该估算电子大厦所占用土地使用权的价值。

珠海市房产评估所1996年3月11日提交给法院的评估答复书上，只列明了房产所有权证号码、所有权人、结构层数、面积和房屋价值，以及包括主要设备在内的评估价值14587732元，对其土地状况及功能改变没有做如何提示。珠海市房产评估所在1997年12月提供的一份电子大厦评估情况补充说明中称，本应对电子大厦的评估以报建登记用途轻工厂房估价，但由于该大楼的现实用途为商场和办公楼，因此根据最高最佳使用原则，按照收益法和成本法对该大楼进行估价应该是2024万元，从而承认其原评估值未包含土地使用权价值。

本案例主要依据以下文献整理：

1． 陈信元等，转型经济中的会计与财务问题----基于中国上市公司的案例，清华大学出版社2003，第8章。

2． “一纸评估，损失千万”事件真相，《中国房地产估价师》1998年第2期

（总第9期）。

第五篇：紫峰大厦调研报告及风险评估

紫峰大厦调研报告及风险评估

一．调研地点：

这次建筑防火调研的地点我们选择了紫峰大厦 二．调研对象：

建筑防火设置、水平及竖直防火分区、安全出口设置等 三．调研人员： 宜秀区消防中队 四．调研目的：

通过实地调查，进一步掌握建筑防火的知识及建筑防火知识在实际案例中的应用。

五．调研成果：

1、通过实际测量，紫峰大厦与周围建筑距离约为30米满足高层与高层之间的防火间距。防火设计规范中规定的高层民用建筑防火间距，上要综合考虑了以下几方面的因素：

(1)、满足消防扑救的需要。扑救时除使用普通消防车外，还使用曲臂、云梯车，其最大工作半径一般多为12～13m；

(2)、防止火势蔓延扩大。主要考虑热辐射对相邻建筑物的影响，结合火灾实际，不可能考虑飞火对相邻建筑物造成的火势蔓延。

2、消防车道：

火灾时消防车通行的道路。消防车道应符合如下要求(1)、消防车道的净宽和净空高度均不应小于4.0米；

(2)、环形消防车道至少应有两处与其他车道连通。尽头式消防车道应设回车道或面积不小于12×12m2的回车场。供大型消防车使用的回车场面积不应小于15×15m2。消防车道上的管道和暗沟应能承受大型消防车的压力；

(3)消防车道穿过建筑物的门洞时，其净高和净宽不应小于4m；门垛之间的净宽不应小于3.5m。

紫峰大厦的消防车道符合要求。

3、防火分区

防火分区是指在设计中将建筑物的平面和空间以防火墙、防火门窗、防火卷帘及一定耐火极限的楼板等分成若干区。防火分区包括楼层的水平分区和垂直分区两部分。在建筑物内采取划分防火分区这一措施，可以在建筑物一旦发生火灾时，有效地把火势控制在一定的范围内，阻止火势蔓延扩大，减少火灾损失，同时可以为人员安全疏散、消防扑救提供有利条件。防火分区的重要性已在无数次火灾教训中得到验证。防火分区按照防止火灾向防火分区以外扩大蔓延的功能可分为两类：

其一是竖向防火分区，用以防止多层或高层建筑物层与层之间竖向发生火灾蔓延。竖向防火分区是指用耐火性能较好的楼板及窗间墙，在建筑物的垂直方向对每个楼层进行的防火分隔；

其二是水平防火分区，用以防止火灾在水平方向扩大蔓延。水平防火分区是指用防火墙或防火门、防火卷帘等防火分隔物将各楼层在水平方向分隔出的防火区域。它可以阻止火灾在楼层的水平方向蔓延。防火分区应用防火墙分隔。

紫峰大厦中防火分区的面积与数量符合要求。

4、高层建筑中的防排烟设计的合理与否直接关系到整个建筑的安全。因此，防排烟设计是高层民用建筑设计中的十分重要的一部分，当火灾发生时，消防电梯设有事故备用电源，仍能正常使用，所以防烟楼梯间和消防电梯是高层建筑防排烟的重点，紫峰大厦采用的防排烟方式主要有自然防排烟和机械排烟两种。自然防排烟：

这种排烟方式是利用自然条件在自然力的作用下，使火灾产生的烟气不能侵入防烟楼梯间和消防电梯中。常用的自然排烟方式有以下几种：

(1)、靠建筑外墙建造的全敞开的室外防烟楼梯间；(2)、利用阳台或凹廊作为敞前室的防烟楼梯；(3)、利用前室开窗排烟的防烟楼梯；

(4)、不靠外墙的防烟楼梯间或虽靠外墙但不能开窗的前室的自然排烟，一般是设排烟竖井和过风竖井；

(5)、但第四种方式中的自然排烟竖井与进风竖井需要占有很大的有效空间，布置起来也不方便，又降低了建筑的使用面积，所以，不易被设计人员所接受。

机械防排烟：

这种方式是利用通风机进行强制的排烟，它不受室外气象条件影响，排烟效果稳定，但需要有专门的通风设备、可靠的事故用电源，自动控制设置、并需设专人维护管理。因此，造价和维护管理费较高，但由于烟风道所占有效空间小，特别是当楼梯间前室不靠外墙或虽靠外墙却部能开启时，这种方式易被采纳。

紫峰大厦的防排烟设施符合要求。

5、消防电梯

消防电梯是在建筑物发生火灾时供消防人员进行灭火与救援使用且具有一定功能的电梯。因此，消防电梯具有较高的防火要求，其防火设计十分重要。

普通电梯均不具备消防功能，发生火灾时禁止人们搭乘电梯逃生。因为当其受高温影响，或停电停运，或者火燃烧，必将殃及搭乘电梯的人，甚至夺去他们的生命。消防电梯通常都具备有完善的消防功能：它是双路电源，即万一建筑物工作电梯电源中断时，消防电梯的非常电源能自动投合，可以继续运行；它应当具有紧急控制功能，即当楼上发生火灾时，它可接受指令，及时返回首层，而不再继续接纳乘客，只可供消防人员使用；它应当在轿厢顶部预留一个紧急疏散出口，万一电梯的开门机构失灵时，也可由此处疏散逃生。对于高层民用建筑的主体部分，楼层面积不超过1500平方米时，应设置一台消防电梯；超过1500平方米，不足4500平方米时，应设置两台消防电梯；每层面积超过4500平方米时，应设置三台消防电梯。消防电梯的坚井应当单独设置，不得有其他的电气管道、水管、气管或通风管道通过。消防电梯应当设有前室，前室应设有防火门，使其具有防火防烟功能。消防电梯的载重量不宜小于800公斤，轿厢的平面尺寸不宜小于1米×1.5米，其作用在于能搬运较大型的消防器具和放置救生的担架等。消防电梯内的装修材料，必须是非燃建材。消防电梯动力与控制电线应采取防水措施，消防电梯的门口应设有漫坡防水措施。消防电梯轿厢内应设有专用电话，在首层还应设有专用的操纵按钮。

消防电梯前室的防火设计要求

消防电梯必须设置前室，以利于防烟排烟和消防队员展开工作。前室的防火设计应考虑以下几方面：

(1).前室位置

前室的位置宜靠外墙设置，这样可利用外墙上开设的窗户进行自然排烟，既满足消防需要，又能节约投资。其布置要求总体上与消防电梯的设置位置是一致的，以便于消防人员迅速到达消防电梯入口，投入抢救工作。

(2).前室面积

前室的面积应当由建筑物的性质来确定，居住建筑不应小于4.5平方米，公共建筑和工业建筑不应小于6平方米。当消防电梯和防烟楼梯合用一个前室时，前室里人员交叉或停留较多，所以面积要增大，居住建筑不应小于6平方米，公共建筑不应小于10平方米，而且前室的短边长度不宜小于2.5米。

(3).防烟排烟

前室内应设有机械排烟或自然排烟的设施，火灾时可将产生的大量烟雾在前室附近排掉，以保证消防队员顺利扑救火灾和抢救人员。

(4).设置室内消火栓

消防电梯前室应设有消防竖管和消火栓。消防电梯是消防人员进入建筑内起火部位的主要进攻路线，为便于打开通道，发起进攻，前室应设置消火栓。值得注意 的是，要在防火门下部设活动小门，以方便供水带穿过防火门，而不致使烟火进入前室内部。

(5).前室的门

消防电梯前室与走道的门应至少采用乙级防火门或采用具有停滞功能的防火卷帘，以形成一个独立安全的区域，但合用前室的门不能采用防火卷帘。

(6).挡水设施

消防电梯前室门口宜设置挡水设施，以阻挡灭火产生的水从此处进入电梯内。紫峰大厦的消防电梯设计符合要求。