福汉大市场项目定位及建设方案调整的建议

第一篇：福汉大市场项目定位及建设方案调整的建议

福汉市场项目定位及建设方案调整的建议

针对福汉大市场目前周边的环境、现实道路交通状况及外部市场情况的变化，对福汉大市场经营项目的定位、建设方案的调整及预期收益重新进行分析论证，并提出项目调整建议如下：

一、经营项目的定位分析：

1、福汉大市场前期项目定位于大型的水果批发市场，当时选择此项目是鉴于武昌沙湖果品批发市场即将整体搬迁，市场经营户急需寻求新的经营地点。然而由于种种原因沙湖果批市场推迟了搬迁计划、加之八坦路南的光霞水果批发市场的建成并抢先进行了招商，在此情况下，福汉市场再定位于水果批发市场显然难以实现原定的目标。

2、福汉大市场周边的主要通道武金堤和八坦路长期失修路况现状非常不好，进出市场困难，接踵而来的杨泗港大桥年底开工建设，可以预计3-5年内、进出福汉大市场的道路交通状况很难有较大的改善。根据最近2个月的市场调查和招商情况，以福汉市场如此现实状况，许多专业批发和零售市场是不会选址于此地点的。

3、福汉市场定位于专业石材市场的可行性分析  武汉石材市场现状

武汉是湖北省省会，也是中国中部地区（华中）的最大城市和区域中心城市，中国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。

武汉目前有4家石材市场，分布较散，包括汉西陶瓷石材市场、金城国际石材市场、常码头石材市场、环球万国石材城。其中，汉西陶瓷石材市场位于硚口区、金城国际石材市场位于东西湖区、常码头石材市场位于江汉区、环球万国石材城位于黄陂区。

武汉的石材市场，规模中等，硬件设施一般，汉西陶瓷石材市场和常码头石材市场都属于老市场，建于90年代末，而金城国际石材城和环球万国石材城都为近几年新建市场，其中环球万国石材城仍在招商中，尚未开业，该市场为汉口北五洲建材城规划建设的50万方左右专业石材市场，预计有800亩左右的荒料场，主要以出租厂房为主。

武汉石材运输较为便利，铁路、公路、水路都有。进口石材主要依托上海港口转武汉港，水头石材主要以厦门港为中转。

目前，武汉石材市场以汉西陶瓷石材市场和金城国际较为成熟，经营状况良好，租金水平较高，其中，汉西陶瓷石材市场租金为80

元/㎡/月左右，金城国际租金为55元/㎡/月左右。加工则主要集中在常码头和金城国际。

由于武汉城市规划建设，位于主城区内的汉西陶瓷石材市场和常码头石材市场都将拆迁，向外围转移。汉西的石材必然将逐步退出目前所处区域。金诚目前已经小具规模，而且交通便利，紧靠107国道，对面又有港口，发展前景乐观。而汉口北是未来武汉几大项产业交易集散地，石材受五洲建材市场的影响，未来也将可能成为武汉石材市场中心之一。

 根据前期市场调研，福汉大市场定位于专业石材市场的可行性较为实际。一是专业石材市场属于二级加工批发，对道路要求不是太高。二是从目前武汉市石材市场分布及未来发展规划来看，市场主要分布于江北，而江南目前只有小东门建材市场有少量石材商，且小东门建材市场在2、3年内也要面临拆迁。目前江南片有意向发展石材市场的只有红霞建材市场，从市场布局及需求来讲，武汉市长江南有必要发展建设一个专业的石材市场。三从周边环境分析，地处白沙洲大道的合富鑫生建材市场经过多年的培育市场条件已成熟，周边小的建材市场必会进行一番重新洗牌和整合，白沙洲一带必将形成江南地区的建材批发集散地。兴建石材市场，既可以避免因道路交通原因导致的市场空臵，又可逐渐培育形成武汉三环以内最大的专业石材市场，为后续发展打下坚实的基础。

 伴随白沙洲区域逐渐形成的武昌地区的建材集散中心，福汉石材市场抢占先机，打造成武昌乃至江南最大的专业化石材市场，和白

沙洲区域其他建材市场形成配套和互补。

二、福汉石材市场的建设方案

根据市规划局2012年6月份出台的白沙洲都市工业园区新的规划调整方案，福汉市场用地为135亩，包括工业用地90亩，商业用地45亩，拟采用如下方案建设。

1、工业用地范围内，建二层钢构房屋13栋，建筑面积约60000㎡，房屋之间采用钢棚连接，钢棚面积约1500㎡。

2、商务用地建一层钢构停车棚，也用作经营使用，建筑面积15000㎡。

3、市场总建筑面积75000㎡。具体投资收入测算如下：

（一）项目投资测算1、2、3、4、5、6、7、8、9、直接成本 30000㎡×2×800元/㎡=4800万元 钢棚连廊 15000㎡×200元/㎡=300万元 道路建设 7600㎡×250元/㎡=190万元 管网建设 400万元 消防设施 400万元 勘察设计费 150万元

前期胶合板等改造费用 1500万元

商务用地建停车棚费用 15000㎡×200元/㎡=300万元 商务用地道路硬化15000㎡×250元/㎡=375万元

10、不可预算费用 150万元

11、前期租金400万元 按钢构结构总投资 8965万元

（二）收入测算

同样按建石材市场收入如下： 第1-3年 1、60000㎡×23元/㎡ * 12个月=1656万元

2、停车棚 15000㎡×23元/㎡ * 12个月=414万元

3、胶合板等 9000㎡×28元/㎡ * 12个月=302.4万元

4、临时设施 3000㎡×23元/㎡ * 12个月=82.8万元

5、物业管理费 84000㎡×2元/㎡ * 12个月=201.6万元

6、大楼收入年50万元

合计总收入2706.8万元（不包括水、电差价收入，石材加工属高耗能行业）。

第4-6年租金可根据市场运行情况进行调整，预计租金平均水平可达30元/㎡，年收入为3500万元。

（三）费用测算1、2、3、4、租金 400万元 营业税157万元 人员工资 100万元 其他费用 100万元

合计 757万元

（四）经营利润及回报分析

第1-3年年收入2706万元减去经营费用757万元等于年利润1949万元。年投资回报率21.74%，按前期招商、搞活市场适当让利于经营户，同时考虑3年后租金增长等情况综合测算，预计福汉市场5-6年时间可收回投资。

根据市政府规划，杨泗港长江大桥本年底开建，工期约为54个月，加上周边配套道路的完善，预计六年后福汉市场周边环境将发生重大改变，而在这六年的时间内，为使市场建筑物得到合理利用，股东的投资尽快得到回报，我们认为开办建材市场是一个很好的选择，六年后在条件成熟的情况下，可根据实际情况适时进行经营项目的调整。

第二篇：太原项目产品定位和规划建议提纲

不锈钢工业园区项目产品定位和规划建议提纲

项目情况解读

 地理位置；

 项目指标解读，经济指标/用地环境（道路、生活、教育、医疗、其他配套）；

市场环境分析

 概述；

 主要竞品界定及特点（含住宅和商业）；

 市场机会点；

目标客户分析

 概述；

 目标客户需求；

 市场机会点；

产品定位

 项目SWOT；

 市场形象定位；

 项目产品定位；

 主要卖点提炼；

规划建议

 主题思想；

 大致规划布局；

 建筑风格；

 面积配比；

 户型特点（户型分布）；

 产品附加值；

 园林景观；

 商业配套；

 物业管理；

 开发策略建议；会所、景观、样板间风格/分期策略（各期户型组合）/价格策略

第三篇：项目建设方案

**科创园建设运营方案

**科创园位于**区**街道**村，与**汽车东站、G15**高速出口和建设中的**中央创新区相比邻，区位优势优越。建设**科技创业园，符合**市和**区经济发展的需要，也符合**街办建立创新型街办的需要，对推动**经济转型和社会的全面发展具有重要的意义。

一、**科创园的运营思路和功能定位

围绕**街办“做优园区促进稳增长”的要求，以营造创新创业环境、完善创新创业服务体系为重点，创新体制机制，搭建创新平台，营造创业文化。坚持集聚和互动发展原则，与区域产业结构调整互动、与**的科技企业互动、与**的高校互动、与共建单位互动，加快企业孵化和成果转化，促进科技、经济的紧密结合，为**科技进步、经济建设、社会发展服务。把**科创园建设成一个在市内具有较高知名度、较强影响力、产业特色鲜明、形态可复制的人才集聚中心和科技园区。

二、**科创园的产业定位与发展目标

**科创园遵循“统筹规划、以人为本、市场驱动、重点突破”的原则，建设一个与**产业融合发展的科技企业孵化器。科创园利用**现有纺织、机械、电子信息和物流产业的优势以及区域环境，紧贴我市“3+3+N”产业体系，集聚科技创新资

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源，按照技术先进、产业化前景好、符合**产业特点的思路，在电子信息、新材料、文化创意等方向进行重点引进，营造以项目带动促产业发展，以融合创新推动转型升级的良好氛围。着力孵化二大产业，一是以信息服务业为先导的电子信息产业（计算机服务、软件服务、互联网创意服务）；二是纺织新材料为核心的新材料产业（电子材料、纺织新材料、其他新材料）。

通过15年努力，着力做好孵化基地建设、支撑服务体系建设、孵化企业建设、支持政策体系建设，把**科创园建设成为省级科技企业孵化器、**市科技创新示范基地。

项目总体建设期为2018—2033年，共15年。其中，筹备期1年，2018年；建设期2年，2019—2021年；初创期3年，2022—2024年；发展期9年，2025—2033年。

1.筹备及初创期目标（2018—2024年）

（1）园区功能完善。建设成型，功能展开、成果显现、品牌树立、发展路径清晰。建设成果转化中心、大学生实训基地、留学生创业基地，集邮政、银行、超市、食堂等配套服务，努力打造一中心两基地的创新创业载体。

（2）科技项目入驻。全力引进科技含量高、带动能力强的科技项目10个，实现产值超2000万。

（3）科技人才集聚。完善人才培养、引进、培育功能，—2—

以**大学等院校为基础，引进或培育高层次人才团队2个。

（4）配套设施齐全。建设商务中心、园区服务中心、项目路演厅、会议室、网络中心等基础设施，为创客们提供创业的场地和设备，并开展各项服务活动。申报成为**市级众创空间。建设集邮政、银行、超市、食堂。

（5）创新体系融合。充分融入**镇的创新创业服务体系，实现布局合理、功能完善的基本要求，并能充分发挥带动区域科技创新和转型升级的作用，品牌效应显现。

2.发展期目标（2025—2033年）

（1）园区创新创业服务能力显著增强。在政府、企业有较大影响，营造浓厚的创新创业环境氛围，聚集资源能力和创新辐射范围迅速扩大，具备国内一流的专业服务水准。

（2）进一步推动科技创新要素的聚集和流动。“政产学研金媒介”和“通道”功能得到充分体现，使体制机制创新和科技创新成为发展的主要动力并服务于**。

（3）科技型企业、人才集聚效应明显。园区引进、培育的企业逐步发展壮大，实现产值超1亿元，力争1家企业上市。园区从业人员300名，其中高层次人才5名。

三、**科创园管理体制与运行机制

良好的管理体制和运行机制是保障科创园健康、高效运行和发展的基础。根据“精简、高效、服务”的原则，**科创园从实际出发，建立适应市场经济体制要求、符合科创园发展规

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律、有利于“官、产、学、研、金、介、贸”相结合的管理体制和运行机制。

1.决策主体——**街办

负责审定**科创园的发展规划，审定实施方案，统筹政策的制定，协调解决在园区运营过程中出现的重大问题。

2.经营主体——“**盈创科技服务有限公司”

**盈创科技服务有限公司是一家从事高新技术创业服务、科技项目申报、科技咨询、管理的民营科技服务企业，负责**科创园的经营管理，以市场化机制承担园区管理、孵化器管理、招项引智、科技成果转化。

3.配套政策

**市、**区有关科技创新、载体建设和人才引进相关政策，**街办《关于**科创园建设发展的考核奖励意见》（待定）等相关优惠政策。

4.运行机制

以事业、待遇、情感、环境等优惠条件引进10名高素质管理人员（包括高管、服务中心人员、财务、物业管理人员），坚持能进能出、能上能下，实施优胜劣汰的用人机制。建立以收入、福利、职务、目标、业绩、感情和荣誉并存的多层面、全方位的激励机制。实施重点支持具有高成长性的科技型中小企业的孵化机制。健全和完善对科技型中小企业的融资服务体系，初步形成以人带项目、以项目引资的孵化创业的融资机制。

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**科创园将以**街办“十三五”经济发展规划为具体目标，围绕电子信息、新材料等重点领域，整合科技创新资源，突出重点、集成推进。把**科创园建设成一座凸显现代科技产业特色，融企业孵化、科技商贸、创业服务、生活配套于一体的，生态化、人文化、数字化科技创新园区。

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第四篇：项目建设方案

2.2008年，入驻孵化企业10家以上，《永川市科技企业孵化器孵化能力建设项目》经重庆市科委验收正式结题。

3.到2010年，入驻永川市科技企业孵化器的科技企业总数达到30家以上，出孵企业达到10家，实现产值5000万元，税收500万元；培育重庆市级高新技术企业5家，引进、培养3—5名孵化器管理人才，造就8名左右懂科技、善经营、会管理的复合型科技企业家。研发20—50个具有较强市场发展前景和竞争力的高新技术产品，转化10个左右具有自主知识产权的科技成果。力争将永川市科技企业孵化器建设成为渝西片区规模最大、效益最好、运营最佳的科技企业孵化器，使其成为我市科技成果转化的一个重要的平台。

四、项目管理体制及运行模式

（一）管理体制

1.成立永川市科技企业孵化器管理委员会。由市委副书记、市政府常务副市长郑向东同志为管委会主任，市委副书记许宁同志、市政府副市长杨光同志为副主任，市科委、中山工业组团、市计经委、市外经委、市农工办、市规划局、市中小企业局、市财政局、市国资局、市行政服务中心、永川工商局、市农业局、永川质监局、市国税局、市地税局、市环保局、永川市食药监分局、市法制办、人民银行永川中心支行等单位主要负责人为成员。管委会负责永川市科技企业孵化器建设的领导、管理和总体协调。

2.设立管委会办公室。管委会下设办公室，办公室主任由市科委主任王盛刚同志兼任，工作人员在市科委和中山工业组团抽调。管委会办公室在管委会的直接领导下，负责孵化器的统一规划、建设与管理。2006年办公启动经费，由市科委和中山工业组团各出资5万元，今后每年纳入财政预算。

（二）运行模式

1.由市科技信息所（科委）与中山工业组团联合组建国有科技企业孵化公司，注册资金500万元。解决科研人员在创业初期存在“办厂资质缺失、管理力量薄弱、启动资金匮乏、产品市场营销难”等问题，同时，对入孵企业进行统一管理运营。公司下设办公室、企业发展部、商务服务部，暂定员6人，其中正副经理2人，工作人员4人。

2.为了满足入孵企业对更多科研、生产场地的需求，由科技企业孵化公司与永川市誉诚中小企业创业发展有限责任公司，按照依法、自愿、有偿的原则，签订战略合作协议。在誉诚中小企业创业基地租用场地5000平方米，其中，科研场地1000平方米，标准化厂房4000平方米。

3.按照入孵企业不同需求，开展分类孵化：

──对自带科技成果的自然人，由科技孵化公司提供法人、项目代理、创业基金等服务，有偿提供办公、研发场地，享受房租、税费优惠政策。

──对具备法人资格、只需要办公和研发场地的科技企业，由科技孵化公司提供科技信息、科技人才、科技研发、创业基金等服务，有偿提供办公、研发场地，享受房租、税费优惠政策。

──对具备法人资格、需要标准化厂房的科技企业，由科技孵化公司协助其在中山工业组团内的永川誉诚中小企业基地落实科研和生产场地，享受房租、税费优惠政策。

五、孵化管理程序

（一）入孵条件

1、进入科技企业孵化器的项目，应符合国家产业政策，并以电子信息、机电一体化、生物技术、新材料等领域为主。

2、环境污染小、易治理，资源消耗低。

3、项目涉及的知识产权权属明确。

4、属于高新技术项目，产品附加值高，市场前景好，投资回收快等。

（二）入孵程序

1.企业（自然人）提出申请：申请内容包括项目的技术水平、可行性报告、实施状况、市

场前景、资金来源、法定代表人等企业的基本情况。

2.入孵评估：由管委会办公室组织专家对申请者提交的材料进行评估，内容主要包括：技

术评估、经济评估、财务评估、市场评估、法人评估。

3.入孵核准：对入孵企业的评估结果，经科技企业孵化器管理委员会审查核准后，方能入

驻孵化。

4.入孵签约：获准入驻科技企业孵化器的企业与管委会办公室签订孵化协议书、风险责任

书等相关具有法律效力的合同文本，最大可能地规避孵化风险，减少孵化成本。

（三）迁出条件

凡具备以下条件之一的入孵企业应迁出孵化器：

1.经重庆市科委认定为高新技术企业的。

2.年产值300万元以上或固定资产、流动资产上100万元以上的。

3.入驻孵化器三年的企业，仍难以达到前两款任一款要求的。

迁出孵化器的企业，原则上在中山工业组团落户。

六、项目保障措施

（一）组织保障到位。市科技企业孵化器管理委员会要切实加强对项目的领导，协调相关

部门形成工作合力，共同支持项目建设。管委会办公室要细化分解和精心组织实施项目方案，落实责任单位、责任人员和建设时限，确保项目建设按时保质高效完成。

（二）配套政策落实。根据《重庆市科委关于进一步加强区域性中心城市科技工作的意见》

（渝科委发〔2006〕29号）精神，从2006年起，利用市级 “科三费”建立科技企业创业

基金，实行“逐年投入，入孵优惠，良性发展”的方式，建立科技企业孵化器的长效投入机

制。

（三）有关政策优惠。对入驻孵化器的企业，从投产之日起三年内企业交纳的增值税、营

业税、所得税地方留存部分由市财政全部奖励给企业，年终按财政体制结算。对留学归国或

具有硕士、博士学位人员所带项目，进入孵化器创业的所需办公、生产用房租用费，实行第一年全免，第二年减收50%，第三年减收30%；其它科技人员所带项目，进入孵化器创业的所需办公、生产用房租用费，第一年减收50%，第二年减收40%，第三年减收30%。入

孵企业进入誉诚中小企业创业基地所需的房租费，由孵化器管委会办公室在“科技企业创业

基金”中解决。

（四）服务管理高效。建立健全各种制度,增强服务能力,简化办事环节,提高服务实效。对

符合孵化条件的入孵企业，积极开展法人代理、项目代理，行政审批事项代办、高技能人才

推荐及税费奖励政策追踪落实等全程式孵化服务，降低入孵项目投入成本，营造良好的发展

环境。

七、科技企业孵化器管理办法另行制定。

第五篇：项目建设方案

二、武汉经济技术开发电子科技创新园（孵化器）项目建设方案 为培育以电子龙头企业为主引擎的电子产业发展基地，加速沌口开发区电子产业集聚，提升电子信息产业发展层次，增强开发区电子信息产业核心竞争能力。近日，沌口街在武汉经济技术开发区57MD地块和G2地块建设武汉经济技术开发区电子科技创新园（孵化器）项目。项目建设方案如下：

（一）项目建设的必要性和条件

电子产业是国家重点支持发展的高新技术产业。加快培育和发展电子配套产业，对开发区电子产业的发展，完善电子产业链，调整优化我区产业结构，加快新型工业化步伐，促进经济社会加快发展、科学发展、又好又快发展具有重要的战略意义。

为了加快开发区电子产业发展，为开发区的大型电子产业公司（格力、冠杰等）提供配套服务，沌口街建设电子科技创新园（孵化器）项目，发展电子产品生产企业。为此，特提出实施该项目。

（二）项目建设的条件分析

1、产业优势。电子信息产业符合国家产业政策，是省、市、区重点发展的产业之一。

2、配套设施。水、电、气、路、通讯等设施配套完善。

3、地理优势。园区位于开发区的中心地带，交通区位优势明显,周边自然环境优美，地理位置优势显著，交通、通讯、物流物流成本

低廉,网络四通八达，是投资创业，赋闲幽居的理想天地。

4、劳动力资源较充裕。开发区劳动力资源丰富，富余劳动力较多。职业教育发展较快，区内有职业高中多所，各种职业培训机构20余所，能为企业定向培养各类专业人才，劳动力素质普遍较好，价格低廉，比较优势明显。

5、政策环境宽松，服务质量好。开发区出台了一系列招商引资优惠政策措施，通过财政扶持、税收扶持、金融扶持等，使投资者降低成本，得到实惠。同时采取若干措施，通过建设合理的公共平台和便捷、高效、热情、周到的“一站式”服务，为企业的发展创造了良好的发展环境。

（三）项目选址、建设方式及相关内容

1、项目选址

武汉经济技术开发区57MD地块和G2地块

2、建设模式

租赁标准厂房

（四）项目建设的思路和目标

1、总体思路

以建设电子科技企业孵化器为突破，夯实电子产业发展基础；以增强电子孵化能力为重点，以生产力促进中心为主体，提供“电子信息服务、企业创业服务、电子人才服务和科技成果转化”等四大服务；

租赁标准厂房作为孵化器，为中小型高新电子技术企业提供场所和创新服务，推动生产力的发展，培育壮大高新电子技术产业，为建设创新型开发区提供科技支撑。

2、实施步骤及阶段目标

（1）电子科技创新园（孵化器）建设将根据资金筹措能力、发展需要和适度超前的原则，采取整体实施，两步到位的方式进行，计划用2年时间全部建成。一期2012年3月破土动工开始兴建,一期建设115743.55 m2（其中：厂房9栋：67358.45 m2，园区服务用房5栋：10668.6m2，倒班楼4栋：37716.5m2）,预计2012年年底厂房可建设完成，2013年10月前完成服务用房和倒班楼的建设。

（2）2012年，入驻孵化企业3-5家以上。

（3）到2013年，入驻开发区电子科技创新园的电子企业总数达到10家以上，出孵企业达到5家，实现产值2亿元。

（五）、项目管理体制

根据国家科技部《科技企业孵化器认定和管理办法》（国科发高

【2010】680号文件）、武汉市科技局《武汉市科技企业孵化器认定和管理办法》（武科政【2012】24号文件）关于孵化器的认定要求，我处将成立武汉经济技术开发区电子科技创新园（孵化器）管理委员会。由武汉经济技术开发区沌口街经济发展办公室主任施顺全同志为管委会主任，沌口街开发招商办公室副主任朱熙同志为管委会副主任，沌口街经开公司、沌口街开发招商办公室、民营科技工业园等单位主要负责人为成员。管委会负责武汉经济技术开发区电子科技创新园（孵化器）建设的领导、管理和总体协调。管委会下设孵化器管理办公室，办公室主任由口街开发招商办公室副主任朱熙同志兼任，工作人员在沌口街开发招商办公室和民营科技工业园管理办公室中抽调15名。孵化器管理办公室在管委会的直接领导下，负责孵化器的统一规划、建设与管理。管委会下设的孵化器管理办公室内设五个专业的部门（招商办公室、企业管理办公室、物业管理办公室、财务室、综合办公室），为入驻的孵化企业提供专业、高效的孵化服务。